第一篇：經(jīng)紀(jì)案例

案例一：客戶董某通過某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司貸款購買朝陽區(qū)一套二手房。董某、趙某（售房人）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及貸款擔(dān)保公司四方簽訂了貸款購房的居間中保合同，合同中有一條明確約定“本合同自四方簽字或蓋章之日起生效”，但因該公司工作失誤，居間中保合同上貸款擔(dān)保公司未蓋章。合同簽訂后兩個(gè)月，董某貸款即將放款時(shí)，售房人趙某以四方合同中貸款擔(dān)保公司未蓋章、合同不生效為由拒絕過戶。后董某投訴至我局市場管理科，經(jīng)調(diào)解，該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與董某解除了購房合同，退還董某所有款項(xiàng)，并做出了相應(yīng)賠償。

????案例成因分析：造成投訴案例發(fā)生的原因，是由于該公司工作失誤所至，即居間中

保合同上貸款擔(dān)保公司一方?jīng)]有蓋章。

案例二：客戶李某通過某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司承租一套樓房。在簽訂租賃居間合同時(shí)，出租人未到場。簽約后，李某將合同放在該經(jīng)紀(jì)公司等待出租人簽字。出租人簽字后，經(jīng)紀(jì)公司將合同送達(dá)李某時(shí)發(fā)現(xiàn)，原合同中應(yīng)由出租方承擔(dān)的供暖費(fèi)一欄，已被涂?改，“供暖費(fèi)”三字已被用刀片涂掉，并有明顯涂改痕跡。李某無奈承擔(dān)了供暖費(fèi)。后李某投訴至我局市場管理科，由于該經(jīng)紀(jì)公司無法證明合同的涂改是經(jīng)簽約人同意后修改的，經(jīng)調(diào)解，該經(jīng)紀(jì)公司退還了

李某所交的供暖費(fèi)。

案例成因分析：造成投訴案例發(fā)生的主要原因，是該經(jīng)紀(jì)公司無法證明合同的涂改是經(jīng)簽約人同意后修改的，為該公司工作失誤造成。

案例三：客戶徐某通過某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司購買昌平區(qū)一套二手房。徐某、段某（售房人）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司三方簽訂了房屋買賣居間合同，合同中特別標(biāo)注了該套房產(chǎn)的成交價(jià)格及相關(guān)稅費(fèi)。后在執(zhí)行過戶手續(xù)過程中發(fā)現(xiàn)，由于當(dāng)初該公司計(jì)算有誤，合同中標(biāo)注的價(jià)格少于稅務(wù)機(jī)關(guān)制定的最低計(jì)稅價(jià)格，致使稅費(fèi)少計(jì)9000余元，所以無法按照合同約定的價(jià)格辦理過戶手續(xù)。后徐某投訴至我局市場管理科，現(xiàn)雙方正在協(xié)商解決過程中。

案例成因分析：造成投訴案例發(fā)生的主要原因，是該公司在工作程序中存在著脫節(jié)及缺少監(jiān)管。經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)簽訂房屋買賣居間合同，但經(jīng)紀(jì)人并不熟悉過戶的相關(guān)要求，因?yàn)檫^戶手續(xù)是由公司的其他部門負(fù)責(zé)，而且合同在生效之前缺少該公司相關(guān)部門的審核。

案例四：客戶馬某通過某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司出售一套二手房。與經(jīng)紀(jì)公司簽訂了委托代理合同，出售總價(jià)為37萬元，并做出公證委托書。后該經(jīng)紀(jì)公司將此房以39萬元出售。馬某得知后，以該公司違規(guī)賺取差價(jià)為由，投訴至我局市場管理科。經(jīng)調(diào)查，該公司在兩萬元的差價(jià)中包

2100萬，準(zhǔn)備開一家的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。首先是辦理營業(yè)執(zhí)照，公司名稱要預(yù)先核準(zhǔn)，為了避免重名，準(zhǔn)備了3個(gè)公司名字，分別為杭州A房地產(chǎn)代理有限公司、杭州B房地產(chǎn)代理有限公司、杭州C房地產(chǎn)代理有限公司，最后核準(zhǔn)的名字為杭州A房地產(chǎn)代理有限公司。后制訂了公司章程和組織機(jī)構(gòu)，申報(bào)各項(xiàng)材料后在銀行開戶打入100萬資金，并辦理了驗(yàn)資證明，之前，兩人在杭州某街租下一商鋪?zhàn)鳛榻?jīng)營場所，簽了租期3年的租賃合同。兩人準(zhǔn)備了相關(guān)材料，到所在區(qū)域的工商登記機(jī)關(guān)進(jìn)行設(shè)立登記，領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照。領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照后，進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案初始登記。持有申請表、申請報(bào)告，企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件核對(duì)原件）、營業(yè)場所的自有房屋產(chǎn)權(quán)證或租賃證（復(fù)印件核對(duì)原件）、法定代表人任命書及身份證明（復(fù)印件核對(duì)原件）、公司章程（加蓋公章并核對(duì)原件）、公司管理制度原件（必須包括99和46號(hào)文件）、驗(yàn)資報(bào)告副本原件、專職經(jīng)紀(jì)人《杭州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書》（原件及復(fù)印件，不少于3名人員）、經(jīng)紀(jì)人勞動(dòng)合同原件、經(jīng)紀(jì)人“三金”繳納證明材料原件、原單位解聘證明（調(diào)令函）原件、經(jīng)紀(jì)人工作簡歷等所需要的有關(guān)資料和證件，進(jìn)行了備案登記，完成了公司的設(shè)立。

【思考與討論】

1、杭州A房地產(chǎn)代理有限公司屬于哪種企業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)？這類機(jī)構(gòu)設(shè)立要符合什么條件？

2、辦理營業(yè)執(zhí)照要準(zhǔn)備那些材料？申請?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的程序是什么？

案例4 20世紀(jì)60年代是美國房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)展的萌芽期，這一時(shí)期中介市場混亂，經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)和服務(wù)水平參差不齊，公司沒有針對(duì)從業(yè)人員的職業(yè)培訓(xùn)，更沒有頗具影響力的品牌讓消費(fèi)者選擇，盡快成交成為中介行業(yè)最重要的目標(biāo)。那時(shí)中介單店數(shù)量高速擴(kuò)張，但尚未形成特許經(jīng)營體系，仍以“各自為政、互不行來”的形式經(jīng)營。

隨著整個(gè)房地產(chǎn)中介市場的發(fā)展，行業(yè)內(nèi)競爭加劇以及買方市場的逐步形成，顧客對(duì)中介服務(wù)提出了更高的要求。在這種情況下，一些中介公司不得不開

能夠與其他加盟成員友好合作；有（希望有）專業(yè)的形象和優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)中介服務(wù)；一般要求50平方米以上的營業(yè)面積，5名以上的經(jīng)紀(jì)人，具備專職管理人員（店長或店主）；具備一定的資金能力；·持有中介商營業(yè)執(zhí)照和相關(guān)的資質(zhì)證書。

加盟利益：著名品牌，使用全球著名的品牌和商標(biāo)，可以為你創(chuàng)建更好的客戶識(shí)別和創(chuàng)造客戶線索；系統(tǒng)培訓(xùn)，幫助你快速打造專業(yè)的銷售隊(duì)伍和管理團(tuán)隊(duì)；顧問支持，我們的管理顧問團(tuán)隊(duì)將及時(shí)幫助你解決經(jīng)營中的問題；專業(yè)化的營銷工具，可以指導(dǎo)你更加有效地創(chuàng)建公司的形象，并幫助你及你的銷售團(tuán)隊(duì)更為有效的開拓市場；聯(lián)合廣告，有效降低你的廣告成本，并獲得最佳的廣告效果；戰(zhàn)略聯(lián)盟，我們的戰(zhàn)略聯(lián)盟系統(tǒng)能為你的公司提供更多的服務(wù)產(chǎn)品以建立你的差異化競爭優(yōu)勢；衍生服務(wù)，通過總部建立的衍生服務(wù)，可以使你為客戶提供他人所不能提供的更多的服務(wù)，創(chuàng)造更大的客戶價(jià)值以吸引和保留你的客戶；VIP客戶推薦及異地安家，利用體系在全球和國內(nèi)的經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)，你可以更好的服務(wù)你的企業(yè)客戶并創(chuàng)造更多的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)；經(jīng)授權(quán)的供應(yīng)商系統(tǒng)，集中采購可以有效降低你的經(jīng)營成本，提高利潤率；電子商務(wù)系統(tǒng)，基于網(wǎng)絡(luò)的電子商務(wù)系統(tǒng)可以使你的房源和客戶信息最大程度的進(jìn)行流通并創(chuàng)造與他人的合作機(jī)會(huì)，加速交易，提高交易的成功率。目前已有93家加盟店。

【思考與討論】 1、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司采用的是哪種經(jīng)營模式？ 2、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司采用的經(jīng)營模式有哪些優(yōu)缺點(diǎn)？

案例6

2001年2月，某房屋公司開發(fā)了一棟寫字樓，想賣出一部分。但由于該公司不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而且該房產(chǎn)還沒有最后建成，甚至連建設(shè)施工許可證都還沒有取得，所以擔(dān)心無人問津。于是房屋公司做廣告稱：欲采用以租代售的方法銷售房地產(chǎn)，即買家先與之簽定所謂以租代售合同，付幾年租金后，即取得房屋所有權(quán)。

一家貿(mào)易公司覺得房產(chǎn)不錯(cuò)，就在2001年4月與房屋公司簽訂了合同，購買部分房間，并分幾次交付了款項(xiàng)，房屋公司在發(fā)票上均明確注明“預(yù)付購房款”。

然而，就在與中介公司簽訂委托代理協(xié)議的時(shí)候，張挺傻眼了，除了40萬元的房款之外，各種交易稅費(fèi)明目很多，而且總額要達(dá)到5-6萬元，大大超出了自己的預(yù)算，多出來的上萬元的稅費(fèi)錢，對(duì)于工薪收入的自己來說，目前是無力承受的。所以最終，因自己預(yù)算的不準(zhǔn)確，終止這套房子的交易。

【思考與討論】

1、你了解購房要繳哪些稅費(fèi)嗎，談?wù)劚景咐o你的啟發(fā)？

2、聯(lián)系當(dāng)前新的房地產(chǎn)稅收政策，談?wù)勂鋵?shí)施的目的、將起什么作用和對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)產(chǎn)生什么樣的影響？

案例8 去年12月，鐘小姐在杭州江濱花園購買了一套120多平方米的二手房，總價(jià)為108萬元。她仔細(xì)算了算已經(jīng)繳納的印花稅、契稅、個(gè)人所得稅、營業(yè)稅等稅費(fèi)，“前前后后一共交了7.5萬元的稅。聽說很快又要征收保有稅了，貸款還沒還清，如果每年又要征保有稅，真是有點(diǎn)吃不消?！?/p>

鐘小姐口中所說的“保有稅”并非空穴來風(fēng)。據(jù)建設(shè)部近日透露，為扭轉(zhuǎn)當(dāng)前住宅建設(shè)和消費(fèi)中的“貪大求闊”現(xiàn)象，有關(guān)部門有意通過保有環(huán)節(jié)征稅等多項(xiàng)稅收、金融和土地政策等，提高大戶型住宅的購買使用成本。此后又有消息稱，目前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在今年4月以后出臺(tái)。

房產(chǎn)“保有稅”已經(jīng)不是這段時(shí)間我們聽到的新稅名了，營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅……大多數(shù)購房者都是初次買房，他們中有多少人真正能把這些交易過程中的種種稅費(fèi)搞得明明白白呢？記者做了一個(gè)現(xiàn)場小調(diào)查。

七八種稅費(fèi)，多數(shù)購房者兩眼一抹黑。

在我愛我家文暉店，記者看到了正與店員一起拿著地圖研究的滕先生?！罢垎柲私庠诙址拷灰字行枰欢嗌俣悊幔俊泵鎸?duì)記者的提問，滕先生努力想了下，不好意思地笑了：“說實(shí)在的，一樣都說不全。”滕先生告訴記者，他是第一次買房，“我只知道稅很多，但到底是怎樣的，就不知道了?！碑?dāng)記者告訴他二手房交易中所需繳納的稅種后，滕先生第一反應(yīng)是：“這么多啊，那我更搞不清楚了?！?/p>

廳或兩房一廳的產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格在25萬元以下。其委托出售的房屋位于天河區(qū)20世紀(jì)70年代末建造的6層新村住宅的一樓，戶型為一室戶，居住面積18平方米，朝向南，權(quán)屬為個(gè)人產(chǎn)權(quán)，上網(wǎng)出售價(jià)格為9萬元。

客戶丙是初來廣州工作的技術(shù)人員，他希望在天河區(qū)交通較為方便的區(qū)域購買一處面積不一定大，價(jià)格限定在10萬元以下的房屋。

A店和B店的業(yè)務(wù)員接到上述委托后馬上在電腦上完成了初步配對(duì)，希望通過經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)，使客戶丙購買客戶乙的住宅，客戶乙購買客戶甲的住宅，以完成三筆委托。

業(yè)務(wù)員首先與客戶丙聯(lián)系，向其推薦了客戶乙的住宅，實(shí)地看房后客戶丙相當(dāng)滿意，對(duì)價(jià)格也沒有太多異議；業(yè)務(wù)員趁熱打鐵馬上告訴客戶乙，他的住房有下家看中，同時(shí)為其介紹了客戶甲位于東山區(qū)的一室一廳，客戶乙前往看房也比較滿意，看來這個(gè)三連環(huán)馬上就可以解套。

然而進(jìn)入實(shí)質(zhì)性談判階段時(shí)，三客戶都提出了特殊要求：客戶甲要求客戶乙補(bǔ)貼其房屋2萬~3萬元的裝修費(fèi)；客戶乙要求辦理抵押貸款來支付部分房款，同時(shí)希望房價(jià)再降一點(diǎn)；客戶丙要求簽約后延期一個(gè)月交款。這些條件的提出使得談判陷入僵局。

有關(guān)業(yè)務(wù)員沒有氣餒，一起對(duì)三客戶的要求進(jìn)行了認(rèn)真的分析，分別找到了每位客戶需求的關(guān)鍵所在的突破點(diǎn)，分別是：客戶丙肯定是要購買客戶乙的房屋了，突破點(diǎn)是房款付款時(shí)間；客戶乙愿意將住房賣給丙，但希望其盡快付清房款，因?yàn)樗眠@筆房款支付購買客戶甲住房的首付款，另外他同意補(bǔ)貼一部分裝修費(fèi)，但堅(jiān)持只補(bǔ)貼1萬元；客戶甲對(duì)客戶乙的付款方式?jīng)]有意見，但對(duì)裝修費(fèi)的要求比較高。

分析清楚上述事實(shí)后，業(yè)務(wù)員們準(zhǔn)備對(duì)每位客戶實(shí)行各個(gè)擊破，業(yè)務(wù)員A負(fù)責(zé)做甲的工作，給他分析裝修價(jià)格的補(bǔ)貼計(jì)算方法，并站在其立場上分析應(yīng)盡快出售房屋防止老房型再跌，說服他將裝修費(fèi)再做一些讓步，盡快地促進(jìn)交易；業(yè)務(wù)員B負(fù)責(zé)做丙的工作，經(jīng)過多次協(xié)商，丙答應(yīng)看到預(yù)定合同即付款；業(yè)務(wù)員C負(fù)責(zé)做乙的工作，為其查詢公積金賬戶，審核其貸款資格，并也力圖說服他將裝修費(fèi)再抬高一點(diǎn)。

