第一篇：開發(fā)商延期辦理房地產(chǎn)權(quán)證違約金訴訟時效和違約金的認定問題

開發(fā)商延期辦理房地產(chǎn)權(quán)證違約金訴訟時效和違約金的認定問題

開發(fā)商延期辦證違約金訴訟時效應(yīng)否分段計算、如何認定違約金是否過高？

——許擎宇、許文蕾與深圳東海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司房屋買賣合同糾紛案

（一）【案件概要】

1．判決書字號

一審判決書：廣東省深圳市福田區(qū)人民法院（2003）深福法民三初字第1717號。

二審判決書：廣東省深圳市中級人民法院（2003）深中法民五終字第2305號。

2．案由：房屋買賣合同糾紛

3．訴訟當(dāng)事人

原告（被上訴人）：許擎宇，男，57歲，漢族，住深圳市福田區(qū)東?；▓@。

原告（被上訴人）：許文蕾，女，27歲，漢族，住深圳市福田區(qū)東?；▓@。

被告（上訴人）：深圳東海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，住所地深圳市福田區(qū)深南大道7088號招商銀行大廈第37層。

法定代表人：黃楚標(biāo)，董事長。

4．一審法院：深圳市福田區(qū)人民法院。

審判員：羅瓊英獨任審理。

5．二審法院：深圳市中級人民法院。

合議庭組成人員：審判長劉青；代理審判員：周虹；代理審判員柯云宗。

6．審結(jié)時間：

一審審結(jié)時間：2003年9月17日

二審審結(jié)時間：2003年12月16日

（二）【一審審理情況】

1．一審訴辯主張

兩原告訴稱：2000年9月8日，原、被告簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，約定由原告支付1501458元購買被告開發(fā)的位于深圳市福田區(qū)東海花園福祿居6棟20B號房產(chǎn)，建筑面積130.61平方米，并在合同中約定了遲延辦證的違約責(zé)任。合同訂立后，兩原告依約支付了全部購房款，被告按合同約定的時間交付了房產(chǎn)，但未按合同約定的時間通知原告辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，致使兩原告未能在法定期限領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》，直至2002年11月28日兩原告才取得所購房產(chǎn)的《房地產(chǎn)證》，被告的行為已嚴(yán)重違約。故請求法院依法判令：1．被告支付遲延辦證違約金人民幣59505.42元；2．被告承擔(dān)本案訴訟費。

被告辯稱：1．原告的訴訟請求已過訴訟時效。按約定，被告應(yīng)在2001年4月18日前書面通知原告共同向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，也就是說，原告在2001年4月19日就知道或應(yīng)知道自身權(quán)益是否受到侵害，根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，訴訟時效應(yīng)從2001年4月19日起開始計算，而原告直至2003年8月20日才提起訴訟主張權(quán)利，已超過了兩年的訴訟時效。2．即使原告的訴訟請求未超過訴訟時效，被告也只應(yīng)承擔(dān)因自身過失造成的遲延辦證的部分責(zé)任。2001年9月20日被告將辦證資料交予按揭銀行，按揭銀行則遲延了近三個月才向國土局交件；而業(yè)主方面，被告要求原告2001年8月20日前簽署相關(guān)辦證文件，而原告遲延了19日才前來簽署；向國土局交件后，因原告許文蕾身份證過期，辦證資料被國土局退回，許文蕾重新辦理新的身份證，導(dǎo)致其《房地產(chǎn)證》的辦理遲延了數(shù)月。上述遲延責(zé)任如果也由被告承擔(dān)，顯然與雙方約定不符。3．原告要求支付遲延違約金至2002-年11月28日，但其《房地產(chǎn)證》已于2002年11月25日辦理完畢。4.房屋竣工面積為129.83平方米，而不是130.61平方米。

2．一審事實和證據(jù)

