第一篇：簽訂購房合同八大注意事項

簽訂購房合同八大注意事項

第一項：關(guān)于五證

陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得

房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。

對策：

1、復(fù)印件要注意看原件。

2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。

3、對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。

律師建議增加補充條款：

出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。若因此導(dǎo)致買受人退房的，出賣人愿

向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。

第二項：關(guān)于公攤面積

陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未

違約，買受人也起訴無據(jù)。

對策：

1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。

2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。

3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。

律師建議增加補充條款：

雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按下列第____種方式處理：

1、如果實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內(nèi)據(jù)實結(jié)算，超出3%以上的部分由出賣人承擔(dān)相關(guān)費用；如果實測面積少于暫測面積，買受人據(jù)實結(jié)算。

2、買受人對實測面積的承擔(dān)，僅在超出暫測面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實結(jié)算。

第三項：關(guān)于房產(chǎn)證

陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦

證。

對策：

1、五證齊全的項目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。

2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起

訴行政機關(guān)的違法行為。

律師建議增加補充條款：

如果因出賣人的原因，導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選

擇以下第____種方式處理：

1、買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第（1）項的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)

責(zé)任。

2、買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定承擔(dān)責(zé)任。

如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費用的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)

責(zé)任。

如果因頒證行政機關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔(dān)責(zé)任。但出賣人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機關(guān)公章的證明文件，否則視為出

賣人違約。

第四項：關(guān)于書面通知

陷阱：合同中約定通知義務(wù)后（如：交房通知），開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責(zé)任。

對策：

1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。

2、如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對方，以備證據(jù)。

律師建議增加補充條款：

本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對方。

第五項：關(guān)于所售房屋的坐落位臵

陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位臵好的某號樓，可交房時該樓號又變

為相同結(jié)構(gòu)位臵不好的樓層。

對策：

1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號。

2、開發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章

確認(rèn)。

律師建議增加補充條款：

出賣人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標(biāo)明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件

一內(nèi)加蓋公章。

第六項：關(guān)于所售房屋的抵押

陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。

對策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。

2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。

3、要求開發(fā)商提供保證責(zé)任。

律師建議增加補充條款：

出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導(dǎo)致買受人退房，出賣人應(yīng)向買受人

承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。

第七項：關(guān)于物業(yè)管理公約

陷阱：《物業(yè)管理條例》今年9月1日實施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就

有可能依法得不到房產(chǎn)證。

對策：

1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。

2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。

3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。

律師建議增加補充條款：

出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。

買賣雙方在簽訂本合同時，應(yīng)同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。

第八項：關(guān)于各方責(zé)任范圍

陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因（如：五證不全、一房二買、又抵又買等）情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。

對策：

1、根據(jù)《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實際損失細化。

2、對開發(fā)商給自

己造成的損失準(zhǔn)備好證據(jù)。

律師建議增加補充條款：

如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔浚鲑u方承擔(dān)的責(zé)任范圍如下：

出賣人的責(zé)任范圍：

1、退還已付房價款及其利息（此利息的計算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計算；如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算）。

2、賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。

3、賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用（此費用僅以裝修實物和相關(guān)票據(jù)為限）。

4、對于按揭付款的買受人，出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費用（包括：銀行

手續(xù)費、保險費、評估費、公證費等）。

通常情況下，房屋驗收的條件有：

房屋必須有質(zhì)檢站核發(fā)的房屋質(zhì)量合格證明。按照有關(guān)規(guī)定，房屋交付使用前，必須要經(jīng)區(qū)級房屋質(zhì)檢站驗收合格，才能允許住戶居住。在查驗此合格證件后，住戶自己也要對房屋

進行質(zhì)量檢查，發(fā)現(xiàn)問題要及時解決。

凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平即樓前6米、樓后3米場地要平整，不準(zhǔn)堆積建材或雜物，以確保進出安全。要做到煤氣表、電表（單元表）、水表三表到戶。室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。

高層住宅樓生活供水系統(tǒng)，必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證。需要注意的是，北京地區(qū)的水質(zhì)嚴(yán)重超標(biāo)，有些小區(qū)生活用水全部是靠自己打井取水，為了保險起見，這樣的小區(qū)在驗收房屋時，最好自己采些水樣帶回去，送給有關(guān)部門檢驗，如果水質(zhì)確實不符合生

活用水標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)想辦法及早解決。

高層住宅樓電梯，必須具有勞動部門核發(fā)安全運行合格證。

高層住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗合格。

房屋應(yīng)按圖紙、文件要求達到設(shè)備齊全，功能可靠，手續(xù)完備。

房屋驗收還需仔細檢查商品房質(zhì)量：

（一）檢查房屋有無裂縫

首先仔細查看房屋地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質(zhì)量問題，但基本不存在危險，修補后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。

看房屋的外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問題。

看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在危險隱患，對這類房

屋，購買者一定不能報僥幸心理。

（二）檢查房屋有無傾斜

雖然專業(yè)檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器，但購房者用目測的方法從四周不同角度，遠近距離仔細觀測也能基本上發(fā)現(xiàn)問題。有時，可在房頂上用細繩栓上一重物，貼墻放下至墻

腳，從四周檢查其傾斜程度。

（三）檢查房屋有無滲漏

購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。還應(yīng)察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。

（四）檢查墻面、地面

對于已做過粗裝修交房的居室，檢查墻面是否平整，不能有很明顯的起伏；地面應(yīng)光潔，不能起砂。

檢查墻面有無石灰“爆電”。若石灰沒有經(jīng)過足夠的時間熟化或水泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均，用鐵器敲打“爆點”時，就會發(fā)現(xiàn)大面積的疏松、脫落等質(zhì)量問題。

