第一篇：剛剛,房企融資最后漏洞終結(jié)并購(gòu)貸款須嚴(yán)格穿透

剛剛，房企融資最后漏洞終結(jié)！并購(gòu)貸款須嚴(yán)格穿透

據(jù)悉，上海銀監(jiān)局發(fā)文規(guī)范并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)。要求并購(gòu)貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)土地并購(gòu)或房地產(chǎn)開發(fā)土地項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)的，應(yīng)按穿透原則管理，擬并購(gòu)?fù)恋仨?xiàng)目應(yīng)完成在建工程開發(fā)投資總額的25%以上。

同時(shí)，并購(gòu)貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項(xiàng)目，不得用于變相置換土地出讓金，防范關(guān)聯(lián)企業(yè)借助虛假并購(gòu)套取貸款資金，保證貸款資金不被挪用。

本文綱要

一、上海銀監(jiān)局管控并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)

二、房企借道并購(gòu)貸款/并購(gòu)基金模式受阻

三、銀行信托私募房地產(chǎn)融資監(jiān)管態(tài)勢(shì)

四、多張罰單劍指理財(cái)違反宏觀調(diào)控政策

一、上海銀監(jiān)局管控并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)據(jù)悉，上海銀監(jiān)局日前對(duì)于規(guī)范開展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)下了通知，對(duì)于投向房地產(chǎn)業(yè)及土地項(xiàng)目并購(gòu)（以土地為主要資產(chǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)，實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓）業(yè)務(wù)提出以下要求：開展并購(gòu)貸款必須符合《商業(yè)銀行并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的原則和條件，并購(gòu)貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)土地并購(gòu)或房地產(chǎn)開發(fā)土地項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)的，應(yīng)當(dāng)按照穿透原則管理，擬并購(gòu)?fù)恋仨?xiàng)目應(yīng)該完成在建工程開發(fā)投資總額的25%以上。按照穿透原則評(píng)估并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的合規(guī)性，嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開發(fā)大類貸款的監(jiān)管要求，對(duì)“四證不全”房地產(chǎn)項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款；并購(gòu)貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項(xiàng)目，不得用于變相置換土地出讓金，防范關(guān)聯(lián)企業(yè)借助虛假并購(gòu)套取貸款資金，保證貸款資金不被挪用。完善并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制和貸后管理，做好資金用途監(jiān)控，對(duì)并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的合規(guī)性和資產(chǎn)價(jià)值變化進(jìn)行檢查和審計(jì)，并按照不低于其他貸款種類的頻率和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)并購(gòu)貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類和計(jì)提撥備。如發(fā)現(xiàn)商業(yè)銀行不符合業(yè)務(wù)開辦條件或違法違規(guī)，不能有效控制并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)的，將采取責(zé)令暫停并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)及行政處罰等監(jiān)管措施。

這也是監(jiān)管層針對(duì)銀行業(yè)整體業(yè)務(wù)趨勢(shì)的行動(dòng)。近期商業(yè)銀行并購(gòu)貸款快速增長(zhǎng)，而且其中，投向房地產(chǎn)業(yè)及土地項(xiàng)目并購(gòu)，此類并購(gòu)以土地為主要資產(chǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)，而其實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。這類并購(gòu)占比的提高，與《指引》有關(guān)審慎發(fā)展并購(gòu)貸款，支持優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的政策導(dǎo)向不符。

二、房企借道并購(gòu)貸款/并購(gòu)基金模式受阻如此一來，原來房企利用并購(gòu)貸款或并購(gòu)基金進(jìn)行融資的模式再度受阻。

（一）并購(gòu)貸款模式并購(gòu)貸款是指商業(yè)銀行在并購(gòu)活動(dòng)中，向并購(gòu)方或其子公司發(fā)放的，用于支付并購(gòu)交易價(jià)款和費(fèi)用的貸款。并購(gòu)需要符合《商業(yè)銀行并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》中的定義，即指境內(nèi)并購(gòu)方企業(yè)通過受讓現(xiàn)有股權(quán)、認(rèn)購(gòu)新增股權(quán)，或收購(gòu)資產(chǎn)、承接債務(wù)等方式以實(shí)現(xiàn)合并或?qū)嶋H控制已設(shè)立并持續(xù)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)企業(yè)或資產(chǎn)的交易行為。其中，境外并購(gòu)貸款是指：