深圳市福田區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：兩原告與被告于2000年9月8日簽訂一份《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》及補充合同和補充條款，約定由兩原告向被告購買位于深圳市福田區(qū)東?；▓@福祿居6棟20B號的房產(chǎn)，建筑面積129.83平方米（2001年9月9日，原、被告又簽訂了補充協(xié)議，對面積進行了確認），房款總價為人民幣1492491元。合同補充條款約定，被告應(yīng)在交付房屋后的第150天內(nèi)書面通知兩原告共同向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，如因被告的原因沒有在此期限內(nèi)通知兩原告辦證，被告應(yīng)從交付房屋的第180天起按市房屋租賃主管部門規(guī)定的指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)向兩原告支付違約金至市產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)核發(fā)《房地產(chǎn)證》之日止。合同訂立后，兩原告依約支付了全部購房款，被告亦于2000年11月22日向兩原告交付了房屋。2000年9月30日被告取得了涉案房地產(chǎn)的《竣工驗收備案證書》。但被告卻沒有在合同約定的期限內(nèi)通知兩原告辦證，導(dǎo)致兩原告所購買的上述房產(chǎn)的《房地產(chǎn)證》遲延至2002年10月25日才取得。兩原告代理人賴守標(biāo)在庭審時承認，2002年7月兩原告收到被告的辦證通知。

3．一審判案理由

深圳市福田區(qū)人民法院認為：兩原告與被告簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》及補充合同和補充條款均是雙方真實意思表示，符合法律的規(guī)定，是有效合同，雙方當(dāng)事人必須依約履行各自的義務(wù)。根據(jù)合同約定被告應(yīng)在房屋交付后的150天內(nèi)書面通知兩原告共同辦理《房地產(chǎn)證》，但被告未能在合同約定的期限內(nèi)通知兩原告共同向市房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約金應(yīng)按合同約定從2001年5月22日起按市房屋租賃主管部門規(guī)定的同期同地段的指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)計算至2002年7月1日止。但鑒于兩原告于2003年8月18日才向本院起訴主張違約金，根據(jù)法律有關(guān)訴訟時效的規(guī)定，從兩原告起訴之日起前兩年內(nèi)的訴訟請求，本院予以支持，對兩年前的違約金請求，因超過了訴訟時效，不受法律保護，本院不予支持。違約金經(jīng)核算，被告應(yīng)向兩原告支付人民幣33864元。被告提交的寄掛號信清單，因不能證明其掛號信內(nèi)容，也沒有證據(jù)表明兩原告簽收了掛號信，故被告認為其已以掛號信的方式通知兩原告辦證的答辯理由，不能成立。

4．一審定案結(jié)論

深圳市福田區(qū)人民法院依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條、《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條之規(guī)定，判決如下：

一、原告許擎宇、許文蕾與被告深圳東海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》及補充合同和補充條款有效；

二、被告深圳東海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司應(yīng)在本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告許擎宇、許文蕾支付逾期辦證違約金人民幣33864元。逾期支付則按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條的規(guī)定處理；

三、駁回原告許擎宇、許文蕾的其他訴訟請求。

本案案件受理費人民幣2295元，由原告負擔(dān)769元，被告負擔(dān)1526元。

（三）【二審情況】

1．二審訴辯主張

上訴人深圳東海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司上訴稱：（1）被上訴人訴訟請求已超過訴訟時效。我司與被上訴人于2000年9月8日簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》及補充條款，該合同第十四條及補充條款第八條同時約定：我司應(yīng)在房屋交付使用后的150天內(nèi)書面通知被上訴人共同向深圳房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。合同生效后，我司于2000年11月22日將房屋交付給被上訴人使用，按照雙方約定，我司應(yīng)在2001年4月18日前書面通知被上訴人辦理《房地產(chǎn)證》，故被上訴人應(yīng)在2001年4月19日就應(yīng)知道其權(quán)益是否已受到侵害，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十七條“訴訟時效期間應(yīng)從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計算”的規(guī)定，本案的訴訟時效應(yīng)當(dāng)從2001年4月19日開始計算，而被上訴人直到2003年8月20日才提起訴訟，已超過兩年的訴訟時效期間。一審法院對訴訟時效期間分段計算與現(xiàn)行法律規(guī)定不符，請求二審法院采納我司的上訴理由，駁回被上訴人訴訟請求。（2）一審認定事實錯誤，請求二審法院查明事實，并依法改判。我司向一審法院提交了收寄掛號函件登記清單及《關(guān)于房地產(chǎn)證辦證事宜》兩份證據(jù)，證明我司于2001年8月16日向被上訴人寄送了辦證通知，同時1．補充協(xié)議；2．交費明細表；3．工商銀行簽署辦《房地產(chǎn)證》之單元名單資料三份證據(jù)，證明被上訴人在收到我司的辦證通知后，于2001年9月9日到我司簽署了辦證文件的事實，也印證了我司已于2001年8月16日寄送辦證通知及被上訴人已收到辦證通知的事實。被上訴人在一審中否認上述事實；并辯稱其于2002年7月才收到我司的辦證通知。但其沒有提交任何證據(jù)反駁我司的上述證據(jù)及事實，也沒有提交任何證據(jù)證明其于2002年7月才收到辦證通知的主張。一審法院對我司提交的大量證據(jù)不予采信，僅憑被上訴人的口頭陳述來認定我司通知辦證的時間，不符合《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十二條的規(guī)定，導(dǎo)致認定事實錯誤，請求二審法院查明事實，并根據(jù)我司實際的通知辦證時間來確定我司的違約責(zé)任。