檢查廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。

（五）檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過找坡處理

主要是為了自然排水（決不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內(nèi)），看水是否能通暢無

阻地排向出水口。

（六）檢查門窗

門窗的密實度是否合適，開啟關(guān)閉是否順暢。門框、窗框邊緣等易受撞擊處是否密實，不

應(yīng)有縫隙。

何時辦理產(chǎn)權(quán)證？

房屋買賣當(dāng)事人簽訂的商品房預(yù)、出售合同或房屋買賣合同依法生效后30日內(nèi)雙方應(yīng)到

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。

產(chǎn)權(quán)證辦理的基本程序？

Ｉ、買賣雙方至產(chǎn)權(quán)登記部門，上交辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)資料：

商品房：個人身份證、房屋登記申請表、購房證明書刊號、商品房購銷合同書（或預(yù)售合同書）、房屋分戶平面圖、繳款發(fā)票、交易監(jiān)證文書。

拆遷安臵房：個人身份證、房屋登記表、房屋拆遷證明書、房屋拆遷產(chǎn)權(quán)交換證明書或購房證明書、原房屋產(chǎn)權(quán)注銷證明、房屋拆遷安臵補償結(jié)算單、房屋分戶平面圖、繳款發(fā)票。

單位新建房：法人資格證明（法人代碼證明或營業(yè)執(zhí)照、房屋登記申請表、建設(shè)項目批文、征地批文或用地許可證、征地紅線圖、建設(shè)許可證、建筑紅線圖、建設(shè)設(shè)計防火審核意見書、竣工平面圖、房屋總平面圖、房屋分層平面圖、竣工驗收報告）。

個人新建房屋：個人身份證、房屋登記申請裝、建筑許可證、建筑紅線圖、建設(shè)設(shè)計防火

審核意見書。

２、申請人上交資料后，房屋產(chǎn)權(quán)登記部門會開出收件收具，注明領(lǐng)證日期，領(lǐng)證日期一

般距交件日期10天３個月左右。

３、產(chǎn)權(quán)登記部門將對所收資料進行審核，如發(fā)現(xiàn)申請人所交資料不全等特殊情況．會按房屋登記申請表所上所用申請人電話通知申請人．并順廷辦證時間．

辦理產(chǎn)權(quán)證注意事項：

一、交易時確定賣方雙證齊全，買賣合同是必須由產(chǎn)權(quán)證上所有共有人親自簽字才會生

效，應(yīng)防止代簽或漏簽。

二、整個交易過程中涉及的各項費用并非一次性收取的，因此事前一定要盡量明確所有明

細費用，以避免中途添加各項雜費。

三、選擇威望較高知名人士或正規(guī)房地產(chǎn)中介機構(gòu)作為交易雙方的資金、房屋交割的監(jiān)管方，確保交錢后能順利過戶，或過戶后房與款兩清。

四、購買方需注意所購買房屋是否在抵押狀態(tài)中，以確定交易及入住時間。買賣交易后貸款時間拖得過長會帶來許多不必要的麻煩。

五、購買方在交易前確定清楚貸款所需要條件及費用，防止買賣交易后因貸款問題所造成的交易損失。

六、交房時的物業(yè)登記及相關(guān)水、電、有線電視、煤氣等等的過戶及房屋情況要一一查清，以防交房后發(fā)現(xiàn)這些問題而產(chǎn)生付費上的扯皮應(yīng)交稅費。

房貸的注意事項

隨著住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，越來越多的市民通過按揭圓了自己的住房夢，提高了本人與家庭的居住質(zhì)量。但是，在借款人辦理銀行貸款時，銀行專家發(fā)現(xiàn)，不少借款人常常會忽略一些原本應(yīng)值得注意的問題與環(huán)節(jié)。在此專家向廣大讀者介紹，在辦理貸款時的注意事項：

一、申請貸款額度要量力而行

在申請個人住房貸款時，借款人應(yīng)該對自己目前的經(jīng)濟實力、還款能力做出正確的判斷，同時對自己未來的收入及支出做出正確的、客觀的預(yù)測。

二、辦按揭要選擇好貸款銀行

對借款人來說，如果您購買的是現(xiàn)房或二手房，您就可以自行選擇貸款銀行。按揭銀行的服務(wù)品種越多越細，您將獲得靈活多樣的個人金融服務(wù)，以及豐富的服務(wù)與產(chǎn)品組合。站在市民的角度考慮，無疑市民擁有越多的選擇權(quán)越好。

三、要選定最合適自己的還款方式

目前基本上有兩種個人住房貸款還款方式：一種是等額還款方式，另一種是等額本金還款方式。等額還款方式的優(yōu)點在于，借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計劃地安排家庭的收支。而等額本金還款方式較適合于還款初期還款能力較強、并希望在還款初期歸還較大款

項以此減少利息支出的個人。

四、向銀行提供資料要真實

申請個人住房商業(yè)性貸款，銀行一般要求借款人提供經(jīng)濟收入證明，對于個人來說，應(yīng)提供真實的個人職業(yè)、職務(wù)和近期經(jīng)濟收入情況證明。因為如果你的收入沒有達到一定的水平，而你沒有足夠的能力還貸，卻夸大自己的收入水平，很有可能在還款初期發(fā)生違約，并且經(jīng)銀行調(diào)查證實你提供虛假證明，就會使銀行對你的信任度大大降低，從而影響到自己的貸款申請。

