第一篇：特種豬可行性研究報(bào)告

第一章 總 論

1.1項(xiàng)目名稱(chēng)

XXXXXAAAAA太陽(yáng)村特種豬養(yǎng)殖項(xiàng)目

1.2項(xiàng)目性質(zhì)

新建

1.3項(xiàng)目建設(shè)單位、法人代表

項(xiàng)目建設(shè)單位：XXXXXAAAAA人民政府 法人代表： AAAAA政府鎮(zhèn)長(zhǎng)

1.4建設(shè)地點(diǎn)、規(guī)模、期限、建設(shè)內(nèi)容

建設(shè)地點(diǎn)：XXXXXAAAAA太陽(yáng)村

建設(shè)規(guī)模：購(gòu)買(mǎi)黑豬220頭，黑豬存欄達(dá)到350頭。建設(shè)期限：2011年

建設(shè)內(nèi)容：購(gòu)買(mǎi)黑豬220頭，黑豬存欄達(dá)到350頭，發(fā)展特種豬養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)。

1.5項(xiàng)目申報(bào)單位、法人代表

項(xiàng)目申報(bào)單位：XXXXXAAAAA人民政府 法人代表： AAAAA政府鎮(zhèn)長(zhǎng)

1.6概算投資

項(xiàng)目總投資25萬(wàn)元。

1.7效益分析 本項(xiàng)目的實(shí)施可使飼養(yǎng)戶提高經(jīng)濟(jì)效益，為社會(huì)提高肉產(chǎn)品供給量。每頭特種豬出欄需要5個(gè)月，達(dá)到200斤，每頭飼養(yǎng)成本在2000元左右，按特種豬市場(chǎng)價(jià)格20元/斤計(jì)算，經(jīng)濟(jì)效益可達(dá)44萬(wàn)元。

第二章 項(xiàng)目背景

2.1項(xiàng)目的由來(lái)

黑豬肌間脂含量在5%以上，肌纖維細(xì)度在40微米左右，并且肉的嫩度、系水力、肉色等都優(yōu)于國(guó)內(nèi)其它品種，更是“洋豬”無(wú)法比擬的，具有廣闊的市場(chǎng)前景。

2.2項(xiàng)目建設(shè)的重要性與必要性

從整體上看，AAAAA太陽(yáng)村的農(nóng)民年純收入和社會(huì)事業(yè)發(fā)展水平略低于全縣平均水平，存在的問(wèn)題或制約因素也比較突出，必須以科學(xué)的視野予以審視，理出正確思路，發(fā)展特色突出，經(jīng)濟(jì)效益好的項(xiàng)目，所以，太陽(yáng)村特種豬養(yǎng)殖項(xiàng)目具有建設(shè)的必要性和重要性。

2.3項(xiàng)目擬建區(qū)域的基本情況

XXXXXAAAAA太陽(yáng)村，距鎮(zhèn)區(qū)20公里，幅員面積55.37平方公里，耕地面積40.9公頃，其中旱田34.3公頃，水田6.6公頃。支柱產(chǎn)業(yè)主要有養(yǎng)蜂、特種豬養(yǎng)殖等，農(nóng)業(yè)主產(chǎn)作物主要以糧豆為主。全村總戶數(shù)44戶，總?cè)丝?37人，勞動(dòng)力50人。

2.4項(xiàng)目實(shí)施單位（即項(xiàng)目法人單位）的基本情況

AAAAA位于XXXXX縣城所在地，是全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，東接延吉市三道灣鎮(zhèn)，南臨石門(mén)鎮(zhèn)，西為新合鄉(xiāng)，北接亮兵鎮(zhèn)。幅員896平方公里，其中，耕地面積4145公頃，草原面積2076公頃，森林面積40368公頃。目前，全鎮(zhèn)總?cè)丝?.5萬(wàn)人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口59303人，農(nóng)戶是4449戶，農(nóng)業(yè)人口15697人。全鎮(zhèn)轄45個(gè)行政村、72個(gè)自然屯，主要居住著漢、朝鮮、滿族等3個(gè)民族。交通發(fā)達(dá)，圖烏公路、長(zhǎng)圖鐵路并行橫穿城區(qū)，明長(zhǎng)公路縱橫貫境內(nèi)，直達(dá)長(zhǎng)白山。

第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析

3.1產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)狀與預(yù)測(cè)

黑豬肌間脂含量在5%以上，肌纖維細(xì)度在40微米左右，并且肉的嫩度、系水力、肉色等都優(yōu)于國(guó)內(nèi)其它品種，更是“洋豬”無(wú)法比擬的，具有廣闊的市場(chǎng)前景。中國(guó)的畜產(chǎn)品尤其是豬肉，其價(jià)格在市場(chǎng)上有著顯著優(yōu)勢(shì)，并且黑豬具有普通豬肉不可比擬的營(yíng)養(yǎng)價(jià)值，只要安全、衛(wèi)生、質(zhì)量過(guò)關(guān)，黑豬的銷(xiāo)量將供不應(yīng)求。

3.2產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)

黑豬豬肉當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格在20元/斤左右，隨著人們生活條件的提高，人們對(duì)飲食口味及營(yíng)養(yǎng)要求的提高，黑豬的價(jià)格還有很高的增長(zhǎng)空間。

第四章 項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇 4.1項(xiàng)目選址原則和基本思路

根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，XXXXX委、縣政府按照XXXXX經(jīng)濟(jì)地理位置的實(shí)際，提出“建設(shè)生態(tài)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣”的建設(shè)構(gòu)想，把全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展立足于資源合理開(kāi)發(fā)與利用的原則。經(jīng)實(shí)地考察，太陽(yáng)村項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)具有干燥、背風(fēng)、向陽(yáng)、水源充足、無(wú)污染、供電和交通方便等特點(diǎn)，特別適合特種豬養(yǎng)殖。并且特種豬養(yǎng)殖項(xiàng)目具有易發(fā)展、經(jīng)濟(jì)效益高等特點(diǎn)，是一項(xiàng)利國(guó)富民的好項(xiàng)目。

按照“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、穩(wěn)步推進(jìn)、富裕農(nóng)民”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，結(jié)合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，以技術(shù)創(chuàng)新為先導(dǎo)、以農(nóng)戶為主體，以實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化為手段，挖掘和整合花卉產(chǎn)業(yè)資源。堅(jiān)持政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的原則。加強(qiáng)政府在產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、宏觀政策制定、投資環(huán)境優(yōu)化等方面的作用。

堅(jiān)持合理布局、有序發(fā)展的原則。根據(jù)區(qū)位、資源等優(yōu)勢(shì)，突出特色、因地制宜，制定科學(xué)、合理的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，避免盲目發(fā)展、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。

堅(jiān)持市場(chǎng)導(dǎo)向、追求效益的原則。以滿足市場(chǎng)需求為出發(fā)點(diǎn)，實(shí)施嚴(yán)格的成本核算，科學(xué)管理，追求效益最大化。

堅(jiān)持保護(hù)環(huán)境、可持續(xù)發(fā)展原則。產(chǎn)業(yè)發(fā)展以保持生態(tài)環(huán)境為準(zhǔn)則，遵守自然法則，開(kāi)發(fā)與利用并重，確保產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

4.2場(chǎng)址選擇（要附上詳圖）

XXXXXAAAAA太陽(yáng)村 4.3項(xiàng)目區(qū)的建設(shè)條件 XXXXXAAAAA太陽(yáng)村氣候適宜，土壤肥沃，可提供豐富的飼料，而且交通便利，有利于產(chǎn)品的銷(xiāo)售，既能保證產(chǎn)品的營(yíng)養(yǎng)，又能保證產(chǎn)品的新鮮度。

第五章 項(xiàng)目總體方案設(shè)計(jì)

5.1項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想

（一）堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以科技為支撐，根據(jù)市場(chǎng)需求在尊重客觀規(guī)律的前提下確定發(fā)展規(guī)模，走“以銷(xiāo)定產(chǎn)”之路。

（二）AAAAA黨委、政府統(tǒng)籌規(guī)劃，區(qū)域布局，以科技為支撐，組織農(nóng)戶按統(tǒng)一的操作規(guī)程進(jìn)行生產(chǎn)，制定有利于該產(chǎn)品發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策。

5.2項(xiàng)目建設(shè)總體方案（產(chǎn)品方案、技術(shù)方案）

產(chǎn)品方案：養(yǎng)殖黑豬，在全州范圍內(nèi)銷(xiāo)售安全、衛(wèi)生、質(zhì)量過(guò)關(guān)的營(yíng)養(yǎng)豐富的黑豬肉。

技術(shù)方案：聘請(qǐng)?zhí)胤N豬養(yǎng)殖專(zhuān)家，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)。

5.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

購(gòu)買(mǎi)黑豬220頭，黑豬存欄達(dá)到350頭。

5.4項(xiàng)目平面布置

該養(yǎng)殖項(xiàng)目在AAAAA太陽(yáng)村，項(xiàng)目地依山傍水，遠(yuǎn)離居民區(qū)，適宜特種豬的散養(yǎng)。

5.5項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 2011年6月，特種豬養(yǎng)殖項(xiàng)目申報(bào)。2011年7月，開(kāi)村民大會(huì)制定項(xiàng)目實(shí)施方案。2011年8月，購(gòu)買(mǎi)特種豬。

2011年8月—9月，對(duì)特種豬養(yǎng)殖項(xiàng)目進(jìn)行全面審查。

第六章 項(xiàng)目的組織與管理

6.1項(xiàng)目籌建期間的組織與管理

成立由鎮(zhèn)長(zhǎng)為組長(zhǎng)，副鎮(zhèn)長(zhǎng)為副組長(zhǎng)的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在農(nóng)辦，負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施前期的上報(bào)、管理等工作，并對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督和項(xiàng)目審查。同時(shí)，在太陽(yáng)村成立特種豬養(yǎng)殖項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)工作，實(shí)行一把手負(fù)責(zé)制，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)財(cái)務(wù)組，重點(diǎn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)登記管理。

AAAAA項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組名單 組 長(zhǎng)： 鎮(zhèn) 長(zhǎng) 副組長(zhǎng)： 副鎮(zhèn)長(zhǎng) 組 員： 農(nóng)辦主任 財(cái)政所副所長(zhǎng) 統(tǒng)計(jì)站站長(zhǎng)

AAAAA太陽(yáng)村特種豬養(yǎng)殖項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組名單 組 長(zhǎng)： 村主任 副組長(zhǎng)： 村文書(shū) 組 員: 村 民 村 民 村 民

村 民

村 民

6.2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間（包括項(xiàng)目建設(shè)后期）的組織與管理

太陽(yáng)村特種豬養(yǎng)殖項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組同養(yǎng)殖戶簽定合同書(shū)，確定獎(jiǎng)懲考核辦法，明確目標(biāo)，責(zé)任到人，做到獎(jiǎng)罰分明，追蹤問(wèn)效。并對(duì)項(xiàng)目實(shí)行公示制，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中采取公開(kāi)、公平、公正的原則，每一個(gè)環(huán)節(jié)都實(shí)行公示制，以便接受群眾監(jiān)督。同時(shí)，鎮(zhèn)項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)項(xiàng)目實(shí)行定期或不定期的抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，確保興邊富民資金合理利用、不流失。

第七章 項(xiàng)目總投資估算與資金籌措

7.1總投資估算

項(xiàng)目總投資25萬(wàn)元。

7.2資金籌措方式與渠道

申請(qǐng)興邊富民資金20萬(wàn)元，群眾自籌5萬(wàn)元，其中，貧困戶每戶集資1200元、共46800元，特困戶每戶集資640元、共3200元。

7.3投資使用計(jì)劃（其中：少數(shù)民族發(fā)展資金投向要具體說(shuō)明）

興邊富民項(xiàng)目資金主要用于購(gòu)買(mǎi)特種豬176頭，群眾自籌資金主要用于購(gòu)買(mǎi)特種豬44頭。

第八章 效益分析與評(píng)價(jià)

8.1經(jīng)濟(jì)效益分析

本項(xiàng)目的實(shí)施可使飼養(yǎng)戶提高經(jīng)濟(jì)效益，為社會(huì)提高肉產(chǎn)品供給量。每頭特種豬出欄需要5個(gè)月，達(dá)到200斤，每頭飼養(yǎng)成本在2000元左右，按特種豬市場(chǎng)價(jià)格20元/斤計(jì)算，經(jīng)濟(jì)效益可達(dá)44萬(wàn)元。

