第一篇：房開企業(yè)工程綠化合同簽訂內(nèi)容涉及不同的稅種稅率問題

園林綠化公司綠化工程和養(yǎng)護工程節(jié)稅的合同簽訂技巧

園林公司從事園林綠化和養(yǎng)護服務，存在兩種情況：一是有苗圃的園林公司從事園林綠化養(yǎng)護服務；二是沒有苗圃的園林公司從事園林綠化養(yǎng)護服務。營改增后，園林公司應如何交稅，交多少稅，主要取決于園林公司如何簽訂合同。因此，園林公司應根據(jù)發(fā)包方的要求，盡量選擇稅負低的合同簽訂技巧。

一、綠化工程的稅收法律依據(jù)分析

1、《中華人民共和國增值稅暫行條例》第八條第（三）項的規(guī)定

《中華人民共和國增值稅暫行條例》第八條第（三）項規(guī)定，購進農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。進項稅額計算公式：進項稅額=買價×扣除率。

2、財稅[2016]36號附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十七條第（三）項的規(guī)定

財稅[2016]36號附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十七條第（三）項規(guī)定：“購進農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進項稅額，準予從銷項稅額中抵扣。”

3、財稅〔2008〕81號的規(guī)定

《財政部國家稅務總局關于農(nóng)民專業(yè)合作社有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕81號）第一條規(guī)定：“對農(nóng)民專業(yè)合作社銷售本社成員生產(chǎn)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，視同農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品免征增值稅?！钡诙l規(guī)定：“自2008年7月1日起，增值稅一般納稅人從農(nóng)民專業(yè)合作社購進的免稅農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，可按13%的抵扣率計算抵扣增值稅進項稅額?！?/p>

4、財稅〔2017〕37號的規(guī)定

（1）自2017年7月1日起，簡并增值稅稅率結構，取消13%的增值稅稅率，將13%稅率改為11%?！敦斦?國家稅務總局關于簡并增值稅稅率有關政策的通知》（財稅〔2017〕37號）第一條規(guī)定：“納稅人銷售或者進口農(nóng)產(chǎn)品（含糧食）、自來水、暖氣、石油液化氣、天然氣、食用植物油、冷氣、熱水、煤氣、居民用煤炭制品、食用鹽、農(nóng)機、飼料、農(nóng)藥、農(nóng)膜、化肥、沼氣、二甲醚、圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物，稅率為11%。

（2）農(nóng)產(chǎn)品進項稅額抵扣新規(guī)定

《財政部 國家稅務總局關于簡并增值稅稅率有關政策的通知》（財稅〔2017〕37號）第二條第（一）規(guī)定：自2017年7月1日起，納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，按下列規(guī)定抵扣進項稅額：

①取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票或海關進口增值稅專用繳款書的，以增值稅專用發(fā)票或海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進項稅額；

②從按照簡易計稅方法依照3%征收率計算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和11%的扣除率計算進項稅額；

③取得（開具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和11%的扣除率計算進項稅額。（3）農(nóng)產(chǎn)品“銷售發(fā)票”的界定

財稅〔2017〕37號第二條第（六）項《中華人民共和國增值稅暫行條例》第八條第二款第（三）項和本通知所稱銷售發(fā)票，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品適用免征增值稅政策而開具的普通發(fā)票。

5、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的界定

財政部、國家稅務總局關于印發(fā)《農(nóng)業(yè)產(chǎn)品征稅范圍注釋》的通知（財稅字[1995]52號）第一條規(guī)定：“《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十六條所列免稅項目的第一項所稱的“農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售的自產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品”，是指直接從事植物的種植、收割和動物的飼養(yǎng)、捕撈的單位和個人銷售的注釋所列的自產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品；對上述單位和個人銷售的外購的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，以及單位和個人外購農(nóng)業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工后銷售的仍然屬于注釋所列的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，不屬于免稅的范圍，應當按照規(guī)定稅率征收增值稅?！?/p>

根據(jù)《農(nóng)業(yè)產(chǎn)品征稅范圍注釋》的規(guī)定，農(nóng)業(yè)產(chǎn)品是指種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的各種植物、動物的初級產(chǎn)品。植物類包括人工種植和天然生長的各種植物的初級產(chǎn)品。植物類包括“其他植物”，所謂的“其他植物”是指除上述列舉植物以外的其他各種人工種植和野生的植物，如樹苗、花卉、植物種子、植物葉子、草、麥秸、豆類、薯類、藻類植物等。

