第一篇：萬科向大股東及建行融資 拿地依然活躍

萬科向大股東及建行融資 拿地依然活躍

在4只渤海信托融資即將到期之際，萬科也再度啟動向大股東華潤及“盟友”建行的項(xiàng)目融資預(yù)案。

萬科12月20日公告，公司向華潤深國投信托有限公司申請信托借款人民幣11億元，用于南京金域藍(lán)灣三期、唐山南湖二期及鎮(zhèn)江魅力之城三街區(qū)一期“沁園”項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，從而提高投資項(xiàng)目經(jīng)營效率。

這也是萬科于今年3月股東大會上通過的《關(guān)于繼續(xù)與華潤合作的議案》以后，向大股東華潤申請的首筆借款。

華潤借款

今年3月5日，萬科召開2011年度股東大會，申請通過《關(guān)于繼續(xù)與華潤合作的議案》，根據(jù)《議案》內(nèi)容，華潤深國投信托有限公司可為萬科提供105.9億元以內(nèi)的信托資金，截至到上述借款申請之日，萬科今年以來并未向華潤深國投申請借款。

但在該項(xiàng)議案通過之前，萬科已經(jīng)向華潤深國投累計(jì)借款40億元。據(jù)萬科2011年第一次臨時(shí)股東大會通過《關(guān)于與華潤合作事項(xiàng)的議案》，已授權(quán)董事會決定在人民幣44.2億元以內(nèi)利用華潤深國投信托有限公司信托資金等事項(xiàng)。

而后，2011年12月，萬科向華潤深國投信托有限公司申請信托借款10億元，用于上海五街坊的開發(fā)。

今年年初，萬科再度向華潤深國投信托申請10億元和20億元信托借款，為期2年，年息分別為10.6%及10.5%；以應(yīng)付旗下東莞紫臺、東莞金域華府[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評]、鞍山惠斯勒項(xiàng)目、溫州龍灣花園一期、南京金域藍(lán)灣三期、杭州良渚白鷺郡西一期、秦皇島假日風(fēng)景[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評]三期等開發(fā)項(xiàng)目資金合作所需。

《關(guān)于繼續(xù)與華潤合作的議案》則是此前與華潤合作事項(xiàng)議案的延續(xù)。不過與此前幾筆信托借款相比，萬科是次借款的年息有所下降，僅為6.75%，但借款期限也縮短至1.5年。

公告顯示，2011年度股東大會通過《關(guān)于繼續(xù)與華潤合作的議案》后，萬科與華潤深國投信托有限公司還未發(fā)生關(guān)聯(lián)交易。包含本次申請的投融貸款，在2011年度股東大會授權(quán)范圍內(nèi)，公司向華潤深國投信托有限公司累計(jì)申請借款11億元。

換言之，接下來，萬科還有向華潤深國投逾90億元的信托借款額度，但動用期限為從股東大會通過有關(guān)方案起，1年內(nèi)有效。

建行融資

在跟大股東華潤借款的同時(shí)，萬科還向“盟友”建行申請了一筆4億元銀行貸款。

萬科20日另一份公告稱，為了滿足廣州科學(xué)城B地塊項(xiàng)目開發(fā)的需要，項(xiàng)目操作公司廣州市萬尚房地產(chǎn)有限公司向中國建設(shè)銀行廣州白云支行借款4億元，廣州市萬科房地產(chǎn)有限公司為上述借款提供1.32億元的信用擔(dān)保。

萬科表示，廣州科學(xué)城B地塊項(xiàng)目目前處于施工階段，進(jìn)展順利，經(jīng)營良好，廣州萬尚具有較強(qiáng)的償債能力。在廣州萬科為有關(guān)借款提供擔(dān)保的同時(shí)，其它股東也按權(quán)益比例為有關(guān)借款提供了連帶責(zé)任擔(dān)保。

萬科與建行的合作始于2007年6月19日簽署的《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，雙方一致同意建立長期戰(zhàn)略合作關(guān)系。根據(jù)協(xié)議，在未來幾年，建行將為萬科提供意向性授信額度人民幣200億。

2009年8月18日，萬科再與建設(shè)銀行簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，由建行向萬科提供500億的授信額度。萬科表示，與建設(shè)銀行的本次戰(zhàn)略合作將成為雙方深化合作的重要里程碑。截至2011年2月，上述500億授信額度未使用的額度為354億。

