小區(qū)公共區(qū)域亂搭建,業(yè)主應如何處理

第一篇：小區(qū)公共區(qū)域亂搭建,業(yè)主應如何處理

小區(qū)“私搭亂建”侵害小區(qū)公共利益這一普遍的社會問題一直受人們的關注，司法實踐中，何為物業(yè)公共區(qū)域？何為“違章建筑”？對于部分業(yè)主私自搭建“違章建筑”的行為，物業(yè)公司或自身權利受到侵害的業(yè)主應當如何作為？

案例一：業(yè)主樓頂露臺私蓋陽光房法院判限期拆除

畢某為太陽小區(qū)業(yè)主，宏偉物業(yè)公司為太陽小區(qū)提供物業(yè)管理服務。期間，畢某在未經(jīng)規(guī)劃部門批準的情況下開始施工，于房間樓頂外的露臺上私自搭建陽光房，破壞了樓頂及隔離墻的原狀。宏偉物業(yè)公司據(jù)此訴至法院，要求畢某立即將搭建的陽光房拆除。畢某則辯稱露臺由其單獨使用，其有權對露臺進行加蓋，故不同意物業(yè)公司的訴請。法院經(jīng)審理后，支持了宏偉物業(yè)公司的訴訟請求。

律云律師觀點：

首先應明確業(yè)主獨用露臺為業(yè)主專有部分還是小區(qū)公共部分。按照《建筑物區(qū)分所有權解釋》第2條第2款規(guī)定，露臺要成為專有部分的組成部分，必須具備以下條件：（1）符合規(guī)劃，即是經(jīng)過規(guī)劃行政主管部門批準的規(guī)劃。（2）物理上專屬于特定房屋。（3）銷售合同有約定。即建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中。除此之外，露臺一般應認定為小區(qū)公共部分，任何業(yè)主不得私自搭建建筑物。

其次，應明確何為違章建筑。違章建筑是行政執(zhí)法和司法適用中極為普遍的法律概念。一般來說，違章建筑物在本質上是違反了《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關法律、法規(guī)的規(guī)定而建造的房屋及其設施。上述案件中，畢某在未經(jīng)規(guī)劃審批的情況下，私自在屬于公共部分的露臺上加蓋的陽光房確屬違章建筑一列，既破壞了樓頂及隔離墻的原狀，改變了原設計用途，也影響了小區(qū)整體觀瞻，侵害了全體業(yè)主的利益。故畢某理應立即拆除違章建筑。

案例二：業(yè)主占用綠地擴大陽臺面積，法院判限期拆除

蔣某為花園小區(qū)業(yè)主，遠恒物業(yè)公司為該小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)。入住小區(qū)之始，蔣某與遠恒物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》及《業(yè)主臨時公約》，均約定蔣某不得將花園、窗戶、陽臺、戶門及外墻作任何更改，不得增加懸掛物，不得改變其外觀（封陽臺），不得改變其原設計功能和使用功能。蔣某收房后，自行占用公共綠地面積，沿客廳陽臺延伸另行搭建封閉設施以擴大陽臺面積。金府物業(yè)公司與其協(xié)商未果，遂起訴至法院，要求法院判令其限期拆除違章建筑，恢復原狀。法院經(jīng)審理后支持了物業(yè)公司的訴訟請求。

律云律師觀點：

依據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：“業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。上述案件中，蔣某占用綠地擴大陽臺面積的行為，既是一種違反管理規(guī)約的違約行為，同時也是一種違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關法律、法規(guī)的規(guī)定而建造違章建筑的違法行為。在此情況下，物業(yè)公司有權代表全體業(yè)主提起訴訟要求違法、違約業(yè)主將違章建筑予以拆除，這既是物業(yè)公司的權利，同時也是義務。

第二篇：小區(qū)公共區(qū)域管理規(guī)定

小區(qū)公共區(qū)域管理規(guī)定

《條例》第七條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動，需履行的義務有：

遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;按時交納物業(yè)服務費用等六項。

第四十五條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

租房人違反業(yè)主公約，業(yè)主物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。

第五十條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。

第五十二條規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

第五十五條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第三篇：致在小區(qū)搭建車棚業(yè)主的公開信-草稿

