第一篇：2009年中國(guó)房地產(chǎn)資金及行業(yè)運(yùn)行預(yù)測(cè)報(bào)告-中科院-36DOC

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0755-83513598 QQ:69031789 中國(guó)房地產(chǎn)資金及行業(yè)運(yùn)行預(yù)測(cè)報(bào)告

(中科院).我們估計(jì)，2008年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口是6730億元，較2007年負(fù)的資金缺口有明顯的改變，房地產(chǎn)行業(yè)資金趨緊的特點(diǎn)在2008年下半年開始集中體現(xiàn)。但是資金供求存在缺口，不意味著對(duì)行業(yè)進(jìn)行注資就能夠解決行業(yè)內(nèi)存在的問題，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇調(diào)整的關(guān)鍵在于需求出現(xiàn)觀望和萎縮。

2.我們對(duì)2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩種預(yù)測(cè)，中期調(diào)整和短暫調(diào)整。如果2009年房地產(chǎn)遭遇中期調(diào)整，那么資金缺口將達(dá)到9290億元。如果2009年房地產(chǎn)遭遇短暫調(diào)整，那么資金缺口將達(dá)到4925億元，短暫調(diào)整意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年末有可能出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，中期調(diào)整意味著2009年僅僅是行業(yè)調(diào)整的第二年，調(diào)整仍將延續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間。如果沒有重大的調(diào)控政策來應(yīng)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)下行態(tài)勢(shì)，那么房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整的可能性更大。

3.我們認(rèn)為2008年下半年將是地價(jià)和房?jī)r(jià)均面臨顯性化下行壓力的初始期，銷售放緩和銷售利潤(rùn)下滑不可避免?？紤]到行業(yè)調(diào)整的主要壓力來自需求空缺，然后才是資金緊缺，因此我們對(duì)以單純注資的“救市”方式持否定態(tài)度，注資無法解決需求觀望和行業(yè)調(diào)整的根本問題

宏觀經(jīng)濟(jì)減速 2008年GDP預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10% 《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

0755-83513598 QQ:69031789 一.房地產(chǎn)行業(yè)概況

2008年的中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)開始走向調(diào)整，CPI的居高不下和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的放慢成為國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的主題。房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)整體下行的背景下，也將走向一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的調(diào)整期，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，銷售節(jié)奏明顯放緩，是導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)資金緊張的重要根源。

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

從2007年5月開始，CPI指數(shù)開始顯著上升，到2008年上半年CPI長(zhǎng)期居于8%的高位。對(duì)此，央行從2007年下半年開始就采取了緊縮的貨幣政策，到2008年7月，CPI情況開始好轉(zhuǎn)，預(yù)期2008年下半年CPI為6%，全年CPI為7%，2009年CPI將在5%－6%之間，通貨膨脹洪峰已過。但與此同時(shí)，GDP增速也出現(xiàn)了明顯滑坡。預(yù)計(jì)2008年全年在10%左右，如果沒有較為明顯的調(diào)控措施，那么2009年GDP增速在9%左右?！?009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

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圖一：2003年至今宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

經(jīng)濟(jì)的減速主要來自于兩個(gè)方面：投資的減弱和出口的減少。從影響GDP的“三駕馬車”的情況來看，扣除掉物價(jià)因素后，消費(fèi)保持在12年以來的最高增速上，但居民實(shí)際收入增長(zhǎng)放緩，以及房市和股市的嚴(yán)重低靡，使得消費(fèi)難以繼續(xù)告訴增長(zhǎng)。投資實(shí)際增速已處于10年平均水平之下，外貿(mào)實(shí)際增速則處于10年來相當(dāng)糟糕的狀況。2008年下半年開始，經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯增加。另外，美國(guó)的次貸危機(jī)所引發(fā)的全球性的經(jīng)濟(jì)衰退已經(jīng)開始顯現(xiàn)，2009年，歐洲和日本經(jīng)濟(jì)有可能增速低于1%甚至陷入衰退，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在創(chuàng)下2003－2007年持續(xù)五年平均10%以上的高速增長(zhǎng)后，可能步入一個(gè)較長(zhǎng)周期的景氣下行通道。

房地產(chǎn)業(yè)需求微縮 資金鏈緊繃 《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

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（二）房地產(chǎn)行業(yè)供給面形勢(shì)

2008年的房地產(chǎn)行業(yè)可以用三個(gè)特點(diǎn)來概括：市場(chǎng)交易量萎縮，價(jià)格增幅放緩，資金鏈條偏緊。

從2007年10月開始，房地產(chǎn)行業(yè)已連續(xù)三個(gè)季度行業(yè)景氣指數(shù)下降。消費(fèi)觀望情緒從珠江三角洲開始向全國(guó)蔓延。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金增速上升較快，銀行開發(fā)貸款增速略有收緊，但是銷售預(yù)收款和按揭貸款增速大幅下降。以按揭貸款為例，貸款增速的下降并不在于“二套房貸”政策的收緊、按揭申請(qǐng)拒絕率的上升或按揭貸款利率的上行，而在于銀行受理的按揭申請(qǐng)宗數(shù)明顯下降。加之貨幣政策的收緊和資本市場(chǎng)的股災(zāi)，更令房地產(chǎn)商的多融資渠道舉步唯艱。需求萎縮和資金繃緊預(yù)示著房地產(chǎn)商開始進(jìn)入了行業(yè)的調(diào)整期，這個(gè)過程那能比一般預(yù)想的更為漫長(zhǎng)。《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

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圖二：房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)

資料來源：Wind咨詢

從土地購(gòu)置和儲(chǔ)備情況來看，在《土地為禍、資金為王：中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積和資金沉淀報(bào)告》中，我們估測(cè)截至到2007年末房地產(chǎn)行業(yè)土地儲(chǔ)備規(guī)模大致為10億平米，沉淀的資金接近2萬億元。從截止到2008年第二季度的數(shù)據(jù)來看，盡管土地購(gòu)置和完成開發(fā)面積的增速在放緩，但土地購(gòu)置價(jià)格和面積仍然處于緩慢上漲的階段。其中，2008年一季度的土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)率達(dá)到29.7%，而第二季度環(huán)比迅速下跌到了-4.5%的水平，隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的抽緊，預(yù)計(jì)未來土地購(gòu)置面積繼續(xù)上漲的勢(shì)頭會(huì)有所抑制，2008年全年開發(fā)商土地儲(chǔ)備仍會(huì)在原有基礎(chǔ)之上，增加0.6-0.8億平米，土地儲(chǔ)備總量仍持續(xù)多于10億平米。而土地購(gòu)置成本也始終處于較高水平。2008《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

0755-83513598 QQ:69031789 年1、2季度，盡管土地“招拍掛”的流拍流標(biāo)現(xiàn)象日益嚴(yán)重，土地交易價(jià)格同比卻分別上升16.5%和10.1%，土地儲(chǔ)備成本持續(xù)增加。

從開發(fā)面積的情況來看，2008年第一季度開發(fā)面積較去年同期大幅上升，進(jìn)入2008年第二季度之后，開發(fā)面積同比增速逐月下降，但仍在高速增長(zhǎng)的慣性軌道上。

圖三：房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積和開發(fā)面積走勢(shì)

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

從房地產(chǎn)投資的情況來看，房地產(chǎn)的投資增速依然迅猛。投資增幅居高不下，在固定資產(chǎn)投資的帶動(dòng)下，2008年房地產(chǎn)投資規(guī)模將繼續(xù)突破2萬億元，投資增幅依然可能維持在28%-30%左右的高位，比同期固定資產(chǎn)投資增速高出約5個(gè)百分點(diǎn)，2008年房地產(chǎn)投資增幅比05-07年并無明顯回落。《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

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圖四：固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示，2008年第一季度，三者的同比增幅達(dá)到25.9%、26.9%和27.5%。較去年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了14.1%、4.4%和15.0%，增幅的下降正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢(shì)正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計(jì)后兩季度房地產(chǎn)新開工和施工面積還將繼續(xù)下跌?！?009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

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圖五：全國(guó)新開工、竣工和施工情況

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

可以看出，2008年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給面依然活躍。土地市場(chǎng)交易依舊較為活躍，房地產(chǎn)開發(fā)投資高位運(yùn)行。然而，這種情況從二季度和一季度的對(duì)比來看已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化。二季度的供給面較一季度出現(xiàn)明顯的弱化，而且這種趨勢(shì)并不是短期的，在房地產(chǎn)商資金鏈趨緊的情況下，供給面的減少才剛剛開始，預(yù)計(jì)三季度和四季度將能夠進(jìn)一步看到房地產(chǎn)供給面的下降。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)需求面形勢(shì)

從需求面的情況來看，房地產(chǎn)需求已經(jīng)明顯陷入觀望，這個(gè)過程先于供給面的收縮而出現(xiàn)。2008年以來，房地產(chǎn)銷售面積逐月下滑，一季度和二季度房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)了不同程度的下降。7月份的統(tǒng)《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

0755-83513598 QQ:69031789 計(jì)數(shù)字更加顯示了這種趨勢(shì)，7月房地產(chǎn)銷售面積同比下降26.8%，環(huán)比下降27.1%，呈現(xiàn)出2008年以來最大的跌幅。

圖六：房地產(chǎn)銷售面積情況

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

目前房地產(chǎn)銷售面積的急劇下滑是由多方面的原因造成的：

首先，2006年下半年之后，商品房?jī)r(jià)格和土地價(jià)格上漲過快，行業(yè)銷售利潤(rùn)率的上升和商品房品質(zhì)的上升開始脫節(jié)，這種涸澤而漁的發(fā)展方式使得消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)期發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。其次，2007年下半年開始，經(jīng)濟(jì)景氣下滑，通脹陰影未去，使得房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行背景發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。再者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)相對(duì)遲緩，土地儲(chǔ)備和在建新面積較大，現(xiàn)金流平衡壓力發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。最后，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的下行，使得房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期比預(yù)想的更長(zhǎng)，股市《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

0755-83513598 QQ:69031789 和房市的低靡使消費(fèi)者購(gòu)買力至少折損3萬億元以上。需求空缺的情況有可能隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化進(jìn)一步蔓延。

（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)

房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額的雙雙下降，從需求端給了房地產(chǎn)行業(yè)以沉重壓力。調(diào)整遲緩的土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格使得銷售節(jié)奏更為遲緩。目前價(jià)格調(diào)整仍不充分，市場(chǎng)仍在等待房?jī)r(jià)和地價(jià)的公開下跌，而不是遮遮掩掩的變相下跌方式。

從調(diào)整的進(jìn)程看，2007年12月深圳的房地產(chǎn)銷售價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下滑，到2008年8月同比也出現(xiàn)下滑。深圳是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售價(jià)格跌幅最大的城市。上海的情況略好于深圳，供求的雙向下降支撐了上海房?jī)r(jià)，2008年2月起，但上海房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭已經(jīng)停止，7月，房地產(chǎn)銷售價(jià)格開始出現(xiàn)下滑。北京地區(qū)的房?jī)r(jià)略顯堅(jiān)挺，但是到2008年6、7月，京城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲停止。從以上跡象看，房?jī)r(jià)的調(diào)整似乎剛剛拉開序幕，而不是接近尾聲。

全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭出現(xiàn)明顯的停滯，關(guān)鍵因素仍然是銷售量需求的萎縮。在供給面平穩(wěn)增長(zhǎng)的背景下，需求面迅速下滑，決定了價(jià)格趨勢(shì)必然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

放松銀根的救市措施不可取

二.房地產(chǎn)資金供求缺口分析 《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

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（一）房地產(chǎn)資金來源分析

從資金來源來看，房地產(chǎn)商的資金主要來自于幾個(gè)方面：開發(fā)貸款、外資、自籌資金、定金和預(yù)付款、按揭和土地轉(zhuǎn)讓收益。

從統(tǒng)計(jì)的數(shù)字來看，2008年以來，開發(fā)商自籌資金和開發(fā)貸款同比仍有較快增長(zhǎng)，其余類型的資金來源增幅停滯不前。到2008年第二季度，原本一季度增長(zhǎng)迅速的國(guó)內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增幅0.5%，與前期30%-40%的增幅相去甚遠(yuǎn)。定金及預(yù)付款增幅6.6%，其他資金增幅1.3%，也和前期差距很大。

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中，除自籌資金意外，開發(fā)貸款增速不斷下降，其余資金來源方式則已明顯萎縮，可見房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。

圖八：房地產(chǎn)資金來源分類 《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

0755-83513598 QQ:69031789 資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

從資金供給總量的角度我們也可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)資金在2007年第四季度達(dá)到一個(gè)頂峰，2008年較2007環(huán)比開始出現(xiàn)下降。同時(shí)，資金供給的增長(zhǎng)率從2007年第四季度已經(jīng)開始大幅向下，這種趨勢(shì)從7－8月的數(shù)據(jù)來看還將持續(xù)，預(yù)計(jì)三季度房地產(chǎn)資金供給增幅會(huì)接近0甚至達(dá)到負(fù)水平。

房地產(chǎn)資金來源的趨緊主要來自于幾個(gè)方面：首先是銀行貸款的減少。緊縮的貨幣政策和銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)性的憂慮，給房地產(chǎn)商向銀行申請(qǐng)貸款帶來了困難。同時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始走向調(diào)整，銀行方面也進(jìn)一步收縮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以避免承受因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)衰退所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。其次是銷售的下降。銷售的下降必然帶來預(yù)付款和定金數(shù)量的減少，同時(shí)按揭部分也進(jìn)一步減少，這一部分資金來源的減少完全是由需求下降所帶來的。

我們認(rèn)為，先有需求空缺，然后有房地產(chǎn)行業(yè)的資金短缺，因此單純放松銀根的“救市”措施是不可取的。增加行業(yè)資金供給，除了能夠增加土地儲(chǔ)備和商品房空置規(guī)模，減輕開發(fā)商隊(duì)伍的洗牌力度之外，無法扭轉(zhuǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)的頹勢(shì)，也無法扭轉(zhuǎn)處于觀望和萎縮的需求，市場(chǎng)調(diào)整有其內(nèi)在節(jié)奏和周期。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)資金供給仍會(huì)進(jìn)一步收緊?！?009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

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圖九：房地產(chǎn)資金來源總計(jì)和增長(zhǎng)率

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

（二）房地產(chǎn)資金支出分析

開發(fā)投資是房地產(chǎn)資金支出的主要部分，大概占房地產(chǎn)商總支出的70%-80%。從房地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)字來看，2008年1、2季度開發(fā)投資依然呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)，增幅達(dá)到30%以上，較去年同期增速更快。7月份的數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金投入速度并沒有明顯的放慢跡象。這一部分資金的大量投入，也是造成房地產(chǎn)商資金緊缺的主要原因。

房地產(chǎn)開發(fā)投資從分類的情況看，住宅投資依舊是主導(dǎo)，始終占據(jù)70%以上的投資比例。這個(gè)比例和去年同期基本持平。住宅類投資的增幅基本和房地產(chǎn)開發(fā)投資同步，2007-2008始終保持著30%以上的增長(zhǎng)幅度?！?009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

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圖十：房地產(chǎn)開發(fā)投資和投資增長(zhǎng)率

料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

房地產(chǎn)商的第二大資金支出是土地購(gòu)置，2003年以來，國(guó)內(nèi)土地的供給量基本穩(wěn)定，在每年4億平方米的水平波動(dòng)，差距不是太大。然而，土地價(jià)格卻是年年上漲，哪怕是根據(jù)官方數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單推算，到2008年上半年，土地儲(chǔ)備規(guī)模也已超過3.2億平米，樓面地價(jià)的購(gòu)置價(jià)格也已上升到1100元/平方米以上。《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

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圖十一：土地交易量和土地價(jià)格指數(shù)

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

2007年，房地產(chǎn)商購(gòu)買土地的投入已經(jīng)超過4000億元，2008年上半年則超過了2100億元。

另外，商業(yè)銀行貸款的本金支出和利息支出也是房地產(chǎn)商的重要成本之一。從房地產(chǎn)商的資金結(jié)構(gòu)來看，有75%的資產(chǎn)來自于負(fù)債，每年償還銀行的本息是房地產(chǎn)商重要的資金支出項(xiàng)。下表顯示了開發(fā)商的貸款本息償還壓力?！?009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

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圖十二：房地產(chǎn)商貸款應(yīng)付本金和利息

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 注釋：房地產(chǎn)商應(yīng)付本金計(jì)算方法為當(dāng)期前3-5年貸款的三年平均值；房地產(chǎn)商應(yīng)付利息為當(dāng)年開發(fā)貸款存量和當(dāng)年人民銀行3-5年貸款的乘積。

最后，房地產(chǎn)商在經(jīng)營(yíng)中的稅收支出也是一部分重要的支出，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大的背景下，稅收支出的金額也越來越大，到2007年稅收支出已經(jīng)接近2500億元。《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

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圖十三：房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

綜上所述，房地產(chǎn)的資金支出主要包括房地產(chǎn)投資、購(gòu)置土地、應(yīng)付本金和利息以及應(yīng)付稅費(fèi)等幾個(gè)方面。2007年，房地產(chǎn)商的支出達(dá)到一個(gè)頂峰，從2008年上半年的情況來看，增速有所放緩，但支出還在繼續(xù)增加之中。

（三）房地產(chǎn)資金缺口歷史分析

從房地產(chǎn)資金流出的情況看，從宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可得，2003-2007年，開發(fā)投資占房地產(chǎn)企業(yè)資金流出的比例最高，5年基本穩(wěn)定在68%-69%，貸款本金償還所占比例一般在16%-18%，購(gòu)買土地資金占比約11%-13.5%，稅收所占比重較小。但這并不一定符合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，至少?gòu)奈⒂^上運(yùn)用上市公司的樣本試算時(shí)并非如此?！?009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

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從房地產(chǎn)資金流入的情況看，2003-2007年，開發(fā)貸款的占比一般在20%左右，而自籌資金的占比在30%-33%，最大的部分是其他資金，其中包括了定金和預(yù)付款，個(gè)人按揭貸款和土地轉(zhuǎn)讓收益，占比達(dá)到46%-50%，其中的定金和預(yù)付款占比達(dá)到30%-40%，這三部分資金基本上涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)的資金流入情況。外資所占的比重一直都比較小。

2003-2007年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口情況尚不明顯，2007在房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度極好的年度房地產(chǎn)企業(yè)的資金供給甚至大于需求，2006年資金基本處于平衡狀態(tài)，而2003-2005年的資金略有供給缺口，全行業(yè)的資金供求局面一直偏緊。《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

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圖十四：房地產(chǎn)商資金缺口情況

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

從2003-2007年的情況來看，2007年是房地產(chǎn)企業(yè)資金最充裕的一年，雖然支出得到了大幅度的提升，但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)極度繁榮的條件下，房?jī)r(jià)上漲帶來的銷售收入的大幅度增加，為房地產(chǎn)商帶來了大量的資金流入，2007年也是房地產(chǎn)行業(yè)少有的出現(xiàn)較為明顯的正現(xiàn)金流的年份。

圖七：房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù) 《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

0755-83513598 QQ:69031789 資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

需求面的打擊是房?jī)r(jià)增速減緩的主要原因，到2008年上半年為止，全國(guó)范圍的房?jī)r(jià)還沒有出現(xiàn)大幅度下跌的情況。然而，隨著需求的繼續(xù)減弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒會(huì)進(jìn)一步加劇，同時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)也相對(duì)趨緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在緩慢而不可避免地步入調(diào)整階段，房?jī)r(jià)也將面臨十年來從長(zhǎng)期持續(xù)上漲走向在中期內(nèi)公開下跌的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。三.房地產(chǎn)資金缺口預(yù)測(cè)及分析

