第一篇：物業(yè)公司向地產(chǎn)公司要的前期開(kāi)辦費(fèi)的解釋

物業(yè)公司向地產(chǎn)公司要的前期開(kāi)辦費(fèi) [

我們的小區(qū)已付，前面已經(jīng)付了開(kāi)辦費(fèi)，但他們每個(gè)月還向我們算開(kāi)辦費(fèi)攤銷，說(shuō)是以后還給我們的。我想了解確認(rèn)：

1、物業(yè)前期開(kāi)辦費(fèi)歸誰(shuí)出？

2、開(kāi)辦費(fèi)一般都用于什么？

3、購(gòu)置的物品以后歸誰(shuí)？

4、如購(gòu)置物品歸業(yè)主所有，那是不是以后從物業(yè)費(fèi)里面收點(diǎn)回來(lái)？

4、前期介入費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)、前期啟動(dòng)資金這三者之間有多大的區(qū)別？

一、解釋：

1、物業(yè)前期開(kāi)辦費(fèi)歸開(kāi)發(fā)商出

2、開(kāi)辦費(fèi)一般都用于物業(yè)公司至進(jìn)駐小區(qū)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作時(shí)所購(gòu)置必需品的費(fèi)用。

3、購(gòu)置的物品以后歸全體業(yè)主，物業(yè)公司移交時(shí)列入移交。

4、前期介入費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)、前期啟動(dòng)資金這三者之間沒(méi)有多大區(qū)別，屬于一類的費(fèi)用，只是叫法不同而已。

5、這個(gè)費(fèi)用由雙方談妥總費(fèi)用后，可以一次性付，可以分階段性付，雙方議定。

二、解釋：

1、開(kāi)辦費(fèi)可做借款，在管理賬戶有有盈余時(shí)，還給開(kāi)發(fā)商。

2、可沖抵開(kāi)發(fā)商應(yīng)付的空置房的物業(yè)管理費(fèi)，就不用還了。介入費(fèi)包括：即收管理費(fèi)之前的物業(yè)公司為該項(xiàng)目所支出的費(fèi)用：包括但不限于：協(xié)助開(kāi)發(fā)商銷售時(shí)的保安保潔人員、入伙前進(jìn)駐的人員的工資、食宿費(fèi)用，清潔開(kāi)荒費(fèi)用有的是開(kāi)發(fā)商有的是物業(yè)出，由雙方協(xié)商解決；

三、解釋：

1前期開(kāi)辦費(fèi)：物業(yè)辦公所需的辦公設(shè)施設(shè)備（如辦公桌椅、電腦、電話等）、保安、保潔、工程維修工具、人員服裝、食堂宿舍物品等購(gòu)置費(fèi)用。

前期介入費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商出。

2前期開(kāi)辦費(fèi)如果物業(yè)公司在成本測(cè)算是打入折舊，則應(yīng)有物業(yè)公司出，所有權(quán)歸物業(yè)公司，物業(yè)撤管時(shí)可帶走。如果有開(kāi)發(fā)商出，則打入開(kāi)放上成本，所有權(quán)歸全體業(yè)主。物業(yè)公司在測(cè)算時(shí)不得即如成本進(jìn)行折舊。

3另外還有園區(qū)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、管理用房裝修等個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，直接打入開(kāi)發(fā)商成本，所有權(quán)歸全體業(yè)主，因?yàn)檫@些東西如果物業(yè)公司撤走也帶不走的，而且這些也是小區(qū)必備的配套設(shè)施。這些東西消耗后由專項(xiàng)維修資金支付。

4實(shí)際操作中，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)給一部分開(kāi)辦費(fèi)，但并沒(méi)有明確產(chǎn)權(quán)歸屬，一般而言都會(huì)即如房屋成本。但是，往往開(kāi)發(fā)商認(rèn)為這是他送給物業(yè)公司的，即使如此，也是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目她才給物業(yè)公司的這個(gè)好處。