盡管萬科目前銷售已近1300億，但幾度借款融資，加上萬科近期積極拿地的態(tài)度，可看出萬科的現(xiàn)金流也開始受壓。

萬科三季報(bào)顯示，公司擁有貨幣資金333億元。然而，據(jù)早前資料披露，萬科去年通過渤海信托發(fā)行的5款共計(jì)39.02億元信托產(chǎn)品，需于今年內(nèi)及明年實(shí)現(xiàn)兌付。

其中一款名為萬科金色城市[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評]集合資金在線信托已于今年11月實(shí)現(xiàn)兌付，共計(jì)分配信托受益及返還信托資金6.73億元。剩余四款信托將在明年4-7月份集中到期，平均每月兌付一款，共計(jì)33.02億元。

與此同時(shí)，萬科僅10、11月在新增土地儲備項(xiàng)目上所花費(fèi)的資金就高達(dá)120億元。僅上述兩項(xiàng)，就達(dá)到了萬科所有現(xiàn)金的一半。不僅如此，萬科還依然不斷地四處拿地。

持續(xù)拿地

在過去的一周里，萬科的身影依然活躍在各地的土地拍賣現(xiàn)場上。

因?yàn)槔畲撼前讣f科成都五龍山項(xiàng)目牽涉其中，萬科亦被指涉嫌低價(jià)在成都拿地，萬科五龍山公園項(xiàng)目位于成都三環(huán)外，占地6000多畝。然而這并未降低萬科在成都繼續(xù)拿地的熱情。

在12月14日競得成都龍泉兩宗地之后，12月17日，萬科再度以3.97億元的底價(jià)，獲得成都龍泉驛區(qū)十陵街道成洛路以南、規(guī)劃道路以西(北臨成洛路)地塊，折合樓面價(jià)2800元/平米。

而后19日，萬科再度以5160元/平方米和6500元/平方米的價(jià)格，摘得成都高新區(qū)南部園區(qū)兩宗地塊，合總代價(jià)約為7.48億元、17.125億元。

除成都以外，萬科在重慶、武漢亦有所斬獲。

12月17日，萬科以3.3億元競得重慶九龍坡大楊石組團(tuán)N分區(qū)NF1-8-1/05地塊，折合土地單價(jià)693萬元/畝，樓面地價(jià)2309元/平方米。

12月20日，萬科再以6.64億元競得武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)山村010號-K31地塊，折合樓面地價(jià)2100元/平方米。地塊凈用地面積67273平方米，純住宅用地，為城中村項(xiàng)目。

12月21日又有消息稱，萬科以36億元拿下廣西南寧青秀區(qū)德化路1號軍用土地中的兩宗，土地規(guī)劃用途為住宅、商業(yè)。容積率＞3.0且≤4.0，建筑密度＞20%且≤28%。

僅僅上述四地七個(gè)項(xiàng)目，萬科一周內(nèi)便花費(fèi)了超過70億元。而從12月開始至今，萬科在新項(xiàng)目的購置上，就斥資逾100億元。但據(jù)資料透露，截至11月末，萬科尚有200億拿地預(yù)算。換言之，在2012年最后的一周里，在土地市場上依然能看見萬科活躍的身影。

第二篇：恒大、碧桂園、萬科、保利、融創(chuàng)2018年戰(zhàn)略調(diào)整、拿地策略與核心融資整理!

恒大、碧桂園、萬科、保利、融創(chuàng)2018年戰(zhàn)略調(diào)整、拿地

策略與核心融資整理!2018年以來，房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入下半場，受房地產(chǎn)市場調(diào)控和金融緊縮政策（去杠桿）的影響，房地產(chǎn)行業(yè)已漸入微利時(shí)代，除了普遍面臨的融資難和融資成本高的問題，不少中小開發(fā)商已開始掙扎在生死邊緣，大房企在本輪調(diào)控下的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型也愈發(fā)明顯（尤其是教育、大健康、醫(yī)療、養(yǎng)老、智慧社區(qū)方向）。總體來說，中國房地產(chǎn)已開始往運(yùn)營端轉(zhuǎn)型，并已正式進(jìn)入?大魚吃小魚?的時(shí)代。

為使讀者對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的核心問題及戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)調(diào)整方向有個(gè)清晰的認(rèn)識，筆者對各地產(chǎn)公司的年報(bào)內(nèi)容以及從公開渠道查詢到的地產(chǎn)前50強(qiáng)的相關(guān)信息進(jìn)行了整理，同時(shí)結(jié)合自身的從業(yè)經(jīng)歷對上述問題進(jìn)行了相關(guān)分析，希望能給讀者帶來一些有益的啟示。