（一）2008年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)和資金缺口計(jì)算

2007年對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)來說是非常特殊的一年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼1992到1996年之后，經(jīng)歷了第二次連續(xù)五年GDP增速超過10%的高速增長(zhǎng)周期，并達(dá)到了經(jīng)濟(jì)景氣的顛峰。2007年10月16日，上證指數(shù)達(dá)到6100點(diǎn)以上的歷史新高。房地產(chǎn)市場(chǎng)則在稍早于此也達(dá)到了景氣頂點(diǎn)，需求膨脹的同時(shí)伴隨房?jī)r(jià)高漲，房地產(chǎn)商更是以一種前所未有的樂觀情緒囤積土地，以求未來更加迅速地?cái)U(kuò)張和發(fā)展。

此后，市場(chǎng)迅速陷入調(diào)整并且調(diào)整的幅度和周期超出了事先最悲觀的估計(jì)。首先是股票市場(chǎng)開始大幅度下跌，從6000點(diǎn)跌至4000點(diǎn)，又從4000點(diǎn)向2000點(diǎn)而去。全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整也大體從2008年開始了，市場(chǎng)觀望氣氛日益濃厚，房地產(chǎn)商的存貨量開始提高，房?jī)r(jià)也明顯松動(dòng)。景氣下行、信貸緊縮、銷售遲緩、土地儲(chǔ)備規(guī)模和在建設(shè)規(guī)模的龐大，都決定了房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口的逐步凸現(xiàn)。但是在《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

0755-83513598 QQ:69031789 剛剛過去的2006年上半年，資金缺口實(shí)際上并不十分嚴(yán)重，僅約528億左右，問題剛剛浮現(xiàn)。

料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

注釋：稅收支出一項(xiàng)為根據(jù)2007年數(shù)據(jù)估計(jì)所得

我們計(jì)算2008年上半年的資金缺口在528.48億元，缺口較小。真正的情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有上半年的數(shù)據(jù)顯示的那樣樂觀，原因在于2008年第一第二季度，房?jī)r(jià)尚能處于上漲的時(shí)期，銷售雖然有回落但銷售利潤(rùn)率的回落還不是特別顯著。上半年國(guó)內(nèi)貸款的投放額也已經(jīng)達(dá)到了去年全年貸款數(shù)的將近60%。這種情況在今年下半年將出現(xiàn)明顯的變化。下半年房?jī)r(jià)的下跌和銷售量的繼續(xù)萎縮是可以預(yù)期的.（二）2008年房地產(chǎn)資金缺口計(jì)算

2008年，我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期主要在以下幾個(gè)方面：（1）銷售量額下降，如此強(qiáng)烈的觀望情緒必然造成2008年的銷售量較2007年《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

0755-83513598 QQ:69031789 有所下降；（2）是房?jī)r(jià)的下降，房?jī)r(jià)撐不過第三季度，2008年房?jī)r(jià)的調(diào)整勢(shì)在必行；（3）瘋狂的購(gòu)地行為停止，購(gòu)地支出將出現(xiàn)下降；（4）開發(fā)商將減緩?fù)顿Y開發(fā)增速；（5）緊縮的貨幣政策在2008年不會(huì)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。盡管近期出現(xiàn)了降息和降低法定準(zhǔn)備金率的變化，這種調(diào)整主要是針對(duì)通貨膨脹的回落、對(duì)經(jīng)濟(jì)增速滑坡的憂慮、以及美國(guó)次貸危機(jī)不斷蔓延著三大因素作出的調(diào)整，我們并不認(rèn)為房地產(chǎn)信貸會(huì)有明顯松動(dòng)。

在以上預(yù)期之下，我們對(duì)2008年的資金缺口情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，結(jié)果如下：

表三：2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口情況預(yù)測(cè)（單位：億元 假設(shè)條件：

（1）08年開發(fā)投資額增速0%（08年上半年增速33%，全年將進(jìn)行全面下調(diào)）； 《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

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（2）08年土地出讓金同比下降10%（08年上半年購(gòu)買土地增速明顯減緩，上半年同比增長(zhǎng)7.6%，但下半年資金鏈趨緊給予同比下降10%的評(píng)定）；

（3）所有新增房地產(chǎn)貸款為3-5 年期，08年償還03-05年貸款；

（4）稅收支出同比下降10%；

（5）企業(yè)純自籌資金占投資額30%（參考?xì)v史值）；

（6）國(guó)內(nèi)貸款全年同比持平（貨幣政策要求）；

（7）08年商品房銷售面積下降20%（一季度商品房銷售額面積同比略有上升，但二季度同比下跌了10%左右，7月更是下跌了27%，預(yù)計(jì)三四季度這種下跌情況還將持續(xù)，給予全年20%下降的預(yù)計(jì)）；

（8）08年房?jī)r(jià)下跌10%（一二季度房?jī)r(jià)暫時(shí)沒有出現(xiàn)下跌，但7月市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)下跌，08年出現(xiàn)10%的房?jī)r(jià)下跌是可以預(yù)期的）。

（9）利用外資情況上下半年持平。

（10）央行中長(zhǎng)期貸款利率保持不變 《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

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如此看來，在進(jìn)入今年第四季度之后，房地產(chǎn)景氣將繼續(xù)下滑，資金壓力的不斷增加和銷售節(jié)奏難有起色將迫使越來越多的開發(fā)商加入到公開降價(jià)的行列中來。

（三）2008年房地產(chǎn)資金缺口敏感性分析

一、資金缺口對(duì)自籌資金占投資額比重的敏感性分析（單位：億元）

資金缺口對(duì)自籌資金占投資額比重的敏感性分析 《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

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結(jié)論：房地產(chǎn)資金缺口對(duì)自有資金具有較強(qiáng)的敏感性，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)商提高資籌資金的比例有助于緩解資金缺口，是房地產(chǎn)企業(yè)解決資金缺口問題的重要方法。

二、資金缺口對(duì)2008年開發(fā)投資額增幅的敏感性（單位：億元）

資金缺口對(duì)2008年開發(fā)投資額增幅的敏感性

結(jié)論：資金缺口對(duì)開發(fā)投資額增幅的敏感性較高，開發(fā)投資額決定了房地產(chǎn)企業(yè)支出的絕大部分，如果未來房地產(chǎn)企業(yè)要應(yīng)對(duì)資金緊缺的現(xiàn)象，減少開發(fā)投資是最直接的減少資金缺口的方法。

三、資金缺口對(duì)國(guó)內(nèi)貸款增速的敏感性分析（單位：億元）

資金缺口對(duì)國(guó)內(nèi)貸款增速的敏感性分析

結(jié)論： 從上表我們可以看出，資金缺口對(duì)新增國(guó)內(nèi)貸款增速的敏感性相對(duì)較弱。但是，如果央行放松銀根，還是在一定程度上可以緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的情況，但無助于行業(yè)景氣的恢復(fù)?！?009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

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四、資金缺口對(duì)拿地支出的敏感性分析（單位：億元）

資金缺口對(duì)拿地支出的敏感性分析

結(jié)論：資金缺口對(duì)拿地支出的增速不太敏感。主要原因是，雖然地價(jià)近年來上漲及其迅猛，但地價(jià)占房地產(chǎn)總成本的比例11%左右，因此地價(jià)的變化敏感性相對(duì)較弱。

（四）2009年房地產(chǎn)資金缺口計(jì)算

對(duì)于2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們認(rèn)為有兩種可能的調(diào)整軌跡：其一是中期調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步走向蕭條，進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)期的深度調(diào)整期，在2009年全年行業(yè)沒有復(fù)蘇勢(shì)頭；其二是短期調(diào)整，在經(jīng)歷一年多時(shí)間的調(diào)整以后，到2009年底出現(xiàn)較為明顯的復(fù)蘇勢(shì)頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新走上較為強(qiáng)勁的發(fā)展軌道。我們目前認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整的可能性明顯大于短期調(diào)整的可能性。

決定2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵因素有兩個(gè)方面：宏觀經(jīng)濟(jì)因素和政策因素。如果宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走弱，同時(shí)緊縮的政策不變，房地產(chǎn)行業(yè)極有可能進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)達(dá)幾年的調(diào)整階段，行業(yè)衰退在所難免；如果宏觀經(jīng)濟(jì)能夠迅速走強(qiáng)，國(guó)家同時(shí)放松銀根，房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能經(jīng)歷一個(gè)較短的調(diào)整過程，2009年中期有望走出低谷。在這種《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

0755-83513598 QQ:69031789 預(yù)期之下，我們對(duì)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)資金缺口分兩種情況進(jìn)行預(yù)測(cè)：長(zhǎng)期調(diào)整情況和短暫調(diào)整情況。

可能性1：中期調(diào)整、資金缺口近萬億。

如果2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)中期期調(diào)整的情況，我們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)如下：銷售量進(jìn)一步萎縮，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，房地產(chǎn)投資迅速減弱，購(gòu)買土地持續(xù)減少。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入衰退階段。

表五：2009年房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期調(diào)整情況資金缺口情況預(yù)測(cè)（單位：

億元）

假設(shè)條件：

（1）09年開發(fā)投資額增速下降20%；

（2）09年土地出讓金同比下降20%；

（3）所有新增房地產(chǎn)貸款為3-5 年期，09年償還04-06年貸款； 《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

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（4）稅收支出同比下降10%；

（5）企業(yè)純自籌資金占投資額30%（參考?xì)v史值）；

（6）國(guó)內(nèi)貸款全年同比下降20%；

（7）09年商品房銷售面積下降20%，；

（8）09年房?jī)r(jià)下跌20%。

（9）利用外資情況和08年持平。

（10）央行中長(zhǎng)期貸款利率保持不變

可能性2：短期調(diào)整，資金缺口近5千億

如果2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)短期調(diào)整的情況，我們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)如下：銷售量萎縮后年底出現(xiàn)反彈，房?jī)r(jià)小幅下跌后反彈，房地產(chǎn)投資反彈，購(gòu)買土地持平。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在09年的短期調(diào)整后，在第三季度開始出現(xiàn)明顯復(fù)蘇的勢(shì)頭。

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0755-83513598 QQ:69031789 表六：2009年房地產(chǎn)行業(yè)短期調(diào)整情況資金缺口情況預(yù)測(cè)（單位：

億元）

假設(shè)條件：

（1）09年開發(fā)投資額增速和08年持平；

（2）09年土地出讓金同比下降10%；

（3）所有新增房地產(chǎn)貸款為3-5 年期，09年償還04-06年貸款；

（4）稅收支出同比下降5%；

（5）企業(yè)純自籌資金占投資額30%（參考?xì)v史值）；

（6）國(guó)內(nèi)貸款和上一年保持一致；

（7）09年商品房銷售面積上升5%，；

（8）09年房?jī)r(jià)上升5%。

（9）利用外資情況和08年持平。

（10）央行中長(zhǎng)期貸款利率保持不變

我們傾向于認(rèn)為，在短期調(diào)整和中期調(diào)整兩種可能性當(dāng)中，出現(xiàn)中期調(diào)整的可能性更大。理由如下： 《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

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1、宏觀景氣下行不支持行業(yè)快速?gòu)?fù)蘇，目前景氣下行具有國(guó)內(nèi)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)周期的“雙重疊加效應(yīng)”。從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期來看，2003－2007年間，我國(guó)連續(xù)5年GDP增速高于10%，并且通貨膨脹情況大致良好，這是中國(guó)改革開放以來最好的增長(zhǎng)周期，2008年僅僅是景氣下行的第一年，這次下行經(jīng)濟(jì)下行周期可能較之1992－1996年之后的調(diào)整過程更為漫長(zhǎng)。從國(guó)際經(jīng)濟(jì)周期來看，以美國(guó)次貸危機(jī)為特征的全球金融動(dòng)蕩，較之1997年的東亞區(qū)域金融危機(jī)的廣度，深度要嚴(yán)重得多，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊也比東亞危機(jī)更為嚴(yán)峻，這種內(nèi)外部景氣周期的雙雙下行，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)不太可能在2009年領(lǐng)先于其他行業(yè)出現(xiàn)明顯復(fù)蘇。

2、目前房地產(chǎn)行業(yè)遭遇并不單純是資金供求缺口問題，而是預(yù)期變壞。在這種預(yù)期變壞產(chǎn)生了“三重緊縮”效應(yīng)，第一重緊縮是消費(fèi)延遲，無論是投資型還是自用型購(gòu)房者均持貨幣待購(gòu)，這種觀望本身就是一個(gè)不斷惡化預(yù)期的自我循環(huán)。今年年初以來按貸款拒絕率沒有上升，但申請(qǐng)件數(shù)的停滯就充分反應(yīng)了這種觀望情緒。第二重緊縮是，即便商業(yè)銀行意識(shí)到對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)過度收緊貸款可能會(huì)使得行業(yè)調(diào)整更加雪上加霜，從銀行整體決策來看，適當(dāng)維持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持是必要和理性的，但從單個(gè)銀行的決策來看，率先收緊開發(fā)貸款就成為“囚徒困境”式的必然選擇，哪家銀行率先收緊了開發(fā)貸款，就把房地產(chǎn)行業(yè)景氣下行帶來的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了尚未收緊房貸的銀行。第三重緊縮是，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)模式很大程度上是快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售的模式，這種模式不能保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得最好的項(xiàng)目《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

0755-83513598 QQ:69031789 利潤(rùn)率，但有助于其規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在銷售節(jié)奏放慢的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨在建項(xiàng)目資金壓力、建造成本上升壓力、土地儲(chǔ)備資金壓力、資金成本壓力等幾乎全方位的壓力，市場(chǎng)觀望幾乎等同于開發(fā)商失去了規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的最主要的手段。上述三重緊縮，均不是通過簡(jiǎn)單放松房地產(chǎn)行業(yè)的信貸可以解決的。

3、房地產(chǎn)行業(yè)的中期調(diào)整，反過來又可能加深了宏觀經(jīng)濟(jì)的景氣下行，并使銀行業(yè)資產(chǎn)不良率面臨反彈壓力。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整也可能嚴(yán)重惡化我國(guó)中低收入階層的就業(yè)狀況。下表給出了目前商業(yè)銀行貸款的行業(yè)分布情況。

表七：主要商業(yè)銀行的貸款行業(yè)結(jié)構(gòu)

資料來源：作者自行整理。

從總體而言，房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整，可能給我國(guó)商業(yè)銀行帶來的不良貸款是萬億級(jí)的，但是現(xiàn)在尚難以判定貸款損失的嚴(yán)重程度?！?009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

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4、外資難以充當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金供給者，主要的理由如下：第一，迄今為止外資在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)始終不是主角，在我們2006年所做的《外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的渠道及規(guī)模估測(cè)報(bào)告》中，指出外資在房地產(chǎn)開發(fā)、購(gòu)買和租賃市場(chǎng)上，除高端寫字樓租賃市場(chǎng)之外，外資的份額估計(jì)未超過20%，在央行和外匯管理部門收緊外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的渠道之后，目前外資進(jìn)入該行業(yè)更為困難。第二，次貸危機(jī)在美國(guó)國(guó)內(nèi)和全球范圍內(nèi)的蔓延遠(yuǎn)未結(jié)束，全球金融動(dòng)蕩百年一遇，在這樣的背景下，歐美大型金融機(jī)構(gòu)迅速?gòu)牧鲃?dòng)性過剩轉(zhuǎn)向流動(dòng)性緊縮，目前已經(jīng)出現(xiàn)從新興市場(chǎng)撤資的初步跡象，估計(jì)未來兩年內(nèi)，中國(guó)的外貿(mào)順差以及利用外資FDI均將呈現(xiàn)較為明顯的下滑。因此這輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整不太可能伴隨外資蜂擁而入“抄底”的現(xiàn)象。

5、針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張性調(diào)控政策，例如增值稅轉(zhuǎn)型、溫和放松信貸、積極靈活的財(cái)政政策等等均不足以使得房地產(chǎn)行業(yè)景氣回升。相對(duì)而言，地方政府在地價(jià)款支付、地方稅費(fèi)征收方面可能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)較為寬容，即便如此，行業(yè)調(diào)整仍然難以避免。

上市房企凈利潤(rùn)將有所下滑 凈現(xiàn)金流為負(fù)

四.房地產(chǎn)上市公司分析

（一）上市企業(yè)總體凈利潤(rùn)分析 《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

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2003-2007年，房地產(chǎn)上市企業(yè)的營(yíng)業(yè)總收入以及營(yíng)業(yè)總成本都逐年遞增，其中收入的增長(zhǎng)幅度大于成本的增長(zhǎng)幅度，尤其在06和07年兩年上市企業(yè)凈利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)。然而，情況從2008年開始有所改變，隨著房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的下降，凈利潤(rùn)也在被壓薄。從上市公司的數(shù)據(jù)來看，2008年難以實(shí)現(xiàn)像2007年一樣的凈利潤(rùn)高速增長(zhǎng)的局面。

圖十五：房地產(chǎn)上市企業(yè)營(yíng)業(yè)總收入和總成本情況

2008年第一和第二季度凈利潤(rùn)之和只占2007年凈利潤(rùn)的43%，即使下半年凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度與上半年持平，那么08年凈利潤(rùn)也要比2007年要低40.3億，況且房地產(chǎn)企業(yè)2008年下半年所面臨的形勢(shì)更加嚴(yán)峻，凈利潤(rùn)可能在下半年較下半年有所下滑。總體而言，房地產(chǎn)上市公司2008的盈利情勢(shì)并不容樂觀?！?009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

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圖十六：房地產(chǎn)上市企業(yè)凈利潤(rùn)情況和增長(zhǎng)率

二）房地產(chǎn)上市企業(yè)總體現(xiàn)金流分析

從上市企業(yè)的現(xiàn)金流情況來看，凈現(xiàn)金流與07年相比已經(jīng)明顯減少。在08年第二季度比第一季度下降80億元，而且可以看出，第二季度的凈現(xiàn)金流已經(jīng)為負(fù)。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)的情況如下圖所示：

圖十七：房地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)現(xiàn)金流情況 《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

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資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

凈現(xiàn)金流的是由經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流與融資及投資活動(dòng)現(xiàn)金流相加總得到的。凈現(xiàn)金流為負(fù)，也是由這幾方面原因造成的：

第一，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流情況，許多購(gòu)房者由于房?jī)r(jià)過高而無力購(gòu)買，企業(yè)銷售情況嚴(yán)重受阻，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流在08年1、2季度出現(xiàn)了明顯減少的現(xiàn)象。

第二，企業(yè)的投資活動(dòng)在2008年仍然高速攀升，2008年一季度的投資活動(dòng)現(xiàn)金流就已經(jīng)超過了2006年全年的投資活動(dòng)現(xiàn)金流。投資活動(dòng)的活躍，以及資金成本的上升給現(xiàn)金流狀況帶來了較大的負(fù)面影響。

第三，上市企業(yè)的融資活動(dòng)所帶來現(xiàn)金流與股市狀況高度相關(guān)。我們可以看出，在市場(chǎng)高漲的2007年，企業(yè)融資活動(dòng)所帶來的現(xiàn)金流高達(dá)1064億元，而現(xiàn)在我們面臨著資本市場(chǎng)低迷，因此融資比較困難，第一季度融資活動(dòng)的現(xiàn)金流為349.46億元，第二季度比第一季度融資減少254.8億元，為94.66億元，還不到07年融資現(xiàn)金流的10%?！?009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

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圖十八：房地產(chǎn)上市企業(yè)總體現(xiàn)金流情況

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

從凈現(xiàn)金流的情況看，2003-2005年，房地產(chǎn)上市企業(yè)的凈現(xiàn)金流相對(duì)平衡，而2006年和2007年房地產(chǎn)企業(yè)在房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)烈推動(dòng)下，現(xiàn)金流情況良好，出現(xiàn)了較大規(guī)模的正現(xiàn)金流，特別是2007年，這種情況到達(dá)了一個(gè)頂峰。到了2008年第二季度，房地產(chǎn)企業(yè)的凈現(xiàn)金流出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，在下半年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流負(fù)值會(huì)繼續(xù)增大，而籌資活動(dòng)依舊不活躍的情況下，預(yù)計(jì)2008年全年房地產(chǎn)上市企業(yè)的凈現(xiàn)金流為負(fù)，隨著時(shí)間的推移，2008年下半年資金緊張狀況比上半年嚴(yán)峻，而2009年則比2008年嚴(yán)峻。

