房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告-辦公樓-成本法

第一篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告-辦公樓-成本法

第一部分致委托方函.................................2 第二部分估價(jià)師聲明.................................3 第三部分估價(jià)的假設(shè)和限制條件.......................4 第四部分房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告.........................5

一、委托方.........................................5

二、估價(jià)方.........................................5

三、估價(jià)對(duì)象.......................................5

四、估價(jià)目的.......................................6

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn).......................................6

六、價(jià)值定義.......................................6

七、估價(jià)依據(jù).......................................6

八、估價(jià)原則.......................................6

九、估價(jià)方法.......................................6

十、估價(jià)結(jié)果.......................................7

十一、估價(jià)人員.....................................7

十二、估價(jià)作業(yè)日期.................................7

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期.........................7

第五部分房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告.........................8

一、個(gè)別因素分析...................................8

二、區(qū)域因素分析...................................8

三、市場(chǎng)背景分析...................................9

四、最高最佳使用分析...............................9

五、估價(jià)方法選用...................................9

六、估價(jià)測(cè)算過程...................................9

七、估價(jià)結(jié)果確定...................................11

第六部分附件......................................11

一、致委托方函

XX學(xué)院：

承蒙貴方委托，我公司對(duì)位于武漢市洪山區(qū)XXXXX大樓進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，評(píng)估目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，評(píng)估工作至2014年06月19日結(jié)束。

我公司嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，依據(jù)貴方提供的相關(guān)資料，選用適宜的估價(jià)方法，通過綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素，進(jìn)行認(rèn)真測(cè)算，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2014年6月19日滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開市場(chǎng)價(jià)值為人民幣1518.415萬元。詳細(xì)情況請(qǐng)見《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》。

法人代表： XX

二○一四年六月十九日

二、估價(jià)師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中所列的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

5、估價(jià)人員已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查。

6、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。

7、本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途，未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或者任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。

8、估價(jià)人員只對(duì)估價(jià)過程和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范及職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，對(duì)委托方的最終定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。

估價(jià)師簽名： XXX 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào)： 20XXXXXXXX

三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件

一、假設(shè)條件

1、本報(bào)告以委托方提供的資料真實(shí)、合法、完整為假設(shè)前提。

2、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)格，不考慮短期變現(xiàn)因素的影響。

3、委托方合法取得現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)資料。用途并能保持目前的使用環(huán)境和條件為前提。

4、估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘查僅限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況，并未對(duì)結(jié)構(gòu)等內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行測(cè)試。本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象內(nèi)在質(zhì)量符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并足以維持其正常使用為前提。

二、限制條件

1、本估價(jià)報(bào)告由文華學(xué)院委托，已取得其書面同意。

2、本評(píng)估報(bào)告中所依據(jù)的有關(guān)資料系由委托方提供，并對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。因委托方提供的資料失真造成評(píng)估結(jié)果有誤，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不承擔(dān)責(zé)任。

3、本報(bào)告使用者在應(yīng)用本估價(jià)報(bào)告時(shí)，應(yīng)明確本次評(píng)估的價(jià)格定義及本估價(jià)報(bào)告中的“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2014年6月19日、利用條件下的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)格，若估價(jià)時(shí)點(diǎn)、土地利用方式、土地級(jí)別、房屋利用狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素發(fā)生變化，則評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。

4、本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的把握，僅相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的假設(shè)條件、市場(chǎng)狀況而言，并未考慮市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、強(qiáng)制力因素以及其他不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

5、土地設(shè)定用途及設(shè)定年期的說明：估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用途為“辦公樓”，本次估價(jià)時(shí)以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀用途符合規(guī)劃及有關(guān)規(guī)定為前提，估價(jià)設(shè)定用途為綜合。土地使用年限設(shè)定為自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起的剩余出讓年限。

6、本報(bào)告由XXX評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。

四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方委托單位：XX 地址：XXX 法人代表：XXX 聯(lián) 系人：XXX 聯(lián)系電話：027－8XXXXXX

二、估價(jià)方

估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱：XXX房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

資質(zhì)：具備在全國(guó)范圍內(nèi)從事土地評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估的資格資質(zhì)證書號(hào)：A200611034、武漢建房估資準(zhǔn)字[2008]第1256號(hào) 法人代表：XXX 單位地址：XXX 聯(lián)系電話：（027）5XXXXXX

三、估價(jià)對(duì)象

（一）估價(jià)對(duì)象的范圍

根據(jù)委托方提供的評(píng)估范圍，本次估價(jià)對(duì)象為武漢市XXXX

（二）估價(jià)對(duì)象的區(qū)位條件

“XXX樓”位于洪山區(qū)湖北省武漢市XXX，位于華中科技大學(xué)附近，周邊環(huán)境優(yōu)美。

（三）估價(jià)對(duì)象物質(zhì)實(shí)體狀況

城建大樓的性質(zhì)屬于辦公房地產(chǎn)，共有5層。根據(jù)《武漢市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)合建成年限及估價(jià)人員實(shí)地勘查狀況，確定估價(jià)對(duì)象為九成新，新建結(jié)構(gòu)為鋼混二等。建筑面積5800m2，于2003年6月16日建成竣工驗(yàn)收合格。建筑物和裝修情況詳情見《房地產(chǎn)勘查表》。

四、估價(jià)目的為委托人以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

估價(jià)時(shí)點(diǎn)為二零一四年六月十九日。

六、本次評(píng)估價(jià)值定義

本報(bào)告所確定的價(jià)值為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值。

七、估價(jià)依據(jù)

1、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)

2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》

3、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

4、委托方提供的委估房地產(chǎn)有關(guān)資料

5、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查、攝影和記錄

6、現(xiàn)時(shí)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)價(jià)格信息。

7、武漢市建設(shè)工程價(jià)格信息。

八、估價(jià)原則

1、獨(dú)立、客觀、公正、公平原則

2、合法原則

3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

4、替代原則

5、最高最佳使用原則

九、估價(jià)方法

按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)而確定。本次估價(jià)根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的區(qū)位條件和用途 6 以及實(shí)地勘察結(jié)果，以成本法作為本次評(píng)估的評(píng)估方法。

成本法，求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：

房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊 =土地重新構(gòu)建價(jià)格+建筑重新構(gòu)建價(jià)格×成新率

十、估價(jià)結(jié)果

經(jīng)過評(píng)定估算，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)值（總價(jià)值）為人民幣1518.415萬元。

大寫：壹仟伍佰壹拾捌點(diǎn)肆壹伍萬圓。

十一、估價(jià)作業(yè)日期

2014年6月8日至2014年6月19日。

十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

本房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，一年內(nèi)有效。

十三、估價(jià)人員評(píng)估：XXX 復(fù)核：XXXX房地產(chǎn)估價(jià)公司

五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

（一）因素分析

1、權(quán)屬狀況:

于2002年6月16日以出讓方式取得了該宗地的土地使用權(quán)，《國(guó)有土地使用證》證號(hào)為武國(guó)用（2002）字第×××號(hào)），其地號(hào)為××××，證載用途為教育用地，土地使用權(quán)終止日期為2052年6月16日，土地面積為1788平方米。

2、地理位置狀況：

委估對(duì)象位于武漢市洪山區(qū)XXX，臨近XX路，地理位置較優(yōu)越，周邊各超市、學(xué)校、休閑等配套比較齊全。

3、建筑物情況：

建筑物于2003年6月16日竣工，建筑面積合計(jì)為5800平方米。建筑物和裝修情況詳情見《房地產(chǎn)勘查表》

（二）區(qū)域因素分析

區(qū)域因素是指評(píng)估物業(yè)所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件，這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特征，對(duì)地區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。1)地理位置：

武漢是中國(guó)中部政治商業(yè)中心城市。東經(jīng)113°41′-115°05′，北緯29°58′-31°22′。屬華中地區(qū)的最大都市，中國(guó)大陸七大中心城市之一。下轄武漢特區(qū)江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山、東西湖、漢南、蔡甸、江夏、新洲、黃陂等13個(gè)區(qū)。本次評(píng)估物業(yè)位于武昌區(qū)。武昌區(qū)位于武漢經(jīng)濟(jì)特區(qū)中部，是武漢市開發(fā)較早的商業(yè)中心區(qū)，地理位置得天獨(dú)厚。2)自然條件：

武漢位于亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，本區(qū)氣候的主要特點(diǎn)是：冬溫夏熱、四季分明，降水豐沛，季節(jié)分配比較均勻；雨量充沛，年均量為1,810 毫米。3)交通條件：

武漢市交通條件運(yùn)輸發(fā)達(dá)，初步建起以國(guó)際港口、國(guó)際機(jī)場(chǎng)、現(xiàn)代化客貨口岸和站場(chǎng)為樞紐，以高速公路、水運(yùn)為骨干的海陸空立體綜合運(yùn)輸網(wǎng)格，日趨成為中南國(guó)際物流中心和客運(yùn)中心。

（三）市場(chǎng)背景分析

國(guó)家實(shí)施了積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策，這是推動(dòng)樓市前進(jìn)最有利條件，一系列救市政策的出臺(tái)十分明顯的向社會(huì)傳達(dá)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視，導(dǎo)致大量的社會(huì)財(cái)富向房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)。

（四）最高最佳使用分析

房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提，估價(jià)對(duì)象目前作為辦公樓使用，它所分?jǐn)偼恋氐呐鷾?zhǔn)用途為教育用地，其所在建筑物的設(shè)計(jì)用途為辦公樓，估價(jià)人員從法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的角度進(jìn)行綜合分析，認(rèn)為估價(jià)對(duì)象目前的實(shí)際用途為其最高最佳使用。

（五）估價(jià)方法選用

估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的及所掌握的資料，在實(shí)地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，估價(jià)對(duì)象所在位置類似房屋交易市場(chǎng)活躍度較高，考慮到估價(jià)對(duì)象具有收益的房地產(chǎn)，租賃市場(chǎng)狀況良好，為使估價(jià)結(jié)果具有科學(xué)性、準(zhǔn)確性、客觀性，本報(bào)告擬采用成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行綜合評(píng)估。

（六）估價(jià)過程

1、成本法的基本公式：

房地產(chǎn)價(jià)格＝土地重新構(gòu)建價(jià)格+建筑重新構(gòu)建價(jià)格×成新率

2、估價(jià)過程

A土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格（1)取得土地費(fèi)用

①土地毛地價(jià)測(cè)算根據(jù)委托方提供的《武漢市土地使用權(quán)出讓合同》及委托方的介紹，教育用地毛地價(jià)為2600元/m2 ②土地開發(fā)及其他費(fèi)用調(diào)查估價(jià)對(duì)象附近土地開發(fā)費(fèi)用情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象情況確定估價(jià)對(duì)象土地開發(fā)費(fèi)用為400元/m2 9 ③土地取得費(fèi)用土地取得費(fèi)用==土地毛地價(jià)＋土地開發(fā)及其他費(fèi)用 =2600＋400=3000元/m2（2）利息假設(shè)估價(jià)對(duì)象建設(shè)周期為一年，年利率以估價(jià)時(shí)點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)，一年期貸款利率為5.85%，計(jì)算中只計(jì)單利，則：利息＝3000×1×5.85%＝175.5元/m2（3）利潤(rùn) 參照市場(chǎng)情況和估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目情況，取開發(fā)商利潤(rùn)10％，則：利潤(rùn)＝3000×10%＝300元/m2（4）管理費(fèi) 按土地取得費(fèi)的2.5％計(jì)算，則：管理費(fèi)＝3000×2.5%＝75元/m2（5）稅費(fèi) 各項(xiàng)費(fèi)用之和的5.5%，則：