商業(yè)銀行為境內(nèi)并購(gòu)方企業(yè)，通過受讓現(xiàn)有股權(quán)、認(rèn)購(gòu)新增股權(quán)，或收購(gòu)資產(chǎn)、承接債務(wù)等方式，以實(shí)現(xiàn)合并或?qū)嶋H控制已設(shè)立并持續(xù)經(jīng)營(yíng)的境外目標(biāo)企業(yè)或資產(chǎn)的交易行為。境內(nèi)并購(gòu)方包括：

1、在境內(nèi)注冊(cè)的企業(yè)；

2、由境內(nèi)注冊(cè)企業(yè)控股或有實(shí)際控制權(quán)的境外企業(yè)。境外目標(biāo)主要是指：在境外注冊(cè)的企業(yè)或所在地在境外的資產(chǎn)，包括由境內(nèi)企業(yè)控股的境外注冊(cè)的子公司，不包括由境外企業(yè)控股的境內(nèi)注冊(cè)的子公司。

（二）開展并購(gòu)貸款的要求開展并購(gòu)貸款必須符合《指引》規(guī)定的原則和條件。

1、對(duì)于項(xiàng)目的要求

《指引》第六條規(guī)定，“商業(yè)銀行開辦并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循依法合規(guī)、審慎經(jīng)營(yíng)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則”。第七條規(guī)定，“商業(yè)銀行應(yīng)制定并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)發(fā)展策略，充分考慮國(guó)家產(chǎn)業(yè)、土地、環(huán)保等相關(guān)政策，明確發(fā)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的目標(biāo)、客戶范圍、風(fēng)險(xiǎn)承受限額及其主要風(fēng)險(xiǎn)特征，合理滿足企業(yè)兼并重組融資需求。”現(xiàn)實(shí)中，為了規(guī)避常規(guī)貸款對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的制約，部分非房地產(chǎn)企業(yè)通過并購(gòu)方式申請(qǐng)貸款，信貸資金最終用于房企繳納土地出讓金，或者變相置換土地出讓金，最終影響了房地產(chǎn)調(diào)控效果。

而根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，擬并購(gòu)?fù)恋仨?xiàng)目應(yīng)當(dāng)完成在建工程開發(fā)投資總額的百分之二十五以上。對(duì)于還處于生地狀態(tài)下的土地項(xiàng)目發(fā)放并購(gòu)貸款，這類資金很有可能被挪用至土地出讓金繳納，即便是通過橋方資金先行墊付，也是一種貸款置換行為。信貸資金應(yīng)穿透看最終流向。在銀監(jiān)會(huì)1104報(bào)表體系中，對(duì)于并購(gòu)貸款行業(yè)投向并非是看借款人所屬行業(yè)，而是看貸款最終實(shí)際投向。所以絕大部分涉房地產(chǎn)并購(gòu)貸款最終投向應(yīng)為房地產(chǎn)業(yè)。按照穿透的原則，此類涉及房地產(chǎn)開發(fā)的并購(gòu)貸款也需要在《房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)表》中予以反映。

本次上海銀監(jiān)的通知?jiǎng)t是再次強(qiáng)調(diào)了穿透核查流向的要求。即并購(gòu)貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)土地并購(gòu)或房地產(chǎn)開發(fā)土地項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)的，都應(yīng)當(dāng)按照穿透原則管理，擬并購(gòu)?fù)恋仨?xiàng)目應(yīng)該完成在建工程開發(fā)投資總額的25%以上。同時(shí)需按穿透原則評(píng)估并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的合規(guī)性，對(duì)“四證不全”房地產(chǎn)項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款；亦不得投向未足額繳付土地出讓金項(xiàng)目，不得用于變相置換土地出讓金，防范關(guān)聯(lián)企業(yè)借助虛假并購(gòu)套取貸款資金，保證貸款資金不被挪用。

2、對(duì)于銀行的要求

《指引》第五條則規(guī)定，開辦并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行法人機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)符合4個(gè)條件：一是有健全的風(fēng)險(xiǎn)管理和有效的內(nèi)控機(jī)制；二是資本充足率不低于10%；三是其他各項(xiàng)監(jiān)管指標(biāo)符合監(jiān)管要求；四是有并購(gòu)貸款盡職調(diào)查和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的專業(yè)團(tuán)隊(duì)。同時(shí)，商業(yè)銀行開辦并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)前，應(yīng)當(dāng)制定并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)流程和內(nèi)控制度，并向監(jiān)管機(jī)構(gòu)報(bào)告。商業(yè)銀行開辦并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)后，如發(fā)生不能持續(xù)滿足上述條件之一的情況，應(yīng)當(dāng)停止辦理新的并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)。

