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      全國高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目
      
        
       時間：2019-05-14 10:30:07下載本文作者：會員上傳
      
      
      
      
      
簡介：寫寫幫文庫小編為你整理了多篇相關(guān)的《全國高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目》，但愿對你工作學(xué)習(xí)有幫助，當(dāng)然你在寫寫幫文庫還可以找到更多《全國高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目》。

      
	
      

      第一篇：全國高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目
      

      北京地區(qū)中高端養(yǎng)老項目
      1、康夢圓國際老年公寓
      2、太申祥和山莊
      3、愛暮家養(yǎng)老院
      4、壽山福海養(yǎng)老服務(wù)中心
      5、將府莊園
      6、曜陽國際老年公寓
      7、雙井恭和苑
      8、北京匯晨老年公寓
      9、北京太陽城
      10、北京東方太陽城
      上海地區(qū)高端養(yǎng)老項目案例介紹
      1、上海親和源
      2、艷陽鄉(xiāng)村度假公寓
      廣東地區(qū)高端養(yǎng)老項目
      1、番禺祈福護老公寓
      2、深圳任達山莊生態(tài)養(yǎng)生園
      3、深圳香港賽馬會深圳復(fù)康會頤康院
      浙江地區(qū)高端養(yǎng)老項目
      1、金色年華--杭州金家?guī)X退休生活社區(qū)
      海南地區(qū)高端養(yǎng)老項目
      1、樂成養(yǎng)老海口恭和苑
      香港地區(qū)中高端養(yǎng)老項目
      1、紫云間
      臺灣地區(qū)中高端養(yǎng)老項目
      1、臺灣長庚養(yǎng)生文化村
      2、臺灣潤福生活新象館
      3、恒安兆如老人養(yǎng)護中心
      第二篇：養(yǎng)老地產(chǎn)瞄準(zhǔn)高端市場
      養(yǎng)老地產(chǎn)瞄準(zhǔn)高端市場 北京有項目老人每月費用過萬
      中低階層養(yǎng)老需求遇冷 養(yǎng)老地產(chǎn)瞄準(zhǔn)高端市場
      隨著人口老齡化的加劇，如何養(yǎng)老的問題愈加受到關(guān)注，未來巨大的老年消費市場也引起資本的興趣。
      除萬科、保利、遠(yuǎn)洋等品牌房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)之外，險資也在加入，泰康人壽和平安保險以養(yǎng)老社區(qū)的名義拿地，兼顧開發(fā)運營。一時間，各大企業(yè)云集養(yǎng)老地產(chǎn)，大有“八仙過海，各顯神通”的意味。
      但在養(yǎng)老地產(chǎn)剛起步之時，就面臨著企業(yè)投資熱情與市場主體需求不搭配的尷尬，高端化傾向明顯。面對這一潛力巨大的市場，房企和險資也各懷動機。
      有項目押金高達200多萬
      《中國經(jīng)營報》記者走訪北京多個項目發(fā)現(xiàn)，大部分老年公寓的定位都是面向高端人群，收費也頗為昂貴。
      泰康之家·燕園的自理老人每月需繳納的費用大概在9000元左右，非自理老人則在2萬元左右。在泰康之家體驗館，銷售人員頗為自豪地告訴客戶，他們這里入住的老人一般都是高校退休教授或北京廳局級以上干部。
      值得注意的是，泰康之家·燕園二期公寓的預(yù)約需要繳納85萬到245萬元不等的押金。據(jù)銷售人員解釋，這部分錢其實不全是押金，以入住最低需要繳納的85萬元為例，押金只有20萬元，剩下的65萬元是落地卡，可以享受打折。不過，無論以何種方式入住，自理老人都需要交納每月1萬元左右的租金。
      記者致電恭和苑處獲悉，該項目自理老人每月費用達到1.1萬元之多。
      保利安平·和熹會的工作人員也告訴記者，在他們這里入住的老人基本都是退休高干，而他們的收費大概在每月7500元左右。
      同樣地，遠(yuǎn)洋集團旗下的椿萱茂老年公寓也將目光瞄向高端人群，據(jù)記者了解，這里每月的最低收費都在6900元。另據(jù)了解，老年公寓一般為一個房間兩張床，很多老人和家屬不愿意和別人拼房，就將整個房間都包下來，這樣費用又增加了將近一倍。
      養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)委員會秘書長陳寶存說：“機構(gòu)養(yǎng)老本來就是營利性質(zhì)的，一般來說，老年公寓的建設(shè)成本都在每平方米8000元左右，而普通的商品房只有不到3000元，成本高導(dǎo)致收費高，也很正常。不過未來居家養(yǎng)老將是趨勢，這種高端化的機構(gòu)養(yǎng)老可能市場不會太好，很多老人會覺得沒有必要去老年公寓養(yǎng)老。”
      對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為：“開發(fā)商主要追求的相對來說是塔尖階層的養(yǎng)老需求，這種高端化的模式更利于其整個利潤的實現(xiàn)，如果做中低階層養(yǎng)老需求的話，可能很難實現(xiàn)資金的正循環(huán)。畢竟拿地、開發(fā)，包括設(shè)備都是有成本的，企業(yè)的商業(yè)行為都是具有選擇性的，而不是扮演政府的角色來做公益?！?/p>
      針對市場需求，北京太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理金輝指出：“養(yǎng)老地產(chǎn)市場的需求主體其實還是工薪階層的老人，他們付不起動輒上萬元的價格，但價格低廉的老年公寓又?jǐn)D不進去，處于一個很尷尬的境地。而且老社區(qū)大多沒有電梯，卻也有六七層樓高，居住在這里的老人生活十分不便，這個人群量很大，他們才是最需要住進老年公寓的。”
      動機各異
      針對萬科等大牌房企進軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)象，嚴(yán)躍進表示：“品牌房企做養(yǎng)老地產(chǎn)，一定程度上是在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上做新的拓展，這是多元化的模式。地產(chǎn)企業(yè)多有類似的邏輯，都希望在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)投資的基礎(chǔ)上尋找新的投資機會，養(yǎng)老地產(chǎn)本身沒有太多的品牌開發(fā)商，這個時候政策也比較寬松，所以很多房企愿意追加投資。”
      前不久遠(yuǎn)洋集團總裁李明在在2016年中期業(yè)績發(fā)布會上談及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來時直言：“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在遠(yuǎn)洋未來的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中，雖然說不上半壁江山，也應(yīng)該是三分天下?！笔聦嵣?，對于品牌房企來說，傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)板塊已不能滿足業(yè)務(wù)拓展的需要，且養(yǎng)老地產(chǎn)又有一定的政策扶持，加上未來年近2萬億元老年消費市場的誘惑，品牌房企不會放棄這一搶占先機的機會。
      對于險資涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的動機，嚴(yán)躍進指出，首先是因為險資的壽險業(yè)務(wù)和養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)等業(yè)務(wù)有很好的匹配度和切入點，所以投資方面的壓力不大。而且此類險資也在積極尋找比較匹配資金期限的項目，這個時候養(yǎng)老地產(chǎn)長周期的開發(fā)模式和險資保單背后的現(xiàn)金流的期限是比較吻合的，即都是長周期的資金流。既然此類保單背后的資金不需要短期償付，那么投資此類5年以上開發(fā)周期的地產(chǎn)項目就比較匹配。
      除此之外，養(yǎng)老地產(chǎn)對險資還有一種誘惑，就是可以將保險業(yè)務(wù)與老年公寓搭配起來銷售。記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，泰康之家·燕園的入住模式分為兩種，一種是交押金入住，一種就是辦理保險入住。項目不僅高端化，而且設(shè)置入住門檻，設(shè)置入住年齡，如果沒有達到，則需要辦理至少200萬元的保險才能入住。
      但這部分資金的去向卻不甚明朗，記者就此事致函泰康之家投資有限公司，截至發(fā)稿之前未獲回復(fù)。
      專業(yè)化運營能力待考
      記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京幾乎所有的養(yǎng)老地產(chǎn)項目都是一家企業(yè)包攬了投資、開發(fā)、運營的所有工作。情形往往是，集團公司負(fù)責(zé)投資拿地和開發(fā)建設(shè)，并以養(yǎng)老機構(gòu)的名義成立子公司，負(fù)責(zé)老年公寓的運營。
      萬科集團成立萬怡醫(yī)養(yǎng)企業(yè)管理有限公司，負(fù)責(zé)老年公寓的管理和運營，而這些老年公寓基本都是嵌入在萬科社區(qū)中。如位于竇店的萬科幸福家社區(qū)養(yǎng)老中心就是嵌入在萬科幸福匯社區(qū)之中。萬科幸福家的前臺工作人員告訴記者，這個項目隸屬于萬怡醫(yī)養(yǎng)企業(yè)管理有限公司，其實也是萬科旗下的子公司。
      保利安平·和熹會也是嵌入在保利西山林語社區(qū)之中，工作人員說，這個項目由保利和安平共同開發(fā)建設(shè)，雖然引進了安平的醫(yī)療資源，但運營主要還是由保利這邊來完成。
      遠(yuǎn)洋集團成立了遠(yuǎn)洋養(yǎng)老運營管理有限公司，專門負(fù)責(zé)其旗下品牌椿萱茂老年公寓的運營管理。記者以客戶身份來到雙橋椿萱茂老年公寓，項目位于康城花園一隅，內(nèi)嵌于社區(qū)中。銷售人員告訴記者，項目所在的這棟樓是從康城花園社區(qū)買過來的，由遠(yuǎn)洋集團成立的養(yǎng)老機構(gòu)來運營，他們也都屬于遠(yuǎn)洋的員工。
      泰康人壽也成立了泰康之家（北京）投資有限公司，負(fù)責(zé)拿地、開發(fā)、建設(shè)、公寓經(jīng)營的全程工作。
      對此，嚴(yán)躍進認(rèn)為其中可能存在專業(yè)化不夠的問題?！爸饕悄壳案鞔笃髽I(yè)實際上并沒有一個太大的戰(zhàn)略儲備，都是拿一塊地做一個項目的試水模式。后續(xù)若有新的盈利模式，此類企業(yè)的追加投資，包括專業(yè)管理層面的投資才會增加?！?/p>
      張大偉則表示：“一個完善的養(yǎng)老體系應(yīng)該是以國家投資為主，但現(xiàn)在國家沒做，企業(yè)并不想全部包攬開發(fā)和運營，可是沒有辦法，國家沒有扶持，只好由企業(yè)來做全部的事情?！?/p>
      陳保存說，“總體來看，險資在運營方面的優(yōu)勢大于房企。很多房企是以養(yǎng)老社區(qū)為噱頭來達到賣房的目的，有掛羊頭賣狗肉的嫌疑?！倍U資只開發(fā)老年公寓，不建產(chǎn)權(quán)式商品房，在運營方面注意力會更加集中。
      第三篇：養(yǎng)老地產(chǎn)項目策劃
      養(yǎng)老地產(chǎn)項目策劃
      養(yǎng)老地產(chǎn)，從建筑設(shè)計、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，這類老年地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計。
      養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機結(jié)合，從護理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常起居呵護，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團隊。養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險資金推出的升級版的養(yǎng)老機構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項目長期經(jīng)營；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。
      養(yǎng)老地產(chǎn)項目策劃就是對養(yǎng)老地產(chǎn)項目進行的細(xì)致、周全的智慧解決方案。
      第四篇：首屆養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇
      首屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇
      【主持人周燕珉】：中國正面臨快速老齡化的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但是現(xiàn)階段我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展還相對滯后，目前只有1.16%的老人在養(yǎng)老機構(gòu)，居家和社區(qū)的養(yǎng)老設(shè)施比較滯后。另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)有著巨大的市場，尤其是在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，全國才剛剛起步，其發(fā)展的前景被廣泛看好。因此，聯(lián)合各方力量，共同探討適合中國國情的市場需求和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式具有重大的迫切性的現(xiàn)實意義。在此背景下，清華大學(xué)建筑學(xué)院和中國房地產(chǎn)報聯(lián)合主辦了此次首屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)高峰論壇。
      下面我們先有請清華的領(lǐng)導(dǎo)致辭，有請清華建筑學(xué)院黨委書記邊蘭春教授致辭！【邊蘭春】：尊敬的各位來賓、各位專家、老師們、同學(xué)們大家上午好！非常高興與各位朋友相聚在清華大學(xué)參加這次富有意義的老年論壇，再次我代表清華大學(xué)建筑學(xué)院向各位的到來表示最熱烈的歡迎和誠摯的問候。
      首屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇由清華大學(xué)建筑學(xué)院和中國房地產(chǎn)報共同舉辦，論壇旨在聚焦于我國當(dāng)前所面臨的老年社會的挑戰(zhàn)，聯(lián)合政府機構(gòu)、金融機構(gòu)、養(yǎng)老機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、老年住宅產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)、建筑設(shè)計單位和相關(guān)媒體等多方力量共同探討和展望未來中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，包括養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，國際先進經(jīng)驗的交流，老年住宅的設(shè)計等多個主題。可以說，這是新形勢，新的發(fā)展要求下的一次跨學(xué)科，寬行業(yè)的交流盛會。
      和諧社會的發(fā)展目標(biāo)要求我們建設(shè)一個以人為本，服務(wù)日益人性化的社會，一個老少共融，不分年齡，人人平等的社會。當(dāng)前國家制訂了以居家養(yǎng)老的政策，全國有90%的老人在家養(yǎng)老，同時養(yǎng)老住宅的開發(fā)和建設(shè)迫在眉睫。目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)與養(yǎng)老建筑的設(shè)計尚處于起步和探索階段，所以聯(lián)合各方面的力量，共同探討適合中國國情和市場需求的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式具有重大的迫切性和現(xiàn)實意義。
      清華大學(xué)建筑學(xué)院一直在建筑設(shè)計、科研等領(lǐng)域關(guān)注住宅與社區(qū)發(fā)展的研究，我們一直強調(diào)通過多學(xué)科交叉的課程設(shè)計和實踐環(huán)節(jié)在社區(qū)規(guī)劃和建筑設(shè)計中應(yīng)對不同人群的實際需要，實現(xiàn)美好環(huán)境和和諧社會的共同締造。
      建筑學(xué)院組成的科研團隊長期進行老年住宅的研究，開設(shè)有住宅經(jīng)濟化設(shè)計和老人居住建筑設(shè)計等多門課程，開展了大量關(guān)于老年人居住需求和老年住宅設(shè)計等方面的科研和實踐工作。參與編制關(guān)于老年居住建筑方面的國家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)圖集，并且與國內(nèi)外政府部門、著名大學(xué)及研究、設(shè)計和開發(fā)機構(gòu)搭建起了廣泛的交流和合作平臺。
      今天到來的很多嘉賓都曾經(jīng)與我院在這些領(lǐng)域的研究有過很好的合作，并對我院在這些學(xué)科方面的發(fā)展給予了非常多的關(guān)注，再次我也表示非常衷心的感謝！
      老齡化社會給我們的不僅是挑戰(zhàn)，更是學(xué)科與行業(yè)蓬勃發(fā)展的時代機遇，跨學(xué)科，跨行業(yè)的合作是老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢，對于清華而言，需要我們進一步發(fā)揮學(xué)術(shù)先鋒作用和學(xué)術(shù)整合的力量，將產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的辦學(xué)思想貫徹其中，對于我們在座的每一位而言，這更是不可推卸的社會責(zé)任。社會的發(fā)展離不開對人本身的終極關(guān)懷，老年人是我1/39 們社會的財富，也是全人類的財富，建立一個充滿活力的健康長壽的社會，是人類社會發(fā)展的永恒目標(biāo)，這其實也是在談?wù)撋婕拔覀兠恳粋€人自身未來的重要話題。
      所以我們很高興在清華大學(xué)舉辦這次論壇，希望通過本次大會能夠在決策部門、學(xué)術(shù)界、相關(guān)機構(gòu)、企業(yè)中發(fā)起關(guān)于老年地產(chǎn)問題、老年養(yǎng)老問題等全面而深刻的討論，并搭建起一個廣泛而密切的合作平臺，為推動我國走向健康的老齡化，積極的老齡化社會作出貢獻。最后，預(yù)祝本次論壇圓滿成功，謝謝大家！
      【主持人周燕珉】：謝謝邊教授的精彩致辭。本次活動得到清華大學(xué)學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)的支持，還有許多學(xué)生、老師、志愿者也給予我們很多的幫助，在此表示感謝！下面有請中國房地產(chǎn)報總經(jīng)理單大偉先生致辭！
      【單大偉】：尊敬的各位來賓、女士們、先生們，大家上午好！看到這么多來自國內(nèi)外的專家、學(xué)者、研究機構(gòu)以及房地產(chǎn)上下游的企業(yè)，都如此關(guān)注首屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇，作為主辦方代表，我感到由衷的欣慰和激動。欣慰的是關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)這體現(xiàn)著房地產(chǎn)行業(yè)對未來產(chǎn)品細(xì)分市場的關(guān)注和分析，也體現(xiàn)了中國步入老齡化社會，作為房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)意識。激動的是，通過今天各抒己見的深入探討，我們在了解國際經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，期待著為養(yǎng)老地產(chǎn)的中國化發(fā)展找到一個突破口。
      沉淀5000年的中國傳統(tǒng)文化，以孝義構(gòu)筑了中國道德體系的倫理基礎(chǔ)，而當(dāng)代中國將面臨嚴(yán)重的人口老齡化挑戰(zhàn)，當(dāng)中國社會以典型的未富先老方式進入老齡化和高齡化時期，相關(guān)的政策、配套服務(wù)是否完善，如何使得銀發(fā)一族老有所養(yǎng)。
      2001-2020年為我國快速老齡化階段，而北京、上海、天津等城市更提前進入老齡化的階段。溫家寶總理在第十一屆全國人民代表大會第三次會議的政府工作報告中指出，加強應(yīng)對人口老齡化戰(zhàn)略研究，加快建立健全養(yǎng)老社會服務(wù)體系，讓老年人安享老年生活。
      在這樣的背景下，城市管理者、服務(wù)機構(gòu)、金融機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)面對未來的銀發(fā)浪潮我們能做一些什么？引導(dǎo)大家去思考這樣的問題也就是中國房地產(chǎn)報、清華大學(xué)建筑學(xué)院共同主辦這次高端論壇的意義所在。從另一個層面講，關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)也就是在關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，有一種觀點認(rèn)為，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)大概還有15-20年的時間可以開發(fā)，這個階段買房的主力是70后和80后，但是當(dāng)?shù)搅?0后成長起來，很多夫妻雙方家里都有房子，他們并不需要買房，需求量也就要少了很多。而中國已經(jīng)進入老齡化的高峰期，養(yǎng)老地產(chǎn)空間巨大。尤其是當(dāng)我們國家制訂的以居家養(yǎng)老為主的政策，全國將有90%的老人在家養(yǎng)老，因此，養(yǎng)老住宅的開發(fā)與建設(shè)迫在眉睫，急需要建設(shè)大量的養(yǎng)老住宅，而養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的金融支持、土地支持、配套政策的支持還不夠完善，商業(yè)模式也剛剛探索起步，養(yǎng)老建筑的設(shè)計尚缺少經(jīng)驗，這些都需要業(yè)內(nèi)共同探討和呼吁，研究并整合相關(guān)資源，多做一些有益的嘗試和探索。
      各位來賓，養(yǎng)老地產(chǎn)的命題還有許多亟待求解，希望今天的研討會能為整個行業(yè)開一個好頭，也希望跟中國房地產(chǎn)報一樣有責(zé)任感的媒體將聲音傳遞出去，倡導(dǎo)行業(yè)學(xué)習(xí)國際前進經(jīng)驗，并進行創(chuàng)新性的探索，為中國養(yǎng)老地產(chǎn)和老齡事業(yè)的發(fā)展攜手努力。最后預(yù)祝本次論壇圓滿成功，謝謝大家！
      【主持人周燕珉】：謝謝單總的致辭，也非常感謝單總和中國房地產(chǎn)報這個團隊為了這次會議作出了很多的貢獻。下面我們進入大會報告階段，首先有請中華人民共和國民政部社會福利和慈善事業(yè)促進司王振耀司長發(fā)言！
      2/39 王振耀司長畢業(yè)于南開大學(xué)，先后獲得哈佛大學(xué)行政管理碩士以及北京大學(xué)法學(xué)博士，2008年9月，他開始負(fù)責(zé)組建民政部社會福利和慈善事業(yè)促進司，并擔(dān)任司長。正在直接推動中國福利制度，特別是養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展，他同時還是北京師范大學(xué)社會發(fā)展公共政策學(xué)院的兼職教授，王司長的講演題目是中國養(yǎng)老服務(wù)政策的基本走向，有請王司長！
      【王振耀】：以中國養(yǎng)老服務(wù)政策基本走向為題，我想談八個方面的問題。
      第一，所有在座的嘉賓都會關(guān)注的一個問題就是一年來中國養(yǎng)老服務(wù)政策的進展。大家知道最近一年來，是我們養(yǎng)老服務(wù)界在歷史上最為忙碌的一年，從中央的行政部門到具體的養(yǎng)老院的服務(wù)工作人員，全面都在經(jīng)歷著一個轉(zhuǎn)型，經(jīng)過我們一年的努力，我自己感覺到我們的進展比較多。大家知道第一個大的進展就是在去年確定了新農(nóng)保，就是在農(nóng)村建立新型農(nóng)民養(yǎng)老保險，就是農(nóng)民60歲以后可以得到國家的基本養(yǎng)老金，有55塊錢。當(dāng)然這是在逐步的進行試點和推廣，去年已經(jīng)有10%以上的縣展開了這項工作。
      第二，去年到今年，最大的一項政策就是高齡津貼。盡管中央沒有統(tǒng)一的文件，但是因為寧夏以及其他一些地方的逐步推廣，在全社會已經(jīng)形成了一種共識，那就是對高齡的80歲以上的老人，該按月給予適度的生活津貼。這項政策的進展應(yīng)該說使相當(dāng)多的80歲以上的老人感受到了整個社會的進步。