致在小區(qū)搭建車棚的業(yè)主的公開信

尊敬的各位搭建車棚的業(yè)主：

從第一個車棚建起至今，已有4年的時間，在這期間，我們的小區(qū)也經(jīng)歷了不少曲折和坎坷，物管換了一家又一家，你們的新車也變成了舊車。自從有了這些車棚，相關的煎熬和困擾就沒有離開過我們小區(qū)，相信你也能感同身受。再過一個月，也就是2014年12月10日，我們小區(qū)又將面臨同去年一樣的抉擇，如果收不抵支，物業(yè)就將離開，其中的原因也有你們貢獻的力量。我們雖然生活在鮮花綠樹的美麗小區(qū)，卻一直過著爭貪攪擾的苦海日子，這樣的生活有意義嗎？你們幸福嗎？如果回答是否定的，那作為小區(qū)這個大家庭成員之一，我們是不是應該有所改變，有所作為？

當然，車棚問題并不完全是你們的責任。其原因有小區(qū)規(guī)劃的先天不足，有相關人員管理經(jīng)驗欠缺、考慮不周、不依法行事，有人性中怕失去的恐慌和盲目的從眾心理。而最主要的原因，我們認為是人不明理，不知道也沒有認真去考慮這個行為會導致的后果，而任由著為已私心的引領而去做出這樣的糊涂事。為什么這樣說，請讓我們看看一個車棚所導致的和即將產(chǎn)生的一系列后果。

后果之一，是看得見的全體業(yè)主已經(jīng)在承受和即將承受的。

消防通道堵塞、攝像頭被擋、車輛進出困難、綠化被毀，但還不是最壞的，這些車棚的存在是業(yè)主不愿繳納停車費的主要原因之一，如果物業(yè)公司收不抵支而撤出，可預見的將來，公共水電因物業(yè)公司撤出銷戶而停水停電，小區(qū)內將沒有路燈，沒有監(jiān)控，車輛和財物將沒有安全保障，為了它們的安全，我們會付出更高的費用，還記得以前沒有物管的時候，小區(qū) 10個月內摩托車被盜60多輛，小偷如入無人之境，各位業(yè)主整天提心吊膽過日子！把摩托車停到其他停車場每個月還得交70元停車費。想每一位業(yè)主都不愿意這種情況再次發(fā)生在我們小區(qū)吧！還有最嚴重的是一旦發(fā)生火災將無法救援。如果家中只有老人、婦女、小孩，發(fā)生火災和偷盜時，人生安全如何保障。

后果之二，搭建車棚的違法成本。

按法律規(guī)定，不管是上一屆業(yè)委會同意還是業(yè)主自行搭建的車棚，都是不合法的。根據(jù)國務院2013年 10月1日頒布實行的物業(yè)管理條例第十一條第六款和第十二條的規(guī)定，‘改建小區(qū)內的附屬設施由業(yè)主共同決定，并應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意；’業(yè)主們自行搭建的車棚，沒有經(jīng)過這個程序，定義為違章建筑是有法理基礎的。關于違章建筑的處理，根據(jù)《城市規(guī)劃法》第40條的規(guī)定，由城市規(guī)劃部門作出：限期拆除，或者予以沒收的處理。第18條規(guī)定對強制拆除違章搭建、違章建筑所支出的人工費、垃圾清運費等，主管部門應作出由違章搭建、違章建筑的行為人承擔費用的行政決定書。相關案例：‘新華網(wǎng)上海2014年７月２日電（記者陸文軍）記者從２日召開的上海市政府新聞發(fā)布會上了解到，上海市相關部門正在研究制定違法建筑治理工作責任追究的具體辦法，對黨員干部、黨政機關和國有企事業(yè)單位涉及違法建設拒不整改的，將依法進行責任追究；對搭建違法建筑的個人和單位，在各類先進評比和表彰中實施一票否決。為進一步加大整治力度，上海市建管委、規(guī)土局、綠化市容局、房管局等九部門共同制定了《關于進一步加強違法建筑治理工作的實施意見》，其中明確，強制拆除費用由違法建設當事人承擔，并處以１到１０萬元不等的罰款；拒不拆除或逾期不拆，將納入個人信用信息系統(tǒng)，房地產(chǎn)登記機構不予辦理房地產(chǎn)權利登記手續(xù)?！h的十八屆四中全會的決定已經(jīng)出臺，依法治國被提到了一個全新的高度，相關法規(guī)也將日趨完善，執(zhí)法力度也必然會加大，我們相信，上海市的今天，就是我們的明天。市綜合執(zhí)法局的文件大家已經(jīng)看到，撤除車棚只是時間早晚的問題。那種心存僥幸，認為占了就歸自己的時代已經(jīng)一去不返了。非法搭建的違法成本必然要遠大于所得利益，望搭建車棚的業(yè)主三思。

