第一篇：物業(yè)管理員題庫——第1套試卷

物業(yè)管理員題庫——第1套試卷

一、單項(xiàng)選擇題（共30題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個最符合題意）

1．一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應(yīng)為人民幣（）萬元以上。

A．50 B．300 C．500 D．1000

2．新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起（）日內(nèi)，向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。

A．30 B.45 C.60 D.90

3.某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達(dá)120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（）資質(zhì)條件。

A.一級 B.二級C.三級 D.三級暫定

4.前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)結(jié)束后，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起（）日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同。

A.7 B.15 C.30 D.45

5.在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，評標(biāo)委員會根據(jù)評標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人（）。

A.可任選其中一個作為中標(biāo)人 B.應(yīng)以報價最低的為中標(biāo)人

C.應(yīng)報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人

D.應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人

6.物業(yè)管理投標(biāo)的過程包括：①準(zhǔn)備投標(biāo)文件，②獲取招標(biāo)信息，③登記并取得招標(biāo)文件，④參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯會議，⑤送交投標(biāo)文件，⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同（或前期物業(yè)服務(wù)合同）。正確的投標(biāo)步驟是（）。

A.③－②－①－④－⑤－⑥ B.③－②－①－⑤－④－⑥

C.②－③－①－④－⑤－⑥ D.②－③－①－⑤－④－⑥

7.物業(yè)服務(wù)合同由（）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

A.各業(yè)主分別 B.業(yè)主大會

C.業(yè)主委員會代表業(yè)主 D.物業(yè)建設(shè)單位

8.業(yè)主臨時公約由（）制定。

A.建設(shè)單位 B.購房人C.物業(yè)管理企業(yè) D.房地產(chǎn)行政主管部門 9.物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的（）。

A.設(shè)計工作 B.工程監(jiān)理工作C.開發(fā)建設(shè)工作 D.物業(yè)管理咨詢活動

10.前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至（）之日止的物業(yè)管理活動。

A.首次業(yè)主大會會議召開 B.業(yè)主大會成立 C.50%業(yè)主入住 D.物業(yè)服務(wù)合同生效

11.業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向（）交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。

A.建設(shè)單位 B.業(yè)主委員會 C.政府主管部門 D.新物業(yè)管理企業(yè)

12.因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

A.裝修人 B.裝修企業(yè)C.裝修施工人員 D.物業(yè)管理公司

13.在購房合同約定的期限內(nèi)，業(yè)主未辦理入住及其相應(yīng)手續(xù)的，（）。

A.建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立

B.建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立

C.業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明的，視同入住成立

D.即使業(yè)主與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明，仍視為入住不成立

14.檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采?。ǎ┎轵?yàn)方法。

A.測量 B.敲擊C.使用 D.目測

15.房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料劃分類別，不包括（）。

A.磚結(jié)構(gòu) B.木結(jié)構(gòu)C.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) D.框架結(jié)構(gòu)

16.對于重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備的維修，應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)（）。

A.事后維修 B.緊急搶修C.預(yù)防性維修 D.大修

17.物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括（）記錄。

A.日常運(yùn)行 B.客戶投訴 C.維修和技術(shù)改造 D.各項(xiàng)電氣預(yù)防性實(shí)驗(yàn)和其它測試

18.下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是（）。

A.挖巢法 B.藥殺法C.熏蒸法 D.誘殺法

19.下列四項(xiàng)工作中，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)工作的是（）。

A.澆水 B.病蟲害防治C.雜草防治 D.綠化改造工程 20.下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責(zé)任的說法中，表述正確的是（）。

A.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作

B.物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負(fù)有全部責(zé)任

C.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任

D.物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進(jìn)行留置訊問

21.下列關(guān)于消防通道管理的說法中，正確的是（）。

A、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

B、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位

C、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應(yīng)做好安全警示

D、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān)，無須進(jìn)行管理

22.電梯出現(xiàn)緊急情況時，乘客應(yīng)采取的正確措施是（）。

A.確認(rèn)電梯處于靜止?fàn)顟B(tài)，撬開轎廂門逃生

B.通過安全窗撤離轎廂

C.通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援

D.通過電話或?qū)χv系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救

23.實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每（）不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。

A.三個月 B.半年C.一年 D.二年

24.實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括（）和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

A.物業(yè)服務(wù)成本 B.物業(yè)服務(wù)支出 C.物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費(fèi) D.物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)

25.住宅專項(xiàng)維修資金屬于（）所有。

A.物業(yè)管理企業(yè) B.全體業(yè)主 C.物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主 D.建設(shè)單位

26.在業(yè)主大會成立前，住宅專項(xiàng)維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)（）。

A.提出計劃，房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔

B.自行決定

C.與部分業(yè)主商議決定

D.與建設(shè)單位商議決定

27.物業(yè)服務(wù)合同約定以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取的是（）。A．政府定價 B．政府指導(dǎo)價C．業(yè)主定價 D．物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定

28.新建物業(yè)承接驗(yàn)收時，物業(yè)管理公司應(yīng)向（）索取物業(yè)檔案資料。A.業(yè)主 B.建設(shè)單位C.施工單位 D.監(jiān)理單位

29.某項(xiàng)目管理處擬購置固定資產(chǎn)，須書面報請公司批準(zhǔn)，采用的文書類型應(yīng)是（）。

A.通知 B.報告 C.請示 D.決定

30.按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110號），業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，收取（）。

A．管理服務(wù)費(fèi) B．審批費(fèi) C．施工現(xiàn)場管理費(fèi) D．裝修保證金

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上選項(xiàng)符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得0.5分）

31.二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由（）頒發(fā)和管理。

A．國務(wù)院建設(shè)主管部門

B．省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門

C．省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門

D．直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門

E．設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門

32.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時，除應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明之外，還要持（）向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報。

A.企業(yè)法定代表人的身份證明

B.企業(yè)總經(jīng)理的身份證明

C.物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同

D.管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同

E.物業(yè)服務(wù)合同

33.物業(yè)管理招標(biāo)的主體包括（）。

A.物業(yè)管理企業(yè) B.物業(yè)建設(shè)單位 C.業(yè)主大會 D.業(yè)主委員會 E.物業(yè)所有權(quán)人

34.前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有（）。

A.簽訂合同的主體不同

B.合同終止條件不同 C.前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)合同則不需要

D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同

E.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同

35.下列關(guān)于業(yè)主公約的說法中，正確的有（）。

A.業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會通過后生效

B.業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力

C.業(yè)主公約對物業(yè)管理企業(yè)具有約束力

D.業(yè)主公約對物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力

E.業(yè)主公約僅有道義上的約束力

36.某物業(yè)竣工交付6個月時，因電梯機(jī)房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有（）。

A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

B.電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任，并承擔(dān)維修費(fèi)用

C.建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)此次事故的全部費(fèi)用

D.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)滲漏機(jī)房的維修責(zé)任及費(fèi)用

E.電梯機(jī)房屬物業(yè)共用部位，修繕費(fèi)用應(yīng)在專項(xiàng)維修資金中列支

37.按使用功能劃分，物業(yè)可分為（）物業(yè)。

A.居住 B.公共C.商業(yè) D.工業(yè)E.其他

38.物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應(yīng)包括（）。

A.車輛維修員 B.車輛清洗員 C.交通疏導(dǎo)及管理員 D.停車場保潔員 E.停車收費(fèi)員

39.物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入包括（）收入。

A.物業(yè)管理 B.物業(yè)經(jīng)營 C.政策性虧損補(bǔ)貼 D.物業(yè)大修

E.共用部位的租賃收入

40.物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括（）。

A.企業(yè)所屬項(xiàng)目上交的管理酬金 B.營業(yè)利潤 C.投資凈收益 D.營業(yè)外收支凈額 E.補(bǔ)貼收入

41.物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括（）。

A.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用

B.物業(yè)管理企業(yè)財產(chǎn)保險費(fèi)用

C.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險費(fèi)用 D.管理服務(wù)人員的工資

E.項(xiàng)目管理處用房裝飾裝修費(fèi)用

42.按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行（）。

A.政府定價 B.政府指導(dǎo)價 C.市場調(diào)節(jié)價 D.業(yè)主定價 E.政府與業(yè)主共同定價

43.住宅專項(xiàng)維修資金可用于（）。

A.彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足

B.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修

C.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新

D.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造

E.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修

44.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的說法中，正確的有（）。

A.由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

B.管理服務(wù)利潤是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動而變動

C.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請專業(yè)審計機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計

D.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)

E.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中不包括法定稅費(fèi)

45.物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括（）。

A.物業(yè)管理企業(yè) B.物業(yè)管理專業(yè)人員 C.業(yè)主委員會 D.建設(shè)單位 E.物業(yè)使用人

三、案例分析題（共2題，每題20分。請根據(jù)背景材料，按要求作答）

案例分析題

（一）某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近斯收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項(xiàng)目有哪些？費(fèi)用如何解決（不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加）？（5分）

編號 意 見 與 建 議 部分樓梯間陳舊，要求進(jìn)行粉刷 保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強(qiáng)管理 小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理 5 常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換某部電梯安全隱患嚴(yán)重，需要大修建議小區(qū)外墻全部翻新 小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強(qiáng)管理部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)希望提供家政服務(wù) 部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設(shè)到達(dá)小區(qū)的公交線路建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯

