第一篇：陜西書寶律師事務(wù)所辦理建設(shè)用地取得法務(wù)操作指引

陜西書寶律師事務(wù)所辦理建設(shè)用地取得法務(wù)操作指引

為規(guī)范本所律師依法辦理與土地相關(guān)的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)、提高律師承辦土地法律業(yè)務(wù)的服務(wù)質(zhì)量，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、關(guān)司法解釋、全國(guó)律協(xié)的指導(dǎo)意見，結(jié)合本人土地法律服務(wù)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)制定，供本所律師及相關(guān)人士參考、借鑒。

從事土地法律實(shí)務(wù)的非訴訟法律服務(wù)，盡職調(diào)查、參與談判、受托起草、修改有關(guān)合同以及代辦有關(guān)登記備案手續(xù)等；本指引旨在向本所律師提供辦理土地法律業(yè)務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn)，而非強(qiáng)制性規(guī)定，供律師在實(shí)踐中參考。

本指引根據(jù)2010年之前國(guó)家頒布實(shí)施的法律、行政法規(guī)、規(guī)章、司法解釋及其他相關(guān)文件的規(guī)定制定。若法律、法規(guī)發(fā)生變化，應(yīng)以新的法律、法規(guī)及為依據(jù)。

主要法律依據(jù) 1《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 2《行政許可法》

3《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 4《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》 5《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》 6《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》 7《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》

8《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》 9《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)》 10《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》 11《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》

12《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)》

13《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》 14《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》

15《最高法關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》。16《最高法關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》。17《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見》。

辦理建設(shè)用地使用權(quán)劃撥業(yè)務(wù)

適用范圍

1依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)及政策的規(guī)定，下列建設(shè)用地的使用權(quán)，確屬必需的，可以由市、縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：

(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

2我國(guó)國(guó)土資源行政主管部門制定并頒布了《劃撥用地目錄》，該目錄不定期調(diào)整。律師應(yīng)當(dāng)特別注意劃撥用地目錄的調(diào)整情況。特別需要說明的是，2008年1月3日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國(guó)發(fā)[2008]3號(hào))明確指出，國(guó)土資源部要嚴(yán)格限定劃撥用地的范圍，及時(shí)調(diào)整劃撥用地目錄。今后除軍事、社會(huì)保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施(產(chǎn)業(yè))、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會(huì)公用事業(yè)用地要積極探索實(shí)行有償使用，對(duì)其中的經(jīng)營(yíng)性用地先行實(shí)行有償使用。其他建設(shè)用地應(yīng)嚴(yán)格實(shí)行市場(chǎng)配置，有償使用。

申請(qǐng)條件

用地單位提出用地申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1該宗地已取得建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見，并獲得通過。

2擬建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)過計(jì)劃行政主管部門審批、核準(zhǔn)或備案，取得的立項(xiàng)批復(fù)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)在有效期內(nèi)，并且項(xiàng)目已列人年度建設(shè)計(jì)劃。

3建設(shè)項(xiàng)目符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及《審定設(shè)計(jì)方案通知書》，且均在有效期內(nèi)。

4其他行政機(jī)關(guān)規(guī)定的必要條件。例如：新征建設(shè)用地需完成征地補(bǔ)償及安置工作；危舊房改造項(xiàng)目需取得市、區(qū)(縣)兩級(jí)危改辦立項(xiàng)批準(zhǔn)文件；經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目需取得市開發(fā)辦經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)批準(zhǔn)文件等。

簽訂征收、拆遷或者使用協(xié)議

1擬申請(qǐng)宗地原為農(nóng)用地或者為農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)辦理征地手續(xù)，和土地所有人簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議，將該宗地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。

2擬申請(qǐng)宗地原為個(gè)人使用的國(guó)有建設(shè)用地的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)和使用人簽訂拆遷(搬遷)補(bǔ)償協(xié)議。

3擬申請(qǐng)的建設(shè)用地使用權(quán)范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)和相關(guān)單位簽署有關(guān)用地協(xié)議。

4擬申請(qǐng)宗地原為其他單位使用，原使用單位因此受到損失的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

制作和整理以下申請(qǐng)材料，提交給市、縣國(guó)土資源行政主管部門進(jìn)行審批：

1申請(qǐng)人的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人代碼證書，法定代表人身份證明書及授權(quán)委托書。2劃撥國(guó)有建設(shè)用地申請(qǐng)書。3建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見。

4計(jì)劃主管部門核發(fā)的項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案批準(zhǔn)文件。5規(guī)劃主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附件及附圖，《審定設(shè)計(jì)方案意見書》及附圖。

6與原產(chǎn)權(quán)單位或個(gè)人簽訂的用地協(xié)議、征地補(bǔ)償協(xié)議、拆遷(搬遷)補(bǔ)充協(xié)議及相關(guān)土地權(quán)屬證明文件。

7其他國(guó)土資源行政主管部門要求提交的、與申請(qǐng)事項(xiàng)有關(guān)的材料。例如：新征建設(shè)用地提交政府征地批準(zhǔn)文件及征地部門出具的征地補(bǔ)償及安置完成證明文件；危舊房改造項(xiàng)目提交市、區(qū)(縣)兩級(jí)危改辦立項(xiàng)批復(fù)；經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目提交市開發(fā)辦經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)批復(fù)等。

對(duì)申請(qǐng)結(jié)果的處理方式

1申請(qǐng)未得到許可的，在接到《不予行政許可決定書》或者得知未予許可后，委托人不服的，律師應(yīng)當(dāng)告知委托人可以依法提起行政復(fù)議或者行政訴訟。

2申請(qǐng)被準(zhǔn)予許可的，律師可依據(jù)特別授權(quán)，代理委托人領(lǐng)取《行政許可決定書》《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》(存量建設(shè)用地)等許可文書、證件。

3待完成項(xiàng)目用地范圍內(nèi)居民和原用地單位的拆遷安置補(bǔ)償工作后，律師可代理委托人向市、縣國(guó)土資源行政主管部門申請(qǐng)辦理《劃撥決定書》。

4《劃撥決定書》送達(dá)后，律師可代理委托人接受土地，并依法向市、縣國(guó)土資源行政主管部門申請(qǐng)土地登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。

5符合下列情形之一的，已取得的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)可能被收回或終止，但委托人可依法獲得補(bǔ)償：

5.1因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；

5.2為了實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改造或者其他公共利益，需要調(diào)整使用土地的； 5.3為特定項(xiàng)目而設(shè)定的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，當(dāng)該特定項(xiàng)目完成歷史使命，或該特定項(xiàng)目因故無法達(dá)成，或不再需要的，如經(jīng)有關(guān)人民政府核準(zhǔn)報(bào)廢的公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等。

處分劃撥建設(shè)用地使用權(quán)受到以下限制：

1未經(jīng)市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門批準(zhǔn)并辦理土地出讓手續(xù)、繳納土地出讓金，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押其建設(shè)用地使用權(quán)。

2對(duì)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，國(guó)土資源行政主管部門有權(quán)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為不受法律保護(hù)。

辦理建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓業(yè)務(wù)

了解土地出讓信息，提出用地申請(qǐng)

1熟悉當(dāng)?shù)厝嗣裾捌鋰?guó)土資源行政主管部門公布的辦事程序，了解辦理土地協(xié)議出讓所需要準(zhǔn)備的文件、證件和資料以及相關(guān)稅費(fèi)的繳納情況等。

2告知委托人，市、縣國(guó)土資源行政主管部門定期或不定期將國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃、細(xì)化的地段、地塊信息向社會(huì)公布，同時(shí)明確用地者申請(qǐng)用地的途徑和方式，公開接受用地申請(qǐng)。相關(guān)信息可以查看相關(guān)市、縣國(guó)土資源行政主管部門的網(wǎng)站或中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)(www.1andchina.corn)。

3注意搜集并核實(shí)相關(guān)的土地出讓信息。4了解委托人對(duì)宗地的具體供地意向。

掌握采取協(xié)議方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)的條件：

1供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，在供地計(jì)劃公布后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，同一宗地只有一個(gè)意向用地者的。

2原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)、重新公開出讓的除外。

3劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書》、法律法規(guī)行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)、重新公開出讓的除外。

4建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。5法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。

律師在土地申請(qǐng)審批中的工作

1協(xié)助委托人進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，協(xié)助委托人和市、縣國(guó)土資源行政主管部門協(xié)商出讓金的底價(jià)。

2告知委托人，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和；有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70％。低于最低價(jià)時(shí)，國(guó)土資源行政主管部門不能出讓建設(shè)用地使用權(quán)。

3了解該宗土地的出讓方案是否報(bào)經(jīng)相應(yīng)的市、縣人民政府批準(zhǔn)。

4在該宗土地出讓方案報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，和市、縣國(guó)土資源行政主管部門簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓意向書》。意向書應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示，公示期不得少于5日。

律師在協(xié)議出讓土地結(jié)果確定后辦理的事項(xiàng)

1和市、縣國(guó)土資源行政主管部門簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。2領(lǐng)取《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，繳納土地出讓金，接收土地。3辦理土地登記，領(lǐng)取《建設(shè)用地使用證》。

辦理建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓業(yè)務(wù)

了解土地出讓信息，提出用地申請(qǐng)

1熟悉當(dāng)?shù)厥小⒖h國(guó)土資源行政主管部門公布的辦事程序，了解辦理建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓所需的文件、證件和資料以及相關(guān)稅費(fèi)的繳納情況等。

