第一篇：重慶市大渡口區(qū)保障性住房建設現(xiàn)狀

重慶大渡口區(qū)保障性住房建設現(xiàn)狀

一、何謂保障性住房、具體分類和特點

保障性住房，是與商品性住房（簡稱商品房）相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房（如：公租房）構成。包括：廉租房、經(jīng)濟適用房、兩限房（限制面積或價格）、公租房、和在一些林區(qū)、墾區(qū)、煤礦職工的棚戶區(qū)改造、游牧民定居工程等城市危舊改造工程。其是我國城鎮(zhèn)住宅建設中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。社會保障性住房制度也就是在社會保障性住房建設、分配、流通等具體實踐中形成的制度。

二、國家對保障性住房的政策要求和制度保障

近幾年，國家高度關注民生問題（特別是住房保障），出臺了不少限制房價和保障性住房建設的政策。從2007年的國發(fā)24號文提出的“把解決城市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務的一項重要職責，加快建立健全以廉租房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。以此為標志，保障性住房有了實質(zhì)性的進展。到2008年國辦發(fā)[2008]131號文件指出，爭取用三年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房和棚戶區(qū)改造問題，明確了2009-2011年保障性住房建設工作目標和政策措施，進一步加大保障性住房的建設力度。再到建保[2009]91號由住房和城鄉(xiāng)建設部、發(fā)展改革委、財政部聯(lián)合印發(fā)，提出要加大廉租住房建設力度，著力增加房源供應，完善租賃補貼制度，加快建立健全以廉租住房制度為重點的住房保障制度。

新國八條也明確規(guī)定保障性住房要擴大覆蓋。“各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應?！?/p>

今年我國在建保障性住房1000萬套，明年再建1000萬套，今后五年一共建設3600萬套。中共中央將向地方補助1030億元，地方財政也相應配比投入，而且將更廣泛地利用社會資本參與其中。而且保障性住房的土地供給體系單列，做到應保盡保。其設計、建設也要高標準、高要求，也就是說要確保質(zhì)量、安全和環(huán)保。特別是在環(huán)保上，從設計到建設整個過程，都要實行節(jié)能，這也是建設節(jié)約型社會的要求。與此同時要抓緊保障房建設并行的工作——制定保障房的準入和退出機制。從一開始就建立一個從建設到管理，準入到退出這樣一個完整機制。使保障性住房質(zhì)量和效益得到保證，使將來它的管理也得到保證。

三、保障性住房的特點

1、住房保障制度法制化

政府通過法律、規(guī)劃、財政、金融、稅收等多種手段，保障中收入群體能夠住上適當?shù)淖》?，并根?jù)不同時期的特點及時調(diào)整住房保障的重點。

2、住房保障形式靈活多樣

通過低價銷售、低價租賃、先租后買、半買半租、分步購買、貼租、貼息等多種形式，對低收入家庭提供住房保障。第一，地方政府利用自有土地建房，出租或出售給符合條件的低收入家庭；對于無能力一次性購買的家庭，可以先租后買，或先購買10％的產(chǎn)權，再逐步購買剩余產(chǎn)權。第二，通過獎勵容積率和免稅等措施鼓勵開發(fā)商提供一定比例的低價住房出售或出租給低收入家庭。第三，對低收入家庭實行貨幣補貼，讓其到市場直接租賃住房。

3、嚴格控制住房保障的面積標準，并制定合理的補貼標準

無論各國具體的住房保障形式如何，在住房面積的限定上卻有共同的特點，那就是都限定在滿足基本需求這個層面上。

4、中央和地方政府各盡其能

各級政府以及開發(fā)商均應該以不同形式參與住房保障，中央政府的主要職責是制定保障政策和目標，實施規(guī)劃，并以中央財政預算形式直接提供住房保障。地方政府重在將政策和目標細化并加以落實。

5、租售并舉和“共有產(chǎn)權”制度相結合

“共有產(chǎn)權”制度可以量化政府保障，既明確確定低收入群體享受的福利水平，又有利于其收入提高后退出保障體系。發(fā)達國家和地區(qū)在解決住房問題上采取的一些措施，讓我們明確了“公共住房是為最需要的人提供住房保障”,通過市場化的方式不可能解決所有人的住房問題，中低收入家庭的住房問題必須依靠公共住房來解決，應充分重視租賃型保障住房的作用，加大其在保障性住房中的比例。實踐經(jīng)驗均表明，政府對住房市場進行適當?shù)母深A和調(diào)控，對于促進全民安居起到了極其重要的作用。同時，建立適合本國國情的住房保障制度必須結合本國的具體情況，并根據(jù)本國的實際發(fā)展情況與時俱進的來實時調(diào)整。綜上所述，我們再來看看我們重慶的情況。

三、保障性住房的現(xiàn)狀。

５年來，大渡口區(qū)建成安置房、藍領公寓、廉租房等保障性住房１７９．２萬平方米，基本實現(xiàn)了城市低保住房困難家庭廉租住房保障全覆蓋。同期城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在２．２％以內(nèi)；城鄉(xiāng)居民年人均收入分別突破１９０００元和８８００元，年均增長１３．４％和１５．４％，“十一五”期間農(nóng)村居民收入增幅超過城鎮(zhèn)居民。

保障性住房主要由廉租房、經(jīng)濟適用房、政策性租賃住房構成，而重慶則多出了兩種項目，就是限價商品房和農(nóng)民工公寓。廉租房是針對城市最低收入家庭的住房制度安排，重慶自2003年以來將解決廉租房問題與拆違、舊城改造、排危等工作結合起來，到2007年就竣工經(jīng)濟適用房達480多萬平方米，解決了約6萬戶低收入家庭的住房困難。目前，在高房價的大環(huán)境下，經(jīng)濟適用房的建設更是如火如荼，就連遠離主城的區(qū)縣也將經(jīng)濟適用房納入了民生工程。限價商品房和農(nóng)民工公寓，作為一個補充，數(shù)量并不是很多，僅有的一些項目都是作為一個示范效果而存在，真正起到保障作用的是少之又少。

綜合以上這些保障性住房構成，不難看出，始終有一部分人是不在這些保障范圍之內(nèi)的，他們不符合所謂的低收入者，也不是真正意義上的白領，不上不下的尷尬境地使得“中間人群”生活得更加困難。而目前我國保障房建設的現(xiàn)狀：

(一)是全國保障房覆蓋率不到8%，還有92%的被保障空間。

(二)是保障房的品種以租和售為主，根據(jù)“十二五”規(guī)劃相關內(nèi)容，公共租賃房將逐步成為未來保障性住房的主體。

(三)是保障房的實施主體全國范圍內(nèi)沒有選擇和委托的同意標準。

(四)是保障房的分配信息系統(tǒng)沒有和商品房的銷售系統(tǒng)進行聯(lián)網(wǎng)。從2010年7月開始，重慶更加積極響應國家的民生工程，率先把公共租賃房的規(guī)模建設作為保障性住房的一個大方向。在未來，公共租賃房將成為保障性住房的一個主攻方向。

四、重慶公共租賃房的現(xiàn)狀

公共租賃房，是新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個產(chǎn)品。它不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。重慶的公租房都是實行高標準、高品質(zhì)的規(guī)劃建設，一是布局在輕軌沿線（比如民心佳園）或交通條件較好的地區(qū)，完全參照商業(yè)樓盤的標準，配套學校、醫(yī)院、商店等設施和場地。二是主城區(qū)的公租房均布局在內(nèi)外環(huán)線之間的21個人口聚居區(qū)中，完全與商品房住戶有機融合在一起，避免社會階層隔離和形成“貧民窟”，促進和諧社會的建設。三是戶型大多數(shù)都是60平以下，且簡單裝修，可以為中低收入階層提供中檔商品房的居住標準。

目前，重慶市的公共租賃房都是采用1到5年租期的租賃方式，租期一滿，如果承租人仍然符合公共租賃房的申請條件，那么他就可以續(xù)租，如果承租人在承租期間，生活狀況得到改善，能夠買得起經(jīng)濟適用房或者商品房，那他就會退出公共租賃房的保障范圍，把更多的機會轉給需要的人。還有一種情況，就是承租人可以買下自己租賃的保障房，政府以成本價進行銷售，但是保障房不能像商品房那樣能夠在市場上交易，如果多年以后，當事人想要賣掉保障房，那也只能是以同樣的價格賣給政府，相當于是政府回收，這樣就保障了公共租賃房有一個很好的運作機制，其進入和退出市場都很好的掌握在政府手中，能夠避免出現(xiàn)類似經(jīng)濟適用房一樣的怪圈。