五、結(jié)合管理特點(diǎn)與開(kāi)發(fā)商約定相關(guān)開(kāi)辦費(fèi).開(kāi)辦費(fèi)盡量去列舉齊全，和開(kāi)發(fā)公司溝通非常關(guān)鍵，只要開(kāi)發(fā)認(rèn)可就行。開(kāi)辦費(fèi)用包括：

1、工資及福利費(fèi)

2、工作餐費(fèi)

3、辦公費(fèi)

4、業(yè)務(wù)招待費(fèi)

5、通訊費(fèi)

6、交通費(fèi)

7、制衣費(fèi)

8、開(kāi)辦器材及工具

9、印刷費(fèi)

10、物業(yè)辦公室裝修費(fèi)用

11、保潔開(kāi)荒費(fèi)用

12、標(biāo)識(shí)費(fèi)用

13、保安服務(wù)費(fèi)

14、保潔服務(wù)費(fèi)

15、電梯工工資

16、營(yíng)業(yè)稅金及附加（5.5%）

第二篇：物業(yè)公司向地產(chǎn)公司要的前期開(kāi)辦費(fèi)的解釋（范文）

問(wèn)：我們的小區(qū)已付，前面已經(jīng)付了開(kāi)辦費(fèi)，但他們每個(gè)月還向我們算開(kāi)辦費(fèi)攤銷，說(shuō)是以后還給我們的。我想了解確認(rèn)：

1、物業(yè)前期開(kāi)辦費(fèi)歸誰(shuí)出？

2、開(kāi)辦費(fèi)一般都用于什么？

3、購(gòu)置的物品以后歸誰(shuí)？

4、如購(gòu)置物品歸業(yè)主所有，那是不是以后從物業(yè)費(fèi)里面收點(diǎn)回來(lái)？

5、前期介入費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)、前期啟動(dòng)資金這三者之間有多大的區(qū)別？

一、解釋：

1、物業(yè)前期開(kāi)辦費(fèi)歸開(kāi)發(fā)商出

2、開(kāi)辦費(fèi)一般都用于物業(yè)公司至進(jìn)駐小區(qū)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作時(shí)所購(gòu)置必需品的費(fèi)用。

3、購(gòu)置的物品以后歸全體業(yè)主，物業(yè)公司移交時(shí)列入移交。

4、前期介入費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)、前期啟動(dòng)資金這三者之間沒(méi)有多大區(qū)別，屬于一類的費(fèi)用，只是叫法不同而已。

5、這個(gè)費(fèi)用由雙方談妥總費(fèi)用后，可以一次性付，可以分階段性付，雙方議定。

二、解釋：

1、開(kāi)辦費(fèi)可做借款，在管理賬戶有有盈余時(shí)，還給開(kāi)發(fā)商。

2、可沖抵開(kāi)發(fā)商應(yīng)付的空置房的物業(yè)管理費(fèi)，就不用還了。介入費(fèi)包括：即收管理費(fèi)之前的物業(yè)公司為該項(xiàng)目所支出的費(fèi)用：包括但不限于：協(xié)助開(kāi)發(fā)商銷售時(shí)的保安保潔人員、入伙前進(jìn)駐的人員的工資、食宿費(fèi)用，清潔開(kāi)荒費(fèi)用有的是開(kāi)發(fā)商有的是物業(yè)出，由雙方協(xié)商解決；

三、解釋：

1前期開(kāi)辦費(fèi)：物業(yè)辦公所需的辦公設(shè)施設(shè)備（如辦公桌椅、電腦、電話等）、保安、保潔、工程維修工具、人員服裝、食堂宿舍物品等購(gòu)置費(fèi)用。

前期介入費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商出。

2前期開(kāi)辦費(fèi)如果物業(yè)公司在成本測(cè)算是打入折舊，則應(yīng)有物業(yè)公司出，所有權(quán)歸物業(yè)公司，物業(yè)撤管時(shí)可帶走。如果有開(kāi)發(fā)商出，則打入開(kāi)放上成本，所有權(quán)歸全體業(yè)主。物業(yè)公司在測(cè)算時(shí)不得即如成本進(jìn)行折舊。

