第一篇：淺談項目征地拆遷策略與技巧
淺談項目征地拆遷策略與技巧
曾有位政府官員講：“過去天下第一難的工作是計劃生育和向農民催要各種提留款,現(xiàn)在是征地和拆遷”。不管如何難的工作,總得有人干。當前,我們企業(yè)規(guī)模迅速擴大,項目任務艱巨,項目上場面臨的第一件事就是征地拆遷，本人近二十年在施工一線做征地拆遷相關工作,積累一定工作經驗,現(xiàn)對征地拆遷工作進行系統(tǒng)的總結，與各項目同仁共同探討與學習,目的是少走彎路，推進工作，為企業(yè)的順利發(fā)展貢獻力量。
一、征地拆遷對在建項目的順利進行起著至關重要的作用 征地拆遷是基本建設的前沿性基礎工作。施工未動，征地先行。征地拆遷是否順利關系到在建項目的速度和工期，直接影響施工單位的效益和信譽，嚴重影響到社會的穩(wěn)定。國家“十二五”期間，每年用于鐵路建設約7000億人民幣。如果中標攬到工程，征地拆遷將是實現(xiàn)節(jié)點目標的重頭戲。根據(jù)這幾年的經驗，沒有一個項目業(yè)主會因征地拆遷和圖紙供應滯后而順延和推遲工期。因此在征地拆遷工作中必須堅持以我為主，用技巧和策略快速推進，以高效率、快節(jié)奏、多種思維的方式來加快征地拆遷進度。其資料是否完整詳實還將影響到竣工移交和項目審計,因此說征地拆遷對項目的順利進行起著至關重要的作用一點也不為過。
二、嚴格依法用地，為施工的順利進行創(chuàng)造條件
征地拆遷工作是一項繁瑣的系統(tǒng)工程，它不僅關系到項目速度和節(jié)點工期，而且涉及到沿線被征地群眾的根本利益和持續(xù)發(fā)展問題，尤其是農村實行第二輪土地承包以后，土地一旦被征用，現(xiàn)有土地資源要重新調整和劃分，工作難度加大。其次是在人均耕地不足0.4畝的情況下，土地一旦被征用，涉及到農民的再就業(yè)、低保等一系列社會問題，因此要求從事征地拆遷的同志：一是要熟悉農村工作；二是要具有一定政策理論水平，以及相關的法律知識和一定涉外活動能力，反應敏捷，思路清晰；三是要具備“特別能吃苦，特別能奉獻，特別能受委屈”的精神。因為我們從事的工作自始至終都是在求別人的，要學會什么話都得聽，什么氣都得受，做好“練氣功”的思想準備，只有練好氣功，做好吃苦準備，才能承擔起天下第一難的工作；四是配備一名技術干部。技術干部不在多，但必須要有，而且管用才行。隨著社會的進步和農村普法工作的深入，中央對農村、農民工作的重視，農民群眾運用法律武器保護自己的合法權益，已在廣大農村蔚然成風。這是社會進步的表現(xiàn)，過去那種靠行政命令強行征拆的做法已經行不通，必須依法征拆、和諧征拆、按規(guī)操作，才能確保征拆工作有序推進，為施工創(chuàng)造更多空間和良好的外部環(huán)境。征地拆遷所涉及法律法規(guī)有：《土地管理法》、《森林保護法》、《水土保持法》、《礦產資源法》及地方政府頒布的行政法規(guī)和條例，所有這些法規(guī)都是征地拆遷過程中必須嚴格遵守和執(zhí)行的。如果法律意識談薄，必將違規(guī)操作，違規(guī)操作所帶來的后果是誤時誤事，該拆的拆不了，該遷的遷不走，該劃撥的土地不能及時劃撥，進度上不去，業(yè)主不滿意。所以在開工之前一定要加強這方面學習和培訓，選好人，然后進行必要的培訓后再上崗，工作期間必須嚴格按法律規(guī)定的程序辦事，注意政策和策略，緊緊依靠當?shù)卣雒孀龊萌罕妳f(xié)調和疏導工作，按照施工的輕、重、緩、急逐步推進，確保征地拆遷的有序進行，為施工創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
三、嚴格操作程序是保證征地穩(wěn)步有序推進的基礎 鐵路工程用地分為兩大類四小項：臨時用地、征地（紅線用地）、棄碴和取土用地、回收地。
1、臨時用地： 凡是服務于主體施工，不在設計范圍以內的都屬于臨時用地。此類用地工程中標上場以后第一步就會涉及到，如拌合站、施工便道、生產生活設施用地都屬臨時用地范疇，此地的費用在包干費用中，屬施工單位按使用年限簽訂臨時用地協(xié)議自行支付，使用結束后進行復墾交回原單位或土地承包人。臨時用地在上場后按照規(guī)劃和工期要求，首先對方案進行認真優(yōu)化和比選，嚴格按照“方便施工、節(jié)約用地、少占或不占耕地”的原則進行掌握；方案確定后，向當?shù)貒临Y源部門寫臨時用地報告并附草圖，由國土資源局組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和所在村組進行丈量登記后，簽訂《臨時用地協(xié)議》，方可使用。一般臨時用地期限按國土資源部門的規(guī)定是兩年為一個周期，兩年使用結束后，如繼續(xù)使用可根據(jù)工程需要順延合同并支付相應費用。工程結束后盡快組織復墾移交，防止出現(xiàn)節(jié)外生枝。選擇此類用地時切記兩個不能選：一是不能選地勢較低的河溝地帶，防止季節(jié)性洪水造成不必要損失；二是不能選擇容易垮塌引發(fā)泥石流和坍塌落石山體下，以防落石和山體坍塌造成損失。便道選擇既要考慮出行施工方便、安全，又要考慮經濟適用節(jié)約投資，少占耕地便于復墾移交。盡量不要選擇穿越村鎮(zhèn)，避免受制于人。
2、征地（紅線用地）
指的是設計范圍以內的用地，工程完成后作為固定資產移交給鐵路運營單位的用地，都屬于永久性征地范疇。此類用地征用的程序要求非常嚴格，概括的講以建設單位經審查下發(fā)的正式征地圖為依據(jù)，經過認真計算填制《鐵路用地界樁表》地驗交-5和建交-7，后附用地申請報告和設計圖紙，上報所在縣市土地主管部門。此項工作完成后，由施工單位測量班按照圖紙測量放線，埋設臨時界樁，等待國土部門按照我們上報的資料進行勘測定界，勘測結果和我們上報的界樁表及設計圖紙數(shù)量一致時，地方國土部門才可到現(xiàn)場進入實際丈量操作。在實際丈量操作過程中，施工單位只負責以村為單位大宗地塊的確認，不負責逐戶分配丈量，因為國土資源局按照圖紙勘測定界用的測量儀器和水平投影計算面積，逐戶丈量采取人工操作，最后出來的數(shù)據(jù)大大超過設計面積。因此逐戶丈量由國土資源局、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村干部和土地承包人按照本村設計征用土地的總面積分配到每一戶?，F(xiàn)場我們只要完善好《鐵路建設項目征地、拆遷補償費清冊》地驗交-4填寫和簽字蓋章手續(xù)就行了，這是將來移交的重要憑據(jù)和被征地群眾補償?shù)闹匾罁?jù)，也是接受各級審計的重要資料。因此一定要認真填寫，數(shù)字不能有任何涂改，防止扯皮和秋后算賬。此項工作完成后就等于地方政府把地已經交給你，要立即組織開挖界溝，推掉地面上青苗，防止節(jié)外生枝。關于征地的推進計劃要按照項目部施組安排，分輕重緩急逐步推進，先征用重點控制性工程的用地，穩(wěn)步推進，切忌忙中出亂、亂中出錯。
（1）、棄碴和取土場用地
是指的在設計范圍內，工程結束后進行復墾移交給當?shù)卣糜谒淼罈壊旰吐坊钪⊥劣玫?。此類用地雖然進入設計范圍，但隨意性相對較大，一般由施工單位進場后自行選擇較為合適的位置，報設計單位認可后出圖征用，選擇條件是：（1）方便施工。（2）不占耕地。（3）便于復墾和移交。補償是按照臨時用地的補償單價進行補償，費用由政府或建設單位承擔。這類用地按照實際的棄碴和取土量，不要一次征夠，留有一定富余量彌補其他用地的不足。
（2）、回收地
是指的既有線在建設時已經征用，長期閑置，農民自行耕地的，本次建設需收回的土地屬于回收地。怎么判斷是回收地呢？一是設計單位提供用地圖已經注明；二是到路局內查閱地籍資料。一般離既有線較遠，不涉及回收地的問題，距離在30米以內可能涉及到回收地，應引起注意，建設單位就會提示掌握此類用地。此類用地的補償標準以建設單位和當?shù)卣_定下達的補償標準執(zhí)行，由地方政府或建設單位承擔。
四、堅持正確的拆遷方法，為主體工程順利進行爭取更多的時間和空間
拆遷是指在紅線范圍內，影響正線施工需要拆除的建筑物、構筑物和地面附著物。征地紅線劃定后，由施工單位會同當?shù)赝凉懿块T、設計、監(jiān)理和產權個人對界內的建筑物、構筑物按質量級別進行丈量登記，填寫《鐵路建設項目征地、拆遷補償費清冊》地驗交-4和《鐵路建設用地、青苗及拆遷建筑物補償費清冊》建交-6，由縣市國土部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和村委會簽字蓋章確認，戶主和產權單位簽字蓋章，作為以后的補償依據(jù)。居民個人的具體的補償標準按照當?shù)叵掳l(fā)補償標準執(zhí)行；企業(yè)和國有資產按照由當?shù)匦姓鞴軉挝缓徒ㄔO單位委托的資產評估單位評估后的標準進行補償。在進行此項工作時，注意現(xiàn)場丈量登記一定要清楚，后續(xù)表格制作、各方簽字一定同步進行。此項工作完成后要督促拆遷主體單位在規(guī)定時間內完成拆遷。遷改是影響正線施工的地下管線、公路改移和“三電”遷改工程，這一類工程屬于在設計范圍以內，由專業(yè)施工單位承擔完成，土建施工單位主要做好現(xiàn)場配合，特別是地下隱蔽管線一定調查清楚，確保一次遷改到位，防止二次遷改或者出現(xiàn)問題后臨時抱佛腳，施工受影響，一時半會又遷改不了，影響施工進度。
在拆遷過程中，作為項目部或分部拆遷人員一定要做到“三清一有數(shù)”，拆遷數(shù)量清、產權單位清、分布地點清、做到輕重緩急，哪些急拆，哪些緩拆心中有數(shù)。在征拆具體過程中學會交朋友，說服建設單位、各級政府做到以下幾點：
一是說服建設單位，要把節(jié)點工期目標變?yōu)榈胤秸褪┕挝坏墓餐袆樱絽f(xié)作互動，才能做到強力推進，不要搞成皇帝不急太監(jiān)急，必須上下聯(lián)動共同推進。
二是要引導各級政府明白拆遷的責任主體是各級政府，施工單位緊緊依靠政府，全力配合政府來完成建設項目中的拆遷工作。
三是說服政府在配備干部時一定要配備一名德高望重，在當?shù)卣f話辦事一言九鼎的老同志來承擔此項重任。如果這個想法得以實現(xiàn)，可以起到事半功倍的效果，政府省心，我們省心。
四是堅持正確政策導向，克服“合法建筑和違法建筑一樣補償”、“先拆和后拆一個樣，當釘子戶得實惠”的兩個誤區(qū)。
五是堅持正確輿論導向和拆遷方法，做到宣傳教育和普法先行，媒體配合、公開報道、輿論引導、規(guī)范運作、公開透明、和諧拆遷、周密組織、合力推進。
六是強拆是不得已而為之，主要是由政府組織我們配合，要選準難點，精心組織，精心策劃，一氣呵成。強調決不能出現(xiàn)亡人。有條件可以邀請新聞媒體了解拆遷整個過程，客觀公正的進行跟蹤報道，因為強拆公眾比較關注，新聞媒體早介入比晚介入好，早介入一旦有事，我們會更主動些。
五、掌握排查化解各類矛盾，共創(chuàng)施工建設大環(huán)境 施工過程中常見的矛盾是群眾性和個體性阻工，表現(xiàn)的形式有以下幾種：
1、對補償標準以及拆遷房屋質量認證不滿意而引發(fā)阻工。處理這一類矛盾要緊緊依靠當?shù)卣驗檠a償標準是政府制定的，房屋質量認證責任主體也是政府，群眾遇到此類問題時沒人管，他們就阻工堵路，施工單位在協(xié)調無效時，積極主動的和政府溝通情況，反饋信息，由他們出面協(xié)調解決為上策。
