第一篇：食品科技公司征收補(bǔ)償中,評估報告有異議時如何主張

食品科技公司征收補(bǔ)償中，評估報告有異議時如何主張

作者：北京吳少博律師事務(wù)所·10年企業(yè)拆遷關(guān)停維權(quán)

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溫馨提示：北京吳少博律師事務(wù)所，10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗，各位企業(yè)當(dāng)事人面臨拆遷征收時，補(bǔ)償?shù)停a(bǔ)償不合理，政策強(qiáng)壓，斷水?dāng)嚯姅嗦返葐栴}，請及時與我們聯(lián)系，避免錯過律師介入的最好時機(jī)。

【導(dǎo)讀】

某食品科技有限公司，法定代表人萬某于公司成立前移民國外。后投資建立了外國自然人獨資有限公司。2011年某市某區(qū)人民政府下發(fā)（2011）X號征收土地方案公告，征收土地位于該區(qū)某街道某村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，該食品科技有限公司在征收范圍內(nèi)。某區(qū)人民政府對某食品科技有限公司作出強(qiáng)制拆除行為后。某區(qū)人民政府、某食品科技有限公司雙方對被拆遷地上物及資產(chǎn)進(jìn)行了核量，并制作了核量單，某食品科技有限公司法定代表人萬某在核量單中簽字確認(rèn)。

隨后，區(qū)人民政府委托評估鑒定部門對某食品科技有限公司的地上物及資產(chǎn)進(jìn)行了預(yù)評估鑒定，評估鑒定部門出具了預(yù)評估報告。后因征收補(bǔ)償數(shù)額未達(dá)成一致而起訴。訴訟過程中，在法院的主持下，委托對房產(chǎn)、土地分別進(jìn)行鑒定。鑒定結(jié)果出來后，某食品科技有限公司不服，申請復(fù)核；復(fù)核不服，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

本案例中，吳少博律師事務(wù)所著重介紹房產(chǎn)、土地評估報告的重要性，對該評估有異議時，通過怎樣的程序來重新確定評估價格。對于征收補(bǔ)償，價格是關(guān)鍵，評估價格也一樣。希望本篇文章可以幫助廣大的中小企業(yè)主在價格戰(zhàn)中尋求到程序上的救濟(jì)幫助。

關(guān)鍵詞：征收補(bǔ)償、評估、評估報告 【案情介紹】

某食品科技有限公司，2007年其法定代表人萬某取得美國國籍。單位類型為有限責(zé)任公司（外國自然人獨資），坐落于某市某區(qū)某街道某村。2011年某市某區(qū)人民政府下發(fā)（2011）5號征收土地方案公告，征收土地位于某市某區(qū)某街道某村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，某食品科技有限公司在征收范圍內(nèi)。

2013年8月某區(qū)人民政府對某食品科技有限公司作出強(qiáng)制拆除行為。2014年10月27日原、某區(qū)人民政府雙方對被拆遷地上物及資產(chǎn)進(jìn)行了核量，并制作了核量單，某食品科技有限公司法定代表人萬緒山在核量單中簽字確認(rèn)。后某區(qū)人民政府委托評估鑒定部門對某食品科技有限公司的地上物及資產(chǎn)進(jìn)行了預(yù)評估鑒定，評估鑒定部門出具了預(yù)評估報告。萬某于2004年取得某集用（2004）字第宅XXX號集體土地使用權(quán)證，土地使用者為萬緒山，土地所有者為某市某區(qū)某鎮(zhèn)某村，使用權(quán)類型為宅基地。該地塊上建有有證房屋兩處，房證中記載的所有權(quán)人為王XX、顧XX。某食品科技有限公司自述該兩處房屋是萬某分別于1993年、1996年購買，曾經(jīng)辦理過更名過戶手續(xù)，但沒有辦下來。

某食品科技有限公司向原審法院提交某區(qū)人民政府單方委托的評估報告中的企業(yè)征收補(bǔ)償預(yù)估價匯總表、房屋征收補(bǔ)償估價明細(xì)表、其他資產(chǎn)征收補(bǔ)償估價明細(xì)表、過渡期補(bǔ)償明細(xì)表、設(shè)備征收補(bǔ)償估價表。某區(qū)人民政府確認(rèn)該評估報告是其單位委托的，但認(rèn)為屬于預(yù)評估，預(yù)評估報告中的房屋征收明細(xì)表中前兩項記載的房屋為有證房屋，實際該房屋某食品科技有限公司并未提供合法有效的權(quán)屬證明，應(yīng)按無證房屋進(jìn)行評估鑒定。某食品科技有限公司申請評估鑒定的項目包括房屋、附屬物、設(shè)備、材料、其他資產(chǎn)。

法院于2015年6月18日通過某市中級人民法院司法鑒定部門委托A房地產(chǎn)土地評估有限公司、B資產(chǎn)評估有限公司對房地產(chǎn)價值及資產(chǎn)價值進(jìn)行評估鑒定。2016年8月8日A房地產(chǎn)土地評估有限公司作出XA房評報字（2016）第XX號房地產(chǎn)評估報告，評估的總價合計1879460元（評估公司最后匯總數(shù)額錯誤，評估總價實際應(yīng)為1879459元，其中有證房屋的價值為907632元），XB資產(chǎn)評估有限公司作出XB評報字（2016）第XX號資產(chǎn)評估報告書，某食品科技有限公司、某區(qū)人民政府雙方確認(rèn)的設(shè)備部分評估總價為442641元，物品部分為407030元，某食品科技有限公司主張、某區(qū)人民政府不同意部分為408540元，評估總價合計1258211元。

某食品科技有限公司對評估報告有異議，申請復(fù)議。2016年8月22日上述兩評估單位作出答復(fù)意見。某食品科技有限公司、某區(qū)人民政府對資產(chǎn)評估報告中一系列的項目評估仍存有異議。