3另外還有園區(qū)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、管理用房裝修等個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，直接打入開(kāi)發(fā)商成本，所有權(quán)歸全體業(yè)主，因?yàn)檫@些東西如果物業(yè)公司撤走也帶不走的，而且這些也是小區(qū)必備的配套設(shè)施。這些東西消耗后由專項(xiàng)維修資金支付。

4實(shí)際操作中，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)給一部分開(kāi)辦費(fèi)，但并沒(méi)有明確產(chǎn)權(quán)歸屬，一般而言都會(huì)即如房屋成本。但是，往往開(kāi)發(fā)商認(rèn)為這是他送給物業(yè)公司的，即使如此，也是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目她才給物業(yè)公司的這個(gè)好處。

五、結(jié)合管理特點(diǎn)與開(kāi)發(fā)商約定相關(guān)開(kāi)辦費(fèi).開(kāi)辦費(fèi)盡量去列舉齊全，和開(kāi)發(fā)公司溝通非常關(guān)鍵，只要開(kāi)發(fā)認(rèn)可就行。開(kāi)辦費(fèi)用包括：

1、工資及福利費(fèi)

2、工作餐費(fèi)

3、辦公費(fèi)

4、業(yè)務(wù)招待費(fèi)

5、通訊費(fèi)

6、交通費(fèi)

7、制衣費(fèi)

8、開(kāi)辦器材及工具

9、印刷費(fèi)

10、物業(yè)辦公室裝修費(fèi)用

11、保潔開(kāi)荒費(fèi)用

12、標(biāo)識(shí)費(fèi)用

13、保安服務(wù)費(fèi)

14、保潔服務(wù)費(fèi)

15、電梯工工資

16、營(yíng)業(yè)稅金及附加（5.5%）

如果是按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行收費(fèi)的住宅項(xiàng)目，而且開(kāi)辦費(fèi)中未包含前期人員工資，開(kāi)辦費(fèi)可以一次性支付。

如果是酬金制管理項(xiàng)目，開(kāi)辦費(fèi)的支付方式根據(jù)情況而定，一般根據(jù)工作計(jì)劃和實(shí)際工作進(jìn)度分期支付：

1.首次支付對(duì)應(yīng)于前期項(xiàng)目需要的設(shè)備費(fèi)用，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)比如協(xié)議約定應(yīng)有10臺(tái)電腦，但是前期只有2個(gè)人，那就先給2臺(tái)電腦的開(kāi)辦費(fèi)。

2.其他費(fèi)用按實(shí)際工作進(jìn)度分期支付，如有意外情況可另行商議。3.開(kāi)辦費(fèi)中包含人力成本，則按計(jì)劃按月實(shí)際上崗人數(shù)支付人員工資。

總的來(lái)說(shuō)，開(kāi)辦費(fèi)往往是按項(xiàng)目進(jìn)度分期支付的，直到項(xiàng)目進(jìn)入正常運(yùn)轉(zhuǎn)，人力物達(dá)到滿額則開(kāi)辦費(fèi)應(yīng)完成全額支付。

首先要看你們是投標(biāo)中標(biāo)的還是協(xié)議簽約的，如果是投標(biāo)中標(biāo)，合同中已經(jīng)載明了，按階段完成的工作申請(qǐng)支付就行了，如果是協(xié)議簽約，看有沒(méi)有開(kāi)辦費(fèi)的約定，有，仍然是按階段性工作完成量申請(qǐng)支付，如果沒(méi)有，就要申報(bào)前期開(kāi)辦費(fèi)用，與開(kāi)發(fā)商協(xié)商。

第三篇：1、物業(yè)公司前期介入及地產(chǎn)移交管理辦法[范文]