通過業(yè)務(wù)員們分頭做工作，又經(jīng)過近一個(gè)月的談判，在三方分別讓步后終于在2005年6月初步達(dá)成協(xié)議，簽訂了有關(guān)交易合同，完成了這筆三連環(huán)業(yè)務(wù)，并為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獲得了可觀的傭金。

【思考與討論】

1、上述這筆三連環(huán)業(yè)務(wù)是屬于何種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)？

2、上述經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的操作流程如何？

3、經(jīng)紀(jì)公司的傭金如何計(jì)算？

4、在業(yè)務(wù)員們促成交易過程中對(duì)你有哪些啟發(fā)？

案例10 針對(duì)大多數(shù)購房者來說，購房是一件消耗時(shí)間、精力和感情的事情，與其自己去消耗時(shí)間，不如花一平方米的價(jià)錢請房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來幫忙完成購房計(jì)劃。北京正則律師事務(wù)所推出的“一平方米購房服務(wù)計(jì)劃”就是針對(duì)購房者的這種需求而開辦的經(jīng)紀(jì)服務(wù)。這一計(jì)劃是指房地產(chǎn)專業(yè)律師為購房人提供從審查房源到入住購房的全過程服務(wù)，而消費(fèi)者只需支付它所買房子一平方米的價(jià)款作為服務(wù)費(fèi)。律師提供的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要體現(xiàn)在以下三個(gè)環(huán)節(jié)：

1.替買房人選擇房源，簽訂認(rèn)購書。在這一環(huán)節(jié)，律師要確保買房人所買房屋的合法性及認(rèn)購定金的安全，為買房人提供購房可行性分析，并出具法律意見書。

2.替買房人與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及補(bǔ)充條款進(jìn)行談判。這個(gè)環(huán)節(jié)有兩部分服務(wù)，一是協(xié)助買房人簽訂“主合同”，即標(biāo)準(zhǔn)樣式的購房合同；二是協(xié)助買房人簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

3.替買房人進(jìn)行入住驗(yàn)收，“一平方米購房服務(wù)計(jì)劃”旨在通過專業(yè)服務(wù)，解決買賣雙方在商品房買賣過程中出現(xiàn)的各種問題，替購房者把好購房關(guān)，避免糾紛。

【思考與討論】

1.北京正則律師事務(wù)所的房地產(chǎn)專業(yè)律師在該購房服務(wù)中充當(dāng)?shù)慕巧鞘裁矗?/p>

2.房地產(chǎn)專業(yè)律師能為購房者提供哪些便捷？

1其五：拍賣時(shí)，每次應(yīng)叫價(jià)三次，每次應(yīng)有停頓，而不應(yīng)“連珠炮“似往下叫，當(dāng)減至1700萬元價(jià)格時(shí)，有2人應(yīng)價(jià)，按規(guī)定應(yīng)采用開價(jià)方式繼續(xù)拍賣，拍賣師無視現(xiàn)實(shí)，判定10號(hào)牌所得，并宣布拍賣結(jié)束，侵犯了其他競買人合法權(quán)益。

三、拍賣行釋疑

1、關(guān)于標(biāo)的在順德，為何不在順德報(bào)刊登公告?！杜馁u法》第四十七條規(guī)定，拍賣公告應(yīng)當(dāng)通過報(bào)紙或者其他新聞媒介公布。那么, 在廣州日報(bào)刊登拍賣公告完全合法，拍賣人、委托人、債權(quán)申請人均在廣州,拍賣行的潛在客戶在全省，廣州日報(bào)發(fā)行比順德報(bào)覆蓋面大得多。

2、關(guān)于拍賣行為何不通知執(zhí)行人?！杜馁u法》第三章關(guān)于拍賣當(dāng)事人共分四節(jié)，分別為拍賣人、委托人、競買人、買受人，產(chǎn)權(quán)所有人作為法院被執(zhí)行人，并不是其中任何一方，拍賣行未與其發(fā)生任何法律關(guān)系，拍賣行按時(shí)向委托方發(fā)了《拍賣通知》，并無通知被執(zhí)行人的義務(wù)。

3、關(guān)于為何提前宣布采用“荷蘭式”叫價(jià)方式。首先，減價(jià)拍賣的方式是應(yīng)委托人要求早就確定的，拍賣人有權(quán)且必須在拍賣前向競買人說明競價(jià)方式和競買規(guī)則，其次，拍賣是在起叫價(jià)無人應(yīng)價(jià)的情況下轉(zhuǎn)入減價(jià)拍賣方式的，這也是應(yīng)委托人的要求進(jìn)行的。

4、對(duì)于認(rèn)定誰先舉牌沒有客觀依據(jù)(指沒有錄像)，只是憑拍賣師主觀臆斷的說法。拍賣行認(rèn)為，減價(jià)拍賣中第一個(gè)舉牌成交者由拍賣師認(rèn)定，現(xiàn)場還有場上記錄員協(xié)助，其記錄的《拍賣會(huì)筆錄》具有法律效力，另外，拍賣會(huì)場上還有60余人目睹，可以證明?！杜馁u法》規(guī)定了拍賣師的權(quán)力和作用,但沒有規(guī)定必須錄像。

5、對(duì)“有兩個(gè)人對(duì)1700萬元的價(jià)位應(yīng)價(jià)，按規(guī)定應(yīng)采用增價(jià)方式繼續(xù)拍，但拍賣師卻判10號(hào)成交，有失公允”的質(zhì)疑。拍賣行認(rèn)為在減價(jià)拍賣的規(guī)則下，拍賣師不確認(rèn)首先舉牌的競買人的權(quán)益，那才真是違約違法，損害了10號(hào)競買人的應(yīng)有權(quán)益，而這次拍賣，拍賣師是以固定的降價(jià)幅度，逐次減價(jià)拍賣的，每次報(bào)價(jià)之后均有停頓，有足夠的間隔時(shí)間給競買人決策舉牌應(yīng)價(jià)。

【思考與討論】

1、你認(rèn)為此宗房地產(chǎn)拍賣過程中，產(chǎn)生糾紛的原因是什么？應(yīng)該如何處理這樣的糾紛？

（六）房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲速度減緩，但價(jià)格仍處高位。在經(jīng)歷了2004年抑制投資過快增長和2005年3月份開始進(jìn)行抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策之后，人們期望著今年二季度房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有一個(gè)明顯的回落。但與人們的期望不同，二季度房地產(chǎn)價(jià)格仍呈現(xiàn)繼續(xù)上漲之勢，漲幅仍達(dá)10.1%，僅比2005年一季度12.5%的漲幅回落了2.4個(gè)百分點(diǎn)。雖說2005年以來，我國房地產(chǎn)價(jià)格增長速度有所回落，但價(jià)格回落的幅度卻很小，回落的速度仍然很慢，房地產(chǎn)價(jià)格依然在高位上波動(dòng)。在我國全方位加大各項(xiàng)宏觀調(diào)控力度的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格仍保持10.1%的漲幅，一方面說明我國控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的難度很大，遇到的阻力很強(qiáng)，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很復(fù)雜，另一方面說明當(dāng)前我國實(shí)行的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策尚未起到抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的明顯效果。當(dāng)前，上海、北京、廈門每平方米房價(jià)仍在8355元、7036元和6990元，深圳、寧波、杭州和廣州房屋銷售均價(jià)在6000元以上，說明抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的任務(wù)依然很艱巨。

影響我國房地產(chǎn)投資及價(jià)格變化的因素分析：

縱觀2005年上半年我國房地產(chǎn)投資和價(jià)格變化新特征，可以看出，無論是房地產(chǎn)投資還是價(jià)格都呈現(xiàn)出了與以前有所不同的新變化，首先是房地產(chǎn)投資增速在2004年下半年基本穩(wěn)定在28%左右，2005年一季度下降到了26.7%-27%之間，二季度進(jìn)一步下降到25%-23%之間，呈現(xiàn)梯度下降之態(tài)勢。這反映出我國房地產(chǎn)投資已進(jìn)入了正常的增長軌道，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重也處于較合理范圍。但不可忽視的是，投資總量已經(jīng)很大，投資增長慣性依然在延續(xù)；房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度有所減慢，但上漲幅度還遠(yuǎn)未降下來，房地產(chǎn)價(jià)格依然在高位運(yùn)行，影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素還在進(jìn)行著激烈的博弈。

（一）“雙穩(wěn)健”宏觀經(jīng)濟(jì)政策及抑制房地產(chǎn)投資增長的資金信貸稅收等政策共同作用，使投資過熱引起的經(jīng)濟(jì)緊運(yùn)行狀態(tài)基本得到改觀，房地產(chǎn)投資增速也因此而梯度回落。從2004開始，積極的財(cái)政政策開始淡出，到2005年，我國全面實(shí)施“雙穩(wěn)健”的財(cái)政和信貸政策?！半p穩(wěn)健”實(shí)質(zhì)上就是不以拉動(dòng)社會(huì)投資、刺激消費(fèi)為核心，相反，是以協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)控制和調(diào)節(jié)投資與消費(fèi)過快增長為中心，通過減少政府投資，影響全社會(huì)投資過快增長，使全社會(huì)投資增長保持在適度、合理和穩(wěn)定的范圍內(nèi)，防止投資過快、過熱引起泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生。“雙穩(wěn)健”宏觀經(jīng)濟(jì)政策的實(shí)施使得房地產(chǎn)投資過快增長失去政策支撐，同時(shí)，加大了對(duì)銀行金融、稅收、土地市場等的監(jiān)管力度。這一系列措施都

5展規(guī)劃。因此，在國家發(fā)出了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》之后，地方政府對(duì)房地產(chǎn)稅收征收范圍、時(shí)間界定、稅率等適度放寬，這就使得政策力度大大減弱。如此一來，房地產(chǎn)價(jià)格降幅也相應(yīng)就大打折扣。

（四）出于對(duì)未來經(jīng)濟(jì)增長的擔(dān)憂，中央和地方政府在執(zhí)行抑制房地產(chǎn)投資和價(jià)格上漲政策時(shí)有所放松，這也是房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度回落較小、下降速度較慢的重要原因之一。由于2005年以來推動(dòng)我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的出口貿(mào)易同比增長分別為42.2%、30.8%、32.8%、31.9%、30.3%和23.2%，逐月下降，2005年上半年比去年同期減慢15.9個(gè)百分點(diǎn)。今年1-5月份新批設(shè)立外商投資企業(yè)數(shù)量同比下降4.75%；1-6月份實(shí)際使用外資金額286億美元，同比下降3.2%.加上2005年以來影響世界經(jīng)濟(jì)增長的主要力量即美國經(jīng)濟(jì)增長速度減速，歐洲經(jīng)濟(jì)增長遲緩，日本通貨緊縮壓力揮之不去，新興市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的不確定性增強(qiáng)，從而使得未來世界經(jīng)濟(jì)增長回落的預(yù)期增大。

【思考與討論】

1、案例當(dāng)中主要討論了哪些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢的影響？影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素還有哪些？

2、作為一名房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T，如何才能準(zhǔn)確地幫助顧客評(píng)估特定房地產(chǎn)的價(jià)格？進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)應(yīng)該注意哪些問題？

案例13 在上海房地產(chǎn)流通服務(wù)市場領(lǐng)域中，“上房置換”模式（連鎖經(jīng)營模式）和“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”（特許經(jīng)營模式）模式都是具有代表性的、有較大影響的、發(fā)展前景廣闊的企業(yè)經(jīng)營模式。

從20世紀(jì)90年代以來，上海房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)從無到有，從小到大，得到了快速的發(fā)展。從增量房和存量房成交量上來看，1997年上海存量房交易量為162萬平方米，而在2003年達(dá)到2306.3萬平方米，增加了十幾倍！房地產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)數(shù)量也發(fā)展到近萬家。這一方面為流通服務(wù)企業(yè)的發(fā)展提供了市場空間，但同時(shí)也意味著市場競爭加劇。在長期的市場競爭中，上海房地產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)了兩極分化，一方面，以“上房置換”股份有限公司和“智衡不動(dòng)產(chǎn)”等為代表的連鎖企業(yè)嶄露頭角，以其規(guī)?；?、連鎖化、先進(jìn)的管理、完善的網(wǎng)絡(luò)在市場上占據(jù)了先機(jī)。另一方面，為數(shù)更多的是小規(guī)模的、單打獨(dú)斗型的小流通

7重慶、武漢、青島多個(gè)城市都在正常營業(yè)。

為解決目前創(chuàng)輝租售的資金鏈問題，林鳳輝表示，他個(gè)人已在不斷盤活個(gè)人固定資產(chǎn)為公司注入現(xiàn)金。且創(chuàng)輝租售目前已確定產(chǎn)權(quán)的商鋪市場價(jià)格約5000萬元，擔(dān)保公司還有1800萬元的保證金在賬上，現(xiàn)在公司的短期應(yīng)付賬款為1000萬元左右，只要恢復(fù)正常營業(yè)將目前無法收回的應(yīng)收賬款收回，資金鏈將恢復(fù)正常。

至于解決方式，林鳳輝表示，首先將面對(duì)各方質(zhì)疑作出明確回應(yīng)并穩(wěn)定員工人心恢復(fù)正常工作；其次是積極拓展融資渠道；其三是繼續(xù)進(jìn)行內(nèi)部的瘦身及資源整合，包括股權(quán)由高度集中到部分城市的網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行股權(quán)出讓，引入新股東多頭監(jiān)控拓展進(jìn)程等?！皬V州、長沙等城市，都在進(jìn)行股權(quán)獨(dú)立，品牌掛靠的嘗試?！蔽磥韺⒂?1個(gè)城市采用這樣的模式，而且將根據(jù)新股東注入資金的情況來決定“瘦身”規(guī)模的大小。對(duì)于應(yīng)付賬款，將采用分批支付方式。而員工的工資則將在部分物業(yè)變現(xiàn)及傭金回收后再進(jìn)行發(fā)放。

【思考與討論】

1、討論創(chuàng)輝關(guān)閉門店的原因，由此及其應(yīng)對(duì)危機(jī)的方式可以看出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在運(yùn)營管理中哪些方面非常重要？

2、從案例中也可以看出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是什么樣的關(guān)系？

案例15 在搜房網(wǎng)舉辦的一次經(jīng)驗(yàn)交流論壇上，主持人提出企業(yè)的內(nèi)功是一個(gè)企業(yè)能夠應(yīng)對(duì)外部環(huán)境的變幻而穩(wěn)坐釣魚臺(tái)的非常重要的因素。有關(guān)企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)、人才培養(yǎng)還有培訓(xùn)幾個(gè)方面，北京信義房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司老總王慶瑞表述了如下觀點(diǎn)：

王慶瑞：首先我剛剛表達(dá)過，人才的培養(yǎng)是一種創(chuàng)新，創(chuàng)造新的人才思維在我們公司創(chuàng)新的研討里頭一直都在一個(gè)重要的地位，不是說經(jīng)營的模式，服務(wù)的有型化的產(chǎn)品的創(chuàng)新，我們有沒有辦法讓進(jìn)了我們公司，五年十年，我有一個(gè)學(xué)長進(jìn)信義17年，他五年十年下來，他服務(wù)的方式有沒有不斷的創(chuàng)新，這樣可以帶來他經(jīng)營上的一個(gè)成就，所以這種挑戰(zhàn)其實(shí)我認(rèn)為是事業(yè)中最大的挑戰(zhàn)，大家都在定明年經(jīng)營策略的時(shí)候，很多創(chuàng)新會(huì)被提出來，我們會(huì)強(qiáng)調(diào)原先就在職的員