一、恒大集團(tuán)

在金融去杠桿的背景下，恒大從2017年就開始向?低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的‘三低一高’發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?，但是由于政府對地產(chǎn)政策的收緊，恒大與其他大地產(chǎn)公司一樣，目前主要面臨融資成本上升和高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式變難的問題。資金成本上升方面，拿地或項(xiàng)目并購的融資成本目前都已不低，商票融資成本更高。值得注意的是，目前市場上資金非常緊張，有資金的基本不愿意做地產(chǎn)的純信用融資，主要還是因?yàn)橥顿Y者認(rèn)為政策變動太大。而即使是在下半年或明年，在開發(fā)商能拿出來的土地和項(xiàng)目抵押有限的前提下，融資也只會越來越難。

在高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式變難的問題上，比如一個(gè)是一二線城市項(xiàng)目前期遺留問題不好推進(jìn)，特別是如拆遷、土地變性、調(diào)規(guī)等周期很長的環(huán)節(jié)；第二個(gè)是三四線城市的銷售和去化問題。受棚改貨幣化安置政策收縮的影響，恒大、碧桂園、中梁等許多布局了三、四、五線城市發(fā)展的地產(chǎn)公司都受到了較大的市場影響。

從策略上看，恒大今年明顯加強(qiáng)了營銷力度，集中解決去化問題，另外主要靠內(nèi)部管理工具，投資拿地前期協(xié)調(diào)各種事項(xiàng)，各部門工作前置，計(jì)劃倒排，強(qiáng)化考核，按照壓縮的時(shí)間節(jié)點(diǎn)等方式提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)。值得注意的是，以恒大收縮深圳城市更新項(xiàng)目的投資為例，很多開發(fā)商都因更新政策的收縮和地產(chǎn)調(diào)控放慢了深圳城市更新項(xiàng)目投資的腳步。

（一）戰(zhàn)略調(diào)整

針對上述問題，恒大主要實(shí)施了以下的戰(zhàn)略調(diào)整：

一是著力降低負(fù)債、改善資本架構(gòu)：引入戰(zhàn)投、增加盈利及控制費(fèi)率等，改善境外債務(wù)結(jié)構(gòu)、延長債務(wù)期限、降低債務(wù)成本；

二是優(yōu)化項(xiàng)目城市項(xiàng)目布局、補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地：從?規(guī)模型?向?規(guī)模+效益?轉(zhuǎn)變，同時(shí)更加注重增長效益和質(zhì)量，并側(cè)重增加一些三線城市優(yōu)質(zhì)土地的儲備；

三是提高三四線城市的項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，如離市政府或商業(yè)中心有一定要求（如根據(jù)城市GDP和人口不同，一般在3-5公里，特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目可以遠(yuǎn)些）、城市的常住人員規(guī)模要求、項(xiàng)目總貨值要求等； 四是進(jìn)一步加強(qiáng)多元化的產(chǎn)業(yè)布局，積極探索高科技產(chǎn)業(yè)，并逐漸形成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，以高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。目前恒大主要有五個(gè)板塊：恒大地產(chǎn)、恒大健康、恒大旅游、恒大金融、恒大高科農(nóng)業(yè)。

恒大健康：目前主要做健康地產(chǎn)（全國拿地，與恒大地產(chǎn)是完全獨(dú)立的板塊），比如建設(shè)養(yǎng)生谷，實(shí)行會員制，周邊配備三大硬件服務(wù)：醫(yī)聯(lián)體，整合國際水平專科醫(yī)院、恒大的恒和醫(yī)院和全球醫(yī)學(xué)轉(zhuǎn)化平臺等資源；醫(yī)養(yǎng)綜合體，包括四大園（頤養(yǎng)園、長樂園、親子園和養(yǎng)老院）；健康空間，包括智能家居系統(tǒng)、家庭醫(yī)療智能機(jī)器人。恒大健康的發(fā)展方向也已確定為全方位人性化社區(qū)健康及物業(yè)服務(wù)。恒大旅游：主要是開發(fā)文旅項(xiàng)目。

恒大金融：恒大入股銀行、信托、金交所，以及設(shè)立恒大金服、恒大人壽保險(xiǎn)。其中恒大人壽主要投資商業(yè)、健康、醫(yī)療類地產(chǎn)為主，根據(jù)公開信息查詢，其股東背景較為強(qiáng)大，因此對項(xiàng)目和收益的要求也比較高。