物業(yè)公司前期介入及地產(chǎn)移交管理辦法

第一章

總則

第一條 為進(jìn)一步規(guī)范地產(chǎn)公司移交物業(yè)流程，物業(yè)公司規(guī)范化前期介入、明確各部門職責(zé)，提升交付樓盤質(zhì)量，特制訂本辦法。

第二章

裝修工作面驗(yàn)收管理

第二條 合同交樓10個(gè)月前（不含冬歇期），地產(chǎn)公司工程部組織工程技術(shù)部、裝修單位、監(jiān)察部等成立聯(lián)合驗(yàn)收小組，物業(yè)公司參與（視介入程度，物業(yè)公司是否參加驗(yàn)收小組組建）。

第三條 聯(lián)合驗(yàn)收小組分為若干小組，須按《工作面驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)》（附件一）逐棟逐層逐戶進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收期間須每天填報(bào)《住宅裝修工作面驗(yàn)收問(wèn)題表》（附件二）。

第四條驗(yàn)收完成后48小時(shí)內(nèi)由工程部負(fù)責(zé)人主持召開(kāi)專題會(huì)議制定整改計(jì)劃，限期一個(gè)月內(nèi)整改完成；會(huì)后24小時(shí)內(nèi)由招投標(biāo)部負(fù)責(zé)將驗(yàn)收問(wèn)題及整改計(jì)劃送達(dá)主體單位高層。

第五條 整改完成后，原驗(yàn)收小組以棟為單位進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。重大問(wèn)題100%整改完成，一般問(wèn)題至少80%整改完成才達(dá)到合格條件，復(fù)驗(yàn)不合格的，繼續(xù)整改至驗(yàn)收合格，合格后至少以層為單位辦理裝修工作面移交手續(xù)。

第六條 對(duì)驗(yàn)收合格的樓棟，工程部可提出工程進(jìn)度款追加支付申請(qǐng)，報(bào)地產(chǎn)公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。（此條為提高主體單位配合積極性設(shè)立）

第三章

分戶驗(yàn)收與樓宇接管

第七條 合同交樓3個(gè)月前，地產(chǎn)公司工程部組織工程技術(shù)部、營(yíng)銷部、監(jiān)察部、物業(yè)公司、裝修單位等單位成立聯(lián)合驗(yàn)收小組。

第八條 聯(lián)合驗(yàn)收小組分為若干小組，逐棟逐層逐戶進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收期間每天填報(bào)《分戶驗(yàn)收檢查表》（附件三）。

第九條 驗(yàn)收完成后48小時(shí)內(nèi)由工程部負(fù)責(zé)人主持召開(kāi)專題會(huì)議制定整改計(jì)劃，限期一個(gè)月內(nèi)整改完成；會(huì)后24小時(shí)內(nèi)由招投標(biāo)部負(fù)責(zé)將驗(yàn)收表問(wèn)題整改計(jì)劃送達(dá)裝修單位高層。

第十條 整改完成后，原驗(yàn)收小組逐戶復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)合格的，由物業(yè)公司上報(bào)物業(yè)公司總經(jīng)理審批同意后，物業(yè)公司以戶為單位接管鑰匙，并承擔(dān)維保修責(zé)任。維保修費(fèi)用按裝修總造價(jià)的0.5%包干，由地產(chǎn)公司從裝修單位質(zhì)保金中轉(zhuǎn)扣給地區(qū)物業(yè)公司。復(fù)驗(yàn)依然存在《物業(yè)分戶驗(yàn)收重點(diǎn)問(wèn)題檢查標(biāo)準(zhǔn)》（附件四）所述問(wèn)題的，物業(yè)公司不予接管，由工程部督促施工單位繼續(xù)整改直至合格。

合同交樓前15天，工程部認(rèn)為房屋已整改合格，而物業(yè)公司認(rèn)定不合格不予接收的，可由工程部提出《移交物業(yè)申請(qǐng)表》（附件五），經(jīng)管理及監(jiān)察中心審核后，報(bào)集團(tuán)常務(wù)副總裁審批，由物業(yè)公司按批示辦理。

