第一篇：房地產(chǎn)估價報告的估價描述與估價分析

房地產(chǎn)估價報告的估價描述與估價分析 王 全 民

一、估價報告實例點評

實例一

目前正常的封面做法主要有二種：(1)估價報告題目＋六項內(nèi)容(2)分二部分

封 面－－企業(yè)自選紙類型和自行設(shè)計

扉 頁－－估價報告題目＋六項內(nèi)容

封面（或扉頁）六項內(nèi)容 舉例1：

房地產(chǎn)抵押估價報告

估價項目名稱：A2市XXXX酒店房地產(chǎn)抵押價值評估 估價委托人： A2市XXXX酒店投資管理有限公司 估 價 機 構(gòu)：XXXX 房地產(chǎn)估價有限公司 注冊房地產(chǎn)估價師：XXX XXX XXX 估價作業(yè)日期：2009年3月10日至 2009 年3月18日

估價報告編號：XXX 估（200X）第 XXXXX 號

舉例2：

估價報告目錄形式

致估價委托人函.......................................................2 注冊房地產(chǎn)估價師聲明.....................................................3 估價的假設(shè)和限制條件................................................4 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告...................................................6 ?

一、估價委托人............................................................6

二、估價機構(gòu)...............................................................6

三、估價目的...............................................................6

四、估價對象及其范圍.......................................................7

五、價值類型及其定義.......................................................7

六、估價時點及其確定理由...................................................7

七、估價依據(jù).............................................................7

八、估價原則.............................................................8

九、估價方法............................................................9

十、估價結(jié)果............................................................9

十一、其他需要說明的事項..................................................9

十二、估價人員...........................................................9 1 房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告..................................................29

一、估價對象描述與分析...................................................29

二、市場背景描述與分析...................................................32

五、估價對象最高最佳利用分析..............................................35

六、估計方法適用性分析...................................................43

七、估價測算過程.........................................................43

八、估價結(jié)果確定..........................................................45 附件：

1、估價委托書；

2、估價對象位置示意圖；

3、估價對象內(nèi)外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片；

4、估價對象權(quán)屬證明復印件；

5、估價機構(gòu)資質(zhì)證書復印件；

6、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復印件；

7、注冊房地產(chǎn)估價師證書復印件；

8、估價中引用的其他專用文件資料。

致估價委托人函的形式 例3（略）例4（略）

二、估價報告質(zhì)量評審不合格內(nèi)容與說明

（一）估價報告重要內(nèi)容描述缺失

結(jié)果報告重要內(nèi)容缺失：包括估價委托人、估價機構(gòu)、估價目的、估價對象、價值類型、估價時點、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、估價人員、估價作業(yè)日期內(nèi)容所出現(xiàn)的缺失。

技術(shù)報告重要內(nèi)容缺失：包括估價對象描述與分析（實物狀況描述與分析、權(quán)益狀況描述與分析、區(qū)位狀況描述與分析）、市場背景描述與分析、估價對象最高最佳利用分析、估價方法適用性分析、估價測算過程、估價結(jié)果確定內(nèi)容所出現(xiàn)的缺失。

其他重要內(nèi)容缺失：包括致估價委托人函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價的假設(shè)與限制條件及附件等內(nèi)容所出現(xiàn)的缺失。

（二）估價報告的原則性錯誤（估價報告存在下列情形之一的，為原則性錯誤）

1、估價報告中沒有2名以上（含2名）注冊房地產(chǎn)估價師親筆簽名的；

2、估價報告中沒有加蓋估價機構(gòu)公章的；

3、估價報告出具日期不在估價機構(gòu)資質(zhì)有效期內(nèi)的；

4、估價報告對應(yīng)的估價業(yè)務(wù)超出估價機構(gòu)資質(zhì)等級許可范圍的；

5、隨意編造估價假設(shè)的；

6、估價對象不符合估價目的相應(yīng)的處分要求的；

7、估價對象范圍或者狀況界定存在嚴重錯誤的；

8、虛構(gòu)、編造估價對象狀況的；

9、估價時點與估價目的不適應(yīng)或者與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說明理由的；

10、價值類型選擇或者價值定義存在嚴重錯誤的；

11、虛構(gòu)、編造可比實例的。

（三）估價報告的嚴重質(zhì)量缺陷（估價報告存在下列情形之一的，為嚴重質(zhì)量缺陷）

1、估價依據(jù)中未列明估價所依據(jù)的必要法律法規(guī)和標準，或者在估價報告分析中沒有體現(xiàn)其要求，或者運用存在嚴重錯誤的；

2、理論上適用的估價方法未采用且未充分說明理由的；

3、估價方法選用出現(xiàn)錯誤的；

4、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告中估價方法選用不一致的；

5、估價技術(shù)路線確定出現(xiàn)嚴重錯誤的；

6、估價基本數(shù)據(jù)、參數(shù)選取出現(xiàn)嚴重錯誤或者明顯偏離客觀實際且無正當理由的；

7、估價方法運用出現(xiàn)嚴重錯誤，包括測算過程、計算公式選用、計算結(jié)果出現(xiàn)嚴重錯誤的；

8、估價報告中的內(nèi)容前后嚴重矛盾的；

9、致估價委托人函、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告中的估價結(jié)果不一致的；

10、對估價結(jié)果有重大影響且存在不確定因素，未在估價假設(shè)和限制條件中說明或者披露，也未就該不確定因素對估價結(jié)果可能產(chǎn)生影響進行說明的，或者雖然在估價假設(shè)和限制條件中說明或披露，但未就該不確定因素對估價結(jié)果可能產(chǎn)生影響進行說明的。

三、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告描述的基本要求

(一)估價委托人

1、要求：描述內(nèi)容完整，表述準確；

2、內(nèi)容：要有委托單位或個人名稱、地址、聯(lián)系電話、聯(lián)系人名稱等

(二)估價機構(gòu)

1、要求：描述內(nèi)容完整，表述準確；

2、內(nèi)容：估價機構(gòu)全稱、法定代表人、資質(zhì)等級、資質(zhì)證書編號、資質(zhì)有效期等。

(三)估價目的

1、要求：表述準確、具體，與經(jīng)濟行為相對應(yīng)；

2、內(nèi)容：各類不同的估價目的表述

（四）估價對象（及其范圍）

1、要求：描述范圍明確、界定準確，具體是指估價對象的基本狀況內(nèi)容屬實、確定、具體、全面、簡明，估價對象狀況基本內(nèi)容不缺少、不重復、不交叉。

2、內(nèi)容：

(1)估價對象描述的基本狀況。通過估價對象產(chǎn)權(quán)證明、規(guī)劃、合同等依據(jù)，描述出估價對象的名稱、權(quán)益狀況、坐落、四至、土地面積、年限、建筑面積與結(jié)構(gòu)、年限等。

(2)估價對象估價范圍包含是否存在裝飾裝修、動產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)、債權(quán)債務(wù)等，其界定應(yīng)清楚。

（五）估價時點（及其確定理由）

1、要求：估價時點確定正確，確定理由簡要明確；

2、內(nèi)容：表達估價時點具體日期的年月日，要用大寫或阿拉伯數(shù)字表示；說明確定估價時點的具體理由。估價時點描述常見理由：(1)根據(jù)法規(guī)或技術(shù)標準要求確定估價時點；

(2)根據(jù)合同約定確定估價時點；

(3)根據(jù)估價對象即將發(fā)生的經(jīng)濟行為之需要確定估價時點；

(4)結(jié)合估價需要在征得估價委托人同意后確定估價時點。

（六）價值類型（及其定義）

1、要求：描述價值類型與定義，要求價值類型明確，價值內(nèi)涵或定義完整、準確；

2、內(nèi)容：分別描述價值類型價值定義。價值類型一是分為市場價值與非市場價值 非市場價值的五種形式

（七）估價依據(jù)

1、要求：依據(jù)完整、明確、合法有效；

2、內(nèi)容：必要的法律法規(guī)要完整、名稱要準確；

必要的估價技術(shù)依據(jù)要完整、名稱要準確； 估價委托人提供依據(jù)、資料要完整、具體； 估價機構(gòu)掌握的依據(jù)、資料要完整、具體。

(1)必要的法律法規(guī)依據(jù)排序

①全國人民代表大會通過的法律，如： 《民法》、《憲法》、《物權(quán)法》等；

②全國人大常委會通過的法律，如：《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等；

③國務(wù)院制定的行政法規(guī)，如：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》等；

④司法解釋，如：“最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋”、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)問題的批復》、《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》等。

⑤部門規(guī)章或省、市、區(qū)規(guī)章，如：《城市房屋抵押管理辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》、《房屋登記辦法》等；

⑥所在城市（指地市級或縣）相關(guān)規(guī)定，如大連市國土資源和房屋局文件《大連市城市房屋拆遷估價實施細則》大國土房屋發(fā)[2008]18號；

(2)必要的技術(shù)標準依據(jù)（主要指行業(yè)內(nèi)技術(shù)標準）如：

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 GB/T 50291－19999、《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 17986-2000）、《城市房屋拆遷估價指導意見》建住房[2003]234號、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》建住房[2006]8號、房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》DBG/T 01－103－2005（北京市工程建設(shè)標準）等；

(3)估價委托人提供的資料依據(jù)

如：產(chǎn)權(quán)資料、優(yōu)先受償款資料、房屋租賃合同資料、土地與房屋狀況統(tǒng)計資料、房屋工程設(shè)計圖紙資料、建安工程費資料、房屋維護、改造工程設(shè)計圖紙與費用資料等；

(4)估價機構(gòu)掌握的資料依據(jù)（略）

（八）估價原則

1、要求：原則內(nèi)容要完整但不交叉，各原則描述要準確；

2、內(nèi)容完整：是指應(yīng)分別列明獨立客觀公正原則、合法原則、最高最佳利用原則、估價時點原則、替代原則。不少報告沒有獨立、客觀、公正原則。

舉例：估價要以最高最佳使用為前提進行。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行、經(jīng)過充分合理的論證、能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。衡量、判斷標準如下：

(1)法律上的許可性。如產(chǎn)權(quán)限制、規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可。要展開——如層高大的沿街商鋪加層可增收益

(2)技術(shù)上的可能性。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當作最高最佳使用，要按照可達到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。如建筑、設(shè)備技術(shù)的改造。

(3)經(jīng)濟上的可行性。即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟上有限投資而能獲得最大收益的使用方式。如經(jīng)營方式

(4)價值最大化。使估價對象的價值在具有經(jīng)濟可行性的使用方式中，達到最大的一種。

(5)土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來判定。如建筑物與土地在區(qū)位、面積是否相匹配，裙房與塔樓之間等是否具有投資集約度。

(6)與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。應(yīng)按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得最佳外部經(jīng)濟效益的用途估價。

(7)可持續(xù)發(fā)展性。按可持續(xù)發(fā)展的觀點確定使用。即研究房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化趨、使未來利益最大化的使用方式。

（九）估價方法

1、要求：采用的估價方法要完整，定義要準確；

2、內(nèi)容：說明估價思路和估價方法種類，描述出已采用估價方法的名稱與定義。

估價方法選取應(yīng)注意的問題：

(1)估價報告估價思路先于估價方法；

(2)估價方法選擇主要取決于三方面：估價對象性質(zhì)或用途、估價目的和市場發(fā)育狀況；

(3)不要表述與估價方法選取無關(guān)的內(nèi)容；

(4)在本部分要注意與技術(shù)報告中的“估價方法適用性分析”的協(xié)調(diào)性。

（十）估價結(jié)果

1、要求：描述完整清晰，這里的估價結(jié)果要與致估價委托人函、技術(shù)報告中的估價結(jié)果要一致；

2、內(nèi)容：估價結(jié)果（幣種、總價、單價及總價大寫）表述完整；估價結(jié)果相關(guān)事項（與估價假設(shè)、限制條件一致，扣除相關(guān)費用及稅金應(yīng)說明）要清晰。

估價結(jié)果應(yīng)注意的問題：

(1)要注明估價對象的具體名稱；

(2)要注明估價時點的具體日期；

(3)當估價項目為多個單體房屋或設(shè)施時，應(yīng)分別寫出其單價和相應(yīng)總價或列表分別說明；

（4）對于利用某種估價方法取得相應(yīng)估價結(jié)果，應(yīng)描述確定結(jié)果的合理性理由；

（5）對于通過幾種估價方法取得的結(jié)果，在確定估價最終結(jié)果時，應(yīng)說明利用簡單算術(shù)平均法權(quán)重相同的理由，或應(yīng)說明利用加權(quán)算術(shù)平均法權(quán)重不同的理由；（6）結(jié)合不同估價目的對估價結(jié)果確定需要說明的理由。

（十一）其它需要說明的問題

如：如估價作業(yè)日期、估價報告有效使用期、特殊目的估價等，應(yīng)酌情進行說明。

（十二）估價人員

1、要求：人員姓名、個人情況內(nèi)容要齊全、準確；

2、人員情況內(nèi)容描述應(yīng)注意的問題

(1)應(yīng)注明執(zhí)行估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名、資格、注冊號并簽名；

(2)應(yīng)注明協(xié)助估價的人員姓名、資格（職稱）并簽名；

(3)有重要專業(yè)幫助的，要注明幫助估價的專業(yè)人員的姓名、資格(職稱)、幫助內(nèi)容并簽名。

四、估價技術(shù)報告的估價描述與估價分析

（一）技術(shù)報告估價描述與估價分析存在的常見問題

1、實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況描述與分析與結(jié)果報告重復；

2、實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況描述不全面、不翔實、不具體；

3、估價對象狀況專業(yè)分析空缺(1)缺少維護、使用狀況描述與分析；

(2)缺少估價對象功能狀分析。如平面布置、空間利用、功能效果、主要樓層用途、面積、交通與便捷情況；

(3)區(qū)位狀況：一般狀況介紹多，分析少、不具體；(4)沒有權(quán)益狀況分析。

(5)缺少外部性分析。如周邊景觀環(huán)境與設(shè)施等；

4、市場背景描述與分析不得要領(lǐng)(1)沒有按三方面要求去分析；(2)描述內(nèi)容扯得太遠；

(3)與本次估價的估價對象房地產(chǎn)市場類型結(jié)合不緊密。

5、最高最佳利用分析不得要領(lǐng)

多數(shù)報告沒有按三方面的基本要求去分析。

6、估價方法適用性分析存在的問題

(1)與結(jié)果報告中的“估價方法”內(nèi)容相同；(2)沒有進行估價技術(shù)路線表述；

(3)因沒有進行估價方法排查，故宜選用多種估價方法的而只選用一種方法；(4)未對已選用的估價方法闡明充分理由；(5)未對未選用的估價方法的說明具體理由。

（二）估價對象實物狀況估價描述與估價分析

1、土地實物狀況描述與分析

(1)土地實物狀況描述，要求全面、翔實、針對性強，內(nèi)容包括：

估價對象土地的名稱、用途、面積、四至、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃限制條件等，不能缺項；

(2)土地實物狀況分析：要求客觀、透徹。

①形狀不同對土地的利用及價值的影響分析：較規(guī)則形狀的情形、不規(guī)則形狀的情形； ②臨街狀況不同對土地的利用及價值的影響分析； ③地質(zhì)情況不同對土地的利用及價值的影響分析； ④土地可分割或合并對土地的利用及價值的影響分析； ⑤不同用途估價對象對土地實物狀況利用的一般要求。

2、建筑物實物狀況描述與分析

(1)建筑物實物狀況描述，要求全面、翔實、具體、針對性強，內(nèi)容包括：

估價對象建筑物的名稱、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、總高、層數(shù)與層高、建成年月、平面布置、裝修裝飾、設(shè)備設(shè)施(水、電、氣等)、室外公共配套設(shè)施完備程度等，不能缺項；