稅費(fèi)＝(3000＋175.5＋300＋75)×5.5％=195.28元/m2（6）土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

＝土地取得費(fèi)用＋利息＋利潤(rùn)＋管理費(fèi)＋稅費(fèi) ＝3000＋175.5＋300＋75＋195.28=3745.78元/m2 土地價(jià)格＝3745.78×1788=669.745萬元

B建造建筑物費(fèi)用及正常利稅（1）房屋建造成本

①建安工程造價(jià) 確定建安工程造價(jià)為1200元/m2。②建材行業(yè)統(tǒng)籌基金取建安費(fèi)用的1%，則：建材行業(yè)統(tǒng)籌基金＝1200×1%＝12元/m2 ③不可預(yù)見費(fèi) 取建安費(fèi)用的5%，則：不可預(yù)見費(fèi)＝1200×5%＝60元/m2 ④紅線內(nèi)市政費(fèi) 取建安費(fèi)用的10%，則：紅線內(nèi)市政費(fèi)＝1200元×10%＝120元/m2 ⑤其他費(fèi)用其他費(fèi)用包括勘探費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、竣工圖費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)等，合計(jì)其他費(fèi)用單價(jià)為110元/m2 房屋建造成本合計(jì)＝①＋②＋③＋④＋⑤＝1502元/m2（2）利息估價(jià)對(duì)象建設(shè)周期為一年，年利以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的金融機(jī)構(gòu)貸款利率為標(biāo) 10 準(zhǔn)，一年期利率為5.85%，計(jì)算中只計(jì)單利并假設(shè)資金為均勻投入，則：利息＝1502×5.85%×1/2＝43.93元

（3）管理費(fèi) 按房屋建造總成本的2.5%計(jì)算，則：管理費(fèi)＝1502×2.5%＝37.55元/m2（4）利潤(rùn) 按開發(fā)商利潤(rùn)為10%計(jì)算，則：1502×10%＝150.2元/m2（5）稅費(fèi) 同土地部分的計(jì)算說明，按上述1、2、3、4各項(xiàng)之和的5.5％計(jì)算，則：

稅費(fèi)＝(1502+43.93+37.55+150.2)×5.5％＝95.35元/m2（6）房屋綜合建筑成本房屋綜合建筑成本為上述1)至5)項(xiàng)之和，即： 1502+43.93+37.55+150.2+95.35=1829.03元/m2（7）建筑物現(xiàn)值根據(jù)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)、建成年代和保養(yǎng)程度，確定其成新率為80%，則：

建筑物單價(jià)＝房屋綜合成本×成新率＝1829.03×80%＝1463.224元/m2 建筑物現(xiàn)值＝1463.224×5800＝848.67萬元 C估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)格

估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格＋建筑物現(xiàn)值

＝669.745+＝848.67=1518.415萬元

（七）、估價(jià)結(jié)果確定

委估房地產(chǎn)價(jià)值為1518.415萬元，大寫：壹仟伍佰壹拾捌點(diǎn)肆壹伍萬圓。

六、附件：

附件一：房屋所有權(quán)證復(fù)印件附件二：估價(jià)對(duì)象地理位置圖附件三：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)成照片

附件四：估價(jià)機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件附件五：估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件附件六：估價(jià)人員執(zhí)業(yè)資格證書復(fù)印件

附件七：估價(jià)人員執(zhí)業(yè)資格證書

第二篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告-成本法

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱：阿榮旗那吉鎮(zhèn)陽光二期工程拆遷評(píng)估

委托估價(jià) 方：內(nèi)蒙古第二建設(shè)股份有限公司

受理估價(jià) 方：牙克石市銘泰房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所

法人代表： ***

(中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）

估價(jià)作業(yè)日期： 2007年3月15日至2007年4月3日

目

錄

一、致委托方函

二、估價(jià)師聲明

三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件

四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告

五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

六、附件

（一）分戶估價(jià)報(bào)告

（二）《2007年阿榮旗那吉鎮(zhèn)地區(qū)各類

房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格》

（三）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書

（四）營(yíng)業(yè)執(zhí)照

（五）房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書

致委托方函

內(nèi)蒙古第二建設(shè)股份有限公司：

我所受貴公司委托，對(duì)坐落在阿榮旗那吉鎮(zhèn)向陽西路以北、濱河西路以東、西小河以西，拆遷范圍內(nèi)的房屋及附屬物市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

估價(jià)對(duì)象大部分為磚木結(jié)構(gòu)住宅房屋，計(jì)56幢，總建筑面積4,193.58m2。

估價(jià)對(duì)象均以劃撥方式取得土地使用權(quán)。

一、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

二、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：

二00七年三月十五日

三、估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員遵循合法、獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)中華人民共和國(guó)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和相關(guān)法規(guī)，在現(xiàn)場(chǎng)查勘的基礎(chǔ)上，經(jīng)科學(xué)計(jì)算、專業(yè)分析論證，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值為：合計(jì)：RMB：4,400,430.00元。人民幣（大寫）：肆佰肆拾萬零肆佰叁拾元整。

牙克石市銘泰房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所

法人代表：*** 二00七年四月三日

估價(jià)師聲明

我們鄭重聲明：

一、我們?cè)诠纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。

三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

四、我們依照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、建設(shè)部《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》、《2007年阿榮旗那吉鎮(zhèn)地區(qū)各類房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

五、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘（查勘人：史寶吉、付英祥）。

六、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。

參評(píng)房地產(chǎn)估價(jià)師：

簽字

***

估價(jià)的假設(shè)和限制條件

本估價(jià)結(jié)果為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值，它依據(jù)如下假設(shè)：

一、委托方提供的情況都是真實(shí)的，有關(guān)資料都是合法有效的。

二、估價(jià)對(duì)象及其附屬物的權(quán)屬是合法有效的。

三、估價(jià)對(duì)象為劃撥土地使用權(quán)，本次估價(jià)沒有考慮劃撥土地使用權(quán) 發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，應(yīng)向國(guó)家或有關(guān)部門交納費(fèi)用的因素。

四、裝修、裝飾的補(bǔ)償金額是根據(jù)委托方的要求評(píng)估的。

五、本估價(jià)報(bào)告為委托方之估價(jià)目的專用，不對(duì)其它用途負(fù)責(zé)。

六、本次估價(jià)沒有考慮他項(xiàng)權(quán)對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格的影響。

七、未經(jīng)本所允許本估價(jià)報(bào)告的全部或部分內(nèi)容均不允許在任何公開發(fā)表的文件報(bào)告或聲明中引用。

八、隨著時(shí)間推移或房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的變化，該估價(jià)結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。

牙克石市銘泰房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方：內(nèi)蒙古第二建設(shè)股份有限公司

二、估價(jià)方：牙克石市銘泰房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所

三、估價(jià)對(duì)象概況：

1、區(qū)位狀況：

估價(jià)對(duì)象位于阿榮旗那吉鎮(zhèn)向陽西路以北、濱河西路以東、西小河以西。

2、實(shí)物狀況：

拆遷范圍內(nèi)共有房屋56幢，總建筑面積4,193.58m2。其中磚木結(jié)構(gòu)房屋3,686.24m2，土木結(jié)構(gòu)房屋286.56 m2，磚混結(jié)構(gòu)房屋220.78 m2。

土木結(jié)構(gòu)房屋建筑年代久遠(yuǎn)，狀況較差，沒有經(jīng)過較大的維修改造，成新度較低。磚木、磚混結(jié)構(gòu)房屋質(zhì)量狀況較好，成新度較高，部分外墻面進(jìn)行了貼磚裝飾，室內(nèi)進(jìn)行了裝修，土暖氣供暖，日光燈或白熾燈照明，大部分住戶采用手壓井或自吸水泵方式供水，部分室內(nèi)有排水設(shè)施。院落較大，附屬物較少且質(zhì)量較差。

3、權(quán)益狀況: 56幢房屋全部為私有房屋，已驗(yàn)《房屋所有權(quán)證》55戶。

四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：

二00七年三月十五日

六、價(jià)值定義：

公開市場(chǎng)價(jià)值。

七、估價(jià)依據(jù)：

（一）、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

（二）、國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

（三）、《內(nèi)蒙古自治區(qū)城市拆遷管理?xiàng)l例》

（四）、《呼倫貝爾市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

（五）、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》

（六）、建設(shè)部《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》

（七）、建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》

（八）、《2007年阿榮旗那吉鎮(zhèn)地區(qū)各類房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格》阿建發(fā)（2007）9號(hào)。

估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘所獲資料，委托方提供資料。

八、估價(jià)原則：

獨(dú)立、客觀、公正、合法。

九、估價(jià)方法：

市場(chǎng)比較法、成本法。

以《2007年阿榮旗那吉鎮(zhèn)地區(qū)各類房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格》公布的價(jià)格為基礎(chǔ)，采用成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)物形態(tài)進(jìn)行修正測(cè)算，采用市場(chǎng)比較法對(duì)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)進(jìn)行修正，綜合修正后確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額。

十、估價(jià)結(jié)果：

本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用合法的估價(jià)方法在認(rèn)真查勘獲取現(xiàn)場(chǎng)可靠資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過準(zhǔn)確測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)總價(jià)值為：

合計(jì)：RMB：4,400,430.00元。人民幣（大寫）：肆佰肆拾萬零肆佰叁拾元整。

十一、估價(jià)說明：本估價(jià)結(jié)果不含搬家補(bǔ)助費(fèi)。

十二、估價(jià)人員：***（中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）

***（中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）

十三、估價(jià)日期：二00七年三月十五日至二00七年四月三日

牙克石市銘泰房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)

二00七

年四月三日

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、個(gè)別因素分析

估價(jià)對(duì)象大部為90年代末建造的磚木結(jié)構(gòu)房屋。其形態(tài)多為條形毛石基礎(chǔ)，37cm紅磚墻體，雙坡木屋架紅瓦防水，天棚板條麻刀灰吊頂，內(nèi)墻抹灰，普通木門、窗，有水、電配置，土暖氣供熱，鋪設(shè)地板、地磚。該部分房屋建筑年較晚維修養(yǎng)護(hù)較好。根據(jù)《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)定為完好房。（祥見分戶估價(jià)報(bào)告）。

二、區(qū)域因素分析

估價(jià)對(duì)象位于阿榮旗那吉鎮(zhèn)向陽西路以北、濱河西路以東、西小河以西。

該區(qū)域?yàn)榘s旗那吉鎮(zhèn)一類住宅區(qū)，距客運(yùn)站、學(xué)校、商場(chǎng)等生活服務(wù)場(chǎng)所稍遠(yuǎn)，主道路通達(dá)，居民區(qū)內(nèi)以自然胡同為通道。該地地勢(shì)低洼，缺乏排污、排水基礎(chǔ)設(shè)施，雨季受水患困擾。公共配套設(shè)施不完善，自然環(huán)境、人文環(huán)境不盡人意。