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第二篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)案例集

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)》案例集

案例1 據(jù)調(diào)查，在美國的二手房交易中，約82%的買主利用了經(jīng)紀(jì)人提供的服務(wù)，85%的賣方通過經(jīng)紀(jì)人幫助他們實(shí)現(xiàn)銷售，只有15%的賣方?jīng)]有雇傭經(jīng)紀(jì)人。實(shí)際上，即使沒有雇用經(jīng)紀(jì)人，也有人在扮演著類似于經(jīng)紀(jì)人的角色。經(jīng)紀(jì)人成為美國人居家理財(cái)不可缺少的好幫手。舉例來說，如果委托人希望出售其房產(chǎn)，他的單方經(jīng)紀(jì)人就會(huì)憑借豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和市場信息，詳細(xì)地為委托人規(guī)劃一下，欲出售的房產(chǎn)有多少價(jià)值?有多少的投資回報(bào)?怎樣操作最劃算?需要交哪些費(fèi)用?有什么具體手續(xù)?如果委托人下一步需要購置新房，應(yīng)該選哪兒的房子?多大的戶型適合?什么房屋適合委托人需要?怎樣從大量的供應(yīng)體系中選中最理想的房屋?選中的房屋合理價(jià)位是多少?需要考慮哪些實(shí)際問題?要交多少錢?怎樣辦理等。所有這些繁瑣又專業(yè)的環(huán)節(jié)都由經(jīng)紀(jì)人全權(quán)負(fù)責(zé)落實(shí)打理，委托人可以節(jié)省大量的時(shí)間和精力，并且避免了相當(dāng)大的房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。從某種角度上來看，經(jīng)紀(jì)人的定位實(shí)際上是類似于私人律師性質(zhì)的房地產(chǎn)私人顧問，擔(dān)負(fù)著真正的代理責(zé)任。經(jīng)紀(jì)人由于其高水平的執(zhí)業(yè)能力和專業(yè)水準(zhǔn)，贏得了廣泛的社會(huì)尊重與信賴。

在當(dāng)今的西方發(fā)達(dá)國家，經(jīng)紀(jì)業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)林立，業(yè)務(wù)范圍十分廣泛，他們涉足的領(lǐng)域包括商品和證券買賣、勞動(dòng)雇傭、房地產(chǎn)交易、融資借款、保險(xiǎn)，甚至體育比賽、文藝演出、圖書出版等各個(gè)領(lǐng)域。在西方相當(dāng)多的國家，生產(chǎn)廠家的對(duì)外銷售都是通過經(jīng)紀(jì)人來完成的，經(jīng)紀(jì)人在制造商與消費(fèi)者之間建立了買賣關(guān)系。這些國家的國際分銷系統(tǒng)機(jī)制發(fā)育完善，制造商可以通過委托代理方式與國際貿(mào)易中間人及他國進(jìn)口中間人簽定銷售合同。這種業(yè)務(wù)一般都是通過本國出口商和他國進(jìn)口商達(dá)成商品所有權(quán)交割協(xié)議的。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)紀(jì)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了相當(dāng)高的水平。

【思考與討論】

1、經(jīng)紀(jì)有哪些作用?你如何認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的作用?

2、經(jīng)紀(jì)有哪些特點(diǎn)?

案例2 香港的房地產(chǎn)熱最早可以追溯到20世紀(jì)70年代。當(dāng)時(shí)，李嘉誠、包玉剛等商界巨頭紛紛投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，香港十大房地產(chǎn)公司也先后公開上市，而來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而人。在各種因素的推動(dòng)下，香港的房價(jià)和地價(jià)急劇上升。到1981年，香港已成為僅次于日本的全世界房價(jià)最高的地區(qū)。1984，一1997年，香港房價(jià)年平均增長超過20。中環(huán)、尖沙咀等中心區(qū)域每平方米房價(jià)高達(dá)十幾萬港元，一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價(jià)。受房價(jià)飛漲的刺激，香港的房地產(chǎn)投機(jī)迅速盛行起來，出現(xiàn)了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。當(dāng)時(shí)的香港，人們盲目地投資房地產(chǎn)。為了抓住機(jī),許多人往往僅憑地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人電話中的描述，就草草決定購買豪宅。一些經(jīng)紀(jì)人甚至?xí)?duì)顧客說出這樣的話：“什么，你要考慮一兩天?當(dāng)然不行!有很多人在等，你不買的話，過3分鐘就沒了!”1996年，香港竟出現(xiàn)買房前必須先花150萬港元買一個(gè)號(hào)的怪事。就在香港的房地產(chǎn)泡沫達(dá)到頂峰時(shí)，東南亞金融危機(jī)降臨了。1998-2004年，香港樓價(jià)大幅下跌，如著名的中產(chǎn)階級(jí)居住社區(qū)“太古城”，樓價(jià)就從最高時(shí)的每平方英尺1.3萬港元下跌到四五千元。據(jù)專家計(jì)算，從1997-2002年的5年時(shí)間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產(chǎn)總值還多。而對(duì)于普通香港市民而言，房地產(chǎn)泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中，香港平均每位業(yè)主損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負(fù)翁”。

【思考與討論】

1、房地產(chǎn)投資有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房屋交易中扮演了怎么的角色?

案例3 孫小姐，杭州市一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，從業(yè)兩年后，與朋友李某共同出資100萬，準(zhǔn)備開一家的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。首先是辦理營業(yè)執(zhí)照，公司名稱要預(yù)先核準(zhǔn)，為了避免重名，準(zhǔn)備了3個(gè)公司名字，分別為杭州A房地產(chǎn)代理有限公司、杭州B房地產(chǎn)代理有限公司、杭州C房地產(chǎn)代理有限公司，最后核準(zhǔn)的名字為杭州A房地產(chǎn)代理有限公司。后制訂了公司章程和組織機(jī)構(gòu)，申報(bào)各項(xiàng)村料后在銀行開戶打入100萬資金，并辦理了驗(yàn)資證明，之前，兩人在杭州某街租下一商鋪?zhàn)鳛榻?jīng)營場所，簽了租期3年的租賃合同。兩人準(zhǔn)備了相關(guān)村料，到所在區(qū)域的工商登記機(jī)關(guān)進(jìn)行設(shè)立登記，領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照。領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照后，進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案初始登記。持有申請表、申請報(bào)告，企業(yè)營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件核對(duì)原件)、營業(yè)場所的自有房屋產(chǎn)權(quán)證或租賃證(復(fù)印件核對(duì)原件)、法定代表人任命書及身份證明(復(fù)印件核對(duì)原件)、公司章程(加蓋公章并核對(duì)原件)、公司管理制度原件(必須包括99和46號(hào)文件)、驗(yàn)資報(bào)告副本原件、專職經(jīng)紀(jì)人《杭州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書》(原件及復(fù)印件，不少于3名人員)、經(jīng)紀(jì)人勞動(dòng)合同原件、經(jīng)紀(jì)人“三金”繳納證明材料原件、原單位解聘證明(調(diào)令函)原件、經(jīng)紀(jì)人工作簡歷等所需要的有關(guān)資料和證件，進(jìn)行了備案登記，完成了公司的設(shè)立。

【思考與討論】

1、杭州A房地產(chǎn)代理有限公司屬于哪種企業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)?這類機(jī)構(gòu)設(shè)立要符合什么條件?

2、辦理營業(yè)執(zhí)照要準(zhǔn)備那些材料?申請?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的程序是什么?

案例4 20世紀(jì)60年代是美國房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)展的萌芽期，這一時(shí)期中介市場混亂，經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)和服務(wù)水平參差不齊，公司沒有針對(duì)從業(yè)人員的職業(yè)培訓(xùn)，更沒有頗具影響力的品牌讓消費(fèi)者選擇，盡快成業(yè)最重要的目標(biāo)。那時(shí)中介單店數(shù)量高速擴(kuò)張，但尚未形成特許經(jīng)營體系，仍以“各自為政、形式經(jīng)營。隨著整個(gè)房地產(chǎn)中介市場的發(fā)展，行業(yè)內(nèi)競爭加劇以及買方市場的逐步形成，顧客對(duì)中介服務(wù)提出了更高的要求。在這種情況下，一些中介公司不得不開始考慮從降低經(jīng)營成本、提高服務(wù)質(zhì)量以及依靠可信賴的大品牌吸引顧客來增強(qiáng)自身的市場競爭力。20世紀(jì)70年代的美國以特許經(jīng)營的形式崛起了一大批房地產(chǎn)中介品牌。其中就有通過特許經(jīng)營模式發(fā)展至今已經(jīng)成為全球最大的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)一21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)，另外還有一些小規(guī)模的中介公司，也開始嘗試轉(zhuǎn)向特許經(jīng)營。中介交易模式開始進(jìn)入系統(tǒng)化，擁有多家單店的中介公司開始發(fā)展起來。20世紀(jì)80年代，傳統(tǒng)的特許經(jīng)營持續(xù)成長，與此同時(shí)，由于一些金融服務(wù)公司如西爾斯、美林證券、大都會(huì)保險(xiǎn)公司等介入房地產(chǎn)中介行業(yè)，促成了現(xiàn)代房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營模式的初步規(guī)?；腕w系化。中介經(jīng)營模式面臨著深刻的變革。而特許經(jīng)營模式自身特點(diǎn)和雙贏的獨(dú)特魅力得以成為那些勵(lì)精圖治的中介公司的首要選擇，同時(shí)特許經(jīng)營模式的應(yīng)用也極大地推進(jìn)了房地產(chǎn)中介業(yè)的迅速發(fā)展。進(jìn)入20世紀(jì)90年代后，房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營模式迅猛發(fā)展并逐步走向成熟。此時(shí)行業(yè)內(nèi)邊際利潤降低、經(jīng)紀(jì)人數(shù)量減少、同時(shí)中介還要面臨科技手段的沖擊。

【思考與討論】

1、你了解當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)中介經(jīng)營模式發(fā)展演變情況嗎?什么是特許經(jīng)營?特許經(jīng)營模式的優(yōu)勢是什么

2、結(jié)合你所在城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的實(shí)際情況，舉特許經(jīng)營模式的實(shí)例? 3,目前經(jīng)紀(jì)行業(yè)面臨著什么樣的科技手段的沖擊?

案例5 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)采取特許經(jīng)營模式，杭州區(qū)域分部成立于2002年9月2日，致力于21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系在杭州地區(qū)的推廣和發(fā)展，使全球最優(yōu)秀的房地產(chǎn)中介系統(tǒng)和服務(wù)理念順利進(jìn)入杭州房地產(chǎn)市場。加盟條件:有志在不動(dòng)產(chǎn)中介行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，渴望獲得成功;接受特許經(jīng)營模式，理念和使命;加盟的目的是為了不斷地?cái)U(kuò)中介業(yè)務(wù)的不斷增長并獲利;有團(tuán)隊(duì)合作加盟成員友好合作;有(希望有)專業(yè)的產(chǎn)中介服務(wù):一般要求50平方米以上的營經(jīng)紀(jì)人，具各專職管理人員(店長或店主);力;·持有中介商營業(yè)執(zhí)照和相關(guān)的資質(zhì)加盟利益:著名品牌，使用全球著名以為你創(chuàng)建更好的客戶識(shí)別和創(chuàng)造客戶線助你快速打造專業(yè)的銷售隊(duì)伍和管理團(tuán)認(rèn)可二十一世紀(jì)的大市場份額，促進(jìn)精神，能夠與其他形象和優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)業(yè)面積，5名以上的具備一定的資金能證書。的品牌和商標(biāo)，可索;止隊(duì):們的管理顧問團(tuán)隊(duì)將及時(shí)幫助你解決經(jīng)營中的問題;專業(yè)化的營銷工具，可以指導(dǎo)你更加有效地創(chuàng)建公司的形象，并幫助你及你的銷售團(tuán)隊(duì)更為有效的開拓市場;聯(lián)合廣告，有效降低你的廣告成本，并獲得最佳的廣告效果;衍生服務(wù)，戰(zhàn)略聯(lián)盟，我們的戰(zhàn)略聯(lián)盟系統(tǒng)能為你的公司提供更多的服務(wù)產(chǎn)品以建立你的差異化競爭優(yōu)勢;通過總部建立的衍生服務(wù)，可以使你為客戶提供他人所不能提供的更多的服務(wù)，創(chuàng)造更大的客戶價(jià)值以吸引和保留你的客戶;VIP客戶推薦及異地安家，利用體系在全球和國內(nèi)的經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)，你可以更好的服務(wù)你的企業(yè)客戶并創(chuàng)造更多的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì);經(jīng)授權(quán)的供應(yīng)商系統(tǒng)，集中采購可以有效降低你的經(jīng)營成本，提高利潤率;電子商務(wù)系統(tǒng)，基于網(wǎng)絡(luò)的電子商務(wù)系統(tǒng)可以使你的房源和客戶信息最大程度的進(jìn)行流通并創(chuàng)造與他人的合作機(jī)會(huì)，加速交易，提高交易的成功率。目前已有93家加盟店。

【思考與討論】

1, 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司采用的是哪種經(jīng)營模式?

2, 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司采用的經(jīng)營模式有哪些優(yōu)缺點(diǎn)?

案例6 2001年2月，某房屋公司開發(fā)了一棟寫字樓，想賣出一部分。但由于該公司不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而且

該房產(chǎn)還沒有最后建成，甚至連建設(shè)施工許可證都還沒有一取得，所以擔(dān)心無人問津。于是房屋公司做廣告稱: 欲采用以租代售的方法銷售房地產(chǎn)，即買家先與之簽定所謂以租代售合同，付幾年租金后，即取得房屋所有

權(quán)。

一家貿(mào)易公司覺得房產(chǎn)不錯(cuò)，就在2001年4月與房屋公司簽訂了合同，購買部分房間，并分幾次交付了

款項(xiàng)，房屋公司在發(fā)票上均明確注明“預(yù)付購房款”。2001年7月，房屋公司才取得建設(shè)施工許可證，到年

底，該房產(chǎn)建成，貿(mào)易公司搬入。2002年10月，房屋公司取得了房產(chǎn)權(quán)證。但上述情況，貿(mào)易公司完全不

知。房屋公司在廣告中宣傳其房產(chǎn)權(quán)證齊全。

貿(mào)易公司搬入該房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋狀況與廣告宣傳所稱完全不符，情況較差。后來還得知，房屋公司早

在簽約前，就將該房地產(chǎn)抵押給了銀行，抵押期限一直持續(xù)到以租代售合同中約定的貿(mào)易公司取得房產(chǎn)權(quán)證

之日止。

【思考與討論】

1,貿(mào)易會(huì)司購買房屋后，為什么會(huì)出現(xiàn)這么多的麻煩事，分析一下其主要原因出在哪里?

2、為了避免買房出現(xiàn)類似貿(mào)易公司碰到的這些事情，購房者應(yīng)該如何辦理購房手續(xù)?

3、為減少房屋買賣糾紛，可以從哪些方面和環(huán)節(jié)對(duì)房屋開發(fā)商的出售行為進(jìn)行規(guī)范?