被上訴人許擎宇、許文蕾答辯稱：原判正確，請求予以維持。

2．二審事實與證據(jù)和一審相同。

3．二審判案理由

深圳市中級人民法院認為：被上訴人與上訴人簽訂的房地產(chǎn)買賣合同合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按約定全面履行自己的義務(wù)。被上訴人依合同約定履行了自己的義務(wù)；上訴人未按合同約定的期限為被上訴人辦妥《房地產(chǎn)證》，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。上訴人上訴稱被上訴人要求支付遲延辦證的違約金的訴訟請求已超過訴訟時效，違約金數(shù)額過高，沒有法律依據(jù)，違約金的支付是以雙方合同的約定為前提，并非以造成實際損失為前提，對該項請求，本院不予支持。另上訴人上訴稱于2001年8月16日向被上訴人寄送了辦證通知，但未提交有關(guān)證據(jù)證明，本院不予采納。綜上，原判認定事實清楚，適用法律正確，處理并無不當(dāng)。

4．二審定案結(jié)論

深圳市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

上訴費人民幣2295元，由上訴人深圳東海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司負擔(dān)。

（四）【評析】

一、關(guān)于訴訟時效的法律思考

許某與房地產(chǎn)公司簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》約定，房地產(chǎn)公司應(yīng)在房屋交付使用后的150天內(nèi)書面通知許某共同向深圳房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。房地產(chǎn)公司于2000年11月22日將房屋交付給了許某使用，按照約定，房地產(chǎn)公司應(yīng)在2001年4月18日前書面通知許某辦理《房地產(chǎn)證》，但是，房地產(chǎn)公司并沒有履行上述的合同義務(wù)，導(dǎo)致其違約。房地產(chǎn)公司主張許某的訴訟時效已過，而原審法院和二審法院則按照訴訟時效期間分段計算的方法，對自許某起訴之日起（2003年8月18日）前兩年的訴訟請求予以支持，對兩年前的違約金請求則因超過了訴訟時效，不予支持。

在審判實踐中，許某對房地產(chǎn)公司延期通知辦證的違約金的訴請有無過訴訟時效的問題存有爭論：第一種觀點認為：訴訟時效期間應(yīng)分段計算，本案許某與房地產(chǎn)公司約定的延期通知辦證違約金系按日計算，則房地產(chǎn)公司應(yīng)在交房后第150日，即2001年4月19日為逾期通知辦證的第一天，違約金的訴訟時效期間從該天起計至滿2年止，逾期通知辦證第二天的違約金的訴訟時效期間從該天起計至滿2年止，其他依此類推，故許某的此項訴請從起訴之日往前推兩年的受法律保護，其他因已過時效，不予保護。本案一、二審法院均持該觀點，認為許某“于2003年8月18日起訴至法院，故從該日起往前推兩年即2001年8月18日之后的延期通知辦證的違約金予以支持，2001年8月18日以前的訴請超過了訴訟時效，法院不予保護?！钡诙N觀點認為：訴訟時效期間應(yīng)從雙方約定的通知辦證日屆滿開始計算，因為依《民法通則》的規(guī)定“訴訟時效期間從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害時計算”，本案許某與房地產(chǎn)公司簽訂的房地產(chǎn)買賣合同約定的通知辦證期滿日為2001年4月18日，該日期屆滿，房地產(chǎn)公司未通知許某辦理《房地產(chǎn)證》，構(gòu)成違約；許某此時應(yīng)知自己的權(quán)益受到侵害，故應(yīng)從2001年4月18日的次日起二年內(nèi)，許某應(yīng)主張權(quán)益，但其直至2003年8月18日才起訴至法院，該項請求顯然已超過訴訟時效，且房地產(chǎn)公司提出了時效抗辯，故許某的該項請求不應(yīng)得到支持。上述兩種觀點截然不同，采納的觀點不同，對案件雙方當(dāng)事人權(quán)益的影響也很大。那么，哪種觀點較為合理呢？