2了解市、縣國(guó)土資源行政主管部門公布的建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃，并及時(shí)提供給委托人。上述信息可以在市、縣國(guó)土資源行政主管部門的網(wǎng)站和中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)(www.1andchina.corn)查詢。

3核實(shí)國(guó)土資源行政主管部門公布的信息的真實(shí)性。

4在提出用地申請(qǐng)后，律師要跟蹤了解擬受讓宗地的申請(qǐng)用地情況和市、縣國(guó)土資源行政主管部門決定的出讓方式，代理申請(qǐng)人參加招標(biāo)、拍賣、掛牌等程序。

必須通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)的類型：

(1)供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；(2)其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；(3)劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)、實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；

(4)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國(guó)有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)、實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；

(5)出讓土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)、實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；

(6)法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。

律師代理在參加招標(biāo)、拍賣、掛牌申請(qǐng)階段的工作

1審查委托人是否具有申請(qǐng)人的資格，是否符合市、縣國(guó)土資源行政主管部門在招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓建設(shè)用地文件中要求具備的申請(qǐng)資格。

2充分了解擬受讓地塊的情況，包括但不限于宗地的物理現(xiàn)狀、土地性質(zhì)、使用年限、權(quán)屬、用途、規(guī)劃條件及周邊環(huán)境等。

3依照公告的要求提出申請(qǐng)。提出申請(qǐng)時(shí)應(yīng)當(dāng)依照公告要求的時(shí)間和方式，提交相關(guān)的申請(qǐng)人資質(zhì)證明和申請(qǐng)文件。

4注意避免出現(xiàn)申請(qǐng)無效的情形。符合下列條件之一的，申請(qǐng)無效：(1)申請(qǐng)人不具備競(jìng)買資格的；(2)未按規(guī)定繳納保證金的；

(3)申請(qǐng)文件不齊全或不符合規(guī)定的；(4)委托他人代理但委托文件不齊全或不符合規(guī)定的；

(5)法律、法規(guī)或者招標(biāo)、拍賣、掛牌文件規(guī)定的其他情形。

律師在參加招標(biāo)活動(dòng)實(shí)施階段的工作

1開標(biāo)。按照招標(biāo)出讓公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)參加開標(biāo)活動(dòng)，在開標(biāo)活動(dòng)中，要注意檢查標(biāo)箱的密封情況，標(biāo)箱應(yīng)當(dāng)眾檢查密封情況后當(dāng)眾開啟。標(biāo)箱開啟后，律師應(yīng)當(dāng)聽取招標(biāo)主持人宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容，對(duì)主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)書面記錄。

2監(jiān)督評(píng)標(biāo)過程是否公正。監(jiān)督評(píng)標(biāo)的主要工作內(nèi)容包括評(píng)標(biāo)人選是否合乎規(guī)定；評(píng)標(biāo)是否在保密的情況下進(jìn)行；評(píng)標(biāo)結(jié)果和宣讀的投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容是否一致等。

3領(lǐng)取《中標(biāo)通知書》。

3.1委托人中標(biāo)的，律師可代為領(lǐng)取《中標(biāo)通知書》，應(yīng)注意審查其內(nèi)容是否完備，是否正確無誤。《中標(biāo)通知書》主要內(nèi)容包括：招標(biāo)人與中標(biāo)人的名稱、出讓標(biāo)的、成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及雙方簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的時(shí)間、地點(diǎn)等。

3.2律師應(yīng)當(dāng)提醒委托人，《中標(biāo)通知書》對(duì)招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。

中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果的，或者中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，均應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

律師在參加拍賣出讓建設(shè)用地使用權(quán)活動(dòng)的實(shí)施階段的工作

1在參加拍賣會(huì)之前，律師可協(xié)助委托人確定出價(jià)的策略，確定最高出價(jià)。2律師應(yīng)當(dāng)代理委托人，按照出讓公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)參加拍賣活動(dòng)。3在拍賣過程中，律師要注意拍賣程序是否合法，競(jìng)價(jià)規(guī)則是否符合規(guī)定。4律師應(yīng)當(dāng)注意拍賣是否有底價(jià)。5簽訂《成交確認(rèn)書》。

5.1委托人成為買受人后，律師代理委托人與拍賣人當(dāng)場(chǎng)簽訂《成交確認(rèn)書》。5.2律師應(yīng)當(dāng)提醒委托人，《成交確認(rèn)書》對(duì)拍賣人和買受人具有法律效力，拍賣人改變拍賣結(jié)果的，或者買受人不按約定簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，放棄競(jìng)得宗地的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

律師在參加掛牌活動(dòng)實(shí)施階段的工作

1填寫報(bào)價(jià)單并按照規(guī)定報(bào)價(jià)。

2注意競(jìng)買人報(bào)價(jià)是否存在報(bào)價(jià)無效的情形。符合下列情形之一的，報(bào)價(jià)無效：(1)報(bào)價(jià)單未在掛牌期限內(nèi)收到的；(2)不按規(guī)定填寫報(bào)價(jià)單的；

(3)報(bào)價(jià)單填寫人與競(jìng)買申請(qǐng)文件不符的；(4)報(bào)價(jià)不符合報(bào)價(jià)規(guī)則的；

(5)報(bào)價(jià)不符合掛牌文件規(guī)定的其他情形的。

3律師在代為報(bào)價(jià)后，應(yīng)當(dāng)注意報(bào)價(jià)是否得到確認(rèn)。對(duì)于未被確認(rèn)的報(bào)價(jià)，應(yīng)當(dāng)查明原因，予以更改或補(bǔ)充，以便得到確認(rèn)。

4掛牌截止

4.1在參加掛牌截止活動(dòng)之前，律師要協(xié)助委托人確定出價(jià)的策略，確定最高出價(jià)。4.2在公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間，律師應(yīng)當(dāng)出席掛牌現(xiàn)場(chǎng)，代理委托人參加掛牌截止活動(dòng)，并對(duì)活動(dòng)是否合法進(jìn)行監(jiān)督。

5《成交確認(rèn)書》的簽訂及其效力 5.1委托人成為買受人后，律師可代理其與掛牌人當(dāng)場(chǎng)簽訂《成交確認(rèn)書》。5.2律師應(yīng)當(dāng)告知委托人：《成交確認(rèn)書》對(duì)掛牌人和買受人具有法律效力。

掛牌人改變掛牌結(jié)果的，或者買受人不按規(guī)定簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、放棄競(jìng)得宗地的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

招標(biāo)拍賣掛牌實(shí)施后的律師代理工作

123.1代理委托人與市、縣國(guó)土資源行政主管部門簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

123.2代理委托人辦理土地登記、領(lǐng)取《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。

123.3根據(jù)委托人的特別授權(quán)，律師可代理委托人辦理土地登記。

提醒委托人，符合下列情形的，國(guó)土資源行政主管部門可以解除出讓合同：

1建設(shè)用地使用權(quán)人延期支付出讓金超過60日，經(jīng)國(guó)土資源行政主管部門催繳后仍不能支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的，國(guó)土資源行政主管部門有權(quán)解除合同，建設(shè)用地使用權(quán)人無權(quán)要求返還定金，國(guó)土資源行政主管部門可請(qǐng)求受讓人賠償損失。

2建設(shè)用地使用權(quán)人造成土地閑置，閑置期間滿1年不滿兩年的，應(yīng)依法繳納土地閑置費(fèi)；土地閑置滿兩年未開工建設(shè)的，國(guó)土資源主管部門有權(quán)無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。

3建設(shè)用地使用權(quán)人未按照出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，國(guó)土資源行政主管部門根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回建設(shè)用地使用權(quán)的處罰。

提醒委托人建設(shè)用地使用權(quán)可能被提前收回

律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，在建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益的需要，出讓人可以依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序提前收回建設(shè)用地使用權(quán)。出讓人提前收回建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的出讓金，并對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障建設(shè)用地使用權(quán)人的居住條件。

建設(shè)用地使用權(quán)期滿的處理

律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。所使用土地范圍內(nèi)的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，出讓人和受讓人有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

辦理國(guó)有土地租賃業(yè)務(wù)

國(guó)有土地租賃適用于下列情形：

1原有劃撥的建設(shè)用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制或改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的。

2對(duì)于新增建設(shè)用地，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善建設(shè)用地使用權(quán)出讓和劃撥制度。

國(guó)有土地租賃不適用于下列情形：

1對(duì)原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍然維持劃撥，不實(shí)行有償使用，也不實(shí)行租賃。

2對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。

取得國(guó)有土地租賃使用權(quán)的方式(1)招標(biāo)；(2)拍賣；

(3)協(xié)議。律師要提醒委托人，采用雙方協(xié)議方式出租國(guó)有土地使用權(quán)的租金，不得低于出租底價(jià)和按國(guó)家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)議出租結(jié)果要報(bào)上級(jí)國(guó)土資源行政主管部門備案，并向社會(huì)公開披露，接受上級(jí)國(guó)土資源行政主管部門和社會(huì)的監(jiān)督。

新建項(xiàng)目申請(qǐng)國(guó)有土地租賃需要符合下列條件：

(1)通過建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，落實(shí)預(yù)審意見；(2)取得計(jì)劃行政主管部門立項(xiàng)批文；

(3)取得規(guī)劃行政主管部門用地及建設(shè)規(guī)模的規(guī)劃批準(zhǔn)文件；

(4)取得土地權(quán)屬文件或土地權(quán)屬來源文件，且土地權(quán)屬清晰、無爭(zhēng)議；(5)具備申請(qǐng)國(guó)有土地租賃的其他條件。

