第一篇：老年公寓項目建議書

一、市場分析

據(jù)統(tǒng)計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總?cè)丝诘?1%，在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當于現(xiàn)在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達到4.5億和3.35億，這意味著每3個人中就有1個老人。據(jù)人口專家預測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。據(jù)一項京滬穗城市居民調(diào)查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)2-3位老人；

全國各類老年社會福利機構(gòu)有170多萬張養(yǎng)老床位，而全社會的養(yǎng)老床位需求達1400萬張，遠遠不能滿足需要。老年人的養(yǎng)老、安居問題日益成為重要的社會問題。

1、養(yǎng)老服務社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析

我國已進入老齡化社會階段

按照國際標準，當一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總?cè)丝诘?1.2%，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預測，到2025年，老年人將占全國總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國總?cè)丝诘?7.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。“老年公寓”市場潛力巨大

2000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移

受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展

自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。

國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設

面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。1998年起各級政府就出臺了相關(guān)政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務機構(gòu)。在2003年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設。河南省政府更是認識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴峻性，出臺的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務機構(gòu)建設用地可劃撥；十余項稅費可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠；財政可給一次性開辦補助;向非營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)的捐贈繳所得稅前扣除…

國內(nèi)老年公寓的現(xiàn)狀

據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有42000多所的養(yǎng)老機構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（1.32億）的老年人解決住房問題。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有4000億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%—5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到700萬的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。國內(nèi)老年人的居住模式

A、購買房屋居住

2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%，購買經(jīng)濟適用房的占2.1%，購買原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占6.2%和5.6%，購買經(jīng)濟適用房5.6%和4.2%,購買原公有住房的戶分別為 37.1%和12.7%?？h購買商品房、經(jīng)濟適用房和原公有住房的戶總共不超過1.9%。可以看出，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。

B、自行建房居住

個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮(zhèn)自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。

C、租房居住

這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費形式。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有0.5%的戶租住公有住房或經(jīng)濟適用房。

現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設計上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。

第二篇：夕陽紅老年公寓項目建議書-1

諸暨市城市建設投資發(fā)展有限公司

——夕陽紅老年公寓鐵路還建工程

項 目 建 議 書

浙江展誠建筑設計有限公司

二零一零年四月

第三篇：老年公寓可行性研究報告及項目建議書

老年公寓可行性研究報告及項目建議書

（一）已有 15266 次閱讀 2011-4-23 10:44 |個人分類:房地產(chǎn)|系統(tǒng)分類：:營銷實戰(zhàn)|關(guān)鍵詞:老年公寓 項目建議書 可行性研究報告 目 錄 第一章 總論

第二章 項目背景 第三章 市場預測

第四章 項目的重要性和必要性 第五章 項目選址及建設條件 第六章 項目建設方案

第七章 投資估算及資金籌措 第八章 投資效益預測

第九章 項目風險分析及規(guī)避建議 第十章 結(jié) 論

第一章 總論

一、項目名稱：

重慶”XXXX”老年公寓

二、項目地點：

重慶市沙坪壩區(qū)歌樂山龍洞灣

三、項目投資單位：

1、重慶XX職業(yè)技術(shù)學院：占51%；

2、德國社會福利保障聯(lián)合會：占49%。

四、建設內(nèi)容：

1、改建學生公寓4棟、專家小院1 棟，房屋面積7000平方米，改造住房106套（一期一階段）；

2、新建綜合大樓1棟，面積16000平方米（一期二階段）；

3、新建老年公寓房屋總面積137000平方米（二期）；

4、環(huán)境建設（一期、二期）。

五、建設規(guī)模：

1、建設用地：350畝。其中：原XX職業(yè)技術(shù)學院歌樂山校區(qū)用地15畝，新征土地315畝；

2、建筑面積：160000平方米（其中：原XX職業(yè)技術(shù)學院學生公寓、專家小院改建7000平方米，新建房屋面積153000平方米）；

3、床位：4000個（其中：原XX職業(yè)技術(shù)學院學生公寓改建200個，綜合樓300個，新建老年公寓3700個）。

4、人均居住面積：40平方米。

六、項目總投資：

項目預計總投資約為4.7435億人民幣（其中：一期投資約：5185萬元；二期投資約：42250萬元）。

七、項目籌資方式：

1、項目法人自籌資金：40%

2、信貸融資：60%

第二章 項目背景

一、建設單位概況：

1、重慶XX職業(yè)技術(shù)學院

重慶XX職業(yè)技術(shù)學院是以重慶兵器職工大學為基礎改制、經(jīng)重慶市人民政府批準、國家教育部備案，隸屬西南兵工局的國有公辦普通高等院校。

學院教學科研隊伍實力雄厚、結(jié)構(gòu)合理、現(xiàn)有專、兼職教師312人，其中博士、碩士研究生83人，教授、副教授94人，講師132人，雙師素質(zhì)教師220人。目前學院已開設機電、汽車、信息技術(shù)、藝術(shù)、經(jīng)濟管理、建筑等六大類的26個專業(yè)。擁有17000平米的實驗大樓、15000平米實訓廠房、價值近3309.5萬元的各種配套設備，汽車、機電類實驗室在同類院校中處于領先地位，充分保證了專業(yè)教學的需要；擁有西南兵工各大型企業(yè)提供的一流先進設備、設施和專業(yè)技術(shù)支持。

學院采取“3+1”模式，與加拿大聯(lián)邦學院合作，參照加方培養(yǎng)方案安排選修課，使用原文教材，雙方相互承認課程學分，該院滿足合作要求的學生在修完?？埔?guī)定課程，取得畢業(yè)證后可選擇到聯(lián)邦學院，用一年時間繼續(xù)攻讀相關(guān)專業(yè)的本科學位，取得加拿大聯(lián)邦學院本科畢業(yè)證書；與意達豐業(yè)（加拿大）國際文化發(fā)展有限公司達成合作，培訓高端家政服務人才，由意達豐業(yè)（加拿大）國際文化發(fā)展有限公司負責學生申請加拿大移民簽證；與愛因斯特——中國（IAESTE-CHINA）達成合作，每年接受3-5名愛因斯特國外大學生來校實訓，并安排在英語教學崗位，讓該院學生感受國際文化，提升外語水平；與德國社會福利保障聯(lián)合會合作辦學，引進國外家政服務的領先教育培養(yǎng)模式。其管理及服務培訓流程一直處于世界領先水平，有利于增強家政專業(yè)學生的能力競爭和就業(yè)實力。

學院璧山新校區(qū)已正式投入使用。新校區(qū)占地1000畝，規(guī)劃建筑面積34萬平方米，新校區(qū)現(xiàn)有新生3000余人。開發(fā)學院的創(chuàng)業(yè)科技園區(qū)，引進一批領軍人物，打捆一批科技含量高、附加值高、市場前景好的科技發(fā)展項目，形成產(chǎn)學培養(yǎng)模式，探索高校產(chǎn)學研結(jié)合的新路，為學生提供深度的實訓基地、切實的創(chuàng)業(yè)平臺，將為璧山打造“硅谷”，拉動GDP，服務地方經(jīng)濟，實現(xiàn)“優(yōu)勢資源整合、校地共同繁榮”。

2、德國社會福利保障聯(lián)合會

德國社會福利保障聯(lián)合會，建于1919年，是六大從事與社會保障相關(guān)的社會、健康、家庭和就業(yè)領域的全德協(xié)會之一，總部設在波恩，總部工作人員140多人。下屬實體為多個康復醫(yī)院，老人院和培訓機構(gòu)。

二、項目建議書編制依據(jù)：

《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》； 《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”計劃綱要》； 《中國老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書； 《中華人民共和國土地管理法》； 《中華人民共和國行業(yè)標準—老年人社會福利機構(gòu)基本規(guī)范》； 《社會福利機構(gòu)管理暫行辦法》；

《城市社會福利事業(yè)單位管理工作試行辦法》； 《老年人建筑設計規(guī)范》；

《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》；

《重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃民政事業(yè)發(fā)展重點專項規(guī)劃》； 《重慶市城鄉(xiāng)養(yǎng)老機構(gòu)服務管理辦法》； 《重慶市關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見》。

三、項目提出的理由與過程：

1、重慶XX職業(yè)技術(shù)學院璧山新校區(qū)已正式投入使用，歌樂山校區(qū)的部分專業(yè)將搬入新校區(qū)，校區(qū)的15畝土地和部分學生公寓將空置出來，需要進行開發(fā)利用；

2、項目所在地歌樂山素有重慶市主城區(qū)“城市綠肺”、“山城綠寶石”和“天然氧吧”之美譽，是重慶市建設養(yǎng)老機構(gòu)最理想之地，目前歌樂山已成為全國50個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范點之一，是重慶市政府和沙坪壩區(qū)政府重點打造的高標準養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。

3、XX學院與德國社會福利保障聯(lián)合會合作開辦的高級家政服務專業(yè)，每年有大量出國的高級家政護理人才，需要進行護理實訓，由于重慶沒有高檔老年公寓，學生只有到上海等地的高檔老年公寓進行實訓，無形中增加了實訓成本和管理難度。為此，德中雙方都希望在重慶建一高檔老年公寓，家政服務專業(yè)的實訓基地。

4、重慶目前城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構(gòu)缺口很大，目前的床位只能滿足社會需求的40%，特別是高檔老年公寓還是空白，更沒有中外合資的老年公寓，政府對民間資本特別是外資投建老年公寓，給予大力支持和重點扶持。

基于以上幾方面的原因，重慶XX職業(yè)技術(shù)學院與德國社會福利保障聯(lián)合會經(jīng)過多次考察協(xié)商，決定利用重慶XX職業(yè)技術(shù)學院歌樂山校區(qū)的15畝土地和部分空置出來的學生公寓為基礎，再新征315畝土地，合資建一高檔老年公寓，既填補重慶高檔老年公寓的空白，又滿足XX職業(yè)技術(shù)學院高級家政服務專業(yè)學生實訓的需要。該項目的設想提出來以后，得到了重慶市政府和沙坪壩區(qū)政府的高度贊賞和鼓勵，希望能夠盡快立項。目前沙坪壩區(qū)政府已把該項目列為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高標準示范企業(yè)。

第三章 市場預測

一、重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構(gòu)供應現(xiàn)狀：

1、目前重慶市城鎮(zhèn)60歲以上的老年人口有190多萬，據(jù)調(diào)查，大約有3%的老人有入住養(yǎng)老服務機構(gòu)的愿望，也就是說大約需要6萬張床位。而據(jù)調(diào)查，目前重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構(gòu)只有203所，床位23983張，差缺3.6萬張床位。也即目前重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構(gòu)的床位只能滿足社會需求的40%，缺口高達60%。需求與供給嚴重失衡，導致養(yǎng)老需求市場趨熱，特別在夏季酷熱時節(jié)，重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構(gòu)的床位更是供不應求，重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構(gòu)的入住率多數(shù)能達到85.0%以上；

2、目前重慶市城鎮(zhèn)國有養(yǎng)老服務機構(gòu)約占總數(shù)的15%左右，規(guī)模較大，歷史較長，但都是屬于非贏利性的社會福利院，如市屬的一、二、三社會福利院和各區(qū)屬社會福利院，屬于中低檔次為主，主要是解決社會無勞動能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)監(jiān)護人的老年人（即“三無”）和低保對象等困難老年人的養(yǎng)老；

3、目前重慶市城鎮(zhèn)民營養(yǎng)老服務機構(gòu)占85%以上，多為100張床位以內(nèi)的小型養(yǎng)老公寓，規(guī)模小、層次低，功能不完善，定位不清晰，管理不規(guī)范，服務項目比較單一，特別是精神和文化生活方面的服務設施不健全，如生活、娛樂、休閑、健身、學習、醫(yī)療等方面的條件還不齊全，只有一個養(yǎng)老的作用；

4、目前重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構(gòu)，特別是民營養(yǎng)老服務機構(gòu)的服務和護理人員多為農(nóng)民和下崗人員，素質(zhì)不高，文化程度偏低，加上沒有接受過正規(guī)系統(tǒng)培訓，知識結(jié)構(gòu)不合理，專業(yè)性不強，只能做些簡單的日常生活護理工作，缺乏專業(yè)性的管理和人才，難以滿足“三高”老年人群的需求；

5、目前重慶市城鎮(zhèn)的高檔養(yǎng)老服務機構(gòu)還是空白，更沒有中外合資、按照國際化的管理水平和服務標準進行經(jīng)營、管理、服務，讓老年人發(fā)揮特長，施展才華，貢獻余熱的老年公寓。

二、重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構(gòu)供應預測：

1、今后幾年，國家民政部和重慶市政府將加大投入對現(xiàn)有城鎮(zhèn)國有福利院進行改擴建：

1）由國家民政部專項資金投入1億元，地方配套資金和社會捐贈資金投入0.2億，總投資為1.2億，資助市第一社會福利院，建設國家級養(yǎng)老示范機構(gòu)。新增床位數(shù)900張，使該院總床位數(shù)為1500張。2）將在3年內(nèi)新建和改擴建敬老院600多所，改造床位至少1.5萬張，確保2011年，全市五保集中供養(yǎng)率達到50%。3）今年重慶要在20個社區(qū)建100個托老所，托老所將分為兩種情況：一種是“半托”形式，另外一種則為類似于養(yǎng)老院的“全托”形式。