2、使用地方鄉(xiāng)村通道收取費用問題而引發(fā)的阻工。這一類阻工一般是村干部幕后操作進行群體性阻工。處理這一類矛盾一是要看省、部紀要是怎么規(guī)定的，如果省、部紀要沒有明確規(guī)定，要抓住主要矛盾，依靠村干部做好疏導工作，實在不行就交費，但起草好一個《道路使用協(xié)議》非常重要，達到既少交錢又制約對方阻工的目的。
3、施工爆破擾民和房屋受損補償引發(fā)的阻工。這一類阻工大部分發(fā)生在橋涵及路基施工地段，而且屬于群體性較多，公眾關注，難于處理。一是接到投訴后主動入戶察看，判定是屬于自然沉降性裂紋，還是受爆破震動性裂紋。采取貼紙條進行觀察的辦法，等爆破施工結束后一次性處理，而且要和當?shù)卣疁贤▍f(xié)商達成共識后作出承諾，做到守信于民。所有爆破施工結束，根據(jù)受損程度，請有資質鑒定機構進行鑒定補償，防止矛盾擴大，出現(xiàn)群體性阻工。
4、施工揚塵和施工噪音處理不好都可能引發(fā)阻工。處理這些矛盾時，一是靠我們平時注意文明施工，盡量做到少擾民或不擾民；二是出現(xiàn)問題后要早發(fā)現(xiàn)、早治理，防止問題積少成多，引發(fā)大的矛盾，尤其是少數(shù)民族居住地區(qū)更要引起重視。
5、鐵路施工過程對植被破壞是一個由破壞到竣工后恢復的良性循環(huán)過程。沿線群眾往往只看到建設初期原有的地貌被毀壞后給生產生活帶來了短時不方便，隨著工程逐步推進被毀設施的恢復和完善，群眾由不理解到理解會逐漸轉變看法。這一點一定要加強宣傳教育的力度，如果出現(xiàn)阻工，要積極穩(wěn)妥的處理好這類矛盾。
6、根據(jù)多年的經驗，征地拆遷工作的普遍規(guī)律是一易兩難兩個高發(fā)期。施工進場容易，甚至有時不談條件都表示熱烈歡迎，等到進場后再慢慢秋后算賬。兩難是現(xiàn)場協(xié)調難，鄉(xiāng)村兩級推諉扯皮，甚至以維護群眾利益為由，加大費用砝碼。二難是現(xiàn)場處理難，不達目的不罷休，最后以施工單位付出較高代價為結局?？梢哉f在國家基本建設工程建設環(huán)境中，施工單位屬弱勢群體?！皟筛摺币皇侵冈谑┕ば纬纱蟾蓵r也是群體阻工事件的高發(fā)期，二是隊伍撤場時也是群體事件的高發(fā)期。處理消化這些矛盾以確保正常施工和隊伍最后撤場順利為原則，做好工作，確保我管區(qū)之后不出現(xiàn)大的群體性事件引發(fā)不良后果為目的。在整個施工過程中要注意保持好和各級政府之間良好合作關系，千萬不要有工程后期用處不大的思想，要知道我們竣工資料、竣工圖，區(qū)（縣）、鄉(xiāng)、村三級都要簽字蓋章，臨時用地和棄土場最后要移交他們，這些工作進展不順，中間環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，直接影響移交和結案表的簽認，這些手續(xù)辦不好，建設單位就不會給你辦結算手續(xù)，你的質保金就要不回來，一定要高度重視。
六、節(jié)約用地，方案優(yōu)化是關鍵
我國地大物博，人口眾多，但適用農作物生長的土地十分有限。根據(jù)有關資料，我國現(xiàn)有耕地19.51億畝，園地1.5億畝，林地34.14億畝，牧草地39.31億畝，居民點及工礦用地3.61億畝，交通用地0.82億畝，其余為未利用地。人均耕地1.59畝。全國有666縣人均耕地不足0.8畝，其中463個縣人均耕地不足0.5畝。在有限地中，有灌溉設施的保收田僅占耕地總量的39.8%，坡度大于25度的耕地9100萬畝，占全國耕地的5%。這就是說節(jié)約土地已經到了刻不容緩的地步。鐵路建設如何節(jié)約用地？筆者認為：優(yōu)化方案是關鍵，節(jié)約用地是目的。無論是臨時用地或?。墸┩劣玫囟即嬖诜桨傅膬?yōu)化，通過優(yōu)化方案達到節(jié)約用地。臨時用地包含生產和生活設施，是服務于主體工程的臨時工程。隊伍進場之前，要組織相關人員按照投標文件，結合管區(qū)的地形特點，本著“方便施工，科學合理，節(jié)約用地”的原則，詳細編制用地計劃并繪制草圖，爾后進行細化和優(yōu)化，最后報批。寶蘭二線寶天段原是修建三條寬4.5米，累計1.2公里的施工便道，最后經過優(yōu)化方案，利用渭河天然灘涂投入少量勞力修建臨時便道僅200米就滿足主體工程的施工需要，節(jié)約土地6.75畝。橋梁二隊原準備修建臨時住房租用土地1.8畝，改為租用部隊營房，這樣既干凈又利索，不存在工程結束后土地復墾，節(jié)約土地1.8畝。兩個隊的料場，在調查論證的基礎上，根據(jù)西北氣候干旱、少雨的特點，經過走訪氣象水文部門，在不影響防洪的前提下，選擇渭河地勢較高的灘頭上，又節(jié)約租地3.7畝，三項合計節(jié)約用地12.25畝，實踐證明這些決策和方案都是正確的。宜萬鐵路重慶境內臨時用地按租用兩年期限計算每畝1.1萬元，高出永久性征地1100元，我們的投標費用40萬元包干。由于該線山大溝深，自然條件十分艱苦，臨時便道修建非常困難，原來計劃臨時用地112畝，經過三次方案優(yōu)化和反復篩選，縮短便道的長度，減少非生產用地，嚴格控制用地數(shù)量，截止目前臨時用地59.6畝，節(jié)約用地52.4畝。?。墸┩劣玫厥窃O計部門根據(jù)工程需要和棄取土數(shù)量確定的，方案的優(yōu)化一是如何選擇較為理想和科學的位置，做到盡可能不占或少占耕地；二是施工結束按照設計進行復墾，還田于民，作到占補平衡。但必須說明：取棄土場選擇和變動一定要經過設計、監(jiān)理和地方環(huán)、水保部門的同意和認可?？傊?，土地資源十分有限，在施工中一定要做到能少占一畝不多征一分；樹木能少伐一株不多砍一棵，植被盡最大可能地進行保護和恢復，真正做到干一項工程，造福一方人民，把有限的土地資源留給子孫后代。
七、順利移交，資料完整是基礎
鐵路建設項目的用地資料要求十分嚴格，它不同其他竣工資料，所有簽字準確無誤，數(shù)字不能有任何涂改現(xiàn)象，各種表格、圖紙、收付款憑證相互印證，前后對應。因此，要求從事征地拆遷的同志首先要認真學習驗交文件，掌握驗交標準，特別是學習鐵道部工管中心轉發(fā)的《鐵路建設項目竣工建設用地驗收交接實施辦法》，該文件對驗收交接的程序和做法、竣工文件和組成內容、竣工文件的文案要求都作了詳細規(guī)定。這個文件是竣工資料移交的重要文件，必須認真執(zhí)行。如何做到資料完整準確，既能保證順利驗交又能使隊伍下場順利，要做到這幾點：（1）、首先要打好基礎，從征地工作開始，建交-
6、建交-7及各種表格，皮尺（鋼卷尺）、筆記本隨身攜帶，準備工作一定要充分，量地現(xiàn)場人員較多，成份復雜干擾大，要做到冷靜、沉著、思路清晰。認真核對每一組數(shù)字、完善每一份表格后，立即打印15份，現(xiàn)場簽字。切忌手忙腳亂，顧此失彼。（2）、一定要掌握住在征地資金支付之前，所有簽字蓋章手續(xù)必須完善，千萬不能出現(xiàn)征地資金已經支付，征地農戶的簽字手續(xù)沒有完善的蠢事。（3）、一般要到主體工程完成后，所有用地結束后才能畫竣工圖，這時對農民的征地和拆遷補償已經完成，蓋章難度較大，要依靠當?shù)卣龊么隧椆ぷ?。?）、征地拆遷不要中途換人，保持工作的連續(xù)性，防止節(jié)外生枝。
第二篇：項目征地拆遷工作總結
項目征地拆遷工作總結
為快速推進工業(yè)園區(qū)內復烤廠異地搬遷項目、以晴生活區(qū)項目、汽車城及湄潭機動車駕駛考試中心等項目的落地建設，根據(jù)工業(yè)園區(qū)征地拆遷工作的需要；于5月9日抽到工業(yè)園區(qū)項目征地拆遷辦參與工業(yè)園區(qū)入園項目的征地拆遷工作。就這兩個多月的項目征地拆遷工作及個人認識作如下總結：
一、項目征地拆遷工作的認識
項目征地拆遷工作是關系工業(yè)園區(qū)快速發(fā)展推進工作的重要保障，也是關系到群眾切身利益的大事；對地方經濟的發(fā)展起著舉足輕重性作用。項目征地拆遷工作也是動員群眾推進項目建設的群眾性工作，在工作中堅持努力保質保量完成項目的征地拆遷任務，維護好群眾切身利益作為工作的出發(fā)點。在群眾面前堅持公平、公正、按章辦事為原則，把群眾對項目征地拆遷工作高不高興、滿不滿意作為自己的工作行動指南，深入群眾、了解群眾所望作為開展工作的法寶。
二、項目征地拆遷工作流程
首先，熟悉環(huán)境；對園區(qū)及所需征地拆遷項目的地理位置、涉及面積、需搬遷農戶等基本情況進行了解為后期工作開展做準備。其次，努力認真學習業(yè)務知識；由于此項工作是自己的一項新工作缺乏工作經驗，為快速進入工作我業(yè)余時間向網絡收集相關知識、從有關項目征地拆遷工作方案及向身邊老同志虛心學習為項目征地拆遷工作打下業(yè)務知識基礎。
其三，深入群眾、了解群眾；進入這項工作以來，我充分發(fā)揮自己以前的群眾工作經驗，主動跟領導、老同事走村入戶傾聽群眾對園區(qū)項目征地拆遷工作的想法建議及存在的問題進行收集匯總分析，把它作為自己工作的信息指南。
三、項目征地拆遷工作新成效
首先，業(yè)務知識的拓展；在項目的征地拆遷工作中對自己的人生閱歷有了新的的認識，拓展了自己的業(yè)務新知識。其次，豐富了群眾工作經驗；經過這次深入群眾、了解群眾工作，自己對群眾工作有了進一步的認識與實踐基礎。
其三，項目征地拆遷工作新實踐；在領導和老同事的帶領下參與復烤廠異地搬遷、以晴生活區(qū)、機動車駕駛考試中心、汽車城等項目內的土地測量、房屋丈量、林木的清點及協(xié)議的簽訂工作。
四、項目征地拆遷工作中存在的不足
第一，業(yè)務知識掌握不熟練；由于自己以前缺乏相關的工作經驗，參加項目征地拆遷工作時間短致使自己對該項工作業(yè)務知識掌握不熟練。第二，群眾工作處理經驗缺乏；群眾工作是一項關系社會和諧穩(wěn)定基礎，也是關系項目是否順利建設及經濟發(fā)展的重要保障。雖然自己對群眾工作有了一定的實踐基礎；但是對于處理錯綜復雜的群眾關系經驗缺乏。
第三，工作不夠統(tǒng)籌兼顧；因入園急需開工項目多占地面積大涉及拆遷戶數(shù)多林木清點工作量大；把過多的精力和時間集中到項目征地拆遷工作中，對投資商貿處的工作精力投入過少。
最后，經過這次在項目征地拆遷工作中存在的不足，自己將在以后的工作中進一步改進完善，總結經驗為自己以后的工作作參考和借鑒。
第三篇：政府投資項目征地拆遷政策法規(guī)
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政府投資項目征地拆遷政策法規(guī)
隨著市場經濟的不斷發(fā)展完善，城市建設規(guī)模不斷擴大,征地拆遷成為城市建設中重要的一環(huán)。征地拆遷工作因其本身行業(yè)的特殊性，涉及面廣、環(huán)節(jié)多而復雜、政策性強，并且與城市的發(fā)展和人民群眾的切身利益緊密相關。廣州市大規(guī)模的城市拆遷是以1997年內環(huán)路拆遷為標志開始的，并探索性地實行了市政工程的項目業(yè)主負責制，逐步形成一系列征地拆遷管理及補償方面的政策文件，并且率先在全國實現(xiàn)了城市拆遷的信息化管理。
但隨著我市市政征地拆遷規(guī)模和范圍的進一步擴大，我市的征地拆遷工作開始突現(xiàn)出許多問題，一些是由于以前的工程手續(xù)不完備、過程不規(guī)范等遺留的問題，如內環(huán)路工程遺留至今的結案結算問題;一些是由于市政工程征地拆遷管理體制產生的問題，比如不同項目不同業(yè)主造成的“多頭管理”、“標準不一”等問題;但大部分是由于政策法規(guī)、補償標準、配套措施等的缺位或滯后而帶來的問題，比如拆遷評估機制、拆遷爭議解決機制，以及失地人員的社會保障等這些問題。