      第三，有所進展的是去年我們在座的許多同志積極參與的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的床位建設(shè)。去年我們逐步統(tǒng)計，去年一年我們中國整個養(yǎng)老的床位增加了七萬張，我們居住的老年人也增加了十萬人以上。另外，我們也增加了一千多個養(yǎng)老院以及其他養(yǎng)老機構(gòu)。去年一年成就不小，當(dāng)然在看到成就的時候，大家都會感受到去年擴展的十萬多個老年人進駐到養(yǎng)老機構(gòu)大部分還屬于五保對象，但是無論如何已經(jīng)有相當(dāng)多的老年人開始進入到養(yǎng)老機構(gòu)。
      第四，我們整個養(yǎng)老的工作布局開始發(fā)生了變化。去年的養(yǎng)老工作從單一的床位建設(shè)，現(xiàn)在發(fā)展到了以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，開始兼顧養(yǎng)老護理，應(yīng)該說開始了多方面的，包括推進民間的養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)，多方面，多層次的一個政策調(diào)整。它是一種結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，去年來看，這種結(jié)構(gòu)性的調(diào)整產(chǎn)生了比較大的效果。到現(xiàn)在為止，由于去年一年來社會意識的轉(zhuǎn)變，我們很坦率的說，加上今年整個房地產(chǎn)的形勢，現(xiàn)在是什么樣一種狀況呢？現(xiàn)在是有幾千億的民間的資金或者說是其他別的領(lǐng)域的一些資金，大家都在盯著房地產(chǎn)。這個領(lǐng)域現(xiàn)在應(yīng)該說已經(jīng)被很多做企業(yè)的人開始盯上了，開始感興趣。這和一年多前，和兩年前是完全不一樣的。去年一年的結(jié)構(gòu)性的變化使整個中國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的布局產(chǎn)生了重大的推進。
      第五，去年整個養(yǎng)老行政管理的工作進度也發(fā)生了重大的調(diào)整。從原來的逐步試點型開始過渡到全面普及型，去年有兩個最大的普及，一個大的普及就是寧夏一個月的時間建立了高齡津貼，并且進行了普及。另一個就是北京，北京原來的工作部署時間要長一點，但是從去年開始，一直持續(xù)到現(xiàn)在，北京在全國率先發(fā)起了養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的革命。大家都知道，去年頒布了九養(yǎng)政策，九個方面的措施，其中大家都知道的是對所有80歲以上的老年人都發(fā)了100塊錢的養(yǎng)老護理券。這個是在全國走在最前面的，隨之而來的是北京的老年人開始在探尋多重得到服務(wù)的機會，北京不是80歲以上的人給高齡津貼，北京是60歲以上的人，如果沒有養(yǎng)老金就發(fā)200塊錢的福利養(yǎng)老金。同時北京農(nóng)村農(nóng)民的新型養(yǎng)老保險的基礎(chǔ)養(yǎng)老金不是55塊錢，而是280塊錢。所以在北京一個老年人如果60歲以上沒有養(yǎng)老金，那就意味著可以從國家，可以從政府這邊得到480塊錢，現(xiàn)在80歲以上的人又開始能得到100塊錢的護理券。大家看到北京的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在正在邁開大的步驟。
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      不僅如此，今年春天北京又進行了另一個大的臺階的攀登，這個攀登就是原來認(rèn)為三年要普及的托老所，社區(qū)里面的老年飯桌又決定一個月完成，就是五一節(jié)就要因地制宜來完成這樣一個養(yǎng)老服務(wù)的基礎(chǔ)性工程。應(yīng)該說這樣一種工作部署在全國帶了一個很好的頭。
      第六，去年以來，我們養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在出現(xiàn)了比較大的三個行業(yè)性的聯(lián)盟，盡管松散，但卻昭示了我們整個養(yǎng)老行業(yè)的進步。三個大的聯(lián)盟大家知道主要是長期照料、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、研究界推進的研究、護理、實踐的一條龍的聯(lián)盟。同時也成立了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面的協(xié)會，應(yīng)該說老年養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的組織化的程度正在得到全面的提高。
      回顧一年來的進展，我覺得我們的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)正在出現(xiàn)健康發(fā)展的局面，這是我要向大家報告的第一個問題。
      第二個問題，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)形勢的嚴(yán)峻性。
      應(yīng)該說養(yǎng)老服務(wù)業(yè)到目前這個階段，我們大家千萬不要以為形勢一片大好，沒有任何艱難的、嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。其實回顧一年多的工作，我們邁開了大步，但是我們只是剛剛邁步。大家知道我們的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的第一個大的挑戰(zhàn)就是我們還有一個億左右的農(nóng)村的60歲以上的老年人，還依然沒有得到基礎(chǔ)養(yǎng)老金，還是依托于家庭贍養(yǎng)為主，還沒有納入到現(xiàn)代養(yǎng)老保險或者是基礎(chǔ)性的現(xiàn)代養(yǎng)老保險的范圍，這應(yīng)該說是一個很大的挑戰(zhàn)。
      另外一個比較大的格局，我們離退休人員和整個低保人員目前的退休金和得到的最低保障的標(biāo)準(zhǔn)不一樣。大家知道我們有5000多萬人是退休人員，他們的平均工資一個月是1200塊錢多一點，另外還有近2000萬人是納入到低保、五保，他們的標(biāo)準(zhǔn)也都比較低，一個大的挑戰(zhàn)。
      另外一個大的挑戰(zhàn)是高齡老人，大家知道高齡人去年的同期數(shù)據(jù)是1800多萬，現(xiàn)在有數(shù)據(jù)預(yù)測可能達到了2000萬，就是80歲以上的老人，但是在全國到目前為止，只有七個省市自治區(qū)在全省范圍內(nèi)按月發(fā)放養(yǎng)老金，相當(dāng)多的，甚至是發(fā)達的省份還沒有在全省普及高齡津貼。
      第三個大的挑戰(zhàn)是我們高質(zhì)量服務(wù)的養(yǎng)老機構(gòu)。高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)在全國依然偏少，與國外的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)相比，我們的差距太大了。這些服務(wù)質(zhì)量應(yīng)該說包括多個方面，我們覺得現(xiàn)在應(yīng)該說是相當(dāng)多機構(gòu)即使有了好的房子，但是管理方面都還有比較大的缺陷，提供不出來高質(zhì)量的服務(wù)，因此就沒有好的產(chǎn)品，富裕的老年人進入養(yǎng)老機構(gòu)有時候也感受不到較高質(zhì)量的服務(wù)，這是我們今天在座的同志要討論的問題，我們應(yīng)該深深思考這個問題。
      我們的商品還不對路，有的方面還很不對路，我們對社會的說服力還很差，這是我們養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，現(xiàn)在要和其他成熟的市場的商品比較，我們高質(zhì)量的服務(wù)產(chǎn)品和他們的差距太大了。
      第四，我們的政策研究和其他一系列的管理，包括信息方面的加工，都還有著比較大的缺陷。大家知道，包括我們的行業(yè)管理，今天臺灣的養(yǎng)老協(xié)會來了一個比較大的代表團，剛才我們見面一聊，他們是一千多個養(yǎng)老機構(gòu)，清清楚楚，80%的床位都得到了利用，他們的信息是比較準(zhǔn)確，加工出來的產(chǎn)品也能夠提供給各個養(yǎng)老院。我們國家應(yīng)該說現(xiàn)在在行業(yè)管理，行業(yè)聯(lián)合方面還存在著大的缺陷。這是我想談的第二個問題。
      第三個問題，我們下一步應(yīng)該如何定位養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的機會目標(biāo)。就全國總體而言，應(yīng)該定位為一個目標(biāo)，就是要建立與中等經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。我們現(xiàn)在的養(yǎng)老服務(wù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于我們的經(jīng)濟發(fā)展水平，所以說從個體上來說，我們是未富先4/39 老，我們的很多老年人沒有養(yǎng)老金，但是從國家來說，從整體來說，可不是未富先老，已經(jīng)是有了財富，沒有落實到老年人這里，存在著一定的技術(shù)障礙。這個國家的GDP已經(jīng)接近了4000美元，4000美元是中等發(fā)達水平，中等發(fā)達水平的時候全世界包括我們同等發(fā)達水平的發(fā)展中國家他們的養(yǎng)老的各方面的政策措施都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國，那我們怎么能說是未富先老呢？坦率的說是個體未富，國家富了，是一富一老，不是未富。但是現(xiàn)在關(guān)鍵是如何進行政策調(diào)整。
      第四個問題，當(dāng)前的政策重點應(yīng)該注重三類人。第一類貧困老人。納入低保和五保的老年人，他們大體上有兩千多萬。第二是高齡老人，應(yīng)該說高齡老人就是80歲以上的老年人，這些老年人現(xiàn)在也接近兩千萬。第三個是失能失智老人，大體上超過了一千萬。這三類人做哪些事，主要是做三件事。
      第一件事，給老年人進一步的發(fā)放津貼、補貼，讓老年人手里應(yīng)該有一定的資金，才有服務(wù)能力。
      第二件事，要進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
      第三件事，要進行一系列的政策調(diào)整，要向以老年人為本的這樣一種基本的趨勢發(fā)展，使我們的多項政策更有利于老年人。
      第五個問題，如何規(guī)劃未來。大家知道今年是規(guī)劃十二五建設(shè)之年，現(xiàn)在國家已經(jīng)決定我們要制訂專項的十二五的國家養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的規(guī)劃，這個規(guī)劃應(yīng)該是確定整個國家養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的基本格局。這個基本格局應(yīng)該是以基層社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)為主，應(yīng)該是以剛才談的三類老年人的服務(wù)為主，但同時一定要注意促成政府和民間的積極互動，形成未來良性的政策格局，恐怕要調(diào)整許多技術(shù)性的政策。
      第六個問題，我要特別談到的是我們的產(chǎn)業(yè)就是聯(lián)盟或者是說我們行業(yè)組織的重要性。我們大家都知道一年多來，一年來我們能數(shù)得出來，我們?nèi)珖囊话賯€，全國的二百個，全國的一千個這樣的優(yōu)秀的養(yǎng)老院是哪里？是誰？應(yīng)該說沒有數(shù)得出來。為什么沒有數(shù)得出來？說明我們養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、養(yǎng)老的行業(yè)坦率的說還停留在一盤散沙的局面，我們需要聯(lián)合，需要聯(lián)盟，需要更多的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)體系，行業(yè)評價活動開展起來。我特別希望，我們這樣的論壇向全國推出多種類型的養(yǎng)老服務(wù)的領(lǐng)頭的群體，模范的群體，讓我們在我們行業(yè)內(nèi)部需要形成一套大家比較認(rèn)同的一個標(biāo)準(zhǔn)，這是我想談的未來的工作。
      第七個問題，高度重視咨詢機構(gòu)的作用?，F(xiàn)在我們發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，其實和發(fā)展別的產(chǎn)業(yè)一樣，我們對咨詢機構(gòu)的作用重視不夠。外國的咨詢機構(gòu)到中國來，發(fā)現(xiàn)中國的養(yǎng)老界的許多很優(yōu)秀的企業(yè)家，他們的學(xué)習(xí)依然停留在手工式、經(jīng)驗式這樣一個層面。大家來見了見，聽了聽，簡單的了解了一下概況，就認(rèn)為自己弄明白了，聽清楚了，就完全可以大膽的推進，這里沒有各類咨詢機構(gòu)的詳細(xì)的規(guī)劃，沒有各種方案的選擇，沒有市場的預(yù)測，沒有公共關(guān)系的處理，所以坦率的說，我們養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的挑戰(zhàn)應(yīng)該說關(guān)鍵是在于我們立足點，起步還沒有把知識運用起來，或者是還沒有形成有機的結(jié)合。這是一個很大的挑戰(zhàn)，一個現(xiàn)代行業(yè)的發(fā)展，有了資金，有了需求，但是沒有很好的咨詢業(yè)，大家如果還不知道用咨詢機構(gòu)，這就是一個很大的問題了。不知道用咨詢機構(gòu)，我們知道就會出現(xiàn)多種多樣的資金的浪費，我們不愿意向咨詢機構(gòu)付那幾十萬塊錢，付那幾百萬塊錢，最后我們可能浪費的是幾千萬，幾個億，幾十億。我希望大家對這個問題進行深思。
      第八個問題，我要向大家提醒的是，現(xiàn)在的中國政策發(fā)展的模式已經(jīng)出現(xiàn)了重大的轉(zhuǎn)型，這個轉(zhuǎn)型就是政府和民間開始了良性的互動，這個良性的互動就是當(dāng)一項政策如5/39 果有社會需求，如果民間的呼吁比較得當(dāng)，并且形成一定的聲勢，政府往往會順應(yīng)大家的要求，調(diào)整我們現(xiàn)行的政策，從這個角度來看問題。我衷心的希望大家通過這次會議，通過會后的活動，通過聚智舉力，提出更多好的政策建議，也使我們中國的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的政策建立在更為健全的、良性互動的一個平臺上，謝謝大家！
      主持人周燕珉】：剛才王司長非常懇切的把現(xiàn)在全國老年方面的態(tài)勢描述的非常清楚，最近幾年政府連續(xù)出臺了很多政策，也總結(jié)了一些問題，說明現(xiàn)在的問題還很重，任重而道遠(yuǎn)，今后的工作也講了重點是什么。下面我們就有請孟曉蘇先生發(fā)言！孟曉蘇是幸福人壽保險股份有限公司的董事長，孟曉蘇先生是享受國務(wù)院特殊津貼的專家，是九所高校的兼職教授，經(jīng)濟學(xué)博士，曾任中房集團董事長。2007年孟曉蘇開始醞釀啟動銀行系保險企業(yè)在金融領(lǐng)域中發(fā)揮全新的業(yè)務(wù)模式，房產(chǎn)反向按揭，牽頭組織成立幸福人壽保險股份有限公司，建立全新的國民養(yǎng)老保險體系，為中國健全和夯實社會養(yǎng)老保險體系作出了一個支撐。孟曉蘇先生講演的題目是以反向抵押貸款，實現(xiàn)以房養(yǎng)老，有請孟總！
      【孟曉蘇】：非常高興參加這次養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)的論壇，感謝主辦單位對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持！我研究養(yǎng)老已經(jīng)多年，特別是研究以金融創(chuàng)新實現(xiàn)以房養(yǎng)老。我向國家寫了一些政策建議，也和其他一些研究學(xué)者共同寫了一些著作，關(guān)于以房養(yǎng)老的著作現(xiàn)在已經(jīng)完成了八被，特別是反向抵押貸款。根據(jù)我們所收集的一些資料，我們看到了中國從2000年以來已經(jīng)進入到了老年人社會，60歲以上的老人超過了10%，而65歲以上的老人超過了7%。
      我們老齡化第一是速度快，來勢猛，第二是因為421家庭的問題，使得老年人的撫養(yǎng)比明顯的加大。第三就是居民的富裕速度還是慢于老齡化速度。國家來說我們不窮了，但是從個人來說需要找到未富先老的辦法。
      現(xiàn)在很多人都在研究如何投資養(yǎng)老設(shè)施，而中國的保險業(yè)是允許投資養(yǎng)老設(shè)施，目前還不能夠投資其他的房地產(chǎn)行業(yè)。現(xiàn)在也有一些保險公司在積極研究如何能夠建設(shè)養(yǎng)老院，但是選址如何，在什么地方建，這是我們在座的很多房地產(chǎn)界人士都需要關(guān)心的。往往一選就選到了荒野地區(qū)，因為那兒的地便宜，選在了荒山野嶺的這么一些地方，這些地方缺乏基礎(chǔ)設(shè)施，老人生活很不方便，建筑醫(yī)院也很費勁，年輕人把父母送到那里心里有一種歉疚感，覺得對老人不孝順。老人為了不給子女增加負(fù)擔(dān)，大義凜然，走向荒山野嶺，這種方式并不太好。
      用什么方式建設(shè)養(yǎng)老院呢？首先我給大家要報告的是我們有很多土地，以中房為例，早在80年代就建了800多個住宅區(qū)，而現(xiàn)在至少有20%就是有160個分布在全國100個城市市中心的小區(qū)要改造了，這些小區(qū)位置絕佳，因為80年代建的房子能建在什么地方去呢，都是建在了二環(huán)路以內(nèi)，而現(xiàn)在這些小區(qū)需要改造了。為什么建了那么多小區(qū)呢？原來在那個時期，各地建房需要指標(biāo)，全國有20%的指標(biāo)分給了中房集團，他在國家的領(lǐng)導(dǎo)下，在若干城市集中的建成了一批住宅區(qū)，推動了中國城市綜合開發(fā)。
      因為建了房子不能光給中房的員工自己住，還要賣給別人住，賣給別的單位住，由此推動了中國的住房商品化。現(xiàn)在這些小區(qū)都老了，沒有外墻保溫，沒有停車位，一般都是小戶型，現(xiàn)在都成了棚戶區(qū)了。當(dāng)年戶型要求每套不超過47平米，別以為小戶型是現(xiàn)在才有了，當(dāng)年我們就蓋小戶型了，現(xiàn)在這些房子都已經(jīng)舊了，不是我們建筑質(zhì)量不好，而是規(guī)劃要求太低了，老百姓住不下就是在兩棟樓之間蓋房子，成了棚戶區(qū)，現(xiàn)在這個棚子都搭了有25年了。
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      在改造這些小區(qū)的過程中我們看到因為這里面居民也老了，我們拿出15%-20%來建設(shè)老年社區(qū)，像呼和浩特有一個小區(qū)是市中心的一個小區(qū)，未來建成以后有15%的住宅是老年住宅。像昆明新東華小區(qū)，未來拆建了以后有10%的住宅建成老年社區(qū)，而且房子還不貴，因為現(xiàn)在要招拍掛，土地一平米的樓面積價都達到了兩萬塊錢了，但是這些地方的房子依然可以賣得比較便宜，5000、6000塊錢一平米，這是中房原有的土地，我們不主張賣高價。
      怎么樣推動小區(qū)建設(shè)呢？現(xiàn)在還是需要找到資金渠道，所以我主張用PE的方式加強中房這樣的企業(yè)建設(shè)老年社區(qū)的能力，是不是能夠推動保險業(yè)通過PE的方式來參加呢？現(xiàn)在正在研究關(guān)于PE方案，我作為保險公司的董事長非常希望拿我左手的錢投資我右手的項目。
      談到PE這個產(chǎn)品，其實關(guān)于房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，很多都是我們這些人，而不是原來的金融界人士引進的，最成功的是我們引進的住房抵押貸款，當(dāng)時是由我、宋春華、顧云昌等這些人建議的，現(xiàn)在已經(jīng)大規(guī)模推行了。抵押貸款保險是我個人向國家建議的，當(dāng)月實行了。還有反向抵押貸款、解決中低收入家庭住宅的房地產(chǎn)信托基金這些都得到了支持。
      今天我要給大家介紹的是反向抵押貸款，這是我們這些年研究并且積極推動的。這個產(chǎn)品是我在2003年就把它介紹給溫家寶總理，溫家寶總理當(dāng)天做了批示，批示給主管部門，一個是原建設(shè)部，一個是中國保監(jiān)會，要建立一個以房養(yǎng)老的壽險服務(wù)，兩個主管部門很快拿出意見，認(rèn)為孟曉蘇的建議很好，可以加快推進，這是2003年124號文件。
      他要推進了我們就等著，但是一等就等了七年，這七年中產(chǎn)品沒有推進，但是有關(guān)的法律障礙在逐漸的解除，這個產(chǎn)品遲早要在中國大行其道。中國現(xiàn)在也和很多國家，特別是像美國一樣，也出現(xiàn)了一些有房產(chǎn)，但是沒有現(xiàn)金的老人，在美國叫住房富人，貨幣窮人，這種老人上百萬價值的房產(chǎn)不能在有生之年變現(xiàn)，怎么解決這個問題呢？他們又引進了一個荷蘭的產(chǎn)品，就是把退休老人的產(chǎn)權(quán)房抵押給保險公司，保險公司根據(jù)房屋的品質(zhì)和價值進行評估，再根據(jù)老年人的平均剩余壽命相除，考慮到房產(chǎn)增值，再減去預(yù)付利息，這樣計算出來每個月需要給老人多少錢。一旦簽了這個協(xié)議，老年人繼續(xù)住在這個房子里，每個月保險公司送來一筆錢，一直到老人的離去房子才拿到保險公司來進行拍賣。這個產(chǎn)品是人生資源的一個很好的配置，因為人活著就需要住房，也需要錢，人死了當(dāng)然就不需要錢了，也不需要房了，他不住在這個地方了，搬到另一個地方去住，那個地方很小的面積就夠了。
      老人把自己身后的資產(chǎn)，用不著的資產(chǎn)用來提前變現(xiàn)，換了在世時候的生活、消費需要，由于這種產(chǎn)品有點像把抵押貸款反過來做，這種產(chǎn)品是金融機構(gòu)按月向老人付錢，老人去世了以后房子歸金融機構(gòu)，我就把這個翻譯過來叫做反向抵押貸款，這種產(chǎn)品很適合我們的國情。
      90年代，美國人開始實行反向抵押貸款了，現(xiàn)在在美國反向抵押貸款已經(jīng)是一個普遍的方式，日本近些年來老年人也踴躍的參加反向抵押貸款，日本引進這個產(chǎn)品的時間和我向總理報告的2003年的時間差不多，就是這七、八年的時間里，日本有39%的老人通過反向貸款實現(xiàn)養(yǎng)老了，而我們這個產(chǎn)品還處于一個尚待研究的領(lǐng)域。
      日本和美國大量的推行反向抵押貸款有一個重要的原因就是他們都是有遺產(chǎn)稅的國家，這就是推進老人以房養(yǎng)老的一個重大的社會力量。
      7/39 其實在我們中國，反向抵押貸款是最適合中國國情的，因為我們中國老年人沒有多少錢，多年低工資，對國家貢獻了，也沒有積蓄，不像日本老人越老越有錢。再有一個老年人沒有養(yǎng)老保險，現(xiàn)在給老年人上養(yǎng)老保險行不行呢？來不及了，你現(xiàn)在一次性交給200萬，還不如交給他自己慢慢花呢。所以中國在這種情況下從中年人開始就攢錢，用自己在銀行里的錢給自己建一個保險。但是中國人雖然是沒有多少積蓄，但是中國人有房子，特別是公房出售，就形成了很多老人因為一套房子而身價幾百萬，現(xiàn)在房子也不是一套了，也還有人有兩套和三套的房子，而用房產(chǎn)來實現(xiàn)以房養(yǎng)老恰恰是非常適合中國老人需要的。
      把房子抵押了可以得到多少錢呢？雖然我們沒有具體的測算，但是模擬測算一下，我們主張中國以房養(yǎng)老老人是以65歲起步。65歲以后，根據(jù)男性老人的分析，他每個月可以得2萬塊錢，而且終身源源不斷。我們再分析一位女性，這個房子比前面那個男性要小，但是女性的平均壽命要高于男性，所以平均下來每年和每個月要得到的少一點，加上房子再小一點，即便是這樣，這個老太一個月也可以得到14000塊錢。有一個老部長問我說，我要是做的話能得到多少錢呢？我給他算了一下，一般老部長是66歲起算，房產(chǎn)260平米，每平米按三萬塊錢計算，這就是780萬，未來的升值我們還要少算，因為保險公司都愿意給他少算，可是老年人希望多算。這個老人一個月可以得四萬塊錢。
      如果能夠推行這個產(chǎn)品，對老年人的好處大了，至少有五個好處。第一個好處，要啟動房產(chǎn)金庫，補償老年生活。這個情況下，房產(chǎn)成了金庫了，等于給自己存了一筆錢。
      第二個好處，解除經(jīng)濟顧慮，愉快延長證明。如果沒有錢的話，生活質(zhì)量就不好了，在這種狀態(tài)下，老人有錢了，而且是源源不斷，這種老人如果拿了保險公司的抵付金以后，再到銀行存起來，就是想不開的老人了，你只要把身體養(yǎng)好了，下個月錢就來了，你還存什么錢呢？也要學(xué)月光族，月月花光，下個月錢又來了。根據(jù)國外統(tǒng)計，用了反向抵押貸款的老人一般比正常的要多活兩年左右。李嵐清同志聽說我這個產(chǎn)品以后，他說了一段話，他說他看過一個法國電視劇，一個法國老太太入了這么一個保險，結(jié)果老太太活了100多歲，把兩個基金人和一個律師都給熬死了，這個老太太就是不死。第三個是增強生活自信，保持社會尊重。人老了不僅需要錢，還需要社會尊重。不光是年輕人需要尊嚴(yán)，老年人更需要尊嚴(yán)。但是人老了沒有錢就沒有尊嚴(yán)，住個院還得看醫(yī)生和護士的臉色。以后老人有錢了，一個月多拿好幾萬塊錢，兒子和兒媳婦看你的時候，你就塞給他五千塊錢，下個禮拜兒子沒有空了，兒媳婦帶著孫子來看你。