當(dāng)然市場上很多業(yè)內(nèi)人士會猜測，恒大人壽資金是否會直接投到恒大地產(chǎn)板塊和項(xiàng)目上，從政府監(jiān)管角度，因涉及關(guān)聯(lián)交易，我們分析基本沒有可行性。

在戰(zhàn)略調(diào)整的實(shí)施方面，恒大和蘇寧的合作可圈可點(diǎn)。2018年6月，蘇寧控股集團(tuán)旗下蘇寧易購與恒大地產(chǎn)簽署協(xié)議，雙方擬共同出資200億元，設(shè)立深圳市恒寧商業(yè)發(fā)展有限公司，主營業(yè)務(wù)僅從事蘇寧易購廣場的開發(fā)和運(yùn)營，所有投資方向須為以開設(shè)蘇寧易購廣場為目的。此次蘇寧與恒大的合作，不僅能夠降低建設(shè)成本，加快廣場的建設(shè)；此外憑借蘇寧成熟的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)也能夠保障廣場的運(yùn)作與回報(bào)。未來隨著蘇寧易購廣場的運(yùn)營成熟，其還可以運(yùn)用輕資產(chǎn)的方式，如成熟物業(yè)的資產(chǎn)證券化、小股操盤等盤活資本，并使蘇寧易購廣場得以快速復(fù)制，擴(kuò)大品牌影響，早日實(shí)現(xiàn)其線下的商業(yè)版圖。

（二）拿地策略

政策緊縮后，恒大開始優(yōu)化項(xiàng)目的城市布局，尤其是補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地布局，謹(jǐn)慎購地，但有側(cè)重地吸納了一批優(yōu)質(zhì)三線城市（如中山、無錫、溫州等）土地，其中三四線城市拿地金額占比超過了50%。以2017年為例，恒大購置的土地儲備226幅，均衡分別在上海、深圳、長沙、南京、成都、杭州、武漢、濟(jì)南、太原、重慶、鄭州、珠海、中山、無錫、溫州等一二線及三線城市。

（三）核心融資

發(fā)行供應(yīng)鏈ABS，獲100億元儲架發(fā)行額度，基礎(chǔ)資產(chǎn)是恒大地產(chǎn)供應(yīng)商應(yīng)收賬款債券及其附屬擔(dān)保權(quán)益。除此之外，其他融資方式及融資產(chǎn)品主要面臨融資成本較高的問題。

二、碧桂園

受工程質(zhì)量的影響，碧桂園尚需順利度過這個(gè)多事之秋。拋開這些問題，碧桂園目前遇到的問題在整個(gè)市場環(huán)境下仍非常具有代表性。一方面，棚改政策收緊后對三四線城市影響較大，碧桂園主要業(yè)務(wù)集中在三四線城市，官媒宣戰(zhàn)炒房對購房需求進(jìn)行抑制后肯定會對碧桂園造成一定的影響。值得一提的是，碧桂園的項(xiàng)目跟棚改貸相關(guān)的比較多的區(qū)域主要集中在華東，其他區(qū)域受影響比較小。第二方面，高周轉(zhuǎn)的問題，這個(gè)讓碧桂園進(jìn)入多事之秋的發(fā)展策略未來將面臨巨大挑戰(zhàn)。第三方面，負(fù)債率高企問題，不管媒體爭議的2017年的負(fù)債超過9000億是否屬實(shí)，但一旦銷售不佳，融資、償債肯定會面臨巨大壓力。

跟恒大不同的是，碧桂園高周轉(zhuǎn)的問題主要在于施工進(jìn)度，比如一些區(qū)域所在地的政府管控越來越嚴(yán)格，導(dǎo)致影響施工進(jìn)度。目前碧桂園已經(jīng)調(diào)整了營銷定位，同時(shí)受到政府限價(jià)限貸限購限二手出售的影響，逐步放緩大規(guī)模開盤。根據(jù)目前市場行情的摸底，很多開發(fā)商在高周轉(zhuǎn)的問題上最大難題在于限價(jià)直接影響有效儲客（主要指的是剛性需求客戶）。

