第一篇：既有老舊小區(qū)多層住宅加裝電梯難點(diǎn)問(wèn)題分析及探討(王鋒 趙亮)

既有老舊多層住宅增設(shè)電梯難點(diǎn)問(wèn)題分析及探討

王鋒1，趙亮1，張紅建2

（1.水利部機(jī)關(guān)服務(wù)局，北京 100053；2.黃河小浪底水資源投資有限公司，河

南 鄭州 471000）

摘 要：隨著我國(guó)老齡化社會(huì)的逐步來(lái)臨，既有老舊多層住宅由于大部分沒(méi)有安裝電梯，已逐漸難以滿足老年人上下樓的基本生活要求。2008年起，廣東、北京等幾個(gè)省市陸續(xù)出臺(tái)了既有老舊住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)性意見(jiàn)，但總體進(jìn)展并不順利。2013年筆者單位擬對(duì)1棟老舊住宅增設(shè)電梯，最終也因住戶意愿等具體原因未能實(shí)施。結(jié)合具體實(shí)踐，筆者對(duì)實(shí)施過(guò)程中的主要難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行分析和總結(jié)，提出思考和建議，希望對(duì)其他地區(qū)或單位增設(shè)電梯工作提供一定的經(jīng)驗(yàn)和借鑒。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū) 增設(shè)電梯 難點(diǎn)問(wèn)題 分析

一直以來(lái)，我國(guó)《建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定“七層以及七層以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)16m以上的住宅必須設(shè)置電梯”，對(duì)于七層以下則沒(méi)有強(qiáng)制性要求。出于成本等方面的考慮，我國(guó)六層及以下的多層住宅普遍沒(méi)有安裝電梯。隨著老齡化社會(huì)的逐步來(lái)臨，這些沒(méi)有安裝電梯的住宅已逐漸難以滿足老年人上下樓的基本生活要求，既有老舊多層住宅增設(shè)電梯的呼聲日益強(qiáng)烈。2008年起，廣東、北京等幾個(gè)省市陸續(xù)出臺(tái)了既有住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)性意見(jiàn)，但由于資金來(lái)源、規(guī)劃審批、住戶意愿等一系列問(wèn)題，總體進(jìn)展并不順利。

2013年筆者單位所在系統(tǒng)組織開展老舊小區(qū)綜合整治，其中包含增設(shè)電梯試點(diǎn)。2015年筆者單位擬對(duì)1棟多層住宅增設(shè)電梯，最終因住戶意愿等具體原因未能實(shí)施。本文就該項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中遇到的難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行分析和探討，并提出思考和建議，希望對(duì)其他地區(qū)或單位增設(shè)電梯工作提供一定的經(jīng)驗(yàn)和借鑒。

一、基本情況

該項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)，為6層住宅，建成于1989年，共有96戶住戶。該樓共有7個(gè)單元，呈L型布置，其中1-3單元為東西朝向，4-7單元為南北朝向。經(jīng)設(shè)計(jì)單位現(xiàn)場(chǎng)勘查，除拐角處3單元空間不夠外，其余6個(gè)單元都具備增設(shè)電梯的條件。

二、主要難點(diǎn)問(wèn)題分析

（一）建設(shè)費(fèi)用問(wèn)題分析

該項(xiàng)目單臺(tái)電梯建設(shè)費(fèi)用約100萬(wàn)元，包括：基礎(chǔ)建設(shè)約18萬(wàn)元；井道制作安裝約22萬(wàn)元；井道維護(hù)結(jié)構(gòu)、保溫及裝飾等約9萬(wàn)元；設(shè)備采購(gòu)安裝約30萬(wàn)元；電力增容約11萬(wàn)元；其他如設(shè)計(jì)、地下管線改移等約10萬(wàn)元。

按照北京市2016年度試點(diǎn)安裝電梯政策，市財(cái)政按照增設(shè)電梯購(gòu)置及安裝費(fèi)用的40%，且最高不超過(guò)24萬(wàn)元/臺(tái)予以補(bǔ)貼，與實(shí)際所需費(fèi)用差距較大。該樓各單元公共維修基金最高也只有11萬(wàn)余元，住戶也普遍不愿集體出資，因此使用公共維修基金和住戶集資的辦法顯然不具備可行性。如全部采用財(cái)政資金，根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)測(cè)算，目前北京可增設(shè)電梯的老舊及新建多層住宅約1.2億平方米，逾3萬(wàn)棟，按每棟3個(gè)單元計(jì)算，北京市多層住宅增設(shè)電梯的建設(shè)費(fèi)用將達(dá)900億元，筆者認(rèn)為也不具備可行性。

（二）后期運(yùn)行管理費(fèi)用問(wèn)題分析

電梯屬于涉及生命安全、危險(xiǎn)性較大的特種設(shè)備，國(guó)家及各省市對(duì)于電梯設(shè)備的生產(chǎn)安裝、檢驗(yàn)維保等都有嚴(yán)格的規(guī)定和要求，電梯建成投入使用后的運(yùn)行維護(hù)及大修更新費(fèi)用也是需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。參考“北京市關(guān)于加強(qiáng)北京市住宅電梯報(bào)廢管理有關(guān)問(wèn)題的通知”中“建筑物僅設(shè)計(jì)一部電梯（無(wú)備用梯）的、使用時(shí)間達(dá)到15年”應(yīng)報(bào)廢的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合該樓剩余產(chǎn)權(quán)年限。經(jīng)測(cè)算，單臺(tái)電梯三個(gè)周期（45年）運(yùn)行維保及大修更新費(fèi)用約180萬(wàn)元，包括：

電梯維保及檢驗(yàn)費(fèi)用，約1萬(wàn)元/年，三個(gè)周期共約45萬(wàn)元；電梯運(yùn)行費(fèi)用約1萬(wàn)元/年，三個(gè)周期共約45萬(wàn)元；電梯大修費(fèi)用，每5年一次，每次約5萬(wàn)元，三個(gè)周期共約30萬(wàn)元；電梯更新費(fèi)用，第15年和第30年各更新一次，共約60萬(wàn)元。

根據(jù)上述計(jì)算，每臺(tái)電梯年均后期運(yùn)行管理費(fèi)用約4萬(wàn)元，折合二層及以上住戶每戶每年需分?jǐn)傎M(fèi)用約4000元（一梯兩戶）或約2700元（一梯三戶）。這筆費(fèi)用對(duì)于部分生活困難或?qū)﹄娞轃o(wú)剛性需求的住戶來(lái)說(shuō)也是難以接受的。

（三）住戶意愿問(wèn)題分析

《關(guān)于北京市既有多層住宅增設(shè)電梯的若干指導(dǎo)意見(jiàn)》要求，“住宅增設(shè)電梯，應(yīng)當(dāng)由本樓業(yè)主根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定共同決定”,即“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分建筑物總面積三分之二意思的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上同意”。但同時(shí)指導(dǎo)意見(jiàn)還要求增設(shè)電梯應(yīng)征得因增設(shè)電梯后受到采光、通風(fēng)和噪聲直接影響的本單元業(yè)主的同意。因此在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，如果不能取得本單元100%住戶同意，則很難推進(jìn)。

[1]該項(xiàng)目共有96戶住戶，在設(shè)計(jì)工作完成后，筆者單位進(jìn)行了多輪入戶意見(jiàn)調(diào)查，最終住戶的同意率也僅49%，其中：一層16戶住戶中因?qū)υ鲈O(shè)電梯完全沒(méi)有需求，且新增電梯井道對(duì)一層住戶的通風(fēng)、采光等均有影響，僅有2戶同意；2-6層80戶住戶中出于對(duì)增設(shè)電梯沒(méi)有剛性需求，并考慮后期維護(hù)管理費(fèi)用等問(wèn)題，也只有45戶住戶初步同意增設(shè)電梯并承擔(dān)后期維護(hù)管理費(fèi)用；并且，該樓7個(gè)單元中沒(méi)有一個(gè)滿足100%住戶都同意增設(shè)電梯的條件。