8.2風(fēng)險(xiǎn)分析

AAAAA太陽(yáng)村有多年的特種豬飼養(yǎng)管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)，鎮(zhèn)政府每年都通過(guò)“科技邊疆行”等活動(dòng)聘請(qǐng)省內(nèi)著名專(zhuān)家進(jìn)行培訓(xùn)，又有12316專(zhuān)家熱線的支持，加之特種豬適應(yīng)在長(zhǎng)白山地區(qū)生長(zhǎng)，因此無(wú)風(fēng)險(xiǎn)可言。

8.3社會(huì)效益（帶動(dòng)農(nóng)戶、貧困農(nóng)戶等）

本項(xiàng)目實(shí)施后，擴(kuò)大了太陽(yáng)村特種豬的養(yǎng)殖規(guī)模，增加了農(nóng)民收入，通過(guò)這種方式，可幫助本村的貧困戶和特困戶發(fā)展特種豬養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)，為村民脫貧致富奠定了基礎(chǔ)。

第九章 結(jié)論與建議

9.1可行性研究的結(jié)論

中國(guó)的畜產(chǎn)品尤其是豬肉，其價(jià)格在市場(chǎng)上有著顯著優(yōu)勢(shì)，并且黑豬具有普通豬肉不可比擬的營(yíng)養(yǎng)價(jià)值，只要安全、衛(wèi)生、質(zhì)量過(guò)關(guān)，黑豬的銷(xiāo)量將供不應(yīng)求。隨著人們生活條件的提高，人們對(duì)飲食口味及營(yíng)養(yǎng)要求的提高，黑豬的價(jià)格還有很高的增長(zhǎng)空間。該項(xiàng)目實(shí)施后，會(huì)增加農(nóng)民收入。通過(guò)集中管理模式，帶動(dòng)本村特困戶和貧困戶就業(yè)，擴(kuò)大農(nóng)民增收致富的途徑。

9.2主要建議

根據(jù)AAAAA太陽(yáng)村特種豬養(yǎng)殖基礎(chǔ)及規(guī)模，繼續(xù)擴(kuò)大養(yǎng)殖規(guī)模，銷(xiāo)往州內(nèi)各大星級(jí)賓館，創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益，帶動(dòng)本村更多的特困戶和貧困戶。

第二篇：特發(fā)信息港一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

特發(fā)信息港一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

一

項(xiàng)目概況

（一）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容項(xiàng)目擬建設(shè)三棟物業(yè)，A棟為高科技廠房，B棟為科研辦公樓（寫(xiě)字樓），C棟為配套后勤辦公用房及食堂。

表：項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)

宗地項(xiàng)目地塊編號(hào)

T305-0019用地性質(zhì)

工業(yè)用地總用地面積（m2）

25,563.3建筑容積率

2.56(包括原有建筑)建筑覆蓋率

≤35%總建筑面積（m2）

71,121.25計(jì)入容積率建筑面積（m2）

43,780.27其中：A樓（m2）

14,211.33B樓（m2）

26,616.75C樓（m2）

2,952.19不計(jì)容積率建筑面積（m2）

27,340.98其中：A樓架空層面積

1,558.14B樓架空層面積

1,171.91C樓半地下室面積

1,141.13地下室及架空層面積

23,469.82、地下室及架空層構(gòu)成2層車(chē)庫(kù)，擬配備520個(gè)車(chē)位；3、C樓中含有1,000㎡食堂，作為項(xiàng)目的配套。

（二）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)

及項(xiàng)目報(bào)批進(jìn)展根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》（深地合字（93）055號(hào)），1993年深圳市通訊工業(yè)公司取得項(xiàng)目用地使用權(quán)，土地使用年限為30年，從1993年4月19日至2023年4月18日止。1999年深圳市規(guī)劃國(guó)土局與深圳市通訊工業(yè)公司經(jīng)過(guò)協(xié)商，就深地合字（93）055號(hào)及協(xié)議書(shū)的有關(guān)條款進(jìn)行修改，深圳市規(guī)劃國(guó)土局同意T305-19地塊土地使用年限為50年，即從1993年4月19日至2043年4月18日。2002年，經(jīng)深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局同意，簽訂補(bǔ)充協(xié)議（2）,將項(xiàng)目用地的使用權(quán)變更為深圳市特發(fā)信息股份有限公司，其土地使用年期與原合同保持一致。

目前，公司已取得土地《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，其他有關(guān)手續(xù)正在辦理中。

（三）項(xiàng)目位置

深圳市南山科技園特發(fā)信息港一期項(xiàng)目地塊位于南山區(qū)科技園科豐路，屬于南山科技園中區(qū)；

（四）項(xiàng)目環(huán)境特發(fā)信息港整體形成了相對(duì)獨(dú)立的小園區(qū)，地勢(shì)北低南高。其中已建建

筑信息港大廈和廠房目前用于深圳市特發(fā)信息股份有限公司自用和對(duì)外出租；一期項(xiàng)目待建地塊共有A、B、C三個(gè)地塊，為本次可行性研究的對(duì)象，三個(gè)地塊均呈較為規(guī)則的長(zhǎng)方形，地面平整，利于開(kāi)發(fā)建設(shè)。

圖：項(xiàng)目地塊分布示意圖項(xiàng)目周邊及交通情況周邊環(huán)境：項(xiàng)目周邊多為舊工業(yè)廠房和住宅小區(qū)，物業(yè)檔次參差不齊，建設(shè)略顯雜亂。

微觀交通條件：項(xiàng)目微觀位置不夠理想，對(duì)外通達(dá)性較差，現(xiàn)狀僅南側(cè)的科豐路可直接與外部交通網(wǎng)銜接，北側(cè)的瓊宇路需經(jīng)科偉路實(shí)現(xiàn)與科苑路的連通，可達(dá)性受到一定制約；周邊交通條件：項(xiàng)目所處宏觀區(qū)位路網(wǎng)交通較為便利，項(xiàng)目位于科技園中區(qū)東部，南北方向從東到西依次為銅鼓路、科苑路、科技中三路、科技中二路、和科技中一路，東西方向從北到南依次為北環(huán)大道、高新中一路、高新中二路、高新中三路、高新中四路和深南大道。城市交通干道和園區(qū)生活干道在項(xiàng)目周邊交織成便捷的交通網(wǎng)。

（五）項(xiàng)目建設(shè)期項(xiàng)目2009年第2季度開(kāi)始土方及前期工程，計(jì)劃于2011年1季度末完成竣工驗(yàn)收，共約2年。

二

投資環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析2008年深圳市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)7,806.54億元，在全國(guó)大中城市中排在上海、北京、廣州之后,位列第四，比上年增長(zhǎng)12.1%，高于全國(guó)3.1個(gè)百分點(diǎn)，表現(xiàn)出了平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但較2007年的14.7%的增速有所放緩。

工業(yè)總體增速保持平穩(wěn)，其中電子信息行業(yè)增長(zhǎng)尤為迅速。深圳市整體經(jīng)濟(jì)對(duì)外貿(mào)的依存度不高，目前只是階段性放緩，未來(lái)有較大的發(fā)展空間和良好契機(jī)。

隨著珠三角區(qū)域軌道交通的建設(shè)，深圳市區(qū)域城市地位將逐步提升，與香港的聯(lián)系將更加緊密，這將為企業(yè)發(fā)展提供契機(jī)，同時(shí)也將拓寬置業(yè)需求。

規(guī)劃在建的廣深莞香港鐵路，將擴(kuò)充城市邊界，拉近深港距離，為深港一體化奠定基礎(chǔ)，提升城市置業(yè)人口的吸納能力，并為企業(yè)發(fā)展提供更加廣闊的空間。

（二）深圳市土地及寫(xiě)字樓市場(chǎng)運(yùn)行特征分析深圳市寫(xiě)字樓市場(chǎng)運(yùn)行特征分析如下：市場(chǎng)格局

深圳市特區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)市場(chǎng)主要分布在羅湖蔡屋圍片區(qū)、福田中心區(qū)、中心西區(qū)、南山科技園片區(qū)四個(gè)區(qū)域。其中，福田中心區(qū)以高檔寫(xiě)字樓為主，羅湖蔡屋圍片區(qū)為最早發(fā)展起來(lái)的商務(wù)區(qū)，以中高檔寫(xiě)字樓為主；南山區(qū)科技園片區(qū)檔次不一，多以廠房式辦公樓為主；中心西區(qū)在逐步成熟，以中低檔寫(xiě)字樓為主，主要為沿深南路的乙級(jí)寫(xiě)字樓和車(chē)公廟工業(yè)區(qū)內(nèi)廠房改建的辦公和商務(wù)公寓；羅湖區(qū)的人民南片區(qū)也有中低檔寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓分布。

供給市場(chǎng)分析

深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)已由2006-2007年上半年的“高供給、量?jī)r(jià)齊升”轉(zhuǎn)向2008年的“高供給、量?jī)r(jià)齊跌”的態(tài)勢(shì)，自2007年下半年以來(lái)在宏觀調(diào)控、國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化等因素的影響下，投資性客戶的膨脹性需求萎縮，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格也有所回落，銷(xiāo)售速度減緩；

（三）區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目位于南山科技園中區(qū)，擬建科研辦公及高科技廠房，其中高科技廠房主要用于檢測(cè)和科研，非生產(chǎn)車(chē)間，屬于生產(chǎn)型辦公，兩種物業(yè)類(lèi)型的使用功能主要為辦公，故區(qū)域市場(chǎng)分析將主要對(duì)科技園的辦公物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行研究。

1、區(qū)域概況整體概述南山科技園區(qū)總占地面積11.5平方公里，其中規(guī)劃工業(yè)用地2.8平方公里，生活配套及其他用地5.4平方公里。

目前，科技園區(qū)已開(kāi)發(fā)建成的土地面積6.5平方公里，劃而未建的土地面積1.3平方公里，未劃未建的空地3.7平方公里。園區(qū)按照地域和產(chǎn)業(yè)不同分為北區(qū)、中區(qū)和南區(qū)。

北區(qū)：面積為5.23平方公里，規(guī)劃該區(qū)工業(yè)用地以安置大型生產(chǎn)型高新技術(shù)企業(yè)為主，該區(qū)東片則安排生活居住與綜合服務(wù)功能地塊。

中區(qū)：中區(qū)為3.71平方公里，已逐漸發(fā)展成為以新材料、計(jì)算機(jī)、生物醫(yī)藥工程為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。未來(lái)將保留科技工業(yè)園原有的用地格局，重點(diǎn)在于改造一部分傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的用地比例。

南區(qū)：南區(qū)為2.57平方公里，是未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，也是全區(qū)的管理、會(huì)展、金融等綜合功能服務(wù)中心，包括深圳大學(xué)、南區(qū)北片及后海路以南的南區(qū)南片三部分。

中區(qū)現(xiàn)狀分析項(xiàng)目所屬的科技園中區(qū)是整個(gè)科技園地形最為起伏的區(qū)域，相比南區(qū)和北區(qū)，中區(qū)的物業(yè)分布較為混亂，新舊物業(yè)混雜建設(shè)，大量陳舊的工業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)在一定程度上降低了中區(qū)的整體形象。

雖然中區(qū)現(xiàn)狀建筑略顯凌亂，但基于其后續(xù)發(fā)展優(yōu)勢(shì)和自身的區(qū)位、交通等優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)下，區(qū)內(nèi)物業(yè)價(jià)值將具備一定上升空間：后續(xù)發(fā)展優(yōu)勢(shì)中區(qū)內(nèi)預(yù)留了大量政府備用地，為其未來(lái)發(fā)展提供了更為廣闊的空間。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)

中區(qū)地處南山區(qū)中部，與南山中心區(qū)和寶安中心區(qū)都比較接近，受土地開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)因素的影響，升值潛力大，有利于土地開(kāi)發(fā)。

交通優(yōu)勢(shì)

