第一篇：8種常見業(yè)主物管費訴訟案抗辯理由的分析

8種常見業(yè)主物管費訴訟案抗辯理由的分析

原載于《現(xiàn)代物業(yè)》上旬刊2009年第12期/總136期

筆者結合廣州市中級人民法院和廣州市各區(qū)基層法院的類似判決，再就此類案件的抗辯理由進行法理分析，為參與該類訴訟案件的當事人提供一些借鑒和參考。

一、以沒有在前期物業(yè)服務合同上簽名為由

前期物業(yè)服務合同是由房屋的建設單位與物業(yè)服務企業(yè)作為合同的簽約方簽訂的合同，其中并沒有業(yè)主或業(yè)主委員會的參與。在物業(yè)服務費糾紛案件中，許多業(yè)主以自己不是前期物業(yè)服務合同的簽約方為由拒絕交納物業(yè)服務費。

前期物業(yè)服務合同是對“合同相對性”原則的突破?！段飿I(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定，建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包括前期物業(yè)服務合同約定的內容。因此，在建設單位與物業(yè)買受人簽訂房屋買賣合同時，就同時包括了雙方之間轉讓前期物業(yè)服務合同的合意在內。前期物業(yè)服務合同對業(yè)主產(chǎn)生約束力的根源在于建設單位所簽訂的前期物業(yè)服務合同的概括承受。因此，前期物業(yè)服務合同雖然沒有業(yè)主的簽約人資格，但其合同效力卻能及于合同之外的第三人即“業(yè)主”。

《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同對業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”因此，業(yè)主以沒有在前期物業(yè)服務合同上簽名為由拒付物業(yè)服務費的，法院將不予支持。

二、以前期物業(yè)服務期間開發(fā)商沒有通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務合同無效為由

國務院《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)?！?據(jù)此，國家規(guī)定建設單位通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)屬于“倡導性條款”，不屬于“強制性”規(guī)定。《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（二）》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第五項規(guī)定的?強制性規(guī)定?，是指效力性的強制性規(guī)定?！眳⒄账痉ń忉尩囊?guī)定，只有違反了法律、行政法規(guī)的“效力性強制性”規(guī)定，合同才會被法院認定為無效，開發(fā)商沒有通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)并不導致前期物業(yè)管理合同必然無效。因此，業(yè)主的這一抗辯理由將得不到法院的支持。

三、以業(yè)主委員會在沒有召開業(yè)主大會的情況下與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同無效為由

實踐中，經(jīng)常會出現(xiàn)業(yè)主委員會超越業(yè)主大會的授權范圍及濫用職權的情形。某些業(yè)主委員會在沒有召開業(yè)主大會的情況下，直接與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。當物業(yè)服務企業(yè)訴請業(yè)主交納物業(yè)服務費時，業(yè)主往往會以此為由拒絕交納物業(yè)服務費。

對于業(yè)主委員會超越授權范圍簽訂物業(yè)服務合同行為的法律效力，《上海市高級人民法院民事審判第一庭關于審理物業(yè)管理糾紛案件有關問題的解答》第二十條規(guī)定：業(yè)主委員會以業(yè)主委員會名義所為的行為，是否都可推定為業(yè)主委員會的行為，發(fā)生爭議該如何處理？答：業(yè)主委員會委員僅在被授權的范圍和期限內，為了全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主的利益，可以以業(yè)主委員會委員的身份處理業(yè)主委員會的相關事務。業(yè)主委員會委員的行為超越被授權范圍和期限，對外構成表見代表的，業(yè)主委員會對外承擔民事責任后，有權向業(yè)主委員會委員追償。按照上海市高級法院的指導意見，業(yè)主委員會超越職權未經(jīng)召開業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務合同的行為對外構成“表見代理”，即產(chǎn)生有權代理的法律后果。