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因而，為進一步規(guī)范和完善我市的征地拆遷政策法規(guī)，理順征地拆遷管理體制，切實保障被征地拆遷人員的合法權益，快速有序地推進市政建設項目，在市政府的指示和市建委的領導下，由市建委工程督辦處、市國土房管局用地處、市拆遷辦、市道擴辦等單位和部門組成征地拆遷政策調研課題組，對我市征地拆遷政策法規(guī)的現(xiàn)狀、存在問題以及其他城市的先進經驗和做法進行調研，擬對我市征地拆遷政策法規(guī)的統(tǒng)一完善提供參考。
此次調研，課題組采取了座談、實地考察等方式，盡量搜集一手資料。課題組先后到海珠區(qū)、芳村區(qū)、開發(fā)區(qū)的國土房管部門、區(qū)建設局、土地開發(fā)中心以及拆遷實施單位等進行了座談，了解建設項目征地拆遷過程中遇到的實際問題;召集我市幾大房地產開發(fā)商，各自談了征地拆遷過程中遇到的問題、實際如何操作以及對當前政策法規(guī)的意見和建議;并與部分被征地拆遷人的代表進行了面談，了解被征地拆遷方的意見。隨后，課題組又赴廈門、南京、上海、杭州等經濟較發(fā)達、城市建設規(guī)模較大、征地拆遷制度較完善的城市進行了專題調研。
第二部分 廣州市政府投資項目征地拆遷中存在的問題
一、廣州市征地拆遷立法現(xiàn)狀
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廣州市征地拆遷立法是隨著國家政治、經濟體制的改革而發(fā)展變化的，并不斷地調整和發(fā)展以適應不同時期客觀現(xiàn)實的需要。目前，已初步形成了以《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國城市房屋拆遷管理條例》、《廣東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》等一系列法律、法規(guī)、規(guī)章構成的法律體系，即包括土地征用政策法規(guī)、城市房屋拆遷管理、征地拆遷行業(yè)管理等方面的規(guī)定，這些政策法規(guī)成為指導我市征地拆遷工作的依據(jù)，在我市城市建設中功不可沒。
但畢竟廣州市大規(guī)模的城市拆遷是從1997年才開始，因此，政策法規(guī)研究也相對落后。在集體土地征地拆遷管理、操作性強的征地拆遷工作實施細則、詳細具體的補償標準，以及相應的配套規(guī)范不盡完善，隨著我市市政征地拆遷規(guī)模和范圍的進一步擴大，政策法規(guī)的不完善就造成了征地拆遷工作不規(guī)范，城建工作難以推進，社會矛盾激化等一系列問題，從而成為制約城市發(fā)展的瓶頸。如何解決這些問題已經成了規(guī)范征地拆遷工作、維護社會穩(wěn)定、促進城市發(fā)展不可逾越的問題。
二、前期審批手續(xù)不完善導致遺留問題多
目前我市市政征地項目的審批手續(xù)多不完善，有的紅線尚未劃出
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贏了網s.yingle.com 就開始實施征地，而污水項目則根本沒有紅線，實施拆遷多是依靠施工圖。因而導致大部分被征地單位不予配合，很多情況下只能采取借地的方式。采取借地方式，只要就借地范圍、借地時間、借地單價協(xié)商一致就可以施工。但采取借地方式卻留下了極大的隱患，因為市政工程多為永久性設施，施工完成后很難按原狀退地給對方，比如污水項目中，施工多為在被借地范圍的地下敷設排污管道，在地上進行綠化。雖然表面上看地上沒有什么設施，但實際上敷設了管道的地上范圍也是不能使用的。即使被借地方接受了退地，實際上其再使用這塊土地的權利已經無法得到保障。而有些項目則是在借地范圍內的地上設置了永久性設施，如地鐵二號線項目赤崗站地鐵公司借用某工程隊的土地，約定借用期限為三個月，用后退回。但地鐵施工完畢后該工程隊拒絕接收土地，理由是該土地上設置了地鐵出入口、沙井等設施，導致其不能正常使用。并以此為由提出訴訟，要求地鐵公司繼續(xù)按原標準支付借地補償費，直至將地上所有設施拆除后按原狀交地。這就造成矛盾，因為對于工程隊而言，地鐵公司未經其允許在其土地上設置了永久性設施，導致其不能正常使用，實質上是一種侵權行為;而對于地鐵公司而言，地鐵出入口、沙井等設施是經規(guī)劃部門驗收合格的永久性設施，不可能拆除，而如果該工程隊一直不肯接地，則地鐵公司可能要無限期地支付借地費，這將是巨額的。因此，如何平衡雙方的利益就成為一個難題。
三、征地補償標準不科學導致同地不同價
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按《土地管理法》規(guī)定，征收耕地的土地補償費為該耕地被征收前3年平均年產值的6至10倍，安置補助費為該耕地被征收前3年平均年產值的4至6倍，最高不得超過15倍?！皟少M”總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍。以具體地塊的平均畝產值倍數(shù)來計算補償費用，不僅使補償費用偏低，而且相鄰地塊的征地補償往往因用途不同而相差很大，據(jù)市、區(qū)統(tǒng)計局提供的三年平均畝產值低的是1000多元/畝，高的達14萬元/畝。因稻田、水果、花卉等的產值非常不同，補償?shù)慕痤~就不相同，根據(jù)《土地管理法》第四十七條、廣東省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法(下稱《實施辦法》)第三十條規(guī)定：果園地土地補償倍數(shù)為5-7倍，安置補助倍數(shù)為3-5倍。一般情況下，果園畝產值為3000-5000元，據(jù)此標準，即使按上限，每畝果園地補償價為4-6萬元。如海珠區(qū)果樹地均為優(yōu)質土地，一些果農僅以此為生計，4-6萬元的補償價偏低。按此標準進行補償，會導致低產值的農作物沒人愿意生產。而且，以什么樣的基數(shù)補償、以多少倍數(shù)補償，相關部門掌握著較大的自由裁量空間，補償?shù)碾S意性也較大，引發(fā)了大量爭議和糾紛。如地鐵三號線工程番禺段的征地補償問題。廈滘村認為目前番禺區(qū)的征地補償是按整個番禺區(qū)平均產值計算的，違反《土地管理法》規(guī)定，要求按現(xiàn)有種植苗木的產值補償。欖塘村以金山主變電站征用的7.6畝地是其發(fā)展用地為由，要求按高價60萬元/畝征用。鐘村鎮(zhèn)要求地鐵控制的土地按周圍700畝總面積的15%補償，一次性劃給鎮(zhèn)政府，才能辦理征用土地事
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贏了網s.yingle.com 宜。這不僅使農民的利益得不到保障，而且也增加了征地補償?shù)碾y度。
四、房屋拆遷最低補償標準不符合實情難以落實
《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》(下稱《管理辦法》)規(guī)定，被拆遷房屋補償金額達不到最低補償標準的，按最低補償標準支付。廣州市房管局于2004年9月1日公布穗國房字〔2004〕577號文據(jù)此做出了規(guī)定，規(guī)定東山區(qū)、越秀區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)范圍內的被拆遷住宅房屋的最低補償標準為3000元/平方米，白云區(qū)、黃埔區(qū)、芳村區(qū)范圍內的被拆遷住宅房屋的最低補償標準為2000元/平方米。但最低補償標準在執(zhí)行過程中存在諸多問題。主要有：(1)采取各區(qū)“一刀切”的方式不符合實情。對于海珠區(qū)、天河區(qū)偏遠地區(qū)地塊而言，3000元/平方米的最低補償標準過高;對于芳村區(qū)中心區(qū)地塊而言，2000元/平方米的最低補償標準過低。(2)沒有考慮房屋結構情況。如海珠區(qū)某地段拆遷房屋評估價為：磚木結構2100元/平方米，混合結構2600元/平方米，框架結構2900元/平方米，而該地段又不屬于增加20%補償價的范圍，因此，將上述三類不同結構的房屋最低補償標準統(tǒng)一規(guī)定為3000元/平方米，顯然不合理。(3)僅適用于廣州市市轄區(qū)范圍內實施的房屋拆遷，而且僅指國有土地住宅房屋，而農民宅基地房屋則不適用于該標準。
五、征地拆遷爭議解決機制不完善導致項目難以推進
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1、裁決程序存在的問題
在通過協(xié)商無法與拆遷戶達成一致意見時，法律賦予拆遷人具有申請裁決和提起訴訟的權利。國務院《城市房屋拆遷管理條例》(下稱《拆遷條例》)規(guī)定了行政裁決和行政強制執(zhí)行制度，但由于該條例對行政裁決條件、程序、時限等未作出具體規(guī)定，在實施中出現(xiàn)了濫用行政裁決和強制拆遷的行政行為，因拆遷行政裁決和行政強制執(zhí)行不規(guī)范引發(fā)的上訪已成為群體性拆遷上訪的主要原因。建設部于2003年12月30日發(fā)布了《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》(下稱《裁決規(guī)程》)，并于2004年3月1日起施行。《裁決規(guī)程》明確了行政裁決及強制拆遷的程序。該規(guī)程第七條規(guī)定，未達成拆遷補償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應當進行聽證。具體標準、程序由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定。但我省并未據(jù)此制定具體的標準和程序，只是廣州市人民政府于2004年5月22日發(fā)布了《廣州市城市房屋拆遷裁決規(guī)則》，其中第七條規(guī)定，未達成拆遷補償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，裁決機關在受理裁決申請前，應當進行聽證?？梢姡瑢τ诤螢椤皯魯?shù)較多或比例較高”，仍然沒有明確的界定。導致目前拆遷人在協(xié)商不成時無法進行裁決。
2、強拆程序存在的問題。
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《拆遷條例》第十七條規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷?！恫脹Q規(guī)程》對強制執(zhí)行的條件、程序、時限等又作了進一步明確和細化，但是在實際操作中卻往往造成執(zhí)行難的問題。在實務中，即使拆遷手續(xù)完備，程序合法，已經裁決機關裁決，并用在拆遷人已支付了補償款的情況下，執(zhí)行機關卻往往不予執(zhí)行，原因就在于執(zhí)行機關主觀的認定被拆遷人是弱者，從社會穩(wěn)定角度出發(fā)，對已經發(fā)生效力的裁決書、判決書都不予執(zhí)行。使嚴格的裁決、強拆等規(guī)定成為一紙空文。使拆遷人希望通過法律途徑解決拆遷補償?shù)哪康臒o法實現(xiàn)，而被拆遷人在得知無法強制執(zhí)行后，會在生效裁決已確定的補償標準上，又提出進一步加價的要求。從而使得拆遷補償久拖不決，增加了拆遷成本，阻礙了拆遷進度。