問題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責(zé)范圍的項(xiàng)目有哪些？對此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理？（4分）

問題3：試分析第9項(xiàng)問題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施？（4分）

問題4：在上述所有問題中，您認(rèn)為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進(jìn)行必要的溝通和解釋的項(xiàng)目是哪一項(xiàng)？為什么？（4分）

問題5：針對上述問題，請結(jié)合您的工作實(shí)踐，試舉出至少三項(xiàng)管理措施，以提高管理服務(wù)水平？（3分）

案例分析題

（二）某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2005年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗(yàn)。

2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。

問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理？是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)無償修復(fù)？（4分）

問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)？ 如果您是該公司的負(fù)責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴？（4分）

問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時終止 ？（3分）問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由（3分）

問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗(yàn)的情況下，乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)？（6分）

第二篇：物業(yè)管理員題庫-第7套試卷答案

物業(yè)管理員題庫——第7套試卷答案

物業(yè)管理基本概念

1、物業(yè)的概念 從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指己建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地是指與上述建筑物相配套或?yàn)榻ㄖ锏氖褂谜叻?wù)的室內(nèi)外各類設(shè)備、市政公用設(shè)施和與之相鄰的場地、庭院、干道等。

2、物業(yè)的長期性和永久性 物業(yè)的長期性是指建筑物一經(jīng)建筑完成，在正常情況下，其自然壽命期限可達(dá)幾十年上百年，可供人們長期使用。物業(yè)的永久性僅是就土地而言，土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失或逐漸損耗，直至喪失自然壽命。

3、物業(yè)的配套性 物業(yè)的配套性是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足人們各種需要的特性。沒有配套設(shè)施的物業(yè)是難以滿足人們的各種實(shí)際需要的，物業(yè)配套越齊，其功能發(fā)揮就越充分。

4、物業(yè)的效用性 物業(yè)的效用性是指人們因占有使用物業(yè)而得到某些需求的滿足，具體體現(xiàn)在：物業(yè)既可以為生活服務(wù)，也可以為生產(chǎn)服務(wù)，可以保值。增值，可以作為資本參與經(jīng)營活動，可以抵押貸款等。

5、物業(yè)的自然質(zhì)量 物業(yè)的自然質(zhì)量是指物業(yè)實(shí)體所具備的物理性能、特征、基本條件及其周圍所處的環(huán)境條件，它包括：①區(qū)位；①地質(zhì)。地形、地勢（一般，地勢高的優(yōu)于地勢低的）③地塊平面形狀和面積；④日照。通氣、干濕、氣候；⑤環(huán)境狀況；⑥樓齡與完損程度；⑦工程質(zhì)量（包括建筑工程質(zhì)量、裝修質(zhì)量。環(huán)境施工質(zhì)量等），工程質(zhì)量不僅直接影響物業(yè)的使用壽命，還影響其使用功能的發(fā)揮以及用戶的滿意度；⑧物業(yè)結(jié)構(gòu)類型與設(shè)施；⑨物業(yè)外觀與裝修；⑩物業(yè)平面與平面利用。

6、物業(yè)的驗(yàn)收 一般而言，業(yè)主在驗(yàn)收住宅時應(yīng)重點(diǎn)檢查以下部位或設(shè)施的質(zhì)量問題：①門窗是否密縫。貼臺，框架是否牢固、安全、平整，門鎖有無質(zhì)量問題等。①水管、水表、水龍頭是否完好，下水道是否有堵塞，地漏。馬桶排水是否通暢，是否有注水現(xiàn)象。③墻面、屋頂及地板是否平整，是否有剝落或起砂現(xiàn)象，是否滲水等。④電線、電燈、電表是否有質(zhì)量缺陷，空調(diào)是否漏水，制冷效果是否正常。物業(yè)管理公司對業(yè)主提出的質(zhì)量問題要盡量當(dāng)場解答或記錄在案。若確系因施工驗(yàn)收時的疏漏而存在的質(zhì)量問題，物業(yè)公司應(yīng)及時通知施工單位或房地產(chǎn)開發(fā)公司盡快整修。⑤其他配套設(shè)施設(shè)備是否能正常使用。

7、物業(yè)管理 物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有權(quán)人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對房屋建筑及其設(shè)備、設(shè)施、綠化。衛(wèi)生。交通。治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。為業(yè)主和承租人提供高效。優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，創(chuàng)造安全。舒適、和諧的居住環(huán)境，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)價值和使用價值，并且盡可能保值、增值。其管理對象是物業(yè)，服務(wù)對象是住戶。

8、物業(yè)管理的主要原則 物業(yè)管理應(yīng)堅持的主要原則：一是有償服務(wù)的原則，二是業(yè)主自治與委托物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則，三是統(tǒng)一的金方位多層次管理服務(wù)的原則，四是實(shí)行合同委托的原則。

9、物業(yè)理的主要作用 ①物業(yè)管理可以延長物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮。②物業(yè)管理能為業(yè)主及租戶創(chuàng)造與保持一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作的環(huán)境。③物業(yè)管理有利于提高城市管理的社會化和專業(yè)化程度。④完善的物業(yè)管理不單是使物業(yè)保值，而且可以使物業(yè)增值。

10、物業(yè)管理服務(wù)的分類 物業(yè)管理服務(wù)分為公共服務(wù)、代辦服務(wù)和特約服務(wù)三類。公共服務(wù)指物業(yè)管理單位對物業(yè)管理服務(wù)區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)修繕運(yùn)轉(zhuǎn)、綠化管理、衛(wèi)生清招保潔、治安管理進(jìn)行的日常管理服務(wù)，代辦服務(wù)指代收水、氣、電、通訊、有線電視等代辦服務(wù)；特約服務(wù)指提供公共服務(wù)以外的其它與居民生活、公眾服務(wù)相關(guān)的服務(wù)。

11、物業(yè)管理公共服務(wù)的主要內(nèi)容 物業(yè)管理公共服務(wù)主要包括以下方面：①房屋建筑共用部位的養(yǎng)護(hù)。維修和管理，包括門廳、樓梯間、樓道、外墻面、承重結(jié)構(gòu)。屋頂?shù)?；②共用設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)，維修。運(yùn)行和管理，包括：電梯、水泵、二次洪水設(shè)施。上下水管道。中央空調(diào)、共用照明設(shè)施、消防設(shè)備等；③附屬配套建筑和設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修和管理。包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。自行車房（棚）。停車場（庫）等。④公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)和管理；⑤公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所和房屋共用部位的清掃保潔。除“四害”以及垃圾的收集、清運(yùn)等；⑤車輛停放與行駛循序的管理，①維持公共秩序，包括安全監(jiān)控。巡視、門崗執(zhí)勤等；①物業(yè)檔案資料的保管。

以上內(nèi)容應(yīng)該是物業(yè)管理部門面向所有業(yè)主提供的最基本的管理與服務(wù)，只要業(yè)主交納了管理費(fèi)物業(yè)管理部門就必須提供。當(dāng)然，具體的物業(yè)管理費(fèi)所包含的內(nèi)容，主要是通過物業(yè)管理合同來約定，既有可能多于上述內(nèi)容，也有可能少于上述內(nèi)容，視具體情況而定，如，某一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)本無綠化地，當(dāng)然就不存在有綠化管理費(fèi)了

12、物業(yè)管理的特約服務(wù) 物業(yè)管理特約服務(wù)主要包括：物業(yè)管理公司可以接受業(yè)主、使用人的委托，提供諸如車輛保管。房屋代管、室內(nèi)清潔、家電維修。裝修房屋、維修房屋自用部位和自用設(shè)備，料理家務(wù)、代購車船機(jī)票、代購商品、代收代繳水電氣視訊費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、代訂報刊雜志、代聘保姆。接送小孩、搬運(yùn)物品等專項(xiàng)特約服務(wù)。

13、如何選聘滿意的物業(yè)管理企業(yè) 選擇物業(yè)管理主要應(yīng)綜合考慮以下幾個重要問題：①物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)資格：提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)應(yīng)具備物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。②人員素質(zhì)，物業(yè)管理工作主要是通過對業(yè)主和非業(yè)主使用人的服務(wù)來實(shí)現(xiàn)對物業(yè)的管理，因此管理者和操作者的素質(zhì)顯得十分重要，考查物業(yè)管理公司人員素質(zhì)，主要應(yīng)從以下兩方面來把握：A、專業(yè)人員配置情況，即，是否有足夠的合格專業(yè)技術(shù)人員，包括“建筑工程”類工程技術(shù)人員、“機(jī)電”類工程技術(shù)人員、財務(wù)會計及物業(yè)管理專業(yè)人員。B、工作人員形象及其工作態(tài)度。②物業(yè)管理公司的社會信譽(yù)，有關(guān)投訴記錄情況，有無重大安全責(zé)任事故。④收費(fèi)是否合理，即是否按照物價管理部門所批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在政策允許的范圍內(nèi)收取合理的費(fèi)用。⑤管理業(yè)績：所管理的物業(yè)項(xiàng)目是否獲得過物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號，所管理的物業(yè)項(xiàng)目的租金和出租率是否高于同類項(xiàng)目的同期水平。⑥已往的管理質(zhì)量，即應(yīng)對物業(yè)管理公司正在管理和已往管理的物業(yè)進(jìn)行考察，看一看各項(xiàng)服務(wù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)和管理上所采取的措施。另外，還應(yīng)選擇合適的選聘方式，如議標(biāo)、邀請招標(biāo)、公開招標(biāo)等。