【案件評析】

1、對于房地產(chǎn)評估的相關(guān)的程序救濟(jì)及法律依據(jù)。

如果當(dāng)事人對相關(guān)評估部門做出的評估結(jié)果不服的，先是復(fù)核該評估。復(fù)核后評估結(jié)果改變的重新出具評估報告；復(fù)核后結(jié)果沒有改變的，書面告知復(fù)核申請人。對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收評估辦法》：

第十九條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。

第二十條 被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。第二十一條 原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。

第二十二條 被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補(bǔ)償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定處理。

第二十六條 房屋征收評估鑒定過程中，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關(guān)事宜進(jìn)行說明。需要對被征收房屋進(jìn)行實地查勘和調(diào)查的，有關(guān)單位和個人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。

2、吳少博律師事務(wù)所提供專業(yè)法律服務(wù)，從程序及實體上雙重保障來維護(hù)廣大中小企業(yè)主的合法權(quán)益。

訴訟的環(huán)節(jié)也可以理解為是程序上的制約下來解決實體上的糾紛。因此期限、訴訟主體、訴訟期間、送達(dá)、評估、執(zhí)行等具體程序，各程序中涉及到的異議，通過書面的提出。通過訴訟程序或其他流程來協(xié)助維護(hù)當(dāng)事人的實體權(quán)利。

評估是一個重要環(huán)節(jié)，在其時效內(nèi)提起評估申請、復(fù)核申請、鑒定申請才能更充分保障權(quán)益。

第二篇：《法律常識》中拆遷補(bǔ)償評估有法律依據(jù)嗎

《法律常識》中拆遷補(bǔ)償評估有法律依據(jù)嗎？

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

第二十條規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

問題一：評估機(jī)構(gòu)真的能夠獨立完成評估工作，不受征收方的影響么？

答案是肯定的！《國有土地上房屋征收評估辦法》第3條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291-2015）2.0.1規(guī)定，房地產(chǎn)的市場價值評估應(yīng)遵循獨立、客觀、公正原則和合法原則。據(jù)此，無論是從住建部的部門規(guī)章，還是評估行業(yè)的專業(yè)技術(shù)規(guī)范角度，獨立實施評估工作不受他人干預(yù)都是房屋價值評估行業(yè)的基本職業(yè)規(guī)范要求和法律要求。

對此，史源英老師斬釘截鐵的指出，在征收評估中，估價師、評估機(jī)構(gòu)絕不會作出違背職業(yè)道德規(guī)范和法律規(guī)定，故意壓低被征收人房屋的評估價值的情形。實踐中出現(xiàn)的被征收人認(rèn)為評估結(jié)果偏低，本身是一種客觀事實，但這與評估機(jī)構(gòu)“主動壓價”完全不是一回事。

問題二：我應(yīng)該主動選擇評估機(jī)構(gòu)么？還是干脆等著政府組織？

史源英老師表示，評估機(jī)構(gòu)鼓勵老百姓主動行使權(quán)利，參與到選擇評估機(jī)構(gòu)的程序中來?！掇k法》第4條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

根據(jù)《北京市國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定辦法》之規(guī)定，這個選定程序是這樣的：

房屋征收部門在征收范圍內(nèi)和市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委網(wǎng)站公開發(fā)布評估機(jī)構(gòu)選擇通知→

符合條件的評估機(jī)構(gòu)在通知規(guī)定的時限內(nèi)提出書面申請，經(jīng)審核后公布名單→

房屋征收部門組織被征收人在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商選定→協(xié)商選定結(jié)果公示（方法同上）

而如果被征收人之間協(xié)商不成或在規(guī)定時間內(nèi)不協(xié)商，則由房屋征收部門組織進(jìn)行公開投票或者搖號方式選定。具體方法被征收人可以自行查閱上述《選定辦法》，茲不贅述。

在明律師需要指出的是，廣大被征收人一定要重視這個看似僅具有程序性意義的協(xié)商、選定過程。因為事實上，正是在這樣一個過程中，征收范圍內(nèi)的被征收人之間有了相互走動、了解認(rèn)識、溝通交流的機(jī)會，這對于維護(hù)被征收人的合法權(quán)益而言是十分有益的。無論是站在征收維權(quán)的角度，還是站在征收方希望和諧、順利完成征收工作的立場上，多了解多走動多參與都是好事情，有助于被征收人盡早關(guān)注自身權(quán)益和征收法律，了解項目情況，將未來潛在的社會穩(wěn)定風(fēng)險降至最低。實際上，征收中的每一個程序性步驟都具有對征收方實施監(jiān)督的法律意義，被征收人的參與行為本身就會對最終的公平、合理補(bǔ)償安置產(chǎn)生積極、正面的影響，這是大家必須要提高認(rèn)識和意識的。實踐中，一些被征收人隨意忽視自身權(quán)利，待權(quán)利“過期作廢”后又心生憤懣，這是不理性、不明智的。

問題三：我的“自建房”為何評估得那么低？是不是評估機(jī)構(gòu)從中作祟？

史源英老師指出，這么想，大家是冤枉評估機(jī)構(gòu)了。道理有二：其一，在房屋評估中，評估機(jī)構(gòu)的地位是受托方，委托人是房屋征收部門。評估機(jī)構(gòu)依法只能在評估委托書載明的評估對象范圍內(nèi)開展評估工作，而不能自己想評估哪里評估哪里。這個邏輯就如同被征收人聘請律師，可以是“一般代理”，也可以是“特別授權(quán)”。如果你只給律師前面那個權(quán)限，那么律師也就只能幫你開個庭、接收個文書，卻不能幫你決定是不是上訴，是不是放棄、變更訴訟請求；其二，房屋的調(diào)查、認(rèn)定工作是政府的法定職責(zé)，尤其是對于未經(jīng)登記的無證自建房屋的認(rèn)定、處理，譬如其是不是違建，給不給補(bǔ)償，按什么樣的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，與有證部分的差距有多大，都是由政府通過行政決定和征收補(bǔ)償方案確定的。評估機(jī)構(gòu)的職責(zé)是根據(jù)政府提供的上述情況進(jìn)行評估，而不具備對抗這些決定、方案的權(quán)力。