五、提供本人住址要準(zhǔn)確、及時

借款人提供給銀行的地址準(zhǔn)確，就能方便銀行與其的聯(lián)系，每月能按時收到銀行寄出的還款通知單。遇人民銀行調(diào)整貸款利率，您就可在年初時收到銀行寄出的調(diào)整利率通知。此外，特別提醒借款人注意的是，當(dāng)您搬遷新居，一定要將新的聯(lián)系地址、聯(lián)系方式及時告知貸款

銀行。

六、每月要按時還款避免罰息

對借款人來說，必須在每月約定的還款日前注意自己的還款賬戶上是否有足夠的資金，防止由于自己的疏忽造成違約而被銀行罰息，千萬不要因為自己的一時疏忽，而造成資金損

失，同時，在銀行留下不良信用記錄。

另外還要注意

一、申請貸款前不要動用公積金

如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用于支付房款，那么您公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零，也就意味著您將申請不到公積金貸款。

二、在借款最初一年內(nèi)不要提前還款

按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出，并且您歸還的金額應(yīng)

超過6個月的還款額。

三、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行

當(dāng)您在借款期限內(nèi)償債能力下降，還貸有困難時，不要自己硬撐，可向銀行提出延長借款期限的申請，經(jīng)銀行調(diào)查屬實，且未有拖欠應(yīng)還貸款本金、利息，銀行就會受理您的延長借

款期限申請。

四、貸款后出租住房不要忘記告知義務(wù)

當(dāng)您在貸款期間出租已經(jīng)抵押的房屋，您必須將已抵押的事實書面告知承租人。

五、貸款還清后不要忘記撤銷抵押

當(dāng)您還清了全部貸款本金和利息后，可持銀行的貸款結(jié)清證明和抵押物的房地產(chǎn)他項權(quán)利證明前往房產(chǎn)所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心撤銷抵押。

六、不要遺失借款合同和借據(jù)

申請按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據(jù)都是重要的法律文件，由于貸款期限最長可達30年，作為借款人，您應(yīng)當(dāng)妥善保管您的合同和借據(jù)，同時認(rèn)真閱讀合同的條款，了

解自己的權(quán)利和義務(wù)。

購房保險常見問題

為什么要買住房貸款保險？

購房者在貸款買房時，大多數(shù)銀行都有“強制性”的規(guī)定，必須同時購買“個人抵押貸款

房屋保險”。

住房保險包括住房財產(chǎn)保險、個人抵押貸款保險。有此險種是因為銀行和借貸人都在尋求保障，因為個人貸款業(yè)務(wù)期限往往較長，當(dāng)中可能會出現(xiàn)變數(shù)，銀行希望借款人在無力償還貸款時能保障貸款的償還，而借款人則希望這一保障能使其保留房產(chǎn)；而這種保障是雙方都無法解決的，因此引入了住房貸款保險：保險費＝保險金額（即總房價）×保險費率×保險期限。它使得銀行在有還貸危險時可以作為保險合同的受益人得到賠付，而交保人出險后也

可保住房產(chǎn)。

住房保險主要有個人抵押貸款房屋保險、家庭財產(chǎn)保險和個人購臵住房抵押貸款保證保險。而家庭財產(chǎn)保險的投保范圍包括房屋及其附屬設(shè)備，衣服、臥具，家具、燃氣用具、廚具、樂器、體育器械，家用電器；附加險有盜竊、搶劫和金銀首飾、鈔票、債券保險以及第三者責(zé)任保險。而個人住房抵押貸款險的保險金額分年計算，保險費率高于抵押貸款屋保險，保險期限不超過20年。由于此種保險類似壽險，是針對投保人發(fā)生人身意外等事故的保險，保險公司為此承擔(dān)的風(fēng)險較大，其保險責(zé)任也制訂得較為嚴(yán)格。

我國現(xiàn)有的幾種住房保險形式

1、財產(chǎn)保險。

目前許多城市開展個人住房貸款時要求借款人對抵押物進行財產(chǎn)保險，財產(chǎn)保險只是對貸款所購得住房在遭受火災(zāi)等意外事故時對抵押物的價值補償，以保證抵押權(quán)的實現(xiàn)。

2、綜合保險

以蘇州、北京為代表，從1993年開始為配合職工購建住房低息貸款的開展，降低貸款風(fēng)險，保證貸款資金安全，由中國人民保險公司蘇州分公司開展了綜合保險，綜合保險責(zé)任包

括三項內(nèi)容：

一、對借款人抵押的房產(chǎn)進行財產(chǎn)保險；

二、借款人因意外事故或疾病喪失部分或全部還款能力；

三、借款人因其他原因無法歸還貸款或故意賴帳等造成的貸款本息損失。保險期限為自取得貸款之日起至貸款全部還清之日止。在保險期內(nèi)，由于上述保險責(zé)任中的原因造成貸款本息損失的，由保險公司負責(zé)賠償。與財產(chǎn)保險不同的是，綜合保險除包括財產(chǎn)保險外，還對借款人的人身及信用進行了全方位的保險，因而對貸款人的資金安全起到

保障作用。

北京市的購房抵押貸款保險與蘇州綜合保險在財產(chǎn)險和人身意外險相同，第三種保險責(zé)任為借款人所在單位倒閉、撤銷、被兼井、政策性裁員而失業(yè)或收入下降等社會原因致使無法還貸超過3個月時，由保險公司負責(zé)償還24個月的貸款本息。