14、住戶在辦理入住手續(xù)時，應(yīng)注意的問題 住產(chǎn)在辦理人住手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)注意以下事項(xiàng)：①要對房屋的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收，檢查房屋有無外觀上滲漏水、裂縫等房屋質(zhì)量因素；②在已實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂入住公約，遵守該小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定；③要了解物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容。質(zhì)量及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

15、物業(yè)使用中的禁止行為 為了保障物業(yè)的完好和安全，業(yè)主和使用人裝修房屋時，應(yīng)遵守有關(guān)房屋裝修管理規(guī)定，事先告知物業(yè)管理公司。業(yè)主和使用人如果違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)造成他人損失的，應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。①損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌，②占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備，③在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；④侵占綠地、毀壞綠地；⑤亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場；⑥亂倒垃圾、雜物；⑦在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫。亂刻畫；⑧排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；⑨法律、法規(guī)禁止的其他行為。

16、物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任的區(qū)分 業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電，氣。戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面。樓梯間。通道、屋面，上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯。機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋主體共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理合同組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)其自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。費(fèi)用由業(yè)主自行承擔(dān)。由于業(yè)主拒不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

17、不動產(chǎn)的相鄰共系，如何協(xié)調(diào)？ 不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便、生活、團(tuán)結(jié)互助。公平合理的精神，正確處理截水、排水。通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙、賠償損失。

18、在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，應(yīng)由誰承擔(dān)民事責(zé)任？ 在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

19、建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物懸掛物發(fā)生倒塌、脫落造成他人損害的，應(yīng)由誰承擔(dān)民事責(zé)任？ 建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。

20、若出現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)糾紛，應(yīng)向誰投訴？ 在我市，若出現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)糾紛時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地區(qū)（市）縣物業(yè)管理主管部門投訴，調(diào)解不成的，可向市物業(yè)管理主管部門申請調(diào)處。也可依法申請仲裁，或向人民法院提起訴訟。

21、為什么要推行物業(yè)管理前期介入？ 推行物業(yè)管理前期介入，目的在于：①讓開發(fā)商重視物業(yè)管理工作，讓開發(fā)商明白其在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)、職責(zé)，為物業(yè)的管理提供應(yīng)有的先天基礎(chǔ)條件；②物業(yè)管理超前介入，能夠完善物業(yè)的使用功能，避免或減少物業(yè)使用。管理上的缺陷；能夠加強(qiáng)施工監(jiān)管，提高工程質(zhì)量；也有利于物業(yè)公司了解掌握物業(yè)狀況，更好地為業(yè)主服務(wù)；③改變和增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)觀念，幫助業(yè)主明明白白消費(fèi)，有利于保護(hù)物業(yè)管理活動中當(dāng)事人的合法權(quán)益?？傊ㄟ^物業(yè)管理前期介入，從物業(yè)使用和管理的角度，幫助開發(fā)商克服物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計，施工等階段的不足，明確物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的責(zé)任，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

22、前期物業(yè)管理及其服務(wù)協(xié)議 前期物業(yè)管理服務(wù)是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。

前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議是購房人在與房屋開發(fā)建設(shè)單位簽訂購房協(xié)議的同時，與開發(fā)建設(shè)單應(yīng)或其選定的物業(yè)管理公司就前期物業(yè)管理服務(wù)的約定，此協(xié)議一般作為購房協(xié)議的附件。

前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的主要內(nèi)容有：協(xié)議當(dāng)事人情況、物業(yè)情況、雙方的權(quán)利與義務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及其責(zé)任、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（含公共性服務(wù)費(fèi)用、有償特約服務(wù)費(fèi)用。代收代繳服務(wù)費(fèi)用）、維修基金的歸集管理與使明、財產(chǎn)保險、違約責(zé)任。其他約定等以及《物業(yè)使用守則》和《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》兩個附件。

為了讓消費(fèi)者明明白白消費(fèi)，保障前期物業(yè)管理活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛，國家建設(shè)部已制訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》（示范文本），當(dāng)事人可根據(jù)實(shí)際情況對示范文本中有關(guān)條款予以選擇、調(diào)整。物業(yè)業(yè)主的自治與自律

23、為什么在物業(yè)管理中要實(shí)行業(yè)主自治？ 業(yè)主是物業(yè)的主人，掌管著自己財產(chǎn)的出有、使用和支配、處分權(quán)。在一宗物業(yè)內(nèi)，每一個業(yè)主不僅是自己擁有產(chǎn)權(quán)的那部分物業(yè)的主人，也是整個物業(yè)共用、公用部分的主人之一。物業(yè)管理的好壞，是全體業(yè)主共同的責(zé)任，關(guān)系到每一個業(yè)主和使用人自身的權(quán)益。這就要求所有業(yè)主都要增強(qiáng)物業(yè)權(quán)利意識、自治意識和自津意識，共同參與管理，變被動接受管理力以主人翁的姿態(tài)主動地行使管理權(quán)，即建立業(yè)主物業(yè)自律自治管理體制。

24、業(yè)主自治 物業(yè)業(yè)主對自己的財產(chǎn)負(fù)責(zé)，具有和行使管理權(quán)，這是業(yè)主自治。由于在整個物業(yè)的使用過程中，全體業(yè)主之間還存在著各業(yè)主相互之間的鄰里關(guān)系，既有全體業(yè)主共同的利益（即公眾利益），又有單個業(yè)主各自的利益，因此，在業(yè)主自治的同時，還要求業(yè)主自津。

25、物業(yè)業(yè)主自治的具體體現(xiàn) 物業(yè)業(yè)主自治有兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，首先要有一個全體業(yè)主共同遵守的業(yè)主公約，以此來指導(dǎo)。規(guī)范、約束所有業(yè)主和使用人的行為，使之共同地自覺維護(hù)公眾利益和公共環(huán)境。業(yè)主公約是所有業(yè)主和使用人自津的保證，電是實(shí)行自治的前提。其次要成立業(yè)主委員會，代表、維護(hù)廣大業(yè)主的利益，對物業(yè)的管理提出具體要求，以合同的形式委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的具體工作。

26、業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）與業(yè)主委員會 業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：①選舉、罷免業(yè)主委員會委員；②審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；③聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)工作報告；④決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：①召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；②根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決議選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)臺同；③設(shè)立物業(yè)維修基金的，負(fù)責(zé)監(jiān)督該基金的管理和使用；④審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)計劃、財務(wù)預(yù)算和決算；⑤聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動，⑥監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；⑦業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。

27、如何實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治自律與統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合？ 在物業(yè)管理中，業(yè)主自治自律與統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合是通過業(yè)主委員會自主委托物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)現(xiàn)的。兩者之間的關(guān)系是委托和被委托的關(guān)系，是平等的關(guān)系。雙方的權(quán)利義務(wù)通過物業(yè)管理委托合同來明確和保障。

28、在一個物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)，可以由兩家物業(yè)管理企業(yè)分別實(shí)行管理嗎？ 按照物業(yè)管理的統(tǒng)一專業(yè)化管理原則，在一個物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)，不應(yīng)由兩家物業(yè)管理企業(yè)分割管理，而應(yīng)由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理，避免出現(xiàn)分散多頭的管理形式。

29、某小區(qū)下崗職工較多，業(yè)主委員會想根據(jù)小區(qū)具體情況，直接從事物業(yè)管理服務(wù)，這是否可以？ 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治與委托物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則。業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理，但不得從事以營利為目的的經(jīng)營活動，即除與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理委托臺同外，不得具體從事物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)活動。因?yàn)闃I(yè)主委員會是一個權(quán)益維護(hù)組織，而不是經(jīng)濟(jì)組織，加之從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)須有資質(zhì)證書，其從業(yè)人員要持崗位合格證書上崗；再者業(yè)主委員會如要具體從事物業(yè)管理經(jīng)籬服務(wù)活動，就會使其喪失物業(yè)管理監(jiān)督職能。

因此，作為業(yè)主委員會的成員，應(yīng)當(dāng)按照我市有關(guān)業(yè)主委員會的規(guī)定，履行好業(yè)主委員會職責(zé)，積極協(xié)助物業(yè)管理公司搞好小區(qū)物業(yè)管理工作。至于小區(qū)內(nèi)下崗職工，可以與物業(yè)管理公司協(xié)商，物業(yè)管理公司可根據(jù)其實(shí)際情況吸納符臺條件的下崗職工為物業(yè)管理公司員工。物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)

30、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊、物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)認(rèn)可的物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。使用人委托對其城市住宅區(qū)及非住宅區(qū)內(nèi)的建筑！其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化。衛(wèi)生、道路、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕。整治服務(wù)及提供其它與居民生活、公眾服務(wù)相關(guān)的服務(wù)管理所收取的費(fèi)用。

31、住戶在繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用時，應(yīng)注意些什么問題？ 住戶在繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用時，應(yīng)當(dāng)注意以下事項(xiàng)：一是所收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用不得超過政府有關(guān)部門核準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，二是應(yīng)審驗(yàn)物業(yè)管理企業(yè)有無《經(jīng)營性收費(fèi)許可證》或批準(zhǔn)文件，三是物業(yè)管理人員應(yīng)填寫住戶所持的《成都市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)記錄手冊》，并開具發(fā)票。