但政府投資改擴建的養(yǎng)老院是非盈利性質(zhì)的，以中低檔次為主，主要是收養(yǎng)社會無勞動能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)監(jiān)護人的老年人（即“三無”）和低保對象等困難老年人。無法滿足高端老年人群的需求。

2、民營資本對投入養(yǎng)老服務機構(gòu)持謹慎態(tài)度。

由于投建養(yǎng)老服務機構(gòu)，特別是高檔老年公寓投入較大、風險較高、資金回收周期較長，大多數(shù)民營企業(yè)對此望而卻步，雖然政府積極鼓勵和支持民營資本投建養(yǎng)老服務機構(gòu)，也出臺了相關(guān)鼓勵政策，但大多數(shù)民營資本對此積極性仍然不高。即便是有一些民營資本投向此行業(yè)，也多是一些小打小鬧，投建的也多是些規(guī)模小、檔次低的農(nóng)家樂式的養(yǎng)老公寓。

據(jù)調(diào)查，重慶市今后幾年內(nèi)有意愿大投入建設高檔老年公寓的很少，有的也是借老年公寓的名義，而主要開發(fā)房地產(chǎn)、養(yǎng)生、休閑、度假、觀光、旅游等產(chǎn)業(yè)來。如：

由重慶天奇投資控股有限公司和北京華夏老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展（有限）公司共同投資，在北碚靜觀鎮(zhèn)重慶農(nóng)谷生態(tài)農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，聯(lián)合打造渝碚頤老養(yǎng)生休閑生態(tài)園，項目占地4500畝，總投資10億元，一期工程將于年內(nèi)動工，重點建設高端養(yǎng)老服務社區(qū)及公共配套設施，可供500多位老人入?。欢诠こ陶嫉?400畝，可供2000多位老人入住。除服務老齡事業(yè)外，該項目還具有養(yǎng)生、休閑、度假、觀光等綜合服務功能。

據(jù)悉，位于長壽沙田柚之鄉(xiāng)鄰封鎮(zhèn)境內(nèi)的長壽十里柚香生態(tài)旅游度假區(qū)，現(xiàn)在準備籌建風情山寨和主題風情村等項目，建設適合老年人度假、養(yǎng)老的文化、娛樂配套設施。預計建成后可提供數(shù)千人的中老年養(yǎng)老服務。

三、重慶市養(yǎng)老服務機構(gòu)需求預測：

1、重慶已成為老齡化城市，養(yǎng)老服務機構(gòu)需求巨大。據(jù)調(diào)查，截止2008年底，重慶市60歲以上的老年人已經(jīng)達到492萬，占全市人口總量的16%，重慶已是全國第六大老齡化城市，老齡化程度居西部第一。而且正以年均增加25萬人的速度“跑步進入”嚴重老齡化社會，權(quán)威部門預計，到2036年，重慶60歲以上的老年人口將達到1084萬，三四個重慶人中就有一個老年人。

按照預測到2010年，重慶市60歲以上的老年人將超過500萬，按平均每百名老人擁有床位3張計算，全市福利機構(gòu)床位數(shù)需要15萬張，而目前重慶市的養(yǎng)老服務機構(gòu)的床位只有7萬張，缺口高達8萬張；

而到2014年，重慶市60歲以上的老年人將超過600萬，全市福利機構(gòu)床位數(shù)還需要增加11萬張。

而隨著人們生活水平的提高和觀念的改變，老年人入住養(yǎng)老服務機構(gòu)的比例還將增大，如達到目前全球平均水平每百人5張的標準，到2014年，缺口將高達23萬張。所以重慶市養(yǎng)老服務機構(gòu)的建設顯得十分重要和緊迫。

2、養(yǎng)老觀念改變，養(yǎng)老服務機構(gòu)需求將會越來越大

1）據(jù)調(diào)查，重慶市的“421”式家庭結(jié)構(gòu)所占比例越來越大，子女隨著工作生活節(jié)奏的加快及本人所受壓力的加大，已經(jīng)難以在時間、精力上更多地顧及父母及高齡老人，要求年輕人在家照顧雙親及祖父母輩老人幾乎是不現(xiàn)實的。而高齡老人、失能老人除了日常生活和身體照顧需要外，他們在精神生活方面也需要得到不斷的滿足，需要得到感情交流。他們對入住老年公寓，接受老年護理及專業(yè)服務等方面的需求愿望更加強烈。

2）現(xiàn)代城市住房的日趨寬松，中青年群體和老年群體在生活方式和價值觀念方面差異，越來越多的老年夫婦開始選擇和已婚子女分居的方式，調(diào)查顯示，重慶城鎮(zhèn)有60%以上的中老年人選擇與子女分開居住。其中59歲以下的老年人，80%都選擇跟子女分開過；80歲以上的，有30%選擇獨居。從職業(yè)比例看，醫(yī)生、干部、教師中多數(shù)人愿與子女分開過；工人和農(nóng)民相對較低。在這種背景下，空巢家庭老人的數(shù)量不斷上升，據(jù)統(tǒng)計，目前重慶市空巢老人已達180萬。未來10年，空巢老人的數(shù)量還將大幅攀升，空巢家庭將成為老人家庭的主要形式。

因此，隨著人們思想觀念、生活水平及家庭結(jié)構(gòu)等因素的變化，入住養(yǎng)老服務機構(gòu)已被越來越多的人所接受。投建養(yǎng)老服務機構(gòu)將有更大的市場發(fā)展空間。

3、居住環(huán)境的改變，更多的老年人將選擇到養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老

中國是一個重視鄰里關(guān)系的國家，但是隨著社會的發(fā)展，隨著傳統(tǒng)社區(qū)的消失，更多的人屬于關(guān)上門就不知道鄰居姓什么了，而且這是一個不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。媒體時常有報道老人死在家中無人知道的事。所以有很多子女不放心老年人獨居，而老年人也不習慣獨居的寂寞，有越來越多的老年人將選擇到養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老。

4、生活水平提高，高檔老年公寓的潛力巨大

1）最近幾年國家每年都在漲退休人員的退休金，目前城鎮(zhèn)老年人的退休金得到了大幅度的提升；今后幾年國家還將繼續(xù)提高退休人員的退休金，預計到2010年退休金將增加到8383億元，2020年為28145億元，2030年為73219億元。據(jù)中國老齡科學研究中心的一項調(diào)查，城市老年人中有42.8%的人擁有儲蓄存款，還有很大一部分老年人有額外的收入，完全有能力承擔高檔養(yǎng)老服務機構(gòu)的費用。

2）隨著社會的進步，物質(zhì)生活水平的提高，老年人越來越注重生活質(zhì)量，在物質(zhì)生活得到保證以后，他們更加追求精神生活的需要。他們?nèi)胱○B(yǎng)老院，已不再只看重價格，而是更加注重環(huán)境、服務、配套設施、人際交流等軟硬件條件。據(jù)調(diào)查，老年人希望養(yǎng)老服務機構(gòu)配備超市（83.8%）、銀行（64.7%）、健身場地（56.6%）、農(nóng)貿(mào)市場（55.1%）、棋牌室（47.1%）、餐飲（44.9%）、茶館/茶樓（39.7%）和蛋糕店（30.1%）。而目前重慶市城鎮(zhèn)大多數(shù)的養(yǎng)老服務機構(gòu)，難以達到這些的要求，這也是很多“三高”老年人沒有選擇入住養(yǎng)老服務機構(gòu)的原因，所以高檔老年公寓的建設大有可為；

3）隨著老年人生活的改善，老年人的健康狀況大為提高，精力還相當充沛，據(jù)調(diào)查，老年人對能發(fā)揮自身余熱和體現(xiàn)人生價值的活動和工作的參與度非常高，據(jù)調(diào)查，老年人選擇組織集體活動（63.5%）、參加老年協(xié)會（48.0%）、參與教育和培訓（32.4%），參加老年公寓管理工作（15.5%）。特別是“三高”老年人群，他們大都接受過良好的教育，工作經(jīng)驗豐富，有一技之長，退休前都曾經(jīng)是單位的技術(shù)或?qū)I(yè)骨干，退休后都希望能繼續(xù)發(fā)揮特長，貢獻余熱，但目前社會上缺乏這樣的平臺，除了原單位返聘以外，其他就很難有再就業(yè)的機會，而如果有一家老年公寓能夠提供這樣的平臺，讓老年人在這里不但能夠享受到養(yǎng)老機構(gòu)的養(yǎng)老服務，還能讓自己夠繼續(xù)發(fā)揮特長，貢獻余熱，甚至再創(chuàng)業(yè)，必定會受到“三高”老年人群的追捧。

第四章 項目的重要性和必要性

一、各級政府重視和支持民辦養(yǎng)老機構(gòu)建設：

黨中央、國務院歷來十分關(guān)注我國的老齡問題和養(yǎng)老服務機構(gòu)的建設問題，近年來頒布了一系列關(guān)于老年和養(yǎng)老服務機構(gòu)的法規(guī)和文件，如：《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》，《關(guān)于加強老齡工作的決定》，《中國老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書，《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”計劃綱要》，《中華人民共和國社會福利機構(gòu)管理暫行辦法》，《中華人民共和國行業(yè)標準老年人社會福利機構(gòu)基本規(guī)范》，《老年人建筑設計規(guī)范》，《中華人民共和國城市社會福利事業(yè)單位管理工作試行辦法》等；使我國老齡事業(yè)和養(yǎng)老服務機構(gòu)建設有法可依，有章可循。加快社會養(yǎng)老服務機構(gòu)建設，逐步滿足老年人養(yǎng)老的差異需求，提高老年人生活質(zhì)量，是落實黨中央、國務院方針政策，構(gòu)建和諧社會的重要舉措。

重慶市委、市府也十分重視重慶市老齡問題和養(yǎng)老服務機構(gòu)的建設問題，制定了一系列方針政策和具體措施，頒布了《重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃民政事業(yè)發(fā)展重點專項規(guī)劃》，《重慶市城鄉(xiāng)養(yǎng)老機構(gòu)服務管理辦法》，《重慶市關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見》等一系列關(guān)于老年和養(yǎng)老服務機構(gòu)的規(guī)劃和文件，一方面投入財力物力，推動我市國有養(yǎng)老服務機構(gòu)的建設；另一方面對企業(yè)、社會組織、個人、外資開辦養(yǎng)老服務機構(gòu)，予以大力扶持，出臺了一系列優(yōu)惠政策，對企業(yè)、社會組織、個人、外資開辦養(yǎng)老服務機構(gòu)，可獲得多項財政稅收優(yōu)惠。

沙坪壩區(qū)委、區(qū)府一直以來就非常重視本區(qū)養(yǎng)老服務機構(gòu)的建設，并重點打造歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范園，建設重慶養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)集群。積極鼓勵和大力支持企業(yè)、社會組織、個人、外資在歌樂山投建養(yǎng)老服務機構(gòu)。歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園已被國家確定為全國50個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范點之一，目前已有重慶市第三福利院、九九康壽老年公寓、瀟灑山莊老年公寓等多家國有和民辦養(yǎng)老服務機構(gòu)。目前沙坪壩區(qū)政府已將該項目列為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高標準示范企業(yè)，對該項目予以傾向性扶持。

二、”XXXX”將成為我市乃至全國老年公寓之典范：

1、該項目為中德合資投建，是重慶市第一家也是唯一一家中外合資養(yǎng)老服務機構(gòu)。該項目前期將由德方派總經(jīng)理和各方面的專家進行經(jīng)營和管理，引入德國老年公寓先進的經(jīng)營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務標準，實現(xiàn)與國際先進的老年公寓接軌；

2、XX學院與德國社會福利保障聯(lián)合會合作開辦的高級家政服務專業(yè)，可為老年公寓輸出大量的高級護理專業(yè)人才，不但使老年公寓的護理人才的供應得到保證，更使老年公寓的護理水平提檔次升級；

3、老年公寓辦與重慶XX職業(yè)技術(shù)學院合辦，老年人與學生生活圈緊靠，可以經(jīng)常組織學生到老年公寓為老年人提供服務，與老年人一起開展活動，使老人體驗到“隔代親”的感覺，滿足老年人精神生活的需要；

4、項目將打造老年產(chǎn)業(yè)平臺，如引進各種協(xié)會、開辦老年大學、創(chuàng)建老年創(chuàng)意基地、老年產(chǎn)業(yè)基地，一方面讓入住的老年人通過這個平臺，豐富精神生活，發(fā)揮自身特長，貢獻自己余熱。另一方面通過這個平臺，開發(fā)老年產(chǎn)業(yè)，為該項目創(chuàng)造新的利潤增長點，實現(xiàn)多贏。