第二篇：2018-2022年中國(guó)漱口水行業(yè)運(yùn)行模式及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

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2018-2024年中國(guó)漱口水行業(yè)運(yùn)行模式及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

2018-2024年中國(guó)漱口水行業(yè)運(yùn)行模式及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

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第1章

中國(guó)漱口水行業(yè)宏觀環(huán)境分析 第一節(jié)漱口水行業(yè)定義分析

一、行業(yè)定義

二、行業(yè)分類

第二節(jié)漱口水行業(yè)宏觀環(huán)境分析

一、政策環(huán)境

二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

三、技術(shù)環(huán)境

四、社會(huì)環(huán)境

第2章

全球漱口水行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展預(yù)測(cè)分析 第一節(jié)全球漱口水行業(yè)概述 第二節(jié)全球漱口水行業(yè)市場(chǎng)格局分析 第三節(jié)全球漱口水產(chǎn)業(yè)主要國(guó)家運(yùn)行形勢(shì)分析

一、美國(guó)

二、歐洲

三、日本

第四節(jié) 2018-2024年全球漱口水產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)分析

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第3章 2013-2018年中國(guó)漱口水行業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 第一節(jié) 2013-2018年漱口水行業(yè)發(fā)展概述 第二節(jié) 2013-2018年漱口水行業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

一、漱口水行業(yè)企業(yè)數(shù)量分析

二、漱口水行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模分析

三、漱口水行業(yè)銷售收入分析

四、漱口水行業(yè)利潤(rùn)總額分析

第三節(jié) 2013-2018年漱口水行業(yè)成本費(fèi)用分析

一、漱口水行業(yè)銷售成本分析

二、漱口水行業(yè)銷售費(fèi)用分析

三、漱口水行業(yè)管理費(fèi)用分析

四、漱口水行業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用分析

第四節(jié) 2013-2018年漱口水行業(yè)運(yùn)營(yíng)效益分析

一、漱口水行業(yè)盈利能力分析

二、漱口水行業(yè)運(yùn)營(yíng)能力分析

三、漱口水行業(yè)償債能力分析

四、漱口水行業(yè)成長(zhǎng)能力分析

第4章

中國(guó)漱口水行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 第一節(jié)漱口水行業(yè)上下游市場(chǎng)分析

一、漱口水行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈簡(jiǎn)介

二、上游市場(chǎng)供給分析

三、下游市場(chǎng)需求分析

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第二節(jié)漱口水行業(yè)市場(chǎng)供需分析

一、市場(chǎng)需求總量

二、各市場(chǎng)容量及變化

三、漱口水行業(yè)總體價(jià)格分析 第三節(jié)漱口水行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力分析

一、上游議價(jià)能力分析

二、下游議價(jià)能力分析

三、替代品威脅分析

四、新進(jìn)入者威脅分析

五、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀分析

第四節(jié)漱口水行業(yè)市場(chǎng)集中度分析

一、行業(yè)市場(chǎng)集中度分析

二、行業(yè)主要競(jìng)爭(zhēng)者分析

第5章

中國(guó)漱口水行業(yè)傳統(tǒng)商業(yè)模式分析 第一節(jié)漱口水行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式 第二節(jié)漱口水行業(yè)盈利模式

第6章

中國(guó)漱口水行業(yè)商業(yè)模式構(gòu)建與實(shí)施策略 第一節(jié)漱口水行業(yè)商業(yè)模式要素與特征

一、商業(yè)模式的構(gòu)成要素

二、商業(yè)模式的模式要素

1、價(jià)值模式

2、戰(zhàn)略模式

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3、市場(chǎng)模式

4、營(yíng)銷模式

5、管理模式

6、資源整合模式

7、資本運(yùn)作模式

8、成本模式

9、營(yíng)收模式

三、成功商業(yè)模式的特征

第二節(jié)漱口水行業(yè)企業(yè)商業(yè)模式構(gòu)建步驟

一、挖掘客戶價(jià)值需求

1、轉(zhuǎn)變商業(yè)思維

2、客戶隱性需求

3、客戶價(jià)值主張

二、產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈再定位

1、客戶價(jià)值公式

2、產(chǎn)業(yè)價(jià)值定位

3、商業(yè)形態(tài)定位

三、尋找利益相關(guān)者

四、構(gòu)建盈利模式

第三節(jié)漱口水行業(yè)商業(yè)模式的實(shí)施策略

一、企業(yè)價(jià)值鏈管理的目標(biāo)

1、高效率

2、高品質(zhì)

3、持續(xù)創(chuàng)新

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4、快速客戶響應(yīng)

二、企業(yè)價(jià)值鏈管理系統(tǒng)建設(shè)

1、組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)

2、企業(yè)控制系統(tǒng)

三、企業(yè)文化建設(shè)

第7章

中國(guó)漱口水行業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新轉(zhuǎn)型分析 第一節(jié)互聯(lián)網(wǎng)思維對(duì)行業(yè)的影響

一、互聯(lián)網(wǎng)思維三大特征

二、基于互聯(lián)網(wǎng)思維的行業(yè)發(fā)展 第二節(jié)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代七大商業(yè)模式

一、平臺(tái)模式

1、構(gòu)成平臺(tái)模式的6個(gè)條件

2、平臺(tái)模式的戰(zhàn)略定位

3、平臺(tái)模式成功的四大要素

4、平臺(tái)模式案例

二、免費(fèi)模式

1、免費(fèi)商業(yè)模式解析

2、免費(fèi)戰(zhàn)略的實(shí)施條件

3、免費(fèi)戰(zhàn)略的類型（1）產(chǎn)品模式創(chuàng)新型（2）伙伴模式創(chuàng)新型（3）族群模式創(chuàng)新型（4）渠道模式創(chuàng)新型

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（5）溝通模式創(chuàng)新型（6）客戶模式創(chuàng)新型（7）成本模式創(chuàng)新型（8）壁壘模式創(chuàng)新型

三、軟硬一體化模式

1、軟硬一體化商業(yè)模式案例

2、軟硬一體化模式受到市場(chǎng)追捧

3、軟硬一體化模式是一項(xiàng)系統(tǒng)工程

4、成功打造軟硬一體化商業(yè)模式的關(guān)鍵舉措

四、O2O模式

1、O2O模式爆發(fā)巨大力量

2、O2O模式分類

3、O2O模式的盈利點(diǎn)分析

4、O2O模式的思考

五、品牌模式

1、品牌模式的內(nèi)涵及本質(zhì)

2、成功的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)品牌

3、如何推進(jìn)品牌經(jīng)營(yíng)

六、雙模模式

1、雙模模式概述

2、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)：用戶規(guī)模是關(guān)鍵

3、雙模模式案例

七、速度模式

1、什么是速度模式

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2、速度模式的主要表現(xiàn)

3、速度模式應(yīng)注意的幾個(gè)問題

第三節(jié)互聯(lián)網(wǎng)背景下漱口水行業(yè)商業(yè)模式選擇

一、漱口水行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)思維的結(jié)合

二、互聯(lián)網(wǎng)背景下漱口水行業(yè)商業(yè)模式選擇

第8章 2018年漱口水行業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況與商業(yè)模式分析 第一節(jié)企業(yè)一

一、企業(yè)發(fā)展基本情況

二、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析

三、企業(yè)銷售渠道網(wǎng)絡(luò)

四、企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式分析

五、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 第二節(jié)企業(yè)二

一、企業(yè)發(fā)展基本情況

二、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析

三、企業(yè)銷售渠道網(wǎng)絡(luò)

四、企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式分析

五、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 第三節(jié)企業(yè)三

一、企業(yè)發(fā)展基本情況

二、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析

三、企業(yè)銷售渠道網(wǎng)絡(luò)

四、企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式分析

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五、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 第四節(jié)企業(yè)四

一、企業(yè)發(fā)展基本情況

二、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析

三、企業(yè)銷售渠道網(wǎng)絡(luò)

四、企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式分析

五、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 第五節(jié)企業(yè)五

一、企業(yè)發(fā)展基本情況

二、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析

三、企業(yè)銷售渠道網(wǎng)絡(luò)

四、企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式分析

五、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 第六節(jié)企業(yè)六

一、企業(yè)發(fā)展基本情況

二、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析

三、企業(yè)銷售渠道網(wǎng)絡(luò)

四、企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式分析

五、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 第七節(jié)企業(yè)七

一、企業(yè)發(fā)展基本情況

二、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析

三、企業(yè)銷售渠道網(wǎng)絡(luò)

四、企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式分析

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五、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 第八節(jié)企業(yè)八

一、企業(yè)發(fā)展基本情況

二、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析

三、企業(yè)銷售渠道網(wǎng)絡(luò)

四、企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式分析

五、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

第9章 2018-2024年中國(guó)漱口水行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè)分析 第一節(jié) 2018-2024年漱口水行業(yè)發(fā)展前景及趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析 第二節(jié) 2018-2024年漱口水行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè)

一、2018-2024年漱口水行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)

二、2018-2024年漱口水行業(yè)盈利前景預(yù)測(cè)

第10章

漱口水行業(yè)投資分析與預(yù)測(cè) 第一節(jié)行業(yè)投資特性分析

一、行業(yè)進(jìn)入壁壘分析

二、盈利模式分析

三、盈利因素分析 第二節(jié)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

一、投資政策風(fēng)險(xiǎn)分析

二、投資技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)分析

三、投資供求風(fēng)險(xiǎn)分析

四、宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

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第三節(jié)博·研·咨·詢：專家行業(yè)投資機(jī)會(huì)與建議

一、行業(yè)投資機(jī)會(huì)分析

二、行業(yè)主要投資建議 第四節(jié)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與預(yù)測(cè)分析

一、發(fā)展趨勢(shì)分析

二、發(fā)展前景預(yù)測(cè)

第11章 2018-2024年中國(guó)漱口水行業(yè)投融資戰(zhàn)略規(guī)劃分析 第一節(jié)漱口水行業(yè)關(guān)鍵成功要素分析 第二節(jié)漱口水行業(yè)投資壁壘分析

一、漱口水行業(yè)進(jìn)入壁壘

二、漱口水行業(yè)退出壁壘 第三節(jié)漱口水行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避

一、宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避

二、行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避

三、原料市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避

四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避

五、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避

六、下游需求風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避 第四節(jié)漱口水行業(yè)融資渠道與策略

一、漱口水行業(yè)融資渠道分析

二、漱口水行業(yè)融資策略分析 圖表目錄（部分）

圖表：2013-2018年漱口水行業(yè)企業(yè)數(shù)量分析

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圖表：2013-2018年漱口水行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模分析 圖表：2013-2018年漱口水行業(yè)銷售收入分析 圖表：2013-2018年漱口水行業(yè)利潤(rùn)總額分析 圖表：漱口水行業(yè)“波特五力”分析 圖表：生命周期各發(fā)展階段的影響 圖表：2018-2024年漱口水市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 圖表：2018-2024年漱口水行業(yè)銷售收入預(yù)測(cè) 圖表：2018-2024年漱口水行業(yè)總資產(chǎn)預(yù)測(cè) 圖表：2018-2024年中國(guó)漱口水供給預(yù)測(cè) 圖表：2018-2024年中國(guó)漱口水需求量預(yù)測(cè) 圖表：2018-2024年中國(guó)漱口水供需平衡預(yù)測(cè) 圖表：2018-2024年影響漱口水行業(yè)運(yùn)行的有利因素 圖表：2018-2024年影響漱口水行業(yè)運(yùn)行的穩(wěn)定因素 圖表：2018-2024年影響漱口水行業(yè)運(yùn)行的不利因素 圖表：2018-2024年我國(guó)漱口水行業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn) 圖表：2018-2024年我國(guó)漱口水行業(yè)發(fā)展面臨機(jī)遇 圖表：2018-2024年漱口水行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及控制策略 圖表：2018-2024年漱口水行業(yè)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)及控制策略

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第三篇：2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金情況報(bào)告

2008年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金報(bào)告

內(nèi)容提要：

1.我們估計(jì)，2008年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口是6730億元，較2007年負(fù)的資金缺口有明顯的改變，房地產(chǎn)行業(yè)資金趨緊的特點(diǎn)在2008年下半年開始集中體現(xiàn)。但是資金供求存在缺口，不意味著對(duì)行業(yè)進(jìn)行注資就能夠解決行業(yè)內(nèi)存在的問題，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇調(diào)整的關(guān)鍵在于需求出現(xiàn)觀望和萎縮。

2.我們對(duì)2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩種預(yù)測(cè)，中期調(diào)整和短暫調(diào)整。如果2009年房地產(chǎn)遭遇中期調(diào)整，那么資金缺口將達(dá)到9290億元。如果2009年房地產(chǎn)遭遇短暫調(diào)整，那么資金缺口將達(dá)到4925億元，短暫調(diào)整意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年末有可能出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，中期調(diào)整意味著2009年僅僅是行業(yè)調(diào)整的第二年，調(diào)整仍將延續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間。如果沒有重大的調(diào)控政策來應(yīng)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)下行態(tài)勢(shì)，那么房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整的可能性更大。

3.我們認(rèn)為2008年下半年將是地價(jià)和房?jī)r(jià)均面臨顯性化下行壓力的初始期，銷售放緩和銷售利潤(rùn)下滑不可避免?？紤]到行業(yè)調(diào)整的主要壓力來自需求空缺，然后才是資金緊缺，因此我們對(duì)以單純注資的“救市”方式持否定態(tài)度，注資無法解決需求觀望和行業(yè)調(diào)整的根本問題。

宏觀經(jīng)濟(jì)減速 2008年GDP預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10%

一.房地產(chǎn)行業(yè)概況

2008年的中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)開始走向調(diào)整，CPI的居高不下和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的放慢成為國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的主題。房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)整體下行的背景下，也將走向一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的調(diào)整期，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，銷售節(jié)奏明顯放緩，是導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)資金緊張的重要根源。

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

從2007年5月開始，CPI指數(shù)開始顯著上升，到2008年上半年CPI長(zhǎng)期居于8%的高位。對(duì)此，央行從2007年下半年開始就采取了緊縮的貨幣政策，到2008年7月，CPI情況開始好轉(zhuǎn)，預(yù)期2008年下半年CPI為6%，全年CPI為7%，2009年CPI將在5%－6%之間，通貨膨脹洪峰已過。但與此同時(shí)，GDP增速也出現(xiàn)了明顯滑坡。預(yù)計(jì)2008年全年在10%左右，如果沒有較為明顯的調(diào)控措施，那么2009年GDP增速在9%左右。

圖一：2003年至今宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

經(jīng)濟(jì)的減速主要來自于兩個(gè)方面：投資的減弱和出口的減少。從影響GDP的“三駕馬車”的情況來看，扣除掉物價(jià)因素后，消費(fèi)保持在12年以來的最高增速上，但居民實(shí)際收入增長(zhǎng)放緩，以及房市和股市的嚴(yán)重低靡，使得消費(fèi)難以繼續(xù)告訴增長(zhǎng)。投資實(shí)際增速已處于10年平均水平之下，外貿(mào)實(shí)際增速則處于10年來相當(dāng)糟糕的狀況。2008年下半年開始，經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯增加。另外，美國(guó)的次貸危機(jī)所引發(fā)的全球性的經(jīng)濟(jì)衰退已經(jīng)開始顯現(xiàn)，2009年，歐洲和日本經(jīng)濟(jì)有可能增速低于1%甚至陷入衰退，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在創(chuàng)下2003－2007年持續(xù)五年平均10%以上的高速增長(zhǎng)后，可能步入一個(gè)較長(zhǎng)周期的景氣下行通道。

房地產(chǎn)業(yè)需求微縮 資金鏈緊繃

（二）房地產(chǎn)行業(yè)供給面形勢(shì)

2008年的房地產(chǎn)行業(yè)可以用三個(gè)特點(diǎn)來概括：市場(chǎng)交易量萎縮，價(jià)格增幅放緩，資金鏈條偏緊。

從2007年10月開始，房地產(chǎn)行業(yè)已連續(xù)三個(gè)季度行業(yè)景氣指數(shù)下降。消費(fèi)觀望情緒從珠江三角洲開始向全國(guó)蔓延。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金增速上升較快，銀行開發(fā)貸款增速略有收緊，但是銷售預(yù)收款和按揭貸款增速大幅下降。以按揭貸款為例，貸款增速的下降并不在于“二套房貸”政策的收緊、按揭申請(qǐng)拒絕率的上升或按揭貸款利率的上行，而在于銀行受理的按揭申請(qǐng)宗數(shù)明顯下降。加之貨幣政策的收緊和資本市場(chǎng)的股災(zāi)，更令房地產(chǎn)商的多融資渠道舉步唯艱。需求萎縮和資金繃緊預(yù)示著房地產(chǎn)商開始進(jìn)入了行業(yè)的調(diào)整期，這個(gè)過程那能比一般預(yù)想的更為漫長(zhǎng)。

圖二：房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)

資料來源：Wind咨詢

從土地購(gòu)置和儲(chǔ)備情況來看，在《土地為禍、資金為王：中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積和資金沉淀報(bào)告》中，我們估測(cè)截至到2007年末房地產(chǎn)行業(yè)土地儲(chǔ)備規(guī)模大致為10億平米，沉淀的資金接近2萬億元。從截止到2008年第二季度的數(shù)據(jù)來看，盡管土地購(gòu)置和完成開發(fā)面積的增速在放緩，但土地購(gòu)置價(jià)格和面積仍然處于緩慢上漲的階段。其中，2008年一季度的土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)率達(dá)到29.7%，而第二季度環(huán)比迅速下跌到了-4.5%的水平，隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的抽緊，預(yù)計(jì)未來土地購(gòu)置面積繼續(xù)上漲的勢(shì)頭會(huì)有所抑制，2008年全年開發(fā)商土地儲(chǔ)備仍會(huì)在原有基礎(chǔ)之上，增加0.6-0.8億平米，土地儲(chǔ)備總量仍持續(xù)多于10億平米。而土地購(gòu)置成本也始終處于較高水平。2008年1、2季度，盡管土地“招拍掛”的流拍流標(biāo)現(xiàn)象日益嚴(yán)重，土地交易價(jià)格同比卻分別上升16.5%和10.1%，土地儲(chǔ)備成本持續(xù)增加。

從開發(fā)面積的情況來看，2008年第一季度開發(fā)面積較去年同期大幅上升，進(jìn)入2008年第二季度之后，開發(fā)面積同比增速逐月下降，但仍在高速增長(zhǎng)的慣性軌道上。

圖三：房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積和開發(fā)面積走勢(shì)

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

從房地產(chǎn)投資的情況來看，房地產(chǎn)的投資增速依然迅猛。投資增幅居高不下，在固定資產(chǎn)投資的帶動(dòng)下，2008年房地產(chǎn)投資規(guī)模將繼續(xù)突破2萬億元，投資增幅依然可能維持在28%-30%左右的高位，比同期固定資產(chǎn)投資增速高出約5個(gè)百分點(diǎn)，2008年房地產(chǎn)投資增幅比05-07年并無明顯回落。

圖四：固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示，2008年第一季度，三者的同比增幅達(dá)到25.9%、26.9%和27.5%。較去年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了14.1%、4.4%和15.0%，增幅的下降正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢(shì)正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計(jì)后兩季度房地產(chǎn)新開工和施工面積還將繼續(xù)下跌。

圖五：全國(guó)新開工、竣工和施工情況

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

可以看出，2008年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給面依然活躍。土地市場(chǎng)交易依舊較為活躍，房地產(chǎn)開發(fā)投資高位運(yùn)行。然而，這種情況從二季度和一季度的對(duì)比來看已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化。二季度的供給面較一季度出現(xiàn)明顯的弱化，而且這種趨勢(shì)并不是短期的，在房地產(chǎn)商資金鏈趨緊的情況下，供給面的減少才剛剛開始，預(yù)計(jì)三季度和四季度將能夠進(jìn)一步看到房地產(chǎn)供給面的下降。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)需求面形勢(shì)