一、二審法院的判決正確嗎？

依民法原理，請求權(quán)指權(quán)利人得要求他人為特定行為（作為、不作為）的權(quán)利。按請求權(quán)基礎(chǔ)權(quán)利之不同，主要分為債權(quán)上請求權(quán)和物上請求權(quán)等幾種類型。民法上對請求權(quán)作這種劃分其有重要意義，我國臺灣地區(qū)著名民法學(xué)家王澤鑒先生就極力推崇請求權(quán)基礎(chǔ)法律分析方法，認為用這種方法分析案例時，可以從法律的立場去思考問題，避免個人主觀的價值判斷及未受節(jié)制的衡平方法。就本案而言，許某購買了房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房，依買賣合同約定，房地產(chǎn)公司應(yīng)依約在約定的時間內(nèi)通知許某辦理《房地產(chǎn)證》，而房地產(chǎn)公司違約，未按時履行通知義務(wù)。故許某得基于合同法中關(guān)于買賣合同的法律規(guī)定向房地產(chǎn)公司提出延期通知辦證違約之訴。這種訴所依據(jù)的請求權(quán)應(yīng)為物權(quán)上請求權(quán)，而非債上請求權(quán)。許某所依據(jù)的請求權(quán)屬于物權(quán)請求權(quán)，是其物權(quán)受到了侵害。理由是，由于房地產(chǎn)公司遲延通知辦證，導(dǎo)致了許某的房產(chǎn)證不能在約定的時間內(nèi)取得，因為沒有房產(chǎn)證，許某就不能行使轉(zhuǎn)讓及辦理抵押等權(quán)利，這必然限制了許某基于房屋的權(quán)利的享有及行使，并導(dǎo)致了許某該房產(chǎn)權(quán)的瑕疵；而基于房屋所有權(quán)主權(quán)利而存在的從權(quán)利如轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)等，是基于房屋這個物上的權(quán)利；案中，許某因房地產(chǎn)公司違約行為所損害的是物權(quán)，所以其應(yīng)依據(jù)的請求權(quán)是屬于物上的請求權(quán)。

通過以上分析，筆者得出結(jié)論：許某訴請房地產(chǎn)公司遲延通知辦證的違約金所依據(jù)的請求權(quán)，為物權(quán)上請求權(quán)。那么，前述所提及的許某該請求權(quán)是否過訴訟時效的兩種觀點哪種正確呢？依據(jù)案件的實際情況，筆者認為，第一種觀點正確，把訴訟時效按每天分段計算是適當(dāng)?shù)奶幚矸椒āＪ紫?，許某的請求權(quán)屬物權(quán)請求權(quán)性質(zhì)，該請求權(quán)是物權(quán)遭受了侵害，基礎(chǔ)權(quán)利是物權(quán)，故從起訴日往前推兩年未過訴訟時效，因為作為基礎(chǔ)權(quán)利的物權(quán)仍然存在。比如，在知識產(chǎn)權(quán)審判中，專利權(quán)遭受侵害時，法院往往判從起訴日往前推兩年的請求部分未過時效，從而予以支持。物權(quán)與知識產(chǎn)權(quán)同為絕對權(quán)，在二者遭受侵害而產(chǎn)生損害賠償時，從起訴日往前推兩年未過時效是正確合理的。其次，分段計算有利于平衡當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)。在本案中，房地產(chǎn)公司自其應(yīng)通知許某辦證之日，即自2001年4月18日起未履行通知義務(wù)，該行為對許某享有房產(chǎn)的權(quán)利構(gòu)成損害，該損害一直持續(xù)到2002年7月房地產(chǎn)公司履行通知義務(wù)日止，在該角度上說，許某可以因房地產(chǎn)公司的侵害行為的持續(xù)而導(dǎo)致訴訟時效的中止為由，抗辯房地產(chǎn)公司提出的訴訟時效主張；當(dāng)然，該項主張會導(dǎo)致訴訟時效制度的一些問題，例如有受《刑法》中“持續(xù)犯的追訴時效從犯罪行為終了之日計算”影響之嫌，還會引發(fā)訴訟時效中違約、侵權(quán)損害賠償是否均可分段計算等爭論。但是基于房地產(chǎn)公司的違約事實以及違約行為對許某權(quán)利造成的損害事實，法律應(yīng)該保護許某的合法權(quán)益，法院應(yīng)對其違約金的主張給予支持。在該案的情況下，違約金或許更體現(xiàn)出來的是其補償性的性質(zhì)。而在實際的審判實踐中，上級法院也是在同類案件中以分段計算的方法來統(tǒng)一審理思路的。綜上，原審和二審法院的審理是合理合法的，并對今后該類案件的處理作出了范例。