三、”XXXX”具有較好的社會效益和經(jīng)濟效益：

目前重慶市養(yǎng)老服務機構(gòu)大約有60%的缺口，而且隨著老年人口的急速增加和老年人入住養(yǎng)老服務機構(gòu)的愿望增加，養(yǎng)老服務機構(gòu)的市場需求將非常大，僅靠國家投資，遠遠不能滿足需求，一些地區(qū)經(jīng)驗表明，調(diào)動多方面積極性，吸引民間資本興建老年公寓，市場化運作，是解決老齡化問題的好辦法。投建高檔老年公寓不但具有重要的社會意義，同時也具有較好的經(jīng)濟效益。

1、投建該老年公寓，不但可以緩解目前全市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構(gòu)欠缺的矛盾，解決城市老年人入住老年公寓的難題，還可以為老年人提供一個文明、衛(wèi)生、舒適、和諧的生活環(huán)境，解決老年人在食、住、行、醫(yī)療、養(yǎng)生、娛樂等日常生活中的各種困難和矛盾，使老年人安心養(yǎng)老，使其家屬子女集中精力工作，對社會穩(wěn)定、創(chuàng)建和諧社會起到直接的促進作用。

2、投建該高檔老年公寓，可以填補重慶市高檔老年公寓的空白，解決傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的不足，開創(chuàng)讓老年人“老有所為”的養(yǎng)老模式，為“三高”（高文憑、高職稱、高收入）老年人群搭建一個發(fā)揮余熱、實現(xiàn)自我價值，真正做到老有所為的平臺。創(chuàng)造老年事業(yè)發(fā)展的新路子，是解決老齡化問題的有效對策之一。

3、該項目是由重慶機電技術(shù)職業(yè)學院和德國社會福利保障聯(lián)合會共同投資建造，是重慶市第一所中外合資養(yǎng)老公寓，建造該項目可以引進外資，引進世界先進的養(yǎng)老公寓經(jīng)營理念和管理經(jīng)驗，對于提高重慶市養(yǎng)老公寓的經(jīng)營管理水平，與世界接軌，帶動重慶市老齡事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都具有非常重要的意義。

4、從經(jīng)濟效益上講，一方面由于高檔老年公寓瞄準的是“三高”老年人群，他們普遍收入較高，對價格的敏感度較低，所以高檔老年公寓可以有較高的收費，這樣高檔老年公寓就會有較好的經(jīng)濟效益；另一方面，以老年公寓為平臺而進行的老年產(chǎn)業(yè)的運作，更將是這個項目產(chǎn)生經(jīng)濟效益的重要來源。

四、”XXXX”將成為重慶市高級護理人才的實訓基地：

目前XX學院的家政服務專業(yè)，每年有大量出國的高級家政護理人才，需要進行護理實訓，由于重慶沒有高級老年公寓，學生只有到上海等地的高檔老年公寓進行實訓，該項目建成后，將成為XX學院家政服務專業(yè)的實訓基地，家政服務專業(yè)的學生可以就地實訓，從根本上解決家政專業(yè)學生實訓難的問題。同時該項目建成后，將打造成高級護理中心，為重慶市的養(yǎng)老服務機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)等提供高級護理人才實訓基地。

第五章 項目選址及建設條件

一、項目選址：

（一）擬建地址狀況：

項目位于重慶市沙坪壩區(qū)歌樂山下天池原重慶XX職業(yè)技術(shù)學院歌樂山校區(qū)。

沙坪壩區(qū)地處重慶市區(qū)西部，抗日戰(zhàn)爭時期稱沙磁區(qū)，是重慶市主城區(qū)的重要組成部分，也是重慶市各大高等學府的聚集地，全區(qū)幅員面積396平方公里，轄13個街道、12個鎮(zhèn)和1個經(jīng)濟園區(qū)，常住人口81.8萬，加上流動人口上百萬。

歌樂山，位于沙坪壩區(qū)西側(cè)，有著豐富的自然景觀資源和深厚的歷史人文資源。是全國重點文物單位。歌樂山風景區(qū)由主峰中心景區(qū)、蔣介石官邸 “林園”和重慶烈士陵園三個景區(qū)組成。烈士陵園景區(qū)的中美合作所、白公館、渣滓洞監(jiān)獄等歷史遺跡享譽全國，是重慶市最為著名的景區(qū)，使歌樂山更成為一座名符其實的文化名山。

（二）擬建地址的建設條件：

1、基礎條件有利：

項目利用重慶XX職業(yè)技術(shù)學院歌樂山校區(qū)的15畝土地和改建部分學生公寓為該項目建設的基礎，一期工程不需要征用大量土地，土建工程量和投資也不大，建設工期較短，很快能夠上馬。

2、自然環(huán)境優(yōu)越：

歌樂山屬縉云山的一只余脈，為重慶市主城區(qū)“城市綠肺”，素有“渝西第一峰”的美稱，有“山城綠寶石”和“天然氧吧”之美譽。歌樂山海拔高度300—600米，常年多霧，山高云低，云煙彌漫，松柏蒼翠、林壑幽美，游人置身山頂，只見亂云飛渡，云濤奔涌。

項目坐落在歌樂山下天池天然水庫旁，有著天然山體景觀資源和水景資源，綠色、環(huán)保、生態(tài)、安靜的居住環(huán)境，使人與自然和諧相處，回歸大自然，返樸歸真。是建設老年人公寓不可多得的場地。

3、交通即將改善：

項目所在地緊鄰主城區(qū)，距主城核心區(qū)沙坪壩僅約15分鐘路程，而且有四條下山公路，但他們都存在盤旋崎嶇，路線較長，路面較窄，路況較差，遇到大暴雨就容易塌方的問題。

目前規(guī)劃了15年的梨樹灣至歌樂山市政道路正在加緊修筑，將于2010年竣工，該路路寬8.5米，雙向四車道，全長4.3公里，到沙坪壩核心區(qū)最捷徑，該路竣工后歌樂山出行問題將大為改觀。老人外出或是與子女、友人往來都將更加方便。

4、醫(yī)療配套完善：

項目周邊5公里內(nèi)有西南醫(yī)院、精神衛(wèi)生防控中心；8公里內(nèi)有新橋醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；重醫(yī)還將在大學城修建大型的三甲醫(yī)院，眾多的醫(yī)療機構(gòu)將項目包圍，使項目具備了較好的醫(yī)療配套。

5、“五通”條件具備：

項目所在片區(qū)市政設施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設施。

6、發(fā)展前景廣闊： 項目所在地——歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)，被國家確定為全國50個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范點之一，是重慶市政府和沙坪壩區(qū)政府重點打造的高標準養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。目前已有重慶市第三福利院、九九康壽老年公寓、瀟灑山莊老年公寓等多家國有和民辦養(yǎng)老服務機構(gòu)。

重慶XX職業(yè)技術(shù)學院周邊以小山坡和農(nóng)業(yè)用地為主，可征用土地較多，項目后期新征土地有足夠的資源保障，不會因土地問題影響項目的后期開發(fā)。

第六章 項目建設方案

根據(jù)對項目的定位，結(jié)合開發(fā)設想，提出項目建設方案，以期為項目開發(fā)分析提供依據(jù)。

一、項目定位：

1、主題定位

中德合資、世界現(xiàn)代老年產(chǎn)業(yè)最先進的經(jīng)營管理模式與中國傳統(tǒng)文化和生活方式相結(jié)合，讓老年人“老有所為”，創(chuàng)造老年人生活新方式的現(xiàn)代化高檔老年公寓。該定位包含四層意思： 1）該項目為中德合資，引入德國老年公寓先進的經(jīng)營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務標準，具有國際先進水平的現(xiàn)代化高檔老年公寓；

2）結(jié)合中國老年人的生活習慣，創(chuàng)造適合中國老年人生活方式，為老年人提供全方位服務的高檔老年公寓。

3）為“三高”老年人群搭建一個發(fā)揮余熱、實現(xiàn)自我價值，老有所為、為社會再作貢獻的平臺。

4）以老年公寓為依托，開發(fā)度假、養(yǎng)生、老年產(chǎn)品、老年大學、協(xié)會辦公、老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展平臺。

2、市場定位：

針對“三高”老年人群的現(xiàn)代化高檔老年公寓

3、風格定位：

采用后現(xiàn)代建筑風格處理方式，結(jié)合德國建筑特點與中國文化元素，追求輕松和明快的建筑氛圍。即：

后現(xiàn)代創(chuàng)新設計+德國建筑特色+中國文化元素，山水園林式布局

二、項目設計原則：

在老年人的住宅規(guī)劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對老人的關(guān)懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。所有的設計均是建立在對老年人生理特征、心理特征、行為特征的細膩研究的基礎之上，以實現(xiàn)住宅產(chǎn)品的人性化、科學化、細致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護。

1、設計要人性化：

設計要滿足老人的生理特征和生活行為特征的需要，如老人出行，不能有過多的臺階，有臺階處應有相應的輪椅通道；樓梯兩側(cè)要有扶手，路面間隔200m應設休息坐椅，室內(nèi)地面應采用防滑設計，按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設計要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。

2、生活要智能化：

配備先進的緊急呼叫定位系統(tǒng)、網(wǎng)絡系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)。

3、環(huán)境要園林化

應有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設置合理，人車分流，來自主干道的噪音少，便于老人作室外活動；建筑布局應確保朝向、采光、通風和景觀等，為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間。

4、戶型要合理化

戶型設計要個性化、合理化。房間設計要考慮到日照、通風、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。要使老年人能方便地使用衛(wèi)生設備和廁所，冬天洗浴時應考慮加溫的設備。

5、精神要豐富化

為了滿足老年人精神生活的需要，公寓內(nèi)配備豐富精神文化的設施，在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，如會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、游泳、劃船、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等文體娛樂設施。

6、配套要完善化

為了方便養(yǎng)老公寓的老年人購物和商業(yè)活動，還應配有完善的生活配套設施，如超市商場、銀行、保險、郵局等生活配套設施，滿足老年人日常生活的各種需要。

三、建設標準

本項目嚴格按照《老年人建筑設計規(guī)范》的要求進行設計。

1、按照國際高檔老年公寓的標準，人均使用面積不低于40平方米（國際高檔老年公寓標準為50平方米）；

2、綜合大樓擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風良好；

3、擁有智能化管理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設備設施；

4、三層以上的樓房，配備性能優(yōu)良、運行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設備良好的電梯裝備；

5、擁有先進的、可靠的安全及消防設施與監(jiān)控系統(tǒng)；

6、擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學、使用方便、裝飾高檔、整體舒適度良好的餐飲設施，有老年人用餐的食堂，也有宴會廳和多個不同風味的餐廳；

7、擁有規(guī)模合理、功能齊全、設備設施優(yōu)良的會議及商務中心設施，有至少容納300人會議的專用會議廳，至少配有5個小會議室；

8、擁有符合老年人特色的學習、娛樂、健身的健康娛樂設施；

9、擁有較為完善的員工及后勤服務設施；

10、擁有標準的停車場。

四、項目建設內(nèi)容：

（一）總體布局： 酒店占地350畝，總體布局擬呈園林式布局，與下天池形成半圍合態(tài)勢，與周邊歌樂山養(yǎng)自然景觀整體環(huán)境相融合。

根據(jù)國際老年公寓的設計趨勢，設計為分散別墅式景觀建筑。其中綜合樓層高限制在五樓以下，多幢獨立別墅和聯(lián)排別墅，樓層高限制在三層以下。

（二）建設規(guī)模：

1、建設用地：350畝。其中：原校區(qū)用地15畝，新征土地315畝；

2、建筑面積：160000平方米。其中：原校舍改建7000平方米，新建房屋面積153000平方米；

3、床位：4000個。

4、人均居住面積：40平方米。

5、綠地率：＞50%；

6、容積率：＜1；

7、停車位：100個。

（三）建筑項目 A、改建項目：

1、改建4棟學生公寓：

將原4棟學生公寓改建為老年公寓，五層建筑，建筑面積6400平方米，共106套，雙人房間，可接收200位老人入住。

增添外部走廊及觀光電梯，方便入住老人的出行。

2、改建專家小院：

一期工程將原專家小院改造為老年公寓的配套設施，平房建筑，建筑面積600平方米，滿足老年人醫(yī)療、護理、康復、學習、娛樂、健身的需要。B、新建項目：

1、綜合大樓：

新征土地15畝，新建綜合大樓，五層建筑，建筑面積16000平方米，為德國建筑特色的度假商務酒店風格，將老年公寓的所有功能和度假商務酒店的功能集于一體。其中： 1）底層：