3、集體土地上房屋拆遷尚無爭議解決機制。
對于城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上房屋拆遷目前已基本有法可依，包括從審批、補償、評估、裁決以及訴訟都有相應的規(guī)定。但對于集體土地上的房屋拆遷，則還處于無法可依的狀態(tài)。一般認為，需在集體土地上進行開發(fā)建設的，應當先行征用土地，將集體土地國有化，然后再進行房屋拆遷。關于集體土地的征用與補償，《土地管理法》及其實施細則已經作了明確規(guī)定。但實際操作中存在的問題是，在將集
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贏了網s.yingle.com 體土地征用為國有土地的同時，就不可避免地會涉及到集體土地上房屋的拆遷，即使就土地征用問題與村集體達成一致協(xié)議，并做了補償，但集體土地上的宅基地房屋也不能必然就轉為國有土地上的產權房屋，這不僅需要國土房管部門進行變更登記，且還涉及到村民“農轉非”問題，而不是簡單的把宅基地證變更為國有土地房產證就可以解決的。而且，這樣復雜地轉來轉去都無疑會增加拆遷補償各部門的工作量，降低拆遷效率，卻并無實質意義，因為轉為國有的目的就是為了可以適用《拆遷條例》或《拆遷管理辦法》，使其有法可依。最終目的還是為了解決補償問題。因而，實務中往往是征地和拆遷一并進行。但是由于沒有相關的法律法規(guī)依據(jù)，只能通過協(xié)商來進行補償，對于協(xié)商不成的，卻無法定的救濟途徑如裁決、訴訟、強制拆遷等程序可以援用，使拆遷陷入僵局。
六、集體土地上房屋拆遷補償標準不統(tǒng)一導致談判難
在實際拆遷工作中，集體土地房屋拆遷的情況很復雜，迫切需要有一些操作性強的政策法規(guī)來指導，而《拆遷條例》和《管理辦法》只適用于國有土地上的房屋拆遷，市國土房管局穗國房字〔2004〕577號文規(guī)定的拆遷補償標準，也僅適用于廣州市市轄區(qū)范圍內國有土地上的房屋拆遷，而農民宅基地房屬于農村集體所有制土地上的房屋，不適用于該標準?！锻恋毓芾矸ā泛汀秾嵤┺k法》在集體土地房屋拆遷方面的規(guī)定也不太具體。因而，集體土地上房屋拆遷的政策法規(guī)在法律咨詢s.yingle.com
贏了網s.yingle.com 廣州市尚屬空白，目前實務中的操作辦法實際是沿用以前按購買商品房的金額，扣除土地出讓金進行補償。這種辦法對于非本地農民購買集體土地建的宅基地房來說，拆遷補償很合算，但對只有一戶一宅的本地村民來說，其所得的補償款就不可能買到商品房，也不一定能買得到適合的宅基地房，這也給拆遷工作增加了難度。目前我市宅基地補償有些是依據(jù)穗擴〔2001〕82號以及擴建辦發(fā)183號文件，但在具體操作過程中存在效力層級低、不全面、不細致之處。再由于市政工程的業(yè)主眾多，有的業(yè)主不承認183號文件，另訂補償標準，如開發(fā)區(qū)、大學城等，在關洲區(qū)中，就有3000元/平方與850元/平方米的兩個補償標準。導致全市范圍內補償標準不一，被拆遷人形成攀比，協(xié)商難以進行。
七、征地拆遷中對弱勢群體的保護政策薄弱
在征地拆遷過程中，不同工程不同區(qū)域不同范圍會存在著一些特殊的被拆遷人，比如城鄉(xiāng)孤寡老人、極端貧困人口、殘疾人與災民，以及部分離退休人員、失業(yè)及下崗職工家庭。這些人口由于缺乏收入來源，其生活往往處于極端貧困狀態(tài)，有些甚至三代同居幾十平方米的小屋。因而，在拆遷過程中一定要考慮到他們與一般被拆遷人的差異和特殊的需求。如花地河豆腐涌工程中就有很多這樣的村民，因生活狀況較差,居住條件緊張,導致違章搭建過多。還有很多歷史用房，根本沒有報建及產權資料，但卻是這些人一直賴以生存的棲身之地。若只按合法產權補償,根本無法保障其基本居住生活需要。拆遷的目的是使人民生活條件改
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贏了網s.yingle.com 善而不是實際上降低其生活標準。在以往的征地拆遷過程中，擴建辦發(fā)82號文中規(guī)定，對于人均廳房面積小于5平方米的，應按應安置人口數(shù)以每人5平方米的面積予以安置(如需異地增幅系數(shù)或樓層增幅的，在些基礎上再增幅)，也就是說，對于人均居積面積少于5平方米的，在拆遷安置時一律按不低于5平方米的面積予以安置，以保證其被拆遷后的居住條件。但這項規(guī)定由于國務院新的《條例》的出臺，而予以刪除了。
以上這些特殊群體可以籠統(tǒng)的被稱為弱勢群體，民政部提供的享受城市最低生活保障待遇的對象即傳統(tǒng)的“三無”人員(即無生活來源、無勞動能力、無法定贍養(yǎng)人或撫養(yǎng)人的孤老殘幼)僅是弱勢群體的一部分，特困職工、失業(yè)人員及其家屬、鄉(xiāng)村“五保戶”以及人均收入低于城市最低生活保障線或鄉(xiāng)村貧困線的貧困人口也都在這一范圍內。關于弱勢群體，應以民政部門按收入水平等因素綜合界定。
第三部分 廈門、南京、上海、杭州四城市
征地拆遷工作的先進經驗 一、四城市征地拆遷的基本情況
課題組認真聽取了四個城市國土房管部門負責征地拆遷的管理、法律咨詢s.yingle.com
贏了網s.yingle.com 實施人員的介紹，分專題問題進行了深入交流，共同探討了征地拆遷工作中的做法、經驗及面臨的問題。總的來說，四城市由政府實施統(tǒng)一的征地拆遷工作，征地拆遷政策法規(guī)制定得比較完善，全市補償標準比較統(tǒng)一，集體土地上的拆遷行為比較規(guī)范，對被拆遷人特別是失地農民的保障機制比較完備，政府各職能部門密切配合、強制拆遷手段運用比較靈活。
(一)征地拆遷政策法規(guī)和實施細則較完善。
四城市中，基本上都制定了相對完善的征地拆遷政策法規(guī)，包括土地征用政策法規(guī)、城市房屋拆遷管理、集體土地征地拆遷管理、征地拆遷行業(yè)管理，都制定了符合本城市特點的、操作性強的征地拆遷工作實施細則，有經市政府或物價、國土房管部門聯(lián)合制定的補償標準，以及相應的評估機制、爭議解決機制等配套規(guī)范。如在補償標準和操作細則方面，廈門市政府頒布實施了《廈門市人民政府關于印發(fā)廈門市征用集體土地房屋拆遷補償安置規(guī)定的通知》，廈門市物價局、國土資源與房產管理局聯(lián)合發(fā)文的《廈門市城市房屋拆遷補償重置價和房屋拆遷補助費等價格標準》等文件;南京市政府頒布實施了《南京市城市房屋拆遷區(qū)位級別》，南京市物價局、南京市房產管理局聯(lián)合發(fā)文的《南京市城市住宅房屋拆遷保障單價標準》和《南京市城市房屋拆遷補助價格、獎勵標準》等文件;杭州市政府《關于貫徹實施〈杭州市城市房屋拆遷管理條例〉的若干意見》和《補充意見》等具
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贏了網s.yingle.com 有很強操作性、規(guī)范性的文件。
(二)征地拆遷的補償標準較明確。
1、不分投資主體和用地性質，一律同價。
除杭州外，其他城市對于非農建設征用集體所有的土地，土地補償費和安置補助費的測算標準是統(tǒng)一的，這些標準并不因建設項目投資主體和用地性質的不同而有差別，也就是市政建設項目與房地產開發(fā)項目的征地補償標準是一樣的。南京市曾在2000年發(fā)布寧政發(fā)86號《南京市建設征用土地補償和安置辦法》，區(qū)分了城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內市政項目與非市政項目采取不同的征地安置標準，但隨后發(fā)布的寧政發(fā)93號《南京市征地拆遷補償安置辦法》將該區(qū)別取消，采取了不分建設項目性質、同地同價的補償方式。可見，統(tǒng)一補償標準開展征地工作已漸成主流，因為對于土地所有者的集體經濟組織來說，被征用土地的實際價值及人員安置費用，并不隨著建設項目投資主體或用地性質的不同而有差別，雖然公益性建設將改善其生產生活環(huán)境，集體經濟受益，但對于失征個體而言，因投資主體或用地性質的不同造成補償標準不一，而承受的利益損失卻是巨大的，因此，實行差別補償不盡合理。
2、實行綜合年產值與區(qū)片綜合價。
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在測算土地補償費和安置補助費時，四城市都根據(jù)自己城市的實際情況，不同程度地對被征用土地所處的區(qū)位條件、經濟發(fā)展狀況、當?shù)剞r民生活水平等因素進行綜合分析，在一定區(qū)域范圍內確定一個相對固定的測算標準，即確定綜合年產值而不是被征用土地前三年的平均年產值。廈門市將耕地的綜合年產值定為每畝2480元，并根據(jù)區(qū)位確定了各區(qū)的區(qū)位因素系數(shù)，以此為基礎計算土地補償費。南京市規(guī)定土地補償費按土地補償費綜合標準計算,不分地類,一律為1.8萬元/畝。采用綜合各種因素后確定的綜合產值作為補償標準，而不再與地類的實際產值掛鉤，甚至不再劃分地類直接規(guī)定補償金額，解決了當前征地工作中存在的補償標準偏低、同地不同價、相鄰地塊因產值不同而補償標準不一等突出問題。農用土地定級估價的結果直接為征地制度改革提供科學依據(jù)，這也符合國土資發(fā)〔2004〕238號文件要求。
(三)集體土地上房屋拆遷較規(guī)范。
由于我市還沒有出臺集體土地上的房屋拆遷政策，具體實施的補償標準和操作辦法散見于市道擴辦、廣州開發(fā)區(qū)、南沙開發(fā)區(qū)、大學城建設指揮部等單位制定的文件中，全市沒有統(tǒng)一的補償標準和操作細則，因此，集體土地上的房屋拆遷是本次專題調研的重點問題之一。
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1、集體土地上的房屋拆遷管理體制問題。
在調研中，大家一致認為，集體土地上的房屋拆遷，也應該如城市國有土地上的房屋拆遷一樣，需要有一套完整而齊備的管理、審批機制，但由于缺乏上位法，各地在立法上都相當謹慎。廈門市政府制定了《廈門市征用集體土地房屋拆遷補償安置規(guī)定》、《廈門市征用土地補償費用標準暫行規(guī)定》等7個相關及配套政策規(guī)定，規(guī)范集體土地房屋拆遷工作。南京市政府也制定了集體土地上的房屋拆遷管理辦法，并率先在全國實行了集體土地上的房屋拆遷許可證制度。上海市政府也制定了《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》。杭州市集體土地上的房屋拆遷工作制度比較健全、操作比較規(guī)范，《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》由市人大常委會通過、浙江省人大常委會批準，法律效力非常高;同時，也制定了一系列諸如《關于征(使)用集體所有土地房屋拆遷核發(fā)拆遷許可證和驗收合格證有關問題的通知》、《杭州市區(qū)征用集體所有土地房屋拆遷服務工作管理暫行辦法》等，使得集體土地上的房屋拆遷工作能夠依法、依規(guī)順利推進。
