第一篇：這八種違章建筑被認(rèn)定為情形,可以主張賠償

這八種違章建筑被認(rèn)定為情形，可以主張賠償

作者:吳少博律師

標(biāo)題中所講的違章建筑是指涉嫌違章的建筑，并不是最后司法裁判確定的違章建筑。這種“違章建筑”，可以拿起法律的武器提起復(fù)議和訴訟。從實(shí)踐的維權(quán)情況來看，復(fù)議和訴訟往往都會使最終的認(rèn)定產(chǎn)生很大的變動。我所根據(jù)十年的辦案經(jīng)驗(yàn)將“涉嫌違章的情形”總結(jié)為八種情形，您如果是因?yàn)檫@八種情形涉嫌違章建筑，一定要理清思路，認(rèn)真對待，梳理一下自己到底屬不屬于違章建筑？ 第一，房屋屬2008年以前建造的。

2008年以前建造、翻建、擴(kuò)建的房屋有完整的土地使用權(quán)。首先有完整的土地使用權(quán)及完整的土地使用權(quán)證書，或者相應(yīng)的職能職權(quán)部門為您確定的房屋使用權(quán)，或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)一次性買斷的集體建設(shè)用地使用權(quán)，或者通過招拍掛取得的國有工業(yè)用地使用權(quán)，并且建筑是在2008年之前首次建造或改擴(kuò)建。

原因在于我國的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是2008年1月1日起實(shí)施的，對于城市和鄉(xiāng)村最終確定是否為違章建筑也是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》所規(guī)定的。2008年之前的《城市規(guī)劃法》也是有所規(guī)定的，但是現(xiàn)在《城市規(guī)劃法》已經(jīng)廢止掉了，所有情形都依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，這樣就出現(xiàn)了法律溯及力和法律適用的問題。實(shí)踐中提醒各位，如果您的建筑屬于2008年之前的，并且是擁有完整的土地使用權(quán)，要警醒自己的房屋是否適用《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，是否滿足了當(dāng)時(shí)土地利用總體規(guī)劃，是否是違章建筑。根據(jù)上述情況，違章建筑是不可以隨意認(rèn)定的。

第二，招商引資，經(jīng)具有建筑合法性審批權(quán)的政府或職能部門同意興建。早期很多地方都進(jìn)行了招商引資，但是招商引資要分不同的部門機(jī)關(guān)。比如有的村委會招商引資，但是村委會不具備招商引資審批權(quán)，村委會的審批權(quán)只局限于宅基地。鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商引資的權(quán)利范圍是農(nóng)村集體土地，市縣區(qū)則是城市國有土地。他們當(dāng)時(shí)進(jìn)行招商引資，并且同意在土地上建設(shè)房屋、廠房，這種情況在司法實(shí)踐中，特別在江蘇、浙江一帶已經(jīng)有相關(guān)的司法判例，不應(yīng)該隨便確認(rèn)是違章建筑。原因在于地方建筑合法性的審批權(quán)就在區(qū)政府下面的規(guī)劃國土部門，招商引資的行為是區(qū)政府做出的明文規(guī)定或紅頭文件，對認(rèn)定建筑合法性有法定職權(quán)。既然通過招商引資的行為同意興建，就不能隨便認(rèn)定為違章建筑。

第三，1986年《土地管理法》實(shí)施之前建造農(nóng)村土地房屋的情況也不能認(rèn)定為違章建筑。

我國《土地管理法》是在1986年6月25日實(shí)施的，1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》在《土地管理法》實(shí)施后廢止。如果是本村集體土地組織成員在農(nóng)村土地上建設(shè)房屋，則有申請宅基地、獲得宅基地的權(quán)利，房屋是在1986年之前建造的，但是對建房的行為首次進(jìn)行規(guī)定是在1986年實(shí)施的《土地管理法》中，所以這種行為在法律上并不能確定為違章建筑，甚至不能確定是違法用地或違法占地。

第四，土地總體規(guī)劃調(diào)整前，房屋符合當(dāng)時(shí)的用地規(guī)劃，并且取得了符合當(dāng)時(shí)法律規(guī)定的相關(guān)證照。

這個(gè)概念如何確定？某個(gè)地方的規(guī)劃是2016-2020年，房屋是在2016年之前建造的，并且符合五年土地利用總體規(guī)劃，這就不能隨便認(rèn)定為違章建筑。主要是在調(diào)整農(nóng)村集體土地的時(shí)候，根據(jù)的是《土地管理法》七十三條、七十六條、七十七條。符合土地規(guī)劃如何處理？不符合土地規(guī)劃如何處理？符合當(dāng)時(shí)的條件但不符合現(xiàn)在條件的農(nóng)村土地，也不能隨便認(rèn)定為違章建筑，《土地管理法》第七十三條規(guī)定，只能采取沒收而不能采取限期拆除的處理方式。

第五，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》取得了一定手續(xù)的，可以通過補(bǔ)辦手續(xù)來解決。