3、信用保險。

目前成都、上海等城市正在探索由一個有一定資格的社會中介服務(wù)機構(gòu)即住房臵業(yè)擔(dān)保公司對借款人提供信用擔(dān)保的形式。當(dāng)個人向銀行申請貸款購房時，由住房臵業(yè)擔(dān)保公司為個人提供專業(yè)擔(dān)保，當(dāng)借款人不能按貸款合同還貸時，由住房臵業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)連帶責(zé)任，負責(zé)償還貸款。住房臵業(yè)擔(dān)保公司為個人提供擔(dān)保時，應(yīng)當(dāng)同時要求被擔(dān)保人以其所購、建住房以抵押方式向住房臵業(yè)擔(dān)保公司提供反擔(dān)保。住房臵業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)連帶還貸責(zé)任的同時，行使抵押權(quán)，依法處分抵押物；并負責(zé)將抵押人遷出抵押住房，妥善安臵抵押人。需要提出的是，與一般保險不同的是，住房臵業(yè)擔(dān)保公司有處臵抵押物并受償?shù)臋?quán)力。

房地產(chǎn)保險合同的主要內(nèi)容

①保險人名稱和住所。②投保人、被保險人名稱和住所，以及人身保險的受益人 的名稱和住所。③保險標(biāo)的。④保險責(zé)任和責(zé)任兔除。⑤保險期間和保險責(zé)任開始時間。⑥保險價值和保險金額。⑦保險費以及支付辦法。⑧保險金賠償或者給付辦法。⑨違約責(zé)任

和異議處理。⑩訂立保險合同的日期。

房屋保險中現(xiàn)房、期房的保險費是如何計算的？

總保險費=保險金額×年保險費率×繳費系數(shù)

其中：保險金額為購房總價款；基本險費率為0.8‰，附加地震險費率為0.2‰；繳費系數(shù)根據(jù)不同的貸款年限確定，實際上是貼現(xiàn)系數(shù)。

期房的保險費如何計算？

目前有很多貸款購房人購買的是期房，往往要在幾個月或一年以后入住，所以我們計收從入住日到貸款結(jié)束日的保險費。另外，由于保險費是在貸款發(fā)放時提前交納的，在保險生效前，即入住前尚有一段時間，我們還將扣除在此段時間產(chǎn)生的利息（一年以上期房期的按照一年定期存款利率計算，一年以內(nèi)期房期的按照活期存款利率計算），就是說，購房人不會因為在貸款發(fā)放日提前交納保險費而產(chǎn)生任何利息上的損失。

個人購房如何辦理保險？

個人在購買住房時并無強制保險，但個人因購房申請公積貸款和商業(yè)性個人住房擔(dān)保貸款時，貸款銀行要求借款人投保規(guī)定險種作為借款條件。銀行所指定的險種主要為住房抵押，其他涉及的險種還有貸款保證保險、人身保險。住房保險屬財產(chǎn)險，與抵押行為相聯(lián)系。該保險與家庭財產(chǎn)保險不同的是其標(biāo)的專指用貸款購買的住房，不包括住房以外的裝修和其他室內(nèi)財產(chǎn)。投保抵押住房保險對銀行對個人都有利。銀行要求購房借款申請人投保此險，是因為在購房借款時住房投臵了抵押，抵押物的安全關(guān)系到抵押行為的有效性，通過參加保險可以轉(zhuǎn)嫁因自然災(zāi)害導(dǎo)致的風(fēng)險。對個人而言住房價值高，普通家庭需長期積累才能購臵，家庭經(jīng)濟承受不起不測的災(zāi)禍，就是貸款清償后或不向銀行貸款都有必要替住房加保險。

當(dāng)銀行認(rèn)為個人購房貸款在還款上存在較大風(fēng)險時要求借款人投保證險種，投保該險保險人要求以所購住房作借款抵押為條件。該保險主要為保障貸款銀行利益，當(dāng)發(fā)生連續(xù)3個月借款人無法按合同規(guī)定履行還本付息時，保險公司先予以賠償，使銀行及時收回貸款和利息，然后保險公司向借款人追償代付的欠款及利息，如借款人無力償還債務(wù)，則保險公司有

權(quán)處臵抵押住房。

作為購房貸款須保險的，銀行方要求保險手續(xù)在貸款發(fā)放以前辦妥。一般程序為銀行與個人簽訂購房借款、抵押等合同后就辦理公證和保險，然后辦理抵押登記，最后辦理放款。

如何簽訂房地產(chǎn)保險合同？

辦理房地產(chǎn)保險，應(yīng)由投保人與保險人簽訂保險合同。具體程序是：

第一，填寫投保單。投保單的內(nèi)容有：投保人的名稱、投保日期，被保險人或受益人的名稱。保險標(biāo)的名稱和數(shù)量，保險責(zé)任起訖時間，保險價值和保險金額等。投保單是投保人在保險公司申領(lǐng)的作為保險接受投保的依據(jù)的文件。

第二，簽發(fā)保險單。保險人在收到投保人的投保單后，應(yīng)對投保單的內(nèi)容逐一審核并實地勘查，在確定符合保險條件后可簽發(fā)保險單。

第三，收取保險費。投保人應(yīng)按規(guī)定的保險金額、保險期限和保險費率向保險人如期繳納保險費。房地產(chǎn)保險合同也可由雙方的委托來辦理，如抵押房地產(chǎn)保險可委托銀行辦理。