      第四個好處是保護弱勢群體，有利于社會穩(wěn)定。反向抵押貸款關(guān)注的是高收入群體，但是富人和有錢人的特點就是有錢，不需要你反向抵押貸款，是中低收入者但是有房產(chǎn)的家庭，這種產(chǎn)品自然的有一種向中低收入群體傾斜的傾向。民政部前任的一位副部長曾經(jīng)問我說孟董事長你的產(chǎn)品很好，但是你的產(chǎn)品是給有錢的人，他說我管的人你管得了嗎？我說你管什么，他說我管低保。告訴他說管得了，我給他講一個上海發(fā)生過的一個真實的故事，是浦東電視臺報道的一個七旬老人狀告子女的故事，他一生沒有生育，養(yǎng)育丈夫的一子一女，老爺子死了以后給他留下了25000塊錢，他的子女都下崗了，把這25000塊錢都騙走了，這個老人一怒之下把這一對子女告上了法庭。小叔子說這個錢是留下給我嫂子的。
      上海東方電視臺介入了，很煽情，一看這個節(jié)目很有意思，一個老人被子女拋棄，告上法庭，多熱鬧啊，電視臺想奪眼球，就拿著電視鏡頭去拍，透過電視鏡頭大家看到這個老太太是一貧如洗，什么都沒有。但是同樣，透過電視鏡頭，我發(fā)現(xiàn)的卻是另一番景象，原來老太太在浦東有一室一廳的房改房。我問我上海的總經(jīng)理，我說浦東一室一廳值多少錢？他說值一百萬。原來楊老太太是有著一百萬身家的富婆啊，就這么一個富8/39 婆為了兩萬五千塊錢把子女告上了法庭，如果他有了反向抵押貸款，老太太一百萬房產(chǎn)抵押到里面，每個月可以給她8000塊錢，8000塊錢對一個老太太還愁什么啊，不光是自己衣食有靠，還能拿出一部分錢來接濟這兩個子女，那時候這兩個子女肯定會爭著叫媽了，和諧社會就是這么建立起來的。
      第四個是實行遺產(chǎn)稅后可以依法避稅。貧富分化日趨嚴(yán)重的國家不能夠沒有遺產(chǎn)稅，如果有了遺產(chǎn)稅，這套房子你想留給子女，你就留不下了，至少要交35-65%的遺產(chǎn)稅。但是入了反向抵押貸款，這套房子就不用交遺產(chǎn)稅了，因為老人在他生前就領(lǐng)光了他在房產(chǎn)里的全部，這他房產(chǎn)已經(jīng)歸社會了，不再歸他自己了。不管他是活的長還是活的短，老人走的那天就領(lǐng)光了全部，就是命來該有的，他都拿走了，剩下的不歸他了，歸別人了，歸社會了。這樣房子就可以依法避稅了，不入的資產(chǎn)還是要交稅。
      有人說這么好的產(chǎn)品是我們夫妻兩個共抵一套還是各抵一套??？是各抵一套好，因為很多人都是有兩套房子。如果兩個人共抵一套的話，保險公司還是要按年齡小的計算，而且還要按照生命長的計算，還要加一個死亡的系數(shù)，這樣每個月得的就是少，一個人抵押一套就得的比較多。特別是如果兩個人押一套，現(xiàn)在中國老夫少妻盛行。
      對社會觀念的影響，第一是中年人，可以放心花錢不必攢錢養(yǎng)老。擴大消費有利于經(jīng)濟發(fā)展。第三個好處是可以反腐敗，59歲現(xiàn)象說的是一些官員在臨近退休的時候，對未來生活預(yù)期不良，為了保持住自己的生活水平而做了一些有損黨和國家的事，一旦被捉不僅毀了自己的一生，還為執(zhí)政黨帶來了名聲的損害。田鳳山這個人是國土資源部的前任的前任的部長，他受賄了500萬，他有一套房產(chǎn)是800萬，他為什么為了500萬的受賄斷送了自己的名聲呢？不就是因為沒有入我這個反向抵押貸款嗎？所以，如果有了反向抵押貸款，按照中紀(jì)委的同志說，至少有一半犯罪的干部不再犯罪了，我說怎么有一半呢？他們認(rèn)為有一半壓根兒就是壞人。
      現(xiàn)在人的新觀念是人生最大的遺憾是人死了錢還沒有花完，人生最大的悲哀是人沒有死錢就花完了，我講了五年了，去年被趙本山給剽竊了。
      保險業(yè)在中國還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于發(fā)達國家，還是因為我們?nèi)狈?chuàng)新能力，現(xiàn)在是一張保單賣全國，整天打電話追著你讓你買，實際上這些產(chǎn)品都不好，我們現(xiàn)在最怕就是接保險人的電話，先生你買保險嗎，小姐你買保險嗎？把這個很好的產(chǎn)業(yè)做成這樣了。這么好的產(chǎn)品為什么保險公司不推進呢？第一個是害怕房價下跌。第二個擔(dān)心是說土地到期，土地70年，到時候怎么辦呢？物權(quán)法這幾年也設(shè)立了，說土地使用權(quán)可以自動續(xù)期了。第三個是保險公司不讓投資不動產(chǎn)，現(xiàn)在也可以投資不動產(chǎn)了，當(dāng)然法律制度有待細(xì)則的出臺。最后一個擔(dān)心說中國老人都愿意把房產(chǎn)留給子女，很多老人有兩套、三套房子，中國有10%的老人是沒有子女的，他們靠誰來養(yǎng)老呢？子女養(yǎng)老肯定是達不到，而指望子女養(yǎng)老在現(xiàn)代社會中也慢慢的成為了奢望。
      中央電視臺一調(diào)查說有一半老人愿意選擇以房養(yǎng)老?，F(xiàn)在我們要分析我們應(yīng)該在兒女養(yǎng)老和票子養(yǎng)老的基礎(chǔ)上為老年人提供一個以房養(yǎng)老的條件，讓他可以選擇。正因如此，所以我幸福人壽在成立的時候就引起了社會的熱烈的議論，希望我們能夠盡快推出這種產(chǎn)品。如果有了這種產(chǎn)品，人生養(yǎng)老的三個需要里有兩個就可以通過這個解決了，老人可以自己給付自己了，第二是起居照料可以解決了，第三個是親情關(guān)懷就可以了。
      這種產(chǎn)賓被厲以寧教評價為四種功能，其中住房的養(yǎng)老功能就是厲以寧教授概括出來的。這種產(chǎn)品的實行不光是需要保險人努力，還需要開發(fā)公司的努力，因為評估、管理都需要保險公司。我們的利益就是要建立和諧社會，老有所得，病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，住有所居，學(xué)有所教，這些都可以解決。
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      我們的目標(biāo)是建立和諧社會，我們的做法是要創(chuàng)新，通過創(chuàng)新，包括金融創(chuàng)新來實現(xiàn)以房養(yǎng)老，我講完了，謝謝大家！
      【主持人周燕珉】：剛才孟總講的特別生動形象，下面陣陣掌聲。下面我來講一下我們做老年地產(chǎn)和老年建筑這方面的研究。
      我今天講的內(nèi)容有三個方面，第一個是養(yǎng)老居住需求和養(yǎng)老地產(chǎn)的概況。第二個是養(yǎng)老居住產(chǎn)品類型和設(shè)計要點。第三個是養(yǎng)老建筑設(shè)計實踐的案例。
      剛才王司長講了我們國家的一些養(yǎng)老的狀況和出臺的一些政策，我們了解到咱們國家2006年提出了一個基本的養(yǎng)老方針，就是以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機構(gòu)養(yǎng)老為補充，我們就稱之為9073，90%的老年人在社會化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老，7%的老年人通過社區(qū)照顧養(yǎng)老，3%的老人是入駐養(yǎng)老機構(gòu)集中養(yǎng)老。
      我們看一下現(xiàn)在國內(nèi)的養(yǎng)老建筑的類型，如果按照9073分類的話可以看出三大段落。這里面我們可以看到居家養(yǎng)老是可以造一些適老化的普通住宅，還有老年居住社區(qū)和老年公寓。社區(qū)養(yǎng)老提供的是一些服務(wù)，老人的配套社區(qū)里面通過享受社區(qū)的照料，同時住在家里，但是由社區(qū)提供服務(wù)。機構(gòu)養(yǎng)老指的是有政府的，也有企業(yè)的，公共福利院、私立老人院，老人護理中心等，老人住在機構(gòu)里，過的是一種集體生活。
      總的來說方向就是健康老人基本上是居家，在家里養(yǎng)老，而如果身體條件不好，需要護理多的是進入機構(gòu)進行養(yǎng)老，大概是這么一個方向。
      從我們的調(diào)查中可以看到，現(xiàn)在多數(shù)的老人希望在家里養(yǎng)老，有85%的老人表明了有這樣一個意愿，有6.69%的老人希望住到機構(gòu)。在養(yǎng)老住宅這個方面，有很多的發(fā)展的前景，從發(fā)達國家的養(yǎng)老上來看，因為他們有一個循環(huán)的過程，發(fā)達國家也經(jīng)歷過首先是先建醫(yī)院，很多人老在醫(yī)院排隊，所以建了很多醫(yī)院。后來覺得建太多醫(yī)院是特別合適，因為政府付出了很多的資金，很多老人的身體也不是病多特別的緊急，是一種慢性病，長期住在醫(yī)院里占了資源，所以就做老人機構(gòu)的設(shè)施。后來發(fā)現(xiàn)其實這也不是特別合適，因為很多老人住進老人設(shè)施，不喜歡這種生活，還不是很適應(yīng)，所以希望在家養(yǎng)老，西方一些國家已經(jīng)從醫(yī)院慢慢回歸到家庭社區(qū)養(yǎng)老了。
      我國本來就有這種傳統(tǒng)觀念，就是天倫之樂，愿意跟家里人在一起，這種情況下我們自然的就從社區(qū)養(yǎng)老開始，我們就不用走彎路了。住宅建設(shè)今后肯定會蓬勃發(fā)展，但是養(yǎng)老設(shè)施也不是說不需要了，因為這些數(shù)量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還是不能滿足需求。國際上的入駐養(yǎng)老設(shè)施一般占老年人口的4-6%，我們國家是占到了1%點多。
      目前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)存在哪些問題呢？首先是開發(fā)檔次比較低，配套和服務(wù)的設(shè)施有限。以前專門為老人設(shè)計這方面做的還是很不夠的，也沒有什么經(jīng)驗。此外產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)鏈整合度低，老年的一些設(shè)施和設(shè)備這些東西都是很缺乏的，也不專業(yè)，這方面產(chǎn)品也特別少，比如說扶手啊什么的都是特別少。缺乏全過程的開發(fā)經(jīng)驗，把國外的東西直接搬來又水土不服，這個我們自己也比較明白，我們也借鑒了日本或者是臺灣、美國的一些經(jīng)驗，我們感覺到有一些東西也不是可以直接照辦過來的。日本政府接入的也很多，給了養(yǎng)老很大的支持。但是我們國家的這些政策還不能馬上下來，所以我們直接學(xué)日本的小規(guī)模、多功能的養(yǎng)老設(shè)施恐怕也不是就能馬上搬得過來的。
      缺乏清晰的市場定位，對老年客戶群細(xì)分不夠。我們認(rèn)為對有錢的老人進行一些產(chǎn)品的開發(fā)，老人的情況非常的復(fù)雜，年輕一點的老人身體非常健康，老了以后就會身體不好，需要照護了。今天他比較健康，你就覺得他住的非常的合適，明天他摔一跤，需要護理了，但是又滿足不了。有一些政策雖然已經(jīng)想起來了，但是還不能完全落地，特10/39 別是一些法規(guī)還不是很細(xì)致，有一些東西在適應(yīng)性上還差一些，我們在設(shè)計當(dāng)中也是有所感悟的。從這一點可以看出，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)正處于一個初級階段，產(chǎn)業(yè)的整合，高端市場亟待發(fā)展，跨行業(yè)的前沿性研究迫在眉睫。
      我們看一下嬰兒潮的現(xiàn)象，就是人口的高峰在哪些段上，第一代嬰兒潮是1949年左右出生的。第二代是文化大革命期間。第一代嬰兒潮生的80后也是一個小的嬰兒潮。1949年左右這一代即將步入老年，和80后年齡段的人要考慮購房和養(yǎng)老的問題，兩代人怎么樣共同購房，這個是值得我們關(guān)注的。
      養(yǎng)老居住模式和社會背景的關(guān)系。首先是時代背景催生了遷居養(yǎng)老。首由于人口流動，因異地求學(xué)、救治帶來的兩代分居，可以看到被訪者當(dāng)中很多人現(xiàn)在都是跟父母不住在一起，但是由于獨生子女的政策，其實父母的養(yǎng)老子女必須要承擔(dān)，他們也想到肯定要把父母接過來，他們老想著給父母買一個房，有這樣的一種想法。父母也想著來幫著帶子孫，兩代有一個需要就近居住的要求。還有就是家庭小型化帶來的問題，希望有第二套、第三套房的剛需，現(xiàn)在年輕人比較獨立，老人也是這樣的，讓他們在同一個屋檐下住著也是很不方便的。想把父母接來，也不想住在一個屋子里，一個套型里，可能是希望分成兩套，第二套、第三套的剛需顯得非常的明顯。
      兩代家庭的居住聯(lián)盟。最近這一段尤其表現(xiàn)出來了，現(xiàn)在的房價非常高，80后想買房子其實已經(jīng)變得不像以前那么容易了，原先是父母幫他付了首付，他自己可以來還貸款，但是現(xiàn)在恐怕連還貸款也有一點困難了，父母還得幫他多出一點錢。所以現(xiàn)在買房子的時候，父母的砝碼加重了，對房子的擁有程度也比較高一些，兩代又必須在經(jīng)濟上相互扶持。
      還有就是就近居住的要求，傳統(tǒng)觀念和獨生子女政策的影響，使育兒養(yǎng)老的問題必須是由全家人的共同協(xié)力一起完成，需要各自獨立，又希望相互能夠支持這樣的一個居住模式。多數(shù)家庭希望在同一個城區(qū)或者是社區(qū)居住，可以節(jié)約時間和生活的成本。這張表感到，選擇與父母居住的關(guān)系，有83%的人都希望住的近。老人特別希望看護第三代，和小孩在一起，活的特別的高興，這種情況是各個地方都可以發(fā)現(xiàn)的。希望就近居住，一個是可以互相幫助，另外一個在經(jīng)濟上也可以相互支撐和節(jié)約生活成本，省得年輕人到了周末跑到很遠(yuǎn)的地方看父母，希望就近居住。
      養(yǎng)老模式和經(jīng)濟能力的關(guān)系。老人的消費能力消費意識已經(jīng)大大提高，特別是改革30年以后，到今天很多老人其實已經(jīng)享受了改革開放的成果，經(jīng)濟能力也可以達到一定的水平，足以支撐他自己的獨立生活。他們追求自由自主的晚年生活。有一些老人也照顧到年輕人的情況，現(xiàn)在就把城里的房子換掉，到郊區(qū)去居住，希望生活在風(fēng)景非常好的地方，把城里的房子留給子女，方便他們工作和就學(xué)。老人或者是把自己的房子出租，來增加一些收入
      此外，以房養(yǎng)老也是一個特別重要的方法，解決養(yǎng)老資金的來源，剛才孟董事長講的非常清楚，可以用銀行的返回房屋租金，倒按揭的形式。時代催生出一批富裕的老人，老年群體的居住也希望細(xì)分，需要多元化的老年社區(qū)形式，怎么樣的多元化的社區(qū)形式呢？我們可以看到我們研究了一下，當(dāng)前老年人居住的社區(qū)建設(shè)有什么樣的類型，可以從兩個方面來看。
      第一個方面，地段區(qū)位來分，還有一個是從建筑類型上來分。首先地段方面有城區(qū)型、景區(qū)型還有氣侯區(qū)域型。在城里住著有時候更需要的是護理，如果健康可以到郊外去。郊區(qū)是用地比較寬松，房價也低一些，可以建一些大型的或者是低密度的老年社區(qū)，當(dāng)然也可以提供混合居住的社區(qū)。景區(qū)型是景觀環(huán)境非常好，可以做渡假養(yǎng)生的老人公11/39 寓，強調(diào)自然生態(tài)和休閑娛樂。氣侯區(qū)域型是指有特別好的資源環(huán)境，實現(xiàn)候鳥式的養(yǎng)老，比如說海南、云南比較好天氣的地方，老人可以進行候鳥式的養(yǎng)老，每年去住一兩個月。
      我們可以分成專門型，就是專門向老年群體這樣的社區(qū)，比如說北京太陽城、東方太陽城(論壇新聞)，這些都是專門面向老人的。也可以是混合的，有年輕的人和老人一起居住，這樣的社區(qū)也是非常受歡迎的。嵌入式是普通的住區(qū)當(dāng)中插入多種的老年設(shè)施，比如說老年公寓，專門的老年戶型，日間照料中心，活動中心等。
      我們曾經(jīng)研究過北京市的老年設(shè)施的分布和類型，在這個地圖上把這些老年社區(qū)都點進去，大表是代表人數(shù)床位多的，小的是代表人數(shù)床位少的，藍(lán)色的是代表私人企業(yè)開辦的，紅色是國家開辦的。不一定統(tǒng)計的非常準(zhǔn)確，但是可以看出這個密度。我不仔細(xì)講是什么年代，怎么造的問題，我們可以從這幾個方面考慮一下我們今后要選擇在什么地方建設(shè)老人院，跟區(qū)位是不相同的。
      比如說近郊區(qū)，現(xiàn)在可以蓋很多的商品住宅，在這個其中我們應(yīng)該配件老人的住宅，或者是建設(shè)中等規(guī)模的專門的老年人社區(qū)。建城區(qū)二、三環(huán)以內(nèi)的，要建大量的老年社區(qū)不是特別的現(xiàn)實，應(yīng)該插建或者是配建老年服務(wù)設(shè)施。昌平、懷柔這些地方有很好的環(huán)境資源，可以建設(shè)高檔的老年人公寓或者是老年人住宅，也可以開發(fā)一些休閑養(yǎng)生類的產(chǎn)品。舊城區(qū)現(xiàn)在主要是嵌入一些老年人的服務(wù)設(shè)施，或者是對舊的住宅實行適老化的改造。我們對80歲以上的老人進入家庭，給裝上扶手這類活動已經(jīng)都展開了。
      在開發(fā)的時候，我們要考慮的是很多的因素，比如說土地的價值、景觀的資源、交通的距離，特別是醫(yī)療條件要比較好，老人最關(guān)心的就是跟醫(yī)院就近的關(guān)系，有一些時候也是把醫(yī)院的分院搬到那邊去，或者是請醫(yī)生到那邊定期去進行門診。
      這張表我們研究了一下根據(jù)護理程度和經(jīng)營難度的兩個維度來看的，這邊是護理程度低，這邊是高，這邊是經(jīng)營難度和易，有一些像林總關(guān)懷、老人病醫(yī)院暫時還不是開發(fā)商主要的方向，應(yīng)該去做一些跟住宅比較接近的，比如說老年公寓，老年社區(qū)，老少戶兩代居，在一般的住宅上進行改造或者是加深，專門適合老年人的就夠了，這個并不是非常的有難度。
      養(yǎng)老社區(qū)未來的發(fā)展、建設(shè)方向，首先應(yīng)該注意實現(xiàn)多元化、現(xiàn)代的復(fù)合居住功能，純老年人社區(qū)建的特別多也不是特別的合適。第二要配備完整的，可應(yīng)對緊急情況的醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)，醫(yī)療對老人非常重要，特別是緊急救護。第三個要擁有豐富的，滿足不同需求的康復(fù)運動和娛樂配套設(shè)施，老年人到了晚年了，希望自己健康的活下去，有很多的時間需要進行鍛煉，對自己的疾病進行康復(fù)，這些設(shè)施應(yīng)該配套的比較多一些。還有是營造方便學(xué)習(xí)交流的，跟上時代要求的環(huán)境和設(shè)施，因為很多老年人不但是經(jīng)濟條件比較好，還需要繼續(xù)學(xué)習(xí)，繼續(xù)深造，這種設(shè)施里頭也要含有這樣的功能。這個就是美國的一個例子，他們是把老年人公寓建在大學(xué)的旁邊，要求這些老人必須要有一定的學(xué)歷，這些老人可以到大學(xué)里去學(xué)習(xí)或者是去講一些東西，實現(xiàn)老人老有所為的理想。第五個是具有符合精神和價值需求的老年人服務(wù)功能，滿足自我的價值的實現(xiàn)。剛才說的可以到大學(xué)里講課，可能就覺得特別精神，后來這些老人當(dāng)身體較為健康的時候，我們覺得老有所為的事情變成了他第一功能了，他只要老有所為了，身體也會相對健康一些。
      我們研究的主要的方面，就是老年人居住產(chǎn)品類型和設(shè)計要點。
      作為一個小區(qū)的規(guī)劃的示范，這個小區(qū)中應(yīng)該怎么樣配套老人設(shè)施，怎么嵌入進去，保持可持續(xù)的居家養(yǎng)老。這里面我們拿小區(qū)的規(guī)劃來做例子，這樣的一些樓棟，可能是在三單元的地方做成老少戶，也可能在樓棟的一層專門做老年人戶型，因為進出比較方便，12/39 輪椅什么的也可以很方便的進出，給提供一些底層花園等等。比如說孤獨一個老人或者是需要別人照顧的可以放在底層。還有老人公寓，老人公寓，社區(qū)里加入老人公寓也是大家所希望的，我們在上海一代調(diào)查過，很多老人提出了這樣的情況，說我不一定非得跟小孩住在一個房子里，比如說三居室的房子里，我寧愿在小區(qū)里有一套公寓，小一點沒有關(guān)系，我可以替你接送孩子上幼兒園，等著你回來我把飯做好，你吃完以后把孩子帶走，這樣老人也可以自己獨立的生活，晚上還有自己的空間，而不是在一個房子里面彼此看著非常的小心注意的，老年公寓也有一定的市場。
      托老中心，這個小區(qū)里我覺得應(yīng)該配置，可以跟幼兒園接近，或者是跟幼兒園在一個建筑里都是可以的，管理也比較方便，一套管理人馬就把幼兒園和老人活動中心都(論壇新聞視頻)管了。接送小孩和老人都是一塊了，接送完小孩把老人也接回來了，這樣也很方便。一個社區(qū)里怎么樣插入這樣的老人的設(shè)施設(shè)備，有的人覺得只能蓋老年社區(qū)，或者是老年到底有什么類型我們不是很清楚，我們可以分成四類到五類的設(shè)施可以插入進來。
      老少戶的單元設(shè)計，老少戶是怎么樣的呢？像這樣一個單元，這邊是子女套，是兩室套，這邊是老人套，一個是單室的，或者是兩方的老人都要住在一起，就可以買兩個小套，和兩室套合在一起。我們把走廊做了一些處理，門的位置可以在不同的位置上有開啟的可能。走廊里面這個門可以在這兒設(shè)置，可以在這兒設(shè)置，有三種設(shè)置方式，可以使套型有靈活可變的可能。設(shè)置在這個位置上，其實A2、A3和A1就是一家人，可能是子女和兩方的老人住在一起，成了一個大戶型。我設(shè)置在這兒，這個戶型我可能是沒有買，或者是出租出去都可以。如果設(shè)在這兒，比如說老人不在，這兩套都出租了也可以。
      我們想說的是我們只通過把門的位置換一下，設(shè)立不設(shè)立這個門使這個房子就有多種變化的可能，這樣的話我們做產(chǎn)品類型的時候相對放松。
      還有一種就是短外廊式的住宅。電梯對老人很重要，如果有這個短外廊連接以后，就有兩個電梯，萬一某一個電梯檢修或者是有問題，他可以上另外一部電梯。短外廊里面這樣的戶型老人覺得很好，特別是衛(wèi)生間，他覺得就應(yīng)該對著廊子，我們問他們說，他們害怕出事的時候沒有人知道他們是怎么回事，就是希望能夠呼救。
      郊外的風(fēng)景區(qū)可以蓋一些住宅像別墅，但是不是一家人住，是幾位老人一起來做，或者是單位購買了一套，一家人一起來，或者是幾個人一起就伴來的形式會好很多。
      結(jié)伴式度假我們也做了一個分析，覺得很好。到這兒來住幾個星期或者是幾個月，他們個人來的時候覺得比較孤獨，我們清華的教授就是幾個教授都在那兒買了房子，或者是會員制的，大家結(jié)伴去養(yǎng)老，那才比較有意思。可能是個人的房間都有起居、餐廳大的空間，但是可以有一個共同的空間。他們平常自己在房間里住著，有可能白天到這兒來活動，通過公共空間使老人相互認(rèn)識，他們到這兒以后活動的比較有意思，要是住旅館的話，就覺得養(yǎng)老的方式對他們來說不是很合適，覺得很孤獨，這樣的話使他們能夠更多的在一起活動，相互認(rèn)識。
      還有一種就是自立和護理相變式的養(yǎng)老公寓。老人的身體是會變化的，今天是很健康的，明天可能會出現(xiàn)臥床的情況，需要輪椅了，但是這個建筑如果沒有辦法適應(yīng)他的話，對他很不方便，讓他搬走，馬上離開也是非常困難的。這幾年我們都是健康的，可能是過三、五年以后就不健康了，怎么適應(yīng)呢？比如說這個就像我們平常的單元式的房子，我們過了多少年以后，我們要求它或者是有這種需求的時候，我們可以讓它變成了像護理單元，比如說這邊全變成了一間一間的護理房間，有公共的活動還有管理室，有13/39 公共的洗浴和衛(wèi)生間，我們可以動作非常小就可以變?yōu)榱硗庖环N形式，可以互換，適應(yīng)老年人生活習(xí)慣的變化。
      下面舉一些室內(nèi)的例子，這是我自己家，這是起居和廚房的關(guān)系，我們希望起居和廚房之間是用玻璃，使得兩方視線上可以溝通，如果在廚房里做飯，外面有一點什么事不知道，所以到了老年以后，相互的關(guān)照就特別的重要了。門廳要比較亮，鞋柜的設(shè)計也要適應(yīng)老年人的要求，還有完善去上廁所，通過扶著臺面去廁所比較安全，扶手的設(shè)置也是很重要的。
      住宅衛(wèi)生間里面，這是一張日本的照片，他們的老人公寓做的非常好，有扶手，有緊急呼叫的系統(tǒng)，包括衛(wèi)生間的水池可以坐著洗臉等等，這些都是保證安全，并且是干濕分區(qū)。廚房的設(shè)計，像一些公寓里面我們也用不著非得做一個非常大的廚房，大家注意必須要用電的爐子，不能用明火，因為用明火有時候比較危險。
      下面講一下老年建筑設(shè)計實踐的案例，這里面我們舉了一些案例，政府出資建的一些老年福利設(shè)施，有西藏和河北。
      這是西藏拉薩城關(guān)區(qū)的社會福利院，前兩天我也去講了一下關(guān)于福利設(shè)施應(yīng)該怎么建設(shè)。這是政府城關(guān)區(qū)出資建設(shè)的，有150個床位的老人院，其中有五保戶70多人，還有一些自費老人。建在旁邊的一個村子里面，旁邊都是藏族的農(nóng)居的風(fēng)格。旁邊有古樹林、轉(zhuǎn)經(jīng)的塔等，地段條件非常好，我們把它也建的跟民居長的差不多形式的樣子。首先我們到西藏市區(qū)老人居住的地方或者是老人院里面去調(diào)研，他們的民族特色非常清楚，他希望把床都擺的靠近窗戶，我們覺得這個很奇怪，因為我們平常都覺得窗戶跟前比較冷，西藏的溫差也比較大，但是西藏一個特點就是白天的太陽非常好，把被褥都曬熱了，晚上雖然沒有暖氣，但是屋里也很暖和，所以床都擺在窗邊。另外他們都供奉著佛，必須要在屋子里有佛龕，所以這是民族特色的特殊的需求。
      我們覺得每個地方氣侯條件和老人的生活習(xí)慣是不同的，老人的客戶群要細(xì)分，根據(jù)特點去做設(shè)計，如果你僅憑著想象，很多地方是不適合老人生活的。這個地段我們注意尊重周邊的環(huán)境，地貌?？偨ㄖ娣e是5000多平米，容積率是1.2，這是一層的平面圖，可以簡單的分析一下，這里綠色的都是房間，這部分是五保戶的，這部分是自費的老人。最重要的我們通過調(diào)查感覺到跟社區(qū)的互動是很重要的，我們可以看到在周邊這些地方，沿路都設(shè)計了公共的場所，比如說茶室，就是可以轉(zhuǎn)完經(jīng)到這兒休息，公共浴室也可以對外開放，村子里的人也可以到這兒來洗澡等等。如果政府建造完，由政府包下一直管這些，也是不合適的，這樣也不是特別容易可持續(xù)發(fā)展的。通過我們調(diào)研感到，村民們也愿意參與這樣的活動，也愿意到這兒來跟老人有一些共同的活動，我們把這些公共活動室對村民開放，有時候收一點費也可以幫助老人院持續(xù)的經(jīng)營。