二、關(guān)于違約金金額的法律思考：

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！狈康禺a(chǎn)公司據(jù)此提出上訴意見，于是引發(fā)了案中的違約金是按照當(dāng)事人約定的方式還是按照上述法律規(guī)定的方式來計付的爭議。要解決這個爭議，我們首先要研究和分析一下違約責(zé)任及違約金的性質(zhì)。

違約責(zé)任是民事責(zé)任的一種，是指合同的當(dāng)事人因過錯不履行合同或者履行合同不符合合同約定條件而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任是一種財產(chǎn)責(zé)任，一般認為違約責(zé)任是一種法律制裁措施，其作為財產(chǎn)責(zé)任的本質(zhì)意義主要在于對被違約方的補償，其次才表現(xiàn)為對違約方的懲罰和制裁。所以說違約責(zé)任是補償性和懲罰性的共存體。違約金是承當(dāng)違約責(zé)任方式最典型的表現(xiàn)，其當(dāng)然具有了違約責(zé)任的補償性和懲罰性。針對案情，我們來分析一下由當(dāng)事人約定違約金內(nèi)容（包括確定違約金金額）的意義所在：

1．《合同法》第一百一十二條的規(guī)定：“當(dāng)事人可以在合同中約定，一方違反合同時，向另一方支付一定數(shù)額的違約金”；第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因為違約產(chǎn)生的損害賠償?shù)挠嬎惴椒??！睋?jù)此，違約金是由當(dāng)事人協(xié)商確定的，而上述的條款則體現(xiàn)了法律確立的合同自由原則或者意思自治原則。在市場經(jīng)濟領(lǐng)域，允許當(dāng)事人自行約定違約金，實際上是尊重合同當(dāng)事人完全根據(jù)自己的真實意思自由約定合同條款的權(quán)利，以及一旦發(fā)生糾紛時保護自身權(quán)益的權(quán)利。約定違約金，對于充分發(fā)揮合同當(dāng)事人的主觀能動性和自主性，鼓勵當(dāng)事人積極廣泛參與交易活動，意義十分重大。我國的民法通則和合同法中規(guī)定的違約金是一種責(zé)任形式，在我國長期司法實踐中，也是將違約金作為一種承擔(dān)民事責(zé)任的方式予以適用，應(yīng)用范圍十分廣泛。

2.違約金具有擔(dān)保合同履行和違約承擔(dān)民事責(zé)任的雙重意義。由于違約金具備了懲罰性和補償性，必然使得合同當(dāng)事人事先都不能預(yù)知不履行合同的后果，當(dāng)事人在大多數(shù)的情況下，都會積極地履行合同義務(wù)以避免承擔(dān)不良的違約后果，這樣就使到違約金具有了擔(dān)保的作用。而依據(jù)當(dāng)事人約定的懲罰性違約金一般數(shù)額較大，而且與違約行為導(dǎo)致的實際損失沒有必然的因果關(guān)系，也就是說，即使合同的一方違約沒有造成合同另一方的任何損失，也要按照合同的約定承擔(dān)違約的責(zé)任，因此，具備了上述性質(zhì)的違約金更有利于督促當(dāng)事人履行合同義務(wù)，從而保障了合同當(dāng)事人的權(quán)利并保證了合同的順利履行。

3.由于違約金是合同當(dāng)事人在簽訂合同時預(yù)先約定的，一旦發(fā)生糾紛時就不必具體計算損害的范圍，守約方就可以要求違約方支付違約金。這樣就可以避免在適用損害賠償方式時常常遇到的計算損失范圍和舉證的困難，節(jié)省了各種訴訟成本，符合法院審理案件的兼顧公平和效率，也符合經(jīng)濟效益的原理。