在明律師想強(qiáng)調(diào)的是，實踐中一些被征收人在自己的宅院范圍內(nèi)隨意搭建房屋，甚至最后弄得就剩下一個天井一樣的空間沒有蓋房，而加蓋出的部分都沒有證。這種情況下所涉及的房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定，是需要針對政府部門的調(diào)查、認(rèn)定結(jié)果來采取救濟(jì)的，而不是對著評估機(jī)構(gòu)“使勁”，這是選錯了維權(quán)著力點的表現(xiàn)。

問題四：評估機(jī)構(gòu)一定要挨家挨戶進(jìn)行實地查勘嗎？測繪機(jī)構(gòu)來了是不是評估機(jī)構(gòu)就可以不來了？

結(jié)論是清楚的：評估機(jī)構(gòu)依法必須挨家挨戶上門查勘，評估報告才會合法有效！凡是沒見過人上門就收到所謂“評估報告”的，一律不合法。

具體怎么上門呢？我們來看《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（2015版）3.0.7的規(guī)定：估價對象的實地查勘應(yīng)符合下列規(guī)定：應(yīng)觀察、詢問、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況；應(yīng)拍攝反映估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影響資料，并應(yīng)補(bǔ)充搜集估價所需的關(guān)于估價對象的其他資料；應(yīng)制作實地查勘記錄，并應(yīng)記載實地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、時間和人員及其簽名，記載的內(nèi)容應(yīng)真實、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。

被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助上門的注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕簽字或蓋章的，找第三人見證，將有關(guān)情況在評估報告中予以說明。

需要指出的是，測繪機(jī)構(gòu)上門對房屋面積的測量不能替代評估機(jī)構(gòu)的入戶實地查勘。

問題五：基準(zhǔn)地價是怎么回事兒？評估一定要按照這個標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行么？

老百姓所關(guān)心的這一問題，涉及評估機(jī)構(gòu)的方法選擇。不同的評估方法，評出來的結(jié)果會有較大的差別，也適用于不同的情形。《國有土地上房屋征收評估辦法》第13條規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法進(jìn)行評估。

根據(jù)前述《規(guī)范》2015版，我們來簡要看看上述幾個方法的基本原理。

一、市場比較法

市場比較法是房地產(chǎn)估價最基本的方法之一，是估價師依據(jù)市場交易案例分析和判斷估價對象房屋的價格的估價方法。具體講，在評估房屋價格時，根據(jù)替代原則，將待估房屋與在較近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的比較交易實例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)交易實例已知的價格，參照待估房屋與交易實例之間交易情況、期日、區(qū)域及個別因素等差別，修正得出于估價期日房價的方法。

史源英老師指出，這個方法不需要專業(yè)知識就能理解其原理，老百姓都懂：我的房屋值多少錢，跟相鄰的、相類似的房屋一比較，出來了。這就是市場比較法。

二、收益還原法

收益還原法是指在估算房屋未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將估價對象在未來每年的純收益折算為評估期日收益總和即該房屋價格的估價方法。在有限年期的情況下，收益還原法也可理解為，在估價基準(zhǔn)日，購買一定使用年期的房屋，在這個年期內(nèi)獲取的純收益現(xiàn)值總和即為該房屋的價格。

需要指出的是，在房屋租金和房價不可比的現(xiàn)狀下，收益還原法在北京這樣的一線城市是不常用的，它會導(dǎo)致房屋評估價格明顯低于市場價，不具有合理性。

三、成本法

成本法是以測算房屋重置成本或重建成本，模擬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程，考慮折舊等因素的情況下進(jìn)行估價的方法。不難理解的是，房屋的建設(shè)成本與市場價值是兩碼事，大城市中心城區(qū)的房屋更不適宜采用成本法進(jìn)行估價，這可能導(dǎo)致其結(jié)果與市場價的嚴(yán)重偏離。

而基準(zhǔn)地價修正法也是可使用的估價方法之一?；鶞?zhǔn)地價是地方政府經(jīng)組織評估、考慮被地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況等因素確定好的一個地價標(biāo)準(zhǔn)，通常略低于市場價格，且一般用于土地出讓的情形。在征收補(bǔ)償?shù)挠嬎阒羞m用基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行評估，其結(jié)果很可能會低于房屋的市場價格。

那么，究竟該用什么方法對待征收房屋進(jìn)行評估才是合理、合法的呢？答案絕不能模棱兩可、似是而非，而是明確的：

《辦法》第13條規(guī)定，被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估……

國務(wù)院590號令第19條規(guī)定，對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格！

據(jù)此，合法、合理的房屋征收評估，應(yīng)當(dāng)主要適用“市場比較法”進(jìn)行，可結(jié)合適用“收益還原法”（如針對營業(yè)性非住宅房屋的評估）“成本法”（如宅基地上房屋）等方法。

在明律師想指出的是，實踐中，一些不規(guī)范的評估報告中根本看不到“評估方法”這一項，被征收人無從得知評估機(jī)構(gòu)究竟用的什么方法得出的評估結(jié)果。事實上，根據(jù)史源英老師的展示，一份合法、科學(xué)、專業(yè)的評估報告可能厚達(dá)上百頁，其中會涵蓋評估方法、比較對象等十分具體、詳細(xì)的信息。那種“幾頁紙”的評估報告，被征收人是需要對其合理性多打上一個問號的。

問題六：對評估結(jié)果不服，申請專家委員會鑒定管用嗎？

這要一分為二的理解看待?！掇k法》第31條規(guī)定，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費用由原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評估費用由原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。據(jù)此，若被征收人對評估結(jié)果有異議，申請復(fù)核評估是免費的，但進(jìn)一步申請專家委員會鑒定是要自行付費的。實踐中，這筆專家鑒定費著實不低，可能達(dá)到待鑒定房屋總價值的6%。300萬元的房屋，光鑒定費就可能高達(dá)18萬元，這的確不是一般被征收人所能承受得起的。