中區(qū)邊緣既有以貨運(yùn)為主的交通性干道通過(guò)，又有以客運(yùn)為主的生活性城市干道和客貨兩用的交通性干道通過(guò)，這樣不僅有利于工業(yè)區(qū)的發(fā)展和建設(shè)，又有利于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)配套區(qū)的開(kāi)拓和發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)

由于地處市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中部，在拓展自身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，又可與園區(qū)的其它組成部分形成互補(bǔ)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，以謀求進(jìn)一步發(fā)展。

政策優(yōu)勢(shì)

中區(qū)從屬于市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同樣享受相關(guān)的政策優(yōu)惠。

環(huán)境優(yōu)勢(shì)

中區(qū)被大面積的荔枝林和其他綠化所覆蓋，總體自然環(huán)境較好。因此在開(kāi)發(fā)過(guò)程可以充分利用這些自然資源。

2、辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供給特征高新科技園區(qū)成立于1996年，經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，已較為成熟，園區(qū)內(nèi)聚集了眾多國(guó)內(nèi)外知名的高新技術(shù)企業(yè)，園區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和知名企業(yè)的進(jìn)駐大大帶動(dòng)了區(qū)內(nèi)辦公及物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)也刺激了園區(qū)辦公及工業(yè)物業(yè)的供給。

南區(qū)：是科技園區(qū)辦公樓和高科技廠房主要集中區(qū)域，多為大型企業(yè)自行興建，樓宇素質(zhì)較高。

目前，園區(qū)辦公樓主要集中在南區(qū)，多為大型企業(yè)自行組織興建，部分單元用于出租，代表性物業(yè)有聯(lián)想大廈、飛亞達(dá)大廈、創(chuàng)維大廈和TCL大廈等，樓宇素質(zhì)普遍較高，90%以上辦公樓配備有中央空調(diào)及其他智能系統(tǒng)。同時(shí)，南區(qū)還是高科技廠房的集中地，主要為高新產(chǎn)業(yè)辦組織興建。

中區(qū)：辦公樓供應(yīng)相對(duì)較少，工業(yè)物業(yè)形象參差不齊，市場(chǎng)需求促使住宅和普通廠房紛紛改造，成為市場(chǎng)補(bǔ)充者。

中區(qū)目前辦公樓供應(yīng)較少，整體形象較好的主要有研祥科技大廈、科技工業(yè)園大廈和科技生物谷，其中，科技工業(yè)園大廈所屬于科技園總公司，是中區(qū)標(biāo)志性建筑物；科技生物谷于

2008年竣工招商，目前企業(yè)入駐情況較為理想。中區(qū)在建辦公物業(yè)科技園總公司新建辦公大廈，目前外立面裝修已完成，預(yù)計(jì)2009年內(nèi)出租，將是本年中區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要供應(yīng)者。另外，軟件大廈也在建設(shè)，目前尚未封頂。

由于中區(qū)辦公物業(yè)較少，市場(chǎng)供不應(yīng)求，周邊樓盤(pán)存在住宅改辦公的情況，其中最為典型的即為深南花園，建設(shè)于上世紀(jì)90年代，外表較為陳舊，目前約60%出租為辦公使用，其中裙樓部分能夠用于公司注冊(cè)。

工業(yè)物業(yè)方面，中區(qū)的高科技廠房和普通廠房的形象和檔次參差不齊，新舊物業(yè)

混雜。其中高科技廠房主要有生產(chǎn)力大樓和軟件園一、二期，軟硬件設(shè)施相對(duì)較好；普通廠房普遍較為陳舊，在市場(chǎng)辦公樓和高科技廠房數(shù)量不多的情況下，普通廠房有些自發(fā)進(jìn)行改造，分割成小面積單元用于出租。

總的說(shuō)來(lái)，中區(qū)辦公及工業(yè)物業(yè)供應(yīng)量有不斷上升的趨勢(shì)，以往物業(yè)供不應(yīng)求的趨勢(shì)將得到有效緩解，這也導(dǎo)致本項(xiàng)目將面臨更為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

北區(qū)：多為獨(dú)立小型園區(qū)，內(nèi)部建設(shè)有辦公樓和高科技廠房等多種物業(yè)。

北區(qū)多分布小型園區(qū)，主要有清華（同方）信息港、長(zhǎng)城計(jì)算機(jī)集團(tuán)和酷派信息港等，獨(dú)立成園的園區(qū)普遍建設(shè)有辦公樓和高科技廠房等多種物業(yè)，滿足企業(yè)自身辦公和生產(chǎn)需求的同時(shí)，對(duì)外進(jìn)行租賃。

需求特征科技園辦公物業(yè)市場(chǎng)需求堅(jiān)挺，出租率普遍維持在較高水平。

深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)受金融危機(jī)和樓市低迷影響，成交量和價(jià)格均有所下降?？萍紙@區(qū)辦公物業(yè)雖也出現(xiàn)少量企業(yè)退租的情況，但整體而言，需求仍然較為旺盛，這主要是由于進(jìn)駐科技園區(qū)的公司均為高科技產(chǎn)業(yè)企業(yè)，普遍具有自主創(chuàng)新的能力，故其抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)，支撐了科技園辦公物業(yè)的市場(chǎng)需求。另?yè)?jù)市場(chǎng)調(diào)研，目前園區(qū)辦公物業(yè)的出租情況普遍較為理想，其中表現(xiàn)最好的為性價(jià)比較高的高科技廠房和辦公樓。例如所調(diào)研的生產(chǎn)力大樓、清華（同方）信息

港綜合樓和科技生物谷等出租率均達(dá)到90%以上。

辦公物業(yè)租金水平依照南區(qū)、中區(qū)、北區(qū)依次下降，其中租金水平最高的南區(qū)達(dá)80-100元/m2·月。

科技園內(nèi)辦公物業(yè)因區(qū)域的不同形成了租金梯度，其中南區(qū)由于聚集眾多較高檔次辦公樓，故租金(全包)水平最高，為80-100元/m2·月，中區(qū)辦公樓的租金（全包）約為80元/m2·月左右，工業(yè)物業(yè)的租金約為50-70元/m2·月；北區(qū)因地理位置的原因，租金處于最低水平，約為50-60元/m2·月左右。

從辦公物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，辦公樓租金最高，高科技廠房和普通廠房次之。

從物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，科技園辦公物業(yè)主要分為辦公樓、高科技廠房和普通廠房，租金水平因其物業(yè)類(lèi)型的不同而有所差別，辦公樓的租金最高，約80元/m2·月以上，高科技廠房的租金在50-70元/m2·月之間，普通廠房租金則為30-40元/m2·月。

強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求對(duì)辦公物業(yè)的發(fā)展起到了有效的支撐作用，園區(qū)辦公物業(yè)的租金水平與2007年基本持平。

根據(jù)租金調(diào)研，在金融海嘯席卷全球的背景下，強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求依然能夠支撐科技園區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)的發(fā)展。目前市場(chǎng)的租金水平基本保持了2007年8月的水平，雖有少量物業(yè)租金出現(xiàn)小幅下跌，但大部分物業(yè)的租金與2007年基本持平或小幅上漲，表現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗跌性。

市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)科技園區(qū)未來(lái)辦公物業(yè)的新增供應(yīng)量較為有限，將繼續(xù)維持現(xiàn)狀，保持三級(jí)市場(chǎng)的活躍度。

2008年，南山科技園共成交6宗土地，主要集中在南區(qū)，均為工業(yè)用地，總面積約2.8萬(wàn)平方米，均用于企業(yè)建設(shè)自用生產(chǎn)基地和辦公廠房等，預(yù)計(jì)將有少量物業(yè)用于對(duì)外出租?？傮w來(lái)看，科技園區(qū)內(nèi)的辦公物業(yè)未來(lái)新增供應(yīng)量較為有限，維持現(xiàn)狀的可能性較大，三級(jí)市場(chǎng)將繼續(xù)保持活躍。

受金融危機(jī)影響，未來(lái)市場(chǎng)對(duì)中低端、小面積隔間辦公物業(yè)產(chǎn)品需求將進(jìn)一步擴(kuò)大。

在市場(chǎng)整體環(huán)境低迷的影響下，市場(chǎng)信心仍未完全恢復(fù)，投資者將逐步退出市場(chǎng)，辦公物業(yè)的需求將主要為自用。同時(shí)，受金融危機(jī)影響，部分企業(yè)的營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)將受到一定沖擊，因此出于壓縮成本的考慮，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)對(duì)中低端、小面積隔間產(chǎn)品將更加青睞。

三

項(xiàng)目SWOT分析在項(xiàng)目本體和投資環(huán)境分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行本項(xiàng)目的SWOT分析，為項(xiàng)目定位、發(fā)展評(píng)估、經(jīng)濟(jì)測(cè)算提供參考：優(yōu)勢(shì)（S）項(xiàng)目能夠形成獨(dú)立的小型園區(qū)；地塊現(xiàn)狀較為平整，利于開(kāi)發(fā)建設(shè)；目位于科技園區(qū)內(nèi)，周邊已形成良好的工業(yè)聚集性；劣勢(shì)（W）項(xiàng)目地塊目前僅能通過(guò)科豐路直接與外部交通連接，通達(dá)性受到一定制約；項(xiàng)目所處區(qū)域位于科技園中區(qū)東部，微觀位置相對(duì)較偏，周邊環(huán)境欠佳，多為住宅和舊工業(yè)廠房。

機(jī)會(huì)（O）南山科技園是深圳發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)園區(qū)，隨著園區(qū)入駐企業(yè)的逐年增多，整個(gè)科技園的發(fā)展也較為迅速，這為項(xiàng)目的發(fā)展提供了良好的生存環(huán)境和廣闊的發(fā)展平臺(tái)；市場(chǎng)對(duì)科技園區(qū)辦公物業(yè)的需求仍保持旺盛，為項(xiàng)目發(fā)展提供了有效支撐；南山科技園區(qū)已形成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展具有一定交通優(yōu)勢(shì)。

科技園區(qū)辦公物業(yè)未來(lái)新增供應(yīng)量較為有限，為項(xiàng)目發(fā)展提供了良好的機(jī)會(huì)。

威脅（T）金融危機(jī)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的沖擊仍然在影響市場(chǎng)信心，可能進(jìn)而影響企業(yè)的營(yíng)運(yùn)狀況，這對(duì)辦公物業(yè)的市場(chǎng)需求將產(chǎn)生一定威脅；科技園區(qū)現(xiàn)有辦公物業(yè)供應(yīng)量較大，三級(jí)租賃市場(chǎng)較為活躍，這給項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅。

綜上所述，項(xiàng)目具備發(fā)展辦公功能物業(yè)的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，雖然自身存在一定劣勢(shì)，且面臨一定市場(chǎng)威脅，但從發(fā)展前景來(lái)看，機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)。

四

項(xiàng)目定位及發(fā)展評(píng)估（一）項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位基于市場(chǎng)分析和項(xiàng)目SWOT分析，判定項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，判定依據(jù)如下：A

本項(xiàng)目形成了相對(duì)獨(dú)立的小型園區(qū)；B

片區(qū)市場(chǎng)對(duì)辦公物業(yè)的需求較為旺盛，現(xiàn)有辦公物業(yè)出租情況良好；C

獨(dú)立小型園區(qū)普遍建設(shè)有辦公樓和高科技廠房等多種物業(yè)類(lèi)型；D

片區(qū)未來(lái)新增辦公及工業(yè)物業(yè)較為有限，市場(chǎng)將主要是存量物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

判定結(jié)論：A

項(xiàng)目應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，以建設(shè)辦公物業(yè)為主；B

項(xiàng)目作為獨(dú)立的小型園區(qū)，應(yīng)建設(shè)多種物業(yè)類(lèi)型，滿足自身發(fā)展需求的同時(shí)，也可降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；C

完善項(xiàng)目的相關(guān)配套，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

項(xiàng)目產(chǎn)品定位擬為：A地塊建設(shè)一棟8層高科技廠房；B地塊建設(shè)一棟18層的科研辦公樓，定位中端；C地塊建設(shè)一棟包括高科技廠房和員工食堂的3層建筑。