綜上所述，由簽訂合同雙方約定的違約金條款是重要意義的，理應(yīng)受到法律保護的。回到案情，由許某和房地產(chǎn)公司約定的違約金內(nèi)容的條款合法有效，房地產(chǎn)公司以“對許某的房屋使用并沒有構(gòu)成任何的妨害，所以許某并沒有實質(zhì)的損害”、“法院支持許某請求的違約金數(shù)額過高”的上訴主張沒有法律依據(jù)；況且在本案中，許某實際上也因房地產(chǎn)公司的違約行為遭受了損失。該損失是無形的，因為沒有《房地產(chǎn)證》，許某就不能行使轉(zhuǎn)讓及辦理抵押等權(quán)利，這必然限制了許某基于房屋的權(quán)利的享有及行使，并導(dǎo)致了許某該房產(chǎn)權(quán)的瑕疵。所以說，房地產(chǎn)公司的上述訴求是既沒有法律依據(jù)，也沒有事實理由，一審及二審法院的審判是合理合法的。

上述案件在房地產(chǎn)糾紛案件的審判實踐中很具有典型性，其“訴訟時效如何起計”、“違約金金額如何確定”等爭議在房地產(chǎn)買賣合同糾紛案件審理過程中最為常見，筆者藉著本文分析了該類案件的審理思路和審判的法理依據(jù)，希望拋磚引玉，引發(fā)大家的思考和討論。

第二篇：開發(fā)商延期交房違約金的賠償標(biāo)準(zhǔn)

開發(fā)商延期交房違約金的賠償標(biāo)準(zhǔn)

由延期交房引發(fā)的房屋買賣合同糾紛因其數(shù)量多、涉及面廣而成為近年來深圳市有關(guān)法院及仲裁機構(gòu)受理的最主要的一類房地產(chǎn)糾紛案件。對于賣方來說，延期交房需承擔(dān)的直接法律后果有兩個:一是違約賠償;二是若延期交房超過一定期間，可能導(dǎo)致買方單方解除合同。本文僅就開發(fā)商延期交房違約金的賠償進行分析。

從買賣關(guān)系角度來說，買方取得房屋的對價是支付了約定的購房款，也即買方可以取得租金利益的前提是買方為履行合同而支付了購房款。因此，如果將“合同履行后可以獲得的利益”理解為凈利益的話，買方在賣方延期交房的情況下?lián)p失的可得利益就是租金利益扣除購房成本，包括分攤的購房款及利息損失。可見，所謂買方購買房屋所占用或借貸資金在延期交房期間的利息損失是包含在租金利益損失中的。

這種利益損失構(gòu)成分析在實踐應(yīng)用中會碰到一個問題，即以目前深圳市有關(guān)政府部門發(fā)布的房屋指導(dǎo)租金為標(biāo)準(zhǔn)計算出來的房屋租金，普遍低于該房屋購房款的同期銀行貸款利息，造成以指導(dǎo)租金計算的買方租金利益損失尚少于利息損失的情況。如果以市場租金為標(biāo)準(zhǔn)計算的租金利益損失仍少于利息損失的，這部分損失差額不應(yīng)由賣方來承擔(dān)，因為這部分損失差額是買方所受的交易的損失，與賣方延期交房沒有相當(dāng)?shù)囊蚬P(guān)系，換句話說，不論賣方是否按期交房，買方所受的這部分損失差額總是存在的。

至于對過高的開發(fā)商延期交房違約金應(yīng)當(dāng)調(diào)整到什么程度，法律并無明文規(guī)定，從而留給了法官或仲裁員自由裁量的余地。如前所述，實踐中有將過高的延期交房違約金調(diào)整為按貸款利息的，也有調(diào)整為每日萬分之三的。若參照最高人民法院《解釋(二)》(草案)關(guān)于以超過實際損失30%作為“過分高于”的標(biāo)準(zhǔn)，則每日萬分之三仍有過高之嫌。筆者認為，從審判實踐出發(fā)考慮到此類糾紛所引發(fā)的社會成本參考中國人民銀行關(guān)于逾期貸款滯納金的規(guī)定，目前將過高的延期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為每日萬分之二點一，似乎不失為一種較為合理可行的調(diào)整程度。