據(jù)此，究竟要不要申請專家鑒定，就是個問題了。專業(yè)人士認(rèn)為，專家鑒定是對申請鑒定的評估報告的評估程序、依據(jù)、假設(shè)、技術(shù)路線、方法選用、參數(shù)選取、結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進(jìn)行審核并出具書面鑒定意見的過程，故在評估行業(yè)相對規(guī)范的地方，指望通過專家鑒定來大幅提升征收補(bǔ)償數(shù)額的想法是很難實現(xiàn)的。如果其中的個別因素考慮不周，小幅提升一些是完全可能的，但老百姓所盼望的“翻一番”是比較困難的。但同時需要強(qiáng)調(diào)的是，如果涉案評估的評估方法選用等關(guān)鍵性環(huán)節(jié)上存在問題而導(dǎo)致評估結(jié)果嚴(yán)重偏離市場價格，那么專家鑒定是能夠予以指出的。再比如評估中估價師沒入戶、估價人員自身資質(zhì)有毛病這類嚴(yán)重程序方面問題，專家鑒定都是應(yīng)當(dāng)予以指出的。

而一旦專家鑒定認(rèn)為評估報告存在技術(shù)問題的，出具報告的機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告。

在明律師最后想指出的是，對評估報告的結(jié)論不服，最終要通過590號令第二十六條的規(guī)定來處理，即針對征收補(bǔ)償決定提起行政復(fù)議或者行政訴訟，要求法官對評估報告的合法性進(jìn)行必要審查。最高院行政審判庭的蔡小雪法官表示，審征收補(bǔ)償決定的關(guān)鍵就是審評估報告，不審評估報告的法官是不合格的。這也給被征收人的依法維權(quán)奠定了信心。

了解了房屋價值評估中的這些專業(yè)知識，被征收人就不會輕易被蒙蔽，而有望在征收維權(quán)中據(jù)理力爭，在庭審中要求法官注意報告中存在的各種不當(dāng)、瑕疵直至程序違法之處，進(jìn)而為撤銷征收補(bǔ)償決定，在博弈中重奪有利地位創(chuàng)造條件。

第三篇：20131227-苗圃征收評估補(bǔ)償報告怎么寫

苗圃征收評估補(bǔ)償報告怎么寫

近年來，國家基本建設(shè)速度的加快，各地各種征、占地拆遷工程增多，由于人們法律意識的不斷提高，對征、占苗圃地價格的評估認(rèn)識不斷增強(qiáng)，因此，搞好苗圃地補(bǔ)償征收的價值評估十分必要。本文從圃地和苗木本體價值評估進(jìn)行闡述。

關(guān)鍵詞：征收苗圃地 苗圃補(bǔ)償 拆遷苗圃評估 征收苗圃價值 苗圃價值評估

苗圃地是指固定的林木、花卉育苗用地，不包括母樹林、種子園、采穗圃、種質(zhì)基地等種子、種條生產(chǎn)用地以及種子加工與儲藏等設(shè)施用地。苗木和花卉是苗圃地經(jīng)營的主體，是生態(tài)建設(shè)中環(huán)境綠化美化的載體。隨著我國生態(tài)文明建設(shè)步伐的加快和綠化事業(yè)的蓬勃發(fā)展，人工培育苗木、花卉的種類、品種越來越多，有很多的野生植物被馴化，被改良，市場價格昂貴，其表現(xiàn)深受人們的喜愛。當(dāng)前苗木、花卉種植培育形成自己的特色，不僅種植廣泛，而且設(shè)施先進(jìn)。近年來，國家基本建設(shè)速度的加快，各地征、占地拆遷工程增多，由于人們法律意識的不斷提高，人們對征、占苗圃地價格的評估認(rèn)識不斷增強(qiáng)，由此引起的司法案件和糾紛也越來越多。因此，搞好苗圃地和苗木、花卉價值評估工作顯得十分必要。

1、苗圃地的價值評估組成（必須是基準(zhǔn)日內(nèi)）：

主要價值評估組成內(nèi)容分兩部分：

1.1苗圃地的價值評估

苗圃地通常是由農(nóng)用地，而且是水肥條件較好的農(nóng)用地改造而成的，在經(jīng)營過程中還常與農(nóng)作物輪作。因此，苗圃地資源資產(chǎn)的評估通常按農(nóng)用地的評估方法和農(nóng)用地的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行。通常采用現(xiàn)行市價法、收益現(xiàn)值法、林地費用價法。

1.1.1現(xiàn)行市價法

現(xiàn)行市價法也稱市場比較法，它是根據(jù)和評估苗圃地相同或類似的林地使用權(quán)出讓的交易案例，通過比較來確定評估林地使用權(quán)評估值的方法。在苗圃地的評估中，其計算公式與一般林地資源資產(chǎn)所用的公式相同：

bu = Kj1×Kj2×Gj×S

式中：bu——林地資源資產(chǎn)評估值

Kj1——第j個案例苗圃地立地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)

Kj2——第j個案例物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)

Gj——第j個案例單位面積的交易價格

S——待評估苗圃地的面積

在苗圃地的評估中參照物可以是類似的苗圃地，但由于苗圃地的交易較少，實際評估中經(jīng)常采用立地質(zhì)量相似的農(nóng)地為參照物。林地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)通常用影響農(nóng)地價格的因子，如林地的肥力、林地的排灌條件、平整程度、交通條件、農(nóng)地的糧食產(chǎn)量等指標(biāo)，確定各個指標(biāo)的權(quán)重，將待評估的苗圃地與參照的農(nóng)地之間的各項主要指標(biāo)的差異進(jìn)行定量比較，綜合確定出調(diào)整系數(shù)。

由于找到評估基準(zhǔn)日時的交易案例是不可能的，在選擇不同時期的交易案例時的物價水平發(fā)生了變化，必須根據(jù)物價指數(shù)來求得物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)，用物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)對評估值進(jìn)行修正。在苗圃地資源資產(chǎn)的評估中，物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)常用不同時期的糧食價格的比值來確定。

