第一篇：關于多浪河濕地公園景觀工程配套臨水商業(yè)街項目開發(fā)工作相關事宜的請示1

關于多浪河濕地公園景觀工程配套臨水商業(yè)街項目開發(fā)工作相關事宜的請示

一，項目基本情況 二，營銷工作

1.五問市場環(huán)境：

第一個問題：該項目位于阿克蘇市西大街盡頭起往多浪河北方700米沿岸，原來是少數民族雜居的平房區(qū)，從沒有商業(yè)地產項目的出現，對整個商圈來說是邊緣地帶，也就是我們在經濟領域里說的“荒島”。投資商更喜歡老的商業(yè)圈，是因為地產價值和消費能力成了決定因素。

第二個問題：作為新的開發(fā)地，這個商業(yè)地產項目不想淪為“荒島”，只有著眼整個城市經濟發(fā)展趨勢，從規(guī)劃的角度和商業(yè)劃分的角度，積極迎合政府導向，創(chuàng)新做活。

第三問題：是該項目對其相鄰地產項目的影響是深遠的，既可以是正面的也可以是反面的，因為位居阿克蘇市西城區(qū)核心地段之首，做活它繁榮它則對西擴項目是一榮俱榮，皆大歡喜，反之則不然。

第四個問題：是商業(yè)行為習慣。舉個例子：對于消費者來說，穿，要去商場或購物中心，比如：步行街，天白；吃，要去人們都熟知的酒店或餐館，比如：金山，水韻。而這些個人們常去的地方不是因為它們本身很知名，而是消費習慣決定了人們互相順從地去認可。所以新商業(yè)地產項目是在努力改變人們原有的商業(yè)行為習慣，這就要求項目必須是人們愿意去嘗試，愿意去順從的。

第五個問題：項目是做短線還是長線。短線就是快快回籠資金，見錢就收，不管項目是否可以生存下去，不做品質管理，賣完關張打烊；長線則需結合政府對通盤考慮，既關注資金的優(yōu)劣又考慮后續(xù)的發(fā)展。2.確定該項目的主題

今天的項目策劃,就是明天的城市規(guī)劃。

在具體的定位思考中，我們基于兩條思路的延展： A對阿克蘇市的城市綜合實力進行客觀公正地評價，以利于對該項目進行準確地市場定位；

B對阿克蘇市消費者的購買力和消費喜好進行調研，以幫助在產品設計和后期招商中有的放矢。

為此，我們提煉了以下幾個主題：

可以充分體現“城市客廳”“綠色商務”“親水休閑公園”等概念，可以以“水”為帶，親水、用水、活水。大氣、和諧、精致、開放。

第一，“塞上水街”。是對該項目原始設計的初衷，融合了西域文化的精髓，大可聯想到龜茲、絲綢、歌舞、美食等民族特色。也是對阿克蘇市城市經濟在商業(yè)地產品種的一個補充。第二，“龍灣水景城”。是對整個濕地公園的一個商業(yè)文化創(chuàng)意，不論從建筑風水學上還是從經濟戰(zhàn)略層面上來看，“龍灣”是龍年建造的龍形港灣，也是城市經濟的港灣，必定龍出升天?！八俺恰卑丫吧蜕虡I(yè)功能的概念準確描述，因此，賦予了“龍”的靈性，則應了那個“水不在深有龍則靈”的古代哲學。

第三，“中央水景度假村”。是從城市規(guī)劃原理出發(fā)，把原先的“荒島”印象在理念上“中央化”，一步到位地清洗了投資商和消費者對項目的顧慮，有著移動中央商圈的寓意，同時，親水度假概念活躍了休閑經濟，城中有村，村中有水，健康、綠色，體現了高品位的城市形象。

第四，“水岸生活街”。是從城市生活方式的角度進行了詮釋，鋼筋混凝土的城市，干燥、嘈雜、緊張，而水岸生活街是讓人們輕松呼吸、享受生活的地方，因此，完成了商業(yè)地產與人文精神的交流。三，營銷方式

1.社會投資銷售模式 前提條件是建立在地產升值空間上，這種拉動式的銷售，對投資者來說有著一本萬利的感受，容易跟進。開發(fā)商需要將建筑單元劃分若干面積進行出售，而后再集中出租，統一管理，這樣一來還是要求管理者去加強招商。這種銷售模式承壓方是開發(fā)商，社會投資者幾乎無壓力，他們靠合約來謀取收益。因為成本過高，如果對業(yè)態(tài)把握不準，有時會出現鋪位賣完了但租不出去的現象，容易引起社情不穩(wěn)，在阿克蘇市某大學生創(chuàng)業(yè)基地就是這種情況。

2.市場培育銷售模式 這是先招商后分割銷售，即先招進品牌客戶簽定合同后，再向社會分割出售建筑單元。這個概念是先有了市場培育，再考慮地產價位，保障了地產價值，對開發(fā)商來說進退自如，資本安全性很高?！坝袖N售不一定有市場，有市場必定有銷售”，市場培育理念，不僅是城市經濟規(guī)劃必先思想，也是局部商業(yè)地產項目必先行動。

3.管理模式 A．委托方式。聘請國內外專業(yè)營銷公司對項目進行管理銷售，可以依靠其自身擁有的業(yè)態(tài)資源充實到項目的銷售中去。

優(yōu)勢：有現成的客戶資源，有豐富的管理經驗。劣勢：管理時限不確定，管理質量呈下降趨勢； 開發(fā)商缺乏自主能力；

管理費用過高一般是建設費用的3-5%，就臨水街這個項目得準備近1000萬。

B．自營方式。是由開發(fā)商自行管理，從業(yè)內高薪聘用有識之士組團管理。

優(yōu)勢：費用低，即便是采用獎勵機制，總費用也超不過500萬；

對管理層擁有決策權，可以擇優(yōu)使用；

項目經營策略自由度高。

劣勢：缺乏現成的客戶和品牌資源，銷售完成率不確定。解決這一問題，一是通過科學的招商政策；二是通過對口援疆的品牌資源。