為食堂、餐廳、展覽展示、商業(yè)中心（超市商場、銀行、保險、郵局等）等； 2）二層：

為老年娛樂、健身活動場所，養(yǎng)生房、醫(yī)療中心、護理中心等； 3）三層：為辦公、會議區(qū)：

老年公寓辦公室、各協(xié)會辦公室、會議室； 4）四層、五層：

為老年公寓（二期后為度假酒店客房）?？头靠傆嬙O150間（套）左右，可接收300人入住。

2、老年公寓：

新征300畝土地，新建聯(lián)排別墅式高檔老年公寓，三層建筑，建筑面積137000平方米，可接收3500位老人入住。

（四）項目功能建議

1、老年公寓：

1）4棟學生公寓改建為老年公寓，106套，均為帶獨立廚房和衛(wèi)生間的一室一廳式，平均每套面積60平方米，可接收200位老人入住。

2）新建綜合大樓，客房區(qū)總計設150間（套）左右，平均每套面積40平方米，300張床位，房型以標間為主、雙套房為輔，其中標準客房區(qū)為80%，套房控制在20%左右（一期作為老年公寓，二期以后度假酒店客房）。

3）新建老年公寓，客房區(qū)總計設1750套左右，平均每套面積80平方米，3500張床位，主要為套房，其中普通套房為80%，豪華套房控制在20%左右。

2、醫(yī)療中心：

建議該項目引入重慶市三甲醫(yī)院，開設門診、急診、住院部和老年康復中心。配備專業(yè)的醫(yī)護人員、先進的醫(yī)療設備，擁有緊急綠色救護通道，一方面解除該老年公寓老人和家屬的后顧之憂，另一方面也可以為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務機構(gòu)和居民提供醫(yī)療服務。

3、護理中心：

建議該項目建設護理中心，配備經(jīng)專業(yè)培訓的高素質(zhì)護理人員，其功能有三：一是為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供專業(yè)的護理服務；二是作為XX學院高級家政專業(yè)學生的實訓基地。三可以為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務機構(gòu)提供護理服務或為其培養(yǎng)護理人員。

4、餐飲中心：

1）老年人食堂：為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供餐飲服務； 2）商務餐廳：

建議該項目按照商務酒店的標準，設置宴會廳，中、小型中餐廳，風味餐廳，咖啡廳（兼西餐廳）等，以滿足辦公、會議、接待等商務活動和其他各種中高檔散客宴請的需要。

5、康樂中心：

建議該項目室外設置羽毛球球場、門球場、釣魚池，苗圃、預留室外游泳池及庭院散步休閑等設施；室內(nèi)設置閱覽室、放映廳、書畫室、網(wǎng)吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、臺球房、卡拉OK室等。以滿足老年人學習、娛樂、健身的需要。

5、養(yǎng)生中心：

建議該項目設置養(yǎng)生中心，包括：美容美發(fā)、足療、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。

6、辦公和會議中心： 1）協(xié)會辦公區(qū)：

建議該項目設置協(xié)會辦公區(qū)，邀請各民間協(xié)會在老年公寓設立常設機構(gòu)，組織入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會活動。據(jù)調(diào)查，目前重慶市60歲以上的老年人60%以上參加了各種民間協(xié)會，而“三高”老年人群該比例高達90%以上。入住該養(yǎng)老公寓的老年人大多參加了各種民間協(xié)會，而據(jù)某協(xié)會負責人稱，目前各協(xié)會的積極分子往往是退休后的老年人。所以邀請各民間協(xié)會在老年公寓設立常設機構(gòu)，一方面方便入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會活動，另一方面也可以為各種民間協(xié)會提供活動場所。2）會議中心：

建議該項目設置能容納300人的大型會議廳一間，設置中小型會議室5間。大型會議廳交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務走廊和配套的服務、貯藏用房及衛(wèi)生間。設置現(xiàn)場視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設備設施。為單位和個人舉辦各種會議、培訓、聚會等提供全方位的服務。

7、商業(yè)中心：

據(jù)調(diào)查，目前重慶市的養(yǎng)老服務機構(gòu)大多建在風景區(qū)，遠離商業(yè)區(qū)，商業(yè)配套設施缺乏。而目前重慶市的養(yǎng)老服務機構(gòu)大多為民辦，規(guī)模小，不可能投建商業(yè)配套設施，造成入住養(yǎng)老公寓的老年人購物和商業(yè)活動極不方便。

建議該項目設置商業(yè)中心，建設包括超市、商場、精品商店、銀行、保險、郵局等商業(yè)配套設施，一方面為該老年公寓的老年人提供商業(yè)服務，另一方面也可以為周邊的養(yǎng)老服務機構(gòu)和居民提供商業(yè)服務。

8、寓區(qū)環(huán)境：

建議該項目利用歌樂山下天池得天獨厚的水資源，構(gòu)筑濱水景觀和沿湖綠化帶；同時在XX學院原有的自然景觀基礎上，通過廣場綠化、庭院景觀、園藝小品，打造景致獨特、環(huán)境優(yōu)美的寓區(qū)景觀。突出綠意、生態(tài)、健康、別致的特色。如果可能，把下天池水系引入寓區(qū)內(nèi)，讓潺潺溪流貫穿建筑聚落，營造“小橋流水人家”的生動意境。環(huán)境規(guī)劃包括以下內(nèi)容： l 沿湖綠化 l 濱水景觀 l 休閑廣場 l 廣場綠化 l 庭院景觀 l 園藝小品 l 林蔭小道 l 運動場

四、建設周期

該項目分為二期建設（其中一期又分為兩個階段）：

（一）一期工程：容量達到500人，投資達到5185萬元 A、第一階段：容量200人，投資955萬元。

1、利用天池校區(qū)4棟學生公寓和專家小院1 棟，房屋面積7000平方米，改造成106套住房，改造費用635萬元 ；

2、房屋配套設施按人均11000元計算，200人，費用為220萬元;

3、環(huán)境和水電等設施改造維修，預算為100萬元。

4、建設周期1年，2009年10月至2010年9月完成。B、第二階段：新增容量300人，新增投資4230萬元。

1、新增土地15畝，每畝按30萬元測算，需要資金450萬元；

2、新建房屋綜合大樓1棟，面積16000平方米，含裝修造價每平方米按2000元測算，需要資金3200萬元；

3、房間配套設施按人均11000元測算，300人，需要資金330萬元；

4、水、電、氣、網(wǎng)絡、電信、電視等基礎設施測算200萬元。

5、規(guī)劃、立項、征地和報建手續(xù)費用測算50萬元。

6、建設周期：二年，2009年12月至2011年12月期間完成。

（二）二期規(guī)模：總?cè)萘窟_到4000人，投資總額達到4.7435億。其中：新增容量3500人，新增投資42250萬元。

1、新征土地300畝，每畝按30萬元測算，需新增投資9000萬元；

2、新建房屋總面積137000平方米，含裝修造價每平方米按2000元測算，需新增投資27400萬元；

3、室內(nèi)配套按每人11000元測算，3500人，需要新增投資3850萬元；

4、水電氣、網(wǎng)絡、通信、電視、市政設施配套、環(huán)境、綠化費用等費用概算1700萬元。

5、規(guī)劃、立項、報批手續(xù)規(guī)費及工作經(jīng)費300萬元。

6、建設周期：三年。2012年10月至2015 年9月。

第七章 投資估算及資金籌措

一、投資估算：

（一）一期投資估算：

1、土地費用：約450萬元

新征土地15畝，征地費用15畝×30萬元＝450萬元

2、土建工程費用：約3835萬元

1）原校舍房屋改造7000平方米，635萬元； 2）新建房屋：16000平方米×2000元＝3200萬元；

3、房屋配套設施建設費用：約550萬元

按500個床位，每個床位平均投入1.1萬元 4000床位×1.1萬元=4400萬元

4、公共設施建設配套工程：約300萬元

5、其它：約50萬元 合計：5185萬元

（二）二期投資估算：

1、土地費用：約9450萬元

新征土地300畝，征地費用300畝×30萬元＝9000萬元

2、土建工程費用：約31235萬元

新建房屋：137000平方米×2000元＝27400萬元；

3、房屋配套設施建設費用：約38500萬元

按3500個床位，每個床位平均投入1.1萬元 3500床位×1.1萬元=3850萬元

4、公共設施建設配套工程：約1700萬元

5、其它：約300萬元 合計：42250萬元。

（三）總投資估算

一期投資+二期投資=5185+42250=4.7435億

二、資金籌措方式：

1、項目法人自籌資金：40%

2、信貸融資：60%

第八章 投資效益預測 一、一期投資效益預測：

按該項目一期建成（包括第一階段和第二階段）以后進行測算。由于一期以XX學院原15畝土地和新征15畝土地，占地面積較??；房屋為改造學生公寓4棟、專家樓和新建綜合樓一棟，環(huán)境條件及住房條件與目前重慶市高檔老年公寓相比不具備優(yōu)勢，只有發(fā)揮其他硬件和軟件的優(yōu)勢，所以在收費標準上我們以比目前重慶市高檔老年公寓稍高進行測算。

（一）年均營業(yè)收入：

1、客房收入：863.43萬元

1）學生公寓改造老年公寓：約288萬元

200張床位，按平均每張床位1500元/月（含餐飲），80%入住率計算（目前高檔老年公寓收費標準在1200元/月左右）：

200張床位×1500元/月×12月×80%＝約288萬元； 2）綜合樓老年公寓：約288萬元

在該項目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做老年公寓 150張床位，按平均每張床位2000元/月（含餐飲），80%入住率計算： 150張床位×1500元/月×12月×80%＝約288萬元； 3）商務客房：287.44萬元

在該項目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做商務客房： 75套（間），按平均每套（間）150元/天，70%入住率計算： 75套（間）×150元/天×365天×70%＝約287.44萬元；

2、護理收入：151.2萬元

按30%的入住老年人需要護理，每人護理費每月1200元計算： 350張床位×1200元/月×12月×30%＝約151.2萬元；

3、宴會廳、各特色餐廳餐飲收入：191.63萬元 按150人，每天每人消費50元，70%入座率計算： 150人×50元/人×365天×70%=約191.63萬元

4、商場收入：91.25萬元

按平均每天每人產(chǎn)生5元利潤計算： 500人×5元/天×365天=約91.25

5、養(yǎng)生收入：116.8萬元

按每天有20%的人進行養(yǎng)生，即80人，每人40元計算： 40元/人×80人×365天=約116.8萬元

6、會議室收入：36.5萬元 按每天2000元，50%利用率計算： 2000元/天×365天×50%=約36.5萬元

7、場地出租（醫(yī)院、協(xié)會辦公、商業(yè)）收入：72萬元

按出租6000平方米，每平方米10元/月計算： 10元/平方米×6000平方米×12月=約72萬元

8、護理實訓管理費：30萬元

按平均每月接待50人，每人500元實訓管理費計算： 500元/人×50人×12月=約30萬元

9、老年大學：25.2萬元

按30%的人參加，每人每月200元計算： 200元/人×350人×30%×12月=約25.2萬元

10、洗衣：33.6萬元

按每個老年人，每月80元計算： 80元/人×350人×12月=約33.6萬元

11、其他收入：73萬元

按每天收入2000元計算： 2000元/天×365天=約73萬元

年均營業(yè)收入

=863.43+151.2+191.63+91.25+116.8+36.5+72+30+25.2+33.6+73 =約1684.61萬元

（二）年均營業(yè)支出：

1、營業(yè)費用：596.69萬元 1）工資及福利費用：360萬元

工作人員按1：5的比例配備，平均工資3000元/月（含福利）： 100人×3000元/月×12月＝360萬元； 2）管理費用：168.46萬元

按營業(yè)收入的10%計算：1684.61萬元×10%=168.46萬元 包括一般辦公費用、紙張文具費、郵電通訊費用、交通費用、接待費用、董事會費、培訓費用、工作餐費、工作服裝費、日常維修費用、財務費用、市場推廣費用及不可預見費用等。3）水電氣費用：68.23萬元

按營業(yè)收入的5%計算：1684.61萬元×5%=68.23萬元 營業(yè)費用合計：360+168.46+68.23=596.69萬元

2、營業(yè)成本：293.92萬元 1）餐飲成本：258.92萬元 l 老年餐飲：115.2萬元 按老年公寓營業(yè)收入的20%計算： 576萬元×20%＝115.2萬元

l 度假酒店餐飲：143.72萬元 按餐飲營業(yè)收入的50%計算 287.44萬元×50%＝143.72萬元 2）養(yǎng)生成本：35萬元

按養(yǎng)生營業(yè)收入的30%計算： 116.8萬元×30%＝35萬元

營業(yè)成本合計：258.92+35=293.92萬元

3、營業(yè)稅金及附加：941.21萬元 1）營業(yè)稅：68.23萬元（5%）1684.61萬元×5%=68.23萬元 2）城建稅：117.92萬元（7%）1684.61萬元×7%=117.92萬元 3）教育費附加稅：67.38萬元（4%）： 1684.61萬元×4%=67.38萬元

