第一篇：71155論文陳泰雷-閆杰—土地收儲出讓對經(jīng)濟(jì)的影響—以埇橋區(qū)為例

土地收儲出讓對經(jīng)濟(jì)的影響—以埇橋區(qū)為例

摘 要

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變,土地使用方式和管理方式也在發(fā)生轉(zhuǎn)變,集約用地逐步成為一種新的用地觀念,各地紛紛建立土地儲備制度,以達(dá)到規(guī)范土地市場、支持國有企業(yè)改革、營造公開、公平、公正的市場和投資環(huán)境等目的。在實(shí)際運(yùn)行過程中,土地收儲出讓為政府控制土地一級市場的開發(fā)及供應(yīng)總量、主導(dǎo)土地市場、管理城市建設(shè)用地做出了貢獻(xiàn)。本文以埇橋區(qū)為例分析了土地收儲出讓對經(jīng)濟(jì)的影響。

關(guān)鍵詞：土地收儲 出讓 經(jīng)濟(jì) 影響

第一章 緒論

1.1 研究背景

在中國特殊的土地所有權(quán)和土地收儲出讓措施下，地方政府是城市土地一級市場的壟斷供給者，同時土地收儲出讓收入是地方財(cái)政的重要來源之一。近年來，許多城市房價和地價快速上漲，地方政府的土地收儲出讓行為成為爭議的焦點(diǎn)之一，日益引起社會各界的關(guān)注。

1.2 研究意義

在這一現(xiàn)實(shí)背景下，本文結(jié)合當(dāng)前措施特點(diǎn)和中國城市化、工業(yè)化的發(fā)展路徑，構(gòu)建研究地方政府土地收儲出讓行為對市場經(jīng)濟(jì)影響機(jī)，這對于揭示地方政府土地收儲出讓行為的內(nèi)在邏輯和市場影響效果，分析這些機(jī)制在中國城市化和工業(yè)化進(jìn)程中的客觀作用及可持續(xù)性，有較重要的理論和實(shí)踐意義。

1.3 文獻(xiàn)綜述

國內(nèi)外學(xué)者對土地儲備進(jìn)行了大量的研究，主要集中在土地儲備的內(nèi)涵、模式、風(fēng)險等幾個主要方面，這些研究成果為我國建立土地儲備制度打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，為土地儲備制度的實(shí)踐提供了保證。然而，在縱覽國內(nèi)外學(xué)者對土地儲備的研究成果后，我們可以發(fā)現(xiàn)大部分研究都是重實(shí)證而輕理論，未能形成一個關(guān)于土地儲備的全方位理論體系。在實(shí)際工作中，如果沒有理論體系的指引，對土地儲備制度就不可能會有正確且深入的認(rèn)識，實(shí)踐中所遇到的困境也就無從解決。同時，我國對土地儲備的模式和制度的研究主要是照搬國外政府主導(dǎo)型土地儲備制度的相關(guān)理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對在我國的特殊國情下的土地儲備制度沒有深刻的認(rèn)識和預(yù)判，對當(dāng)前形勢下土地儲備制度中一味強(qiáng)調(diào)政府主導(dǎo)而使行政干預(yù)

過強(qiáng)、市場機(jī)制不健全等問題也缺乏深入的研究和討論。

1.4研究思路及技術(shù)路線 1.5研究框架和方法

第二章 土地收儲出讓的相關(guān)理論

2.1 土地收儲含義

目前，學(xué)術(shù)界對土地儲備的內(nèi)涵并沒有非常統(tǒng)一的認(rèn)識。一般來說，所謂的土地儲備就是指各地政府及土地行政主管部分根據(jù)城市規(guī)劃，在一定的法律賦予的權(quán)限內(nèi)依照法定程序，對閑置土地的土地使用權(quán)進(jìn)行收回、收購或征用，并對已收儲的土地進(jìn)行平整與前期開發(fā)，根據(jù)需求向社會出讓的行為。土地儲備一般包括三個階段，分別是土地收購階段、土地儲備及開發(fā)階段、土地出讓階段。其中，土地收購階段主要包括收購國有土地、征用集體土地、回收閑置土地以及進(jìn)行土地置換等內(nèi)容；土地儲備與開發(fā)主要是指對已收購?fù)恋氐慕y(tǒng)一規(guī)劃、拆遷、建設(shè)配套設(shè)施和開發(fā)的行為；土地出讓就是指將已完成前期開發(fā)整理的土地的使用權(quán)按相應(yīng)的規(guī)劃出讓，具體來說可以分為非經(jīng)營性土地的出讓和經(jīng)營性土地的出讓，非經(jīng)營性土地的出讓主要是劃撥，經(jīng)營性土地則主要采取招標(biāo)、掛牌、拍賣的方式進(jìn)行出讓。土地儲備的主要目的有四個：穩(wěn)定土地市場、盤活存量用地、增加財(cái)政收入、保障用地需求。

2.2 土地出讓含義

在本文中，土地出讓是指國有土地使用權(quán)的出讓。按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和出讓暫行條例》（1990）的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)和拍賣的方式。國土資源部于 2002 年 5 月 9 日和 2004 年 3 月 18 日分別頒布實(shí)施了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資發(fā)〔2002〕11 號）和《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國土資發(fā)〔2004〕71 號），規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地必須采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供應(yīng)；2007 年，國土資源部會同監(jiān)察部又出臺了《工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓措施有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2007〕78 號），對工業(yè)用地實(shí)行招拍掛措施。但在現(xiàn)實(shí)操作過程中，由于監(jiān)管等方面的問題，仍有部分經(jīng)營性土地以協(xié)議方式進(jìn)行出讓。

2.3 土地收儲出讓的作用

2.3.1 提高土地儲備帶來的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益

我國建立土地儲備出讓措施的主要目的就是抑制土地市場投機(jī)行為，為土地市場“降溫”，維持市場的穩(wěn)定，在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)土地價值的最大化實(shí)現(xiàn)，改善國民福利。目前，我國的土地市場高燒不退，土地的成交價節(jié)節(jié)攀升，“地王”層出不窮。飆高的土地價格跟我國土地儲備出讓中的“土地財(cái)政”導(dǎo)向有著直接的關(guān)聯(lián)，政府在設(shè)計(jì)土地儲備出讓措施的并未考慮到土地市場的理性需求，而是單純追求經(jīng)濟(jì)價值最大化：一方面壓低價格，以“公共利益”的名義收儲土地，另一方面又以目前明顯過熱的土地市場價格為標(biāo)準(zhǔn)將土地以拍賣的形式出讓。這樣一來，土地市場的價格機(jī)制被進(jìn)一步扭曲，加重了土地市場過熱的程度。而開發(fā)商之所以敢用如此高的價格購買土地，那是因?yàn)榈貎r最終還是會轉(zhuǎn)移到普通民眾的頭上，這就變相增加了民眾的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，降低了國民的福利水平，帶來了負(fù)面的社會效益。而引入市場機(jī)制的改革意在重塑市場的價格機(jī)制，讓土地的收儲與出讓能夠真正做到符合市場的理性需求，通過合理的界定土地收儲與出讓的價格內(nèi)涵，讓土地儲備出讓措施能夠真正成為土地價格的穩(wěn)定器而不是推高土地價格的助推器。