三、市場(chǎng)背景分析

幾年來，阿榮旗的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度良好，經(jīng)濟(jì)秩序，社會(huì)秩序穩(wěn)定，地方財(cái)政穩(wěn)步增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整順利。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)了住宅和房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，很大程度上提高了個(gè)人購(gòu)房能力，支持了住房消費(fèi)的升溫。全旗新增商品房市場(chǎng)供需兩旺，存量房買賣大幅增長(zhǎng)，交易活躍。近年來舊城改造項(xiàng)目的實(shí)施，增加了拆遷安置的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)整體價(jià)格不斷攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)生機(jī)勃勃的新階段。

四、最高最佳使用分析

房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。本評(píng)估以確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額為估價(jià)目的，因此確定以保持現(xiàn)狀為估價(jià)對(duì)象的最佳使用。

五、估價(jià)方法

市場(chǎng)比較法、成本法。

《阿榮旗城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法（修訂稿）》第二十四條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、占地面積、新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、朝向、配套設(shè)施、裝修等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。

區(qū)位補(bǔ)償按被拆遷房屋建筑面積補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按旗人民政府公布的區(qū)位等級(jí)確定。

根據(jù)以上規(guī)定，本次估價(jià)以《2007阿榮旗那吉鎮(zhèn)地區(qū)各類房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格》阿建發(fā)（2007）9號(hào)文公布的那吉鎮(zhèn)地區(qū)房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)為基準(zhǔn)，采用市場(chǎng)比較法、成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行區(qū)位、房屋狀況綜合修正后確定房屋的價(jià)格，然后評(píng)估附屬物價(jià)格和裝修、裝飾的價(jià)格，幾項(xiàng)加總后即為貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~。

初步評(píng)估結(jié)果確定后公示七天，并將《拆遷估價(jià)結(jié)果（初步）》發(fā)給拆遷當(dāng)事人，聽取當(dāng)事人的意見。公示期對(duì)放映的問題進(jìn)行處理，對(duì)評(píng)估或計(jì)算有誤的予以更正或重估，遺漏、高估項(xiàng)目的進(jìn)行增補(bǔ)、核減，最后出具正式估價(jià)報(bào)告

六、測(cè)算過程

估價(jià)對(duì)象估價(jià)總額=主房?jī)r(jià)格+裝修價(jià)格+附屬物價(jià)格

（一）、區(qū)位指導(dǎo)價(jià)的確定：

根據(jù)委托方提供的資料，拆遷區(qū)域?yàn)橐活愖≌瑓^(qū)位，《2007年阿榮旗那吉鎮(zhèn)地區(qū)各類房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格》公布的區(qū)位指導(dǎo)價(jià)為200—150元/m2，采用市場(chǎng)比較法修正后確定本次評(píng)估區(qū)位價(jià)定為200元/m2。

再根據(jù)估價(jià)對(duì)象臨街狀況，對(duì)臨街第一排住宅房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格修正+30%。

（二）、房屋市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的確定：

1、房屋結(jié)構(gòu)以產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明的為準(zhǔn)；對(duì)結(jié)構(gòu)有爭(zhēng)議的以拆遷當(dāng)事人協(xié)商的為準(zhǔn)；協(xié)商不成的，以委托方確定的結(jié)構(gòu)為準(zhǔn)。

2、房屋用途以產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明的用途為準(zhǔn)，拆遷區(qū)域估價(jià)對(duì)象全部為住宅用途。

3、房屋建筑面積以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)。

4、房屋市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)

采用成本法評(píng)估確定：標(biāo)準(zhǔn)磚混結(jié)構(gòu)平房為640元/m2；標(biāo)準(zhǔn)磚木結(jié)構(gòu)平房為590元/m2；標(biāo)準(zhǔn)土木結(jié)構(gòu)平房為410元/m2。

（三）、房屋成新率確定：采用耐用年限法、實(shí)際觀察法。

（四）、實(shí)物狀況修正

采用成本法將估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況與《2007年阿榮旗那吉鎮(zhèn)地區(qū)各類房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格》中規(guī)定的房屋的主要特征相對(duì)照，對(duì)價(jià)格有較大影響超出或低于標(biāo)準(zhǔn)的予以綜合修正。主要有外墻體、屋架、屋面防水、室內(nèi)排水系統(tǒng)及設(shè)施、檐高及室內(nèi)凈高、采暖方式。

土木結(jié)構(gòu)房屋的標(biāo)準(zhǔn)為土墻、草蓋、木門窗、水泥地面、紙棚、火墻（炕）采暖。

（五）、裝修、附屬物價(jià)格=單價(jià)×數(shù)量

1、裝修、裝飾的界定：除實(shí)物狀況修正內(nèi)容以外的，室外墻面、室內(nèi)墻面、地面、天棚超出實(shí)物標(biāo)準(zhǔn)有較大資金投入，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響的單項(xiàng)工程。

2、附屬物的界定：《阿榮旗城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法（修訂稿）》第二十二條規(guī)定：“附屬物是指被拆遷人不以其為主而又與其生產(chǎn)、生活有關(guān)的房屋或建筑物。包括倉(cāng)房、門斗、院墻、大門、廁所、有投入資金的石砌排水溝和橋涵、水井、地窖、地下污水井、水泥地面等屬于附屬物”。

3、數(shù)量：以實(shí)際測(cè)量為準(zhǔn)。

4、價(jià)格：根據(jù)《阿榮旗城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法（修訂搞）第二十二條規(guī)定，附屬物、裝修、裝飾物的價(jià)格按成本折舊予以補(bǔ)償。

（六）、例：溫國(guó)柱先生被拆遷房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金額：估價(jià)對(duì)象概況：

估價(jià)對(duì)象座落于內(nèi)蒙古第二建設(shè)股份有限公司拆遷范圍之內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證010600038號(hào)，產(chǎn)權(quán)證載明房屋使用用途為住宅、建筑面積40.00m2，實(shí)際測(cè)量為41.06 m2。以劃撥方式取得土地使用權(quán)。

區(qū)位等級(jí)：住宅一級(jí)，區(qū)位指導(dǎo)價(jià)：200元/m2，估價(jià)對(duì)象為臨街房屋區(qū)位指導(dǎo)價(jià)修正200元/m2（1＋30%）=260元/m2。

估價(jià)對(duì)象為：磚木結(jié)構(gòu)房屋，條形毛石基礎(chǔ)，37cm紅磚墻體，外墻南側(cè)腰線以下抹灰，其余清水外墻。平屋面油紙防水，室內(nèi)水泥地坪，雙層木窗，半玻木質(zhì)門，無灰天棚，內(nèi)墻面普通抹灰，室內(nèi)凈（檐）高2.65m，電照齊全，火墻取暖。

1、主房：

基準(zhǔn) 價(jià)：590元/m2 狀況修正：

凈（檐）高＋1%，＋6元；平屋面－15元；無紅瓦屋面－22元；無灰天棚－10元；無暖氣－20元。合計(jì)－61元/m2

評(píng)估單價(jià)：590元/m2×95%－61元/m2＋260元/m2＝760元/m2 評(píng) 估額：760元/m2×41.06m2＝31,206元

2、裝修、裝飾：

水泥抹灰：

8元/m2×6.44m2＝52元小計(jì)：52元

3、附屬物：

（1）、電

表：

240元/塊×1塊＝240元（2）、滲

井：

300元/眼×1眼＝300元（3）、泵

井：

420元/眼×1眼＝420元（4）、圍

墻：60元/m2×26.70m2＝1,602元小計(jì)：2,562元

4、合計(jì)RMB：33,820元，人民幣（大寫）：叁萬叁仟捌佰貳拾元整。

七、估價(jià)結(jié)果：

合計(jì)：RMB：4,400,430.00元。人民幣（大寫）：肆佰肆拾萬零肆佰叁拾元整。

八、估價(jià)人員：***（中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）

***（中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）

九、估價(jià)日期：二00七年三月十五日至二00七年四月三日牙克石市銘泰房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所

二00七年四月三日

第三篇：關(guān)于選用成本法評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果說明

關(guān)于選用成本法評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果說明

房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)的估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)，估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種，市場(chǎng)比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價(jià)，收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)，成本法適用于無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不易采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下的房地產(chǎn)估價(jià)；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)。且對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜采用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。

房地產(chǎn)總價(jià)的構(gòu)成是房屋和土地使用權(quán)相互作用的結(jié)果，在無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不易采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下的房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)僅能選用成本法估算委估對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，在選用成本法評(píng)估一宗土地建有多棟建筑物且不宜進(jìn)行土地使用權(quán)面積分?jǐn)偟那闆r時(shí)，按照烏魯木齊市現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)抵押登記相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)辦理抵押登記時(shí)房屋及土地使用權(quán)價(jià)值需單獨(dú)列示，為辦理房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中僅評(píng)估地上建筑物的價(jià)值，土地使用權(quán)價(jià)值由土地使用權(quán)評(píng)估報(bào)告體現(xiàn)，最終房地產(chǎn)總價(jià)應(yīng)將兩報(bào)告中估價(jià)結(jié)果進(jìn)行加和。

本所建議金融機(jī)構(gòu)在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善的情況下，予以企業(yè)受信、確定貸款額度、填寫格式文件并進(jìn)行微機(jī)錄入時(shí)，應(yīng)以抵押建筑物房地產(chǎn)總價(jià)值為準(zhǔn)。

新疆馳遠(yuǎn)天合中辰房地產(chǎn)評(píng)估

有限責(zé)任事務(wù)所

二○○七年十月二十二日

第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范文

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告模板

××市××區(qū)××廣場(chǎng)×號(hào)××大廈房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

項(xiàng)目名稱：位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場(chǎng)×號(hào)的××大廈委托人：××大廈酒店有限公司估價(jià)機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價(jià)公司估價(jià)人員：××× ×××

估價(jià)作業(yè)日期：二00八年十二月1日至二00八年十一月六日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：××××××

一、致委托人函??????????????第×頁

二、估價(jià)師聲明??????????????第×頁

三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件?????????第×頁

四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告?????????????第×頁

五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告?????????????第×頁

六、附件?????????????????第×頁致委托人函

×× 大廈酒店有限公司：

受貴公司委托，本估價(jià)機(jī)構(gòu)秉著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對(duì)位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場(chǎng)×號(hào)大廈房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。本報(bào)告估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○○四年十月二十九日狀態(tài)下的公開市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)目的是為估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓提供公開市場(chǎng)價(jià)格參考。

在本報(bào)告中已說明的假設(shè)與限制條件下，要估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整?！痢?房地產(chǎn)估價(jià)公司法定代表人： ×× × 二 ○ ○四年十一月六日

估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：

⑴ 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。⑵ 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。有關(guān)假設(shè)限制條件見“估價(jià)假設(shè)和限制條件”以及估價(jià)報(bào)告正文中相關(guān)說明。

⑶ 我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

⑷ 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

⑸ 我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察，并對(duì)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當(dāng)前建筑行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)規(guī)范進(jìn)行評(píng)估。