公共租賃房其實是一個過度性的解決方案，是解決即不屬于廉租房對象又買不起經(jīng)濟適用房的中間夾心層，在這個過渡時間，政府提供給他們住房幫助，當這部分群體有支付能力了，他們就會退出公共租賃房，轉而購買商品房或者是承租住房。

1、重慶市公共租賃房需求分析

公共租賃房的保障對象為在主城區(qū)具有穩(wěn)定職業(yè)和收入，家庭人均年收入低于上年度市區(qū)人均可支配收入一定比例的無房戶，以及新參加工作人員和引進的各類專業(yè)人才等。承租人必須年滿18周歲，具有租金支付能力。公租房的出現(xiàn)，緣于廉租房和經(jīng)濟適用房的保障力度、保障范圍不能全面解決老百姓的住房問題，這兩部分保障性住房本身以不能解決自身的需求缺口。根據(jù)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的規(guī)劃，“到2020年，主城區(qū)常住人口將達到1000萬人，比目前的人口數(shù)量高出400萬人。而大量的農(nóng)村人口涌入城市，必然帶來巨大的住房壓力，尤其的保障性住房的壓力，重慶對新增人口的住房供應對策為，采取1：6：3的合理比例給予 解決，10%的高收入人群購買高檔商品住房；60%的中等收入家庭，6.5年的收入能買中小戶型、中低價位商品住房；另外30%，即120萬人則由政府提供保障性住房”。

在首批公租房的搖號中，重慶市已有15821人申請上了第一批公租房，截止2011年2月27日（即最后申請日）現(xiàn)場申請點共接受咨詢24萬人次，其中有7萬多人領取了表格，通過申請審核的還不到2萬人。

2、重慶市公共租賃房供給分析

根據(jù)重慶市住建部的文件規(guī)定，2010年重慶市的公共租賃房開工建設約200萬平方米，其中主城區(qū)有民心佳園、康莊美地等五個主要項目已投入到第一批租賃?！皬慕衲觊_始到2020年，重慶主城將建設2000萬平方米的公共租賃房，遠郊區(qū)縣也將建同等面積的公租房。其中，主城區(qū)的2000萬平方米，今后3年建1000萬平方米，后7年再建1000萬平方米。2000萬平方米的公共租賃房主要布局在一環(huán)線和二環(huán)線之間，規(guī)劃建設20個大型聚居區(qū)，每個小區(qū)100萬平方米左右”。這表明政府將花大力氣做好這項民生工程，盡量全面的保障中間群體的住房需求。

3、重慶市公共租賃房的橫向比較

去年以來，重慶市率先在全國大力興建公共租賃房，其規(guī)模和增速均有很大提高（且在全國也是一個帶頭和領頭作用），但就保障性住房建設規(guī)模占新建住房規(guī)模的比例較可比城市而言仍然很低。

大渡口：釣魚嘴公租房項目提前完成征地

大渡口區(qū)首個公租房項目——釣魚嘴公租房項目已順利完成征地任務。這是今年以來全市第一個實現(xiàn)交地的公租房項目，涉及兩個鎮(zhèn)兩個村約970畝土地，農(nóng)戶602戶、企業(yè)119戶，僅歷時3個半月。4月28日上午，大渡口區(qū)在區(qū)行政中心東600會議室召開了大渡口區(qū)公租房項目交地儀式，區(qū)征地辦和八橋鎮(zhèn)將項目用地交付給大渡口片區(qū)土地儲備整治建設管理委員會。區(qū)委副書記盧偉、區(qū)政府副區(qū)長羅林泉，以及市公租房公司、區(qū)國土分局、區(qū)征地辦、區(qū)房管局和區(qū)執(zhí)法局等單位領導參加了交地儀式。

據(jù)了解，此次移交給大渡口片區(qū)土地儲備整治建設管理委員會的公租房項目地塊，共占地969.59畝，涉及八橋鎮(zhèn)公民村1、2、3、4、5、6、8社和建勝鎮(zhèn)群勝村4、7、8社，共計兩個村，10個社，應拆遷農(nóng)戶604戶、企業(yè)165家。目前，該征地項目602戶被拆遷戶簽訂房屋拆遷安置協(xié)議書，完成總量的99.7%；清理企業(yè)165家，163家企業(yè)達成拆遷協(xié)議；征地范圍內(nèi)村、社集體資產(chǎn)全部清理完畢，社集體資產(chǎn)全部補償?shù)轿?。至此，該區(qū)首個公租房項目——釣魚嘴公租房已全部拆遷完畢，實現(xiàn)凈地交地目標。

“ 首先要祝賀大渡口區(qū)首個公租房項目征地工作在預定的時間前順利完成交地任務，可以說沒有辜負市委、市政府對大渡口區(qū)的期望，值得慶賀?！眳^(qū)委副書記盧偉表示，要把此次征地工作中好的方法和經(jīng)驗及時總結出來，形成一套有效的體系，以便今后全區(qū)開展的各項征地工作借鑒。盧偉還強調(diào)，土地移交標志著釣魚嘴公租房項目進入一個新的起點，各相關部門、鎮(zhèn)政府要再接再厲繼續(xù)做好服務工作，積極協(xié)調(diào)配合，為該公租房項目建設公司提供優(yōu)質(zhì)服務，爭取釣魚嘴公租房早日竣工。同時，還要加快回遷安置房建設，讓廣大被拆遷戶早日住上舒心新居。

五、重慶市公共租賃房建設存在的問題分析

公共租賃房作為民生工程，缺乏巨大的利益趨動，再加上重慶的公租房建設規(guī)模大、品質(zhì)高，資金和土地問題就成了公租房建設的關鍵所在。

1、公共租賃房建設的資金問題

在住建部的規(guī)劃中，重慶到2020年會在主城建2000萬平方米的公共租賃房，其建設用地多達3萬多畝，按照目前市場上最低土地出讓金200萬/畝，重慶的財政收入就將拿出600億，而這還只是土地的成本，按照建筑行業(yè)的一般情況，土地成本一般占建筑成本的30%，以此類推，這2000萬平方米的公共租賃房所需建設資金在1400億左右，加上土地成本，總成本就接近2000億。這樣巨大的資金投入，如果單純的靠政府來操作運行，將很難完成預期額。

（1）政府投入為先導。

作為民生工程，政府應該處于主導地位，控制好整個保障房項

目的資金運作。政府方面的資金來源主要有以下四種：一是中央安排的專項資金和 財政年度預算安排資金。二是依 托土地儲備機構先期儲備土地的優(yōu)勢，全部采用劃撥方式供應，土地成本不計價，作為政府注入公共租賃住房系統(tǒng)的國有資產(chǎn)。按照住建部的規(guī)劃，主城的儲備地需拿出3萬畝作為劃撥地投入，至少相當于150億元。三是每年商品房土地出讓收益的5%用于支持公共租賃住房建設，每年大概有10億左右。四是減免建設環(huán)節(jié)相關稅費，是建筑成本盡可能降到最低。通過這四項措施，重慶的公租房建設的先期投入可以得到保證。（2）積極擴展融資渠道。

在國外甚至香港，金融、保險資金進入公共租賃住房建設已有先例，并且也取得可靠收益，緩解了政府的財政壓力。以國內(nèi)保險資金為例，如果存入銀行，每年只有3%左右的利息，而投入公共租賃住房后，至少可實現(xiàn)4%的收益，所以保險資金是很有積極性的?，F(xiàn)在重慶每平方米的租金價格為1元左右，那么每年每平方米的租金標準就有120元左右，以次計算，2000萬平方米每年可收租金24億，其中的一部分可用于還款付息，另一部分資金還可用于房屋的維護和管理，完全可以實現(xiàn)當期資金的平衡。只是這樣的融資方式，內(nèi)地還沒有成功的先例，想要試點運作并且盈利，需要政府嘗試更多的運行模式。在此我們不妨借鑒最近上海已經(jīng)開始的最新嘗試：3月14日下午，保監(jiān)會宣布，太平洋保險集團旗下太平洋資產(chǎn)管理公司設立的“太平洋―上海公租房項目債權投資計劃”正式通過備案，這是保險資金投資保障房建設的第一單，考慮到投資的安全性，此項計劃是以10年期債權投資計劃方式募集資金40億元，主要用于上海地產(chǎn)集團在上海市區(qū)約50萬平方米公租房的建設和運營；太平洋資產(chǎn)管理公司為該債權投資計劃設計了具有保底收益、不設封頂收益的浮動利率機制。有業(yè)內(nèi)人士透露，這次中國太保的公租房基金方案是按照租金和地價聯(lián)動方式來運作，預計公租房的租金水平在市場租金的60%—80%。按照市場化租金水平67.7%計算，保守預計年盈利區(qū)間在5%—10%。（3）保持收益遠期平衡。