2、集體土地上房屋拆遷補償方式問題。
由于集體土地房屋拆遷涉及到農村村民的居住、生產生活出路問題，因而四城市除參照城市房屋拆遷實行貨幣補償和產權調換兩種方式外，也采用留地安置、劃地復建等安置方式。
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廈門市政府發(fā)布的《廈門市征用集體土地房屋拆遷補償安置規(guī)定》，征用集體土地房屋拆遷的補償方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)等郊區(qū)在規(guī)劃許可的條件下，經拆遷人報所在區(qū)人民政府批準，可以采用批宅基地自建的補償方式。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋所在區(qū)位的房屋補償價及房屋的重置價結合成新確定;實行產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價;批宅基地自建的，宅基地按照 “一戶一宅” 的原則執(zhí)行，被拆遷房屋按照重置價結合成新給予補償。被拆遷房屋建筑面積大于新批建房屋建筑面積的，拆遷人應對多出的部分按區(qū)位房屋補償價給予補償。
南京市拆遷補償方式分為貨幣補償、自拆自建兩種，但對于這兩種方式，在《南京市征地拆遷補償安置辦法》中有嚴格的規(guī)定，只有遠離市規(guī)劃建成區(qū)的偏遠農村，才有可能被允許選擇自拆自建方式，此舉一是因為土地資源本身有限，二是可以避免二次拆遷。目前南京市貨幣補償方式占整個拆遷市場的90%。
上海市按照被征地的村或者村民小組建制撤銷與否作為區(qū)分，補償方式分為貨幣補償、與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換以及易地建房補償三種，也嚴格界定了易地建房的范圍和條件，從嚴控制此類補償方式的比例。
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杭州市集體土地上拆遷私有住宅用房，實行遷建安置或者調產安置，遷建安置是指由拆遷人按被拆除房屋重置價格結合成新對被拆遷人予以補償，并提供遷建用地的有關費用，由村民委員會負責按有關規(guī)定辦理用地手續(xù)，在規(guī)劃確定的農居點復建多層住宅進行安置;調產安置是指以拆遷人統(tǒng)一建造的多層成套住宅用房，作為產權調換用房，安置被拆遷人，實行產權調換安置的，經拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致，也可以由拆遷人對被拆遷人實行貨幣化安置，由被拆遷人自行解決拆遷安置用房。對于集體土地上的非住宅房屋拆遷，按照是否屬于市政公用設施和公益事業(yè)設施建設項目拆遷，予以貨幣補償或產權調換補償。
3、集體土地上房屋拆遷爭議解決機制問題。
建立完善的裁決機制，切實解決征地拆遷過程中的各類糾紛，是保護被征拆農民、集體組織合法權益，以及順利推進工程建設的有效途徑。對于城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上的房屋拆遷糾紛，因有國務院《城市房屋拆遷管理條例》以及其他配套規(guī)定，各城市已基本制定了相應的規(guī)章制度，基本上有法可依。但對于集體土地上的房屋拆遷爭議的解決，因為沒有上位法或專門的政府規(guī)章，目前還沒有一個完善的機制。在調研的四個城市中，有的制定了自己的爭議裁決辦法，如廈門市、南京市參照國有土地房屋拆遷辦法對集體土地上的房屋拆遷糾紛
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贏了網s.yingle.com 進行裁決，杭州市也制定了《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷爭議裁決辦法》。
4、集體經濟發(fā)展留用地問題。
留地安置已成為征地補償安置的重要形式，它體現(xiàn)了對集體經濟組織和農民土地財產權益的保護，其所隱含的價值往往高于按當?shù)貥藴蕼y算的征地補償和安置補助費。目前四城市都在積極探索留用地補償方式，杭州市在全國走在前列，目前已出臺了《關于加強杭州市區(qū)留用地管理的暫行意見》，按建設項目征用撤村建居村農用地(不含林地)面積的10%核發(fā)留用地指標，并對留用地指標的管理、使用以及建設項目管理都做出了相應規(guī)定。南京市也已經起草了留用地管理的草案，對留用地項目的規(guī)劃、選址、項目限定、資金來源以及土地使用權性質都做出了相應規(guī)定，最主要的是根據(jù)村集體土地狀況，制訂了留用地限制在30-100畝的規(guī)定，頗值得我們借鑒。上海市也已著手準備制訂相應政策。
(四)市政項目拆遷安置房的建設與管理較規(guī)范。
四城市用于市政建設項目拆遷補償安置的房屋，都是統(tǒng)一由政府負責統(tǒng)籌興建，統(tǒng)一使用，統(tǒng)一管理，并且與經濟適用房、解困房、廉租房等政府工程統(tǒng)一使用和管理。如廈門市由建設局統(tǒng)一興建，當
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贏了網s.yingle.com 建設項目需要安置房時，由拆遷人憑拆遷安置協(xié)議向房管局申請，由房管局分配指標后將產權先辦到拆遷人名下，項目結案后剩余安置房退回房管局。南京市從2000年開始實施“三百萬工程”，即拆遷100萬平方米的危房，建設100萬平方米的經濟適用房和100萬平方米的中低價房屋，以保障市政建設項目的拆遷補償安置需要。上海市也為市政建設項目拆遷補償安置搞“兩個1000萬工程”，即建設1000萬平方米市政拆遷安置用房和1000萬平方米的經濟適用房，同時，各區(qū)政府也結合本區(qū)拆遷實際，建設安置用房和經濟適用房，以此滿足拆遷補償安置用房的需要。
(五)房屋拆遷評估機制較健全。
這四個城市對于房屋拆遷的評估都制定了相應的規(guī)定，上海市和南京市都制定了國有土地房屋拆遷評估管理規(guī)定，配套出臺了《拆遷評估技術規(guī)范》;對于集體土地房屋拆遷，上海市也制定了區(qū)別于城市房屋的評估技術規(guī)范，這些配套措施形成房屋拆遷補償政策的支撐體系。為貫徹房屋拆遷評估的“公開、公平、公正”原則，上海、南京和杭州進行房屋拆遷時，都采取一戶一評的做法。評估公司的產生都是由房管部門推薦、被拆遷人投票產生，如杭州市的做法是，由市房管部門召集全市具有拆遷評估資質的房地產評估機構，經現(xiàn)場搖號公證，產生3家評估公司，成為被推薦評估單位。這3家被推薦的拆遷評估公司的情況將拆遷現(xiàn)場公告10天。拆遷項目涉及的被拆遷人
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贏了網s.yingle.com 可按照自己的意愿，投票選擇其中1家，根據(jù)多數(shù)票額，最終確定拆遷評估單位。由這家拆遷評估對紅線內被拆遷房屋一一進行評估，并將評估結果再次在現(xiàn)場公告，以做到公開化、透明化。上海和南京的做法與杭州類似。這種做法無疑更具公正、公開和透明性，因評估單位是被拆遷人投票選出的，因而評估結果也易為其接受。而且，主管部門會對評估所采取的技術規(guī)范進行嚴格的限定，確保同一地段的評估價不會相差太大，這一點，在南京市最為突出。當然，也有負面效果，就是每戶都評估無疑會增加項目成本，而且采取被拆遷人投票的方式，會導致候選的評估公司采取不正當手段進行拉票等地下活動。
(六)適當采用強制拆遷效果較明顯。
對于強制拆遷問題，雖然國務院《城市房屋拆遷管理條例》第十七明確規(guī)定，拆遷人有申請政府或人民法院強制拆遷的權利，但在實際操作中，因為維護社會穩(wěn)定等問題，各城市在強拆問題上都比較謹慎。雖然如此，各城市還是堅決按照《條例》授予的權利，依法實施強拆。南京市雖然于2003年出現(xiàn)了被拆遷人翁彪自焚事件，但該市認為只要操作規(guī)范、程序合法、標準合理、補償?shù)轿?，在“七公開”、“六項制度”的保障下，“應該理直氣壯地申請并執(zhí)行強拆”，并認為“強拆是推進拆遷的一個有效手段，也是最終手段”，從去年起至今
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贏了網s.yingle.com 按新的拆遷政策拆遷1.5萬戶，區(qū)政府接受行政強拆申請約100起，真正執(zhí)行近40起，比較有效。上海市近幾年拆遷強度和規(guī)模都比較大，今年上半年就發(fā)生強拆約1200戶，99%以上是行政強拆，他們認為，“不要因為維穩(wěn)等社會問題而不敢強拆，因為如果不強拆，被拆遷人也會上訪，也會引發(fā)社會不穩(wěn)定問題，所以政府一定要轉變觀念，堅決依法、依規(guī)實施強拆?！焙贾菔信龅降膹姴痣y題與我市類似，執(zhí)行起來也比較困難，但也有強拆個案發(fā)生。
(七)拆遷中弱勢群體的保護政策上有創(chuàng)新。
在拆遷工作中，都會碰到這樣那樣的困難家庭，按照拆遷補償標準，肯定不能維持原有的生活狀況。四個城市在保護弱勢群體問題上，都創(chuàng)新采取了一些的做法來改善弱勢群體的生活、居住困難。
廈門市政府印發(fā)了《廈門市城市房屋拆遷低收入經濟困難家庭認定辦法》，界定低收入經濟困難家庭為家庭成員人均實際收入低于最低生活保障標準1.5倍的家庭。《廈門市城市房屋拆遷管理條例》第三十一條，規(guī)定了對低收入經濟困難家庭設定基本保障建筑面積。第三十二條規(guī)定被拆遷人屬低收入經濟困難家庭的，被拆遷房屋是其唯一居住場所，未經析產或者變更房屋租賃關系，且建筑面積小于基本保障面積的，按基本保障面積結合本規(guī)定的有關規(guī)定給予產權調換、公有房屋安置或者貨幣補償;低收入經濟困難家庭實行產權調換或者
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贏了網s.yingle.com 公有房屋安置，因安置房平面結構原因造成超面積安置的，被拆遷人或者房屋承租人一次性繳交超面積購房款或者安置分配費確有困難的，應予以緩交或者適當減免。第三十三條規(guī)定，中低收入的被拆遷人、房屋承租人申請經濟適用房、廉租房，符合條件的，有關部門應當優(yōu)先安排。
《南京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十七條規(guī)定，住宅房屋符合下列情形的，補償金額的計算分別為：(一)房地產市場評估單價低于所在區(qū)位級別拆遷保障單價的，按照拆遷保障單價計算;(二)被拆遷人僅有一處住宅，且獲得的貨幣補償金額低于本市當年最小戶型標準的經濟適用住房總價的(以一個房屋所有權證或者其他合法房產憑證為準)，拆遷人應當按照該總價對被拆遷人予以補償。南京市物價局、南京市房產管理局每年定期公布《南京市城市住宅房屋拆遷保障單價標準》?？梢?，南京市制定了兩個最低保障，即最低單價和最低總額，最低單價即所在區(qū)位級別拆遷保障單價，由市政府根據(jù)區(qū)位內的二手房交易市場平均價公布。同時采取最低總額保障，即獲得補償?shù)目們r不得低于本市當年最小戶型標準的經濟適用住房總價。這兩個底線的設置可以使原來居住條件較差的弱勢群體通過拆遷獲得較好的居住條件。同時對于符合條件的“困難戶”，還可以提供廉租房，但對于廉租房的審批設置了嚴格的實質和程序要件，首先要由房改辦來確認是否符合申請廉租房的條件，然后登報公示接受社會的監(jiān)督，公示期滿沒有異議的才會予以審批。從而避免該項保障權利被濫用，法律咨詢s.yingle.com