第三篇：房產(chǎn)開發(fā)商延期辦理產(chǎn)權(quán)證起訴狀

房產(chǎn)開發(fā)商延期辦理產(chǎn)權(quán)證起訴狀

民事起訴狀

原告：XXX，男，族，出生于 年 月 日，住XXX市XXX縣XXXXX，電話：***。被告：XXXXXXXX置業(yè)有限公司 住所地：XXX市迎XX路XXX號XX樓 法定代表人：XXXXX 電話： 訴訟請求：

1、請求法院判令被告立即為原告辦理土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證;

2、請求法院判令被告支付逾期辦理土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的違約金共計 元;

3、請求法院判令被告支付逾期辦理土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證給原告所造成的其它損失共計 元。

4、請求法院判令被告承擔(dān)本案訴訟費用。事實與理由：

年 月 日，原告與被告簽訂商品房買賣合同，由原告購買被告開發(fā)的xxxx小區(qū) 棟 號商品房一套，合同約定該商品房總價為XXXX元，并由被告于 年 月 日之前將商品房交付給原告，同時，被告應(yīng)當(dāng)在XXX年XX月XX日起XXX日內(nèi)按約定為原告辦理房屋土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證（以下簡稱房產(chǎn)證）。合同簽訂后，原告于XXX年XXX月XXX日向被告支付了首付房款XXXXXX元,辦證等費用XXXXX元,房屋維修基金XXXXXX元,余款XXXXX元也已于XXX年XXXX月XXXX日付清。

然而，被告并未按照合同的約定履行義務(wù)。首先，被告未能按期交付商品房，直到XX年XXX月左右才通知原告收房。其次，在原告已付清房款、房屋契稅、維修基金、房產(chǎn)證辦證費等所有費用的情況下，被告至今沒有為原告辦理房產(chǎn)證。原告多次敦促被告履行義務(wù)，為原告辦理房產(chǎn)證，但被告方一直以種種原因拖延推諉，給原告造成了損失。

原告認為，原告與被告之間依法訂立的商品房買賣合同合法有效，且原告已按約履行合同義務(wù)，依法依約，被告理應(yīng)及時為原告方辦妥所購商品房的房產(chǎn)證，并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)延期辦理房產(chǎn)證的違約金，給原告造成損失的，還應(yīng)當(dāng)賠償損失。

基于上述事實，為維護原告合法權(quán)利，特訴向貴院提起訴訟，請人民法院判如所請。

此致 XXXXXXX人民法院

具狀人：XXXX

年 月 日

第四篇：詢問律師關(guān)于延期交房之違約金問題

我的購房合同簽署日期是 2010年 4月8日，合同上約定的交房日期是2010年12月28日，一直至近日2011年8月2日開發(fā)商通知領(lǐng)鑰匙，按照合同的補充協(xié)議向開發(fā)商繳納配套設(shè)施費（暖氣接口費、天然氣接口費、閉路電視接口費，在我的購房合同補充協(xié)議里 有一項是關(guān)于配套費在房價之外需另行繳納），并通知按合同上的標(biāo)明的房屋建筑面積去房管所繳納大修基金費用。

可是我們到售樓部索要 房屋的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》和《房屋建筑面積實測報告》他們都不能提供。我們到房子看了一下，他們把原來規(guī)劃圖和沙盤位置的噴泉、流水環(huán)繞大樓造型和健身設(shè)施弄成了廣場，電梯不能運行，屋內(nèi)的電是臨時當(dāng)?shù)鼐用窦业碾姟?/p>

詢問他們理由，他們說供電部門不給供電，非他們可以控制的原因（據(jù)售樓部的小姐先前解釋是開發(fā)商安裝了電表，驗收部門來驗收說事電表不合格，要開發(fā)商在某定點門市部采購電表，因此供電部門 遲遲不給供電）。開發(fā)商表示鑒于此愿意賠償50%的違約金給我們并承諾在更換電表之前我們的裝修用電都是免費的，希望我們理解他們的難處。

請問律師：

1.開發(fā)商這種電話通知交房的行為是否算是他們履行了有效的交房通知手續(xù)？ 這個房子我們該不該接收？

2.配套設(shè)施費是否還應(yīng)該按照合同約定繳納？

3.開發(fā)商賠付50%違約金是否合理？我們是否可以打官司討要全額違約金?勝算大嘛？

4.接下來我們該怎么辦？