營業(yè)稅金及附加合計：68.23+117.92+67.38 =253.53萬元 注：未計算所得稅，民營養(yǎng)老機構(gòu)可以爭取政府減免。

年均營業(yè)支出=596.69+293.92+253.53=1144.14萬元

（三）年均營業(yè)純利潤：

營業(yè)收入—營業(yè)支出=1684.61－1144.14=540.47萬元

（四）項目投資回收期：

一期項目投資約5185萬元，年均純利潤約540.47萬元，投資回收期：5185萬元÷540.47萬元/年＝9.6年 預計一期項目投資9.6年收回成本。

二、二期投資效益預測： 按該項目全部建成以后進行測算。但只按二期投入和二期增加部分的收入與支出進行測算。由于二期建成以后，該項目占地面積達350畝，新建老年公寓也是高檔的別墅式建筑，所以該項目建成后，無論從環(huán)境、硬件設施還是軟件各方面都將達到目前重慶市老年公寓的頂級水平，因此在收費標準上，我們參照外地高檔老年公寓的標準進行測算。

（一）年均營業(yè)收入：

1、客房收入：6720萬元 1）老年公寓：

新增3500張床位，按平均每張床位2000元/月（含餐飲），80%入住率計算： 3500張床位×2000元/月×12月×80%＝約8400萬元；

2、護理收入：1890萬元

按30%的入住老年人需要護理，每人護理費每月1500元計算： 3500張床位×1500元/月×12月×30%＝約1890萬元；

3、宴會廳、各特色餐廳餐飲收入：191.63萬元 按新增150人，每天每人消費50元，70%入座率計算： 150人×50元/座×365天×70%=191.63萬元

4、商場收入：638.75萬元 按平均每天每人產(chǎn)生5元利潤計算 3500人×5元/天×365天=約638.75萬元

5、養(yǎng)生收入：511萬元

按每天有10%的人進行養(yǎng)生，每人40元計算： 3500人×10%×40元/人×365天=約511萬元

6、會議室收入：36.5萬元 按每天2000元，50%利用率計算： 2000元/天×365天×50%=約36.5萬元

7、場地出租（醫(yī)院、協(xié)會辦公、商業(yè)）收入：72萬元

按出租6000平方米，每平方米10元/月計算： 10元/平方米×6000平方米×12月=約72萬元

8、護理實訓管理費：60萬元

按平均每月接待100人，每人500元實訓管理費計算： 500元/人×100人×12月=約60萬元

9、老年大學：168萬元

按20%的人參加，每人每月200元計算： 200元/人×3500人×20%×12月=約168萬元

10、洗衣：336萬元

按每個老年人，每月80元計算： 80元/人×3500人×12月=約336萬元

11、其他收入：365萬元 按每天收入10000元計算： 10000元/天×365天=約365萬元

年均營業(yè)收入

=6720+1890+191.63+730+511+36.5+72+60+168+336+365 =約11080萬元

（二）年均營業(yè)支出：

1、營業(yè)費用：4254萬元 1）工資及福利費用：2520萬元

工作人員按1：5的比例配備，平均工資3000元/月（含福利）： 700人×3000元/月×12月＝2520萬元； 2）管理費用：1108萬元

按營業(yè)收入的10%計算：11080萬元×10%=1108萬元

包括一般辦公費用、紙張文具費、郵電通訊費用、交通費用、接待費用、董事會費、培訓費用、工作餐費、工作服裝費、日常維修費用、財務費用、市場推廣費用及不可預見費用等。3）水電氣費用：554萬元

按營業(yè)收入的5%計算：11080萬元×5%=554萬元 營業(yè)費用合計：2520+1108+554=4254萬元

2、營業(yè)成本：1497.3萬元 1）餐飲成本：1344萬元 按老年公寓營業(yè)收入的20%計算： 6720萬元×20%＝1344萬元 2）養(yǎng)生成本：153.3萬元

按養(yǎng)生營業(yè)收入的30%計算： 511萬元×30%＝153.3萬元

營業(yè)成本合計1344+153.3=1497.3萬元

3、營業(yè)稅金及附加：1772.8萬元 1）營業(yè)稅：554萬元（5%）11080萬元×5%=554萬元 2）城建稅：775.6萬元（7%）11080萬元×7%=775.6萬元

3）教育費附加稅：443.2萬元（4%）： 11080萬元×4%=443.2萬元

營業(yè)稅金及附加合計：554+775.6+443.2=1772.8萬元 注：未計算所得稅，民營養(yǎng)老機構(gòu)可以爭取政府減免。

年均營業(yè)支出=4254+1497.3+1772.8=7524萬元

（三）年均營業(yè)純利潤：

營業(yè)收入—營業(yè)支出=11080－7524=3556萬元

（四）項目投資回收期：

項目二期投資約42250萬元，年均純利潤約3556萬元，投資回收期：42250萬元÷3556萬元/年＝11.9年 預計11.9年收回成本。

該項目一期投資預計在10年內(nèi)能收回成本，二期投資在12年內(nèi)能收回成本，所以，投資回報周期在合理的范圍內(nèi)。

第九章 項目風險分析及規(guī)避建議

一、項目風險分析：

1、觀念的風險

中國是一個家庭觀念非常強的民族，養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，到養(yǎng)老公寓養(yǎng)老還沒有被大多數(shù)老年人及其子女說接受，據(jù)調(diào)查還有30%以上的人認為老年人入住老年公寓是因為兒女不孝或是孤寡老人。另外還有40%的子女怕父母入住老年公寓生活不習慣，而不愿將父母送到老年公寓。所以，要讓大多數(shù)老年人及其子女接受到養(yǎng)老公寓養(yǎng)老還需要一個漫長的過程。因此，本項目風險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認可程度及時間長短。

2、價格的風險

目前，重慶市的人均收入和整體消費水平與其他發(fā)達城市相比還有較大差距，人們對老年公寓的價格水平的接受度不高。據(jù)調(diào)查，重慶市的老年人及其子女對入住老年公寓能接受的價格在1500元/月以內(nèi)的占90%。當然這也是因為重慶市目前還沒有高檔的老年公寓，人們更多的是根據(jù)現(xiàn)有的老年公寓來評價的緣故。但該項目作為重慶市第一個吃螃蟹者，在價格定位上仍然存在作一定的風險。定價過低，投資回收期將會延長，定價過高，入住率將難以得到保證，投資回報同樣會受到影響。

3、季節(jié)的風險

由于該項目處于重慶市的旅游風景區(qū)，消費的季節(jié)性較強，消費的淡旺季較為明顯，所以在淡季商務酒店的入住率、餐飲入座率將難以得到保障，會對項目的收益帶來不確定的因素。

4、交通的風險

該項目所在地雖緊鄰主城區(qū)，但由于地處歌樂山上，道路條件差，只有一條路通公交車，另一條有小長安面包車，上下歌樂山很不方便。雖然梨樹灣至歌樂山的市政道路將于2010年竣工，到沙坪壩核心區(qū)的距離也將縮短，但雙向四車道的道路能否對歌樂山的交通帶來根本性的改變還是未知數(shù)。

另外，該項目到主公路還有幾百米小公路，不通公交車，只有三輪車，所以無論是到老年公寓來的老年人及其家屬，還是到商務酒店來度假、開會和其他商務活動的客人都將帶來極大的不便。從而影響該項目的經(jīng)營。

5、多元化的風險

該項目最大的特點就是開發(fā)老年產(chǎn)業(yè)。但這同樣也是該項目的風險，該項目能否吸引各民間協(xié)會來辦公、開展活動；能否吸引老年產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)和銷售商來展銷產(chǎn)品；能否吸引重慶市三甲醫(yī)院來開分支機構(gòu)，能否開發(fā)老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等，都還有很多不確定因素，使項目通過多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來分散投資風險的設想存在不確定性。

二、風險規(guī)避建議：

老年公寓的市場需求很大，擁有很好的社會效益和一定的經(jīng)濟效益，是一個充滿商機和可行度較高的項目。但為了提高本項目抗風險能力，化不利為有利因素，將風險值降低到最低程度，特提出如下建議：

1、要找準目標消費群，重點瞄準“三高”老年人群，認真分析他們的需求，為他們量身定做他們所需要的服務，吸引他們?nèi)胱。?/p>

2、要重點打造項目的“老有所為”的養(yǎng)老模式，要在重慶市獨樹一幟，為老年人搭建一個老年人發(fā)揮余熱、實現(xiàn)自我價值，真正做到老有所為的平臺，3、要打好項目的合資背景這張牌，強調(diào)該項目引進德國老年公寓先進的經(jīng)營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務標準，具有國際先進水平的現(xiàn)代化高檔老年公寓的優(yōu)勢；

4、要依托老年公寓這個平臺，圍繞老年產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)多元化的發(fā)展，如度假、養(yǎng)生、會議、協(xié)會活動、老年大學、老年產(chǎn)品展示、老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等。通過多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來分散投資風險；

5、要把該項目打造成為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的中心，一是建議引入重慶市的三甲醫(yī)院，為整個歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的所有養(yǎng)老服務機構(gòu)和居民提供醫(yī)療服務；二是打造高級護理中心，為重慶市其他的養(yǎng)老服務機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)等提供高級護理人才實訓基地。從而提高本項目的地位，吸引更多的老年人入??；

6、建議老年公寓在營銷上采取多種方式，如收取押金、意外保證金，長租和短租相結(jié)合等方式，提前回籠部分資金，減少資金占用的壓力，減少財務費用，降低投資風險；

7、本項目每年上繳的各類稅金高達1800多萬元，政府對民間資本建造養(yǎng)老機構(gòu)以及合資企業(yè)有相關(guān)的稅收支持政策，可以爭取政府減免部分稅收，從而減少投資風險；

8、要加強項目的營銷策劃，從營銷角度對市場前景作出準確判斷并提出詳盡而具有針對性和可操作性的營銷方案，加強老年公寓的營銷推廣和宣傳，擴大老年公寓的影響，讓更多的老年人及其子女認識、認知并認可老年公寓，從而擴大入住人群，提高入住率，降低項目風險。

第十章 結(jié) 論

通過以上各項研究分析及測算，結(jié)果表明：無論是養(yǎng)老服務機構(gòu)市場發(fā)展的需要、建設條件以及工程技術(shù)的可行性，還是從該項目日后的經(jīng)營效益和投資風險等方面來看，建造重慶”XXXX”老年公寓項目都是比較有利的，預計經(jīng)營效益較好，是值得建造的。

目前重慶市養(yǎng)老服務機構(gòu)大約有60%的缺口，而且隨著老年人口的急速增加和老年人入駐養(yǎng)老服務機構(gòu)的愿望增加，養(yǎng)老服務機構(gòu)的市場缺口將非常大，”XXXX”老年公寓建成后每年可解決4000位老年人入住養(yǎng)老服務機構(gòu)，有效緩解重慶市養(yǎng)老服務機構(gòu)欠缺的矛盾，為政府分憂；

本項目建成后將填補重慶市高檔老年公寓的空白，解決重慶市沒有高檔老年公寓的難題，為“三高”（高文憑、高職稱、高收入）老年人群搭建了一個發(fā)揮余熱、實現(xiàn)自我價值，真正的做到老有所為的平臺。開創(chuàng)了讓老年人“老有所為”的養(yǎng)老服務機構(gòu)模式，這樣既能快速地提升重慶市的城市檔次與品位，同時又能有力地促進重慶老年公寓結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而進一步推動當?shù)乩夏戤a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，具有相當?shù)纳鐣?/p>

本項目是由重慶XX職業(yè)技術(shù)學院和德國社會福利保障聯(lián)合會共同投資建造，是重慶市第一所中外合資養(yǎng)老公寓，建造該老年公寓可以引進外資，引進世界先進的養(yǎng)老公寓經(jīng)營理念和管理經(jīng)驗，對于提高重慶市養(yǎng)老公寓的經(jīng)營管理水平，與世界接軌，帶動重慶市老齡事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都具有非常重要的意義。

本項目如果正常經(jīng)營，每年向國家直接上繳各類稅金達1800多萬元，此外老年公寓還能提供800人左右的勞動就業(yè)崗位，在就業(yè)壓力趨緊、政府壓力逐漸加大的今天，這無疑是對政府的巨大支持和幫助。

該項目建成后，將打造高級護理中心，一方面作為XX職業(yè)技術(shù)學院家政專業(yè)學生的實訓基地，同時也將為重慶市其他的養(yǎng)老服務機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)等提供高級護理人才實訓基地。為重慶市培養(yǎng)高級護理人才作貢獻。

老年公寓的建造是一個投資大、短期經(jīng)濟效益差且投資回報期長的浩大的工程，因此作為投資方來說，考慮如何有效地規(guī)避投資風險，減輕投資壓力，增加獲利渠道，是非常重要同時也是必須的。重慶作為全國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的實驗區(qū)，項目所在地又是全國50個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范點之一，政府部門高度重視，有寬松的政策環(huán)境和政府部門的大力支持也是增強開發(fā)商信心的有利因素。