贏了網s.yingle.com 以保證真正困難的人能夠獲得安置。
上海市從今年9月份起，試行一種全新的安置方式——租賃安置。這種安置方式，適用于經認定的屬于民政救濟對象、社會孤老、重大手術患者、喪失或部分喪失勞動能力人員及殘疾人群、大重病對象等特殊困難的被拆遷家庭。試點階段的租賃房屋以配套商品房為主，原則上每戶租賃一套。被拆遷人與房屋經租機構簽訂租賃合同后，被拆遷人拿出安置款中的70%作為15年租金和保證金(保證金包括租期內租金上漲補差保證、房屋設施維護及公用事業(yè)費保證等)，15年后或繼續(xù)租賃或買斷產權;剩余30%安置款付給被拆遷人，可用于裝修或其他用途。租賃安置試點中，以優(yōu)惠房源承租租賃房的租賃期一般為15年。市場租金由政府權威部門對應時點租賃房屋周邊相似物業(yè)平均租賃價格確定，優(yōu)惠租金按市場租金優(yōu)惠一定比例確定，且遠低于市場價。五年后每三年由經租機構根據(jù)適用對象的規(guī)定重新審核承租人是否仍符合優(yōu)惠租金條件，同時依據(jù)市場租金水平調整租賃房屋的優(yōu)惠租金單價，優(yōu)惠比例逐次減少。符合條件的，繼續(xù)簽訂租賃合同;不符合條件的，解除租賃關系。承租人租賃期滿后可選擇購買所承租的房屋，購買辦法按租賃期滿時政府的規(guī)定執(zhí)行。
(八)被征地拆遷人的社會保障機制較完善。
不降低被征地拆遷人的生活水平，是征地拆遷的原則和目標之一，法律咨詢s.yingle.com
贏了網s.yingle.com 而這也成為制約工程項目推進、影響社會穩(wěn)定的一大難題。用安置費用為被征地人員購買商業(yè)保險或社會統(tǒng)籌保險，可以使被征地人員在失去土地之后還能獲得較為穩(wěn)定的基本生活保障，減少社會不穩(wěn)定因素，符合我國社會保障體制改革的方向。
廈門市政府發(fā)布了《廈門市被征地人員基本養(yǎng)老保險暫行辦法》，總的原則是“政府推動，政策引導，集體扶持，個人參保，財政補貼”，將被征地人員基本養(yǎng)老保險納入全市基本養(yǎng)老保險管理體系，實施統(tǒng)一管理和運作。被征地人員基本養(yǎng)老保險金按照個人、集體、政府三方共同負擔的原則籌集。其中個人繳交部分，先從征地補償款中的勞力安置補助費支付，不足部分由個人繳交;集體承擔部分，由所在村委會的土地補償費和其他集體收入中列支;區(qū)、鎮(zhèn)財政應安排一定資金用于被征地人員，特別是困難家庭對象的參保補助。
南京市也充分利用征地補償安置費將被征地農民逐步納入城鎮(zhèn)居民社會保障體系中。將安置補助費的全部及70%土地補償費的個人分配額納入被征地農業(yè)人員基本生活保障資金，由被征地農民選擇基本生活保障繳費檔次，繳納相應費用，剩余的費用退還給農民個人。這一措施對于解除被征地人員的后顧之憂，促進城鄉(xiāng)經濟社會協(xié)調發(fā)展，維護社會安定穩(wěn)定具有十分重要的意義。
上海市作出規(guī)定，不參加社會保障，就不允許在農村進行征地、法律咨詢s.yingle.com
贏了網s.yingle.com 拆遷。
2001年，浙江省以法規(guī)形式將農民納入最低生活保障范圍，建立城鄉(xiāng)一體化的低保制度，目前已經建立起以“新五保”(最低生活保障、低保家庭子女免費入學、孤寡老人集中供養(yǎng)、新型合作醫(yī)療、征地農民基本生活保障)為內容的農村社會保障體系。建立被征地農民的基本生活保障制度，保障資金由政府、集體和個人共同承擔，多渠道籌集。其中，政府承擔部分不低于保障資金總額的30%，集體補助部分不低于40%，農民個人承擔部分主要從征地安置補償費中抵交;同時，還按比例從土地出讓金中提取一部分，建立被征地農民基本生活保障風險準備金。到2003年，浙江省共籌集被征地農民基本生活保障資金30億元，有30多萬被征地農民參加了基本生活保障，其中10萬人已開始領取基本生活保障金。二、四城市征地拆遷經驗給我們的啟示
這四個城市針對本地區(qū)的特點和問題，積極探索，大膽實踐，不斷創(chuàng)新，形成了具有本地特色的新做法，其中的一些具有共性的東西頗值得我們學習和借鑒。
(一)政策法規(guī)完善、補償標準明確。
通過制定規(guī)范性文件來規(guī)范征地拆遷的審批程序、資金管理、補償標準、操作規(guī)范、裁決訴訟等，加強了對征地拆遷全過程的管理和
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贏了網s.yingle.com 監(jiān)督，做到了有法可依、有章可依，較少出現(xiàn)特殊個案特殊處理的情況。同時，根據(jù)形勢和法律法規(guī)的變化，及時修改、完善征地拆遷的政策法規(guī)，公布各種需要政府制訂的基準價格等數(shù)據(jù)，做到補償標準盡可能地接近市場價格。按照“盡量使復雜的問題簡單化” 的原則，以便于操作為目的，制訂全市統(tǒng)一的補償標準，不存在一個項目一個標準或者一個業(yè)主一個標準的情況，杜絕了因補償標準不一而形成攀比、造成項目難以推進的情況發(fā)生。
而我市廣汕路延長線工程、侖頭-生物島隧道工程等項目，因拆遷政策和補償標準不一而引致被拆遷人相互攀比，拒不配合，嚴重影響了工程項目征地拆遷工作的順利推進。被拆遷人懷抱“不患寡而患不均”的思想，鉆各項目補償標準不一的政策性空子，漫天要高價，不僅增大了征地拆遷成本，而且擾亂了拆遷市場，使拆遷補償標準陷入循環(huán)攀比的困境，結果導致拆遷工程不能順利推進，市政重點建設項目無法按期完成。
(二)制定了完善的集體土地房屋拆遷補償標準和操作辦法。
四城市都結合城市房屋拆遷管理辦法和《土地法》等法律，結合城市社會、經濟發(fā)展狀況，制定了比較完善的集體土地房屋拆遷補償辦法和操作辦法。如杭州市于1997年就制定了《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》，并制訂了相關的拆遷政策10件、配套文
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贏了網s.yingle.com 件13件。針對集體經濟發(fā)展留用地問題，除廈門市還沒有著手研究外，其他三個城市都已形成初稿，進入討論、審批階段，杭州市更是快人一步，于2005年8月25日由市政府批轉了市國土資源局關于加強市區(qū)留用地管理的暫行意見，具體指導留用地的劃撥、管理工作。
從當前征地拆遷工作的難點、節(jié)點問題分析，最大的阻礙是農村集體經濟發(fā)展留用地問題。經濟的高速發(fā)展，使廣大農民和村集體越來越意識到，一時的貨幣補償比起留用土地來說，只是九牛一毛;只有抓住了土地這一不可再生的資源，才能更好地持續(xù)發(fā)展下去。因此，留用地問題已成為農民和村集體最為關注的征地拆遷補償問題，這一問題解決不好，村集體與拆遷人“一切免談”，因此導致了目前城區(qū)快捷路新滘南等需征拆農村集體經濟用房的地段，基本陷入停滯的困境。因此，要將制訂農村集體土地房屋拆遷的規(guī)章制度作為明年城建工作的重點之一，早日形成我市集體土地房屋拆遷管理、實施、監(jiān)督的法律、政策體系，以保障全市征地拆遷工作、特別是農村集體土地上的房屋拆遷工作的順利進行。
(三)各部門聯(lián)動、提供綜合保障。
四城市開展征地拆遷工作的規(guī)范性不僅體現(xiàn)在有完善的法律、政策支持體系上，還體現(xiàn)在前期審批手續(xù)嚴格、健全以及政府各職能部門相互配合、為征地拆遷工作提供綜合保障方面。在與四個城市國土
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贏了網s.yingle.com 房管等部門人員交流過程中，當問及是否存在建設項目征地拆遷審批手續(xù)尚未辦妥前就提前動遷，或紅線未出前臨時借地而施工后又無法按原狀退地情況時，回答是這種情況幾乎沒有，因為他們認為，這種做法屬違法，責任重大，因此都會在相關手續(xù)完善后才開始實施。按照現(xiàn)代分工理論，四城市將征地拆遷的直接補償和間接保障，按照政府職能部門的分工，由職能部門專門負責征地拆遷的補償和保障工作，如南京市由拆遷辦負責全市的拆遷工作，由國土房管部門下屬的征地部門負責全市的征地工作，物價部門與國土資源主管部門負責制訂統(tǒng)一的補償標準，由勞動與社保部門負責失地農村的就業(yè)、培訓和社會保障工作，由民政部門負責被拆遷人中弱勢群體的認定和利益保障工作，由市農工辦負責農村留用的使用、管理工作，各職能部門分工合作、配合緊密，共同保障和推進征地拆遷工作的順利推進。
我市的征地拆遷工作，各職能部門也能通力配合、大力支持，但形成合力、齊心聯(lián)動方面，還存在需要改進和努力的地方，有時甚至出現(xiàn)職能部門政策不
一、相互推諉的現(xiàn)象，嚴重影響了征地拆遷的進度。對弱勢群體的認定和利益保障，更是由拆遷人自行負責處理，保障手段和措施五花八門，難以真正體現(xiàn)保護弱勢群體工作的規(guī)范化、制度化、科學化、人性化。如何真正實施部門聯(lián)動、為征地拆遷工作提供綜合保障，以及如何切實維護和保障弱勢群體的利益，都值得我們大力研究。
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(四)政府積極介入、強拆果斷有力。
在交流過程中，這四個城市普遍的觀點認為，征地拆遷并非完全的市場行為，政府的支持和配合是建設項目得以如期有序推進的重要因素。因而，這幾個城市的政府(包括征地拆遷主管部門)對于征地拆遷的全過程，如制定政策、審核監(jiān)督、協(xié)調指導等，作用尤其明顯的是表現(xiàn)在對強拆的態(tài)度上。不論是城市房屋還是集體土地房屋拆遷都制定了明確的強拆程序。雖然啟動強拆程序的比例不高，但只要有必要啟動，政府會給予極大的支持和配合，以此來維護其他已搬遷人和社會公共利益，并保證建設項目工程如期推進。而前文提到的前期工作審查嚴格，也使得這些城市在遇到釘子戶協(xié)商不下時，有條件果斷啟動強拆程序。
第四部分 對我市征地拆遷工作的相關建議
相比之下，我市雖然在征地拆遷工作中也有相應的政策文件和實施細則，但卻存在文出多頭、互不統(tǒng)一、造成被征地拆遷單位相互攀比影響工作等問題，如目前在侖頭-生物島隧道工程、廣汕路擴寬工程，因開發(fā)區(qū)和市道擴辦補償標準不一，而造成征地拆遷工作難以推進下去的被動局面，此其一。其二，作為全市市政征地拆遷補償標準和操作細則方面的規(guī)范性文件，僅由市建委或開發(fā)區(qū)、重點建設項目指揮部審批，法律效力明顯不夠，執(zhí)行力度自然受損。其三，對于集