公共租賃房一開始就是作為政府的民生工程而存在，在很多人

看來，要民生就意味著這是一項純粹的政府投入性項目，換句話說就是政府單方面投入，終究會入不敷出。但是我們在算好當前帳的同時，也要算好長遠帳。大量的公共租賃房建設，不僅解決了就業(yè)者的居住問題，還能進一步改善投資環(huán)境，吸引更多企業(yè)投資（比如新希望集團）。同時，隨著時間的推移，當“夾心層”群體因收入提高不再需要公共租賃房時，公共租賃房作為優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，有套期保值的功效，可以回籠資金“反哺”建設和管理成本。

2、公共租賃房的土地問題。

據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，我國政府財政收入有1/3來自土地出讓，受高地價的影響，有些地方的地價竟然占到了房價的60%，這也就直接推高了房價。重慶市為建公共租賃房，明確提出要把土地收入與財政收入脫鉤，甚至是公共土地以行政性劃撥方式“零成本”讓利于民，即預示著政府財政收入三分天下有其一的“土地財政”比重將越來越少。換一句話說，政府降低土地出讓金，不僅對公共租賃房的建設有實實在在的利益，也在很大程度上控制了普通商品房房價的上漲，促使整個住房系統(tǒng)更加和諧。

公共租賃房的土地供應，毫無疑問肯定是政府出讓，但是完全由政府出讓，而不借助市場，恐怕很難循環(huán)運作。所以對大規(guī)模的公共租賃房建設而言，尋找一個長期的運作模式，才是根本所在。

六、公共租賃房建設的前景分析

公共租賃房的建設，既是機遇也是挑戰(zhàn)，在各方面條件還不是很完善的條件下，我們應該結合我國國情、結合地方情況，并借鑒國外的先進經(jīng)驗，積極建設雙軌制保障房體制。未來，公共租賃房建設主要可以有三種模式：

第一種，有政府出地、政府投資、政府管理。像建設廉租住房一樣，由政府無償劃撥土地，由政府融資建設。正如前面所講，政府在資金方面有融資平臺，也可以把資金投入列入財政預算，還可以提取土地出讓凈收益作為補充。在未來，國家還會出臺更多的保障性財政政策，優(yōu)先用于保障性住房，特別是公共租賃房建設。所以，就單純依靠政府運作而言，在短期來看，也是可行的。

第二種，政府可以劃撥土地，吸引社會機構來參與建設。這種模式就是政府出地，企業(yè)出錢，這樣可以緩解上述所說的政府的資金壓力。特別是在一些用工比較集中的開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及一些用工比較集中的大企業(yè)。這些企業(yè)采用這種方式首先可以優(yōu)先解決自己企業(yè)職工租賃公租房的需求，同時這些大企業(yè)利用自己的強大實力，和政府形成雙贏的模式，也能夠不斷向社會提供公共租賃房的房源。

第三種，政府從儲存用地中拿出一部分土地，這部分土地是定了性的，即它的用途就只能是建設公共租賃房。把這類土地投入到市場，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、用工比較集中的企業(yè)，以及其他投資者通過市場方式取得這些土地，然后自己去建設公租房，并擁有這部分公租房的所有權。但是公租房的租賃方式、供應對象都還是必須由政府核定以后才能得到許可。

對于這三種模式，各地方政府都還處于摸索、探討之中，當中的問題、困難也只有在落實的過程中才能逐漸發(fā)現(xiàn)、更正，但是只要政府能有這個決心，我國唐代現(xiàn)實主義大詩人杜甫在其《茅屋為秋風所破歌》中呼喊道：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏,風雨不動安如山！”詩圣這千年一嘆在其逝后漫長的歲月里，從來就沒有停止過。只有到新中國成立之后，廣大“天下寒士”才有了安身立命之所，黨和政府加快社會保障體系建設，大力發(fā)展政策性和保障性住房力度，努力給廣大低收入人群提供保障性住房，尤其是公共租賃房的建設，相信詩圣的愿望將在十二五期間實現(xiàn)。

第二篇：加強保障性住房建設加強保障性住房建設

社會保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。社會保障性住房制度也就是在社會保障性住房建設、分配、流通等具體實踐中形成的制度。

加強保障性住房建設，既是改善和保障民生的重要舉措，又是擴大內(nèi)需、加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式的有效途徑

加強保障性住房建設，有利于改善民生、維護社會和諧穩(wěn)定。努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，是改善和保障民生的目標。加強保障性住房建設，切實解決與改善低收入居民家庭的住房問題，是實現(xiàn)“住有所居”的重要舉措。在我國“土地公有”的制度下，住房具有公共產(chǎn)品的特殊屬性，政府有責任、有義務為公民提供基本住房保障。同時，住房消費具有巨大的外部性，從社會學角度看，一個居民是否擁有良好或社會所認同的最基本的居住條件，會影響其道德水平、社會行為規(guī)范，乃至對社會的認同感和歸屬感。十七大報告明確指出“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”，充分體現(xiàn)了黨和政府對住房保障體系建設工作的高度重視。

加強保障性住房建設，有利于控制高房價，更好落實調(diào)控房價的政策。目前，我國商品房市場房價收入比已超過國際公認的警戒線，大量低收入家庭甚至部分中等收入家庭無力承擔過高房價，房地產(chǎn)業(yè)已聚集巨大風險。這不僅嚴重影響居民消費預期和投資環(huán)境，阻礙城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略的順利推進，而且將進一步拉大貧富差距，擠占中低收入階層的生存空間。在這種背景下，2010年4月以來，政府綜合運用財政、金融、土地等宏觀調(diào)控工具，連續(xù)出臺“國十一條”、“國五條”、“國八條”等重磅調(diào)控政策，但房價上漲壓力依然存在，調(diào)控形勢依然嚴峻。認真落實保障性住房建設調(diào)控政策，能夠改善住房供應結構，增加住房供給數(shù)量，抑制居民對商品房的剛性需求，對促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、抑制商品房房價的進一步上漲，能起到重要的作用。

加強保障性住房建設，有利于擴大內(nèi)需，促進轉變經(jīng)濟發(fā)展方式和經(jīng)濟快速持續(xù)發(fā)展。長期以來，內(nèi)需不振一直是制約我國經(jīng)濟進一步發(fā)展的一個重要因素。加強保障性住房建設，一方面讓數(shù)量龐大的中低收入者能以較低的成本實現(xiàn)“居者有其屋”，不必為高昂的商品房而節(jié)衣縮食、苦苦積蓄，這就為他們增強消費信心、釋放消費需求創(chuàng)造有利條件；另一方面，加快保障性住房建設，對相關產(chǎn)業(yè)具有很強的帶動效應，其輻射帶動作用和杠桿作用非常明顯。政府主導的大規(guī)模保障性住房建設，以民生為導向，可以給畸形發(fā)展的商品房市場降溫，引導社會投資方向，鼓勵更多企業(yè)和資本投入實體經(jīng)濟和科技創(chuàng)新。從這個意義上說，大規(guī)模加強保障房建設，可以成為轉變經(jīng)濟發(fā)展方式的重要突破口。

第三篇：重慶市保障性住房工作考察報告

保障性住房工作交流考察報告

為解決制約我市保障性住房工作開展的突出問題，借鑒先進經(jīng)驗，引進先進模式，促進我市保障性住房工作快速開展。4月7日—4月10日，我隨省住房和城鄉(xiāng)建設廳保障性住房工作交流團對重慶市保障性住房工作情況進行了實地考察學習?，F(xiàn)將有關情況報告如下：