從需求面的情況來看，房地產(chǎn)需求已經(jīng)明顯陷入觀望，這個(gè)過程先于供給面的收縮而出現(xiàn)。2008年以來，房地產(chǎn)銷售面積逐月下滑，一季度和二季度房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)了不同程度的下降。7月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)字更加顯示了這種趨勢(shì)，7月房地產(chǎn)銷售面積同比下降26.8%，環(huán)比下降27.1%，呈現(xiàn)出2008年以來最大的跌幅。

圖六：房地產(chǎn)銷售面積情況

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

目前房地產(chǎn)銷售面積的急劇下滑是由多方面的原因造成的：

首先，2006年下半年之后，商品房?jī)r(jià)格和土地價(jià)格上漲過快，行業(yè)銷售利潤(rùn)率的上升和商品房品質(zhì)的上升開始脫節(jié)，這種涸澤而漁的發(fā)展方式使得消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)期發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。其次，2007年下半年開始，經(jīng)濟(jì)景氣下滑，通脹陰影未去，使得房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行背景發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。再者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)相對(duì)遲緩，土地儲(chǔ)備和在建新面積較大，現(xiàn)金流平衡壓力發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。最后，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的下行，使得房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期比預(yù)想的更長(zhǎng)，股市和房市的低靡使消費(fèi)者購(gòu)買力至少折損3萬億元以上。需求空缺的情況有可能隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化進(jìn)一步蔓延。

（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)

房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額的雙雙下降，從需求端給了房地產(chǎn)行業(yè)以沉重壓力。調(diào)整遲緩的土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格使得銷售節(jié)奏更為遲緩。目前價(jià)格調(diào)整仍不充分，市場(chǎng)仍在等待房?jī)r(jià)和地價(jià)的公開下跌，而不是遮遮掩掩的變相下跌方式。

從調(diào)整的進(jìn)程看，2007年12月深圳的房地產(chǎn)銷售價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下滑，到2008年8月同比也出現(xiàn)下滑。深圳是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售價(jià)格跌幅最大的城市。上海的情況略好于深圳，供求的雙向下降支撐了上海房?jī)r(jià)，2008年2月起，但上海房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭已經(jīng)停止，7月，房地產(chǎn)銷售價(jià)格開始出現(xiàn)下滑。北京地區(qū)的房?jī)r(jià)略顯堅(jiān)挺，但是到2008年6、7月，京城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲停止。從以上跡象看，房?jī)r(jià)的調(diào)整似乎剛剛拉開序幕，而不是接近尾聲。

全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭出現(xiàn)明顯的停滯，關(guān)鍵因素仍然是銷售量需求的萎縮。在供給面平穩(wěn)增長(zhǎng)的背景下，需求面迅速下滑，決定了價(jià)格趨勢(shì)必然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

圖七：房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

需求面的打擊是房?jī)r(jià)增速減緩的主要原因，到2008年上半年為止，全國(guó)范圍的房?jī)r(jià)還沒有出現(xiàn)大幅度下跌的情況。然而，隨著需求的繼續(xù)減弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒會(huì)進(jìn)一步加劇，同時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)也相對(duì)趨緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在緩慢而不可避免地步入調(diào)整階段，房?jī)r(jià)也將面臨十年來從長(zhǎng)期持續(xù)上漲走向在中期內(nèi)公開下跌的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

放松銀根的救市措施不可取

二.房地產(chǎn)資金供求缺口分析

（一）房地產(chǎn)資金來源分析

從資金來源來看，房地產(chǎn)商的資金主要來自于幾個(gè)方面：開發(fā)貸款、外資、自籌資金、定金和預(yù)付款、按揭和土地轉(zhuǎn)讓收益。從統(tǒng)計(jì)的數(shù)字來看，2008年以來，開發(fā)商自籌資金和開發(fā)貸款同比仍有較快增長(zhǎng)，其余類型的資金來源增幅停滯不前。到2008年第二季度，原本一季度增長(zhǎng)迅速的國(guó)內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增幅0.5%，與前期30%-40%的增幅相去甚遠(yuǎn)。定金及預(yù)付款增幅6.6%，其他資金增幅1.3%，也和前期差距很大。

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中，除自籌資金意外，開發(fā)貸款增速不斷下降，其余資金來源方式則已明顯萎縮，可見房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。

圖八：房地產(chǎn)資金來源分類

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

從資金供給總量的角度我們也可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)資金在2007年第四季度達(dá)到一個(gè)頂峰，2008年較2007環(huán)比開始出現(xiàn)下降。同時(shí)，資金供給的增長(zhǎng)率從2007年第四季度已經(jīng)開始大幅向下，這種趨勢(shì)從7－8月的數(shù)據(jù)來看還將持續(xù)，預(yù)計(jì)三季度房地產(chǎn)資金供給增幅會(huì)接近0甚至達(dá)到負(fù)水平。

房地產(chǎn)資金來源的趨緊主要來自于幾個(gè)方面：首先是銀行貸款的減少。緊縮的貨幣政策和銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)性的憂慮，給房地產(chǎn)商向銀行申請(qǐng)貸款帶來了困難。同時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始走向調(diào)整，銀行方面也進(jìn)一步收縮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以避免承受因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)衰退所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。其次是銷售的下降。銷售的下降必然帶來預(yù)付款和定金數(shù)量的減少，同時(shí)按揭部分也進(jìn)一步減少，這一部分資金來源的減少完全是由需求下降所帶來的。

我們認(rèn)為，先有需求空缺，然后有房地產(chǎn)行業(yè)的資金短缺，因此單純放松銀根的“救市”措施是不可取的。增加行業(yè)資金供給，除了能夠增加土地儲(chǔ)備和商品房空置規(guī)模，減輕開發(fā)商隊(duì)伍的洗牌力度之外，無法扭轉(zhuǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)的頹勢(shì)，也無法扭轉(zhuǎn)處于觀望和萎縮的需求，市場(chǎng)調(diào)整有其內(nèi)在節(jié)奏和周期。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)資金供給仍會(huì)進(jìn)一步收緊。

圖九：房地產(chǎn)資金來源總計(jì)和增長(zhǎng)率

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

（二）房地產(chǎn)資金支出分析

開發(fā)投資是房地產(chǎn)資金支出的主要部分，大概占房地產(chǎn)商總支出的70%-80%。從房地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)字來看，2008年1、2季度開發(fā)投資依然呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)，增幅達(dá)到30%以上，較去年同期增速更快。7月份的數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金投入速度并沒有明顯的放慢跡象。這一部分資金的大量投入，也是造成房地產(chǎn)商資金緊缺的主要原因。

房地產(chǎn)開發(fā)投資從分類的情況看，住宅投資依舊是主導(dǎo)，始終占據(jù)70%以上的投資比例。這個(gè)比例和去年同期基本持平。住宅類投資的增幅基本和房地產(chǎn)開發(fā)投資同步，2007-2008始終保持著30%以上的增長(zhǎng)幅度。

圖十：房地產(chǎn)開發(fā)投資和投資增長(zhǎng)率

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

房地產(chǎn)商的第二大資金支出是土地購(gòu)置，2003年以來，國(guó)內(nèi)土地的供給量基本穩(wěn)定，在每年4億平方米的水平波動(dòng)，差距不是太大。然而，土地價(jià)格卻是年年上漲，哪怕是根據(jù)官方數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單推算，到2008年上半年，土地儲(chǔ)備規(guī)模也已超過3.2億平米，樓面地價(jià)的購(gòu)置價(jià)格也已上升到1100元/平方米以上。

圖十一：土地交易量和土地價(jià)格指數(shù)

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

2007年，房地產(chǎn)商購(gòu)買土地的投入已經(jīng)超過4000億元，2008年上半年則超過了2100億元。

另外，商業(yè)銀行貸款的本金支出和利息支出也是房地產(chǎn)商的重要成本之一。從房地產(chǎn)商的資金結(jié)構(gòu)來看，有75%的資產(chǎn)來自于負(fù)債，每年償還銀行的本息是房地產(chǎn)商重要的資金支出項(xiàng)。下表顯示了開發(fā)商的貸款本息償還壓力。

圖十二：房地產(chǎn)商貸款應(yīng)付本金和利息 資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 注釋：房地產(chǎn)商應(yīng)付本金計(jì)算方法為當(dāng)期前3-5年貸款的三年平均值；房地產(chǎn)商應(yīng)付利息為當(dāng)年開發(fā)貸款存量和當(dāng)年人民銀行3-5年貸款的乘積。

最后，房地產(chǎn)商在經(jīng)營(yíng)中的稅收支出也是一部分重要的支出，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大的背景下，稅收支出的金額也越來越大，到2007年稅收支出已經(jīng)接近2500億元。

圖十三：房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

綜上所述，房地產(chǎn)的資金支出主要包括房地產(chǎn)投資、購(gòu)置土地、應(yīng)付本金和利息以及應(yīng)付稅費(fèi)等幾個(gè)方面。2007年，房地產(chǎn)商的支出達(dá)到一個(gè)頂峰，從2008年上半年的情況來看，增速有所放緩，但支出還在繼續(xù)增加之中。

（三）房地產(chǎn)資金缺口歷史分析

從房地產(chǎn)資金流出的情況看，從宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可得，2003-2007年，開發(fā)投資占房地產(chǎn)企業(yè)資金流出的比例最高，5年基本穩(wěn)定在68%-69%，貸款本金償還所占比例一般在16%-18%，購(gòu)買土地資金占比約11%-13.5%，稅收所占比重較小。但這并不一定符合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，至少?gòu)奈⒂^上運(yùn)用上市公司的樣本試算時(shí)并非如此。

從房地產(chǎn)資金流入的情況看，2003-2007年，開發(fā)貸款的占比一般在20%左右，而自籌資金的占比在30%-33%，最大的部分是其他資金，其中包括了定金和預(yù)付款，個(gè)人按揭貸款和土地轉(zhuǎn)讓收益，占比達(dá)到46%-50%，其中的定金和預(yù)付款占比達(dá)到30%-40%，這三部分資金基本上涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)的資金流入情況。外資所占的比重一直都比較小。

表一：房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)情況分析

2003-2007年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口情況尚不明顯，2007在房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度極好的房地產(chǎn)企業(yè)的資金供給甚至大于需求，2006年資金基本處于平衡狀態(tài)，而2003-2005年的資金略有供給缺口，全行業(yè)的資金供求局面一直偏緊。

圖十四：房地產(chǎn)商資金缺口情況

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

從2003-2007年的情況來看，2007年是房地產(chǎn)企業(yè)資金最充裕的一年，雖然支出得到了大幅度的提升，但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)極度繁榮的條件下，房?jī)r(jià)上漲帶來的銷售收入的大幅度增加，為房地產(chǎn)商帶來了大量的資金流入，2007年也是房地產(chǎn)行業(yè)少有的出現(xiàn)較為明顯的正現(xiàn)金流的年份。

2008上半年行業(yè)資金缺口528億 全年預(yù)計(jì)6730億

三.房地產(chǎn)資金缺口預(yù)測(cè)及分析

（一）2008年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)和資金缺口計(jì)算 2007年對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)來說是非常特殊的一年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼1992到1996年之后，經(jīng)歷了第二次連續(xù)五年GDP增速超過10%的高速增長(zhǎng)周期，并達(dá)到了經(jīng)濟(jì)景氣的顛峰。2007年10月16日，上證指數(shù)達(dá)到6100點(diǎn)以上的歷史新高。房地產(chǎn)市場(chǎng)則在稍早于此也達(dá)到了景氣頂點(diǎn)，需求膨脹的同時(shí)伴隨房?jī)r(jià)高漲，房地產(chǎn)商更是以一種前所未有的樂觀情緒囤積土地，以求未來更加迅速地?cái)U(kuò)張和發(fā)展。

此后，市場(chǎng)迅速陷入調(diào)整并且調(diào)整的幅度和周期超出了事先最悲觀的估計(jì)。首先是股票市場(chǎng)開始大幅度下跌，從6000點(diǎn)跌至4000點(diǎn)，又從4000點(diǎn)向2000點(diǎn)而去。全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整也大體從2008年開始了，市場(chǎng)觀望氣氛日益濃厚，房地產(chǎn)商的存貨量開始提高，房?jī)r(jià)也明顯松動(dòng)。景氣下行、信貸緊縮、銷售遲緩、土地儲(chǔ)備規(guī)模和在建設(shè)規(guī)模的龐大，都決定了房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口的逐步凸現(xiàn)。但是在剛剛過去的2006年上半年，資金缺口實(shí)際上并不十分嚴(yán)重，僅約528億左右，問題剛剛浮現(xiàn)。

表二：2008年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口情況（單位：億元）

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

注釋：稅收支出一項(xiàng)為根據(jù)2007年數(shù)據(jù)估計(jì)所得

我們計(jì)算2008年上半年的資金缺口在528.48億元，缺口較小。真正的情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有上半年的數(shù)據(jù)顯示的那樣樂觀，原因在于2008年第一第二季度，房?jī)r(jià)尚能處于上漲的時(shí)期，銷售雖然有回落但銷售利潤(rùn)率的回落還不是特別顯著。上半年國(guó)內(nèi)貸款的投放額也已經(jīng)達(dá)到了去年全年貸款數(shù)的將近60%。這種情況在今年下半年將出現(xiàn)明顯的變化。下半年房?jī)r(jià)的下跌和銷售量的繼續(xù)萎縮是可以預(yù)期的.（二）2008年房地產(chǎn)資金缺口計(jì)算

2008年，我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期主要在以下幾個(gè)方面：（1）銷售量額下降，如此強(qiáng)烈的觀望情緒必然造成2008年的銷售量較2007年有所下降；（2）是房?jī)r(jià)的下降，房?jī)r(jià)撐不過第三季度，2008年房?jī)r(jià)的調(diào)整勢(shì)在必行；（3）瘋狂的購(gòu)地行為停止，購(gòu)地支出將出現(xiàn)下降；（4）開發(fā)商將減緩?fù)顿Y開發(fā)增速；（5）緊縮的貨幣政策在2008年不會(huì)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。盡管近期出現(xiàn)了降息和降低法定準(zhǔn)備金率的變化，這種調(diào)整主要是針對(duì)通貨膨脹的回落、對(duì)經(jīng)濟(jì)增速滑坡的憂慮、以及美國(guó)次貸危機(jī)不斷蔓延著三大因素作出的調(diào)整，我們并不認(rèn)為房地產(chǎn)信貸會(huì)有明顯松動(dòng)。

在以上預(yù)期之下，我們對(duì)2008年的資金缺口情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，結(jié)果如下：

表三：2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口情況預(yù)測(cè)（單位：億元）

假設(shè)條件：

（1）08年開發(fā)投資額增速0%（08年上半年增速33%，全年將進(jìn)行全面下調(diào)）；（2）08年土地出讓金同比下降10%（08年上半年購(gòu)買土地增速明顯減緩，上半年同比增長(zhǎng)7.6%，但下半年資金鏈趨緊給予同比下降10%的評(píng)定）；

（3）所有新增房地產(chǎn)貸款為3-5 年期，08年償還03-05年貸款；（4）稅收支出同比下降10%；

（5）企業(yè)純自籌資金占投資額30%（參考?xì)v史值）；（6）國(guó)內(nèi)貸款全年同比持平（貨幣政策要求）；

（7）08年商品房銷售面積下降20%（一季度商品房銷售額面積同比略有上升，但二季度同比下跌了10%左右，7月更是下跌了27%，預(yù)計(jì)三四季度這種下跌情況還將持續(xù)，給予全年20%下降的預(yù)計(jì)）；

（8）08年房?jī)r(jià)下跌10%（一二季度房?jī)r(jià)暫時(shí)沒有出現(xiàn)下跌，但7月市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)下跌，08年出現(xiàn)10%的房?jī)r(jià)下跌是可以預(yù)期的）。

（9）利用外資情況上下半年持平。（10）央行中長(zhǎng)期貸款利率保持不變

表四：2007年參考數(shù)據(jù)（單位：億元）

如此看來，在進(jìn)入今年第四季度之后，房地產(chǎn)景氣將繼續(xù)下滑，資金壓力的不斷增加和銷售節(jié)奏難有起色將迫使越來越多的開發(fā)商加入到公開降價(jià)的行列中來。

（三）2008年房地產(chǎn)資金缺口敏感性分析

一、資金缺口對(duì)自籌資金占投資額比重的敏感性分析（單位：億元）

資金缺口對(duì)自籌資金占投資額比重的敏感性分析

結(jié)論：房地產(chǎn)資金缺口對(duì)自有資金具有較強(qiáng)的敏感性，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)商提高資籌資金的比例有助于緩解資金缺口，是房地產(chǎn)企業(yè)解決資金缺口問題的重要方法。

二、資金缺口對(duì)2008年開發(fā)投資額增幅的敏感性（單位：億元）

資金缺口對(duì)2008年開發(fā)投資額增幅的敏感性

結(jié)論：資金缺口對(duì)開發(fā)投資額增幅的敏感性較高，開發(fā)投資額決定了房地產(chǎn)企業(yè)支出的絕大部分，如果未來房地產(chǎn)企業(yè)要應(yīng)對(duì)資金緊缺的現(xiàn)象，減少開發(fā)投資是最直接的減少資金缺口的方法。

三、資金缺口對(duì)國(guó)內(nèi)貸款增速的敏感性分析（單位：億元）

資金缺口對(duì)國(guó)內(nèi)貸款增速的敏感性分析

結(jié)論： 從上表我們可以看出，資金缺口對(duì)新增國(guó)內(nèi)貸款增速的敏感性相對(duì)較弱。但是，如果央行放松銀根，還是在一定程度上可以緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的情況，但無助于行業(yè)景氣的恢復(fù)。

四、資金缺口對(duì)拿地支出的敏感性分析（單位：億元）

資金缺口對(duì)拿地支出的敏感性分析

結(jié)論：資金缺口對(duì)拿地支出的增速不太敏感。主要原因是，雖然地價(jià)近年來上漲及其迅猛，但地價(jià)占房地產(chǎn)總成本的比例11%左右，因此地價(jià)的變化敏感性相對(duì)較弱。

（四）2009年房地產(chǎn)資金缺口計(jì)算

對(duì)于2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們認(rèn)為有兩種可能的調(diào)整軌跡：其一是中期調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步走向蕭條，進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)期的深度調(diào)整期，在2009年全年行業(yè)沒有復(fù)蘇勢(shì)頭；其二是短期調(diào)整，在經(jīng)歷一年多時(shí)間的調(diào)整以后，到2009年底出現(xiàn)較為明顯的復(fù)蘇勢(shì)頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新走上較為強(qiáng)勁的發(fā)展軌道。我們目前認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整的可能性明顯大于短期調(diào)整的可能性。

決定2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵因素有兩個(gè)方面：宏觀經(jīng)濟(jì)因素和政策因素。如果宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走弱，同時(shí)緊縮的政策不變，房地產(chǎn)行業(yè)極有可能進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)達(dá)幾年的調(diào)整階段，行業(yè)衰退在所難免；如果宏觀經(jīng)濟(jì)能夠迅速走強(qiáng)，國(guó)家同時(shí)放松銀根，房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能經(jīng)歷一個(gè)較短的調(diào)整過程，2009年底有望走出低谷。在這種預(yù)期之下，我們對(duì)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)資金缺口分兩種情況進(jìn)行預(yù)測(cè)：長(zhǎng)期調(diào)整情況和短暫調(diào)整情況。

可能性1：中期調(diào)整、資金缺口近萬億。

如果2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)中期期調(diào)整的情況，我們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)如下：銷售量進(jìn)一步萎縮，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，房地產(chǎn)投資迅速減弱，購(gòu)買土地持續(xù)減少。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入衰退階段。