2.3.2切實(shí)提高存量土地的利用效率

土地是具有外部性的，任何一塊地的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營都是會對周圍環(huán)境及附近的民眾造成影響。而由于資本只會考慮私人成本而忽視社會成本，市場無法實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。所以，政府介入土地市場，通過將土地儲備出讓起來，統(tǒng)一出讓是有必要的。然而，要實(shí)現(xiàn)這個目的就必須做到兩點(diǎn)，一是要掌握一定規(guī)模的存量土地，二是要合理安排土地的出讓計(jì)劃。目前，我國存量土地出讓計(jì)劃的安排缺乏對市場的整體考慮，造成了資源的浪費(fèi)，使原本就十分緊張的供需矛盾進(jìn)一步激化。以 埇橋區(qū)為例，在新規(guī)劃的新城中，政府為了更多的追求經(jīng)濟(jì)利益，政府在計(jì)劃出讓的住宅用地時將每個地塊劃分的很小，而起拍價卻非常高，這樣一來就迫使開發(fā)商必須提高容積率來盈利，這樣做不但沒達(dá)到集約用地的目的，反而影響了土地開發(fā)的效果，也變相的給高燒不退的土地市場繼續(xù)升溫；而在 埇橋區(qū)的一塊具有良好地理位置及開發(fā)條件的地塊，規(guī)劃也是將其作為商住用地，然而這個地塊目前由于上級政府指令而被劃撥出去用于建設(shè)紀(jì)念園，這時又完全不考慮這種配置是否合理，是否符合規(guī)劃要求和土地經(jīng)濟(jì)價值實(shí)現(xiàn)的需求。這種現(xiàn)象產(chǎn)生的直接原因是土地儲備出讓措施中的出讓環(huán)節(jié)主要考慮的不是一塊地的市場價值、規(guī)劃安排和它會造成的外部性影響，而是首先考慮是否符合上級政府的意圖，而依據(jù)政府的意志來進(jìn)行資源配置又并不能保證效率的最大化，最終造成了存量土地利用效率低下。引入市場機(jī)制可以讓土地的儲備與出讓計(jì)劃更加合理和科學(xué)，通過市場的供需現(xiàn)狀來判斷所需要儲備和出讓的土地位置及其規(guī)模，有效促進(jìn)土地的合理、集約、有效率的利用。

第三章 土地收儲出讓措施對地方經(jīng)濟(jì)干預(yù)的途徑

3.1 土地收儲措施對地方經(jīng)濟(jì)的影響途徑

3.1.1 市場主導(dǎo)型

市場主導(dǎo)型的土地儲備措施主要體現(xiàn)的是市場的作用，一般出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，非公資本活躍的地區(qū)，我國最典型的市場主導(dǎo)型土地儲備措施就在上海。上海的地價昂貴，土地資源的供求矛盾突出；而且上海作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心，市場競爭意識強(qiáng)、資本流動活躍，因此上海市在設(shè)計(jì)土地儲備措施時就突出了以市場為主導(dǎo)力量的思路，期望能夠充分發(fā)揮市場配置土地資源的作用。具體來說，土地儲備機(jī)構(gòu)收儲土地的主要方式是協(xié)商，主要涉及土地價格與土地收益分成兩個方面；在雙方就價格方面達(dá)成一致協(xié)議后，土地儲備機(jī)構(gòu)支付土地收購款，到相關(guān)部門辦理過戶手續(xù)，并對土地進(jìn)行拆遷和平整的前期工作；在完成土地整理與開發(fā)后，土地儲備機(jī)構(gòu)會根據(jù)規(guī)劃要求和市場需求，有選擇性地將已收儲的土地進(jìn)行出讓；出讓主要采用的也是協(xié)議方式，儲備機(jī)構(gòu)根據(jù)開發(fā)商的水平資質(zhì)進(jìn)行選擇后，雙方進(jìn)行平等協(xié)商，達(dá)成一致后辦理土地出讓手續(xù)即可。3.1.2 政府主導(dǎo)型

縱覽全國各地的土地儲備措施，目前最為流行且能夠讓各地政府接受的模式是政府主導(dǎo)型的土地儲備措施。其主要的特點(diǎn)是體現(xiàn)了土地儲備過程中的行政強(qiáng)制力。具體來說，土地儲備機(jī)構(gòu)能夠代表政府對由政府行政法規(guī)規(guī)定的收儲范圍內(nèi)的土地進(jìn)行強(qiáng)制性的收儲，并對收儲的土地進(jìn)行統(tǒng)一的拆遷、整理、開發(fā)和出讓。在整個土地儲備過程中，政府的主導(dǎo)性得到了明顯的體現(xiàn)，在政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)上充分考慮市場機(jī)制，實(shí)現(xiàn)行政主導(dǎo)與市場機(jī)制的結(jié)合。目前全國大多數(shù)地區(qū)的土地儲備措施都屬于行政主導(dǎo)型，最典型的代表是杭州市的土地儲備措施。杭州市與上海的實(shí)際情況不同，執(zhí)行土地儲備職能的機(jī)構(gòu)有兩個部分組成，分別是起領(lǐng)導(dǎo)作用的，負(fù)責(zé)計(jì)劃、協(xié)調(diào)和監(jiān)督的土地收購儲備委員會和負(fù)責(zé)具體業(yè)務(wù)運(yùn)作的土地儲備中心組成，并規(guī)定所有的存量土地必須經(jīng)土地儲備機(jī)構(gòu)的收儲后方可出讓。由此可見，如此復(fù)雜和龐大的土地儲備體系，有且只有在政府的領(lǐng)導(dǎo)下才能夠正常的運(yùn)行。