什么是住房保險？住房保險對住房者有什么好處？

一般說來，在住房生產(chǎn)。流通、消費過程中，風(fēng)險事故可能給住房造成損壞，給住房者帶來經(jīng)濟、生活上的困難。為消除可能出現(xiàn)的不利影響，?。ㄗ猓┓咳丝膳c保險公司達成一項協(xié)議，被保險人通過交付一定的費用以獲得保險公司對住房的意外損失給予一定的經(jīng)濟補償?shù)谋ＷC。這種以住房及其有關(guān)利益為保險目標(biāo)的保險，稱為住房保險。

那么，住房保險對住房者有什么好處呢？ 住房保險無論對生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)，還是對居民

個人都有十分重要的作用。主要表現(xiàn)在：

一、住房保險可以保證居民在房屋因遭受自然災(zāi)害和意外事故而發(fā)生損失時，獲得一定的經(jīng)濟補償，為居民的日常生活提供安全保障。

二、住房保險可維護房產(chǎn)經(jīng)營者的利益。房產(chǎn)經(jīng)營者以收取租金為目的。風(fēng)險事故發(fā)生后，住房受損，房租因風(fēng)險事故中斷。如果投保了住房保險，就可以使經(jīng)營者在這方面的利益獲

得保障。

三、住房保險可增加被保險人的信用程度。保險具有提高信用，促進資金融通的作用。例如，以住房為抵押物申請銀行貸款時，銀行常要求申請人將其住房投保，以增加住房的價值，故住房保險有助于住房所有人信用的提高。

購房怎樣投保？

當(dāng)人們用半生甚至是一生的積蓄，花巨款購買了一套住房、且費盡心機進行裝修后，這一巨額房產(chǎn)一旦遇到天災(zāi)人禍，怎樣可以挽回損失？有資料表明：目前不知怎樣投保住房及對住房投保險種不熟悉的占60％以上；自己主動投保的只占20％左右。這說明了解住房投保，以及選擇相關(guān)險種就非常重要。

一、如果是貸款買房，可投保城鎮(zhèn)居民貸款保險。該險種的保險責(zé)任是因火災(zāi)、爆炸、暴風(fēng)、暴雨、洪水、龍卷風(fēng)及空中墜落物造成投保房屋損壞。保期自貸款次日零時起到貸款還清之日止。按保險費率和保險金額，年保險費率為1‰。保險金額按購房合同的實際價值確定。另外，保險公司目前開辦的住房保險還有住房抵押保證保險、購房貸款定期人壽保險等。由于住房保險開辦時間不長，因此在一些城市抵押保證保險還處于暫停階段、但做為投保人

還可選擇其它貸款住房保險。

二、如果已經(jīng)購買住房，可以選擇投保城鎮(zhèn)居民家庭財產(chǎn)保險。該險種把房屋、室內(nèi)裝飾財產(chǎn)列為特約承保財產(chǎn)，可以普通險、長效險兩種形式承保。還可選城鎮(zhèn)住房定額保險，該險種的保險責(zé)任，一是火災(zāi)、爆炸；二是暴風(fēng)、暴雨、雷電、洪水、海嘯、龍卷風(fēng)造成的保

險房屋倒塌、墻壁同一處的里外裂縫；

三、為防止災(zāi)害蔓延、減少投保財產(chǎn)損失而采取的必要措施所造成的物質(zhì)損耗。其保險期限由投保人選定，普通保期為一年，長效險期為5年，期滿后退還全部儲金。該險種每份2萬元，購買多份可合并計算保險金額。簽訂保單時，被保險人姓名、保險財產(chǎn)地址必須逐一寫清楚。保險財產(chǎn)數(shù)量增減、地址變更或被保險人變動，應(yīng)及時通知保險公司，辦理批改手續(xù)。發(fā)生災(zāi)害事故時應(yīng)盡力搶救，保護好現(xiàn)場，并在24小時內(nèi)通知保險公司。申請賠償時，應(yīng)提供保險單和損失清單，有關(guān)證明。

發(fā)生提前還款的情況時，如何處理房屋保險？

如果購房人提前償還了銀行貸款本息，可以選擇如下兩種方法處理未到期的房屋保險合同：

1.變更受益人，由原來的貸款銀行變更為購房人本人，保險合同繼續(xù)有效；

2.退保，按照未到期保險費的75%退還保險費，保險責(zé)任終止

房屋保險的賠款接受人是誰？

在貸款期間內(nèi)，由于房屋的抵押權(quán)人是貸款銀行，所以房屋保險的第一賠款接受人，即第一受益人是銀行。當(dāng)本保險公司賠償時，首先支付貸款購房人所欠貸款銀行的貸款本息及相關(guān)費用部分，賠款剩余部分支付給購房人，貸款購房人實際上是第二賠款接受人，即第二受益人。隨著貸款購房人還款成數(shù)的提高，其受益程度也隨之提高。

怎樣確定房屋財產(chǎn)保險的保險金額？

根據(jù)我國財產(chǎn)保險制度規(guī)定，確定房屋財產(chǎn)的保險金額，將依據(jù)房屋所屬是企業(yè)還是家庭

有所不同。

企業(yè)房產(chǎn)保險金額的確定有三種方式：

（1）按照賬面原值確定保險金額。賬面原值指的是房產(chǎn)在建造或購臵時所支出的貨幣總

額。按賬面投保是一種不足額的投保。

（2）按照賬面原值加成數(shù)確定保險金額。賬面原值加成數(shù)即在保險人與被保險人協(xié)商一致的情況下，在房產(chǎn)賬面原值的基礎(chǔ)上再附加一個成數(shù)，使之趨近于重臵重建價值。這種投保為足額投保（即保險金額相當(dāng)于財產(chǎn)實際價值的保險）。（3）按重臵重建成本投保，重臵重建成本即重新購臵或重新建造房屋所需支付的全部費

