第一篇：海軍航空兵海南辦事處訴深圳市三九旅游酒店有限公司等房屋租賃合同糾紛上訴案（最終版）

海軍航空兵海南辦事處訴深圳市三九旅游酒店有限公司等房屋租賃

合同糾紛上訴案

上傳時(shí)間:2007-11-11

上訴人(原審被告)：中國(guó)人民解放軍海軍航空兵部海南辦事處，住所地:海南省?？谑袠驏|區(qū)機(jī)場(chǎng)路33號(hào)。

負(fù)責(zé)人：邵方兵，該辦事處主任。

委托代理人：趙炳金，中國(guó)人民解放軍海軍航空兵部房地產(chǎn)管理處干部。

委托代理人：何寶忠，北京市翱翔律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告)：深圳市三九旅游酒店有限公司(原名深圳三九旅游酒店(集團(tuán))有限責(zé)任公司)，住所地廣東省深圳市深南東路2號(hào)三九大酒店。

法定代表人：李春，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：丁一虹，海南三九旅游服務(wù)有限公司總經(jīng)理。

委托代理人：樊志勇，北京市億中律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告)：海南三九旅游服務(wù)有限公司，住所地海南省海口市藍(lán)天路33號(hào)412室。

法定代表人：丁一虹，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：樊志勇，北京市億中律師事務(wù)所律師。

上訴人中國(guó)人民解放軍海軍航空兵部海南辦事處與被上訴人深圳市三九旅游酒店有限公司、海南三九旅游服務(wù)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，中國(guó)人民解放軍軍事法院于2003年3月18日作出(2002)軍民初字第1號(hào)民事判決，中國(guó)人民解放軍海軍航空兵部海南辦事處對(duì)該判決不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭于2003年7月10日對(duì)本案進(jìn)行了公開(kāi)審理，上訴人中國(guó)人民解放軍海軍航空兵部海南辦事處的委托代理人趙炳金、何寶忠，被上訴人深圳市三九旅游酒店有限公司的委托代理人丁一虹、樊志勇，被上訴人海南三九旅游服務(wù)有限公司的法定代表人丁一虹及其委托代理人樊志勇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院查明：1994年1月25日，深圳三九旅游服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱深圳三九公司)與中國(guó)人民解放軍海軍航空兵部海南辦事處(以下簡(jiǎn)稱海航辦事處)簽訂《京航大廈租賃合同》，雙方約定：海航辦事處將其獨(dú)資興建的京航大廈(建筑面積22000平方米及大廈東側(cè)、南側(cè)前的場(chǎng)地1500平方米)出租給深圳三九公司經(jīng)營(yíng)，租期為12年，從1995年4月1日起至20叮年3月30日止，年租金為人民幣1500萬(wàn)元。每月一日前付清每月租金125萬(wàn)元，逾期三個(gè)月不交清租金，甲方有權(quán)收回乙方房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)(包括乙方投資裝修的不動(dòng)產(chǎn))。同日，雙方還簽訂了《京航大廈裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)土建設(shè)備、設(shè)施部分作了約定。為了履行合同，深圳三九公司出資，以京航大廈為住所地和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，于1994年2月18日注冊(cè)成立了海南三九旅游服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱海南三九公司)，委任丁一虹為該公司法定代表人。海南三九公司成立后，又與海航辦事處簽訂一份《京航大廈租賃合同》，時(shí)間、內(nèi)容與深圳三九公司和海航辦事處簽訂的《京航大廈租賃合同》基本相同。1994年11月，經(jīng)海航辦事處同意，海南三九公司又注冊(cè)成立了海南三九國(guó)際大酒店有限公司(法定代表人仍系丁一虹)、海南三九國(guó)際大酒店(非獨(dú)立法人，負(fù)責(zé)人李啟維)。1994年7月15日，海南三九公 1 司與海航辦事處簽訂《京航大廈租賃合同補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，約定將京航大廈北側(cè)的1330平方米空地劃歸海南三九公司興建酒店、餐廳操作間、歌舞廳、鍋爐房等附屬用房，并對(duì)附屬房的建設(shè)、管理等作了約定。1994年10月25日和1995年3月20日，海南三九公司與海航辦事處先后簽訂了《京航大廈部分樓層移交協(xié)議》和《京航大廈項(xiàng)目移交協(xié)議》。此后，海南三九公司組織施工，對(duì)大廈進(jìn)行了設(shè)備安裝、裝修和對(duì)附樓進(jìn)行土建。1995年4月26日，海南三九國(guó)際大酒店有限公司與海航辦事處簽訂了《京航大廈租賃合同推遲起租日期的補(bǔ)充協(xié)議》，將起租時(shí)間變?yōu)?995年8月1日起至2007年7月30日止。