我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。⑹ 沒有其他人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。

⑺ 委托人以及相關(guān)部門在使用本估價(jià)報(bào)告時(shí)，對(duì)因忽視本估價(jià)報(bào)告提示的相關(guān)事實(shí)所引起的相關(guān)法律責(zé)任，本估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。⑻ 本估價(jià)報(bào)告是本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素時(shí)行分析，為估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓提供公開市場(chǎng)價(jià)格目的而出具的，但受本估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員的職業(yè)水平和能力的影響。

⑼ 本估價(jià)報(bào)告中采用的專業(yè)術(shù)語的解釋及定義適用《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)相關(guān)規(guī)定。

⑽ 未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值均產(chǎn)生一定的影響，本報(bào)告未考慮抵押風(fēng)險(xiǎn)，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時(shí)需全面考慮。參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名蓋章

×× 房地產(chǎn)估價(jià)公司二○○四年十一月六日

估價(jià)的假設(shè)和限制條件本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論受以下及本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制：

⑴ 合法性前提。合法性是指估價(jià)對(duì)象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下：

① 估價(jià)對(duì)象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象合法開發(fā)為所設(shè)前提。

② 估價(jià)對(duì)象為在建工程，尚未進(jìn)行竣工測(cè)繪及產(chǎn)權(quán)登記。故本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設(shè)計(jì)變更等原因?qū)е陆ㄖ娣e變化時(shí)，應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。

③ 估價(jià)對(duì)象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓性質(zhì)，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束，報(bào)告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。⑵ 最高最佳使用假設(shè)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可靠，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最大效應(yīng)的使用。本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象按設(shè)計(jì)文件中的設(shè)計(jì)方案建成為酒店、寫字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳使用。

⑶ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)假設(shè)。即要求估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象當(dāng)前狀態(tài)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀況下形成的客觀合理價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)，估價(jià)對(duì)象質(zhì)量、使用功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等發(fā)生變化，均會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。如果對(duì)估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng) 對(duì)本估價(jià)結(jié)論進(jìn)行必要的調(diào)整。

⑷ 公開市場(chǎng)假設(shè)。即估價(jià)結(jié)果是在公開市場(chǎng)條件下形成的價(jià)格。公開市場(chǎng)是指在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開且不具有排他性。⑸ 報(bào)告使用限制條件如下：

① 本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅為委托人在本估價(jià)目的——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下使用，不得做其他用途。

② 本估價(jià)報(bào)告不作為估價(jià)對(duì)象權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。

③ 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場(chǎng)變化較大時(shí)，報(bào)告的有效期不超過半年。⑹ 其他假設(shè)與限制條件。對(duì)估價(jià)對(duì)象公開市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：

① 估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。

② 本次評(píng)估未考慮特殊交易方式對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。

關(guān)于位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場(chǎng)×號(hào) ××大廈的估價(jià)結(jié)果報(bào)告

(編號(hào)：××××××)一委托人：

××大廈酒店有限公司，法定代表人為××，住所為××市××區(qū)××廣場(chǎng)×號(hào)。

二估價(jià)機(jī)構(gòu)：

××房地產(chǎn)估價(jià)公司，法定代表人為×××，住所為××市××區(qū)××街×號(hào)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格等級(jí)為一級(jí)，證書編號(hào)為 “建房估證字〔 2003 〕××號(hào)”。

三估價(jià)對(duì)象

估價(jià)對(duì)象為位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場(chǎng)×號(hào)的××大廈，設(shè)計(jì)建成集酒店、寫字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計(jì)為停車場(chǎng)、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計(jì)功能為商場(chǎng)、餐飲、娛樂、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計(jì)功能為五星級(jí)酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計(jì)功能為半智能寫字間。

根據(jù) 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第 6.2.2 關(guān)于 “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，本報(bào)告評(píng)估估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí) 點(diǎn)狀態(tài)下的公開市場(chǎng)價(jià)格。七估價(jià)依據(jù)：

⑴ 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估委托協(xié)議書；

⑵ 《國(guó)有土地使用權(quán)證》證書編號(hào)：××××××； ⑶ 《施工許可證》，證書編號(hào)：××××××； ⑷ 《中華人民共和國(guó)土地管理法》；

⑸ 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》； ⑹ 國(guó)家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)；

⑺ 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)；

⑻ 估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄以及掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料；； ⑼ 委托人提供的工程施工圖紙等相關(guān)資料。八估價(jià)原則：

本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。⑴ 合法原則。遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。

⑵ 最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。

⑶ 替代原則。遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

⑷ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。九估價(jià)方法：

根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，本報(bào)告將采用假設(shè)開發(fā)法和成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。

十估價(jià)結(jié)果：

本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象在符合報(bào)告中的有關(guān)假設(shè)以及限制條件的基礎(chǔ)上，在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。(十一)估價(jià)人員：××× ××××(十二)估價(jià)作業(yè)日期：

二○○四年十月二十九日至二○○年十一月六日(十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：

估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場(chǎng)變化較大時(shí)，報(bào)告的有效期應(yīng)為半年。

×× 房地產(chǎn)估價(jià)公司二 ○ ○四年十一月六日

關(guān)于位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場(chǎng)×號(hào) ××大廈的估價(jià)技術(shù)報(bào)告

估價(jià)對(duì)象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質(zhì)為國(guó)有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機(jī)組等設(shè)備已運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)。根據(jù)委托人要求的估價(jià)目的，本報(bào)告評(píng)估××大廈于二○ ○ 四年十月二十九日估價(jià)時(shí)點(diǎn)停止施工狀態(tài)的公開市場(chǎng)價(jià)格。因此，需要對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)條件下，影響估價(jià)對(duì) 象價(jià)格形成的各種因素進(jìn)行分析。針對(duì)× × 大廈的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和功能特點(diǎn)，分析影響其價(jià)格形成的因素主要有以下方面。一實(shí)物狀況分析

⑴ ××大廈主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明

根據(jù)委托人提供的經(jīng)批準(zhǔn)的××大廈施工圖紙，該大廈的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明如下：

⒈ 總用地面積 7593.66 ㎡

其中：酒店部分用地面積 3963.87 ㎡寫字間部分用地面積 3629.79 ㎡

⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面積 5300.83 ㎡ ⒋ 總建筑面積 140274.34 ㎡ ⒌ 建筑層數(shù)：地下部分-4F~-1F 寫字間部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容積率 1:18.47 ⒎ 建筑覆蓋率 69.81% ⒏ 綠化率 9.22% ⒐ 建筑總高 A 座總高 200.80m B 座總高 112.45m ⒑ 總用水量 2162m3/ 日復(fù)用水量 310 m3/ 日實(shí)際用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空調(diào)冷量 3715RT ⒓ 過熱蒸汽量 12.209MW ⒔ 設(shè)備總?cè)萘?10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA 發(fā)電機(jī) 1120KVA 和 400KV A 各一臺(tái) ⑵ ××大廈整體設(shè)計(jì)方案說明

依據(jù)“××大廈整體設(shè)計(jì)方案”，建成后的××大廈要達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)： ⒈ 總平面布置

××大廈依原地勢(shì)設(shè)計(jì)，充分利用有效的用地面積，保證退后××路道路紅線 10m、××廣場(chǎng) 12m 的規(guī)劃要求。根據(jù)用地形狀，建筑物長(zhǎng)軸與××街平行，且沿××街方向布置商場(chǎng)以及半智能型寫字間，五星級(jí)酒店和智能型寫字間則正對(duì)××廣場(chǎng)。⒉ 建筑立面造型

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，××大廈建筑采用歐洲新古典建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)裙房的細(xì)部刻劃，注重色彩配合、材質(zhì)選擇和比例的劃分，在整體風(fēng)格上顯得渾厚、莊重。塔身部分線條簡(jiǎn)潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強(qiáng)調(diào)建筑輪廓線條完美。對(duì)酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與××廣場(chǎng)有機(jī)地融合起來；智能型寫字間入口設(shè)計(jì)為半開敞的大臺(tái)階，與酒店入口相映襯，××街一側(cè)的商場(chǎng)入口布置廣告燈飾。⒊ 綠化及景觀

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，建筑用地紅線內(nèi)，臨××廣場(chǎng)一側(cè)及沿××街、××街一側(cè)盡量布置綠化面積，綠化風(fēng)格與大廈的歐洲新古典風(fēng)格相適應(yīng)。酒店入口軸線正對(duì)的綠地上設(shè)置銅合金雕塑標(biāo)志，環(huán)繞酒店大堂設(shè)置五根不銹鋼旗桿，夜間輔以立面泛光照明，形成鮮明、生動(dòng)、清新的外部空間環(huán)境。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分

估價(jià)對(duì)象地下部分設(shè)四層地下室，主要為地下停車場(chǎng)(22 7 個(gè)車位)、機(jī)電設(shè)備用房和酒店的輔助用房。地下四層按地下人防設(shè)計(jì)，地下一層設(shè)計(jì)有舞廳、保齡球室等娛樂服務(wù)設(shè)施，地下二層至地下四層為地下停車場(chǎng)。② 裙房

估價(jià)對(duì)象地上一至六層為裙房，主要用于商場(chǎng)、餐飲、商務(wù)等以及酒店的公共部分。××街一側(cè)裙房的一層至四層設(shè)商場(chǎng)，面對(duì)××廣場(chǎng)的酒店大堂設(shè)三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。一層設(shè)總服務(wù)臺(tái)、電梯廳、瀑布流水，并設(shè)自動(dòng)扶梯聯(lián)結(jié)地下一層的娛樂設(shè)施和地上一層至五層裙房的餐飲、會(huì)議等公共空間，五層的多功能廳設(shè)有四國(guó)語言同聲傳譯系統(tǒng)及聲光控制室，六層設(shè)桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設(shè)施。③ A 座塔樓

A 座塔樓七層至十三層為辦公寫字間，建筑面積 9910.64 ㎡。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層(兼設(shè)備層)，四十九層至五十一層為設(shè)備層、機(jī)房，屋頂設(shè)直升飛機(jī)停機(jī)坪。④ B 座塔樓

B 座塔樓的設(shè)計(jì)功能為半智能型寫字間。建筑面積為29016.44。七層為會(huì)議中心，六層及八層至二十六層為寫字間，二十七層至二十九層為設(shè)備層、機(jī)房，屋頂設(shè)冷卻塔。⒌ 裝修

外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面；窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框，淺灰色隔熱中空玻璃。

酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質(zhì)墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。公共衛(wèi)生間：高級(jí)防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺(tái)，進(jìn)口衛(wèi)生潔具。

高級(jí)寫字間：地面鋪高級(jí)地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。

普通寫字間：地面鋪地毯，涂料或無框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。

會(huì)議室：地面鋪高級(jí)地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。

餐廳：地面石材或地毯、地磚，木質(zhì)鑲板墻面，裝飾玻璃門，裝飾吸音吊頂。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂?？头浚旱孛驿伒靥海诩垑γ?，裝飾吸音吊頂。