確定林地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)和物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)后，根據(jù)調(diào)整系數(shù)和參照農(nóng)地的市場成交價測算出評估的苗圃地使用權(quán)價格。

在采用該法時，由于農(nóng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易案例較多，而且情況各異，因此，要盡量收集有關(guān)的材料，對資料中的不合理的因素應(yīng)予排除；在相互比較時，其各指標(biāo)要注意一致，進(jìn)行量化分析。

1.1.2收益現(xiàn)值法

苗圃地的收益現(xiàn)值按育苗收入計算極為麻煩，因為苗圃地上育苗的種類較多，各種苗木的育苗期限不同，經(jīng)濟(jì)效益也不相同，而且為了減少病蟲的危害，苗圃地上經(jīng)常要進(jìn)行輪作，種一季水稻。因此，苗圃地的收益現(xiàn)值經(jīng)常用農(nóng)田糧食生產(chǎn)的收益現(xiàn)值。

資產(chǎn)的評估價值bu＝該資產(chǎn)預(yù)期各年收益折成現(xiàn)值E之和。

式中：Ｅ——苗圃地上種植糧食的年純收入(已扣除勞動工資、生產(chǎn)成本及稅金費等費用)。該法計算簡單，資料來源容易，是最簡單的評估方法。但在使用該法時要注意：

①年純收入（E）的計算．必須選擇與待評估資產(chǎn)在立地質(zhì)量、地利等級類似的農(nóng)地進(jìn)行產(chǎn)量、成本及收益值的計算。

②計算年純收入（E）時，如按當(dāng)年的會計成本計算其成本，而未將其進(jìn)行重置時，E值內(nèi)含有通貨膨脹的部分，這時利率應(yīng)包括通貨膨脹因素，采用商業(yè)利率。如果測算E值時，已對成本進(jìn)行重置，扣除了通貨膨脹因素，則利率不應(yīng)包含通貨膨脹利率。

③如果苗圃地種的是經(jīng)濟(jì)林木或綠化苗，其收益值明顯高過種糧食的收益值時，可將其地價適當(dāng)調(diào)高。④如果年地租是明確，而且基本合理的，其承租的合同期又較長，則可直接取E為地租，進(jìn)行測算。

1.1.3林地費用價法

林地費用價法也稱重置成本法、成本費用法。它是以取得林地所需費用和把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需的費用，來估算林地評估值的方法。在苗圃地的評估中，取得林地所需的費用是指征占用苗圃地時所支付的成本；把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需費用是指將原購置的土地改為苗圃地時的土地改良費，包括修路、平整、修建排灌設(shè)施的費用。其計算公式為：

nｎn-i+1

Ｂu＝Ａ（１＋Ｐ）＋ ∑ Ｍi（１＋Ｐ）

ｉ＋１

Ｂu—林地評估值

Ａ—林地購置費

Ｍi—林地購置后，第ｉ年林地改良費

ｎ—林地購置年數(shù)

Ｐ—利率

該法一般用于新建的苗圃，其土地購置的成本明確，年設(shè)施投入也明確，苗圃生產(chǎn)尚未正常使用。在使用該法時必須注意：

①林地的購置費（A），在有條件時應(yīng)盡可能采用重置成本．如無法進(jìn)行重置，而采用歷史成本時，其測算用的投資收益率必須包括通貨膨脹利率。

②如果林地購置后一直在經(jīng)營，當(dāng)A是重置成本時，不再加算利息。當(dāng)A是歷史成本時，其投資收益率含通貨膨脹利率(即按通貨膨脹將其購置成本重置)。

③如果林地購置后一直在進(jìn)行改良而未正式生產(chǎn)，A是重置成本價時，投資收益率是不含通貨膨脹的低投資收益率；A是歷史成本時，則投資收益率可采用市場投資收益率。

1.2、苗木、花卉的價值評估

種子或接穗從播種和扦插到出圃定植期間的時期稱為苗木培育期。它直接關(guān)系到苗木在市場上的價格。決定苗木、花卉價值的因素較多，但在實際中主要考慮以下十種因素：

1.2.1品種：不同品種決定不同價值。名、特、優(yōu)品種價值昂貴。常綠高于落葉，彩色植物高于一般綠色植物。珍稀瀕危的“活化石”植物更高。

1.2.2形體：高度、徑級的大小、冠幅豐滿程度、樹木長勢以及枝條生長情況和樹木健康狀況等都直接決定價值高低。奇型植物，造型植物價值大大高于常規(guī)植物。

1.3.3培育期（苗齡）：培育期越長，價值越大。特別是綠化用的苗木年齡越大越昂貴。古木、古樹由于年限長，文化價值更高。

1.3.4市場因素：物以稀為貴，市場供求關(guān)系對苗木、花卉價格有直接影響，在小規(guī)格苗木和新品種上尤為明顯。受一次性“建園林”的工程理念影響，大規(guī)格苗木價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于小規(guī)格苗木。

1.3.5本體價：視品種和年限而定。

1.3.6挖掘費：視當(dāng)?shù)貏趧恿Φ膬r值而定。

1.3.7包扎費：視當(dāng)?shù)貏趧恿桶b物的價值及包裝要求而定。

1.3.8苗木經(jīng)營利潤：銷售收入減去投入成本（苗圃地租用費、種苗費、管理費等依據(jù)當(dāng)?shù)亓謽I(yè)生產(chǎn)定額）。

1.3.9苗圃內(nèi)運輸費：視運距而定。

1.3.10其它費：稅費、檢疫費、裝車人力費等。

生產(chǎn)操作標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照各地林業(yè)育苗技術(shù)規(guī)程確定。

2、現(xiàn)場勘驗中應(yīng)注意的問題

現(xiàn)場勘驗是苗木、花卉價格鑒定工作中最為重要的環(huán)節(jié)。勘驗的粗與細(xì)直接影響市場價格信息采集的方向，導(dǎo)致價值嚴(yán)重背離。應(yīng)注意的四個方面：