簽訂《京航大廈租賃合同》后，海南三九公司于1994年3月15日付給海航辦事處定金500萬(wàn)元，1997年5月8日付租金200萬(wàn)元，1997年6月17日支付5萬(wàn)元。合同約定的其余租金，深圳三九公司和海南三九公司未付。京航大廈的裝飾工程亦因深圳三九公司、海南三九公司資金不足，未能按計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)完成。在此期間，海南三九公司就水、電、通信等問(wèn)題曾多次向海航辦事處提出要求未果。1996年6月1日至1998年5月27日期間，海航辦事處曾多次致函深圳三九公司、海南三九公司、海南三九國(guó)際大酒店有限公司索要房租，否則終止《京航大廈租賃合同》及所有補(bǔ)充協(xié)議，按合同約定無(wú)條件收回京航大廈的使用權(quán)。1998年7月12日，海南三九公司與海航辦事處簽署了《會(huì)談紀(jì)要》，雙方同意從1998年7月13日起，海南三九公司將京航大廈交還海航辦事處管理。同時(shí)，海南三九公司提出保留通過(guò)法律程序解決這一問(wèn)題的權(quán)利。

另查明，1992年7月18日、8月30日，海航辦事處向海口市城市規(guī)劃局申報(bào)興建海軍航空兵部綜合樓、商住樓項(xiàng)目。?？谑谐鞘幸?guī)劃局于1992年11月2日批復(fù)同意。但海航辦事處未能提交關(guān)于興建京航大廈項(xiàng)目的軍隊(duì)報(bào)批文件。京航大廈1992年12月開(kāi)工，1994年7月30日竣工，外墻裝飾工程與內(nèi)墻四、五、六層裝飾工程已完工，其余樓層及室外工程和水電部分未完工，亦未驗(yàn)收。京航大廈建成以后，海航辦事處至原一審期間未向·一審法院提供《國(guó)有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》。1994年10月15日，海軍航空兵后勤技術(shù)部曾批復(fù)同意京航大廈出租，但要求海航辦事處辦理房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)許可證。一審期間，海航辦事處提交了1995年1月1日由海軍房地產(chǎn)管理局簽發(fā)的《中國(guó)人民解放軍利用房地產(chǎn)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)許可證》復(fù)印件，載明房屋地址是?？谑袡C(jī)場(chǎng)路33號(hào)。但經(jīng)一審法院查明，該大廈原座落系機(jī)場(chǎng)路1號(hào)，1997年7月29日才編制為機(jī)場(chǎng)路33號(hào)。一審法院重審期間，海航辦事處向該院提交了?？谑蟹慨a(chǎn)管理局1999年8月20日向海航辦事處簽發(fā)的《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件和?？谑袊?guó)土海洋資源局2000年7月10日的證明函，函中稱：1999年8月向海航辦事處核發(fā)了包括京航大廈建筑在內(nèi)的《國(guó)有土地使用證》。

1998年8月20日，深圳三九公司向一審法院起訴，要求海航辦事處賠償損失1100萬(wàn)元。1998年10月20日，深圳三九公司變更訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求判決雙方簽訂的所有合同無(wú)效，由對(duì)方承擔(dān)全部責(zé)任，除返還其全部投入外，賠償損失1340．2萬(wàn)元，承擔(dān)訴訟費(fèi)用。1999年1月27日，中國(guó)人民解放軍軍事法院作出(1998)軍經(jīng)初字第2號(hào)民事判決。海航辦事處對(duì)該判決不暇，向本院提出上訴。本院經(jīng)審理，于2001年12月22日以(1999)經(jīng)終字第138號(hào)民事裁定將該案發(fā)回重審。