用。

家庭財產(chǎn)由于沒有賬冊可依，因此家庭房屋的保險金額由投保人根據(jù)實際價值，自行估價

確定。

5、質(zhì)量問題。有些購房人認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時，應(yīng)同時向購房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要組成部分，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實并非如此。

商品房竣工驗收，是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且竣工驗收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。

根據(jù)《最高法院解釋》第12條和第13條第1款的規(guī)定，在下列情況下，購房人因為房屋質(zhì)量問題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格；因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用?！蹲罡叻ㄔ航忉尅返?3條第1款規(guī)定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同的時候，應(yīng)該注意到查驗五證(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國有土地使用證、商品房預(yù)售許可證)。交付定金，簽訂認(rèn)定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購房中的第二個階段。本文由分享資訊網(wǎng)編輯整理，第一，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去，這是維護購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。

第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補充條款里約定。

第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。

第四，明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

第二篇：簽訂購房合同八大注意事項

簽訂購房合同八大注意事項

簽訂購房合同八大注意事項 第一項：關(guān)于五證

陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。

對策：

1、復(fù)印件要注意看原件。

2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。

3、對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。

律師建議增加補充條款：

出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。若因此導(dǎo)致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。第二項：關(guān)于公攤面積

陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。對策：

1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。

2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。

3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。律師建議增加補充條款：

雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按下列第____種方式處理：

1、如果實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內(nèi)據(jù)實結(jié)算，超出3%以上的部分由出賣人承擔(dān)相關(guān)費用；如果實測面積少于暫測面積，買受人據(jù)實結(jié)算。

2、買受人對實測面積的承擔(dān)，僅在超出暫測面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實結(jié)算。第三項：關(guān)于房產(chǎn)證

陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。對策：

1、五證齊全的項目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。

2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關(guān)的違法行為。律師建議增加補充條款：

如果因出賣人的原因，導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理：

1、買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第（1）項的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。

2、買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定承擔(dān)責(zé)任。

如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費用的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。

如果因頒證行政機關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔(dān)責(zé)任。但出賣人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機關(guān)公章的證明文件，否則視為出賣人違約。

第四項：關(guān)于書面通知

陷阱：合同中約定通知義務(wù)后（如：交房通知），開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責(zé)任。

對策：

1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。

2、如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對方，以備證據(jù)。律師建議增加補充條款：

本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對方。第五項：關(guān)于所售房屋的坐落位置

陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橘I房流程攻略指南選房資料購買資格簽訂合同貸款流程驗收過戶相同結(jié)構(gòu)位置不好的樓層。

對策：

1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號。

2、開發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認(rèn)。律師建議增加補充條款：

出賣人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標(biāo)明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。

第六項：關(guān)于所售房屋的抵押

陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，1 / 2

簽訂購房合同八大注意事項

開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。對策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。

2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。

3、要求開發(fā)商提供保證責(zé)任。律師建議增加補充條款：

出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導(dǎo)致買受人退房，出賣人應(yīng)向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。

第七項：關(guān)于物業(yè)管理公約 陷阱：《物業(yè)管理條例》今年9月1日實施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。

對策：

1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。

2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。

3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。律師建議增加補充條款：

出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。買賣雙方在簽訂本合同時，應(yīng)同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。

第八項：關(guān)于各方責(zé)任范圍

陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因（如：五證不全、一房二買、又抵又買等）情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。

對策：

1、根據(jù)《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實際損失細化。

2、對開發(fā)商給自己造成的損失準(zhǔn)備好證據(jù)。律師建議增加補充條款：

如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔?，出賣方承擔(dān)的責(zé)任范圍如下： 出賣人的責(zé)任范圍：

1、退還已付房價款及其利息（此利息的計算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計算；如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算）。

2、賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。

3、賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用（此費用僅以裝修實物和相關(guān)票據(jù)為限）。

4、對于按揭付款的買受人，出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費用（包括：銀行手續(xù)費、保險費、評估費、公證費等）。

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第三篇：簽訂購房合同八大注意事項

簽訂購房合同八大注意事項

第一項：關(guān)于五證

查視五證二書

購房者在購房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”和“兩書”，這是法律對銷售方的基本要求。

五證：

(1)國有土地使用證：

國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護。

(2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證：

建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒有該證的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

（3）建筑工程用地規(guī)劃許可證：

建筑工程用地規(guī)劃許可證是辦理建筑工程用地規(guī)劃許可證后必須經(jīng)過的程序

(4)建設(shè)工程施工許可證：

建設(shè)工程施工許可證是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護。武漢市建委負責(zé)開工審批等項工作。

(5)商品房預(yù)售許可證：

商品房預(yù)售證的主管機關(guān)是武漢市城市綜合開發(fā)管理辦公室，證書由市開發(fā)辦統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。

“五證”中最重要的是土地使用證和商品房預(yù)售許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。

在審查時，應(yīng)注意“五證”的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。在其領(lǐng)取的《商品房內(nèi)／外銷預(yù)售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，應(yīng)著重審查您所購買的房屋是否在預(yù)／銷售范圍之內(nèi)。

二書：

（1）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照

該執(zhí)照是取得企業(yè)法人資格的合法憑證，有限公司即屬此類。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等進行核定。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書（以下