三、思考和建議

1、目前，各省市的增設(shè)電梯工作主要以政府主導(dǎo)為主，在政府投入大量資金和人力物力的情況下，有的小區(qū)還因?yàn)樵鲈O(shè)電梯產(chǎn)生了鄰里矛盾，這也與我國(guó)住房制度和物業(yè)管理制度的改革方向相背離，違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則。從需求和受益角度，筆者認(rèn)為老舊多層住宅增設(shè)電梯工作應(yīng)該向依法建設(shè)、費(fèi)用自理、產(chǎn)權(quán)歸己的方向發(fā)展，政府則應(yīng)起到引導(dǎo)、推動(dòng)和服務(wù)的作用，做好規(guī)劃、審批、制度等方面的配套工作。

2、從各地增設(shè)電梯工作的目的來(lái)看，主要是為了解決人口老齡化造成的出行不便問(wèn)題。但無(wú)論從經(jīng)濟(jì)角度還是社會(huì)角度來(lái)看，增設(shè)電梯受規(guī)劃審批、資金籌集、住戶意愿、管理管理等各方面的因素制約，具有其自身的局限性。同時(shí)，在許多老舊小區(qū)還沒(méi)有解決基本的物業(yè)管理問(wèn)題的情況下，筆者認(rèn)為增設(shè)電梯工作宜緩行，不能作為解決老齡化問(wèn)題的主要手段。

3、目前，我國(guó)多數(shù)多層住宅仍根據(jù)現(xiàn)行的《住宅建筑規(guī)范》和《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》設(shè)計(jì)和建設(shè)，多數(shù)仍沒(méi)有設(shè)置電梯，這些新建設(shè)的多層住宅在將來(lái)也會(huì)面臨同樣的問(wèn)題。因此，筆者認(rèn)為隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人民生活水平的提高，多層住宅設(shè)計(jì)規(guī)范也需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，把安裝電梯作為強(qiáng)制性條文，即使受建設(shè)資金限制，也應(yīng)在結(jié)構(gòu)上預(yù)留電梯井道，以方便后期加裝。

參考文獻(xiàn)：[1] 金香梅.老舊住宅加裝和更新電梯迎來(lái)新機(jī)遇[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2016（7）：18-19.

第二篇：孫燕：老舊多層住宅加裝電梯改造設(shè)計(jì)分析

老舊多層住宅加裝電梯改造設(shè)計(jì)分析

孫燕

（中國(guó)建筑科學(xué)研究院，北京，100013）

Analysis on the Design of Adding Elevator to the Existing Multi-storey

Residential Building

Sun Yan（China Academy of Building Research，Beijing，100013）

摘 要: 隨著人口老齡化加劇，老舊多層住宅加建電梯已成改善居住質(zhì)量的必要條件。本文結(jié)合實(shí)例分析總結(jié)了既有多層住宅加建電梯的類型，并對(duì)這些加建類型的特點(diǎn)進(jìn)行分析，指出了電梯加建的現(xiàn)實(shí)制約條件，為以后的實(shí)踐提供理論依據(jù)。

Abstract：With the intensification of the aging population, the old multi-storey residential building elevator has become a necessary condition to improve the quality of life.This paper analyzes and summarizes the existing type of multi-storey residential building elevator, and the construction of these types of features are analyzed, pointed out the realistic constraints of elevator built, to provide a theoretical basis for future practice.關(guān)鍵詞：老舊多層住宅改造；加建電梯；改善型；便利型；舒適型；老齡化

Key words：renovation of existing multi-storey residential，adding elevators，improving type，Convenience type, Comfortable type，Ageing 0 引言

因建設(shè)年代社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平限制，我國(guó)既有老舊多層住宅樓多未設(shè)置電梯。因住區(qū)老齡化加劇，無(wú)電梯住宅，使居民出行極不方便，加建電梯迫在眉睫（圖A-D為北京、武漢、福州、上海等地加建電梯照片）。2016年北京市決定在城六區(qū)試點(diǎn)開展老舊小區(qū)加裝電梯工作，在適老化改造上又邁出了艱難的一步。2017年年初北京首部“租賃式”外加電梯在大柳樹5號(hào)院開通，老舊小區(qū)加建電梯工作有了新進(jìn)展。

老舊多層住宅加建電梯建電梯涉及問(wèn)題較復(fù)雜，如政府政策主導(dǎo)、經(jīng)費(fèi)投資、居民的意見(jiàn)等，本文結(jié)合社科院幾個(gè)老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目?jī)?nèi)遇到的戶型，對(duì)外加電梯進(jìn)行了分析研究。

圖A圖B圖C圖D

圖A 北京大柳樹5號(hào)院加建北京首部租賃式電梯 圖B 湖北武漢漢陽(yáng)鸚鵡花園自籌資金加裝電梯 圖C 福州鼓樓區(qū)河邊路電力公司宿舍加建電梯 圖D上海怒江苑小區(qū)7號(hào)樓加建電梯

1.概述

文中的老舊住宅是指科院幾個(gè)小區(qū)的綜合整治項(xiàng)目的住宅戶型，這些小區(qū)的住宅樓基本上是80年代左右建造的，4-6層的磚混結(jié)構(gòu)的樓房。這一時(shí)期的住宅主要以一梯兩戶和一梯三戶為主，因此以這兩種類型住宅作為待加建電梯的研究對(duì)象。依據(jù)加建電梯對(duì)住戶的使用的感受及效果，將加建電梯模式分為改善型（北側(cè)樓梯平臺(tái)入戶式）、便利型（北側(cè)通廊式直接入戶）、舒適型（南側(cè)通廊式直接入戶）三種方式。這三種加建方式都按照加建無(wú)機(jī)房電梯考慮，為了減少對(duì)老住宅的影響，暫時(shí)考慮為載重450千克（6人）的無(wú)機(jī)房電梯，井道尺寸（參考通力電梯）為2米X2.04米。

2.加建模式概念 2.1 改善型加建模式

改善型加建模式是指北側(cè)樓梯平臺(tái)入戶方式，即在單元入口外加建電梯，這種方式不能直接到達(dá)住戶入口，必須上、下半層樓梯人戶，無(wú)法完全實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙通行，但能對(duì)老年人出行方式進(jìn)行改善。

圖1改善型加建模式平面示意圖-一梯兩戶

圖2改善型加建模式平面示意圖-一梯兩三戶 2.2 便利型加建模式

便利型加建模式是指在北側(cè)加建電梯，每層通過(guò)外接通廊通至起居室，實(shí)現(xiàn)直接入戶，給老年人的出行提供便利。平層直接入戶改變了入戶方式，不從戶門進(jìn)人，如圖3和圖4所示，從廚房或者北側(cè)臥室入戶，都對(duì)原戶型的功能布局有一定影響。

圖3便利型加建模式平面示意圖-一梯兩戶

圖4便利型加建模式平面示意圖-一梯三戶 2.2 舒適型加建模式

舒適型加建模式是指在原有樓棟的南側(cè)加建進(jìn)深較大(一般大于1.2米)的玻璃廊，并設(shè)侯梯廳的加建模式。也是能實(shí)現(xiàn)平層入戶，同時(shí)給住戶增加寬敞的南向外廊，不僅給老年人的出行提供便利更能讓生活更舒適。

根據(jù)加建電梯的位置，又分為嵌入式和貼建式兩種。其中，嵌入式加建部分面積和進(jìn)深較小，對(duì)戶內(nèi)的視線遮擋小；貼建式加建部分面積和進(jìn)深較大，容易造成視線遮擋。因折兩種方式的加建模式形態(tài)相近，下面文中都以電梯嵌入式為例進(jìn)行分析。

圖5 舒適型加建模式平面示意圖-一梯兩戶

圖6舒適型加建模式平面示意圖-一梯三戶

3.三種電梯加建模式特點(diǎn)分析

根據(jù)國(guó)家的有關(guān)要求：增設(shè)電梯應(yīng)當(dāng)經(jīng)用地權(quán)屬單位同意后，由本單元業(yè)主共同決定；應(yīng)征得因增設(shè)電梯后受到采光、通風(fēng)和噪聲直接影響的本單元業(yè)主的同意；同意增設(shè)電梯的業(yè)主應(yīng)當(dāng)達(dá)成電梯運(yùn)行維修費(fèi)用分擔(dān)、運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)委托等方案的協(xié)議。