2.1帶齊勘驗工具：數(shù)碼相機(jī)(最好是攝像機(jī))、皮尺(最好是卡尺和測距儀)、膠靴、勘驗記錄本。有條件的，帶上苗木、花卉方面的工程專家。

2.2現(xiàn)場拍攝：拍照(攝像)是現(xiàn)場勘驗必做的工作，一是因為請教專家時需要；二是以后復(fù)議司法證據(jù)的需要；三是建立內(nèi)部檔案資料的需要。苗木、花卉的圃地現(xiàn)狀拍照要茂密處與稀疏處都拍攝，因為這影響到苗木、花卉每畝數(shù)量的確定；對大樹苗特別是名貴的大樹苗要取其全貌，因為這關(guān)系到樹型好壞的確定。

2.3現(xiàn)場測量：要設(shè)定有代表性標(biāo)準(zhǔn)樣地，測量苗木、花卉株行距、每平方米數(shù)量，搞好苗木分級；對大樹苗還要測量其高度、樹徑、冠幅。

2.4采集標(biāo)本：名貴樹木、花卉要采集標(biāo)本，供專家鑒定其品種和內(nèi)部建檔案資料。

3、市場信息采集過程中應(yīng)注意的問題

苗木、花卉市場價格信息的采集是確定其價值的基礎(chǔ)，采集的方式、渠道尤為重要。采集過程中要注意以下三個方面問題：

3.1采集的價格應(yīng)是現(xiàn)行市場實際成交價格，量大的要咨詢批量買賣價格。

3.2凡是本地區(qū)有同種品種的要采集本地區(qū)的價格，本地區(qū)沒有的，方可采集外地的，但外地的一定要考慮檢疫、運雜費等。

3.3采價的方式、渠道：一是通過本地苗木、花卉交易市場調(diào)查；二是通過聘請的價格顧問作價；三是通過了解種植大戶；四是通過網(wǎng)上查詢。至少要詢問三家以上。

需要特別指出的是：采集價格前，一定要先核準(zhǔn)該種植物的名稱（包括學(xué)名）、規(guī)格、價格類型；拿不準(zhǔn)的，可持照片、標(biāo)本請專家給以鑒定。要以購買者的身份，通過交易市場、種植戶和網(wǎng)上采價。

總之，在苗木、花卉的價格評估過程中，第一，要讓委托方在委托書上寫明該植物的名稱、規(guī)格、價格類型；第二，在現(xiàn)場勘驗中要驗明該植物的實際情況(特別是名稱、規(guī)格中的高度、徑級、冠幅、培育年限、樹形等)是否與委托書上的內(nèi)容相一致；第三，在價格信息采集中要盡量采集本地區(qū)的市場成交價；第四，在確定價格時，要根據(jù)不同的評估目的確定不同的價格(如是征、占地拆遷賠償，可按采集到的三個價中的中上限；如是偷盜、毀損，可按采集到的三個價中的中下限)并堅持集體審議制度；第五，對案值大的在出具正式報告書前，最好要征求委托方的意見；第六，對征、占地拆遷類在報告書中，最好注明“本次評估價格為建議價，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由委托方自行確定”及價格評估目的為“為你部門提供評估標(biāo)的拆遷補(bǔ)償?shù)膮⒖家罁?jù)”的字樣。

4、補(bǔ)償?shù)姆椒ǎ?/p>

苗木培育具有普通型培育（常規(guī)）和專業(yè)型培育（設(shè)施）的特點。

4.1征地以移栽為主的，根據(jù)不同季節(jié)按“基價”的20%—40%予以補(bǔ)償；全部征用按“基價”全額補(bǔ)償。

4.2如遇特殊要求（如：古樹、名木、珍惜瀕危種等）補(bǔ)償，應(yīng)由專業(yè)部門按保護(hù)級別評估，評估不成，由甲、乙雙方另行協(xié)商解決。

4.3花卉苗木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不計算成活率，只補(bǔ)償搬運及搬運損失費，一般按總出圃價的5%補(bǔ)償。

4.4在鮮花出售期，原則上應(yīng)先收獲，后用地，并且不予補(bǔ)償；如果急需用地，則應(yīng)補(bǔ)償產(chǎn)值損失；在其它季節(jié)只補(bǔ)償投資成本。

5、常用的術(shù)語：

5.1、苗木是指具有完整根系和苗干的樹苗。凡在苗圃地中培育的樹苗不論年齡大小，在未出圃之前，統(tǒng)稱苗木。

5.2、苗木種類是指實生苗、營養(yǎng)繁殖苗、留床苗、移植苗、容器苗。

5.2.1實生苗又稱直生苗是指播種苗，有性繁殖苗。系用種子播種繁殖培育而成的苗木；

5.2.1.1凡以人為的方法用種子培育的苗木叫播種苗；

5.2.1.2在野外母樹天然下種自生的苗木叫野生實生苗。

以上兩種苗經(jīng)移植過的移植苗都是實生苗。播種苗根系發(fā)達(dá)，苗木生長整齊、健壯、質(zhì)量好。野生實生苗密度不勻，分化嚴(yán)重，根系不發(fā)達(dá)。