3.1.3政府市場混合型

所謂政府市場混合型土地儲備措施，實(shí)際上就是一種折中模式，最典型的就是武漢市的土地整理儲備措施。武漢市土地儲備措施的特點(diǎn)是在政府依靠市場機(jī)制的基礎(chǔ)上對土地儲備工作進(jìn)行行政指導(dǎo)，同時土地儲備機(jī)構(gòu)對國有土地資產(chǎn)以作價出資入股的方式盡心管理。武漢市的土地儲備機(jī)構(gòu)成立于 1999 年，叫做“土地儲備整理供應(yīng)中心”，它的機(jī)構(gòu)設(shè)置與政府主導(dǎo)型土地儲備機(jī)構(gòu)相差無幾，也就是多了一個管理國有土地資產(chǎn)的職能。然而武漢市在土地收儲的階段采取的并不是完全的強(qiáng)制收儲，而是實(shí)行了更為靈活的交易許可措施和優(yōu)先購買權(quán)結(jié)合的土地收儲方式，將行政主導(dǎo)與市場機(jī)制較好的結(jié)合到了一起。

3.2 土地出讓措施對地方經(jīng)濟(jì)的影響途徑

一是地方政府能夠從農(nóng)民手中低價征得土地，并以高于征地費(fèi)用的價格出讓，即土地批租能力的形成，其背后的事實(shí)是土地市場的不完全競爭和土地財(cái)政的形成;二是政治晉升激勵等促使地方政府成為生產(chǎn)型政府，從而使其出讓土地的行為有利于經(jīng)濟(jì)增長，這背后的事實(shí)是土地財(cái)政的強(qiáng)化!所以，土地出讓價格與經(jīng)濟(jì)增長的因果關(guān)系實(shí)際上與中國的土地措施“地方政府的土地出讓行為高度相關(guān)!雖然土地批租與地方政府最優(yōu)行為的匹配在一定時期內(nèi)有利于中國的經(jīng)濟(jì)增長。3.3 綜合措施

3.3.1要合理科學(xué)的界定出讓價格

一味追求較高的土地成交價是目前一個比較嚴(yán)重的問題，由于經(jīng)營性土地強(qiáng)制采用招標(biāo)、掛牌、拍賣的形式出讓，而以上形式都是價高者得的規(guī)則模式，而起拍價相比于收儲價又訂得過高，這樣的直接結(jié)果就是土地儲備機(jī)構(gòu)哄抬地價，間接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格抬升，影響土地資源的正常配置和普通民眾的生活，鼓勵了土地投機(jī)。在決定出讓價格時，土地儲備機(jī)構(gòu)必須對當(dāng)前的土地市場進(jìn)行了解和預(yù)測，包括市場的需求量、不同結(jié)構(gòu)用地之間的平衡等因素，充分考慮土地市場的長期平衡和對民眾生活的影響，不要為了短期利益而損害了長遠(yuǎn)價值。

3.3.2掌握相當(dāng)規(guī)模的存量土地，合理調(diào)配市場供求

目前，我國的城鎮(zhèn)化程度不斷提高，加上近幾年城市占地規(guī)模不斷擴(kuò)張，大搞開發(fā)區(qū)、新區(qū)、景區(qū)、地鐵建設(shè)，造成了存量用地規(guī)模大幅度縮水，使土地儲備機(jī)構(gòu)對市場調(diào)節(jié)的能力大大降低。因此，要在制定土地出讓計(jì)劃前對當(dāng)前土地市場的供需狀況進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研。在嚴(yán)格遵守土地規(guī)劃的前提下，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過市場的實(shí)際情況來制定詳細(xì)的且科學(xué)的年度出讓計(jì)劃，保證土地市場的

順利運(yùn)行，客觀上保證土地儲備機(jī)構(gòu)對土地市場的宏觀調(diào)控能力。

第四章 土地收儲出讓措施在市場中的應(yīng)用

4.1土地收儲出讓措施在不同措施中對經(jīng)濟(jì)影響的特點(diǎn)

4.1.1增加地方財(cái)政收入

土地出讓金一部分被用作城市基礎(chǔ)設(shè)施支出或者進(jìn)行開發(fā)區(qū)建設(shè)投資的啟動資金；一部分被用作其他的諸如農(nóng)業(yè)建設(shè)支出；一部分被用于其他支出來彌補(bǔ)預(yù)算內(nèi)財(cái)政支出的不足?？傊恋爻鲎尳鹗杖朐黾恿说胤截?cái)政收入，而土地出讓金支出作為專項(xiàng)資金，直接用于經(jīng)濟(jì)建設(shè)支出，推動經(jīng)濟(jì)增長。4.1.2帶動建筑業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

出讓的土地作為土地要素，投入到市場，參與經(jīng)濟(jì)建設(shè)，一方面通過市場作用機(jī)制，土地直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，帶動建筑業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接帶來經(jīng)濟(jì)增長。

4.1.3推動地方工業(yè)化的進(jìn)程

通過行政手段，協(xié)議低價出讓土地，引入工業(yè)企業(yè)，推動地方工業(yè)化的進(jìn)程，促進(jìn)勞動力轉(zhuǎn)移，進(jìn)而推動城市化。因此，土地作為一種要素，地方政府以低價作為誘餌，既能夠招商引資，引入工業(yè)企業(yè)，又能夠以土地作為抵押，進(jìn)行直接融資，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)提供資金支撐。經(jīng)營土地的利潤驅(qū)使，以及績效考核的GDP導(dǎo)向，使得地方政府有強(qiáng)大地動力出讓土地

4.2土地收儲出讓措施在市場中應(yīng)用的原則

4.2.1針對性原則

土地儲備機(jī)制運(yùn)行所產(chǎn)生的效益是很多方面,包括生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面,因此在對其運(yùn)行效果進(jìn)行時,主要考慮其實(shí)施所產(chǎn)生的重要作用能體現(xiàn)土地儲備效果的指標(biāo)體系。4.2.2綜合性與主導(dǎo)性原則

體現(xiàn)土地儲備機(jī)制運(yùn)行效果的社會、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)很多。應(yīng)該全面獲取各方面的資

料和數(shù)據(jù)，但在特定件下，各項(xiàng)因素對土地儲備機(jī)制的運(yùn)行效果所帶來的影大小各有不同，所以必須在綜合分析的基礎(chǔ)上找出影響土地儲備機(jī)制運(yùn)行效果的主導(dǎo)因素，對其中最具有代表性的因素進(jìn)行深入研究，以使應(yīng)用的準(zhǔn)確性得到保證。4.2.3動態(tài)性原則

土地儲備機(jī)制運(yùn)行效益的實(shí)現(xiàn)是一個目標(biāo)，同時也是一個具體實(shí)施的過程，必須在時間的洗禮下才能得到充分的反映，這就決定了土地儲備機(jī)制應(yīng)用效果應(yīng)具有一定的動態(tài)性。

