第一篇：開發(fā)商擅改規(guī)劃 上海綠地新龍基置業(yè)誠信遭質(zhì)疑

開發(fā)商擅改規(guī)劃 上海綠地新龍基置業(yè)誠信遭質(zhì)疑

小區(qū)現(xiàn)在的基本情況

業(yè)主陸先生在世紀同樂購買的房子位于大門口左側(cè)，從陸先生和開發(fā)商簽定合同的圖紙上看，這里屬于14號樓，由緊挨著的3棟小高層構(gòu)成，北面靠順義路，南面是一塊綠地。與14號樓相對的是13號樓，兩幢樓之間是一塊狹長的綠地。據(jù)業(yè)主陸先生說，這塊綠地最寬的地方本來有27米，現(xiàn)在寬度減小了1/3，只有18米了，因為14號樓前建的消防登高場地“吃進”綠地3米，13號樓前建的停車位“吃進”綠地6米，綠化面積已經(jīng)大幅度縮水。就是這個“3米”和“6米”，成了業(yè)主和開發(fā)商爭論的兩大焦點。

爭論焦點一：消防登高場地該不該這樣建

據(jù)業(yè)主陸先生反映，建消防登高場地本可避免“侵占”綠地。具體可參照小區(qū)里其他各號樓所建的消防登高場地，基本上就是利用6米寬的道路，然后兩邊各建1米的人行道就可以達標了（上海的《住宅設(shè)計標準》規(guī)定：消防登高場地寬度最小不低于8米，長度最小不低于15米）。

14號樓前面的小路雖然沒有6米寬，但消防登高場地可以往外墻靠近一些，只要離外墻不低于5米就行（上海的《住宅設(shè)計標準》規(guī)定：消防登高場地距住宅的外墻不宜小于5米），這樣就不用“侵占”3米寬的綠地。現(xiàn)在更要緊的是“侵占”3米寬的綠地之后，這里以后很有可能成為“停車位”。針對業(yè)主反映的這一問題，綠地新龍基置業(yè)有限公司負責(zé)投訴方面的張主任表示，消防登高場地的建設(shè)不是我們說了算的，我們必須按照上海市建設(shè)和管理委員會頒發(fā)的有關(guān)規(guī)定來做。在小區(qū)的大多數(shù)地方我們都利用了道路作為消防登高場地的一部分，盡可能不占用綠地，但消防登高場地肯定是要建好的，不然我們的樓盤也沒法通過驗收。至于業(yè)主擔(dān)心消防登高場地建成后會變成“停車坪”的問題，張主任表示，那不是他們能解決的。由于消防登高場地的安全建設(shè)方面與消防局有著緊密的關(guān)系。為此，記者采訪了普陀消防分局的趙處長。趙處長強調(diào)消防登高場地離外墻5米左右最合適，如果是利用道路作為消防登高場地的，其綠化、架空線路、電車網(wǎng)架等設(shè)施不得影響消防車的停靠、操作，如果消防登高場地是有坡度的，其坡度不應(yīng)大于15％。根據(jù)業(yè)主陸先生提供的合同圖紙的復(fù)印件和記者對現(xiàn)場的描述，趙處長認為開發(fā)商那樣建消防登高場地是合理的，盡管占用了部分綠地，但安全是第一位的，消防登高場地建得好對整個14號樓的業(yè)主都有好處。

爭論焦點二：這樣的圖示到底有沒有效

業(yè)主陸先生拿出圖紙復(fù)印件，指著小區(qū)內(nèi)6米寬的環(huán)形大道旁一個個像車位的圖標說，這些圖標沒有任何文字符號作說明，而圖紙上像房屋、變電器、地下車庫出口等都有文字符號標注，所以這些無文字標示的圖標從圖紙上看并不能判斷它們到底代表什么。而實際上，標有這些圖標的地方絕大多數(shù)都建成了綠地，而14號樓和13號樓之間的有這個圖標的地方建了停車位，因此“吃進”了綠地6米寬，幾十米長，從而使這塊綠地的面積大大減少。陸先生認為，這對他們13、14號樓的業(yè)主是很不公平的，這些標有相同圖標的地方要么都是停車位，要么都是綠地，或者兩者都不是而是別的（因為圖標沒有明確的文字符號說明，可以有多種完全不同的解釋）。此外，在售樓書上標明有小亭子的地方，除了我們這塊綠地上的兩個小亭子沒有建以外，其他的都建了。標明有小亭子的地方為什么又不建了呢？陸先生認為開發(fā)商缺乏誠信。針對這一問題，開發(fā)商方面的張主任認為，這種小方格的圖標表示的就是停車位。

對于圖標是否有效的爭論，業(yè)主和開發(fā)商各執(zhí)一辭。記者就此咨詢了上海建筑設(shè)計研究院有限公司的一位專業(yè)人士。這位專業(yè)人士表示按照嚴格的圖紙設(shè)計來說，應(yīng)該在圖標上有明確的文字符號進行標注。對于業(yè)主和開發(fā)商簽定合同時附帶的圖紙，不能一概而論，要與開發(fā)商原來進行規(guī)劃開發(fā)時的圖紙進行對照，如果兩張圖紙是一致的，應(yīng)該沒什么問題，如果不一致，開發(fā)商有責(zé)任進行解釋。不過，這位專業(yè)人士表示這個問題涉及到部門很多，如果真有不一致的地方也得通過多個部門的協(xié)調(diào)才能解決。而上海測繪院的技師張先生也認為，停車位的圖標應(yīng)該有相應(yīng)的文字符號進行說明，否則可以作出圖標不屬于停車位的多種理解。對于“小亭子”的問題，上海建筑設(shè)計研究院有限公司的一位專業(yè)人士是這樣解釋的：“如果售樓書上沒有明確的文字說明該樓書可以作為購房合同附件的，樓書上標有小亭子的地方是可以不建的?！倍鴺I(yè)主陸先生說，雖然售樓書上沒有文字說明可以作為購房合同的附件。原則上開發(fā)商是可以不建，但開發(fā)商如果是講誠信的，還是應(yīng)該建好的。

■律師點評

我國《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第三十九條規(guī)定，已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更其建筑設(shè)計；確需變更的，應(yīng)當(dāng)在征得預(yù)購人同意并報規(guī)劃管理部門審核批準后，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同的變更協(xié)議。未征得預(yù)購人同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更預(yù)售商品房的建筑設(shè)計的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。本案相關(guān)業(yè)主與開發(fā)商簽訂了合法有效的商品房預(yù)售合同，該合同應(yīng)當(dāng)受法律保護。但是，開發(fā)商卻改變了小區(qū)規(guī)劃設(shè)計，如綠地被占用，樓書上的小區(qū)景觀消失等，屬于單方面變更合同，如未征得預(yù)購人同意，業(yè)主可以依據(jù)合同約定追究開發(fā)商的相應(yīng)違約責(zé)任。