4、結(jié)合本案例談?wù)勅绾我?guī)范房屋買賣的操作程序。案例7

張挺，杭州市一家公司的普通職員，屬于工薪階層，尚無自己的住房。經(jīng)過多年的工作，自己積累了一

筆15萬元的購房存款，并能夠從家里親屬處借到5萬元。于是，打算2005年在這個(gè)城市買一套屬于自己的安家

房。

2005年8月，從沒有過買房經(jīng)歷的張挺，開始了他的購房行動(dòng)。他估計(jì)，自己手頭總共能籌20萬元，可以

支付的最大貸款額是20萬元，所以他在自己最大承受的房屋總價(jià)范圍40萬元以內(nèi)進(jìn)行了大量房源尋找。由于

新商品房都是期房，而且位置不佳，于是張挺將購房的目標(biāo)放在了二手房上。通過報(bào)紙房源信息，他看中了

位于城西，面積56平米，環(huán)境及配套很好的房子，房東掛出的凈價(jià)為40萬元整。張挺想，該房屋在區(qū)位上、價(jià)位上比較符合自己的要求。于是與發(fā)布信息的中介公司進(jìn)行了聯(lián)系。

經(jīng)過現(xiàn)場看房，張挺覺得該房很好，并與房東商談能否給予一定優(yōu)惠，結(jié)果房東沒有任何讓步，張挺還

是決定咬牙把這套房子買下。當(dāng)場簽訂了購房意向，并支付了5000元締約保證金。

然而，明目很多，就在與中介公司簽訂委托代理協(xié)議的時(shí)候，張挺傻眼了，除了40萬元的房款之外，各種交易稅費(fèi)

而且總額要達(dá)到5-6萬元，大大超出了自己的預(yù)算，己來說，目前是無力承受的。所以最終，因自己預(yù)算的不準(zhǔn)確，多出來的上萬元的稅費(fèi)錢，對(duì)于工薪收入的自 終止這套房子的交易。

【思考與討論】

1、你了解購房要繳哪些稅費(fèi)嗎，談?wù)劚景咐o你的啟發(fā)?

2、聯(lián)系當(dāng)前新的房地產(chǎn)稅收政策，談?wù)勂鋵?shí)施的目的、將起什么作用和對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)產(chǎn)生什么樣的

影響? 案例8

去年12月，鐘小姐在杭州江濱花園購買了一套120多平方米的二手房，總價(jià)為108萬元。她仔細(xì)算了算已

經(jīng)繳納的印花稅、契稅、個(gè)人所得稅、營業(yè)稅等稅費(fèi)，“前前后后一共交了7.5萬元的稅。聽說很快又要征收保

有稅了，貸款還沒還清，如果每年又要征保有稅，真是有點(diǎn)吃不消?！?/p>

鐘小姐口中所說的“保有稅”并非空穴來風(fēng)。據(jù)建設(shè)部近日透露，為扭轉(zhuǎn)當(dāng)前住宅建設(shè)和消費(fèi)中的“貪大求

闊”現(xiàn)象，有關(guān)部門有意通過保有環(huán)節(jié)征稅等多項(xiàng)稅收、金融和土地政策等，提高大戶型住宅的購買使用成本。

此后又有消息稱，目前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提

上了議事日程，可能在今年4月以后出臺(tái)。

房產(chǎn)“保有稅”已經(jīng)不是這段時(shí)間我們聽到的新稅名了，營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅??大多數(shù)購

房者都是初次買房，他們中有多少人真正能把這些交易過程中的種種稅費(fèi)搞得明明白白呢?記jx-,rf} }-} }n 場小調(diào)查。

七八種稅費(fèi)，多數(shù)購房者兩眼一抹黑。

在我愛我家文暉店，記者看到了正與店員一起拿著地圖研究的滕先生?！罢垎柲私庠诙址拷灰字行枰?/p>

交多少稅嗎?”面對(duì)記者的提問，滕先生努力想了下，不好意思地笑了:“說實(shí)在的，一樣都說不全。’，滕先生

告訴記者，他是第一次買房，“我只知道稅很多，但到底是怎樣的，就不知道了?！碑?dāng)記者告訴他二手房交易

中所需繳納的稅種后，滕先生第一反應(yīng)是:“這么多啊，那我更搞不清楚了?！?/p>

店經(jīng)理吳榮花告訴記者，以她平時(shí)接觸到的客戶，像滕先生這樣一無所知的還真不少，幾乎占到了所有

顧客中的一半。

相比滕先生，王先生就非常“老道”。面對(duì)記者對(duì)于稅種的提問，王先生回答得頭頭是道，“我已經(jīng)是第三

次買房了，但說實(shí)話雖然說得出來，但還不太算得清。“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)杭州華明加盟店店長姜繼紅表示，像王

先生這樣的客戶一般都有過幾次買房的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)稅率也有一定了解了?！安贿^，要計(jì)算清楚還是很難，因?yàn)橛?jì)

算方法分普通住宅和非普通住宅，5年內(nèi)和5年以上又有區(qū)別，不是專業(yè)人員，很難算得清楚。’，張先生和老伴是到中介公司掛牌賣房的，對(duì)于二手房交易中所涉及的稅種，他只能說得上個(gè)所稅。旁邊 的老伴接過了話頭:“現(xiàn)在的稅種太多了，能簡化些就好了。像我們老年人記性本來就不好，這么多稅怎么記

得住!

記者算了算，包括去年新增的稅費(fèi)在內(nèi)，房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)需要繳納的稅和費(fèi)包括:契稅、評(píng)估費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登

記費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、印花稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅，如果是房改房還要交土地出讓金。算下來有一七八種，這

還不算沒有正式開征的土地增值稅和計(jì)劃開征的保有稅。這別說第一次買房的消費(fèi)者搞不懂，就是業(yè)內(nèi)人也

難免被繞昏頭。

【思考與討論】

1、你或你的家人是否有過購房經(jīng)歷，若有話，購房時(shí)繳納了什么稅，繳納了多少稅?

2、本案例說明了什么，作為經(jīng)紀(jì)人你打算怎樣做? 案例9

客戶甲因?yàn)樾沦徺I位于天河區(qū)某花園的復(fù)式商品房住宅。為支付購房首付款和裝修費(fèi)，于2005年3月委托 某房地產(chǎn)置換公司A店出售其位于東山區(qū)的物業(yè)，該物業(yè)為20世紀(jì)80年代末建造的多層住宅樓(共9層)的6 樓，房型為一室一廳，建筑面積為49平方米，朝向東南，三年前裝修，權(quán)屬為個(gè)人產(chǎn)權(quán)，該物業(yè)以22萬元在“xx 置換網(wǎng)”掛牌出售。

客戶乙因?yàn)楣ぷ髡{(diào)動(dòng)和子女讀書的關(guān)系，于2005年5月委托該房地產(chǎn)置換公司B店為其置換房屋，欲將其

在海珠區(qū)的住宅置換到東山區(qū)或越秀區(qū)附近一房一廳或兩房一廳的產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格在25萬元以下。其委托出售 的房屋位于天河區(qū)20世紀(jì)70年代末建造的G層新村住宅的一樓，戶型為一室戶，居住面積18平方米，朝向南，權(quán)屬為個(gè)人產(chǎn)權(quán)，上網(wǎng)出售價(jià)格為9萬元。

客戶丙是初來廣州工作的技術(shù)人員，他希望在天河區(qū)交通較為方便的區(qū)域購買一處面積不-限定在10萬元以下的房屋。

A店和B店的業(yè)務(wù)員接到上述委托后馬上在電腦上完成了初步配對(duì)，希望通過經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)，使客戶丙購

買客戶乙的住宅，客戶乙購買客戶甲的住宅，以完成三筆委托。

業(yè)務(wù)員首先與客戶丙聯(lián)系，向其推薦了客戶乙的住宅，實(shí)地看房后客戶丙相當(dāng)滿意，對(duì)價(jià)格也沒有太多

異議;業(yè)務(wù)員趁熱打鐵馬上告訴客戶乙，他的住房有下家看中，同時(shí)為其介紹了客戶甲位于東山區(qū)的一室一

廳，客戶乙前往看房也比較滿意，看來這個(gè)三連環(huán)馬上就可以解套。

然而進(jìn)入實(shí)質(zhì)性談判階段時(shí)，三客戶都提出了特殊要求:客戶甲要求客戶乙補(bǔ)貼其房屋2萬一3萬元的裝修

費(fèi);客戶乙要求辦理抵押貸款來支付部分房款，同時(shí)希望房價(jià)再降一點(diǎn);客戶丙要求簽約后延期一個(gè)月交款。

這些條件的提出使得談判陷入僵局。

有關(guān)業(yè)務(wù)員沒有氣餒，一起對(duì)三客戶的要求進(jìn)行了認(rèn)真的分析，分別找到了每位客戶需求的關(guān)鍵所在的

突破點(diǎn)，分別是:客戶丙肯定是要購買客戶乙的房屋了，突破點(diǎn)是房款付款時(shí)間;客戶乙愿意將住房賣給丙，但希望其盡快付清房款，因?yàn)樗眠@筆房款支付購買客戶甲住房的首付款，另外他同意補(bǔ)貼一部分裝修費(fèi)，但堅(jiān)持只補(bǔ)貼1萬元;客戶甲對(duì)客戶乙的付款方式?jīng)]有意見，但對(duì)裝修費(fèi)的要求比較高。

分析清楚上述事實(shí)后，業(yè)務(wù)員們準(zhǔn)備對(duì)每位客戶實(shí)行各個(gè)擊破，業(yè)務(wù)員A負(fù)責(zé)做甲的工作，給他分析裝修

價(jià)格的補(bǔ)貼計(jì)算方法，并站在其立場上分析應(yīng)盡快出售房屋防止老房型再跌，說服他將裝修費(fèi)再做一些讓步，盡快地促進(jìn)交易;業(yè)務(wù)員B負(fù)責(zé)做丙的工作，經(jīng)過多次協(xié)商，丙答應(yīng)看到預(yù)定合同即付款;業(yè)務(wù)員C負(fù)責(zé)做乙 的工作，為其查詢公積金賬戶，審核其貸款資格，并也力圖說服他將裝修費(fèi)再抬高一點(diǎn)。

通過業(yè)務(wù)員們分頭做工作，又經(jīng)過近一個(gè)月的談判，在三方分別讓步后終于在2005年6月初步達(dá)成協(xié)議，簽訂了有關(guān)交易合同，完成了這筆三連環(huán)業(yè)務(wù)，并為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獲得了可觀的傭金。

【思考與討論】

1、上述這筆三連環(huán)業(yè)務(wù)是屬于何種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)?

2、上述經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的操作流程如何?

3、經(jīng)紀(jì)公司的傭金如何計(jì)算?

4、在業(yè)務(wù)員們促成交易過程中對(duì)你有哪些啟發(fā)? 案例10

針對(duì)大多數(shù)購房者來說，購房是一件消耗時(shí)間、精力和感情的事情，與其自己去消耗時(shí)間，不如花一平

方米的價(jià)錢請房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來幫忙完成購房計(jì)劃。北京正則律師事務(wù)所推出的“一平方米購房服務(wù)計(jì)劃”就是 針對(duì)購房者的這種需求而開辦的經(jīng)紀(jì)服務(wù)。這一計(jì)劃是指房地產(chǎn)專業(yè)律師為購房人提供從審查

房的全過程服務(wù)，而消費(fèi)者只需支付它所買房子一平方米的價(jià)款作為服務(wù)費(fèi)。律師提供的經(jīng)紀(jì)

在以下三個(gè)環(huán)節(jié):

1.替買房人選擇房源，簽訂認(rèn)購書。在這一環(huán)節(jié)，律師要確保買房人所買房屋的合法性及認(rèn)購定金的安

全，為買房人提供購房可行性分析，并出具法律意見書。

2.替買房人與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及補(bǔ)充條款進(jìn)行談判。這個(gè)環(huán)節(jié)有兩部分服務(wù)，一是協(xié)助買

房人簽訂“主合同”，即標(biāo)準(zhǔn)樣式的購房合同;二是協(xié)助買房人簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

3.替買房人進(jìn)行入住驗(yàn)收，“一平方米購房服務(wù)計(jì)劃”’旨在通過專業(yè)服務(wù)，解決買賣雙方在商品房買賣過程

中出現(xiàn)的各種問題，替購房者把好購房關(guān)，避免糾紛。

【思考與討論】

1.北京正則律師事務(wù)所的房地產(chǎn)專業(yè)律師在該購房服務(wù)中充當(dāng)?shù)慕巧鞘裁? 2.房地產(chǎn)專業(yè)律師能為購房者提供哪些便捷? 案例n

位于順德市的一座物資大樓，由于產(chǎn)權(quán)所有人欠債，由債權(quán)人向廣州市中級(jí)人民法院起訴，勝訴后由法院

委托廣東某拍賣行對(duì)該幢大樓進(jìn)行拍賣。

物資大樓占地面積四下多平方米，樓高7層，總建筑面積9600多平方米。拍賣時(shí)評(píng)估價(jià)20s3萬元，拍賣保

留價(jià)1643萬元，該樓前曾2次拍賣，均無人參加競買而元成交。

2000年s月19日上午10時(shí)正，某拍賣行對(duì)該幢大樓再行拍賣。參加競買有2家，分別持10號(hào)牌和36號(hào)牌，除

競買人外，參加拍賣會(huì)還有該幢大樓產(chǎn)權(quán)人、債權(quán)人、法官。拍賣會(huì)準(zhǔn)時(shí)開始，拍賣師會(huì)前宣讀了拍賣規(guī)則 及注意事項(xiàng)，經(jīng)過詢問，確認(rèn)在場競買人沒有異議和疑問后，拍賣開始。

由于前7項(xiàng)標(biāo)的均采用增價(jià)拍賣方式，所以輪到第8項(xiàng)拍賣該幢大樓時(shí)，拍賣師向場上競買人宣布了另一

種競買方式:按委托方要求，本標(biāo)的以20ss萬元起價(jià)，如有應(yīng)價(jià)則按增價(jià)拍賣:如無應(yīng)價(jià)則采用設(shè)有保留價(jià) 的減價(jià)方式拍賣，第一個(gè)舉牌應(yīng)價(jià)，且高于保留價(jià)者作標(biāo)的成交。在場競買人無異議的情況下，叫價(jià)開始，20ss萬元起叫價(jià)無人應(yīng)價(jià)。

于是拍賣師開始以每次遞減so萬元逐次減價(jià)拍賣，當(dāng)口}I價(jià)1700萬元時(shí)，10號(hào)舉起號(hào)牌，拍賣師即時(shí)見到，于是拍賣師敲褪成交。但就在此時(shí)，36號(hào)也舉起號(hào)牌，拍賣師指出舉牌晚了一步，標(biāo)的由10號(hào)成交。拍賣會(huì)

后，36號(hào)競買人提出異議，要求以原成交價(jià)重新拍賣，產(chǎn)權(quán)代理律師更提出幾大疑點(diǎn)，一場糾紛由此而起。

二、產(chǎn)權(quán)人提出五大疑點(diǎn)

其一:標(biāo)的產(chǎn)權(quán)所有人和房產(chǎn)地點(diǎn)都在順德，但拍賣公告只在廣州日報(bào)刊登，而不在順德媒介刊登。

其二:委托人曾告訴拍賣行拍賣時(shí)通知產(chǎn)權(quán)所有人，但產(chǎn)權(quán)所有人一直沒有收到任何書面或口頭通知，他們是通過其他途徑得知自己的房產(chǎn)被拍賣的。