屬集團(tuán)判定合格移交物業(yè)的，維保修費(fèi)用按裝修總造價(jià)的0.5%轉(zhuǎn)扣，不足部分再據(jù)實(shí)轉(zhuǎn)扣。

第十一條 物業(yè)公司接管后，入戶門以內(nèi)的成品保護(hù)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，維保修大隊(duì)按精品標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)對(duì)存在問(wèn)題進(jìn)行整改；入戶門外側(cè)及公共區(qū)域成品保護(hù)由裝修單位負(fù)責(zé)。

第十二條 物業(yè)服務(wù)中心委托外委保潔單位/自有保潔負(fù)責(zé)初開(kāi)荒后的保潔。第十三條 物業(yè)服務(wù)中心須安排專人定期巡查，做好房屋保養(yǎng)工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改。

第四章

附則

第十四條地產(chǎn)公司工程部必須在交樓后三個(gè)月內(nèi)，將經(jīng)地區(qū)物業(yè)公司承接查驗(yàn)合格的全部公共設(shè)施移交物業(yè)，提供相關(guān)施工單位的設(shè)計(jì)施工資料、維保修文件，安排技術(shù)交底。

第十五條 本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行，凡與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。

附件一：《裝修工作面驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)》 附件二：《住宅裝修工作面驗(yàn)收問(wèn)題表》 附件三：《分戶驗(yàn)收檢查表》

附件四：《物業(yè)分戶驗(yàn)收重點(diǎn)問(wèn)題查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》 附件五：《移交物業(yè)申請(qǐng)表》

第四篇：地產(chǎn)公司與物業(yè)公司相關(guān)的管理規(guī)范指引

地產(chǎn)公司與物業(yè)公司相關(guān)的管理規(guī)范指引

一、專業(yè)術(shù)語(yǔ)定義

1、前期物業(yè)介入是指項(xiàng)目立項(xiàng)后至項(xiàng)目集中入伙前，物業(yè)公司參與項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)等物業(yè)咨詢服務(wù),并依據(jù)合同提供銷售、施工等階段的清潔/保潔和安保等服務(wù)的過(guò)程；

2、前期物業(yè)管理是指從項(xiàng)目集中入伙之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理公司之前，由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司委托物業(yè)公司實(shí)施的物業(yè)管理；

3、前期物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)是指在項(xiàng)目集中入伙前，物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲(chǔ)備、辦公設(shè)施購(gòu)置、辦公用房裝修、工具材料采購(gòu)、員工生活設(shè)施完善、VI標(biāo)識(shí)制作等費(fèi)用(不含酬金和利潤(rùn))；

4、物業(yè)交接驗(yàn)收是指由地產(chǎn)公司牽頭組織各相關(guān)專業(yè)部門、物業(yè)公司、施工單位共同參與的，對(duì)項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的驗(yàn)收過(guò)程；物業(yè)公司代表全體業(yè)主參與驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后移交給物業(yè)公司，此過(guò)程一般要求在集中入住前60日完成；

5、集中交付是指地產(chǎn)公司和物業(yè)公司聯(lián)合辦公按照預(yù)定的現(xiàn)場(chǎng)交付方案和流程對(duì)業(yè)主進(jìn)行身份審查，為具備入住資格的客戶辦理協(xié)議簽署、費(fèi)用結(jié)算、發(fā)放住宅兩書(shū)及房屋驗(yàn)收、客戶資料的收集等相關(guān)手續(xù)。#鄭州鼎國(guó)物顧問(wèn)#編輯整理

二、物業(yè)與地產(chǎn)之間存在的關(guān)系及處理原則

1、物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶的滿意、有利于提升駿景地產(chǎn)品牌和促進(jìn)地產(chǎn)銷售，合理確定物業(yè)和地產(chǎn)因產(chǎn)品屬性不同而帶來(lái)交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán)，理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)方面的相互關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制；