第五章 土地收儲出讓措施在埇橋區(qū)的應(yīng)用

5.1埇橋區(qū)近幾年采用土地收儲出讓措施調(diào)控市場的效果

埇橋區(qū)把經(jīng)營土地作為經(jīng)營城市的核心內(nèi)容,堅(jiān)持用市場方式運(yùn)作土地,探索土地資產(chǎn)運(yùn)營新機(jī)制’最大限度地發(fā)揮職能作用,在土地資產(chǎn)的經(jīng)營與管理、重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)、融資和隊(duì)伍建設(shè)等方面取得了一定的成績’為埇橋區(qū)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了一定的作用。2001-2014年,埇橋區(qū)土地收購儲備中心通過一手抓土地“統(tǒng)一收儲權(quán)”,對城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)營性國有土地實(shí)施統(tǒng)一儲備;一手抓土地“統(tǒng)一供應(yīng)權(quán)”,對規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國有用地,特別是經(jīng)營性用地統(tǒng)一由縣政府通過拍賣或掛牌公開出讓供應(yīng)市場,逐步建立起了 “產(chǎn)權(quán)明晰、規(guī)則完善、調(diào)控有效、運(yùn)行規(guī)范”的土地資源配置新機(jī)制,以市場機(jī)制配置土地資源的范圍明顯加大,土地市場秩序進(jìn)一步規(guī)范。

5.1.1大力實(shí)施企業(yè)退城進(jìn)園及舊城改造項(xiàng)目、加快存量土地開發(fā)

為建設(shè)大城關(guān),改善城區(qū)環(huán)境,按照縣政府的決策部署,埇橋區(qū)土地收購儲備中心大力實(shí)施企業(yè)退城進(jìn)園及舊城改造項(xiàng)目,包括正大生化、華瑞化工、生物綠康等大企業(yè)退城進(jìn)園改造項(xiàng)目,共收儲土地約600畝。對位于城西物資片區(qū)、搬運(yùn)公司法院片區(qū)舊城改造項(xiàng)目等企事業(yè)單位進(jìn)行收儲,如:埇橋區(qū)大眾電影院、泓興水利水電建筑工程有限公司、埇橋區(qū)交通運(yùn)輸公司、埇橋區(qū)人民法院(原法院辦公樓)等,共收儲土地約157畝。企業(yè)退城進(jìn)園及舊城改造項(xiàng)目大大提高城市土地利用率,拓寬了土地儲備的運(yùn)作空間,緩解目前儲備地來源不足問題。5.1.2加快新增土地收儲出讓,為城市發(fā)展預(yù)儲空間

通過各種途徑爭取省國土廳支持,爭取盡量多的儲備地農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)能獲得審

批。2009年至今,埇橋區(qū)共上報新增建設(shè)用地101宗,土地面積14289畝。5.1.3促進(jìn)儲備土地運(yùn)作流轉(zhuǎn),及時回?cái)n土地儲備資金

埇橋區(qū)土地收購儲備中心將及時運(yùn)作出讓儲備地塊’回?cái)n儲備資金’當(dāng)作重中之重的工作來抓,加緊辦理經(jīng)營性儲備地出讓前期有關(guān)工作’進(jìn)一步加大儲備地的運(yùn)營流轉(zhuǎn)速度,并全力協(xié)助縣財(cái)政局、縣國土局做好土地出讓金的及時回收人庫工作。2009年以來,縣土地收購儲備中心共出讓土地22宗604.87畝,取得土地出讓收人92047萬元。

5.1.4積極拓寬資金籌措渠道,為重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)和土地收儲出讓運(yùn)作提供資金保障

為了拓寬土地儲備及項(xiàng)目建設(shè)資金來源渠道,埇橋區(qū)土地收購儲備中心注重自身造血功能,在大力加強(qiáng)儲備土地市場化運(yùn)作的同時,除了爭取財(cái)政配套資金外,還積極做好項(xiàng)目融資工作爭取土地儲備合作伙伴資金。儲備中心注重做好與土地儲備合作伙伴的協(xié)調(diào)溝通工作,爭取土地儲備合作伙伴的資金支持。2013年以來,埇橋區(qū)土地收購儲備中心以圣農(nóng)、正大等項(xiàng)目為重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目,共籌得資金18500萬元。這些資金的到位,為重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)及土地儲備工作的順利開展提供強(qiáng)有力的資金保證,為支持項(xiàng)目建設(shè)起到了推進(jìn)作用。

5.2埇橋區(qū)土地收儲出讓措施的對房地產(chǎn)的影響

土地儲備出讓通過出讓土地來間接影響房地產(chǎn)市場, 土地儲備出讓通過出讓土地直接影響土地的價格, 而土地價格又會通過成本構(gòu)成傳導(dǎo)到最終的住房價格中, 因此土地儲備出讓措施可以間接的影響房地產(chǎn)市場”在此需要特別指出的是, 在中國城市化進(jìn)程加快的現(xiàn)階段, 由于房地產(chǎn)市場可以認(rèn)為是一個開放的市場, 其需求量是非常龐大的, 實(shí)施土地儲備出讓措施以后,蘭州市的土地供應(yīng)量受到一定程度的人為限制, 政府傾盡全力進(jìn)行土地儲備出讓,但是仍然會出現(xiàn)土地的供給不能滿足市場的需求的情況“土地的稀缺性增加,引起價格的上升,從而導(dǎo)致較高的土地價格預(yù)期, 再加上土地的保值性使得土地成為良好的投資品, 而對土地的投資主要表現(xiàn)在對商品房的投資上”從土地供求曲線來看, 若土地市場炒作氣氛較濃, 就會使土地總體需求曲線右移, 引起房價較大幅度上漲“因此, 出臺必要的措施來限制各類炒作行為, 對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的健康、平穩(wěn)發(fā)展具有重大的意義。

從根本上看, 土地儲備出讓措施是通過控制土地供應(yīng)(包括土地供應(yīng)量、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和土地供應(yīng)價格)來影響房地產(chǎn)市場的”土地儲備出讓措施通過決定土地供應(yīng)量和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)圈“土地供應(yīng)總量對房地產(chǎn)市場和房價的影響主要是通過兩條渠道來傳導(dǎo)的:一是土地供應(yīng)總量直接決定房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)總量(理論上房地產(chǎn)供應(yīng)量應(yīng)等于土地供應(yīng)量乘以規(guī)

劃容積率), 進(jìn)而影響房價;二是土地供應(yīng)數(shù)量變動間接影響購房者對房價的預(yù)期, 進(jìn)而影響當(dāng)期購房需求”土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的影響也來自兩個方面: 一是供應(yīng)土地對應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu), 如別墅、公寓、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房等;二是供應(yīng)土地的區(qū)位分布“因此, 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)實(shí)際上決定了房地產(chǎn)市場上最終的產(chǎn)品結(jié)構(gòu),從而對不同物業(yè)類別的房地產(chǎn)供需平衡產(chǎn)生影響”簡單地說, 如果土地儲備出讓和出讓的中低價位土地供應(yīng)太少, 那么在房地產(chǎn)市場上無論怎么調(diào)控供應(yīng)結(jié)構(gòu)都不能使供求關(guān)系實(shí)現(xiàn)均衡。