基于上文分析，認(rèn)為項(xiàng)目產(chǎn)品定位符合市場(chǎng)需求，具有良好的發(fā)展前景。

客戶定位根據(jù)項(xiàng)目已建建筑和中區(qū)辦公物業(yè)整體客戶情況，判定本項(xiàng)目的客戶定位為：核心客戶—電子信息、生物醫(yī)藥、科技類(lèi)企業(yè)；重要客戶—軟件、機(jī)電一體化類(lèi)公司；偶得客戶—咨詢服務(wù)類(lèi)企業(yè)。

價(jià)格定位項(xiàng)目為待建物業(yè)，建成后出租經(jīng)營(yíng)，目前周邊同類(lèi)物業(yè)三級(jí)市場(chǎng)租賃較為活躍，在市場(chǎng)上有可供參照的出租案例，故我們采用市場(chǎng)比較法來(lái)確定本項(xiàng)目的客觀租金水平。

基本原理

根據(jù)市場(chǎng)比較法的替代原理，選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈內(nèi)的物業(yè)作為比較案例，結(jié)合本估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀，經(jīng)過(guò)交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況的修正，調(diào)整確定一個(gè)客觀的租金水平。

市場(chǎng)案例根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，科技園區(qū)辦公物業(yè)的租金與2007年基本持平，中區(qū)的辦公樓目前租金約為80元/㎡·月左右，近年新建設(shè)的高科技廠房租金為70元/㎡·月左右，出租情況普遍較為理想。我們選取以下市場(chǎng)案例作為本項(xiàng)目的比較案例：表：項(xiàng)目周邊辦公物業(yè)基本情況表物業(yè)名稱(chēng)

物業(yè)類(lèi)型

入駐時(shí)間

租金(全包)科技工業(yè)園大廈

辦公樓

90年代

80元/平方米

月科技生物谷

辦公樓

2008年

83元/平方米

月軟件園

高科技廠房

2005年

70元/

平方米

月(無(wú)中央空調(diào))生產(chǎn)力大廈

高科技廠房

2006年

76元/平方米

月清華信息港綜合樓

辦公樓

2003年

65元/平方米

月租金確定結(jié)合周邊物業(yè)交易案例，運(yùn)用市場(chǎng)比較法求取租金，并充分考慮現(xiàn)有市場(chǎng)狀況和未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的不確定性，采取保守原則，不考慮市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、產(chǎn)品創(chuàng)新、價(jià)格增長(zhǎng)等方面的溢價(jià)因素。

考慮本項(xiàng)目地理位置相對(duì)較偏，且不具備較好的通達(dá)性，也不配備中央空調(diào)，故依照保守原則，最終確定科研辦公樓的租金為65元/㎡·月，高科技廠房租金為55元/㎡·月。租金增長(zhǎng)方面根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，目前辦公物業(yè)的出租一般3年起租，合同期內(nèi)租金不變，合同期滿后根據(jù)市場(chǎng)情況定價(jià)；故本項(xiàng)目的租金增長(zhǎng)也假定3年內(nèi)租金不變，3年后租金以每年3%的幅度增長(zhǎng)。

另?yè)?jù)市場(chǎng)調(diào)研，目前科技園區(qū)的車(chē)位租金普遍在250元/個(gè)·月以上，故確定本項(xiàng)目520個(gè)車(chē)位的租金為250元/個(gè)·月，不考慮價(jià)格增長(zhǎng)。

經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目將采用出租方式經(jīng)營(yíng)。

（二）項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想評(píng)估意見(jiàn)通過(guò)項(xiàng)目以上分析，從長(zhǎng)期來(lái)看，項(xiàng)目擬建設(shè)科研辦公樓和高科技廠房，符合科技園及市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，將具有較好的可實(shí)現(xiàn)性和良好的市場(chǎng)前景。

五

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排項(xiàng)目共包括A、B、C三塊土地，計(jì)劃保持同步建設(shè)開(kāi)發(fā)，現(xiàn)已于2009年2季度初開(kāi)始土方及前期工程，計(jì)劃于2011年第1季度末完成竣工驗(yàn)收，共約2年，項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2011年4月開(kāi)始出租。

（二）投資估算與資金籌措1、總投資估算項(xiàng)目建設(shè)期總靜態(tài)投資19,406萬(wàn)元。

構(gòu)成如下：投資估算表占總投資比例1序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)總額（萬(wàn)元）

單價(jià)（元/m2）

占總投資比例1土地成本

28312,837398.8414.62%22前期工程費(fèi)用

56980802.93%333建安

建安工程

***.172.64%4管理

管理費(fèi)

52573.811.30%52不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用

44061.8722.27%6求偶

其他費(fèi)用

29029040.781.49%7建設(shè)期利息

368151.741.90%8公用設(shè)施基金

28039.3711.44%9合計(jì)

1194062728.58100100%①土地成本分兩部分：

深圳市通訊工業(yè)股份有限公司以1993年4月19日于市國(guó)土局簽訂的深地合字（93）055號(hào)和（93）056號(hào)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》確定的編號(hào)為T(mén)305-19，T305-20地塊折價(jià)沖抵所欠深圳市特發(fā)信息股份有限公司債務(wù)，上述土地作價(jià)人民幣3,300萬(wàn)元，其中T305-19地塊作價(jià)2,206萬(wàn)元。公司一次付清地價(jià)款631萬(wàn)元。因此得出土地成本共2837萬(wàn)元。

②

前期工程費(fèi)：前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價(jià)格信息》和區(qū)域同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。

③

建安工程費(fèi)：包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。

④

管理費(fèi)用：管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按深圳市同類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，項(xiàng)目管理費(fèi)按前述3項(xiàng)之和的3%計(jì)取。

⑤

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前期工程費(fèi)和建安工程費(fèi)的3%計(jì)算。

⑥

其他費(fèi)用：主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門(mén)發(fā)生的費(fèi)用。⑦

財(cái)務(wù)費(fèi)用：指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。

項(xiàng)目擬向銀行貸款共計(jì)6700萬(wàn)元，分1次進(jìn)行借款，從2010年第2季度出現(xiàn)資金缺口即向銀行融資；未考慮不可預(yù)計(jì)因素，故依照保守原則，貸款利率按人民銀行現(xiàn)行3年貸款利率5.40%計(jì)算，建設(shè)期借款利息共計(jì)368萬(wàn)元。

2、資金籌措建設(shè)期投資資金來(lái)源包括自有資金（募集資金）12706萬(wàn)元和銀行融資6700萬(wàn)元。

（三）租金收入測(cè)定1、租金收入估算項(xiàng)目科研辦公樓、高科技廠房和車(chē)位全部出租。計(jì)劃從2011年第2季度開(kāi)始出租。根據(jù)科技園區(qū)內(nèi)同類(lèi)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的一般規(guī)律，假設(shè)科研辦公樓和高科技廠房的初始運(yùn)營(yíng)期為3年，初始出租率為70%，每年遞增10%，2014年進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期后，出租率為95%；假定車(chē)位的初始運(yùn)營(yíng)期也為3年，初始出租率為40%，每年遞增10%，2014年進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期后，出租率為70%。

C樓建設(shè)的1,000㎡食堂不計(jì)算收益根據(jù)上文價(jià)格定位，項(xiàng)目科研辦公樓和高科技廠房的租金價(jià)格分別為65元/m2·月和55元/m2·月，租金增長(zhǎng)方式為前3年內(nèi)租金不變，3年后租金以每年3%的幅度增長(zhǎng)。地下停車(chē)位租金價(jià)格為250元/個(gè)·月，不考慮價(jià)格增長(zhǎng)。

表：項(xiàng)目租賃收入表物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型

出租面積m22011年

2012年

2013年

2014年2015年2016年2017年2018年

2019年

2020年租賃收入(萬(wàn)元)科研辦公樓

26,616.751,427.271,660.891,868.502,013.472,092.412,155.192,219.842,286.442,355.032,425.6820,548.72高科技廠房16,613.52746.75853.43960.111,043.861,075.171,107.431,140.651,174.871,210.121,246.4210,558.81地下車(chē)位52062.4078.0093.60109.20109.20109.20109.20109.20109.20109.20998.40合計(jì)

2,262.432,592.322,922.213,184.533,276.793,371.833,469.693,570.513,674.353,781.3031107.53注:由于項(xiàng)目2011年第二季度開(kāi)始對(duì)外出租，表中的每跨度從當(dāng)年第二季度開(kāi)始起至下年第一季度末止。

2、經(jīng)營(yíng)稅金及附加測(cè)算出租稅金及附加：根據(jù)深圳市地稅局規(guī)定，深圳市物業(yè)出租的主要稅費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅（出租收益的5%），教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的3%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的7%），印花稅（出租收益的0.1%）、房產(chǎn)稅（租金收益的12%）。

3、出租營(yíng)運(yùn)成本根據(jù)深圳市地稅局的規(guī)定，出租運(yùn)營(yíng)物業(yè)的出租營(yíng)運(yùn)成本包括房屋租賃管理費(fèi)（租金收益的1%），維修費(fèi)用（建造成本的1.5%）、代理營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)（租金收益的1.5%），管理費(fèi)（租金收益的1.5%），租賃手續(xù)費(fèi)（租金收益的2%）。

（四）項(xiàng)目利潤(rùn)估算

1、考慮深圳市辦公類(lèi)物業(yè)的收益率為8%，設(shè)定本項(xiàng)目?jī)艮D(zhuǎn)售的折現(xiàn)率為8%；項(xiàng)目所有物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式均為出租，按照深圳市出租經(jīng)營(yíng)物業(yè)的一般規(guī)律取其基準(zhǔn)收益率為8%；公司所得稅率為15%，項(xiàng)目所得稅率也為15%。

2、根據(jù)前述租金預(yù)測(cè)和條件，經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目動(dòng)態(tài)回收期為12.16年。一般來(lái)說(shuō)租賃性物業(yè)其回收期較長(zhǎng)，但本項(xiàng)目的回收期高于深圳市租賃性辦公物業(yè)的平均回收期。

項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為6,120.29萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率為12.16%，稅后投資收益率達(dá)到10.44%，大于基準(zhǔn)收益率，股本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上具備可行性。

計(jì)算公式（五）項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目出租收入扣除相關(guān)稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。

在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本等其它條件不變的情況，項(xiàng)目出租率達(dá)到71%時(shí)，項(xiàng)目可保本；在假定本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及出租率等條件不變，項(xiàng)目科研辦公樓、高科技廠房與停車(chē)位的保本月租金價(jià)格分別為46元/平方米，39元/平方米和178元/個(gè)。

根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目的保本租金較易實(shí)現(xiàn)，由此可知，項(xiàng)目對(duì)出租收入的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。六可行性研究結(jié)論與建議（一）項(xiàng)目可行性研究結(jié)論項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金有保證，項(xiàng)目建設(shè)資金通過(guò)自有資金、銀行融資可以保證項(xiàng)目建設(shè)的后續(xù)資金，而且自有資金占絕大部分項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益，項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，充分發(fā)掘區(qū)域價(jià)值，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益略高于行業(yè)平均水平，具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力；項(xiàng)目科研辦公樓和高科技廠房的物業(yè)建設(shè)符合市場(chǎng)發(fā)展需求，市場(chǎng)發(fā)展前景良好。

綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目整體具有可行性。

（二）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議

1、風(fēng)險(xiǎn)

A

建筑工期及本體風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期約2年左右，項(xiàng)目能否按照計(jì)劃順利完工并順利進(jìn)入市場(chǎng)，存在一定的不確定性，因此項(xiàng)目存在一定的建筑工期及本體風(fēng)險(xiǎn)。

B

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目位于南山科技園區(qū)內(nèi)，現(xiàn)有辦公物業(yè)的供應(yīng)量較大，而且很多普通廠房和住宅也改造成辦公用于出租，這將給項(xiàng)目帶來(lái)一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。

同時(shí)，項(xiàng)目所處位置優(yōu)勢(shì)不明顯，本體交通也較為不便，這將加大項(xiàng)目品質(zhì)塑造的難度，市場(chǎng)接受度也受到考驗(yàn)，存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

C

經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)在金融危機(jī)沖擊全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，市場(chǎng)信心和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)均將受到一定影響，雖然，近期在政府強(qiáng)有力的救市政策中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心有所恢復(fù)，但是，對(duì)于未來(lái)1-2年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形式仍然不容樂(lè)觀，可能影響到項(xiàng)目的收益預(yù)期。