設(shè)備用房、庫(kù)房等：細(xì)石混凝土地面，墻面、頂棚刷涂料。

其他：特殊要求的會(huì)議室、多功能廳做音質(zhì)設(shè)計(jì)，有振動(dòng)和噪音的機(jī)房做減振和防噪處理。

⒍ 設(shè)備及設(shè)施配置 ① 中央空調(diào)系統(tǒng)

××大廈采購(gòu)美國(guó)“開利”牌中央空調(diào)系統(tǒng)，對(duì)不同的功能區(qū)分別采用空氣系統(tǒng)和風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，地下室設(shè) 4 臺(tái) 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機(jī)組，由城市集中供熱系統(tǒng)提供蒸汽，另在地下室設(shè) 2 臺(tái)進(jìn)口蒸汽發(fā)生器。② 電梯

××大廈共采用美國(guó)“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部，“ E411-VVVF ”型電梯 18 部。③ 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)

綜合布線系統(tǒng)：模塊化的開發(fā)性布線系統(tǒng)，可進(jìn)行語音、數(shù)據(jù)和圖像傳輸。通訊系統(tǒng)：半智能型寫字間設(shè) 400 對(duì)市話直通線路；智能型寫字間設(shè) 410 對(duì)市話直通線路和一臺(tái) 450 門程控交換機(jī)，45 條中繼線；酒店設(shè) 110 對(duì)市話直通線路和一臺(tái) 1750 門程控交換機(jī)，175條中繼線。A 座屋頂平臺(tái)設(shè)各種天線，接收設(shè)備在 A 座十三層。機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)：采用計(jì)算機(jī)進(jìn)行分散控制和集中管理。

酒店管理系統(tǒng)：前臺(tái)和后臺(tái)酒店管理系統(tǒng)、俱樂部管理系統(tǒng)、會(huì)議及宴會(huì)管理系統(tǒng)、管理信息系統(tǒng)、餐飲庫(kù)存成本控制系統(tǒng)和電視綜合服務(wù)系統(tǒng)。

智能型會(huì)議系統(tǒng)：設(shè)置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會(huì)議系統(tǒng)。廣播音響系統(tǒng)：包括背景音樂系統(tǒng)、客房音響系統(tǒng)、業(yè)務(wù)廣播系統(tǒng)、火災(zāi)事故廣播系統(tǒng)。

保安系統(tǒng)：包括報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。

車庫(kù)管理系統(tǒng)：自動(dòng)驗(yàn)卡、計(jì)費(fèi)、卷閘、信息顯示等設(shè)備。智能型二總線火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。④ 給排水系統(tǒng)

包括給水、排水、熱水及開水供應(yīng)、循環(huán)供水、游泳池供水、消防和排水系統(tǒng)。

⑤ 動(dòng)力系統(tǒng)

包括熱力站、鍋爐房、柴油發(fā)電機(jī)、油罐、油泵和泠庫(kù)等設(shè)備。⑥ 供配電系統(tǒng)

10KVA 雙回路供電系統(tǒng)、變電所、配電室等設(shè)備。⑶ 其它實(shí)物狀況說明 ⒈ 用地面積及形狀

估價(jià)對(duì)象用地面積 7593.66 ㎡，為國(guó)有出讓性質(zhì)，使用權(quán)人為××大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規(guī)則矩形。⒉ 建造年代

估價(jià)對(duì)象于 2000 年 8 月開工建設(shè)，2003 年 10 月建至目前狀態(tài)停工至今。⒊ 建筑結(jié)構(gòu)

估價(jià)對(duì)象為鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。⒋ 建筑面積

本報(bào)告中根據(jù)使用功能，將××大廈分為三個(gè)功能部分，分?jǐn)?公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：

酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫(kù)等)：建筑面積 93584.80 ㎡

商場(chǎng)：建筑面積 7763.46 ㎡

寫字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ⒌ 地形及地質(zhì)條件

估價(jià)對(duì)象所處地形由東南向西北傾斜，高差約 5 米，地質(zhì)條件良好。

⒍ 臨街狀態(tài)

估價(jià)對(duì)象三側(cè)臨街。南側(cè)與寬約 30m 的××街等高相接，臨街寬度約 50m，西側(cè)與寬約 20m 的××街等高相接，臨街寬度約120m，北側(cè)與寬約 50m 的××路等高相接，臨街寬度約 50m，東側(cè)臨寬約 6m 的巷道。二區(qū)位狀況分析 ⑴ 區(qū)域范圍

估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域?yàn)橐怨纼r(jià)對(duì)象為中心，向東 50m 至××街，向西 300m 至××街，向北 300m 至××街所圍成的區(qū)域。該區(qū)域按××市城市類區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn)屬一類一級(jí)區(qū)域，估價(jià)對(duì)象建設(shè)用地按××市土地級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)屬一級(jí)地一類區(qū)。估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域景觀條件良好，整個(gè)區(qū)域地勢(shì)略向西北傾斜。⑵ 街路配置

估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域南接寬約 30m 的××街，西接寬約 20m 的××街，北接寬約 50m 的××路?！痢谅?、××路等城市主、次干道通過該區(qū)域，以××廣場(chǎng)為樞紐形成東連××廣場(chǎng)、××廣場(chǎng)、××廣場(chǎng)，西連××廣場(chǎng)、××廣場(chǎng)××廣場(chǎng)，南接××路，北接××路的完善的道路交通網(wǎng)絡(luò)，道路通達(dá)條件較好。整個(gè)區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，路況良好。⑶ 交通設(shè)施與接近條件

估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域距火車站約 0.5km，距海港約 2km，距國(guó)際機(jī)構(gòu)約 8km。經(jīng)過該區(qū)域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余條公交聯(lián)營(yíng)線路，可通達(dá)市內(nèi)各個(gè)區(qū)域，形成輻射能力極強(qiáng)的公共交通網(wǎng)絡(luò)。該區(qū)域東接××廣場(chǎng)商貿(mào)金融區(qū)，西面和北面與市中心商業(yè)區(qū)相連接。⑷ 基礎(chǔ)設(shè)施

在估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域范圍內(nèi)，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，市政主管網(wǎng)可由××街、××街一側(cè)接入，距離較近。⑸ 商服設(shè)施配置估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)有××廣場(chǎng)大廈、××大酒店、××大廈、××大廈等中高檔酒店、辦公服務(wù)設(shè)施，××電影城、××影劇院等娛樂設(shè)施，以及一定數(shù)量的中小型店鋪、娛樂文化場(chǎng)所。⑹ 區(qū)域特征及變動(dòng)趨勢(shì)

估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域是××市最繁華的文化娛樂中心區(qū)，以各種規(guī)模的影視廳、賓館、酒店等娛樂服務(wù)設(shè)施為主，混雜少量居民住宅。該區(qū)域內(nèi)目前以中、低層建筑為主，低層建筑建造年代較早，目前市政府正在分期進(jìn)行拆遷改造。根據(jù)××市城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域未來的發(fā)展趨勢(shì)是集聚程度更高的城市商貿(mào)娛樂中心區(qū)，建筑規(guī)模向中高層、大型化發(fā)展。⑺ 其他影響設(shè)施

估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)無污染、危險(xiǎn)及其他使人心理上產(chǎn)生嫌惡感的設(shè)施。三市場(chǎng)背景分析

××市位于遼東半島最南端，三面環(huán)海，一面與大陸相接，是我國(guó)東北地區(qū)對(duì)外開放的窗口和走向世界的橋梁，是我國(guó)北方開放度最高的城市。改革開放以來，特別是近十多年來，××市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。2003 年，經(jīng)濟(jì)總量增速躍上 15% 的新臺(tái)階，成為近年來增長(zhǎng)量最快的年份。初步核算，全市生產(chǎn)總值 1632.6 億元，人均生產(chǎn)總值按戶籍平均人口計(jì)算為 29206 元，按年末匯率測(cè)算縱約合

3529 美元?！痢潦幸呀?jīng)在國(guó)內(nèi)外特別是東亞地區(qū)形成了較高的知名度。近十年來，××市政府始終致力于加強(qiáng)城市建設(shè)與管理工作，城市面貌發(fā)生了巨大的改觀，城市功能不斷增強(qiáng)。良好的城市環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使得××市的投資環(huán)境不斷改善，與此同時(shí)投資領(lǐng)域也不斷拓寬，××市始終是中國(guó)北方的投資熱點(diǎn)城市之一。幾年來，××市對(duì)外貿(mào)易持續(xù)快速增長(zhǎng)。全市新批外商投資企業(yè) 879家，比上年增長(zhǎng) 5.6% ；合同外資金額 45.75 億美元，增長(zhǎng) 51.6% ；實(shí)際使用外商直接投資 22.11 億美元，增長(zhǎng) 37.9%。在新批外商投資企業(yè)項(xiàng)目中，總投資超 1000 萬美元的大項(xiàng)目有 118 項(xiàng)，趨超5000 萬美的有 14 項(xiàng)。全市外商投資企業(yè)共完成產(chǎn)值 790.6 億元。目前，××市已有外商投資企業(yè) 7000 多家，來××市投資的國(guó)家和地區(qū) 50 多個(gè)，境外企業(yè)駐××市的代表機(jī)構(gòu) 2000 多家。國(guó)內(nèi)外商家的不斷進(jìn)入，對(duì)高檔商務(wù)用房產(chǎn)生了大量需求。同時(shí)整潔優(yōu)美的城市環(huán)境，宜人的氣候條件，以及美麗的自然風(fēng)光，每年也吸引了大量的中外來賓觀光旅游。每年“黃金周”期間、服裝節(jié)期間，市內(nèi)的星級(jí)酒店入住率超過 80%，五星級(jí)酒店時(shí)常爆滿。因此，目前市中心商業(yè)區(qū)域、商務(wù)金融區(qū)域的高檔酒店、寫字樓的收益狀況良好?？梢灶A(yù)見，隨著國(guó)家振興東北老工業(yè)基地相關(guān)政策的落實(shí)與實(shí)施，作為東北亞航運(yùn)中心以及國(guó)際航運(yùn)中心的建設(shè)、東北亞金融中心、物流集散地的建設(shè)，會(huì)使××市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開放的步伐進(jìn)一步加快，國(guó)內(nèi)外進(jìn)入××市的投資、經(jīng)商、旅游等活動(dòng)將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。因此，在市中心商業(yè)區(qū)域或金融商務(wù)區(qū)域投資興建高檔酒店和寫字樓前景明朗，物業(yè)價(jià)格將保持在較高水平。四最高最佳使用分析

房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處的地理位置、規(guī)模以及其設(shè)計(jì)方案，根據(jù)最高最佳使用原則，本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象作為集酒店、寫字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。五估價(jià)方法選用

根據(jù)委托人的估價(jià)目的和要求，并根據(jù)估價(jià)對(duì)象為在建工程這一特點(diǎn)，本估價(jià)報(bào)告采用假設(shè)開發(fā)法與成本法進(jìn)行評(píng)估。六估價(jià)測(cè)算過程