從理論上講, 由于建立了土地儲備出讓措施, 城市政府壟斷了土地市場,同時還直接掌握著一定量的儲備土地, 能夠強(qiáng)化政府對土地市場的調(diào)控能力“城市政府可以運(yùn)用直接控制的儲備土地,平抑城市土地市場的波動, 調(diào)控城市地價的合理水平, 進(jìn)而促進(jìn)城市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”但是, 前提是必須避免開發(fā)企業(yè)囤積土地, 如果開發(fā)企業(yè)囤積土地, 則政府僅僅通過調(diào)節(jié)土地投放難以實(shí)現(xiàn)調(diào)控房價的目標(biāo)。

5.3埇橋區(qū)土地收儲出讓讓措施對其他影響

5.3.1促進(jìn)城市土地市場健康、規(guī)范發(fā)展

城市土地市場的不規(guī)范現(xiàn)象正是土地儲備出讓措施建立的主要原因, 因此,城市上地儲備措施試圖完善城市土地市場的運(yùn)行機(jī)制和管理機(jī)制, 為市場提供充分的市場信息, 促進(jìn)一級市場上土地需求者的公平、公開競爭, 杜絕不規(guī)范的交易行為“土地市場的波動對城市整體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和居民的生活具有十分重要的影響, 因此, 城市政府應(yīng)具有調(diào)控土地市場的能力和手段, 當(dāng)市場出現(xiàn)異常波動時, 采取必要而有效的措施,平穩(wěn)市場。5.3.2為居民提供可負(fù)擔(dān)的住房

目前, 我國已經(jīng)取消了福利分房措施, 居民只能從房產(chǎn)市場上購買住宅、居者有其屋、是各級政府的施政目標(biāo)之一,城市土地儲備出讓措施也應(yīng)該以此作為目標(biāo)之一, 保持城市地價特別是住宅地價的合理水平, 為居民提供可負(fù)擔(dān)的住房。

5.3.3提高城市居民的生活質(zhì)量

城市土地儲備出讓措施應(yīng)能保證城市交通、綠地、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的用地, 使城市居民擁有暢通的交通系統(tǒng)、良好的基礎(chǔ)設(shè)施和便利的公共設(shè)施。5.3.4增加財(cái)政收入

在我國, 城市土地屬于國家所有, 城市土地實(shí)行有償使用措施, 土地收入應(yīng)成為政府財(cái)政收入的一種主要來源”但是, 自從城市土地使用措施改革以來,由于灰色市場的存在和政府官員的尋租行為, 致使大量應(yīng)歸國庫的土地收入流失到個人和組織的手中"建立城市土地儲備出讓措施以后, 應(yīng)使這部分收入成為財(cái)

政收入。

第六章 土地收儲出讓措施對埇橋區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

總結(jié)

土地收儲出讓的實(shí)施涉及到多方利益，是一個協(xié)調(diào)各方利益的過程。因此，一定要依法依規(guī)行事，不斷提高土地收儲出讓服務(wù)水平，搞好部門協(xié)調(diào)，強(qiáng)化監(jiān)督執(zhí)法，破解融資難題，推動土地收儲工工作邁上新臺階。

參考文獻(xiàn)

[1] 宋立新． 土地收購儲備運(yùn)行機(jī)制對策分析． 現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2014，2（10）：12-13． [2] 梁奉輝． 淺論土地收購儲備的作用和意義． 黑龍江科技信息，2014，4（9）：20-21．

[3] 趙崇?。?著力推進(jìn)土地收購儲備規(guī)范化管理． 科技與企業(yè)，2014，4（8）：26-27．

[4]鄭思齊, 師展.“土地財(cái)政”下的土地和住房市場：對地方政府行為的分析.廣東社會科學(xué), 2011,2: 5-10.[5]周飛舟.分稅制十年：措施及其影響.中國社會科學(xué), 2006(6): 100-115.

第二篇：71155土地收儲出讓對經(jīng)濟(jì)的影響—以埇橋區(qū)為例

土地收儲出讓對經(jīng)濟(jì)的影響

—以埇橋區(qū)為例

摘 要

我國城市土地收儲出讓制度作為土地管理改革的新生事物，相關(guān)制度體系尚不完善?，F(xiàn)行土地收儲出讓決策主要是經(jīng)營性的經(jīng)驗(yàn)決策，決策過程缺乏理論的指導(dǎo)，決策依據(jù)不足。然而，土地收儲出讓的運(yùn)作成本高、風(fēng)險大，近年來不少地方出現(xiàn)了土地收儲出讓收益倒掛的現(xiàn)象。因此，科學(xué)地確定土地收儲出讓的最佳時機(jī)、價格、最佳收購量、儲備周期、供地時機(jī)和價格的實(shí)際要求迫切。本文以宿州市埇橋區(qū)為研究對象，主要論述了土地收儲出讓對經(jīng)濟(jì)的影響，首先論述了土地收儲出讓課題研究的背景及意義，然后論述了相關(guān)理論概述，然后分別從土地收儲和出讓兩個方面分析了對經(jīng)濟(jì)的影響。對于土地收儲出讓的研究存在重要意義。

關(guān)鍵字：土地；收儲；出讓；經(jīng)濟(jì)

Abstract China's urban land purchasing and selling system as a new thing of land management reform, the related system is still not perfect.The current land purchasing and selling decision is the main decision-making management, decision making process of the lack of theoretical guidance and basis for decision making problems.However, the operation of land purchasing and selling high cost and risk, in recent years the land purchasing and selling income inversion phenomenon in many places.Therefore, scientifically determine the actual land purchasing and storage requirements of the best opportunity, the transfer price and the best quantity of purchase and reserve cycle, for time and price urgently.This paper take the Yongqiao District Suzhou city as the research object, focuses on the land purchasing and selling the impact on the economy, first discusses the background and significance of the land purchasing and selling of the research, and then discusses the overview of the relevant theory, and then from the two aspects of land purchasing and storage and transfer of the impact on the economy.Study on the land purchasing and selling the existence significance.Keywords: land transfer;economy;storage