（一）戰(zhàn)略調(diào)整

碧桂園此次面臨的危機(jī)肯定會對其戰(zhàn)略定位造成一定的影響，調(diào)整也肯定勢在必行。

但碧桂園的戰(zhàn)略調(diào)整的步伐還是很值得稱道，一是暫停三四五線城市?全覆蓋?，不直接開發(fā)不操盤的合作項(xiàng)目，提高權(quán)益占比；在高周轉(zhuǎn)要求下，拿項(xiàng)目堅(jiān)持兩個(gè)硬性標(biāo)準(zhǔn)：

1、快速推進(jìn)（如按照一定壓縮周期內(nèi)資金回正進(jìn)行測算），2、資金投入回報(bào)率一般要求在8%或以上（一些城市要求，二線城市可適當(dāng)放寬）。二是配售及發(fā)行零息可轉(zhuǎn)債，2018年1月17日碧桂園公告稱以每股17.13港元配售4.6億股，同時(shí)擬發(fā)行本金總額為 156 億港幣的一年期零息可轉(zhuǎn)換債券。

三是優(yōu)化投資組合，捕捉市場需求，深化發(fā)展長租等業(yè)務(wù)。四是大力布局聯(lián)合辦公，如2018年4月，碧桂園與方糖小鎮(zhèn)合作了首個(gè)聯(lián)合辦公項(xiàng)目——碧桂園方糖小鎮(zhèn)普陀科技中心社區(qū)。

（二）拿地策略

簡單來說，碧桂園更加務(wù)實(shí)、審慎地補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地，優(yōu)化區(qū)位布局，三四線城市拿地金額占比后續(xù)可能逐步減輕，不過拿地區(qū)域有可能繼續(xù)集中在三四線及以下城市，如2017年報(bào)告顯示，三線城市占比21%，其它更低階城市占比高達(dá)65%。

（三）核心融資

1、發(fā)行2.5億美元于2023年到期的4.750%優(yōu)先票據(jù)及6億美元于2025年到期的5.125%優(yōu)先票據(jù)。

2、配股融資78.16億港元，另發(fā)行156億港元可換股債券。

3、成功發(fā)行?中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號?租賃住房REITs，產(chǎn)品規(guī)模100億元。

4、發(fā)行?深圳市前海一方恒融商業(yè)保理有限公司作為原始權(quán)益人的?融元-方正證券-一方恒融碧桂園35-82期保理資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃?，產(chǎn)品總規(guī)模400億。

三、萬科 與恒大、碧桂園等所有地產(chǎn)公司面臨的問題一致，因地產(chǎn)融資渠道收緊，融資成本開始上升。萬科目前融資主要是集團(tuán)與銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行總授信的方式進(jìn)行融資。一線公司除了借助集團(tuán)融資之外，會和廣深區(qū)域一些產(chǎn)業(yè)資本合作，但很少到市場上大肆融資。另外因?yàn)橥恋厥袌鍪芟?，目前集團(tuán)、一線公司現(xiàn)金較為寬裕，一線城市項(xiàng)目的拿地融資成本還比較低，在行業(yè)中仍具備很大的競爭優(yōu)勢。值得注意的是，萬科的地產(chǎn)銷售區(qū)域主要集中在一、二線城市，這些城市的房價(jià)高企，已經(jīng)透支了未來的上漲空間，加上政府限價(jià)政策的實(shí)施（碧桂園處有相關(guān)分析），這些城市現(xiàn)在和未來上漲的預(yù)期都不是很高。

（一）戰(zhàn)略調(diào)整

萬科的戰(zhàn)略調(diào)整在行業(yè)中也頗具代表性，一是進(jìn)入租賃住房、物流、商業(yè)、冰雪運(yùn)動、教育、養(yǎng)老等行業(yè)（物業(yè)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)和軌道物業(yè)等細(xì)分領(lǐng)域也已領(lǐng)跑）。二是萬科正在探索鄉(xiāng)村振興、文化藝術(shù)、健康、安全食品等領(lǐng)域。三是萬科的戰(zhàn)略目標(biāo)上已經(jīng)明確定位并堅(jiān)定地往?美好生活的服務(wù)商?（城市配套服務(wù)商）方向執(zhí)行。

（二）拿地策略

萬科目前在重點(diǎn)優(yōu)化項(xiàng)目的城市布局、補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地布局并謹(jǐn)慎購地，但有側(cè)重地吸納了一批優(yōu)質(zhì)三線城市土地，拿地區(qū)域主要集中于二線城市及長三角、中西部重點(diǎn)城市。