重審期間．根據(jù)梅南三九公司的申請(qǐng)，一審法院決定追加海南三九公司為共同原告參加訴訟：海航辦事處對(duì)此提出管轄權(quán)異議申請(qǐng)．認(rèn)為軍事法院對(duì)海南三九公司無(wú)管轄權(quán)，更不 2 應(yīng)追加其為共同原告：一審法院依法裁定駁回該辦事處的管轄異議申請(qǐng)。海航辦事處對(duì)此未再上訴。2002年6月21日．海航辦事處就其與海南三九公司的房屋租賃合同糾紛向梅南省?？谑兄屑?jí)人民法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的<京杭大廈租賃合同)有效，判令海南三九公司給付房屋租金2825萬(wàn)元。同年9月9日，?？谑兄屑?jí)人民法院裁定將詼案移送軍事法院審理。一審法院重審期間，深圳三九公司、海南三九公司提出變更訴訟請(qǐng)求為：請(qǐng)求判令海航辦事處返還其工程投資款1722萬(wàn)元和其直接支付的租金705萬(wàn)元；賠償其締約損失2 919 521．26元和貸款利息損失1633.4975元，并要求重新進(jìn)行評(píng)估。一審法院鑒于雙方當(dāng)事人對(duì)原評(píng)估報(bào)告提出的異議和海航辦事處的請(qǐng)求，于2002年10月10日委托i匕京市金利安房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司進(jìn)行重新評(píng)估，結(jié)論為：深圳三九公司、海南三九公司安裝在京航大廈主樓的裝飾及設(shè)備1995年8月1日的價(jià)格為12,528,880.43元，1998年7月12日的價(jià)格為8,770,216元；深圳三九公司、海南三九公司對(duì)附屬樓土建1998年7月12日的價(jià)格為486.0486萬(wàn)元，到2002年10月12日的折舊價(jià)格為437.4437萬(wàn)元(均包括建設(shè)附屬樓的外欠工程款159萬(wàn)元)；海南三九公司在1998年7月12日將京航大廈移交給海航辦事處時(shí)從現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)走設(shè)備及有關(guān)物品，按照當(dāng)時(shí)的價(jià)格為1,462,248.3元；海航辦事處1995年8月1日至1998年7月12日期間京航大廈房地產(chǎn)收益損失即合理使用費(fèi)為13,890,178元：

一審法院認(rèn)為，被告海航辦事處在該案重審期間，以原告的身份向海南省海口市中級(jí)人民法院起訴海南三九公司，海口市中級(jí)人民法院裁定移送該院審理；因海航辦事處起訴海南三九公司訟爭(zhēng)所指向的標(biāo)的以及依據(jù)的事實(shí)均相同，所以該院不再另行作出判決。深圳三九公司1994年1月25日與海航辦事處簽訂《京航大廈租賃合同》后，為履行合同，經(jīng)申請(qǐng)并經(jīng)當(dāng)時(shí)的中國(guó)人民解放軍海南經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)辦事處批準(zhǔn)和當(dāng)?shù)毓ど坦芾聿块T(mén)注冊(cè)成立了海南三九公司，深圳三九公司出資由海南三九公司具體履行合同。海南三九公司1994年2月18日成立后，又與海航辦事處簽訂了和深圳三九公司與海航辦事處同一時(shí)間和內(nèi)容的《京航大廈租賃合同》。期間，海南三九公司也從銀行貸款用于京航大廈的裝修和附屬樓的建設(shè)。因此，該案的訴訟結(jié)果與深圳三九公司和海南三九公司均有直接的利害關(guān)系，根據(jù)海南三九公司的申請(qǐng)，追加其作為共同原告參加該案的訴訟活動(dòng)符合法律規(guī)定：被告海航辦事處提出深圳三九公司沒(méi)有履行合同，其有起訴權(quán)利，但訴訟請(qǐng)求缺乏依據(jù)及軍事法院對(duì)海南三九公司無(wú)管轄權(quán)、更不應(yīng)追加其為共同原告參加訴訟的理由不能成立。海航辦事處向該院提交的1995年1月1日由海軍房地產(chǎn)管理局簽發(fā)的座落于?？谑袡C(jī)場(chǎng)路33號(hào)3萬(wàn)平方米的京航大廈的《中國(guó)人民解放軍利用房地產(chǎn)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)許可證》不具有真實(shí)性，不予采信：考慮原、被告雙方對(duì)原評(píng)估結(jié)果提出的異議，該院另委托評(píng)估單位進(jìn)行了重新評(píng)估，重新評(píng)估的結(jié)論，已經(jīng)雙方當(dāng)事人質(zhì)證，是為司法裁判的參考依據(jù)。海南三九公司保存和自行處理價(jià)值1,462,248．3元設(shè)備物品，由深圳三九公司、海南三九公司自行負(fù)責(zé)。深圳三九公司、海南三九公司裝修京航大廈外欠工程款28萬(wàn)元，隨京航大廈的移交由海航辦事處負(fù)責(zé)清償。深圳、海南三九公司錯(cuò)誤估計(jì)市場(chǎng)，盲目投資，對(duì)于損失的擴(kuò)大未采取及時(shí)有效的措施，應(yīng)該承擔(dān)已投入資金的利息損失的責(zé)任。海航辦事處投資46,734,692元所建22,344.7平方米的京航大廈，違反了中央軍委關(guān)于必須向總后勤部報(bào)批的規(guī)定，出租京航大廈亦沒(méi)有報(bào)總后勤部審批和辦理《中國(guó)人民解放軍利用房地產(chǎn)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)許可證》，違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，未在法律規(guī)定的期限內(nèi)到有關(guān)主管部門(mén)登記、辦理《國(guó)有土地使用證》、3 《房屋所有權(quán)證》，故海航辦事處與深圳三九公司、海南三九公司所簽訂的《京航大廈租賃合同》及附屬合同均無(wú)效。海航辦事處提出應(yīng)認(rèn)定其與海南三九公司簽訂的《京航大廈租賃合同》合法有效的理由，該院不予支持。對(duì)此，原告與被告均有過(guò)錯(cuò)。海航辦事處違反國(guó)家和軍隊(duì)的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)、出租京航大廈，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，深圳三九公司和海南三九公司明知海航辦事處違反國(guó)家規(guī)定無(wú)權(quán)出租，而盲目簽約，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任：依照(中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)和(中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、第六十一條第一款的規(guī)定，判決如下：