新建項(xiàng)目申請(qǐng)國(guó)有土地租賃應(yīng)當(dāng)提交以下申請(qǐng)材料：

1申請(qǐng)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。2國(guó)有土地使用權(quán)租賃申請(qǐng)表。3土地(年租金)評(píng)估報(bào)告。

4建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審文件及落實(shí)預(yù)審意見的書面材料。

5計(jì)劃部門立項(xiàng)批文，即項(xiàng)目建議書批復(fù)和可行性研究報(bào)告批復(fù)的復(fù)印件。6規(guī)劃批準(zhǔn)文件、規(guī)劃意見書及釘樁成果通知單、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

7土地權(quán)屬文件或土地權(quán)屬來源文件、與權(quán)屬單位的協(xié)議的復(fù)印件及權(quán)屬單位同意申請(qǐng)人辦理土地使用權(quán)租賃的證明文件(近期的出具原件)。

8租賃合同及其租賃土地的附圖。其中申請(qǐng)租賃的建筑物有兩種以上用途或地下含經(jīng)營(yíng)性用途的，提供各類用途的部位分布表及附圖。

9特殊情況下的申請(qǐng)材料：

(1)若不按規(guī)劃文件確定的用地范圍整體辦理租賃手續(xù)的，需要提供本次申請(qǐng)租賃土地的面積說明。如為共用宗地分?jǐn)偟模峁┳赓U用地分?jǐn)傉f明；如為分塊租賃的，提供本次擬辦理租賃土地的樁點(diǎn)及測(cè)繪面積。

(2)合作建設(shè)項(xiàng)目須提交合作建設(shè)各方的協(xié)議書，及除申請(qǐng)人外的其他各方同意由申請(qǐng)人辦理土地租賃的證明文件。

(3)如申請(qǐng)人為中外合資、合作或外商獨(dú)資企業(yè)，需提供有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)中外合資、合作或外商獨(dú)資企業(yè)核發(fā)的外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書及合作、合資企業(yè)合同、章程的批復(fù)。

現(xiàn)狀項(xiàng)目申請(qǐng)國(guó)有土地租賃應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(1)已取得房屋所有權(quán)證；

(2)取得國(guó)有土地權(quán)屬文件或土地權(quán)屬來源文件，且權(quán)屬清晰、無爭(zhēng)議；(3)具備申請(qǐng)國(guó)有土地租賃的其他條件。

現(xiàn)狀項(xiàng)目申請(qǐng)國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)提交以下申請(qǐng)材料：

(1)申請(qǐng)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；(2)國(guó)有土地使用權(quán)租賃申請(qǐng)表；(3)土地(年租金)評(píng)估報(bào)告(原件)；

(4)國(guó)有土地使用證或土地權(quán)屬行政主管部門出具的權(quán)屬證明文件；(5)房屋所有權(quán)證：(6)租賃合同及其附圖；

(7)現(xiàn)有建筑物及面積用途清單及附圖；(8)特殊情況下的申請(qǐng)材料：如果不按國(guó)有土地使用證的用地范圍整體辦理租賃手續(xù)的，需要提供本次申請(qǐng)租賃土地的面積說明。如為共用宗地分?jǐn)偟模峁┳赓U用地分?jǐn)傉f明；如為分塊租賃的，提供本次擬辦理租賃土地的樁點(diǎn)及測(cè)繪面積。

辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛業(yè)務(wù)

民事訴訟主要包括以下幾個(gè)方面的爭(zhēng)議：

(1)在招標(biāo)、拍賣或者掛牌過程中發(fā)生的爭(zhēng)議；

(2)因《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是否成立和是否有效而發(fā)生的爭(zhēng)議；

(3)因出讓人沒有按時(shí)交付土地，或者交付的土地不符合出讓合同的約定而產(chǎn)生的糾紛；

(4)因受讓人超過合同約定的期限6個(gè)月仍然沒有繳納土地出讓金，或違反合同約定的條件利用土地，或違反法律法規(guī)的其他強(qiáng)制性規(guī)定致使出讓人行使合同解除權(quán)引起的爭(zhēng)議；

(5)因合同解除后，合同一方或者雙方?jīng)]有及時(shí)退還已經(jīng)繳納的土地出讓金或者承擔(dān)合同責(zé)任的；

(6)其他應(yīng)當(dāng)依據(jù)民事法律處理的事項(xiàng)。行政性質(zhì)的糾紛事項(xiàng)

行政性質(zhì)的糾紛事項(xiàng)，主要是指市、縣人民政府及國(guó)土資源行政主管部門依據(jù)行政法律、法規(guī)作出行政處理或行政處罰的事項(xiàng)。建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)此不服的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》或《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，提起行政復(fù)議或者行政訴訟。

審查《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的主體是否適格

1出讓人應(yīng)當(dāng)是市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門。其他主體作為出讓人簽訂的《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》無效。但是，在2005年8月1日之前，開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，在起訴前經(jīng)有權(quán)市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。

2法律、法規(guī)對(duì)受讓人沒有特別的規(guī)定，但要注意招標(biāo)、拍賣、掛牌中對(duì)申請(qǐng)人的特殊要求以及對(duì)外商和香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)投資主體投資土地的限制性規(guī)定。

審查《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的標(biāo)的是否符合法律規(guī)定

1《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的標(biāo)的必須是國(guó)有建設(shè)用地。農(nóng)村集體土地在沒有辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地手續(xù)之前，不能作為《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的標(biāo)的。

2律師應(yīng)當(dāng)審查出讓的土地是否取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，是否符合城市規(guī)劃。

審查出讓方式是否符合法律、法規(guī)及政策的規(guī)定

12002年7月1日之前，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地允許協(xié)議出讓。22002年7月1日至2004年8月31日，建設(shè)用地使用權(quán)出讓要嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的規(guī)定。其中屬于歷史遺留問題范圍的，可以采用協(xié)議出讓的方式，但是必須在2004年8月31日前處理完畢。

3自2004年9月1日起，必須嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定，不再允許以歷史遺留問題為由，協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地。

4自2007年10月1日起，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第137條的規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。

審查以協(xié)議方式出讓的合同中出讓金的約定是否合法

1經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊?guó)家規(guī)定確定的最低價(jià)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同約定的價(jià)格條款無效。

2出讓人或者受讓人請(qǐng)求按照訂立合同時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格繳納土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)予支持；受讓方不同意按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)足，請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成的損失，由出讓方和受讓方按照過錯(cuò)程度承擔(dān)責(zé)任。

審查合同相關(guān)的出讓方案是否得到有權(quán)人民政府的審批

1出讓方案經(jīng)過有權(quán)的人民政府審批以后，出讓人和受讓人才能簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

2土地使用權(quán)出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地，受讓方請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持。

審查出讓人是否具有單方面行使解除權(quán)的情形

1以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，如果受讓人超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿2年仍未動(dòng)工開發(fā)的，出讓人可以無償收回土地使用權(quán)，解除《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的，出讓人不享有解除合同的權(quán)利。

2受讓方擅自改變建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請(qǐng)求解除合同的，人民法院會(huì)予以支持。

3出讓合同或者補(bǔ)充合同中約定的出讓人行使解除權(quán)的其他條件是否成就。

4律師應(yīng)當(dāng)注意：解除權(quán)的條件成就不意味著合同已經(jīng)解除。只有解除通知送達(dá)給對(duì)方后，出讓合同才解除。對(duì)方對(duì)解除合同有異議的，應(yīng)當(dāng)在合同約定的異議期限內(nèi)向仲裁機(jī)構(gòu)提起仲裁或者向人民法院提起訴訟；當(dāng)事人沒有約定異議期問，在解除通知送達(dá)之日起3個(gè)月后才提起異議的，仲裁機(jī)構(gòu)或者人民法院不予支持。

注意合同有效，但是不一定判決出讓人實(shí)際履行交付土地的義務(wù)。

在土地出讓糾紛審理中，除了依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，法院還要依據(jù)國(guó)家政策的規(guī)定。在某些情況下，合同雖然符合法律法規(guī)的規(guī)定，但是違背國(guó)家政策，或者存在《合同法》第110條規(guī)定的不能履行的情形的，法院不會(huì)判決出讓人履行合同，只能判決出讓人承擔(dān)合同不能履行的違約責(zé)任。

代理出讓人處理建設(shè)用地使用權(quán)出讓糾紛時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)

1對(duì)一些受讓人違反合同義務(wù)的行為，律師可提示出讓人直接行使行政處罰權(quán)；在無法依據(jù)行政法律法規(guī)處理時(shí)，適用民事法律法規(guī)處理。

2對(duì)于下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)通過行政程序處理：

(1)因?yàn)榻ㄔO(shè)用地使用權(quán)人閑置土地，致使建設(shè)用地使用權(quán)被無償收回的；(2)根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，依法提前收回建設(shè)用地使用權(quán)的；(3)建設(shè)用地使用權(quán)人改變土地用途而沒有依法辦理相關(guān)手續(xù)的；(4)其他應(yīng)當(dāng)通過行政程序處理的事項(xiàng)。

3律師在指導(dǎo)委托人行使行政處罰權(quán)時(shí)，要嚴(yán)格依照法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。相對(duì)人對(duì)行政處罰和行政處理等具有行政復(fù)議權(quán)和行政訴訟權(quán)。