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贏了網s.yingle.com 體土地房屋的拆遷問題，還沒有全市統(tǒng)一的政策規(guī)定，造成集體土地上的征地拆遷工作非常被動，往往成為阻礙工程推進的“瓶頸”問題。其四，政府主管部門在征地拆遷方面的作用不是很明顯，存在在補償程序和標準上過于強調市場化，強拆無力等問題。因而，我市應充分借鑒其他省市的做法，針對征地拆遷的特殊性，轉變觀念，充分發(fā)揮政府及主管部門的職能和作用。具體建議如下：
(一)明確集體土地房屋拆遷安置的主管部門。
根據(jù)我市由市國土房管局負責城市房屋拆遷管理工作的現(xiàn)狀，為保持征地拆遷管理工作的連貫性，建議市政府進一步明確由市國土房管局負責我市集體土地房屋拆遷管理工作。
(二)制訂相關法規(guī)政策和實施細則。
1、建議由市國土房管局會同市法制辦牽頭起草與《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》配套的、操作性強的《廣州市城市房屋拆遷實施細則》，對拆遷非住宅的停業(yè)補償、征用國有土地的補償?shù)戎贫ńy(tǒng)一的補償標準和操作程序，以規(guī)范拆遷的全過程。
2、由市國土房管局會同市法制辦牽頭起草《廣州市征用集體所有土地實施辦法》、《廣州市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》、《廣州市集體土地范圍內征地拆遷爭議解決暫行辦法》等行政規(guī)章;
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贏了網s.yingle.com 由市國土房管局會同市建委牽頭起草《廣州市征用集體所有土地房屋拆遷實施細則》，以填補立法空白和指導我市集體土地房屋的拆遷工作。具體辦法中應當明確以下問題：
(1)確定集體土地房屋拆遷安置的主管部門;
(2)確定集體土地房屋拆遷安置的程序;
(3)確定集體土地房屋合法面積和權屬認定的標準;
(4)確定合適的住房補償安置方式。
(5)確定解決拆遷糾紛的行政仲裁程序和司法程序。
(三)完善社保和保護弱勢群體的特殊政策
市政建設拆遷的目的之一，就是使人民生活條件得到改善和提高，而不是實際上降低其生活標準。以一定比例的補償安置資金或政府補貼參與社會保障，是解決被征地拆遷人員后顧之憂的必然趨勢。尤其是在征用農村集體所有土地時，應一并考慮農民的生活、居住、就業(yè)、社保問題和農村集體經濟發(fā)展問題。國內其他城市如上海市、杭州市已著手建立農民的社會保障體系，在征地拆遷時一并考慮農民的保障
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贏了網s.yingle.com 問題。建議在征用農村集體所有土地時，一并考慮農民的生活、居住、就業(yè)、社保問題和農村集體經濟發(fā)展問題，并盡快批準實施《廣州市城市規(guī)劃區(qū)內村集體經濟發(fā)展用地管理辦法》。應盡快出臺被征地拆遷人員的社會保障政策，以及關于保護弱勢群體的特殊措施，逐步完善社會救助機制，著力解決好特困人員的安居問題、看病難問題、子女上學問題和就業(yè)培訓問題，而不是完全把這些問題交由項目業(yè)主來解決。從而在征地拆遷中真正體現(xiàn)“以人為本、依法拆遷”的宗旨。
(四)充分發(fā)揮相關職能部門的作用。
為配合集體土地房屋拆遷工作的開展，有關部門應盡快推進以下工作：
1、加強農村宅基地管理，改革和完善宅基地審批制度。農村村民建住宅，必須符合村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃的安排。結合舊村改造，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省有關政策規(guī)定的標準。加強產權產屬的管理，農民集體所有的土地，在對集體土地核發(fā)使用證的同時，對在宅基地上建造的房屋也按照有關程序進行確權發(fā)證。
2、加大集體土地遺留問題的處理力度，尤其是對一戶村民擁有多處宅基地的、宅基地超過面積標準的、城鎮(zhèn)居民購買宅基地的、違
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贏了網s.yingle.com 法建筑的處理等問題，建議報省有關部門提出具體處理意見。
3、加快推進“城中村”改制工作，利用相關政策最大限度減少財政性投資項目的拆遷費用的額外支出。
4、由市國土房管局制定并公布房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補償價的計算辦法。
(五)嚴格前期審批程序。
許多市政建設項目在法律手續(xù)不具備的情況下就著手開展征地拆遷工作，如缺乏紅線或者根本沒有紅線，實施征地拆遷時，就不能征用土地，只能采取借用的方式，這造成了難以解決的歷史遺留問題。這種情況在我市相當普遍。提早動遷的初衷雖然是因為工期緊、時間急，想提早開展工作，提前完工，但實際上往往事與愿違。因為手續(xù)不全，而被征地單位、被拆遷人就以此作為談判的籌碼，往往提出過高的補償要求，也是因為相關批文的不完備，導致在與被拆遷人協(xié)商不成時，無法按照法律法規(guī)賦予的裁決、訴訟等手段予以解決，使拆遷工程陷入困境。因而，我市應本著“依法拆遷”的宗旨，確保每一個建設項目各個環(huán)節(jié)的合法性。
(六)政府應采取必要的強拆程序。
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強拆執(zhí)行機關往往從維護社會穩(wěn)定的角度出發(fā)，強調保護被拆遷人，使裁決、強拆等政策法規(guī)賦予拆遷人解決拆遷糾紛的規(guī)定，無法落到實處。從去年到今年9月，我市沒有實施一件強拆個案，給拆遷工作帶來極大的被動，并使拆遷糾紛和矛盾無法得到妥善和最終的解決，使建設項目因個別“釘子戶”阻礙而無法推進或順利完工，如新光快速路工程《少男少女》雜志社房屋拆遷問題，該案法院判決已生效后，拆遷人多次申請強制執(zhí)行，但至目前仍未能執(zhí)行，致使整個工程難以推進。沒有強拆作為最終解決手段，被拆遷人往往更加有恃無恐，會在生效裁決已確定的補償標準上，又提出進一步加價的要求，從而不僅使得拆遷工作久拖不決，而且更加增大了拆遷成本。雖然出于維護社會穩(wěn)定的愿望是好的，但卻是以增加建設項目投資成本、眾多已搬遷人無法按時回遷為代價的。因而，政府應轉變觀念，從建設項目大局出發(fā)，果斷對影響工程進度的釘子戶采取強拆手段，以維護大多數(shù)人的合法權益。當然，也并不一定對每一個釘子戶都實施強拆，而是由政府有組織有計劃地對于嚴重制約工程進度的釘子戶，進行分階段分區(qū)域地實施，或者按單個項目中所有釘子戶的一定比例實施強拆，從而起到以點帶面的示范效應。
第五部分 結 語
通過此次調研，對我市征地拆遷政策法規(guī)的現(xiàn)狀、存在問題以及
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目前，相關部門已經行動起來，開始了一些規(guī)范性文件的起草工作，并已初步形成了相關草案。比如市建委草擬了《廣州市市政重點項目綠色通道審批及目標責任考核(暫行)辦法》、《廣州市農村村民住宅建設指引》，市國土房管局與道擴辦分別草擬了《廣州市集體土地房屋拆遷管理辦法》，市拆遷辦草擬了《廣州市征收集體土地房屋拆遷補償復建安置標準若干規(guī)定》，市勞動社保局草擬了《廣州市農村經濟發(fā)展留用地審批管理暫行辦法》、《廣州市征收集體土地村民社會保障暫行辦法》，這些草案目前都在進一步討論和征求意見中;還有一部分如《廣州市城市房屋拆遷實施細則》、《廣州市征收集體土地村民培訓就業(yè)暫行辦法》正在草擬之中，《廣州市市政工程建設管線遷改管理辦法》的制訂和草擬目前還在調研過程之中。這些工作對于優(yōu)化城建重點項目報批流程、統(tǒng)一全市征收集體土地操作程序和補償標準，填補我市集體土地房屋拆遷的法規(guī)政策空白，對于解決失地農民的基本生活及保障問題，對于解決目前我市征地拆遷工作中的燃眉之急，法律咨詢s.yingle.com
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來源：（政府投資項目征地拆遷政策法規(guī)http://s.yingle.com/cq/463199.html）征地拆遷.相關法律知識
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第四篇：高速公路項目征地拆遷框架協(xié)議
高速公路項目征地拆遷框架協(xié)議
（段）
甲方：（以下簡稱甲方）乙方： 人民政府（以下簡稱乙方）
為了確保 高速公路項目征地拆遷工作的順利實施，依據(jù)?中華人民共和國土地管理法?、?四川省人民政府辦公廳轉發(fā)省國土資源廳?關于調整征地補償安置標準等有關問題的意見?的通知?（川辦函?2008?73號）及?四川省人民政府關于同意成都市征地地上附著物和青苗補償標準修訂方案的批復?（川府函?2008?88號）等相關文件規(guī)定，按照“依法征地、足額補償、據(jù)實支付”的原則，經甲、乙雙方充分協(xié)商并達成一致，形成以下征地拆遷工作協(xié)議：
一、總體原則
乙方是本轄區(qū)內土地征收的法定主體，乙方必須依據(jù)征地拆遷的相關法律、法規(guī)，在保障被征地拆遷對象合法權益的前提下，最大限度控制投資成本，降低征地拆遷費用。甲方負責做好征地拆遷的配合工作，并負責落實征地拆遷的相關費用。雙方本著相互支持的原則，依法、依規(guī)、合理的完成成綿高速公路復線的征地拆遷工作，確保工程建設的順利實施。
二、組織機構
為了加強征地拆遷工作的領導、確保征地拆遷工作的順利實施，乙
方成立 高速公路項目征地拆遷指揮部（或領導小組），負責 高速公路項目成都市境內（段）的征地拆遷等工作。
三、征地拆遷范圍及數(shù)量
1、征收土地的范圍是指依法批準的建設性永久用地（含變更設計增加的用地），包括征收農村集體農用地、建設用地、未利用地、國有土地等。
2、征收土地的數(shù)量，按設計單位提供的經規(guī)劃部門批準并取得建設用地規(guī)劃許可證的征地紅線圖，并經勘測定界確定的征地界（征地紅線）實施，具體征地數(shù)量以實際的征地面積為準。
3、拆遷房屋及構筑物的范圍是指征地紅線內的房屋及受本項目影響涉及的征地紅線外的經雙方現(xiàn)場踏勘后確認無法居住的房屋或對其安全使用等有影響的構筑物。
四、征地拆遷補償費
1、先期征地拆遷補償費用主要包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費、地面附著物補償費及征地拆遷工作經費等費用，暫按 萬元/畝先行預付，按政策標準具實確定該部份最終費用。各縣（市、區(qū)）人民政府可根據(jù)當?shù)卣鞯夭疬w補償標準和管理辦法制定征地拆遷實施細則。
2、房屋安置及人員社保費用，由甲乙雙方另行協(xié)商按有關政策規(guī)定確定。
3、總費用：實際發(fā)生的先期征地拆遷補償費與后期雙方確定的房屋安置、社保費用之和。除去先期預付款差額部門按后期補充協(xié)議約定落實和支付。
4、征地拆遷工作經費，按 元/畝包干計算。
5、受本項目影響涉及的征地紅線外的邊角地、夾心地、房屋的拆遷在建設期間按川府函[2008]88號文件標準執(zhí)行；建設期滿，經甲、乙、雙方及戶主現(xiàn)場踏勘并確認為無法耕種或使用后按征地補償標準進行補償，由甲方支付費用。