表五：2009年房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期調(diào)整情況資金缺口情況預(yù)測(cè)（單位：億元）假設(shè)條件：

（1）09年開發(fā)投資額增速下降20%；（2）09年土地出讓金同比下降20%；

（3）所有新增房地產(chǎn)貸款為3-5 年期，09年償還04-06年貸款；（4）稅收支出同比下降10%；

（5）企業(yè)純自籌資金占投資額30%（參考?xì)v史值）；（6）國(guó)內(nèi)貸款全年同比下降20%；（7）09年商品房銷售面積下降20%，；（8）09年房?jī)r(jià)下跌20%。（9）利用外資情況和08年持平。（10）央行中長(zhǎng)期貸款利率保持不變 可能性2：短期調(diào)整，資金缺口近5千億

如果2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)短期調(diào)整的情況，我們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)如下：銷售量萎縮后年底出現(xiàn)反彈，房?jī)r(jià)小幅下跌后反彈，房地產(chǎn)投資反彈，購(gòu)買土地持平。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在09年的短期調(diào)整后，在第四季度開始出現(xiàn)明顯復(fù)蘇的勢(shì)頭。

表六：2009年房地產(chǎn)行業(yè)短期調(diào)整情況資金缺口情況預(yù)測(cè)（單位：億元）假設(shè)條件：

（1）09年開發(fā)投資額增速和08年持平；（2）09年土地出讓金同比下降10%；

（3）所有新增房地產(chǎn)貸款為3-5 年期，09年償還04-06年貸款；（4）稅收支出同比下降5%；

（5）企業(yè)純自籌資金占投資額30%（參考?xì)v史值）；（6）國(guó)內(nèi)貸款和上一年保持一致；（7）09年商品房銷售面積上升5%，；（8）09年房?jī)r(jià)上升5%。

（9）利用外資情況和08年持平。（10）央行中長(zhǎng)期貸款利率保持不變

我們傾向于認(rèn)為，在短期調(diào)整和中期調(diào)整兩種可能性當(dāng)中，出現(xiàn)中期調(diào)整的可能性更大。理由如下：

1、宏觀景氣下行不支持行業(yè)快速?gòu)?fù)蘇，目前景氣下行具有國(guó)內(nèi)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)周期的“雙重疊加效應(yīng)”。從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期來看，2003－2007年間，我國(guó)連續(xù)5年GDP增速高于10%，并且通貨膨脹情況大致良好，這是中國(guó)改革開放以來最好的增長(zhǎng)周期，2008年僅僅是景氣下行的第一年，這次下行經(jīng)濟(jì)下行周期可能較之1992－1996年之后的調(diào)整過程更為漫長(zhǎng)。從國(guó)際經(jīng)濟(jì)周期來看，以美國(guó)次貸危機(jī)為特征的全球金融動(dòng)蕩，較之1997年的東亞區(qū)域金融危機(jī)的廣度，深度要嚴(yán)重得多，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊也比東亞危機(jī)更為嚴(yán)峻，這種內(nèi)外部景氣周期的雙雙下行，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)不太可能在2009年領(lǐng)先于其他行業(yè)出現(xiàn)明顯復(fù)蘇。

2、目前房地產(chǎn)行業(yè)遭遇并不單純是資金供求缺口問題，而是預(yù)期變壞。在這種預(yù)期變壞產(chǎn)生了“三重緊縮”效應(yīng)，第一重緊縮是消費(fèi)延遲，無論是投資型還是自用型購(gòu)房者均持貨幣待購(gòu)，這種觀望本身就是一個(gè)不斷惡化預(yù)期的自我循環(huán)。今年年初以來按貸款拒絕率沒有上升，但申請(qǐng)件數(shù)的停滯就充分反應(yīng)了這種觀望情緒。第二重緊縮是，即便商業(yè)銀行意識(shí)到對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)過度收緊貸款可能會(huì)使得行業(yè)調(diào)整更加雪上加霜，從銀行整體決策來看，適當(dāng)維持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持是必要和理性的，但從單個(gè)銀行的決策來看，率先收緊開發(fā)貸款就成為“囚徒困境”式的必然選擇，哪家銀行率先收緊了開發(fā)貸款，就把房地產(chǎn)行業(yè)景氣下行帶來的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了尚未收緊房貸的銀行。第三重緊縮是，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)模式很大程度上是快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售的模式，這種模式不能保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得最好的項(xiàng)目利潤(rùn)率，但有助于其規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在銷售節(jié)奏放慢的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨在建項(xiàng)目資金壓力、建造成本上升壓力、土地儲(chǔ)備資金壓力、資金成本壓力等幾乎全方位的壓力，市場(chǎng)觀望幾乎等同于開發(fā)商失去了規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的最主要的手段。上述三重緊縮，均不是通過簡(jiǎn)單放松房地產(chǎn)行業(yè)的信貸可以解決的。

3、房地產(chǎn)行業(yè)的中期調(diào)整，反過來又可能加深了宏觀經(jīng)濟(jì)的景氣下行，并使銀行業(yè)資產(chǎn)不良率面臨反彈壓力。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整也可能嚴(yán)重惡化我國(guó)中低收入階層的就業(yè)狀況。下表給出了目前商業(yè)銀行貸款的行業(yè)分布情況。

表七：主要商業(yè)銀行的貸款行業(yè)結(jié)構(gòu)

資料來源：作者自行整理。

從總體而言，房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整，可能給我國(guó)商業(yè)銀行帶來的不良貸款是萬億級(jí)的，但是現(xiàn)在尚難以判定貸款損失的嚴(yán)重程度。

4、外資難以充當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金供給者，主要的理由如下：第一，迄今為止外資在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)始終不是主角，在我們2006年所做的《外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的渠道及規(guī)模估測(cè)報(bào)告》中，指出外資在房地產(chǎn)開發(fā)、購(gòu)買和租賃市場(chǎng)上，除高端寫字樓租賃市場(chǎng)之外，外資的份額估計(jì)未超過20%，在央行和外匯管理部門收緊外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的渠道之后，目前外資進(jìn)入該行業(yè)更為困難。第二，次貸危機(jī)在美國(guó)國(guó)內(nèi)和全球范圍內(nèi)的蔓延遠(yuǎn)未結(jié)束，全球金融動(dòng)蕩百年一遇，在這樣的背景下，歐美大型金融機(jī)構(gòu)迅速?gòu)牧鲃?dòng)性過剩轉(zhuǎn)向流動(dòng)性緊縮，目前已經(jīng)出現(xiàn)從新興市場(chǎng)撤資的初步跡象，估計(jì)未來兩年內(nèi)，中國(guó)的外貿(mào)順差以及利用外資FDI均將呈現(xiàn)較為明顯的下滑。因此這輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整不太可能伴隨外資蜂擁而入“抄底”的現(xiàn)象。

5、針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張性調(diào)控政策，例如增值稅轉(zhuǎn)型、溫和放松信貸、積極靈活的財(cái)政政策等等均不足以使得房地產(chǎn)行業(yè)景氣回升。相對(duì)而言，地方政府在地價(jià)款支付、地方稅費(fèi)征收方面可能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)較為寬容，即便如此，行業(yè)調(diào)整仍然難以避免。

上市房企凈利潤(rùn)將有所下滑 凈現(xiàn)金流為負(fù)

四.房地產(chǎn)上市公司分析

（一）上市企業(yè)總體凈利潤(rùn)分析

2003-2007年，房地產(chǎn)上市企業(yè)的營(yíng)業(yè)總收入以及營(yíng)業(yè)總成本都逐年遞增，其中收入的增長(zhǎng)幅度大于成本的增長(zhǎng)幅度，尤其在06和07年兩年上市企業(yè)凈利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)。然而，情況從2008年開始有所改變，隨著房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的下降，凈利潤(rùn)也在被壓薄。從上市公司的數(shù)據(jù)來看，2008年難以實(shí)現(xiàn)像2007年一樣的凈利潤(rùn)高速增長(zhǎng)的局面。

圖十五：房地產(chǎn)上市企業(yè)營(yíng)業(yè)總收入和總成本情況

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

2008年第一和第二季度凈利潤(rùn)之和只占2007年凈利潤(rùn)的43%，即使下半年凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度與上半年持平，那么08年凈利潤(rùn)也要比2007年要低40.3億，況且房地產(chǎn)企業(yè)2008年下半年所面臨的形勢(shì)更加嚴(yán)峻，凈利潤(rùn)可能在下半年較下半年有所下滑?？傮w而言，房地產(chǎn)上市公司2008的盈利情勢(shì)并不容樂觀。

圖十六：房地產(chǎn)上市企業(yè)凈利潤(rùn)情況和增長(zhǎng)率

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

（二）房地產(chǎn)上市企業(yè)總體現(xiàn)金流分析

從上市企業(yè)的現(xiàn)金流情況來看，凈現(xiàn)金流與07年相比已經(jīng)明顯減少。在08年第二季度比第一季度下降80億元，而且可以看出，第二季度的凈現(xiàn)金流已經(jīng)為負(fù)。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)的情況如下圖所示：

圖十七：房地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)現(xiàn)金流情況 資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

凈現(xiàn)金流的是由經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流與融資及投資活動(dòng)現(xiàn)金流相加總得到的。凈現(xiàn)金流為負(fù)，也是由這幾方面原因造成的：

第一，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流情況，許多購(gòu)房者由于房?jī)r(jià)過高而無力購(gòu)買，企業(yè)銷售情況嚴(yán)重受阻，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流在08年1、2季度出現(xiàn)了明顯減少的現(xiàn)象。第二，企業(yè)的投資活動(dòng)在2008年仍然高速攀升，2008年一季度的投資活動(dòng)現(xiàn)金流就已經(jīng)超過了2006年全年的投資活動(dòng)現(xiàn)金流。投資活動(dòng)的活躍，以及資金成本的上升給現(xiàn)金流狀況帶來了較大的負(fù)面影響。

第三，上市企業(yè)的融資活動(dòng)所帶來現(xiàn)金流與股市狀況高度相關(guān)。我們可以看出，在市場(chǎng)高漲的2007年，企業(yè)融資活動(dòng)所帶來的現(xiàn)金流高達(dá)1064億元，而現(xiàn)在我們面臨著資本市場(chǎng)低迷，因此融資比較困難，第一季度融資活動(dòng)的現(xiàn)金流為349.46億元，第二季度比第一季度融資減少254.8億元，為94.66億元，還不到07年融資現(xiàn)金流的10%。

圖十八：房地產(chǎn)上市企業(yè)總體現(xiàn)金流情況

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

從凈現(xiàn)金流的情況看，2003-2005年，房地產(chǎn)上市企業(yè)的凈現(xiàn)金流相對(duì)平衡，而2006年和2007年房地產(chǎn)企業(yè)在房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)烈推動(dòng)下，現(xiàn)金流情況良好，出現(xiàn)了較大規(guī)模的正現(xiàn)金流，特別是2007年，這種情況到達(dá)了一個(gè)頂峰。到了2008年第二季度，房地產(chǎn)企業(yè)的凈現(xiàn)金流出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，在下半年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流負(fù)值會(huì)繼續(xù)增大，而籌資活動(dòng)依舊不活躍的情況下，預(yù)計(jì)2008年全年房地產(chǎn)上市企業(yè)的凈現(xiàn)金流為負(fù)，隨著時(shí)間的推移，2008年下半年資金緊張狀況比上半年嚴(yán)峻，而2009年則比2008年嚴(yán)峻。

第四篇：2017-2022年中國(guó)柴油行業(yè)運(yùn)行模式及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告(目錄)

2017-2022年中國(guó)柴油行業(yè)運(yùn)行模式及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

【報(bào)告目錄】

第1章：四川柴油行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 1.1 中國(guó)柴油行業(yè)發(fā)展分析 1.1.1 中國(guó)柴油行業(yè)發(fā)展概況 1.1.2 中國(guó)柴油行業(yè)供需規(guī)模（1）行業(yè)供給規(guī)模（2）行業(yè)需求規(guī)模

1.1.3 中國(guó)柴油行業(yè)進(jìn)出口情況（1）行業(yè)出口情況（2）行業(yè)進(jìn)口情況

1.1.4 中國(guó)柴油行業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

1.1.5 中國(guó)柴油行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域需求結(jié)構(gòu)（1）柴油行業(yè)五大領(lǐng)域需求情況

（2）五大細(xì)分領(lǐng)域柴油消費(fèi)量變動(dòng)情況 1.1.6 中國(guó)柴油行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析（1）行業(yè)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者分析（2）行業(yè)潛在進(jìn)入者威脅（3）行業(yè)替代品威脅分析（4）行業(yè)上游議價(jià)能力分析（5）行業(yè)下游議價(jià)能力分析（6）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況總結(jié)

1.1.7 中國(guó)柴油行業(yè)發(fā)展痛點(diǎn)（1）柴油質(zhì)量問題（2）柴汽比下降

1.2 四川省柴油行業(yè)發(fā)展分析 1.2.1 四川省柴油行業(yè)供需規(guī)模（1）行業(yè)供給規(guī)模（2）行業(yè)需求規(guī)模

1.2.2 四川省柴油行業(yè)市場(chǎng)格局 1.2.3 四川省柴油行業(yè)發(fā)展前景 1.2.4 四川省柴油行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

第2章：四川柴油行業(yè)關(guān)聯(lián)市場(chǎng)分析 2.1 中國(guó)石油市場(chǎng)發(fā)展分析 2.1.1 市場(chǎng)供需規(guī)模分析（1）市場(chǎng)供給規(guī)模（2）市場(chǎng)需求規(guī)模

2.1.2 市場(chǎng)進(jìn)出口情況分析 2.1.3 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析（1）石油產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)格局（2）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局

2.1.4 市場(chǎng)發(fā)展前景與趨勢(shì)（1）市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)（2）市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)

2.2 四川石油市場(chǎng)發(fā)展分析 2.2.1 市場(chǎng)供需規(guī)模分析（1）市場(chǎng)供給規(guī)模（2）市場(chǎng)需求規(guī)模

2.2.2 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 2.2.3 市場(chǎng)發(fā)展前景與趨勢(shì)（1）市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)（2）市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)

第3章：四川柴油行業(yè)需求市場(chǎng)分析 3.1 運(yùn)輸市場(chǎng)對(duì)柴油的需求分析 3.1.1 四川運(yùn)輸市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀（1）四川運(yùn)輸行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（2）四川汽車市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 1）載貨汽車市場(chǎng)發(fā)展 2）載客汽車市場(chǎng)發(fā)展 3）運(yùn)輸船舶市場(chǎng)發(fā)展

3.1.2 運(yùn)輸領(lǐng)域柴油需求現(xiàn)狀 3.1.3 運(yùn)輸領(lǐng)域柴油需求潛力 3.1.4 運(yùn)輸領(lǐng)域柴油需求趨勢(shì)

3.2 農(nóng)業(yè)機(jī)械市場(chǎng)對(duì)柴油的需求分析 3.2.1 四川農(nóng)業(yè)機(jī)械市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀（1）農(nóng)業(yè)機(jī)械動(dòng)力情況（2）農(nóng)業(yè)機(jī)械市場(chǎng)發(fā)展

3.2.2 四川農(nóng)業(yè)機(jī)械領(lǐng)域柴油需求現(xiàn)狀 3.2.3 四川農(nóng)業(yè)機(jī)械領(lǐng)域油需求潛力 3.2.4 四川農(nóng)業(yè)機(jī)械領(lǐng)域柴油需求趨勢(shì) 3.3 建筑業(yè)機(jī)械市場(chǎng)對(duì)柴油的需求分析 3.3.1 四川建筑業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（1）建筑業(yè)發(fā)展情況（2）建筑業(yè)機(jī)械設(shè)備情況

3.3.2 建筑業(yè)機(jī)械領(lǐng)域柴油需求現(xiàn)狀 3.3.3 建筑業(yè)機(jī)械領(lǐng)域柴油需求潛力 3.3.4 建筑業(yè)機(jī)械領(lǐng)域柴油需求趨勢(shì) 3.4 工業(yè)市場(chǎng)對(duì)柴油的需求分析 3.4.1 四川工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

3.4.2 四川工業(yè)領(lǐng)域柴油需求現(xiàn)狀 3.4.3 四川工業(yè)領(lǐng)域柴油需求潛力 3.4.4 四川工業(yè)領(lǐng)域柴油需求趨勢(shì) 3.5 生活消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)柴油的需求分析 3.5.1 四川生活消費(fèi)發(fā)展現(xiàn)狀（1）居民收入水平（2）乘用車市場(chǎng)發(fā)展

3.5.2 乘用車領(lǐng)域柴油需求現(xiàn)狀 3.5.3 乘用車領(lǐng)域柴油需求潛力 3.5.4 乘用車領(lǐng)域柴油需求趨勢(shì)

第4章：柴油行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)案例分析 4.1 柴油行業(yè)企業(yè)發(fā)展總體概況 4.2 柴油領(lǐng)先企業(yè)案例分析

4.2.1 中國(guó)石油化工股份有限公司（1）企業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)況分析（2）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 1）企業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2）企業(yè)盈利能力分析 3）企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力分析 4）企業(yè)償債能力分析 5）企業(yè)發(fā)展能力分析（3）企業(yè)資質(zhì)能力分析（4）企業(yè)柴油業(yè)務(wù)分析（5）企業(yè)投資布局

（6）企業(yè)發(fā)展優(yōu)劣勢(shì)分析

4.2.2 中國(guó)神華煤制油化工有限公司（1）企業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)況分析（2）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析（3）企業(yè)資質(zhì)能力分析（4）企業(yè)柴油業(yè)務(wù)分析（5）企業(yè)在華投資布局（6）企業(yè)發(fā)展優(yōu)劣勢(shì)分析 4.2.3 中化石油有限公司（1）企業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)況分析（2）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析（3）企業(yè)資質(zhì)能力分析（4）企業(yè)柴油業(yè)務(wù)分析（5）企業(yè)投資布局

（6）企業(yè)發(fā)展優(yōu)劣勢(shì)分析

4.2.4 成都恒潤(rùn)高新科技股份有限公司（1）企業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)況分析（2）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析（3）企業(yè)資質(zhì)能力分析（4）企業(yè)柴油業(yè)務(wù)分析（5）企業(yè)投資布局

（6）企業(yè)發(fā)展優(yōu)劣勢(shì)分析

4.2.5 成都鐵路石油化工實(shí)業(yè)有限公司（1）企業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)況分析（2）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析（3）企業(yè)資質(zhì)能力分析（4）企業(yè)柴油業(yè)務(wù)分析（5）企業(yè)發(fā)展優(yōu)劣勢(shì)分析 4.2.6 中石化四川石油化工有限公司（1）企業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)況分析（2）企業(yè)下屬公司分析（3）企業(yè)柴油業(yè)務(wù)分析（4）企業(yè)投資布局

（5）企業(yè)發(fā)展優(yōu)劣勢(shì)分析 4.2.7 中國(guó)海洋石油總公司（1）企業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)況分析（2）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析（3）企業(yè)資質(zhì)能力分析（4）企業(yè)柴油業(yè)務(wù)分析（5）企業(yè)投資布局

（6）企業(yè)發(fā)展優(yōu)劣勢(shì)分析

第5章：柴油行業(yè)投資潛力與策略規(guī)劃 5.1 柴油行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè) 5.1.1 行業(yè)影響因素分析（1）政策支持因素（2）技術(shù)推動(dòng)因素（3）環(huán)保推動(dòng)因素（4）市場(chǎng)需求因素

5.1.2 行業(yè)發(fā)展規(guī)模預(yù)測(cè)（1）總體市場(chǎng)銷售規(guī)模預(yù)測(cè)（2）車用柴油市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 5.2 柴油行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 5.2.1 行業(yè)整體需求趨勢(shì)分析 5.2.2 產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)分析 5.3 柴油行業(yè)投資特性分析 5.3.1 柴油行業(yè)進(jìn)入壁壘分析（1）規(guī)模壁壘