3.1 對(duì)戶型的影響 3.1.1 加建的均好性

從圖1-圖6可以看出，對(duì)于一梯兩戶的住宅來(lái)說(shuō)，改善型模式、便利型模式以及舒適型模式都是可行的。對(duì)于一梯三戶來(lái)說(shuō)，改善型和舒適型可行，改善型對(duì)三戶的改善效果是一致的，便利型對(duì)中間戶沒(méi)有提供便利，舒適型對(duì)中間戶有遮擋和干擾，不能實(shí)現(xiàn)均好性，不能保證中間戶的利益，在不考慮資金和外在不確定因素的情況下除非鄰里關(guān)系良好，高齡化的住戶改善的需求強(qiáng)烈，否則一般很難實(shí)現(xiàn)。

3.1.2 對(duì)戶內(nèi)的干擾。

加建電梯后改善型會(huì)對(duì)其中一戶的廚房和衛(wèi)生間的采光有影響，可以根據(jù)場(chǎng)地的情況把電梯廳放在電梯和平臺(tái)之間，這樣對(duì)住戶都沒(méi)有影響。

便利型對(duì)一梯兩戶沒(méi)有影響，但一梯三戶不適用。

舒適型新加建的廊和電梯廳會(huì)對(duì)主臥有遮擋，使得采光和通風(fēng)都受到了較大的影響，主臥室的視野也發(fā)生了較大的變化。侯梯廳可以分隔開且不開窗，這樣不會(huì)對(duì)廊和臥室的私密性有干擾。

3.1.3 人戶流線 改善型沒(méi)有改變?nèi)霊袅骶€。便利型和舒適型如果新的入戶流線穿行的臥室空間兼有起居功能，可以對(duì)原有居住行為的影響相對(duì)較小。

3.2 對(duì)日照的影響

加建即使是采用了無(wú)機(jī)房電梯，因?yàn)榧哟罅藰欠康倪M(jìn)深，仍然會(huì)對(duì)住宅樓產(chǎn)生日照影響，需在設(shè)計(jì)前期通過(guò)日照分析軟件對(duì)建筑日照條件進(jìn)行計(jì)算分析。對(duì)于改善型和便利型都是在北側(cè)入戶，需要考慮對(duì)北側(cè)建筑的日照影響，對(duì)于改善型加建方式，由于在樓梯平臺(tái)處入戶，電梯的加建高度要高出屋頂辦層，會(huì)增加日照對(duì)建筑的影響。舒適型加建在南側(cè)，對(duì)本棟樓住戶的日照影響大，需盡量拉大電梯和建筑間的距離。

3.3 對(duì)建筑物結(jié)構(gòu)的影響

改善型加建模式需在樓梯休息平臺(tái)高度處的樓梯墻外增加電梯前室，新增平臺(tái)進(jìn)入樓梯休息平臺(tái)處，需要對(duì)原有外墻進(jìn)行部分拆除，以消除室外平臺(tái)和樓梯休息平臺(tái)之間的隔斷，因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)主體為磚混結(jié)構(gòu)，拆除外墻相應(yīng)的會(huì)造成結(jié)構(gòu)安全度缺失，所以增加室外電梯，會(huì)導(dǎo)致主體結(jié)構(gòu)的加固，需要結(jié)構(gòu)整體核算后確定。

3.4 對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響

三種加建模式建議采用鋼結(jié)構(gòu)，玻璃廊形式，一是改建周期短，二是對(duì)結(jié)構(gòu)的主體影響小，三是玻璃體輕盈，能減少加建對(duì)人造成的壓抑感。根據(jù)《關(guān)于北京市既有多層住宅增設(shè)電梯的若干指導(dǎo)意見(jiàn)》，增設(shè)電梯遵循業(yè)主自愿、利益協(xié)調(diào)、安全可靠、政策支持的原則，資金以自籌為主、社會(huì)其他資金為輔的原則進(jìn)行安排。對(duì)于不屬于80年代之前的老舊小區(qū)，根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，國(guó)家不會(huì)對(duì)整棟大樓進(jìn)行抗震加固，增加電梯勢(shì)必然需要對(duì)結(jié)構(gòu)墻體開洞，如果造成結(jié)構(gòu)整體需進(jìn)行抗震加固，造成巨大的投資。而這筆投資額往往超過(guò)住戶的實(shí)際承受能力，實(shí)際操作資金方面存在很大的困難。

3.5 對(duì)建筑面積的影響

三種加建模式都有新增建筑面積，便利型和舒適型對(duì)住戶的建筑面積增加較多，住戶的可接受度強(qiáng)。

3.6 對(duì)室外管線及綠地的影響

加建電梯的位置一般在住宅的宅前路上或者外管線上，需要對(duì)宅前路和外管線進(jìn)行局部改造，可能會(huì)影響到小區(qū)的綠化率。

3.7 對(duì)消防救援的影響

改善型沒(méi)有改變?nèi)霊袅骶€，不會(huì)對(duì)消防救援產(chǎn)生影響。便利型和舒適型都是出了電梯層門直接到了住戶家里，沒(méi)有公共通道到達(dá)疏散樓梯間內(nèi)，一旦發(fā)生人員困梯。救援人員無(wú)法通過(guò)公共通道進(jìn)入解救，需在后期的物業(yè)管理上加強(qiáng)措施，確保被困人員能夠及時(shí)得到救援。

4.電梯加建的現(xiàn)實(shí)制約條件 4.1 總圖的制約

為節(jié)省用地面積，既有多層住宅的建筑邊界多緊鄰建筑紅線，電梯加建與建筑退紅線要求相違背，需根據(jù)規(guī)劃要求，與規(guī)劃部門溝通解決。如有的小區(qū)樓樓前隔很窄的人行道道路即為小區(qū)圍墻，沒(méi)有條件加電梯；只能考慮在南側(cè)加。

4.2 國(guó)家法規(guī)對(duì)電梯加建的制約

根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定增設(shè)電梯后的建筑間距、建筑日照、消防安全、建筑平面設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)安全等應(yīng)當(dāng)滿足相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求。住宅樓在原報(bào)建時(shí)未預(yù)留電梯井的，應(yīng)當(dāng)辦理規(guī)劃審批手續(xù)。規(guī)劃審批對(duì)加建電梯方案的影響因不同地區(qū)的規(guī)劃部門執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)而略有差異。但對(duì)日照、疏散、消防等基本條件必須滿足，至于是否可突破建筑輪廓線、占用小區(qū)公共用地加建，不同地區(qū)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)有所不同。規(guī)劃審批是否通過(guò)是上述加建方案能否成立的前提。結(jié)論

無(wú)論是改善型、便利型、舒適型加建方式，都各有優(yōu)缺點(diǎn)，但對(duì)老年人的出行都有幫助。其中舒適型電梯加建迎合了當(dāng)前的老齡化背景，能滿足老年人的生理和心理需求。此模式加建部分面積較大，費(fèi)用高；加建部分進(jìn)深較大，對(duì)場(chǎng)地的要求也高。但多功能的玻璃廊可作為家庭會(huì)客、起居、書房等功能空間，它能提高住宅的舒適度，容易得到住戶(包括一層住戶)的支持。雖然也存在對(duì)局部住戶的干擾，但是可以采取措施解決的。所以，在樓間距等場(chǎng)地條件和經(jīng)濟(jì)條件較為寬松條件下，舒適型電梯加建很適合在北方地區(qū)使用。6 設(shè)計(jì)思考

通過(guò)對(duì)老舊多層住宅加建電梯的分析，感觸很深，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，作為一名建筑設(shè)計(jì)師，我們應(yīng)該充分理解無(wú)障礙設(shè)計(jì)對(duì)老齡化社會(huì)的意義，對(duì)于中國(guó)的家庭，如何使我們的建筑設(shè)計(jì)滿足我國(guó)老年人：成年人：孩子4:2:1的人口結(jié)構(gòu)，給老年人及行動(dòng)不便的人提供便利，有很大的壓力。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，以及老齡化的現(xiàn)狀，我們的住宅設(shè)計(jì)應(yīng)該以人為本，在住宅設(shè)計(jì)中增加電梯。但是目前國(guó)家現(xiàn)行的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范仍然規(guī)定7層及以上的住宅或者住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)16米時(shí)才必須設(shè)置電梯，已經(jīng)明顯的不適應(yīng)當(dāng)今社會(huì)的需求。在此強(qiáng)烈建議修改相關(guān)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，規(guī)定只要是多層住宅都必須要設(shè)置電梯，而且所有的住宅都應(yīng)該符合無(wú)障礙的要求，否則，若干年后，我們又要重復(fù)今天加建電梯的工作，勞民傷財(cái)！