2、在公司管控關(guān)系上，地產(chǎn)公司作為物業(yè)公司的投資方，應(yīng)履行對(duì)所屬物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、管理、監(jiān)督、考核的職能，確保其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與地產(chǎn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)相一致，不斷提高其管理服務(wù)水平，并實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)良性循環(huán)；物業(yè)公司有義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的工作責(zé)任，配合地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)的開(kāi)展。地產(chǎn)公司對(duì)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的考核辦法以年初簽訂的《經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書(shū)》，年末考核兌現(xiàn)的形式體現(xiàn)；

3、在業(yè)務(wù)關(guān)系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)建立清晰的業(yè)務(wù)流程，明確雙方責(zé)、權(quán)、利，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財(cái)、物關(guān)系，以確保物業(yè)的良性經(jīng)營(yíng)；作為兩個(gè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在具體管理項(xiàng)目上，地產(chǎn)與物業(yè)之間應(yīng)以契約形式明確委托與被委托關(guān)系。

三、前期物業(yè)管理介入和前期物業(yè)管理方案

1、前期物業(yè)管理介入可行性分析：一般在地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)前，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理政策法規(guī)、勞動(dòng)用工、物管市場(chǎng)成熟度、競(jìng)爭(zhēng)（領(lǐng)先）樓盤、項(xiàng)目基本情況及項(xiàng)目客戶定位特征等情況進(jìn)行充分調(diào)研，并對(duì)照《公司物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》和市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，判斷物業(yè)管理在此市場(chǎng)中進(jìn)入的可行性，并對(duì)未來(lái)物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行合理預(yù)測(cè)。

2、前期物業(yè)管理方案：在項(xiàng)目正式完成營(yíng)銷推廣方案前，需要確定物業(yè)管理方案，它是物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的全面策劃，同時(shí)也作為地產(chǎn)與物業(yè)簽訂委托管理合同的重要依據(jù)。物業(yè)管理方案中應(yīng)包含管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機(jī)制、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等內(nèi)容，該方案和物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算經(jīng)地產(chǎn)公司審批后采用。

四、物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算

1、物業(yè)管理方案中應(yīng)詳列物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算依據(jù)，并充分考慮地產(chǎn)銷售需要的配合和物業(yè)管理處的收支平衡；管理費(fèi)的測(cè)算應(yīng)參照當(dāng)?shù)匦袠I(yè)水平和政府限價(jià)，結(jié)合物業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)成本和地產(chǎn)的銷售需要確定管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，原則是至少保證項(xiàng)目入住兩年后能實(shí)現(xiàn)收支平衡，期間的差額由地產(chǎn)公司補(bǔ)貼，雙方在確定方案后，納入《前期物業(yè)管理方案》中；

2、對(duì)于定價(jià)虧損項(xiàng)目，須明確虧損責(zé)任承擔(dān)方和分擔(dān)方案報(bào)地產(chǎn)公司審批，對(duì)于由于配合地產(chǎn)銷售需要等而產(chǎn)生的定價(jià)虧損，在對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行考核時(shí)可予以剔除；

3、如涉及到“項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)”和”前期服務(wù)費(fèi)”的核算,以及配套設(shè)施（會(huì)所、賣場(chǎng)等）管理、經(jīng)營(yíng)事宜，物業(yè)公司應(yīng)與地產(chǎn)公司協(xié)商確定后另行簽訂委托協(xié)議；

4、兩年后若因物業(yè)管理費(fèi)低而仍不能持平，物業(yè)公司需報(bào)業(yè)主委員會(huì)商議提價(jià)事宜。

五、《物業(yè)前期管理委托合同》的簽訂

1、按照相關(guān)法律法規(guī)要求，地產(chǎn)公司在正式銷售前，必須與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》，合同可參照本指引的示范文本，由物業(yè)公司起草，地產(chǎn)確定后簽署。合同中需要明確委托管理事項(xiàng)、委托管理期限、雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、維修基金的管理、管理用房和商業(yè)用房、空置房管理費(fèi)、車庫(kù)、會(huì)所等配套設(shè)施管理等；