當今社會，傳統(tǒng)文化在復興，道德的力量在恢復，社會風氣在改善，和幾年前已經(jīng)不可同日而語?，F(xiàn)在國家提出以德治國，選拔人才要德才兼?zhèn)?，以德為先，這和《易經(jīng)》所講的‘厚德載物’是一致的，有多大的德才能成就多少事業(yè)，這是中國五千年歷史證明的真理。一個人好了，就會好一個家，好一片，反之亦然。看我們小區(qū)這幾年所走過的歷程，小區(qū)內現(xiàn)在混亂的停車秩序不就是由一個車棚引起的嗎？就算我們不講高尚的道德情操，就說一下兩個基本的現(xiàn)實。

一、是對家庭產(chǎn)生的不良影響。當我們帶著兒子或孫子去車棚開車，孩子問：“爸爸/爺爺，為什么我們家的車有車棚，而鄰居家的車怎么沒有呢？”我們該如何回答孩子？我們作了一個怎樣的示范？我們要把下一代培養(yǎng)成為什么樣的人？我們想讓下一代超過父輩，揚名聲以顯父母，成為家族、國家、社會的希望所在，沒有德能創(chuàng)造嗎？就算創(chuàng)下又能守得住嗎？子孫不好，我們的家庭能幸福嗎？十八大以來落馬的這些能人說明了什么？難道不值得我們深思？

二、是對我們工作和事業(yè)的不良影響。如果我們?yōu)榱俗约旱能嚿贂裉柧筒幌奚^(qū)的公共利益，我們的鄰居、上級、同事、合作伙伴會怎么看這件事，當有職務晉升、評優(yōu)選賢、事業(yè)合作的時候，我們是對方選擇的對象嗎？而且可以肯定的是，不久的將來，違章搭建一定會被列入個人征信系統(tǒng)，民無信不立，那我們還怎么發(fā)展，讓我們珍惜這來之不易的信譽吧。

一件糊涂事就會導致三方面這樣嚴重的后果，產(chǎn)生的起因卻又很小，就是為了讓一輛車不曬太陽不淋雨而不合理不合法的建了一個車棚，這樣做值得嗎？我們居住在同一個家園，只有小區(qū)這個大家好了，我們的小家才會好，一個車棚，對一個小家的好處是有限的，也是很小的，但對家庭、事業(yè)的影響卻是顯著的，也會把小區(qū)這個大家的一大鍋好湯給搞壞，我們也會因此而遭受更大的損失。

一邊是車棚，一邊是公平正義的小區(qū)環(huán)境、安全幸福的家、健康成長的子女，蒸蒸日上的事業(yè)，孰輕孰重，相信每一個業(yè)主對此都會有清楚的價值判斷。人之初，性本善，過能改，歸于無，毛主席也講過，有錯能改就是好同志。相信我們每一個人都有著一顆良善的心，因此，我們呼吁建車棚的業(yè)主，為了大家也是為了自己，請你將車棚主動拆除，給小區(qū)車輛停放管理創(chuàng)造一個公平的起點，然后，我們共同努力，群策群力，制定出一個公平、長遠的停車管理方案，為建設長治久安的小區(qū)打下一個良好的停車環(huán)境。

當今之世，是一個偉大的時代，中華民族的復興，需要你我的力量，打造幸福家庭，建設和諧小區(qū)，就是我們每一位業(yè)主交出的最好答卷。

在此，感恩你們的支持與配合！

XX佳園小區(qū)業(yè)主委員會

2014/11/10

第四篇：物業(yè)管理小區(qū)公共區(qū)域安全防范暫行辦法

物業(yè)管理小區(qū)公共區(qū)域安全防范暫行辦法

第一章總則

第一條為切實加強和規(guī)范物業(yè)管理小區(qū)公共區(qū)域安全防范工作，預防和減少可防性案件和治安災害事故的發(fā)生，確保物業(yè)管理小區(qū)公共區(qū)域的安全，根據(jù)國務院、省、市《物業(yè)管理條例》和有關法律法規(guī)規(guī)定，按照市綜治委《關于加快推進社會治安綜合治理制度化、規(guī)范化、標準化建設的意見》要求，制定本辦法。第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內物業(yè)管理小區(qū)公共區(qū)域的安全管理防范。