其三:程序有問題。采用荷蘭拍賣法的前提是開價(jià)拍賣，沒有人競投后才宣布采用荷蘭拍三

宣布采用荷蘭拍賣法引起競買人消極等待。

其四:如何認(rèn)定舉牌在先，沒有客觀依據(jù)。拍賣會(huì)場沒有錄像機(jī)，只憑拍賣師主觀臆斷。

其五:拍賣時(shí)，每次應(yīng)叫價(jià)三次，每次應(yīng)有停頓，而不應(yīng)“連珠炮“似往下叫，當(dāng)減至1700萬元價(jià)格時(shí)，有-2人應(yīng)價(jià)，按規(guī)定應(yīng)采用開價(jià)方式繼續(xù)拍賣，拍賣師無視現(xiàn)實(shí)，判定10號(hào)牌所得，并宣布拍賣結(jié)束，侵犯了 其他競買人合法權(quán)益。

三、拍賣行釋疑

1、關(guān)于標(biāo)的在順德，為何不在順德報(bào)刊登公告?！杜馁u法》第四十七條規(guī)定，拍賣公告應(yīng)當(dāng)通過報(bào)紙或

者其他新聞媒介公布。那么，在廣州日報(bào)刊登拍賣公告完全合法，拍賣人、委托人、債權(quán)申請人均在廣州，拍

賣行的潛在客戶在全省，廣州日報(bào)發(fā)行比順德報(bào)覆蓋面大得多。

2、關(guān)于拍賣行為何不通知執(zhí)行人。《拍賣法》第三章關(guān)于拍賣當(dāng)事人共分四節(jié)，分別為拍賣人、委托人、競買人、買受人，產(chǎn)權(quán)所有人作為法院被執(zhí)行人，并不是其中任何一方，拍賣行未與其發(fā)生任何法律關(guān)系，拍賣行按時(shí)向委托方發(fā)了《拍賣通知》，并無通知被執(zhí)行人的義務(wù)。

3、關(guān)于為何提前宣布采用“荷蘭式”叫價(jià)方式。首先，減價(jià)拍賣的方式是應(yīng)委托人要求早就確定的，拍

賣人有權(quán)且必須在拍賣前向竟買人說明競價(jià)方式和竟買規(guī)則，其次，拍賣是在起叫價(jià)無人應(yīng)價(jià)的情況下轉(zhuǎn)入

減價(jià)拍賣方式的，這也是應(yīng)委托人的要求進(jìn)行的。

4、對(duì)于認(rèn)定誰先舉牌沒有客觀依據(jù)(指沒有錄像)，只是憑拍賣師主觀臆斷的說法。拍賣行認(rèn)為，減價(jià)拍

賣中第一個(gè)舉牌成交者由拍賣師認(rèn)定，現(xiàn)場還有場上記錄員協(xié)助，其記錄的《拍賣會(huì)筆錄》具有法律效力，另外，拍賣會(huì)場上還有60余人目睹，可以證明。《拍賣法》規(guī)定了拍賣師的權(quán)力和作用，但沒有規(guī)定必須錄像。

5、對(duì)“有兩個(gè)人對(duì)1700萬元的價(jià)位應(yīng)價(jià)，按規(guī)定應(yīng)采用增價(jià)方式繼續(xù)拍，但拍賣師卻判10號(hào)成交，有失

公允”的質(zhì)疑。拍賣行認(rèn)為在減價(jià)拍賣的規(guī)則下，拍賣師不確認(rèn)首先舉牌的競買人的權(quán)益，那才真是違約違

法，損害了10號(hào)競買人的應(yīng)有權(quán)益，而這次拍賣，拍賣師是以固定的降價(jià)幅度，逐次減價(jià)拍賣的，每次報(bào)價(jià) 之后均有停頓，有足夠的間隔時(shí)間給競買人決策舉牌應(yīng)價(jià)。【思考與討論】

1、你認(rèn)為此宗房地產(chǎn)拍賣過程中，產(chǎn)生糾紛的原因是什么?應(yīng)該如何處理這樣的糾紛?

2、在代理房地產(chǎn)拍賣的過程中，作為房地產(chǎn)拍賣中介的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該做好哪些工作? 案例12

今年上半年房地產(chǎn)投資特點(diǎn):(一)房地產(chǎn)投資總量和規(guī)模繼續(xù)增加，投資絕對(duì)量歷史最高。2005年上

半年我國房地產(chǎn)投資規(guī)模和總量達(dá)到6153億元，投資總量相當(dāng)于2004年1-7月份投資總量。其中一季度投資總

額為2324億元，二季度投資總額為3829億元，二季度比一季度投資增加1505億元，增長了64.76%，投資總量

和規(guī)模呈現(xiàn)擴(kuò)大之勢。

(二)房地產(chǎn)投資同比增長幅度由高到低梯度回落。2004年房地產(chǎn)投資確實(shí)是過高、過快-觀調(diào)控措施及時(shí)出臺(tái)，那么，2005年我國經(jīng)濟(jì)將會(huì)是一種極其緊張的運(yùn)行狀態(tài)。今年上半年，由于投資增長

慣性所致，我國房地產(chǎn)投資規(guī)模和總量穩(wěn)定持續(xù)增加和擴(kuò)大，但房地產(chǎn)投資增長幅度卻呈現(xiàn)由高到低逐月回

落態(tài)勢，說明房地產(chǎn)投資過快增長勢頭出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。盡管如此，由于目前較低的增速是在原有較大基

數(shù)上的增幅，所以，房地產(chǎn)投資絕對(duì)量和絕對(duì)增量仍然是很大的。

(三)房地產(chǎn)投資增速高于同期全社會(huì)固定投資增速現(xiàn)象從5月份開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資

增速低于固定資產(chǎn)投資增長速度，原因之一是房地產(chǎn)投資商針對(duì)國家近一段時(shí)間實(shí)施的穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的政

策而采取了暫時(shí)性的投資調(diào)整策略，長期性戰(zhàn)略投資調(diào)整則取決于未來房地產(chǎn)市場價(jià)格變化和政策變化;另 外，也說明了固定資產(chǎn)投資增長進(jìn)入逐步上升軌道。因此，擔(dān)心我國投資不足可能引起經(jīng)濟(jì)緊縮的顧慮是沒

有必要的。

(四)房地產(chǎn)投資占固定投資的比例呈現(xiàn)逐月下降趨勢。2005年以來，我國固定資產(chǎn)投資增長中，房地

產(chǎn)投資增長的帶動(dòng)作用正逐步減弱，促進(jìn)投資增長的因素已發(fā)生了新變化。

(五)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)繼續(xù)呈現(xiàn)回落態(tài)勢。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)景氣指數(shù)，2005年以來，我國房地產(chǎn)投資景氣指數(shù)從年初的102.18，逐月下降到5月份的101.83 6月份進(jìn)一步下降，已處于近幾年來最

低狀態(tài)。如果將2005年中國房地產(chǎn)景氣指數(shù)與2004年和2003年同期相比較，則可以看出，2005年是我國房地

產(chǎn)景氣指數(shù)下降最為猛烈的時(shí)期。

(六)房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲速度減緩，但價(jià)格仍處高位。在經(jīng)歷了2004年抑制投資過快增長和2005年3 月份開始進(jìn)行抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策之后，人們期望著今年二季度房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有一

個(gè)明顯的回落。但與人們的期望不同，二季度房地產(chǎn)價(jià)格仍呈現(xiàn)繼續(xù)上漲之勢，漲幅仍達(dá)10.1%，僅比2005 年一季度12.5%的漲幅回落了2.4個(gè)百分點(diǎn)。雖說2005年以來，我國房地產(chǎn)價(jià)格增長速度有所回落，但價(jià)格回

落的幅度卻很小，回落的速度仍然很慢，房地產(chǎn)價(jià)格依然在高位上波動(dòng)。在我國全方位加大各項(xiàng)宏觀調(diào)控力

度的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格仍保持10.1%的漲幅，一方面說明我國控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的難度很大，遇到的阻力

很強(qiáng)，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很復(fù)雜，另一方面說明當(dāng)前我國實(shí)行的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策尚未起到抑制房地產(chǎn)

價(jià)格上漲的明顯效果。當(dāng)前，上海、北京、廈門每平方米房價(jià)仍在8355元、7036元和6990元，深圳、寧波、杭州和廣州房屋銷售均價(jià)在6000元以上，說明抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的任務(wù)依然很艱巨。

影響我國房地產(chǎn)投資及價(jià)格變化的因素分析:

縱觀2005年上半年我國房地產(chǎn)投資和價(jià)格變化新特征，可以看出，無論是房地產(chǎn)投資還是價(jià)格都呈現(xiàn)出

了與以前有所不同的新變化，首先是房地產(chǎn)投資增速在2004年下半年基本穩(wěn)定在28%左右，2005年一季度下

降到了26.7%-27%之間，二季度進(jìn)一步下降到25%-23%之間，呈現(xiàn)梯度下降之態(tài)勢。這反映出我國房地產(chǎn)投

資已進(jìn)入了正常的增長軌道，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重也處于較合理范圍。但不可忽視的是，投資總

量已經(jīng)很大，投資增長慣性依然在延續(xù);房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度有所減慢，但上漲幅度還遠(yuǎn)未降下來，房地產(chǎn)

價(jià)格依然在高位運(yùn)行，影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素還在進(jìn)行著激烈的博弈。

(一)“雙穩(wěn)健”宏觀經(jīng)濟(jì)政策及抑制房地產(chǎn)投資增長的資金信貸稅收等政策共同作用，j 起的經(jīng)濟(jì)緊運(yùn)行狀態(tài)基本得到改觀，房地產(chǎn)投資增速也因此而梯度回落。從2004開始，積極的財(cái)政政策開始

淡出，到2005年，我國全面實(shí)施“雙穩(wěn)健”的財(cái)政和信貸政策?！半p穩(wěn)健”實(shí)質(zhì)上就是不以拉動(dòng)社會(huì)投資、刺激消費(fèi)為核心，相反，是以協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)控制和調(diào)節(jié)投資與消費(fèi)過快增長為中心，通過減少政府投資，影響全社會(huì)投資過快增長，使全社會(huì)投資增長保持在適度、合理和穩(wěn)定的范圍內(nèi)，防止

投資過快、過熱引起泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生?！半p穩(wěn)健”宏觀經(jīng)濟(jì)政策的實(shí)施使得房地產(chǎn)投資過快增長失去政策支撐，同時(shí)，加大了對(duì)銀行金融、稅收、土地市場等的監(jiān)管力度。這一系列措施都對(duì)房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象起到了抑

制作用。

(二)抑制房地產(chǎn)投資增長的資金信貸稅收等政策共同作用，使得推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的資金推動(dòng)力有

所減弱，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅有所回落。我國房地產(chǎn)投資高漲和價(jià)格上漲迅速的重要原因是近幾年大量資金涌入

房地產(chǎn)業(yè)。

其一，房地產(chǎn)超額利潤成為推動(dòng)社會(huì)資金大量涌入房地產(chǎn)市場的巨大推動(dòng)力。在2000年我國上市公司平

均毛利潤率只有27%的情況下，房地產(chǎn)上市公司的毛利潤率卻高達(dá)33%;在此后的2000年到2004年5年間，我

國上市公司毛利潤率下降了近4個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)上市公司毛利潤率卻提升了1.3個(gè)百分點(diǎn)。

其二，房地產(chǎn)投資性需求資金的推動(dòng)。近幾年，房地產(chǎn)投資性需求成為人們熱衷的最佳選擇。因?yàn)?，?/p>

票市場市值從2001年到 2005年縮水至少一半以上，投資股市，必然虧損;汽車和房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金需求

量過大，也不適合個(gè)人投資;而購買房地產(chǎn)作為投資最合適，且利潤率最高。這樣，社會(huì)上大量閑散資金涌

入房地產(chǎn)中，從而推動(dòng)了住宅價(jià)格的快速上漲。但2005年以來，尤其是3月份以來，國家政策導(dǎo)向從抑制投資

轉(zhuǎn)向投資和消費(fèi)雙重抑制，從金融信貸轉(zhuǎn)向金融信貸與稅收相結(jié)合，即在提高住房貸款利率的同時(shí)，還提高

了首付款比例。與此同時(shí)，從 2005年4月5月份開始，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，要求各

地方高度重視房價(jià)，實(shí)行政府負(fù)責(zé)制。5月11日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、國土資源部等一七部委《關(guān)于做

好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》。5月30日，國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收

管理的通知》，明確了具體的稅收、土地、金融政策。這樣，抑制房地產(chǎn)價(jià)格就從單一的投資領(lǐng)域轉(zhuǎn)向消費(fèi) 領(lǐng)域和投資領(lǐng)域相結(jié)合的雙重抑制，從單純的金融手段轉(zhuǎn)向金融信貸和稅收、房地產(chǎn)管理等綜合治理軌道上

來。2005年5月、6月份以來，用于購買房地產(chǎn)的資金大幅度減少，房地產(chǎn)成交額減少了40%以上，房地產(chǎn)價(jià)

格上漲缺少了資金支撐，因此，今年二季度的房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度比一季度就有所降低。

(三)地方政府非主動(dòng)性干預(yù)及政策執(zhí)行發(fā)生偏移，造成了實(shí)際執(zhí)行力度大大減弱，效果甚微，促使房

地產(chǎn)價(jià)格在增長通道上繼續(xù)延仲。房地產(chǎn)價(jià)格上漲，從表象上看，對(duì)地方政府是有好處的，價(jià)格上漲不僅可

以提高財(cái)政稅收、而且可以增加土地出讓金額。事實(shí)上，好多城市正是通過利用土地上漲獲得了政府開發(fā)啟

動(dòng)資金，并因此建立起了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金循環(huán)體系，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下降，那么，城市建設(shè)改造資金、稅

收、出讓金將會(huì)減少，甚至?xí)绊懙揭呀?jīng)制定的發(fā)展規(guī)劃。因此，在國家發(fā)出了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的

通知》之后，地方政府對(duì)房地產(chǎn)稅收征收范圍、時(shí)間界定、稅率等適度放寬，這就使得政策力)如此一來，房地產(chǎn)價(jià)格降幅也相應(yīng)就大打折扣。

(四)出于對(duì)未來經(jīng)濟(jì)增長的擔(dān)憂，中央和地方政府在執(zhí)行抑制房地產(chǎn)投資和價(jià)格上漲政策時(shí)有所放松，這也是房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度回落較小、下降速度較慢的重要原因之一。由于2005年以來推動(dòng)我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)

展的出口貿(mào)易同比增長分別為42.2%, 30.8%, 32.8%, 31.9%, 30.3%和23.2%，逐月下降，2005年上半年比去

年同期減慢15.9個(gè)百分點(diǎn)。今年1-5月份新批設(shè)立外商投資企業(yè)數(shù)量同比下降4.75%;1-6月份實(shí)際使用外資金

額286億美元，同比下降3.2%.加上2005年以來影響世界經(jīng)濟(jì)增長的主要力量即美國經(jīng)濟(jì)增長速度減速，歐洲 經(jīng)濟(jì)增長遲緩，日本通貨緊縮壓力揮之不去，新興市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的不確定性增強(qiáng)，從而使得未來世界經(jīng)

濟(jì)增長回落的預(yù)期增大。

【思考與討論】

1,案例當(dāng)中主要討論了哪些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢的影響?影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素還有哪些?