一、海航辦事處與深圳三九公司、海南三九公司簽訂的{京航大廈租賃合同》及附屬合同均無(wú)效。

二、海航辦事處返還深圳三九公司、海南三九公司以定金等方式支付的705萬(wàn)元及該款利息的50％(利息從付款之日起算至還款之日止，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期流動(dòng)資金一年期貸款利息計(jì)算)；

三、深圳三九公司、海南三九公司獨(dú)資建筑的附屬樓隨主樓移交給海航辦事處。海航辦事處支付深圳三九公司、海南三九公司建筑附屬樓至2002年10月12日價(jià)值4 374437元的投資款(不含159萬(wàn)元工程款的中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期流動(dòng)資金一年期貸款利息)；

四、海航辦事處給付深圳三九公司、海南三九公司1998年7月12日移交京航大廈時(shí)的投資折價(jià)款8,770.216元；

五、深圳三九公司、海南三九公司的投資折舊經(jīng)濟(jì)損失4,244,713.43元，自己承擔(dān)2,122,356.72元，海航辦事處承擔(dān)2,122,356.72元；

六、深圳三九公司、海南三九公司給付海航辦事處占用京航大廈期間的合理使用費(fèi)1,120萬(wàn)元；以上相抵后，被告海航辦事處支付給原告深圳、海南三九公司11,117,009.72元(不含第二條中705萬(wàn)元利息的50%、第三條中159萬(wàn)元的利息)。駁回雙方當(dāng)事人的其他訴訟請(qǐng)求。原告深圳三九公司繳納的訴訟費(fèi)和被告海航辦事處繳納的上訴費(fèi)，由原告、被告各自承擔(dān)。

海航辦事處不服一審判決向本院上訴。二審期間，經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人經(jīng)友好協(xié)商，互諒互讓，達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議：

一、海航辦事處同意將其應(yīng)返還給深圳三九公司、海南三九公司定金及其利息、京航大廈裝修及附樓的折價(jià)、以及現(xiàn)存于京航大廈、由海航辦事處實(shí)際保管的衛(wèi)生潔具等，與深圳三九公司、海南三九公司應(yīng)當(dāng)支付給其的房屋使用費(fèi)進(jìn)行折抵后，海航辦事處再支付給深圳三九公司、海南三九公司900萬(wàn)元，雙方就此了結(jié)京航大廈房屋租賃合同糾紛。

二、雙方同意上述900萬(wàn)元款項(xiàng)分三期支付：2003年9月30日’之前，海航辦事處支付300萬(wàn)元；2004年7月31日之前海航辦事處支付300萬(wàn)元，并按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率給付利息，利息按欠款600萬(wàn)元計(jì)；2005年7月31日之前支付300萬(wàn)元，并按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率給付該款的利息。

三、如果前一筆款項(xiàng)到期后，海航辦事處不履行義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)支付罰息；深圳三九公司、海南三九公司也可以就全部債權(quán)申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。四、一審案件受理費(fèi)由深圳三九公司負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)由海航辦事處負(fù)擔(dān)。鑒定費(fèi)、訴訟保全費(fèi)雙方已付部分，由雙方各自負(fù)擔(dān)。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，以上調(diào)解協(xié)議是雙方自愿達(dá)成的真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。

本調(diào)解書(shū)經(jīng)雙方當(dāng)事人簽收后即具有法律效力。

審判長(zhǎng) 黃松有

審判員 孫華璞

審判員 胡仕浩

二O O三年七月十日

書(shū)記員 王冬穎