一、考察活動基本情況

此次考察學習活動由省省住房和城鄉(xiāng)建設廳組織，以重慶市公共租賃住房等保障性住房情況為重點考察內(nèi)容，省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長劉洪濤、副廳長王國清帶隊，省廳住房保障處、鄭州市、南陽市、許昌市、新鄉(xiāng)市、漯河市、三門峽市、信陽市、濟源市等地市建設系統(tǒng)相關人員隨團學習考察?？疾旖涣鲌F深入重慶市“民心佳園”、“康莊美地”、“民安華福”等公共租賃住房項目進行了實地考察，并與重慶市國土房管局、公租房管理局主要負責人進行了座談，就重慶市住房保障相關政策及實施情況交流了經(jīng)驗，探討了我省住房保障發(fā)展思路和方法措施。通過考察交流學習，與重慶市建設系統(tǒng)增進了了解，加深了友誼。學到了先進經(jīng)驗，拓寬了工作思路，強化了立足地方優(yōu)勢，做好住房保障工作的意識，增強了迎頭趕上，加快推動我市公共租賃房工作開展的信心和決心。

二、重慶市公共租賃住房基本情況及先進做法

（一）基本情況及特點

在考察學習活動中，我充分感受到重慶市的住房保障工作，特別是公共租賃住房管理工作，表現(xiàn)出了空前的大手筆、大氣魄、大力度、大舉措。重慶市從2009年提出了“低端有保障、中端有市場、高端有

遏制”住房調(diào)控思路。從2009年10月啟動公共租賃住房建設計劃，計劃利用3年時間，建設3000萬平方米公租房，解決50多萬戶中低收入群眾住房困難。截止2010年底，重慶市已建設公共租賃房1150萬平方米。我們考察的鴛鴦“民心佳園”、大竹林“康莊美地”、華巖“民安華?！比棿笮凸沧赓U住房小區(qū)，總建筑面積達359萬平方米，可解決5.79萬戶、14.2萬人居住困難。且小區(qū)布局合理，交通便利，戶型科學，配套完備，綠地率均達35%以上，堪稱宜人之居典范。

重慶公共租賃住房在保障、建設、布局方面具有以下特點：一是保障方式新。突破了廉租住房保障覆蓋面過窄、危舊房和棚戶區(qū)改造范圍受限等問題，解決不屬于廉租住房保障對象、又暫時買不起商品房的“夾心人群”的住房困難問題，形成以公共租賃住房為主導的住房保障新體制。二是保障范圍廣。符合廉租住房條件的家庭，未實行實物配租和領取租金補貼的；在重慶有穩(wěn)定工作和收入來源，符合政府規(guī)定收入限制等條件的住房困難家庭、大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)和進城務工及外地來渝工作的無住房人員等均可申請。三是無戶籍限制。打破了傳統(tǒng)住房保障戶籍限制界限，只要來渝置業(yè)、興業(yè)，為重慶經(jīng)濟社會發(fā)展作貢獻，符合條件的都可以申請。四是投資建設主體明確。公共租賃住房是由政府投資和提供政策支持，國有非贏利機構建設，產(chǎn)權由政府指定的機構擁有。重慶于2003年在原有土地儲備中心的基礎上成立了“重慶地產(chǎn)集團”，由政府注資建立了政府主導型的土地儲備供應機制。用地以劃撥方式供應，且免征相關稅費。土地成本作為國有資產(chǎn)注入，將每年土地出讓收益的5%用于公租房建設，大量節(jié)約了建設資金。五是配套齊全。房間的廚房、廁所齊全，進行了簡單裝修，自購家具、電器后可直接入住。周邊有完善的教育、商

業(yè)、體育、醫(yī)療等配套設施。六是出行便捷。公共租賃住房布局有軌道交通支撐，有快速普通公交線路通過，出行十分便捷。

（二）重慶公共租賃住房制度先進做法

1、能立足自身實際，科學制定制度體系

重慶市在大量調(diào)研，充分掌握市情的基礎上，規(guī)定30-40%的中等偏下收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房予以保障，60-70%的中高收入群體由市場提供的商品房解決。并對高端商品房和投機性炒房采取相應的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的制度體系，逐步實現(xiàn)住房保障的全覆蓋。

2、能發(fā)揮政府主導，建立市場+保障“雙軌制”模式

市場機制即：以公共租賃住房建設為主導，一方面，不再單獨新建廉租房，而是包含在公共租賃住房體系中。廉租房居民與公租房居民住同一小區(qū)、同一品質(zhì)的房屋，只是租金有所區(qū)別。廉租房租金一般只是公租房租金的10%左右。另一方面，公租房租滿5年之后，可通過成本價購買，轉換成有限產(chǎn)權的經(jīng)濟適用房。業(yè)主如果轉讓，只能以購房價加利息升值由政府公租房管理機構回購，再作為公共租賃住房流轉使用。

保障機制即：充分發(fā)揮政府的主導作用，一方面堅持做到公共租賃住房始終姓“公”。建設主體是市政府和各區(qū)縣政府，產(chǎn)權由國有的重慶地產(chǎn)集團或區(qū)縣政府性投資公司持有，建設在財政性投入和各項優(yōu)惠政策的基礎上，國有集團等操作主體以國有資本進行托盤，確保了公租房的公共保障屬性。另一方面就是最大限度降低租金。劃撥供地、國企承建，無土地出讓金、無城市建設配套費、無相關稅費、無

開發(fā)商利潤，租金只考慮了成本中的貸款利息、房屋維修管理費用等因素，因此租金將不超過同類地段、同等品質(zhì)商品房市場價格的60%。

公共租賃住房作為“市場+保障”雙軌制的關鍵環(huán)節(jié)，涵蓋了過去的廉租房和經(jīng)濟適用房，延伸到既不能享受廉租住房保障，又買不起商品住房的“夾心層”群體，有效實現(xiàn)公共租賃住房、廉租房、經(jīng)濟適用房的一體化。

3、能科學規(guī)劃，高標準、高品質(zhì)建設

重慶公共租賃住房實行商品房、公租房無差別的“混建”模式，高標準、高品質(zhì)規(guī)劃建設。一是定位合理，設施完備。公共租賃住房項目多數(shù)在輕軌沿線或交通條件較好的地區(qū)，容積率均在3.8左右，完全參照商業(yè)樓盤的標準，配套學校、醫(yī)院、商店、銀行以及健身、圖書館等設施和場地。二是人性規(guī)劃，符合民生。主城區(qū)公租房均布局在內(nèi)外環(huán)線之間的21個人口聚居區(qū)中，公租房住戶完全與商品房住戶有機融合在一起，共享小區(qū)環(huán)境和專業(yè)物業(yè)公司的管理與服務，避免社會階層隔離和形成“貧民窟”，促進和諧社會建設。三是設計合理，標準較高。公租房戶型面積為35-80平方米，60平方米以下的占85%以上，按建筑面積的10%進行公建配置，并含有400元/平方米的簡約裝修。系統(tǒng)化的考慮，使入住公租房的中低收入階層享受到中檔商品房的居住標準。

4、有完善的管理體系、機構，并不斷優(yōu)化管理模式

一是建立管理機構。能夠各部門在公共租賃住房建設和監(jiān)督管理中的責任，并成立了市住房保障局，具體負責全市公共租賃住房的日常管理工作。二是健全管理制度。相繼下發(fā)了《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》、《重慶市公共租賃住房管理實施細則》等政策，從申

請方式、條件、要求、材料以及審核配租、租賃管理、管理模式、退出管理、出售管理等7大方面詳細規(guī)定了公共租賃住房各環(huán)節(jié)操作流程。三是完善信息系統(tǒng)。建立數(shù)據(jù)基本完整的公共租賃住房信息化管理系統(tǒng)，實現(xiàn)房屋權籍、民政、社保、銀行等部門的數(shù)據(jù)交換，提高公共租賃住房管理的效率和準確性，確保制度的公平和公正。四是優(yōu)化管理模式。公共租賃住房小區(qū)實行“管人管房結合”的社區(qū)化管理，即由社區(qū)居委會負責對人的管理，房管機構對房的使用進行管理，并成立由社區(qū)居委會、房管機構、派出所、住戶代表等組成的管理委員會，負責開展小區(qū)的社會工作，并指導選聘的物業(yè)服務公司做好物業(yè)服務。

三、考察學習的幾點啟示

通過學習交流，我感覺我們與重慶市的差距不僅表現(xiàn)在住房保障工作發(fā)展的速度、質(zhì)量和水平上，更重要的是體現(xiàn)在思想觀念、體制機制創(chuàng)新上。他們用思想的大解放促進機制大創(chuàng)新，用機制的大創(chuàng)新推動重點工作的大突破，在以公共租賃房為主導，推動保障性住房建設等方面創(chuàng)新的經(jīng)驗和做法，對我們具有極強的啟發(fā)和借鑒意義。