5.3.2 柴油行業(yè)盈利模式分析 5.3.3 柴油行業(yè)盈利因素分析 5.3.4 行業(yè)投資熱點(diǎn)分析

圖表目錄圖表1：2008-2016年中國(guó)柴油行業(yè)供給規(guī)模及增速（單位：萬噸，%）圖表2：2007-2016年中國(guó)柴油表觀消費(fèi)量規(guī)模及增速情況（單位：萬噸，%）圖表3：2007-2016年中國(guó)柴油實(shí)際消費(fèi)量及增速情況（單位：萬噸，%）圖表4：2008-2016年中國(guó)柴油行業(yè)出口規(guī)模及增速（單位：萬噸，%）圖表5：2008-2016年中國(guó)柴油行業(yè)進(jìn)口規(guī)模及增速（單位：萬噸，%）圖表6：全國(guó)柴油消費(fèi)量分行業(yè)具體情況（單位：萬噸）

圖表7：我國(guó)柴油市場(chǎng)五大領(lǐng)域市場(chǎng)需求占比結(jié)構(gòu)（單位：%）

圖表8：截止到2016年末我國(guó)柴油市場(chǎng)五大領(lǐng)域需求量情況（單位：萬噸）圖表9：2012-2016年中國(guó)工業(yè)領(lǐng)域柴油消費(fèi)量變動(dòng)情況（單位：萬噸）圖表10：2012-2016年工業(yè)領(lǐng)域車用柴油消費(fèi)量變動(dòng)情況（單位：萬噸）圖表11：2012-2016年中國(guó)汽車制造業(yè)柴油消費(fèi)量變動(dòng)情況（單位：萬噸）圖表12：2012-2016年中國(guó)汽車制造業(yè)車用柴油消費(fèi)量變動(dòng)情況（單位：萬噸）圖表13：2012-2016年中國(guó)煤炭開采和洗滌業(yè)柴油消費(fèi)量變動(dòng)情況（單位：萬噸）圖表14：2012-2016年中國(guó)煤炭開采和洗滌業(yè)車用柴油消費(fèi)量變動(dòng)情況（單位：萬噸）圖表15：2012-2016年中國(guó)運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)域柴油消費(fèi)量變動(dòng)情況（單位：萬噸）圖表16：2012-2016年中國(guó)運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)域車用柴油消費(fèi)量變動(dòng)情況（單位：萬噸）圖表17：2012-2016年中國(guó)客運(yùn)柴油消費(fèi)量變動(dòng)情況（單位：萬噸）圖表18：2012-2016年中國(guó)客運(yùn)車用柴油消費(fèi)量變動(dòng)情況（單位：萬噸）圖表19：2012-2016年中國(guó)貨運(yùn)柴油消費(fèi)量變動(dòng)情況（單位：萬噸）圖表20：2012-2016年中國(guó)貨運(yùn)車用柴油消費(fèi)量變動(dòng)情況（單位：萬噸）圖表21：2012-2016年中國(guó)農(nóng)業(yè)領(lǐng)域柴油消費(fèi)量變動(dòng)情況（單位：萬噸）

圖表22：2012-2016年中國(guó)農(nóng)業(yè)領(lǐng)域車用柴油消費(fèi)量變動(dòng)情況（單位：萬噸）圖表23：2012-2016年中國(guó)建筑業(yè)領(lǐng)域柴油消費(fèi)量變動(dòng)情況（單位：萬噸）圖表24：2012-2016年中國(guó)建筑業(yè)領(lǐng)域車用柴油消費(fèi)量變動(dòng)情況（單位：萬噸）圖表25：2012-2016年中國(guó)建筑工程柴油消費(fèi)量變動(dòng)情況（單位：萬噸）

圖表26：2012-2016年中國(guó)建筑工程車用柴油消費(fèi)量變動(dòng)情況（單位：萬噸）圖表27：2012-2016年中國(guó)房屋建筑工程柴油消費(fèi)量變動(dòng)情況（單位：萬噸）圖表28：2012-2016年中國(guó)房屋建筑工程車用柴油消費(fèi)量變動(dòng)情況（單位：萬噸）圖表29：2012-2016年中國(guó)生活消費(fèi)領(lǐng)域柴油消費(fèi)量變動(dòng)情況（單位：萬噸）圖表30：2012-2016年中國(guó)生活消費(fèi)領(lǐng)域車用柴油消費(fèi)量變動(dòng)情況（單位：萬噸）圖表31：柴油行業(yè)五力分析結(jié)論

圖表32：2008-2016年四川省柴油行業(yè)供給規(guī)模及增速（單位：萬噸，%）圖表33：2008-2016年四川省柴油行業(yè)需求規(guī)模及增速（單位：萬噸，%）圖表34：2008-2017年中國(guó)原油產(chǎn)量情況及增速（單位：萬噸，%）圖表35：2008-2016年中國(guó)石油消費(fèi)量情況（單位：百萬噸，%）

圖表36：2016年中國(guó)石油和主要石油產(chǎn)品進(jìn)出口情況（單位：萬噸，%）圖表37：2016年中國(guó)成品油消費(fèi)格局（單位：%）

圖表38：2014年中國(guó)煉油主體煉油能力及比例（單位：家，104t/a，%）圖表39：截止到2016年末前十煉廠產(chǎn)能分布地區(qū)結(jié)構(gòu)（單位：%）圖表40：2016年中國(guó)煉油主體煉油能力及比例（單位：104t/a）

圖表41：2009-2016年四川省原油產(chǎn)量及增速情況（單位：萬噸，%）圖表42：2009年以來四川省石油消費(fèi)量情況（單位：萬噸，%）圖表43：2017-2022年四川省成品油需求規(guī)模預(yù)測(cè)（單位：萬噸）

圖表44：2016年四川省公路、鐵路、航空和水路運(yùn)輸方式完成運(yùn)輸量（單位：億噸公里，億人公里，%）

圖表45：2010-2016年四川省載貨汽車市場(chǎng)情況（單位：萬輛，%）圖表46：2010-2016年四川省重型載貨汽車市場(chǎng)情況（單位：萬輛，%）圖表47：2010-2016年四川省民用載客汽車市場(chǎng)情況（單位：萬輛，%）圖表48：2010-2015年四川省運(yùn)輸船舶市場(chǎng)情況（單位：艘，%）

圖表49：2010-2016年四川省運(yùn)輸行業(yè)柴油需求規(guī)模（單位：萬噸，%）圖表50：2017-2022年四川省運(yùn)輸領(lǐng)域柴油需求潛力預(yù)測(cè)（單位：萬噸）圖表51：2010-2016年四川省農(nóng)業(yè)機(jī)械總動(dòng)力情況（單位：萬千瓦，%）圖表52：2010-2015年四川省農(nóng)用拖拉機(jī)數(shù)量情況（單位：萬臺(tái)）圖表53：2010-2015年四川省農(nóng)用排灌柴油機(jī)數(shù)量情況（單位：臺(tái)）圖表54：2009-2014年四川省聯(lián)合收割機(jī)數(shù)量數(shù)量情況（單位：臺(tái)）

圖表55：2010-2016年四川省農(nóng)業(yè)機(jī)械市場(chǎng)柴油需求規(guī)模（單位：萬臺(tái)，%）圖表56：2017-2022年四川省農(nóng)業(yè)機(jī)械市場(chǎng)柴油需求潛力預(yù)測(cè)（單位：萬噸）圖表57：2010-2016年四川省建筑業(yè)增加值情況（單位：億元，%）

圖表58：2010-2016年四川省房屋施工面積增長(zhǎng)情況（單位：萬平方米，%）圖表59：2010-2016年四川省房屋竣工面積增長(zhǎng)情況（單位：萬平方米，%）圖表60：2010-2015年四川省建筑業(yè)機(jī)械設(shè)備數(shù)量情況（單位：臺(tái)，%）

圖表61：2010-2016年四川省建筑業(yè)機(jī)械領(lǐng)域柴油需求規(guī)模（單位：萬噸，%）圖表62：2017-2022年四川省建筑業(yè)機(jī)械領(lǐng)域柴油需求潛力預(yù)測(cè)（單位：萬噸）

圖表63：2016年四川省規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量及其增長(zhǎng)速度（單位：萬噸，億立方米，億千瓦時(shí)，億支，萬千升，億米，萬臺(tái)，萬輛，%）

圖表64：2010-2016年四川省工業(yè)領(lǐng)域柴油需求規(guī)模（單位：萬噸，%）圖表65：2017-2022年四川省工業(yè)領(lǐng)域柴油需求潛力預(yù)測(cè)（單位：萬噸）圖表66：2010-2016年四川省城鎮(zhèn)居民收入水平情況（單位：元，%）圖表67：2010-2016年四川省農(nóng)村居民收入水平情況（單位：元，%）圖表68：中國(guó)石油化工股份有限公司發(fā)展簡(jiǎn)況表

圖表69：2016年中國(guó)石油化工股份有限公司與實(shí)際控制人之間的產(chǎn)權(quán)及控制關(guān)系的方框圖（單位：%）

圖表70：2012-2016年中國(guó)石油化工股份有限公司主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析（單位：億元）圖表71：2012-2016年中國(guó)石油化工股份有限公司盈利能力分析（單位：%）圖表72：2015-2016年中國(guó)石油化工股份有限公司煉油產(chǎn)品銷量和平均實(shí)現(xiàn)價(jià)格情況（單位：千噸，%，人民幣元/噸，%）

圖表73：2012-2016年中國(guó)石油化工股份有限公司運(yùn)營(yíng)能力分析（單位：次）圖表74：2012-2016年中國(guó)石油化工股份有限公司償債能力分析（單位：%，倍）圖表75：2012-2016年中國(guó)石油化工股份有限公司發(fā)展能力分析（單位：%）圖表76：中國(guó)石油化工股份有限公司優(yōu)劣勢(shì)分析 圖表77：中國(guó)神華煤制油化工有限公司發(fā)展簡(jiǎn)況表 圖表78：中國(guó)神華煤制油化工有限公司柴油產(chǎn)品分析 圖表79：中國(guó)神華煤制油化工有限公司優(yōu)劣勢(shì)分析 圖表80：中化石油有限公司基本信息表 圖表81：中化石油有限公司組織架構(gòu)圖 圖表82：中化石油有限公司優(yōu)劣勢(shì)分析

圖表83：成都恒潤(rùn)高新科技股份有限公司基本信息表 圖表84：成都恒潤(rùn)高新科技股份有限公司組織架構(gòu)圖

圖表85：成都恒潤(rùn)高新科技股份有限公司在華投資布局情況 圖表86：成都恒潤(rùn)高新科技股份有限公司優(yōu)劣勢(shì)分析 圖表87：成都鐵路石油化工實(shí)業(yè)有限公司基本信息簡(jiǎn)介 圖表88：成都鐵路石油化工實(shí)業(yè)有限公司發(fā)展優(yōu)劣勢(shì)分析 圖表89：中石化四川石油化工有限公司基本信息表 圖表90：中石化四川石油化工有限公司組織架構(gòu)圖 圖表91：中石化四川石油化工有限公司優(yōu)劣勢(shì)分析 圖表92：中國(guó)海洋石油總公司基本信息表 圖表93：中國(guó)海洋石油總公司銷售布局

圖表94：中國(guó)海洋石油總公司發(fā)展優(yōu)劣勢(shì)分析

圖表95：2017-2022年中國(guó)柴油行業(yè)銷售市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)（單位：萬噸）圖表96：2017-2022年中國(guó)車用柴油行業(yè)市場(chǎng)需求規(guī)模預(yù)測(cè)（單位：萬噸）圖表97：1995-2010年日本第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展與石油消費(fèi)（單位：萬噸，萬億日元）圖表98：1970-2010年美國(guó)第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展與石油消費(fèi)（單位：萬噸）圖表99：車用柴油占柴油消費(fèi)比例（單位：%）

圖表100：英國(guó)商用車保有量與柴油消費(fèi)量（單位：萬輛，萬噸）

第五篇：十三五(2016-2020年)中國(guó)加油站行業(yè)運(yùn)行模式及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

十三五（2016-2020年）中國(guó)加油站行業(yè)運(yùn)行模式及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

編制單位：北京智博睿投資咨詢有限公司 【報(bào)告目錄】

第1章：中國(guó)加油站行業(yè)發(fā)展背景分析 1.1 加油站行業(yè)概述 1.1.1 加油站的定義 1.1.2 加油站的構(gòu)成 1.1.3 加油站的社會(huì)意義 1.2 加油站行業(yè)政策環(huán)境分析 1.3 加油站行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1.3.1 國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

（1）國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 1）美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 2）歐洲宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 3）日本宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

（2）國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè) 1.3.2 國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

（1）國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 1）國(guó)內(nèi)GDP增長(zhǎng)分析 2）固定資產(chǎn)投資情況

（2）國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè) 1.4 加油站消費(fèi)環(huán)境分析 1.4.1 機(jī)動(dòng)車保有量分析

（1）機(jī)動(dòng)車保有量分析（2）機(jī)動(dòng)車保有量車型結(jié)構(gòu)分析 1.4.2 機(jī)動(dòng)車細(xì)分市場(chǎng)分析

（1）汽車市場(chǎng)分析 1）汽車產(chǎn)量分析 2）汽車銷量分析 3）汽車產(chǎn)銷結(jié)構(gòu)分析 4）汽車產(chǎn)銷品牌競(jìng)爭(zhēng) 5）汽車保有量分析 6）汽車保有量預(yù)測(cè) 7）汽車耗油量預(yù)測(cè)

（2）摩托車市場(chǎng)分析 1）摩托車產(chǎn)量分析 2）摩托車銷量分析 3）摩托車保有量現(xiàn)狀 4）摩托車保有量預(yù)測(cè) 5）摩托車耗油量預(yù)測(cè)

（3）拖拉機(jī)市場(chǎng)分析 1）拖拉機(jī)產(chǎn)量分析 2）拖拉機(jī)銷量分析 3）拖拉機(jī)品牌競(jìng)爭(zhēng) 4）拖拉機(jī)保有量現(xiàn)狀 5）拖拉機(jī)保有量預(yù)測(cè) 6）拖拉機(jī)耗油量預(yù)測(cè)

（4）其他機(jī)動(dòng)車市場(chǎng)分析 1）專用車市場(chǎng)現(xiàn)狀 2）專用車市場(chǎng)發(fā)展前景

第2章：中國(guó)成品油流通市場(chǎng)分析 2.1 成品油零售市場(chǎng)分析 2.1.1 汽油市場(chǎng)分析

（1）汽油產(chǎn)量分析

（2）汽油銷量分析

（3）汽油進(jìn)出口分析

（4）汽油價(jià)格走勢(shì)分析

（5）汽油細(xì)分產(chǎn)品市場(chǎng)分析

（6）汽油市場(chǎng)前景分析 2.1.2 柴油市場(chǎng)分析

（1）柴油產(chǎn)量分析

（2）柴油銷量分析

（3）柴油進(jìn)出口分析

（4）柴油價(jià)格走勢(shì)分析

（5）柴油細(xì)分產(chǎn)品市場(chǎng)分析

（6）柴油市場(chǎng)前景分析 2.2 成品油倉儲(chǔ)市場(chǎng)分析 2.2.1 成品油庫存分析（1）汽油庫存分析

（2）柴油庫存分析

（3）煤油庫存分析 2.2.2 成品油油庫布局分析

（1）油庫布局現(xiàn)狀

（2）油庫容量預(yù)測(cè)

（3）油庫建設(shè)動(dòng)向 2.3 成品油批發(fā)市場(chǎng)分析 2.3.1 成品油批發(fā)市場(chǎng)格局分析

（1）成品油批發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)分析

（2）成品油批發(fā)市場(chǎng)格局分析 2.3.2 成品油批發(fā)市場(chǎng)價(jià)格分析

（1）成品油批發(fā)定價(jià)機(jī)制分析

（2）成品油批發(fā)價(jià)格走勢(shì)分析

第3章：國(guó)外加油站行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 3.1 國(guó)外加油站行業(yè)發(fā)展分析 3.1.1 國(guó)外加油站行業(yè)發(fā)展概況

（1）國(guó)外加油站發(fā)展特點(diǎn)

（2）國(guó)外加油站呈現(xiàn)減少趨勢(shì) 3.1.2 國(guó)外加油站行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)

（1）加油站數(shù)量呈減少趨勢(shì)

（2）自有他營(yíng)為加油站的主流經(jīng)營(yíng)模式（3）自動(dòng)化、信息化程度高

（4）加油站多功能化

（5）油品銷售業(yè)務(wù)與非油品銷售業(yè)務(wù)并重

（6）重視企業(yè)文化建設(shè)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)占領(lǐng)市場(chǎng)

（7）重視品牌形象和品牌管理 3.2 主要國(guó)家加油站行業(yè)發(fā)展分析 3.2.1 美國(guó)加油站行業(yè)發(fā)展分析

（1）美國(guó)加油站數(shù)量規(guī)模

（2）美國(guó)加油站種類分析

（3）美國(guó)加油站布局分析 1）加油站的布局 2）加油站的外觀 3）標(biāo)志牌和價(jià)格牌 4）加油站的建筑

（4）美國(guó)加油站技術(shù)應(yīng)用分析

1）自助式加油機(jī)應(yīng)用普遍，付款方式以信 用卡支 付為主 2）加油站大多沒有獨(dú)立的卸油區(qū)

3）加油站大多數(shù)環(huán)節(jié)通過電子設(shè)備監(jiān)控或自動(dòng)完成 4）用技術(shù)手段確保HSH（5）美國(guó)加油站行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析

（6）美國(guó)加油站便利店經(jīng)營(yíng)分析

（7）美國(guó)加油站管理特征分析 3.2.2 英國(guó)加油站行業(yè)發(fā)展分析

（1）英國(guó)加油站數(shù)量規(guī)模

（2）英國(guó)加油站種類分析

（3）英國(guó)加油站經(jīng)營(yíng)管理分析

（4）英國(guó)加油站營(yíng)銷策略分析

（5）英國(guó)加油站管理特征分析 3.2.3 德國(guó)加油站行業(yè)發(fā)展分析

（1）德國(guó)加油站數(shù)量規(guī)模

（2）德國(guó)加油站經(jīng)營(yíng)形式分析 1）自有自營(yíng)型 2）自有他營(yíng)型 3）特許經(jīng)營(yíng)型 4）代理經(jīng)營(yíng)型 5）他有自營(yíng)型

（3）德國(guó)加油站經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析

（4）德國(guó)加油站便利店經(jīng)營(yíng)分析 1）經(jīng)營(yíng)方式 2）經(jīng)營(yíng)特色 3）外部環(huán)境

（5）德國(guó)加油站管理對(duì)我國(guó)的指導(dǎo)意義 1）加油站須在數(shù)量和質(zhì)量找好平衡點(diǎn) 2）逐步建立、健全和完善服務(wù)體系 3）實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)方式多樣化

4）強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)整體和規(guī)模優(yōu)勢(shì) 3.2.4 日本加油站行業(yè)發(fā)展分析

（1）日本加油站數(shù)量規(guī)模

（2）日本加油站行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 1）嚴(yán)格的市場(chǎng)監(jiān)管制度 2）搶占高利潤(rùn)市場(chǎng) 3）服務(wù)向多元化發(fā)展 4）注重銷售人員能力提升

（3）日本加油站非油品銷售分析 1）日本的國(guó)情與美國(guó)存在很大的差異 2）遍布全國(guó)的加油站TBA銷售服務(wù)

（4）日本加油站管理特征分析 1）靈活的用工制度

2）時(shí)時(shí)處處為顧客考慮的企業(yè)文化 3）將免費(fèi)服務(wù)與銷售業(yè)務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來 4）認(rèn)真細(xì)致蔚然成風(fēng) 5）不斷總結(jié)好經(jīng)驗(yàn)