⑴ 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)過程

具體技術(shù)思路為：在合理估計(jì)建設(shè)期的基礎(chǔ)上，首先運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法估算估價(jià)對(duì)象在未來建成狀態(tài)的市場(chǎng)總值，扣減目前尚未投入的建安費(fèi)，配套費(fèi)以及管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)等得出估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)格。由于估價(jià)對(duì)象建筑面積及建設(shè)的項(xiàng)目規(guī)模較大，比較××市相同規(guī)模物業(yè)的建設(shè)期以及定額規(guī)定的建設(shè)期，確定其開發(fā)期為 18 個(gè)月。本報(bào)告在測(cè)算中考慮資金的時(shí)間價(jià)值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，并基于如下假設(shè)進(jìn)行折現(xiàn)：

所有投資均在各期期中一次性實(shí)現(xiàn)。銷售收入在 2006 年 5 月31 日一次性變現(xiàn)。報(bào)酬率確定為 7.55%(詳情見后)。故本報(bào)告采用動(dòng)態(tài)方式進(jìn)行測(cè)算?；居?jì)算公式為： P=P’-(A+B+C+D)其中(以下各個(gè)項(xiàng)目費(fèi)用均為折現(xiàn)值)： P ：估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)價(jià)格

P’ ：項(xiàng)目全部建成后銷售價(jià)格 A ：續(xù)建成本 B ：管理費(fèi)用 C ：銷售稅費(fèi)

D ：買方購(gòu)買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi) 具體分項(xiàng)核算如下：

⒈ 項(xiàng)目全部建成后的市場(chǎng)價(jià)格：

根據(jù)委托人的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象功能上的特點(diǎn)，本報(bào)告采用不同的評(píng)估方法，分別對(duì)估價(jià)對(duì)象——××大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定××大廈目前狀態(tài)的市場(chǎng)總值。本報(bào)告中根據(jù)使用功能，將××大廈分為三個(gè)功能部分，分?jǐn)偣裁娣e和附屬面積后的建筑面積分別為：酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫(kù)等)：建筑面積 93584.80 ㎡

商場(chǎng)：建筑面積 7763.46 ㎡

寫字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ① 關(guān)于××大廈酒店部分的評(píng)估

××大廈的酒店部分按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于××市房地產(chǎn)市場(chǎng)上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場(chǎng)實(shí)際交易案例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過程中具有明顯的收益性質(zhì)，可以不斷地獲得經(jīng)營(yíng)收益。故本報(bào)告采用收益法評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。

收益法稱收益資本化法或收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本次評(píng)估采用收益法當(dāng)中的報(bào)酬資本化法。即根據(jù)估價(jià)對(duì)象在未來可使用年限(經(jīng)濟(jì)收益年限)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率(折現(xiàn)率)將估價(jià)對(duì)象在未來可使用年限(經(jīng)濟(jì)收益年限)內(nèi)各年的凈收益進(jìn)折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。采用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟：

Ⅰ 估算估價(jià)對(duì)象未來各年的潛在毛收入。即假設(shè)估價(jià)對(duì)象在充分利用、無空置時(shí)的年總收入。

Ⅱ 估算估價(jià)對(duì)象未來各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎(chǔ)上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正?？罩谩⑼锨纷饨鸬葥p失后，實(shí)際所能獲得的年總收入。

Ⅲ 估算估價(jià)對(duì)象未來各年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。即在房地產(chǎn)的使用過程中為取得經(jīng)營(yíng)收益所花費(fèi)的各種費(fèi)用，包括：營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金及附加費(fèi)以及經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)等。

Ⅳ 計(jì)算估價(jià)對(duì)象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用得到的，由使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。

Ⅴ 確定報(bào)酬率。即投資者投資同類房地產(chǎn)所獲得的投資回報(bào)與所投入的資本的比率。

Ⅵ 確定收益年限。即估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可獲收益的年數(shù)。

Ⅶ 選擇報(bào)酬資本化公式。即將各年凈收益采用適當(dāng)方式進(jìn)行資本化還原的具體公式。本報(bào)告中假設(shè)估價(jià)對(duì)象在未來使用年限(有限年)內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報(bào)酬率保持不變，確定報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式為：

A ——年凈收益； Y ——報(bào)酬率；

n ——收益期限，自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可獲得收益時(shí)間。A 酒店部分凈收益測(cè)算：

預(yù)計(jì)××大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價(jià)報(bào)告基于前述基本分析和××市高檔酒店的客觀收入和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)來預(yù)測(cè)計(jì)算其凈收益。酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分(車庫(kù)、商務(wù)中心、健身及出租柜臺(tái)等)的凈收益構(gòu)成。分別測(cè)算如下：

A.1 客房部分凈收益測(cè)算 a 客房年經(jīng)營(yíng)收入

××大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標(biāo)準(zhǔn)間 528 套；15 ～ 42 層，每層設(shè)兩個(gè)套間，共 54 個(gè)套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統(tǒng)套房。根據(jù)本公司掌握的××市目前五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并考慮估價(jià)對(duì)象酒店部分的設(shè)計(jì)及裝修標(biāo)準(zhǔn)，確定××大廈的酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)為 900 元 / 日(人民幣)，利用率為 70% ；套間為 1800 元 / 日，利用率為 65% ；豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ；總統(tǒng)套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%。每年按 360 個(gè)營(yíng)業(yè)日計(jì)算?？头磕杲?jīng)營(yíng)收入為：

(900 元 / 日?套× 528 套× 70%+1800 元 / 日?套× 54 套× 65% +2800 元 / 日?套× 8 套× 50%+24500 元 / 日?套× 1 套× 35%)× 360 日＝ 14961 萬元 b 客房年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ○ 營(yíng)業(yè)成本：

客房營(yíng)業(yè)成本包括客房的各項(xiàng)服務(wù)成本、能源費(fèi)、維修費(fèi)用及每年的固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計(jì)中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算，客房年?duì)I業(yè)成本約 3120 萬元。

○ 營(yíng)業(yè)費(fèi)用：

包括服務(wù)人員工資及福利、開辦費(fèi)攤銷和廣告、宣傳、交際費(fèi)，根據(jù)××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項(xiàng)費(fèi)用平均水平估算，客房年?duì)I業(yè)費(fèi)用為 625 萬元。

○ 管理費(fèi)用：

包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理人員工資及福利、差旅費(fèi)等各種費(fèi)用，估算客房部分年管理費(fèi)用為 343 萬元?！?財(cái)務(wù)費(fèi)用：

包括流動(dòng)資金的利息、籌資成本、匯兌損益等，估算為 257 萬元?！?營(yíng)業(yè)稅及附加：

按客房營(yíng)業(yè)收入的 5.55% 計(jì) 算，為 830 萬元?！?經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)：

根據(jù)調(diào)查和 2003 年××市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料中賓館酒店業(yè)財(cái)務(wù)狀況報(bào)表，估算年經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)為 1496 萬元。

● 年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)： 6671 萬元。c 客房部分凈收益

客房部分凈收益＝年經(jīng)營(yíng)收入－年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用＝ 14961 萬元－ 6671 萬元＝ 8190 萬元

A.2 餐飲娛樂部分凈收益 a 餐飲部分年?duì)I業(yè)收入

××大廈餐飲娛樂部分主要集中在地下一層，地上二層至六層和地上四十六至四十八層，包括程式餐廳、包間等。根據(jù)××廣場(chǎng)、××廣場(chǎng)、××路一帶同類餐飲娛樂設(shè)施的經(jīng)營(yíng)情況，經(jīng)營(yíng)規(guī)模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經(jīng)營(yíng)收入為 3650 萬元。b 餐飲部分年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ○ 營(yíng)業(yè)成本

包括原材料和各項(xiàng)服務(wù)成本、能源費(fèi)、維修費(fèi)用及每年的固定固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計(jì)中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算，餐飲部分年?duì)I業(yè)成本為 1095 萬元。

○ 營(yíng)業(yè)費(fèi)用：

包括服務(wù)人員工資及福利、開辦費(fèi)攤銷和廣告、宣傳、交際費(fèi)，根據(jù)××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項(xiàng)費(fèi)用平均水平估算，餐飲娛樂部分年?duì)I業(yè)費(fèi)用為 200 萬元?！?管理費(fèi)用：

包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理人員工資及福利、差旅費(fèi)等各種費(fèi)用，估算年管理費(fèi)用為 70 萬元。○ 財(cái)務(wù)費(fèi)用：

包括流動(dòng)資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬元?！?營(yíng)業(yè)稅及附加：按營(yíng)業(yè)收入的 5.55% 計(jì) 算，為 203 萬元?！?經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)：

根據(jù)調(diào)查和 2003 年××市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料中賓館酒店業(yè)財(cái)務(wù)狀況報(bào)表，估算餐飲部分年經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)為 365 萬元。● 年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)： 1986 萬元。c 餐飲娛樂部分凈收益

餐飲娛樂部分凈收益＝年經(jīng)營(yíng)收入－年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用＝ 3650 萬元－ 1986 萬元＝ 1664 萬元

A.3 其他部分凈收益

酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場(chǎng)、商務(wù)中心、健身、娛樂等服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)獲得的收入，減去相關(guān)費(fèi)用獲得的凈收益。因××大廈尚在建設(shè)中，難以將各部分的經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用劃分清楚，故本報(bào)告中考慮按同檔次酒店經(jīng)營(yíng)中的一般比例進(jìn)行估算，即以客房部分和餐飲部分的年凈收益之和的 10% 確定為其他部分的年凈收益。

其他部分凈收益＝(81 9 0 ＋ 1664)× 10% ＝ 995 萬元 A.4 酒店部分的凈收益(a)以上三部分的凈收益之和，即：

凈收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 萬元 B 報(bào)酬率的確定

本次評(píng)估采用市場(chǎng)提取法確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率，即投資回報(bào)與所投入的資本的比率。市場(chǎng)提取法是搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。根據(jù)本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料，測(cè)算出類似房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 7.55%。最終確定報(bào)酬率： Y ＝ 7.55% C 經(jīng)濟(jì)收益年限確定

估價(jià)對(duì)象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)條文說明中的參考值，對(duì)于鋼結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 60 年?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第 4.3.8 條規(guī)定：“對(duì)于土地和建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限”。由于估價(jià)對(duì)象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 年.D 測(cè)算酒店部分價(jià)格

通過上述分析，將凈收益、報(bào)酬率和收益年限代入公式

其中 A ＝ 10949 萬元 Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測(cè)算××大廈酒店部分價(jià)格為： V ＝ 130898 萬元 ② 測(cè)算××大廈商場(chǎng)部分的價(jià)格 A 商場(chǎng)凈收益測(cè)算

××大廈的商場(chǎng)主要位于大廈 B、C 區(qū)，臨××街一側(cè)裙房的二層至五層，建筑面積約為 7763.46 ㎡，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)幾家大型商場(chǎng)的商品銷售利潤(rùn)及柜臺(tái)出租水平，并對(duì)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模、位置等個(gè)別及區(qū)位狀況進(jìn)行修正，結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì) 2006 年建成后，此類繁華地區(qū)高檔次商場(chǎng)的年總收入扣除其經(jīng)營(yíng)成本、費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)等，確定該商場(chǎng)的年凈收益約為 1500萬元。B 確定報(bào)酬率

根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定商場(chǎng)部分年凈收益的報(bào)酬率采用與酒店部分相同的報(bào)酬率即 7.55% 的報(bào)酬率。C 經(jīng)濟(jì)收益年限確定