簡稱資質(zhì)證書）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。

對策：

1、復(fù)印件要注意看原件。

2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。

3、對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。

律師建議增加補充條款：

出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。若因此導(dǎo)致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。

第二項：關(guān)于公攤面積

陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。

對策：

1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。

2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。

3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。

律師建議增加補充條款：

雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按下列第____種方式處理：

1、如果實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內(nèi)據(jù)實結(jié)算，超出3%以上的部分由出賣人承擔(dān)相關(guān)費用；如果實測面積少于暫測面積，買受人據(jù)實結(jié)算。

2、買受人對實測面積的承擔(dān)，僅在超出暫測面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實結(jié)算。

第三項：關(guān)于房產(chǎn)證

陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。

對策：

1、五證齊全的項目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。

2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關(guān)的違法行為。

律師建議增加補充條款：

如果因出賣人的原因，導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理：

1、買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第（1）項的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。

2、買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定承擔(dān)責(zé)任。

如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費用的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。

如果因頒證行政機關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔(dān)責(zé)任。但出賣人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機關(guān)公章的證明文件，否則視為出賣人違約。

第四項：關(guān)于書面通知

陷阱：合同中約定通知義務(wù)后（如：交房通知），開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責(zé)任。

對策：

1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。

2、如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對方，以備證據(jù)。

律師建議增加補充條款：

本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對方。

第五項：關(guān)于所售房屋的坐落位置

陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。

對策：

1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號。

2、開發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認(rèn)。

律師建議增加補充條款：

出賣人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標(biāo)明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。

第六項：關(guān)于所售房屋的抵押

陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。

對策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。

2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。

3、要求開發(fā)商提供保證責(zé)任。

律師建議增加補充條款：

出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導(dǎo)致買受人退房，出賣人應(yīng)向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。

第七項：關(guān)于物業(yè)管理公約

陷阱：《物業(yè)管理條例》今年9月1日實施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。

對策：

1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。

2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。

3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。

律師建議增加補充條款：

出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。

買賣雙方在簽訂本合同時，應(yīng)同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。

第八項：關(guān)于各方責(zé)任范圍

陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因（如：五證不全、一房二買、又抵又買等）情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。

對策：

1、根據(jù)《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實際損失細化。

2、對開發(fā)商給自己造成的損失準(zhǔn)備好證據(jù)。

律師建議增加補充條款：

如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔?，出賣方承擔(dān)的責(zé)任范圍如下：

出賣人的責(zé)任范圍：

1、退還已付房價款及其利息（此利息的計算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計算；如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算）。

2、賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。

3、賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用（此費用僅以裝修實物和相關(guān)票據(jù)為限）。

4、對于按揭付款的買受人，出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費用（包括：銀行手續(xù)費、保險費、評估費、公證費等）。

第四篇：簽訂購房合同八大注意事項

簽訂購房合同八大注意事項

第一項：關(guān)于五證

陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。

對策：

1、復(fù)印件要注意看原件。

2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。

3、對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。

律師建議增加補充條款：

出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。若因此導(dǎo)致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。

第二項：關(guān)于公攤面積

陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。

對策：

1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。

2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。

3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。

律師建議增加補充條款：

雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按下列第____種方式處理：

1、如果實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內(nèi)據(jù)實結(jié)算，超出3%以上的部分由出賣人承擔(dān)相關(guān)費用；如果實測面積少于暫測面積，買受人據(jù)實結(jié)算。

2、買受人對實測面積的承擔(dān)，僅在超出暫測面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實結(jié)算。第三項：關(guān)于房產(chǎn)證

陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。

對策：

1、五證齊全的項目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。

2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關(guān)的違法行為。

律師建議增加補充條款：

如果因出賣人的原因，導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理：

1、買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第（1）項的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。

2、買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定承擔(dān)責(zé)任。如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費用的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。

如果因頒證行政機關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔(dān)責(zé)任。但出賣人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機關(guān)公章的證明文件，否則視為出賣人違約。

第四項：關(guān)于書面通知

陷阱：合同中約定通知義務(wù)后（如：交房通知），開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責(zé)任。

對策：

1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。

2、如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對方，以備證據(jù)。律師建議增加補充條款：

本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對方。第五項：關(guān)于所售房屋的坐落位置

陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。

對策：

1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號。

2、開發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認(rèn)。

律師建議增加補充條款：

出賣人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標(biāo)明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。

第六項：關(guān)于所售房屋的抵押

陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。

對策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。

2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。

3、要求開發(fā)商提供保證責(zé)任。

律師建議增加補充條款：

出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導(dǎo)致買受人退房，出賣人應(yīng)向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。

第七項：關(guān)于物業(yè)管理公約

陷阱：《物業(yè)管理條例》今年9月1日實施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。

對策：

1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。

2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。

3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。律師建議增加補充條款：

出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。

買賣雙方在簽訂本合同時，應(yīng)同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。

第八項：關(guān)于各方責(zé)任范圍

陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因（如：五證不全、一房二買、又抵又買等）情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。

對策：

1、根據(jù)《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實際損失細化。

2、對開發(fā)商給自己造成的損失準(zhǔn)備好證據(jù)。

律師建議增加補充條款：

如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔浚鲑u方承擔(dān)的責(zé)任范圍如下：

出賣人的責(zé)任范圍：

1、退還已付房價款及其利息（此利息的計算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計算；如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算）。

2、賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。

3、賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用（此費用僅以裝修實物和相關(guān)票據(jù)為限）。