3.3 國(guó)外加油站行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 3.3.1 規(guī)模大型化＋網(wǎng)絡(luò)布局合理化

（1）加油站行業(yè)發(fā)展到特定階段的必然規(guī)律

（2）動(dòng)力來源于經(jīng)營(yíng)主體間的激烈競(jìng)爭(zhēng) 3.3.2 服務(wù)綜合化＋品牌多元化

（1）服務(wù)綜合化是提升加油站盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的必然選擇

（2）品牌多元化是推進(jìn)加油站服務(wù)綜合化的重要途徑 3.3.3 設(shè)備自動(dòng)化＋服務(wù)自助化

（1）外部動(dòng)力——滿足顧客對(duì)便利性與快捷性的追求

（2）內(nèi)在動(dòng)力——企業(yè)對(duì)高效率與低成本的追求 3.3.4 更健康＋更安全＋更環(huán)保

（1）以法規(guī)形式確保加油站的安全和環(huán)保

（2）優(yōu)化加油站設(shè)計(jì)，推廣應(yīng)用環(huán)保型設(shè)備，全面提升加油站建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

（3）提高油品技術(shù)參數(shù)，發(fā)展油品添加劑，實(shí)現(xiàn)高清潔油品的品牌銷售

第4章：中國(guó)加油站行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式及策略分析 4.1 中國(guó)加油站行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 4.1.1 中國(guó)加油站規(guī)模分析 4.1.2 中國(guó)加油站經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析 4.1.3 中國(guó)加油站經(jīng)營(yíng)存在的問題

（1）經(jīng)營(yíng)規(guī)模小

（2）管理水平低

（3）零售業(yè)態(tài)落后

4.1.4 中國(guó)加油站行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 4.2 中國(guó)加油站建設(shè)布局分析 4.2.1 中國(guó)加油站布局現(xiàn)狀 4.2.2 加油站布局存在的問題

（1）加油站布局結(jié)構(gòu)不合理

（2）缺乏行業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃和管理 4.2.3 影響加油站布局的因素

（1）城市規(guī)劃協(xié)調(diào)因素

（2）環(huán)保監(jiān)督因素

（3）與區(qū)域空間的協(xié)調(diào)因素 4.2.4 加油站合理布局的原則

（1）合理確定加油站的數(shù)量

（2）正確選擇加油站的地址 1）市場(chǎng)需求及周邊

2）與人 流聚散點(diǎn)和重要設(shè)施安全距離要求 3）環(huán)境保護(hù)要求

4）與道路交叉口的距離要求 5）出入口的行車視距要求 4.2.5 加油站合理布局的策略

（1）優(yōu)化加油站數(shù)量 1）根據(jù)燃油日需求量推算 2）按照規(guī)范計(jì)算 3）采用調(diào)查法核算（2）優(yōu)化地理位置 1）規(guī)劃重點(diǎn)路段

2）對(duì)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)化提高網(wǎng)絡(luò)的整體功能

3）利用信息技術(shù)營(yíng)造加油站的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)，發(fā)揮整體布局功能 4.3 中國(guó)加油站行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式分析 4.3.1 加油站連鎖經(jīng)營(yíng)模式分析

（1）加油站連鎖經(jīng)營(yíng)模式簡(jiǎn)介

（2）加油站發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)模式條件 1）直營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)模式 2）特許連鎖經(jīng)營(yíng)模式

（3）加油站建立連鎖經(jīng)營(yíng)模式策略 4.3.2 加油站特許經(jīng)營(yíng)分析

（1）加油站特許經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)

（2）加油站特許經(jīng)營(yíng)的作用

（3）加油站特許經(jīng)營(yíng)發(fā)展現(xiàn)狀

（4）加油站特許經(jīng)營(yíng)存在的問題

（5）加油站特許經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略 4.4 中國(guó)加油站行業(yè)營(yíng)銷策略分析 4.4.1 加油站行業(yè)營(yíng)銷現(xiàn)狀分析

（1）營(yíng)銷策略單一

（2）非油品業(yè)務(wù)滯后

（3）服務(wù)欠缺熱情 4.4.2 發(fā)達(dá)國(guó)家加油站營(yíng)銷策略分析（1）美國(guó)加油站營(yíng)銷策略分析（2）德國(guó)加油站營(yíng)銷策略分析 1）統(tǒng)籌規(guī)劃，科學(xué)選址 2）立站之本，安全為先 3）多種經(jīng)營(yíng)，廣開財(cái)源

（3）韓國(guó)加油站營(yíng)銷策略分析

4.4.3 外資企業(yè)在華加油站營(yíng)銷策略分析

（1）英國(guó)BP公司在華營(yíng)銷策略分析

1）選址卡位——并不是只有車流量大才叫位置優(yōu)越 2）便利店布網(wǎng)——移植成品油物流經(jīng)驗(yàn) 3）出色的HSE管理

（2）?？松梨谑凸驹谌A營(yíng)銷策略分析 1）經(jīng)營(yíng)模式多種化 2）經(jīng)營(yíng)商品多元化 3）高度的社會(huì)責(zé)任意識(shí)

（3）荷蘭皇家殼牌石油公司在華營(yíng)銷策略分析 1）差異化的產(chǎn)品策略和出色的營(yíng)銷組合 2）公益活動(dòng)提升品牌形象 3）完備的服務(wù)設(shè)施和規(guī)范的服務(wù) 4）高素質(zhì)的人員結(jié)構(gòu)

4.4.4 加油站營(yíng)銷策略發(fā)展趨勢(shì)分析（1）適度的多種經(jīng)營(yíng)是加油站獲取差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的必由之路

（2）加油站規(guī)模將兩極分化

（3）加油站的技術(shù)含量不斷提高

（4）加油站將實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化管理和遠(yuǎn)程集中管理

第5章：中國(guó)主要地區(qū)加油站發(fā)展分析 5.1 北京市加油站行業(yè)發(fā)展分析 5.1.1 北京市道路建設(shè)現(xiàn)狀分析 5.1.2 北京市機(jī)動(dòng)車保有量分析 5.1.3 北京市加油站行業(yè)現(xiàn)狀分析

（1）北京市加油站數(shù)量規(guī)模

（2）北京市加油站布局分析

（3）北京市加油站行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 5.1.4 北京市加油站行業(yè)存在的問題

（1）加油站數(shù)量分布不均衡

（2）加油站建設(shè)速度緩慢

（3）加油站占地面積較大

（4）加油站建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)法規(guī)仍需完善 5.1.5 北京市加油站行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 5.1.6 北京市加油站行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)

（1）道路建設(shè)規(guī)劃

（2）機(jī)動(dòng)車保有量預(yù)測(cè)

（3）成品油需求預(yù)測(cè)（4）加油站需求預(yù)測(cè)

5.2 天津市加油站行業(yè)發(fā)展分析 5.2.1 天津市道路建設(shè)現(xiàn)狀分析 5.2.2 天津市機(jī)動(dòng)車保有量分析 5.2.3 天津市加油站行業(yè)現(xiàn)狀分析

（1）天津市加油站數(shù)量規(guī)模

（2）天津市加油站布局分析

（3）天津市加油站行業(yè)經(jīng)營(yíng)分析 5.2.4 天津市加油站行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 5.2.5 天津市加油站行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)

（1）道路建設(shè)規(guī)劃

（2）機(jī)動(dòng)車保有量預(yù)測(cè)

（3）成品油需求預(yù)測(cè)

（4）加油站需求預(yù)測(cè)

5.3 上海市加油站行業(yè)發(fā)展分析 5.3.1 上海市道路建設(shè)現(xiàn)狀分析 5.3.2 上海市機(jī)動(dòng)車保有量分析 5.3.3 上海市加油站行業(yè)現(xiàn)狀分析

（1）上海市加油站數(shù)量規(guī)模

（2）上海市加油站布局分析 5.3.4 上海市加油站行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 5.3.5 上海市加油站行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)（1）道路建設(shè)規(guī)劃

（2）機(jī)動(dòng)車保有量預(yù)測(cè)

（3）成品油需求預(yù)測(cè)

（4）加油站需求預(yù)測(cè)

5.4 重慶市加油站行業(yè)發(fā)展分析 5.4.1 重慶市道路建設(shè)現(xiàn)狀分析 5.4.2 重慶市機(jī)動(dòng)車保有量分析 5.4.3 重慶市加油站行業(yè)現(xiàn)狀分析

（1）重慶市加油站數(shù)量規(guī)模

（2）重慶市加油站布局分析

（3）重慶市加油站行業(yè)發(fā)展情況 5.4.4 重慶市加油站行業(yè)存在的問題

（1）部份加油站存在安全隱患

（2）存在少量違規(guī)建設(shè)加油站

（3）部份加油站（點(diǎn)）手續(xù)不全，建設(shè)不規(guī)范 5.4.5 重慶市加油站行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

（1）總體目標(biāo)

（2）布局原則

5.4.6 重慶市加油站行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)

（1）道路建設(shè)規(guī)劃

（2）機(jī)動(dòng)車保有量預(yù)測(cè)

（3）成品油需求預(yù)測(cè)（4）加油站需求預(yù)測(cè)

5.5 廣東省加油站行業(yè)發(fā)展分析 5.5.1 廣東省道路建設(shè)現(xiàn)狀分析 5.5.2 廣東省機(jī)動(dòng)車保有量分析 5.5.3 廣東省加油站行業(yè)現(xiàn)狀分析

（1）廣東省加油站數(shù)量規(guī)模

（2）廣東省加油站布局分析 5.5.4 廣東省加油站行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)

（1）道路建設(shè)規(guī)劃

（2）機(jī)動(dòng)車保有量預(yù)測(cè)

（3）成品油需求預(yù)測(cè)

（4）加油站需求預(yù)測(cè)

5.6 江蘇省加油站行業(yè)發(fā)展分析 5.6.1 江蘇省道路建設(shè)現(xiàn)狀分析 5.6.2 江蘇省機(jī)動(dòng)車保有量分析 5.6.3 江蘇省加油站行業(yè)現(xiàn)狀分析

（1）江蘇省加油站數(shù)量規(guī)模

（2）江蘇省加油站布局分析

（3）江蘇省加油站行業(yè)發(fā)展情況 5.6.4 江蘇省加油站行業(yè)存在的問題 5.6.5 江蘇省加油站行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)

（1）道路建設(shè)規(guī)劃（2）機(jī)動(dòng)車保有量預(yù)測(cè)

（3）成品油需求預(yù)測(cè)

（4）加油站需求預(yù)測(cè)

5.7 浙江省加油站行業(yè)發(fā)展分析 5.7.1 浙江省道路建設(shè)現(xiàn)狀分析 5.7.2 浙江省機(jī)動(dòng)車保有量分析 5.7.3 浙江省加油站行業(yè)現(xiàn)狀分析

（1）浙江省加油站數(shù)量規(guī)模

（2）浙江省加油站布局分析

（3）浙江省加油站行業(yè)發(fā)展情況 5.7.4 浙江省加油站行業(yè)存在的問題 5.7.5 浙江省加油站行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

（1）規(guī)劃總目標(biāo)

（2）加油站布局原則和設(shè)置標(biāo)準(zhǔn) 5.7.6 浙江省加油站行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)

（1）道路建設(shè)規(guī)劃

（2）機(jī)動(dòng)車保有量預(yù)測(cè)

（3）成品油需求預(yù)測(cè)

（4）加油站需求預(yù)測(cè)

5.8 山東省加油站行業(yè)發(fā)展分析 5.8.1 山東省道路建設(shè)現(xiàn)狀分析 5.8.2 山東省機(jī)動(dòng)車保有量分析 5.8.3 山東省加油站行業(yè)現(xiàn)狀分析

（1）山東省加油站數(shù)量規(guī)模

（2）山東省加油站布局分析

（3）山東省加油站行業(yè)經(jīng)營(yíng)分析 5.8.4 山東省加油站行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

（1）規(guī)劃目標(biāo)

（2）加油站布局及規(guī)劃要求 5.8.5 山東省加油站行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)

（1）道路建設(shè)規(guī)劃

（2）機(jī)動(dòng)車保有量預(yù)測(cè)

（3）成品油需求預(yù)測(cè)

（4）加油站需求預(yù)測(cè)

5.9 河北省加油站行業(yè)發(fā)展分析 5.9.1 河北省道路建設(shè)現(xiàn)狀分析 5.9.2 河北省機(jī)動(dòng)車保有量分析 5.9.3 河北省加油站行業(yè)現(xiàn)狀分析

（1）河北省加油站數(shù)量規(guī)模

（2）河北省加油站布局分析

（3）河北省加油站行業(yè)存在的問題 5.9.4 河北省加油站行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)

（1）道路建設(shè)規(guī)劃

（2）機(jī)動(dòng)車保有量預(yù)測(cè)（3）成品油需求預(yù)測(cè)

（4）加油站需求預(yù)測(cè) 5.10 川省加油站行業(yè)發(fā)展分析 5.10.1 川省道路建設(shè)現(xiàn)狀分析 5.10.2 川省機(jī)動(dòng)車保有量分析 5.10.3 川省加油站行業(yè)現(xiàn)狀分析

（1）四川省加油站數(shù)量規(guī)模分析

（2）四川省加油站行業(yè)布局分析 5.10.4 川省加油站行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)

（1）道路建設(shè)規(guī)劃

（2）機(jī)動(dòng)車保有量預(yù)測(cè)

（3）成品油需求預(yù)測(cè)

（4）加油站需求預(yù)測(cè)

5.11 貴州省加油站行業(yè)發(fā)展分析 5.11.1 貴州省道路建設(shè)現(xiàn)狀分析 5.11.2 貴州省機(jī)動(dòng)車保有量分析 5.11.3 貴州省加油站行業(yè)現(xiàn)狀分析

（1）貴州省加油站數(shù)量規(guī)模分析

（2）貴州省加油站行業(yè)布局分析

（3）貴州省加油站行業(yè)經(jīng)營(yíng)分析

（4）貴州省加油站行業(yè)存在的問題 5.11.4 貴州省加油站行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)（1）道路建設(shè)規(guī)劃

（2）機(jī)動(dòng)車保有量預(yù)測(cè)

（3）成品油需求預(yù)測(cè)

（4）加油站需求預(yù)測(cè)

5.12 內(nèi)蒙古加油站行業(yè)發(fā)展分析 5.12.1 內(nèi)蒙古道路建設(shè)現(xiàn)狀分析 5.12.2 內(nèi)蒙古機(jī)動(dòng)車保有量分析 5.12.3 內(nèi)蒙古加油站行業(yè)現(xiàn)狀分析

（1）內(nèi)蒙古加油站數(shù)量規(guī)模分析

（2）內(nèi)蒙古加油站行業(yè)布局分析

（3）內(nèi)蒙古加油站行業(yè)經(jīng)營(yíng)分析

（4）內(nèi)蒙古加油站行業(yè)存在的問題 5.12.4 內(nèi)蒙古加油站行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)

（1）道路建設(shè)規(guī)劃

（2）機(jī)動(dòng)車保有量預(yù)測(cè)

（3）成品油需求預(yù)測(cè)

（4）加油站需求預(yù)測(cè) 5.13 廣西加油站行業(yè)發(fā)展分析 5.13.1 廣西道路建設(shè)現(xiàn)狀分析 5.13.2 廣西機(jī)動(dòng)車保有量分析 5.13.3 廣西加油站行業(yè)現(xiàn)狀分析

（1）廣西加油站數(shù)量規(guī)模（2）廣西加油站布局分析

（3）廣西省加油站行業(yè)存在的問題 5.13.4 廣西省加油站行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)

（1）道路建設(shè)規(guī)劃

（2）機(jī)動(dòng)車保有量預(yù)測(cè)

（3）成品油需求預(yù)測(cè)

（4）加油站需求預(yù)測(cè)

5.14 湖南省加油站行業(yè)發(fā)展分析 5.14.1 湖南省道路建設(shè)現(xiàn)狀分析 5.14.2 湖南省機(jī)動(dòng)車保有量分析 5.14.3 湖南省加油站行業(yè)現(xiàn)狀分析

（1）湖南省加油站數(shù)量規(guī)模

（2）湖南省加油站布局分析

（3）湖南省加油站行業(yè)存在的問題 5.14.4 湖南省加油站行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 5.14.5 湖南省加油站行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)

（1）道路建設(shè)規(guī)劃

（2）機(jī)動(dòng)車保有量預(yù)測(cè)

（3）成品油需求預(yù)測(cè)

（4）加油站需求預(yù)測(cè)

5.15 湖北省加油站行業(yè)發(fā)展分析 5.15.1 湖北省道路建設(shè)現(xiàn)狀分析 5.15.2 湖北省機(jī)動(dòng)車保有量分析 5.15.3 湖北省加油站現(xiàn)狀分析

（1）湖北省加油站數(shù)量規(guī)模

（2）湖北省加油站布局分析

（3）湖北省加油站行業(yè)存在的問題 5.15.4 湖北省加油站行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 5.15.5 湖北省加油站行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)

（1）道路建設(shè)規(guī)劃

（2）成品油需求預(yù)測(cè)

（3）加油站需求預(yù)測(cè)

5.16 黑龍江省加油站行業(yè)發(fā)展分析 5.16.1 黑龍江省道路建設(shè)現(xiàn)狀分析 5.16.2 黑龍江省機(jī)動(dòng)車保有量分析 5.16.3 黑龍江省加油站行業(yè)現(xiàn)狀分析

（1）黑龍江省加油站數(shù)量規(guī)模

（2）黑龍江省加油站布局分析

（3）黑龍江省加油站行業(yè)存在的問題 5.16.4 黑龍江省加油站行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè) 5.17 河南省加油站行業(yè)發(fā)展分析 5.17.1 河南省道路建設(shè)現(xiàn)狀分析 5.17.2 河南省機(jī)動(dòng)車保有量分析 5.17.3 河南省加油站行業(yè)現(xiàn)狀分析（1）河南省加油站數(shù)量規(guī)模

（2）河南省加油站布局分析 5.17.4 河南省加油站行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

（1）新建城區(qū)（工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)）加油站

（2）公路沿線加油站

（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)（農(nóng)村）加油站

（4）加油站的搬遷

（5）整體規(guī)劃加油站非油品業(yè)務(wù) 5.17.5 河南省加油站行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)

（1）道路建設(shè)規(guī)劃

（2）機(jī)動(dòng)車保有量預(yù)測(cè)

（3）成品油需求預(yù)測(cè)

（4）加油站需求預(yù)測(cè)

第6章：中國(guó)不同性質(zhì)加油站經(jīng)營(yíng)企業(yè)分析 6.1 國(guó)有加油站經(jīng)營(yíng)企業(yè)分析 6.1.1 國(guó)有加油站發(fā)展概況 6.1.2 國(guó)有加油站數(shù)量規(guī)模 6.1.3 國(guó)有加油站主要經(jīng)營(yíng)企業(yè)分析

（1）中國(guó)石油天然氣股份有限公司經(jīng)營(yíng)情況分析

（2）中國(guó)石油化工股份有限公司經(jīng)營(yíng)情況分析

（3）中國(guó)海洋石油總公司經(jīng)營(yíng)情況分析

（4）陜西延長(zhǎng)石油（集團(tuán)）有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)情況分析（5）深圳市廣聚能源股份有限公司經(jīng)營(yíng)情況分析