按照我國 《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第65、68條相關(guān)規(guī)定，取得了《建筑用地規(guī)劃許可證》、《選址意見書》以及前期土地相關(guān)的手續(xù)，并且可以通過改證或者補(bǔ)辦一定的手續(xù)來獲得最后的《房屋建設(shè)許可證》或者不動產(chǎn)權(quán)證書的，完全可以補(bǔ)辦手續(xù)，不能隨便擬定為違章建筑，應(yīng)該給其改正或者限期改正的機(jī)會。這種情況在實(shí)踐當(dāng)中比比皆是。

第六，從政府手中直接買斷了土地使用權(quán)及地上建筑。

有些政府通過招投標(biāo)、拍賣等方式一次性出售以前鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)（包括一些老舊改的小區(qū)）所剩下的土地使用權(quán)，但可能出手的時(shí)候地上建筑沒有相應(yīng)的手續(xù)，這種情況也不能隨便類推為違章建筑。這種情況和無證的情況都是涉及到政府的信賴?yán)鎲栴}。這次總工會的《產(chǎn)權(quán)保護(hù)意見》當(dāng)中對這個(gè)問題也有明確的表述。因?yàn)檎?dāng)時(shí)是令人信賴的政府，所以買斷土地使用權(quán)以及地上建筑，即便沒有相關(guān)的土地證照和房產(chǎn)證照，也不能隨便認(rèn)定為違章建筑。

第七，有些地方有房產(chǎn)證或者土地證，即有一定的手續(xù)，只是證照不完備，這也不能認(rèn)定為違章建筑。

取得了土地使用權(quán)證，但是沒有房產(chǎn)證，或者沒有建筑工程的相關(guān)規(guī)劃手續(xù)，這也不宜認(rèn)定為違章建筑。這里和前面第一條是有所區(qū)別的。第一條是在2008年之前建造并且有完整的相關(guān)手續(xù)，這里講的是有一定的房產(chǎn)和土地手續(xù)。在早期（指1997年1998年左右），有些地方對這些土地、房產(chǎn)在進(jìn)行規(guī)劃和土地利用的時(shí)候，可能只辦了一個(gè)手續(xù)就沒有再辦別的手續(xù)了，這種取得了一定手續(xù)，但是證照并不完備的情況，是可以補(bǔ)辦延續(xù)的。

第八，于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)村土地承包地，或者利用荒山荒地自由復(fù)墾或用于基本農(nóng)田生產(chǎn)建設(shè)的土地。

農(nóng)村土地承包地是指本村集體土地建設(shè)成員，具有完備的土地承包經(jīng)營權(quán)，或者經(jīng)過完備的流轉(zhuǎn)手續(xù)獲得土地生產(chǎn)經(jīng)營權(quán)后，承包集體土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，或者進(jìn)行荒山荒地復(fù)墾，然后又用于基本農(nóng)田建設(shè)用地或建設(shè)用房的情況，也不能隨便認(rèn)定為違章建筑。

如果在現(xiàn)實(shí)生活中遇到上述八種情況，請一定不要放棄訴訟權(quán)。你將會在訴訟中發(fā)現(xiàn)，法律適用、客觀事實(shí)認(rèn)定、歷史淵源、政府的信賴?yán)嬉约罢欢ǖ倪`法行為等因素，都可能對確定違法建筑產(chǎn)生法律上重新認(rèn)定的結(jié)果，甚至一些具體行為會對行政機(jī)關(guān)的認(rèn)定產(chǎn)生一定的動搖。

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溫馨提示：北京吳少博律師事務(wù)所，10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗(yàn)，各位企業(yè)當(dāng)事人面臨拆遷征收時(shí)，補(bǔ)償?shù)停a(bǔ)償不合理，政策強(qiáng)壓，斷水?dāng)嚯姅嗦返葐栴}，請及時(shí)與我們聯(lián)系，避免錯過律師介入的最好時(shí)機(jī)。

第二篇：房屋遇拆遷被認(rèn)定為違章建筑該怎么辦

導(dǎo)讀：我們常常遇到這樣的情況，當(dāng)房屋被列入拆遷范圍，被拆遷人的房屋就會因或者沒有房產(chǎn)證、或者沒有建房審批手續(xù)、或者沒有建設(shè)工程規(guī)劃許可證等原因，被行政機(jī)關(guān)認(rèn)定為違法建設(shè)，這就是所謂的“無拆遷，不違建”的情形。當(dāng)被拆遷人看到自己的房屋被認(rèn)定為違法建設(shè)時(shí)，心里都是恐慌的。因?yàn)榇蠹叶贾?，按照法律?guī)定，拆除違法建筑是不能給予補(bǔ)償?shù)摹４藭r(shí)，征收方會適時(shí)拋出橄欖枝：只要你盡快簽署補(bǔ)償協(xié)議，我們會給你一些補(bǔ)償，否則，就給你強(qiáng)制拆除，到時(shí)候你一分錢也拿不到……