2、作為一名房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T，如何才能準(zhǔn)確地幫助顧客評(píng)估特定房地產(chǎn)的價(jià)格?進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)

應(yīng)該注意哪些問題? 案例13

在上海房地產(chǎn)流通服務(wù)市場領(lǐng)域中，“上房置換”模式(連鎖經(jīng)營模式)和“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”(特許經(jīng)營

模式)模式都是具有代表性的、有較大影響的、發(fā)展前景廣闊的企業(yè)經(jīng)營模式。

從20世紀(jì)90年代以來，上海房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)從無到有一，從小到大，得到了快速的發(fā)展。從增量房

和存量房成交量上來看，1997年上海存量房交易量為162萬平方米，而在2003年達(dá)到2306.3萬平方米，增

加了十幾倍!房地產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)數(shù)量也發(fā)展到近萬家。這一方面為流通服務(wù)企業(yè)的發(fā)展提供了市場空間，但同時(shí)也意味著市場競爭加劇。在長期的市場競爭中，上海房地產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)了兩極分化，一方面，以“上房置換”股份有限公司和“智衡不動(dòng)產(chǎn)”等為代表的連鎖企業(yè)嶄露頭角，以其規(guī)?；?、連鎖化、先進(jìn) 的管理、完善的網(wǎng)絡(luò)在市場上占據(jù)了先機(jī)。另一方面，為數(shù)更多的是小規(guī)模的、單打獨(dú)斗型的小流通服務(wù)企

業(yè)仍然是上海房地產(chǎn)流通服務(wù)市場的主體，由于管理和網(wǎng)絡(luò)方面的原因，其競爭力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如前者，而在中國

加入WTO后，外資行業(yè)巨頭的進(jìn)入進(jìn)一步壓縮了他們的生存空間和發(fā)展能力。在這樣的背景下，它們需要抱

成團(tuán)，以集合的力量在市場上占據(jù)自己的一席之地，”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”特許經(jīng)營模式正是適合這一需求的企

業(yè)經(jīng)營模式。通過“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”中國總部和區(qū)域分布在品牌、培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等方面的支持，各個(gè)小的

流通企業(yè)實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)信息的共享，企業(yè)從業(yè)人員和管理人員經(jīng)過培訓(xùn)后專業(yè)素質(zhì)也進(jìn)一步提高，有能力提供

更為專業(yè)、附加值更高的服務(wù)，企業(yè)的管理水平也因此更上一層樓?？傊姸嗟男∑髽I(yè)通過加入到“21世

紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”體系中，企業(yè)競爭力得到了顯著提高。

【思考與討論】

1、連鎖經(jīng)營模式和特許經(jīng)營模式有哪些主要的差異?各有什么優(yōu)缺點(diǎn)?

2、為什么在我國加入WTO后，上海很多小規(guī)模企業(yè)選擇了“21世紀(jì)模式”?思考房地產(chǎn)

擇經(jīng)營模式時(shí)主要考慮哪些因素? 案例14

截至'?008年1月15號(hào)，原來擁有1600多家分公司、20000多名員工，中國規(guī)模最大、網(wǎng)點(diǎn)最多的中介

公司創(chuàng)輝租售在珠三角7個(gè)主要城市的門店紛紛關(guān)門:廣州、佛山、中山、東莞4個(gè)城市的分店全部關(guān)門，珠海絕大部分門店關(guān)門，惠州僅剩約20家門店，總部所在地深圳只剩1/3門店。

林鳳輝，作為創(chuàng)輝租售的創(chuàng)始人、集團(tuán)董事長，在2008年1月17日接受一家網(wǎng)站采訪時(shí)公開承認(rèn)，當(dāng)

初過分高估資金實(shí)力和管理駕馭能力、擴(kuò)張?zhí)焓菍?dǎo)致公司發(fā)生危機(jī)的根本原因。

林鳳輝表示，公司拓展速度、擴(kuò)張規(guī)模去年(2007年)確實(shí)有點(diǎn)過快、過大，也導(dǎo)致在宏觀調(diào)控影響下

資金出現(xiàn)了周轉(zhuǎn)緊張。但他強(qiáng)調(diào)面對(duì)這個(gè)危機(jī)，在11月份時(shí)股東層已決定“瘦身”，將1800家門店砍到1000 家左右。截至目前，上海仍有一數(shù)十家門店在經(jīng)營，最早從上海開始“瘦身”時(shí)，由于當(dāng)時(shí)有一不少員工對(duì)于200 家門店只保留50家的做法不滿，出現(xiàn)了抗拒裁員并在撤資過程中對(duì)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)搶奪公司資產(chǎn)的行為，于是在華

南其他城市如廣州，為了正常地運(yùn)作及完成瘦身計(jì)劃，臨時(shí)對(duì)大部分網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行暫停營業(yè)以保護(hù)資產(chǎn)。廣州仍

有部分網(wǎng)點(diǎn)在營業(yè)，深圳總部還有300家門店?duì)I業(yè)，實(shí)際上只關(guān)閉了200家門店，惠州、長沙、重慶、武漢、青島多個(gè)城市都在正常營業(yè)。

為解決目前創(chuàng)輝租售的資金鏈問題，林鳳輝表示，他個(gè)人已在不斷盤活個(gè)人固定資產(chǎn)為公司注入現(xiàn)金。

且創(chuàng)輝租售目前已確定產(chǎn)權(quán)的商鋪市場價(jià)格約 5000萬元，擔(dān)保公司還有1800萬元的保證金在賬上，現(xiàn)在公

司的短期應(yīng)付賬款為1000萬元左右，只要恢復(fù)正常營業(yè)將目前無法收回的應(yīng)收賬款收回，資金鏈將恢復(fù)正常。

至于解決方式，林鳳輝表示，首先將面對(duì)各方質(zhì)疑作出明確回應(yīng)并穩(wěn)定員工人心恢復(fù)正常工作;其次是

積極拓展融資渠道;其三是繼續(xù)進(jìn)行內(nèi)部的瘦身及資源整合，包括股權(quán)由高度集中到部分城市的網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行股

權(quán)出讓，引入新股東多頭監(jiān)控拓展進(jìn)程等?！皬V州、長沙等城市，都在進(jìn)行股權(quán)獨(dú)立，品牌掛靠的嘗試。”未

來將有21個(gè)城市采用這樣的模式，而且將根據(jù)新股東注入資金的情況來決定“瘦身”規(guī)模的大小。對(duì)于應(yīng)付

賬款，將采用分批支付方式。而員工的工資則將在部分物業(yè)變現(xiàn)及傭金回收后再進(jìn)行發(fā)放。

【思考與討論】

1、討論創(chuàng)輝關(guān)閉門店的原因，由此及其應(yīng)對(duì)危機(jī)的方式可以看出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在運(yùn)營管理中哪些方 面非常重要?

2、從案例中也可以看出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是什么樣的關(guān)系? 案例15

在搜房網(wǎng)舉辦的一次經(jīng)驗(yàn)交流論壇上，主持人提出企業(yè)的內(nèi)功是一個(gè)企業(yè)能夠應(yīng)對(duì)外部環(huán)境的變幻而穩(wěn)

坐釣魚臺(tái)的非常重要的因素。有關(guān)企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)、人才培養(yǎng)還有培訓(xùn)幾個(gè)方面，北京信義房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司

老總王慶瑞表述了如下觀點(diǎn): 王慶瑞:首先我剛剛表達(dá)過，人才的培養(yǎng)是一種創(chuàng)新，創(chuàng)造新的人才思維在我們公司創(chuàng)新

直都在一個(gè)重要的地位，不是說經(jīng)營的模式，服務(wù)的有型化的產(chǎn)品的創(chuàng)新，我們有沒有辦法讓進(jìn)了我們公司，五年十年，我有一個(gè)學(xué)長進(jìn)信義17年，他五年十年下來，他服務(wù)的方式有沒有不斷的創(chuàng)新，這樣可以帶來他

經(jīng)營上的一個(gè)成就，所以這種挑戰(zhàn)其實(shí)我認(rèn)為是事業(yè)中最大的挑戰(zhàn)，大家都在定明年經(jīng)營策略的時(shí)候，很多

創(chuàng)新會(huì)被提出來，我們會(huì)強(qiáng)調(diào)原先就在職的員工，他們怎么樣總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，他們怎么樣對(duì)明年，我們提出來房

地產(chǎn)交易的安全，迅速、合理，這些都做得到，就講到更精致、更細(xì)致，更貼心，他自己有沒有準(zhǔn)備創(chuàng)新的

想法，很多想法，他們在第一線，我相信我們跟他們的互動(dòng)，把很多同行業(yè)很好的做法引導(dǎo)回來，所以我覺

得這個(gè)經(jīng)營模式在創(chuàng)新上的連接，他是可以提供創(chuàng)新的一個(gè)思維，我們接納了這些綜合的討論，我覺得這個(gè)

創(chuàng)新會(huì)很豐富，人才也創(chuàng)新了，腦袋也創(chuàng)新了，整個(gè)公司的經(jīng)營模式也創(chuàng)新了。

關(guān)于企業(yè)人才流動(dòng)的問題，王慶瑞表達(dá)了如下觀點(diǎn):

王慶瑞:任何一種模式經(jīng)營這個(gè)行業(yè)，我相信很少?zèng)]有碰到人才上的流動(dòng)，這個(gè)行業(yè)有行業(yè)上的特質(zhì)，比如比較辛苦等等，有了這個(gè)啟動(dòng)的念頭之后，如果這個(gè)時(shí)候適時(shí)的，剛好其他的同業(yè)也仲出手，他出去了，也不是不可能，我們總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，最后我們公司有什么，其實(shí)我們公司的人力結(jié)構(gòu)，我相信你真的用心，你會(huì)

很羨慕我們，我們有上百位優(yōu)秀的人才，我們把一下多人的員工劃一個(gè)三角形，我們十年以上的，五到八年

那是很強(qiáng)健的一個(gè)結(jié)構(gòu)，如果我們很用心的對(duì)待他們，真的也許沒有辦法避免一定程度的流失，可是我覺得

總結(jié)下來，我們現(xiàn)在擁有的還蠻富足的，這中間我們也因?yàn)槿瞬诺囊苿?dòng)，他們提出一些想法，比如績效 的獎(jiǎng)金，他們發(fā)展的方式，還有一三年教育的輔助支持上面，我們倒是有這個(gè)信心，我們提供給同仁薪獎(jiǎng)等等

都是越來越多，沒有越來越少，我們公司薪水從而沒有遲延過，我們現(xiàn)在留下來的人組織結(jié)構(gòu)是很扎實(shí)的，我們不是說上面資深的都不見了，每年訓(xùn)練新兵，不是這樣的，所以從訓(xùn)練的結(jié)果還是很好的。

【思考與討論】

1、從案例中，可以看到一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)“內(nèi)功”的重要方面之一是什么?

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)人力資源管理的內(nèi)容包括哪些?

第三篇：證券公司經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)違法違規(guī)營銷案例a

證券公司經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)違法違規(guī)營銷案例

案例一

2009年中期，李老漢有意入市，于是前往某證券公司 營業(yè)部咨詢開戶事宜。該營業(yè)部柜臺(tái)工作人員張某接待了李老漢。李老漢對(duì)股市了解不深，錯(cuò)誤的認(rèn)為投資股市一定可以賺錢。張某為抓住客戶，沒有對(duì)李老漢進(jìn)行投資者教育，糾正李老漢 的錯(cuò)誤觀點(diǎn)，并且代表李老漢填寫了《風(fēng)險(xiǎn)揭示書》和《投資者風(fēng)險(xiǎn)承受情況表》，幫李老漢辦理了開戶手續(xù)。

李老漢反映自己對(duì)股票操作不是很了解，張某又將營業(yè)部經(jīng)紀(jì)人王某介紹給李老漢，讓王某代理李老漢從事投資操作。李老漢出于對(duì)證券公司的信任相信了王某，全權(quán)委托王某進(jìn)行證券操作，結(jié)果損失慘重。

案例評(píng)析：

? 李某把開戶資料拿到王女士辦公室給其填寫幫其開戶的行為違反了《中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司證券賬戶管理規(guī)則》第3.7條規(guī)定自然人開戶應(yīng)該前往開戶代辦點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場開戶。

? 李某在王女士沒有提供身份證原件只提供復(fù)印件的情況下就幫其開戶違反了《中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司證券賬戶管理規(guī)則》第3.7條規(guī)定自然人開戶應(yīng)該提交本人有效身份證明文件和第3.9條開戶代理機(jī)構(gòu)應(yīng)該審核申請人身份證明文件是否真實(shí)有效。

? 李某允許王女士在只提供其丈夫的身份證復(fù)印件和戶口本的情況下代理他們開戶，違反了《中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司證券賬戶管理規(guī)則》第3.7條規(guī)定的“委托他人代辦的，還需提供經(jīng)公證的委托代辦書、代辦人的有效身份證明文件及復(fù)印件”。

案例

四、深圳某證券營業(yè)部營銷人員接受客戶全權(quán)委托案例

2008年11月18日，數(shù)十名客戶聚集深圳某證券營業(yè)部，聲稱該營業(yè)部外部營銷人員湯某與他們簽訂委托理財(cái)協(xié)議，投資損失慘重，要求證券營業(yè)部予以賠償。其間部分客戶采取了踹門、驅(qū)趕客戶等過激行為，嚴(yán)重影響了正常交易。據(jù)初步調(diào)查，營業(yè)部外部營銷人員湯某與多名客戶私下簽訂協(xié)議，約定湯某負(fù)責(zé)全權(quán)委托操作客戶名下的股票，并承擔(dān)全部投資損失和分享20%的投資收益，涉及資金1000多萬元，累計(jì)虧損600多萬元。由于投資損失較大，湯某于2008年春節(jié)后離開營業(yè)部，去向不明。湯某無證券從業(yè)資格證書，2003年 11月被聘為營業(yè)部業(yè)務(wù)經(jīng)理，2007年5月與公司簽定居間合同，作為外部營銷人員從事客戶開發(fā)工作。

案例

五、廣東某證券營業(yè)部從業(yè)人員私下接受客戶委托買賣證券案例

廣東證監(jiān)局對(duì)轄區(qū)一證券從業(yè)人員私下接受客戶委托買賣證券案件作出行政處罰決定，對(duì)該案當(dāng)事人徐某予以警告，并處10萬元罰款。徐某于2006年10月至2009年4月在原中富證券廣州東風(fēng)中路營業(yè)部等證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)工作期間，兩次與營業(yè)部客戶蔡某達(dá)成委托協(xié)議，約定徐某在蔡某提供的證券賬戶內(nèi)進(jìn)行證券交易，蔡某每月按5%的比例收取固定收益，實(shí)際收益超出固定收益的部分作為徐某的報(bào)酬，低于固定收益或虧損的，由徐某向蔡某補(bǔ)足本金和固定收益。此后，徐某通過辦公室熱自助電腦進(jìn)行熱自助委托和網(wǎng)上委托等方式，操作蔡某提供的證券賬戶及其資金下單進(jìn)行證券交易。徐某在接受蔡某委托進(jìn)行證券交易期間未有違法所得。

廣東證監(jiān)局認(rèn)定，徐某作為證券公司從業(yè)人員，私下接受客戶委托進(jìn)行證券交易，違反了《證券法》第一百四十五條有關(guān)“證券公司及其從業(yè)人員不得未經(jīng)過其依法設(shè)立的營業(yè)場所私下接受客戶委托買賣證券”的規(guī)定，構(gòu)成了《證券法》第二百一十五條規(guī)定的證券公司從業(yè)人員違法私下接受客戶委托買賣證券的行為。據(jù)此，廣東證監(jiān)局對(duì)徐某作出相應(yīng)的行政處罰。