參考文獻(xiàn)：

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第三篇：老舊小區(qū)綜合整治實(shí)踐及存在問(wèn)題的思考和建議(王鋒 趙亮)

老舊小區(qū)綜合整治實(shí)踐及存在問(wèn)題的思考和建議

王鋒1，趙亮1，張紅建2

（1.水利部機(jī)關(guān)服務(wù)局，北京 100053；2.黃河小浪底水資源投資有限公司，河南 鄭州 471000）

摘要：為貫徹落實(shí)國(guó)家防震減災(zāi)、節(jié)能減排相關(guān)工作要求，2014-2016年筆者所在單位組織實(shí)施完成了近18萬(wàn)平方米老舊小區(qū)的綜合整治工作，極大改善了老舊小區(qū)居住環(huán)境，消除了安全隱患，得到了住戶的高度擁護(hù)和充分肯定。同時(shí)，在綜合整治實(shí)施過(guò)程中也發(fā)現(xiàn)存在后續(xù)管理不能及時(shí)跟進(jìn)、整治成果不能很好保持等問(wèn)題。為更好的推進(jìn)此項(xiàng)工作，筆者將本單位老舊小區(qū)綜合整治具體實(shí)施情況及存在的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)和分析，提出思考和建議，希望對(duì)全國(guó)老舊小區(qū)綜合整治工作提供一定的經(jīng)驗(yàn)和借鑒。

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)不斷發(fā)展，城市建設(shè)及人民生活水平不斷提高，然而老舊小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)備設(shè)施落后、功能配套不全、缺乏長(zhǎng)效管理機(jī)制等問(wèn)題日益突出。為完善城市功能，切實(shí)改善民生，北京市于2012年起組織實(shí)施老舊小區(qū)綜合整治，2013年筆者單位所屬的中央國(guó)家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治工作也全面啟動(dòng)。2014-2016年間，筆者所在單位累計(jì)完成近18萬(wàn)平方米老舊小區(qū)的綜合整治。為更好的推進(jìn)此項(xiàng)工作，筆者將本單位老舊小區(qū)綜合具體實(shí)施情況及存在的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)和分析，提出思考和建議，希望對(duì)全國(guó)老舊小區(qū)綜合整治提供一定的經(jīng)驗(yàn)和借鑒。

一、老舊小區(qū)存在的主要問(wèn)題及特點(diǎn)

老舊小區(qū)是一個(gè)描述性的概念，反映的是小區(qū)的新舊狀況?！笆濉逼陂g，北京市和中央國(guó)家機(jī)關(guān)進(jìn)行綜合整治的老舊小區(qū)主要指1990年以前建成的居住小區(qū)，其主體是享受國(guó)家房改優(yōu)惠政策的售后公房和未售公房，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系、管理方式等方面與目前的商品住宅小區(qū)有所不同，主要存在以下問(wèn)題及特點(diǎn)：

（一）房屋老化嚴(yán)重

由于建成時(shí)間早，隨著房屋使用時(shí)間的增加，老舊小區(qū)普遍存在維護(hù)結(jié)構(gòu)保溫性能差、滲水漏水多發(fā)；給排水、供暖管道銹蝕、堵塞；電梯、水泵、配電、消防等設(shè)備設(shè)施落后、老化；墻面、陽(yáng)臺(tái)、通廊鋼窗等局部脫落、墜物；樓梯間、電梯廳等公共環(huán)境破舊、臟亂等建筑本身的問(wèn)題，存在較大的火災(zāi)、墜物等安全隱患。

（二）配套設(shè)施不全

由于建設(shè)時(shí)期標(biāo)準(zhǔn)偏低、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的原因，老舊小區(qū)普遍存在停車位不足、安防監(jiān)控措施缺乏、綠化景觀面積偏小、無(wú)障礙和養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施缺乏等問(wèn)題，有的小區(qū)還存在沒(méi)有接入市政燃?xì)夂蜔崃Φ那闆r。

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（三）物業(yè)管理缺位

上世紀(jì)90年代以來(lái)，城鎮(zhèn)住房制度改革逐步推進(jìn)，老舊小區(qū)逐漸形成房改房、承租房、回遷房、商品房等多種房屋產(chǎn)權(quán)形式共存的局面，形成了較為復(fù)雜的所有權(quán)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)權(quán)界定模糊不清，有的產(chǎn)權(quán)單位已逐步滅失[1]。與此同時(shí)，與之配套的物業(yè)改革相對(duì)滯后，物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法統(tǒng)一，物業(yè)費(fèi)收繳困難，造成老舊小區(qū)普遍缺乏必要的物業(yè)管理服務(wù)，缺少必要的維護(hù)維修，有的小區(qū)甚至處于無(wú)人管理的狀態(tài)，這是造成老舊小區(qū)加速老化的主要原因。

老舊小區(qū)存在的上述問(wèn)題具有以下特點(diǎn)：

一是具有普遍性。各老舊小區(qū)普遍存在如房屋滲水漏水、管網(wǎng)跑冒滴漏、設(shè)備老化失效等問(wèn)題。二是具有特殊性。由于某些特定原因，有些老舊小區(qū)存在的問(wèn)題具有特殊性。如筆者單位的某處房產(chǎn)，因歷史原因于上世紀(jì)50年代建設(shè)在文物保護(hù)范圍內(nèi)，在和平門地區(qū)整體拆遷改造時(shí)未能列入改造范圍，造成該樓不能接入燃?xì)夂褪褂萌加湾仩t單獨(dú)供暖的特殊情況。

三是具有累積性。由于缺乏必要的維護(hù)維修，在問(wèn)題發(fā)生時(shí)如不能及時(shí)處理，隨著時(shí)間推移，這些問(wèn)題會(huì)逐年累積，危害性會(huì)逐漸增大。如墻面出現(xiàn)滲水漏水問(wèn)題后，如果不能及時(shí)解決，經(jīng)冬季雪水凍融后會(huì)產(chǎn)生墻面空鼓，繼而造成脫落、墜物的嚴(yán)重問(wèn)題。

四是問(wèn)題的解決具有迫切性，由于存在問(wèn)題的普遍性和累積性，老舊小區(qū)所面臨的安全隱患日益嚴(yán)重，停暖、停水等突發(fā)情況多發(fā)，除了造成住戶不便，也會(huì)產(chǎn)生不和諧的聲音。

二、老舊小區(qū)綜合整治的主要內(nèi)容和效果

（一）綜合整治主要內(nèi)容

筆者所在單位管理的老舊小區(qū)約20萬(wàn)平方米，目前已累計(jì)完成近18萬(wàn)平方米，依據(jù)北京市和中央國(guó)家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治政策，結(jié)合本單位老舊小區(qū)實(shí)際情況，主要進(jìn)行以下具體內(nèi)容的整治：

1、房屋本體改造，包括房屋結(jié)構(gòu)加固；屋面防水、保溫改造；外墻保溫改造；外門窗改造；樓棟、單元熱計(jì)量等節(jié)能改造措施和外墻及公共區(qū)域粉刷；樓內(nèi)給排水、供暖管線改造；公共照明系統(tǒng)改造；補(bǔ)建門禁及訪客對(duì)講系統(tǒng)；更新維修電梯；生活供水系統(tǒng)改造等綜合改造措施。

2、基礎(chǔ)設(shè)施改造，包括雨污排水管道設(shè)施改造；供熱管網(wǎng)設(shè)施改造；新建安防監(jiān)控設(shè)施；鍋爐房、熱交換設(shè)備設(shè)施改造；配套附屬用房改造等。

3、環(huán)境整治改善，包括室外道路綠化照明等設(shè)施改造；非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施改造；架空線纜和空調(diào)規(guī)整；增設(shè)無(wú)障礙設(shè)施；增設(shè)科普櫥窗、宣傳欄；更新補(bǔ)建信報(bào)箱等。