32、空置房是否也要交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用？ 根據(jù)《四川省城市住宅物業(yè)管理暫行辦法》的規(guī)定，在以委托實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)，以購買商品房取得產(chǎn)權(quán)后尚未人住的業(yè)主，減辦繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，尚未售出的商品房，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照一定比例繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，具體比例由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

33、我市物業(yè)管理收費(fèi)有何規(guī)定？ 在我市五城區(qū)（含高新區(qū)），從事物業(yè)管理的企業(yè)必須憑營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理資質(zhì)證書等辦理《經(jīng)營性收費(fèi)許可證》，實(shí)行憑證收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，必須報市物價局審查批準(zhǔn)。物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市物價局會同市房產(chǎn)局制定。

34、購房款、租金中是否已含有物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)？ 已購（租）房入往，再交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是否重復(fù)收費(fèi)？購房款是購房人為取得房屋所有權(quán)及該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)而支付給售房人的費(fèi)用，租金是房屋承租人為取得房屋的占有使用權(quán)而支付給出租人的費(fèi)用，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是因物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實(shí)行主方位維修養(yǎng)護(hù)管理，使物業(yè)環(huán)境整潔。美觀、舒適，延長物業(yè)使用壽命，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值，并為住戶提供綜合性服務(wù)，由物業(yè)業(yè)主使用人支付給物業(yè)管理企業(yè)的費(fèi)用。

因此，購房款、租金中不含物業(yè)服務(wù)費(fèi)，已購（租）房人住，再另外交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不是重復(fù)收費(fèi)。未抄表到戶的二次供水供電的水電費(fèi)收取時，水電線路損耗和設(shè)備損耗是否該分?jǐn)?？公用部位水電費(fèi)、設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用及其人工費(fèi)又如何分?jǐn)倢τ谝蚩陀^原因暫不能實(shí)行抄表到戶的二次供電供水的住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)或大廈，業(yè)主應(yīng)按實(shí)際發(fā)生成本交費(fèi)。線路損耗和設(shè)備損耗應(yīng)攤?cè)朊繃嵒蛎慷人娏?。公用部位水電費(fèi)、設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用及其人工費(fèi)等應(yīng)攤?cè)牍芾碣M(fèi)成本，不能重復(fù)分?jǐn)偦蚴杖　?/p>

35、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)定價原則是什么？ 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價、政府指導(dǎo)價、經(jīng)營者定價的價格形式，由物業(yè)管理公司（單位）會同業(yè)主委員會擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報同級物價部門核定、審批或備案。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 維修基金

36、購買了房屋，為何還要繳納房屋難修專項(xiàng)基金？ 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及附屬配套公共建筑和設(shè)施等的維修和更新，是真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)價值和使用價值，并使之保值增值的前提。作為房屋產(chǎn)權(quán)人的業(yè)主，在委托物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)，要求適時維修、更新這些共用設(shè)備、設(shè)施時，就完全有義務(wù)分擔(dān)一部分維修基金。另一方面房屋的共用部位和共用設(shè)施，會隨著使用年限的增長而逐漸損壞和老化，這部分公共物業(yè)的價值在貶低，由于不可分割性，直接影響到業(yè)主擁有的物業(yè)價值，而維修專項(xiàng)基金的逐年積存，則正好可抵消這一貶值部分。從表面上看，業(yè)主繳納的維修專項(xiàng)基金的逐年積存，則正好可抵消這一貶值部分。從表面上看，業(yè)主繳納的維修專項(xiàng)基金似乎是一項(xiàng)費(fèi)用支出，實(shí)質(zhì)上這筆支出是業(yè)主財產(chǎn)的逐年逐月積累，就好像業(yè)主每月在銀行存錢一樣，繳納維修專項(xiàng)基金等于在積累財富。

因此，購買房屋支付購房款后，業(yè)主還需按產(chǎn)權(quán)份額定期交納一定的房屋維修專項(xiàng)基金。

第三篇：物業(yè)管理員理論知識試卷

物業(yè)管理員理論知識試卷

一、單項(xiàng)選擇

1．物業(yè)不僅有價值，而且具有使用或觀賞價值，這體現(xiàn)了物業(yè)的（B）《基礎(chǔ)》P2

A、固定性

B、高值性

C、耐久性

D、多樣性

2．物業(yè)管理企業(yè)對不屬于自己管轄范圍的問題（A）《員》P P5-9 A、也要給住用人以滿意的答復(fù)

B、不必作出答復(fù)

C、必須徹底解決

D、應(yīng)及時向上級報告

3．物業(yè)管理企業(yè)接到報修后立即行動，馬上修好，這對物業(yè)管理企業(yè)（D）的影響是非常明顯的。? A、經(jīng)濟(jì)效益

B、知名度

C、規(guī)模

D、信譽(yù)

4．當(dāng)主用人因特殊原因希望花錢買方便時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)創(chuàng)造條件滿足其要求，提供（B）《基礎(chǔ)》P6 A、一般性服務(wù)

B、特約性服務(wù)

C、公共性服務(wù)

D、公共代辦性服務(wù)

5．物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的權(quán)利與職責(zé)要非常明確，才能做到人人有事做，事事有人管，這體現(xiàn)了（B）《基礎(chǔ)》P7-9 A、業(yè)主至上原則

B、權(quán)責(zé)分明原則 C、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離原則

D、公平競爭原則

6．物業(yè)管理公司服務(wù)部的主要職能有（A）《基礎(chǔ)》P20-21 A、依法建立各類服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)

B、擴(kuò)大租賃業(yè)務(wù)

C、負(fù)責(zé)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生

D、負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的房屋修繕

7．物業(yè)管理公司的（A）是負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)管理部門?！痘A(chǔ)》P20-21 A、工程部

B、管理部

C、產(chǎn)業(yè)部

D、租賃部

8、業(yè)主直接參與物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理，這種自治管理是通過（A）實(shí)現(xiàn)的。《基礎(chǔ)》P25.P27 A、業(yè)主大會

B、業(yè)主代表大會

C、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會

D、物業(yè)管理公司

9．業(yè)主大會作出的決定，要有全體業(yè)主的（B）通過方可有效?！痘A(chǔ)》P28 A、1/3以上

B、半數(shù)以上

C、2/3以上

D、全部

10．（C）不是業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的職責(zé)?！痘A(chǔ)》P28 A、選舉業(yè)主委員會委員

B、罷免業(yè)主委員會委員 C、修改業(yè)主委員會章程

D、選聘或解聘物業(yè)管理公司

11．業(yè)主委員會為取得社會團(tuán)體法人資格，需要（C）部門提交有關(guān)資料。《基礎(chǔ)》P121(一)－

2、P132 A、工傷

B、公安

C、房管

D、城建 12．住宅小區(qū)物業(yè)管理的主要對象是（B）《基礎(chǔ)》P8服務(wù)第一原則 A、房屋

B、業(yè)主

C、設(shè)備

D、環(huán)境

13．（A）是最容易被管理者控制的因素、住宅小區(qū)構(gòu)成中最重要的因素。? A、人為環(huán)境

B、地理環(huán)境

C、自然環(huán)境

D、社會環(huán)境

14．物業(yè)開發(fā)商可以通過與物業(yè)管理公司簽訂（B），委托其介入物業(yè)的前期管理和銷售工作。? A、托管合同

B、臨時委托合同

C、永久性合作協(xié)議

D、合作備忘錄

15．住宅小區(qū)物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的關(guān)鍵性問題是（C）。《基礎(chǔ)》P8服務(wù)第一原則 A、創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益

B、減少漏交管理費(fèi)的現(xiàn)象 C、使住宅小區(qū)居民滿意

D、協(xié)調(diào)好業(yè)主之間的關(guān)系

16.業(yè)主公約簽定的條件是小區(qū)入住率達(dá)(？)以上,以入住業(yè)主中持有產(chǎn)權(quán)（）以上。A、30% 30% B、30% 50%

C、50% 50% D、50% 80% 17．建設(shè)部對小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求有（C）?！痘A(chǔ)》P47 A、房屋完好率達(dá)98%以上

B、居民滿意率達(dá)90%以上

C、房屋零修及時率達(dá)100% D、新建小區(qū)公共綠地人均3平方米以上 18．與物業(yè)管理公司簽定寫字樓物業(yè)管理合同的是（A）?！痘A(chǔ)》P66 A、大廈業(yè)主委員會

B、大廈承租人

C、大廈產(chǎn)權(quán)人

D、大廈投資人 19．寫字樓商務(wù)中心服務(wù)保障的前提條件是（D）。《基礎(chǔ)》P66 A、物業(yè)的保值增值

B、物業(yè)的出租率 C、資金的良性循環(huán)

D、設(shè)備的正常使用和保養(yǎng) 20．寫字樓的客戶服務(wù)主要指（C）《基礎(chǔ)》P67 A、硬件服務(wù) B、軟件服務(wù) C、前臺服務(wù)

D、保潔服務(wù)