(2)建筑物實物狀況分析：要求要求客觀、透徹。

①結(jié)構(gòu)類型不同對建筑物的利用及價值影響分析：如耐久性、可改造性、估價對象不同用途對建筑物建筑結(jié)構(gòu)的要求等；

②平面形式與交通對建筑物的利用及價值影響分析； ③不同裝飾裝修建筑物的利用及價值影響分析；

④維護使用狀況（建筑結(jié)構(gòu)、裝修裝修、設(shè)施設(shè)備）現(xiàn)狀描述與使用分析，要全面、翔實、具體；

⑤折舊分析要與建筑結(jié)構(gòu)、裝修裝修、設(shè)施設(shè)備實際狀況較緊密的結(jié)合； ⑥外部狀況描述與分析要進行酌情分析。民用、工業(yè)用途建筑物實物狀況描述與分析舉例

3、估價對象權(quán)益狀況描述與分析

(1)估價對象權(quán)益狀況描述，要求依據(jù)可全面、翔實、明晰，內(nèi)容包括：

①土地的所有權(quán)、使用權(quán)、使用管制、目前使用狀況、租約限制、其他權(quán)利設(shè)立及其他特殊情況描述；

②建筑物的所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利設(shè)立及其他特殊情況描述；(2)估價對象權(quán)益狀況分析，要求要求客觀、透徹。①結(jié)合法律與法規(guī)，分析估價對象使用的合法性；

②結(jié)合估價對權(quán)益狀況分析在已確定用途、年限條件下對價值的影響； ③權(quán)益狀況不同與估價方法運用分析；

④估價目的不同，權(quán)益狀況對估價結(jié)果的影響分析；

4、估價對象區(qū)位狀況描述與分析

(1)估價對象區(qū)位狀況描述，要求要求全面、翔實、針對性強，內(nèi)容包括： ①位置狀況包括：坐落、方位、距離、朝向、樓層等，不缺項、描述清楚、準確； ②交通狀況包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制、停車方便程度等，不能缺項； ③周圍環(huán)境包括自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等，不缺項、描述清楚、準確； ④外部配套設(shè)施狀況包括基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施, 不缺項、描述清楚、準確；(2)區(qū)位狀況分析，要求客觀、透徹、與估價對象類型針對性要強。①區(qū)位四個方面的分析均應(yīng)有針對性；

②區(qū)位分析要為估價方法中的測算做出必要的數(shù)據(jù)判斷； ③要進行區(qū)位未來變化趨勢的分析；

④區(qū)位狀況分析要與估價對象外部性分析加以區(qū)別。

（三）市場背景的描述與分析

1、市場背景的描述與分析的要求

(1)宏觀房地產(chǎn)市場、當?shù)毓纼r對象細分房地產(chǎn)市場及相關(guān)影響因素的描述與分析要簡明、準確、透徹，針對性強。本地整體房地產(chǎn)市場狀況分析不能籠統(tǒng)；

(2)本地本類房地產(chǎn)細分房地產(chǎn)市場的過去、現(xiàn)在和未來狀況描述與分析針對性要強、具體、透徹；

(3)國家及本地宏觀經(jīng)濟政策因素描述與分析與當?shù)厍闆r結(jié)合緊密；(4)估價分析結(jié)論及估價參數(shù)取值要有市場數(shù)據(jù)支持。.進一步講，房地產(chǎn)市場分析中要從宏觀、細分二個房地產(chǎn)市場層面分析。第一層面宏觀市場要以當?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體分析為主，如房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、存在問題、原因與走勢。第二層面是當?shù)乇绢惣毞值姆康禺a(chǎn)市場情況。

2、國家、本地房地產(chǎn)市場的宏觀分析

分析中宜以供需規(guī)模是否基本均衡、市場供給結(jié)構(gòu)是否基本合理、價格是否基本穩(wěn)定為主線進行。以住宅為例：

(1)全國1年來住房價格的變化狀況：包括新建商品住宅市場價格、二手房住宅價格、經(jīng)濟適用房價格的同比變化、環(huán)比變化；

(2)影響全國住房價格變化的相關(guān)因素：全國GDP增長、房地產(chǎn)投資狀況、住宅投資狀況、全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積；住宅面積總供給與總需求、宏觀政策影響、全國人均可支配收入水平、住房竣工量、住房銷售量、保障房建設(shè)情況、住房空置率等；

(3)當?shù)?年來住房價格的變化狀況：包括新建住宅市場價格、二手房價格、經(jīng)濟適用房價格變化、同比變化、環(huán)比變化；

(4)影響當?shù)刈》績r格變化的相關(guān)因素：當?shù)谿DP增長、房地產(chǎn)投資完成狀況、住宅完成投資狀況、當?shù)厝司≌ㄖ娣e；當?shù)亟?jīng)濟政策影響、當?shù)厝司芍涫杖胨健⑷曜≌⒐ち?、住房銷售量、住宅在建規(guī)模、保障房建設(shè)情況，外地人購房數(shù)量、均價、占當?shù)刈≌N售比例，住房空置率等；

3、本地本類房地產(chǎn)狀況描述與分析(過去、現(xiàn)在和未來)(1)本地本類房地產(chǎn)的細分市場狀況，是市場分析的重點，應(yīng)當利用權(quán)威性數(shù)據(jù)和準確的文字進行描述。以普通商品住宅為例：

(2)本地本類房地產(chǎn)市場價格：新建普通住宅不同月、季、年均價，價格同比變化、環(huán)比變化，不同行政區(qū)域普通住宅價格情況與變化狀況，估價對象所在區(qū)片普通住宅價格變化狀況、熱點樓盤住宅價格變化狀況，其他類型住宅價格變化等；

二手房價格變化、租賃住房價格變化、租售價格之間關(guān)系等；

本地本類住宅市場供給分析：本地本類房地產(chǎn)近期住宅用地土地供應(yīng)情況，本地本類房屋本年 度施工面積、本年度開工面積、本年度竣工面積、空置面積，應(yīng)有圖表與具體數(shù)據(jù)。

(3)本類房地產(chǎn)市場需求分析：所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投資增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速發(fā)展增加的需求；拆遷房屋增加的被動需求；舊危房淘汰增加的需求；年輕結(jié)婚增加的需求；外地人購房增加的需求；存量住宅轉(zhuǎn)換其他用途房屋增加的需求；住宅成套率的提高等。

(4)住房空置情況

住宅空置率的幾種類型； 住宅空置率分析。

4、國家及本地社會、經(jīng)濟發(fā)展、政策因素描述與分析(1)重大發(fā)展戰(zhàn)略實施，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整對房價的影響(2)金融政策對房價的影響(3)稅收政策對房價的影響(4)土地政策對房價的影響

(5)住房保障政策變化對房價的影響。

5、未來趨勢變化分析(1)市場供給與需求分析(2)居民收入變化分析

(3)投資與消費理念變化趨勢分析(4)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)變化分析(5)未來社會、經(jīng)濟發(fā)展分析。

五、估價對象最高最佳利用分析

（一）合法性分析

1、合法性分析的內(nèi)容；估價對象的最高最佳利用在法律法規(guī)、產(chǎn)權(quán)、城市規(guī)劃、合同約定等方面的合法性；

2、合法性分析方法與思路。合法性要求下用途、年限、規(guī)模的正常使用方式；合法性前提下最高最佳利用的潛力與可能性；合法性范圍內(nèi)可爭取的最高最佳利用。

（二）估價對象利用前提分析。一般為四種利用前提的分析。

1、保持現(xiàn)狀前提

該利用前提基本判斷：指估價中經(jīng)分析認為估價對象仍保持現(xiàn)狀、繼續(xù)按目前狀況利用的情形。即：不改變用途、不擴大規(guī)模、不裝修、不改造，按現(xiàn)有狀況繼續(xù)使用。

該前提價值量判斷：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值≥推倒重建時新建房地產(chǎn)價值－現(xiàn)有建筑物拆除費用－建造新建筑物費用－建造期間經(jīng)濟損失

按保持現(xiàn)狀利用為前提和房地產(chǎn)的基本類型：

（1）新投入使用的房地產(chǎn)。由于是新方案、新設(shè)計、新施工、新裝修，往往功能齊全、室內(nèi)外環(huán)境好，而應(yīng)按保持現(xiàn)狀使用為前提；

（2）雖已使用多年但在近期又重新裝修的房地產(chǎn)。裝修后能達到甚至超過原設(shè)計的效果。

（3）雖已使用多年，但實踐證明現(xiàn)狀用途與使用方式為最有利使用，因此，應(yīng)按估介對象保持 現(xiàn)狀使用為前提。如老字號店、品牌店等。

保持現(xiàn)狀利用前提的技術(shù)可行性分析

(1)規(guī)劃設(shè)計方案的合理性：如：1)用途與總平面布置的合理性；2)紅線區(qū)域內(nèi)道路交通與綠化安排除；3)建筑群與公用設(shè)施合理組合；4)整體風格：人文、生態(tài)、景觀等。

(2)房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性：1)根據(jù)用途、安全、耐久性選擇結(jié)構(gòu)型式；2)根據(jù)重要程度選擇結(jié)構(gòu)型式；3)結(jié)合層數(shù)、高度、跨度、空間尺寸選擇結(jié)構(gòu)型式；4)按抗震性能要求選擇結(jié)構(gòu)類型；(3)建筑平面設(shè)計的適用性：1)建筑物功能與平面布置的關(guān)系（如平面交通、各類房間安排、潔污分區(qū)；2）不同用途、檔次、面積、層數(shù)的房屋的平面布置；3)商業(yè)零售項目在很大程度上取決于業(yè)態(tài)分布位置、規(guī)模和人流的安排；4）工業(yè)項目在很大程度上取決于工藝流程、原材料與產(chǎn)品的專業(yè)運輸、企業(yè)間協(xié)作等；5)各類房屋室內(nèi)平面的交通合理性，如人流組織、物流安排，要按最不利狀況考慮等;(4)建筑立面設(shè)計效果(5)建材與設(shè)備的選用(6)施工適用技術(shù)

房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值分析方法：通過市場法、收益法或成本法等測算分析證明，估價對象的現(xiàn)狀價值最高，即為最高最佳利用。

公式：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值≥新建房地產(chǎn)價值－現(xiàn)有建筑物拆除費用－建造新建筑物費用－ 拆除舊建筑物、建造新年建筑物期間的經(jīng)營損失

當上述條件成立時，才能以房地產(chǎn)現(xiàn)狀為前提進行估價。否則，按其他情況考慮。

2、裝飾裝修改造前提

該前提基本判斷：是指將估價對象建筑物裝飾裝修改造，但再不轉(zhuǎn)換用途利用最為有利的情形。

按裝飾裝修改造為前提的房地產(chǎn)基本類型：

（1）房屋原裝修折舊年限已到且再維修無意義

（2）雖使用年限不長，但近期明顯感覺原裝修難以使原房屋充分使用的房地產(chǎn)；

（3）已使用多年，由于施工質(zhì)量不好、功能存在一定缺陷的房地產(chǎn)；

（4）規(guī)模需要適當擴大但不改變用途的房屋；

（5）檔次需要提升，風格需要轉(zhuǎn)換的房地產(chǎn)；

（6）已使用多年，認為未來若能取得更大效益，只有進行適當改造和裝修改變環(huán)境的房地產(chǎn)。

該前提價值量判斷：

估價對象裝飾裝修改造后價值增加額≥估價對象裝飾裝修改造所需費用進一步展開講。該前提的價值量判斷公式：

[估價對象裝修改造后實現(xiàn)的價值－現(xiàn)狀條件下的價值] ≥[(1)裝修改造設(shè)計費用＋(2)現(xiàn)有建筑物裝修及設(shè)備部分拆除費用＋(3)改造(包括擴建)工程費用＋(4)裝飾裝修工程費用＋(5)新設(shè)備購置安裝費用＋(6)擴建補地價＋(7)工程監(jiān)理費 ＋(8)工程造價詢咨費用＋(9)招投標費用＋(10)質(zhì)檢費＋(11)環(huán)保監(jiān)測測評費＋(12)業(yè)主管理費用＋（13）財務(wù)費用＋(14)裝修改造期間經(jīng)營損失] 裝飾裝修改造使用分析舉例：

實例基本情況：某單位需一辦公樓，建筑面積24 000 m。一種方案是對一幢閑置多年的房地10 產(chǎn)建筑物適當改造并進行裝飾裝修后使用，二是直接購買相類似房地產(chǎn)。

據(jù)了解，在當?shù)厥袌錾锨逅繝顩r的下新開發(fā)房地產(chǎn)為4 000元/m，故需支付總房價9 600萬元。而當?shù)赜幸淮蔽词褂棉k公樓，占地4600平方米，地下二層，地上21層，房屋原建筑面積23069m，取得該房地產(chǎn)的投資總額為2 000萬元。內(nèi)部因結(jié)構(gòu)安全需植筋、粘鋼板加固，地上塔樓每層需通過植筋擴建，裝修改造后建筑面積為24 026 m，外墻為干掛安溪紅623理石，鏤藝中空玻璃幕、中空熱斷鋁窗、中空大玻固定窗等。后者用用一年半時間改造完成，共發(fā)生費用內(nèi)容為： 房屋工程加固設(shè)計、改造設(shè)計費，砼梁等拆除與建筑垃圾運費，土建改造擴建費用，普通裝修費，外墻干掛理石、玻璃幕、熱斷鋁中空窗、大型固定窗等裝修費，水暖電工程費，零星工程費，其它費用（監(jiān)理費用、質(zhì)檢費用、工程保險費、工程造價咨詢費用、招投標代理費等），計發(fā)生費用2701萬元。因此，此改造項目費用4701元，比買新辦公樓節(jié)?。?000元/m×24 026 m－4701萬元＝4 909.4萬元

另外，該辦公樓室內(nèi)裝飾裝修及部分室外工程費2500萬元。這部分費用新買或改造是都需要,如果將改造辦公樓節(jié)省的費用于室內(nèi)裝飾裝修還節(jié)省許多資金。

3、轉(zhuǎn)換用途前提(既改用途又重新裝修改造 此類較多)

該前提價值量判斷：估價對象轉(zhuǎn)換用途后價值增加額≥估價對象轉(zhuǎn)換用途所需費用

需要轉(zhuǎn)換用途的可能情形

（1）原（設(shè)計）用途本來不合理，須改變用途；

（2）城市經(jīng)濟地理位置已發(fā)生變化，應(yīng)改變用途；

（3）經(jīng)濟地理位置正在發(fā)生變化，經(jīng)分析應(yīng)改變用途；

（4）通過分析比較，認為取消現(xiàn)用途改為其它用途更有利的情形。

價值量判斷進一步展開分析公式：

[估價對象轉(zhuǎn)換用途后實現(xiàn)的價值－現(xiàn)狀條件下的價值] ≥[(1)轉(zhuǎn)換用途設(shè)計費用＋(2)轉(zhuǎn)換用建造工程費用＋(3）轉(zhuǎn)換用途補地價＋(4)轉(zhuǎn)換用途設(shè)備家具購置費用＋(5)業(yè)主管理費用＋(6)轉(zhuǎn)換用途期間經(jīng)營損失等]。

4、重新利用前提（屬推倒重來類型，是對土地的重新使用）

該前提基本判斷：估價對象重新開發(fā)再予以使用為最高最佳時，或按現(xiàn)有狀況利用價值較低。

價值量判斷公式

估價對象現(xiàn)有價值≤[重新利用完成后實現(xiàn)的價值－拆除現(xiàn)有建筑物費用－重新建造擴大建筑面積補地價－重新建造建安費用－重新建造管理費用－重新建造前期費用－重新建造財務(wù)費用－稅費與利潤－重新建造期間經(jīng)營損失等] 此類型前提在舊城市改造的地塊中廣泛應(yīng)用

（三）最高最佳利用結(jié)合估價方法的運用分析

1、市場法中的應(yīng)用

(1)最高最佳利用是市場價值形成的基礎(chǔ)

在所有的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)的價值確定都以特定的用途為基礎(chǔ)。估價對象的最高最佳利用分析可以使我們對某宗房地產(chǎn)在市場參與者們心理中的競爭地位作出判斷和專業(yè)分析的思路。

最高最佳利用分析的重點是將土地設(shè)想為空地時的潛在用途。但對于土地的最高最佳分析應(yīng)結(jié)合估價對象現(xiàn)實狀況，看當前是否能成為空地或者是已經(jīng)具有改良物房地產(chǎn)的最高最佳利用。