6、綠化工程稅收法律依據(jù)分析結論

根據(jù)以上稅收法律依據(jù)，自2017年7月1日起，有關苗木、樹苗的銷售、種植和植保服務的增值稅政策，總結如下：

（1）農(nóng)業(yè)合作社、農(nóng)民和苗圃公司銷售自產(chǎn)的林木、苗木和樹苗免增值稅。

（2）一般納稅人的房地產(chǎn)公司或購買者從農(nóng)業(yè)合作社、農(nóng)民和苗圃公司采購林木、苗木和樹苗，依照農(nóng)產(chǎn)品銷售普通發(fā)票或收購發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和11%的扣除率計算進項稅額，用來抵扣增值稅進項稅。（3）農(nóng)業(yè)合作社、農(nóng)民和苗圃公司銷售自產(chǎn)的林木、苗木和樹苗，因適用免增值稅政策而向購買方開具零稅率的增值稅普通發(fā)票或開具農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票。根據(jù)《增值稅發(fā)票開具指南》第四條“收購業(yè)務發(fā)票開具”的規(guī)定，納稅人通過新系統(tǒng)使用增值稅普通發(fā)票開具收購發(fā)票，系統(tǒng)在發(fā)票左上角自動打印“收購”字樣。

（4）從事苗木、林木和樹苗銷售并具有一般納稅人資格的貿(mào)易公司或者中介手中購買苗木、林木和樹苗，憑借貿(mào)易公司或中介開具的增值稅專用發(fā)票，以增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額為進項稅額，用于低扣增值稅銷項稅額。

（5）從小規(guī)模納稅人手中采購苗木、林木和樹苗，必須憑借小規(guī)模納稅人到當?shù)囟悇諜C關代開的增值稅專用發(fā)票，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額（不含增值稅額）和11%的扣除率計算進項稅額，用于低扣增值稅銷項稅額。特別要注意的是，在計算抵扣額時按金額*11%計算，比如某公司從甲小規(guī)模納稅人手上取得專票，票面金額1000元，稅額30元，價稅合計1030元，這時候，該公司能抵扣的進項稅＝1000*11%＝110元，而不是1030*11%。

（6）從農(nóng)民手中購買苗木、林木和樹苗的開票方法：一是必須憑與農(nóng)民簽訂的收購合同和農(nóng)民身份證到農(nóng)民所在地的國稅局購買農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票，開給農(nóng)民；二是要求農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者個人到其所在的稅務機關代開普通發(fā)票，依照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或代開的增值稅普通發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和11%的扣除率計算進項稅額，用來抵扣增值稅進項稅。案例分析

房地產(chǎn)公司購買苗木的不同合同簽訂方法的增值稅抵扣案例分析

1、案情介紹

甲房地產(chǎn)公司在開發(fā)一個項目時，需要進行綠化，該綠化項目總投資10000萬元（含增值稅），其中苗木9000萬元，人工費用（植樹勞務費用）1000萬元，房地產(chǎn)公司面臨以下幾種合同簽訂方法：

第一種合同簽訂方法：房地產(chǎn)公司直接與苗圃公司簽訂苗木采購合同，合同約定苗木9000萬元，然后房地產(chǎn)公司與勞務公司簽訂勞務合同，合同約定勞務款1000萬元，勞務公司給房地產(chǎn)企業(yè)開3%的增值稅專用發(fā)票。

第二種合同簽訂方法：房地產(chǎn)公司直接與苗圃公司簽訂苗木采購合同，合同約定苗木9000萬元，然后房地產(chǎn)公司與自然人包工頭簽訂勞務合同，合同約定勞務款1000萬元，包工頭到當?shù)囟悇詹块T代開增值稅發(fā)票給房地產(chǎn)公司。

第三種合同簽訂方法：房地產(chǎn)公司直接與擁有苗圃的園林公司簽訂10000萬元的包工包料合同，合同約定：苗木價款9000萬元、植樹勞務款1000萬元，園林公司給房地產(chǎn)公司開具9000萬元的零稅率的增值稅普通發(fā)票，1000萬元11%的增值稅增值稅專用發(fā)票。