《指引》第十六條還要求商業(yè)銀行在財(cái)務(wù)模型測(cè)算的基礎(chǔ)上，充分考慮各種不利情形對(duì)并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響。尤其是并購(gòu)方與目標(biāo)企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，或并購(gòu)方與目標(biāo)企業(yè)受同一實(shí)際控制人控制的情形。如果存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，則應(yīng)該納入統(tǒng)一授信管理，受到集團(tuán)客戶授信集中度不超過資本凈額15%的要求。未來還會(huì)受到商業(yè)銀行大額風(fēng)險(xiǎn)暴露的制約。

（三）表外業(yè)務(wù)亦應(yīng)嚴(yán)格遵守宏觀政策從近期各方的監(jiān)管口徑看，銀行開展業(yè)務(wù)應(yīng)嚴(yán)格遵循各領(lǐng)域的信貸政策，無論資金來源是表內(nèi)或表外，形式是貸款、理財(cái)還是自營(yíng)投資。并購(gòu)基金模式因而也將收到?jīng)_擊。如上圖，在有限合伙企業(yè)中，投資安全性較高的優(yōu)先級(jí)LP份額，一度成為商業(yè)銀行參與并購(gòu)基金的主流方式。但如今在非標(biāo)圍堵和違反宏觀調(diào)控政策，尤其時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)政策的理財(cái)業(yè)務(wù)，監(jiān)管力度也在日漸上升。包括但不限于：直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購(gòu)置費(fèi)用提供各類表內(nèi)外融資；以自身信用提供支持或通道；向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資。等等，都是監(jiān)管重點(diǎn)查處的問題。這樣以來，即使是使用銀行理財(cái)資金參與并購(gòu)基金，如果最終投向不符合監(jiān)管要求或宏觀政策要求，還是會(huì)有較高的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

三、銀行信托私募房地產(chǎn)融資監(jiān)管態(tài)勢(shì)（零）銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)貸款的分類從最基本的狹義“房地產(chǎn)貸款”分類來看，銀監(jiān)會(huì)將房地產(chǎn)貸款分為開發(fā)貸和購(gòu)房貸。同時(shí)將下面的融資類型都納入進(jìn)來。房地產(chǎn)貸款可以初步分為房地產(chǎn)開發(fā)貸款和購(gòu)房貸款。

其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指發(fā)放給房地產(chǎn)開發(fā)商用于地產(chǎn)及（或）房產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)的貸款，又可分為地產(chǎn)開發(fā)貸款和房產(chǎn)開發(fā)貸款。地產(chǎn)開發(fā)貸款是指填報(bào)機(jī)構(gòu)發(fā)放的專門用于地產(chǎn)開發(fā)的貸款、且在地產(chǎn)開發(fā)完成后計(jì)劃收回的貸款。值得關(guān)注的是，財(cái)綜[2016]4號(hào)文規(guī)定“自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款”，土儲(chǔ)部門作為借款主體的地產(chǎn)開發(fā)貸款會(huì)逐步清零。而土地儲(chǔ)備包括收購(gòu)、征用、儲(chǔ)備、地產(chǎn)開發(fā)、出讓等一系列過程，因此土地儲(chǔ)備貸款不等同于地產(chǎn)開發(fā)貸款。同時(shí)，財(cái)預(yù)[2017]62號(hào)文已明確，地方政府不得通過地方政府債券以外的任何方式舉借土地儲(chǔ)備債務(wù)。這就徹底封殺了地方政府向銀行、乃至其他任何機(jī)構(gòu)舉借土儲(chǔ)貸款的可能。房產(chǎn)開發(fā)貸款指發(fā)放的房屋建設(shè)貸款，包括在土地開發(fā)階段發(fā)放的、計(jì)劃在房屋建設(shè)階段繼續(xù)使用的貸款。

言外之意，貸款如果覆蓋地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)全過程，應(yīng)統(tǒng)計(jì)為房產(chǎn)開發(fā)貸款。房產(chǎn)開發(fā)貸款中除去住房開發(fā)貸款和商業(yè)用房開發(fā)貸款以外的貸款統(tǒng)計(jì)為[1.2.3其他房產(chǎn)開發(fā)貸款]。購(gòu)房貸款是指填報(bào)機(jī)構(gòu)發(fā)放給個(gè)人或企業(yè)用于購(gòu)買住房和商用房的貸款。