綜上所述，我們的結(jié)論是：建造”XXXX”老年公寓，具有顯著的社會效益和較好的經(jīng)濟效益，因此這是一個建造可行性很強的項目。

第四篇：XXXX老年公寓項目建議書及可行性研究報告范文

XXXX老年公寓項目建議書及可行性研究報告

（二）博樂市銀色港灣老年公寓建設項目可行性研究報告第一章 總 論 1.1項目概況 1.2編制依據(jù) 1.3項目法人概況 1.4研究范圍第二章 項目背景及項目建設的必要性 2.1項目背景 2.2 項目概要 2.3項目建設的必要性 2.4結(jié)論第三章 老齡產(chǎn)業(yè)和項目建設規(guī)模分析 3.1中國老齡化現(xiàn)狀及政策分析 3.2博樂市老齡現(xiàn)狀及數(shù)據(jù)分析 3.3當?shù)卣咧С旨按胧?3.4發(fā)展情況 max.book118.com想 max.book118.com路 max.book118.com標 3.5項目選址分析 3.6項目建設規(guī)模第四章 項目建設條件 4.1地理位置與自然條件 max.book118.com置

max.book118.com況 4.2歷史沿革 4.3社會經(jīng)濟狀況 4.4項目建設配套條件 max.book118.com應及技術(shù)保障

max.book118.com地地質(zhì)情況 max.book118.com施現(xiàn)狀 max.book118.com價 4.5政策支持第五章 項目建設方案 5.1項目建設指導思想和目標 max.book118.com 指導思想 max.book118.com則 max.book118.com標 5.2項目建設方案 max.book118.com 設計依據(jù) max.book118.com 設計說明 max.book118.com 設計要求第六章 環(huán)境保護措施 6.1項目區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀 6.2環(huán)境影響分析 6.3環(huán)境保護原則 6.4執(zhí)行標準 6.5措施 max.book118.com護措施 max.book118.com營期環(huán)境保護措施 6.6 環(huán)境影響評價結(jié)論第七章 節(jié)能、節(jié)水措施 7.1節(jié)能 max.book118.com準 max.book118.com施 7.2 節(jié)水 max.book118.com準 max.book118.com施 7.3節(jié)能、節(jié)水管理第八章 項目管理和實施進度安排 8.1組織機構(gòu) 8.2機構(gòu)職責 8.3人員配置 8.4勞動安全 8.5招標方案 max.book118.com制依據(jù) max.book118.com則 max.book118.com圍

max.book118.com案 8.6管理工作流程 8.7項目運營期管理 8.8項目實施進度安排第九章 項目資金籌措與管理 9.1項目投資估算 max.book118.com資估算 max.book118.com算 9.2項目資金籌措 9.3資金管理第十章 效益評價 10.1財務評價依據(jù) 10.2財務評價基礎數(shù)據(jù)選取 max.book118.com格

max.book118.com與運營負荷 max.book118.com準收益率設定 max.book118.com算參數(shù) 10.3利潤分析 10.4國民經(jīng)濟分析 10.5盈虧平衡分析 10.6財務評價結(jié)論 10.7社會效益 10.8生態(tài)效益分析第十一章 結(jié)論與建議 11.1結(jié)論 11.2 建議第一章 總 論 1.1項目概況 max.book118.com 項目名稱：博樂市銀色港灣老年公寓建設項目 max.book118.com 項目承辦單位： 法人代表： max.book118.com 項目主管單位：

max.book118.com 建設地點： max.book118.com 建設內(nèi)容：老年公寓（醫(yī)療保健中心、活動中心、公寓等配套設施）max.book118.com 建設總投資： 萬元 max.book118.com 建設期限： 年 月-年 月 1.2編制依據(jù) max.book118.com復資料及文件 max.book118.com.1《關(guān)于全面推進居家養(yǎng)老服務工作的意見》； max.book118.com.2《農(nóng)村敬老院管理暫行辦法》； max.book118.com.3《老年權(quán)益保障法》； max.book118.com.4《工程建筑設計規(guī)范》； max.book118.com.5《老年人建筑設計規(guī)范》； max.book118.com.6《無障礙設施設計規(guī)范》 max.book118.com.7國家與地方政府公布的有關(guān)法規(guī)、條例等； max.book118.com.8博州州委、政府、博樂市委、政府及相關(guān)專家、領導對項目的要求與構(gòu)想。1.3項目法人概況（加入貴企業(yè)簡介）1.4研究范圍通過對項目建設背景必要性的分析論證，結(jié)合博州人口老齡化的實際現(xiàn)狀及市場需求，擬定項目的建設方案和建設規(guī)模；確定項目投資及資金籌措方案；同時對項目實施的外部條件、環(huán)境保護、項目組織管理、實施進度、招標采購等方面進行研究。第二章 項目背景及項目建設的必要性 2.1項目背景人口老齡化是人類面對21世紀的挑戰(zhàn)。目前，我國60歲以上的老人已達到1.4億。全面推進養(yǎng)老服務，是破解我國日趨尖銳的養(yǎng)老服務難題，切實提高廣大老年人生命、生活質(zhì)量的重要出路；是弘揚中華民族尊老敬老優(yōu)良傳統(tǒng)，尊重老年人情感和心理需求的人性化選擇；是促進家庭和諧、社區(qū)和諧和代際和諧，推動社會主義和諧社會建設的重要舉措；也是加快發(fā)展服務業(yè)，擴大就業(yè)渠道和促進經(jīng)濟增長的重要途徑。博樂市位于新疆維吾爾自治區(qū)西北部，艾比湖西，天山西段北麓，準噶爾盆地西南部。東部和東北部臨精河縣、托里縣，西瀕溫泉縣，南濱尼勒克縣、霍城縣，北以阿拉套山分水嶺為界與哈薩克斯坦共和國接壤，邊境線長150。市區(qū)距烏魯木齊市公路里程524。全市總面積7956平方公里，轄三鎮(zhèn)兩鄉(xiāng)兩個國營牧場和四個街道，有蒙、漢、維、哈等31個民族，總?cè)丝?5.77萬人（2008年），地方人口15.9萬人，城市人口10.12萬人，少數(shù)民族人口6.2萬人。是博爾塔拉蒙古自治州首府、新疆生產(chǎn)建設兵團農(nóng)五師師部所在地，居民調(diào)查顯示，35[%]的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49[%]的家庭要贍養(yǎng)2-3位老人；各類老年社會福利機構(gòu)張養(yǎng)老床位，遠遠不能滿足需要。老年人的養(yǎng)老、安居的重要社會問題。制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，據(jù)統(tǒng)計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總?cè)丝诘?1[%]，在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.2[%]的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當于現(xiàn)在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分max.book118.com，這意味著每3個人中就有1個老人。據(jù)人口專家預測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟發(fā)展和社會保障帶來嚴峻挑戰(zhàn)。從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關(guān)注的問題，各級政府更是極為重視此問題財政部、國家稅務總局《關(guān)于對老年服務機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》[[]2000]97號）中，提出“對政府部門和企事業(yè)單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務機構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務機構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅”。3.2博樂市老齡現(xiàn)狀及數(shù)據(jù)分析截止20年底，60歲以上老年人口達萬人，占全市總?cè)丝诘腫%]；“十五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總?cè)丝诒壤龑⒊^[%]。而集老年人頤養(yǎng)、健身、休閑、娛樂、醫(yī)療為一體的依照老年人的特點和需求，適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。從住區(qū)規(guī)劃、設計到配套建筑與設施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓低層小院落平房，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。有完備的配套設施和服務，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、交流活動、家政服務等。博樂市歷史悠久，山水雄奇，早在公元658年，唐代中央政權(quán)就在博樂設置了雙河都督府，與中原一直保持著密切的聯(lián)系，是“絲綢之路”北道通往中亞和歐洲的重鎮(zhèn)之一?？h名源于博爾塔拉河名。博爾塔拉，為蒙古語，意為“銀色的草原”。1920年置博樂縣。1985年撤銷博樂縣，成立博樂市。博樂一名歷史久遠，最早的記載是公元12世紀耶律大石建西遼后所建的“勃羅城（在”今博樂西南）。元代有“不剌”、“普剌”、“孛羅”等。舊為準噶爾策妄阿拉布坦游牧地，清乾隆二十九年（1764年）移察哈爾左營駐此，設領隊大臣，俗稱大營盤。《西域圖志》稱博羅塔拉。光緒十四年（1888年）屬精河直隸廳。1920年由精河縣析置博樂縣，博樂市1985年撤縣建市。1989年被國務院列為對外開放城市。1990年境內(nèi)的阿拉山口經(jīng)批準對外開放，成為中國西部地區(qū)唯一的鐵路、公路并舉的國家一類口岸，中國與哈薩克斯坦共和國鐵路在阿拉山口接軌，標志著第二座亞歐大陸橋的全線貫通。1990年博樂市又被中國國務院批準為沿邊進一步開放城市，1992年國務院批準成立博樂邊境經(jīng)濟合作區(qū)。博樂市是中國西部的一個重要沿邊開放城市和第二座亞歐大陸橋的西橋頭堡。2000年，博樂市轄3個街道、3個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)。其中:總?cè)丝跒?2.3萬人，民族35個，其中蒙古族2.6萬人，漢族27萬人，維吾爾族5.2萬人，哈薩克族3.98萬人，回族1.4萬人。鄉(xiāng)鎮(zhèn):小營盤鎮(zhèn) 23510人、達勒特鎮(zhèn) 15457人、烏圖布拉格鎮(zhèn) 14936人、青得里鄉(xiāng) 26067人、貝林哈日莫墩鄉(xiāng) 7663人、阿拉山口虛擬鎮(zhèn) 3010人、阿熱勒托海牧場虛擬鄉(xiāng) 7263人、兵團81團場虛擬鄉(xiāng) 11557人、兵團84團場虛擬鄉(xiāng) 8530人、兵團85團場虛擬鄉(xiāng) 4437人、兵匝86團場虛擬鄉(xiāng) 10905人、兵團89團場虛擬鄉(xiāng) 14162人、兵團90團場虛擬鄉(xiāng) 10244人。博樂市通過爭取國債項目、引進外國銀行貸款、廣泛招商引資、吸納民間資金投入等途徑，投入2.7億元用于城市建設。加大城市規(guī)劃力度，投資271萬元，先后完成了城市總體規(guī)劃修編大綱、城市近期建設規(guī)劃、南城區(qū)規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃、城市消防規(guī)劃、萬畝生態(tài)園區(qū)等12項規(guī)劃的編制工作，為推進城市化進程奠定了基礎。城市道路建設步伐加快，完成了北環(huán)路、長城路、顧里木圖路、文化路、建國路、前進路、沿河路、迎春路等16條道路的新建改建工程，新增城市道路18.6公里，市區(qū)已擁有道路38條65公里。市政公用事業(yè)蓬勃發(fā)展，完成了三期供水、垃圾填埋處理廠、污水處理廠一期工程、3號熱源建設項目，新增供排水和供熱管網(wǎng)56.9公里，供水普及率、垃圾無害化處理率、污水處理率、集中供熱普及率分別達到99.15[%]、100[%]、80[%]和41[%]。公園廣場建設邁出堅實步伐，新建改建了中心廣場、濱河公園、人民公園、西部文化廣場、賽馬場、博爾塔拉紀念園、博物館、體育館。重點招商引資建設工程完成總投資1.26億元，亞中商城、商業(yè)步行街、東風商廈、家和精品街、西郊客運綜合市場相繼竣工并投入使用。房地產(chǎn)開發(fā)達到歷史最高水平，共完成房地產(chǎn)投資3.11億元，開發(fā)建設住宅樓30余萬平方米。尤其是今年，還將投資1.56億元建設市政道路、供水、排水、供熱、綠化、垃圾處理等城市基礎設施，安排195萬元專項資金用于城市各類規(guī)劃的編制，可以說是歷年來城市建設和規(guī)劃編制項目最多，投入最大的一年。博樂市城市基礎設施建設步伐的不斷加快，使城市功能不斷完善，人居環(huán)境不斷改善，對經(jīng)營城市、拉動消費、營造城市景觀、提高城市品位、豐富群眾文化生活等起到了極大的促進作用?！袄嫌兴B(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則/建設部881003頒，890101實施）《無障礙設計規(guī)范》《老年建筑設計規(guī)范》 max.book118.com.4建設場地的

1樓

發(fā)表于 2011-4-2 15:21:57 | 查看: 341| 回復: 0 第六章 項目建設方案

根據(jù)對項目的定位，結(jié)合開發(fā)設想，提出項目建設方案，以期為項目開發(fā)分析提供依據(jù)。

一、項目定位：

1、主題定位 中德合資、世界現(xiàn)代老年產(chǎn)業(yè)最先進的經(jīng)營管理模式與中國傳統(tǒng)文化和生活方式相結(jié)合，讓老年人“老有所為”，創(chuàng)造老年人生活新方式的現(xiàn)代化高檔老年公寓。該定位包含四層意思： 1）該項目為中德合資，引入德國老年公寓先進的經(jīng)營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務標準，具有國際先進水平的現(xiàn)代化高檔老年公寓；