（一）強烈的創(chuàng)新精神，始終是加快發(fā)展的強大動力。通過深入考察學習，重慶市市場+保障的“雙軌制”住房保障模式，先進的土地儲備供應機制、大膽創(chuàng)新的項目融資方式均給我留下深刻的印象。我們的住房保障工作要想走在全省前列，就必須向國內(nèi)先進地區(qū)學習，始終做到思想解放、意識超前，勇于創(chuàng)新、善于求變，不斷以更大的氣魄、更新的舉措、更強的信心，在經(jīng)濟社會發(fā)展的各個領域全力開拓，先人一步、快人一著。

（二）科學的發(fā)展思路，始終是加快發(fā)展的重要基礎。仔細分析其重慶在住房保障工作方面的發(fā)展思路，回顧我們幾年的工作實踐，省、市政府連年來大力構建的保障性住房體系，開發(fā)保障性住房項目，并取得了巨大的成就，有力促進了全市經(jīng)濟社會和諧、穩(wěn)定發(fā)展。目前，我市住房保障體系建設已形成了良好的格局，為我市進一步開發(fā)公共租賃房夯實了基礎，借鑒重慶的先進經(jīng)驗，我市的住房保障工作必將取得更大的、杰出的成就。我們一是要科學制定各項政策和標準，切實維護各個階層群眾利益。二是要高標準推進保障性住房建設，全面提升保障性住房的形象和檔次。三是積極探索推進公共租賃房建設模式，加快實現(xiàn)住房保障的全覆蓋。

（三）良好的管理機制，始終是加快發(fā)展的堅實保障。

重慶的公共租賃住房從保障、建設、布局、配租、管理、出售各個環(huán)節(jié)均有明確的政策依據(jù)，相應的管理部門，相對的管理機制，且各個環(huán)節(jié)流程順暢、環(huán)環(huán)相扣，為整個公共租賃住房項目順利實施提供了有效助力。我們在公共租賃住房項目建設中要充分發(fā)揮在行業(yè)領域推行“精細化管理模式”的先進經(jīng)驗，細化各項目標任務、明確各主體責任劃分，建立完善管理機制，不斷優(yōu)化管理方式，推動公共租賃房項目建設快速開展。

（四）時刻維護民生，始終是和諧穩(wěn)定的立足之本。重慶市保障性住房不僅建設規(guī)模大、覆蓋面廣，建設標準、建設檔次也都達到了較高的水平，為群眾的安居樂業(yè)提供了有力的支持和保障。我們可以從重慶的發(fā)展中汲取好的經(jīng)驗做法，使住房保障成果更多惠及廣大百姓，同時進一步提升城市的建設品位。

李和平

2011年4月11日

第四篇：保障性住房建設(專業(yè)課)

研究報告

關于內(nèi)蒙古自治區(qū)保障性住房建設

問題的研究

【摘 要】

保障性住房建設問題關乎社會的穩(wěn)定和發(fā)展，是切實改善民生，維護社會穩(wěn)定，促進住房制度改革、完善房地產(chǎn)市場的重要措施。我國保障性住房供給分別采取兩限商品住房、經(jīng)濟適用住房、政策性租賃住房、廉租房和棚戶區(qū)改造等多種形式。目前，各級政府直接修建廉租住房輔以政策性補貼的方式為保障住房供給的主要途徑。隨著各地廉租住房建設規(guī)模的不斷擴大，政策管理滯后、住房選址不當、建設資金不到位、生活配套設施滯后、生活成本提高等問題亟待解決。圍繞國家關于2011年基本解決我國城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造目標，結合兩年來內(nèi)蒙古自治區(qū)保障性住房建設實踐，本文重點就廉租住房和經(jīng)濟適用房建設問題，進行了一系列研究和探討?！娟P鍵詞】

保障性 安居工程 經(jīng)濟適用房 廉租住房

[key words]

Supportability, Housing Project, Affordable housing, Low-rent housing 1

目

錄

【摘 要】................................................................................................1 【關鍵詞】................................................................................................1

一、內(nèi)蒙古自治區(qū)保障性住房建設現(xiàn)狀..........................................3

（一）廉租住房建設情況............................................................3

（二）經(jīng)濟適用房建設情況........................................................4

二、內(nèi)蒙古自治區(qū)廉租住房建設存在的問題..................................4

（一）廉租住房建設存在的問題................................................4

（二）經(jīng)濟適用住房建設存在的問題........................................9

三、繼續(xù)推進保障性安居工程建設的意見和建議........................11

（一）加強保障性安居工程立法建設......................................12

（二）進行科學合理的規(guī)劃和設計..........................................12

（三）多渠道籌集房源..............................................................13

（四）多渠道籌措資金..............................................................14

（五）認真落實土地和稅費各項優(yōu)惠政策..............................15

（六）完善相關管理辦法..........................................................15

（七）加快推進保障性安居工程信息化建設..........................16

（八）研究解決住房后續(xù)管理問題..........................................16

（九）逐步擴大住房保障范圍..................................................17 【參考文獻】

一、內(nèi)蒙古自治區(qū)保障性住房建設現(xiàn)狀

（一）廉租住房建設情況

1、廉租住房保障現(xiàn)狀。據(jù)統(tǒng)計，全區(qū)符合廉租條件的城市低收入困難家庭約23萬戶，其中13平方米以下的低保住房困難家庭為11.3萬戶，其他低收入住房困難家庭為11.7萬戶，其中約80%需通過實物配租方式解決，共需籌集廉租住房18.3萬套。2008年正式啟動廉租住房保障制度以來，截至2009年底，通過實物配租和發(fā)放租賃補貼方式，順利完成了設區(qū)城市人均住房13平方米以下、旗縣（市）城區(qū)人均住房不足8平方米低保家庭應保盡保的保障目標。實施保障家庭15.2萬戶，其中，已實現(xiàn)實物配租保障家庭1.7萬戶，發(fā)放租賃補貼家庭13.5萬戶。新建廉租住房面積225萬平方米，6.7萬套住房（部分房屋正在建設或?qū)嵨锱渥獠僮鬟^程中）。各級政府投入新建、購買、改建租用存量房、棚戶區(qū)改造以及發(fā)放租賃補貼等方面廉租住房保障資金約42億元。其中，中央補助16.1億元，自治區(qū)安排1.2億元，盟市配套24.7億元。

2、我區(qū)2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃。為實現(xiàn)到2011年底我區(qū)全部解決23萬戶符合廉租條件的城市低收入家庭的住房困難的目標。2009年9月，自治區(qū)制訂了《內(nèi)蒙古自治區(qū)2009—2011年廉租住房保障規(guī)劃》，在現(xiàn)已實物配租的 3

1.7萬套廉租住房的基礎上，2009—2011年三年新增廉租住房16.5萬套，大體按30%、30%、40%的比例向各進行分解，2009年、2010年、2011年新增廉租住房分別為5萬套、5萬套、6.5萬套。其中，2009年建設5萬套的項目資金基本到位，廉租住房正在建設中。

（二）經(jīng)濟適用房建設情況

2005年，完成投資19.8億元，竣工面積159.7萬平方米，總套數(shù)19782套。2006年，完成投資46.8億元，竣工面積347.8萬平方米，總套數(shù)43556套。2007年，共完成投資54.15億元，施工面積778.52萬平方米，竣工面積401萬平方米，總套數(shù)58633套，完成投資和竣工面積分別比2006年增長了15.7%和15.2%，施工面積占當年住房建設總量的18.9%，比上有較大幅度的增長。2008年，我區(qū)經(jīng)濟適用住房新開工建設801萬平方米，118126套，已竣工430萬平方米，59900套，完成投資60.2億元。2009年，全區(qū)計劃建設經(jīng)濟適用住房11.86萬套、891萬平方米，計劃投資128億元。實際開工7.6萬套、591萬平方米，竣工22745套、170.7萬平方米。