      這是我們設(shè)計的立面，保持了西藏傳統(tǒng)民居的風(fēng)格，樹林全都保留下來，這里面分別做了幾個院子，看起來比較親切，保障日照。這是保留的一棵古樹。
      第二個例子講一下河北中捷民政事業(yè)服務(wù)中心，總面積不到兩萬，有300多張床位，他們要求是五院合一，包括了敬老院、殘障院、孤兒院、光榮院和老年公寓。中間是一個服務(wù)樓，把兩邊銜接，分幾期，后面這期持續(xù)往上增長，前面是第一期的開發(fā)。中間是光榮院，光榮院是原來退伍軍人，有殘障的功臣住在這個地方。后面將來會開發(fā)一些老年住宅以及護理的建筑。這是整體的鳥瞰圖，這一部分是老年公寓，這一部分是國家出資辦的孤兒院、殘障老人的服務(wù)中心。
      這里面是老人公寓的平面，這里面也吸收了國外的一些先進經(jīng)驗，包括管理在這里怎么樣形成，我們也考慮了設(shè)計的要點。這些房間都是老人的房間，可能是雙人間和單14/39 人間，到了邊上由于窗戶可以開得比較多，我們做了套間，我們當(dāng)?shù)卣{(diào)查，有一些人有一定的經(jīng)濟實力，他們希望要一套房子，這里面可以夫婦分室，做一個兩室戶的房間。這樣的一條腿都有一個服務(wù)中心，有一個服務(wù)站，可以服務(wù)的比較方便，里面還有公共的小廁所，每間屋子都有衛(wèi)生間，還有服務(wù)臺還有倉庫等等。中間這一條是公共的活動中間，每一條都有專屬的活動空間，包括餐廳，可以在這兒就餐。這邊還有一個總的服務(wù)臺，可以管理公共服務(wù)的空間，管理人員的勞動的時間段的不同，希望可以節(jié)省時間，這是非常重要的。這是外觀的樣子，目前地方政府可能很多地方都要求建設(shè)老人院，我們也希望作出典范。
      目前我國面臨嚴(yán)重的老齡化的國情，并且發(fā)展速度非?？?，希望社會多方面的解決養(yǎng)老居住問題，養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在剛剛開始，如果能夠有一個健康的發(fā)展的話，會起到一個很好的作用。同時現(xiàn)在地產(chǎn)項目雖然大家都想富，可是經(jīng)驗也比較少，特別是全過程的開發(fā)已經(jīng)建成了這樣的例子，下午有臺灣、日本和咱們國內(nèi)的一些嘉賓也會講一些經(jīng)驗。老人建筑設(shè)計希望人性化、精細(xì)化，這個地方我們想象的比較簡單了，覺得有一個無障礙的通道就可以了，其實不是的，還有更多的細(xì)節(jié)，希望大家能夠了解和關(guān)注，有愛心才能把這個建筑做好，今天我就講到這兒，謝謝大家！
      下面有請清華大學(xué)老年研究中心裴曉梅老師演講，他是美國德克薩斯大學(xué)老年教育研究所客座研究院，主要研究中國老年人口醫(yī)療改革和社區(qū)發(fā)展，裴老師用社會學(xué)的角度給我們講一些內(nèi)容，有請裴老師！
      【裴曉梅】：大家上午好！我今天想從人文的視角講一下老年型社區(qū)的建設(shè)及其問題。今天的中國以老年人為目標(biāo)群體的房地產(chǎn)項目在大城市的郊區(qū)迅速擴張的勢態(tài)是有目共睹的。這些4項目多為參照國外退休社區(qū)模式的高端老年住宅，建造者意在為富裕起來的城市老年人打造服務(wù)周到的社區(qū)。老年人群體規(guī)模迅速的擴大，這是一個現(xiàn)實，和城市人口消費模式的變化又使得越來越多的地產(chǎn)企業(yè)投資于高檔老年住宅的開發(fā)中。另外還有一些規(guī)模較小的老人住宅項目，使開發(fā)商看準(zhǔn)了老年增長的趨勢，旨在盡早加入到老年市場當(dāng)中來。
      在以人為本和和諧社會發(fā)展的目標(biāo)指引下，一些地方政府也在把建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施放到了治理的日程上，在一些城市不難發(fā)現(xiàn)一些政府主導(dǎo)的老年公寓和養(yǎng)老院的興建。老年住房市場的興起反映了政府和市場對老年人生活照護、服務(wù)需求的重視，也反映了當(dāng)代中國人在決定晚年居住方式時有了選擇的空間，這無疑是一件值得慶幸的事。
      另一方面，我們也看到目前老年住宅市場的發(fā)展存在一些問題，首先是住宅形式比較單調(diào)，除了比較高檔的老年公寓就是相對簡陋的養(yǎng)老院所，處于平均收入水平的老人要選擇既能支付得起，又能滿足晚年生活需求的居住環(huán)境也不是那么容易的。其次是現(xiàn)有的老年人住宅與養(yǎng)老服務(wù)的實際脫節(jié)，盡管許多新建老年公寓冠以養(yǎng)老公寓的名義，由于對老年人生活需求并沒有真正了解，所提供的服務(wù)缺少針對性和連續(xù)性，對于入駐的老年人而言，所謂的服務(wù)也多有隔靴搔癢的問題。由于缺少專業(yè)的管理人員和服務(wù)人員，入駐的老年居民仍然難以得到有質(zhì)量的服務(wù)，中國老年住宅市場的發(fā)展剛剛起步，出現(xiàn)上述問題并不奇怪，要使這個市場健康、持續(xù)的發(fā)展下去，除了潛在的消費者數(shù)量的增加和消費能力的增長因素外，還需要對消費者的需求進行更深刻和精細(xì)的研究。我們要了解老年住宅市場中現(xiàn)有和潛在的消費者的特征，特征形成的因素和特征對居住選擇決定的影響，只有如此，企業(yè)才能開發(fā)更適合老年人居住的居住產(chǎn)品，政府才能對此行業(yè)的發(fā)展進行更有效的規(guī)范，老年個人才能可能獲得真正意義上的適宜居住關(guān)系，并因此而提高晚年生活質(zhì)量。
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      首先，我們要清楚中國老年人這個群體是一個在年齡、經(jīng)濟狀況和身體狀況方面高度分化的群體。這種群體分化影響著老人們的居住選擇和消費，無論是市場開發(fā)還是政府住房規(guī)劃，都應(yīng)該關(guān)注老年群體特點，在中國我們看到受現(xiàn)有政策的影響，通常把60歲以上的人劃分為老年人。我們審視現(xiàn)在的人口結(jié)構(gòu)，所謂老年人既包括60多歲的人，也包括80、90甚至是100歲的老人。同為老人，60多歲的人和80多歲的人在生活狀態(tài)下是有明顯差異的，不同年齡層次的人對居住環(huán)境有著不同的需求，一個60多歲退休不久的老人很可能身體依然健康，不但生活能夠自理，還有能力照顧子女和孫子女，如果他的住房得到改善，并對現(xiàn)有居住環(huán)境十分熟悉，則此刻他更換居住環(huán)境的意愿并不十分強烈。
      對于70多歲的老人而言，生活照料開始，成為選擇居住環(huán)境的影響因素，即使是身體健康者，隨著視力和聽力等身體功能的下降，也開始希望居住環(huán)境中有人陪伴，這時候的老人或是考慮住的離子女近一些，或是住到有人照料的環(huán)境中去。
      80歲以上的老人往往是需要人陪伴生活的，不僅僅是因為身體功能弱化了，還有一些人患有不同程度的慢性病。此時的老年人一半的人口已經(jīng)處于喪偶的狀態(tài)，如果所居住的社區(qū)有相應(yīng)的服務(wù)可尋，這樣是最好的選擇，如果沒有相應(yīng)的服務(wù)可尋，子女又沒有辦法照料，可以選擇一個可以提供設(shè)施的社區(qū)。不是所有的老年人都需要更換居住環(huán)境，也不是所有的老年人都有更換環(huán)境居住的意愿，老年住宅消費者的消費動力更多來自于需求，而需求會因為年齡差異而不同。
      另外一個差異，表現(xiàn)在老年群體當(dāng)中的收入差異，收入水平的分化。因為老年人作為住宅市場的潛在消費者，受到收入水平的限制，一般來講，老年人的潛在收入來源包括社會養(yǎng)老保險，離退休金，資產(chǎn)收入，工作薪酬以及來自子女的定期供養(yǎng)金。中國城市大多數(shù)老年人都有社會養(yǎng)老保險收入和離退休收入，只有少數(shù)人，多于女性老人和高齡老人沒有收入，有固定收入的老人雖然衣食無憂，但是社會保險收入不足以使這些老人有能力購買有質(zhì)量的老年住宅，除非子女可以提供相當(dāng)部分的資金。
      如果我們把老年人的收入分成五等分，我們可以看到80歲以上的年齡組的人，這些人當(dāng)中低收入的人所占比重要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于低收入者在60多歲和70多歲年齡組所占的比重，顯然年齡的增加，老年人的收入局限也會越來越大，住房的消費能力也會降低。一部分年紀(jì)較輕，身體狀況較好的老人在退休后還有機會繼續(xù)參與生產(chǎn)性的勞動，在穩(wěn)定的社會保險收入之外還能獲得一定的勞動收入。這些人作為住宅市場消費者，或許更愿意把住房作為投資，購買能夠用于出租的普通住宅，而非老年型住宅。而年紀(jì)較大，收入水平在平均線下的老人，不用說消費老年公寓，如果沒有政策的支持和子女的幫助，甚至連入駐普通養(yǎng)老院的愿望都難以實現(xiàn)。
      在照顧需求方面，老年群體也是分化的，因此，老年人居住環(huán)境的選擇在多數(shù)情況下是受照護服務(wù)推動的，個體衰老主要表現(xiàn)在兩個方面，認(rèn)知和肌體的衰老，首先是認(rèn)知方面，隨著年齡的增高，老年人的短期記憶能力有所下降，大腦容易受環(huán)境的干擾，這就是為什么老年人更容易陷入困惑狀態(tài)，在學(xué)習(xí)當(dāng)中老年人需要比年輕人花更長的時間消耗信息。現(xiàn)在的老年人一個最大的恐懼就是認(rèn)知能力的喪失。這種狀況在一開始的時候表現(xiàn)非常的微妙，并不明顯，隨著時間的推移癥狀會越來越明顯。處于這種狀況的獨居老人隨時都可能遭受到傷害，甚至是生命的危險。老年人口失智率隨著年齡的增長而上升，目前我國沒有這方面的統(tǒng)計，以美國為例，60歲以上的人口中約有5%的人處于不同程度的失志狀態(tài)。衰老的另一個特征表現(xiàn)在身體方面的變化，視力、聽力的下降，骨質(zhì)疏松在老年人的身上表現(xiàn)非常的多，這些因素都加在一起，對老年人很容易造成傷害，對老年人而言，問題不是摔倒，而是什么時候摔倒和摔傷的程度。有三分之一的女16/39 性和六分之一的男性有胯骨摔傷的經(jīng)歷。此外，85歲以上的老人發(fā)生致命事故的情況是60-70歲老人的四倍，除了摔傷造成殘疾外，老年人，特別是75歲以上的老年人當(dāng)中許多人是關(guān)節(jié)炎、高血壓、中風(fēng)后遺癥的慢性病患者。
      我們看慢性病在不同年齡組的分布，60歲以上的老人中四分之三的人患有慢性病，而80歲以上的年齡組中，這個比重已經(jīng)比80歲以下年齡組的患者比例高出了10個百分點。這個十分明顯的差異暗示，高齡老人對特殊居住環(huán)境的需求比低齡老人要大得多。慢性病的后果極易導(dǎo)致老年人的失能，無法獨立生活，需要人在身邊提供日?；镜纳钫樟希踔吝€需要人長時間的提供護理和看護服務(wù)。
      當(dāng)然不是所有的老年病患者都不能生活自立，即使是帶病的狀態(tài)下，絕大多數(shù)的老年人還有較好的日常生活能力，總體而言，90%以上的老人都有較好的生活能力，只有4%的人生活能力差，需要依靠別人的幫助才能生存。3%的人日常生活能力屬于中等水平，需要某種程度的外部幫助維持日常生活。在這里我們再看到年齡對需求的影響，80歲以上的人日常生活能力較好者所站得比重比80歲以上的人所占的比重低18個百分點。隨著年齡的增高，老年人的日常生活能力呈下降趨勢。
      較早進入老齡人社會的國家已經(jīng)有一些研究，隨著年事的增高，人們不得不嘗試適應(yīng)心里和身體能力的變化，適應(yīng)的辦法就是把時間和精力集中在習(xí)慣了的活動類型上，這就是保持生活的連貫性，測量生活連貫性的重要指標(biāo)就是是否在同一個時間，同一個地方長時間居住。當(dāng)高齡老人不得不更換居住環(huán)境時，通常是為了生活的更方便，更有利于延長獨立生活的時間，更有利于在有需要的時候獲得必要的照顧和服務(wù)。由于大半生都是在擁擠和簡陋的住房中生活過來的，晚年改善住房條件的愿望十分的強烈，但是一旦經(jīng)濟條件允許就會追求寬敞一些、現(xiàn)代一些以及環(huán)境優(yōu)雅一些的住房。因此單純改善居住條件的角度出發(fā)，不難斷定老年住宅是一個潛在的巨大市場，然后中國的老人和其他國家的老人在照護需求方面沒有什么不同，在選擇晚年居住環(huán)境時，除了改善硬件環(huán)境以外，最關(guān)心的還是是否適合養(yǎng)老，就是所選的這個居住環(huán)境是否能夠滿足生活照護的需求。
      如前所述，老年人的需求是多樣的，滿足這個群體的需求是件不容易的事情，目前已有的住宅產(chǎn)品設(shè)計在滿足老年人獨立生活需求方面做了許多的嘗試，高檔的老年公寓和老年社區(qū)就是屬于這種嘗試的，老年院所的建造開發(fā)者代表了對老年生活照料需求的關(guān)注，他們意識到老年居住和老年生活照料服務(wù)之間的關(guān)系，對于那些完全不能自理，身體脆弱到需要全天候照料的老人，除了家庭照料以外，現(xiàn)在也有了選擇老人護理院的可能，盡管設(shè)施還不足。
      可以看出住房市場已經(jīng)把老年人按生活自理程度分為三類：獨立自理型、半自理型和完全不能自理型。并根據(jù)這些情況，為身體能夠自理的老人建的老人公寓，為需要照料的老人建的養(yǎng)老院和為生活完全不能自理的老人建造的護理院?，F(xiàn)實的情況是，這三類類型并不十分清晰，有一些護理院并不一定容納完全不能自理的老人，少數(shù)養(yǎng)老院也為不能自立的老人提供服務(wù)，在一般的老年公寓中半自理的老人都很少見到，老年公寓所提供的目前更多是一個免于孤獨的生活環(huán)境，一個萬一出事能夠及時獲得幫助的許諾。應(yīng)該承認(rèn)，住房市場為今天的老人提供了比以往更多的選擇，問題是當(dāng)一個老人經(jīng)歷所有上述三種情況時，這樣的居住分類就破壞了他晚年生活的連續(xù)性，現(xiàn)實生活中一個老人的晚年生命歷程極有可能是從生活完全自理到完全不能自理的過程。在不斷變遷的居住環(huán)境的過程當(dāng)中，老人不但總是處于一種適應(yīng)新的環(huán)境的不安全感中，而且需要被迫丟掉和自己生活息息相關(guān)的物件和情感記憶。這說明了現(xiàn)有的老年居住安排在人性17/39 化設(shè)計方面還有巨大的改善空間，這需要市場開發(fā)者們的努力，也需要城市規(guī)劃者的關(guān)注。
      在創(chuàng)造適合老年人生活城市社區(qū)當(dāng)中，我們需要做些什么事情呢？做事情之前有一些人文方面的原則要達成一些共識。首先我們需要認(rèn)清滿足老年人住房這件事和照護老年人生活，和維護他們的健康，這幾方面的需求要同時得到滿足。
      在規(guī)劃當(dāng)中，要注意到養(yǎng)老院和護理院等設(shè)施的目標(biāo)是滿足一部分老年人的需求。大多數(shù)老年人是有能力和意愿在自己的家中或獨立，或與家人在一其渡過晚年的，全面的、多樣的、有質(zhì)量的社區(qū)服務(wù)可以幫助他們實現(xiàn)這樣的一個愿望的。
      這種共識有助于把現(xiàn)有城市規(guī)劃中對養(yǎng)老院所和養(yǎng)老公寓建設(shè)的關(guān)注轉(zhuǎn)移到社區(qū)建設(shè)的關(guān)注來，在城市社區(qū)建設(shè)中，有許多需要考慮的問題，針對老年駐所需求，要考慮三點問題，一個是養(yǎng)老里面的倡導(dǎo)，連續(xù)照顧服務(wù)體系的建立，以及老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。首先是就地養(yǎng)老的問題，其實對于中國老年人而言，就地養(yǎng)老從來都是一個現(xiàn)實而不僅僅是一個理念，傳統(tǒng)社會的中國老人除了就地養(yǎng)老沒有其他的方式，現(xiàn)在大多數(shù)人也沒有輕易放棄自己熟悉的環(huán)境，近些年來，在一些有意無意的誤導(dǎo)和推動下，公眾印象中似乎老年公寓大有代表未來老年住房發(fā)展的趨勢，而遷居老年公寓也確實成為有經(jīng)濟實力的人追逐的一種時尚，其實這種印象未必經(jīng)得起時間的考驗，在人口已經(jīng)老化的社會中，老年人口中居住在養(yǎng)老機構(gòu)的比重一般會維持在一個社會的老年人口總數(shù)的5-6%左右，有人會說，因為中國的計劃生育政策是未來老年人家里沒有子女可以提供照顧，所以入駐養(yǎng)老設(shè)施必然成為趨勢。事實上，不僅中國的老年人將沒有子女可以依靠，許多發(fā)達社會的人口做已多年處于低增長和負(fù)增長的狀態(tài)，依靠子女照料已經(jīng)成為奢侈的想法，但是這并沒有妨礙社會大多數(shù)老年人在自己的家里渡過晚年，只是在特別高齡或者是有特別需求時才選擇入駐養(yǎng)老機構(gòu)，之所以會如此，是因為住房不僅僅是一個居住的地方，還是一個獨立的象征，家庭聚會的焦點，幸福記憶的源泉，與鄰里和周圍社區(qū)關(guān)聯(lián)的紐帶。
      對于老年人來說，年齡越高，住在自己所熟悉的駐所就越發(fā)重要，因為家是一個人在社區(qū)中位置的主要表征，外觀可以說是自尊的來源，內(nèi)涵集中了生活的意義。
      其次，如何實現(xiàn)就地養(yǎng)老的問題。在現(xiàn)代城市建設(shè)中，實現(xiàn)就地養(yǎng)老，就需要把城市、社區(qū)建成一個適合老年人居住的地方，一個能夠維系居民生活連續(xù)性并提供安全感的地方，一個在人們身體發(fā)生變化的時候，滿足他們變化需求的地方。比如說住房設(shè)計、裝修和改造提供更多的坡道、寬道，以便輪椅的通過，安裝結(jié)實的扶手等等。當(dāng)然老年個人是否有能力重新裝修其住房，以及是否應(yīng)該為低收入老年人的住房改造提供公共財政支持，則是隨著而來需要考慮的問題。
      再如失能會導(dǎo)致對居家服務(wù)的更多的需求，在獨立生活的高齡老人中需要日常的照料，對于需要照料的老人，現(xiàn)在絕大部分的照料是由家人提供的，只有少數(shù)老人雇傭保姆和小時工，社區(qū)建設(shè)當(dāng)中應(yīng)該設(shè)計諸如日拖照料、膳食提供和活動中心等滿足居家老人需求的服務(wù)，減輕家人照料的負(fù)擔(dān)，提升老年人服務(wù)的專業(yè)化程度，促進老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。就地養(yǎng)老還需要考慮建設(shè)一個提供不間斷照顧服務(wù)的社區(qū)，何為不間斷照顧服務(wù)的社區(qū)呢？如果我們簡單的看一下這個社區(qū)的話，就是說這樣的一個社區(qū)生活的老人從60歲到90歲，甚至是100歲，晚年生活的各個環(huán)節(jié)都能在一個社區(qū)當(dāng)中得到滿足。一個60或者是70多歲的老人日常生活能力還很強的情況下，他所需要的是在生病時是否能夠及時就醫(yī)，房屋出現(xiàn)問題時是否有人及時維修，甚至有了問題，是否可以在社區(qū)內(nèi)可以獲得必要的咨詢幫助。這時候就需要社區(qū)提供從醫(yī)院到家庭病床，康復(fù)中心等衛(wèi)生服務(wù)、房屋維修服務(wù)、信息咨詢服務(wù)，隨著年齡的增加和體力的下降，他還很可能需要18/39 一些家務(wù)勞動的幫助，當(dāng)他到了80歲或者是90歲的時候，特別是當(dāng)他生活自理能力降低時，他還可以得到日托中心定時上門照護等服務(wù)。即使是在完全不能自理的情況下，還有入駐社區(qū)護理院的選擇，其生命的最后階段，還應(yīng)該在自己居住的社區(qū)內(nèi)得到必要的臨終關(guān)懷服務(wù)。
      如此在以人為本的思路下，一個相對完整的社區(qū)為老年人服務(wù)體系就這樣建立了起來，這個不是一幅圖景，在我們看到的一些發(fā)達社會中已經(jīng)成為現(xiàn)實。如果大家有機會去上海世博會，我建議大家去德國館參觀一下，那里有一個多代屋的展示，實際上就體現(xiàn)了我所說的這個社區(qū)照護體系。
      最后還有必要重新思考一下社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的投資問題和消費問題。這可能是大家最關(guān)注的問題，在城市社區(qū)建設(shè)中，建立一個連續(xù)照護體系，除了需要認(rèn)真的規(guī)劃，還需要資金的投入，還需要建立有效的規(guī)范制度。
      規(guī)劃者需要認(rèn)識到社區(qū)服務(wù)體系的建設(shè)和投入不僅是福利投入，還是對服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的投入，這種投入涉及多個領(lǐng)域，包括專業(yè)勞動力的職業(yè)培訓(xùn)和信息技術(shù)的開發(fā)，其結(jié)果會有效的刺激服務(wù)和消費，促進服務(wù)產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展，特別是全球金融危機讓我們看到了中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和擴大內(nèi)需的必要，為社區(qū)老年服務(wù)體系的建設(shè)的投入恰好符合中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和擴大國內(nèi)有效消費的發(fā)展趨勢。當(dāng)城市規(guī)劃者充分意識到這個問題的重要性時，就會有更充分的公共資金的投入，也會有更積極的措施激勵其他資源的投入，這一點在剛才王司長的講話中已經(jīng)給們帶來了希望。
      此外，大多數(shù)老年人需要幫助才能夠真正消費得起老年服務(wù)，組織完善的住房保險和長期照護保險則是提高老年人消費能力的重要途徑，為此，建造適合老年人生活的城市社區(qū)將不再是一個設(shè)想，在不久的將來，在中國可以成為現(xiàn)實。謝謝大家！
      【主持人周燕珉】：謝謝裴曉老師！剛才他給了我們很多的具體數(shù)據(jù)，對我們國家現(xiàn)在老人的狀態(tài)做了一些分析，給了我們一些理念。今天上午的講演內(nèi)容就到這里結(jié)束了，謝謝大家！下午我們會有日本、中國臺灣地區(qū)的一些專家做一些經(jīng)驗的分享，希望大家準(zhǔn)時到達。
      【主持人】：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓大家下午好！首屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇下午的內(nèi)容正式開始，有請本屆論壇特邀主持人清華大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉女士！
      【主持人周燕珉】：大家下午好！今天下午有三位發(fā)言人和一場論壇。首先先請日本橫濱國立大學(xué)教授大原一興先生發(fā)言！
      日本老齡化出現(xiàn)的比我國早，我在日本待了七、八年，對日本的情況非常的了解，他們在這方面積累了很多的經(jīng)驗，大原老師是專門研究日本老人設(shè)施和變遷過程的，今天有幸請到他，我也是非常的高興。大原先生是畢業(yè)于橫濱國立大學(xué)，他在老年基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域有很深的造詣，原來我們也訪問過大原教授，他研究的成果都是非常深刻的。今天有幸請到了他，我們非常的高興。下面我們有請大原一興先生進行演講，謝謝！【大原一興】：首先在這里要感謝主辦方的盛情邀請，下面進入我的演講時間。今天的內(nèi)容主要由五部分構(gòu)成：日本個別式住宅的設(shè)計指南和純住宅的修改；結(jié)合住宅部分的附加的服務(wù)；養(yǎng)老設(shè)施的住宅化的趨勢；近年來養(yǎng)老設(shè)施和地區(qū)性的活動等。
      首先向大家介紹的是面臨老年人的獨立住宅，日本的住宅分為兩三層的獨立住宅，在這里面90%的老年人選擇在家養(yǎng)老，老年人持有所有權(quán)的大概占85%左右，為了確保19/39 新建的住宅的保證上，1980年開始，日本各地區(qū)制訂了設(shè)計指南，在1995年正式制訂了老年人設(shè)計指南，對現(xiàn)存住宅的改修方面，在2000年加入了住宅改修的相關(guān)條例。
      現(xiàn)在像我們圖中所看到的是玄關(guān)的照片，在日本由于習(xí)慣，玄關(guān)會有高低的差，為了方便穿脫鞋，為了考慮輪椅，沒有高低差是最理想的，但是由于傳統(tǒng)的習(xí)慣，高地差的減弱并不容易普及。存在明顯高地差的地板、把守和腳下的照明就被著重的考慮到，現(xiàn)在也出現(xiàn)了坐在椅子上可以上下移動的升降機，這種設(shè)計在家庭住宅也可以使用。此外在洗手臺附近的設(shè)計當(dāng)中，比如說可以調(diào)解洗手臺高度的洗手臺，同時也注意下面的空間，方便于輪椅的出入，以及周圍的收納空間，這些方面的設(shè)計都經(jīng)過了詳細(xì)的考慮。在關(guān)于衛(wèi)生間的設(shè)計上面，大家現(xiàn)在從圖中可以看到，為了幫助老年人站立，設(shè)計了電動的坐便器，可以從后面扶助老年人自動起立。在浴室的設(shè)計上，考慮到日本傳統(tǒng)比較喜歡泡澡的習(xí)慣，我們在浴缸上面可以看到浴缸上面可使用的移動式的升降椅，門口為了方便輪椅的出入，采用了拉門的設(shè)計，同時也出現(xiàn)了家用的為了方便老年人出入的電梯。
      在接下來的住宅改修的方面，主要向大家介紹的是改修的實例，這是一位坐輪椅的居民的房間，榻榻米采取的是可移動的榻榻米，可以增加房間的機動性。在浴室、衛(wèi)生間上采用了一條直線的設(shè)計，方便升降椅來回穿梭于這幾個房間內(nèi)。
      剛才我們介紹的主要是獨立住宅中的各種手段，但同時這樣的手段在集合、公用住宅當(dāng)中如何使用呢？下面我就介紹一下。1987年正式制訂了向老年人公開住宅制度化，主要是保障了無障礙設(shè)計，同時在內(nèi)部的設(shè)計上傳感器、通報設(shè)施這些設(shè)備、設(shè)施也可以讓老年人更加安心，同時在這樣的住宅當(dāng)中一定要存在管理人之間的談話，建立小區(qū)內(nèi)的會所，日本的這些制度都是參照了以前英國的住宅制度而制訂而成的。具體的實例設(shè)計方面，由于是針對老年人的住宅，所以一定要遵從無障礙設(shè)計，無論是衛(wèi)生間、浴室還是門廳的部分，都一定要適合老年人使用。