2、地產(chǎn)公司在于客戶簽訂《商品房預(yù)售合同》時(shí)應(yīng)同時(shí)要求客戶簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，該協(xié)議自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止，內(nèi)容包括：雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和責(zé)任、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、有償服務(wù)費(fèi)用、代收代繳收費(fèi)服務(wù)、維修基金的管理與使用、保險(xiǎn)、廣告牌設(shè)置及權(quán)益、違約責(zé)任等；

3、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》應(yīng)和地產(chǎn)公司與物業(yè)公司簽定的《物業(yè)管理委托合同》內(nèi)容保持一致，特別要在物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共產(chǎn)權(quán)、維修基金管理和使用、服務(wù)責(zé)任方面慎重嚴(yán)謹(jǐn)；為了規(guī)避日后經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在協(xié)議中明確與業(yè)主約定：前期物業(yè)管理定價(jià)，地產(chǎn)給予了相關(guān)支持，物業(yè)公司與業(yè)主重新簽訂委托合同時(shí)，物業(yè)公司可根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況，與業(yè)主協(xié)商調(diào)整管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。#鄭州鼎國(guó)物業(yè)顧問(wèn)#編輯整理

六、物業(yè)前期介入管理

1、物業(yè)管理“前期介入”是本著“全過(guò)程管理”的觀念，在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)和營(yíng)銷策劃階段就參與介入，從有利于今后業(yè)主的使用和管理的角度，提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，為今后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件；

2、相關(guān)工作應(yīng)在前期物業(yè)介入管理或項(xiàng)目《前期介入服務(wù)協(xié)議書(shū)》中予以約定，具體參見(jiàn)《物業(yè)前期介入管理流程》。#鄭州鼎國(guó)物業(yè)顧問(wèn)#編輯整理

七、物業(yè)接管驗(yàn)收

1、物業(yè)應(yīng)按照《新建物業(yè)接管驗(yàn)收工作規(guī)范》和建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》重點(diǎn)對(duì)房屋本體公共部位、配套設(shè)備設(shè)施和場(chǎng)所的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗(yàn)收，并建立書(shū)面驗(yàn)收檔案，對(duì)不合格項(xiàng)目向地產(chǎn)提出整改要求；地產(chǎn)應(yīng)配合物業(yè)作好驗(yàn)收工作，完成整改工作，確保物業(yè)完好、完整移交；

2、物業(yè)的接管驗(yàn)收，地產(chǎn)公司應(yīng)至少安排在正式入住30個(gè)工作日前開(kāi)展，具體參見(jiàn)《物業(yè)驗(yàn)收移交管理流程》。#鄭州鼎國(guó)物業(yè)顧問(wèn)#編輯整理

八、集中入住

1、具體參見(jiàn)《集中入住管理流程》；

2、集中入住工作人員及相關(guān)費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，費(fèi)用一般包括：辦公設(shè)備、驗(yàn)房費(fèi)用、材料印刷費(fèi)、清潔費(fèi)用、現(xiàn)場(chǎng)布置、簡(jiǎn)易裝修、借用人員費(fèi)用，代辦費(fèi)、工作人員餐費(fèi)、飲用水費(fèi)、一次性杯子以及管理酬金等；

3、因市政配套不到位等原因，項(xiàng)目用水、電、氣、暖等費(fèi)用由于非銷售承諾形成的交費(fèi)與收費(fèi)之間存在的價(jià)差、量差，如按施工用或工業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)與按民用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)之間形成的價(jià)差，以及前期施工、售后返修等造成水電開(kāi)支過(guò)大等，即實(shí)際存在的收支價(jià)差和量差，應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)補(bǔ)差責(zé)任。#鄭州鼎國(guó)物業(yè)顧問(wèn)#編輯整理