222

#2

2(2)最高最佳利用分析在市場法中的具體應(yīng)用

①在技術(shù)報告的市場因素分析中，應(yīng)結(jié)合當?shù)厥袌銮闆r并通過必要的經(jīng)濟技術(shù)指標及數(shù)據(jù)，對估價對象進行最高最佳利用分析；

②對于選取的可比實例，不僅要符合估價規(guī)范中選取的條件要求，而且應(yīng)分別說明各可比實例成交價格是否是在最高最佳利用狀況下的交易價格；

③在交易時間因素調(diào)整中，應(yīng)說明各可比實例經(jīng)調(diào)整后的比準價格，仍是估價對象最高最佳利用狀況下的價格；

④在區(qū)位因素、個別因素、權(quán)益狀況等因素調(diào)整中，應(yīng)說明各可比實例經(jīng)調(diào)整后的比準價格，仍是估價對象在最高最佳利用狀況下的價格。

2、成本法中的應(yīng)用

(1)一般認識：物質(zhì)構(gòu)成是決定估價對象功能效果的基本條件，也是估價對象實現(xiàn)最高最佳利用的物質(zhì)保障和基礎(chǔ)。無論是建設(shè)規(guī)模，還是內(nèi)外部條件，均與估價對象的用途和使用效果直接相關(guān)。同時，不同的開發(fā)建造方式和使用狀況，都與估價對象的建造成本與運營費用密不可分。因此，估價中成本法的運用與最高最佳利用分析有著多方面的廣泛聯(lián)系。(2)最高最佳利用分析在成本法中的具體應(yīng)用

①按收益遞增遞減原理，結(jié)合建筑物的層數(shù)、面積，進行成本與效益的分析，可以體現(xiàn)費用與收益的關(guān)系；

②按均衡原理，可結(jié)合建筑物不同組合方式，進行成本與效益的分析。如利用建筑物內(nèi)部各部分功能、面積比例的均衡，是根據(jù)物質(zhì)構(gòu)成體現(xiàn)的，建筑物使用的材料、設(shè)備形成了相應(yīng)的功能以滿足各種使用要求。其物質(zhì)構(gòu)成要受到費用的制約。所以利用該原理通過成本法展開分析很有意義；

③根據(jù)保持現(xiàn)狀前提的價值判斷標準，進行估價對象最高最佳利用分析； ④根據(jù)裝飾裝修改造前提的價值判斷標準，進行估價對象最高最佳利用分析； ⑤根據(jù)改變用途前提的價值判斷標準，進行估價對象最高最佳利用分析； ⑥根據(jù)重新開發(fā)前提的價值判斷標準，進行估價對象最高最佳利用分析；

⑦據(jù)全壽命周期費用理論，進行估價對象最高最佳利用分析利用成本法中分析。即不僅考慮它的一次性投入，還要充分考慮投入使用期間運營費用的多少。

3、收益法中的應(yīng)用（1）一般認識

預(yù)期原理是收益法和最高最佳利用經(jīng)濟上的可行性分析的共同理論基礎(chǔ)。經(jīng)濟上的可行性不僅是最高最佳利用分析的必要條件，而且通過收益法的分析與測算也能夠得到很好的驗證。估價對象價值的最大化也是兩者在估價中試圖追求的目標。兩者的原理有許多相同之處。如：

①與收益法共同遵循預(yù)期原理；

②通過不同生產(chǎn)、經(jīng)營方案從中選擇最優(yōu)；

③分析資金投入時間、經(jīng)營狀況都按最佳效益去考慮；

④通過最高最佳利用分析，選擇確定更好的用途和經(jīng)營方式。(2)收益法中的應(yīng)用

①根據(jù)收益遞增遞減原理，結(jié)合不同經(jīng)營規(guī)模對估價對象進行最高最佳利用分析；

②根據(jù)不同生產(chǎn)經(jīng)營方式選擇相應(yīng)基本數(shù)據(jù)、參數(shù)和數(shù)學模型，利用收益法測算最高凈現(xiàn)值，12 以此確定估價對象的最高最佳利用方案；

（3）分析不同的投入時間和經(jīng)營狀況，尋求估價對象的最高最佳利用方式。

4、假設(shè)開發(fā)法中的應(yīng)用(1)一般認識

預(yù)期原理不僅是收益法的理論基礎(chǔ)，也是假設(shè)開發(fā)法的理論基礎(chǔ)。假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來收益為導向或未來市場的價格為目標求取估價對象的價值，而最高最佳利用也是以估價對象每一種潛在用途的未來收益現(xiàn)值或開發(fā)完成后價值為目標，所以盡管在估價中兩者的分析方法不同，但分析目的具有一致性。

(2)最高最佳利用分析在假設(shè)開發(fā)法中的具體應(yīng)用

①根據(jù)法律上允許、經(jīng)濟上可行，結(jié)合估價對象用途確定估價對象最佳開發(fā)利用方案； ②根據(jù)技術(shù)上可能，結(jié)合估價對象規(guī)模、內(nèi)部組合方式分析估價對象是否達到最高最佳； ③在估價結(jié)果的可靠性上，按估價對象的用途、檔次與規(guī)模，在合法基礎(chǔ)上分析是否能夠達到最高最佳利用；

④對于開發(fā)完成后的價值，分析估價對象能否在經(jīng)營收益或售價上，實現(xiàn)最高的現(xiàn)值。

（四）不同估價目的最高最佳利用分析應(yīng)用

1、建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價

建設(shè)用地使用權(quán)出讓，無論采取何種方式出讓，價值類型均為市場價值。

①利用建設(shè)用地出讓的規(guī)劃條件進行分析。規(guī)劃條件是對估價對象最高最佳利用深入分析的法律依據(jù)，包括：地塊位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、建設(shè)時間等，當是綜合用地時，要求明確各類具體用途、所占面積及各自出讓年期。一般以當前規(guī)劃條件為準。

②結(jié)合估價對象周邊狀況進行分析。如現(xiàn)狀下的經(jīng)濟地理位置、未來可能發(fā)生的變化、整個城市建發(fā)展規(guī)劃較大變動可能產(chǎn)生的影響。

(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

①單純的建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓。其最高最佳利用分析深度、完整性，應(yīng)等同于建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價；

②在建工程轉(zhuǎn)讓。

為在建工程中續(xù)建項目時，其分析深度不僅同建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價，完整性應(yīng)結(jié)合既定設(shè)計方案和圖紙進行再深入賬分析，因為一般項目續(xù)建須尊重原設(shè)計方案與圖紙。

在建工程若為停建項目，要分析停建的原因。如分析停建是資金問題使項目擱淺，還是建設(shè)手續(xù)不完備停建，也還是違規(guī)行為以及項目設(shè)計不合理等。對于第四種情況，有必要修改設(shè)計再開發(fā)建設(shè)，否則將無法達到最高最佳使用；

③已形成某種使用的房地產(chǎn)的，其最高最佳利用分析的完整性一般只限于對現(xiàn)有房地產(chǎn)狀況下進行最高最佳利用分析。當規(guī)劃允許拆除重建時，其分析應(yīng)包括假設(shè)為空地的土地最高最佳利用分析。

(3)房地產(chǎn)抵押估價

在抵押設(shè)立時，無論估價對象房地產(chǎn)是否處于最高最佳利用狀況，從謹慎原則出發(fā)，抵押價值的確定應(yīng)以目前使用狀況為基礎(chǔ)確定，不需要以最高最佳利用為前提。

根據(jù)謹慎原則，抵押價值一般是以當前使用價值為基礎(chǔ)確定，當使用價值高于最高最佳利用為 前提的市場價值時，也應(yīng)以市場價值為基礎(chǔ)確定。

(4)城市房屋拆遷補償估價

在城市房屋拆遷估價中，求取的是按被拆遷房屋在當前用途下的市場價格。所以，估價中只能假設(shè)估價對象在不被拆遷的條件下，保持原有用途持續(xù)使用為前提，顯然這種用途已經(jīng)不需要按估價對象的最高最佳利用去分析。

在拆遷補償中，當被拆除房屋占用的土地已經(jīng)被規(guī)劃為新用途的開發(fā)用地時，無論是從合法的角度，還是從技術(shù)與經(jīng)濟的角度分析，都應(yīng)該按規(guī)劃確定的新用途和容積率作為最高最佳利用，故應(yīng)進行最高最佳利用分析。在抵押價值估價中，最高最佳利用分析的完整性以及分析深度要根據(jù)房地產(chǎn)實物特征等因素確定。

（五）最高最佳利用分析舉例－－方案比選

某宗商服用地為擬出讓的熟地面積10000 M，根據(jù)規(guī)劃適宜建造商務(wù)公寓或賓館，容積率為5，出讓合同規(guī)定出讓年限為40年，約定不可續(xù)期。預(yù)計取得土地后建成清水房需2年時間，市場上類似建筑物的建筑安裝工程費（包括外裝修)為1500元/M，專業(yè)費用為建筑安裝工程費的6%，管理費為建筑安裝工程費和專業(yè)費用之和的3%。上述三項費用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入；清水房建成時的銷售價格為12000元/M。由清水房裝修成精裝修需半年時間，裝修及其專業(yè)費用、管理費用等為1000元/M；精裝修公寓的售價為15000元/M。

若該公寓裝修完成時，一次性購置相關(guān)設(shè)施設(shè)備，可作為賓館投入正常經(jīng)營，購置設(shè)施設(shè)備費用為300元/M ；假設(shè)賓館正常經(jīng)營的年凈收入為6600萬元，報酬率為10%。同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%，銷售費用在清水房、精裝修公寓或賓館建成前半年內(nèi)均勻投入，銷售于建成時即售完，購買土地的契稅為地價的4%，折現(xiàn)率為18%。要求：（1）根據(jù)上述資料比較不同開發(fā)方式下的土地價值大??；（2）判斷該宗土地的合理價值，確定最佳使用方式。(計算過程與結(jié)果保留二位小數(shù))分析方法一：

估價對象總建筑面積：10000 × 5=5（萬M）部分基本成本確定： 土地購買稅費：0.04V 建安費用：1500×5=7500（萬元）專業(yè)費用：7500×6%=450（萬元）管理費用:(7500+450)×3%=238.50（萬元）建安費用＋專業(yè)費用＋管理費用

=（7500＋450＋238.50）=8188.50（萬元）建安費用+專業(yè)費用+管理費用的折現(xiàn)值

222

28188.50?60%8188.50?40%??4522.875?2555.297?7087.17(萬元)(1?18%)0.5(1?18%)1.51、設(shè)清水房狀況下的土地價值為V1 開發(fā)完成后價值：12000×5=60000（萬元）銷售費用：60000×3%=1800（萬元）銷售稅費：60000×6%=3600（萬元）

V1?60000?36001800?0.04V?7078.17??30846.24(萬元)(1?18%)2(1?18%)1.752、設(shè)精裝修公寓狀況下的土地價值為V2 開發(fā)完成后價值：15000×5=75000（萬元）

裝修及相關(guān)費用：1000×5=5000（萬元）銷售費用：75000×3%=2250（萬元）銷售稅費：75000×6%=4500（萬元）

V2?75000?45002250?5000?0.04V?7078.17??33208.25(萬元)2(1?18%)2.5(1?18%)2.253、設(shè)賓館狀況下的土地價值為V3 開發(fā)完成后價值??6600?1??1??64149.38(萬元)10%?(1?10%)37.5????66001?1??42411.87(萬元)37.5?10%(1?18%)2.5?(1?10%)??或折現(xiàn)值?

因賓館開發(fā)完成后價值小于精裝修公寓開發(fā)完成后價值，而且賓館的成本投入大，所以由按鈕求出的土地價值V3必然小于由精裝修公寓求出的土地價值V2 或V3=25986.34（萬元）

4、估價結(jié)論

(1)根據(jù)最高最佳利用分析中的價值最大化，估價對象評估的土地合理價值為33208.25萬元；(2)估價對象的最佳用途為精裝修狀況下的公寓。

分析方法二：

總建筑面積：10000 × 5=5(萬M)建安費用+專業(yè)費用+管理費用

=(1500×5×(1+6%)×(1+3%)=8188.50(萬元)

1、設(shè)清水房狀況下的土地價值為V1 開發(fā)完成后價值：12000×5=60000（萬元）銷售費用：60000×3%=1800（萬元）銷售稅費：60000×6%=3600（萬元）

V1×(1+4%)×(1+18%)+8188.50×60%×(1+18%)+8188.50×40%×(1+18%)+1800×(1+18%)=60000－3600 V1 =30846.24(萬元)

2、設(shè)精裝修公寓狀況下的土地價值為V2 開發(fā)完成后價值：15000×5=75000（萬元）裝修及相關(guān)費用：1000×5=5000（萬元）銷售費用：75000×3%=2250（萬元）銷售稅費：75000×6%=4500（萬元）

V2×(1+4%)×(1+18%)+8188.50×60%×(1+18%)+8188.50×40%×(1+18%)

2.520.25

21.5

0.5

2+(2250+5000)×(1+12%)=75000－4500 V2 =33208.25(萬元)

0.25

3、設(shè)賓館狀況下的土地價值為V3 開發(fā)完成后價值??6600?1??1??64149.38(萬元)10%?(1?10%)37.5??一次性設(shè)備購置費：300×5=1500(萬元)銷售費用：64149.38×3%=1924.48(萬元)銷售費用：64149.38×6%=3848.96(萬元)V3×(1+4%)×(1+18%)+8188.50×60%×(1+18%)+8188.50×40%×(1+18%)+(1924.48+4000)×(1+18%)V3 =25986.35(萬元)

4、估價結(jié)論：同第一種估價方法

二種方法，估價結(jié)果與結(jié)論相同；但是，若改變題干中的基本數(shù)據(jù)或相關(guān)參數(shù)，將會有其他的結(jié)論或結(jié)果。該類分析在估價實務(wù)中具有推廣意義。

0.25

2.52=64149.38－3848.96－1500

六、估價方法的適用性分析

（一）估價方法的適用性分析要求：

1、技術(shù)路線表述清晰、明確

2、通過估價方法排查，選取估價方法，排查過程要完整、合理；

3、已選用估價方法理由充分

4、未選用估價方法理由充分。

（二）估價方法的適用性分析方法

1、結(jié)合估價目的、估價對象用途與市場條件描述估價技術(shù)路線；

2、已選用的各估價方法的理由描述要充分；

3、說明已選用各估價方法的主要步驟及主要計算公式；

4、未選用估價方法的理由未表述或表述不充分的，扣0.5～1分。

七、房地產(chǎn)抵押的估價描述與分析要求

（一）估價結(jié)果披露：要求要素披露完整。

包括假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值、房地產(chǎn)估價師知悉的各項法定優(yōu)先受償款以及抵押價值。

1、分三個方面進行。市值可為評估值；

知悉法定優(yōu)先受償款款結(jié)合工作查詢過程、措施、結(jié)果說明；

抵押價值視前二者去確定。

要求：內(nèi)容要完整、分析要合理、依據(jù)要充分、針對性要強。

2、常見險來源：

政策風險 ：由行業(yè)、金融等政策的變動引發(fā)的 市場風險：由市場供求關(guān)系引起的 法律變動風險：頒布及法律條文變動引起的 技術(shù)風險：在估價報告技術(shù)方面隱含的 報告使用風險：未能正確使用估價報告產(chǎn)生的

管理風險：事務(wù)管理風險；事務(wù)管理風險；事務(wù)管理風險

（二）估價對象變現(xiàn)能力分析

分析基本要求：內(nèi)容完整，分析合理，依據(jù)充分，針對性強

1、要對抵押房地產(chǎn)的通用性（強弱）、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓（可能）性進行分析。主要從實物與產(chǎn)權(quán)方面進行考慮。

(1)房地產(chǎn)通用性：

抵押房地產(chǎn)的用途、功能被市場接受的程度。通用性好，易被買者接受，容易變現(xiàn)。若抵押房地產(chǎn)是普通住宅，易被購房地產(chǎn)青睞。又如抵押房地產(chǎn)有著廣泛的可改造性，也易變現(xiàn)。