      無論是集合住宅還是獨立住宅，為了讓老年人更加安心的生活，除了硬件的方面的提高，在軟件方面，尤其是護理服務(wù)上也是十分必要的。現(xiàn)在我們看到這個圖主要是顯示的日本現(xiàn)在近年來的一個數(shù)據(jù)庫，在2000年的時候由于制訂的護理保險制度，我們可以從最右邊看，1-5是大家需要監(jiān)護的一個大概，體現(xiàn)不同的強度，從這張圖上我們知道護理政策是相當(dāng)具有必要性的?，F(xiàn)在各種的護理政策在一般的民間老年公寓當(dāng)中也被廣泛的適用，現(xiàn)在大家圖上看到的是名古屋的一家老年公寓，7-10層是為一般比較健康的老年人設(shè)計的住宅，雖然有管理員長期在里面，但是并沒有設(shè)置護理服務(wù)。6層是專門為需要提供護理服務(wù)的老年人準(zhǔn)備的。
      這個就是這家老年公寓的平面圖，我們現(xiàn)在看到右邊的平面圖是7層以上為比較健康的老年人提供的平面圖。左上角的是需要監(jiān)護的老年人的平面圖，大家可以清晰的看到6層的房間面積比7層的房間面積要相對的小一些?，F(xiàn)在大家看到的三張照片是7層以上為一般比較健康的老年人提供的住宅的照片，上邊這張圖也是7層以上的老年人的食堂照片，右下角這張圖是6層以下老年人的食堂的照片。現(xiàn)在日本的住宅關(guān)于一般的住宅和護理的住宅結(jié)合在一起綜合形式的住宅是比較多的。
      接下來我們要向大家如何把設(shè)施更加偏向住宅化的模式。面向老年癡呆癥的設(shè)施當(dāng)中體現(xiàn)的最為明顯。現(xiàn)在養(yǎng)老設(shè)施的住宅化趨勢以及住宅養(yǎng)老設(shè)施化是同步進行的時代，在這里養(yǎng)老設(shè)施、居住化主要是重視住宅環(huán)境的改善，此外也從以前的大房間向單人房間進行變動，加強了小型環(huán)境的改善，以及多機能性、護理服務(wù)的連續(xù)性的追求。
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      我們從現(xiàn)在這張圖表中可以看出，現(xiàn)在這種護理型的老年公寓的輔助標(biāo)準(zhǔn)面積在不斷的上升，養(yǎng)老設(shè)施當(dāng)中房間的面積越來越趨向單人化趨勢，而房間的面積在不斷的增長。這張圖當(dāng)中主要是顯示了日本的現(xiàn)有各種各樣的老年公寓，這邊是顯示了各種老年公寓的名字，這種形式的老年住宅大概是從哪年開始的。比如說我們現(xiàn)在從上面看到這個藍(lán)色的部分是關(guān)于日本特別養(yǎng)護型老年公寓，主要是對需要監(jiān)護型的老年人居住的房間，大概的房間面積是下面顯示房間面積的大小。最近在新型建筑的老年公寓當(dāng)中，面積在逐步的變大。在具體的空間上面，從大規(guī)模的集體的形式變成了小規(guī)模的特別看護形式，從以前的多床位的設(shè)施變成了現(xiàn)在以單人生活為中心的養(yǎng)老設(shè)施。
      關(guān)于具體的房間配置方面，我們可以從圖中從左到右看到，最左邊的是很大的房間，里面有很多的床位的形式，慢慢的轉(zhuǎn)變成房間開始具體的劃分，現(xiàn)在變成的完全是提供單人房間的趨勢。以前的設(shè)施是很大的單位來看護的，到現(xiàn)在是逐步的分成一個一個的小單元式看護形式。這種護理型的養(yǎng)老設(shè)施經(jīng)歷了各種各樣的平面組合的嘗試，近年來以小單元的組合形態(tài)居多，基本的形式都是小單元的組合。這張圖中大家看的稍微不是那么清楚，主要介紹的是日本像看護的養(yǎng)老設(shè)施當(dāng)中的各種各樣的形式?，F(xiàn)在養(yǎng)老設(shè)施的空間我們主要提倡回歸于住宅化、家庭化，空間里面我們要提倡人道性、舒適性、習(xí)慣性?，F(xiàn)在圖中顯示的是一家小規(guī)模的養(yǎng)老設(shè)施，外觀上沒有人能看出是養(yǎng)老設(shè)施，跟一般的住宅沒有什么太大的區(qū)別，右側(cè)是門口的照片。這種所謂的以九個人為一個單位的，主要的入住者是有老年癡呆癥的老年人。
      現(xiàn)在照片當(dāng)中是每個房間的門口的部分，并不是從走廊直接進入到門口，而是走廊到住宅門口會凹進去一個空間，再到房間門口。走廊和房間中間用的是拉窗聯(lián)系在一起，這樣也加強了個人空間和公用空間的聯(lián)系。而我們從外觀，從街道上來看，并不是很容易就發(fā)現(xiàn)哪一家是老年公寓，哪一家是一般的住宅，實際上老年公寓是右邊的圖中所顯示的。
      接下來向大家介紹一下近年來在日本養(yǎng)老設(shè)施中的與地區(qū)性聯(lián)系比較密切的設(shè)施，在這里我認(rèn)為普通的生活主要是在追求我們以前的居家生活模式，什么是普通的居家生活呢？我們很難定義，大概都是虛擬的概念，而所謂居住模式的典范也是根據(jù)時代在不停的變化的。為了保證個人私人空間，尊重個人隱私是普通生活的一部分，公建面積是養(yǎng)老設(shè)施接下來需要提高的一部分。什么樣的養(yǎng)老設(shè)施是滿足普通人生活的養(yǎng)老設(shè)施呢？這個問題我們也進行了問卷調(diào)查，得到了大家現(xiàn)在所看到的這些照片。
      比如說圖中所顯示的老年人自己在做自己的事情，或者是完全依從于自己的生活習(xí)慣，跟周圍的人聊天等等環(huán)境都顯示出了跟家里一樣的氣氛出來。此外如同我們中國在社區(qū)養(yǎng)老一樣，在日本的養(yǎng)老設(shè)施的地區(qū)有相當(dāng)緊密的關(guān)系，像我們現(xiàn)在圖中所看到的，綠色的部分中間的這部分是監(jiān)護型的養(yǎng)老設(shè)施，而相關(guān)的地區(qū)性的一些活動包括橙色的部分，包括藍(lán)色的部分。橙色的部分是指日本一般的民宅，具體的是右邊這些照片。
      剛才地圖上的養(yǎng)老設(shè)施，在周圍的這些民宅原本就是一般的住宅，圖中這個是叫中山的家庭住宅，中間的老年人是監(jiān)護型的養(yǎng)老設(shè)施里面入住的老人，他每天都是工作人員幫他打水，在生活上他自己沒有什么主動性，只是被迫的等待而已?，F(xiàn)在每天進行一些活動，對老年人的每一天都有日間護理，白天從老年公寓來到人家家里，在這里每天會有幾個老年人在一起，每天到這里跟大家一起聊天，度過一天。我們研究室到這家去訪問的時候，正好趕上老年人在這家里就像一家之主一樣，跟工作人員說客人來了，快給客人倒茶之類的，平常沒有積極主動參與的人在這里什么事情都在積極主動的參與。像這樣的住宅是屬于一種跟設(shè)施性關(guān)聯(lián)性比較強的住宅。
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      包括我們剛才介紹的先從小規(guī)模的與地區(qū)性關(guān)系緊密聯(lián)系的養(yǎng)老設(shè)施被廣泛注目著。2006年根據(jù)護理管理制度形成了小規(guī)模、多功能的在家看護的組合模式，這種模式跟我們中國所說的日間護理的養(yǎng)老模式是一樣，白天往返于養(yǎng)老設(shè)施和家里之間，有必要的時候這個老年人也可以當(dāng)天住在家里，不返回養(yǎng)老中心。現(xiàn)在圖中是一個小規(guī)模多技能的設(shè)施，主要是在一個很傳統(tǒng)的街道的里面，是由一個造醋的小工廠改造的，現(xiàn)在大家所看到的平面圖，左下角的平面圖是小工廠的平面圖設(shè)施，右上角是改造成養(yǎng)老設(shè)施之后的平面圖，在設(shè)施里面，像住房的部分跟一般的住宅沒有任何的區(qū)別。近年來日本進入高齡化社會，老年人的比例也在大幅度的上漲，現(xiàn)在圖中的表格黃色的部分就是日本的關(guān)于今后老年人口的預(yù)測，紫色的部分是中國的，大概四十年以后日本老年人口會接近40%。
      這是我們可預(yù)測的未來的老年人口的總數(shù)，在圖中所介紹的調(diào)查的這個村的老年人口的比例已經(jīng)增長到了47.5%，這個村是日本的一個小島村，在這里由于高齡者的比例已經(jīng)達到了47.5%，就是兩個人當(dāng)中就會有一個老年人在地圖當(dāng)中顏色稍微重一點，黑色的部分，在這里老年人的生活不僅僅是單純的依賴著養(yǎng)老設(shè)施，而是整個地區(qū)和整個環(huán)境。在日本一般只有在養(yǎng)老設(shè)施中才會看到老年人的聚會和聊天，在這里一般的地方都可以看得見?，F(xiàn)在圖中的這些照片就是在剛才的地圖上所看到的灰色的部分，在設(shè)施附近的一些老年人的活動。我們認(rèn)為在不久的將來，社區(qū)和養(yǎng)老設(shè)施將會變成一體化，老年人就地養(yǎng)老，社區(qū)也會變得越來越適合老年人居住。我們現(xiàn)在圖中所看到的是日本長野縣的一家老年中心，是利用一家廢舊的銀行改造的。在日本這種地方性的改造十分常用，因為比新建筑要便宜很多，現(xiàn)在圖中所看到的也是原來一家五層的樓房改造成的養(yǎng)老設(shè)施，四、五層是養(yǎng)老設(shè)施，三層是初中生和高中生的補習(xí)班。
      現(xiàn)在的這張照片一看好像是一個電影院，但是仔細(xì)一看不是，附近的居民就喜歡這個電影院的老建筑，外觀并沒有改變，只是內(nèi)部進行了改修，偶爾還會有人走錯，所以在門口貼出了不是電影院的表示通告。這里面也保持了一些原有電影院的設(shè)施，這個部分是可以讓來這里的老年人依舊很開心的看那些老電影。在日本，一般的社區(qū)附近都會存在商店街，這里是商店改造的老年人住宅和多功能的養(yǎng)老設(shè)施。從老年人的房間里面可以看到外面來來往往的居民，這樣可以減輕老年人的寂寞感。
      最后我認(rèn)為老年人參與到生活中來是十分必要的，在各有的養(yǎng)老設(shè)施當(dāng)中，護理人員和被看護者存在著一種固定的關(guān)系，雖然這是護理人員的工作，護理起來也比較方便，但是對于老年人來說與外界的聯(lián)系會減少，生活也會變得單一化，改變護理人員和被護理者的固定的關(guān)系，讓老年人參與到平時的瑣事中是十分必要的。
      目前的中國國情來講，并沒有過多的涉及到癡呆癥的問題，在日本這是一個相當(dāng)大的問題，圖中就是一家癡呆癥養(yǎng)老設(shè)施的照片，在這里老年人會參與到日常生活當(dāng)中來，引導(dǎo)老年人自己動手的能力?，F(xiàn)在看到廚房的做飯部分，對這些有認(rèn)知癥的老年人來講一個人做飯是比較麻煩也是比較困難的，在這里我們提倡大家互相幫助，共同的完成生活瑣事，不僅可以促進老年人的自立能力，也能夠使大家相互幫助。
      現(xiàn)在看到的也是一家老年癡呆癥養(yǎng)老設(shè)施的平面圖，在這家養(yǎng)老設(shè)施當(dāng)中并沒有強調(diào)設(shè)施的種類和概念，而是強調(diào)了這里的老年人自立能力，每個人都自己動手做飯。附近市場的這些商販每周也會固定來到養(yǎng)老設(shè)施里面，去為老年人販賣一些新鮮的蔬果。老年人可以根據(jù)自己的收入制訂自己每天的菜單，這種讓老年人自己購物的行為可以幫助老年人預(yù)防癡呆癥的發(fā)生，這就是我們所說的參與的重要性。
      謝謝大家！
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      【主持人周燕珉】：剛才大原先生講的這些研究的內(nèi)容是他們研究了很長時間，特別的深刻，但是今天因為時間的關(guān)系，最終PPT的演示不是的好，照片不是特別的看得出來。我用一點點時間把他剛才的講演稍微總結(jié)一下。
      我先簡單的說一下他說的那些內(nèi)容當(dāng)中有幾個重點，第一個是國家的政策經(jīng)常在改變，房間的大小都變了，他們對老年人的護理設(shè)施的要求一個房間不能多于六個人，后來改成了四個人，最近一個房間變成兩個人。還有對智障的研究非常深刻，日本的老人院里住的都是80、90多歲的人，大部分人都有智障的問題，在這方面的研究非常多。剛才說的九個人一組的組團護理就是專門針對智障的老人設(shè)立的，他們有變成了空間的小型化的形式了。
      他說的地域化的問題，現(xiàn)在不是光組織，回歸社區(qū)，日本的房子都是個人住宅，社區(qū)的建筑都是一個一個的，這種情況下，是小規(guī)模多功能的老年人設(shè)施，在這點日本也是在政策的支持下做了一個非常好的規(guī)劃。此外改造的建筑很多，把一些個人的住宅改造了，工廠改造了，我到日本就有這個感覺，街道上原來是一個小商鋪，現(xiàn)在改成了老人院了，密度非常高。還有對街道的改造，促使老人積極活動，這一點日本人都比較內(nèi)向，做的很多建筑上的設(shè)計幫助大家互相交流。中國的老人這方面的情況不是特別嚴(yán)重，因為中國老人都很喜歡跳舞什么的，但是高齡化到一定程度以后，老人就不愛動了，這時候需要一些建筑和設(shè)計使得他們可以動，也是延長壽命的一種方法。非常感謝大原先生！
      下面有請我國臺灣地區(qū)的陳敏雄理事長講演。臺灣地區(qū)在福利機構(gòu)這一塊做的非常好，我們也去參觀過，他們各種形式的都有，由于陳敏雄先生是好幾個院的院長，也親自在一線干活，他對這些都非常的了解。今天我們有請陳敏雄先生給我們介紹一下這方面的經(jīng)驗，有請
      【陳敏雄】：尊敬的主持人、各位教授、與會的各位理事、先生，下午好！清華大學(xué)是我們向往的地方，我是第一次來，感謝主辦、協(xié)辦單位的邀請給我這么一次機會，到這邊來介紹一下臺灣的老人照顧機構(gòu)的現(xiàn)狀跟發(fā)展。
      臺灣有一千多家的老人院，我們臺灣最古老的老人院創(chuàng)立于康熙26年，已經(jīng)有400年的歷史了，還有一家在高雄，創(chuàng)立在咸豐年間，知道咸豐是誰嗎？就是慈禧太后的老公，都很有悠久的歷史。我今天要介紹的是三個主題，臺灣的高齡化、少子化時代帶來的社會的沖擊。第二，老人機構(gòu)的概況，還有市場的供需的狀況。第三，整個未來銀發(fā)市場的發(fā)展，還有產(chǎn)業(yè)化。
      這張圖告訴我們1993年的9月，臺灣的老人占了總?cè)丝诘?.1%，有149萬人，這個是按照聯(lián)合國世界衛(wèi)生組織，只要你人口達到7%的時候，叫做老齡化社會。這是2010年的3月，我們統(tǒng)計數(shù)字已經(jīng)達到了10.68%，有246萬9000人的老人在臺灣。在2018年，我們會達到14.36%，就是有334萬人，只要你14%就是老年社會。2026年，我們會達到20%，就是超老人社會。
      在60年前，臺灣每一個婦女生7個小孩，現(xiàn)在我們已經(jīng)生1個了，甚至是0.9個。我記得我們中國大陸有計劃生育的政策，臺灣沒有，但是我們都默默做到了。他也凸顯了一個問題，人口少子化比高齡化更嚴(yán)重。這個圖是未來臺灣人口結(jié)構(gòu)50年是一個什么樣子，各位看看現(xiàn)在2008年，老人是10%，15-64歲的有生產(chǎn)力的人口，小朋友是17%，再往外推到2025年，老人會達到20%的時候，生產(chǎn)人口越來越小，老人越來越多。最重要的問題是臺灣的總?cè)丝谑窃谕碌?，總?cè)丝诓]有增加，而且老人在增加，生產(chǎn)力在減少，小朋友更少了，這個是一個很可怕的現(xiàn)象。
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      臺灣的家庭的照顧功能逐漸的變小，第一個是社會變遷，家庭的結(jié)構(gòu)由大家庭變成了小家庭。第二就是婦女就業(yè)人口在提升，我們在2006年有48.7%的婦女的上班率，但是我個人認(rèn)為不止，因為很多家庭的家庭婦女在工作，只是政府沒有統(tǒng)計而已。每戶家庭平均人口數(shù)下降，在這樣的情況下，老人的需求已經(jīng)很不容易從家庭中去取得適合的照顧了。再來就是說養(yǎng)老防老的觀念，老人愿意與子女同住的比例越來越降低了，這樣的狀況下怎么辦呢？換句話說，臺灣老人的事業(yè)越來越發(fā)展了，特別是1997年以后，臺灣的老人事業(yè)可以講是紅火的發(fā)展，這十年來發(fā)展的很快。在2007年我們國家定出了一個政策，什么政策呢？服務(wù)的原則是全人照顧，就是身心的照顧，要多元連續(xù)性的服務(wù)。推動方向，我們是以居家式照顧、社區(qū)式照顧為主，機構(gòu)式照顧為輔，不得以才住機構(gòu)，盡量在家里和社區(qū)，而且三者最好是連接起來。
      臺灣的老人院的現(xiàn)狀，在經(jīng)營形態(tài)來看有公營的，一共加起來是26家。民間機構(gòu)是財團法人機構(gòu)，是沒有錢的，是非營利組織，這個是108家。有一種是私人立案的，規(guī)模限制在49床以下，規(guī)模比較小，1997年政府才開放的，一共有932家，成長的香港可怕。還有一種是公設(shè)民營，就是政府蓋的，提供設(shè)施設(shè)備，委托民間的財團管理，從中收取一些費用，一共有14家。
      社政體系管的我們一共有108家，55757床，住在那里的老人不能有自理的生活，有失能的，有失智的，有長期臥床的三種模式。還有一種是老人公寓，我們有一種叫老人住宅，也有人叫老人公寓，不管名稱怎么樣，都是叫老人住宅。
      還有一種是衛(wèi)生體系，屬于我們的衛(wèi)生署管的，一共有373家，如果說100床以上的，就要集中到中央來立案。存在的方式有兩種，一種是由醫(yī)院來設(shè)立，一種是由自己設(shè)立的。在臺灣經(jīng)營比較好的都是醫(yī)院護士的，私人設(shè)立的一般來講經(jīng)營都是比較差一點的。在臺灣還有一個很特別特別的機構(gòu)就是退伍軍人服務(wù)委員會的體系，當(dāng)時從大陸到臺灣去的老兵就住在這個地方，本來有很多很多，一共有18家，現(xiàn)在都80多歲了，現(xiàn)在只剩下了10800多床。市場供需是跟嚴(yán)重的失衡。
      未來臺灣銀發(fā)市場發(fā)展與產(chǎn)業(yè)化的趨勢。我們臺灣基本來講老人失業(yè)是定位在社會福利，老人機構(gòu)也是社會福利，但是有開放的一點點小空間，允許我們做一些產(chǎn)業(yè)。老人公寓就是其中的一種，大家一直在努力，可能是未來發(fā)展的一個新的方向。不管是什么家，總是慢慢的在發(fā)展，新的人就是新貴，有錢的老板，絕對不會住在那邊，還是有需求，所以就由老人住宅取代了，這樣比較貼近民眾的想法。
      同時，政府也在鼓勵說你們應(yīng)該用比較低的利息貸款給你，更重要的是獎勵，讓大家覺得同樣的土地會蓋更大。未來我們是覺得有發(fā)展?jié)摿?，不會受房地產(chǎn)的漲跌情況所影響。我們有一個潤泰的生活新象館，很多人都去參觀過。還有一個是臺塑集團在長庚養(yǎng)生文化村有一個，另外一個是我自己經(jīng)營的一家機構(gòu)，叫臺北市陽明老人公寓。
      第二種模式就是財團法人安養(yǎng)護機構(gòu)。400床、500床的很多，我經(jīng)營的中心就是453床，這樣的機構(gòu)應(yīng)該是朝經(jīng)濟的規(guī)模，而且要以強調(diào)優(yōu)質(zhì)、完整性、連續(xù)性、功能的方向來規(guī)劃，必須是跟社區(qū)、跟居家去做連接，強調(diào)多層級照顧。我自己經(jīng)營了社團，我拿自己的經(jīng)驗跟各位做一些分享。這幾家是我們經(jīng)營的，加起來一共有900床。我們把它建的模式連接起來，建構(gòu)一個恒安體系的多層級照顧的圖，從居家開始，社區(qū)還有老人住宅，還有機構(gòu)，日漸照顧，還有喘息服務(wù)，就是短期的服務(wù)，也許是一個禮拜，還有送餐服務(wù)等等。
      第三種模式就是在臺灣有不少公益的設(shè)施，現(xiàn)在逐漸的都凋零了，怎么辦呢？這些設(shè)施總是要改變的?，F(xiàn)在用很高的價格，老人都是很節(jié)儉的，錢花不下去，所以要優(yōu)質(zhì)、24/39 便宜。政府投資應(yīng)急設(shè)備，民間的一些有能力的單位來投資軟體，大家來合作，主要是給民眾的價錢偏低，而且優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
      目前有兩種方式來做，第一種方式是OT的方式，政府新建，民間經(jīng)營，幾年以后歸還政府重新招標(biāo)，有的是三年，有的是六年，看你機構(gòu)規(guī)模的大小。在臺灣的法律規(guī)定最高只能9年，不管機構(gòu)大小，要重新的設(shè)置。目前老人機構(gòu)在整個臺灣有14家。還有一種是BOT，政府提供一塊地，這塊地環(huán)境不錯，地點不錯，交通也OK，就由民間來蓋，蓋了以后讓你經(jīng)營，一般來講是30年、40年，50年，以50年比較普遍。50年以后再給政府，臺灣有一個很有名的案子就是101大樓，是曾經(jīng)世界最高的大樓，這個就是屬于辦公大樓的BOT，標(biāo)到的那家公司可經(jīng)營70年，70年以后要還給政府，不是讓房子，是你要折舊，70年以后誰來經(jīng)營再說，條件會重談。
      老人機構(gòu)也是這樣子的，我下面要介紹一個我自己參與的案子。臺北市第一個社會福利的BOD案，是由樺福集團來承接的，他的老板是清華大學(xué)畢業(yè)的。這是凱撒飯店的旗艦店，總投資是100億臺北，其中28-30%是社會福利。這是一個很特別的案例，大家可以看一下這個圖，這是101大樓，他就在這個點上，這是一個捷運，這條也是捷運，地點前后面是捷運，一共有兩萬多平，所以說這個是未來的蠻特別的一個地方。里面有展覽機構(gòu)，有老人機構(gòu)，有老人住宅，有420個房間，老人養(yǎng)護有100床，還有日間監(jiān)護，還有公園、綠地等等。
      這是用公家的土地做投資，跟民間的專業(yè)做結(jié)合。臺灣有一個問題就是說有932家小型機構(gòu)，這些機構(gòu)因為規(guī)模太小，量實在是很大，占了整個臺灣的老人機構(gòu)的86.3%，螞蟻多了可以把大象抬走，也是很有力量的。這些都是很小的，都是20床、30床，30床以下的占了64%，其實這是沒有效益的。這樣的狀況怎么辦呢？我們說應(yīng)該鼓勵他們要朝著社區(qū)化、多家聯(lián)手經(jīng)營的方式經(jīng)營。但是我們也知道不是那么好做。
      在這樣的局面下，我們鼓勵他們?nèi)プ龆鄬蛹壍姆绞?，使用連鎖的經(jīng)營，但是我們也知道這是很不容易的，但是將來勢必要這么做。剛剛我們?nèi)毡窘淌诖笤慌d先生提到了失智的問題，每一個老人都是單人床，而且是12間單人床為一個組織，未來一定有市場，因為失智太嚴(yán)重了，但是我們有規(guī)定，要單人化，照顧人員一定要是臺灣本島的人，為了他們?nèi)菀诇贤?。這樣高各人力成本，高設(shè)備的成本之下，我也不知道怎么經(jīng)營，老人付得起這個費用嗎？這是一個問題，現(xiàn)在大家都在那兒看著，暫時沒有人當(dāng)?shù)谝恢话桌鲜蟆?/p>
      產(chǎn)業(yè)化的趨勢整個來講是社會獨立的定位，我就拿三機構(gòu)試探一下是不是產(chǎn)業(yè)化。第一，銀發(fā)族跟飯店式的經(jīng)營組合。住進去要600萬，如果到海那邊要加倍，一千多萬，當(dāng)時定位為高級公寓。這個經(jīng)營也很成功，但是問題是這個房子當(dāng)初在蓋的時候是準(zhǔn)備蓋住宅，后來生意不好，改成了老人院，也很成功。這個房子蓋的時候土地有銀行貸款，房子也有建筑貸款，這個房子比如說15億臺幣，肯定是轉(zhuǎn)投資了，很多是轉(zhuǎn)投資失敗了，失敗的話怎么辦呢？一定會產(chǎn)生問題，所以臺灣的內(nèi)省部不允許抵債。這樣的狀況下，住在里面的老人就要像住飯店拿發(fā)票一樣。他們都是金字塔頂端的那一塊人，照顧的也很好，很有口碑。但是問題來了，因為是特殊的一種，里面的人會老化，年紀(jì)都80歲了，這個樓里的人越來越多，所以那些服務(wù)員一個一個的進來，而且各個國家都有，印尼的，菲律賓的，越南的都有，好像一個大雜院一樣。所以必須要做成一個聯(lián)盟才能提升競爭力，這是他們考慮的一個問題。
      第二個是跟養(yǎng)生、醫(yī)療式經(jīng)營組合。長庚養(yǎng)生春是200信號年創(chuàng)立的，臺塑是以養(yǎng)生做主題的，這個跟剛才的案例比起來，差很多，是從20-30萬之間，剛才的是500、25/39 600萬，差很多錢。好像也不怎么成功，有人稱為是失敗的案例，為什么失敗呢？因為那么多年住的人不到一半，這樣的情況下讓其他企業(yè)主想投資的不敢投資。
      第三種就是我們自己的恒安，我們沒有什么權(quán)，我們利用我們的專利跟政府的資源做連接，我們采取多點的連鎖經(jīng)營的方式，財產(chǎn)本金就是社會福利，不像公司沒有辦法股票上市，沒有辦法籌措資金，我們?nèi)〉谜男湃危龊献?，不過環(huán)境都很好，地點都不錯，而且空間也很大，所以容易達到一個順勢擴展的局面。
      這樣的狀況下，通過這樣的競爭快速的去發(fā)展經(jīng)濟規(guī)模，很多的財團，包括臺塑也是大財團，我們跟他們做競爭，坦白的講我們要努力，我們臺灣的很多專家對我們的發(fā)展很有興趣去研究，認(rèn)為有一個象征的指標(biāo)性的意義。
      這樣的狀況未來還是有變數(shù)的，會產(chǎn)生很大的影響，也會有很大的挑戰(zhàn)，未來怎么樣就靠運氣和智慧，我就簡單的報告到這里，謝謝。
      【主持人周燕珉】：剛才陳先生講了一些臺灣機構(gòu)運營的情況，這些經(jīng)驗非常值得我們學(xué)習(xí)，因為本來地區(qū)的發(fā)展在我們前面一步，另外他們老人的情況也跟我們這邊是比較接近的，所以他的這種管理的模式和做法，成功和示范的經(jīng)驗都對我們有參考的意義。前幾個月我們剛?cè)ミ^臺灣，參觀了各種類型的老人院，收獲特別的大，很多經(jīng)營模式方面比別的國家更加容易接近。今天由于時間的關(guān)系，也沒有來得及講的更多，將來有機會我們會再請陳理事長。
      下面邀請?zhí)旖蚴喧Q童老年福利協(xié)會常務(wù)副理事長方嘉珂先生為大家介紹在國內(nèi)的現(xiàn)代養(yǎng)老機構(gòu)的一些運營的經(jīng)驗。方嘉珂先生是鶴童老人院的創(chuàng)始人，經(jīng)歷了十年的艱辛使鶴童老人院由一所發(fā)展成為了五所，為我國民辦非營利性的社會養(yǎng)老行業(yè)和老人養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展探索出了一條新路，現(xiàn)在有請方先生！