第二章物業(yè)安保服務

第三條物業(yè)服務企業(yè)應參照《青島市住宅物業(yè)服務分等收費標準》，按照《物業(yè)服務合同》約定的物業(yè)服務標準內容，做好物業(yè)管理小區(qū)安全管理防范等物業(yè)服務。

物業(yè)服務企業(yè)除履行前款規(guī)定外，還應執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和服務質量標準。物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)本規(guī)定制定包括日常防范和應急預案在內的公共區(qū)域安全管理防范工作方案及相關制度，明確公共區(qū)域安全管理防范的范圍、責任、措施、效果評價、檢查考核及安全防范應急處置程序，并根據(jù)實際情況變化，及時修訂物業(yè)管理小區(qū)公共區(qū)域安全管理防范工作方案，不斷檢查、調整、完善應急預案。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。第四條健全規(guī)范安保隊伍管理制度。

（一）物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)其小區(qū)《物業(yè)服務合同》聘用相應數(shù)量的安保人員，招聘安保人員數(shù)量要符合小區(qū)治安狀況和居民對安全防范的需求；要嚴格審查被招錄人員身份等情況，不得私招濫雇。有條件的物業(yè)服務企業(yè)要從專業(yè)保安公司招聘，并接受公安機關的業(yè)務指導和監(jiān)督檢查。對暫時沒有條件從專業(yè)保安公司招聘的物業(yè)服務企業(yè)可自行招聘安保人員，但要向物業(yè)所在地公安派出所提供被聘人員的《居民身份證》（外來人員需提供本市的暫住證）等證件（證明），辦理登記手續(xù)，并由公安派出所負責進行審核并造冊備案。

（二）安保人員實行崗前培訓和定期培訓。崗前集中培訓由物業(yè)服務企業(yè)組織，在公安派出所指導下，委托具有保安專業(yè)培訓資質的機構進行，掌握與保安工作相關的政策、法律和職業(yè)規(guī)范，正確使用防護器械和正當防衛(wèi)、現(xiàn)場保護等技能。個別新聘用安保人員崗前培訓可實行跟隊培訓或集中培訓的方式。物業(yè)服務企業(yè)每年至少組織一次安保人員集中培訓。

（三）安保人員實行統(tǒng)一著裝，上崗執(zhí)勤，并配備必要的交通工具、對講機、橡膠棍、手電等常用裝備。

（四）安保人員實行24小時巡邏制度，加強小區(qū)安全管理，維護小區(qū)公共秩序。對發(fā)現(xiàn)的警情、突發(fā)公共安全事件應立即報警和報告小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)負責人，做好記錄并協(xié)助有關部門進行應急處置。

第五條物業(yè)服務企業(yè)是物業(yè)管理小區(qū)安全技術防范的第一責任人，必須執(zhí)行公安機關制定的安全技術防范標準和要求，加強對樓宇對講、電視監(jiān)控、周界防范報警、電子巡更、家庭報警等技防設施的日常維護，確保正常有效運轉。第六條物業(yè)服務企業(yè)應對符合物業(yè)收費類別等級條件的物業(yè)管理小區(qū)出入口實行24小時值班和出入登記制度。有條件的小區(qū)要劃定停車泊位，加強看護，有序停放。

第七條物業(yè)服務企業(yè)應加強對公共區(qū)域安全防范重點部位及水（二次供水）、電、氣、電梯、消防等公共設施的日常巡查并作好巡查記錄，配備常用應急搶險器材，加強物業(yè)養(yǎng)護和維修，接到業(yè)主報修或保修單，立即做好登記并按規(guī)定程序辦理，及時報告相關責任單位消除隱患。

第八條物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)管理小區(qū)內可能引發(fā)人身傷亡事故的部位、場所和公共區(qū)域安全防范的重點部位統(tǒng)一設置文明規(guī)范、用語簡潔的警示標識，告示注意事項，明確禁為事項。