指引起草執(zhí)筆人：程永睿律師

第二篇：陜西書寶律師事務(wù)所辦理土地權(quán)屬登記法務(wù)操作指引

陜西書寶律師事務(wù)所 辦理土地權(quán)屬登記法務(wù)操作指引

為規(guī)范本所律師依法辦理與土地相關(guān)的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)、提高律師承辦土地法律業(yè)務(wù)的服務(wù)質(zhì)量，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、關(guān)司法解釋、全國(guó)律協(xié)的指導(dǎo)意見，結(jié)合本人土地法律服務(wù)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)制定，供本所律師及相關(guān)人士參考、借鑒。

從事土地法律實(shí)務(wù)的非訴訟法律服務(wù)，盡職調(diào)查、參與談判、受托起草、修改有關(guān)合同以及代辦有關(guān)登記備案手續(xù)等；本指引旨在向本所律師提供辦理土地法律業(yè)務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn)，而非強(qiáng)制性規(guī)定，供律師在實(shí)踐中參考。

本指引根據(jù)2010年之前國(guó)家頒布實(shí)施的法律、行政法規(guī)、規(guī)章、司法解釋及其他相關(guān)文件的規(guī)定制定。若法律、法規(guī)發(fā)生變化，應(yīng)以新的法律、法規(guī)及為依據(jù)。

法律依據(jù)

1《農(nóng)村土地承包法》 2《土地管理法實(shí)施條例》 3《土地登記規(guī)則》 4《土地登記辦法》

5《關(guān)于變更土地登記的若干規(guī)定》 6《土地登記資料公開查詢辦法》

7《關(guān)于辦理土地登記有關(guān)問題的通知》

8《關(guān)于變更土地登記的若干規(guī)定》

9《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》 10《規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地租賃若干意見》

11《關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地抵押登記有關(guān)問題的通知》

12《關(guān)于劃撥國(guó)有建設(shè)用地抵押登記有關(guān)問題的通知》 13《農(nóng)村集體國(guó)有建設(shè)用地抵押登記的若干規(guī)定》 14《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》

15《最高人民法院關(guān)于能否將國(guó)有建設(shè)用地折價(jià)抵償給抵押權(quán)人問題的批復(fù)》 16《最高人民法院關(guān)于同一土地登記在兩個(gè)土地證上應(yīng)如何確認(rèn)權(quán)屬的批復(fù)》 注意事項(xiàng)

律師代辦登記手續(xù)的，要取得并向土地登記機(jī)構(gòu)出具委托人的授權(quán)委托書，代理境外人士申請(qǐng)土地登記的，授權(quán)委托書和被代理人身份證明應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)過公證或者認(rèn)證；未成年人的土地權(quán)利，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記。

土地權(quán)利設(shè)定登記中的律師業(yè)務(wù)

土地權(quán)利設(shè)定登記的分類

1劃撥國(guó)有建設(shè)用地的設(shè)定登記。2出讓國(guó)有建設(shè)用地的設(shè)定登記。3)國(guó)有建設(shè)用地的設(shè)定登記。4租賃國(guó)有建設(shè)用地的設(shè)定登記。

5國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地設(shè)定登記。6集體土地所有權(quán)和集體建設(shè)用地設(shè)定登記。7國(guó)有建設(shè)用地抵押權(quán)設(shè)定登記。8國(guó)有建設(shè)用地出租權(quán)設(shè)定登記。

申請(qǐng)土地權(quán)利登記的必備資料

1《土地登記申請(qǐng)書》。2申請(qǐng)人身份證明。3土地權(quán)屬來源證明。4地上附著物權(quán)屬證明。

劃撥國(guó)有建設(shè)用地設(shè)定登記

申請(qǐng)條件及申請(qǐng)期限

1新開工的大中型建設(shè)項(xiàng)目使用劃撥國(guó)有建設(shè)用地，委托人應(yīng)當(dāng)持有縣級(jí)以上人民政府的建設(shè)用地批準(zhǔn)書。在接到建設(shè)用地批準(zhǔn)書之日起30日內(nèi)申請(qǐng)，建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收之日起30日內(nèi)申請(qǐng)。

2其他項(xiàng)目使用劃撥國(guó)有建設(shè)用地，委托人應(yīng)當(dāng)持有縣級(jí)以上人民政府的批準(zhǔn)用地文件。在接到批準(zhǔn)用地文件之日起30日內(nèi)申請(qǐng)。劃撥新征用農(nóng)民集體所有土地的，被征地單位應(yīng)當(dāng)同時(shí)申請(qǐng)集體土地所有權(quán)注銷登記或者變更登記。

申請(qǐng)所需要的材料

1建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

2國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書。

3立項(xiàng)批復(fù)或相關(guān)批準(zhǔn)文件，屬于劃撥新征用農(nóng)民集體所有土地的，應(yīng)提供：(1)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案批準(zhǔn)文件；(2)補(bǔ)充耕地方案批準(zhǔn)文件；(3)征用土地批準(zhǔn)文件；(4)原《集體土地所有權(quán)證》；(5)原《集體建設(shè)用地證》。4選址意見書。

5規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖。6繳納補(bǔ)償安置費(fèi)的證明。

7地籍調(diào)查表、宗地圖等地籍資料。

8屬于新開工的大中型建設(shè)項(xiàng)目使用劃撥國(guó)有建設(shè)用地的，應(yīng)提供：(1)土地預(yù)登記文件；(2)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。9其他證明文件和資料。

出讓國(guó)有建設(shè)用地設(shè)定登記

申請(qǐng)條件及申請(qǐng)期限

1委托人應(yīng)該有國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和出讓金支付憑證。

2以出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)在按出讓合同約定支付全部國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后30日內(nèi)申請(qǐng)。成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在每期付款后30日內(nèi)申請(qǐng)。

申請(qǐng)所需材料

1《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。

2規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖。

3《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。4出讓金、契稅繳納憑證。

5地籍調(diào)查表、宗地圖等地籍資料。6其他證明文件和資料。

國(guó)家作價(jià)出資(人股)國(guó)有建設(shè)用地設(shè)定登記

申請(qǐng)條件及申請(qǐng)期限

1申請(qǐng)人應(yīng)為改組后的新設(shè)企業(yè)，持有國(guó)有建設(shè)用地入股合同。2應(yīng)當(dāng)在簽訂入股合同之日起30日內(nèi)申請(qǐng)。

申請(qǐng)所需要材料

1企業(yè)改制方案及批準(zhǔn)文件。2土地資產(chǎn)處置方案及批準(zhǔn)文件。3土地估價(jià)備案材料。

4國(guó)有建設(shè)用地作價(jià)出資(人股)合同。

5土地行政主管部門與國(guó)有股權(quán)持股單位簽訂的委托持股合同。6建設(shè)用地批準(zhǔn)書。7原《國(guó)有土地使用證》。8其他證明文件。

國(guó)家租賃國(guó)有建設(shè)用地設(shè)定登記

申請(qǐng)條件及申請(qǐng)期限

1申請(qǐng)人應(yīng)該有國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同。2申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同之日起30日內(nèi)辦理。

申請(qǐng)所需要材料

1國(guó)有建設(shè)用地租賃批準(zhǔn)文件。2國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同。3建設(shè)用地批準(zhǔn)書。4原《國(guó)有土地使用證》。5其他證明文件。

國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地設(shè)定登記

申請(qǐng)條件及申請(qǐng)期限

1申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)有國(guó)有建設(shè)用地經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書。

2應(yīng)在取得國(guó)有建設(shè)用地經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書后30日內(nèi)申請(qǐng)。

申請(qǐng)所需要材料

1企業(yè)改制方案及批準(zhǔn)文件。2土地資產(chǎn)處置方案及批準(zhǔn)文件。3土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒覆牧稀?《國(guó)有建設(shè)用地經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書》。

5被授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地公司土地配置材料。6國(guó)有建設(shè)用地批準(zhǔn)書。7原《國(guó)有土地使用證》。8其他證明文件。

集體土地所有權(quán)和使用權(quán)設(shè)定登記

申請(qǐng)條件及申請(qǐng)期限

1應(yīng)當(dāng)在作出申請(qǐng)登記決定，或者接到相關(guān)單位和個(gè)人依法要求登記書面文件之日起30日內(nèi)辦理。

2使用集體土地進(jìn)行建設(shè)或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在接到有批準(zhǔn)權(quán)的地方人民政府批準(zhǔn)用地文件或者簽訂農(nóng)地使用合同之日起30日內(nèi)辦理。

申請(qǐng)所需要材料

1集體土地所有者向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件為：(1)土地改革時(shí)頒發(fā)的土地所有證；(2)人民政府和有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件；(3)權(quán)屬界線協(xié)議書；(4)其他證明文件。

2集體土地農(nóng)業(yè)用地使用者向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件為：(1)人民政府批準(zhǔn)文件；(2)土地承包經(jīng)營(yíng)合同；(3)拍賣金支付憑證；(4)其他證明文件。

3鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企事業(yè)建設(shè)用地使用者向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件為：(1)人民政府國(guó)有建設(shè)用地批準(zhǔn)文件；(2)國(guó)有建設(shè)用地批準(zhǔn)書；(3)聯(lián)營(yíng)合同；

(4)原《集體土地使用證》；(5)其他證明文件。

4農(nóng)村居民宅基地使用者向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件為：(1)人民政府的批準(zhǔn)文件；(2)其他證明文件。

5集體所有的“四荒”地使用者向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件：(1)“四荒”地承包(租賃)合同或“四荒”地拍賣協(xié)議等；(2)拍賣金支付憑證；(3)其他證明文件。

注意事項(xiàng)