第四種合同簽訂方法：房地產(chǎn)公司直接與擁有苗圃的園林公司簽訂兩份合同：一份是苗木采購合同，合同約定：苗木價款9000萬元；另一份是苗木植樹勞務合同，合同約定勞務款是1000萬元。園林公司給房地產(chǎn)公司開具9000萬元的零稅率的增值稅普通發(fā)票，1000萬元3%的增值稅增值稅專用發(fā)票。第五種合同簽訂方法：房地產(chǎn)公司直接與沒有苗圃的園林公司簽訂簽訂10000萬元的包工包料合同，園林公司外購苗木進行施工，合同約定：苗木價款9000萬元、植樹勞務款1000萬元，園林公司給房地產(chǎn)公司開具10000萬元11%的增值稅增值稅專用發(fā)票。以上合同中約定的數(shù)字都是含增值稅的，請分析比較房地產(chǎn)企業(yè)簽訂哪一種合同方法的稅負更低？

2、不同簽訂合同方法下的增值稅成本分析（1）第一種合同簽訂方法下的增值稅成本分析：

由于苗圃公司銷售苗木是免增值稅的，苗圃公司向房地產(chǎn)企業(yè)開具零稅率的增值稅普通發(fā)票，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于簡并增值稅稅率有關政策的通知》（財稅〔2017〕37號）第二條第（三）項的規(guī)定，取得（開具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和11%的扣除率計算進項稅額。

根據(jù)《銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》的規(guī)定，“其他建筑服務”，是指上列工程作業(yè)之外的各種工程作業(yè)服務，如鉆井（打井）、拆除建筑物或者構筑物、平整土地、園林綠化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物（包括巖層、土層、沙層等）剝離和清理等工程作業(yè)。財稅[2016]36號文件附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》第一條第（七）項第1款規(guī)定：“一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務?！被谝陨隙愂照咭?guī)定，勞務公司從事植樹勞務是建筑服務，可以選擇簡易計稅方法，按照3%計征增值稅。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以抵扣的增值稅為：9000×11%+1000÷（1+3%）×3%=990+29.13=1019.13(萬元)。

（2）第二種合同簽訂方法下的增值稅成本分析： 根據(jù)《增值稅發(fā)票開具指南》的規(guī)定，依法不需要辦理稅務登記的單位和個人，臨時取得收入，需要開具增值稅普通發(fā)票的，可以向稅務機關申請代開增值稅普通發(fā)票。同時根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》的規(guī)定，個人到當?shù)囟悇詹块T代開發(fā)票時，只能申請代開增值稅普通發(fā)票，不能代開增值稅專用發(fā)票。因此，本案例中的包工頭代開的增值稅普通發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)不可以抵扣增值稅進項稅額。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以抵扣的增值稅為：9000×11%=990(萬元)。

（3）第三種合同簽訂方法下的增值稅成本 由于園林公司擁有自己的苗圃，與房地產(chǎn)公司簽訂包工包料的園林綠化工程，所以園林公司實質(zhì)上發(fā)生了銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑勞務的行為。根據(jù)《國家稅務總局關于進一步明確營改增有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第11號）第一條和第四條的規(guī)定。納稅人銷售活動板房、機器設備、鋼結構件等自產(chǎn)貨物的同時提供建筑、安裝服務，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第四十條規(guī)定的混合銷售，應分別核算貨物和建筑服務的銷售額，分別適用不同的稅率或者征收率”?；诖艘?guī)定，園林公司發(fā)生的樹苗植樹勞務可以選擇11%的稅率計征增值稅。由于園林公司銷售苗木是免增值稅的，發(fā)生植樹勞務選擇11%稅率計征增值稅，所以園林公司發(fā)生了兼營行為，根據(jù)財稅[2016]36號文件附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》第一條第(一)項的規(guī)定，試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率?；诖艘?guī)定，園林公司給房地產(chǎn)企業(yè)開具9000萬元零稅率的增值稅普通發(fā)票和1000萬元11%稅率的增值稅專用發(fā)票。