(2)獨立使用性：

使用中不受影響不受干擾，單獨形成綜合使用效果或獨立形成生產(chǎn)能力，易變現(xiàn)。如綜合性大樓，功能完整易變現(xiàn)；戶型較小的住宅也易變現(xiàn)；

(3)可分割轉(zhuǎn)讓性：

通過垂真按單元或戶分割進行相對獨立空間容易變現(xiàn)。如：綜合性大樓、住宅樓有較強可分割性；而大戶型住宅、獨幢別墅可分割性差。

2、要分析假定在估價時點拍賣或者變賣時，估價對象最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度。

此問題相對較難。差異程度是量化概念，從價格在估價時點時拍賣或者變賣與最可能實現(xiàn)價格差異來看，差異絕對值不易有確定。可分析的思路與方式：快速變現(xiàn)的可能性有多大；

市場需求程度判斷－有效需求的購買力、需求偏好？在什么時間才能把賣出去？變現(xiàn)時能賣成什么樣的價格？

3、要估計變現(xiàn)時間的長短(依市場而定)

按一次性變現(xiàn)需要的時間

多次分別變現(xiàn)需要的時間

4、要說明變現(xiàn)費用、稅金的種類，需要變現(xiàn)的數(shù)額和清償順序

本次抵押權(quán)人可得價款＝拍賣或變賣的最可能價格－法定優(yōu)先受償款－拍賣或變賣的稅費；變現(xiàn)費用種類：拍賣或變賣的最可能價格、拍賣或變賣的費用訴訟費用、估價費用、拍賣費用；稅金種類：營業(yè)稅及附加，其他稅費；

清償順序：假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值、法定優(yōu)先受償款；已抵押擔保債權(quán)數(shù)額；拖欠建設(shè)工程價款，其他法定優(yōu)先受償款，抵押價值；

5、變現(xiàn)能力分析要有針對性。（形成需求的可能性，以住宅為例，本身功能、位置、檔次、可改造性等）

（三）抵押估價的風險提示

估價要求內(nèi)容要完整，分析要合理，針對性要強，風險提示要具體、有針對性。

風險提示的內(nèi)容包括：

1、關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風險，對預(yù)期可能導致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素進行分析說明；近期同類房地產(chǎn)價值下跌狀況，各期變化情況；

2、評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說明；

原抵押評估總值，貸出部分的貸款額度、期限，已償還比重和具體數(shù)額；近期本地房地產(chǎn)價格發(fā)生的主要變化

3、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響；估價對象在產(chǎn)權(quán)、物質(zhì)狀況變化；本類房地產(chǎn)近期的價格變化。

4、抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關(guān)注點；

信貸規(guī)模變化、利率政策變化形成的風險

房地產(chǎn)市場影響價格、總量變化的影響。

5、合理使用評估價值；

正常的評估價值；

謹慎前提下的評估價值。

6、定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估等；

是否需要再評估，應(yīng)盡早確定，并說明理由。

（四）抵押估價的附件

包括法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄。要求提供法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄的。

這些附件既是必要的依據(jù)，也是估價描述與分析的重要素材。

第二篇：房地產(chǎn)估價報告范文

房地產(chǎn)估價報告模板

××市××區(qū)××廣場×號××大廈 房地產(chǎn)估價報告

項目名稱：位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號的××大廈 委 托 人：××大廈酒店有限公司 估價機構(gòu)：××房地產(chǎn)估價公司 估價人員：××× ×××

估價作業(yè)日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估價報告編號：××××××

目 錄

一、致委托人函??????????????第×頁

二、估價師聲明??????????????第×頁

三、估價的假設(shè)和限制條件?????????第×頁

四、估價結(jié)果報告?????????????第×頁

五、估價技術(shù)報告?????????????第×頁

六、附件?????????????????第×頁 致委托人函

×× 大廈酒店有限公司：

受貴公司委托，本估價機構(gòu)秉著獨立、客觀、公正、科學的原則，對位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號大廈房地產(chǎn)進行價格評估。本報告估價對象于估價時點二○○四年十月二十九日狀 態(tài)下的公開市場價格，估價目的是為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格參考。

在本報告中已說明的假設(shè)與限制條件下，要估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素進行分析，確定價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點最可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整?！痢?房地產(chǎn)估價公司 法定代表人： ×× × 二 ○ ○四年十一月六日

估價師聲明 我們鄭重聲明：

⑴ 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。⑵ 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。有關(guān)假設(shè)限制條件見“估價假設(shè)和限制條件”以及估價報告正文中相關(guān)說明。

⑶ 我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

⑷ 我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

⑸ 我們已對本估價報告中的估價對象進行了現(xiàn)場勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當前建筑行業(yè)一般標準或相關(guān)規(guī)范進行評估。

我們不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任。⑹ 沒有其他人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。

⑺ 委托人以及相關(guān)部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告提示的相關(guān)事實所引起的相關(guān)法律責任，本估價機構(gòu)以及估價人員不承擔相應(yīng)責任。⑻ 本估價報告是本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素時行分析，為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格目的而出具的，但受本估價機構(gòu)估價人員的職業(yè)水平和能力的影響。

⑼ 本估價報告中采用的專業(yè)術(shù)語的解釋及定義適用《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)相關(guān)規(guī)定。

⑽ 未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值均產(chǎn)生一定的影響，本報告未考慮抵押風險，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時需全面考慮。參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師 簽名 蓋章

×× 房地產(chǎn)估價公司 二○○四年十一月六日

估價的假設(shè)和限制條件 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論受以下及本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制：

⑴ 合法性前提。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下：

① 估價對象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價對象合法開發(fā)為所設(shè)前提。

② 估價對象為在建工程，尚未進行竣工測繪及產(chǎn)權(quán)登記。故本估價報告中估價對象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設(shè)計變更等原因?qū)е陆ㄖ娣e變化時，應(yīng)對估價結(jié)果進行調(diào)整。

③ 估價對象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。⑵ 最高最佳使用假設(shè)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可靠，能使估價對象產(chǎn)生最大效應(yīng)的使用。本次評估是以估價對象按設(shè)計文件中的設(shè)計方案建成為酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳使用。

⑶ 估價時點假設(shè)。即要求估價結(jié)果是估價對象當前狀態(tài)于估價時點當時市場狀況下形成的客觀合理價格。估價時點后，估價報告有效期內(nèi)，估價對象質(zhì)量、使用功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套以及房地產(chǎn)市場狀況等發(fā)生變化，均會對估價結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。如果對估價對象評估價值產(chǎn)生明顯影響時，應(yīng) 對本估價結(jié)論進行必要的調(diào)整。

⑷ 公開市場假設(shè)。即估價結(jié)果是在公開市場條件下形成的價格。公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。⑸ 報告使用限制條件如下：

① 本估價報告的估價結(jié)果僅為委托人在本估價目的——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下使用，不得做其他用途。

② 本估價報告不作為估價對象權(quán)屬確認的依據(jù)。

③ 估價報告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期不超過半年。⑹ 其他假設(shè)與限制條件。對估價對象公開市場價格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：

① 估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結(jié)論的影響。

② 本次評估未考慮特殊交易方式對估價結(jié)論的影響。

關(guān)于位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號 ××大廈 的估價結(jié)果報告

(編號：××××××)一 委托人：

××大廈酒店有限公司，法定代表人為××，住所為××市××區(qū)××廣場×號。

二 估價機構(gòu)：

××房地產(chǎn)估價公司，法定代表人為×××，住所為××市××區(qū)××街×號，房地產(chǎn)價格評估資格等級為一級，證書編號為 “建房估證字〔 2003 〕××號”。

三 估價對象

估價對象為位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號的××大廈，設(shè)計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計為停車場、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計功能為商場、餐飲、娛樂、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計功能為半智能寫字間。

估價對象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機組等設(shè)備已運至施工現(xiàn)場。四 估價目的： 為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格參考。五 估價時點： 2004 年 10 月 29 日。六 價值定義：

根據(jù) 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 第 6.2.2 關(guān)于 “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標準”的規(guī)定，本報告評估估價對象于估價時 點狀態(tài)下的公開市場價格。七 估價依據(jù)：

⑴ 房地產(chǎn)價格評估委托協(xié)議書；

⑵ 《國有土地使用權(quán)證》證書編號：××××××； ⑶ 《施工許可證》，證書編號：××××××； ⑷ 《中華人民共和國土地管理法》；

⑸ 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； ⑹ 國家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)；

⑺ 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)；

⑻ 估價人員對估價對象現(xiàn)場勘察記錄以及掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料；； ⑼ 委托人提供的工程施工圖紙等相關(guān)資料。八 估價原則：

本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則： 合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則。⑴ 合法原則。遵循合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。

⑵ 最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

⑶ 替代原則。遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

⑷ 估價時點原則。遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。九 估價方法：

根據(jù)估價對象的特點，本報告將采用假設(shè)開發(fā)法和成本法對估價對象進行評估。

十 估價結(jié)果：

本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價值因素進行分析，確定估價對象在符合報告中的有關(guān)假設(shè)以及限制條件的基礎(chǔ)上，在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。(十一)估 價人員：××× ××××(十二)估 價作業(yè)日期：

二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日(十三)估價報告應(yīng)用的有效期：

估價報告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期應(yīng)為半年。

×× 房地產(chǎn)估價公司 二 ○ ○四年十一月六日

關(guān)于位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號 ××大廈 的估價技術(shù)報告

估價對象為位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號的××大廈，設(shè)計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計為停車場、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計功能為商場、餐飲、娛樂、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計功能為半智能寫字間。

估價對象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機組等設(shè)備已運至施工現(xiàn)場。根據(jù)委托人要求的估價目的，本報告評估××大廈于二○ ○ 四年十月二十九日估價時點停止施 工狀態(tài)的公開市場價格。因此，需要對估價時點條件下，影響估價對 象價格形成的各種因素進行分析。針對× × 大廈的建設(shè)標準和功能特點，分析影響其價格形成的因素主要有以下方面。一 實物狀況分析

⑴ ××大廈主要技術(shù)經(jīng)濟指標說明

根據(jù)委托人提供的經(jīng)批準的××大廈施工圖紙，該大廈的主要技術(shù)經(jīng)濟指標說明如下：

⒈ 總用地面積 7593.66 ㎡

其中：酒店部分用地面積 3963.87 ㎡ 寫字間部分用地面積 3629.79 ㎡

⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面積 5300.83 ㎡ ⒋ 總建筑面積 140274.34 ㎡ ⒌ 建筑層數(shù)： 地下部分-4F~-1F 寫字間部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容積率 1:18.47 ⒎ 建筑覆蓋率 69.81% ⒏ 綠化率 9.22% ⒐ 建筑總高 A 座總高 200.80m B 座總高 112.45m ⒑ 總用水量 2162m3/ 日 復用水量 310 m3/ 日 實際用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空調(diào)冷量 3715RT ⒓ 過熱蒸汽量 12.209MW ⒔ 設(shè)備總?cè)萘?10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA 發(fā)電機 1120KVA 和 400KV A 各一臺 ⑵ ××大廈整體設(shè)計方案說明

依據(jù)“××大廈整體設(shè)計方案”，建成后的××大廈要達到如下標準： ⒈ 總平面布置

××大廈依原地勢設(shè)計，充分利用有效的用地面積，保證退后××路道路紅線 10m、××廣場 12m 的規(guī)劃要求。根據(jù)用地形狀，建筑物長軸與××街平行，且沿××街方向布置商場以及半智能型寫字間，五星級酒店和智能型寫字間則正對××廣場。⒉ 建筑立面造型

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，××大廈建筑采用歐洲新古典建筑風格，強調(diào)裙房的細部刻劃，注重色彩配合、材質(zhì)選擇和比例的劃分，在整體風格上顯得渾厚、莊重。塔身部分線條簡潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強調(diào)建筑輪廓線條完美。對酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與××廣場有機地融合起來；智能型寫字間入口設(shè)計為半開敞的大臺階，與酒店入口相映襯，××街一側(cè)的商場入口布置廣告燈飾。⒊ 綠化及景觀

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，建筑用地紅線內(nèi)，臨××廣場一側(cè)及沿××街、××街一側(cè)盡量布置綠化面積，綠化風格與大廈的歐洲新古典風格相適應(yīng)。酒店入口軸線正對的綠地上設(shè)置銅合金雕塑標志，環(huán)繞酒店大堂設(shè)置五根不銹鋼旗桿，夜間輔以立面泛光照明，形成鮮明、生動、清新的外部空間環(huán)境。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分

估價對象地下部分設(shè)四層地下室，主要為地下停車場(22 7 個車位)、機電設(shè)備用房和酒店的輔助用房。地下四層按地下人防設(shè)計，地下一層設(shè)計有舞廳、保齡球室等娛樂服務(wù)設(shè)施，地下二層至地下四層為地下停車場。② 裙房

估價對象地上一至六層為裙房，主要用于商場、餐飲、商務(wù)等以及酒店的公共部分?！痢两忠粋?cè)裙房的一層至四層設(shè)商場，面對××廣場的酒店大堂設(shè)三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。一層設(shè)總服務(wù)臺、電梯廳、瀑布流水，并設(shè)自動扶梯聯(lián)結(jié)地下一層的娛樂設(shè)施和地上一層至五層裙房的餐飲、會議等公共空間，五層的多功能廳設(shè)有四國語言同聲傳譯系統(tǒng)及聲光控制室，六層設(shè)桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設(shè)施。③ A 座塔樓

A 座塔樓七層至十三層為辦公寫字間，建筑面積 9910.64 ㎡。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級標準設(shè)計的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層(兼設(shè)備層)，四十九層至五十一層為設(shè)備層、機房，屋頂設(shè)直升飛機停機坪。④ B 座塔樓

B 座塔樓的設(shè)計功能為半智能型寫字間。建筑面積為29016.44。七層為會議中心，六層及八層至二十六層為寫字間，二十七層至二十九層為設(shè)備層、機房，屋頂設(shè)冷卻塔。⒌ 裝修

外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面； 窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框，淺灰色隔熱中空玻璃。

酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質(zhì)墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。公共衛(wèi)生間：高級防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺，進口衛(wèi)生潔具。

高級寫字間：地面鋪高級地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。

普通寫字間：地面鋪地毯，涂料或無框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。

會議室：地面鋪高級地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。

餐廳：地面石材或地毯、地磚，木質(zhì)鑲板墻面，裝飾玻璃門，裝飾吸音吊頂。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂。客房：地面鋪地毯，壁紙墻面，裝飾吸音吊頂。

設(shè)備用房、庫房等：細石混凝土地面，墻面、頂棚刷涂料。

其他：特殊要求的會議室、多功能廳做音質(zhì)設(shè)計，有振動和噪音的機房做減振和防噪處理。

⒍ 設(shè)備及設(shè)施配置 ① 中央空調(diào)系統(tǒng)

××大廈采購美國“開利”牌中央空調(diào)系統(tǒng)，對不同的功能區(qū)分別采用空氣系統(tǒng)和風機盤管加新風系統(tǒng)，地下室設(shè) 4 臺 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機組，由城市集中供熱系統(tǒng)提供蒸汽，另在地下室設(shè) 2 臺進口蒸汽發(fā)生器。② 電梯

××大廈共采用美國“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部，“ E411-VVVF ”型電梯 18 部。③ 樓宇自動化系統(tǒng)

綜合布線系統(tǒng)：模塊化的開發(fā)性布線系統(tǒng)，可進行語音、數(shù)據(jù)和圖像傳輸。通訊系統(tǒng)： 半智能型寫字間設(shè) 400 對市話直通線路； 智能型寫字間設(shè) 410 對市話直通線路和一臺 450 門程控交換機，45 條中繼線；酒店設(shè) 110 對市話直通線路和一臺 1750 門程控交換機，175條中繼線。A 座屋頂平臺設(shè)各種天線，接收設(shè)備在 A 座十三層。機電設(shè)備自動控制系統(tǒng)： 采用計算機進行分散控制和集中管理。