2）結(jié)合中國老年人的生活習慣，創(chuàng)造適合中國老年人生活方式，為老年人提供全方位服務的高檔老年公寓。

3）為“三高”老年人群搭建一個發(fā)揮余熱、實現(xiàn)自我價值，老有所為、為社會再作貢獻的平臺。

4）以老年公寓為依托，開發(fā)度假、養(yǎng)生、老年產(chǎn)品、老年大學、協(xié)會辦公、老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展平臺。

2、市場定位：

針對“三高”老年人群的現(xiàn)代化高檔老年公寓

3、風格定位：

采用后現(xiàn)代建筑風格處理方式，結(jié)合德國建筑特點與中國文化元素，追求輕松和明快的建筑氛圍。即：

后現(xiàn)代創(chuàng)新設計+德國建筑特色+中國文化元素，山水園林式布局

二、項目設計原則：

在老年人的住宅規(guī)劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對老人的關(guān)懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。所有的設計均是建立在對老年人生理特征、心理特征、行為特征的細膩研究的基礎之上，以實現(xiàn)住宅產(chǎn)品的人性化、科學化、細致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護。

1、設計要人性化：

設計要滿足老人的生理特征和生活行為特征的需要，如老人出行，不能有過多的臺階，有臺階處應有相應的輪椅通道；樓梯兩側(cè)要有扶手，路面間隔200m應設休息坐椅，室內(nèi)地面應采用防滑設計，按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設計要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。

2、生活要智能化：

配備先進的緊急呼叫定位系統(tǒng)、網(wǎng)絡系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)。

3、環(huán)境要園林化

應有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設置合理，人車分流，來自主干道的噪音少，便于老人作室外活動；建筑布局應確保朝向、采光、通風和景觀等，為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間。

4、戶型要合理化

戶型設計要個性化、合理化。房間設計要考慮到日照、通風、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。要使老年人能方便地使用衛(wèi)生設備和廁所，冬天洗浴時應考慮加溫的設備。

5、精神要豐富化

為了滿足老年人精神生活的需要，公寓內(nèi)配備豐富精神文化的設施，在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，如會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、游泳、劃船、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等文體娛樂設施。

6、配套要完善化

為了方便養(yǎng)老公寓的老年人購物和商業(yè)活動，還應配有完善的生活配套設施，如超市商場、銀行、保險、郵局等生活配套設施，滿足老年人日常生活的各種需要。

三、建設標準

項目嚴格按照《老年人建筑設計規(guī)范》的要求進行設計。

1、按照國際高檔老年公寓的標準，人均使用面積不低于40平方米（國際高檔老年公寓標準為50平方米）；

2、綜合大樓擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風良好；

3、擁有智能化管理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設備設施；

4、三層以上的樓房，配備性能優(yōu)良、運行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設備良好的電梯裝備；

5、擁有先進的、可靠的安全及消防設施與監(jiān)控系統(tǒng)；

6、擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學、使用方便、裝飾高檔、整體舒適度良好的餐飲設施，有老年人用餐的食堂，也有宴會廳和多個不同風味的餐廳；

7、擁有規(guī)模合理、功能齊全、設備設施優(yōu)良的會議及商務中心設施，有至少容納300人會議的專用會議廳，至少配有5個小會議室；

8、擁有符合老年人特色的學習、娛樂、健身的健康娛樂設施；

9、擁有較為完善的員工及后勤服務設施；

10、擁有標準的停車場。

四、項目建設內(nèi)容：

（一）總體布局：

酒店占地350畝，總體布局擬呈園林式布局，與下天池形成半圍合態(tài)勢，與周邊歌樂山養(yǎng)自然景觀整體環(huán)境相融合。

根據(jù)國際老年公寓的設計趨勢，設計為分散別墅式景觀建筑。其中綜合樓層高限制在五樓以下，多幢獨立別墅和聯(lián)排別墅，樓層高限制在三層以下。

（二）建設規(guī)模：

1、建設用地：350畝。其中：原校區(qū)用地15畝，新征土地315畝；

2、建筑面積：160000平方米。其中：原校舍改建7000平方米，新建房屋面積153000平方米；

3、床位：4000個。

4、人均居住面積：40平方米。

5、綠地率：＞50%；

6、容積率：＜1；

7、停車位：100個。

（三）建筑項目 A、改建項目：

1、改建4棟學生公寓：

將原4棟學生公寓改建為老年公寓，五層建筑，建筑面積6400平方米，共106套，雙人房間，可接收200位老人入住。

增添外部走廊及觀光電梯，方便入住老人的出行。

2、改建專家小院：

一期工程將原專家小院改造為老年公寓的配套設施，平房建筑，建筑面積600平方米，滿足老年人醫(yī)療、護理、康復、學習、娛樂、健身的需要。

B、新建項目：

1、綜合大樓：

新征土地15畝，新建綜合大樓，五層建筑，建筑面積16000平方米，為德國建筑特色的度假商務酒店風格，將老年公寓的所有功能和度假商務酒店的功能集于一體。其中： 1）底層：

為食堂、餐廳、展覽展示、商業(yè)中心（超市商場、銀行、保險、郵局等）等； 2）二層：

為老年娛樂、健身活動場所，養(yǎng)生房、醫(yī)療中心、護理中心等； 3）三層：為辦公、會議區(qū)：

老年公寓辦公室、各協(xié)會辦公室、會議室； 4）四層、五層：

為老年公寓（二期后為度假酒店客房）?？头靠傆嬙O150間（套）左右，可接收300人入住。

2、老年公寓：

新征300畝土地，新建聯(lián)排別墅式高檔老年公寓，三層建筑，建筑面積137000平方米，可接收3500位老人入住。

（四）項目功能建議

1、老年公寓：

1）4棟學生公寓改建為老年公寓，106套，均為帶獨立廚房和衛(wèi)生間的一室一廳式，平均每套面積60平方米，可接收200位老人入住。

2）新建綜合大樓，客房區(qū)總計設150間（套）左右，平均每套面積40平方米，300張床位，房型以標間為主、雙套房為輔，其中標準客房區(qū)為80%，套房控制在20%左右（一期作為老年公寓，二期以后度假酒店客房）。

3）新建老年公寓，客房區(qū)總計設1750套左右，平均每套面積80平方米，3500張床位，主要為套房，其中普通套房為80%，豪華套房控制在20%左右。

2、醫(yī)療中心：

建議該項目引入重慶市三甲醫(yī)院，開設門診、急診、住院部和老年康復中心。配備專業(yè)的醫(yī)護人員、先進的醫(yī)療設備，擁有緊急綠色救護通道，一方面解除該老年公寓老人和家屬的后顧之憂，另一方面也可以為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務機構(gòu)和居民提供醫(yī)療服務。

3、護理中心：

建議該項目建設護理中心，配備經(jīng)專業(yè)培訓的高素質(zhì)護理人員，其功能有三：一是為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供專業(yè)的護理服務；二是作為XX學院高級家政專業(yè)學生的實訓基地。三可以為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務機構(gòu)提供護理服務或為其培養(yǎng)護理人員。

4、餐飲中心：

1）老年人食堂：為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供餐飲服務；

2）商務餐廳：

建議該項目按照商務酒店的標準，設置宴會廳，中、小型中餐廳，風味餐廳，咖啡廳（兼西餐廳）等，以滿足辦公、會議、接待等商務活動和其他各種中高檔散客宴請的需要。

5、康樂中心：

建議該項目室外設置羽毛球球場、門球場、釣魚池，苗圃、預留室外游泳池及庭院散步休閑等設施；室內(nèi)設置閱覽室、放映廳、書畫室、網(wǎng)吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、臺球房、卡拉OK室等。以滿足老年人學習、娛樂、健身的需要。

5、養(yǎng)生中心：

建議該項目設置養(yǎng)生中心，包括：美容美發(fā)、足療、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。

6、辦公和會議中心： 1）協(xié)會辦公區(qū)：

建議該項目設置協(xié)會辦公區(qū)，邀請各民間協(xié)會在老年公寓設立常設機構(gòu)，組織入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會活動。據(jù)調(diào)查，目前重慶市60歲以上的老年人60%以上參加了各種民間協(xié)會，而“三高”老年人群該比例高達90%以上。入住該養(yǎng)老公寓的老年人大多參加了各種民間協(xié)會，而據(jù)某協(xié)會負責人稱，目前各協(xié)會的積極分子往往是退休后的老年人。所以邀請各民間協(xié)會在老年公寓設立常設機構(gòu)，一方面方便入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會活動，另一方面也可以為各種民間協(xié)會提供活動場所。

2）會議中心：

建議該項目設置能容納300人的大型會議廳一間，設置中小型會議室5間。大型會議廳交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務走廊和配套的服務、貯藏用房及衛(wèi)生間。設置現(xiàn)場視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設備設施。為單位和個人舉辦各種會議、培訓、聚會等提供全方位的服務。

7、商業(yè)中心：

據(jù)調(diào)查，目前重慶市的養(yǎng)老服務機構(gòu)大多建在風景區(qū)，遠離商業(yè)區(qū)，商業(yè)配套設施缺乏。而目前重慶市的養(yǎng)老服務機構(gòu)大多為民辦，規(guī)模小，不可能投建商業(yè)配套設施，造成入住養(yǎng)老公寓的老年人購物和商業(yè)活動極不方便。

建議該項目設置商業(yè)中心，建設包括超市、商場、精品商店、銀行、保險、郵局等商業(yè)配套設施，一方面為該老年公寓的老年人提供商業(yè)服務，另一方面也可以為周邊的養(yǎng)老服務機構(gòu)和居民提供商業(yè)服務。

8、寓區(qū)環(huán)境：

建議該項目利用歌樂山下天池得天獨厚的水資源，構(gòu)筑濱水景觀和沿湖綠化帶；同時在XX學院原有的自然景觀基礎上，通過廣場綠化、庭院景觀、園藝小品，打造景致獨特、環(huán)境優(yōu)美的寓區(qū)景觀。突出綠意、生態(tài)、健康、別致的特色。如果可能，把下天池水系引入寓區(qū)內(nèi)，讓潺潺溪流貫穿建筑聚落，營造“小橋流水人家”的生動意境。環(huán)境規(guī)劃包括以下內(nèi)容：

? 沿湖綠化

濱水景觀?

休閑廣場?

廣場綠化?

? 庭院景觀

園藝小品?

林蔭小道?

運動場?

四、建設周期

該項目分為二期建設（其中一期又分為兩個階段）：

（一）一期工程：

容量達到500人，投資達到5185萬元 A、第一階段：容量200人，投資955萬元。

1、利用天池校區(qū)4棟學生公寓和專家小院1 棟，房屋面積7000平方米，改造成106套住房，改造費用635萬元 ；

2、房屋配套設施按人均11000元計算，200人，費用為220萬元;

3、環(huán)境和水電等設施改造維修，預算為100萬元。

4、建設周期1年，2009年10月至2010年9月完成。B、第二階段：新增容量300人，新增投資4230萬元。

1、新增土地15畝，每畝按30萬元測算，需要資金450萬元；

2、新建房屋綜合大樓1棟，面積16000平方米，含裝修造價每平方米按2000元測算，需要資金3200萬元；

3、房間配套設施按人均11000元測算，300人，需要資金330萬元；

4、水、電、氣、網(wǎng)絡、電信、電視等基礎設施測算200萬元。

5、規(guī)劃、立項、征地和報建手續(xù)費用測算50萬元。

6、建設周期：二年，2009年12月至2011年12月期間完成。

（二）二期規(guī)模：

總?cè)萘窟_到4000人，投資總額達到4.7435億。其中：新增容量3500人，新增投資42250萬元。

1、新征土地300畝，每畝按30萬元測算，需新增投資9000萬元；

2、新建房屋總面積137000平方米，含裝修造價每平方米按2000元測算，需新增投資27400萬元；

3、室內(nèi)配套按每人11000元測算，3500人，需要新增投資3850萬元；

4、水電氣、網(wǎng)絡、通信、電視、市政設施配套、環(huán)境、綠化費用等費用概算1700萬元。

5、規(guī)劃、立項、報批手續(xù)規(guī)費及工作經(jīng)費300萬元。

6、建設周期：三年。2012年10月至2015 年9月。

第七章 投資估算及資金籌措

一、投資估算：

（一）一期投資估算：

1、土地費用：約450萬元

新征土地15畝，征地費用15畝×30萬元＝450萬元

2、土建工程費用：約3835萬元

1）原校舍房屋改造7000平方米，635萬元； 2）新建房屋：16000平方米×2000元＝3200萬元；

3、房屋配套設施建設費用：約550萬元

按500個床位，每個床位平均投入1.1萬元 4000床位×1.1萬元=4400萬元

4、公共設施建設配套工程：約300萬元

5、其它：約50萬元 合計：5185萬元

（二）二期投資估算：

1、土地費用：約9450萬元

新征土地300畝，征地費用300畝×30萬元＝9000萬元

2、土建工程費用：約31235萬元

新建房屋：137000平方米×2000元＝27400萬元；

3、房屋配套設施建設費用：約38500萬元

按3500個床位，每個床位平均投入1.1萬元 3500床位×1.1萬元=3850萬元

4、公共設施建設配套工程：約1700萬元

5、其它：約300萬元 合計：42250萬元。

（三）總投資估算

一期投資+二期投資=5185+42250=4.7435億

二、資金籌措方式：

1、項目法人自籌資金：40%

2、信貸融資：60%

第五篇：老年公寓建設項目建議書

金山老年公寓項目建議書

二0一三年九月

目錄

一、項目名稱、二、項目地點

三、項目提出的依據(jù)