因此，房地產(chǎn)公司可以抵扣的增值稅為：9000×11%=990(萬元)+1000÷（1+11%）×11%=990+99.1=1089.1（萬元）。

（4）第四種合同簽訂方法下的增值稅成本分析：

園林公司與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的兩份合同，一份是苗木采購合同，合同約定：苗木價款9000萬元；另一份是苗木植樹勞務合同，合同約定勞務款是1000萬元。對園林公司而言，實質(zhì)是“甲供材”合同，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》“財稅[2016]36號”附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》第一條第（七）款“建筑服務”第2項的規(guī)定，一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

因此，房地產(chǎn)公司可以抵扣的增值稅為：9000×11%=990(萬元)+1000÷（1+3%）×3%=990+99.1=1019.13(萬元)。

（5）第五種合同簽訂方法下的增值稅成本分析：

財稅[2016]36號文件附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》 第四十條規(guī)定：“一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅?！被诖艘?guī)定，第五種合同簽訂方法下的園林公司發(fā)生了混合銷售行為，按照11%稅率計征增值稅，向房地產(chǎn)企業(yè)開具11%的增值稅專用發(fā)票。因此，房地產(chǎn)公司可以抵扣的增值稅為：10000÷（1+11%）×11%=991(萬元)。

3、分析結論

在五種不同合同簽訂方法中，通過以上增值稅成本計算可以得出以下結論：

（1）對房地產(chǎn)企業(yè)而言，最節(jié)約增值稅的是第三種合同簽訂方法；其次是第一種和第四種合同簽訂方法；稅負最重的是第二中合同簽訂方法。

（2）對于擁有自己苗圃的園林公司而言，最節(jié)約增值稅的是第四種合同簽訂方法。

三、園林公司養(yǎng)護工程節(jié)稅的合同簽訂技巧

1、法律依據(jù)分析

財稅[2016]36號附件3：《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第（十）規(guī)定：“農(nóng)業(yè)機耕、排灌、病蟲害防治、植物保護、農(nóng)牧保險以及相關技術培訓業(yè)務，家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治，免增值稅。”

《國家稅務總局關于進一步明確營改增有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第11號）第五條規(guī)定：“納稅人提供植物養(yǎng)護服務，按照“其他生活服務”繳納增值稅?！备鶕?jù)以上稅收政策規(guī)定，一般納稅人資格的園林公司從事植物養(yǎng)護服務，應按照6%稅率計征增值稅，但是，在植物養(yǎng)護服務中，發(fā)生的植物保護服務（簡稱為植保勞務）免增值稅。

2、園林公司養(yǎng)護工程節(jié)稅的合同簽訂技巧 財稅[2016]36號文件附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十一條 納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。根據(jù)此條的規(guī)定，園林公司在簽訂養(yǎng)護工程合同時，應將免稅的植物保護業(yè)務和不能免增值稅的非植物保護業(yè)務在合同中分別約定價款，否則不能享受免增值稅的待遇從而要多繳納增值稅。

案例分析

某園林綠化企業(yè)簽定養(yǎng)護工程節(jié)稅的合同簽訂技巧

（1）案情介紹

某企業(yè)承接了一項綠化養(yǎng)護工程，為一小區(qū)栽種水杉樹苗，并在工程完工后1年內(nèi)提供樹苗日常養(yǎng)護。綠化工程價款750萬元（含增值稅），養(yǎng)護勞務收入100萬元（含增值稅），其中養(yǎng)護勞務收入中提供的病蟲害防治、植保勞務收入50萬元（含增值稅）。假設不考慮增值稅進項稅額的抵扣，請問應該如何簽訂合同使該企業(yè)的稅負最低？（2）法律依據(jù)

財稅[2016]36號附件3：《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第（十）規(guī)定：“農(nóng)業(yè)機耕、排灌、病蟲害防治、植物保護、農(nóng)牧保險以及相關技術培訓業(yè)務，家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治，免增值稅?！?/p>

《國家稅務總局關于進一步明確營改增有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第11號）第五條規(guī)定：“納稅人提供植物養(yǎng)護服務，按照“其他生活服務”繳納增值稅。”