酒店管理系統(tǒng)：前臺和后臺酒店管理系統(tǒng)、俱樂部管理系統(tǒng)、會議及宴會管理系統(tǒng)、管理信息系統(tǒng)、餐飲庫存成本控制系統(tǒng)和電視綜合服務(wù)系統(tǒng)。

智能型會議系統(tǒng)：設(shè)置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會議系統(tǒng)。廣播音響系統(tǒng)：包括背景音樂系統(tǒng)、客房音響系統(tǒng)、業(yè)務(wù)廣播系統(tǒng)、火災(zāi)事故廣播系統(tǒng)。

保安系統(tǒng)：包括報警系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。

車庫管理系統(tǒng)：自動驗卡、計費、卷閘、信息顯示等設(shè)備。智能型二總線火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。④ 給排水系統(tǒng)

包括給水、排水、熱水及開水供應(yīng)、循環(huán)供水、游泳池供水、消防和排水系統(tǒng)。

⑤ 動力系統(tǒng)

包括熱力站、鍋爐房、柴油發(fā)電機、油罐、油泵和泠庫等設(shè)備。⑥ 供配電系統(tǒng)

10KVA 雙回路供電系統(tǒng)、變電所、配電室等設(shè)備。⑶ 其它實物狀況說明 ⒈ 用地面積及形狀

估價對象用地面積 7593.66 ㎡，為國有出讓性質(zhì)，使用權(quán)人為××大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規(guī)則矩形。⒉ 建造年代

估價對象于 2000 年 8 月開工建設(shè)，2003 年 10 月建至目前狀態(tài)停工至今。⒊ 建筑結(jié)構(gòu)

估價對象為鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。⒋ 建筑面積

本報告中根據(jù)使用功能，將××大廈分為三個功能部分，分攤 公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：

酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫等)： 建筑面積 93584.80 ㎡

商場： 建筑面積 7763.46 ㎡

寫字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ⒌ 地形及地質(zhì)條件

估價對象所處地形由東南向西北傾斜，高差約 5 米，地質(zhì)條件 良好。

⒍ 臨街狀態(tài)

估價對象三側(cè)臨街。南側(cè)與寬約 30m 的××街等高相接，臨街寬度約 50m，西側(cè)與寬約 20m 的××街等高相接，臨街寬度約120m，北側(cè)與寬約 50m 的××路等高相接，臨街寬度約 50m，東側(cè)臨寬約 6m 的巷道。二 區(qū)位狀況分析 ⑴ 區(qū)域范圍

估價對象所處區(qū)域為以估價對象為中心，向東 50m 至××街，向西 300m 至××街，向北 300m 至××街所圍成的區(qū)域。該區(qū)域按××市城市類區(qū)劃分標準屬一類一級區(qū)域，估價對象建設(shè)用地按××市土地級別標準屬一級地一類區(qū)。估價對象所處區(qū)域景觀條件良好，整個區(qū)域地勢略向西北傾斜。⑵ 街路配置

估價對象所處區(qū)域南接寬約 30m 的××街，西接寬約 20m 的××街，北接寬約 50m 的××路?！痢谅?、××路等城市主、次干道通過該區(qū)域，以××廣場為樞紐形成東連××廣場、××廣場、××廣場，西連××廣場、××廣場××廣場，南接××路，北接××路的完善的道路交通網(wǎng)絡(luò)，道路通達條件較好。整個區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達，路況良好。⑶ 交通設(shè)施與接近條件

估價對象所處區(qū)域距火車站約 0.5km，距 海 港 約 2km，距國際機構(gòu)約 8km。經(jīng)過該區(qū)域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余條公交聯(lián)營線路，可通達市內(nèi)各個區(qū)域，形成輻射能力極強的公共交通網(wǎng)絡(luò)。該區(qū)域東接××廣場商貿(mào)金融區(qū)，西面和北面與市中心商業(yè)區(qū)相連接。⑷ 基礎(chǔ)設(shè)施

在估價對象所處區(qū)域范圍內(nèi)，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，市政主管網(wǎng)可由××街、××街一側(cè)接入，距離較近。⑸ 商服設(shè)施配置 估價對象所處區(qū)域內(nèi)有××廣場大廈、××大酒店、××大廈、××大廈等中高檔酒店、辦公服務(wù)設(shè)施，××電影城、××影劇院等娛樂設(shè)施，以及一定數(shù)量的中小型店鋪、娛樂文化場所。⑹ 區(qū)域特征及變動趨勢

估價對象所處區(qū)域是××市最繁華的文化娛樂中心區(qū)，以各種規(guī)模的影視廳、賓館、酒店等娛樂服務(wù)設(shè)施為主，混雜少量居民住宅。該區(qū)域內(nèi)目前以中、低層建筑為主，低層建筑建造年代較早，目前市政府正在分期進行拆遷改造。根據(jù)××市城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域未來的發(fā)展趨勢是集聚程度更高的城市商貿(mào)娛樂中心區(qū)，建筑規(guī)模向中高層、大型化發(fā)展。⑺ 其他影響設(shè)施

估價對象所處區(qū)域內(nèi)無污染、危險及其他使人心理上產(chǎn)生嫌惡感的設(shè)施。三 市場背景分析

××市位于遼東半島最南端，三面環(huán)海，一面與大陸相接，是我國東北地區(qū)對外開放的窗口和走向世界的橋梁，是我國北方開放度最高的城市。改革開放以來，特別是近十多年來，××市經(jīng)濟發(fā)展迅速。2003 年，經(jīng)濟總量增速躍上 15% 的新臺階，成為近年來增長量最快的年份。初步核算，全市生產(chǎn)總值 1632.6 億元，人均生產(chǎn)總值按戶籍平均人口計算為 29206 元，按年末匯率測算縱約合

3529 美元。××市已經(jīng)在國內(nèi)外特別是東亞地區(qū)形成了較高的知名度。近十年來，××市政府始終致力于加強城市建設(shè)與管理工作，城市面貌發(fā)生了巨大的改觀，城市功能不斷增強。良好的城市環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使得××市的投資環(huán)境不斷改善，與此同時投資領(lǐng)域也不斷拓寬，××市始終是中國北方的投資熱點城市之一。幾年來，××市對外貿(mào)易持續(xù)快速增長。全市新批外商投資企業(yè) 879家，比上年增長 5.6% ； 合同外資金額 45.75 億美元，增長 51.6% ；實際使用外商直接投資 22.11 億美元，增長 37.9%。在新批外商投 資企業(yè)項目中，總投資超 1000 萬美元的大項目有 118 項，趨超5000 萬美的有 14 項。全市外商投資企業(yè)共完成產(chǎn)值 790.6 億元。目前，××市已有外商投資企業(yè) 7000 多家，來××市投資的國家和地區(qū) 50 多個，境外企業(yè)駐××市的代表機構(gòu) 2000 多家。國內(nèi)外商家的不斷進入，對高檔商務(wù)用房產(chǎn)生了大量需求。同時整潔優(yōu)美的城市環(huán)境，宜人的氣候條件，以及美麗的自然風光，每年也吸引了大量的中外來賓觀光旅游。每年“黃金周”期間、服裝節(jié)期間，市內(nèi)的星級酒店入住率超過 80%，五星級酒店時常爆滿。因此，目前市中心商業(yè)區(qū)域、商務(wù)金融區(qū)域的高檔酒店、寫字樓的收益狀況良好?？梢灶A(yù)見，隨著國家振興東北老工業(yè)基地相關(guān)政策的落實與實施，作為東北亞航運中心以及國際航運中心的建設(shè)、東北亞金融中心、物流集散地的建設(shè)，會使××市的經(jīng)濟發(fā)展和對外開放的步伐進一步加快，國內(nèi)外進入××市的投資、經(jīng)商、旅游等活動將會持續(xù)增長。因此，在市中心商業(yè)區(qū)域或金融商務(wù)區(qū)域投資 興建高檔酒店和寫字樓前景明朗，物業(yè)價格將保持在較高水平。四 最高最佳使用分析

房地產(chǎn)估價應(yīng)當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。根據(jù)估價對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設(shè)計方案，根據(jù)最高最佳使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。五 估價方法選用

根據(jù)委托人的估價目的和要求，并根據(jù)估價對象為在建工程這一特點，本估價報告采用假設(shè)開發(fā)法與成本法進行評估。六 估價測算過程

⑴ 假設(shè)開發(fā)法估價過程

具體技術(shù)思路為：在合理估計建設(shè)期的基礎(chǔ)上，首先運用市場比較法、收益法估算估價對象在未來建成狀態(tài)的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷售稅費等得出估價對象目前狀態(tài)下的市場價格。由于估價對象建筑面積及建設(shè)的項目規(guī)模較大，比較××市相同規(guī)模物業(yè)的建設(shè)期以及定額規(guī)定的建設(shè)期，確定其開發(fā)期為 18 個月。本報告在測算中考慮資金的時間價值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點的現(xiàn)值，并基于如下假設(shè)進行折現(xiàn)：

所有投資均在各期期中一次性實現(xiàn)。銷售收入在 2006 年 5 月31 日一次性變現(xiàn)。報酬率確定為 7.55%(詳情見后)。故本報告采用動態(tài)方式進行測算?；居嬎愎綖椋?P=P’-(A+B+C+D)其中(以下各個項目費用均為折現(xiàn)值)： P ：估價對象目前狀態(tài)價格

P’ ： 項目全部建成后銷售價格 A ：續(xù)建成本 B ：管理費用 C ：銷售稅費

D ：買方購買在建工程應(yīng)負擔稅費 具體分項核算如下：

⒈ 項目全部建成后的市場價格：

根據(jù)委托人的估價目的和估價對象功能上的特點，本報告采用不同的評估方法，分別對估價對象——××大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價格進行評估，確定××大廈目前狀態(tài)的市場總值。本報告中根據(jù)使用功能，將××大廈分為三個功能部分，分攤公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為： 酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫等)： 建筑面積 93584.80 ㎡

商場： 建筑面積 7763.46 ㎡

寫字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ① 關(guān)于××大廈酒店部分的評估

××大廈的酒店部分按五星級酒店標準設(shè)計，預(yù)計在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于××市房地產(chǎn)市場上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場實際交易案例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過程中具有明顯的收益性質(zhì)，可以不斷地獲得經(jīng)營收益。故本報告采用收益法評估其市場價格。

收益法稱收益資本化法或收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本次評估采用收益法當中的報酬資本化法。即根據(jù)估價對象在未來可使用年限(經(jīng)濟收益年限)內(nèi)的經(jīng)營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將估價對象在未來可使用年限(經(jīng)濟收益年限)內(nèi)各年的凈收益進折算到估價時點后累加，以此確定估價對象在估價時點的價值。采用收益法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟：

Ⅰ 估算估價對象未來各年的潛在毛收入。即假設(shè)估價對象在充分利用、無空置時的年總收入。

Ⅱ 估算估價對象未來各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎(chǔ)上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正?？罩?、拖欠租金等損失后，實際所能獲得的年總收入。

Ⅲ 估算估價對象未來各年的運營費用。即在房地產(chǎn)的使用過程中為取得經(jīng)營收益所花費的各種費用，包括：營業(yè)成本、營業(yè)費用、財務(wù)費用、稅金及附加費以及經(jīng)營者利潤等。

Ⅳ 計算估價對象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運營費用得到的，由使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。

Ⅴ 確定報酬率。即投資者投資同類房地產(chǎn)所獲得的投資回報與所投入的資本的比率。

Ⅵ 確定收益年限。即估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數(shù)。

Ⅶ 選擇報酬資本化公式。即將各年凈收益采用適當方式進行資本化還原的具體公式。本報告中假設(shè)估價對象在未來使用年限(有限年)內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報酬率保持不變，確定報酬資本化法的計算公式為：

A ——年凈收益； Y ——報酬率；

n ——收益期限，自估價時點起至未來可獲得收益時間。A 酒店部分凈收益測算：

預(yù)計××大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價報告基于前述基本分析和××市高檔酒店的客觀收入和費用標準來預(yù)測計算其凈收益。酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分(車庫、商務(wù)中心、健身及出租柜臺等)的凈收益構(gòu)成。分別測算如下：

A.1 客房部分凈收益測算 a 客房年經(jīng)營收入

××大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標準間 528 套；15 ～ 42 層，每層設(shè)兩個套間，共 54 個套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統(tǒng)套房。根據(jù)本公司掌握的××市目前五星級酒店標準間收費標準，并考慮估價對象酒店部分的設(shè)計及裝修標準，確定××大廈的酒店標準間收費標準預(yù)計為 900 元 / 日(人民幣)，利用率為 70% ； 套間為 1800 元 / 日，利用率為 65% ； 豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ； 總統(tǒng)套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%。每年按 360 個營業(yè)日計算?？头磕杲?jīng)營收入為：

(900 元 / 日?套× 528 套× 70%+1800 元 / 日?套× 54 套× 65% +2800 元 / 日?套× 8 套× 50%+24500 元 / 日?套× 1 套× 35%)× 360 日＝ 14961 萬元 b 客房年運營費用 ○ 營業(yè)成本：

客房營業(yè)成本包括客房的各項服務(wù)成本、能源費、維修費用及每年的固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟指標、建設(shè)標準估算，客房年營業(yè)成本約 3120 萬元。

○ 營業(yè)費用：

包括服務(wù)人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據(jù)××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，客房年營業(yè)費用為 625 萬元。

○ 管理費用：

包括房產(chǎn)稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算客房部分年管理費用為 343 萬元。○ 財務(wù)費用：

包括流動資金的利息、籌資成本、匯兌損益等，估算為 257 萬元?！?營業(yè)稅及附加：

按客房營業(yè)收入的 5.55% 計 算，為 830 萬元?！?經(jīng)營者利潤：

根據(jù)調(diào)查和 2003 年××市社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務(wù)狀況報表，估算年經(jīng)營者利潤為 1496 萬元。

● 年經(jīng)營費用合計： 6671 萬元。c 客房部分凈收益

客房部分凈收益＝年經(jīng)營收入－年經(jīng)營費用 ＝ 14961 萬元－ 6671 萬元 ＝ 8190 萬元

A.2 餐飲娛樂部分凈收益 a 餐飲部分年營業(yè)收入

××大廈餐飲娛樂部分主要集中在地下一層，地上二層至六層和地上四十六至四十八層，包括程式餐廳、包間等。根據(jù)××廣場、××廣場、××路一帶同類餐飲娛樂設(shè)施的經(jīng)營情況，經(jīng)營規(guī)模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經(jīng)營收入為 3650 萬元。b 餐飲部分年運營費用 ○ 營業(yè)成本

包括原材料和各項服務(wù)成本、能源費、維修費用及每年的固定固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟指標、建設(shè)標準估算，餐飲部分年營業(yè)成本為 1095 萬元。

○ 營業(yè)費用：

包括服務(wù)人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據(jù)××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，餐飲娛樂部分年營業(yè)費用為 200 萬元。○ 管理費用：

包括房產(chǎn)稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算年管理費用為 70 萬元?！?財務(wù)費用：

包括流動資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬元?！?營業(yè)稅及附加： 按營業(yè)收入的 5.55% 計 算，為 203 萬元?！?經(jīng)營者利潤：

根據(jù)調(diào)查和 2003 年××市社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務(wù)狀況報表，估算餐飲部分年經(jīng)營者利潤為 365 萬元?！?年經(jīng)營費用合計： 1986 萬元。c 餐飲娛樂部分凈收益

餐飲娛樂部分凈收益＝年經(jīng)營收入－年經(jīng)營費用 ＝ 3650 萬元－ 1986 萬元 ＝ 1664 萬元

A.3 其他部分凈收益

酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場、商務(wù)中心、健身、娛樂等服務(wù)項目的收費獲得的收入，減去相關(guān)費用獲得的凈收益。因××大廈尚在建設(shè)中，難以將各部分的經(jīng)營收入、經(jīng)營費用劃分清楚，故本報告中考慮按同檔次酒店經(jīng)營中的一般比例進行估算，即以客房部分和餐飲部 分的年凈收益之和的 10% 確定為其他部分的年凈收益。