目 錄

一、土地收儲出讓課題研究背景及意義..................................4

二、土地收儲出讓理論概述............................................4

（一）土地收儲的概述............................................4

（二）土地出讓的概述............................................5

三、埇橋區(qū)土地收儲出讓現(xiàn)狀分析......................................5

（一）埇橋區(qū)構(gòu)建土地儲備運(yùn)作新模式..............................5

（二）埇橋區(qū)新土改，農(nóng)村建設(shè)用地可依法流轉(zhuǎn)......................6

四、宿州市埇橋區(qū)土地收儲對經(jīng)濟(jì)的影響................................7

（一）土地收儲增強(qiáng)對土地市場的宏觀調(diào)控能力......................7

（二）籌備城建資金，推進(jìn)城市化進(jìn)程..............................7

（三）有效的規(guī)范了土地交易市場..................................7

五、宿州市埇橋區(qū)土地出讓對經(jīng)濟(jì)的影響................................8

（一）土地出讓為促進(jìn)地方財(cái)政收入................................8

（二）土地出讓存在不良的影響....................................8

六、總結(jié)............................................................9 參考文獻(xiàn)...........................................................10

一、土地收儲出讓課題研究背景及意義

隨著我國土地使用制度改革的不斷深入和城市土地市場的發(fā)育，土地儲備制度作為一種新型的城市土地管理制度，自1996年上海成立了我國第一家土地收購儲備機(jī)構(gòu)起，全國有250多個城市相繼建立了各種各樣的土地儲備制度和機(jī)構(gòu)，開始或準(zhǔn)備實(shí)施自己的土地儲備方案。我國土地儲備制度的實(shí)施，取得了有目共睹的成果，在壟斷土地一級市場，推進(jìn)土地招、拍、掛的實(shí)施；實(shí)現(xiàn)土地資本良好運(yùn)行，增加土地收益；推進(jìn)城市拆遷、舊城改造；促進(jìn)國企改革；盤活城市存量土地，加快城市化；調(diào)控房地產(chǎn)市場等多方面發(fā)揮著積極的作用。我國城市土地儲備制度處于邊運(yùn)作、邊摸索的過程，相關(guān)制度體系尚不完善。

20世紀(jì)八十年代后期，我國的城市土地使用開始由由無償、無期限、無流動的狀態(tài)向有償、有期限、有流動的狀態(tài)轉(zhuǎn)變。1987年，深圳市首次出讓城市土地，拉開了政府出讓土地的序幕，隨后各地方政府也開始仿效深圳出讓土地，獲取土地出讓收益。1994年分稅制改革，地方稅收收入大部分上繳給中央政府，地方政府可支配財(cái)政收入大為減少，與此同時地方事權(quán)未減少，所需的財(cái)政開支也未壓縮，特別是行政服務(wù)、社會保障及地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等對財(cái)政支出高度依賴，加大了地方政府的財(cái)政壓力。入不敷出又無稅收自主權(quán)的地方政府，只能發(fā)掘土地價值，高價出讓土地獲取土地出讓金或者以低價土地作為優(yōu)惠條件招商引資，以土地作為盤活地方經(jīng)濟(jì)的重要手段，既緩解了地方政府的財(cái)政壓力，又能夠吸引優(yōu)秀企業(yè)，解決就業(yè)等問題。自此，各地方政府開始極力追求土地出讓收入。

二、土地收儲出讓理論概述

（一）土地收儲的概述

最狹義的土地儲備，是指政府為將來公共設(shè)施使用，而在未需用之前預(yù)先取得土地，以確保土地的可用性，并減少土地取得成本的措施;狹義土地儲備，是指政府在未需用地前預(yù)先取得相當(dāng)面積的土地，最后將其釋放，進(jìn)行與計(jì)劃目的一致的開發(fā)，以確保計(jì)劃有效實(shí)施并引導(dǎo)都市合理發(fā)展的管理措施;廣義土地儲備，是指對都市成長、土地利用及土地價格方面都具有實(shí)質(zhì)影響力的大規(guī)模土地取得、管理及處分措施。我國城市土地儲備的本意，是指已經(jīng)出讓的城市國有土地，因開發(fā)商或其他土地使用者繼續(xù)開發(fā)利用有困難，由政府收回重新安排開發(fā)和使用;歷史上劃撥給國有、城市集體企業(yè)、單位或者個人使用的城市國有土地，因體制改革、經(jīng)營狀況、城市改造等原因，也需要政府收回整理和另行安排使用，并給原土地使用者以適當(dāng)補(bǔ)償。另外地方政府根據(jù)需要將依法收回的城市土地和已征收為城市發(fā)展的原屬于農(nóng)民集體所有的土地交由土地儲備機(jī)構(gòu)開發(fā)成熟后再由政府出讓，也是可以的。然而國內(nèi)對土地儲備的概念，目前還沒有統(tǒng)一的認(rèn)識。

（二）土地出讓的概述

我國的土地出讓制度從最初的無償、無期限逐步轉(zhuǎn)向有償、有期限，發(fā)展至今，己初步具有自身特色。可以概括為以下幾個方面:土地出讓是政府驅(qū)動型的。由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展是政府主導(dǎo)型，政府通過制定經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃勾勒出未來幾年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向。土地出讓是政府壟斷型的出讓。土地出讓中政策介入很明顯。在國家層面，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家將土地供給作為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段，因此，許多經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策都通過介入土地，影響土地出讓來實(shí)現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)的調(diào)控為發(fā)展本土經(jīng)濟(jì)。

土地出讓是有償出讓，主要包括協(xié)議出讓、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等四種方式。其區(qū)別主要表現(xiàn)為土地出讓價格的形成方式不同。協(xié)議出讓土地是土地所有者與新的土地使用權(quán)人就該宗地的用地條件、出讓金額等協(xié)商后達(dá)成協(xié)議簽訂合同。招標(biāo)出讓是土地所有者就所要出讓使用權(quán)的宗地的實(shí)際情況與開發(fā)利用要求，發(fā)布邀標(biāo)通知書或者招標(biāo)公告，由具備相應(yīng)條件的企業(yè)法人按照己定的要求投標(biāo)，土地所有權(quán)人擇優(yōu)選擇中標(biāo)人。拍賣出讓是出讓方在約定的時間、地點(diǎn)，根據(jù)所要出讓使用權(quán)的宗地的區(qū)位條件、面積、用途、使用年限，報出底價后，由具備相應(yīng)資格的法人公開叫價競標(biāo)，價高者得。