（二）綜合整治效果

1、房屋節(jié)能保溫性能明顯提升。筆者單位某住宅樓住戶常年反映冬季室內(nèi)溫度低，2013年12 / 4

月曾對(duì)65戶住戶測(cè)溫，平均溫度為19.1℃。2014年該樓完成綜合整治，2014年11月在相同室外溫度時(shí)對(duì)32戶住戶測(cè)溫，室內(nèi)平均溫度23.4℃，改造后室內(nèi)平均溫度提高4.3℃。

2、房屋本身存在的問(wèn)題基本得以解決。筆者對(duì)本單位已完成改造的10個(gè)老舊小區(qū)2010-2014年和2016年報(bào)修情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，其中：房屋漏水滲水問(wèn)題整治前5年年均報(bào)修32.6起，2016年為5起；水暖管網(wǎng)跑冒滴漏問(wèn)題整治前5年年均報(bào)修43.3起，2016年為3起；高空墜物問(wèn)題整治前5年報(bào)修共7起，2016年為0起。

3、公共及小區(qū)環(huán)境明顯改善，小區(qū)配套設(shè)施得到完善，安防水平明顯提高，設(shè)備設(shè)施得到更新，安全隱患得以消除。

4、得到了廣大住戶的擁護(hù)和支持，有效保障居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，對(duì)保障居民生存權(quán)益，創(chuàng)建和諧社會(huì)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定具有積極意義。

三、老舊小區(qū)綜合整治存在的問(wèn)題

老舊小區(qū)綜合整治在具體實(shí)施過(guò)程中，也存在其自身的問(wèn)題：

（一）受規(guī)劃、住戶意愿等因素限制，老舊小區(qū)綜合整治具有其局限性，如部分老舊小區(qū)不具備增加停車位等住戶需求強(qiáng)烈的改造內(nèi)容的實(shí)施條件，涉及戶內(nèi)加固、增加電梯等的改造內(nèi)容很難順利推進(jìn)，戶內(nèi)管線不能徹底更新，違章建筑難以拆除等。

（二）老舊小區(qū)綜合整治能很大程度上解決房屋和小區(qū)本身的問(wèn)題，但不能從根本上解決造成老舊小區(qū)各種問(wèn)題的歷史和管理問(wèn)題，改造成果的維護(hù)和保持將成為改造后的老舊小區(qū)面臨的最大問(wèn)題。

（三）老舊小區(qū)改造不同于新建項(xiàng)目，但項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、建設(shè)及驗(yàn)收等各環(huán)節(jié)都按新建標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范執(zhí)行，雖然北京市陸續(xù)出臺(tái)了一些針對(duì)老舊小區(qū)整治的辦法和政策，但仍有一些如消防、結(jié)構(gòu)等標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范造成改造內(nèi)容如果實(shí)施就無(wú)法通過(guò)驗(yàn)收、而不實(shí)施又存在嚴(yán)重安全隱患的矛盾。

（四）北京市和中央國(guó)家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治施工單位選擇采取的是合格承包人名錄制度，全部為一級(jí)或特級(jí)企業(yè)，與項(xiàng)目規(guī)模并不完全匹配，如筆者單位的10個(gè)項(xiàng)目中，投資規(guī)模1000萬(wàn)元以下的就有5個(gè)，易發(fā)生施工單位掛靠的情況。

（五）與商業(yè)化運(yùn)作模式不同，老舊小區(qū)綜合整治主要依靠政府主導(dǎo)出資，組織推動(dòng)，缺乏資本收益基礎(chǔ)，難以實(shí)現(xiàn)社會(huì)資本收益，不具備可持續(xù)性[2]。

四、思考和建議

針對(duì)上述問(wèn)題，結(jié)合筆者近4年的綜合整治實(shí)踐，提出以下思考和建議：

（一）老舊小區(qū)綜合整治需要與住房制度改革、物業(yè)管理制度改革等工作配套進(jìn)行，從根本上解決老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)混亂、脫管缺管的歷史問(wèn)題，理順責(zé)權(quán)關(guān)系，明確管理辦法，才能有效保障整治

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成果，避免資金浪費(fèi)，達(dá)到老舊小區(qū)綜合治理的最終目的。

（二）據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市共有近16萬(wàn)個(gè)、約40億平方米老舊小區(qū)[3]，中央城市工作會(huì)議也指出“要有序推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治”。如此大規(guī)模的老舊小區(qū)綜合整治工作，有必要充分調(diào)研老舊小區(qū)的實(shí)際情況及特點(diǎn)，制定與之相適應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范及政策，以解決老舊小區(qū)實(shí)踐過(guò)程中遇到的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范不完全適用的問(wèn)題。

（三）對(duì)于一部分特別老舊，改造價(jià)值不高或完全不具有改造價(jià)值的老舊小區(qū)，應(yīng)結(jié)合棚戶區(qū)改造、商業(yè)開發(fā)等其他手段綜合考慮。

（四）目前北京市和中央國(guó)家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治資金還只能覆蓋北京市直接管轄和中央國(guó)家機(jī)關(guān)本級(jí)的老舊小區(qū)，還有一部分如國(guó)企、中央國(guó)家機(jī)關(guān)下屬等單位的老舊小區(qū)因資金問(wèn)題尚未開始進(jìn)行，這些老舊小區(qū)也同樣普遍存在問(wèn)題，迫切需要改造。因此，有必要從小區(qū)二次開發(fā)、使用售房款等方面探索研究綜合整治資金籌措方式和來(lái)源渠道等新問(wèn)題，以保證社會(huì)公平性。

參考文獻(xiàn)：

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第四篇：閔行的老舊小區(qū)可以裝電梯啦! 既有多層住宅增設(shè)電梯指導(dǎo)意見(jiàn)今日發(fā)布!

閔行的老舊小區(qū)可以裝電梯啦！既有多層住宅增設(shè)電梯指

導(dǎo)意見(jiàn)今日發(fā)布！

閔行報(bào)記者 崔松鴿丨文

一直以來(lái)受困于沒(méi)有電梯而上下樓不便的人們，有個(gè)好消息要告訴你們：就在今天，閔行區(qū)住房保障和房屋管理局發(fā)布了《本市既有多層住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見(jiàn)》，意見(jiàn)明確，按照“業(yè)主自愿、政府扶持，因地制宜、兼顧各方，依法合規(guī)、保障安全”的原則，符合條件的既有多層住宅可以申請(qǐng)?jiān)鲈O(shè)電梯，并對(duì)申請(qǐng)人和申請(qǐng)流程以及后續(xù)管理和產(chǎn)權(quán)認(rèn)定進(jìn)行了說(shuō)明。意見(jiàn)同時(shí)要求，根據(jù)《上海市舊住房綜合改造管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，以方便群眾、注重可操作性和確保安全為原則，積極開展試點(diǎn)探索，并結(jié)合舊住房綜合改造等，科學(xué)規(guī)劃，推進(jìn)既有多層住宅增設(shè)電梯工作。相關(guān)規(guī)劃土地、房管、建設(shè)等部門應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)分工，本著便捷高效的原則，依法支持既有住宅增設(shè)電梯的有關(guān)審批和備案工作。街道（鎮(zhèn)）、居委會(huì)等要充分發(fā)揮開展社區(qū)工作的優(yōu)勢(shì)，積極做好居民的政策宣傳和相關(guān)協(xié)調(diào)工作。法律根據(jù)是什么？依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》《上海市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《上海市綠化條例》《上海市電梯安全監(jiān)察辦法》《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（土地使用 建筑管理）》《上海市舊住房綜合改造管理暫行辦法》等相關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，最最重要的，是為適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口老齡化的需求，進(jìn)一步改善市民居住的條件。依據(jù)什么原則？既有多層住宅增設(shè)電梯，應(yīng)當(dāng)遵循“業(yè)主自愿、政府扶持，因地制宜、兼顧各方，依法合規(guī)、保障安全”的原則。需要哪些條件？既有多層住宅增設(shè)電梯，應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：