2、風(fēng)險(xiǎn)防范建議

A

抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)，適時(shí)并多渠道進(jìn)行項(xiàng)目的招商運(yùn)作，確保項(xiàng)目建成后出租率；

B

根據(jù)項(xiàng)目資金運(yùn)用情況進(jìn)行融資，保證資金充足；

C

按照計(jì)劃施工，施工期間嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)成本；

D

隨時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)政策動(dòng)向，并及時(shí)采取必要的防范措施；

E

做好項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研和客戶需求調(diào)查；

F

打造高性價(jià)比產(chǎn)品，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力；

G

隨時(shí)關(guān)注主力客戶的需求，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略。

第三篇：可行性研究報(bào)告

可行性研究報(bào)告詮釋、用途、格式等

可行性報(bào)告代寫(xiě)

一、可行性研究報(bào)告的定義

可行性研究報(bào)告，簡(jiǎn)稱(chēng)可研，它是在制訂生產(chǎn)、基建、科研計(jì)劃的前期，需要通過(guò)全面的調(diào)查研究，分析和論證某個(gè)建設(shè)或改造工程、某種科學(xué)研究、某項(xiàng)商務(wù)活動(dòng)切實(shí)可行而提出的書(shū)面材料。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)影響進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見(jiàn)，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法?？尚行匝芯烤哂蓄A(yù)見(jiàn)性、公正性、可靠性、科學(xué)性的特點(diǎn)?？尚行匝芯繄?bào)告是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

二、可行性研究報(bào)告的用途

其用途主要分類(lèi)如下:

1、用于對(duì)外招商合作、企業(yè)融資的可行性研究報(bào)告

這類(lèi)的研究報(bào)告通常要求市場(chǎng)分析要準(zhǔn)確、投資方案要合理、并且要提供競(jìng)爭(zhēng)分析、管理方案、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃、技術(shù)研發(fā)等實(shí)際運(yùn)作方案。

2、用于國(guó)家發(fā)改委立項(xiàng)用的可行性研究報(bào)告。

此文件是根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政許可法》和《國(guó)務(wù)院對(duì)確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》而編寫(xiě)的，是大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目立項(xiàng)的必備基礎(chǔ)文件，發(fā)改委根據(jù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行核準(zhǔn)、備案或批復(fù)，決定某個(gè)項(xiàng)目是否可以實(shí)施。另外醫(yī)藥企業(yè)在申請(qǐng)相關(guān)證書(shū)時(shí)也需要編寫(xiě)可行性研究報(bào)告。

c、用于銀行貸款的可行性研究報(bào)告。

商業(yè)銀行在貸款前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)，需要項(xiàng)目方出具詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，對(duì)于國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行等國(guó)內(nèi)銀行，該報(bào)告由甲級(jí)資格單位出具，通常不需要再組織專(zhuān)家評(píng)審,部分銀行的貸款可行性研究報(bào)告不需要資格，但要求融資方案合理，分析正確，信息全面。另外在申請(qǐng)國(guó)家的相關(guān)政策支持資金、工商注冊(cè)時(shí)往往也需要編寫(xiě)可行性研究報(bào)告，該文件類(lèi)似用于銀行貸款的可研報(bào)告。

d、用于申請(qǐng)進(jìn)口設(shè)備免稅主要用于進(jìn)口設(shè)備免稅用的可行性研究報(bào)告，申請(qǐng)辦理中外合資企業(yè)、內(nèi)資企業(yè)項(xiàng)目確認(rèn)書(shū)的項(xiàng)目需要提供項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

e、用于境外投資項(xiàng)目核準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告企業(yè)在實(shí)施走出去戰(zhàn)略，對(duì)國(guó)外礦產(chǎn)資源和其他產(chǎn)業(yè)投資時(shí)，需要編寫(xiě)可行性研究報(bào)告報(bào)給國(guó)家發(fā)展和改革委或省發(fā)改委，需要申請(qǐng)中國(guó)進(jìn)出口銀行境外投資重點(diǎn)項(xiàng)目信貸支持時(shí)，也需要可行性研究報(bào)告。在上面敘述的五種可研中，第(2)(4)(5)準(zhǔn)入的門(mén)檻最高，需要編寫(xiě)單位擁有工程咨詢資格，該資格由國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)頒發(fā)，分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。

三、可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容以及要求

①基本情況：中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)名稱(chēng)、法定地址、宗旨、經(jīng)營(yíng)范圍和規(guī)模；合營(yíng)各方名稱(chēng)、注冊(cè)國(guó)家、法定地址和法定代表人姓名、職務(wù)、國(guó)籍；企業(yè)總投資、注冊(cè)資本股本額（自有

資金額、合營(yíng)各方出資比例、出資方式、股本交納期限）；合營(yíng)期限、合營(yíng)方利潤(rùn)分配及虧

損分擔(dān)比例；項(xiàng)目建議書(shū)的審批文件；可行性研究報(bào)告的負(fù)責(zé)人名單；可行性研究報(bào)告的概

況、結(jié)論、問(wèn)題和建議。

②產(chǎn)品生產(chǎn)安排及其依據(jù)。要說(shuō)明國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求情況和市場(chǎng)預(yù)測(cè)的情況，以及國(guó)內(nèi)外目前

已有的和在建的生產(chǎn)裝備能力。

③物料供應(yīng)安排（包括能源和交通運(yùn)輸）及其依據(jù)。

④項(xiàng)目地址選擇及其依據(jù)。

⑤技術(shù)裝備和工藝過(guò)程的選擇及其依據(jù)（包括國(guó)內(nèi)外設(shè)備分批交貨的安排）。

⑥生產(chǎn)組織安排（包括職工總數(shù)、構(gòu)成、來(lái)源和經(jīng)營(yíng)管理）及其依據(jù)。

⑦環(huán)境污染治理和勞動(dòng)安全保護(hù)、衛(wèi)生設(shè)施及其依據(jù)。

⑧建設(shè)方式、建設(shè)進(jìn)度安排及其依據(jù)。

⑨資金籌措及其依據(jù)（包括廠房、設(shè)備入股計(jì)算的依據(jù)）。

⑩外匯收支安排及其依據(jù)。

⑾綜合分析（包括經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)和法律方面的分析）。要采用動(dòng)態(tài)法和風(fēng)險(xiǎn)法（或敏感

度分析法）等方法分析項(xiàng)目效益和外匯收支等情況。

⑿必要的附件。如合營(yíng)各方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本；法定代表人證明書(shū)；合營(yíng)各方的資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)情

況資料；上級(jí)主管部門(mén)的意見(jiàn)。

四、可行性研究報(bào)告的研究方法

可行性研究的方法是融合工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理、財(cái)務(wù)和法律等一些專(zhuān)業(yè)知識(shí)和分析方法

加以運(yùn)用，并且在實(shí)踐中不斷總結(jié)和創(chuàng)新而形成的一種方法體系。主要數(shù)據(jù)資料來(lái)源有查詢

往年資料、發(fā)放問(wèn)卷、集體商討、數(shù)據(jù)共享、比較研究、專(zhuān)業(yè)人士把關(guān)等?？尚行匝?/p>

究的方法體系由三部分構(gòu)成：哲學(xué)方法、邏輯方法和專(zhuān)業(yè)方法。

1.哲學(xué)方法哲學(xué)方法是關(guān)于認(rèn)識(shí)世界、改造世界、探索實(shí)現(xiàn)主觀世界與客觀世界相一

致的最一般的方法。

2.邏輯方法邏輯方法是用概念、判斷、推理、假說(shuō)等邏輯思維形式，對(duì)事物進(jìn)行歸納、演繹、綜合。

3.專(zhuān)業(yè)方法專(zhuān)業(yè)方法是各門(mén)學(xué)科中常用的研究方法。研究的專(zhuān)業(yè)方法具有綜合性、專(zhuān)

業(yè)性、創(chuàng)新性的特點(diǎn)。

五、可行性研究報(bào)告的組成部分及其基本構(gòu)架

可行性研究報(bào)告基本構(gòu)架：

第一章：項(xiàng)目總論；

1總論1.1項(xiàng)目背景1.2項(xiàng)目概況

1.3結(jié)論與建議

2項(xiàng)目的規(guī)劃相關(guān)性及建設(shè)必要性2.1項(xiàng)目的規(guī)劃相關(guān)性2.2項(xiàng)目的建設(shè)必要性

3場(chǎng)址選擇3.1場(chǎng)址現(xiàn)狀3.2場(chǎng)址建設(shè)條件

4建設(shè)項(xiàng)目定位分析4.1項(xiàng)目服務(wù)區(qū)域概況分析4.2項(xiàng)目功能定位

4.3建筑定位

5建設(shè)方案5.1建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則5.2項(xiàng)目總體規(guī)劃方案

5.3工程方案5.4配套設(shè)施設(shè)計(jì)方案5.5建設(shè)方案評(píng)價(jià)

6環(huán)境影響評(píng)價(jià)6.1 項(xiàng)目地塊環(huán)境現(xiàn)狀6.2采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)

6.3項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響6.4環(huán)境保護(hù)措施組織機(jī)構(gòu)與管理模式7.1 組織機(jī)構(gòu)7.2管理模式項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度8.1建設(shè)工期8.2實(shí)施進(jìn)度安排

9投資估算及資金籌措9.1投資估算9.2資金來(lái)源與籌措

10財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10.1評(píng)價(jià)依據(jù)10.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)

10.3營(yíng)業(yè)收入估算 10.4成本費(fèi)用估算10.5盈利能力分析10.6償債能力分析10.7財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論社會(huì)評(píng)價(jià)11.1項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 11.2項(xiàng)目與所在地區(qū)互適

性分析11.3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析11.4社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論

12可行性研究的結(jié)論與建議12.1可行性研究結(jié)論12.2可行性研究建議

六、可行性研究報(bào)告如何寫(xiě)

專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)編寫(xiě)一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)該包括封面、摘要、目標(biāo)、正文、附件和附圖這

六個(gè)部分組成。

1.封面：要反映可行性報(bào)告的名稱(chēng)，專(zhuān)業(yè)研究編寫(xiě)機(jī)構(gòu)名稱(chēng)及編寫(xiě)報(bào)告的時(shí)間三個(gè)內(nèi)容。

2.摘要：需要簡(jiǎn)潔明了的語(yǔ)言概要來(lái)介紹此項(xiàng)目的概況、市場(chǎng)情況可行性研究的結(jié)論以及有

關(guān)說(shuō)明或假設(shè)條件，必須要突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清楚，使其閱讀人員能夠在短時(shí)間內(nèi)了解全

報(bào)告的精要。

3.目錄：由于一份可行性報(bào)告頁(yè)數(shù)比較多，為了方便閱讀編寫(xiě)掌握?qǐng)?bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條

件及具體內(nèi)容條理清楚，必須編寫(xiě)目錄。

4.正文：正文是可行性報(bào)告的主要部分，應(yīng)該包括以下幾點(diǎn)內(nèi)容： a、概況(項(xiàng)目背景、項(xiàng)目

概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫(xiě)入員、編寫(xiě)的依據(jù)、編寫(xiě)的假設(shè)和說(shuō)明)； b、市場(chǎng)調(diào)查和分析；C、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；d、建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度； e、投

資估算及資金籌措；f、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；g、風(fēng)險(xiǎn)分析；h、可行性研究的結(jié)論；i、研究人員

對(duì)項(xiàng)目的建議；j、相應(yīng)的附表。5.附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)

告必不可少的部分。一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件(如

規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等)。專(zhuān)業(yè)人員必須依照委托書(shū)

和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫(xiě)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

6.附圖：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)

計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。字?jǐn)?shù)上沒(méi)有限制,應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容決定.