6、若本協(xié)議執(zhí)行的征地拆遷政策變化，則按新政策執(zhí)行征地拆遷補償標準。
五、稅費繳納原則
高速公路復線成都市境內（段）的征地拆遷需要繳納的國家和地方稅費由甲方支付。
六、其他費用
1、征收土地的測繪、規(guī)劃、報件、公證、評估等費用按國家相關規(guī)定由甲方（或甲方委托的單位）支付。
2、臨時用地和取、棄土場用地，由施工單位向國土部門申請辦理有關手續(xù)，并報上級國土部門批準或備案。補償標準按省、市相關文件進行補償，費用由工程所在標段的施工單位，按實際使用年限支付租地費用，該費用支付給土地集體經濟組織或承包經營者。
3、臨時用地和取、棄土場用地預收復墾費 元/畝，施工單位在辦理用地手續(xù)時一次性繳納給乙方，施工單位必須按相關部門擬定的土地復墾方案實施，如達不到復耕標準的納入征地范圍，征地補償標準參照?四川省人民政府辦公廳轉發(fā)省國土資源廳?關于調整征地補償安置標準等有關問題的意見?的通知?（川辦函[2008]73號）執(zhí)行，其費用由甲方另行支付。
七、雙方職責
（一）甲方
1、配合乙方并派員參加征收土地的測量并對測量數(shù)據(jù)進行審核和確認，對地上附著物的數(shù)量及按土地性質分類的數(shù)量進行確認。
2、按項目建設目標的計劃安排及時向乙方提供施工進度計劃表，配合乙方制定征拆計劃。
3、負責向乙方提供該項目與實地放樁一致的用地紅線圖（甲方蓋章確認）及坐標等有關數(shù)據(jù)，負責建設征地界限的界定和數(shù)量的核定工作，對乙方提供的文書、圖紙資料、征地拆遷數(shù)量及交地手續(xù)進行確認。
4、協(xié)調設計、施工單位協(xié)助乙方做好征地拆遷工作。
5、負責組織征地范圍內的“三電”及管線（農戶自身所有的由乙方負責）、道路、水渠等遷改，并支付相關費用。
6、負責審核變更設計的征地拆遷資料，會同乙方現(xiàn)場踏勘并確認征地拆遷數(shù)量。
7、配合乙方協(xié)調施工單位進場施工，并協(xié)調、督促施工單位按要求辦理臨時用地的有關手續(xù)及交納相關臨時用地費用。
8、根據(jù)乙方提供的征地拆遷資料按時撥付征地拆遷款及工作經費。
9、負責委托具有土地勘測資質的單位完成土地勘測工作，其費用由甲方與勘測單位另行約定。
10、協(xié)同委托具有評估城鎮(zhèn)房屋、企事業(yè)單位資質的中介機構完成征地范圍內國有土地及房屋拆遷的評估工作，并支付相關費用。
11、協(xié)同乙方配合施工單位做好臨時用地和取、棄土場的協(xié)調工作。
（二）乙方
1、負責行政區(qū)域內征地拆遷的全面組織實施。
2、負責簽訂征地拆遷補償安置協(xié)議，支付征地拆遷補償款，按約定的期限將土地交付甲方使用。
3、按批次向甲方上報拆遷補償進度、完成情況、被拆遷戶各類結構房屋詳細數(shù)量等相關資料。
4、確定專人負責實施征地拆遷工作范圍內的日常工作，及時處理征地拆遷實施過程中出現(xiàn)的阻工及影響工程建設等問題，為項目建設創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
5、做好征地范圍內農戶自身所有的“三電”及管線拆除補償，配合甲方做好道路、水渠等遷改的協(xié)調工作。
6、按批次向甲方提供資金使用統(tǒng)計表、征地拆遷用款計劃，同時出具同等數(shù)額的有效票據(jù)和資料給甲方。
7、配合施工單位做好臨時用地的協(xié)調工作。
8、協(xié)同甲方配合施工單位做好取、棄土場的協(xié)調工作及料場的選址工作。
9、組織用地所屬轄區(qū)開展用地拆遷的宣傳、動員，快速、高效地完成本項目的征地拆遷工作。
10、保障被征地農民的合法權益，確保穩(wěn)定。
八、實施進度目標
本框架協(xié)議簽定后，甲方向乙撥付征地拆遷資金之日起，對項目涉及的集體土地乙方原則上兩月內完成交地60%，地，雙方根據(jù)具體情況另行協(xié)商交地時間。
九、資金的撥付
1、先期征地拆遷補償費：甲方暫按 萬元/畝預付征地拆遷補償費，本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起3個工作日內，甲方撥付人民幣 萬元（大寫）整到乙方為該項目設立的資金專戶。
2、工作經費：按 萬元/畝包干計，在先期征地拆遷補償費中列支。
3、征地拆遷補償費依據(jù)本協(xié)議、后期補充協(xié)議及川府函[2008]247號文件進行結算，并經審計部門審計。
（二）資金管理
1、征地拆遷補償費用必須開設專門帳戶，報甲方核備，確保專款專用，嚴禁以任何理由截留、挪用。甲方有權對征地拆遷資金的使用情況進行檢查和監(jiān)督。
2、甲方撥付的先期征地拆遷補償費應首先用于支付被拆遷人的青苗費、地上附著物補償費及房屋拆遷補償補償費等，按實征地拆遷數(shù)量和補償標準確定的相關費用支付給被征拆對象。
十、其他事項
1、建設施工中的臨時用地，甲方督促施工單位負責向當?shù)貒敛块T依法辦理。
2、本協(xié)議簽訂后，征地范圍內的違法、違規(guī)搶栽、搶種的青苗、林木等和搶建的各類建（構）筑物不予補償，并由乙方限期清理、拆除。
3、本協(xié)議未盡事宜，可協(xié)商簽訂補充協(xié)議。其與本協(xié)議具有同等的法律效力。
4、本協(xié)議雙方共同遵守，如有爭議，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不能達成共識，申請上級政府或上級有關部門協(xié)調解決。
5、本協(xié)議一式十份，甲、乙雙方各執(zhí)五份。本協(xié)議自甲、乙雙方簽字蓋章之日起生效。
甲方：
負責人簽字：
帳戶名稱：
銀行帳號：
開戶銀行：
乙方：
負責人簽字： 帳戶名稱： 銀行帳號： 開戶銀行： 簽約地點： 簽定時間：
第五篇：如何搞好項目征地拆遷工作
如何搞好項目征地拆遷工作
“千難萬難，征地拆遷第一難”。征地拆遷工作由于其政策敏感、矛盾多發(fā)且涉及面較廣，一直都是工作的難點，社會關注的熱點，媒體追蹤的焦點。在城市建設發(fā)展過程中，與群眾利益最緊密，矛盾最突出，難度最大的就是土地征收和房屋拆遷補償問題以及安置善后處置，也是目前農村集體土地征地拆遷工作的難點問題。征地拆遷工作關系桃江經濟發(fā)展和社會穩(wěn)定，如何貫徹以人為本的理念,切實做好地征地拆遷工作，是值得考慮和探討的：
一、征地拆遷面臨的主要困難
（一）群眾利益訴求平衡難
征地拆遷過程中，群眾最關心、最看重的是自身的經濟利益。因此，一部分農戶為了獲取更大的經濟利益，想千方設百計尋求自認為合理的要求，常常采取不簽字、阻撓工程進度等方式，謀求不正當權益。加之征地拆遷涉及面廣、人口多，又涉及到自身的利益，往往極易抱團，極少數(shù)人別有用心的加以煽動，出謀劃策以此纏住政府，提出與征地政策相悖的要求。這些都無形中增加了政府工作的難度。
（二）矛盾問題協(xié)調難
在和被征地農戶做思想工作時最主要的矛盾有以下幾個：一是動員會上有些群眾無組織無紀律，戶戶能當家，個個是代表，一戶不滿意，甚至夫妻一方不滿意，征地工作都會陷于無休止的談判之中。二是界址不清，難以劃分。由于過去經濟欠發(fā)達，利益不大，村與村之間，組與組之間界址劃分不是十分明確，但是，由于征地拆遷補償帶來的利益，導致雙方爭吵不休，很難劃定，征地拆遷工作難以順利開展。三是征地拆遷補償費分配難以落實到位。由于部分群眾把征地拆遷當作發(fā)家致富的大好機遇，想從征地拆遷這塊利益蛋糕中多分一點，都想按照有利于自家利益來確定分配方式，吵鬧不休，互相觀望，致使補償費長期無法落實到位。這些矛盾和問題，導致短時間內難以協(xié)調到位，從而為征地拆遷工作增添無形的壓力。
（三）被征地農民建房安置、后續(xù)發(fā)展難
按照現(xiàn)行的征地拆遷補償政策，大都實行一次性貨幣安置。被征地農民領到幾萬元的補償費后，不出幾年基本上消耗完，沒有一技之長、年老體弱的農民，后續(xù)生活保障將十分困難。其他被征地區(qū)域農民雖大多身處市郊，謀生手段較多，但文化程度相對較低，務工技能較差。面對既得利益的喪失，很擔心失地后的生活。每次開展征地工作，相當部分群眾提出失地農民今后的生存、發(fā)展、建房問題，其妥善解決是征收土地的先決條件，這是我們征地工作中面對的首要問題，也是必須考慮的一大現(xiàn)實問題。
二、對策建議
要破解征地工作難題，必須堅持以科學發(fā)展觀為指導，統(tǒng)籌經濟社會發(fā)展，圍繞實現(xiàn)征地拆遷和社會穩(wěn)定兩大目標，以強化群眾思想教育為主導，協(xié)調理順部門聯(lián)合執(zhí)法為支撐，堅持分工與協(xié)作、責任與任務相統(tǒng)一的原則，實行一級抓一級、一級對一級負責的工作機制，逐級逐部門逐層次的落實工作責任，整合工作力量，突出工作重點，突破工作難題，全力保障發(fā)展用地需求。為此，提出對策和建議如下：
（一）加強宣傳引導，營造良好的社會氛圍
征地拆遷工作的順利與否，離不開被征地拆遷群眾的理解和支持，因此，征地拆遷職能部門要牢固樹立“宣傳先行”的工作理念，采取多種方式，加強征地拆遷政策宣傳，公開征地拆遷計劃和征地拆遷程序，使群眾真正了解政策，理解和支持征地拆遷工作。要克服急躁和盲動心理，采取多種方式，多了解群眾的想法，多分析群眾的顧慮，占在他們角度考慮問題，有針對性地做好群眾的宣傳、解釋工作，要帶著感情上門溝通，根據(jù)實際情況，采取一家一戶走訪的方式進村入戶進行宣傳，要講清講透征地拆遷的法律法規(guī)和相關政策，要多為困難群眾著想，以人性化的工作態(tài)度，柔性的工作方式贏得群眾的理解和支持。
（二）完善相關政策，依法開展征地拆遷
縣級人民政府及征地拆遷部門，要認真研究相關的法律法規(guī)，要吃透征地拆遷有關政策，科學比較新舊政策規(guī)定的差異，結合本地實際，在不違背上級精神的前提下，科學合理地制定征地拆遷的相關規(guī)定，規(guī)范征地拆遷行為，統(tǒng)一征地補償標準，嚴明工作紀律，劃分職責義務，杜絕一地一價、隨意提高補償標準的現(xiàn)象發(fā)生。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要做好征地拆遷的后續(xù)處理工作，要依法依規(guī)地介入征地拆遷補償費分配方式，防止強勢家族、強勢分配的事情發(fā)生，最大限度地減少新的矛盾糾紛發(fā)生。
（三）加強失地農民社會保障體系建設和后續(xù)發(fā)展建設。
一是要做好被征地農民就業(yè)培訓和社會保障工作，分類分層次地落實保障培訓責任，最好能夠與落戶企業(yè)實行對口培訓，讓失地農民感受和體會到政策的優(yōu)越性。二是結合城郊征地拆遷的實際，對城郊農業(yè)戶房屋拆遷安置，采取城郊農民樂意接受的土地安置方式，盡快抓好規(guī)劃設計、選址安置等工作的落實，打消群眾顧慮,爭取“拆、建”同時進行。三是對園區(qū)內的項目工程建設，有條件的應優(yōu)先當?shù)卮迕癯袛?、承包，但不得“強包、強攬”。四是要針對失地農民自主創(chuàng)業(yè)制定一些優(yōu)惠政策，積極鼓勵失地農民自主創(chuàng)業(yè)，多渠道增加失地農民收入。
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