（3）簽定合同技巧的涉稅分析

①第一種簽訂合同的技巧：在合同中約定綠化工程價款750萬元，養(yǎng)護勞務收入100萬元。

②第二種簽訂合同的技巧：在合同中約定綠化工程價款750萬元，養(yǎng)護勞務收入50萬元，提供病蟲害防治、植保勞務收入50萬元。

基于以上法律規(guī)定，第一種合同簽訂技巧：則應納增值稅=750÷（1+11%）×11%+100÷（1+6%）×6%=74.32+5.66=79.98（萬元）。第二種合同簽訂技巧：則應納增值稅=750÷（1+11%）×11%+（100-50）÷（1+6%）×6%=74.32+2.83=77.15（萬元）。第二種合同簽訂技巧比第一種合同簽訂技巧節(jié)約營業(yè)稅2.83萬元。

第二篇：房開企業(yè)裝修費涉及的電器問題增值稅問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，在計算銷售額時扣除應提供哪些憑據(jù)？

根據(jù)《關于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

具體為以下資料：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與被拆遷單位或個人簽訂的拆遷協(xié)議。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行轉(zhuǎn)賬方式向被拆遷單位或個人支付拆遷補償費用的轉(zhuǎn)賬付款憑據(jù)。

（3）被拆遷者為單位的，提供收取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷補償費用的收款憑據(jù)；被拆遷者為個人的，提供個人簽收的收條。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未直接進行拆遷還建工作，而是將拆遷還建工作交給城中村的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等其他開發(fā)企業(yè)來完成，開發(fā)企業(yè)將拆遷補償費用支付給其他開發(fā)企業(yè)，由其他開發(fā)企業(yè)與被拆遷單位或個人簽訂拆遷補償協(xié)議，并支付拆遷補償費用。其他開發(fā)企業(yè)適用一般計稅方法的，開發(fā)企業(yè)支付給其他開發(fā)企業(yè)的拆遷補償費用，由其他開發(fā)企業(yè)全額開具增值稅專用發(fā)票，開發(fā)企業(yè)憑增值稅專用發(fā)票抵扣進項稅額。其他開發(fā)企業(yè)適用簡易計稅方法的，開發(fā)企業(yè)支付給其他開發(fā)企業(yè)的拆遷補償費用，其他開發(fā)企業(yè)已在2016年5月1日前繳納營業(yè)稅未開具發(fā)票的，開發(fā)企業(yè)可以憑其他開發(fā)企業(yè)補開的增值稅普通發(fā)票（商品和服務稅收分類與編碼為“603已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”）在計算銷售額時予以扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人如何扣除土地價款？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權支付的費用主要包括土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款、開發(fā)規(guī)費等。

土地出讓金通常是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向買受人收取的土地出讓的全部價款。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為“熟地價”（即提供“七通一平”的地塊價，包括土地使用費和開發(fā)費）、“毛地”或“生地”價。其票據(jù)由財政部門出具。

拆遷補償費通常是指拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金，主要包括房屋補償費、周轉(zhuǎn)補償費和獎勵性補償費三方面。

征收補償款通常是指政府先將土地拍賣出讓，再由政府出面征收拆遷但由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔、并通過政府向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的款項。其票據(jù)為政府財政部門出具的非稅收入票據(jù)。

開發(fā)規(guī)費通常是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照項目所在地的收取標準向政府多個部門繳納若干項的各種規(guī)費。其票據(jù)為政府部門出具的非稅收入票據(jù)。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人允許扣除土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款。開發(fā)規(guī)費不得扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從二級土地市場取得的土地使用權，憑取得的增值稅專用發(fā)票抵扣進項稅額。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人一次購地、分期開發(fā)的，其支付的土地價款如何分攤？

房地產(chǎn)企業(yè)一次性購地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計算當期允許扣除分攤的土地價款：

（1）首先，計算出已開發(fā)項目所對應的土地出讓金和拆遷補償款

已開發(fā)項目所對應的土地出讓金和拆遷補償款=（土地出讓金+拆遷補償款）×（已開發(fā)項目占地面積÷開發(fā)用地總面積）

（2）然后，再按照以下公式計算當期允許扣除的土地價款： 當期允許扣除的土地價款=已開發(fā)項目所對應的土地出讓金和拆遷補償款×（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）

當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。（3）按上述公式計算出的允許扣除的土地價款要按項目進行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金和拆遷補償款總額。