二、內(nèi)蒙古自治區(qū)廉租住房建設存在的問題

（一）廉租住房建設存在的問題

1、廉租住房建設規(guī)劃問題

一是建設用地規(guī)劃缺乏科學論證。合理的城市空間和產(chǎn)業(yè)布局、高效集約的土地規(guī)劃利用、完善的社會公共服務設施、便捷的交通條件、充足的就業(yè)機會、良性的社會支持網(wǎng)絡等是良好區(qū)位的重要衡量標準，但是，在貫徹實施廉租住房制度的過程中，建設用地規(guī)劃缺乏合理性和科學性。由于我區(qū)大部分盟市廉租住房項目儲備不足，一些地方政府手中基本沒有可供劃撥的建設用地，特別是在生產(chǎn)生活都較為便利的地段。相當一部分在中心城區(qū)定下來的建設項目，因遭遇拆遷難且成本高的問題，難以實施，持續(xù)大規(guī)模建設廉租住房難以為繼。一些盟市為降低建設成本節(jié)約資金，廉租住房建設往往選擇開發(fā)成本較低、交通不便的城鄉(xiāng)結合地帶，這使得廉租家庭用于交通、采暖、水電等費用增加，家庭經(jīng)濟負擔加重。其對于公共物品、公共設施的共享性大大降低，尤其是交通、教育、醫(yī)療衛(wèi)生服務難以保障。我區(qū)少數(shù)旗縣已經(jīng)出現(xiàn)蓋了房子，分不出去的問題。這一傾向在興安盟尤其突出。

二是規(guī)?；ㄔO容易誘發(fā)社會問題。廉租住房社區(qū)遠離市區(qū)導致社會隔離程度加深。社區(qū)之間如果缺乏交往，久而久之，就會逐漸產(chǎn)生一定的社會距離和心理距離，從而形成互相疏遠、隔閡、離散、排斥甚至敵對的狀態(tài)。政府集中興建的廉租住房小區(qū)，人為地使得社會各階層的分隔加劇。將 5

低收入、老弱病殘的困難家庭聚集在一起，將導致城市“貧民區(qū)”的特征越來越明顯。貧困人群過度集中居住不僅會直接導致不同社會階層分歧的加劇，還會帶來諸如犯罪率上升等一系列社會問題。

三是廉租住房建設壓力巨大。由于我區(qū)住房保障起步較晚，滯后于其他社會保障（如醫(yī)療、事業(yè)、養(yǎng)老）的發(fā)展，各地普遍存在保障性住房建設不足的現(xiàn)象。按照目前國家確定的低保戶中，人均住房13平米以下為廉租房保障對象，僅為保障住房的起步標準。但這一低標準，我區(qū)仍需廉租房約18萬套，對于經(jīng)濟相對落后的地區(qū)實現(xiàn)保障困難很大。如烏蘭察布市26萬多戶城鎮(zhèn)家庭中，低保家庭近6萬戶，城鎮(zhèn)低收入家庭相對比例過高。

四是廉租住房建設計劃軟約束。一則擅自變更項目批復計劃，超預算支出。呼倫貝爾市海拉爾區(qū)、牙克石市以及興安盟科右中旗均存在超預算支出問題。二則未經(jīng)批復改變建設規(guī)模。赤峰市松山區(qū)存在房產(chǎn)開發(fā)搭便車現(xiàn)象，將廉租住房變?yōu)榻?jīng)濟適用房銷售。巴彥淖爾市烏拉特后旗擅自增加廉租住房面積，導致廉租房套數(shù)減少。

2、廉租住房資金管理問題

一是國家補助水平相對偏低。廉租住房的建設需要政府大量的財政投入，除了住房的基本建設，后期的管理維護等 6

費用更是巨大。資金問題成為廉租住房建設的瓶頸。盡管國家對西部地區(qū)廉租住房建設每平方米補助400元，比東、中部地區(qū)略高，但我區(qū)建筑材料價格和建房成本相對較高，不含拆遷費每平米成本約1400元，很多盟市旗縣無力負擔龐大的財政支出，更傾向于選擇租金補貼的方式。但低收入家庭住房保障的剛性需求，決定政府主導建設一定量的廉租住房是無可避免的。

二是地方配套資金不足。近兩年我區(qū)用于投入廉租住房建設的資金達40億。也僅僅保障了實物配租1.7萬戶和租賃補貼13.5萬戶。離實現(xiàn)保障實物配租11.7萬戶和發(fā)放補貼11.3萬戶的目標，還有很大差距。2009年我區(qū)各盟市旗縣通過自治區(qū)搭建的融資平臺，采取“統(tǒng)一融資、委托代建、分項提款、統(tǒng)一還貸”的方式，申請國家開發(fā)銀行貸款20多億元，暫時解決了配套問題，但明后兩年仍需持續(xù)每年配套幾十億元的資金，此外還有還貸負擔，這將形成巨大的資金缺口壓力。隨著廉租社區(qū)的落成使用，“收租難、管理難、退出難、配套設施不健全”等問題也相應出現(xiàn)。廉租住房建成后，周圍配套設施的配建困難己經(jīng)成為廉租住房建設中存在的主要問題。政府用于投資廉租住房的資金已經(jīng)很大，在缺乏配建動力的情況下，還要保證周圍公共設施和商業(yè)服務的配套建設確實面臨更大困難。

三是資金管理不規(guī)范。第一，部分盟市未按規(guī)定將中央、自治區(qū)下達的廉租住房專項資金及時撥付到項目單位。興安盟烏蘭浩特市、包頭市東河區(qū)均有此類現(xiàn)象。第二，地方配套資金落實率較低。截止到2009年6月，全區(qū)12個盟市和兩個計劃單列市應配套建設資金22億元，實際配套7億元，未到位15億元。第三，土地出讓金凈收益、住房公積金增值收益凈結余用于廉租住房建設的政策執(zhí)行不到位。如呼和浩特市2008年應安排土地出讓金凈收益1.36億元，實際安排4228萬元；烏海市、巴彥淖爾市、烏蘭察布市、興安盟等未安排用于廉租住房建設的土地出讓金凈收益支出。第四，廉租住房保障資金管理不規(guī)范。部門盟市存在廉租住房保障資金與行政經(jīng)費混賬，核算科目不當，以及廉租住房房租收入沒有按照“收支兩條線”的規(guī)定，及時、足額上繳同級財政的現(xiàn)象。

3、廉租住房管理制度有待完善

第一，雖然各地制定的相關廉租住房保障具體辦法，但實際操作中存在受保障家庭認定標準不明確，相關證明材料不全，未進行全面嚴格的復查和公示的現(xiàn)象。第二，存在廉租住房補貼發(fā)放審核不嚴格，手續(xù)不健全問題。第三，租賃補貼政策執(zhí)行不統(tǒng)一，按照人均標準發(fā)放，按戶平均發(fā)放，以及保底封頂發(fā)放等多種標準并存現(xiàn)象，造成不同地區(qū)差異 8

較大。第四，廉租住房補貼并未用于改善居住條件，而是用于生活消費、看病、孩子上學的支出。

（二）經(jīng)濟適用住房建設存在的問題

1、缺乏總體的規(guī)劃和設計

一是制度設計過于粗糙。實施經(jīng)濟適用房制度以來，自治區(qū)嚴格貫徹執(zhí)行國家保障性安居工程制度，取得了顯著成效，但存在的問題也不容忽視。其中，最為緊迫的就是制度設計和科學規(guī)劃的問題。雖然國家制定出臺政策的初衷是好的，目的是解決低收入群體住房問題，使“居者有其屋”，實現(xiàn)地區(qū)社會的公平，但從具體執(zhí)行政策過程中來看，調(diào)研不夠深入，政策制定粗糙，研究力量薄弱，管理軟約束等后遺癥層出不窮——經(jīng)濟適用房并不適用。

二是缺乏系統(tǒng)規(guī)范有效的管理。經(jīng)濟適用房從前期建設用地規(guī)劃、設計，居民社區(qū)管理，社區(qū)與城區(qū)銜接，經(jīng)濟適用房出售對象資格認定，經(jīng)濟適用房建設標準，經(jīng)濟適用房轉讓、流轉、產(chǎn)權管理等，缺乏統(tǒng)一、規(guī)范和有效的設計，管理手段滯后，管理辦法單一，管理效率不高。

2、經(jīng)濟適用房交易環(huán)節(jié)錯位

政府開發(fā)建設經(jīng)濟適用房的初衷是使中低收入者能夠買得起、住得上城市住房的一項保障性政策。但是在具體的實行過程中，卻發(fā)生了錯位，低收入者買大面積房子，高收 9

入者爭相搶購經(jīng)濟適用房的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計，自治區(qū)實施經(jīng)濟適用房制度以來，經(jīng)濟適用房購買者中，82%屬于中低收入群體，18%屬于高收入群體。在低收入購買群體中，第一選擇為解決緊迫性住房需求的購買者占76%，第一選擇為投資性購買和投機性購買的占24%。