（一）銀行表內(nèi)融資

1、封閉式項(xiàng)目融資 “四三二”：即符合“四證齊全”；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例要求：保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目20%，其他項(xiàng)目25%；以及擁有“二級(jí)開發(fā)資質(zhì)”的要求（此處雖然沒有明文，但實(shí)際多數(shù)銀行會(huì)參考信托要求執(zhí)行）。

其中，30%的資本金比例雖然從國(guó)務(wù)院文件設(shè)置了25%。但微觀層面上，各家銀行其實(shí)普遍要求在20%-35%左右。因?yàn)殂y發(fā)[2007]359號(hào)規(guī)定商業(yè)銀行禁止對(duì)項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到35%，或未取得四證的項(xiàng)目發(fā)放任何形式的貸款。同時(shí)該文禁止商業(yè)銀行對(duì)于對(duì)經(jīng)國(guó)土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。

值得注意的是，對(duì)于發(fā)放傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的銀行而言，要審核項(xiàng)目資本金的真實(shí)來源并不容易。因?yàn)閷?duì)于銀行，是否存在其他資管或其他上下游企業(yè)變相融資挪用，識(shí)別手段相當(dāng)有限。銀監(jiān)會(huì)近期新規(guī)中，主要還是強(qiáng)調(diào)了對(duì)于違規(guī)操作的防范：

2、流動(dòng)資金貸款

2007年的《銀發(fā)[2007]359號(hào)-關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》已經(jīng)規(guī)定：

商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。

（二）銀行理財(cái)銀行理財(cái)需要嚴(yán)格比照自營(yíng)貸款管理。即不得向房地產(chǎn)等行業(yè)領(lǐng)域提供融資。在2017年銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管風(fēng)暴中，監(jiān)管也是重點(diǎn)檢查通過理財(cái)進(jìn)行房地產(chǎn)融資中的問題：1.是否存在通過同業(yè)業(yè)務(wù)和理財(cái)業(yè)務(wù)或拆分為小額貸款等方式，向房地產(chǎn)領(lǐng)域提供融資。2.是否存在同業(yè)投資和理財(cái)投資非標(biāo)資產(chǎn)未嚴(yán)格比照自營(yíng)貸款管理，資金違規(guī)投向房地產(chǎn)。事實(shí)上，早在2016年11月，銀監(jiān)會(huì)就已經(jīng)下發(fā)了《銀監(jiān)辦便函[2016]1846號(hào)-關(guān)于開展銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的緊急通知》，要求檢查理財(cái)資金投資管理情況：-是否比照自營(yíng)貸款管理的要求，強(qiáng)化對(duì)銀行理財(cái)資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)督管理；-是否存在理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題。

（三）信托渠道見下圖：在2017年監(jiān)管風(fēng)暴中關(guān)于信托房地產(chǎn)融資的監(jiān)管檢查中，銀監(jiān)會(huì)進(jìn)一步明確下面的違規(guī)行為：（1）通過股債結(jié)合、合伙制企業(yè)投資、應(yīng)收賬款收益權(quán)等模式變相向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協(xié)助其他機(jī)構(gòu)違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。（2）“股+債”項(xiàng)目中存在不真實(shí)的股權(quán)或債權(quán)，是否存在房地產(chǎn)企業(yè)以股東借款充當(dāng)劣后受益人的情況，以歸還股東借款名義變相發(fā)放流動(dòng)資金貸款。

（四）私募基金融資

1、主要限制與非限制領(lǐng)域?qū)τ谕ㄟ^私募基金融資，目前

熱點(diǎn)城市非普通住宅項(xiàng)目非熱點(diǎn)城市普通住宅項(xiàng)目不受備案四號(hào)第一條限制。私募資管計(jì)劃投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，若不屬于16個(gè)熱點(diǎn)城市普通住宅項(xiàng)目，以及資金用途符合規(guī)定的，在符合其他備案條件的前提下，房地產(chǎn)項(xiàng)目也可以備案通過的。對(duì)于符合要求的房產(chǎn)項(xiàng)目，備案4號(hào)要求管理人應(yīng)詳細(xì)披露融資方、項(xiàng)目情況、擔(dān)保措施等信息，并且應(yīng)當(dāng)完善資金賬戶管理、支付管理流程，加強(qiáng)資金流向持續(xù)監(jiān)控，防止資金挪用。