1土地承包經(jīng)營(yíng)合同的甲方(發(fā)包方、出租方或拍賣方)必須是集體土地所有權(quán)人，農(nóng)村集體以外的單位和個(gè)人承包農(nóng)業(yè)用地必須得到鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。

2農(nóng)業(yè)用地承包經(jīng)營(yíng)期限為30年，承包、租賃、拍賣“四荒”地使用權(quán)，最長(zhǎng)不超過50年。

3農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。

國(guó)有建設(shè)用地抵押權(quán)設(shè)定登記

申請(qǐng)條件及申請(qǐng)期限

1申請(qǐng)人為抵押人(土地使用)和抵押權(quán)人。

2應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂后15日內(nèi)申請(qǐng)。同一宗地多次抵押時(shí)，以收到抵押登記申請(qǐng)先后為序辦理抵押登記和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

申請(qǐng)所需材料

1《國(guó)有土地使用證》。2主合同和抵押合同。3土地估價(jià)報(bào)告。4下列其他相關(guān)文件：

(1)劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，提交土地行政主管部門批準(zhǔn)抵押文件和處置時(shí)應(yīng)交付的土地出讓金數(shù)額；

(2)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，提交集體土地所有權(quán)人同意的抵押證明；(3)抵押人為股份制企業(yè)的，提交董事會(huì)同意的抵押證明；

(4)以共有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，提交其他共有人同意抵押證明。

權(quán)屬審核

1對(duì)合同主體的審核：抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)簽訂一致的抵押合同。2對(duì)國(guó)有建設(shè)用地的審核：(1)若為劃撥國(guó)有建設(shè)用地，則應(yīng)按照土地行政主管部門確認(rèn)的抵押宗地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金額證明，在抵押合同中確定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的地價(jià)款中繳納相當(dāng)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的款額。

(2)若為集體建設(shè)用地，因涉及集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)取得集體土地所有權(quán)人同意。

3對(duì)抵押貸款期限的審核，應(yīng)小于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。

4對(duì)抵押貸款額的審核，抵押貸款金額應(yīng)小于土地評(píng)估價(jià)值，抵押率應(yīng)當(dāng)符合金融部門的規(guī)定。

5對(duì)宗地部分抵押的審核，必須征得有關(guān)部門同意。

6對(duì)一宗地多次抵押的審核，抵押貸款金額的總和應(yīng)小于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物價(jià)值。

注意事項(xiàng)

1為有效設(shè)立抵押權(quán)，應(yīng)及時(shí)辦理抵押登記。未經(jīng)土地管理部門抵押登記，不能發(fā)生抵押權(quán)成立并生效的法律效果。

2異地抵押的，必須到土地所在地的原登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。

國(guó)有建設(shè)用地出租權(quán)設(shè)定登記

申請(qǐng)條件及申請(qǐng)期限

1申請(qǐng)人為出租人(土地使用者)和承租人。2應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后15日內(nèi)提出申請(qǐng)。

申請(qǐng)所需要材料

1土地權(quán)屬來源證明，《國(guó)有土地使用證》和《集體土地使用證》。2劃撥國(guó)有建設(shè)用地出租批準(zhǔn)文件。3國(guó)有建設(shè)用地出租合同。

4有關(guān)部門認(rèn)證的出租地塊開發(fā)投資證明。5其他證明文件。

權(quán)屬審核

1對(duì)申請(qǐng)人的審核

1.1出租人應(yīng)為土地使用者并與《國(guó)有土地使用證》或《集體土地使用證》的土地權(quán)利人一致。

1.2出租人和承租人應(yīng)與租賃合同簽訂雙方一致。

2對(duì)土地投資情況的審核，未按國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的土地，不得出租。

3對(duì)土地用途的審核，應(yīng)符合規(guī)定的國(guó)有建設(shè)用地的用途。

4對(duì)租賃期限的審核，應(yīng)小于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓期限減去已使用期限的剩余期限。

土地變更登記中的律師業(yè)務(wù)

土地變更登記的分類

1劃撥國(guó)有建設(shè)用地的變更登記。

2出讓、國(guó)家作價(jià)出資(人股)、國(guó)家租賃和授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地變更登記。3集體土地所有權(quán)和國(guó)有建設(shè)用地變更登記。4土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記。

5名稱、地址和土地用途變更登記。

劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記

申請(qǐng)條件及申請(qǐng)期限

1申請(qǐng)人為劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用者。因住房制度改革出售公有住房引起的變更登記，申請(qǐng)人為售房單位和購房職工。

2應(yīng)當(dāng)在繳納國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后30日內(nèi)申請(qǐng)；出售公有住房，售房單位和購房職工應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)管理部門登記房屋所有權(quán)之日起30日內(nèi)申請(qǐng)。

申請(qǐng)所需要材料

1劃撥國(guó)有建設(shè)用地補(bǔ)辦出讓手續(xù)的變更登記需要的文件：(1)政府批準(zhǔn)文件；

(2)原《國(guó)有土地使用證》；

(3)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；

(4)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)繳納憑證；(5)其他證明文件。

2出售公有住房引起的劃撥國(guó)有建設(shè)用地變更登記需要的文件：(1)公房出售批準(zhǔn)文件；(2)原《國(guó)有土地使用證》；

(3)權(quán)利人為購房職工的《房屋所有權(quán)證》；(4)售房單位與購房職工簽訂的售房合同；(5)其他證明文件。出讓、國(guó)家作價(jià)出資(人股)、國(guó)家租賃和授權(quán)經(jīng)營(yíng)

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記中

申請(qǐng)條件及申請(qǐng)期限

1申請(qǐng)人為出讓、國(guó)家作價(jià)出資(人股)、國(guó)家租賃和授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人，其中因處分抵押財(cái)產(chǎn)涉及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，申請(qǐng)人為抵押人(使用者)、抵押權(quán)人和受讓人。

2申請(qǐng)期限。

2.1以作價(jià)出資(入股)方式轉(zhuǎn)讓的，在作價(jià)出資(入股)合同簽訂之日起30日內(nèi)。

2.2依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，或因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，在轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后15日內(nèi)。

2.3單位合并、分立和企業(yè)兼并的，在合同簽訂后30日內(nèi)或接到上級(jí)主管部門的批準(zhǔn)文件后30日內(nèi)。

2.4處分抵押財(cái)產(chǎn)的，在抵押財(cái)產(chǎn)處分后30日內(nèi)。

申請(qǐng)所需要材料

1原《國(guó)有土地使用證》。2土地稅費(fèi)繳納證明。

3除了以上權(quán)屬證明文件外，各類出讓、國(guó)家作價(jià)出資(入股)、國(guó)家租賃和授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記，還應(yīng)提交以下證明文件：

(1)以入股方式轉(zhuǎn)讓的，提交入股合同。

(2)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，提交轉(zhuǎn)讓合同、轉(zhuǎn)讓地塊投資證明、商品房預(yù)售登記備案材料、稅費(fèi)繳納憑證。

(3)單位合并、分立和企業(yè)兼并的，提交合同及上級(jí)主管部門的批準(zhǔn)文件。(4)處分抵押財(cái)產(chǎn)的，提交處分抵押財(cái)產(chǎn)的證明文件。

注意事項(xiàng)

律師應(yīng)特別提示受讓人，其國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)土地登記管理部門轉(zhuǎn)移登記，不得對(duì)抗第三人。為防止轉(zhuǎn)讓人一地多售等非法行為侵害買受人權(quán)益，應(yīng)及時(shí)辦理轉(zhuǎn)移登記。

集體土地所有權(quán)和使用權(quán)變更登記

申請(qǐng)條件及申請(qǐng)期限

申請(qǐng)人為權(quán)屬變更前后的權(quán)利人。應(yīng)在接到有關(guān)協(xié)議批準(zhǔn)文件后30日內(nèi)辦理。

申請(qǐng)所需要材料

1集體土地所有權(quán)變更登記所需材料：(1)原《集體土地所有權(quán)證》；(2)農(nóng)用地交換調(diào)整協(xié)議；(3)農(nóng)用地交換調(diào)整批準(zhǔn)文件；(4)土地征用協(xié)議及批準(zhǔn)文件；(5)其他證明文件。

2集體建設(shè)用地使用權(quán)變更登記所需材料(1)原《集體土地使用證》；(2)集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議；(3)轉(zhuǎn)移協(xié)議批準(zhǔn)文件；(4)其他證明文件。

土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記

申請(qǐng)條件及申請(qǐng)期限

1申請(qǐng)人是土地他項(xiàng)權(quán)利關(guān)系人。在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押期間，抵押合同的項(xiàng)目?jī)?nèi)容發(fā)生變更的，申請(qǐng)人為抵押人和抵押權(quán)人。應(yīng)當(dāng)在抵押合同發(fā)生變更之日起15日內(nèi)申請(qǐng)。

2經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓的，申請(qǐng)人為抵押人、抵押權(quán)人和受讓人。應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的同時(shí)申請(qǐng)。

3抵押合同期滿，續(xù)簽抵押合同的，申請(qǐng)人為抵押人和抵押權(quán)人。應(yīng)當(dāng)在期滿之日起15日內(nèi)申請(qǐng)。

4國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租期間，租賃合同的項(xiàng)目?jī)?nèi)容發(fā)生變更的，申請(qǐng)人為出租人和承租人。應(yīng)當(dāng)在租賃合同發(fā)生變更之日起15日內(nèi)申請(qǐng)。

5國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租期間依法轉(zhuǎn)讓的，申請(qǐng)人為出租人、承租人和受讓人。應(yīng)在申請(qǐng)辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的同時(shí)辦理。