5.2.2營養(yǎng)繁殖苗（無性繁殖苗）：依據(jù)所用的育苗材料和具體方法又可分為：

5.2.2.1插條苗也稱扦插苗是指用苗干或截取樹木的枝條扦插育成的苗木；

5.2.2.2埋條苗是指用苗干或種條，全條橫埋于育苗圃地育成的苗木；

5.2.2.3插根苗是指用樹木或苗木的根，插入或埋入圃地培育的苗木；

5.2.2.4根蘗苗又叫留根苗是指是利用地下的根系萌出新條育成的苗木；

5.2.2.5嫁接苗是指用嫁接方法育成的苗木；

5.2.2.6壓條苗是指把不脫離母體的枝條埋入土中，或在空中包以濕潤物，待生根后切離母體而育成的苗木；

5.2.2.7組培苗是指利用母體上的組織或細(xì)胞在營養(yǎng)液中育成的苗木。

5.2.3留床苗是指在上年的育苗地繼續(xù)培育的苗木。

5.2.4移植苗是指上述各種苗木，凡在苗圃中把苗木移栽到另一塊苗床（地段）繼續(xù)培育的苗木叫移植苗。

5.2.5容器苗是指利用容器培育的苗木。

5.3、出圃苗是指苗木質(zhì)量指標(biāo)已達(dá)到造林要求的標(biāo)準(zhǔn)，能出圃用于造林的苗木。

5.4、獨本苗是指系地面到冠叢只有一個主干的苗木。

5.5、散本苗是指系根際以上分生出數(shù)個主干的苗木。

5.6、叢生苗是指系地下部（根際以下）生長出數(shù)根主干的苗木。

5.7、珍貴稀有樹苗是指確定為省級保護(hù)以上樹種的苗木。

5.8、萌芽數(shù)是指有分蘗能力的苗木，自地下部分（根際以下）萌生出的芽枝數(shù)量。

5.9、分叉（枝）數(shù)又稱分叉數(shù)、分枝數(shù)是指具有分蘗能力的苗木，自地下地際部到枝梢萌發(fā)出的枝條數(shù)量。

5.10、苗木高度是指苗木自地際部至最高生長點之間的垂直距離。以“H”表示。

5.11、冠叢直徑又稱冠幅、蓬徑是指苗木冠叢的最大幅度直徑和最小幅度直徑之間的平均值。以“P”表示。

5.12、胸徑又稱胸高直徑是指苗木自地面至1.30米處，樹干的直徑。以“Φ”表示。

5.13、地徑是指苗木地際的直徑，也稱地表直徑。以“d”表示。

5.14、泥球直徑又稱球徑是指苗木移植時，根部所帶泥球的直徑。以“D”表示。

5.15、泥球厚度又稱泥球高度是指苗木移植時所帶泥球底部至泥球表面的高度。以“h”表示。

5.16、苗齡又稱培育年數(shù)。通常以“一年生”、“二年生”??表示。系苗木繁殖、培育年數(shù)。計算年齡以苗木的主干年生長周期為準(zhǔn)。即每年從開始生長時起，到當(dāng)年生長停止時止，完成一個生長周期算作一齡。移植苗的年齡包括移植前的苗齡。

5.17、重瓣花是指園林植物栽培，選育出雄蕊瓣化而成的重瓣優(yōu)良品種。

5.18、長度又稱蓬長、莖長是指攀緣植物主莖從根基部至梢頭之間的長度。用“L”表示。

5.19、勻稱度是指球形植物冠叢的稀密程度。通常為球形植物的質(zhì)量指標(biāo)。

5.20、平方米是指植物種植面積計量單位。即長×寬各1米。以“㎡”表示。

6、苗木規(guī)格的應(yīng)用：

6.1、苗木規(guī)格的排列以先后次序排列，排在第一位是主要標(biāo)準(zhǔn)，其次均為輔助標(biāo)準(zhǔn)。

6.2、確定苗木的實際規(guī)格，應(yīng)先確定主要標(biāo)準(zhǔn)，再確定輔助標(biāo)準(zhǔn)，凡不符合規(guī)格的，可按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，降級定價。

7、苗木生產(chǎn)成本的確認(rèn)

參照《生物資產(chǎn)準(zhǔn)則》，苗圃苗木屬于《生物資產(chǎn)準(zhǔn)則》中的“消耗性生物資產(chǎn)”，生物資產(chǎn)的初始計量應(yīng)按實際成本人賬，苗圃苗木成本核算設(shè)“消耗性生物資產(chǎn)——某苗齡樹種苗木”科目，核算各樹種苗齡期苗木發(fā)生的各項費用。

7.1苗木的初始計量。

7.1.1外購的苗木成本包括買價、相關(guān)稅費、運輸費、保險費以及可直接歸屬于購買該苗木的其他支出。

7.1.2自行培育的苗木，其成本確定的一般原則是按照自行培育過程中發(fā)生的必要支出確定。包括種子費、消毒藥劑、材料、直接人工、其他直接費用及應(yīng)分?jǐn)偟拈g接費用。

7.2苗木成本的計算期。

“消耗性生物資產(chǎn)——樹種苗齡苗木”科目，核算從處理種子催芽、整地、作床、播種、插條、育苗、換床、育大苗發(fā)生的材料費、人工費，以及到苗木出圃階段田間管理發(fā)生的人工費、物料費。因此，苗木成本賬設(shè)土地費、種苗費、人工費、材料費等項目進(jìn)行明細(xì)核算。

7.3苗木成本的計算與分配

苗木作為一種特殊存貨，在未出圃前始終處于在產(chǎn)品狀態(tài)，日常的田間管理發(fā)生的人工費、材料費及其他雜費很大，如果按月進(jìn)行苗木成本費用的分配勢必會增加核算工作量。根據(jù)苗木生產(chǎn)及管理的季節(jié)性特點，按季度分配費用比較適合。以樹種為對象，采取直接計入和分配計人相結(jié)合的方法，將生產(chǎn)費用計入各樹種的生產(chǎn)費用明細(xì)賬，凡是能夠區(qū)分核算對象的費用應(yīng)采取直接計入的方法，凡是能夠采取適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)

進(jìn)行分配的費用應(yīng)盡可能采取正確的分配標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配。

可供選擇的分配方法有：

7.3.1整地、作床、播種、起苗等費用，按實際人工工日數(shù)作為分配標(biāo)準(zhǔn)；

7.3.2覆蓋材料、肥料、藥料等，按消耗定額作為分配標(biāo)準(zhǔn)；

7.3.3新播苗、換床苗的澆水費按受益系數(shù)作為分配標(biāo)準(zhǔn)；

7.3.4按苗床的面積平均分配，如受益程度接近的費用。

計算方法：某品種苗齡苗木成本=某品種苗齡種苗費+可直接計入的成本費用+分配計人的間接費用。材料費按消耗定額作為分配標(biāo)準(zhǔn)，其他費用按苗木面積分配。