3、購買者資格認證制度不完善

一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售機制不完善。某些房地產(chǎn)開發(fā)商按政府規(guī)定開發(fā)完經(jīng)濟適用房后，不顧政府的有關規(guī)定，突破出售資格限制，將經(jīng)濟適用房敞開銷售，致使部分高收入者也成為經(jīng)濟適用房的擁有者。

二是國家缺乏科學合理公平的收入評定制度。由于我國對居民高、中、低收入線劃分不十分明確所致，以前所規(guī)定的標準與現(xiàn)階段實情已不再相符。目前對高、中、低收入的劃分標準是較為客觀的。然而，隨著社會的發(fā)展，各個地區(qū)劃分標準也不應一致。

三是個人收入申報制度缺失。由于我國還沒有建立起個人收入申報制度，信用檔案缺乏，政府很難在短時間內(nèi)準確核實一個家庭的真實收入，從而使中低收入家庭變成一個寬泛而模糊的概念，導致在配給經(jīng)濟適用房的實際操作中，一些不符合購買條件的高收入家庭魚目混珠，通過所謂“合法途徑”獲得經(jīng)濟適用房，而一些真正需要房子的中低收入者 10

卻“望房興嘆”。

4、制度執(zhí)行出現(xiàn)扭曲和變形

實施經(jīng)濟適用房制度以來，一些地方在實際操作中，把經(jīng)濟適用房搞得與普通商品房別無二致。許多地方在制定經(jīng)濟適用房政策中不對經(jīng)濟適用房建筑面積作嚴格的約束，目的是為開發(fā)商攫取更多經(jīng)濟利益大行方便，往往把經(jīng)濟適用房建得很大，150多平方米、200多平方米，大戶型和“豪宅”都成了經(jīng)濟適用房。一些地方雖然制定了經(jīng)濟適用房面積限制，但對經(jīng)濟適用房開發(fā)商私自突破上限，擴買擴賣等違法違規(guī)現(xiàn)象熟視無睹。

5、經(jīng)濟適用房分配助長了政府尋租行為

當前，內(nèi)蒙古自治區(qū)尚屬西部地區(qū)，經(jīng)濟社會發(fā)展水平與中東部地區(qū)還存在一定差距，中低收入家庭在家庭總量中占較大比重，低收入群體龐大。然而，由于地方政府財力不足的限制，建房資金不足，經(jīng)濟適用房供給量有限，造成“人多房少”和“僧多粥少”的局面。故而，在經(jīng)濟適用房分配過程中“機會主義”大行其道，政府尋租行為頻仍。一群體包括高收入群體、低收入群體、低收入邊緣群體為了獲得稀少的經(jīng)濟適用住房，不得不迎合政府管理者和出售者尋租需要，通過各種手段和途徑向其示好甚至賄賂。

三、繼續(xù)推進保障性安居工程建設的意見和建議

（一）加強保障性安居工程立法建設

安居性保障工程制度實施以來，惠及了眾多家庭和廣大低收入群體，有利于社會公平和社會穩(wěn)定。該項政策和工程利國利民需要繼續(xù)推進。政策實施至今，尚無一部有效的法律保障和制度規(guī)范，急需進行相關的保障性安居工程立法和法律條文的制定。只有具備了完善、系統(tǒng)和規(guī)范的立法保障，保障性安居工程才能夠順利和圓滿實施，才能真正形成“高收入者買商品房——中低收入者買經(jīng)濟適用房——較低收入者租住廉租房”的合理布局。

（二）進行科學合理的規(guī)劃和設計

一是進行科學合理的布局和規(guī)劃。無論是廉租住房建設還是經(jīng)濟適用房建設，均需進行科學合理的空間選址和布局規(guī)劃。良好的選址和布局是對政府決策部門智慧與效率的考驗，也是入住者工作和生活的制度保障。根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗，在選擇郊區(qū)修建或者偏遠地帶修建安居住房容易導致很多問題。如窮人的生活成本和就業(yè)機會以及貧富對立問題，“遠郊路線”造成的低收入群體生活成本增加問題，低收入群體兒童的教育發(fā)展問題等，因此，在進行住房選址布局和設計時，不能僅僅落在“居有屋”的著眼點上，還要結合當前社會總體生活需求水平，從困難群體生活的諸多因素角度出發(fā)，尋求選址與群體利益的最佳結合點。

二是避免進行集中性的安居工程建設?？紤]到集中建設低收入人群社區(qū)會帶來一系列的歧視問題、仇視問題、犯罪問題等，因此，在進行安居工程建設時，要分散布局，小規(guī)模建設，實施空間錯落的融合性布局，不搞貧富分割的一刀切，繁華市區(qū)內(nèi)也要建設廉租住房和經(jīng)濟適用住房。的相應問題。

（三）多渠道籌集房源

目前，靠集中新建的單一模式，或者說以集中新建為主的方式，進行廉租住房和經(jīng)濟適用房建設，任務艱巨、壓力較大，且不利于保障性住房建設健康可持續(xù)發(fā)展。要深入進行調(diào)研，多渠道籌集資金，通過新建、改建、購買以及租用等方式，多渠道擴展房源。將廉租住房建設、經(jīng)濟適用住房建設和城市棚戶區(qū)改造建設結合起來，分地區(qū)、分地段、分類別統(tǒng)籌推進保障性住房制度建設。

根據(jù)國家部署，今后要進一步加大城市棚戶區(qū)改造的力度。通過城市棚戶區(qū)（危舊房）改造，帶動包括廉租住房在內(nèi)的保障性住房建設。優(yōu)先把城市棚戶區(qū)低收入家庭納入廉租住房保障范圍。城市棚戶區(qū)的居民相當一部分是低收入家庭。把新建廉租住房和城市棚戶區(qū)（危舊房）改造結合起來解決廉租住房房源，可以較好解決廉租房建設項目儲備不足的問題，可以就近解決好低收入家庭的生活和生產(chǎn)問題，也 13

可以利用廉租住房建設的相關政策，推動棚戶區(qū)改造，在改善城市環(huán)境的同時，加快解決低收入家庭住房困難。同時要堅持通過購買、改建、租用存量房及滯銷的商品住宅等多渠道籌集廉租住房房源，把已納入廉租住房保障家庭的原住房，凡符合安全衛(wèi)生條件規(guī)定的，由廉租住房管理部門向其他家庭人口較少的廉租住房對象出租，產(chǎn)權關系不變。

（四）多渠道籌措資金

近年來，我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展速度雖然較快，GDP和財政收入連續(xù)7年增幅較大，但由于我區(qū)資源依賴型的經(jīng)濟結構，導致稅收大部分上劃中央財政，居民實際收入水平提高緩慢，低保戶比例相對仍很高。目前，國家廉租住房補助僅占建設成本的四分之一，對于大部分盟市而言，地方配套比例超出地方財政承受能力，因此建議自治區(qū)政府積極爭取國家支持，調(diào)高中央財政對我區(qū)住房保障的補助標準。

在爭取中央財政補助的同時，各地應認真落實國家規(guī)定的多渠道籌集住房保障資金的各項政策，將住房保障資金納入預算安排；住房公積金增值凈收益要全部用于住房建設；土地出讓凈收益用于住房保障資金的比例不得低于40%，由財政部門直接劃入住房保障資金專戶，發(fā)生一筆、劃扣一筆；從城市基礎設施配套費中每平方米提取一地比例，作為經(jīng)濟適用房和廉租住房保障建設資金。也可以根據(jù)實際情 14

況，把中央財政專項補助用于發(fā)放廉租租金補貼后的結余部分和經(jīng)濟適用住房的地方配套資金，捆綁使用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

（五）認真落實土地和稅費各項優(yōu)惠政策

加快經(jīng)濟適用房和廉租住房建設，在加大資金投入力度的同時，還要發(fā)揮土地、稅費、金融等政策的作用。一方面要落實好已有的土地、稅費等各項優(yōu)惠政策，另一方面將進一步完善相關配套政策。盟市兩級政府也應在自己的事權范圍內(nèi)，為保障性住房建設制定更加優(yōu)惠的政策。