商場(chǎng)部分的經(jīng)濟(jì)收益年限按酒店部分經(jīng)濟(jì)收益年限同樣思路確定，本估價(jià)報(bào)告選定商場(chǎng)部分的經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 年。

D 商場(chǎng)部分價(jià)格將凈收益、報(bào)酬率和經(jīng)濟(jì)收益年限代入計(jì)算公式(公式略)Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測(cè)算商場(chǎng)部分價(jià)格為： V ＝ 17933 萬元 ③ ××大廈寫字樓部分的價(jià)格評(píng)估

根據(jù)委托人提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，××大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場(chǎng)發(fā)售。近幾年，××市的××廣場(chǎng)、××廣場(chǎng)、××路兩側(cè)開發(fā)了大量高檔寫字樓，如××大廈、××大廈、××大廈、××大廈、××大廈等，類似標(biāo)準(zhǔn)檔次寫字樓的實(shí)際交易案例較多，故選用市場(chǎng)比較法評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。

市場(chǎng)比較法是以替代原理為理論基礎(chǔ)，即將估價(jià)對(duì)象與同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中在較近時(shí)期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從其既知價(jià)格通過交易日期修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況因素修正、區(qū)位狀況修正、實(shí)物狀況修正而得出估價(jià)對(duì)象最有可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種方法。運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實(shí)例； Ⅱ 從中選取可比實(shí)例； Ⅲ 建立價(jià)格比較基礎(chǔ)； Ⅳ 進(jìn)行交易情況修正； Ⅴ 進(jìn)行交易日期修正； Ⅵ 時(shí)行區(qū)位狀況修正； Ⅶ 進(jìn)行實(shí)物狀況修正； Ⅷ 綜合評(píng)估決定估價(jià)額。A 選擇類似交易案例實(shí)例一：

位于××區(qū)××街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化大廈，1998 年 10 月投入使用。比較實(shí)例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積 227 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用進(jìn)口高速電梯兩部，設(shè)有煙霧報(bào)警、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價(jià)格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。實(shí)例二：

位于××區(qū)××路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)大廈，2002 年投入使用，共計(jì) 29 層。比較實(shí)例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 99.73 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進(jìn)口高速電梯，設(shè)有煙霧報(bào)警、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價(jià)格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。實(shí)例三：

位于××區(qū)××路，為一棟框剪結(jié)構(gòu)寫字樓，設(shè)有進(jìn)口高速電梯，配套設(shè)施有中央空調(diào)、消防煙霧報(bào)警及自動(dòng)噴淋、IDD 電話系統(tǒng)，2003 年底交付使用。比較實(shí)例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 348.26 ㎡，東南朝向，室內(nèi)為初裝修。成交價(jià)格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。

B 比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的比較因素見表 1 ：比較實(shí)例一二三（此處未列表）區(qū) 位狀況

自然條件相似相似相似社會(huì)條件相似相似相似離市中心距離相似相似相似交通條件相似相似相似商業(yè)繁華程度稍差相似稍差公共設(shè)施配套情況相似相似相似規(guī)劃條件稍差相似相似實(shí) 物狀況

臨街狀態(tài) 相似相似相似結(jié)構(gòu)形式相似相似相似平面布局相似相似相似建筑規(guī)模相似相似相似裝修情況稍差相似稍差所處樓層相似相似相似成新度十十十

外觀稍差稍差稍差交易情況正常正常正常交易日期近期近期近期 C 確定修正系數(shù) ○ 交易情況修正

實(shí)例一、二、三均為正常買賣不需進(jìn)行交易情況修正?！?交易日期修正

可比實(shí)例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內(nèi)，寫字樓類房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)，因此可看作 100。由于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及市場(chǎng)供需的影響，預(yù)計(jì)到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產(chǎn)的價(jià)格將有5% 的下降幅度。為簡(jiǎn)化分析，本估價(jià)報(bào)告中假設(shè)在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。因此估價(jià)對(duì)象交易日期修正系數(shù)為 95?！?區(qū)位狀況修正

比較實(shí)例三處于估價(jià)對(duì)象同一區(qū)域，比較實(shí)例一、二處于類似區(qū)域，根據(jù)表 1 比較參照物與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域進(jìn)行的比較分析，確定比較修正系數(shù)為：設(shè)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域價(jià)格為 100，則實(shí)例一為 95，實(shí)例二為 100，實(shí)例三為 98。○ 實(shí)物狀況修正根據(jù)表 1 比較參照物與估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況進(jìn)行的比較分析，主要考慮裝修標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模和設(shè)施等因素進(jìn)行修正，確定比較修正系數(shù)為：設(shè)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格為 100，則實(shí)例一為 95，實(shí)例二為 95，實(shí)例三為 95。D 根據(jù)以上各項(xiàng)修正系數(shù)，列表比準(zhǔn)價(jià)格詳見表 2 ：項(xiàng) 目一二三

成交單價(jià)(元/㎡)8400 9000 8800 區(qū)位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產(chǎn)狀況因素修正實(shí)物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準(zhǔn)價(jià)格 8840 9000 8980 對(duì)調(diào)整后的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行綜合平均，估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)單價(jià)為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫字樓部分的價(jià)格

估價(jià)對(duì)象寫字樓部分的價(jià)格為：

(9910.64 ＋ 29016.44)× 8940 ＝ 34801(萬元)④ ××大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實(shí)現(xiàn)的整體價(jià)值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬元)本報(bào)告采用動(dòng)態(tài)方式進(jìn)行計(jì)算測(cè)算。從估價(jià)時(shí)點(diǎn)至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個(gè)月的時(shí)間，即 1.58 年的時(shí)間?？紤]目前行業(yè)報(bào)酬率水平并結(jié)合近期利率情況，確定折現(xiàn)率為 17%。則××大廈于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值為143290萬元 ⒉ 應(yīng)扣除開發(fā)費(fèi)用測(cè)算

① 尚未完成的建安工程費(fèi)及裝飾裝修工程費(fèi) 根據(jù)估價(jià)對(duì)象目前完成狀況，根據(jù)委托人提供的資料結(jié)合本公司現(xiàn)場(chǎng)勘查掌握的有關(guān)資料，確定尚須投入的裝修費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置及安裝工程費(fèi)、智能工程(含設(shè)備)、通訊、變電所等合計(jì)約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設(shè)期為 19 個(gè)月，并假設(shè)此項(xiàng)費(fèi)用均勻投入，則此項(xiàng)費(fèi)用于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值為：30978萬元

② 管理費(fèi)

管理費(fèi)取建安費(fèi)用的 4%，則該項(xiàng)費(fèi)用 B ＝ 1239 萬元 ③ 銷售稅費(fèi)

銷售稅費(fèi)取總樓價(jià)的 2.5%，營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)率取總樓價(jià)的 5.55%，此項(xiàng)費(fèi)用為 C ＝ 11535 萬元 ④ 買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

確定買方購(gòu)買時(shí)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)為購(gòu)買價(jià)格的 5%，即Ｄ＝ 0.05P ⑤ 總計(jì)

A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(萬元)＋ 0.05P ⒊ 估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)下價(jià)格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — 0.05P ＝ 94798(萬元)

⑵ 成本法估價(jià)過程具體技術(shù)思路為：假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)條件下重新取得建設(shè)用地，以現(xiàn)有設(shè)計(jì)、工藝、技術(shù)水平、現(xiàn)有原材料、施工方式，重新建設(shè)與估價(jià)對(duì)象具有同等效用的房地產(chǎn)，所需花費(fèi)適當(dāng)、必須的客觀成本、費(fèi)用，再加上正常的投資利潤(rùn)及稅費(fèi)，求取估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)格，由于估價(jià)對(duì)象為在建工程不考慮折舊，最終確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。

成本法使用公式：

P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評(píng)估價(jià)格； L ：土地費(fèi)用； A ：前期費(fèi)用； B ：建安工程費(fèi)； C ：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)； D ：資源性費(fèi)用； E ：管理費(fèi)；

F ：利息及融資費(fèi)用； G ：投資利潤(rùn)； H ：稅費(fèi)。

具體分項(xiàng)測(cè)算如下： ⒈ 取得土地的費(fèi)用

根據(jù)估價(jià)對(duì)象所占用土地的性質(zhì)，此項(xiàng)費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。① 土地出讓金

估價(jià)對(duì)象所占用的土地為國(guó)有出讓土地，根據(jù)有關(guān)部門提供的資料及本評(píng)估機(jī)構(gòu)掌握的資料，該地塊的土地出讓金經(jīng)平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計(jì)算該土地的土地出讓金：

900 × 140274.34 ≈ 12600)(萬元)② 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

根據(jù)有關(guān)部門提供的資料及本評(píng)估機(jī)構(gòu)掌握的資料，該地區(qū)拆遷安置補(bǔ)償所需的費(fèi)用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計(jì)算拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)為： 7500 × 7593.66 ≈ 5695(萬元)③ 綜合配套費(fèi)

根據(jù)××市政府相關(guān)文件規(guī)定，××綜合配套費(fèi)為每平方米建筑面積 300 元左右，則計(jì)算此項(xiàng)費(fèi)用為：

300 × 140274.34 ≈ 4200(萬元)④ 土地費(fèi)用合計(jì)： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 萬元 ⒉ 前期費(fèi)用

前期費(fèi)用包括“三通一平”工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用。① “三通一平”工程費(fèi)約為 30 萬元 ② 專業(yè)費(fèi)用

包括規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)、可行性研究等費(fèi)用。參照同類房地產(chǎn)此項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算估價(jià)對(duì)象專業(yè)費(fèi)用為 1120 萬元。③ 前期費(fèi)用合計(jì)： 1150 萬元 ⒊ 建安工程費(fèi)

根據(jù)委托人提供的資料并比照類似工程的造價(jià)，確定估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)的建安工程費(fèi)為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項(xiàng)費(fèi)用為： 2550 × 140274.34 ＝ 35770(萬元)⒋ 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

估價(jià)對(duì)象為在建工程，該項(xiàng)費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報(bào)告不計(jì)此項(xiàng)費(fèi)用。⒌ 資源性費(fèi)用

估價(jià)對(duì)象為在建工程，該項(xiàng)費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報(bào)告不計(jì)此項(xiàng)費(fèi)用。⒍ 管理費(fèi)

根據(jù)估價(jià)對(duì)象類型及規(guī)模，管理費(fèi)按總投資的 4% 計(jì)算： 2377萬元。⒎ 投資利息

此項(xiàng)費(fèi)用支出按××市近期平均水平計(jì)算，年利率按 7.02%，建設(shè)期按 3 年進(jìn)行計(jì)算，則計(jì)算利息總額約為 6500 萬元。⒏ 投資利潤(rùn)

根據(jù)同類檔次房地產(chǎn)同期平均投資利潤(rùn)率 20% 計(jì)算約為13658 萬元。⒐ 銷售費(fèi)用及稅金

按銷售價(jià)格的 2.5% 計(jì)算銷售費(fèi)用，按銷售價(jià)格的 5.55% 計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及附加，則此項(xiàng)費(fèi)用約為 0.0805P。⒑ 估價(jià)對(duì)象價(jià)格