2、資金流向限制核心要區(qū)分房地產(chǎn)企業(yè)融資和房地產(chǎn)項(xiàng)目融資；區(qū)分熱點(diǎn)地區(qū)和非熱點(diǎn)地區(qū)。一般而言，監(jiān)管也不能一味打壓房地產(chǎn)項(xiàng)目融資功能，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目融資本身其實(shí)是供給側(cè)改革中調(diào)供給的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，否則下一個(gè)周期的供給大幅度下降反而刺激新一輪房?jī)r(jià)反彈。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的四三二其實(shí)該監(jiān)管要求主要是銀監(jiān)會(huì)和國(guó)務(wù)院的文件規(guī)定。目前包括銀行表內(nèi)貸款、表外理財(cái)、信托計(jì)劃房地產(chǎn)融資都必須符合或參考上述“四三二”要求。證監(jiān)會(huì)體系的監(jiān)管文件并未提及四三二的要求，所以筆者認(rèn)為，理論上，不滿足四三二也可通過私募資產(chǎn)管理計(jì)劃向非熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資。但如從嚴(yán)審核，且資管計(jì)劃合同明確約束資金流向需要滿足四三二，也有資金監(jiān)管賬戶，那么筆者認(rèn)為方能符合備案4號(hào)第三條的限制性規(guī)定。

4、補(bǔ)充流動(dòng)資金基金業(yè)協(xié)會(huì)只是排除了“土地價(jià)款和補(bǔ)充流動(dòng)資金”兩項(xiàng)用途，有人揣測(cè)這可能意味著，通過其他名義給房地產(chǎn)企業(yè)融資是沒有問題的。但需要注意，“補(bǔ)充流動(dòng)資金”是一頂很大的帽子，有廣闊的解釋空間?，F(xiàn)實(shí)中如何起草私募資產(chǎn)管理計(jì)劃合同的問題最為急切。針對(duì)非熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，筆者認(rèn)為保守起見，至少應(yīng)明確約定實(shí)際項(xiàng)目用途和資金監(jiān)管帳戶等措施。

四、多張罰單劍指違反宏觀調(diào)控政策在近期的處罰案由中，一個(gè)趨勢(shì)不得不引起我們的關(guān)注：近期對(duì)于違反宏觀調(diào)控政策相關(guān)業(yè)務(wù)的處罰的數(shù)量正在上升。除了我們?cè)谇拔闹刑岬降慕衲?月12日，廣西銀監(jiān)局的【桂銀監(jiān)罰決字〔2017〕17號(hào)】就針對(duì)中信銀行南寧分行“違規(guī)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳交土地出讓金提供理財(cái)融資”的違規(guī)現(xiàn)象罰款人民幣40萬元，是首張明確將理財(cái)違反國(guó)家宏觀政策列為案由的罰單。根據(jù)筆者不完全統(tǒng)計(jì)，在近兩個(gè)月間（2017.12-2018.01），銀監(jiān)局和銀監(jiān)分局對(duì)于違反地方政府融資、房地產(chǎn)等宏觀調(diào)控政策，一共下發(fā)了37張罰單（見后表）。其中指出的違規(guī)事實(shí)包括了：信貸業(yè)務(wù)以流動(dòng)資金貸款科目向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款；信貸資金流向房地產(chǎn)企業(yè)；

違規(guī)向地方政府提供債務(wù)融資；信貸資金用于支付購(gòu)房首付款；信貸資金違規(guī)流入股市；向四證不全的項(xiàng)目發(fā)放固定資產(chǎn)貸款；向資本金不到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款以及未按規(guī)定進(jìn)行流動(dòng)資金貸款支付導(dǎo)致貸款被挪用；所在機(jī)構(gòu)向資本金不到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款；違規(guī)向不符合貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)提供融資，部分政府融資平臺(tái)業(yè)務(wù)由地方政府變相提供擔(dān)保；向資本金不到位的住房項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款；信貸資金流入房市、向未竣工驗(yàn)收商用房發(fā)放按揭貸款。

個(gè)人購(gòu)房發(fā)放個(gè)人消費(fèi)貸款用于購(gòu)房；部分個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、消費(fèi)貸款資金挪用于房地產(chǎn)市場(chǎng)；個(gè)人消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)貸款資金被挪用于購(gòu)房；首付款真實(shí)性審核不到位，違規(guī)發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款；部分個(gè)人貸款資金違規(guī)挪用并流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；部分個(gè)人非房貸類信貸資金用途把控不力、違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