21．市級購物中心的建筑規(guī)模一般都在（D）平方米以上?！痘A(chǔ)》P77 A、1-3萬

B、1-5萬

C、1-10萬

D、3-10萬

22．大型車場、小件批發(fā)市場、電子工業(yè)供應(yīng)市場屬于（A）商業(yè)場所。《基礎(chǔ)》P76 A、敞開型

B、封閉型

C、多用型

D、綜合型 23．商場具有（A），才會吸引更多的顧客?！痘A(chǔ)》P77-78 A、自己鮮明的特色

B、強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力

C、潛在的無形資產(chǎn)

D、大面積的停車場

24．現(xiàn)在我國大型商廈一般是每（D）平方米的地上建筑面積設(shè)置一個停車位。《基礎(chǔ)》P78 A、10-100 B、50-100

C、100-200 D、200-500 25．物業(yè)管理區(qū)域的標(biāo)志牌、路燈、垃圾桶等屬于（B）環(huán)境小品。? A、裝飾性

B、功能性

C、分隔性

D、人文性

26．在物業(yè)的接管驗(yàn)收中，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)企業(yè)之間的關(guān)系（D）?！痘A(chǔ)》P132-133 A、利益關(guān)系

B、責(zé)任公司

C、供需關(guān)系

D、監(jiān)管關(guān)系 27．（C）是選擇物業(yè)管理企業(yè)時要考慮的主要因素。? A、收費(fèi)低廉

B、規(guī)模較大

C、社會信譽(yù)

D、歷史長久

28．物業(yè)管理招標(biāo)是由（C）負(fù)責(zé)，通過競爭擇優(yōu)選聘物業(yè)管理企業(yè)的一種方法。P? A、物業(yè)開發(fā)商 B、業(yè)主

C、物業(yè)開發(fā)商和業(yè)主

D、房地產(chǎn)管理部門 29．一個有序的物業(yè)管理資料庫是一個完整的（B）。? A、樹型圖

B、菱形圖

C、矩形圖

D、環(huán)行圖

30．在管理檔案的各個環(huán)節(jié)中，（B）的重點(diǎn)是去偽存真，留下物業(yè)管理有用的資料。《員》P21 A、收集

B、整理

C、歸檔

D、利用 31．計劃按性質(zhì)分類有（A）《員》P15 A、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、科研等

B、國家、單位、部門等 C、綜合、專題、項(xiàng)目等

D、條文式、表格式、綜合式 32物業(yè)管理勞動成本為（C）? A、有形成本

B、無形成本

C、固定成本

D、有形成本和無形成本

33．物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立的自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也應(yīng)獲得一定的利潤。其利潤率暫由（D）來確定。《基礎(chǔ)》P147 A、業(yè)主委員會 B、物業(yè)管理公司

C、政府房管部門

D、政府物價部門

34．房屋共用部位維修基金是指專項(xiàng)用于房屋共用部位（D）的基金?！痘A(chǔ)》P148第一條 A、日常保養(yǎng)

B、日常維修

C、所有維修

D、大修理 35屋面工程維修養(yǎng)護(hù)的中心內(nèi)容是（C）?！秵T》P77 A、防水層的養(yǎng)護(hù)

B、二次裝修管理

C、杜絕不合理負(fù)荷D、避免蟲害 36．在房屋計劃養(yǎng)護(hù)工作中，要求外墻每（B）徹底檢修一次。《員》P80 A、3年

B、5年

C、10年

D、15年 37．房屋維修管理的基本原則是（B）。《員》P80 A、經(jīng)濟(jì)合理原則

B、區(qū)別對待原則

C、有償服務(wù)原則

D、服務(wù)原則

38．新建房屋在保修期內(nèi)由施工單位負(fù)責(zé)，室外上下水和道路的保修期為（C）?！秵T》P36 A、半年

B、一年

C、兩年

D、三年

39．服務(wù)指標(biāo)要求月走訪查訪率（B）以上?！秵T》P80 A、30％

B、50％

C、60％

D、80％

40．根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等組成部分的完損程度，房屋的完損等級可分為（?）。A、兩類

B、三類

C、四類

D、五類

41．個別分項(xiàng)有輕微損壞，經(jīng)過小修就能修復(fù)的房屋屬于（B）。? A、一般損壞房

B、基礎(chǔ)完好房

C、完好房

D、嚴(yán)重?fù)p壞房 42．小修工程的綜合平均費(fèi)用為所管房屋現(xiàn)時總造價的（?）。A、1%以下

B、3%以下

C、5%以下

D、10%以下 43．經(jīng)過翻修重建的房屋必須達(dá)到（D）的標(biāo)準(zhǔn)。? A、完好房

B、70%完好房

C、基本完好房

D、基本完好房或完好房

44．房屋修繕設(shè)計必須以（C）為依據(jù)，并充分聽取業(yè)主和使用人的意見，使方案更加合理、可行?！痘A(chǔ)》P50-55 A、擋案資料

B、現(xiàn)行法規(guī)

C、房屋勘察堅定

D、房屋完損等級

45．設(shè)備操作人員和設(shè)備維修人員按計劃進(jìn)行的保養(yǎng)維修工作是（A）?！痘A(chǔ)》P50-55 A、日常保養(yǎng)

B、一級保養(yǎng)

C、二級保養(yǎng)

D、三級保養(yǎng) 46．房屋附屬設(shè)備維修的中修工程，更換率一般在（?）。A、10%-30% B、5%-10% C、5%以下

D、30%以上

47．依據(jù)國家和地方法規(guī)的規(guī)定，建設(shè)部（?）發(fā)布了《城市房屋修繕管理規(guī)定》，這是房屋修繕管理的指導(dǎo)性文件。

A、1991年

B、1995年

C、1998年

D、2000年

48．程控交換機(jī)房環(huán)境保持在最佳條件下，最佳室溫是（B）度?！秵T》P102 A、10-20

B、20-25

C、20-40

D、20-50 49程控交換機(jī)房的溫度和濕度應(yīng)嚴(yán)格控制在極限條件之內(nèi)，極限相對濕度應(yīng)控制在（C）范圍之內(nèi)?！秵T》P102 A、10%-50% B、20%-50% C、20%-80% D、50%-100% 50．在建筑物防雷等級劃分中，（?）建筑物是指存在大量易燃物品的房屋，或具有重要政治意義的民用建筑物。

A、一類

B、二類

C、三類

D、四類

51．為防止雷擊時產(chǎn)生跨步電壓，避雷接地裝置與道路及建筑物的主要入口距離不得小于（B）。A、半米

B、1米

C、2米

D、3米

? 52．電梯運(yùn)行管理中發(fā)生任何故障時首先要（D）?！秵T》P119 A、切斷電源

B、查清原因

C、及時修復(fù)

D、救護(hù)乘客出梯

53．我國給排水設(shè)計規(guī)范規(guī)定，生活熱水當(dāng)無軟化水設(shè)施時，出水溫度不得高于（B）度。? A、50

B、55

C、60

D、65 54．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)動用明火作業(yè)的簽批和現(xiàn)場監(jiān)護(hù)工作由（D）負(fù)責(zé)?！秵T》P157 A、保安部主管

B、工程部主管

C、義務(wù)消防員

D、專業(yè)消防管理人員 55（B）滅火器不適撲滅帶電物質(zhì)的火災(zāi)?！秵T》P129 A、二氧化碳

B、泡沫

C、干粉

D、所有

56生活引用水二次供水的水質(zhì)檢測每（A）一次?！秵T》P147 A、半年

B、一年

C、二年

D、三年

57．防治物業(yè)環(huán)境固體廢棄物污染的重點(diǎn)是對（C）《員》P148 A、商業(yè)垃圾的處理

B、工業(yè)垃圾的處理C、生活垃圾的管理

D、公共廁所的管理 58．我國有《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，一般居住區(qū)和文教區(qū)的晝夜噪聲標(biāo)準(zhǔn)分別是（C）分貝。《員》P154 A、65.66

B、55.45

C、50.40

D、40.30 59．物業(yè)管理公司應(yīng)及時清運(yùn)管理區(qū)域內(nèi)的各種垃圾，一般要求垃圾收集后（B）清楚。A、當(dāng)時

B、當(dāng)日

C、隔日

D、三日內(nèi)

《基礎(chǔ)》P49 60．在綠化系統(tǒng)中，（A）范圍最廣，面積最大，是城市綠化中最重要的部分，基本上屬于房管部門或物業(yè)管理公司管轄?！秵T》P167 A、公共綠地

B、街頭道路綠地

C、居住區(qū)綠地

D、綠化環(huán)帶 61．在工業(yè)廠房外墻或屋頂設(shè)置企業(yè)標(biāo)志和廣告，應(yīng)（C）?！痘A(chǔ)》P91 A、經(jīng)廠長辦公會同意

B、經(jīng)職工代表大會批準(zhǔn) C、事先向管理者申請

D、事先經(jīng)工商部門批準(zhǔn)

61．工業(yè)區(qū)內(nèi)各企業(yè)、車間應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷要求放置設(shè)備和貨物，不按要求造成的損失有（A）《基礎(chǔ)》P92 A、責(zé)任企業(yè)負(fù)責(zé)

B、物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)

C、由雙方負(fù)責(zé)

D、施工單位負(fù)責(zé) 62．在物業(yè)管理法律關(guān)系中（B）法律關(guān)系占大多數(shù)?！痘A(chǔ)》P113 A、刑事