很多被拆遷人，在這種蘿卜和大棒并舉的手段下，忍痛將房屋交付拆除，獲得的補(bǔ)償可以說是慘不忍睹。難道說，房屋沒有審批手續(xù)，被征收人就沒有任何的權(quán)利嗎？答案是否定的，即使涉案房屋確系違法建筑，違建的建造者依然享有下列6大權(quán)利：

一、申請補(bǔ)辦手續(xù)的請求權(quán)

并不是所有的違法建設(shè)都必須要采取強(qiáng)制拆除的手段。違法建設(shè)一般分為“程序違建”和“實(shí)質(zhì)違建”，對于程序違建的房屋，建造者完全可以通過申請補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)并補(bǔ)繳相應(yīng)稅費(fèi)、罰款后，將自己的房屋登記為合法建筑，并且在拆遷時(shí)按照合法房屋獲得補(bǔ)償安置。因此，建造者應(yīng)該享有對于手續(xù)不齊全房屋的補(bǔ)辦手續(xù)的申請權(quán)，行政機(jī)關(guān)通過審查，對于符合條件的，可以補(bǔ)辦房屋建設(shè)所需的手續(xù)。

二、對限拆決定的救濟(jì)權(quán)利 行政機(jī)關(guān)對違法建筑建造者作出拆除的行政處罰時(shí)，違法建設(shè)人享有陳述權(quán)、申辯權(quán)、要求聽證權(quán)、提起行政復(fù)議權(quán)、提起行政訴訟權(quán)、要求賠償權(quán)等相應(yīng)的救濟(jì)性權(quán)利。具體的法律規(guī)定是《行政處罰法》第六條、第三十二條、第四十二條。也就是說，房屋被認(rèn)定違建了，并不意味著房子保不住了，更不意味著不能獲得合理的補(bǔ)償了。通過正當(dāng)?shù)男惺箼?quán)利，你的房屋就有獲得柳暗花明的機(jī)會。

三、強(qiáng)制拆除時(shí)應(yīng)保護(hù)建造者的人身財(cái)產(chǎn)權(quán)利

即使房屋屬于違建，也不是說拆就拆，想怎么拆就怎么拆的。在強(qiáng)制執(zhí)行過程中，執(zhí)法者要對于房屋內(nèi)的財(cái)產(chǎn)和居住者的生命權(quán)及人身權(quán)保持最基本的尊重。不能說要進(jìn)行強(qiáng)制拆除了，就可以無視居住人的財(cái)產(chǎn)和人身安全，不做現(xiàn)場清理，不通知房屋權(quán)利人將財(cái)產(chǎn)搬離或者按程序取出并提存，就徑行將房屋拆除，任由居住人的財(cái)產(chǎn)被毀損。如果執(zhí)法人員實(shí)施了上述行為，就意味著他的強(qiáng)拆行為違法，對于給居住人造成的損失，就負(fù)有國家賠償?shù)牧x務(wù)。

四、建造者享有被拆除的建筑材料的處置權(quán)

如果房屋由建造者自行拆除，拆下來的建筑材料當(dāng)然可以自行處置。而對于強(qiáng)制拆除下來的建筑材料，也應(yīng)當(dāng)允許建造者取走。因?yàn)樾姓幜P要求拆除的是建筑物本身，而建筑材料的所有權(quán)仍然歸建造者合法所有，并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，除非行政機(jī)關(guān)作出的是沒收的處罰決定，或者建造者明確表示拋棄違法建設(shè)的建筑材料。

五、建造者享有不被停水、停電、停氣的權(quán)利

在違法建設(shè)的拆除中，各地經(jīng)常發(fā)生以停水、停電、停氣等方式逼走住戶的情形，這種做法侵害了住戶的生存權(quán)，也違反了《行政強(qiáng)制法》第43條之規(guī)定：行政機(jī)關(guān)不得對居民生活采取停止供水、供電、供熱、供燃?xì)獾确绞狡仁巩?dāng)事人履行相關(guān)行政決定。嚴(yán)禁“五斷”是文明執(zhí)法的要求，也符合公權(quán)力行使不能以過度傷害公民權(quán)利來實(shí)現(xiàn)行政目的的要求。

六、住房困難的違建建造者有獲得救濟(jì)權(quán)

由于我國違法建設(shè)產(chǎn)生的原因很多，除了惡意違建追求高額補(bǔ)償或者具有多次違建的惡劣情形外，很多建造者確實(shí)存在經(jīng)濟(jì)條件差，居住生活困難的客觀情況，譬如早年間電視劇《貧嘴張大民的幸福生活》中圍著樹蓋房的張大民一家。對于該部分人群，行政機(jī)關(guān)不能簡單的“一刀切”，一拆了之，而是應(yīng)該從保證公民居住權(quán)的角度出發(fā)，為其提供居住的處所。

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