（6）中國(guó)石化山東泰山石油股份有限公司經(jīng)營(yíng)情況分析

（7）中國(guó)航油集團(tuán)石油有限公司經(jīng)營(yíng)情況分析

（8）中化石油有限公司經(jīng)營(yíng)情況分析

（9）中國(guó)石油天然氣股份有限公司上海銷售分公司經(jīng)營(yíng)情況分析

（10）中國(guó)石油西南銷售分公司經(jīng)營(yíng)情況分析

（11）中國(guó)石油天然氣股份有限公司四川銷售分公司經(jīng)營(yíng)情況分析

（12）中國(guó)石化銷售有限公司經(jīng)營(yíng)情況分析

（13）中國(guó)石油化工股份有限公司上海石油分公司經(jīng)營(yíng)情況分析

（14）中國(guó)石油化工股份有限公司廣東石油分公司經(jīng)營(yíng)情況分析

（15）中國(guó)石油化工股份有限公司湖北石油分公司經(jīng)營(yíng)情況分析

6.2 民營(yíng)加油站經(jīng)營(yíng)企業(yè)分析 6.2.1 民營(yíng)加油站發(fā)展情況 6.2.2 民營(yíng)加油站數(shù)量規(guī)模 6.2.3 民營(yíng)加油站存在的問題 6.2.4 民營(yíng)加油站發(fā)展策略分析 6.2.5 民營(yíng)加油站重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)分析（1）長(zhǎng)聯(lián)石油控股有限公司經(jīng)營(yíng)情況分析

（2）南京藍(lán)燕石化儲(chǔ)運(yùn)實(shí)業(yè)有限公司經(jīng)營(yíng)情況分析（3）冠盛集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)情況分析

（4）深圳市慶鵬實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司經(jīng)營(yíng)情況分析

（5）山西振東集團(tuán)經(jīng)營(yíng)情況分析

（6）廈門海澳集團(tuán)有限公司經(jīng)營(yíng)情況分析

（7）港豐集團(tuán)經(jīng)營(yíng)情況分析

（8）中球冠集團(tuán)經(jīng)營(yíng)情況分析

（9）南通川東石油公司經(jīng)營(yíng)分析

（10）東莞市輝明石化產(chǎn)品有限公司經(jīng)營(yíng)分析 6.3 外資加油站經(jīng)營(yíng)企業(yè)分析 6.3.1 外資加油站發(fā)展情況 6.3.2 外資加油站數(shù)量規(guī)模 6.3.3 外資加油站主要經(jīng)營(yíng)企業(yè)分析

（1）英國(guó)BP公司分析

（2）?？松梨谑凸痉治?/p>

（3）荷蘭皇家殼牌石油公司分析

（4）法國(guó)道達(dá)爾石油公司分析

第7章：加油站非油品業(yè)務(wù)分析 7.1 加油站非油品業(yè)務(wù)概述 7.1.1 加油站非油品業(yè)務(wù)的定義 7.1.2 加油站非油品業(yè)務(wù)的意義 7.2 國(guó)外加油站非油品業(yè)務(wù)發(fā)展分析 7.2.1 國(guó)外加油站非油品業(yè)務(wù)發(fā)展歷程 7.2.2 國(guó)外加油站非油品業(yè)務(wù)盈利水平分析 7.2.3 主要國(guó)家加油站非油品業(yè)務(wù)發(fā)展分析

（1）美國(guó)加油站非油品業(yè)務(wù)發(fā)展分析 1）第一階段（20世紀(jì)50-70年代）2）第二階段（20世紀(jì)70-90年代）3）第三階段（20世紀(jì)90年代至今）

（2）日本加油站非油品業(yè)務(wù)發(fā)展分析 1）第一階段（20世紀(jì)60-90年代）2）第二階段（20世紀(jì)90年代至今）

（3）英國(guó)加油站非油品業(yè)務(wù)發(fā)展分析 1）第一階段（20世紀(jì)70-80年代）2）第二階段（20世紀(jì)80年代-21世紀(jì)）3）第三階段（21世紀(jì)以來）

（4）德國(guó)加油站非油品業(yè)務(wù)發(fā)展分析

（5）法國(guó)加油站非油品業(yè)務(wù)發(fā)展分析

（6）意大利加油站非油品業(yè)務(wù)發(fā)展分析 7.2.4 國(guó)外加油站非油品業(yè)務(wù)存在的問題

（1）安全問題

（2）決策沖突

7.2.5 國(guó)外加油站非油品業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)分析（1）網(wǎng)絡(luò)化連鎖經(jīng)營(yíng)

（2）提供多種能源補(bǔ)給方案

（3）服務(wù)更加人性化

7.2.6 國(guó)外加油站非油品業(yè)務(wù)對(duì)我國(guó)的啟示

（1）注重品牌塑造

（2）因地制宜，量體裁衣

（3）科學(xué)管理

7.3 中國(guó)加油站非油品業(yè)務(wù)發(fā)展分析 7.3.1 中國(guó)加油站非油品業(yè)務(wù)發(fā)展概況

（1）中國(guó)石化集團(tuán)加油站非油品業(yè)務(wù)發(fā)展概況

（2）中國(guó)石油集團(tuán)加油站非油品業(yè)務(wù)發(fā)展概況 7.3.2 中國(guó)加油站非油品業(yè)務(wù)銷售收入分析 7.3.3 中國(guó)加油站非油品業(yè)務(wù)盈利水平分析 7.3.4 中國(guó)加油站非油品業(yè)務(wù)發(fā)展難點(diǎn) 7.3.5 中國(guó)加油站發(fā)展非油品業(yè)務(wù)的必要性 7.3.6 中國(guó)加油站非油品業(yè)務(wù)存在的問題

（1）加油站布局不合理，客戶進(jìn)店率偏低

（2）商品管理不到位，物流體系未建立

（3）對(duì)非油品業(yè)務(wù)認(rèn)識(shí)不夠，經(jīng)營(yíng)意識(shí)較差

（4）管理基礎(chǔ)薄弱，運(yùn)營(yíng)水平較低

（5）激勵(lì)機(jī)制未建立，員工積極性較低

（6）市場(chǎng)環(huán)境不成熟，消費(fèi)習(xí)慣有待培養(yǎng) 7.3.7 中國(guó)加油站非油品業(yè)務(wù)發(fā)展策略

（1）建立非油品運(yùn)營(yíng)和管理體系

（2）準(zhǔn)確定位、合理定價(jià)

（3）因地制宜，開展特色營(yíng)銷（4）完善考核，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性

（5）建立配送物流體系，保障商品供應(yīng) 7.3.8 中國(guó)加油站非油品業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)分析 7.3.9 中國(guó)加油站非油品業(yè)務(wù)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 7.4 加油站便利店發(fā)展分析 7.4.1 國(guó)外站便利店發(fā)展現(xiàn)狀分析 7.4.2 中國(guó)加油站便利店發(fā)展分析

（1）中國(guó)加油站便利店發(fā)展現(xiàn)狀分析

（2）中國(guó)加油站便利店典型企業(yè)分析

（3）中國(guó)加油站便利店發(fā)展緩慢的原因 1）現(xiàn)存的管理體制及管理方式的局限 2）收入水平較低的影響 3）生活消費(fèi)習(xí)慣不同

4）加油站管理體制造成“入店率”低 5）司機(jī)群體結(jié)構(gòu)的影響

6）便利店規(guī)模小，商品種類不合理

（4）中國(guó)加油站便利店發(fā)展策略分析

（5）中國(guó)加油站便利店發(fā)展前景分析 第8章：中國(guó)加油站行業(yè)投資機(jī)會(huì)分析 8.1 中國(guó)加油站行業(yè)投資特性 8.1.1 加油站行業(yè)進(jìn)入壁壘分析 8.1.2 加油站行業(yè)盈利模式分析 8.1.3 加油站行業(yè)盈利因素分析

（1）機(jī)動(dòng)車保有量快速增長(zhǎng)

（2）國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 8.2 中國(guó)加油站行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn) 8.2.1 加油站行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn) 8.2.2 加油站行業(yè)安全風(fēng)險(xiǎn) 8.2.3 加油站行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 8.2.4 加油站行業(yè)關(guān)聯(lián)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 8.2.5 加油站行業(yè)其他風(fēng)險(xiǎn)

（1）貨款結(jié)算過程中的應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)

（2）資金停留期間被攻 擊的風(fēng)險(xiǎn)

（3）內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)

8.3 中國(guó)加油站行業(yè)投資機(jī)會(huì) 8.3.1 中國(guó)公路建設(shè)規(guī)劃分析

（1）高速公路建設(shè)規(guī)劃

（2）等級(jí)公路建設(shè)規(guī)劃

（3）農(nóng)村公路建設(shè)規(guī)劃 8.3.2 中國(guó)加油站市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)（1）高速公路加油站需求預(yù)測(cè)

（2）等級(jí)公路加油站需求預(yù)測(cè)

（3）農(nóng)村公路加油站需求預(yù)測(cè)

圖表目錄

圖表1：加油站組成圖

圖表2：加油機(jī)類型及優(yōu)缺點(diǎn)分析

圖表3：固定式加油機(jī)和懸掛式加油機(jī)示意圖

圖表4：加油機(jī)四大總成及作用

圖表5：加油站機(jī)器設(shè)備種類

圖表6：加油站行業(yè)主要政策匯總

圖表7：2008年以來美國(guó)實(shí)際GDP環(huán)比折年率（單位：%）

圖表8：2001年以來歐元區(qū)17國(guó)GDP季調(diào)折年率（單位：%）

圖表9：2007年以來度日本GDP環(huán)比變化情況（單位：%）

圖表10：2016-2021年全球主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)增速及預(yù)測(cè)（單位：%）

圖表11：2005年以來中國(guó)GDP年增長(zhǎng)率走勢(shì)圖（單位：%）

圖表12：2007年以來中國(guó)固定資產(chǎn)投資及同比增速（單位：萬億元，%）

圖表13：2007年以來中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議主題

圖表14：2008年以來中國(guó)機(jī)動(dòng)車保有量變化（單位：億輛，%）

圖表15：中國(guó)機(jī)動(dòng)車保有量結(jié)構(gòu)圖（單位：%）圖表16：2008年以來中國(guó)汽車產(chǎn)量及增長(zhǎng)率統(tǒng)計(jì)（單位：萬輛，%）

圖表17：2008年以來中國(guó)汽車銷量及增長(zhǎng)率統(tǒng)計(jì)（單位：萬輛，%）

圖表18：2007年以來中國(guó)汽車產(chǎn)量產(chǎn)品結(jié)構(gòu)圖（單位：%）

圖表19：2007年以來中國(guó)汽車銷量產(chǎn)品結(jié)構(gòu)圖（單位：%）

圖表20：中國(guó)汽車整車制造行業(yè)銷量排名前十企業(yè)（單位：萬輛，%）

圖表21：2007年以來中國(guó)民用汽車保有量變化（單位：萬輛，%）

圖表22：2016-2021年中國(guó)汽車保有量規(guī)模預(yù)測(cè)圖（單位：億輛）

圖表23：2016-2021年我國(guó)汽車保有量、耗油量預(yù)測(cè)（單位：萬輛，萬噸）

圖表24：2013年以來中國(guó)摩托車月度產(chǎn)量（單位：萬輛，%）

圖表25：2013年以來中國(guó)摩托車月度銷量（單位：萬輛，%）

圖表26：2016-2021年中國(guó)摩托車保有量及增速預(yù)測(cè)（單位：億輛，%）

圖表27：2016-2021年中國(guó)250cc摩托車耗油量預(yù)測(cè)（單位：億升）

圖表28：2008年以來我國(guó)拖拉機(jī)產(chǎn)量及增長(zhǎng)（單位：萬臺(tái)，%）

圖表29：中國(guó)拖拉機(jī)十強(qiáng)品牌

圖表30：2010年以來中國(guó)小型、大中型拖拉機(jī)數(shù)量（單位：萬臺(tái)）

圖表31：2016-2021年中國(guó)拖拉機(jī)保有量及增速預(yù)測(cè)（單位：萬臺(tái)，%）

圖表32：2008年以來我國(guó)汽油產(chǎn)量及同比增長(zhǎng)（單位：萬噸，%）

圖表33：2008年以來我國(guó)汽油銷量及增長(zhǎng)（單位：萬噸，%）

圖表34：2009年以來我國(guó)汽油進(jìn)口量及增長(zhǎng)（單位：萬噸，%）

圖表35：2009年以來我國(guó)汽油進(jìn)口金額及增長(zhǎng)（單位：萬美元，%）

圖表36：2008年以來我國(guó)汽油出口量及增長(zhǎng)（單位：萬噸，%）

圖表37：2008年以來我國(guó)汽油出口金額及增長(zhǎng)（單位：萬美元，%）

圖表38：我國(guó)汽油價(jià)格走勢(shì)（單位：美元/桶）

圖表39：2008年以來我國(guó)柴油產(chǎn)量及同比增長(zhǎng)（單位：萬噸，%）

圖表40：2008年以來我國(guó)柴油銷量及同比增長(zhǎng)（單位：萬噸，%）

圖表41：2009年以來我國(guó)柴油進(jìn)口量及增長(zhǎng)（單位：萬噸，%）

圖表42：2009年以來我國(guó)柴油進(jìn)口金額及增長(zhǎng)（單位：萬美元，%）

圖表43：2009年以來我國(guó)柴油出口量及增長(zhǎng)（單位：萬噸，%）

圖表44：2009年以來我國(guó)柴油出口金額及增長(zhǎng)（單位：萬美元，%）

圖表45：我國(guó)柴油價(jià)格走勢(shì)（單位：美元/桶）

圖表46：汽油庫存季度變化趨勢(shì)分析圖（單位：萬噸，%）圖表47：汽油每周庫存數(shù)量（單位：千桶）

圖表48：柴油庫存季度變化趨勢(shì)分析圖（單位：萬噸，%）

圖表49：煤油庫存季度變化趨勢(shì)分析圖（單位：萬噸，%）

圖表50：中國(guó)石油主要成品油油庫分布圖

圖表51：中國(guó)石油主要成品油油庫分布圖

圖表52：中國(guó)航油主要成品油油庫分布圖

圖表53：臺(tái)灣地區(qū)主要成品油油庫分布圖

圖表54：其他主要成品油油庫分布圖

圖表55：2016-2021年我國(guó)成品油庫庫容情況及預(yù)測(cè)（單位：萬立方米，%）

圖表56：我國(guó)93#汽油及0#柴油批發(fā)價(jià)格走勢(shì)（單位：元/噸）

圖表57：美國(guó)加油站經(jīng)營(yíng)方式

圖表58：2000年以來我國(guó)加油站數(shù)量變化趨勢(shì)（單位：座）

圖表59：加油量評(píng)價(jià)模型

圖表60：集合覆蓋模型

圖表61：2009年以來中石化特許加油站數(shù)量（單位：座）

圖表62：2007年以來北京市公路里程情況（單位：公里，%）

圖表63：2007年以來北京市機(jī)動(dòng)車保有量（單位：萬輛）

圖表64：北京市不同性質(zhì)企業(yè)加油站數(shù)量（單位：座）

圖表65：北京市加油站行業(yè)發(fā)展規(guī)劃布局原則

圖表66：2016-2021年北京市機(jī)動(dòng)車保有量預(yù)測(cè)（單位：萬輛）

圖表67：2007年以來天津市公路里程情況（單位：萬公里，%）圖表68：2005年以來天津市汽車保有量走勢(shì)圖（單位：萬輛）

圖表69：天津市不同性質(zhì)企業(yè)加油站數(shù)量（單位：座）

圖表70：2007年以來上海市公路里程情況（單位：萬公里，%）

圖表71：上海加油站分類民用車輛擁有量比重（單位：%）

圖表72：2005年以來上海市民用汽車保有量走勢(shì)圖（單位：萬輛）

圖表73：上海市不同性質(zhì)企業(yè)加油站數(shù)量（單位：座）

圖表74：2007年以來重慶市市公路里程情況（單位：萬公里，%）

圖表75：2005年以來重慶市民用汽車保有量走勢(shì)圖（單位：萬輛）

圖表76：重慶市不同性質(zhì)企業(yè)加油站數(shù)量（單位：座）

圖表77：2007年以來廣東省公路里程情況（單位：萬公里，%）

圖表78：2005年以來廣東省民用汽車保有量走勢(shì)圖（單位：萬輛）

圖表79：廣東省不同性質(zhì)企業(yè)加油站數(shù)量（單位：座）

圖表80：2007年以來江蘇省公路里程情況（單位：萬公里，%）

圖表81：2005年以來江蘇省民用汽車保有量走勢(shì)圖（單位：萬輛）

圖表82：江蘇省不同性質(zhì)企業(yè)加油站數(shù)量（單位：座）

圖表83：2007年以來浙江省公路里程情況（單位：萬公里，%）

圖表84：2005年以來浙江省民用汽車保有量走勢(shì)圖（單位：萬輛）圖表85：浙江省各企業(yè)加油站數(shù)量（單位：座）

圖表86：2007年以來山東省公路里程情況（單位：萬公里，%）

圖表87：2005年以來山東省民用汽車保有量走勢(shì)圖（單位：萬輛）

圖表88：山東省各企業(yè)加油站數(shù)量（單位：座）

圖表89：山東省加油站新增數(shù)量及分布規(guī)劃（單位：個(gè)）

圖表90：2007年以來河北省公路里程情況（單位：萬公里，%）

圖表91：2005年以來河北省私人汽車保有量走勢(shì)圖（單位：萬輛）

圖表92：河北省各企業(yè)加油站數(shù)量（單位：座）

圖表93：2007年以來四川省公路里程情況（單位：萬公里，%）

圖表94：2005年以來四川省民用汽車保有量走勢(shì)圖（單位：萬輛）

圖表95：四川省不同性質(zhì)企業(yè)加油站數(shù)量（單位：座）

圖表96：2007年以來貴州省公路里程情況（單位：萬公里，%）

圖表97：2005年以來貴州省民用汽車保有量走勢(shì)圖（單位：萬輛）

圖表98：貴州省不同性質(zhì)企業(yè)加油站數(shù)量（單位：座）

圖表99：2007年以來內(nèi)蒙古公路里程情況（單位：萬公里，%）

圖表100：內(nèi)蒙古民用汽車保有量及其增長(zhǎng)情況（單位：萬輛，%）

圖表101：內(nèi)蒙古各企業(yè)加油站數(shù)量（單位：座）

圖表102：2007年以來廣西自治區(qū)公路里程情況（單位：萬公里，%）

圖表103：2005年以來廣西省民用汽車保有量走勢(shì)圖（單位：萬輛）

圖表104：廣西省不同性質(zhì)企業(yè)加油站數(shù)量（單位：座）

圖表105：2007年以來湖南省公路里程情況（單位：萬公里，%）

圖表106：2005年以來湖南省民用汽車保有量走勢(shì)圖（單位：萬輛）

圖表107：湖南省不同性質(zhì)企業(yè)加油站數(shù)量（單位：座）

圖表108：2007年以來湖北省公路里程情況（單位：萬公里，%）

圖表109：2005年以來湖北省民用汽車保有量走勢(shì)圖（單位：萬輛）

圖表110：湖北省不同性質(zhì)企業(yè)加油站數(shù)量（單位：座）

圖表111：2007年以來黑龍江公路里程情況（單位：萬公里，%）

圖表112：2005年以來黑龍江民用汽車保有量走勢(shì)圖（單位：萬輛）

圖表113：黑龍江省不同性質(zhì)企業(yè)加油站數(shù)量（單位：座）

圖表114：2007年以來河南省公路里程情況（單位：萬公里，%）

圖表115：2005年以來河南省民用汽車保有量走勢(shì)圖（單位：萬輛）

圖表116：河南省不同性質(zhì)企業(yè)加油站的數(shù)量（單位：座）

圖表117：中國(guó)石油天然氣股份有限公司基本信息表

圖表118：中國(guó)石油天然氣股份有限公司與實(shí)際控制人之間的產(chǎn)權(quán)及控制關(guān)系的方框圖

圖表119：2011年以來中國(guó)石油天然氣股份有限公司主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析（單位：萬元）

圖表120：2012年以來中國(guó)石油天然氣股份有限公司主營(yíng)業(yè)務(wù)分地區(qū)情況表（單位：百萬元，%）

注：數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)更新，報(bào)告圖表部分（圖表個(gè)數(shù)或多或少），以報(bào)告中最新數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。