其他部分凈收益＝(81 9 0 ＋ 1664)× 10% ＝ 995 萬元 A.4 酒店部分的凈收益(a)以上三部分的凈收益之和，即：

凈收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 萬元 B 報酬率的確定

本次評估采用市場提取法確定估價對象的報酬率，即投資回報與所投入的資本的比率。市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率。根據(jù)本估價機構(gòu)掌握的有關(guān)資料，測算出類似房地產(chǎn)的報酬率為 7.55%。最終確定報酬率： Y ＝ 7.55% C 經(jīng)濟收益年限確定

估價對象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據(jù)中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)條文說明中的參考值，對于鋼結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 60 年?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》第 4.3.8 條規(guī)定：“對于土地和建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限”。由于估價對象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經(jīng)濟收益年限為 32 年.D 測算酒店部分價格

通過上述分析，將凈收益、報酬率和收益年限代入公式

其中 A ＝ 10949 萬元 Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測算××大廈酒店部分價格為： V ＝ 130898 萬元 ② 測算××大廈商場部分的價格 A 商場凈收益測算

××大廈的商場主要位于大廈 B、C 區(qū)，臨××街一側(cè)裙房的二層至五層，建筑面積約為 7763.46 ㎡，估價人員根據(jù)估價對象所處區(qū)域內(nèi)幾家大型商場的商品銷售利潤及柜臺出租水平，并對估價對象的規(guī)模、位置等個別及區(qū)位狀況進行修正，結(jié)合估價師的經(jīng)驗，預(yù)計 2006 年建成后，此類繁華地區(qū)高檔次商場的年總收入扣除其經(jīng)營成本、費用、稅金、利潤等，確定該商場的年凈收益約為 1500萬元。B 確定報酬率

根據(jù)估價對象的實際情況，確定商場部分年凈收益的報酬率采 用與酒店部分相同的報酬率即 7.55% 的報酬率。C 經(jīng)濟收益年限確定

商場部分的經(jīng)濟收益年限按酒店部分經(jīng)濟收益年限同樣思路確定，本估價報告選定商場部分的經(jīng)濟收益年限為 32 年。

D 商場部分價格 將凈收益、報酬率和經(jīng)濟收益年限代入計算公式(公式略)Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測算商場部分價格為： V ＝ 17933 萬元 ③ ××大廈寫字樓部分的價格評估

根據(jù)委托人提供的規(guī)劃設(shè)計圖紙，××大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場發(fā)售。近幾年，××市的××廣場、××廣場、××路兩側(cè)開發(fā)了大量高檔寫字樓，如××大廈、××大廈、××大廈、××大廈、××大廈等，類似標準檔次寫字樓的實際交易案例較多，故選用市場比較法評估其市場價格。

市場比較法是以替代原理為理論基礎(chǔ)，即將估價對象與同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中在較近時期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從其既知價格通過交易日期修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況因素修正、區(qū)位狀況修正、實物狀況修正而得出估價對象最有可能實現(xiàn)的合理價格的一種方法。運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實例； Ⅱ 從中選取可比實例； Ⅲ 建立價格比較基礎(chǔ)； Ⅳ 進行交易情況修正； Ⅴ 進行交易日期修正； Ⅵ 時行區(qū)位狀況修正； Ⅶ 進行實物狀況修正； Ⅷ 綜合評估決定估價額。A 選擇類似交易案例 實例一：

位于××區(qū)××街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化大廈，1998 年 10 月投入使用。比較實例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積 227 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用進口高速電梯兩部，設(shè)有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。實例二：

位于××區(qū)××路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)大廈，2002 年投入使用，共計 29 層。比較實例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 99.73 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進口高速電梯，設(shè)有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。實例三：

位于××區(qū)××路，為一棟框剪結(jié)構(gòu)寫字樓，設(shè)有進口高速電梯，配套設(shè)施有中央空調(diào)、消防煙霧報警及自動噴淋、IDD 電話系統(tǒng)，2003 年底交付使用。比較實例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 348.26 ㎡，東南朝向，室內(nèi)為初裝修。成交價格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。

B 比較實例與估價對象的比較因素見表 1 ： 比較實例 一 二 三（此處未列表）區(qū) 位 狀 況

自然條件 相似 相似 相似 社會條件 相似 相似 相似 離市中心距離 相似 相似 相似 交通條件 相似 相似 相似 商業(yè)繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設(shè)施配套情況 相似 相似 相似 規(guī)劃條件 稍差 相似 相似 實 物 狀 況

臨街狀態(tài) 相似 相似 相似 結(jié)構(gòu)形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑規(guī)模 相似 相似 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十

外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 確定修正系數(shù) ○ 交易情況修正

實例一、二、三均為正常買賣不需進行交易情況修正?！?交易日期修正

可比實例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內(nèi)，寫字樓類房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)，因此可看作 100。由 于受經(jīng)濟發(fā)展及市場供需的影響，預(yù)計到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產(chǎn)的價格將有5% 的下降幅度。為簡化分析，本估價報告中假設(shè)在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。因此估價對象交易日期修正系數(shù)為 95?！?區(qū)位狀況修正

比較實例三處于估價對象同一區(qū)域，比較實例一、二處于類似區(qū)域，根據(jù)表 1 比較參照物與估價對象的區(qū)域進行的比較分析，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價對象的區(qū)域價格為 100，則實例一為 95，實例二為 100，實例三為 98?！?實物狀況修正 根據(jù)表 1 比較參照物與估價對象實物狀況進行的比較分析，主要考慮裝修標準、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模和設(shè)施等因素進行修正，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價對象的價格為 100，則實例一為 95，實例二為 95，實例三為 95。D 根據(jù)以上各項修正系數(shù)，列表比準價格詳見表 2 ： 項 目 一 二 三

成交單價(元/㎡)8400 9000 8800 區(qū)位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產(chǎn)狀況因 素修正 實物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準價格 8840 9000 8980 對調(diào)整后的比準價格進行綜合平均，估價對象的市場單價為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫字樓部分的價格

估價對象寫字樓部分的價格為：

(9910.64 ＋ 29016.44)× 8940 ＝ 34801(萬元)④ ××大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實現(xiàn)的整體價值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬元)本報告采用動態(tài)方式進行計算測算。從估價時點至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個月的時間，即 1.58 年的時間?？紤]目前行業(yè)報酬率水平并結(jié)合近期利率情況，確定折現(xiàn)率為 17%。則××大廈于估價時點的現(xiàn)值為143290萬元 ⒉ 應(yīng)扣除開發(fā)費用測算

① 尚未完成的建安工程費及裝飾裝修工程費 根據(jù)估價對象目前完成狀況，根據(jù)委托人提供的資料結(jié)合本公司現(xiàn)場勘查掌握的有關(guān)資料，確定尚須投入的裝修費、設(shè)備購置及安裝工程費、智能工程(含設(shè)備)、通訊、變電所等合計約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設(shè)期為 19 個月，并假設(shè)此項費用均勻投入，則此項費用于估價時點的現(xiàn)值為：30978萬元

② 管理費

管理費取建安費用的 4%，則該項費用 B ＝ 1239 萬元 ③ 銷售稅費

銷售稅費取總樓價的 2.5%，營業(yè)稅及附加費率取總樓價的 5.55%，此項費用為 C ＝ 11535 萬元 ④ 買方應(yīng)負擔的稅費

確定買方購買時應(yīng)負擔的稅費為購買價格的 5%，即Ｄ＝ 0.05P ⑤ 總計

A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(萬元)＋ 0.05P ⒊ 估價對象目前狀態(tài)下價格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — 0.05P ＝ 94798(萬元)

⑵ 成本法估價過程 具體技術(shù)思路為：假設(shè)在估價時點條件下重新取得建設(shè)用地，以現(xiàn)有設(shè)計、工藝、技術(shù)水平、現(xiàn)有原材料、施工方式，重新建設(shè)與估價對象具有同等效用的房地產(chǎn)，所需花費適當、必須的客觀成本、費用，再加上正常的投資利潤及稅費，求取估價對象的積算價格，由于估價對象為在建工程不考慮折舊，最終確定估價對象的價格。

成本法使用公式：

P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評估價格； L ：土地費用； A ：前期費用； B ：建安工程費； C ：基礎(chǔ)設(shè)施配套費； D ：資源性費用； E ：管理費；

F ：利息及融資費用； G ：投資利潤； H ：稅費。

具體分項測算如下： ⒈ 取得土地的費用

根據(jù)估價對象所占用土地的性質(zhì)，此項費用包括土地出讓金、拆遷安置補償費和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。① 土地出讓金

估價對象所占用的土地為國有出讓土地，根據(jù)有關(guān)部門提供的資料及本評估機構(gòu)掌握的資料，該地塊的土地出讓金經(jīng)平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計算該土地的土地出讓金：

900 × 140274.34 ≈ 12600)(萬元)② 拆遷安置補償費

根據(jù)有關(guān)部門提供的資料及本評估機構(gòu)掌握的資料，該地區(qū)拆遷安置補償所需的費用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計算拆遷安置補償費為： 7500 × 7593.66 ≈ 5695(萬元)③ 綜合配套費

根據(jù)××市政府相關(guān)文件規(guī)定，××綜合配套費為每平方米建筑面積 300 元左右，則計算此項費用為：

300 × 140274.34 ≈ 4200(萬元)④ 土地費用合計： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 萬元 ⒉ 前期費用

前期費用包括“三通一平”工程費和專業(yè)費用。① “三通一平”工程費約為 30 萬元 ② 專業(yè)費用

包括規(guī)劃、勘察設(shè)計、可行性研究等費用。參照同類房地產(chǎn)此項費用計算估價對象專業(yè)費用為 1120 萬元。③ 前期費用合計： 1150 萬元 ⒊ 建安工程費

根據(jù)委托人提供的資料并比照類似工程的造價，確定估價對象目前狀態(tài)的建安工程費為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項費用為： 2550 × 140274.34 ＝ 35770(萬元)⒋ 基礎(chǔ)設(shè)施配套費

估價對象為在建工程，該項費用尚未發(fā)生，故本報告不計此項費用。⒌ 資源性費用

估價對象為在建工程，該項費用尚未發(fā)生，故本報告不計此項費用。⒍ 管理費

根據(jù)估價對象類型及規(guī)模，管理費按總投資的 4% 計算： 2377萬元。⒎ 投資利息

此項費用支出按××市近期平均水平計算，年利率按 7.02%，建設(shè)期按 3 年進行計算，則計算利息總額約為 6500 萬元。⒏ 投資利潤

根據(jù)同類檔次房地產(chǎn)同期平均投資利潤率 20% 計算約為13658 萬元。⒐ 銷售費用及稅金

按銷售價格的 2.5% 計算銷售費用，按銷售價格的 5.55% 計算 營業(yè)稅及附加，則此項費用約為 0.0805P。⒑ 估價對象價格

估價對象重置成本總價為：

P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ 0.0805P P ＝ 89125(萬元)⑶ 估價結(jié)果確定

假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果為 94798 萬元，成本法估價結(jié)果為 89125萬元，兩估價結(jié)果相差比例為 6.37% 比較接近，利用簡單算術(shù)平均數(shù)法，求得計算結(jié)果為 91962 萬元。評估人員經(jīng)過綜合分析上述結(jié)果，最終確定估價結(jié)果為 9.2 億元。

七 估價結(jié)果

根據(jù)上述分析、測算，確定估價對象——××大廈于估價時點2004 年 10 月 29 日的市場總值約為大寫(人民幣)玖億貳仟萬圓整。

×× 房地產(chǎn)估價公司 二 ○ ○四年十一月六日

第三篇：房地產(chǎn)估價報告

《房地產(chǎn)估價》課程設(shè)計任務(wù)書

二、估價調(diào)查對象：

本次課程設(shè)計內(nèi)容為合肥大溪地某層辦公場所的估價。項目位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)。大溪地國際BLOCK街區(qū)，是以大溪地人文精神與理想人居的全新構(gòu)想，創(chuàng)建的一種符合國際文明居住標準的新型居住模式，包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態(tài)，SOHO公寓、IEO型總部辦公樓、酒店、主力商業(yè)店、步行街、體育館、藝術(shù)館、兒童游樂中心、幼兒園、中小學等完善設(shè)施，是一個超大型開放式綜合國際街區(qū)，充分體現(xiàn)未來居住標準。小區(qū)內(nèi)部有百米風情步行街，9300多平米的藝術(shù)館、體育館、名牌小學、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場有家樂福超市、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院、中西醫(yī)院結(jié)合醫(yī)院、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設(shè)施。園林景觀:9300多平米的藝術(shù)館、“大溪地”項目開發(fā)將充分利用坡地的地形優(yōu)勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)。

三、課程設(shè)計進度計劃：

2011年12月19、20日————收集資料 2011年12月21日——— 計算

2011年12月22、23日————撰寫估價報告

四、課程設(shè)計實施途徑：

（一）、運用收益法估價應(yīng)按下列步驟進行：

1、搜集有關(guān)收入和費用的資料;

2、估算潛在毛收入;

3、估算有效毛收入;

4、估算運營費用;

5、估算凈收益;

6、選用適當?shù)馁Y本比率;

7、選用適宜的計算公式求出收益價格。

（二）、凈收益應(yīng)根據(jù)估價對象的具體情況，按下列規(guī)定求?。?/p>

出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費、管理費、保險費和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應(yīng)將四項費用全部扣除;若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應(yīng)對四項費用中的部分項目作相應(yīng)調(diào)整。

（三）、估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正常客觀的情況不符，應(yīng)進行適當?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。

（四）、在求取凈收益時，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變;2每年基本上按某個固走的數(shù)額遞增或遞減;3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減;4其他有規(guī)則的變動情形。

（五）、資本化率應(yīng)按下列方法分析確定：

l市場提取法：應(yīng)搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出資本化率。

2安全利率加風險調(diào)整值法：以安全利率加上風險調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率;風險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價對象的用途及新舊程度等確定。

3復合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：R= M·Rm +(1-M)Re(5)式中R ——資本化率(%);M——貸款價值比率(%)，低押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率;Rm——抵押貸款資本化率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率;Re——自有資本要求的正常收益率(%)。

4投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率。

（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價;RL——土地資本化率(%)，適用于土地資本估價;RB——建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價;L——土地價值占房地產(chǎn)價值的比率(%);B——建筑物價值占房地價值的比率(%)，L+B+100%.（七）、計算收益價格時應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應(yīng)的收益法計算公式。

（八）、對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊的土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷;然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。2將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。

房地產(chǎn)估價報告

估價項目名稱：合肥大溪地某層辦公場所 委托方：合肥某大溪地客戶經(jīng)理 估價方： 估價人員：

估價作業(yè)日期

第一篇 前言

致委托方函 ××客戶經(jīng)理：

根據(jù)委托，我們對您合肥大溪地某層辦公場所在估價時點2011-12-21的房地產(chǎn)價值進行了評估。評估的目的是為您的住房者提供價格參考。

估價人員根據(jù)估計目的，遵循估價原則，經(jīng)過市場調(diào)查和實地查勘，遵照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及其他相關(guān)法規(guī)，選用收益法和市場比較法進行了評定估算，確定估價對象在估價時點的公開市場價值總額為849911.64元，平均市場單價4721元/m2。

此致

2011-12-20

模擬法定代表人： 估價師聲明 我們鄭重聲明：

1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限

3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有利害關(guān)系和偏見。

4.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告

5.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6.沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。

7.如未得本公司的書面許可，本估值報告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。

8.最后，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報告書僅供委托

方使用，本公司不承擔對任何第三者對本報告書的全文或任何部份內(nèi)容的任何責任。

模擬房地產(chǎn)估價師： 估價的假設(shè)和限制條件

1.鑒于同一估價對象，估價目的不同，估價依據(jù)以及采用的價值標準會有所不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。本次估價報告的估價結(jié)果所體現(xiàn)的是估價對象在完整權(quán)利狀態(tài)下的現(xiàn)有價值，為委托方地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。因此，本估價報告的估價結(jié)果僅作為委托方確定估價對象在沒有他項權(quán)利約束條件下現(xiàn)有價值的參考依據(jù)。