（三）核心融資 1、6月份，2018年第一期超短期融資券，發(fā)行金額20億；

2、發(fā)行2018第二期超短期融資券，發(fā)行金額為20億元，利率為4.25%； 3、7月份，發(fā)行了2018第3期超短期融資券，發(fā)行金額為30億元，票面利率為3.58%； 4、7月份，發(fā)行?易方達(dá)資產(chǎn)-萬科萬村租賃住房一號（1-5期）資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃?成功獲得深圳證券交易所批復(fù)，總規(guī)模50億。

四、保利地產(chǎn)

保利的核心業(yè)務(wù)集中在一、二線城市（2017年銷售占比達(dá)82%），當(dāng)前國家對一二線城市房地產(chǎn)市場調(diào)控趨嚴(yán)，同時(shí)一二線城市房價(jià)高漲已透支未來的上漲空間。在此背景下，保利已開始以多元化方式獲取土地，并保持較高的拿地力度，同時(shí)加快二三線城市布局（2018年5月獲得的土地位于東莞、溫州、秦皇島、長春、贛州、昆明等城市），同時(shí)繼續(xù)推進(jìn)全國化進(jìn)程。

（一）拿地策略

前文提到，保利在拿地層面逐步向恒大、碧桂園學(xué)習(xí)，并形成了公開市場招拍掛、舊城改造、合作開發(fā)、并購整合等多元化土地拓展能力（2018年5月獲得的9個(gè)項(xiàng)目中，有6個(gè)是通過合作取得的，3個(gè)是通過招拍掛獲得）。值得一提的是，保利目前拿地方面對項(xiàng)目的收益率要求較高，拿地主要集中在一二線城市，同時(shí)也加快了二三線城市布局，從2018年5月至6月份的拿地區(qū)域來看，主要分布在廣州、上海、杭州、武漢、東莞、溫州、秦皇島、長春、贛州、昆明等城市。

（二）核心融資 1、3月份，中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，總規(guī)模50億，發(fā)行利率5.5%。全國首單。2、5月份，發(fā)行2018第二期中期票據(jù)，規(guī)模為20億元，5年到期，利率為4.88%。

五、融創(chuàng)中國

進(jìn)入2018年以來，融創(chuàng)因融資規(guī)模增加導(dǎo)致利息支出較快增長，費(fèi)用化利息由2016的31.9億元增加到2017的52.6億元；目前集團(tuán)不再從資金上支持各區(qū)域公司的單個(gè)項(xiàng)目融資，更多需要區(qū)域公司和項(xiàng)目公司自行解決融資問題。對融創(chuàng)而言，目前一二線城市的區(qū)域公司最大的難題是拿地融資，三四線城市區(qū)域公司的最大難題是銷售和去化問題，基于融資難的困境，今年融創(chuàng)各區(qū)域拿地?cái)?shù)量有一定限制，且目前也會采取類似合作開發(fā)等方式作為拓展項(xiàng)目的渠道之一。值得一提的是，融創(chuàng)?踩雷?樂視相關(guān)公司導(dǎo)致了融創(chuàng)的投資損失（按權(quán)益法入賬錄得投資損失44.8億元），目前融創(chuàng)負(fù)債率不低，利率風(fēng)險(xiǎn)也較大，從2017年披露的信息來看融創(chuàng)并無通過掉期對沖利率風(fēng)險(xiǎn)。受上述影響，融創(chuàng)目前仍然不受很多金融機(jī)構(gòu)看重。

（一）戰(zhàn)略調(diào)整

融創(chuàng)針對上述面臨的問題在戰(zhàn)略方面主要進(jìn)行了以下調(diào)整：一是優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)（2018年4月發(fā)行11億美元優(yōu)先票據(jù)）；二是從消費(fèi)升級和美好生活的投資方向出發(fā)，從2017年到2018年，重點(diǎn)投資文旅、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域，且各區(qū)域設(shè)置相關(guān)產(chǎn)業(yè)和商管部門，以實(shí)現(xiàn)文旅、商管、產(chǎn)業(yè)是一體化發(fā)展。

（二）拿地策略

主要有招拍掛、并購、合作，不過整體放慢收并購步伐，對項(xiàng)目獲取嚴(yán)管控，其中凈利率低于12%不考慮，另外在一二線城市拿地金額占比超過80%，拿地區(qū)域亦集中在一線、二線及環(huán)二線城市，從2017拿地區(qū)域來看，獲得的115塊地全都位于上述區(qū)域。

（三）核心融資

設(shè)立200億元存量資產(chǎn)并購基金。