B、民事

C、人事

D、行政

63．民事法律關(guān)系的主要特點(diǎn)不包括（D）?！痘A(chǔ)》P113 A、主體法律地位平等

B、大多由當(dāng)事人自愿設(shè)立

C、當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)等

D、主體之間有

64．法律規(guī)范的表達(dá)方式必須有一個嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嫿Y(jié)構(gòu)，假定、處理、制裁在法學(xué)上稱之為法律規(guī)范3要素。其中（B）是物業(yè)管理法律規(guī)范的核心?！痘A(chǔ)》P115 A、假定

B、處理

C、制裁

D、處理和制裁 65．民事責(zé)任主要表現(xiàn)為一種（A）《基礎(chǔ)》P117 A、財產(chǎn)責(zé)任

B、侵害責(zé)任

C、財務(wù)糾紛

D、財務(wù)歸屬

66為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)（D）的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，指定《物業(yè)管理?xiàng)l例》《基礎(chǔ)》P130 A、業(yè)主

B、開發(fā)商

C、物業(yè)管理企業(yè)

D、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)

67．物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照（C），對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！痘A(chǔ)》P130.P2 A、物業(yè)管理?xiàng)l理的規(guī)定B、法律規(guī)范的規(guī)定C、物業(yè)服務(wù)合同約定D、業(yè)主大會的決定 68國家提倡業(yè)主通過公開，公平，公正的（A）選擇物業(yè)管理企業(yè)。《基礎(chǔ)》P130 A、市場競爭機(jī)制

B、民主法制機(jī)制

C、法律法規(guī)意識

D、開拓創(chuàng)新意識 69．業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)（C）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。A、代表

B、維護(hù)

C、代表和維護(hù)

D、監(jiān)督和指導(dǎo)《基礎(chǔ)》P143 70．召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開前（C）日以前通知全體業(yè)主?！痘A(chǔ)》P144 A、3

B、7

C、15

D、30 71．業(yè)主委員會是業(yè)主大會的（C）《基礎(chǔ)》P30.P131 A、權(quán)利機(jī)構(gòu)

B、管理機(jī)構(gòu)

C、執(zhí)行機(jī)構(gòu)

D、附屬機(jī)構(gòu)

72．在業(yè)主。業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的（B）。《基礎(chǔ)》P37.P132 A、業(yè)主公約

B、物業(yè)服務(wù)合同 C、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議

D、物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度 73．建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定（B），有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定?！痘A(chǔ)》P132 A、業(yè)主公約

B、業(yè)主臨時公約

C、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議

D、物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度 74．建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽定買賣合同應(yīng)當(dāng)包含（D）?！痘A(chǔ)》P133 A、業(yè)主公約B物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度C業(yè)主大會議事規(guī)則D前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容 75．建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照（D）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配屬必要的物業(yè)管理用房?！痘A(chǔ)》P133 A、協(xié)議

B、合同

C、協(xié)調(diào)

D、規(guī)定

76（B）應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任?！痘A(chǔ)》P133 A、施工單位

B、建設(shè)單位

C、物業(yè)管理企業(yè)

D、業(yè)主委員會 77．國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實(shí)行（A）制度?！痘A(chǔ)》P23 A、資質(zhì)管理

B、合格證書

C、職業(yè)資格證書

D、自制管理

78物業(yè)委員會應(yīng)當(dāng)與（C）選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

A、業(yè)主

B、業(yè)主委員會

C、業(yè)主大會

D、建設(shè)單位

《基礎(chǔ)》《員》P31.P145 79．物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于（A）《基礎(chǔ)》P133 A、業(yè)主

B、業(yè)主委員會

C、開發(fā)建設(shè)單位

D、物業(yè)管理企業(yè)

80．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的 原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由（C）按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！痘A(chǔ)》P9.P147.P134 A、業(yè)主

B、物業(yè)管理企業(yè)

C、物業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)

D、物價管理部門

二、判斷題

81、物業(yè)管理企業(yè)對選聘的專業(yè)服務(wù)企業(yè)可以試行承包責(zé)任制。（對）《基礎(chǔ)》P9 82、業(yè)主委員會不僅有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，而且在必要是有權(quán)依法撤換物業(yè)管理企業(yè)。（對）《基礎(chǔ)》P31 83．商業(yè)場所不僅包括各類商店，而且也包括服務(wù)企業(yè)、娛樂場所和銀行等。（對）《基礎(chǔ)》P76 84．搞好工業(yè)區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生工作，工廠區(qū)職工負(fù)主要責(zé)任，物業(yè)管理公司要密切配合。（錯）《基礎(chǔ)》P94 85．竣工驗(yàn)收是由政府建設(shè)行政單位負(fù)責(zé)，開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)共同組織綜合驗(yàn)收小組進(jìn)行。（錯）《基礎(chǔ)》P7 86．房屋修繕工程質(zhì)量分為“合格”和“優(yōu)良”兩個等級，評定時各項(xiàng)工程均應(yīng)達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。（錯）？

87．運(yùn)行電梯發(fā)生故障時，保養(yǎng)單位的專業(yè)人員負(fù)責(zé)搶修和電梯設(shè)備的大修更新。（錯）《員》P100 88．在集中式生活用水供應(yīng)系統(tǒng)中，許多設(shè)備均屬于壓力容器，對其安裝與維修，應(yīng)由物業(yè)管理公司的技術(shù)人員進(jìn)行。（錯）？

89車輛入庫后，車內(nèi)貴重物品丟失由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。（錯）《員》P142 90廣告的經(jīng)濟(jì)功能式：溝通產(chǎn)需，推動產(chǎn)生，指導(dǎo)消費(fèi)。（錯）？

91．經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，資格不合格的投標(biāo)申請人不必告知資格預(yù)審結(jié)果。（錯）《基礎(chǔ)》P139 92．在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可以由招標(biāo)人從選擇不多于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。（錯）《基礎(chǔ)》P139 93．投標(biāo)人對招標(biāo)文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向招標(biāo)人提出。（對）《基礎(chǔ)》P140 94．在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間后送達(dá)的投標(biāo)文件，為無效的投標(biāo)文件；在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間后送達(dá)的補(bǔ)充或者為改的內(nèi)容有效。（錯）《基礎(chǔ)》P140 95．被取消評標(biāo)資格的人員，一年不得再參加評標(biāo)活動。（錯）《基礎(chǔ)》P141 96．招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)假選人為中標(biāo)人。（對）《基礎(chǔ)》P142 97．招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書。（對）《基礎(chǔ)》P142 98．招標(biāo)文件或者投標(biāo)文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文本的解釋發(fā)生異議的，以中文文本為準(zhǔn)。用文字表示的數(shù)額與數(shù)字表示的金額不一致，以文字表示的金額為準(zhǔn)。（對）《基礎(chǔ)》P142 99．推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投標(biāo)表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實(shí)反應(yīng)。（對）《基礎(chǔ)》P144 100．包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈餓或者虧損均有物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。（對）《基礎(chǔ)》P147

第四篇：物業(yè)管理員四級試卷.doc(二)

物業(yè)管理員四級試卷

（二）一、單選題（每題1分，滿分60分）

1、綜合經(jīng)營服務(wù)中的特約性服務(wù)是具有（）性質(zhì)的服務(wù)方式。

A、管理和被管理 B、服務(wù)和被服務(wù) C、整體和局部 D、環(huán)境保潔管理

2、當(dāng)住用人因特殊原因希望花錢買方便時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)創(chuàng)造條件滿足其要求，提供（）。A、一般性服務(wù) B、特約性服務(wù) C、公共性服務(wù) D、公眾代辦性服務(wù)

3、在下列的闡述中，哪一項(xiàng)說法是不正確的（）。

A、早期介入是前期物業(yè)管理的重要鋪墊 B、前期物業(yè)管理為早期介入打下良好基礎(chǔ) C、前期物業(yè)管理是后期物業(yè)管理的基礎(chǔ) D、后期物業(yè)管理是前期物業(yè)管理的延續(xù)

4、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部各部門的權(quán)利與職責(zé)要非常明確，才能做到人人有事做，事事有人管，這體現(xiàn)了（）。A、業(yè)主至上原則 B、權(quán)責(zé)分明原則 C、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離原則 D、公平競爭原則

5、業(yè)主委員會是業(yè)主大會的（）。

A、權(quán)利機(jī)構(gòu) B、執(zhí)行機(jī)構(gòu) C、管理機(jī)構(gòu) D、附屬機(jī)構(gòu)

6、一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理，體現(xiàn)了物業(yè)管理的（）原則。A、權(quán)責(zé)分明 B、業(yè)主主導(dǎo) C、統(tǒng)一管理 D、專業(yè)高效

7、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照“誰享用，誰受益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，所收費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人感到（）A、價格優(yōu)惠 B、質(zhì)價相符 C、物美價廉 D、價格偏低

8、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)需要通過（）的辦法，將一些專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目分包給其它具有實(shí)力的專業(yè)公司。

A、承包 B、簽定合同 C、雙方協(xié)商 D、中介

9、物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)，管理企業(yè)所收的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人感到（）。A、質(zhì)價相符 B、能夠承受 C、價格優(yōu)惠 D、價格偏低

10、物業(yè)管理涉及到的法律很多，遇到的問題又十分復(fù)雜，在處理問題時應(yīng)以（）為依據(jù)。A、企業(yè)的規(guī)章制度 B、業(yè)主委員會章程 C、上級行政部門的指示 D、法律、法規(guī)