7.4苗木出圃銷售成本的確認(rèn)

由于苗木生產(chǎn)成本的持續(xù)發(fā)生性，難以按一般企業(yè)所采用的存貨發(fā)生方式結(jié)轉(zhuǎn)成本。為了保證收入與費用的合理配比，同時又不增加太多工作量，可考慮平時按當(dāng)初該苗木品種成本(定額成本)結(jié)轉(zhuǎn)，在苗木成本分配的那個會計期末進(jìn)行成本調(diào)整，即每季度末根據(jù)已分配的苗木成本與定額成本之間的差額調(diào)整苗木銷售成本。

第四篇：律師緊抓征收部門未送達(dá)分戶評估報告違法行為 贏訴訟提補(bǔ)償

律師緊抓征收部門未送達(dá)分戶評估報告違法行為 贏訴訟提補(bǔ)償

【基本情況】

劉先生是湖南省A市A區(qū)人。2014年，A市人民政府作出《關(guān)于確定A區(qū)公交綜合樞紐改造工程征收項目的批復(fù)》，同意了該項目為A區(qū)國有土地上房屋征收項目。2014年4月3日，A市發(fā)改委員會對A市XX有限公司報請的《關(guān)于A區(qū)公交綜合樞紐改造工程項目立項的請示》作出了批復(fù)，同意XX公司為該項目業(yè)主實施工程。2014年5月7日，A市A區(qū)人民政府作出《關(guān)于A區(qū)公交綜合樞紐改造工程項目的征收決定》并于同日公告。2014年5月8日，A市A區(qū)人民政府作出《關(guān)于A區(qū)公交綜合樞紐改造工程項目國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案》并于同日公告，主要內(nèi)容為：

1、該項目的具體工作由A區(qū)房屋管理局委托A區(qū)房屋征收中心負(fù)責(zé)實施;

2、評估單位由法定程序確定的XX房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估公司承擔(dān);

3、房屋征收補(bǔ)償實行貨幣補(bǔ)償或是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由被征收人自愿選擇;

4、住宅安置地點：XX小區(qū)。劉先生有證房屋被納入了征收范圍內(nèi)，因?qū)υu估公司作出的評估價款極為不滿意，所以在征收補(bǔ)償確定的簽約期限內(nèi)，劉先生始終沒有簽署任何協(xié)議。2014年7月8日，A區(qū)房屋管理局報A區(qū)人民政府作出征收補(bǔ)償決定。2014年9月8日，A區(qū)人民政府對劉先生作出了《A市A區(qū)人民政府國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定書》。

劉先生對此決定書極為不滿，在朋友的推薦下，找到了知名拆遷律所——北京市凱諾律師事務(wù)所，在與凱諾律所主任賈啟華溝通之后，決定委托凱諾律所為其維權(quán)。后經(jīng)凱諾律所專題會議研究決定，指派時禎奎、席中玉律師承辦此案，為劉先生強(qiáng)勢維權(quán)。

【辦案掠影】 時禎奎律師對土地征收與拆遷領(lǐng)域相關(guān)法律法規(guī)研究深厚，加之豐富的辦案經(jīng)驗，在處理此類案件上，時律師游刃有余。席中玉律師善于分析問題，精準(zhǔn)切中問題要害，推動維權(quán)方案向縱深方向深入。兩位律師雖然辦案風(fēng)格不同，但是為當(dāng)事人爭取滿意的補(bǔ)償款的目標(biāo)是一致的。

兩位律師認(rèn)為看待任何事情都不可以“管中窺豹”，一定要在全面了解案情的基礎(chǔ)上，客觀得進(jìn)行法律分析，既要分析有利于當(dāng)事人的法律事實，也要關(guān)注不利于當(dāng)事人的法律事實，制定最鍥合當(dāng)事人利益訴求的維權(quán)方案。

首先，兩位律師指導(dǎo)當(dāng)事人申請政府信息公開，分別向A市發(fā)改委員會、A市規(guī)劃局、A市財政局、A區(qū)人民政府、A市人民政府等行政機(jī)關(guān)申請此項目從立項到征收所涉的文件資料，包括此次項目的各項建設(shè)活動的國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃、分戶評估報告、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告、征收補(bǔ)償費足額到位、專戶存儲、專款專用的證明文件等資料。在詳細(xì)審查相關(guān)部門回復(fù)資料的過程中，兩位律師發(fā)現(xiàn)相關(guān)部門存在多處違法違規(guī)。

緊接著兩位律師指導(dǎo)當(dāng)事人以A區(qū)人民政府為被申請人向A市人民政府提起了行政復(fù)議程序。面對A區(qū)人民政府多處違法事實，A市人民政府竟然作出維持的行政復(fù)議決定書。

“此路不通”，兩位律師立刻調(diào)整維權(quán)方案，提起行政訴訟程序，將A區(qū)人民政府告上法庭。在庭審過程中，兩位律師從行政程序方面入手，緊抓A區(qū)人民政府在征收過程中沒有按照相關(guān)規(guī)定對當(dāng)事人送達(dá)分戶評估報告，侵害了當(dāng)事人的合法權(quán)利。雖然，A區(qū)人民政府在法庭上試圖通過其它證據(jù)證明其送達(dá)了，但是，兩位律師認(rèn)為其提供的證據(jù)不足以證明送達(dá)了分戶評估報告的法律事實。庭審后，A區(qū)人民政府主動找到劉先生希望通過和解的方式解決問題，承諾將劉先生的補(bǔ)償款從每平米5000元提到每平米9700元。2015年3月中旬，在兩位律師的陪同下，劉先生簽署了補(bǔ)償協(xié)議，此次維權(quán)大獲成功!

【法律法規(guī)】

《國有土地上房屋征收評估辦法》明確規(guī)定：

第十六條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。