6國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租期滿，續(xù)簽出租合同的，申請(qǐng)人為出租人和承租人。應(yīng)在期滿之日起15日內(nèi)申請(qǐng)。

7依法繼承土地他項(xiàng)權(quán)利的，申請(qǐng)人為原土地他項(xiàng)權(quán)利關(guān)系人和繼承人。應(yīng)在辦理繼承手續(xù)之日起30日內(nèi)申請(qǐng)。

8其他形式土地他項(xiàng)權(quán)利變更的，申請(qǐng)人為當(dāng)事人。應(yīng)當(dāng)在變更事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)。

申請(qǐng)所需材料

1原抵押合同、租賃合同等。2原《國(guó)有土地使用證》、《集體土地使用證》、《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》。3變更后的抵押合同、租賃合同、遺囑等。4有關(guān)批準(zhǔn)文件。

名稱、地址和土地用途變更登記

申請(qǐng)條件及申請(qǐng)期限

1名稱、地址和土地用途變更登記的申請(qǐng)人應(yīng)為土地權(quán)利人。2委托人申請(qǐng)的時(shí)限

2.1名稱、地址發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更之日起30日內(nèi)申請(qǐng)。

2.2國(guó)有建設(shè)用地的用途發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)變更之日起30日內(nèi)申請(qǐng)。

2.3農(nóng)村集體所有土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整涉及已登記地類變化的，應(yīng)當(dāng)在農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后30日內(nèi)申請(qǐng)。

2.4集體土地建設(shè)用地的用途發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在接到有批準(zhǔn)權(quán)的地方人民政府批準(zhǔn)文件之日起30日內(nèi)申請(qǐng)。

申請(qǐng)所需材料

1《國(guó)有建設(shè)用地登記申請(qǐng)表》。2原《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有權(quán)證》等。3地上建筑物、附著物權(quán)屬證明。4名稱變更證明文件。

5地址變更登記的，需提交有關(guān)單位(地名辦)批準(zhǔn)的地址變更證明文件。

6國(guó)有建設(shè)用地用途發(fā)生變更的，申請(qǐng)人應(yīng)提交城市規(guī)劃部門、土地行政主管部門等部門批準(zhǔn)用途改變的文件，以出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地的用途發(fā)生變更的，土地使用者還應(yīng)當(dāng)提交簽訂的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議，或者重新簽訂的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

7農(nóng)村集體所有土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整涉及已登記地類變化的，申請(qǐng)人應(yīng)提交農(nóng)業(yè)部門或其他有批準(zhǔn)權(quán)部門的批準(zhǔn)文件；集體土地建設(shè)用地的用途發(fā)生變更的，申請(qǐng)人應(yīng)提交地方人民政府批準(zhǔn)用途改變的文件。

8宗地圖。

9其他證明文件。

土地注銷登記中的律師業(yè)務(wù)

申請(qǐng)條件及申請(qǐng)期限

1集體所有的土地依法被全部征用或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所屬成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，申請(qǐng)人為原集體土地所有權(quán)人。應(yīng)當(dāng)在集體土地被全部征用或者辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非的同時(shí)申請(qǐng)。

2縣級(jí)以上人民政府依法收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，申請(qǐng)人為原國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人。應(yīng)當(dāng)在土地行政主管部門收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的同時(shí)申請(qǐng)。

3國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓或者租賃期屆滿，未申請(qǐng)續(xù)期或者續(xù)期申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的，申請(qǐng)人為原國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人或原國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)承租人。應(yīng)當(dāng)在期滿之日前15日內(nèi)申請(qǐng)。

4因自然災(zāi)害等造成國(guó)有建設(shè)用地權(quán)利滅失的，申請(qǐng)人為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人；因自然災(zāi)害等造成集體土地權(quán)利滅失的，申請(qǐng)人為集體土地所有權(quán)人；權(quán)利滅失的土地為集體建設(shè)用地的，申請(qǐng)人還應(yīng)當(dāng)包括集體建設(shè)用地使用權(quán)人。應(yīng)當(dāng)在土地權(quán)利滅失后申請(qǐng)。

5土地他項(xiàng)權(quán)利終止，包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租終止和國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押終止。前者的申請(qǐng)人為出租人和承租人；后者的申請(qǐng)人為抵押人和抵押權(quán)人，還可能包括因處分抵押國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)而產(chǎn)生的新的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人。應(yīng)當(dāng)在該土地他項(xiàng)權(quán)利終止之日起15日內(nèi)申請(qǐng)。

申請(qǐng)所需要材料

1注銷土地登記申請(qǐng)書。

2土地證書包括，土地所有權(quán)證書或國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書或土地他項(xiàng)權(quán)利證書。3土地滅失或土地權(quán)利終止證明文件。

3.1集體所有的土地依法被全部征用的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交縣級(jí)土地行政主管部門開具的該集體所有的土地已被全部征用的證明文件，或者其他有證明效力的文件資料。

3.2農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交有批準(zhǔn)權(quán)的部門簽發(fā)的該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的批準(zhǔn)文件。

3.3縣級(jí)以上人民政府依法收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，申請(qǐng)人應(yīng)提交縣級(jí)以上人民政府簽發(fā)的收回該國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的文件。

3.4國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓或者租賃期滿，未申請(qǐng)續(xù)期或者續(xù)期申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交縣級(jí)以上人民政府以國(guó)有建設(shè)用地所有者身份，與土地使用者或土地承租者簽訂的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，或者國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同。3.5因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交有充分效力的土地權(quán)利滅失的證明材料。

3.6土地他項(xiàng)權(quán)利終止的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交土地他項(xiàng)權(quán)利合同(國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租的，為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押合同，或包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)合同)，以及其他土地他項(xiàng)權(quán)利終止證明材料。

特別提示 委托人，如果不按照規(guī)則規(guī)定申請(qǐng)注銷登記，土地登記機(jī)關(guān)可直接辦理注銷土地登記，并通知注銷結(jié)果。

土地權(quán)屬爭(zhēng)議業(yè)務(wù)中的律師業(yè)務(wù)

如何確定土地權(quán)屬

1國(guó)家土地所有權(quán)的確定

1城市市區(qū)范圍內(nèi)的土地，國(guó)家依法征收的土地。

2國(guó)家鐵路線路、車站、貨場(chǎng)用地以及依法留用的其他鐵路用地，縣級(jí)以上(含縣級(jí))公路鐵路用地。

3國(guó)有電力、通信設(shè)施用地，但國(guó)有電力通信桿塔占用農(nóng)民集體所有的土地，未辦理征收手續(xù)的除外，縣級(jí)以上(含縣級(jí))水利部門直接管理的水庫、渠道等水利工程用地。

4其他依法應(yīng)屬于國(guó)家所有的土地。

2集體土地所有權(quán)的確定

1土地改革時(shí)分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于農(nóng)民集體所有。

2農(nóng)村集體所有的土地，按目前該村農(nóng)民集體實(shí)際使用的本集體土地所有權(quán)界線確定所有權(quán)。

3農(nóng)民集體連續(xù)使用其他農(nóng)民集體所有的土地已滿20年的，應(yīng)視為現(xiàn)使用者所有；連續(xù)使用不滿20年，或者雖滿20年但在20年期滿之前所有者曾向現(xiàn)使用者或有關(guān)部門提出歸還的，由縣級(jí)以上人民政府根據(jù)具體情況確定土地所有權(quán)。

4鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村在集體所有的土地上修建并管理的道路、水利設(shè)施用地，分別屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或農(nóng)民集體所有。

5鄉(xiāng)(鎮(zhèn))企業(yè)使用本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村集體所有的土地，依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償和安置的，土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有。經(jīng)依法批準(zhǔn)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公共設(shè)施，公益事業(yè)使用的農(nóng)民集體土地，分別屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村農(nóng)民集體所有。

6農(nóng)民集體經(jīng)依法批準(zhǔn)以國(guó)有建設(shè)用地作為聯(lián)營(yíng)條件與其他單位或個(gè)人舉辦聯(lián)營(yíng)企業(yè)的，或者農(nóng)民集體經(jīng)依法批準(zhǔn)以集體所有土地的使用權(quán)作價(jià)人股，創(chuàng)辦外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的，集體土地所有權(quán)不變。

3國(guó)有建設(shè)用地的確定

1國(guó)有建設(shè)用地給直接使用土地的具有法人資格的單位或個(gè)人，另有規(guī)定的除外。2因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已經(jīng)變更了實(shí)際土地使用者的，經(jīng)依法審核批準(zhǔn)，可將國(guó)有建設(shè)用地確定給實(shí)際土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后兩年以上仍未恢復(fù)使用的土地，由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府收回國(guó)有建設(shè)用地。

3原宗教團(tuán)體、寺觀教學(xué)等宗教活動(dòng)用地，被其他單位占用，原使用單位因恢復(fù)宗教活動(dòng)需要退還使用的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定予以退還，確屬無法退還或者國(guó)有建設(shè)用地有爭(zhēng)議的，經(jīng)協(xié)商、處理后確定國(guó)有建設(shè)用地。4軍事設(shè)施用地(含靶場(chǎng)、試驗(yàn)場(chǎng)、訓(xùn)練場(chǎng))依照解放初土地接收文件和人民政府批準(zhǔn)征用或劃撥土地的文件確定國(guó)有建設(shè)用地。國(guó)有建設(shè)用地有爭(zhēng)議的，按照國(guó)務(wù)院、中央軍委有關(guān)文件規(guī)定處理后，再確定國(guó)有建設(shè)用地。