估價(jià)對(duì)象重置成本總價(jià)為：

P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ 0.0805P P ＝ 89125(萬元)⑶ 估價(jià)結(jié)果確定

假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果為 94798 萬元，成本法估價(jià)結(jié)果為 89125萬元，兩估價(jià)結(jié)果相差比例為 6.37% 比較接近，利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)法，求得計(jì)算結(jié)果為 91962 萬元。評(píng)估人員經(jīng)過綜合分析上述結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果為 9.2 億元。

七估價(jià)結(jié)果

根據(jù)上述分析、測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象——××大廈于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004 年 10 月 29 日的市場(chǎng)總值約為大寫(人民幣)玖億貳仟萬圓整。

×× 房地產(chǎn)估價(jià)公司二 ○ ○四年十一月六日

第五篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì)任務(wù)書

二、估價(jià)調(diào)查對(duì)象：

本次課程設(shè)計(jì)內(nèi)容為合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所的估價(jià)。項(xiàng)目位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢(shì)，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營(yíng)造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。大溪地國(guó)際BLOCK街區(qū)，是以大溪地人文精神與理想人居的全新構(gòu)想，創(chuàng)建的一種符合國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的新型居住模式，包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態(tài)，SOHO公寓、IEO型總部辦公樓、酒店、主力商業(yè)店、步行街、體育館、藝術(shù)館、兒童游樂中心、幼兒園、中小學(xué)等完善設(shè)施，是一個(gè)超大型開放式綜合國(guó)際街區(qū)，充分體現(xiàn)未來居住標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)部有百米風(fēng)情步行街，9300多平米的藝術(shù)館、體育館、名牌小學(xué)、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場(chǎng)有家樂福超市、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院、中西醫(yī)院結(jié)合醫(yī)院、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設(shè)施。園林景觀:9300多平米的藝術(shù)館、“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)將充分利用坡地的地形優(yōu)勢(shì)，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營(yíng)造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。

三、課程設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃：

2011年12月19、20日————收集資料 2011年12月21日——— 計(jì)算

2011年12月22、23日————撰寫估價(jià)報(bào)告

四、課程設(shè)計(jì)實(shí)施途徑：

（一）、運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

1、搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料;

2、估算潛在毛收入;

3、估算有效毛收入;

4、估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用;

5、估算凈收益;

6、選用適當(dāng)?shù)馁Y本比率;

7、選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。

（二）、凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，按下列規(guī)定求取：

出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除;若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。

（三）、估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正常客觀的。

（四）、在求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動(dòng)情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變;2每年基本上按某個(gè)固走的數(shù)額遞增或遞減;3每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減;4其他有規(guī)則的變動(dòng)情形。

（五）、資本化率應(yīng)按下列方法分析確定：

l市場(chǎng)提取法：應(yīng)搜集市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。

2安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率;風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。

3復(fù)合投資收益率法：將購(gòu)買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計(jì)算：R= M·Rm +(1-M)Re(5)式中R ——資本化率(%);M——貸款價(jià)值比率(%)，低押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率;Rm——抵押貸款資本化率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率;Re——自有資本要求的正常收益率(%)。

4投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。

（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價(jià);RL——土地資本化率(%)，適用于土地資本估價(jià);RB——建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價(jià);L——土地價(jià)值占房地產(chǎn)價(jià)值的比率(%);B——建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率(%)，L+B+100%.（七）、計(jì)算收益價(jià)格時(shí)應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對(duì)應(yīng)的收益法計(jì)算公式。

（八）、對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年限收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊的土地取得費(fèi)用的攤銷。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時(shí)，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷;然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。2將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所委托方：合肥某大溪地客戶經(jīng)理估價(jià)方：估價(jià)人員：

估價(jià)作業(yè)日期

第一篇前言

致委托方函 ××客戶經(jīng)理：

根據(jù)委托，我們對(duì)您合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011-12-21的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。評(píng)估的目的是為您的住房者提供價(jià)格參考。

估價(jià)人員根據(jù)估計(jì)目的，遵循估價(jià)原則，經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查和實(shí)地查勘，遵照《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及其他相關(guān)法規(guī)，選用收益法和市場(chǎng)比較法進(jìn)行了評(píng)定估算，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值總額為849911.64元，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2。

此致

2011-12-20

模擬法定代表人：估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：

1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限

3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系和偏見。

4.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告

5.我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6.沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。

7.如未得本公司的書面許可，本估值報(bào)告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。

8.最后，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報(bào)告書僅供委托

方使用，本公司不承擔(dān)對(duì)任何第三者對(duì)本報(bào)告書的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任。

模擬房地產(chǎn)估價(jià)師：估價(jià)的假設(shè)和限制條件

1.鑒于同一估價(jià)對(duì)象，估價(jià)目的不同，估價(jià)依據(jù)以及采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同，評(píng)估出的客觀合理價(jià)格或價(jià)值也會(huì)有所不同。本次估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果所體現(xiàn)的是估價(jià)對(duì)象在完整權(quán)利狀態(tài)下的現(xiàn)有價(jià)值，為委托方地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。因此，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅作為委托方確定估價(jià)對(duì)象在沒有他項(xiàng)權(quán)利約束條件下現(xiàn)有價(jià)值的參考依據(jù)。

2.本次估價(jià)基于委托方所提供的全部資料具備真實(shí)性和合法性，且該估價(jià)對(duì)象具有完整和合法的產(chǎn)權(quán)之前提進(jìn)行估價(jià)。僅在此前提下，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果才能有效地體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)有的公開市場(chǎng)價(jià)值。委托方保證所提供的全部資料具備真實(shí)性與合法性，并對(duì)此承擔(dān)全部責(zé)任。

3.本次估價(jià)基于目前及未來的社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)是正常穩(wěn)定的前提進(jìn)行估價(jià)，即本次估價(jià)中所涉及的房地產(chǎn)之價(jià)格、成本、稅額等都是根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)狀況確定的，均不考慮未來的變動(dòng)。對(duì)于估價(jià)對(duì)象的年收益視為恒定不變，且不考慮資本化率每年的波動(dòng)。

4.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果具有很強(qiáng)的時(shí)效性，因此，本次估價(jià)的估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

5.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)有的公開市場(chǎng)價(jià)值。

6.未經(jīng)估價(jià)方書面同意，任何單位或個(gè)人不得將本估價(jià)報(bào)告的全部或部分及任何參考資料于公開發(fā)表的文件、通告或報(bào)告中引用，亦不得以任何形式公開發(fā)表。

7.報(bào)告中所使用的貨幣為人民幣。

第二篇

估價(jià)結(jié)果報(bào)告

委托方：合肥大溪地客戶經(jīng)理

模擬法定代表人：×××

寫字樓：合肥國(guó)大溪地××層××號(hào) 估價(jià)方：模擬法定代表人：住所估價(jià)對(duì)象

名稱：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所坐落：合肥大溪地建筑面積：180平方米；建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)

裝修情況：外墻：涂料，干掛石材供暖：無大堂：無內(nèi)墻：毛坯門：暫無資料窗：雙層真空玻璃

設(shè)施設(shè)備：供氣：天然氣供電：市政供電，一戶一表廚房：毛坯有線(數(shù)字)電視：有有線電視接口供水：市政供水通訊：電信衛(wèi)生間：毛坯消防：按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 寬帶：電信。工程質(zhì)量：經(jīng)驗(yàn)收合格竣工日期：2009年×月×日

維修保養(yǎng)情況：物業(yè)維護(hù)及住戶保養(yǎng)情況良好基礎(chǔ)設(shè)施：水電、煤氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等齊全

周邊設(shè)施：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢(shì)，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營(yíng)造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。估價(jià)目的

為該業(yè)主出租辦公樓提供有效參考。估價(jià)時(shí)點(diǎn)

2011年12月21日價(jià)值定義

本次估價(jià)采用收益法來確定其市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)依據(jù)

1．國(guó)家和合肥市有關(guān)的法律法規(guī)

（1）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法》（2）《中華人民共和國(guó)土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃詳圖 3．委托方提供的有關(guān)資料（1）估價(jià)委托書（2）購(gòu)房合同（3）產(chǎn)權(quán)證明

4．估價(jià)人員向有關(guān)部門查詢、市場(chǎng)調(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)勘查收集的資料。估價(jià)原則

本次房地產(chǎn)估價(jià)遵循以下原則: 1．合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。2．最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。3．替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

估價(jià)方法

根據(jù)收益法對(duì)本棟辦公場(chǎng)所進(jìn)行估計(jì)，最終得到待估房地產(chǎn)的價(jià)格。估價(jià)結(jié)果

合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011-12-21在價(jià)值定義設(shè)定條件下房地產(chǎn)的價(jià)值為：市場(chǎng)價(jià)值總額為849911.64元，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2。

估價(jià)人員：估價(jià)作業(yè)日期：

第三篇估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、估價(jià)方法選用：

由于有較多的可比對(duì)象，本次估價(jià)選用的是收益法。

二、估價(jià)測(cè)算過程：

（一）、根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況：

合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所180平米，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，土地使用年限為50

年，從2004年12月22日算起。

估價(jià)需要：評(píng)估該商鋪2011年12月22日的購(gòu)買價(jià)格。估價(jià)過程：

1、選擇估價(jià)方法：

該宗房地產(chǎn)是出租的寫字樓，為收益型房地產(chǎn)，適用收益法估價(jià)，故選用收益法。具體是選用收益法中的報(bào)酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i

2、搜集有關(guān)資料。通過調(diào)查了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經(jīng)常費(fèi)進(jìn)行比較分析，得出了估價(jià)對(duì)象的有關(guān)情況和正?？陀^的數(shù)據(jù)如下：

（1）可供出租的面積為180㎡.（2）月租金為50元/㎡.（3）出租率年平均為100%。

（4）經(jīng)常費(fèi)平均每月210元，包括人員工資、水、電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費(fèi)用。

（5）房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。（6）其他稅費(fèi)為租金收入的6%。

3、測(cè)算年有效毛收入：

年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元

4、測(cè)算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：（1）經(jīng)常費(fèi)：210*12=2012元（2）房產(chǎn)稅：

年房產(chǎn)稅=1108000*12%=12960元（3）其他稅費(fèi)：

年其他稅費(fèi)：108000 *6%=6480元

（4）年運(yùn)營(yíng)總費(fèi)用=2012+12960+6480=21425元

5、計(jì)算年凈收益：

年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 =108000-21425

=86572元

6、確定報(bào)酬率：在調(diào)查市場(chǎng)上想似風(fēng)險(xiǎn)的投資所要求的報(bào)酬率的基礎(chǔ)上，確定報(bào)酬率為10%。

7、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格：根據(jù)過去的收益變動(dòng)情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[1-1/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，長(zhǎng)于土地使用年限。土地使用年限從2004年12月起計(jì)為50年，2004年到2012年12月為8年，此后的收益期限為42年），因此：

V=86572/10%[1-1/(1+10%)^42]=849911.64元

估價(jià)結(jié)果：根據(jù)計(jì)算結(jié)果，并參考房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定本估價(jià)對(duì)象與2011年12月21日的總價(jià)為849911.64元，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2。