案例

六、常州某證券營業(yè)部營銷人員違規(guī)案例

自2006年起，常州某證券營業(yè)部駐泰州某銀行網(wǎng)點(diǎn)營銷人員王某開始接受客戶全權(quán)委托代客操作，并口頭承諾高額投資回報(bào)。2007年下半年以后，王某操作的證券賬戶出現(xiàn)較大虧損，高額回報(bào)承諾無法兌現(xiàn)。王某只得鋌而走險(xiǎn)，利用其在銀行網(wǎng)點(diǎn)駐點(diǎn)的便利，向客戶高息借入資金，用于彌補(bǔ)投資損失和向客戶支付承諾的投資回報(bào)，涉及金額3000多萬元。王某無證券從業(yè)資格，2005年9月開始在營業(yè)部從事客戶服務(wù)工作，后與營業(yè)部簽定非全日制用工合同，目前已被公安部門控制。

案例

七、濟(jì)南某證券營業(yè)部營銷人員擅自代客操作案例

2008年10月14日，濟(jì)南某證券營業(yè)部客戶孟某投訴其證券賬戶被他人盜用操作。經(jīng) 調(diào)查，犯罪嫌疑人為該營業(yè)部外部營銷人員宋某（已通過從業(yè)資格考試，案發(fā)時(shí)執(zhí)業(yè)資格正在申請）。孟某是宋某開發(fā)的客戶，此前孟某曾將交易密碼透露給宋某。為獲取高額的傭金提成，宋某于2008年10月6日至10日期間，未經(jīng)孟某允許，私自在網(wǎng)吧通過網(wǎng)上交易代其頻繁操作，給孟某造成一定損失。

案例

八、員工代客理財(cái)賠掉身家性命，客戶疏忽自擔(dān)千萬損失

投資顧問丁某私自操作客戶的股票賬戶，導(dǎo)致兩位客戶損失1700多萬。丁某因無法償還這筆“債務(wù)”，選擇了自殺，歿年32歲。受害股民王某和李某因此起訴某證券公司北京德勝門東濱河路證券營業(yè)部，索賠全部資金損失。近日，市一中院以兩位股民透露密碼并違規(guī)委托投資顧問操作股票，終審判決他們自行承擔(dān)損失。

2006年9月，王某在某證券公司北京德勝門東濱河路證券營業(yè)部開通賬戶。因?yàn)榇嫒氪罅拷痤~，王某成為該營業(yè)部的大客戶。丁某是證券營業(yè)部的投資顧問，營業(yè)部安排她專門為王某提供股票交易服務(wù)。每幫王某完成一筆交易，證券營業(yè)部可以獲得交易額的千分之三作為交易手續(xù)費(fèi)，而丁某提取其中的8%作為獎(jiǎng)金。

在溝通的過程中，丁某曾多次提醒王某在使用電腦進(jìn)行交易時(shí)要謹(jǐn)防泄露信息。2007年，基于對(duì)丁某的信任，王某授權(quán)丁某設(shè)立了一個(gè)連自己都不知道的交易密碼。此后，王某想進(jìn)行股票交易時(shí)，就讓丁某代為操作。

2008年6月，王某在朋友的提醒下向丁某索要自己的賬戶密碼，并第一次看到自己賬戶內(nèi)股票交易的真實(shí)情況。當(dāng)時(shí)，王某自己估算，損失在千萬左右。丁某當(dāng)時(shí)承認(rèn)，從2007年就開始擅自對(duì)王某的賬戶進(jìn)行交易，并承諾一定會(huì)想辦法賠償這些損失。然而，丁某卻在2008年8月1日自殺身亡。

與損失698萬多元的王某有著同樣經(jīng)歷的，還有另外一名李姓股民，李某的損失超過了1000萬元。

王某認(rèn)為，自己的這些損失，都是由于證券營業(yè)部對(duì)職員疏于監(jiān)管造成的。

證券營業(yè)部表示，公司明令禁止職員接受客戶委托進(jìn)行股票交易，丁某的行為是個(gè)人行為。此外，證券營業(yè)部還指出王某沒有管理好自己的密碼，將交易密碼透漏給丁某，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)損失結(jié)果。

法院認(rèn)為，王某的行為存在三個(gè)疏忽：委托投資顧問丁某代其設(shè)置密碼，又委托其全權(quán)代理股票交易，而且也沒有及時(shí)查詢交易明細(xì)。法官說，雖然法律沒有禁止王某透漏密碼，也未要求王某及時(shí)查詢交易結(jié)果，但這并不意味著王某不需要對(duì)自己的疏忽負(fù)責(zé)。法官指出，王某的疏忽，對(duì)于他自身而言，屬于高風(fēng)險(xiǎn)行為，同時(shí)也屬于違約行為，因此造成的損失，在證券營業(yè)部無過錯(cuò)的情況下，由王某自行承擔(dān)。

此外，法官還指出，王某委托丁某進(jìn)行的股票交易，是在證券營業(yè)部不知情的情況下進(jìn)行的，是王、丁之間的私下交易。而且投資顧問接受客戶委托全權(quán)代理交易，又是證券公司規(guī)定中明文禁止的。因此，法院認(rèn)定，丁某使用王某的賬戶密碼、全權(quán)代他進(jìn)行股票交易，不是受證券公司的指令，而是受王某的私下委托，是個(gè)人行為不是職務(wù)行為。

最終，法院判決駁回了王某的起訴。與王某有著相同遭遇的股民李某，也得到同樣的判決。

案例

九、太原某證券營業(yè)部開展未經(jīng)許可業(yè)務(wù)和進(jìn)行不正當(dāng)競爭案例

某證券公司太原體育路證券營業(yè)部為招攬客戶，在制作的宣傳材料中向投資者宣傳股權(quán)投資、融資融券、資產(chǎn)證券化、股權(quán)質(zhì)押融資等公司尚不具備條件或不允許開展的業(yè)務(wù)，并對(duì)投資者收益情況做出確定性判斷。此外，該營業(yè)部為規(guī)避協(xié)會(huì)傭金報(bào)備標(biāo)準(zhǔn)，以數(shù)名客戶之間存在“關(guān)聯(lián)”為理由，對(duì)其中每一位客戶執(zhí)行以上述客戶總資產(chǎn)為劃分標(biāo)準(zhǔn)的傭金費(fèi)率。

山西證監(jiān)局就上述問題對(duì)該營業(yè)部負(fù)責(zé)人進(jìn)行了談話，要求營業(yè)部做出整改，規(guī)范營銷，在整改完成之前應(yīng)當(dāng)暫停從其他營業(yè)部轉(zhuǎn)戶。該營業(yè)部現(xiàn)已將所有不符合協(xié)會(huì)傭金報(bào)備標(biāo)準(zhǔn)的客戶傭金費(fèi)率提升至規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并為無法達(dá)成提升傭金費(fèi)率協(xié)議的客戶辦理轉(zhuǎn)銷戶手續(xù)。

某證券公司太原體育路營業(yè)部以虛假宣傳誤導(dǎo)投資者、以低傭金方式開展不正當(dāng)競爭，擾亂了市場秩序。

第四篇：模特經(jīng)紀(jì)協(xié)議

色影俱樂部和中國公民小姐/先生，根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)，本著平等互利的精神，通過友好協(xié)商，就色影俱樂部為小姐/先生提供模特經(jīng)紀(jì)服務(wù)訂立本協(xié)議。

一、立約人

1.1 色影俱樂部（以下簡稱甲方）。

1.2中國公民（以下簡稱乙方），身份證號(hào)碼，通信地址，住宅電話，手提電話。

二、甲、乙雙方就甲方為乙方提供參與模特業(yè)務(wù)有關(guān)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)進(jìn)行合作。2.1甲方在本協(xié)議有效期內(nèi)為乙方從事模特事業(yè)的經(jīng)紀(jì)人。2.2乙方在本協(xié)議有效期內(nèi)為甲方提供模特服務(wù)。

2.3本條模特業(yè)務(wù)的內(nèi)容包括：符合中華人民共和國法律、法規(guī)規(guī)定的并為之允許的電影、電視、錄影、廣告、舞臺(tái)、錄音、剪彩、廣播、登臺(tái)演出、平面拍攝、電臺(tái)訪問或錄音，親自出席宣傳推廣工作及有關(guān)模特事業(yè)需要的活動(dòng)。

三、在協(xié)議有效期及順延期，甲方為乙方提供經(jīng)紀(jì)人服務(wù)，甲方負(fù)責(zé)安排乙方演出及有關(guān)工作事宜，乙方向甲方提供演藝服務(wù)，乙方遵守甲方的工作安排和合理的工作要求。

3.1經(jīng)乙方同意，甲方擁有安排、接洽簽署一切與乙方有關(guān)的模特工作事宜的權(quán)利，甲方簽訂的與乙方演藝工作有關(guān)的合約和細(xì)則，在守法、合法并事先知會(huì)乙方的前提下，乙方應(yīng)全心全意貫徹執(zhí)行上述委派的工作。3.2甲方不得干涉乙方其他的演藝活動(dòng)好工作，但是乙方承諾并保證自簽定本協(xié)議之日起，優(yōu)先完成甲方為乙方安排的活動(dòng)和工作。

3.3在協(xié)議有效期內(nèi)，乙方同意甲方擁有一切有關(guān)名字，映像、照片、動(dòng)畫、形象及聲音的專有使用權(quán)，乙方同意甲方擁有一切在世界各地履行本協(xié)議的任何演藝工作的產(chǎn)生或由此而產(chǎn)生的表演權(quán)、版權(quán)及其它知識(shí)產(chǎn)權(quán)，無論上述產(chǎn)權(quán)是否實(shí)際存在、產(chǎn)生或出現(xiàn)。

3.4乙方自備各種有效旅行證件，甲方協(xié)助并負(fù)責(zé)辦理乙方因工作需要而前往中國境內(nèi)外的旅行事宜。

3.5乙方遵照甲方要求加入有利于工作的非政治性團(tuán)體，但上述團(tuán)體應(yīng)為符合國家有關(guān)法律規(guī)定的社會(huì)團(tuán)體。

3.6乙方有權(quán)拒絕違法和色情、暴力、身體暴露及其它有損乙方人格、名譽(yù)和損害乙方身心健康的表演、演出及其它工作。

四、甲、乙雙方除擔(dān)負(fù)本協(xié)議內(nèi)的其它責(zé)任外，雙方應(yīng)各自負(fù)責(zé)完成以下各項(xiàng)事宜。4.1甲方

1、必須全力協(xié)助乙方在演藝事業(yè)上發(fā)展，輔助乙方在各媒體的宣傳和推介。

2、負(fù)責(zé)乙方在中國境內(nèi)、外工作期間的住宿及差旅補(bǔ)助，具體的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)助辦法由甲、乙雙方另行商定。

3、負(fù)責(zé)乙方在演出及工作期間的人身安全。

4、維護(hù)乙方的經(jīng)濟(jì)利益和名譽(yù)。

5、負(fù)責(zé)辦理乙方委托的其它合理合法的要求。4.2乙方

1、全力配合甲方安排的為演藝事業(yè)需要的宣傳活動(dòng)，盡量配合甲方所提供的專業(yè)形象設(shè)計(jì)建議（包括發(fā)型、服飾、化妝等合理建議），如有異議，乙方必須提出適當(dāng)理由供甲方參考，甲方應(yīng)考慮乙方的合理要求，但甲方擁有最終決定權(quán)。

2、了解及遵守甲方屬下演員應(yīng)有的行為標(biāo)準(zhǔn)，遵照甲方安排參加任何與乙方工作有關(guān)的制作會(huì)議，拍攝演出，幕后制作或程序，宣傳活動(dòng)等。

3、按照甲方安排，在指定時(shí)間，準(zhǔn)時(shí)守約抵達(dá)甲方指定的工作場所，按約定完成工作事項(xiàng)。

4、向甲方提供乙方所在地的最新地址及通信聯(lián)絡(luò)電話號(hào)碼，使甲方在合理時(shí)間內(nèi)，均能與乙方聯(lián)絡(luò)并發(fā)出通告。

5、遵守甲方與其它公司、私人或團(tuán)體所訂立的符合法律規(guī)定的演藝合約和協(xié)議。

6、若某項(xiàng)演藝工作于本協(xié)議有效期內(nèi)簽署，而本協(xié)議期滿時(shí)又未能完成該工作，乙方應(yīng)繼續(xù)為甲方完成該項(xiàng)工作，但雙方要另行商定合作條件，甲方應(yīng)以經(jīng)紀(jì)人的身份為乙方爭取合理補(bǔ)償。

7、負(fù)責(zé)辦理甲方交辦的其它合理事項(xiàng)。

五、乙方承諾承擔(dān)下列義務(wù)：

5.1乙方有絕對(duì)法定權(quán)利、年齡及自由與甲方訂立及履行本協(xié)議。5.2乙方?jīng)]有在此前及不會(huì)與任何人、機(jī)構(gòu)、公司訂立任何會(huì)與本協(xié)議相沖突，或影響甲方利益的合同或類似的任何安排或承諾（不論是否以書面記錄或口頭承諾），乙方在簽定本合同時(shí)，向甲方聲明本合同生效前與第三者的任何承諾。

5.3乙方不做出任何影響甲方及其子、母公司聲譽(yù)、形象、商譽(yù)的行為或言論。

5.4乙方確認(rèn)甲方為其經(jīng)紀(jì)人公司，甲方擁有安排、洽談乙方演藝事項(xiàng)的決策權(quán)。

六、轉(zhuǎn)讓

7.1經(jīng)雙方協(xié)商，甲方在征得乙方同意后，可轉(zhuǎn)讓、授權(quán)甲方在協(xié)議中的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。

7.2乙方無權(quán)轉(zhuǎn)讓乙方在本合同中的有關(guān)權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。

八、在下列情況下，甲、乙雙方有權(quán)終止本合同

8.1一方故意或疏忽而不盡職盡責(zé)，違背或損害另一方的利益或合理要求。8.2一方嚴(yán)重違反或不遵守本協(xié)議的約定條款。8.3一方不能履行本協(xié)議條款所列的有關(guān)事項(xiàng)。8.4一方涉入本合同外的法律糾紛而嚴(yán)重影響工作。8.5乙方未征得甲方同意而擅自離開工作崗位及工作地區(qū)。

九、違約 9.1由于一方的過失，造成本協(xié)議不能履行或不能完成履行時(shí)，由過失一方承擔(dān)違約責(zé)任，如屬雙方過失，由雙方分擔(dān)各自應(yīng)負(fù)的違約責(zé)任。9.2過失方應(yīng)當(dāng)賠償無過失方的一切直接或間接損失。

十、不可抗力

10.1由于傷殘、戰(zhàn)爭、天災(zāi)人禍及其它不能預(yù)見并且對(duì)其發(fā)生和后果不能防止或避免的不可抗力，致使直接影響協(xié)議的履行或者不能按約定的條件履行時(shí)，如遇上述不可抗力的一方，應(yīng)立即知會(huì)對(duì)方，并應(yīng)在15天內(nèi)，提供不可抗力的詳情及協(xié)議不能履行，或者部分不能履行或者需要延期履行的理由的有效證明文件，此項(xiàng)證明文件應(yīng)由不可抗力發(fā)生地區(qū)的公證機(jī)關(guān)出具。按照對(duì)履行合同影響的程度，由雙方協(xié)商解決是否解除合同，或者部分免除協(xié)議責(zé)任，或者延期履行合同。