11、中國物業(yè)管理協(xié)會制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》不適用于（）。A、高檔商品住宅 B、普通商品住房 C、經(jīng)濟(jì)適用住房 D、集資建房

12、由海外投資者同國內(nèi)企業(yè)合資的物業(yè)管理企業(yè)屬于（）企業(yè)。A、股份制 B、聯(lián)營 C、民營 D、合資

13、注冊資本必須在1000萬元以上的公司是（）。

A、有限公司 B、有限責(zé)任公司 C、股份有限公司 D、股份合作公司

14、物業(yè)管理有限責(zé)任公司的（）是公司的經(jīng)營決策機(jī)構(gòu)。A、股東會 B、董事會 C、監(jiān)事會 D、職代會

15、物業(yè)管理公司的（）是負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)管理部門。A、工程部 B、管理部 C、產(chǎn)業(yè)部 D、租賃部

16、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或使用人投訴的部門是（）A、管理部 B、監(jiān)察部 C、客戶服務(wù)部 D、產(chǎn)業(yè)部

17、業(yè)主有權(quán)直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理，這種自治管理是（）。A、業(yè)主直接進(jìn)行的 B、通過房地產(chǎn)行政部門實(shí)現(xiàn)的 C、通過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會實(shí)現(xiàn)的 D、通過物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)的

18、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建商品住宅出售額達(dá)到（）以上后，可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。A、20% B、30% C、50% D、80%

19、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公有住宅出售額達(dá)到（）以上后，可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會 A、30% B、50% C、60% D、80% 20、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋交付業(yè)主使用（），可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。A、滿一年 B、滿兩年 C、一年以內(nèi) D、兩年以內(nèi)

21、第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會由（）組織召開。A、房地產(chǎn)行政管理部門 B、房屋出售單位 C、業(yè)主委員會 D、物業(yè)管理公司

22、建設(shè)部對住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中，規(guī)定北方地區(qū)居室內(nèi)溫度不得（）。A、高于16℃ B、低于16℃ C、高于20℃ D、低于20℃

23、我國中型寫字樓的建筑面積一般在（）。

A、1萬平方米以下 B、1-3萬平方米 C、3萬平方米以上 D、5萬平方米以上

24、我國寫字樓按功能可以分為（）三種類型。

A、一級、二級、三級 B、甲級、乙級、丙級 C、大型、中型、小型 D、單純型、綜合型、商住型

25、在寫字樓的管理方式中，委托服務(wù)型與自主經(jīng)營型物業(yè)管理的根本區(qū)別是物業(yè)管理公司的（）不同。A、管理職能 B、管理范圍 C、產(chǎn)權(quán)狀況 D、經(jīng)濟(jì)效益 第2頁（共6頁）

26、寫字樓的管理方式不包括（）

A、委托服務(wù)型 B、自主經(jīng)營型 C、專業(yè)服務(wù)公司型 D、有關(guān)部門委派型

27、與物業(yè)管理公司簽訂寫字樓物業(yè)管理合同的是（）

A、大廈業(yè)主委員會 B、大廈承租人 C、大廈產(chǎn)權(quán)人 D、大廈投資人

28、寫字樓商務(wù)服務(wù)中心是（）為了方便客人，滿足客人需要設(shè)立的商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。A、寫字樓業(yè)主 B、大廈承租人 C、大廈業(yè)主委員會 D、物業(yè)管理公司

29、寫字樓商務(wù)中心服務(wù)保障的前提條件是（）

A、物業(yè)的保值增值 B、物業(yè)的出租率 C、資金的良性循環(huán) D、設(shè)備的正常使用和保養(yǎng) 30、在工業(yè)廠房外墻或屋頂設(shè)置企業(yè)標(biāo)志和廣告，應(yīng)（）A、經(jīng)廠長辦公會同意 B、經(jīng)職工代表大會批準(zhǔn) C、事先向管理者申請 D、事先經(jīng)工商部門批準(zhǔn)

31、（）是指可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物體實(shí)質(zhì)和依托于物體實(shí)質(zhì)上的權(quán)益。A、物業(yè)管理 B、房地產(chǎn) C、不動產(chǎn) D、單元性地產(chǎn)

32、“物業(yè)”是廣東、香港和澳門地區(qū)人們對（）房地產(chǎn)的稱謂。A、單元性 B、綜合性 C、普通型 D、別墅性

33、因?yàn)槲飿I(yè)具有（），所以在建造之前必須依照政府有關(guān)部門的規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計，要考慮與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致。

A、穩(wěn)定性 B、固定性 C、耐久性 D、多樣性

34、物業(yè)不僅有價值，而且具有使用價值或觀賞價值，這體現(xiàn)了物業(yè)的（）。A、固定性 B、耐久性 C、多樣性 D、高值性

35、物業(yè)的法律屬性集中反映在（）的關(guān)系上。A、管理 B、服務(wù) C、物權(quán) D、平等

36、物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的（）。

A、德國 B、美國 C、英國 D、法國

37、全國第一家物業(yè)管理公司在（）誕生。

A、北京 B、上海 C、廣州 D、深圳 38、1994年3月，建設(shè)部以第33號令頒布的（），為我國住宅小區(qū)管理工作正規(guī)化、法制化奠定了基礎(chǔ)。A、城市新建住宅小區(qū)管理辦法 B、全國住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定 C、全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn) D、全國城市文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)

39、國務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例自（）開始實(shí)施。

A、2002年5月 B、2002年9月 C、2003年9月 D、2004年1月 40、物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括（）。

A、物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計 B、客戶管理服務(wù) C、安全服務(wù) D、環(huán)境保潔管理

二、多選題（每題2分，滿分20）81、民法對民事責(zé)任的規(guī)定主要包括（）

A、在什么情況下應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任 B、在什么時候應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任 C、違反合同的民事責(zé)任的構(gòu)成 D、承擔(dān)民事責(zé)任的方式 82、在我國，法律和政策是互相聯(lián)系的，它們的聯(lián)系表現(xiàn)在（）A、政策是法律的依據(jù) B、政策對法律起指導(dǎo)作用 C、法律對政策起制約作用 D、法律是執(zhí)行政策的重要工具 83、業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行的義務(wù)有（）

A、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則 B、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán) C、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 D、按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

84、物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮（）等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。A、業(yè)主和使用人的人數(shù) B、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備 C、建筑物規(guī)模 D、社區(qū)建設(shè)

85、業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的（）等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

A、設(shè)施設(shè)備 B、建筑面積 C、居住人數(shù) D、住宅套數(shù)

86、業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出（）決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

A、制定、修改業(yè)主公約 B、制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則

C、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè) D、決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案、并監(jiān)督實(shí)施。87、業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對（）等事項(xiàng)依法作出約定。

A、有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理 B、業(yè)主的共同利益 C、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù) D、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任 88、業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就（）等事項(xiàng)作出約定。

A、業(yè)主大會召開的時間 B、業(yè)主大會的議事方式、表決程序 C、業(yè)主投票權(quán)確定辦法 D、業(yè)主委員會的組成和委員任期

89、遇有下列情況經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)（）

A、投標(biāo)人少于3個 B、投標(biāo)人超過3個 C、住宅規(guī)模較小的 D、具有非住宅物業(yè)的 90、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對（）等內(nèi)容進(jìn)行約定

A、物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用 B、雙方的權(quán)利義務(wù) C、專項(xiàng)維修資金的管理與使用 D、物業(yè)管理用房 答案：

1、C

2、A

3、A

4、B

5、C

6、B

7、A

8、A

9、D

10、C

11、D

12、A

13、A

14、D

15、B

16、B

17、C

18、C

19、A 20、B

21、A

22、D

23、D

24、D

25、A

26、C

27、D

28、B

29、B 30、D 31．B 32．A 33．D 34。B

35、B

36、A

37、A

38、C

39、B 40、D 81、ABD 82、ABC 83、ACD 84、ACD 85、ACD 86、ABCD 87、BCD 88、ABCD 89、BC 90、ABC

三、案例題（每題20分，滿分100分）

【案例一】某小區(qū)居住的張女士，經(jīng)常與同樣居住在小區(qū)的其他老年人一起，在小區(qū)廣場上打太極拳，廣場周圍又幾株粗大的老楊樹。寒冬已至，樹葉已落，枯枝清晰可見。突然，一陣風(fēng)刮來，枯枝紛紛墜落，來不及躲閃的張女士被一根較粗的枯枝砸到在地。聞訊趕來的保安遠(yuǎn)不能把張女士送到醫(yī)院，診斷為：頸椎損傷。

請問：

(1)物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)老楊樹是否有管理的義務(wù)？

(2)對于此案的樹木致人受傷，物業(yè)管理公司是否應(yīng)該承擔(dān)賠償?shù)呢?zé)任？

【答案】

(1)物業(yè)管理公司對小區(qū)的老楊樹有管理的義務(wù)。居住小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容之一是綠化管理，老楊樹屬于綠化范圍，故物業(yè)管理公司對小區(qū)內(nèi)的老楊樹有管理的義務(wù)。

(2)對于此案致人受傷，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。老楊樹上的枯枝被一陣風(fēng)吹過就會斷裂，已經(jīng)給樹周圍的人構(gòu)成人身和財產(chǎn)傷害的威脅，而物業(yè)公司作為老楊樹的管理者應(yīng)該發(fā)現(xiàn)卻沒有及時發(fā)現(xiàn)可能斷裂的枯枝，未及時采取適當(dāng)措施(如修剪和放置警示標(biāo)志等)，故應(yīng)就枯枝斷裂造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