第四篇：可行性研究報(bào)告

可行性研究報(bào)告

炬視咨詢公司：可行性研究報(bào)告，簡(jiǎn)稱(chēng)可研，是在制訂生產(chǎn)、基建、科研計(jì)劃的前期，通過(guò)全面的調(diào)查研究，分析論證某個(gè)建設(shè)或改造工程、某種科學(xué)研究、某項(xiàng)商務(wù)活動(dòng)切實(shí)可行而提出的一種書(shū)面材料。

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)影響進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見(jiàn)，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法?？尚行匝芯烤哂蓄A(yù)見(jiàn)性、公正性、可靠性、科學(xué)性的特點(diǎn)。

我們可以出具發(fā)改委頒發(fā)的乙級(jí)工程咨詢資質(zhì)的可研報(bào)告；我們還可以為立項(xiàng)單位提供各類(lèi)渠道信息，以提高項(xiàng)目融資的成功率。編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，看起來(lái)容易，找一個(gè)模板，填充一些材料，似可大功告成。事實(shí)上，編制項(xiàng)目可行性報(bào)告，是專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)工作，特別是在項(xiàng)目審查越來(lái)越規(guī)范的情況下，可研報(bào)告質(zhì)量好壞將直接決定成功率。安徽環(huán)球工程咨詢有限公司，是一家深具融資經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)家指導(dǎo)下，由博士、高級(jí)工程師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)工程師等專(zhuān)業(yè)人士組成的項(xiàng)目小組，為您編制專(zhuān)業(yè)的、高水準(zhǔn)的、價(jià)格合理的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

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主要內(nèi)容

各類(lèi)可行性研究?jī)?nèi)容側(cè)重點(diǎn)差異較大，但一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：

投資必要性。主要根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)的結(jié)果，以及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策等因素，論證項(xiàng)目投資建設(shè)的必要性。

技術(shù)的可行性。主要從事項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)角度，合理設(shè)計(jì)技術(shù)方案，并進(jìn)行比選和評(píng)價(jià)。

財(cái)務(wù)可行性。主要從項(xiàng)目及投資者的角度，設(shè)計(jì)合理財(cái)務(wù)方案，從企業(yè)理財(cái)?shù)慕嵌冗M(jìn)行資本預(yù)算，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力，進(jìn)行投資決策，并從融資主體(企業(yè))的角度評(píng)價(jià)股東投資收益、現(xiàn)金流量計(jì)劃及債務(wù)清償能力。

組織可行性。制定合理的項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)合理組織機(jī)構(gòu)、選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員、建立良好的協(xié)作關(guān)系、制定合適的培訓(xùn)計(jì)劃等，保證項(xiàng)目順利執(zhí)行。經(jīng)濟(jì)可行性。主要是從資源配置的角度衡量項(xiàng)目的價(jià)值，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、有效配置經(jīng)濟(jì)資源、增加供應(yīng)、創(chuàng)造就業(yè)、改善環(huán)境、提高人民生活等方面的效益。

社會(huì)可行性。主要分析項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響，包括政治體制、方針政策、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、法律道德、宗教民族、婦女兒童及社會(huì)穩(wěn)定性等。

風(fēng)險(xiǎn)因素及對(duì)策。主要是對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、組織風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等因素進(jìn)行評(píng)價(jià)，制定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，為項(xiàng)目全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)管理提供依據(jù)。

一般可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容和要求如下：

（一）基本情況：中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)名稱(chēng)、法定地址、宗旨、經(jīng)營(yíng)范圍和規(guī)模；合營(yíng)各方名稱(chēng)、注冊(cè)國(guó)家、法定地址和法定代表人姓名、職務(wù)、國(guó)籍；企業(yè)總投資、注冊(cè)資本股本額（自有資金額、合營(yíng)各方出資比例、出資方式、股本交納期限）；合營(yíng)期限、合營(yíng)方利潤(rùn)分配及虧損分擔(dān)比例；項(xiàng)目建議書(shū)的審批文件；可行性研究報(bào)告的負(fù)責(zé)人名單；可行性研究報(bào)告的概況、結(jié)論、問(wèn)題和建議。

（二）產(chǎn)品生產(chǎn)安排及其依據(jù)。要說(shuō)明國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求情況和市場(chǎng)預(yù)測(cè)的情況，以及國(guó)內(nèi)外目前已有的和在建的生產(chǎn)裝備能力。

（三）物料供應(yīng)安排（包括能源和交通運(yùn)輸）及其依據(jù)。

（四）項(xiàng)目地址選擇及其依據(jù)。

（五）技術(shù)裝備和工藝過(guò)程的選擇及其依據(jù)（包括國(guó)內(nèi)外設(shè)備分批交貨的安排）。

（六）生產(chǎn)組織安排（包括職工總數(shù)、構(gòu)成、來(lái)源和經(jīng)營(yíng)管理）及其依據(jù)。

（七）環(huán)境污染治理和勞動(dòng)安全保護(hù)、衛(wèi)生設(shè)施及其依據(jù)。

（八）建設(shè)方式、建設(shè)進(jìn)度安排及其依據(jù)。

（九）資金籌措及其依據(jù)（包括廠房、設(shè)備入股計(jì)算的依據(jù)）。

（十）外匯收支安排及其依據(jù)。

（十一）綜合分析（包括經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)和法律方面的分析）。要采用動(dòng)態(tài)法和風(fēng)險(xiǎn)法（或敏感度分析法）等方法分析項(xiàng)目效益和外匯收支等情況。

（十二）必要的附件。如合營(yíng)各方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本；法定代表人證明書(shū)；合營(yíng)各方的資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)情況資料；上級(jí)主管部門(mén)的意見(jiàn)

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實(shí)現(xiàn)條件

１，可靠的資料數(shù)據(jù)

２，科學(xué)的方法

３，能夠進(jìn)行研究的專(zhuān)業(yè)人才

４，一定數(shù)量的資金及先進(jìn)工具

第五篇：可行性研究報(bào)告

肉羊標(biāo)準(zhǔn)化廠房維修建設(shè)項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目名稱(chēng)：肉羊標(biāo)準(zhǔn)化廠房維修建設(shè)項(xiàng)目

項(xiàng)目單位：橫山縣香草羊肉制品有限責(zé)任公司

地 點(diǎn)：橫山縣橫山鎮(zhèn)元坪村

聯(lián) 系 人：白成愛(ài)

郵 編：719100 電 話：0912-7615169 時(shí) 間：2014年10月

目 錄

一、項(xiàng)目背景及必要性

二、項(xiàng)目單位基本情況及優(yōu)勢(shì)

三、項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)與規(guī)模

四、項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容及資金來(lái)源

五、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃

六、項(xiàng)目績(jī)效目標(biāo)

七、保障措施

一、項(xiàng)目背景及必要性

1、項(xiàng)目背景

肉食品是人體所需動(dòng)物性蛋白的基本來(lái)源，肉類(lèi)食品生產(chǎn)也是食品行業(yè)中最重要的工業(yè)門(mén)類(lèi)之一。羊肉是世界各國(guó)普遍需求的肉類(lèi)品種，無(wú)論在歐美、亞洲市場(chǎng)，其地位不可替代。在信仰伊斯蘭教的廣大亞非國(guó)家，羊肉更是肉類(lèi)市場(chǎng)絕對(duì)的主導(dǎo)品種。在國(guó)際貿(mào)易中，各類(lèi)羊肉產(chǎn)品歷來(lái)屬于大宗貿(mào)易的重要商品。中國(guó)正式加入WTO后，羊肉產(chǎn)品進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)將更加便利。目前，由于國(guó)內(nèi)許多肉類(lèi)生產(chǎn)企業(yè)受技術(shù)裝備水平，產(chǎn)品加入質(zhì)量及衛(wèi)生指標(biāo)達(dá)不到國(guó)際市場(chǎng)所要求的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，加之現(xiàn)有生產(chǎn)規(guī)模及供貨能力能以適應(yīng)國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，從而造成我國(guó)羊肉產(chǎn)品在國(guó)際市場(chǎng)所占份額十分有限的被動(dòng)局面，這與我國(guó)作為畜牧業(yè)生產(chǎn)大國(guó)的現(xiàn)狀極不相稱(chēng)。因此，提高技術(shù)裝備，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；a(chǎn)，提升企業(yè)整體水平，是我國(guó)食品行業(yè)應(yīng)對(duì)“入世”挑戰(zhàn)必須盡快解決的重大問(wèn)題。

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)居民生活水平不斷提高，人們的生活節(jié)奏加快，自我保健意識(shí)增強(qiáng)，消費(fèi)觀念開(kāi)始由只求溫飽向追求小康、奔向富裕轉(zhuǎn)變，對(duì)肉類(lèi)產(chǎn)品的需求也發(fā)生了重大變化，即由過(guò)去的家庭自己采購(gòu)加工，逐步向加工精細(xì)、包裝精致、方便烹調(diào)、安全衛(wèi)生的小包裝分割肉及熟制品的工業(yè)生產(chǎn)方向轉(zhuǎn)變。國(guó)內(nèi)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，未來(lái)的肉類(lèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必須具備營(yíng)養(yǎng)、安全、衛(wèi)生、健康、方便的產(chǎn)品。肉制品的質(zhì)量高低，將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的首要因素。國(guó)內(nèi)肉類(lèi)生產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的原始加工方式和以整片胴體肉形式銷(xiāo)售的生產(chǎn)模式已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)迅速發(fā)展的需求，肉類(lèi)加工技術(shù)進(jìn)步已經(jīng)成為畜產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必由之路。

隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，黨中央國(guó)務(wù)院對(duì)農(nóng)副產(chǎn)品的生產(chǎn)和加工問(wèn)題十分重視。食品工業(yè)與農(nóng)業(yè)關(guān)系密切，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以食品工業(yè)為龍頭，發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品深加工，帶動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，實(shí)現(xiàn)貿(mào)工農(nóng)的有機(jī)結(jié)合，對(duì)調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高農(nóng)副產(chǎn)品附加值，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收，解決好農(nóng)村、農(nóng)業(yè)和農(nóng)民問(wèn)題。全面提高人民生活質(zhì)量和水平，具有重要的戰(zhàn)略意義，這是實(shí)現(xiàn)人民生活向更加寬裕的小康生活過(guò)渡的首要任務(wù)，是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的具體體現(xiàn)。在《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃的建議》中指出，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，要面向市場(chǎng)，依靠科技，不斷向生產(chǎn)的廣度和深度進(jìn)軍。以優(yōu)化品種、提高質(zhì)量、增加效益為中心，大力調(diào)整農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。加快建立農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)信息，引導(dǎo)農(nóng)民按市場(chǎng)需求生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品。使補(bǔ)品由“數(shù)量型”向“質(zhì)量效益型”轉(zhuǎn)變。按照新時(shí)期國(guó)家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高農(nóng)業(yè)整體效益，加快實(shí)現(xiàn)羊產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。同時(shí)，依靠國(guó)家發(fā)放優(yōu)惠貸款，實(shí)施基地建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)優(yōu)質(zhì)、大型的肉類(lèi)生產(chǎn)加工基地。

項(xiàng)目區(qū)域畜牧業(yè)發(fā)展緩慢，缺乏有效的產(chǎn)業(yè)化組織形式和較好的示范帶頭企業(yè)，本項(xiàng)目實(shí)行“公司＋基地＋農(nóng)戶”的畜牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)模式，以合同制的形式將農(nóng)戶組織起來(lái)，形成有一定規(guī)模的基地，由龍頭企業(yè)扶持農(nóng)民養(yǎng)殖，并收購(gòu)養(yǎng)殖戶的羊。在育肥養(yǎng)殖基地，實(shí)施科學(xué)養(yǎng)殖、適時(shí)出欄，龍頭企業(yè)對(duì)產(chǎn)品精深加工，提高產(chǎn)品的附加值，使畜牧業(yè)的生產(chǎn)升級(jí)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、效益提高、產(chǎn)業(yè)鏈延伸，徹底改變靠天養(yǎng)畜、粗放經(jīng)營(yíng)、農(nóng)民收入沒(méi)有保障的局面，將資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐穬?yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，切實(shí)提高農(nóng)民的收入。

2、項(xiàng)目必要性

隨著我國(guó)改革開(kāi)放的不斷深入，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到了飛速的發(fā)展，人民的生活水平不斷提高，目前已從溫飽型轉(zhuǎn)化到小康型，絕大部分人民群眾已進(jìn)入到富裕階層。2008年，全國(guó)農(nóng)村居民年人均純收入達(dá)到4760.6元，扣除物價(jià)上漲因素，實(shí)際比上年增長(zhǎng)7.8％，是2000年以來(lái)增長(zhǎng)最快的一年；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15780.8元，實(shí)際增長(zhǎng)7.3％。農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為43.7％，城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為37.9％。廣大人民群眾對(duì)膳食結(jié)構(gòu)也有了新的要求，動(dòng)物性食物大大增加，特別是肉制品消費(fèi)量大幅度增長(zhǎng)。