十一、本協(xié)議為唯一全部關(guān)于甲乙雙方于本協(xié)議涉及的事宜的協(xié)議、承諾，在此之前有任何形式的合約或承諾關(guān)于同樣或相近事宜，甲乙雙方確認(rèn)及同意本協(xié)議由即日取代任何以往的合約或承諾。

十二、本協(xié)議自簽定之日起生效，協(xié)議有效期為-------周年。如甲乙雙方愿意繼續(xù)合作，經(jīng)協(xié)商，可延長合作期限。

十三、本協(xié)議的訂立、解釋、履行和爭議的解決均受中華人民共和國法律管理。

十四、本協(xié)議適用文字為中文，協(xié)議文本由中文書寫。

十五、本協(xié)議一式兩份，由甲乙雙方各執(zhí)一份，自簽定之日起即時(shí)生效，立約時(shí)間為年月日。

甲方：乙方：

簽字：簽字：

年月日年月日

第五篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同范本

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同

編號(hào)：

賣方（以下簡稱甲方）： 買方（以下簡稱乙方）： 身份證號(hào)碼： 身份證號(hào)碼： 賣方代理人： 買方代理人： 身份證號(hào)碼： 身份證號(hào)碼： 中介服務(wù)方（以下簡稱丙方）

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、房地產(chǎn)交易有關(guān)法律法規(guī)及洛陽市有關(guān)規(guī)定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和誠實(shí)信用原則，經(jīng)協(xié)商一致簽訂本合同，以資共同遵守。

第一條、本宗買賣房產(chǎn)狀況：

1、房屋座落：甲方房產(chǎn)座落于洛陽市 區(qū)

2、建筑面積：平方米。（詳見房權(quán)證 字第 號(hào)）（土地使用證 _________字第______________號(hào)）

3、成交價(jià)格：甲、乙雙方議定該房產(chǎn)（含裝修及附屬配套設(shè)施）的買賣價(jià)格為（幣種）（大寫）： 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥）。[其中：房產(chǎn)買賣價(jià)為（幣種）（大寫）： 佰 拾 萬 仟 拾 元整（￥）；裝修及附屬配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓價(jià)為（幣種）（大寫）： 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥）]。

4、成交細(xì)目： 1）、配套： 2）、家電： 3）、家具： 4）、其他： 5）、固定裝修：甲方明確固定裝修指構(gòu)成該房屋裝修之固定部分包括但不限于地板面、墻體、壁櫥、鐵門、門、門把、門窗、防盜網(wǎng)、水龍頭、嵌入式排氣扇、燈具、發(fā)光體、廚衛(wèi)設(shè)施等，此等固定裝修經(jīng)拆除將破壞設(shè)施的完整性，所以，甲方應(yīng)保持其完整交付。

第二條、中介服務(wù)方承諾：

1、丙方的服務(wù)行為符合《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家工商行政管理局《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)及規(guī)章;

2、丙方已帶乙方實(shí)地勘察看過標(biāo)的房產(chǎn)；

3、保證誠信服務(wù)，不收取合同外的任何費(fèi)用（不包含其他服務(wù)）。

第三條、委托中介服務(wù)事項(xiàng)：

1、丙方受甲方、乙方各自的委托，就甲、乙雙方買賣房產(chǎn)一事，提供中介服務(wù)；

2、丙方應(yīng)甲、乙雙方的要求，為其提供房產(chǎn)成交后代理服務(wù)。

第四條、中介服務(wù)范圍：選擇下列第[ ]項(xiàng)服務(wù)。

1、為甲、乙雙方提供房產(chǎn)政策及法律咨詢服務(wù)；

2、向甲、乙雙方提供交易機(jī)會(huì)，協(xié)助雙方簽訂本合同及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并促成交易成功；

3、房產(chǎn)行銷推介；

4、為當(dāng)事人代辦房產(chǎn)評(píng)估手續(xù)；

5、代辦權(quán)屬過戶手續(xù)；

6、為乙方辦理 〔注：填寫①商業(yè)銀行按揭貸款、②公積金貸款、③商業(yè)銀行和公積金組合貸款〕手續(xù)；

7、代辦房地產(chǎn)公證、見證手續(xù)；

8、協(xié)助甲、乙雙方收集過戶資料和為其房地產(chǎn)買賣契約代書；

9、協(xié)助辦理相關(guān)配套事宜，如水、電、管道煤氣、有線電視、電話、寬帶及物業(yè)交接過戶手續(xù)；

10、協(xié)助甲、乙雙方完成房屋及房產(chǎn)配套設(shè)施的移交；

11、其他。

第五條、中介服務(wù)段落：

1、丙方提供的中介服務(wù)自接受甲、乙雙方委托時(shí)起到甲、乙雙方達(dá)成本協(xié)議之日起結(jié)束；

2、丙方提供的相關(guān)房產(chǎn)成交后的代理服務(wù)至甲、乙雙方辦結(jié)各項(xiàng)交易、過戶、交房、放款之日止。

第六條、中介服務(wù)費(fèi)(包含中介服務(wù)傭金和相關(guān)代理服務(wù)費(fèi))：

1、中介服務(wù)傭金：自甲、乙雙方簽訂本合同后 日內(nèi)，丙方按政府有關(guān)規(guī)定向甲、乙雙方收取中介服務(wù)傭金。

a、丙方向甲方收取中介服務(wù)傭金為（幣種）（大寫）萬 仟 佰 拾 元（￥）。b、丙方向乙方收取中介服務(wù)傭金為（幣種）（大寫）萬 仟 佰 拾 元（￥）。

*

2、交易服務(wù)費(fèi)：根據(jù)本合同第三條有關(guān)款項(xiàng)約定，本合同成立后，丙方為甲、乙雙方提供成交后代理服務(wù)手續(xù)。

a、丙方收取甲方交易服務(wù)費(fèi)（幣種）（大寫）仟 佰 拾 元（￥）。b、丙方收取乙方交易服務(wù)費(fèi)（幣種）（大寫）仟 佰 拾 元（￥）。

*

3、按揭服務(wù)費(fèi)：根據(jù)本合同第四條第六款約定，本合同成立后，丙方為乙方提供按揭服務(wù)。丙方收取乙方按揭服務(wù)費(fèi)（幣種）（大寫）仟 佰 拾 元（￥）。

第七條、當(dāng)事人配合與保密：

1、丙方承諾按交易程序（另定補(bǔ)充協(xié)議）規(guī)定的工作日為甲、乙雙方妥善辦理有關(guān)事項(xiàng)。甲、乙雙方須保證所提供的交易資料完整、真實(shí)、合法、有效，并按時(shí)向丙方交付有關(guān)資料，配合丙方共同完成有關(guān)事宜。若因甲、乙雙方提供的資料原因造成手續(xù)辦理的延誤或無法辦理，丙方無過錯(cuò)的，由資料提供的延誤方承擔(dān)責(zé)任，丙方的工作日相應(yīng)順延;

2、對(duì)交易過程中丙方所知悉的甲方或乙方的私人事務(wù)承擔(dān)保密義務(wù)，未經(jīng)甲方或乙方的書面同意不得向第三人披露。同時(shí)，甲、乙雙方對(duì)丙方所提供的信息、成交機(jī)會(huì)等商業(yè)秘密也負(fù)有保密義務(wù)，未經(jīng)丙方書面同意不得擅自披露。

第八條、中介權(quán)益說明：

甲、乙一方或雙方違約，造成本合同無法履行的，且丙方無過錯(cuò)，甲、乙雙方仍應(yīng)全額支付丙方的中介服務(wù)傭金。

第九條、丙方的權(quán)利義務(wù)：

1、丙方應(yīng)按照甲、乙雙方的委托，據(jù)實(shí)介紹房地產(chǎn)信息及房地產(chǎn)交易價(jià)格;

2、丙方對(duì)甲、乙雙方提交的文件資料進(jìn)行核實(shí)并出具收件清單，對(duì)甲方提供的信息進(jìn)行現(xiàn)場勘察和積極配合乙方到相關(guān)部門查驗(yàn);

3、丙方應(yīng)配合乙方到現(xiàn)場勘察房地產(chǎn)狀況，在出賣方明確告知丙方的前提下，丙方應(yīng)如實(shí)告知乙方房屋配套設(shè)施等存在的瑕疵和房地產(chǎn)權(quán)利受限制等情況;

4、丙方應(yīng)告知甲、乙雙方進(jìn)行房地產(chǎn)交易涉及的稅費(fèi)及其他當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用，但具體稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以征稅機(jī)關(guān)核定為準(zhǔn);

5、丙方應(yīng)配合甲、乙雙方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù);

6、在合同履行期間，丙方應(yīng)當(dāng)積極告知督促相關(guān)當(dāng)事人履行合同并提醒應(yīng)注意的事項(xiàng)及瑕疵。

第十條、甲方的權(quán)利義務(wù)：

1、甲方提供真實(shí)、合法、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息;

2、甲方在簽訂合同時(shí)向丙方提供下列資料：

（1）身份證復(fù)印件；（2）房屋權(quán)屬證書；

（3）土地使用權(quán)證；

（4）其它相關(guān)資料：。

3、甲方應(yīng)配合丙方到相關(guān)部門查驗(yàn)有關(guān)資料和到現(xiàn)場勘察房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并告知房屋及其配套設(shè)施所存在的瑕疵和房地產(chǎn)權(quán)利受限制等情況;

4、甲方應(yīng)配合乙、丙方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及提供辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶的相關(guān)手續(xù)。

第十一條、乙方的權(quán)利義務(wù)：

1、乙方有權(quán)與丙方共同要求甲方配合到相關(guān)部門查驗(yàn)有關(guān)資料和到現(xiàn)場勘察房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并對(duì)上述房產(chǎn)現(xiàn)狀作充分了解，愿意購買上述房產(chǎn);

2、乙方應(yīng)在簽訂本合同后 日內(nèi)向丙方提供辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)材料;

3、乙方應(yīng)配合丙方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及提供辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶的相關(guān)手續(xù)。

第十二條、定金

簽訂本合同時(shí)，甲、乙雙方約定乙方支付定金（幣種）（大寫）： 萬 仟元整（￥）給甲方（定金可抵作購房款）。

如果甲、乙雙方同意，可以選擇下列[ ]種方式確保交易安全：

1、暫時(shí)將全部定金在交易過程中交丙方代管，丙方出具加蓋企業(yè)公章的收據(jù)；

2、暫時(shí)將部分定金（幣種）（大寫）萬 仟元整元在交易過程中交丙方代管，其余定金直接交與甲方，丙甲兩方分別按照收取定金數(shù)額出具收據(jù)；

3、。

第十三條、費(fèi)用承擔(dān)方式：

1、交易稅費(fèi)由 方承擔(dān);

2、土地證費(fèi)：辦理甲方名下的土地證費(fèi)用 承擔(dān)；過戶至乙方名下的土地證費(fèi)用 承擔(dān);

3、配套設(shè)施過戶費(fèi)：配套設(shè)施的相關(guān)證件過戶費(fèi)用由 承擔(dān);

4、原始費(fèi)用的結(jié)清：甲方應(yīng)結(jié)清移交前的水、電、物業(yè)管理、等 的費(fèi)用。乙方在接收該房產(chǎn)時(shí)須驗(yàn)收上述約定的各項(xiàng)交付細(xì)目，交接確認(rèn)后甲方不再負(fù)責(zé);

5、第十四條、購房款及其他費(fèi)用支付方式：按交易程序規(guī)定的方式支付

________________________________________________________________________________________ 第十五條、違約責(zé)任

1、依照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，本合同簽訂后，甲、乙、丙三方應(yīng)按照約定履行，否則屬違約行為，乙方違約的其定金不予返還，甲方違約的雙倍返還定金。丙方違約的應(yīng)當(dāng)退還當(dāng)事人已交的服務(wù)費(fèi)用并向甲方支付違約金 元，向乙方支付違約金 元。

2、甲方保證上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清楚，若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)糾紛由甲方負(fù)責(zé)，由此而造成乙方經(jīng)濟(jì)損失由甲方承擔(dān)賠償責(zé)任;*

3、除甲、乙雙方另有約定外，甲方如未按本合同及房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議補(bǔ)充所約定的交易程序規(guī)定的期限將該房產(chǎn)交付乙方使用，乙方可以選擇本條第一款的定金罰則或要求甲方支付違約金（按日萬分之）；乙方如未能按照交易程序（另訂補(bǔ)充協(xié)議）規(guī)定的時(shí)間付款，甲方可以選擇本條第1款的定金罰則或要求乙方支付違約金（按日萬分之）;

4、丙方作為居間及代理服務(wù)方應(yīng)以國家法律法規(guī)政策及行業(yè)協(xié)會(huì)行規(guī)為準(zhǔn)則為甲、乙雙方提供誠信服務(wù)的義務(wù)，若因丙方服務(wù)不當(dāng)行為造成甲、乙雙方損失的，丙方退還全部服務(wù)費(fèi)并承擔(dān)損害賠償責(zé)任;

5、丙方作為甲、乙雙方授權(quán)的代管方，對(duì)所代管的資金及權(quán)屬資料的安全負(fù)責(zé)，若因丙方責(zé)任造成資金損失或資料遺失、損毀的，丙方退還全部服務(wù)費(fèi)并承擔(dān)損害賠償責(zé)任;

6、在甲、乙雙方未改變上述交易條件，交易程序正常執(zhí)行的情況下，丙方應(yīng)督促乙方如期支付上述全部房款，督促甲方如期交付該房產(chǎn)。因丙方工作不盡責(zé)，致使甲方不能如期收到房款或乙方不能如期接收房產(chǎn)過戶的丙方承擔(dān)違約責(zé)任。

第十六條、違約處理時(shí)限：自發(fā)生違約行為之日起超過10日，丙方即向違約方發(fā)出掛號(hào)信促其履

約，寄出郵戳即日起超過15日仍未回復(fù)并履約的，依本合同相關(guān)條款處理。第十七條、本合同解除條件：出現(xiàn)下列情況的，當(dāng)事人可以單方依法解除合同，并書面告知相關(guān)當(dāng)事人（本合同解除時(shí)，房屋轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議同時(shí)解除）：

1、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)。

2、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。

3、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

4、。

第十八條、因不可抗力或國家政策的改變因素導(dǎo)致本合同無法履行的，甲、乙、丙三方免責(zé)。在三方具結(jié)后，丙方將監(jiān)管的房產(chǎn)權(quán)屬資料交還甲方，將監(jiān)管的定金及購房款交還乙方，交易過程中產(chǎn)生的費(fèi)用由甲、乙雙方各自承擔(dān)。

第十九條、合同爭議解決方式：本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙、丙三方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以選擇下列第[ ]項(xiàng)解決：

1、向 仲裁委員會(huì)提請仲裁。

2、依法向人民法院起訴。

第二十條、生效條款：本合同及補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)甲、乙、丙三方簽字蓋章后生效。本合同未盡事宜當(dāng)事人可以達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等的法律效力。本合同和補(bǔ)充協(xié)議未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策執(zhí)行。

本合同及補(bǔ)充協(xié)議共 頁，一式 份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，丙方 份，具有同等法律效力。

第二十一條、其它事項(xiàng)：。

（空格如不夠用，可以另接）

甲方（賣方）： 乙方（買方）：

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話： 聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址： 郵編： 郵編：

丙方（中介服務(wù)方）： 簽約代表： 聯(lián)系電話：_________________________ 聯(lián)系地址：

簽訂地點(diǎn)：

簽訂時(shí)間： 年 月 日