四、建設內(nèi)容與規(guī)模

五、投資估算及資金來源

六、社會效益和經(jīng)濟效益分析

七、結(jié)論

一、項目名稱

1、項目名稱：金山老年公寓

2、項目發(fā)起人：XXXXXX置業(yè)有限公司

二、項目地點

項目建設地址位于XXXX鎮(zhèn)XX村前崗組，該地塊屬前崗村民組廢荒地。

三、項目提出的政策依據(jù)

1、中共“十八大”報告明確指出“積極應對人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務事業(yè)和產(chǎn)業(yè)”。近日，李克強總理由明確指出要“推動社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的主角”，通過簡化和規(guī)范程序，減免行政事業(yè)性收費，支持社會力量舉辦專業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)，鼓勵境外資本投資養(yǎng)老服務業(yè)。

2、《河南省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)老齡委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》（豫政辦[2006]105號）

3、河南省民政廳等部門《關(guān)于加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知》（豫民福[1998]19號

4、《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利化意見的通知》（國辦發(fā)[2000]19號）

5、《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》（國辦發(fā)[2006]6號）

6、財政部和國家稅務總局〈關(guān)于對老年服務機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知〉（財稅[2000]97號

7、《中華人民共和國土地管理法》

四、建設規(guī)模、建設內(nèi)容和設計理念

（一）建設規(guī)模

項目占地100畝，規(guī)劃建筑總面積5萬平方米；以干道、組團道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體組成建筑景觀群，分為三塊四層次，即住宅、公建設施、園林景觀三塊。其中住宅分四層次：社區(qū)、小區(qū)、組團、單體。整個社區(qū)分四個小區(qū)，每25畝為一個小區(qū)，每個小區(qū)規(guī)劃總建筑面積1.25萬㎡。每個小區(qū)建設2層單體公寓8棟，每棟建筑面積260㎡，每棟配套餐廳50㎡，共計建筑面積2480㎡。6層集體宿舍式公寓2棟，每棟約4100㎡，每棟配套餐廳300㎡個小區(qū)，綜合娛樂活動室300㎡，共計9400㎡。社區(qū)中心建設大型文化活動中心2480㎡。每個小區(qū)既自成體系，又與整個社區(qū)相一致，聚散得體、疏密有度、渾然一體，四個小區(qū)總建筑面積約50000㎡。為保障行人和車輛出入安全、方便，社區(qū)應在不同方向設3～4個主出入通道，組團內(nèi),設置2個出入通道。

（二）建設內(nèi)容

1、主體建筑:二層單體公寓32棟,6層集體宿舍式公寓8棟，大型配套餐廳8個，小型配套餐廳32個，小型綜合娛樂活動室4個，大型綜合娛樂活動室1個。

2、圖書館1個,用以滿足老年人讀書需求。

3、診所、藥房各1個為老年人提供健康保障。

4、垂釣園：依托該區(qū)域三面環(huán)水的特點建設垂釣場。

5、蔬菜種植園：在周邊租用耕地興建5-10畝菜園，老年人自愿參與種植活 4

動，同時可為老年人提供綠色、健康、新鮮的蔬菜。

6、風雨走廊：連接于各個建筑物之間建設風雨走廊。

7、院內(nèi)道路、地坪均為混凝土。

8、社區(qū)綠化不低于50%。

9、停車場和大巴車：為探親家屬提供停車位，并配備大巴車2輛，每周2、4、6定點接送老年人進城探親、購物、訪友等。

10、社區(qū)超市：滿足老年人日常必備消費。

11、其他附屬設施。

建設內(nèi)容低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設計，有相應的配套服務設施；整體建筑風格以的田園風光為主，通過體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運用多種建筑語言展現(xiàn)田園風貌，同時在立面細部處理上，要避免田園風格的簡單粗陋，注重細部處理，創(chuàng)造性的展現(xiàn)傳統(tǒng)田園風格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出本項目的獨特性。建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現(xiàn)古樸、傳統(tǒng)的田園風光。

（三）總體平面布置

所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽光照射（可適當偏西南、偏東南15°，避免“兵營”式排列，沒有層次感），沿湖、主題公園、丘地走勢呈流線型或圍合式布置，使之高低錯落有致。各組團住宅部分底層部分架空，設有小型會所、休閑娛樂和公共活動場所。在同一小區(qū)內(nèi)既有低層，又有多層，要正確處理低層和多層的平面布置關(guān)系。

（四）產(chǎn)品功能組合

產(chǎn)品主要功能為養(yǎng)老、休閑，并要針對老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質(zhì)需求，也要滿足他們的精神需要，無論是住宅部分還是公建設施部分，都應該讓老年人沒有孤寂失落感。住宅產(chǎn)品要保證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設施要注意老年人的參與和互動，能調(diào)動老人活動的積極性等，讓他們在心理上感到年輕。

（五）項目社區(qū)文化活動室設計與布置

社區(qū)文化活動分兩大塊，一是整個社區(qū)的大型文化活動室，一是各小區(qū)的小型文化活動室。所有文化活動室都應集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區(qū)配套服務功能，還具有景觀功能和商業(yè)價值。文化活動室配套用房占總建筑面積5%，用于配套服務的商業(yè)用房占總建筑面積的3%。

（六）社區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設計

園區(qū)的環(huán)境應為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場所。老年人，特別 是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適應，對戶外活動有著強烈的渴望。主要的活動有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養(yǎng)花等，不同經(jīng)濟條件，不同文化水平，不同活動能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設計時應充分認識到這一特殊群體的特殊需要。

整個社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機能，促進健康長壽。

園區(qū)內(nèi)修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來美的享受，發(fā)揮景觀 6

功能作用，同時可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動場所。

完善的步行交通系統(tǒng)。步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方式，也是老年人日常重要活動。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾；應沿湖設置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進行無障礙設計，每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設計應有清晰道路脈絡系統(tǒng)和特色的空間意象設計，老年人可以通過道路脈絡找到自己熟悉的感覺，找到認同感和歸屬感，消除孤獨和自閉癥。

為保證景觀規(guī)劃設計與小區(qū)建筑風格相協(xié)調(diào)，滿足老人懷舊心理，修建體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化的以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。

整個社區(qū)規(guī)劃形成從整體到局部，從組團到單體，多層次，多樣化景觀體系。同時，各組團景觀和各小區(qū)景觀既相對獨立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡相通，一脈相承，豐富多彩。

（七）單體建筑設計

建筑結(jié)構(gòu)：低層和多層均為框架結(jié)構(gòu)；樓層：低層為2層，多層為6層，均配有電梯。部分底層架空，用作組團小型會所和娛樂活動中心，保證視野通透。架空層層高不低于3米，最好能達到3.6米，提升物業(yè)檔次。

采用環(huán)保地熱供暖，分戶計費。分戶空調(diào)室外機懸掛位置，做到統(tǒng)一，保證立面整齊美觀?！叭€三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中供熱水管。

隱蔽管線，管道設置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內(nèi)管線暗 7

敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現(xiàn)在視線明顯可及的位置。

房屋內(nèi)窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個陽光花房。

（八）戶型面積控制及戶內(nèi)設施

戶型多層主要是一房和二房，均帶廚衛(wèi)；一房面積控制在40㎡左右，二房面積控制在50～60㎡，一房、二房占總套數(shù)的50%。低層建大戶型，滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。

陽光是健康生活不可或缺的。薄山湖畔老年公寓所有的戶型都最大限度地保證采光。陽光透過大飄窗，灑在房間的每一個角落，一種溫暖擁入心房。中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗，保持房屋節(jié)能通透、四季如春。大起居室寬敞明亮，滿足老人交流、活動之需要。房間每個細節(jié)都需要求設計師深思熟慮：無障礙設計，保證家中老人安全。長柄門鎖，便于使用。超寬入戶門足夠兩個老人并排攙扶通過。步入式浴缸、防滑扶手，保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統(tǒng)、緊急呼叫援助系統(tǒng)等。

（九）車位、商業(yè)配套的設置

在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設置部分露天停車位，按每千平方米4個車位的標準設置，方便車輛停放。道路布置：在主干道構(gòu)架下，合理布置組團道路及庭院道路，形成合理道路系統(tǒng)。

商業(yè)配套設置按商業(yè)步行街物業(yè)形態(tài)考慮，單位面積根據(jù)商業(yè)使用功能確定，商業(yè)步行街應該既具備商業(yè)配套功能，同時具備休閑游玩景觀功能。

五、投資估算與資金來源

(一)投資估算依據(jù)

1、河南省建設工程造價標準。

2、本項目的建設規(guī)模、占地面積及各單項工程的建設內(nèi)容和工程量。

3、相類似建筑近年的投資估算指標。

（二）投資估算范圍

投資范圍包括本項目的建筑工程、設備及安裝工程、綠化和水土保持工程、給排水工程和配套附屬設施費用及運營成本等。

1、項目投資估算

經(jīng)估算，項目總投資為7620萬元，全部為固定資產(chǎn)投資。具體如下：

（1）主體樓建筑工程費和土地成本核算5500萬元。

（2）主體樓安裝工程費2000萬元。(3）圖書館50萬元。(4)診所、藥房30萬元。(5)、垂釣園200萬元。(6)蔬菜種植園50萬元。(7)風雨走廊150萬元。(8)院內(nèi)道路、地坪190萬元。(9)社區(qū)綠化300萬元。(10)停車場和大巴車150萬元。

（11）周轉(zhuǎn)資金1000萬元。

2、資金籌措

本項目建設投資7620萬元，全部由項目實施單位自行出資。

七 經(jīng)濟效益分析

該項目屬公益福利事業(yè)，投資屬一次性投入，而收益具有長期性、慈善性。數(shù)千名老人在此居住，為合作公司和當?shù)亍按迕瘛碧峁┝司薮蟮纳虣C和就業(yè)保證。據(jù)粗略估算每月約消耗谷類及薯類食物3.9萬斤，雞蛋6.6萬個，肉類

1.69萬斤，蔬菜6.6萬斤，水果2.3萬斤。需要服務人員1000余人。有效地拉動了地方經(jīng)濟。

（一）成本估算

1、職工工資，服務管理人員按1000人計算，每人工資福利按30000元/年計算，年工資福利共計3000萬元。

2、管理辦公及取暖費900萬元/年

3、固定資產(chǎn)消耗成本900萬元/年

4、其他不可預計費用100萬元/年。

5、年均總成本4900萬元。

（二）年收入估算

入住人（含飲食保健活動）人均收費17000元/年，以3000人計，年收益為5100萬元。

（三）資金回收

每年回收資金為5100-4900=200萬元，基本屬于福利慈善性項目。

八社會效益分析

1、提高周邊地區(qū)居民的生活水平和生活質(zhì)量

該項目建成的服務宗旨是“全心全意為入住老年人服務”，使每一位入住的

老年人都能在這里感受到大家庭的溫暖。因此本項目可以提高周邊地區(qū)居民的

生活水平和生活質(zhì)量。

2、增加就業(yè)渠道

項目建成后需要一定數(shù)量的護理人員，可直接解決1000人的就業(yè)問題，另外可提供30個人以上的臨時性工作。

3、按每4個老人需一個勞動力照顧計算，可節(jié)約勞動力750個，每年可為社會創(chuàng)造1500萬元以上財力。

4、解決部分老年人的養(yǎng)老問題

來此居住的老年人不僅可以很好體會到老有所養(yǎng)，還可以充分體會到老有所樂的愉悅，做到人與社會的和諧相處，高質(zhì)量的安度晚年。

5、解決部分社會矛盾，促進社會和諧

子女隨著工作生活節(jié)奏的加快及本人所受壓力的加大，子女在贍養(yǎng)老人方面的表現(xiàn)在弱化進而招致老人的抱怨，同時由于生活方式、生活習慣及思想觀念不同也常常會產(chǎn)生沖突，由此導致家庭矛盾。居住在本中心敬老院，可以緩和家庭矛盾，促進社會和諧。

6、形成良好的社會影響和示范效應

能夠在社會上會造成很大影響，吸引各界對于社會化養(yǎng)老的重視、關(guān)注和積極探索，同時通過良好的示范，在全社會樹立起良好的尊老敬老的風尚。

九 結(jié) 論

以上報告分析表明,本項目的建設可改善當?shù)仞B(yǎng)老狀況，改善養(yǎng)老院老年人居住條件和環(huán)境，促進城鎮(zhèn)整體水平提高，有利于和諧社會的建設，具有良好的社會效益，因此，建設本項目很有必要，并且是可行的。

駐馬店市恒基置業(yè)有限公司

2013年9月25日