物業(yè)服務企業(yè)有義務制止業(yè)主或物業(yè)使用人在雨篷、花架、曬衣架、空調室外機架和陽臺扶手等部位擺放花盆、吊掛雜物等危險行為。物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議，明確住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求，制止小區(qū)住戶安裝防盜護欄凸出墻面、損壞房屋承重結構等行為，并及時報告相關部門。

每年要組織開展兩次以上安全防范知識培訓和處置突發(fā)事件的實戰(zhàn)演練，強化居民安全防范意識。

第三章小區(qū)自治管理

第九條業(yè)主或物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；

（二）違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；

（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；

（五）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為；

（七）占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；

（八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；

（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。

第十條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

第十一條社區(qū)居民委員會負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道、鎮(zhèn)開展社區(qū)管理、社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關的工作。社區(qū)居民委員會應健全完善治保、調解、普法、幫教、巡邏、消防“六位一體”的群防群治體系，做好社區(qū)矛盾糾紛排查調處、流動人口服務管理、防火安全檢查等工作。

第十二條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。第十三條推廣社區(qū)“四位一體”工作室制度。由社區(qū)綜治工委牽頭，社區(qū)民警、社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會分別派人入駐，實行日常值班，協(xié)商議事，及時協(xié)調處理小區(qū)公共區(qū)域安全管理防范事務，預防和減少可防性案件。第十四條物業(yè)服務企業(yè)要與社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會聯(lián)合開展“星級平安物業(yè)小區(qū)”創(chuàng)建活動，整合小區(qū)群防群治力量，強化人防、物防、技防措施，協(xié)助有關部門積極開展“物業(yè)安全管理、有償保安服務、防火安全檢查、機動車看護、暫住人口登記服務”等治安管理和防范工作。

第四章部門綜合治理

第十五條物業(yè)主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。城管執(zhí)法、民政、公安等有關部門按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關的工作。第十六條公安部門負責城市居民住宅安全防范設施管理的監(jiān)督檢查。公安部門應加強城區(qū)物業(yè)管理小區(qū)及周邊日常治安巡邏。公安派出所將轄區(qū)開放式和半封閉物業(yè)管理小區(qū)納入治安巡邏警車夜間巡防區(qū)域范圍。

社區(qū)民警應加強對所駐社區(qū)或物業(yè)管理小區(qū)的日常走訪，指導物業(yè)服務企業(yè)、居民委員會和居民加強治安防范，及時解決有關治安問題。第十七條街道、鎮(zhèn)負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解處理物業(yè)管理糾紛。第十八條實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道、鎮(zhèn)負責召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加，會議至少每半年召開一次。第十九條物業(yè)服務企業(yè)每年年初應與所在街道、鎮(zhèn)綜治委簽訂“加強綜合治理、開展平安創(chuàng)建”責任書，自覺接受街道、鎮(zhèn)綜治委的檢查、監(jiān)督和考核。

第二十條各區(qū)市綜治辦、房管局（處、中心）、建委、公安局、民政局、城管執(zhí)法局要加強對物業(yè)管理小區(qū)安全管理防范工作的檢查、監(jiān)督、指導，建立健全物業(yè)服務企業(yè)信用檔案、違法行為投訴登記、星級平安物業(yè)小區(qū)評選、業(yè)主安全評價、可防性案件發(fā)案通報以及責任查究等制度，督促物業(yè)服務企業(yè)落實治安防范責任。

對防范措施不落實、管理不善，連續(xù)發(fā)生重大惡性刑事、治安案件和重大治安災害事故的，要堅決行使一票否決和治安防范責任查究制度，并建議取消該物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營資質資格。

第五章附則

第二十一條未實施物業(yè)管理小區(qū)或已實施物業(yè)管理的其他單位的公共區(qū)域安全防范，可參照本辦法執(zhí)行。

第二十二條本辦法自發(fā)布之日起施行。

第五篇：8.物業(yè)管理小區(qū)公共區(qū)域安全防范暫行辦法

關于印發(fā)《物業(yè)管理小區(qū)

公共區(qū)域安全防范暫行辦法》的通知

各區(qū)、市綜治辦，房管局（處、中心）、建設（建管）局、公安局、民政局、城管執(zhí)法局：

為加快推進社會治安綜合治理制度化、規(guī)范化、標準化建設，現(xiàn)將《物業(yè)管理小區(qū)公共區(qū)域安全防范暫行辦法》印發(fā)給你們，請認真抓好落實。