（4）從政府部門取得的土地出讓金和拆遷補償款的返還，可不從支付的土地價款中扣除。

房地產(chǎn)公司銷售自行開發(fā)的在建項目，該項目選擇一般計稅方法的，在計算繳納增值稅時，其對應的土地價款能否差額扣除？

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告2016年第18號）第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用本辦法。該房地產(chǎn)項目包括完工項目與在建項目。因此，房地產(chǎn)公司銷售自行開發(fā)的在建項目，該項目選擇一般計稅方法的，在計算繳納增值稅時，其對應的土地價款可以差額扣除。房地產(chǎn)企業(yè)進行土地一級開發(fā)，適用一般計稅方法的，其銷售額能否扣除相應的土地價款？

可以扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)為自有或者自用的，是否需要繳納增值稅？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)為自有或者自用的，雖然按規(guī)定以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名義辦理了產(chǎn)權登記，但是不屬于增值稅的應稅行為，不需要繳納增值稅，也不需要開具發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)為自有或者自用以后再對外銷售的，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目繳納增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房如何計稅？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，應以每套還建房為單位，分別計算繳納增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實際面積大于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，應以實際收取的超出部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格；實際面積與拆遷還建協(xié)議約定的面積相同的，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價作為計稅價格；實際面積小于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主實際退還的不足部分面積的平均單位作為還建房屋的計稅價格。

還建房屋的計稅價格不得低于房屋的成本價格。納稅人將無產(chǎn)權的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產(chǎn)對外出租時，如何計算繳納增值稅？

納稅人將無產(chǎn)權的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產(chǎn)對外出租時，所簽訂租賃合同約定租期為20年（含）以上,并一次性收取租金的，按轉(zhuǎn)讓建筑物永久使用權，依銷售不動產(chǎn)的規(guī)定征收增值稅；否則，按不動產(chǎn)租賃征收增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)將建設的醫(yī)院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，是否視同銷售？

房地產(chǎn)企業(yè)將建設的醫(yī)院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，如果上述設施在可售面積之外，作為無償贈送的服務用于公益事業(yè)，不視同銷售；如果上述配套設施在可售面積之內(nèi)，則應視同銷售，征收增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)的同時，無償提供家具、家電等貨物如何計稅？

房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)，將不動產(chǎn)與貨物一并銷售，且貨物包含在不動產(chǎn)價格以內(nèi)的，不單獨對貨物按照適用稅率征收增值稅。例如，隨精裝房一并銷售的家具、家電等貨物，不單獨對貨物按17%稅率征收增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動贈送的家電，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。

第三篇：房開企業(yè)不同性質(zhì)地下車位銷售涉及的稅金處理

房企地下車庫土地增值稅涉稅解析

房企地下車庫（位）收入的確定，是計算土地增值稅應納稅額的重要依據(jù)，直接影響和決定著土地增值稅稅負的高低。目前，我國相關法律對地下車位（庫）的產(chǎn)權歸屬尚沒有明文規(guī)定。地下人防工程設施，是房地產(chǎn)開發(fā)公司的重點配套項目和涉稅處理難點。不同類型的地下車位，各地采取不同的土地增值稅涉稅處置方式。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的，或整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的，或直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的，應進行土地增值稅清算即應確認清算收入。隨著“營改增”企業(yè)試點的不斷深入，與之相關的土地增值稅政策，特別是土地增值稅清算收入的政策法規(guī)，發(fā)生了一些明顯的變化。

一、銷售：取得的收入計算繳納土地增值稅

（一）有產(chǎn)權：應按非住宅類計算收入，并準予扣除成本費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用地下建筑和按政府規(guī)定建造的地下人防工程改造的地下車庫（位），出售并辦理產(chǎn)權證的，計算土地增值稅時，應按非住宅類計算收入，并準予扣除成本、費用，其成本包含土地成本。房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對其取得的銷售收入應繳土地增值稅。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售車庫的行為，無論其將來在民事法律上如何處理，在該行為發(fā)生時應當視為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房價之外另立名目向購房者加收房款，應當征收土地增值稅。凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將地下車庫所有權（使用權）轉(zhuǎn)讓給購房人的，取得的收入視同向購房人收取的價外費用，應按所購房屋的類型預征土地增值稅。單獨辦理產(chǎn)權（所有權、使用權）轉(zhuǎn)移的車庫、儲藏間等輔房及停車位、地下停車場所，按其他類型房產(chǎn)預征土地增值稅。