羊是草食性動(dòng)物，羊肉含膽固醇、脂肪含量比豬肉低，羊肉性溫冬補(bǔ)，適合現(xiàn)代人的消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)空間很大。目前我國(guó)羊肉的生產(chǎn)成本只有世界平均水平的50％左右，全國(guó)人均羊肉消費(fèi)量?jī)H有7公斤左右，為世界平均水平的一半。今后隨著城鄉(xiāng)居民收入的增加和消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，國(guó)內(nèi)羊肉需求市場(chǎng)會(huì)逐步擴(kuò)大。

因此，該項(xiàng)目建設(shè)符合當(dāng)前人民群眾生活的需要。

二、項(xiàng)目單位基本情況及優(yōu)勢(shì)

1、基本情況 1.1企業(yè)簡(jiǎn)介

橫山縣香草羊肉有限責(zé)任公司成立于2006年，工商注冊(cè)資金1000萬(wàn)元。主要經(jīng)營(yíng)羊肉生加工、包裝、銷(xiāo)售及出口貿(mào)易等。公司位于橫山縣橫山鎮(zhèn)元坪村，占地10畝?，F(xiàn)有辦公用房500m、100噸冷庫(kù)2座，加工、分割車(chē)間100m，下設(shè)屠宰點(diǎn)代銷(xiāo)點(diǎn)25個(gè)。是一家集養(yǎng)殖、加工、銷(xiāo)售及餐飲服務(wù)為一體的榆林市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)。

橫山縣香草羊肉有限責(zé)任公司堅(jiān)持 “以質(zhì)量求生存，服務(wù)求信譽(yù)，誠(chéng)信求效益，創(chuàng)新求發(fā)展”為宗旨，不斷提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。公司始終堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，走產(chǎn)學(xué)研之路，大力投入新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和研究；公司生產(chǎn)過(guò)程完全無(wú)害化處理，為促進(jìn)農(nóng)民增收致富，農(nóng)業(yè)安全食品盡著一個(gè)農(nóng)業(yè)環(huán)保型企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。公司一直以來(lái)致力于科技興農(nóng)，堅(jiān)持精益求精，用戶滿意，追求卓越，爭(zhēng)創(chuàng)一流的質(zhì)量方針，關(guān)注食品安全，以發(fā)展綠色、有機(jī)、無(wú)公害農(nóng)業(yè)為己任，全心全意服務(wù)農(nóng)業(yè)，造福社會(huì)。

法人代表白成愛(ài)，女，1966年12月19日出生于橫山縣橫山鎮(zhèn)元坪村，2006年成立了橫山縣香草羊肉有限責(zé)任公司，為周?chē)霓r(nóng)戶找到一條發(fā)家致富的路子。1.2以人為本，建設(shè)企業(yè)

公司從企業(yè)當(dāng)前和今后發(fā)展的戰(zhàn)略高度看待人才，加強(qiáng)企業(yè)

22文化建設(shè)，營(yíng)造積極向上的學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、工作、文化、服務(wù)氛圍。公司努力在實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理后，加大了技術(shù)人才引進(jìn)、培養(yǎng)力度和提高技術(shù)人員在員工中的比例，提高了員工的內(nèi)在綜合素質(zhì)，塑造和提升了企業(yè)形象。

1.3 有利于資源綜合開(kāi)發(fā)利用，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)

我國(guó)人口多、耕地少，養(yǎng)殖業(yè)一直存在著與人爭(zhēng)糧的問(wèn)題。而羊是草食家畜，能大量利用農(nóng)作物秸稈及草地資源，并為人類(lèi)提供優(yōu)質(zhì)的羊產(chǎn)品。因此，發(fā)展養(yǎng)羊既符合我國(guó)國(guó)情，又可充分利用自然資源。項(xiàng)目符合國(guó)家農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的產(chǎn)業(yè)政策。

2、優(yōu)勢(shì)

發(fā)展畜產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)，不但符合我縣產(chǎn)業(yè)政策，而且原料豐富，來(lái)源廣泛，勞力富余，市場(chǎng)廣闊，基本具備了規(guī)模生產(chǎn)，快速推進(jìn)，全面發(fā)展所需的必備條件。2.1發(fā)展機(jī)遇

中央實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，為橫山縣帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的歷史機(jī)遇。穩(wěn)定發(fā)展畜牧業(yè)和加速發(fā)展畜產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)是橫山縣加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要一環(huán)?？h政府相繼出臺(tái)了一系列支持和加快畜產(chǎn)品的加工業(yè)發(fā)展的方針和政策。本項(xiàng)目符合國(guó)家和陜西省的產(chǎn)業(yè)政策，也是政府特別支持的產(chǎn)業(yè)。農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化工作得到了各級(jí)政府的普遍重視支持。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)具備了良好的外部環(huán)境。2.2原料廣泛

項(xiàng)目所需原材料要活羊，為滿足公司生產(chǎn)需求，公司采用通過(guò)政府發(fā)動(dòng)，業(yè)務(wù)部門(mén)組織，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村落實(shí)，公司按保護(hù)價(jià)收購(gòu)的方式，實(shí)行“龍頭企業(yè)＋合作組織＋基地”的模式，利用利益調(diào)節(jié)機(jī)制，與農(nóng)民建立“訂單牧業(yè)”。以上肉羊生產(chǎn)基地和收購(gòu)基地為公司屠宰加工奠定了基礎(chǔ)，可以滿足項(xiàng)目肉羊生產(chǎn)的需要。同時(shí)在合同戶中推行標(biāo)準(zhǔn)化飼養(yǎng)，把好產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后關(guān)，建立無(wú)公害肉羊生產(chǎn)基地。2.3技術(shù)力量雄厚

橫山縣香草羊肉有限責(zé)任公司位于橫山縣橫山鎮(zhèn)元坪村。公司擁有大量的技術(shù)人員，這些技術(shù)人員長(zhǎng)期從事糧油及經(jīng)濟(jì)作物生產(chǎn)、加工、銷(xiāo)售，新品種、新技術(shù)推廣應(yīng)用，產(chǎn)品加工技術(shù)研究。公司還從外面聘請(qǐng)研究員、教授，作為技術(shù)創(chuàng)新和科研發(fā)展的堅(jiān)強(qiáng)后盾。2.4市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)明顯

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入水平上漲伴隨著膳食結(jié)構(gòu)的改善，羊肉的消費(fèi)將會(huì)逐步增高。加之各地政府不斷通過(guò)多種方式，加大肉羊生產(chǎn)的扶持力度，加快品種改良和技術(shù)推廣，肉羊發(fā)展空間不斷擴(kuò)大。預(yù)計(jì)我國(guó)肉羊?qū)⒗^續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

三、項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)與規(guī)模

1、項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)

項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)位于橫山縣橫山鎮(zhèn)元坪村。

2、項(xiàng)目規(guī)模

建設(shè)廠房及配套設(shè)施10畝，其中：屠宰車(chē)間300平方米，建設(shè)冷凍庫(kù)300平方米，深加工車(chē)間500平方米，建設(shè)肉羊待宰圈380平方米。購(gòu)進(jìn)主要屠宰及深加工設(shè)備32臺(tái)，配套建設(shè)冷庫(kù)、污水處理、供電等配套設(shè)施。

四、項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容及資金來(lái)源

1、項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容

建設(shè)廠房及配套設(shè)施10畝，其中：屠宰車(chē)間300平方米，建設(shè)冷凍庫(kù)300平方米，深加工車(chē)間500平方米，建設(shè)肉羊待宰圈380平方米。購(gòu)進(jìn)主要屠宰及深加工設(shè)備32臺(tái)，配套建設(shè)冷庫(kù)、污水處理、供電等配套設(shè)施。

項(xiàng)目建成后，形成年屠宰肉羊9萬(wàn)只，深加工羊肉1500噸。

2、項(xiàng)目技術(shù)方案及設(shè)備方案 2.1技術(shù)方案

（1）待宰圈管理

①卸車(chē)前應(yīng)索取產(chǎn)地動(dòng)物防疫監(jiān)督機(jī)構(gòu)開(kāi)具的合格證明，并臨車(chē)觀察，未見(jiàn)異常，證貨相符后準(zhǔn)予卸車(chē)。

②經(jīng)清點(diǎn)頭數(shù)，用輕拍的方式驅(qū)趕健康的羊進(jìn)入待宰圈，按羊的健康狀況進(jìn)行分圈管理。待宰圈的占地面積按每只羊0.6-0.8m設(shè)計(jì)。

③待宰的羊送宰前應(yīng)停食靜養(yǎng)24小時(shí)，以便消除運(yùn)輸途中的2疲勞，恢復(fù)正常的生理狀態(tài)，在靜養(yǎng)期間檢疫人員定時(shí)觀察，發(fā)現(xiàn)可疑病羊送隔離圈觀察，確定有病的羊送急宰間處理，健康合格的羊在宰前3小時(shí)停止飲水。

（2）刺殺放血

①臥式放血：用V型輸送機(jī)將活羊輸送到屠宰車(chē)間，在輸送機(jī)上輸送的過(guò)程中用手麻電器將羊擊暈，然后在放血臺(tái)上持刀刺殺放血。

②倒立放血：活羊用放血吊鏈拴住一后腿，通過(guò)提升機(jī)或羊放血線的提升裝置將毛羊提升進(jìn)入羊放血自動(dòng)輸送線的軌道上再持刀刺殺放血。

③羊放血自動(dòng)輸送線軌道設(shè)計(jì)距車(chē)間的地坪高度不低于2700mm，在羊放血自動(dòng)輸送線上主要完成的工序：上掛、（刺殺）、瀝血、去頭等，瀝血時(shí)間一般設(shè)計(jì)為5min。

（3）預(yù)剝扯皮

①倒掛預(yù)剝：用羊用叉擋將羊的兩后腿叉開(kāi)，以便前腿、后腿和胸部的預(yù)剝。

②平衡預(yù)剝：放血/預(yù)剝自動(dòng)輸送線的掛鉤勾住羊的一后腿，扯皮自動(dòng)輸送線的掛鉤勾住羊的兩前腿，這兩條自動(dòng)線的速度是同步前進(jìn)的，羊的腹部朝上，背部朝下，平衡前進(jìn)，在輸送的過(guò)程中進(jìn)行預(yù)剝皮。這種預(yù)剝的方式可有效的控制在預(yù)剝過(guò)程中羊毛粘在胴體上。

③用羊用扯皮機(jī)的夾皮裝置夾住羊皮，從羊的后腿往前腿方向扯下整線羊皮，根據(jù)屠宰的工藝，也可從羊的前腿往后腿方向扯下整線羊皮。

④將扯下的羊皮通過(guò)羊皮輸送機(jī)或羊皮風(fēng)送系統(tǒng)輸送到羊皮暫存間內(nèi)。

（4）胴體加工

①胴體加工工位：開(kāi)胸、取白內(nèi)臟、取紅內(nèi)臟、胴體檢驗(yàn)、胴體修割等，都是在胴體自動(dòng)加工輸送線上完成的。

②打開(kāi)羊的胸腔后，從羊的胸膛內(nèi)取下白內(nèi)臟，即腸、肚。把取出的白內(nèi)臟放入同步衛(wèi)檢線的托盤(pán)內(nèi)待檢驗(yàn)。

③取出紅內(nèi)臟，即心、肝、肺。把取出的紅內(nèi)臟掛在同步衛(wèi)檢線的掛鉤上待檢驗(yàn)。

④羊胴體進(jìn)行修整，修整后進(jìn)入軌道電子秤進(jìn)行胴體的稱(chēng)重。根據(jù)稱(chēng)重的結(jié)果進(jìn)行分級(jí)蓋章。

（5）同步衛(wèi)檢

①羊胴體、白內(nèi)臟、紅內(nèi)臟通過(guò)同步衛(wèi)檢線輸送到檢驗(yàn)區(qū)采樣檢驗(yàn)。

②檢驗(yàn)不合格的可疑病胴體，通過(guò)道岔進(jìn)入可疑病胴體軌道，進(jìn)行復(fù)檢，確定有病的胴體進(jìn)入病體軌道線，取下有病胴體放入封閉的車(chē)內(nèi)拉出署宰車(chē)間處理。