物業(yè)管理小區(qū)公共區(qū)域安全防范暫行辦法

第一章總則

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內物業(yè)管理小區(qū)公共區(qū)域的安全管理防范。

第二章物業(yè)安保服務

物業(yè)服務企業(yè)除履行前款規(guī)定外，還應執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和服務質量標準。

物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)本規(guī)定制定包括日常防范和應急預案在內的公共區(qū)域安全管理防范工作方案及相關制度，明確公共區(qū)域安全管理防范的范圍、責任、措施、效果評價、檢查考核及安全防范應急處置程序，并根據(jù)實際情況變化，及時修訂物業(yè)管理小區(qū)公共區(qū)域安全管理防范工作方案，不斷檢查、調整、完善應急預案。

物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第四條健全規(guī)范安保隊伍管理制度。

出所提供被聘人員的《居民身份證》（外來人員需提供本市的暫住證）等證件（證明），辦理登記手續(xù)，并由公安派出所負責進行審核并造冊備案。

（三）安保人員實行統(tǒng)一著裝，上崗執(zhí)勤，并配備必要的交通工具、對講機、橡膠棍、手電等常用裝備。

第五條物業(yè)服務企業(yè)是物業(yè)管理小區(qū)安全技術防范的第一責任人，必須執(zhí)行公安機關制定的安全技術防范標準和要求，加強對樓宇對講、電視監(jiān)控、周界防范報警、電子巡更、家庭報警等技防設施的日常維護，確保正常有效運轉。

第六條物業(yè)服務企業(yè)應對符合物業(yè)收費類別等級條件的物業(yè)管理小區(qū)出入口實行24小時值班和出入登記制度。有條件的小區(qū)要劃定停車泊位，加強看護，有序停放。

每年要組織開展兩次以上安全防范知識培訓和處置突發(fā)事件的實戰(zhàn)演練，強化居民安全防范意識。

第三章小區(qū)自治管理

第九條業(yè)主或物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；

（二）違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；

（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；

（五）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為；

（七）占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；

（八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；

（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。

第十條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。

責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

第十一條社區(qū)居民委員會負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道、鎮(zhèn)開展社區(qū)管理、社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關的工作。

社區(qū)居民委員會應健全完善治保、調解、普法、幫教、巡邏、消防“六位一體”的群防群治體系，做好社區(qū)矛盾糾紛排查調處、流動人口服務管理、防火安全檢查等工作。

第十二條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。

第十三條推廣社區(qū)“四位一體”工作室制度。由社區(qū)綜治工委牽頭，社區(qū)民警、社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會分別派人入駐，實行日常值班，協(xié)商議事，及時協(xié)調處理小區(qū)公共區(qū)域安全管理防范事務，預防和減少可防性案件。

第十四條物業(yè)服務企業(yè)要與社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會聯(lián)合開展“星級平安物業(yè)小區(qū)”創(chuàng)建活動，整合小區(qū)群防群治力量，強化人防、物防、技防措施，協(xié)助有關部門積極開展“物業(yè)安全管理、有償保安服務、防火安全檢查、機動車看護、暫住人口登記服務”等治安管理和防范工作。

第四章部門綜合治理

第十五條物業(yè)主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

城管執(zhí)法、民政、公安等有關部門按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關的工作。

第十六條公安部門負責城市居民住宅安全防范設施管理的監(jiān)督檢查。

公安部門應加強城區(qū)物業(yè)管理小區(qū)及周邊日常治安巡邏。公安派出所將轄區(qū)開放式和半封閉物業(yè)管理小區(qū)納入治安巡邏警車夜間巡防區(qū)域范圍。

社區(qū)民警應加強對所駐社區(qū)或物業(yè)管理小區(qū)的日常走訪，指導物業(yè)服務企業(yè)、居民委員會和居民加強治安防范，及時解決有關治安問題。

第十七條街道、鎮(zhèn)負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解處理物業(yè)管理糾紛。

第十八條實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道、鎮(zhèn)負責召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加，會議至少每半年召開一次。

第十九條物業(yè)服務企業(yè)每年年初應與所在街道、鎮(zhèn)綜治委簽訂“加強綜合治理、開展平安創(chuàng)建”責任書，自覺接受街道、鎮(zhèn)綜治委的檢查、監(jiān)督和考核。