（六）完善相關管理辦法

1、探索廉租住房產(chǎn)權關系多樣化

自治區(qū)政府辦公廳（內(nèi)政辦發(fā)[2009]13號）文件提出廉租住房可采取租售并舉的方式后，一些盟市、旗縣在這方面結合自己的實際，進行了積極探索。從最近調(diào)研的情況看，推行這項政策的關鍵是要解決好產(chǎn)權問題。允許各地在基本政策框架內(nèi)創(chuàng)新。通過租售并舉，可以調(diào)動低收入家庭的積極性，滿足一部分低收入住房困難家庭，擁有自己的不動產(chǎn)的愿望，還可以解決房租、水暖電等費用收繳難等后期管理問題，同時能夠較快回籠資金投入廉租住房再建設，解決政府投入不足的問題。當然廉租住房出售要堅持“先租后售、住戶自愿”的原則。

2、加快推進經(jīng)濟適用住房管理制度改革

一是加快推進經(jīng)濟適用住房建設用地規(guī)劃、空間選址和規(guī)模建設等問題，嚴禁盲目施工，低質(zhì)量建設，重復建設和粗糙設計；二是嚴格經(jīng)濟適用住房出售審批制度，經(jīng)濟適用住房建設施工竣工后，管理部門要繼續(xù)嚴格對開發(fā)商和出售部門的管理，防止違規(guī)操作和暗箱操作；三是嚴格經(jīng)濟適用住房購買資格審查制度，實行 “購買者個人申請——所屬單位收入證明——銀行存款證明——個人財產(chǎn)公開——出售部門審核——購買者永久登記——住房流轉登記”一體化制度，最大限度防止經(jīng)濟適用住房出售環(huán)節(jié)錯位現(xiàn)象。

（七）加快推進保障性安居工程信息化建設

要完善保障性住房的申請、審核、公示、輪候、復核、退出制度。健全社區(qū)、街道和住房保障部門三級審核公示制度，建立規(guī)范化收入、財產(chǎn)和住房情況審查制度，形成科學有序、信息共享、高效透明的工作機制。加快建立廉租住房管理信息系統(tǒng)，聯(lián)合搭建多部門、多級次，可供各方實時查詢的公開、高效的信息化平臺。包括住房保障政策、廉租房房源、廉租戶等多種信息，為我區(qū)廉租住房制度建設的決策和政策制定提供準確的基礎性數(shù)據(jù)，也為廉租住房保障的規(guī)范化管理，實現(xiàn)廉租住房保障資源分配的公開、公正、公平，提供一個“陽光”平臺。

（八）研究解決住房后續(xù)管理問題

一是隨著實物配租比例的提高，特別是一些集中新建的廉租房小區(qū)的陸續(xù)入住，如何管理好廉租房小區(qū)是政府面臨的新課題。從區(qū)內(nèi)外已有的經(jīng)驗看，廉租住房的后期管理是一個系統(tǒng)工程，需要動員各方面的力量。要建立行之有效的制約機制，完善退出機制；要充分考慮廉租保障對象的就業(yè)問題。在城市總體規(guī)劃中，充分考慮把廉租住房建在就業(yè)充分和方便的地段，這樣有助于廉租保障家庭的盡快脫貧；新建廉租住房小區(qū)的社區(qū)管理要及時跟進。二是在經(jīng)濟適用住房出售和后出售環(huán)節(jié)，有效避免權力尋租行為的發(fā)生，如何有效防止投機性行為，需要進行深入研究和探索。

（九）逐步擴大住房保障范圍

目前，我區(qū)住房保障的對象主要是具有城鎮(zhèn)戶口的困難戶家庭，即滿足低保條件同時人均住房保障面積低于某一標準的家庭。隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展、經(jīng)濟結構及產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整，以及退耕還林和退牧還草等保護生態(tài)環(huán)境政策的持續(xù)執(zhí)行，進城務工的農(nóng)牧民已經(jīng)成為不可忽視的較大的住房弱勢群體，他們的住房保障，也相應也形成了新的住房需求。建議在推進我區(qū)住房保障工作的同時，進一步擴大廉租對象覆蓋范圍，統(tǒng)籌考慮城鎮(zhèn)中既買不起房又非低保戶的“夾心層”和大量進城務工的農(nóng)牧民的住房保障問題，以及城鄉(xiāng)結合部居民和近郊農(nóng)民的住房保障問題。

【參考文獻】

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第五篇：保障性住房建設情況工作匯報

保障性住房建設情況工作匯報

2012年縣住建局認真落實上級布置我們的任務，想方設法保障資金到位，現(xiàn)已完成全年保障房建設任務的56%，接著下半年，我們將繼續(xù)努力，完滿地完成今年的全年任務。

一、保障性住房工作任務進展情況

（一）今年續(xù)建2011年了未完成的廉租住房項目共計：300套，15000平方米，總投資2400萬元。截至目前，已開工建設14786.28平方米，285套。其中：149套已建設完成，并安排入住，136套正在建設當中，已下?lián)芄こ炭?326.958萬元。

（二）獨龍江鄉(xiāng)教師周轉房總共建蓋31套，其中新建10套，建筑面積555.02平方米，正在裝修當中；改造21套，建筑面積970平方米，已完工。

（三）今年將計劃實施公共租賃租房120套、7200平方米，目前施工圖設計已完成，該項目將在縣公安局、農(nóng)業(yè)局背后等地建蓋，即將進入招投標階段，預計于今年7月份以前全面開工建設。

二、工程質(zhì)量管理情況

我縣保障性住房項目嚴格落實項目法人責任制、招標投標制度、合同管理制度和工程監(jiān)理制度。并制定目標責任制度和監(jiān)督檢查制度，簽訂目標責任狀，各部門各司其職、各負其責、齊抓共管、層層落實。

我局以定期不定期的方式深入全縣保障性安居房進行了全面的檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時下發(fā)整改通知書，通過深入保障性安居工程建設質(zhì)量安全監(jiān)督檢查工作，施工企業(yè)和施工人員安全意識有了明顯的提高。

三、保障性住房分配管理情況

根據(jù)要求我局及時成立保障性住房工作領導小組，以局長為組長，分管副局長具體負責，保障性住房辦公室設置住宅與房地產(chǎn)業(yè)股，并配備了專職人員具體負責保障性安居工程的各項工作。我局及時建立了廉租住房和公共租賃住房的管理辦法，并制定了入住標準，嚴格實行準入、退出機制，在分配過程中完全實行公開、公平、公正，陽光操作。

據(jù)統(tǒng)計，我縣無房戶有300余戶，我局今年主要安排入住了60戶，即：明珠小區(qū)廉租住房新建36套和原縣委職工宿舍樓改建24套。另外，丙中洛中學廉租住房20套、捧打鄉(xiāng)廉租住房32套、丙中洛鄉(xiāng)廉租住房16套、茨開完小廉租住房20套、丙中洛完小廉租住房32套、普拉底衛(wèi)生院廉租住房9套、**縣一中廉租住房20套，部分已安排入住。

四、保障性住房工作和廉政風險防范情況

我局堅持把廉政風險防范工作融入住房保障建設管理全過程，確保住房保障工作公開、公平、公正。一是加強制度防控。為加強全縣保障性住房建設管理，我局認真制定了《保障性住房管理辦法》、《住房保障工作人員廉潔自律規(guī)定》、《保障性住房工作失職責任追究制度》等相關制定，完善了相關配套措施；二是堅持陽光操作。按照保障性住房申請規(guī)定，對低收入家庭申請廉租住房的條件進行嚴格把關。通過對申請住房戶初審、復審，客觀、準確地對居民家庭住房困難情況進行審核，有效防止工作人員徇私舞弊和虛假購房申請行為；三是加強資金使用監(jiān)管。嚴格執(zhí)行財經(jīng)紀律，做到保障性住房資金?？顚Ｓ?，進一步科學合理統(tǒng)籌財政收入，積極落實地方配套資金。四是加強租賃補貼發(fā)放管理。為了加快我縣廉租住房保障低收入家庭租賃補貼發(fā)放工作，我局認真制定了《**縣廉租住房保障租賃補貼發(fā)放工作的實施方案》，執(zhí)行?？顚Ｓ弥贫龋瑢嵭袑魞Υ?、分賬結算，確保將租賃補貼發(fā)放到符合低收入家庭的人群中。

總之，我局自開展的保障性住房政策落實工作以來取得了一定的成效，但仍需要加強工作開展的力度，結合領導小組成員單位加快開展定期不定期的監(jiān)督檢查工作，以確保我縣轉變經(jīng)濟發(fā)展方式監(jiān)督檢查工作順利開展。