三、埇橋區(qū)土地收儲出讓現(xiàn)狀分析

（一）埇橋區(qū)構(gòu)建土地儲備運(yùn)作新模式

從安徽省宿州市埇橋區(qū)國土資源局了解到，該局在全方位抓好土地儲備工作的同時，構(gòu)建土地收儲新模式，實(shí)現(xiàn)了多項(xiàng)新突破。據(jù)悉，宿州局?jǐn)U大土地儲備規(guī)模，共投入資金51.93億元，收儲國有建設(shè)用地使用權(quán)223宗，面積14577畝，辦理11宗598.3畝土地儲備使用證，重點(diǎn)用于收儲土地融資抵押，為城市建設(shè)用地提供了更大的發(fā)展空間。

宿遷市政府下發(fā)了《關(guān)于土地收儲征遷包干經(jīng)費(fèi)及收儲土地出讓價款分成的意見》，實(shí)行收儲一體、利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的征遷經(jīng)費(fèi)包干和收益分配制度，充分發(fā)揮埇橋區(qū)政府及市屬各開發(fā)園區(qū)管委會在土地收儲征遷工作中的組織協(xié)調(diào)作用。土地儲備運(yùn)作模式的新突破既推動了舊城改造工作，又實(shí)現(xiàn)了土地節(jié)約集約利用和經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。同時，在土地融資工作中，宿州局通過與徽商銀行、建設(shè)銀行等五家銀行積極對接，共獲得土地儲備融資項(xiàng)目8個，融資貸款7.7億元，有效緩解土地收儲資金壓力，有力地推動重點(diǎn)項(xiàng)目和工程建設(shè)。

（二）埇橋區(qū)新土改，農(nóng)村建設(shè)用地可依法流轉(zhuǎn)

十八屆三中全會閉幕當(dāng)日，安徽版農(nóng)村土地的改革方案隨即受到關(guān)注。2013年11月12日，安徽省發(fā)布的一份《安徽省人民政府關(guān)于深化農(nóng)村綜合改革示范試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》(下稱《指導(dǎo)意見》)中透露，決定在全省20個縣（區(qū)）開展農(nóng)村綜合改革示范試點(diǎn)工作。今后，農(nóng)村集體建設(shè)用地可以通過轉(zhuǎn)讓、出租等方式流轉(zhuǎn)，用于工業(yè)、商業(yè)、旅游和農(nóng)民住宅小區(qū)建設(shè)，未來還將建設(shè)統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地交易市場。這份《指導(dǎo)意見》被外界普遍解讀為安徽省農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的正式開閘。最終使得土地流轉(zhuǎn)信托的出現(xiàn)。

土地流轉(zhuǎn)信托對實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的規(guī)?；⒓s化、現(xiàn)代化經(jīng)營具有重要意義，也被認(rèn)為是信托行業(yè)在轉(zhuǎn)型機(jī)遇期重點(diǎn)關(guān)注的發(fā)展方向之一。但因土地流轉(zhuǎn)信托涉及政策不明、農(nóng)民權(quán)益分配等問題，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為土地流轉(zhuǎn)信托目前大規(guī)模推廣的條件尚不成熟。此外，土地流轉(zhuǎn)信托還涉及政策、農(nóng)民權(quán)益分配、土地質(zhì)量的問題，在這些問題有有效地的解決方法之前，土地流轉(zhuǎn)信托的大范圍推廣條件尚不成熟。

四、宿州市埇橋區(qū)土地收儲對經(jīng)濟(jì)的影響

（一）土地收儲增強(qiáng)對土地市場的宏觀調(diào)控能力

宿州市埇橋區(qū)在建立土地儲備制度之前，雖然我國的相關(guān)法律法規(guī)有規(guī)定，土地一級市場必須由政府壟斷，但實(shí)際上政府并未完全做到，因?yàn)樵写媪客恋匾褎潛芙o各個企事業(yè)單位和房產(chǎn)公司，政府無法壟斷。因此，炒賣地皮的現(xiàn)象較為普遍，土地的增值收益大量流失，導(dǎo)致政府對房地產(chǎn)開發(fā)失控。實(shí)行土地收購儲備制度后，一方面對農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，由政府統(tǒng)一征收，進(jìn)行初步統(tǒng)一開發(fā)后由國土部門統(tǒng)一出讓，壟斷了土地一級市場，另一方面，城市存量土地，利用率低或閑置的土地，改制企業(yè)的土地資產(chǎn)以后出讓后2年未開發(fā)的土地，都可以回收到土地儲備庫，由土地儲備中心依據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展和市場的需要，統(tǒng)一出讓土地。這就宏觀上掌握和控制了土地投放總量，強(qiáng)化了政府對土地市場的調(diào)控能力。

（二）籌備城建資金，推進(jìn)城市化進(jìn)程

土地收儲是在市場經(jīng)濟(jì)體制下，把城市建設(shè)引入了市場機(jī)制，把市場經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)營意識、經(jīng)營主體、經(jīng)營方式扥多種要素引入城市建設(shè)，從土地收購儲備、出讓中獲取收益，再將這筆收益投入到城市建設(shè)的新項(xiàng)目中去，從宿州市埇橋區(qū)實(shí)施土地收儲制度以來，緊緊在城區(qū)規(guī)劃內(nèi)收購儲備土地共投入資金51.93億元，收儲國有建設(shè)用地使用權(quán)223宗，面積14577畝，辦理11宗598.3畝土地儲備使用證，重點(diǎn)用于收儲土地融資抵押，為城市建設(shè)用地提供了更大的發(fā)展空間。

（三）有效的規(guī)范了土地交易市場

土地作為一種稀缺的不可再生資源，隨著城市化進(jìn)程的加快，城市規(guī)模的逐步擴(kuò)大，土地資產(chǎn)的增值是一種必然的趨勢。因此，政府壟斷一級市場，規(guī)范市場行為抑制土地投機(jī)炒作，也是我國融入國際市場，沒有土地收購儲備制度的建立，就無法實(shí)現(xiàn)土地一級市場的壟斷。只有把城市存量土地及利用效率低，出讓2年未開發(fā)的土地收回到政府的土地儲備庫，才能抑制中間商的土地炒作，只有由政府土地部門對經(jīng)營性土地統(tǒng)一掛牌出讓拍賣，才能規(guī)范市場行為，創(chuàng)造平等、公平的競爭環(huán)境。通過土地儲備與掛牌拍賣。減少腐敗案件產(chǎn)生，加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理，優(yōu)化土地資產(chǎn)配置，規(guī)范了出讓國有土地使用權(quán)行為。由于土地儲備收購及其轉(zhuǎn)讓過程周期較短，風(fēng)險性較小。土地儲備機(jī)構(gòu)出現(xiàn)以后，引起各金融機(jī)構(gòu)廣泛關(guān)注并主動向土地收購儲備中心貸款，各家商業(yè)銀行都介入土地儲備，這推動了土地金融的發(fā)展，配合蘇州市埇橋區(qū)進(jìn)行企業(yè)改制，盤貨企業(yè)存量土地資產(chǎn)，為企業(yè)改制籌措必要的資金，減輕了政府的壓力和財(cái)政負(fù)擔(dān)。