5國(guó)家確定的保留或地方代管的軍事設(shè)施用地的國(guó)有建設(shè)用地確定給軍隊(duì)，現(xiàn)由其他單位使用的，可依照有關(guān)規(guī)定確定為他項(xiàng)權(quán)利。

6經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)撤銷的軍事設(shè)施，其國(guó)有建設(shè)用地依照有關(guān)規(guī)定，由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府收回并重新確定使用權(quán)。

7依法接收、征用、劃撥的鐵路線路用地及其他鐵路設(shè)施用地，現(xiàn)仍由鐵路單位使用的，其使用權(quán)確定給鐵路單位。鐵路線路路基兩側(cè)依法取得使用權(quán)的保護(hù)用地，使用權(quán)確定給鐵路單位。

8駐機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位內(nèi)的行政管理和服務(wù)性單位，經(jīng)政府批準(zhǔn)使用的土地，可以由土地管理部門商被駐單位規(guī)定土地的用途和其他限制條件后，分別確定實(shí)際土地使用者的國(guó)有建設(shè)用地，但租用房屋的除外。

9原鐵路、公路、水利、電力、軍隊(duì)及其他單位和個(gè)人使用的土地，1982年5月《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》公布之前，已經(jīng)轉(zhuǎn)由其他單位或個(gè)人使用的，除按照國(guó)家法律和政策應(yīng)當(dāng)退還的，其國(guó)有建設(shè)用地可確定給實(shí)際土地使用者，但嚴(yán)重影響上述部門的設(shè)施安全和正常使用的，暫不確定國(guó)有建設(shè)用地，按照有關(guān)規(guī)定處理后，再確定國(guó)有建設(shè)用地。1982年5月以后非法轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)依法處理后再確定使用權(quán)。

10以國(guó)有建設(shè)用地為條件與其他單位或個(gè)人合建房屋的，根據(jù)批準(zhǔn)文件、合建協(xié)議或者投資數(shù)額確定國(guó)有建設(shè)用地，但1982年《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》公布后合建的，應(yīng)依法辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)后再確定國(guó)有建設(shè)用地。

11以出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地或以劃撥方式取得的國(guó)有建設(shè)用地，補(bǔ)辦出讓手續(xù)后作為資產(chǎn)人股的，國(guó)有建設(shè)用地確定給股份制企業(yè)。國(guó)家以國(guó)有建設(shè)用地作價(jià)入股的，國(guó)有建設(shè)用地確定給股份制企業(yè)。國(guó)家將國(guó)有建設(shè)用地租賃給股份制企業(yè)的，國(guó)有建設(shè)用地確定給股份制企業(yè)。企業(yè)以出讓方式取得的國(guó)有建設(shè)用地或以劃撥方式取得的國(guó)有建設(shè)用地補(bǔ)辦出讓手續(xù)后，出租給股份制企業(yè)的，國(guó)有建設(shè)用地不變。

12法人之間合并，依法屬于應(yīng)當(dāng)以有償方式取得國(guó)有建設(shè)用地的，原國(guó)有建設(shè)用地人應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)，有償取得國(guó)有建設(shè)用地；依法可以劃撥形式取得國(guó)有建設(shè)用地的，可以辦理劃撥土地權(quán)屬變更登記，取得國(guó)有建設(shè)用地。

4集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的確定

1鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村辦企業(yè)事業(yè)單位和個(gè)人依法使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，可依法確定使用者集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。對(duì)多占少用、占而不用的，其閑置部分不予確定使用權(quán)，并退還農(nóng)民集體，另行安排使用。

21982年2月國(guó)務(wù)院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》之前農(nóng)村居民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》施行后未經(jīng)拆遷、改建、翻建的，可以暫時(shí)按照現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)使用面積，確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

3自1982年2月《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》發(fā)布時(shí)起至1987年1月《土地管理法》開始施行時(shí)止，農(nóng)村居民建房占用的宅基地，其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按1986年3月中共中央、國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地管理、制止亂占耕地的通知》及地方人民政府的有關(guān)規(guī)定處理后，按處理后實(shí)際使用面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

4符合當(dāng)?shù)卣謶艚ǚ恳?guī)定而尚未分戶的農(nóng)村居民，其現(xiàn)有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，可按現(xiàn)有宅基地面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。5非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后沒有批準(zhǔn)重建的，集體建設(shè)用地由集體收回。

6接受轉(zhuǎn)讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計(jì)面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)，按照有關(guān)規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，可暫時(shí)確定其集體建設(shè)用地使用權(quán)。繼承房屋取得的宅基地，可確定集體建設(shè)用地使用權(quán)。

7空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不確定集體建設(shè)用地使用權(quán)。已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，注銷其土地登記，土地由集體收回。

律師提示

(1)對(duì)土地管理部門不予受理的決定不服的，可以依照《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》，申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

(2)土地管理部門決定受理后，認(rèn)為承辦人員與案件處理有利害關(guān)系的，有權(quán)請(qǐng)求該承辦人員回避。承辦人員是否回避，由受理案件的土地管理部門決定。

(3)在土地權(quán)屬爭(zhēng)議解決之前，任何一方不得改變土地的現(xiàn)狀和破壞土地上的附著物，不得影響生產(chǎn)和在有爭(zhēng)議的土地上興建建筑物和其他附著物。擅自在有爭(zhēng)議的土地上興建建筑物和其他附著物的，土地管理部門有權(quán)責(zé)令停止施工。

(4)土地管理部門對(duì)受理的土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件，應(yīng)當(dāng)在查清事實(shí)、分清責(zé)任的基礎(chǔ)上先行調(diào)解。調(diào)解應(yīng)當(dāng)符合自愿、合法的原則。調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)制作調(diào)解書。調(diào)解書經(jīng)當(dāng)事人簽名或者蓋章，調(diào)處人員署名并加蓋土地管理部門的印章后生效。律師應(yīng)當(dāng)提示當(dāng)事人，生效的調(diào)解書具有法律效力，是土地登記的依據(jù)。

(5)土地權(quán)屬爭(zhēng)議處理完后，當(dāng)事人應(yīng)及時(shí)向土地管理部門申請(qǐng)土地權(quán)屬登記。

指引起草執(zhí)筆人：程永睿律

2010年12月

第三篇：陜西書寶律師事務(wù)所辦理涉外土地法律法務(wù)操作指引

陜西書寶律師事務(wù)所辦理涉外土地法律法務(wù)操作指引

概念界定

21“外商投資房地產(chǎn)”中的“外商”即外國(guó)投資者，是指外國(guó)企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，以及具有中國(guó)法人資格的外商投資企業(yè)。涉及港澳臺(tái)投資者的土地法律業(yè)務(wù)，參照對(duì)外國(guó)投資者的規(guī)定而適用本編的內(nèi)容。

2“境外投資者”，包括外國(guó)投資者和港澳臺(tái)投資者。

3“外商投資房地產(chǎn)企業(yè)”是指從事普通住宅、公寓、別墅等各類住宅、賓館(飯店)、度假村、寫字樓、會(huì)展中心、商業(yè)設(shè)施、主題公園等建設(shè)經(jīng)營(yíng)，或以上述項(xiàng)目建設(shè)為目的的土地開發(fā)或成片開發(fā)項(xiàng)目的外商投資企業(yè)。

主要法律依據(jù)

214·l《外資企業(yè)法實(shí)施細(xì)則》

214.2《關(guān)于外商投資企業(yè)境內(nèi)投資的暫行規(guī)定》 214.3《外匯管理?xiàng)l例》

214.4《外商投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行管理辦法》

214.5《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》 214·6《關(guān)于貫徹落實(shí)(關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的通知)有關(guān)問題的通知》。214·7《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》。214.8《關(guān)于外商收購境內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)外匯登記有關(guān)問題的批復(fù)》。214.9《關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》。214.10《關(guān)于外國(guó)投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》。

214.11《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知》。214.12《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》。

外商投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的分類規(guī)定

1鼓勵(lì)類項(xiàng)目。(外商投資房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)沒有鼓勵(lì)類項(xiàng)目)2限制類項(xiàng)目

2.1土地成片開發(fā)(限于合資、合作)。

2.2高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)。2.3房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。3禁止類項(xiàng)目：高爾夫球場(chǎng)的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)。

商業(yè)存在原則

境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)購買非自用房地產(chǎn)，其目的是用于出售、出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，屬于投資經(jīng)營(yíng)行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)外資企業(yè)法》等規(guī)定，應(yīng)依法申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)，并在核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。境外投資者未按照外商投資法律的規(guī)定取得《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》的，不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。所以，境外投資者在中國(guó)投資房地產(chǎn)業(yè)，必須遵循商業(yè)存在原則，設(shè)立外商投資房地產(chǎn)公司。

項(xiàng)目公司原則

外商在中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司，必須遵循“項(xiàng)目公司”原則，即先取得建設(shè)用地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或者已經(jīng)與土地管理部門、土地開發(fā)商、房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂建設(shè)用地使用權(quán)或者房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓、購買協(xié)議。如果上述條件不具備，審批部門則不予批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)公司。

外商參與建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛的特殊要求

外商以出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)與境內(nèi)企業(yè)、個(gè)人區(qū)別不大，依據(jù)《外匯管理?xiàng)l例》、《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理的通知》以及其他規(guī)范性文件的規(guī)定，外商參加境內(nèi)土地管理部門組織的“招、拍、掛”出讓建設(shè)用地使用權(quán)的特殊規(guī)定在于，外商需要申請(qǐng)開立“臨時(shí)土地保證金賬戶”。