      【方嘉珂】：按照我的理解，今天的論壇是中國最有錢階層和未來最有錢階層的論壇。周教授是我們中國老年建筑設(shè)計的先行者和第一人，我很榮幸今天能夠做最后這一段匯報。談不上經(jīng)驗，我想更多的是應(yīng)該有一點反思，特別是聽了從上午到剛才的各位嘉賓的演講之后，我想講三點。
      第一，把養(yǎng)老機構(gòu)的由來和演變的過程簡單的描述一下。
      第二，我們大陸目前養(yǎng)老機構(gòu)的現(xiàn)狀評析。
      第三，向老年房地產(chǎn)商建三言。
      養(yǎng)老機構(gòu)的由來與演變，按照我的研究，特別是剛才臺灣的陳先生談到的，因為我們大陸和臺灣基本上是同宗同族，概念基本上是一致的，他們康熙年間就有養(yǎng)老機構(gòu)了，我的理解是養(yǎng)老機構(gòu)源于長期照護，長期照護又源于照護，照護又源于照顧。有人的存在就開始有了照顧的問題，當(dāng)然不限于老人。當(dāng)照顧的問題解決需進一步對解決的方案有更高的要求的時候，比如說滿足感、舒適度、安全的考慮，這樣的話配套而來的一些監(jiān)督、實務(wù)一些設(shè)計，照護就應(yīng)運而生了。何為照護？照護是要針對目標(biāo)的照料與護理，應(yīng)該是照顧、陪同、守護、監(jiān)督、管理甚至是控制。當(dāng)所涉及的內(nèi)容單純，時間不長，一般就可以叫照顧了。但是當(dāng)所涉及的內(nèi)容復(fù)雜，時間長了，配套的事項繁多的時候，則需以照護來決定
      何為長期照護，當(dāng)照護的時間變得長，并且形成了專屬的內(nèi)容、領(lǐng)域和學(xué)科，形成的獨特的工作形態(tài)，創(chuàng)立了制度和體系的時候，那么長期照護就開始產(chǎn)生了。比如說照護的執(zhí)行，誰來執(zhí)行？專業(yè)的要求，照護的實點，執(zhí)行的時程，資源的耗用，質(zhì)量管理，以26/39 及相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)、監(jiān)督等配套的問題出現(xiàn)時，長期照護是了解、掌握、滿足需求者的需要，對需求者提供醫(yī)療、保健、護理、社工、康復(fù)、心理、營養(yǎng)、藥事、管一等系列服務(wù)。長期照護現(xiàn)在理論上又分為居家式、社區(qū)式、機構(gòu)式，甚至延伸到長久性的設(shè)計和特殊的照顧服務(wù)。比如說對臨終關(guān)懷的照護、癡呆人的招護。機構(gòu)式的長期照護是指長期需要照護老年人、殘疾人，住宅為實現(xiàn)特殊目的而設(shè)置的建筑空間內(nèi)，提供全天后的綜合性包括住宿、護理等機構(gòu)式的服務(wù)。
      能為需要密集照護的老年人提供完整且高密度的專業(yè)照護的業(yè)態(tài)，而且還能減輕家屬在精神和體力上的負(fù)擔(dān)，凡是依賴程度較高，沒有家庭和社區(qū)照顧資源的老年人，都是機構(gòu)式照護的對象。
      機構(gòu)式和社區(qū)式、居家式的比較。從發(fā)達國家的地區(qū)經(jīng)驗來看，最早被考慮和建置的應(yīng)該是機構(gòu)式，之后才往居家式和社區(qū)式發(fā)展。機構(gòu)式在長期照護中所占的比例大約是停留在3：7，或者是2：8。此種比例具有普遍性、終極性、必然性、合理性、方便性，重要性難以替代。在成本效益上，機構(gòu)式也最為合適。機構(gòu)式在經(jīng)營規(guī)模、拓展制最大，就接近了社區(qū)式，而社區(qū)式規(guī)模精致，就接近了機構(gòu)式。機構(gòu)式的比例雖然可能變小，但是不可或缺。前兩者的比重越大，在機構(gòu)式的基礎(chǔ)上延伸服務(wù)乃理所當(dāng)然。機構(gòu)式是前兩者服務(wù)的基礎(chǔ)和平臺。
      結(jié)論，由照顧衍生出照護，照護又衍生出了長期照護，最后形成了養(yǎng)老機構(gòu)，這是第一點。
      第二個問題談一談養(yǎng)老機構(gòu)的現(xiàn)狀和評戲。量少、言微、位卑、差錢、法無。
      第一，量少，社會福利社會化以前，只有政府對三無老年人和城市福利院和鄉(xiāng)村敬老院的存在。社會福利社會化以后，城市的社會力量開始介入，但是與高速增長的老年人需求相比差距甚遠(yuǎn)，床位數(shù)至少應(yīng)該達到老年人口比數(shù)的3-5，但是實際上只有1%。
      按照沒有數(shù)量就沒有質(zhì)量的觀點，較比學(xué)校、醫(yī)院等類似的行業(yè)，養(yǎng)老機構(gòu)還普遍處于低水平發(fā)展階段，存量太小的必然結(jié)果就是不能形成行業(yè)規(guī)模，更別提進入社會主流行業(yè)。
      第二，言微。存量少的直接后果就是行業(yè)發(fā)聲太小，特一是機構(gòu)式長期照護老年人基本無音。當(dāng)然較比發(fā)聲大曾經(jīng)紅火一時的全國星光老年之家現(xiàn)在已經(jīng)成了昨日黃花，盡管又在改頭換面，演變成如今的日間照料中心，但是前途未卜。
      比照我國每年兩會教育界、衛(wèi)生界在地方、全國人大的、政協(xié)的代表、委員名額，養(yǎng)老竟無界別，也就是說能為全國近2億老年人說話的人沒有。
      第三，位卑。突出表現(xiàn)是從業(yè)人員以退休、進城和下崗失業(yè)人員為主要從業(yè)者及從業(yè)者與家庭保姆和醫(yī)院護工并沒有較大區(qū)別。位卑導(dǎo)致從業(yè)者寡。要實現(xiàn)養(yǎng)老機構(gòu)從業(yè)人員專業(yè)化、職業(yè)化、行業(yè)華的目標(biāo)，從業(yè)者高學(xué)歷、高福利和高待遇至關(guān)重要。
      第四，差錢。社會的投資趨向是如何使投入產(chǎn)出利潤最大化，不將養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)納入國民經(jīng)濟增長的指標(biāo)，不享與教育、醫(yī)療等行業(yè)同等的待遇，就總處于差錢的狀態(tài)。
      導(dǎo)致資本遲遲不盡入的還有所謂的非盈利，加上原有政府直接舉辦的以樣板自居的利益九屆，就是說很多民間資本進不來，在我的理解當(dāng)中，非盈利大家總體來講在我們的國民當(dāng)中搞的不大明朗，認(rèn)為非盈利就是白往里放錢，出不來。剛才臺灣，包括我理解的日本的體制內(nèi)都應(yīng)該占了絕大多數(shù)，但是那個里面并不意味著你不營利。
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      再有就是關(guān)于政府舉辦這一塊，大家剛才也看到了，日本好像根本就不提有關(guān)政府舉辦的概念，但凡和政府競爭某個行業(yè)的時候，民間永遠(yuǎn)是敗將。已經(jīng)進入或者是準(zhǔn)備進入的資本也常常是限制于社會責(zé)任和獻愛心的局面。我跟很多房地產(chǎn)商也接觸過，搞了一種建筑，最后說我獻愛心，來一塊地蓋一個不要任何匯報的機構(gòu)，在這種狀態(tài)下或者是裝裱自己，或者是與政府討價還價，甚至有贖原罪的心態(tài)。而這一切都源于沒有法律的歸宿。
      第五，法無。立法始終是關(guān)鍵所在，但是迄今能算得上是法的僅為3672字的老年人權(quán)益保障法。該法又是15年前，1996年頒布，單就內(nèi)容論還沒有涉及有關(guān)養(yǎng)老機構(gòu)的內(nèi)容，明顯時過境遷。我研究過臺灣的社會福利法，把養(yǎng)老機構(gòu)的床位數(shù)都寫出來了，可見規(guī)范之新和之細(xì)。我們呼喚新的能夠涉及養(yǎng)老機構(gòu)的法律法規(guī)盡早出臺。
      關(guān)于出臺護理保險法，也應(yīng)該盡早的納入國策層面，錢從哪里來勢必會成為主要問題。我們還期盼著養(yǎng)老護理人員法，德國有，臨終關(guān)懷法，德國有。我們業(yè)內(nèi)呼喚非常大，我以為跟前面講的所有的內(nèi)容都相關(guān)，這個法在發(fā)達國家沒有。結(jié)論應(yīng)該倒著說，由于我們的法無，所以導(dǎo)致了差錢，由于差錢，導(dǎo)致了位卑，導(dǎo)致了言微，最后導(dǎo)致了量少。
      第三，向老年房地產(chǎn)商建三言。底層建院重布局，長期照護重設(shè)計，建管分離重分工。
      第一言，底層建院重布局。我們今天沒有請香港的嘉賓，一線大城市要學(xué)香港，高層建筑的底層，1-3層都可以用來做養(yǎng)老機構(gòu)，老人與子女們同住在一棟樓內(nèi)感覺良好，跟我們以上發(fā)言者談的什么老少居一系列的東西差不多，香港或者是說拉到我們北京、上海這種超大型城市，地如此緊張的情況下，我們的高層底商是我們的特點，只要蓋高層政府就蓋底商，我覺得應(yīng)該學(xué)香港，高層底面建養(yǎng)老機構(gòu)。學(xué)習(xí)美國，大動干戈到城郊打造所謂的養(yǎng)老設(shè)施，老年城的做法應(yīng)該有一些質(zhì)疑。就規(guī)模論也不會是越大越好。剛才臺灣的陳理事長也談到這個問題，要強調(diào)養(yǎng)老機構(gòu)，在養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)中的骨干和寶塔尖的地位，同時會對居家和社區(qū)服務(wù)有必然的輻射作用，而不是相反。絕不是補充作用。可喜的是我們國家已經(jīng)在轉(zhuǎn)變，上午有的專家提到了咱們幾年前的提法，居家為基礎(chǔ)，最后機構(gòu)為補充，現(xiàn)在民政部已經(jīng)改變提法了，發(fā)改委提出來了機構(gòu)為支撐，我以為還不夠，還應(yīng)該是形成骨干，中午我跟臺灣的陳理事長交談的時候，他非常同意我的觀點，因為他的機構(gòu)就是骨干，同時輻射了相當(dāng)多的社區(qū)和居家。
      還要評估日間照料中心，晚間空間資源的浪費的存在，香港很多養(yǎng)老機構(gòu)現(xiàn)在都在改變，由過去的建日間中心現(xiàn)在劃歸為養(yǎng)老機構(gòu)，因為晚上閑置了。我們現(xiàn)在不管這些，說做一件事全面鋪開，最后再說不行再關(guān)，是一個很大的問題。還要評估居家服務(wù)人員資源浪費之存在，如果用外地的打工妹可以不考慮，但是對于照料高齡的或者是高端的概念，那是解決不了問題的。
      第二言，長期照護重設(shè)計。對什么是高端老年人的定義要重新明確，養(yǎng)老機構(gòu)主要是面向需要長期照護的老年人，所謂高端由此而來。用有錢和無錢來定高端、低端，不斷會導(dǎo)致養(yǎng)老行業(yè)的混亂，甚至還會沖擊其他行業(yè)，比如說酒店業(yè)，有錢的人，自理的人可以周游四海，可以到各種酒店去住，如果我們給他打造的是所謂的老年的酒店，將來的麻煩恐怕第一個抗議的就是酒店業(yè)，我不知道在座有沒有酒店業(yè)的，除非你轉(zhuǎn)型。在臺灣有一家轉(zhuǎn)型，但是最后又陷入了危機，好像我的理解是那樣的，何去何從還是問號。
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      因為解決需要長期照護老年人支付能力不足的問題，首要責(zé)任人是誰？是政府，其次是誰？是保險公司。老年人所接受的社會服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是一致、公平、公開和公正的，不應(yīng)讓錢把老年人劃分為所謂的高端和低端。這在德國非常的明顯，德國的養(yǎng)老機構(gòu)有錢人正常進入，沒錢人該誰補誰補。養(yǎng)老機構(gòu)的建筑設(shè)計和配套設(shè)施必須是定位于長期照護老年人的專業(yè)化設(shè)計。我走了很多地產(chǎn)商建的所謂的老年公寓，當(dāng)然很多是改建的，后來我跟周教授講，反功率極高，因為太不專業(yè)了。
      第三言，建管分離重分工。能建設(shè)養(yǎng)老機構(gòu)的未必能繼續(xù)管好，長期照護型的養(yǎng)老機構(gòu)，今后的走向必然要由專業(yè)化、職業(yè)化和行業(yè)化的管理團隊來完成。
      鶴童在托管養(yǎng)老機構(gòu)方面已經(jīng)走出了一條成功之路，比如說在北京月壇街道敬老院已讓其扭虧為盈，為了與市場接軌，鶴童與奧地利合資成立了一個公司，并在香港注冊，在引進國際的管理模式和團隊打造優(yōu)秀的團隊方面鶴童愿意與在座的老年房地產(chǎn)投資者、建設(shè)者和所有者精誠合作。
      由機構(gòu)的演變是照顧演變成為了養(yǎng)老機構(gòu)，現(xiàn)在的基本情況是立法是主要問題。我就說這些，謝謝大家！
      【主持人周燕珉】：剛才方先生給我們理清的許多的概念，講的特別的清晰，因為他身在第一線，可能特別了解現(xiàn)在市場的情況和老年機構(gòu)建設(shè)的情況，提出了很多深刻的問題，也值得我們深思。這個跟政府、開發(fā)商以及學(xué)者都是密切相關(guān)的，需要大家共同努力。后面又提出了一些建議，可以說是非常具有實際的意義的，特別有現(xiàn)實意義，可以很好的借鑒。
      下面進入我們的論壇時間，有請中國房地產(chǎn)報副總經(jīng)理、中國土地交易促進聯(lián)盟常務(wù)副秘書長郝衛(wèi)東先生主持！
      主持人】：養(yǎng)老地產(chǎn)高端對話現(xiàn)在開始，有請對話主持人中國房地產(chǎn)報副總經(jīng)理、中國土地交易促進聯(lián)盟常務(wù)副秘書長郝衛(wèi)東先生！
      【主持人郝偉東】：首先我們要以熱烈的掌聲給到周教授，今天我本人也得到了非常好的學(xué)習(xí)，也是非常難得的一個養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研討會，讓我們以熱烈的掌聲感謝清華大學(xué)周教授的主持。
      下面我們的對話將圍繞著城市和房地產(chǎn)選址這樣一個角度開始，首先有請山東省文登市副市長譚遠(yuǎn)國；有請清華城市規(guī)劃設(shè)計研究院副院長袁昕；太陽城集團董事長朱鳳泊先生；臺灣老人福利協(xié)會副理事長陳立基先生；香港大唐金融集團大陸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人陳輝先生。
      我們今天的主題是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)，上午我們聽到了很多養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)包括養(yǎng)老住宅非常專業(yè)的研討。我們今天報名參會的大概90%是地產(chǎn)商，由此可見我們國內(nèi)總活躍的房地產(chǎn)業(yè)非常關(guān)注這個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的前景。談到房地產(chǎn)，第一就是選址，房子的價值第一是地段，房地產(chǎn)發(fā)展的第一個問題就是選址，在哪兒做項目。第二個我今天聽到了一個信息，我們這次來參會的有四個城市，這四個城市各有各的特點，城市也在思索，也在非常的關(guān)注這樣一個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
      我們這次對話的嘉賓有政府、行業(yè)協(xié)會、城市規(guī)劃設(shè)計單位、金融機構(gòu)和開發(fā)商組成，正好構(gòu)成了一個產(chǎn)業(yè)鏈的上下游的結(jié)構(gòu)，我想今天我們的對話為了使得主題比較集中，我們以文登作為一個案例，如何使得房地產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和城市的戰(zhàn)略選擇結(jié)合在一起。背景就是文登市最近剛剛在全市形成了一個城市新的戰(zhàn)略，就是要打造中國第一個養(yǎng)生29/39 之都，作為一個城市，舉全市之力把養(yǎng)老、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)作為城市未來發(fā)展的方向，首先有請譚市長給我們介紹一下養(yǎng)生之都的戰(zhàn)略定位。
      【譚遠(yuǎn)國】：各位朋友，大家可能是對文登不熟悉，我先簡單的介紹一下文登，文登是威海下屬的一個縣級市，在全國百強縣里排第14名，這是文登的情況。剛才郝總給大家介紹了文登目前正在打造一個養(yǎng)生之都，為什么要打造養(yǎng)生之都呢？我們總結(jié)了八大養(yǎng)生資源，三大優(yōu)勢。
      八大養(yǎng)生的資源：第一，文登這個地方南靠黃河，有一座山，海拔923米，有海有山，這個地方一年四季分明，夏天比較涼爽，28、29度，冬天又不冷，一般在零度左右，氣侯非常好，非常適合養(yǎng)生。
      第二，空氣好。文登這個地方優(yōu)質(zhì)的空氣優(yōu)良達到百分之百，優(yōu)質(zhì)的天氣達到190天，這是全國比較稀有的。特別是空氣中含有著負(fù)氧粒子特別高，能達到11000個，這個是空氣中的維生素，所以很適合養(yǎng)生，所以說文登是一個天然的氧吧。
      第三，文登有獨特的海洋的資源優(yōu)勢。我們文登有156公里的海岸線，特別是有12公里的天然浴場，特別是海邊還有防護林，非常適合養(yǎng)生。
      第四，我們具有溫泉的資源。文登是中國的溫泉之都，我們文登有五處溫泉，溫度在65-77度之間，溫泉當(dāng)中含有各種微量元素，陰離子、陽離子，對調(diào)解神經(jīng)功能，增強免疫力非常有好處。
      第五，食品養(yǎng)生。文登這個地方物產(chǎn)非常豐富，小麥、玉米、地瓜、花生、大豆，特別是我們生產(chǎn)的西洋參特別好。在文登這個地方海產(chǎn)品非常豐富，我們除了吃五谷雜糧以外主要是吃海鮮，吃各種貝類，海產(chǎn)品特別豐富
      第六，文化養(yǎng)生。文登名字的由來是秦始皇到文登去尋找長生不老之藥，在這里特別盛行的是道教文化，想當(dāng)年王重陽率領(lǐng)其他弟子走過千山萬水，想找一個長生不老的地方，最后選擇在了文登，這兒的道教養(yǎng)生文化比較豐富。
      第七，森林養(yǎng)生。我們這里有一個國家森林公園，還有一個省級的森林公園，我們的森林覆蓋率可以達到46%，我們的森林養(yǎng)生的資源非常好。
      第八，醫(yī)療養(yǎng)生。文登作為一個縣級市我們有兩所三級醫(yī)院，特別是文登有一個骨科醫(yī)院，是中國的三大骨科醫(yī)院之一，特別是院長是我們山東省的泰山學(xué)者，骨科醫(yī)院主要是治療腰疼、背疼。
      三大優(yōu)勢，第一是區(qū)位優(yōu)勢，因為這個地方是環(huán)渤海圈，在青島、煙臺和威海中間。另外一個是交通優(yōu)勢，特別是威海的機場就在文登的境內(nèi)，到北京來50分鐘，特別是到韓國首爾，韓國的釜山40分鐘，有兩條高速公路，還有鐵路，特別是目前的膠東半島有一條高速鐵路，完工之后文登到青島到煙臺只要半個小時，這是交通的優(yōu)勢。還有一個是土地優(yōu)勢，這么好的資源，大家都知道土地是我們的基本國策，你沒有土地有再好的資源沒有辦法開發(fā)，而文登這里有很多的開發(fā)資源。
      還有三大地域，第一是目前中國逐步的走向老齡化時代，我們文登可以達到15%。世界衛(wèi)生組織調(diào)查研究，亞健康的人員達到了70%，這樣的人員特別多。還有我們現(xiàn)在生活水平不斷的提高，原來是解決溫飽，最近幾年是逐步想解決住房，解決汽車，第三次消費高潮就是養(yǎng)生。
      八大資源，三大優(yōu)勢來支撐我們要打造一個中國的養(yǎng)生之都，溫泉、海洋、森林樣樣都有，這在全國是獨一無二的，我們還是長壽之鄉(xiāng)，百歲以上的老人有47歲，國家30/39 優(yōu)秀旅游城市，國家園林城市，這些稱號都有。所以我們決定要打造一個中國的養(yǎng)生之都。
      【主持人郝偉東】：這個城市的養(yǎng)生條件，自然條件真的是相當(dāng)?shù)暮?，說了這么多的優(yōu)勢，給我印象很深刻的是秦始皇要去那兒求仙，道家要在那兒選址，長壽之鄉(xiāng)是一個硬道理，一個地方如果人是長壽的，說明這個地方是非常適合人類居住的。
      其實我們國內(nèi)有很多這樣的地方，非常適合做這樣的產(chǎn)業(yè)，剛才譚市長還沒有介紹，還有一個優(yōu)勢，不是荒郊野嶺，是百強縣里面的第14位。
      作為我們產(chǎn)業(yè)投資者的投資機遇怎么樣呢？下面我們有請朱總談一談。
      【朱鳳泊】：文登市的情況確實是很吸引人，但是做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)我相信在全國各地像文登這樣的好地方很多，作為地產(chǎn)商做養(yǎng)老地產(chǎn)首先選擇的當(dāng)然是自然環(huán)境，但是更重要的是當(dāng)?shù)氐南M水平。我們考慮通過十年的養(yǎng)老地產(chǎn)的投資建設(shè)，如果我們選擇一個城市做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的話，我們要看人均GDP是否達到了5000美元以上，如果不是這樣的話是不行的，我們憑空制造了一個閣樓，無人喝彩。我對文登的情況了解的不是太多，我們考慮現(xiàn)在比較成熟的劃了三條線。
      第一條是中國的沿海，特別是東海、江浙這一代，福建、廣西。中線我們認(rèn)為是在重慶、四川。北線是北京、內(nèi)蒙、山西。大的趨勢來看，如果做養(yǎng)老地產(chǎn)，從我個人的拙見來看向這三條線發(fā)展。
      【主持人郝偉東】：其實有一個概念需要理清一下，文登是要做養(yǎng)生之都，養(yǎng)老是養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)集群里面的一部分，更著眼的還是因為養(yǎng)老經(jīng)過分析因為老年人的行動能力，包括本地市場的支撐的問題，因此這個城市的希望在外部市場，外部市場現(xiàn)在還看不到以養(yǎng)老成為一個產(chǎn)業(yè)的核心，而是養(yǎng)生。我們之前袁院長沒有參與過他們的策劃和規(guī)劃，他是參照著一個國際養(yǎng)生城市的案例，吸引的是城市亞健康人群，包括中青年。養(yǎng)生跟養(yǎng)老的關(guān)系是城市配置一個養(yǎng)生的旅游業(yè)和養(yǎng)生的產(chǎn)業(yè)集群，養(yǎng)生的培訓(xùn)服務(wù)業(yè)，養(yǎng)生的文化業(yè)，養(yǎng)生的社會制造業(yè)，同時又為養(yǎng)老提供了非常好的條件。
      中午我跟岳成老年事業(yè)開發(fā)中心的趙總聊了一下，他們也在做一些關(guān)于候鳥式老假養(yǎng)生的項目，不是純粹養(yǎng)老的課題，而是能夠有移動的跟退休經(jīng)濟有關(guān)系的一部分客群。關(guān)于養(yǎng)生這一塊，一會兒我想再聽聽周總的意見。中午我也跟陳理事長聊了一下，這種著眼于外部市場的養(yǎng)生城市有很多的案例，您提到了泰國，請您給我們介紹一下泰國的情況。
      【陳立基】：泰國的外貿(mào)部到我們單位來參觀，我問他們的主要目的是什么？他們說泰國要發(fā)展，要發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，我問他們的優(yōu)勢在哪里？他說沒有天然災(zāi)害，土地便宜，人工也便宜，人民親和力又很好。以前我曾經(jīng)聽過北歐的人到泰國一下飛機就跪下，因為太舒服了，他們覺得很感動，那都是優(yōu)勢了。這是7、8年前的事了。
      剛才聽到了文登市長的介紹，我就在想發(fā)展養(yǎng)老范圍比較窄，養(yǎng)老只是其中一部分，條件這么好，應(yīng)該是發(fā)展觀光，觀光是無煙囪的工業(yè)，發(fā)展的好自由也會把養(yǎng)生這一塊拉進來，千萬不要鋪的太大，不然的話很難收拾。
      【主持人郝偉東】：正好請袁院長接著聊一下，因為清華參與了文登養(yǎng)生的策劃，在您的觀念里面，一個養(yǎng)生之都應(yīng)該是一個什么樣的產(chǎn)業(yè)集群呢？整個城市在策略、規(guī)劃和空間上，包括資源的梳理方面應(yīng)該是怎么樣的呢？
      31/39 【袁昕】：今天是從養(yǎng)老擴大到養(yǎng)生的主題，我談一談作為一個城市規(guī)劃者和建設(shè)者的專業(yè)人員的角度談規(guī)劃和設(shè)計，大概有兩個層面，一個是規(guī)劃，一個是設(shè)計。
      從規(guī)劃來講，我們很高興能夠和文登市合作，來進行探討這方面的發(fā)展的趨勢。通常來講我們上來要先探討城市的定位，人口發(fā)展的規(guī)模，現(xiàn)在我們希望把人口規(guī)模做大，希望能夠把土地的規(guī)模做大，更多的是城市的運營或者是城市的經(jīng)營，但是背后是人口的集聚，很多城市是把發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為我們城市未來發(fā)展的一個重要的目標(biāo)，第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)的對象又是誰呢？我覺得隨著人口壽命的逐漸的延長，老年人所占的比例越來越高了。文登看到了自己在這一塊可以有很好的發(fā)展前景，以這樣的方式去吸引更多的人來到這里，對促進他的產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到很好的作用。
      從設(shè)計上來講，包括剛才作報告中談到的老年的住宅是專業(yè)的設(shè)計，確實從這樣的設(shè)計上來講我們分為幾塊，實際上都在做規(guī)劃和發(fā)展。老年住宅有很多專業(yè)性的需求，這方面確實也需要很專業(yè)的團隊去配合，這一點我們也是在做一些研究，也希望把我們的這些研究成果轉(zhuǎn)化成在市場上或者是在實際當(dāng)中能夠落地的，能夠讓大家有更多感受的條件。我們也是希望可以做一個上下游的配合工作。謝謝。