2.本次估價基于委托方所提供的全部資料具備真實性和合法性，且該估價對象具有完整和合法的產(chǎn)權(quán)之前提進行估價。僅在此前提下，本估價報告的估價結(jié)果才能有效地體現(xiàn)估價對象在估價時點的實有的公開市場價值。委托方保證所提供的全部資料具備真實性與合法性，并對此承擔全部責任。

3.本次估價基于目前及未來的社會政治經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場是正常穩(wěn)定的前提進行估價，即本次估價中所涉及的房地產(chǎn)之價格、成本、稅額等都是根據(jù)當前市場狀況確定的，均不考慮未來的變動。對于估價對象的年收益視為恒定不變，且不考慮資本化率每年的波動。

4.房地產(chǎn)估價結(jié)果具有很強的時效性，因此，本次估價的估價結(jié)果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結(jié)果作為估價對象在其他時點的價格。

5.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，本報告的估價結(jié)果體現(xiàn)估價對象在估價時點的實有的公開市場價值。

6.未經(jīng)估價方書面同意，任何單位或個人不得將本估價報告的全部或部分及任何參考資料于公開發(fā)表的文件、通告或報告中引用，亦不得以任何形式公開發(fā)表。

7.報告中所使用的貨幣為人民幣。

第二篇

估價結(jié)果報告

委托方：合肥大溪地客戶經(jīng)理

模擬法定代表人：×××

寫字樓：合肥國大溪地××層××號 估價方： 模擬法定代表人： 住所 估價對象

名稱：合肥大溪地某層辦公場所 坐落：合肥大溪地 建筑面積：180平方米； 建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)

裝修情況：外墻： 涂料，干掛石材 供暖： 無 大堂： 無 內(nèi)墻： 毛坯 門： 暫無資料 窗： 雙層真空玻璃

設(shè)施設(shè)備：供氣： 天然氣 供電： 市政供電，一戶一表 廚房： 毛坯 有線(數(shù)字)電視： 有有線電視接口 供水： 市政供水 通訊： 電信 衛(wèi)生間： 毛坯 消防： 按國家標準 寬帶： 電信。工程質(zhì)量：經(jīng)驗收合格 竣工日期：2009年×月×日

維修保養(yǎng)情況：物業(yè)維護及住戶保養(yǎng)情況良好 基礎(chǔ)設(shè)施：水電、煤氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等齊全

周邊設(shè)施：合肥大溪地某層辦公場所位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)。估價目的

為該業(yè)主出租辦公樓提供有效參考。估價時點

2011年12月21日 價值定義

本次估價采用收益法來確定其市場價值。估價依據(jù)

1．國家和合肥市有關(guān)的法律法規(guī)

（1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃詳圖 3． 委托方提供的有關(guān)資料（1）估價委托書（2）購房合同（3）產(chǎn)權(quán)證明

4．估價人員向有關(guān)部門查詢、市場調(diào)查和現(xiàn)場勘查收集的資料。估價原則

本次房地產(chǎn)估價遵循以下原則: 1．合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。2．最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。3．替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

估價方法

根據(jù)收益法對本棟辦公場所進行估計，最終得到待估房地產(chǎn)的價格。估價結(jié)果

合肥大溪地某層辦公場所于估價時點2011-12-21在價值定義設(shè)定條件下房地產(chǎn)的價值為：市場價值總額為849911.64元，平均市場單價4721元/m2。

估價人員： 估價作業(yè)日期：

第三篇 估價技術(shù)報告

一、估價方法選用：

由于有較多的可比對象，本次估價選用的是收益法。

二、估價測算過程：

（一）、根據(jù)估價對象狀況：

合肥大溪地某層辦公場所180平米，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，土地使用年限為50

年，從2004年12月22日算起。

估價需要：評估該商鋪2011年12月22日的購買價格。估價過程：

1、選擇估價方法：

該宗房地產(chǎn)是出租的寫字樓，為收益型房地產(chǎn)，適用收益法估價，故選用收益法。具體是選用收益法中的報酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i

2、搜集有關(guān)資料。通過調(diào)查了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經(jīng)常費進行比較分析，得出了估價對象的有關(guān)情況和正?？陀^的數(shù)據(jù)如下：

（1）可供出租的面積為180㎡.（2）月租金為50元/㎡.（3）出租率年平均為100%。

（4）經(jīng)常費平均每月210元，包括人員工資、水、電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費用。

（5）房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。（6）其他稅費為租金收入的6%。

3、測算年有效毛收入：

年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元

4、測算年運營費用：（1）經(jīng)常費：210*12=2012元（2）房產(chǎn)稅：

年房產(chǎn)稅=1108000*12%=12960元（3）其他稅費：

年其他稅費：108000 *6%=6480元

（4）年運營總費用=2012+12960+6480=21425元

5、計算年凈收益：

年凈收益=年有效毛收入-年運營費用 =108000-21425

=86572元

6、確定報酬率：在調(diào)查市場上想似風險的投資所要求的報酬率的基礎(chǔ)上，確定報酬率為10%。

7、計算房地產(chǎn)價格：根據(jù)過去的收益變動情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[1-1/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經(jīng)濟壽命為60年，長于土地使用年限。土地使用年限從2004年12月起計為50年，2004年到2012年12月為8年，此后的收益期限為42年），因此：

V=86572/10%[1-1/(1+10%)^42]=849911.64元

估價結(jié)果：根據(jù)計算結(jié)果，并參考房地產(chǎn)估價師的估價經(jīng)驗，確定本估價對象與2011年12月21日的總價為849911.64元，平均市場單價4721元/m2。

第四篇：房地產(chǎn)估價報告

房地產(chǎn)估價報告

估價項目名稱：成都百貨大樓××店房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估 委托方：廣漢市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 估價方：廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責任公司 估價人員：××××××

估價作業(yè)日期：二OO五年六月十四日至二OO五年六月十九日 估價報告編號：××××××

目 錄

一、致委托方函

二、估價師和估價員聲明

三、估價的假設(shè)和限制條件

四、估價結(jié)果報告

五、估價技術(shù)報告

六、附件：

房地產(chǎn)估價委托書、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》及估價方《營業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格證書》等復印件。、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》致委托估價方函

廣漢市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：

本公司受貴公司的委托，對位于廣漢市中山大道南一段的成都百貨大樓××店在建工程進行市場價格評估，作為貴公司辦理抵押貸款的價格參考依據(jù)。估價對象于2004年10月10 日動工修建，總建筑面積為 26934．74平方米，其土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2044年，使用權(quán)總面積為6436．90平方米。

本公司根據(jù)估價目的，在認真分析委托方提供的資料以及估價人現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查取得的資料基礎(chǔ)上，遵循估價原則，采用假設(shè)開發(fā)法、收益法對影響房地產(chǎn)價格因素進行了分析，結(jié)合估價經(jīng)驗，經(jīng)過測算，確定估價對象成都百貨大樓××店在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，在估價時點二O O五年六月十四日可能實現(xiàn)的市場價格為：

人民幣小寫：l1160．O0萬元

人民幣大寫：壹億壹仟壹佰陸拾萬元整

估價結(jié)果報告隨函發(fā)送，如有異議，請貴公司于十五日內(nèi)向我公司提出。此函。

廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責任公司

二OO五年六月十九日

估價師聲明

我們鄭重聲明：

1．我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2．本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3．我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

4．我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

5．我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6．沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。

7．委托方提供的資料和陳述的情況直接影響我們的分析和結(jié)論，委托方對提供的資料和陳述的情況的合法性、真實性、完整性及其引起的后果負責，因資料失實造成評估結(jié)果有誤的，評估機構(gòu)和評估人員不承擔相應(yīng)責任。

8．報告使用人應(yīng)全面閱讀本報告，并特別注意本報告“估價的假設(shè)和限制條件”、“價值定義”中所載明的內(nèi)容，參考本估價報告結(jié)果，合理使用本報告，否則我公司估價人員不承擔相應(yīng)責任。

參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章

估價的假設(shè)和限制條件

一、本估價報告基于以下的假設(shè)條件得出結(jié)論：

1．在估價時點估價對象未設(shè)定抵押擔保等他項權(quán)力，且不存在司法和行政機關(guān)依法裁決查封和其他限制該資產(chǎn)權(quán)利的情形。這些事項未經(jīng)我們調(diào)查確認；

2．本報告假定估價對象的處置不受可能影響其價值的權(quán)限制和負有法律義務(wù)性質(zhì)的開支所約束；

3．本報告假設(shè)估價對象保持估價時點時產(chǎn)權(quán)記載用途繼續(xù)使用，且為估價對象合法的最高最佳使用用途；

4．估價人員對估價對象的現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報告假設(shè)估價對象符合國家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗收規(guī)范；

5．估價對象的過去、現(xiàn)在和未來處于公開的市場環(huán)境中，未受特殊因素的影響；

6．委托方向本公司提供的有關(guān)資料和陳述的情況是真實，合法和完整的。

二、說明和限制條件

1．本報告估價結(jié)果是根據(jù)本次估價目的做出的，僅作為委托方辦理抵押貸款的市場價格參考依據(jù)，不得用于其它用途；

2．本報告所采用的房屋建筑面積和土地使用面積以委托方提供的資料為依據(jù)；

3．本估價結(jié)果包括房屋、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備和占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價格。若以上估價對象分割處置，本估價結(jié)果無效；

4．根據(jù)國家規(guī)范的要求和本報告的估價目的，本次估價結(jié)果為公開市場條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的估價時點上的公開市場價格，該價格僅適用于協(xié)商作價處置方式，若采用其他處置方式(如強制處分等)，該價格無效；

5．根據(jù)本報告的估價目的，在運用本報告時應(yīng)在考慮產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、未來市場波動風險、物業(yè)變現(xiàn)的不確定性(估價對象可能存在不易變現(xiàn)或快速變現(xiàn)的風險)和變現(xiàn)的費用、物業(yè)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納的有關(guān)稅費等因素對估價對象價值的影響和考慮本估價結(jié)果報告中對估價對象的價格定義后，參考估價結(jié)果確定擔保額(擔保額應(yīng)低于估價結(jié)果)。抵押權(quán)利雙方應(yīng)按規(guī)定到有關(guān)管理部門進行抵押登記；

6．估價結(jié)果自完成估價報告起半年內(nèi)有效(2005年6月19日至2005年l2月l8日)，若在此期間內(nèi)由于國家政策、經(jīng)濟環(huán)境及物業(yè)本身的物理狀況等因素和本報告假設(shè)條件發(fā)生重大變動，這些變動對估價結(jié)果產(chǎn)生重大影響時，本估價結(jié)果無效，須委托我公司重新估價；

7．如發(fā)現(xiàn)本報告內(nèi)的文字或數(shù)字因校印或其它原因出現(xiàn)誤差時，請通知本公司進行更正。否則，報告誤差部分無效；

8．本報告未經(jīng)我公司書面同意，不得向委托方及使用相關(guān)方以外的單位或個人提供，其報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上以及任何宣傳資料中，報告解釋權(quán)為本公司所有；

9．本報告經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師、本公司簽章，并作為一個整體時有效；

l0．必須在本報告有效期內(nèi)，正確合理地運用本報告估價結(jié)果，否則責任由委托人自負。

廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責任公司

二OO五年六月十九日

房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

一、委托方

機構(gòu)名稱：廣漢市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 機構(gòu)地址：略 法定代表人：略 身份證號碼：略 住址：略

二、估價方

機構(gòu)名稱：四川省廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責任公司 機構(gòu)地址：廣漢市金雁廣場2幢綜合樓底層北面1號 資格等級：房地產(chǎn)價格評估(資格證號：510600P006)

三、估價對象 1．估價對象范圍：

估價對象位于廣漢市中山大道南一段一成都百貨大樓××店(××××)在建工程，現(xiàn)已辦理了編號為××××××《建筑工程施工許可證》；廣建編號2004一××號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；廣建編號2003一××號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；廣國用(2004)字第××號《國有土地使用證》；

2．估價對象權(quán)屬：

根據(jù)委托方提供的資料顯示，估價對象為廣漢市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。

3．估價對象建筑物使用情況：估價對象現(xiàn)為在建工程，未投入使用； 4．估價對象建筑及裝飾情況：該商業(yè)中心建筑總樓層為地面七層、地下一層，為整幢鋼混結(jié)構(gòu)多層建筑，主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，其容積率為3．

49、建筑密度為0．62。于2004年l0月動工修建，2005年2月主樓四層斷水，目前該大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預(yù)埋，已安裝主要設(shè)施、設(shè)備有：中央空調(diào)、高、低區(qū)生活給水箱、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及自動噴灑滅火

系統(tǒng)、地下室通風系統(tǒng)、消防通風系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備均已安裝。正在進行前期安裝準備的設(shè)施、設(shè)備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場內(nèi)自動扶梯六部。其中，第一層建筑面積3963．50平方米，第二層建筑面積3661．26平方米，第三層建筑面積3865．65平方米，第四層建筑面積4087．62平方米，第五層建筑面積3511．13平方米，第六層建筑面積1893．32平方米，第七層建筑面積1810．04平方米，地下層建筑面積4142．22平方米；

5．估價對象土地使用情況：

土地使用權(quán)類型為出讓、用途為商服，終止日期為2044年6月22日，使用權(quán)總面積為6346．90平方米。土地面積較大，地勢平整，地塊內(nèi)已鋪設(shè)好砼路面等其它附屬設(shè)施設(shè)備。

四、估價目的

為抵押貸款提供價格參考依據(jù)

五、估價時點 2005年6月14日

六、價值定義

1．本報告所確定的房地產(chǎn)價值，是根據(jù)國家規(guī)范的要求和本報告的估價目的，本次估價結(jié)果為公開市場條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的估價時點上的公開市場價格，該價格僅適用于協(xié)商作價處置方式，若采用其他處置方式(如強制處分等)，該價格無效。如估價目的變更，須另行估價；

2．本估價結(jié)果包括如下價值： ①房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備； ②房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。3．幣種為人民幣。

七、估價依據(jù)

1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； 2．《中華人民共和國土地管理法》；

3．建設(shè)部發(fā)《城市房地產(chǎn)價格管理暫行辦法》； 4．《中華人民共和國擔保法》；

5．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB／TS0291—1999)；

6．廣漢市人民政府頒發(fā)(2000)l6號《關(guān)于調(diào)整我市基準地價標準及有關(guān)問題的通知》；

7．委托人提供的資料；

8．估價人員通過調(diào)查及現(xiàn)場查勘獲得的資料；

9．廣漢市房地產(chǎn)交易市場提供的有關(guān)房地產(chǎn)市場資料； lO．評估機構(gòu)掌握的資料。

八、估價原則

I．合法原則。要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行； 2．最高最佳使用原則。要求房地產(chǎn)應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行；

3。替代原則。要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格；

4．估價時點原則。要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值；

5．公平原則。要求房地產(chǎn)估價人員站在中立的立場上，求出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。

九、估價方法．

根據(jù)中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，房地產(chǎn)估價方法主要有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法四種方法。我們根據(jù)特定的估價目的、估價對象的市場情況等選擇適宜的估價方法。

1．估價方法的選擇 因該區(qū)域同類房地產(chǎn)交易實例較少，可比實例選擇困難，和估價對象具有收益性的特點，結(jié)合實際情況，我們選擇房地合一評估的方法對其客觀合理價值進行估算，估價方法為：假設(shè)開發(fā)法，其應(yīng)用方式為：采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值；

2．估價方法的定義 ①假設(shè)開發(fā)法的定義：

預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

②收益法的定義

預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

十、估價結(jié)果

本公司根據(jù)估價目的，在認真分析委托方提供的資料以及估價人員現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查取得的資料基礎(chǔ)上，遵循估價原則，采用假設(shè)開發(fā)法、收益法對影響房地產(chǎn)價格因素進行了分析，結(jié)合估價經(jīng)驗，經(jīng)過測算，確定估價對象成都百貨大樓××店在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，在估價時點二○○年六月十四日可能 實現(xiàn)的市場價格為：