律師代理外商參與建設(shè)用地使用權(quán)“招、拍、掛”相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)的注意事項(xiàng)

1臨時(shí)土地保證金賬戶資金結(jié)匯須經(jīng)外匯局逐筆核準(zhǔn)，結(jié)匯用途僅限于購買建設(shè)用地使用權(quán)及地表附著不動(dòng)產(chǎn)，具體審核材料由各地方外匯管理局根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定。

2外國(guó)投資者在已收購的建設(shè)用地使用權(quán)注冊(cè)成立經(jīng)濟(jì)實(shí)體前，不得以該建設(shè)用地使用權(quán)在境內(nèi)從事出租、轉(zhuǎn)售、抵押貸款等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

3外國(guó)投資者在支付土地保證金后，如未設(shè)立外商投資企業(yè)，應(yīng)向外匯局申請(qǐng)關(guān)閉臨時(shí)土地保證金賬戶，賬戶剩余資金及返還的土地保證金經(jīng)外匯局批準(zhǔn)可以匯出境外。

4外國(guó)投資者匯入臨時(shí)土地保證金賬戶的外匯資金可以作為日后外商投資企業(yè)設(shè)立后的外方出資(注冊(cè)資金)。

外商取得建設(shè)用地使用權(quán)投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

律師在辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下方面。

對(duì)外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額要求

根據(jù)《關(guān)于中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)注冊(cè)資本與投資總額比例的暫行規(guī)定》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》、《關(guān)于貫徹落實(shí)(關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見)有關(guān)問題的通知》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)的注冊(cè)資本和投資總額的要求，可以歸納為：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最低注冊(cè)資本為100萬元人民幣(請(qǐng)注意各地方政府可能有更高要求)，其他類房地產(chǎn)企業(yè)參照《公司法》及其他相關(guān)法律的規(guī)定，即獨(dú)資企業(yè)最低注冊(cè)資本為10萬元；非獨(dú)資企業(yè)最低注冊(cè)資本為3萬元。

(2)投資總額在300萬美元以下(含300萬美元)的，其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的70％。

(3)投資總額在300萬美元至420萬美元的，其注冊(cè)資本不得低于210萬美元。

(4)投資總額在420萬美元(含420萬美元)以上的，其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的50％。

對(duì)外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報(bào)要求

外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的投資各方可以約定不按照出資比例分取紅利(中外合資企業(yè)投資各方不得約定不按照出資比例分取紅利)，不得約定保證任何一方收取固定回報(bào)或者變相固定回報(bào)的條款。

對(duì)外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)外匯用匯的要求

根據(jù)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》、《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》的相關(guān)規(guī)定：

(1)從2006年9月1日開始，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)，必須以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款，否則外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記。(2)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款，否則外匯局不予辦理外商投資企業(yè)外匯登記或登記變更。

(3)從2007年5月23日開始，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)有以下兩種情形的，也不能辦理外匯結(jié)匯手續(xù)：①未完成商務(wù)部備案手續(xù)的；②未通過外商投資企業(yè)聯(lián)合年檢的。

境外投資者并購的一般要求

境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要有兩種方式：一是股權(quán)并購，即普遍意義上的項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓；二是資產(chǎn)并購，即普遍意義上的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。

對(duì)境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓金支付要求

境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，須妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并自外商投資企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起3個(gè)月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。

對(duì)境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓主體的要求

對(duì)有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進(jìn)行上述股權(quán)并購和資產(chǎn)并購(項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓)活動(dòng)

并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的外國(guó)投資者的保證

投資者應(yīng)提交履行《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等保證函。

外商投資項(xiàng)目核準(zhǔn)

外商投資項(xiàng)目核準(zhǔn)權(quán)限

1國(guó)務(wù)院核準(zhǔn)權(quán)限?？偼顿Y5億美元及以上的鼓勵(lì)類、允許類項(xiàng)目和總投資l億美元及以上的限制類項(xiàng)目，由國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)對(duì)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告審核后報(bào)國(guó)務(wù)院核準(zhǔn)。

2國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)核準(zhǔn)權(quán)限?？偼顿Y(包括增資額，下同)1億美元及以上的鼓勵(lì)類、允許類項(xiàng)目和總投資5000萬美元及以上的限制類項(xiàng)目，由國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)核準(zhǔn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告。

3地方發(fā)展改革部門核準(zhǔn)權(quán)限。3.1總投資1億美元以下的鼓勵(lì)類、允許類項(xiàng)目和總投資5000萬美元以下的限制類項(xiàng)目，由地方發(fā)展改革部門核準(zhǔn)，地方政府根據(jù)實(shí)際情況劃分各級(jí)地方政府的核準(zhǔn)權(quán)限。

3.2限制類項(xiàng)目只能由省級(jí)發(fā)展改革部門核準(zhǔn)，其核準(zhǔn)權(quán)不得下放。

外商投資項(xiàng)目核準(zhǔn)范圍

根據(jù)《核準(zhǔn)辦法》的規(guī)定，下列外商投資項(xiàng)目均需要進(jìn)行核準(zhǔn)：(1)外商投資新設(shè)中外合資、中外合作、外商獨(dú)資企業(yè)；(2)外商并購境內(nèi)企業(yè)；

(3)外商投資企業(yè)增資，其中，增資項(xiàng)目的核準(zhǔn)權(quán)限劃分是以新增的投資額為準(zhǔn)；(4)外商投資企業(yè)境內(nèi)再投資；(5)外商投資企業(yè)申請(qǐng)其他新項(xiàng)目。

外商投資企業(yè)審批權(quán)限

2009年3月5日之前的外商投資企業(yè)審批權(quán)限

1商務(wù)部審批權(quán)限。投資總額1億美元(含1億美元，包括單次增資)以上的鼓勵(lì)類、允許類；5000萬美元以上的限制類項(xiàng)目的審批。

2地方商務(wù)部門審批權(quán)限。投資總額1億美元以下的鼓勵(lì)類、允許類；5000萬美元(含5000萬美元，包括單次增資)以下的限制類項(xiàng)目的審批。

地方的審批權(quán)限按照各地的規(guī)定不同，劃分的標(biāo)準(zhǔn)亦有所不同。

商資函[2009]7號(hào)對(duì)外商投資企業(yè)審批權(quán)限的變更

2009年3月5日，中華人民共和國(guó)商務(wù)部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步改進(jìn)外商投資審批工作的通知》(商資函[2009]7號(hào))，進(jìn)一步改進(jìn)了外商投資審批權(quán)限，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

(1)原在商務(wù)部審核權(quán)限內(nèi)的鼓勵(lì)類且不需要國(guó)家綜合平衡的外商投資企業(yè)設(shè)立、增資、合同／章程及其變更事項(xiàng)，均由省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)、副省級(jí)城市商務(wù)主管部門和國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)審核。

(2)經(jīng)商務(wù)部批準(zhǔn)設(shè)立的外商投資企業(yè)，除由國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)核準(zhǔn)的限額以上增資事項(xiàng)和控股權(quán)由中方向外方發(fā)生轉(zhuǎn)移的股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)外，其他變更事項(xiàng)均由地方商務(wù)主管部門審核。

(3)外國(guó)投資者和外商投資企業(yè)并購境內(nèi)企業(yè)的，鼓勵(lì)類、允許類并購交易額1億美元及以下、限制類交易額5000萬美元及以下的，由地方商務(wù)主管部門會(huì)同工商、稅務(wù)、外匯等相關(guān)部門根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和《關(guān)于外國(guó)投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》審核。

(4)擴(kuò)大副省級(jí)城市商務(wù)主管部門和國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的外商投資審批權(quán)限，商務(wù)部此前下放至省級(jí)商務(wù)主管部門的審批管理事項(xiàng)，副省級(jí)城市商務(wù)主管部門和國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)亦享有同等審批管理權(quán)限。

2009年3月5日起外商投資企業(yè)的審批權(quán)限

1商務(wù)部審批權(quán)限

1.1投資總額1億美元(含1億美元)以上的鼓勵(lì)類、需要國(guó)家綜合平衡的。1.2投資總額1億美元(含1億美元)以上的允許類。1.35000萬美元以上的限制類項(xiàng)目的審批。

1.4投資總額(包括增資額，下同)1億美元及以上的鼓勵(lì)類、允許類項(xiàng)目和投資總額5000萬美元及以上的限制類項(xiàng)目的增資事項(xiàng)，以及控股權(quán)由中方向外方發(fā)生轉(zhuǎn)移的股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)。

不包括鼓勵(lì)類、允許類并購交易額1億美元、限制類交易額5000萬美元，控股權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)變的。

2地方商務(wù)部門審批權(quán)限。地方商務(wù)部門指省級(jí)商務(wù)主管部門、副省級(jí)城市商務(wù)主管部門和國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。

2.1投資總額1億美元以上的鼓勵(lì)類且不需要國(guó)家綜合平衡的。2.2投資總額1億美元以下的允許類項(xiàng)目。

2.35000萬美元(含5000萬美元)以下的限制類項(xiàng)目的審批。

2.4除投資總額(包括增資額)1億美元及以上的鼓勵(lì)類、允許類項(xiàng)目和投資總額5000萬美元及以上的限制類項(xiàng)目中增資事項(xiàng)和控股權(quán)由中方向外方發(fā)生轉(zhuǎn)移的股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)以外的變更事項(xiàng)。包括鼓勵(lì)類、允許類并購交易額1億美元、限制類交易額5000萬美元，控股權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)變的 '

指引起草執(zhí)筆人：程永睿律師