      【主持人郝偉東】：下面我想問一下大唐金融的陳總，陳總我先給您提供一些數(shù)據(jù)。近20年以來，美國養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)增長了36倍，日本增長了32倍，歐洲各國以17%的比例在增加，中國的養(yǎng)生保健這樣一個健康產(chǎn)業(yè)是以每年15%-30%的速度在增加。據(jù)美國專家和財富雜志預(yù)測，在十年內(nèi)，全球養(yǎng)生健康產(chǎn)業(yè)將達到10億美金的總產(chǎn)值，中國是1萬5000億的份額。在聊這個話題之前，我正好也聽到了清華規(guī)劃院的一個報告，什么是養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)呢？跟養(yǎng)老的關(guān)系是什么呢？養(yǎng)老是里面的一部分，但是養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)是非常龐大的一個產(chǎn)業(yè)集群，都跟健康和生命有關(guān)系，這里有養(yǎng)生的旅游業(yè)，像三亞可以到那兒度假，非常好的環(huán)境。也有稍微高端人群養(yǎng)心，比如說重慶的縉云山，每個人去那兒養(yǎng)養(yǎng)心，這樣一種養(yǎng)心之旅至少要花1500-2000元。瑞士是健康之旅，不管是抗衰老的打羊胎素還是像德國的溫泉小鎮(zhèn)，花費都非常昂貴。印度有瑜珈，心靈靜修也可以達到每年20萬的游客。其實這些案例都屬于養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，我特別感興趣剛才大原教授講的日本的可以有助力的馬桶座椅，這些設(shè)備不知道誰來生產(chǎn)，這些也屬于養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的設(shè)備制造，包括深海魚油，包括一些生物制藥，一些生物技術(shù)萃取的養(yǎng)魚藥品，這都屬于養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的范疇。當(dāng)一個城市具備了這么全面的產(chǎn)業(yè)集群的時候，養(yǎng)老的條件無疑是非常的好，但是唯一要解決的是老年人的倫理問題，包括異地養(yǎng)老的問題，但是條件是具備了。因此把養(yǎng)生作為戰(zhàn)略，而不是把養(yǎng)老作為戰(zhàn)略。
      作為金融機構(gòu)面對這樣一個市場，也面對各國包括國內(nèi)的眾多的案例，您從中有沒有看到一些投資的商機，或者是未來用哪種方式，無論是跟城市合作還是跟地產(chǎn)企業(yè)合作。
      【陳輝】：這么多房地產(chǎn)商來到這個會議上，表示這個市場一定是有需求的。我們資本是尋求回報和收益，這么多房地產(chǎn)商來到這個會議上，說明他們也是尋求機會?，F(xiàn)在國內(nèi)有一個講法叫拉動內(nèi)需，老年人的養(yǎng)老需求其實可能是拉動內(nèi)需的很大的一個部分，我們是這么看這個行業(yè)的發(fā)展的。
      至于說到養(yǎng)生和養(yǎng)老，我認(rèn)為可能是一個延續(xù)，現(xiàn)在比較講養(yǎng)生的，人到中年了，也考慮養(yǎng)生，但是消費最多的還是老年人群。我們的父母在養(yǎng)生中花的錢比他平時吃飯都要多，老年人有時候被養(yǎng)生品騙的很多，他們這方面有很大的需要。至于說涉及到文登的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，我認(rèn)為應(yīng)該講是觀光養(yǎng)生是一種方向，但是我認(rèn)為在養(yǎng)老中怎么定位，要在整個山東半島，大家經(jīng)常去山東的話，現(xiàn)在很多中級城市建得很好了，山東整個的產(chǎn)值在國內(nèi)也是靠前的，應(yīng)該定位周邊的城市跟他有一個同一個文化群的人有什32/39 么養(yǎng)老需要。如果想發(fā)展成像三亞這種形式不是不可能，但是必須要突出更多的優(yōu)勢，三亞的陽光和海岸線是別的城市不具備的，文登必須要拿出別人的城市不具備的東西才能吸引更遠(yuǎn)的游客。
      所以我認(rèn)為做成一個地區(qū)性的養(yǎng)老的基地，同時也做成了一種全國的養(yǎng)生的中心，我認(rèn)為這是有可能的，我是這么一個看法。
      我認(rèn)為金融機構(gòu)對房地產(chǎn)是有很大的興趣，整個的產(chǎn)業(yè)的增長對我們來講會提供很大的商機，金融機構(gòu)是一個錦上添花的部門，我們也希望有機會介入，但是我們希望最主要是看到起碼能提供一個讓我們能認(rèn)可的經(jīng)營模式，這個模式是可復(fù)制，可擴大的，金融機構(gòu)就會在這方面做更多的努力。
      【主持人郝偉東】：說到金融，譚市長，我昨天跟您聊，現(xiàn)在有幾個基金對文登投資非常感興趣，說是今天晚上就要跟您溝通一下基金在文登投資的規(guī)劃和設(shè)想，您現(xiàn)在可以簡單給我們透露一下大致是一個什么樣的情況嗎？
      【譚遠(yuǎn)國】：大家對文登的資源和地理位置都不太熟悉，對于打造成一個養(yǎng)生之都大家都產(chǎn)生了懷疑。我們逐步發(fā)現(xiàn)了我們文登資源的優(yōu)質(zhì)性，所以政府加上我們的有關(guān)專家共同謀劃，利用我們的優(yōu)勢資源，打造一個養(yǎng)生之都。我們目前的策劃工作已經(jīng)和清華大學(xué)城市規(guī)劃院合作，我們會按步驟來實施。剛才我聽有一位老總說文登可能是一個區(qū)域性的養(yǎng)老基地，這不是我們的方向，文登這個地方的海洋資源非常的優(yōu)質(zhì)，有12公里的金色沙灘，海水一點污染都沒有。特別是在北方的沿海城市，有山有水有溫泉的地方很難找到。中國現(xiàn)在大部分海景開發(fā)的都差不多了，像這么優(yōu)秀的資源確實是不太多了。特別是文登的有一座山在膠東地區(qū)是第一高峰。這里面奇石、古木比比皆是，山清水秀，號稱是江北的九寨溝，這是一個非常有靈氣的地方，目前有幾個開發(fā)商都看重了這個地方，田園風(fēng)光非常的好。養(yǎng)生在中國是一個新興朝陽產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)生應(yīng)該說是與健康有關(guān)，人最珍貴的是健康，長壽是我們的追求，怎么樣才能健康呢？要養(yǎng)生，要養(yǎng)心。我們目前為止要和幾個開發(fā)商對話，我們要打造一個田園風(fēng)光的景區(qū)，養(yǎng)生地產(chǎn)。我們的海邊從2007年開發(fā)，投入了28個億的基礎(chǔ)設(shè)施，供水、排水、供暖、供熱樣樣俱全，我們的養(yǎng)老地產(chǎn)馬上就可以開發(fā)了，希望大家能夠走進文登，了解文登。
      【主持人郝偉東】：您剛才也談了一個新的話題，養(yǎng)生之都，養(yǎng)生地產(chǎn)，或者是叫健康產(chǎn)業(yè)。健康產(chǎn)業(yè)不僅是地產(chǎn)商參與，朱總您除了是咱們中國最早做養(yǎng)老地產(chǎn)，為天下子女盡孝心的這樣一種理念，您有沒有關(guān)注過關(guān)于更寬的，關(guān)于健康產(chǎn)業(yè)的多元經(jīng)營呢？還是純做養(yǎng)老地產(chǎn)的呢？
      【朱鳳泊】：養(yǎng)生和養(yǎng)老并不矛盾，只是養(yǎng)生的概念更寬泛了，包括養(yǎng)老，還包括對于中年人，對于亞健康人的調(diào)整和調(diào)理。今天養(yǎng)老地產(chǎn)的論壇，我們把論壇的主題更寬泛化了，談到了養(yǎng)生，我想做一個案例分析，來看看我們中國的國情，是否能夠急功近利的做到。
      大家了解美國有兩個城市相連，一個是圣地亞哥，一個是爾灣，爾灣這塊地用了一代半人的時間打造了一個城市，給這個城市賦予的內(nèi)容就是養(yǎng)老城。和它相連的是圣地亞哥，圣地亞哥有100、200年的歷史，圣地亞哥打造的就是養(yǎng)生城，這兩個城市的功能各不一樣，爾灣是一個非常好的成功案例，之所以成功還得益于美國是一個移民國家，人民從來不把自己住在這個地方稱為自己永久的地方。但是我們中國有5000年的歷史，我們居住在一個地方叫故土難離，很難靠一個概念，一個主題把人口集中到一個地方。所以說，如果我們要人為的打造一個養(yǎng)老城，除非有行政手段。比如說現(xiàn)在我們有幾個二線城市，現(xiàn)在政府已經(jīng)出臺了城市增容的政策。大家都知道呼和浩特，它現(xiàn)在的人口33/39 才180萬人，要在五年內(nèi)發(fā)展到350萬人，靠什么呢？靠引進各種產(chǎn)業(yè)來把人口增容。這樣做是能夠做到的，而我們作為一個投資商，作為一個策劃，把一個地方人口增容，很難做到。
      所以我們作一個選題的時候，一定不能離開中國的國情，中國的歷史。我覺得文登很好，我雖然沒有去過，但是我們也經(jīng)常有一些朋友談到文登，我想有一個建議，文登可以作為一種休閑度假產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，如果沒有了人口政策，沒有靠政策來搞人口增容的話，先不要說叫什么都，都是指人口永久或者是半永久的居住。投資那么大，還需要人來的話，我倒覺得圣地亞哥是一個成功的案例，養(yǎng)生內(nèi)容做的很多很多，圣地亞哥后來就成為了一個休閑度假圣地。我覺得我們的市長可以把圣地亞哥的情況了解一下。
      【主持人郝偉東】：我們今天其實是拋出了一個新話題，由養(yǎng)老說到了養(yǎng)生，今天畢竟還是養(yǎng)老地產(chǎn)，大家更多的關(guān)注還是關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，包括投資商、開發(fā)商，結(jié)合老齡化事業(yè)如何做，有哪些新的創(chuàng)新。作為臺灣在這方面做的是歷史比較久，經(jīng)驗也比較豐富，您作為看待大陸的方興未艾的市場，臺灣的專業(yè)機構(gòu)有沒有想多和大陸合作投資養(yǎng)老地產(chǎn)呢？
      【陳立基】：我在臺灣看過一個廣告，在臺灣有一個很有名的水庫，風(fēng)景也不錯，旁邊蓋了一個飯店，這個飯店經(jīng)營不好，后來轉(zhuǎn)型為養(yǎng)老院。我自己在做這一行，他有車送大家去，我也去了，到現(xiàn)場我只聽幾句話就知道大做不好。他們說住在我這里的養(yǎng)老院，每天都吃活魚，我就知道這個理念很奇怪了，果然后來就沒有做起來。老人家有他的特性，老人家不喜歡離開原來住的地方，還有一個是社會關(guān)系，原來的社會關(guān)系他不喜歡斷掉了，讓他重新適應(yīng)一個環(huán)境，會造成他的選擇，他去玩一玩，去玩幾天，泡泡溫泉，吃一些養(yǎng)生的東西，這都是可以的，所以我是贊成發(fā)展觀光，空氣好，交通便利，又有海鮮，西洋參什么的，光從西洋參就可以發(fā)展很多的藥膳。
      剛才有提到臺灣的臺塑的養(yǎng)生村，是王先生籌劃的，投資了100億下去，臺幣100億大概是人民幣20多億。我在念EMBA的時候，我和同學(xué)交換名片，我一看他是臺塑企業(yè)的高級主管，我就說現(xiàn)在養(yǎng)生做的怎么樣，他看了看我說學(xué)長我知道你的意思，我們這是一個失敗的案例。不是他規(guī)劃的不好，王先生非常有眼光，買了一大塊土地，非常大，他把道路弄好了土地就可以值錢，但是在那兒蓋養(yǎng)生村，連接原來的醫(yī)院，這是一系列的連接。第一期是3750床，他們在規(guī)劃的時候到我們機構(gòu)不下十次，我就跟他們說不要蓋那么大，我看后來跟他們說沒有效。他們說沒有辦法，我們董事長要做就要做大，如果做成功的話，三千多人住在里面每天救護車一叫，把人運出去很恐怖的，還有去餐廳吃飯，餐廳會是很大的，所以要是小而美的，這樣成功了就可以復(fù)制。
      【主持人郝偉東】：臺灣的專業(yè)機構(gòu)有沒有想在大陸進行選址或者是合作呢？
      【陳立基】：我知道有人來投資，但是做的很辛苦。
      【主持人郝偉東】：為什么呢？
      【陳立基】：好像是因為稅的問題，這個我不太清楚。在大陸投資的優(yōu)勢是人事費比較低，因為在臺灣已經(jīng)做了二、三十年了，認(rèn)為經(jīng)營管理很有優(yōu)勢，應(yīng)該很有信心。一般也不做大，我們都不喜歡做的太大，做的太大就機構(gòu)化了，談不上什么溫馨照顧，越大越?jīng)]有辦法貼心服務(wù)。
      【主持人郝偉東】：中午還提到了一個模式，每一個項目不要太大，不要機構(gòu)化，但是商業(yè)模式上可以做連鎖，可以在全國鋪點。
      【陳立基】：建立品牌。
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      【主持人郝偉東】：朱總您做這個歷史也比較久了，是一個代表性的企業(yè)，有沒有今后的商業(yè)模式是怎么樣的戰(zhàn)略布局呢？
      【朱鳳泊】：我倒不是王婆賣瓜自賣自夸，太陽城到今天走了過十年，我想各位可以把它作為一個案例來分析，太陽城一共有1700個住宅單位，全部是銷售的，還有500個老年寄宿，就是租賃的房間有500個。按照一個房間兩個人的話，也有幾千位老人?，F(xiàn)在太陽城無論是住宅還是租住，基本現(xiàn)在都是滿的，剛才提到了一個話題，說太大就不美，不溫馨，我有一個不同的見解。其實做什么事情沒有絕對化，在中國的國情下，在一個區(qū)域內(nèi)找準(zhǔn)自己的一個模式，首先要符合一種大政，在大政下面我是投資人，我來說了算，這個說了算就是謀劃。謀劃的好就是一個好項目，也有成功的案例，也有失敗的，就在于我們做老年養(yǎng)老地產(chǎn)項目當(dāng)中，我們怎么從結(jié)構(gòu)上，在以后長久發(fā)展上理清。
      我們當(dāng)時把房地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為一對孿生兄弟，一對雙胞胎捆綁起來一起做，所以我們又賣房又租房，還提供服務(wù)。剛才最后一個主題發(fā)言者講最好建房的別管，找專業(yè)團隊，我就犯這個大忌，從挖第一鍬土到今天又建又管，我覺得關(guān)鍵在于模式。
      目前我們出臺的有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)政策的前提下，我們現(xiàn)在沒有什么捷徑可走，我倒覺得如果說養(yǎng)老地產(chǎn)是一片茂密的山林，我們要想到這個山林去，我們必須要經(jīng)過一片沼澤，我們是先挖土填滿了沼澤還是搭一個橋過去。我們有很多先驅(qū)者，包括我們學(xué)術(shù)界、理論界，我特別佩服周老師，太陽城里的好多戶型都是他的心血。作為開發(fā)商，在運營商怎么能夠取得成功？有很多政策的限制，有很多干預(yù)，有很多不明白，不清楚的地方，但是你作為開發(fā)商，你自己要明白，要清楚。比如說最難的，我們一直面臨著很困惑的問題，由于我們賣房，政府說你是開發(fā)商，你不是做老年的，由于我們又有租房，銀行就講你是做老年設(shè)施的，養(yǎng)老地產(chǎn)看不明白，貸款我也不給你。所以想得到政府支持的時候，由于你賣房，政府遠(yuǎn)離你。
      最典型的北京市政府知道太陽城這個地方，當(dāng)時政府由一個副市長帶隊來考察太陽城，先派了先遣隊來了太陽城以后回去匯報他是房地產(chǎn)商，市長于是就不來了，也不做調(diào)研了。我們發(fā)展當(dāng)中有很大的資金需求，銀行說你這是老年項目，我們銀行目前不做這樣的貸款，你說作為開發(fā)商多難，想找個娘，娘不待見你，想找個爸，爸不理你。
      我們苦苦的掙扎，到今天用了十個年頭才把太陽城做成，是滾動開發(fā)。太陽城就一個好，做到今天沒有貸款，整個資產(chǎn)十多個億，沒有銀行一分錢，都是太陽城的。所以在中國的國情下，做事情很難就在于你如何策劃，也就是說你要逾越這片沼澤的時候你是填石頭還是搭橋，在于我們自己創(chuàng)造和規(guī)劃。
      【主持人郝偉東】：請問袁院長您是搞規(guī)劃的，原來圍繞一個城市做一個項目的比較多，圍繞著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)像朱總提出的問題，您覺得在幾年前剛開始做的時候您想向朱總提什么建議？
      【袁昕】：就單一項目來講，其實每個項目的差異性都會比較大，很難說對同一類項目有一個相對來講比較集中的建議。因為定位、市場，包括區(qū)位條件等等都有很大的差異性。比如說去參照一下圣地亞哥，特別是所謂的陽光地帶在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這方面的發(fā)展都可以給我們不少的啟示，這個可以給文登更多的做一個參考。
      我注意到泰國國家旅游局在境外投放的廣告，作為國家戰(zhàn)略來講明顯的分了兩個階段，第一個階段就是陽光、沙灘，當(dāng)時并沒有養(yǎng)生和養(yǎng)老的概念，是純旅游的概念，是為了讓大家去認(rèn)識泰國，了解泰國，就像我們文登一樣，現(xiàn)在很多人對文登不了解，我覺得文登有資源，在這方面可以向前走一步。但是走過一段時間以后，大家對泰國開始35/39 接受和了解，知道了自然的資源，包括其他的一些相關(guān)的品質(zhì)和設(shè)置的時候，他的國家在這方面做了一些調(diào)整。國家旅游局此后再投放廣告已經(jīng)變成了健康主題了，你到泰國來就不僅僅是旅游，你可以到這兒來療養(yǎng)一下，休養(yǎng)一下。雖然在本國有很好的社會醫(yī)療保障體系，但是你要排隊，要等很長的時間，還不如用相對來講比較低廉的價格到這兒自己能夠比較快的去解決這些問題，這是它的發(fā)展的策略。所以我覺得目標(biāo)的定位一定是要跟他的策略結(jié)合起來，才能對整個的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一個比較好的判斷。
      剛才您也提到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)后續(xù)有很多的產(chǎn)業(yè)鏈，我們做產(chǎn)業(yè)就是為了把產(chǎn)業(yè)鏈盡可能做的長一些，從養(yǎng)生這一塊來看，可能涵概的內(nèi)容會更豐富一些，先從哪兒起步，是不是一下子可以做到養(yǎng)老，這也未必，要看市場的條件。這一點也是我們下一階段要規(guī)劃和設(shè)計需要去進一步梳理和細(xì)化的一些部分。
      【主持人郝偉東】：朱總的發(fā)言講了太陽城是十年的歷史，可以說是酸甜苦辣，朱總，如果說回到十年前，您還會不會再做太陽城這種模式呢？第二個問題是下一個十年，您想怎么做呢？
      【朱鳳泊】：十年前拿到這塊地的時候很便宜，沒有用幾個錢，有不少人出主意干脆把地整理整理賣了，掙幾個億得了。你說做一個人，你就專門為了錢嗎？其實也不是，我覺得還是應(yīng)該做事。當(dāng)時選準(zhǔn)這個目標(biāo)就義無反顧，盡管這個過程很難，但是還是做下來了。我做了以后嘗到甜頭了，我們真的有下一個十年的規(guī)劃，還是想做養(yǎng)老地產(chǎn)。我們十年摸索出了不少經(jīng)驗，我們覺得按照我們自己的經(jīng)驗發(fā)展，當(dāng)然有好政策更好，有銀行支持更好，但是如果政策還是這個政策，銀行還是這個銀行，我們照樣還能做得更好。我們主要是摸索剛才談到的像文登這么好的地方，我們選址的問題，選在哪兒，太陽城的成功就得益于是在北京，如果在一個二線城市就壞了，因為做的太大了。
      剛才我說了1700個住宅單位，500個租賃式的房間，叫城還真的是對了，很大，整個建筑面積是32萬，所以我們差一點在黃山選了一塊地方，差一點在那兒做。后來考慮到我的資金供應(yīng)問題暫時停下來了，多虧停下來了。目前我們想好了，到城市人口增容比較快的，經(jīng)濟發(fā)展速度很快的，像內(nèi)蒙古我們用兩年時間做了調(diào)研，內(nèi)蒙古原來在全國的經(jīng)濟地位排名第29位，到現(xiàn)在全國排名第9位，增長速度排名第3位。它是一個資源大省，養(yǎng)老是一個空白，別看那個地方冬天很冷，冬季也很長，剛才談到的那個話題，養(yǎng)生度假養(yǎng)老。我再做的時候就準(zhǔn)備把渡假、休閑、養(yǎng)老達到成一個項目，這樣的話冬天在那里老人也有可玩的內(nèi)容，現(xiàn)在我太陽城就做了一個大的溫泉俱樂部，在老年城里作為一個以水為媒介，以溫泉為媒介的一個場所，就可以納人氣，可以來很多人。所以太陽城的成功還有我又做了休閑會所俱樂部，也做了一個醫(yī)院，我為我找準(zhǔn)了點，我相信在內(nèi)蒙那個地方也能做起來。
      當(dāng)然，現(xiàn)在在座的有很多地產(chǎn)商，我?guī)缀跗骄總€星期可以接待兩撥到太陽城來考察的，有的回去就做了，有的考察來考察去沒有做。我倒覺得別輕易動手，做之前一定要揣摩揣摩，做普通房地產(chǎn)一拍腦門你做去吧，錯不了，因為市場等著你呢，你賣不了三萬塊也能賣兩萬塊，你不能砸手里。但是做老年地產(chǎn)可不是頭腦一發(fā)熱就做了。從這十年當(dāng)中看，有幾百個要做項目到我們這兒考察的，真正動手做的沒有超過五個，這個是對的。目前我們的政策是一塊堅冰，還沒有打開，而且各地又不一樣。有的地方政策給予了很多的扶持，政府真的是下決心要做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，培育老年地產(chǎn)，有的地方是急于把本省的經(jīng)濟搞上去，把這一塊忽視了，或者是不重視，所以還要看政府和政策?，F(xiàn)在的現(xiàn)行政策如果做老年公寓，從開始建設(shè)的時候，你拿下的是正規(guī)手續(xù)，現(xiàn)在就是每個床位給補貼8000-16000，有這樣的政策。太陽城再有一兩個月就能拿好幾百萬，這已經(jīng)定下來了。這個政策有了，這是做老年的。
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      但是做老年從開始建設(shè)這一塊政策又不全，你選擇了一塊地，你是用什么程序做老年項目，這在大陸是一個大問題，這個制度一直沒有理順?，F(xiàn)在做老年項目大多數(shù)都是按房地產(chǎn)去做的，一套房地產(chǎn)，政府就離你遠(yuǎn)遠(yuǎn)的，本來老年地產(chǎn)應(yīng)該得到政府政策的支持，甚至是培育你，幫助你?？偠灾痪湓?，做老年地產(chǎn)一定把政策、人均收入、市場需求幾塊問題研究好了再投入。我下一個十年還繼續(xù)做。
      【主持人郝偉東】：雖然很難，下一個十年還繼續(xù)做。我們說一下下一個十年，我們有請陳總談一下下一個十年我們一致關(guān)心的PE和瑞斯能否在這個產(chǎn)業(yè)里發(fā)展呢？
      【陳輝】：今天我們可以給大家統(tǒng)建一個產(chǎn)品就是上午孟曉蘇提到的瑞斯，像老年這種公寓或者是持有型物業(yè)的租金應(yīng)該是相對比較穩(wěn)定的，因為老人的人群的波動性應(yīng)該是比較小的，我認(rèn)為瑞斯這個產(chǎn)品要求的回報不是特別高的，實際上是求長期穩(wěn)定的回報，這個產(chǎn)品可能是比較符合老年地產(chǎn)中的一個出口，因為瑞斯是房地產(chǎn)在金融市場的終端產(chǎn)品，瑞斯現(xiàn)在在香港來講已經(jīng)從政策法規(guī)上很完備了，而且這個市場已經(jīng)是成熟的了。房地產(chǎn)商的能力在于開發(fā)能力，可能是資本市場尋求的是一種穩(wěn)定的回報，一部分資金有這方面的需求，保險公司現(xiàn)在為什么對養(yǎng)老地產(chǎn)有這么大的需求呢？就是因為他們的資金是一個長線的尋求穩(wěn)定回報的一個資金，其實這類資金在未來的中國國內(nèi)的市場會越來越多，比如說像養(yǎng)老金都有這方面的需求，所以我認(rèn)為房地產(chǎn)商可以在這方面，你們產(chǎn)品出口的時候可以考慮這些產(chǎn)品。
      PE應(yīng)該講現(xiàn)在對所有的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)而言都是虎視眈眈的，但是我也必須講明白就是像朱總這樣，營利模式已經(jīng)確定了，PE會蜂擁過來，如果你的營利模式不確定的時候，他們可能會相對保守一點。
      國內(nèi)目前的瑞斯市場目前討論的還是銀行間的債權(quán)市場，跟普通的大眾有一點距離，大家可以研究一下香港的市場情況，謝謝。
      【主持人郝偉東】：陳總總體感覺是看好下一個十年。
      【陳輝】：出口不會限定于一兩個金融產(chǎn)品，基礎(chǔ)還是在房地產(chǎn)商的規(guī)范，而且是正常運營的角度上、基礎(chǔ)上，我們金融市場會提供更多的金融產(chǎn)品。但是目前瑞斯已經(jīng)是一個成熟的產(chǎn)品了。孟總覺得倒按揭也是一個成熟產(chǎn)品，瑞斯更多是面向房地產(chǎn)行業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)來講更適合這個產(chǎn)品，是從這個角度來看的。
      【主持人郝偉東】：我們就說下一個十年，袁院長您覺得在國內(nèi)有志于做健康產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)或者是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的城市選擇，您感覺下一個十年中國將出現(xiàn)一個樣的情況呢？
      【袁昕】：老齡化問題是我們中國全社會面臨的問題，而不是某一個城市面臨的問題，因此從整個城市發(fā)展中兩講，是需要每個城市政府都關(guān)注的事情。從老人的社會問題上來講，也是未來我們社會發(fā)展所需要關(guān)注的事情，但是從這兩點來講，我覺得與老人相關(guān)的產(chǎn)業(yè)在未來的十年都會有一個比較大的發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)或者是養(yǎng)生作為一個鏈條的開端往下延伸的話，會根據(jù)各自城市結(jié)合自己的資源，再加上周邊的發(fā)展形勢的判斷來做選擇。
      【主持人郝偉東】：陳先生，您覺得下一個十年，大陸?zhàn)B老產(chǎn)業(yè)這一塊將是什么樣的情況呢？