4、對于按揭付款的買受人，出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費用（包括：銀行手續(xù)費、保險費、評估費、公證費等）。

陜西許小平律師事務(wù)所建筑房地產(chǎn)部 羅潤國律師 第五篇：簽訂購房合同八大注意事項（范文模版）

簽訂購房合同八大注意事項

1.即買房人的確定、賣房人的審查。確定好以誰的名義買房，他可能涉及將來過戶、繼承等問題。同時，注意輕易不要以他人名義買房，由此引發(fā)糾紛的情況很多；賣房人應(yīng)是開發(fā)商，少數(shù)例外。購房者應(yīng)要求其提供營業(yè)執(zhí)照原件，查看是否通過了最新年檢，貼有年檢標(biāo)記，經(jīng)營范圍中有無房地產(chǎn)開發(fā)、銷售內(nèi)容。如沒有相應(yīng)資質(zhì)，將導(dǎo)致開發(fā)、銷售行為違法，這樣的房產(chǎn)買不得。

2.很多購房訴訟是因廣告宣傳而起。在對樓盤的宣傳中，開發(fā)商過多使用溢美之詞已形成一股潮流。開發(fā)商對樓盤的規(guī)劃環(huán)境、價位等極力進行包裝，而直接面對購房客戶的售樓小姐更是利用樓宇沙盤模型大做文章，讓購房者覺得買到了“便宜”：優(yōu)美的環(huán)境、低廉的價位并能享受到開發(fā)商無微不至的人文關(guān)懷。實際上，一旦購房者拿到鑰匙踏進自己的房屋，往往發(fā)現(xiàn)開發(fā)商描述的各種美好景象與現(xiàn)實相距甚遠，于是產(chǎn)生一系列糾紛，在無法協(xié)商一致的情況下，只好訴至法院討說法。

為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，或要求作為合同附件，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以此約束開發(fā)商實現(xiàn)廣告內(nèi)容。

3.目前在商品房的銷售過程中，開發(fā)商一般不主動出示“五證”的原件，只有少數(shù)開發(fā)商將“五證”或“五證”原件的一部分在銷售時明示。不出示“五證”原件的原因很多，有的是工作態(tài)度及責(zé)任心問題，有的是有意回避“五證”中所記載的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用復(fù)印件做假，如將某項目一期說成二期等。對于初次購房者來說，要分清“五證”的真?zhèn)危J(rèn)識到記載內(nèi)容可能存在的利害關(guān)系，較為困難。最好將其作為合同附件，并要求開發(fā)商在合同中保證“五證”的真實性，否則應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。

五證是指《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》（或《商品房銷售許可證》）。

4.在商品房預(yù)售過程中，有的開發(fā)商設(shè)置了樣板房或樣板間。并且該樣板房布局講究、裝修精美，往往容易令購房者浮想聯(lián)翩，仿佛已置身于自己將來的房子中，被樣板房迷惑，放松了很多應(yīng)該注意的購房問題。結(jié)果在購房入住后，發(fā)

現(xiàn)房屋和樣板房有不小差距。

5.在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認(rèn)購書，交納認(rèn)購款。這里說明一點，簽訂認(rèn)購書不是房屋預(yù)售或銷售的必經(jīng)程序，建議購房者不要輕易簽訂認(rèn)購書。如果有的購房者的確看上了某個項目的房子，擔(dān)心錯過，必須簽訂認(rèn)購書，則應(yīng)注意以下問題： 首先，根據(jù)2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容（包括當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本情況；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期等條款），并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。其次，無論認(rèn)購書具不具備成為購房合同的條件，其效力均應(yīng)根據(jù)開發(fā)商是否已取得商品房預(yù)售許可證明、本身內(nèi)容等來確定。再次，購房者在認(rèn)購書中要明確所交款項是“定金”還是“訂金”，二者法律后果是不同的。

6.在簽訂商品房買賣合同時，因為買賣雙方在專業(yè)知識上信息不對稱，有時買方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中處于被動地位。

購房者在簽訂《商品房買賣合同》前，應(yīng)對合同條款及專業(yè)詞語仔細閱讀、理解，必要時可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進行咨詢。

就合同主要條款說明如下：

（1）關(guān)于房屋面積方面的條款。

（2）關(guān)于價格、收費、付款合同的條款。

（3）關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。

（4）關(guān)于售后物業(yè)管理的條款。

自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。”

但是，在實際簽約時，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對此，買受人應(yīng)該據(jù)理力爭，防止交房時物業(yè)公司變更

物業(yè)費。

（5）關(guān)于履行合同的期限和方法的條款。

應(yīng)寫明房屋交付的日期，房屋價金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。

（6）關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款。

由雙方依規(guī)定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，賣方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人的書面報告，以及繳納的稅單。

（7）關(guān)于稅費負擔(dān)的條款。房屋買賣中應(yīng)繳納的一切捐稅、費用，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明確載入合同。

7.《商品房買賣合同》補充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分?jǐn)偯娣e說明、裝修標(biāo)準(zhǔn)、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設(shè)施以及花園綠地的權(quán)屬、物業(yè)管理等。建議購房者在簽約時一定不要局限于格式條款的內(nèi)容，對有損自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂，對遺漏的事項要加以補充。

8.堅持賣方先蓋章，買方后簽字，不在合同上留空白。建議在合同上由加蓋騎縫章、過頁章，個人買主過頁簽字。

最好堅持雙方同時蓋章簽字，這開發(fā)商不是不能做到，同時也是對買方的一種尊重，對合同嚴(yán)肅性的尊重。