【案例二】業(yè)主石先生和朋友邊走邊聊經(jīng)過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月，花費(fèi)醫(yī)療費(fèi)用數(shù)千元。石先生認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗?，因此，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。

請問：此案中，物業(yè)管理公司是否需承擔(dān)賠償責(zé)任？并結(jié)合此案例，談?wù)勀銓ξ飿I(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)管理責(zé)任的認(rèn)識。

【答案】物業(yè)公司對大堂具有管理職責(zé)，應(yīng)保證行人在大堂內(nèi)正常行走的安全，故若石先生證實(shí)摔倒確因大堂地面濕滑造成，則物業(yè)管理公司對地面濕滑發(fā)現(xiàn)處理不當(dāng)或不及時，亦未設(shè)明顯警示標(biāo)志等提醒行人，則應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。若可以證明石先生行走時自己沒有盡到足夠的注意義務(wù)，則石先生亦應(yīng)自行承擔(dān)一部分損害后果。

對管理職責(zé)的認(rèn)識是開發(fā)性題目，可以結(jié)合環(huán)境管理的職責(zé)和任務(wù)、目的，談?wù)勅绾伪ＷC其使用功能和如何避免對使用人的侵權(quán)和傷害，從而防范風(fēng)險。

【案例三】亂派招貼，被人戲稱為城市的“牛皮癬”。這種市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作為全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的某花園，也未能免幸。

實(shí)行封閉管理的樓宇內(nèi)部，又何以如此呢？管理處查了幾例之后，發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況：一是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為；二是以探訪名義上樓而實(shí)有其他意圖的住戶親友乘隙所為；三是稱做特定生意的個別住戶刻意所為。

請根據(jù)此情況制訂管理辦法。提示：可以采取多種方法治理，例如制作廣告牌疏導(dǎo)，把亂張貼小廣告的人請來說服教育，對累教不改者列入“黑名單”。

【答案】疏導(dǎo)管理：在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗，為有向花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù)，變堵為疏(先提供正當(dāng)渠道，再去堵歪門邪道，工作阻力就小了)，進(jìn)而對其實(shí)現(xiàn)有序管理。

說服教育：發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告，當(dāng)即按照廣告聯(lián)系渠道，或打電話邀人前來，指出其錯誤做法和應(yīng)當(dāng)怎么做，督促其依規(guī)行事(抓住其想做成生意的心理，促其上門來接受教育，辦法巧妙)。

對累教不改的強(qiáng)制管理：某些單位不聽勸誡繼續(xù)亂派發(fā)廣告，就把其列入“黑名單”，嚴(yán)格限制這些單位在花園內(nèi)的經(jīng)營活動，直至其做出保證，并確實(shí)改正了自己的違規(guī)行為時止。

【案例四】你是某物業(yè)公司的環(huán)境管理人員，負(fù)責(zé)環(huán)境綠化衛(wèi)生和環(huán)境管理工作。(1)請你考慮在日常管理工作中應(yīng)建立哪些主要的管理制度？(2)請說明清潔衛(wèi)生服務(wù)的主要內(nèi)容和物業(yè)綠化管理的基本要求？

【答案】

(1)應(yīng)建立管理制度包括：①各崗位的崗位職責(zé)；②各項(xiàng)清潔工作的標(biāo)準(zhǔn)操作工藝流程；③各個崗位操作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；④清潔質(zhì)量檢查及預(yù)防糾正機(jī)制；⑤員工行為規(guī)范等相關(guān)管理制度。

(2)清潔衛(wèi)生服務(wù)的主要內(nèi)容包括：

①建筑物外公共區(qū)域清潔；②建筑物內(nèi)公共區(qū)域清潔；③垃圾收集與處理；④管道疏通服務(wù)；⑤外墻清洗；⑥泳池清洗；⑦上門有償清潔服務(wù)；⑧專項(xiàng)清潔工作。

物業(yè)綠化管理的基本要求：①保持植物正常生長；②加強(qiáng)枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作；③及時對妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動的綠化植物進(jìn)行改造，減少人為踐踏對綠化的危害；④創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化，加強(qiáng)綠化保護(hù)宣傳。

【案例五】王先生居住在某帶有電梯的小區(qū)內(nèi)。一天，王先生深夜回家，在電梯里被歹徒用磚頭砸傷。王先生向物業(yè)管理公司提倡索賠。王先生認(rèn)為：物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，向業(yè)主收取了物業(yè)保安費(fèi)，因此，物業(yè)管理公司就要對業(yè)主人身、財產(chǎn)受到的傷害承擔(dān)民事賠償責(zé)任。在幾次索賠未果的情況下，王先生遂向人民法院起訴；狀告物業(yè)物業(yè)公司違約，未盡到保護(hù)業(yè)主安全的義務(wù)，要求物業(yè)管理公司就此向王某賠償人民幣2萬元。請問：王先生的訴求能否得到人民法院的支持？請說明理由。

【答案】王先生的訴求不能得到人民法院的支持。根據(jù)法律法規(guī)對物業(yè)管理服務(wù)的要求，物業(yè)服務(wù)公司提供的保安服務(wù)為24小時值守、日常巡視及對涉及人身安全的事件采取必要預(yù)防措施、發(fā)生安全事故采取緊急措施和上報并配合主管部門處理等，本案中王先生沒有證據(jù)證明物業(yè)管理公司提供的保安服務(wù)違法《物業(yè)服務(wù)合同》，因此，向物業(yè)管理公司索賠滅有法律依據(jù)。

同時，致使王先生受傷的侵害人是電梯里的歹徒，王先生的賠償應(yīng)向侵害人提出。

第五篇：物業(yè)管理員

客服部前臺員工工作標(biāo)準(zhǔn)

一，客服部前臺員工須按時到達(dá)工作崗位，做好班前準(zhǔn)備；統(tǒng)一著裝并佩戴工牌

二，客服部前臺工作人員每日上班后應(yīng)查看前日值班日志，做好前班遺留問題的交接處理工作，協(xié)調(diào)相關(guān)人員及相關(guān)部門做出相應(yīng)的處理

三，客服部前臺工作人員應(yīng)做好當(dāng)天的日常接待業(yè)主電話、現(xiàn)場的報修、咨詢及投訴工作，對于能夠安排處理的工作做出及時的派工及回復(fù)；對于不能當(dāng)時處理的時間應(yīng)做好相應(yīng)的記錄工作并及時通知客服部門領(lǐng)班及主管，在得到明確的答復(fù)和處理意見后及時回復(fù)給業(yè)主

四，客服部前臺工作人員應(yīng)及時做好當(dāng)日各項(xiàng)事件的回訪工作；并完成主管領(lǐng)導(dǎo)交付的其他工作

五，待人接物行為舉止大方得體，善于幫助不方便及需要幫助的業(yè)主

六，客服部前臺工作人員應(yīng)做好協(xié)助相關(guān)部門、突發(fā)事件的及時處理解決和匯報工作、七，通過以上工作的完成確保顧客投訴與建議、維修申報、各項(xiàng)登記等記錄100%準(zhǔn)確；緊急情況、顧客投訴等處理和信息傳遞及時率為100%；管理費(fèi)、水電費(fèi)等資料錄入填寫、文書資料撰寫、資料歸檔及時準(zhǔn)確率為95%； 客服部前臺員工工作標(biāo)準(zhǔn)

一，客服部樓宇管理員應(yīng)按時到達(dá)工作崗位，做好班前準(zhǔn)備；統(tǒng)一著裝并佩戴工牌

二，客服部樓宇管理員在每日上班后應(yīng)關(guān)注前班發(fā)生的自己所轄樓宇內(nèi)的未解決問題，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門予以及時解決；對于需協(xié)調(diào)相關(guān)部門的應(yīng)及時溝通解決

三，客服部樓宇管理員應(yīng)做協(xié)助前臺做好當(dāng)日的咨詢、保修、投訴的解釋及協(xié)調(diào)處理工作；對于權(quán)限范圍內(nèi)不能解決或決策的時間應(yīng)及時匯報給主管領(lǐng)導(dǎo) 四，按一定的時間段制定做好工作計劃，并組織實(shí)施；確保每天對于園區(qū)及所轄樓宇做好現(xiàn)場巡視工作，監(jiān)督安保、清潔、綠化等工作的完成情況； 五，待人接物行為舉止大方得體，善于幫助不方便及需要幫助的業(yè)主

六，按計劃準(zhǔn)時向業(yè)主張貼及派發(fā)各種通知各種費(fèi)用的交費(fèi)通知單，及時收繳各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用，做好統(tǒng)計各項(xiàng)費(fèi)用的收繳率及分析工作，并適時做出相應(yīng)的調(diào)整

七，協(xié)助主管領(lǐng)導(dǎo)及其他部門、外協(xié)單位完成各項(xiàng)相關(guān)工作

八，做好公共及突發(fā)事件的應(yīng)急處理工作并及時向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報

九，通過以上工作的落實(shí)完成達(dá)到業(yè)主（住戶）對物業(yè)服務(wù)工作及對于樓宇個人總體綜合滿意率達(dá)到90％以上