      【陳立基】：未來的十年商機無限，但是競爭還是很激烈的，城市資源怎么樣，同樣的你自己的企業(yè)有哪些資源，你的競爭力在哪里，蓋房子只要有錢，有好的設(shè)計，都可以達到，但是日后的經(jīng)營管理呢？也非常非常重要，最后的競爭力就在事后的經(jīng)營管理，為什么有的飯店要交給別人經(jīng)營管理，人家有一套管理方式。商機無限，但是也是37/39 競爭非常激烈，成不成功都是在這個細(xì)節(jié)中。包括人為的，包括你整個團隊怎么帶出來，那個團隊投資人已經(jīng)在后面了，應(yīng)該是管理者還有專業(yè)人員，專業(yè)人員包括護理、社工、心理輔導(dǎo)等，這方面的人才，整個的團隊，整個的公司文化要呈現(xiàn)出來，讓住在里面的長輩覺得我住在這里安全、安心，我覺得吃的不錯，我也覺得我住在里面是受到尊重的，而且我覺得很有尊嚴(yán)，家人來看我不會覺得我是住在養(yǎng)老院，我是住在類似飯店管理那樣的，住在里面很有尊嚴(yán)。
      【主持人郝偉東】：總的感覺是商機無限，但是依然會有人死掉，有人會活下來。譚市長，下一個十年，您心目中的文登會是什么樣的呢？
      【譚遠(yuǎn)國】：過程我聽了各位專家對這十年的展望，養(yǎng)生和養(yǎng)老確實是現(xiàn)在的一個主題，我們社會已經(jīng)進入到了老齡化的社會，我們每個人都是追求長壽和健康，我認(rèn)為養(yǎng)生在今后十年肯定會成為第三次社會浪潮。不管是養(yǎng)生還是養(yǎng)老，哪里好往他里去，追求最高的養(yǎng)生。女同志希望永葆青春，永遠(yuǎn)年輕，男同志希望永遠(yuǎn)健康強壯，老年人也希望長壽，這是一個養(yǎng)老的城市，養(yǎng)生的城市。在北京的養(yǎng)老公寓大概是15000左右，文登這個地方藍(lán)天、白云、陽光、沙灘、海浪、溫泉，我們的客源都是外地消費群體，房價是在4000-5000左右，不管是養(yǎng)老還是養(yǎng)生的成本都很低。
      我們有這么多的優(yōu)質(zhì)資源，有這么高級的規(guī)劃部門給我們搞謀劃、規(guī)劃和策劃，文登一定會按照這個策劃往前發(fā)展的，追求長壽，追求健康的理想之都，養(yǎng)生、養(yǎng)心、養(yǎng)形、養(yǎng)老、養(yǎng)顏，成為大家一個非常向往的地方。我希望在座的各位嘉賓到文登去買套房，到文登去投資，希望大家有時間可以去考察一下。
      【主持人郝偉東】：大家有什么問題可以提一下。
      陳敏雄：剛才我聽了大家講的很有感觸，臺灣也有這樣的經(jīng)驗，我想?yún)R報給各位參考。在臺灣很難找到大面積的土地，只有政府的土地才可以。但是你任何一個開發(fā)商、地產(chǎn)商投資那么大，90億、100億臺幣下去，而且要占30%做社會福利，這個是很難的，而且有規(guī)定，這些房子蓋起來以后，住宅可以蓋，蓋越多回收越快，但是這些住宅只租不賣，這是房地產(chǎn)要命的一個地方。那怎么辦呢？剛才你提到了瑞斯的觀點，通過這個觀點把土地的產(chǎn)權(quán)證券化，這是瑞斯的概念，把錢趕快收回來。他用的是公家的土地，50年，讓你用50年，如果你表現(xiàn)的好，50年快到的前三年經(jīng)過一種手續(xù)之后再加你20年，這就是70年，70年當(dāng)中你好好做，透過瑞斯的方式把錢收回來，那些房子再慢慢的租，還有租金的收入，還有瑞斯的收入，這一點就是目前臺灣的一個做法。他有一個問題，沒有保險公司的資金進來，只是一般的券商的資金和銀行的資金，如果保險公司有資金進來，再通過瑞斯的機制，這樣的運作會更好。
      剛才譚市長提多了文登的事情，其實韓國有一個很好的案例，三星集團有一個55公頃的空間，從2001年開始蓋第一棟，2005、2006年蓋第二棟，住在里面的都是金字塔頂端的那一塊，企業(yè)家、銀行家、教授或者是將軍，配套的還有養(yǎng)護197床，是整套的配套。還有就是運動中心，還有文化中心，醫(yī)療中心。已經(jīng)開放給臨近的民眾，大家一起來，所以強調(diào)的是三代同堂的概念，這個經(jīng)營的很成功。
      【主持人郝偉東】：謝謝陳理事長！
      【提問】：我想問一下臺灣的陳理事長，您剛才說到不要太大，那么您認(rèn)為根據(jù)您的經(jīng)驗多少床位算大，多少床位在經(jīng)營上最合理呢？
      【陳立基】：200、300床，越大照顧越困難，200、300床位比較容易服務(wù)。
      【提問】：低于多少床位呢？
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      【陳立基】：再低的話也不行，我們也要為業(yè)主著想。
      【主持人郝偉東】：今天我們的論壇到此結(jié)束，總之，我們看到了養(yǎng)老地產(chǎn)的巨大的商機，也找到了方法，感謝各位嘉賓、聽眾和來賓，謝謝大家
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      第五篇：養(yǎng)老地產(chǎn)項目全程策劃
      一、養(yǎng)老地產(chǎn)策劃內(nèi)涵
      養(yǎng)老地產(chǎn)策劃是貫穿養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)整個過程的一項極為重要的工作。一般由開發(fā)商聘請專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)策劃公司來執(zhí)行。從廣義來說，養(yǎng)老地產(chǎn)策劃主要包括：項目的前期定位策劃（即養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，包括市場調(diào)研，項目定位，項目的經(jīng)濟效益分析等）、項目的整合推廣策劃（包括項目的VI設(shè)計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計和各種促銷活動的策劃方案等等）、項目的銷售招商策劃（包括售樓人員培訓(xùn)，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等，項目的商業(yè)部分還要進行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。
      二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目策劃的重要意義
      （一）養(yǎng)老地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項目運作出現(xiàn)偏差。
      養(yǎng)老地產(chǎn)策劃是在對養(yǎng)老地產(chǎn)項目市場調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結(jié)出來的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項目在運作中出現(xiàn)的偏差。
      （二）養(yǎng)老地產(chǎn)策劃能使養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目增強競爭能力。
      養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開發(fā)模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現(xiàn)，競爭越來越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。
      （三）能探索解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。
      養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場，商品房要賣得出去，重點是管理創(chuàng)新。策劃人幫助養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序，從尋求養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。
      （四）能有效地整合養(yǎng)老地產(chǎn)項目資源，使之形成優(yōu)勢。
      要開發(fā)好一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，需要調(diào)動很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在養(yǎng)老地產(chǎn)策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。養(yǎng)老地產(chǎn)策劃參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。
      此外，養(yǎng)老地產(chǎn)策劃還有預(yù)測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。
      三、總體策劃流程詳解
      （一）項目可行性分析
      可行性分析的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益?？尚行苑治霭?個步驟進行：(1)接受委托；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化；(4)財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價；(5)編制可行性分析報告。
      可行性分析的主要內(nèi)容有：
      1．項目自身條件分析
      1）項目地塊解析：在項目市場發(fā)展趨勢研究的基礎(chǔ)上，本部分將從項目條件分析入手，從地塊角度判斷適合發(fā)展的物業(yè)形態(tài)，并對項目周邊環(huán)境地塊的狀況性質(zhì)進行研究，分析其對本地塊可能之影響。
      2）項目區(qū)位分析：主要針對項目周邊地塊的現(xiàn)狀以及未來發(fā)展?fàn)顩r進行分析，了解項目發(fā)展的環(huán)境及影響因素。
      3）項目地塊條件分析：主要針對項目地塊的開發(fā)條件進行透徹分析，找出影響項目發(fā)展的因素。
      4）項目SWOT分析(優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機會、競爭威脅)：分析項目發(fā)展的重要及難點，明確項目本身的優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機會、競爭威脅等。
      2．投資機會分析
      該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會分析相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會分析認(rèn)為可行的，就可以進行下一階段的工作。
      3．初步可行性分析，亦稱“預(yù)可行性分析”
      在機會分析的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性分析階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。
      4．詳細(xì)可行性分析，即通常所說的可行性分析
      詳細(xì)可行性分析是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%.5．項目的評估和決策
      按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。
      （二）項目定位
      項目定位是指對養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資開發(fā)中涉及的諸多要素（經(jīng)濟、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等）進行客觀調(diào)查，并通過科學(xué)系統(tǒng)的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結(jié)合點（城市規(guī)劃條件的滿足、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟合理回報的需要、消費者的有效需求等）。簡言之，項目定位是養(yǎng)老地產(chǎn)市場策劃的基礎(chǔ)，項目定位的成果及結(jié)論（項目總體定位、客群定位、產(chǎn)品定位建議）對后續(xù)各階段策劃具有方向性和指導(dǎo)性，是養(yǎng)老地產(chǎn)策劃的首要環(huán)節(jié)之一。
      項目定位包含以下內(nèi)容：
      定位范疇
      1．項目客群定位
      主要確定項目各功能物業(yè)的客戶階層、消費群體，為項目后期開發(fā)方案提供依據(jù)。即什么樣的人會買項目的產(chǎn)品和服務(wù)。
      2．項目發(fā)展形象定位及概念定位
      確定項目的發(fā)展形象，為項目定位與規(guī)劃設(shè)計提供方向。
      3．項目功能組合及業(yè)態(tài)配比定位
      主要包括項目內(nèi)部主要物業(yè)類型的功能確定、組合方案定位、功能布局及各功能間的關(guān)聯(lián)性控制。就是利用對建設(shè)目標(biāo)所處社會環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析與相關(guān)定性分析，研究項目任務(wù)書對設(shè)計的合理導(dǎo)向，制定和論證建筑設(shè)計依據(jù)，科學(xué)地確定設(shè)計內(nèi)容，并尋找達到這一目標(biāo)的科學(xué)方法。其主要內(nèi)容包括如下：
      項目總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境景觀設(shè)計等等，產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的策劃內(nèi)容。功能定位是介于城市規(guī)劃與建筑設(shè)計（設(shè)計院所）之間的一項重要“斷層”工作，也是我國目前養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中最薄弱的環(huán)節(jié)，是養(yǎng)老地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展到今天的必然產(chǎn)物。
      4．項目開發(fā)規(guī)模與檔次定位
      根據(jù)項目發(fā)展主題，并結(jié)合項目所處市場背景環(huán)境，確定項目主要物業(yè)類型的開發(fā)規(guī)模與檔次。
      5．項目價值定位(含財務(wù)分析)
      根據(jù)項目自身條件、總體定位、市場供需狀況、市場現(xiàn)有物業(yè)供應(yīng)價格水平、潛在購買水平，以及項目所在區(qū)域未來發(fā)展趨勢等因素，明確項目各功能物業(yè)的價格水平。
      6．價格定位
      養(yǎng)老項目的開發(fā)、銷售往往是一個時期的或跨的。而消費市場變化莫測，項目的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學(xué)預(yù)測，可以說定價部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、項目品質(zhì)、顧客承受的價格、同類產(chǎn)品的競爭因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應(yīng)把價格和價值混為一談。定價之后，運行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會帶來非常惡劣的影響。
      定位方法
      從定價來講，主要有幾個方法：
      1．類比法：所推出的項目，應(yīng)清楚在同等產(chǎn)品中屬上、中、下哪種。
      2．成本法：物業(yè)包括稅金、推廣費等在內(nèi)的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據(jù)開發(fā)商自身和市場情況確定。
      3．評估法：由專業(yè)地產(chǎn)評估師對項目進行全方位的評估后作出定價。無論哪種，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場份額。
      定價策略
      根據(jù)市場情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價格表；實施后，在銷售過程中視實際情況調(diào)整銷售價格；推出優(yōu)惠活動的時機及數(shù)量建議；樓層、朝向、配套差價；付款方式建議；售價調(diào)整與銷售率及工程進度的關(guān)系。
      在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價、高價、內(nèi)部價、一口價、優(yōu)惠價等戰(zhàn)略。采用低價戰(zhàn)略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。采用高價策略：為了標(biāo)榜物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風(fēng)險較大。
      （三）運營規(guī)劃設(shè)計
      運營管理就是養(yǎng)老運營商接受委托以商業(yè)經(jīng)營的手段管理養(yǎng)老項目，為投資商和入住客戶提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟的服務(wù)。
      物業(yè)管理策劃的主要內(nèi)容包括以下三點：
      1．商業(yè)模式設(shè)計
      商業(yè)模式設(shè)計應(yīng)該注意以下八大事項：
      a.要把國家產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和具體政策結(jié)合起來發(fā)展。
      b.要把近期盈利和中長遠(yuǎn)盈利結(jié)合起來做好戰(zhàn)略設(shè)計。商業(yè)模式的底線是不能虧，所謂“買賣千宗萬種，只要不賠，剩下的就是賺的”，故避開賠本風(fēng)險就是應(yīng)有之義，但關(guān)鍵是要分開近期和中遠(yuǎn)期在盈利上的時間錯置?，F(xiàn)在，一些房地產(chǎn)商以賣房思維經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)，只考慮短期收回投入的商業(yè)模式將后患無窮。一些險資投入養(yǎng)老社區(qū)的思路是好的，但仍然是短期獲取巨額保單以收回巨額投入，且沒有找到保險這種長期資本和養(yǎng)老社區(qū)這種長期投入的結(jié)合點。這就需要老齡房地產(chǎn)開發(fā)商找到近期盈利和中長期盈利增長的邏輯鏈條。
      c.要把有效剛性需求和有效彈性需求結(jié)合起來做好盈利模式基礎(chǔ)構(gòu)建。許多養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商一上來就把商業(yè)模式的基礎(chǔ)，也就是把客戶定位于高端。即使是非企業(yè)界人士都知道，高端人群有錢，但他們的需求特性雖然有效但卻最具彈性，這種定位往往容易出現(xiàn)商業(yè)模式運行風(fēng)險。例如，大多數(shù)高收入老年群體都有住房，有的甚至有多套住房，這種情況是抑制養(yǎng)老地產(chǎn)需求的一個直接障礙。對此，現(xiàn)有開發(fā)項目少有對策。有時候，我們甚至懷疑少數(shù)企業(yè)家的基本判斷力。不可否認(rèn)，少數(shù)行業(yè)定位高端不乏成功案例，但長遠(yuǎn)看，設(shè)計這個新生業(yè)態(tài)的商業(yè)模式的前提是，抓牢有效剛性需求即中產(chǎn)階級中那些老齡服務(wù)需求迫切者。
      d.要把盈利方式和盈利結(jié)構(gòu)結(jié)合起來做好經(jīng)營運籌。
      e.要把共性盈利來源和唯一性盈利來源結(jié)合起來做好模塊安排。談到商業(yè)模式，許多老齡房地產(chǎn)開發(fā)者幾乎千篇一律，有講醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式的，也有談醫(yī)護結(jié)合模式的，還有以老年教育引領(lǐng)的醫(yī)護模式的以及異地養(yǎng)老、分時養(yǎng)老等等。但卻忽視了多元化的現(xiàn)金流來源，這是值得深思的。好的方式是著力設(shè)計商業(yè)模式的唯一性，以此牽動其他現(xiàn)金流來源，在形成穩(wěn)定收入來源的基礎(chǔ)上找到盈利模式。
      f.要把戰(zhàn)略協(xié)作與獨立經(jīng)營結(jié)合起來做好長遠(yuǎn)打算。許多開發(fā)商是從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型而來，在開發(fā)初期，由于不熟悉養(yǎng)老地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，自己建設(shè)項目，把服務(wù)委托給服務(wù)商。但從長遠(yuǎn)來說，這只是權(quán)宜之計。原因十分簡單，和傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)項目建成并開始運營，僅僅只是盈利的起步，此后的運營及其形成網(wǎng)絡(luò)才是巨大的金礦。成就多元成長性盈利結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵在于一條龍全方位運營。
      g.要把國外先進做法與本土現(xiàn)實需求結(jié)合起來做好商業(yè)模式創(chuàng)制。
      h.要把商業(yè)模式創(chuàng)新和法律規(guī)制結(jié)合起來確保商業(yè)模式穩(wěn)健成長。
      2．運營管理
      主要是掌握養(yǎng)老地產(chǎn)的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況等及時準(zhǔn)確地記錄下來，及時變更有關(guān)記錄；此外，管理工作還包括物業(yè)管理公司內(nèi)部財務(wù)、人事上的綜合管理，以保證經(jīng)營、服務(wù)的正常運行的策劃。
      3．服務(wù)產(chǎn)品內(nèi)容
      是指準(zhǔn)確、及時地滿足用戶要求，如康復(fù)、護理、照料、文化娛樂及各種特約服務(wù)的策劃。
      （四）營銷策劃
      營銷策劃就是將市場策劃、產(chǎn)品策劃兩階段的策劃成果，通過系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法將產(chǎn)品的各種優(yōu)勢（賣點）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標(biāo)客戶群。營銷策劃包括營銷推廣、營銷執(zhí)行兩大部分。營銷策劃是最終實現(xiàn)產(chǎn)品飛躍為商品的過程和手段。
      營銷策劃內(nèi)容包括區(qū)域市場動態(tài)分析（市場供求狀況、周邊競爭性樓盤調(diào)查---市場調(diào)查，銷售控制，推廣策劃，公關(guān)活動，usp）、項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱視分析與對策、目標(biāo)客戶群定位分析（客戶群細(xì)分、目標(biāo)市場、客戶特征、生活習(xí)慣）、價格定位及策略（利潤目標(biāo)、樓層差價、價格升幅比例）、入市時機規(guī)劃（宏觀經(jīng)濟運行狀況分析）、廣告策略（廣告主題、創(chuàng)意表現(xiàn)、效果評估及修正）、媒介策略（媒體選擇、投放頻率及規(guī)模、費用估計）、推廣費用計劃（現(xiàn)場展會包裝、公關(guān)活動）、公關(guān)活動策劃和現(xiàn)場包裝（動態(tài)）、營銷推廣效果。
      1．銷售費用及資金流量調(diào)控建議
      內(nèi)容包括：營銷全過程中各階段銷售費用（包括廣告設(shè)計、制作及發(fā)布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎金，各類促銷活動等費用）的數(shù)額建議；銷售資金回籠與工程進度關(guān)系建議。
      2．開盤時間及銷售階段的劃分
      內(nèi)容包括：開盤時機建議（根據(jù)市場、項目、競爭對手狀況綜合起來考慮）；銷售階段的劃分及周期。
      3．銷售控制
      內(nèi)容包括：推盤手法建議；各銷售階段及銷售人員職級的成交折扣建議；價格調(diào)控與促銷手段建議；簽署認(rèn)購書與合同的注意事項
      4．人員培訓(xùn)
      內(nèi)容包括：開發(fā)商與運營商簡介；養(yǎng)老地產(chǎn)特性與養(yǎng)老地產(chǎn)價值；項目環(huán)境資料說明；項目規(guī)劃介紹；公共設(shè)施介紹；整體理念介紹表表達；營銷理念；營銷技巧；逼定技巧；案名表達；廣告定位；廣告表現(xiàn)；市場客源定位；業(yè)務(wù)計劃介紹；買方心理障礙排除；現(xiàn)場接待流程及規(guī)定；守價技巧；準(zhǔn)客戶資料收集及分類方法；電話拜訪與演練；DM寄發(fā)及促銷活動計劃說明；自我促銷及組合促銷介紹；現(xiàn)場買氣制造；認(rèn)購書、售價與付款辦法介紹；相關(guān)法務(wù)及稅務(wù)介紹；儀態(tài)、儀表與商業(yè)禮儀；答客問演練與課程驗收。
       
      
    
      

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