1.符合現(xiàn)行城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、消防和結(jié)構(gòu)等規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；2.未列入房屋征收范圍和計(jì)劃；3.增設(shè)電梯所在幢房屋的全體業(yè)主同意；涉及占用小區(qū)土地或?qū)Ｓ胁课坏?，?yīng)當(dāng)征得相關(guān)權(quán)利業(yè)主三分之二以上同意。4.建筑間距控制符合本市舊住房綜合改造管理有關(guān)規(guī)定。誰(shuí)來(lái)申請(qǐng)？既有多層住宅增設(shè)電梯由該住宅所屬小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（未成立業(yè)主委員會(huì)的由所在地居民委員會(huì)，直管公房和系統(tǒng)公房由房屋所有權(quán)人或者委托代理人）作為申請(qǐng)人提出既有多層住宅增設(shè)電梯相關(guān)申請(qǐng)。申請(qǐng)人在具體實(shí)施工作中可以委托項(xiàng)目管理單位作為實(shí)施單位進(jìn)行代建。需要走哪些程序？1制定初步方案 既有多層住宅業(yè)主或者居民有增設(shè)電梯意愿的，申請(qǐng)人可以自行或委托實(shí)施單位現(xiàn)行編制增設(shè)電梯初步方案。初步方案包括：規(guī)劃土地、建筑結(jié)構(gòu)、消防安全等的可行性分析，增設(shè)電梯平面布局初步設(shè)計(jì)，資金概算，電梯運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)分擔(dān)方案等內(nèi)容。申請(qǐng)人或者實(shí)施單位將初步方案征求業(yè)主意見(jiàn)。2 申請(qǐng)項(xiàng)目計(jì)劃 在業(yè)主對(duì)初步方案能夠達(dá)成共同意愿的情況下，由申請(qǐng)人向所在地的區(qū)（縣）房管局申請(qǐng)舊住房綜合改造（既有多層住宅增設(shè)電梯）實(shí)施計(jì)劃，區(qū)（縣）房管局審核同意后下發(fā)實(shí)施計(jì)劃。項(xiàng)目完成相關(guān)審批手續(xù)后，區(qū)（縣）房管局上報(bào)市住房保障房屋管理局列入全市舊住房綜合改造項(xiàng)目計(jì)劃。3編制設(shè)計(jì)方案

申請(qǐng)人憑區(qū)（縣）房管局下發(fā)的實(shí)施計(jì)劃及區(qū)（縣）規(guī)土局要求需提供的其他材料，向所在地的區(qū)（縣）規(guī)土局申請(qǐng)核定增設(shè)電梯建設(shè)工程規(guī)劃條件。按照區(qū)（縣）規(guī)土局核定的規(guī)劃條件，申請(qǐng)人委托專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行增設(shè)電梯設(shè)計(jì)方案，并向區(qū)（縣）規(guī)土局送審設(shè)計(jì)方案，同步征求涉及的消防、環(huán)保、衛(wèi)生、民防、市政等其他部門的意見(jiàn)。4簽訂相關(guān)協(xié)議

由申請(qǐng)人與增設(shè)電梯所在幢房屋的全體業(yè)主分別簽訂增設(shè)電梯改造協(xié)議。改造協(xié)議包括：同意增設(shè)電梯設(shè)計(jì)方案、增設(shè)電梯資金籌集方案、電梯運(yùn)行維修保養(yǎng)費(fèi)分擔(dān)方案以及其他需要約定的重要內(nèi)容。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照第二條第三款的規(guī)定，同步書面向相關(guān)權(quán)利業(yè)主征求意見(jiàn)，主要包括：明示加裝電梯方案及加裝后在日照、綠化等方面產(chǎn)生的影響等內(nèi)容。5 完成相關(guān)審批手續(xù)

改造協(xié)議全部簽訂、相關(guān)權(quán)利人完成意見(jiàn)征詢后，申請(qǐng)人按有關(guān)規(guī)定向區(qū)（縣）規(guī)土局申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項(xiàng)目實(shí)施前，申請(qǐng)人按有關(guān)規(guī)定向區(qū)（縣）建設(shè)行政管理部門增設(shè)電梯工程報(bào)建報(bào)監(jiān)手續(xù)，并在申請(qǐng)建設(shè)工程施工許可證后組織實(shí)施。電梯安裝施工前，施工單位將擬進(jìn)行的電梯安裝情況告知區(qū)（縣）特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門。6 竣工驗(yàn)收備案

增設(shè)電梯項(xiàng)目竣工后，申請(qǐng)人按有關(guān)規(guī)定向區(qū)（縣）建設(shè)行政主管部門、規(guī)土局申請(qǐng)竣工驗(yàn)收或備案。增設(shè)的電梯必須經(jīng)過(guò)特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)監(jiān)督檢驗(yàn)合格，并經(jīng)區(qū)（縣）特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門登記。以后誰(shuí)來(lái)管理？▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼申請(qǐng)人可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)完成增設(shè)的電梯進(jìn)行運(yùn)行管理，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與有資質(zhì)的電梯維修保養(yǎng)單位簽訂電梯日常維護(hù)保養(yǎng)合同，對(duì)電梯進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)。申請(qǐng)人也可以直接委托有資質(zhì)的電梯維修保養(yǎng)單位對(duì)電梯進(jìn)行運(yùn)行管理和日常維護(hù)保養(yǎng)。▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼

產(chǎn)權(quán)如何認(rèn)定？▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼增設(shè)的電梯及井道等建筑物或者構(gòu)筑物，其產(chǎn)權(quán)屬于該幢房屋全體業(yè)主共同所有。增設(shè)電梯后，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》等有關(guān)規(guī)定向區(qū)（縣）房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?jiān)谙嚓P(guān)權(quán)利人的房地產(chǎn)權(quán)證上予以注記。相關(guān)房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，受讓人自該房屋轉(zhuǎn)移登記之日起，享有和履行原改造協(xié)議約定的權(quán)利和義務(wù)。▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼猜你喜歡

△閔行這5條公路將要大修，涉及浦江、馬橋、梅隴、莘莊工業(yè)區(qū)等處，看看有沒(méi)有你家門口的?△注意了，乘坐閔行以下公交線路當(dāng)心坐過(guò)站，他們已經(jīng)開放wifi了△你或許不懂閔行拆違為何這樣“猛”，但你必須知道這項(xiàng)“暖心工程”有多暖△“那時(shí)的朱行老街，就像個(gè)開心樂(lè)園，玩具不多，快樂(lè)很多！”△我說(shuō)，初冬的閔行也辣么美？你說(shuō)，是的！

△打造安居宜居的“美麗家園”，閔行14個(gè)街鎮(zhèn)正在這么做——

△閔行史上最大的“民生工程”啟動(dòng)，了解這些，就知道TA怎樣幫你實(shí)現(xiàn)宜居夢(mèng)想了！△看過(guò)這個(gè)小區(qū)這些照片，你才算真知道美麗家園美了點(diǎn)啥？

（本期編輯 覃叢叢 陳美玲 王一舟）

第五篇：特點(diǎn)、難點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析及監(jiān)理對(duì)策-老舊小區(qū)、重點(diǎn)大街的市政公用和綜合治理工程

本標(biāo)段的工程內(nèi)容主要是指位于市區(qū)所管轄的行政區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)、重點(diǎn)大街的市政公用工程和綜合治理工程。

市政公用工程包括但不限于老舊小區(qū)重點(diǎn)大街內(nèi)的道路、甬路、停車場(chǎng)、雨污水系統(tǒng)、路燈系統(tǒng)等新建及改造工程；

綜合治理工程包括但不限于老舊小區(qū)、重點(diǎn)大街等的居民樓內(nèi)外粉飾、護(hù)欄油飾、自行車棚翻新或重建、更換公共樓梯間塑鋼窗、商鋪牌匾、立面裝飾、臺(tái)階修砌、鋪裝翻新等新建及改建工程。

本工程依據(jù)《區(qū)第九十三次區(qū)政府常務(wù)會(huì)會(huì)議紀(jì)要》等立項(xiàng)及批復(fù)文件，對(duì)老舊小區(qū)和重點(diǎn)道路進(jìn)行綜合改造、整治。

第三章本工程的特點(diǎn)、難點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析及監(jiān)理對(duì)策