③檢驗(yàn)不合格的白內(nèi)臟，從同步衛(wèi)檢線的托盤(pán)內(nèi)取出，放入封閉的車(chē)內(nèi)拉出屠宰車(chē)間處理。

④檢驗(yàn)不合格的紅內(nèi)臟，從同步衛(wèi)檢線的掛鉤上取下來(lái)，放入封閉的車(chē)內(nèi)拉出屠宰車(chē)間處理。

⑤同步衛(wèi)檢線上的紅內(nèi)臟掛鉤和白內(nèi)臟托盤(pán)自動(dòng)通過(guò)冷－熱－冷水的清洗和消毒。

（6）副產(chǎn)品加工

①合格的白內(nèi)臟通過(guò)白內(nèi)臟滑槽進(jìn)入白內(nèi)臟加工間，將肚和腸內(nèi)的胃容物倒入風(fēng)送罐內(nèi)，充入壓縮空氣將胃容物通過(guò)風(fēng)送管道輸送到屠宰車(chē)間外約50米處。將清洗后的腸、肚整理包裝入冷藏庫(kù)或保鮮庫(kù)。

②合格的紅內(nèi)臟通過(guò)紅內(nèi)臟滑槽進(jìn)入紅內(nèi)臟加工間，將心、肝、肺清洗后，整理包裝入冷藏庫(kù)或保鮮庫(kù)。

（7）胴體排酸

①將修割、沖洗后的羊胴體進(jìn)排酸間進(jìn)行“排酸”，這是羊肉冷分割工藝的一重要環(huán)節(jié)。

②排酸間的溫度：0-4℃，排酸時(shí)間不超過(guò)16小時(shí)。③排酸軌道設(shè)計(jì)距排酸間地坪高度不低于2200mm，軌道間距：600-800mm，排酸間每米軌道可掛5-8只羊胴體。

（8）剔骨分割包裝

①吊剔骨：把排酸后羊胴體推到剔骨區(qū)域，羊胴體掛在生產(chǎn)線上，剔骨人員把切下的大塊肉放在分割臺(tái)上，再有分割人員分割成各個(gè)部位肉。

②案板剔骨：把排酸后羊胴體推到剔骨區(qū)域，把羊胴體從生產(chǎn)線上拿下放在案板上易骨。

③分割好的部位肉真空包裝后，放入冷凍盤(pán)內(nèi)用涼肉架車(chē)推到結(jié)凍庫(kù)（-30℃）結(jié)凍或到成品冷卻間（0-4℃）保鮮。

④將結(jié)凍好的產(chǎn)品托盤(pán)后裝箱，進(jìn)冷藏庫(kù)（-18℃）儲(chǔ)存。⑤剔骨分割間溫控：10-15℃，包裝間溫控：10℃以下。2.2 主要設(shè)備方案 2.2.1 主要設(shè)備選型

（1）洗羊肚機(jī)，羊洗胃機(jī)

YXDJ-400型羊洗肚機(jī)是對(duì)羊肚清洗的專(zhuān)用設(shè)備，具有結(jié)構(gòu)緊湊、運(yùn)行平穩(wěn)、操作方便、清洗干凈等特點(diǎn)。本設(shè)備主要由機(jī)架、不銹鋼筒體、蝸輪減速機(jī)、電機(jī)、噴水管等組成。

將羊肚由進(jìn)料口投入，筒體轉(zhuǎn)動(dòng)，葉片與羊肚相互摩擦和水管沖淋而達(dá)到洗凈羊肚的目的。

（2）平行預(yù)剝自動(dòng)輸送線

肉羊平行預(yù)剝自動(dòng)輸送線是一種先進(jìn)的羊平行預(yù)剝自動(dòng)輸送線，整套設(shè)備由驅(qū)動(dòng)機(jī)構(gòu)、漲緊機(jī)構(gòu)、傳動(dòng)鏈等部分組成。羊平行預(yù)剝自動(dòng)輸送線由驅(qū)動(dòng)機(jī)構(gòu)帶動(dòng)著漲緊機(jī)構(gòu)及鏈條等實(shí)現(xiàn)輸送，漲緊機(jī)構(gòu)通過(guò)氣缸伸縮使傳動(dòng)鏈勻速、平穩(wěn)的運(yùn)動(dòng)；該平行預(yù)剝皮自動(dòng)線與后腿放血自動(dòng)線同步前進(jìn)，用鏈條帶動(dòng)單、雙叉腿鉤將羊體沿鏈條運(yùn)動(dòng)的方向運(yùn)動(dòng)，完成整套剝皮工序，實(shí)現(xiàn)平衡預(yù)剝、切后肢、脫肩、肩背剝皮、最終剝皮、切前肢等，整個(gè)過(guò)程連續(xù)不停頓，有著非常高的生產(chǎn)效率；它很好的解決了國(guó)內(nèi)其它手推線使用時(shí)人工推動(dòng)羊體前進(jìn)、消耗體力大，效率低等一系列問(wèn)題。

（3）羊?yàn)r血自動(dòng)線

羊?yàn)r血輸送線是在羊被麻電至昏，刺殺后對(duì)羊提升到自動(dòng)瀝血線后的同步瀝血設(shè)備，羊在輸送線運(yùn)行的過(guò)程中血隨輸送線流入瀝血池，整只羊在輸送線的瀝血過(guò)程一般在3分鐘左右，它是在吸收國(guó)外先進(jìn)技術(shù)的基礎(chǔ)上，并通過(guò)改進(jìn)，創(chuàng)新等，是國(guó)內(nèi)肉羊?yàn)r血的先進(jìn)設(shè)備，適應(yīng)于大、中型的屠宰場(chǎng)。

（4）羊同步衛(wèi)檢

羊屠宰檢疫設(shè)備-羊同步衛(wèi)檢輸送線是屠宰工藝中的關(guān)鍵屠宰設(shè)備，羊紅臟與白臟懸掛在衛(wèi)檢線上，按設(shè)定的速度與胴體加工線同步運(yùn)行，由人工對(duì)羊的內(nèi)臟進(jìn)行充分檢驗(yàn)，這樣既保證了肉質(zhì)的衛(wèi)生質(zhì)量又能符合國(guó)家有關(guān)衛(wèi)生檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)。

羊體分離出的白臟在衛(wèi)檢盤(pán)內(nèi)，紅臟（心、肝、肺等）掛在吊鉤上。該屠宰機(jī)械運(yùn)行平穩(wěn)，同步準(zhǔn)確，是 屠宰加工中不可缺少的關(guān)鍵屠宰設(shè)備之一。

（5）羊放血自動(dòng)輸送線

羊自動(dòng)放血輸送線采用了驅(qū)動(dòng)機(jī)構(gòu)、漲緊機(jī)構(gòu)、回轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)的調(diào)整，使傳動(dòng)鏈在┴型軌道內(nèi)勻速、平穩(wěn)的運(yùn)動(dòng)；采用傳動(dòng)鏈的傳動(dòng)帶動(dòng)掛牌向前傳動(dòng)，且?guī)?dòng)羊向前運(yùn)動(dòng)。使羊到達(dá)各個(gè)操作工位，主要完成擊昏、瀝血、等工序，整個(gè)過(guò)程連續(xù)不停頓，有著非常高的生產(chǎn)效率；它很好的解決了人工宰殺消耗體力大、效率低等一系列問(wèn)題，并且速度隨產(chǎn)量可調(diào)。

3、項(xiàng)目資金來(lái)源

項(xiàng)目總投資90萬(wàn)元，其中標(biāo)準(zhǔn)加工廠房擴(kuò)建20萬(wàn)元，冷庫(kù)維修擴(kuò)建40萬(wàn)元，污水處理儀器設(shè)備20萬(wàn)元，其它加工設(shè)備10萬(wàn)元，共計(jì)90萬(wàn)元。

總投資中，企業(yè)自籌資金20萬(wàn)元，申請(qǐng)補(bǔ)助資金70萬(wàn)元。

五、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃

本項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施21個(gè)月，進(jìn)度計(jì)劃如下：

2015年4月-2015年8月完成土地的征用和整理及前期工作； 2015年9月-2015年11月作為設(shè)計(jì)階段和地基的處理； 2015年12月-2016年3月完成設(shè)備選擇、訂購(gòu)階段； 2016年4月-2016年11月完成土建施工和設(shè)備安裝； 2016年12月項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，正式運(yùn)行。

六、項(xiàng)目績(jī)效目標(biāo)

1、預(yù)期目標(biāo)及效益

本項(xiàng)目實(shí)施后，形成年屠宰肉羊9萬(wàn)只，生產(chǎn)羊肉1500噸。年均銷(xiāo)售收入為6800萬(wàn)元，利潤(rùn)總額500萬(wàn)元，所得稅178萬(wàn)元，新增稅金302萬(wàn)元，凈利潤(rùn)322萬(wàn)元。

七、保障措施

1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格落實(shí)責(zé)任

企業(yè)應(yīng)成立由企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)掛帥，有關(guān)分管領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人組成的提升企業(yè)管理水平的領(lǐng)導(dǎo)小組和工作機(jī)構(gòu)。

該項(xiàng)目成立以公司總經(jīng)理為組長(zhǎng)，各部門(mén)負(fù)責(zé)人為成員的項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組。領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的建設(shè)與實(shí)施，解決該項(xiàng)目建設(shè)中的資金、征地、交通、水電、證照等問(wèn)題及其它各種需要協(xié)調(diào)解決的問(wèn)題。

2、加強(qiáng)基地建設(shè)工作，提高管理實(shí)效 2.1工程管理

堅(jiān)持以質(zhì)量為生命，高質(zhì)量，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)本項(xiàng)目。2.2資金管理

資金是該項(xiàng)目的血液。對(duì)于已經(jīng)到位的資金和爭(zhēng)取其它融資到位的資金，公司必須在項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組的監(jiān)管下，實(shí)行“專(zhuān)戶存儲(chǔ)，專(zhuān)帳核算，專(zhuān)款專(zhuān)用，專(zhuān)人審批”的管理方法，以確保項(xiàng)目資金的安全性和實(shí)效性。

2.3項(xiàng)目管理

該項(xiàng)目是在項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組和技術(shù)小組的領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)下，由公司組成強(qiáng)而有力，有一定管理和工作經(jīng)驗(yàn)，能忠于職守的人員進(jìn)行管理，在內(nèi)部建立詳實(shí)、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾眢w系和崗位制度，并實(shí)行目標(biāo)管理。以確保整個(gè)項(xiàng)目的高效、順利實(shí)施。

3、加強(qiáng)服務(wù)支持，樹(shù)立典型榜樣

組織專(zhuān)家咨詢團(tuán)隊(duì)，針對(duì)企業(yè)管理方面的重點(diǎn)需求進(jìn)行分析和診斷，制定管理提升綜合方案和專(zhuān)項(xiàng)方案。組織和指導(dǎo)企業(yè)開(kāi)展管理工作經(jīng)驗(yàn)交流、宣傳推廣等相關(guān)活動(dòng)，建立管理提升輿論導(dǎo)向和宣傳機(jī)制。樹(shù)立典型榜樣，在管理提升中發(fā)揮好引領(lǐng)作用，促進(jìn)企業(yè)管理成果轉(zhuǎn)化和應(yīng)用。

4、加強(qiáng)考核監(jiān)督，完善激勵(lì)機(jī)制 建立健全企業(yè)管理綜合評(píng)價(jià)辦法，試行企業(yè)管理水平綜合評(píng)級(jí)工作。通過(guò)采取外部審計(jì)、檢查驗(yàn)收等手段，定期或不定期對(duì)企業(yè)管理工作情況進(jìn)行檢查監(jiān)督，通過(guò)企業(yè)管理工作綜合排序，建立風(fēng)險(xiǎn)警示機(jī)制，將管理工作與企業(yè)全員績(jī)效考核和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干部任期綜合考核掛鉤，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)。支持企業(yè)依法依規(guī)完善激勵(lì)約束制度，激發(fā)員工管理創(chuàng)新熱情，促進(jìn)企業(yè)管理水平上臺(tái)階。

橫山縣香草羊肉有限責(zé)任公司

2015年10月20日