五、宿州市埇橋區(qū)土地出讓對經(jīng)濟(jì)的影響

（一）土地出讓為促進(jìn)地方財(cái)政收入

土地出讓，通過財(cái)政和市場兩條路徑來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。具體來說，對于土地出讓收益而言，埇橋區(qū)政府將土地出讓金作為地方財(cái)政收入的一部分，納入財(cái)政預(yù)算，作為埇橋區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的啟動資金，促進(jìn)地方配套設(shè)施的完善，從而，為埇橋區(qū)政府招商引資及產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造條件，土地出讓收益對經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用是通過政府財(cái)政支出來實(shí)現(xiàn)的。對出讓的土地要素，在出讓之初由埇橋區(qū)政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要決定出讓多少土地，規(guī)定各地的用途及容積率，然后公開信息，進(jìn)入招拍掛出讓環(huán)節(jié)。在出讓環(huán)節(jié)中，市場發(fā)揮著重要作用，通過意愿購買，使土地價值得到最大程度的認(rèn)可。被出讓的土地要素作為固定資產(chǎn)投入?yún)⑴c到再生產(chǎn)中去，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。

（二）土地出讓存在不良的影響

毫無節(jié)制的出讓土地，會帶來一系列不良影響。一是我國當(dāng)前依舊是較為粗放的經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)的集約化程度不夠，經(jīng)濟(jì)增長在很大程度上依靠的是出讓土地，以土地作為誘餌來拉動投資和經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展常以消耗土地資源為代價。二是地方財(cái)政收入依賴土地出讓金，為增加埇橋區(qū)政府收入盲目占用農(nóng)村集體土地，大量耕地被轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，威脅到中國的糧食安全。第三，地農(nóng)民的利益，可能導(dǎo)致其未來生活無著落土地出讓金收益分配不均，極大損害了失，增加了下屆政府的壓力。在土地出讓過程中，也可能存在官商勾結(jié)，土地資源低價出讓使國有資產(chǎn)流失等問題。

由于埇橋區(qū)政府對土地出讓擁有絕對的權(quán)力，為追逐GDP高速增長，地方政府無節(jié)制的供給城市土地，導(dǎo)致城市用地?zé)o序快速擴(kuò)張。由于埇橋區(qū)國土資源具有資源的有限性及非再生性，導(dǎo)致僅靠出讓土地獲得收益來發(fā)展埇橋區(qū)城市經(jīng)濟(jì)的狀況并不會持續(xù)太久。土地不可持續(xù)性供給必定會影響地方經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致財(cái)政收入不足或者經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力不夠。埇橋區(qū)城市土地的出讓不是根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求有節(jié)奏的供應(yīng)土地，而是根據(jù)埇橋區(qū)政府的要求供應(yīng)土地，供給多少土地是政府說了算。如果對埇橋區(qū)地方政府出讓土地的權(quán)力不加限制，不對土地要素的使用進(jìn)行合理的規(guī)劃，土地資源很快會低水平開發(fā)殆盡，到那時依靠土地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的策略將會難以繼續(xù)，地方政府因財(cái)政不足而難有大的作為，將會嚴(yán)重阻礙我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

因此，有必要對埇橋區(qū)土地出讓制度進(jìn)行改革，以期能更長久的彌補(bǔ)地方財(cái)政不足及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時減少埇橋區(qū)地方政府對土地收入的過度依賴，實(shí)現(xiàn)土地的集約化利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展及城市化進(jìn)程的順利進(jìn)行。

六、總結(jié)

土地收儲出讓在我國發(fā)展的歷史較短，它起源于20世紀(jì)80年代末90年代初，是為滿足我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要而產(chǎn)生的。土地收儲出讓對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大的影響，地方政府一方面將土地出讓金納入地方財(cái)政，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，另一方面地方政府常以提供城市土地為條件，招商引資，吸引資本、勞動力，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，本文以宿州市埇橋區(qū)為研究對象，主要論述了土地收儲出讓對經(jīng)濟(jì)的影響，首先論述了土地收儲出讓課題研究的背景及意義，然后論述了相關(guān)理論概述，然后分別從土地收儲和出讓兩個方面分析了對經(jīng)濟(jì)的影響。對于土地收儲出讓的研究存在重要意義。

參考文獻(xiàn)

[1]王秦娥.土地出讓對經(jīng)濟(jì)增長的影響研究[D].華中科技大學(xué),2013.[2]陳常恩.土地儲備運(yùn)行效果評價及完善對策[D].江西農(nóng)業(yè)大學(xué),2012.[3]王營.濟(jì)寧市城市土地儲備制度研究[D].內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué),2013.[4]王曉.土地收儲項(xiàng)目融資風(fēng)險管理研究[D].云南大學(xué),2012.[5]王鈺.大連市土地財(cái)政的經(jīng)濟(jì)社會影響及其理性路徑分析[D].東北財(cái)經(jīng)大學(xué),2012.[6]吳振忠.創(chuàng)新土地收儲機(jī)制 促進(jìn)縣鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展——試談中心城區(qū)外土地收儲出讓[A].福建省土地學(xué)會.土地節(jié)約集約利用與轉(zhuǎn)變發(fā)展方式——福建省土地學(xué)會2010年學(xué)術(shù)年會論文集[C].福建省土地學(xué)會:,2010:3.[7]李鵬.土地出讓收益，公共品供給及對城市增長影響研究[D].浙江大學(xué),2013.[8]方英.樅陽縣實(shí)施土地收儲制度的經(jīng)濟(jì)社會效應(yīng)和思考[J].農(nóng)技服務(wù),2009,08:170+172.[9]苗健實(shí).試析土地收購儲備資金風(fēng)險問題[J].財(cái)會月刊,2010,06:48-49.[10]楊軍.土地儲備風(fēng)險管理的研究[D].同濟(jì)大學(xué),2006.[11]萬佳斌.通遼市土地儲備制度實(shí)施研究[D].中國地質(zhì)大學(xué)（北京）,2011.[12]邵靖.我國地方政府債務(wù)融資模式與風(fēng)險評價研究[D].中國農(nóng)業(yè)科學(xué)院,2013.[13]石鴻楠.土地收儲融資的困難與對策[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù),2013,16:99-100.[14]喻霞.論我國土地儲備法律制度的完善[D].西南交通大學(xué),2013.[15]黃曉忠.我國房地產(chǎn)市場缺陷及地方政府干預(yù)研究[D].同濟(jì)大學(xué),2006.