3.1項(xiàng)目特點(diǎn)、難點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 3.1.1本工程占地面積大，整體管理難度大

本標(biāo)段工程覆蓋市區(qū)所管轄的行政區(qū)內(nèi)的六個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街道，占地面積約一百多公傾，其中包括九個(gè)老舊小區(qū)及十條100米重點(diǎn)大街的市政公用工程及環(huán)境整治工程項(xiàng)目，工程覆蓋面如此之大，完全不同于其它工程，本項(xiàng)工程計(jì)劃工期只有88天，由此必然產(chǎn)生很多施工班組同時(shí)、分散施工，對(duì)施工整體規(guī)劃及部署要求高，綜合協(xié)調(diào)、質(zhì)量控制、計(jì)劃、造價(jià)、安全及文明施工管理等難度大。3.1.2與小區(qū)物業(yè)、居民協(xié)調(diào)難

本工程覆蓋于小區(qū)內(nèi)，在小區(qū)內(nèi)施工，許多開挖、涂刷、拆除、安裝等需要進(jìn)行一定封閉，難免要影響居民的正常生活，影響商鋪的營(yíng)業(yè)等問(wèn)題會(huì)出現(xiàn)，能夠得到物業(yè)、居民理解、支持難度較大。3.1.3施工質(zhì)量要求高

本項(xiàng)目是市政府利國(guó)利民的一大舉措，政府投資巨大，要求舊城即要保留原有的歷史風(fēng)貌又要得到煥然一新的效果，老百姓要看到改造后的新環(huán)境，為此我們要和施工單位一起嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。同時(shí)由于原有建筑物、道路使用年代較長(zhǎng)，建筑物的老化、變形極其嚴(yán)重，這樣的工程較新建工程在施工質(zhì)量的控制上難度較大。

3.1.4工期控制難度大

本標(biāo)段計(jì)劃施工總工期88天，該工程可能有以下幾方面的進(jìn)度影響因素。一方面施工區(qū)域穿插在居民區(qū)內(nèi)，即要保證施工進(jìn)度、又不能影響居民的正常生活，百姓干擾多，未采取一些必要的措施可能影響施工計(jì)劃進(jìn)度；另一方面工項(xiàng)目涉及許多地下管網(wǎng)的維修施工，許多不可預(yù)見(jiàn)的問(wèn)題和困難將會(huì)出現(xiàn)；第三方面施工期處于酷暑季節(jié)，工人施工降效； 3.1.5造價(jià)控制難

根據(jù)本招標(biāo)文件所附的設(shè)計(jì)文件，我們了解到本項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件由于缺少原有小區(qū)的現(xiàn)場(chǎng)及地質(zhì)勘查報(bào)告、建筑物及市政的設(shè)計(jì)圖紙和施工資料等基礎(chǔ)資料，設(shè)計(jì)的工程量只是暫估量，需根據(jù)工程現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況確認(rèn)。本工程是政府投資項(xiàng)目，為國(guó)家節(jié)省、控制工程造價(jià)是我們監(jiān)理人的艱巨使命。本項(xiàng)目量大、面廣，嚴(yán)格控制造價(jià)，難度較大。3.1.6安全、文明施工風(fēng)險(xiǎn)大

本項(xiàng)目單項(xiàng)工程量小，但是分布零散，工程的施工要穿插在居民小區(qū)和使用中的市政道路中，往來(lái)車輛、行人很多，大多數(shù)裝修改造項(xiàng)目的施工無(wú)法進(jìn)行封閉，如大量舊樓外墻涂料要掛藍(lán)施工，安全文明施工難度較大，而在施工過(guò)程中的安全防護(hù)、文明施工管理至關(guān)重要，即要保證造價(jià)的控制，又要保護(hù)措施到位，讓百姓理解、支持難度極大。3.1.7實(shí)施過(guò)程中設(shè)計(jì)變更多

本項(xiàng)目的廣泛分散性，不可避免會(huì)造成設(shè)計(jì)人員調(diào)研過(guò)程有疏忽，從而設(shè)計(jì)過(guò)程漏項(xiàng)問(wèn)題不可避免，因此施工過(guò)程會(huì)造成大量變更，另外，受外界人為干擾也會(huì)產(chǎn)生變更，從而對(duì)造價(jià)控制及工期控制產(chǎn)生影響。3．1.8雨季施工也是本工程的難點(diǎn)

本工程要求工期為88天，大面積施工經(jīng)過(guò)7、8、9三個(gè)月，正好是**的雨季，工期又很緊張，工作面不富裕，施工范圍內(nèi)既有重點(diǎn)大街綜合治理改造施工，又有居民居住區(qū)綜合治理改造工程，而且要求施工項(xiàng)目在雨季施工的技術(shù)措施要求較為嚴(yán)格。在保證安全施工的前提下，應(yīng)抓好施工進(jìn)度，嚴(yán)格管理、科學(xué)安排、精心施工、加大投入、抓好各種安全、質(zhì)量保證體系建設(shè)，確保工程質(zhì)量達(dá)到合同要求、確保按期完工任務(wù)艱巨。3．1.9與街道辦事處協(xié)調(diào)量大

此次環(huán)境整治工程，許多門面商鋪的管轄權(quán)歸街道所有，在實(shí)施過(guò)程中，必然與街道領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門產(chǎn)生協(xié)調(diào)，而與政府部門的協(xié)調(diào)特點(diǎn)是程序要了解，不懂程序莽撞行事，必然會(huì)產(chǎn)生不可挽回的后果，因此與街道以及政府部門協(xié)調(diào)量大是事實(shí)存在，必須引起參見(jiàn)各方足夠的重視，才能完成好本次環(huán)境建設(shè)工程。

3.2 針對(duì)本工程監(jiān)理工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)擬采取的監(jiān)理措施和對(duì)策 3.2.1針對(duì)工程占地面積大，整體管理難度大擬采取監(jiān)理措施

a、認(rèn)真審核總包是否具有可靠的質(zhì)量保證體系和安全保證體系是否健全，檢查總包是否按照建設(shè)部關(guān)于《建筑施工企業(yè)安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及專職安全生產(chǎn)管理人員配備辦法（建質(zhì)[2008]91號(hào)）文件要求設(shè)置相關(guān)安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)和人員。

b、認(rèn)真審核勞務(wù)等專業(yè)分包單位的資質(zhì)和隊(duì)伍素質(zhì)，分包隊(duì)伍資信差的或施工中表現(xiàn)不好的單位，監(jiān)理部不得批準(zhǔn)或及時(shí)提出更換。

c、實(shí)施總承包管理，注重評(píng)審施工組織設(shè)計(jì)。重點(diǎn)對(duì)施工的技術(shù)質(zhì)量措施和安全、文明施工保證措施及施工總進(jìn)度計(jì)劃等內(nèi)容的審核。

d.建立各參建單位的綜合質(zhì)量管理體系，充分發(fā)揮業(yè)主、監(jiān)理、設(shè)計(jì)及施工方的協(xié)同能力；

e.充分利用合同要素，約定各方責(zé)任、義務(wù)。

f、針對(duì)工程覆蓋面積大，工程量小但分布零散，我們項(xiàng)目監(jiān)理部的管理還要采取以下有效的措施：一是保證配備滿足工程需要的監(jiān)理人員；二是制定嚴(yán)格的質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)驗(yàn)制度；三是各專業(yè)監(jiān)理人員了解掌握整個(gè)標(biāo)段各街區(qū)、道路的施工進(jìn)度情況，加強(qiáng)巡視和關(guān)鍵工序的旁站，做好質(zhì)量進(jìn)度、安全文明施工各方面的控制；四是項(xiàng)目總監(jiān)全面掌握施工情況，及時(shí)做好各方面的勾通協(xié)調(diào)工作，確保工程能按計(jì)劃順利開展。