理財(cái)理財(cái)投資業(yè)務(wù)未比照自營(yíng)貸款管理流程，資金用于支付地價(jià)款和置換前期支付土地款的股東借款；理財(cái)投資非標(biāo)資產(chǎn)未嚴(yán)格比照自營(yíng)貸款管理、資金違規(guī)用于繳納土地出讓金；理財(cái)資金違規(guī)用于支付土地款；2015年，該行對(duì)底層資產(chǎn)為非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)的投資投前盡職調(diào)查嚴(yán)重不審慎，部分理財(cái)資金用于增資和繳交土地出讓金，與合同約定用途不一致；違規(guī)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳交土地出讓金提供理財(cái)融資。同業(yè)通過同業(yè)投資通道違規(guī)向‘四證不全’的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款。委貸發(fā)放委托貸款支付土地出讓金。信托利用信托業(yè)務(wù)向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資；在信托業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中，違規(guī)接收了地方政府部門提供的承諾函。再結(jié)合此前一系列文件，及日前銀監(jiān)會(huì)主席郭樹清在權(quán)威訪談中的表態(tài)，不難想象，監(jiān)管對(duì)于銀行所有業(yè)務(wù)違反以下宏觀調(diào)控政策行為，將不再手軟。

1、違反信貸政策。直接或間接、借道或繞道投向股票市場(chǎng)、“兩高一?！钡认拗苹蚪诡I(lǐng)域，特別是失去清償能力的“僵尸企業(yè)”；違規(guī)為地方政府提供債務(wù)融資，放大政府性債務(wù)；違規(guī)為環(huán)保排放不達(dá)標(biāo)、嚴(yán)重污染環(huán)境且整改無望的落后企業(yè)提供授信或融資；違規(guī)為固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目提供資本金；向不符合條件的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目提供融資，導(dǎo)致資金滯留或閑置。

2、違反房地產(chǎn)行業(yè)政策。直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購(gòu)置費(fèi)用提供融資；向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資；以充當(dāng)籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等行為提供便利。

第二篇：727-形勢(shì)要點(diǎn)：房企并購(gòu)貸款成為銀行業(yè)務(wù)的新突破口

形勢(shì)要點(diǎn)：房企并購(gòu)貸款成為銀行業(yè)務(wù)的新突破口

樓市成交在嚴(yán)厲調(diào)控之下漸趨冷清，開發(fā)貸款也呈收緊態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)在雙重打壓之下資金鏈趨于緊張，房企并購(gòu)整合驟然活躍。清科研究中心報(bào)告顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)交易非?；钴S，共完成50起并購(gòu)案例，是2009年全年并購(gòu)案例數(shù)的2.5倍，并購(gòu)金額為122.5億元。業(yè)內(nèi)人士分析，通過合作、收購(gòu)來擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，是大型房企趁行業(yè)低潮期低價(jià)吸納項(xiàng)目的慣用策略，不但可以通過并購(gòu)進(jìn)入之前沒有開展業(yè)務(wù)的地區(qū)，也可以降低開發(fā)成本。不過，看好并購(gòu)的不僅是房企，銀行也盯上了這些大買賣。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行上海市分行副行長(zhǎng)張立林稱，目前銀行業(yè)非常關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)當(dāng)中裂變所帶來的企業(yè)并購(gòu)的新型需求，這將對(duì)整合好的企業(yè)來講有極大的發(fā)展機(jī)遇。實(shí)際上，對(duì)銀行來說，如何將內(nèi)在的放貸需求同傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)客戶——房企相結(jié)合是非常迫切的問題。自銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《商業(yè)銀行并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》以來，并購(gòu)信貸已經(jīng)事實(shí)上成為銀行新的信貸投放點(diǎn)。截至2010年6月末，僅上海銀行業(yè)就完成33筆并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，貸款總額超過100億元。而在房地產(chǎn)調(diào)控之下，銀行資金流向開發(fā)商的渠道日漸縮小，用于支持房企的并購(gòu)貸款自然成為新的突破口。事實(shí)上，不僅農(nóng)行這么看，民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部撰寫的《中國(guó)地產(chǎn)金融藍(lán)皮書（2010）》同樣指出，2011年，商業(yè)銀行并購(gòu)貸款會(huì)在房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)中發(fā)揮重要作用。毫無疑問，也會(huì)給銀行帶來機(jī)會(huì)。