第一篇：《京坤以案說法話拆遷》第十一期：房屋被強拆,能依據(jù)強拆前的評估報告進行賠償嗎？

《京坤以案說法話拆遷》第十一期：房屋被強拆，能依據(jù)強拆前的評估報告進行賠償嗎？

在房屋征收拆遷過程，房屋被非法強拆時有發(fā)生，強拆后如何進行賠償？應(yīng)按照何時價值進行賠償？強拆前的評估報告能夠作為依據(jù)嗎？在賠償案件中，能否重新委托評估機構(gòu)重新進行評估？今天我們就為大家聊一聊。我們來看一個案例：

鄭某在福州市有合法房屋，2008年某棚戶區(qū)改造涉及拆遷，鄭某的房屋在拆遷范圍內(nèi)。2009年5月，拆遷人委托福建某評估咨詢有限公司對鄭某的房屋進行評估，作出了《房地產(chǎn)估價報告》，評估價值為60余萬元。2009年8月，福州市某征地拆遷安置指揮部發(fā)布了《關(guān)于8月10日起對某項目未拆遷戶實施證據(jù)保全后予以拆除的通告》。2009年8月11日，鄭某的房屋被強制拆除。2011年12月，福建省高級人民法院作出行政判決，確認“某區(qū)政府、某鎮(zhèn)政府2009年8月11日對鄭某房屋實施行政強制拆除的行為違法”。鄭某2013年12月20日，依法提起行政賠償訴訟。在訴訟中被告某區(qū)政府提出依據(jù)2009年的評估報告為依據(jù)進行賠償，原告認為應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行的房屋市場價值進行評估，一審法院委托評估公司進行評估，評估價值為180余萬元。該案經(jīng)過一審二審再審，最終法院認定應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行的市場價值進行賠償。

本案具有典型性，是歷時較長的房屋拆遷項目。在2009年評估報告作出后房屋被強拆，強拆數(shù)年后才進入國家賠償案件的審理。那么，09年的評估報告能否作為賠償?shù)囊罁?jù)呢？

國家賠償法雖沒有明確規(guī)定財產(chǎn)損失的估價時點，從立法本意上講，應(yīng)為實施行政行為侵權(quán)的時間。但房地產(chǎn)作為一個特殊的財產(chǎn)，近年來其價值持續(xù)攀升且幅度較高，如果評估作出后，行政訴訟時已不足以購買與被拆除房屋同等地段、同等面積、不低于但近似于原建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)式的房屋。如果以舊的評估報告作為賠償標(biāo)準(zhǔn)，對于被征收拆遷一方來說具有明顯不合理性。故出于對合法利益的保護，法院可以委托評估公司對房屋重新進行評估，即按照房屋現(xiàn)行價值進行賠償

【律師支招】

實踐中，可能被征收人房屋被強拆后提起行政訴訟，而訴訟前后可能時間跨度較大，等到審理國家賠償案件時，房屋的價格早已發(fā)生變化。所以如果評估報告因時間久遠價格發(fā)生較大波動，法院在審理過程中可以重新進行評估。因此被征收人可以向法院提出重新評估的申請，按照雙方指定或者搖號的形式重新選取有資質(zhì)的評估公司。只有選取合理的評估方法進行評估，才可以爭取到合理的國家賠償。

第二篇：《京坤以案說法話拆遷》第九期：沒有注冊評估師簽字的評估報告不能作為補償?shù)囊罁?jù)

《京坤以案說法話拆遷》第九期：沒有注冊評估師簽字的評

估報告不能作為補償?shù)囊罁?jù)

評估報告作為房屋征收補償?shù)闹匾罁?jù)，其僅僅有注冊評估師蓋章而沒有簽字合法嗎？如何通過法律程序?qū)ζ浜戏ㄐ詫彶?，從而獲取高額補償呢？我們從一個案例講起，該案件通過兩次復(fù)議程序，補償決定補償數(shù)額翻番仍被撤銷，后雙方通過協(xié)商最重達成協(xié)議，獲得了滿意補償。

2008年1月，某縣某房地產(chǎn)開發(fā)公司為了商業(yè)開發(fā)向某縣房產(chǎn)管理局申請拆遷，某縣房產(chǎn)管理局于2008年01月31日發(fā)布拆遷公告，對拆遷許可范圍內(nèi)的房屋實施拆遷。田先生（化名）的房屋在拆遷范圍內(nèi)。田先生的房屋一直是自己開飯店在使用并辦有工商登記、稅務(wù)登記等執(zhí)照，依法繳納各種稅費。雙方就房屋補償問題沒有達成一致意見，拆遷人向某縣房產(chǎn)管理局申請拆遷裁決。縣房產(chǎn)管理局向田先生下達了房屋拆遷裁決書，該拆遷裁決并未實際執(zhí)行。田先生想不通的是，自己臨街一直經(jīng)營的房屋，怎么就簡單的按照住宅給予補償呢？

2013年8月份該片區(qū)再次啟動拆遷程序，某縣政府對田先生作出了房屋征收補償決定，田先生收到房屋征收補償決定后，我們團隊指導(dǎo)其以沒有收到評估報告為由向某市人民政府申請行政復(fù)議。某市人民政府作出復(fù)議決定撤銷了該征收補償決定。某縣政府在收到某市人民政府的行政復(fù)議決定后，某縣政府又委托某評估公司對委托人房屋進行評估，并于2014年1月再次作出征收補償決定，將第一次補償決定52萬元提高到104萬。田某仍不服該房屋征收補償決定，我們又指導(dǎo)田先生向某市人民政府申請行政復(fù)議。復(fù)議機關(guān)以評估報告僅有估價師的蓋章并無簽字，評估報告不合法，遂作出行政復(fù)議決定：撤銷某縣人民政府作出的房屋征收補償決定。某縣政府作出的兩次補償決定，兩次均被撤銷，后雙方多次協(xié)商最終達成了協(xié)議。

我們來分析下上面案例，為什么兩次補償決定均被撤銷，兩次撤銷的原因均是評估報告出了問題，第一次是沒有依法送達被征收人，第二次是評估報告不符合法定形式。

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條第二款第規(guī)定，評估報告是應(yīng)當(dāng)由兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章，不得以印章代替簽字。

律師支招：在現(xiàn)實的拆遷過程中，評估報告上注冊評估師用印章代替簽字的還是比較多的，大家拿到評估報告后一定要對其形式是否合法進行審查，如果形式上就不合法，應(yīng)當(dāng)及時提出異議，依法救濟。