3.2.2針對(duì)與小區(qū)物業(yè)、居民協(xié)調(diào)難擬采取的措施

a、加強(qiáng)與小區(qū)物業(yè)、居民的勾通，求得他們的理解和支持至關(guān)重要。本項(xiàng)目雖然施工過(guò)程中可能給居民帶來(lái)一些麻煩，但這是國(guó)家為民造福的好事，完工后小區(qū)居民會(huì)享受到舊貌換新顏的優(yōu)美小區(qū)。

b、要求總包加強(qiáng)民工的思想教育，不得做有損小區(qū)利益的行為，不得與小區(qū)物業(yè)和居民發(fā)生任何矛盾沖突。

c、要求總包項(xiàng)目部要設(shè)置專人負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)小區(qū)物業(yè)關(guān)系，保證避免發(fā)生正面矛盾沖突。

d、監(jiān)理部也會(huì)設(shè)專人負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)總包與小區(qū)物業(yè)、居民的關(guān)系，確保施工的順利開展。

3.2.3針對(duì)質(zhì)量要求高擬采取的監(jiān)理措施

a.嚴(yán)格以施工圖紙、驗(yàn)收規(guī)范、規(guī)程等為驗(yàn)收依據(jù)，要求施工單位嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，保證工程的每一個(gè)檢驗(yàn)批達(dá)到合格的標(biāo)準(zhǔn)。

b.認(rèn)真審核施工圖紙，圖紙錯(cuò)、漏、碰、缺的地方要及時(shí)找出來(lái)； c、認(rèn)真審核施工技術(shù)方案；由于本工程有大量的舊建筑物的改造、維修項(xiàng)目，要想保證與原有建筑風(fēng)格的統(tǒng)一、協(xié)調(diào)，其施工方法不同于新建工程，難度較大，我們公司在此方面技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)較豐富，在技術(shù)保證措施上會(huì)給施工單位提出非常權(quán)威的合理化建議，確保工程質(zhì)量。

d.質(zhì)量控制應(yīng)積極貫徹落實(shí)“驗(yàn)評(píng)分離、強(qiáng)化驗(yàn)收、完善手段、過(guò)程控制”的質(zhì)量控制方針；以質(zhì)量預(yù)控為主，重點(diǎn)抓好關(guān)鍵工序和特殊工序的控制。

e.質(zhì)量的具體控制措施詳見(jiàn)本監(jiān)理大綱第七章：工程質(zhì)量控制目標(biāo)及控制措施。

3.2.4針對(duì)工期緊張擬采取的監(jiān)理措施

a、協(xié)助業(yè)主做好本標(biāo)段項(xiàng)目工期的合理總控計(jì)劃，總控計(jì)劃中要充分考慮到諸多由于原有規(guī)劃基礎(chǔ)資料不足可能導(dǎo)致本工程設(shè)計(jì)中未明確的工程量，方可控制住整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃工期。

b、要求施工單位根據(jù)業(yè)主的總控制計(jì)劃，制定合理的施工總進(jìn)度計(jì)劃。施工單位要有足夠的勞務(wù)力、機(jī)械、設(shè)備，要保證工程即要全面鋪開，又要不失統(tǒng)一管理；要求施工單位要充分考慮到本項(xiàng)目的特點(diǎn)，做好事前預(yù)控，規(guī)范施工行為，避免與周邊百姓發(fā)生不必要的矛盾和糾紛。

c、要求總包做好分包單位的進(jìn)度管理，保證各專業(yè)分包單位的進(jìn)度滿足總進(jìn)度工期的要求，項(xiàng)目監(jiān)理部根據(jù)施工單位上報(bào)的月、周進(jìn)度計(jì)劃及時(shí)檢查、落實(shí)、分析，提出糾偏措施和要求，確保總工期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。

d.施工實(shí)施過(guò)程中，監(jiān)理對(duì)工程進(jìn)度的控制詳見(jiàn)本監(jiān)理大綱第八章：工程進(jìn)度控

制目標(biāo)及控制措施。

3.2.4 針對(duì)造價(jià)控制難擬采取的監(jiān)理措施

根據(jù)本招標(biāo)文件所附的設(shè)計(jì)文件，我們了解到本項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件由于缺少原有小區(qū)的地質(zhì)勘查報(bào)告、建筑物及市政的設(shè)計(jì)圖紙和施工資料等基礎(chǔ)資料，許多設(shè)計(jì)的工程量只是暫估量，較新建工程本項(xiàng)目將會(huì)產(chǎn)生大量的需現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)的工程量，盡管本項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域大，但是監(jiān)理工程師必須認(rèn)真做好該項(xiàng)工作認(rèn)定，以控制總造價(jià)，為國(guó)家節(jié)省資金。采取的措施主要是一及時(shí)掌握實(shí)際情況，二是及時(shí)與設(shè)計(jì)溝通，選擇保持、保價(jià)雙贏的施工方案，三是認(rèn)真履行各方簽認(rèn)程序，保存好原始資料。

施工過(guò)程中，監(jiān)理對(duì)工程造價(jià)的控制詳見(jiàn)本監(jiān)理大綱第九章：工程造價(jià)控制目

標(biāo)及控制措施。

3.2.4 針對(duì)安全、文明施工要求高擬采取的監(jiān)理措施

本項(xiàng)目單項(xiàng)工程量小，但是分布零散，工程的施工穿插在居民小區(qū)和使用中的市政道路中，有的無(wú)法進(jìn)行全面的封閉。為保證各分項(xiàng)工程的安全文明施工，我們項(xiàng)目監(jiān)理部設(shè)置安全監(jiān)理工程師定期對(duì)全部項(xiàng)目施工區(qū)域進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)要求總包進(jìn)行整改。要求總包要做好以下工作，監(jiān)理部跟蹤檢查落實(shí)。

a、加強(qiáng)工人的安全、文明施工意識(shí)的教育，貫徹落實(shí)安全第一、預(yù)防為主的意識(shí)；

b、加強(qiáng)安全檢查力度，分段分片設(shè)置專職、兼職安全員巡視檢查，重要部位要旁站監(jiān)督。

c、根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，總包單位做出安全、文明施工技術(shù)措施方案及事故應(yīng)急救援預(yù)案。要求總包設(shè)專人負(fù)責(zé)與小區(qū)物業(yè)總協(xié)調(diào)，避免不應(yīng)有的糾紛。3.2.5針對(duì)設(shè)計(jì)變更多采取以下措施

a、施工單位進(jìn)場(chǎng)前，要求其對(duì)所施工程進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，將現(xiàn)場(chǎng)情況摸清楚，上報(bào)監(jiān)理單位。

b、協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位對(duì)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行核查驗(yàn)算，完善設(shè)計(jì)圖紙，積極組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，要求不能超過(guò)預(yù)算的情況下，合理修改設(shè)計(jì)。

c、組織有關(guān)參建單位對(duì)設(shè)計(jì)圖紙?zhí)岢鼋ㄗh，完善后抓緊實(shí)施。3.2.6與街道辦事處協(xié)調(diào)監(jiān)理單位應(yīng)采取以下措施

a、協(xié)調(diào)目的是為了更好的實(shí)施工程，各個(gè)街道辦事處幾乎與所有管轄小區(qū)，都有直接關(guān)系，因此進(jìn)場(chǎng)前必須對(duì)所監(jiān)理的標(biāo)段街道辦事處進(jìn)行走訪，摸清內(nèi)部管理關(guān)系，為工程實(shí)施打下基礎(chǔ)。

b、搞清各個(gè)街道辦事處管理程序，辦事程序及領(lǐng)導(dǎo)管轄范圍，積極主動(dòng)與有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)，使得工程順利實(shí)施。

c、積極搞好與街道的關(guān)系，主動(dòng)取得辦事處領(lǐng)導(dǎo)的支持理解和幫助。d、另外，還要與有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村領(lǐng)導(dǎo)取得聯(lián)系，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境下外圍關(guān)系的順暢。

3.2.7針對(duì)雨季施工監(jiān)理單位應(yīng)采取以下措施

a、嚴(yán)格審核施工單位上報(bào)的施工組織設(shè)計(jì)中對(duì)雨季施工措施的內(nèi)容針對(duì)性和符合性。

b、實(shí)施過(guò)程中檢查施工單位落實(shí)措施是否有利到位，尤其是安全措施，趕工措施，質(zhì)量保證措施、防雨防災(zāi)措施，是否落實(shí)。

c、從監(jiān)、幫、促的角度主動(dòng)向施工單位提出監(jiān)理意見(jiàn)。