（二）無產(chǎn)權：有償轉(zhuǎn)讓的應計算收入，準予扣除成本費用 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不能辦理權屬登記手續(xù)的車庫（車位、儲藏室等），按照《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第（三）項的規(guī)定執(zhí)行。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

? 建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

? 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

? 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

（三）贈送使用權：土地增值稅已在銷售的商品房中實現(xiàn) 房開企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，并簽訂轉(zhuǎn)讓地下車位使用權協(xié)議，約定將上述地下車位的使用權贈送給購房人，附贈的車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計算銷售收入，因車位使用權價款包含在商品房總價之中，其土地增值稅已在所銷售的商品房中體現(xiàn)。

二、視同銷售：開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移確認收入 《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則〉的通知》（國稅發(fā)[2007]132號）第二十三條規(guī)定：納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認：

（一）按本企業(yè)當月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。

（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認。

（三）參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認?！锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》國稅發(fā)[2009]91號第十九條第一款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)。其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

三、自營自用：稅款清算時不列收入不扣除相應的成本和費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分地下車庫轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。由此可見，對開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用或出租等，不論是否辦理產(chǎn)權，只要產(chǎn)權沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅。企業(yè)自用：自用的具有產(chǎn)權的地下車庫，其處理應同房開企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品相同，在自用時將開發(fā)產(chǎn)品-----地下車庫轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并計提折舊。自用部分按財稅［2005］181號相關規(guī)定，對自用部分房產(chǎn)計征房產(chǎn)稅。土地使用稅同出租處理相同，單獨建造的地下車庫應按應征稅款的50%申報城鎮(zhèn)土地使用稅。不涉及其他稅種。開發(fā)自用地下人防設施，如作為倉庫，或作為物業(yè)用房等等。而土地增值稅由于未發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)移，不涉及申報繳納土地增值稅。需要注意的是，實際工作中會出現(xiàn)房開企業(yè)建造的地下人防設施面積超過按項目建筑面積實際應建造的面積，對于超過地下人防設施實際面積部分的地下車庫，是可以辦理產(chǎn)權證明的。房開企業(yè)也有權進行出售、出租或自用。

用于出租：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規(guī)定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓應當以辦理相應產(chǎn)權為標志，產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發(fā)生使用權的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅。

四、名租實售：視同銷售繳納土地增值稅

名租賃實銷售車位，其實質(zhì)是永久轉(zhuǎn)讓車位使用權，即通常所說的銷售地下車位(庫)。房地產(chǎn)企業(yè)將地下車位(庫)租賃給客戶，與客戶簽訂租賃協(xié)議，協(xié)議規(guī)定客戶預付租金，使用車位(庫)20年(或20年以上)后，車位(庫)歸客戶所有。這種業(yè)務名義上雖是租賃，但其性質(zhì)與銷售已無實質(zhì)區(qū)別。因此，這種租賃應開銷售不動產(chǎn)發(fā)票，按銷售不動產(chǎn)繳納土地增值稅。參照《遼寧省地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)<國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（遼地稅函[2009]188號）第一條規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期出租地下停車位、一次性收取的租金相當于停車位銷售價值的，視同銷售，征收土地增值稅。根據(jù)我國《合同法》第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。也就是說，法律只能保護車庫擁有20年的租賃使用權，超過20年的，法律不予保護。

五、售后回租：以取得的全部價款作為轉(zhuǎn)讓收入

對于售后返租收入，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益作為轉(zhuǎn)讓收入，依法計征土地增值稅。參照《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業(yè)務問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2012]1號），對售后返租收入的確認：單位和個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，同時要求購房者將所購房地產(chǎn)無償或低價給轉(zhuǎn)讓方或者轉(zhuǎn)讓方的關聯(lián)方使用一段時間，其實質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方獲取與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益。對以此方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益確認為轉(zhuǎn)讓收入，依法計征土地增值稅。如轉(zhuǎn)讓地下車位房地產(chǎn)價款以外的有關經(jīng)濟收益無法確認的，應判斷其轉(zhuǎn)讓價格是否明顯偏低。對轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低且無正當理由的，應采用評估或其他合理的方法確定其轉(zhuǎn)讓收入，依法計征土地增值稅。