人民幣小寫：II160．00萬元

人民幣大寫：壹億壹仟壹佰陸拾萬元整

十一、估價人員××××××

十二、估價作業(yè)日期 2005年6月14日至2005年6月19日

十三、估價報告應(yīng)用的有效期

本報告有效期為6個月，即2005年6月19日至2005年l2月18日。

廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責任公司

二OO五年六月十九日

房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

一、個別因素分析：

成都百貨大樓××店是由成都百貨大樓集團公司強勢投資、打造的廣漢市第一時尚購物高地。該商業(yè)中心用地面積6436．90平方米，建筑總樓層為地面七層、地下一層，為整幢鋼混結(jié)構(gòu)多層建筑，主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，其容積率為3．

49、建筑密度為0．62。該幢大樓由廣漢市建筑勘測設(shè)計院設(shè)計，于2004年1O月動工修建，2005年2月主樓四層斷水，目前該大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預(yù)埋，已安裝主要設(shè)施、設(shè)備有：中央空調(diào)、高、低區(qū)生活給水箱、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及自動噴灑滅火系統(tǒng)、地下室通風系統(tǒng)、消防通風系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備均已安裝。正在進行前期安裝準備的設(shè)施、設(shè)備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場內(nèi)自動扶梯六部。

該商業(yè)中心各層的主要功能分述如下：

第一層：建筑面積3963．50平方米，為精品百貨。第二層：建筑面積3661．26平方米，為精品百貨。第三層：建筑面積3865．65平方米，為大型主力超市。第四層：建筑面積4087．62平方米，為餐飲娛樂。第五層：建筑面積3511．13平方米，為辦公用房。第六層：建筑面積1893．32平方米，為辦公用房。第七層：建筑面積1810．04平方米，為辦公用房。地下層：建筑面積4142．22平方米，為停車庫。

二、區(qū)域因素分析

估價房地產(chǎn)位于廣漢市中山大道南一段與西湖路交匯處，其四面均臨城市主干道，市政設(shè)施齊全、密布的道路網(wǎng)絡(luò)連接城市四面八方，方便快捷的交通帶來如織人流。故該地段具有地理位置優(yōu)越、人口流動量大、經(jīng)濟區(qū)位好、交通條件十分便利等特點。

三、市場背景分析

廣漢市經(jīng)濟將繼續(xù)保持高增長的勢頭，未來的房地產(chǎn)市場前景良好。而估價對象所處地段中山大道，人潮涌動、車水馬龍己天然形成不可限量的投資價值。加上××國際商業(yè)中心，充分滿足城市規(guī)劃和使用功能，以現(xiàn)代簡約的建筑風格，充分張揚大都市商業(yè)建筑特色的外立面造型，必將成為廣漢市的標志性建筑。成都百貨大樓人住××國際，以強大的商業(yè)運營能力和品牌號召力，打造20000平方米的大型綜合性商業(yè)賣場，開創(chuàng)廣漢商業(yè)百貨之先河。故這些因素將會給估價房地產(chǎn)的市場價值帶來不可估量的正面影響。

四、最高最佳使用分析

房地產(chǎn)估價應(yīng)當以估價對象的最有效使用為前提進行估價。最有效使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。估價對象設(shè)計用途：地下層為停車庫，一、二層為精品百貨，三層為大型主力超市，四層為餐飲娛樂，五至七層為辦公用房。從房屋位置結(jié)構(gòu)、套型、設(shè)施狀況來看不適宜用于住宅等其它用途，故估價對象以保持其設(shè)計用途使用為最高最佳使用。

五、估價方法選用

根據(jù)中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，估價方法有市場比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種估價方法。因該區(qū)域同類房地產(chǎn)交易實例較少，可比實例選擇困難，和估價對象具有收益性的特點，結(jié)合實際情況，我們選擇房地合一評估的方法對其客觀合理價值進行估算，估價方法為：假設(shè)開發(fā)法，其應(yīng)用方式為：采用收益 法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值。

六、估價測算過程 1．假設(shè)開發(fā)法公式

在建工程價格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值一續(xù)建成本一管理費用一投資利息一銷售費用一續(xù)建投資利潤一買方購買在建工程的稅費； 2．采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值 收益法基本數(shù)據(jù)情況簡介： ①基本假定：

a、房地產(chǎn)每年收益額相同； b、資本化率每年不變且大于零； C．有限年期為n。②收益法公式：

3．估價測算：

(1)續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值 ①總收益：

根據(jù)估價人員現(xiàn)場調(diào)查，認真分析了評估對象的實際情況，結(jié)合廣漢市房地產(chǎn)交易市場的交易資料，比較德陽岷江路成都百貨大樓、都江堰成都百貨大樓、龍果成都百貨大樓、南充成都百貨大樓，考慮到一至四層及地下層可出租面積和不可出租面積的權(quán)重，確定該房地產(chǎn)的社會平均租金水平為：

一層每平方米建筑面積月租金為6O．00元，則年總收益為：720．00平方米；

二層每平方米建筑面積月租金為55．00元，則年總收益為：660．00元／平方米； 三層每平方米建筑面積月租金為45．00元，則年總收益為：540．007r_／~z方米；

四層每平方米建筑面積月租金為4O．00元，則年總收益為：480．00平方米；

五層每平方米建筑面積月租金為2O．00元，則年總收益為：240．00元／平方米；

六層每平方米建筑面積月租金為18．00元，則年總收益為：216．00元／平方米；

七層每平方米建筑面積月租金為16．00元，則年總收益為：192．00平方米；

地下層每平方米建筑面積月租金為16．00元，則年總收益為：192．00平方米；

②總支出： A．折舊費

根據(jù)川建廳發(fā)[2000]013號文《四川省建筑工程計價定額》(SGD1—2000)以及分析、比較與估價對象相同區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和設(shè)施、設(shè)備的建筑物，確定該宗物業(yè)現(xiàn)行工程造價1800元／平方米。根據(jù)估價對象土地使用權(quán)終止日期為2044年6月的期限和中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第五章第四節(jié)第十一條“建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限折舊”的規(guī)定，確定其建筑物的經(jīng)濟耐用年限為39年，殘值率為O。

則年折舊費=1800÷39=46．15元／平方米 B．維修費

按我市慣例，維修費為房屋現(xiàn)行造價的1．5％ ． 則年維修費=1800×1．5％=27．00元／平方米 C．管理費

年管理費=(46．15+27．00)×10％= 7．32元／平方米 D．保險費

年保險費=1800×2％o= 3．6O元／平方米 E．房產(chǎn)稅

年房產(chǎn)稅=1800×1．2％= 21．60元／平方米 F．其它稅及不可預(yù)見費

年其它稅及不可預(yù)見費為1．86元／平方米 G．土地使用稅

年土地使用稅約為O．72元／平方米,故年總支出：

46.15 + 27.0O + 7.32 + 3.6O + 21.60 + 1.86 + 0.72 = 108.25元／平方米

③純收益：

一層：720.O0 – 108.25 = 611.75 元／平方米 二層：660.O0 – 108.25 = 551.75 元／平方米 三層：540.O0 – 108.25 = 431.75 元／平方米 四層：480.O0 – 108.25 = 371.75 元／平方米 五層：240.O0 – 108.25 = 131.75 元／平方米 六層：216.O0 – 108.25 = 107.75 元／平方米 七層：192.O0 – 108.25 = 83.75 元／平方米 地下層：192.O0 – 108.25 = 83.75 元／平方米 ④資本化率的確定：

資本化率的確定采用投資復合收益率法和安全利率加風險調(diào)整值法。

A．投資復合收益率法

假設(shè)委估房地產(chǎn)的取得是一種房地產(chǎn)投資行為，取得該房地產(chǎn)的資金來源可分為抵押貸款和和自由資本兩種，通常抵押貸款占七成，自有資本占三成。目前中長期貸款的年貸款利率為5.49％，自有資本所有者一般要求的年收益率為10％。則：

資本化率=70％ × 5.49％ + 30％ × 10％ = 6．843％ B．安全利率加風險調(diào)整值法

根據(jù)國家的現(xiàn)行銀行存款利率及有價證券的利率分析，目前貨幣的安全利率在2％～ 3％ 之間，取其中間值2.5％作為安全利率。根據(jù)我市的經(jīng)濟狀況及未來預(yù)測，委估對象的用途和房屋成新分析，取風險補償率為2.5％。則：

資本化率 = 安全利率 + 風險補償率 = 2.5％ + 2.5％ = 5％ C．資本化率的確定

因委估房地產(chǎn)的標的額較大，所以資本化率的確定用投資復合收益率法更符合評估目的，故取兩種方法得出資本化率的權(quán)數(shù)分別為0．75和0．25。則：

最終資本化率為：

6.843％ ×0.75+5.0％ ×0.25=6.38％ ⑤收益年限的確定：

估價對象土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2044年6月，故確定其收益年限為39年。

⑥將上述數(shù)據(jù)代人公式

(2)續(xù)建成本

根據(jù)對施工現(xiàn)場的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據(jù)，經(jīng)測算確定：整個工程續(xù)建成本為11000000．O0元。

(3)管理費用

按續(xù)建成本的3％計：

11000000.O0 × 3％ = 330000.O0 元(4)投資利息

根據(jù)委托方提供的在建工程施工進度來看，其續(xù)建周期為3個月，利息以一年期貸款利率：6.93％o／月為推。則，(5)銷售費用

按續(xù)建成本的5％計：

11000000.O0 × 5％ = 550000.O0 元(6)續(xù)建投資利潤 按續(xù)建成本的10％計：

11000000.O0 × 10％ = 1100000.O0 元(7)買方購買在建工程的稅費

按續(xù)建成本的6.5％計：11000000.O0 × 6.5％ = 715000.O0 元(8)在建工程的評估值

在建工程價格 = 125513399.73 – 11000000550000-1100000—715000 = 111588121.O0 元 則：在建工程價格總額為：11160.O0萬元

七、估價結(jié)果確定

本公司根據(jù)估價目的，在認真分析委托方提供的資料以及估價人員現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查取得的資料基礎(chǔ)上，遵循估價原則，采用假設(shè)開發(fā)法、收益法對影響房地產(chǎn)價格因素進行了分析，結(jié)合估價經(jīng)驗，經(jīng)過測算，確定估價對象成都百貨大樓××店在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，在估價時點二○○五年六月十四日可 能實現(xiàn)的市場價格為：

人民幣小寫：11160．O0萬元

人民幣大寫：壹億壹仟壹佰陸拾萬元整

第五篇：房地產(chǎn)估價報告

房地產(chǎn)估價報告

估價項目名稱：濟南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室

委托方：吳錫仁

估價方：

估價人員：

估價作業(yè)日期：2010年10月14日至2010年10月14日

估價報告編號：

１

目 錄

一、致委托方函

二、估價師聲明

三、估價的假設(shè)和限制條件

四、估價結(jié)果報告

五、附件

２

致 委 托 方 函

吳錫仁：

受您委托，我們秉承獨立、客觀、公正、科學的原則，對濟南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)（建筑面積為46.27平方米）的市場價值進行了評估測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。

此致

隨函附奉評估報告

濟南世紀華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司

二0一0年十月十四日

３

估 價 師 聲 明

我們鄭重聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘并作了記錄。沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。7 委托方對其所提供資料的真實性、準確性負責。

8、使用本報告，請注意估價的假設(shè)和限制條件及報告說明。

估價師簽名

４

估價的假設(shè)和限制條件

1、委托估價方對其所提供的申報資料及相關(guān)資料、各種數(shù)據(jù)的真實性和可靠性負責，并承擔相應(yīng)的法律責任。若由于委托估價方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價結(jié)果失實，委托估價方應(yīng)負完全責任。

2、本估價報告中所采用計算的土地使用權(quán)面積、房屋建筑面積是依據(jù)委托方所提供的資料中所顯示的，其真實性準確性由委托方負責。

3、任何有關(guān)估價對象的運作方式，程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律。法規(guī)、文件、政策等，特別是符合建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門所頒布的法律、法規(guī)、文件、政策等。在估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。

4、本報告所估價的房地產(chǎn)抵押價值，是在估價時點時的正常的經(jīng)濟環(huán)境下，在正常的市場價格的基礎(chǔ)上的估價價格。但由于房地產(chǎn)抵押擔保的時間的延續(xù)性，本報告未考慮未來市場變化風險和短期強制處分等因素對房地產(chǎn)抵押價值的不利影響。在短期強制處分的情況下，房地產(chǎn)的處分價格一般要低于房地產(chǎn)正常的市場價格。

5、本報告僅供所述評估目的提供參考依據(jù)，未經(jīng)同意，不得用作其他用途。

５

6、本房地產(chǎn)估價結(jié)果報告及其相關(guān)的房地產(chǎn)估價技術(shù)報告有效期為一年，即從2010年10月14日至2010年10月13日。在報告有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)的作價標準發(fā)生重大變化，并對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生明顯影響時，應(yīng)重新進行估價。

６

房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

一、委托方：吳錫仁

二、估價方：濟南世紀華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司

三、估價對象：

1、權(quán)屬狀況

估價對象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)，《房屋所有權(quán)證》號為：濟房權(quán)證 字第 號；產(chǎn)別：私有房產(chǎn)；設(shè)計用途為住宅；房屋所有人為

2、建筑物狀況

歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓為混合結(jié)構(gòu)6層建筑，建成于1985年，外墻為水刷石，設(shè)計用途為住宅。

3、估價對象房屋狀況

估價對象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)，建筑面積為46.27平方米。室內(nèi)未裝修，水、電齊全，煤氣入戶

4、地理位置與周圍環(huán)境

估價對象位于歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓，周邊有三慶燕柳園、中潤世紀城、吉祥苑小區(qū)等高檔社區(qū)，以及銀座超市、東外環(huán)小

７ 商品市場、甸柳吉祥苑菜市場、山東銀座圣洋物流中心、魯全農(nóng)貿(mào)市場等場所。項目文化教育配套條件優(yōu)越。周邊有燕山小學、甸柳一小、甸柳一中、燕山中學、以及省旅游學校和山東政法學院、山東經(jīng)濟學院等各大知名高校。18路、49路、K50、K96、119路公交車通達，交通方便。

四、估價目的：為房地產(chǎn)贈與及買賣提供價值參考依據(jù)

五、估價時點：2010年10月14日

六、價值定義：

本報告中所稱的房地產(chǎn)的市場價格是指委估房地產(chǎn)在估價時點對應(yīng)于本報告書所列估價目的及估價的假設(shè)和限制條件下的市場價格。房地產(chǎn)的市場價格是指房地產(chǎn)的交換和買賣是在公開和競爭的市場上進行的，而且買賣雙方都是慎重、平等、自愿的行為，其價格是公允的。

由于委估房地產(chǎn)是由土地和房屋兩部分組成，本報告書所稱的房地產(chǎn)市場價格是指該房地產(chǎn)的綜合價值，包括房屋建筑占用土地使用權(quán)的分攤價值、房屋建筑的價值及基礎(chǔ)配套設(shè)施的分攤價值。對于土地是按住宅用地土地使用權(quán)限價值進行評估的，而房屋建筑則是按所有權(quán)價值進行評估的。

七、估價依據(jù)：

1、國家建設(shè)部、國土資源部及濟南市人民政府頒發(fā)的有關(guān)政策、８ 法規(guī)文件；

2、中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；

3、委托方提供的房屋所有權(quán)證；

4、濟南市基準地價等相關(guān)資料；

5、評估人員現(xiàn)場勘察獲取的數(shù)據(jù)和資料。

八、估價原則：

本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則：

合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。

九、估價方法：

根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。本次對房地產(chǎn)抵押價值進行評估，宜采用 法估價。先求取假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，然后再減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

成本法是在估價時點以開發(fā)或建造估價對象所需要的各項成本費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤和稅金，得出估價對象的重置價格，然后再扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

十、估價結(jié)果：

估價人員根據(jù)估價規(guī)范，采用了科學的估價方法，在現(xiàn)場勘察的

９ 基礎(chǔ)上，經(jīng)過認真測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。

十一、估價人員

十二、估價作業(yè)日期：

2010年10月14日至2010年10月14日

十三、估價報告應(yīng)用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日

濟南世紀華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司

二0一0年十月十四日

１０

附件

１１ 《房屋所有權(quán)證》復印件