在司法審判實踐中，法院一般會審查業(yè)主委員會是否經(jīng)過房管部門的備案登記而有效成立，如果物業(yè)服務合同形式上是合法的，法院一般會認定物業(yè)服務合同是有效的。至于業(yè)主委員會是否合法成立，是否在召開業(yè)主大會的情況下簽訂的物業(yè)服務合同屬于業(yè)主自治范疇，屬于另外一個法律關系，法院會建議業(yè)主另循其他途徑解決，在物業(yè)服務費糾紛案件中不予審查。因此，業(yè)主的這一抗辯理由仍然難以得到法院的支持。

四、以還在開發(fā)商“減免物業(yè)服務費”承諾期限之內為由

根據(jù)民事合同的相對性原則，開發(fā)商減免物業(yè)服務費的承諾其法律效力僅僅發(fā)生在開發(fā)商與業(yè)主之間，該承諾具有法律約束力，且其法律約束力是相對封閉的，不能對合同主體之外的第三人發(fā)生法律效力。而業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務合同》對小區(qū)內的全體業(yè)主發(fā)生法律效力，物業(yè)服務企業(yè)有權根據(jù)合同約定要求享受物業(yè)服務的業(yè)主交納物業(yè)管理費。開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)是兩個獨立的法人，法律上不具有承擔責任的一體性。因此，開發(fā)商的減免物業(yè)服務費的承諾對與之無關的物業(yè)服務公司并沒有法律約束力。業(yè)主不得以此為由不交物業(yè)服務費。

《廣東省物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定，建設單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務費用。建設單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。因此，業(yè)主以還在開發(fā)商“減免物業(yè)服務費”承諾期限之內為抗辯將得不到法院的支持。

五、以不同意物業(yè)服務收費標準為由

業(yè)主在前期物業(yè)服務期限屆滿后，物業(yè)服務公司要求仍然按照前期物業(yè)服務的約定標準交納物業(yè)服務費。業(yè)主以前期物業(yè)服務收費過高為由拒絕交納物業(yè)服務費。

以廣州市為例，廣州市物價局印發(fā)了《關于明確我市物業(yè)服務收費管理有關問題的通知》[穗價（2007）75號]，該文件明確規(guī)定：“從2005年1月1日起物業(yè)管理企業(yè)不得以原價格主管部門核發(fā)的住宅物業(yè)收費標準批文和《廣東省經(jīng)營服務性收費許可證》作為收費依據(jù)。”即從2005年1月1日起，取消物價部門以批復形式核準物業(yè)服務收費的形式。2004年，廣州市物價局發(fā)布了《廣州市普通住宅物業(yè)管理服務等級標準》[穗價（2004）199號文]，該文件明確規(guī)定了三個服務等級的服務內容。之后，廣州市每年都會制定《住宅物業(yè)服務收費政府指導價基準價和浮動幅度》。前期物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主委員會可以在政府指導價基準價和浮動幅度范圍內與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商定價。

因此，前期物業(yè)服務期限屆滿后，如果業(yè)主對物業(yè)服務收費標準不滿意，可以通過提議召開業(yè)主大會，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商定價的方式重新確定物業(yè)服務收費標準。如果原物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會無法就物業(yè)服務收費標準達成一致意見，業(yè)主委員會可以在業(yè)主大會的授權下另行聘請物業(yè)服務企業(yè)，與新聘請的物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)收費標準。因此，業(yè)主僅以不同意原物業(yè)服務收費標準為抗辯理由拒不交納物業(yè)服務費將不會獲得法院支持。

六、以家中財物被盜、車輛被盜為由

國務院《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”如果物業(yè)服務企業(yè)在提供物業(yè)服務時，在保安措施和安全防范方面不存在疏忽和過失，盡到了必要的管理、保障義務，物業(yè)服務企業(yè)就不應承擔因犯罪分子的犯罪行為導致業(yè)主財物損失的賠償責任。

但是，如果小區(qū)內有眾多業(yè)主都出現(xiàn)家中被盜的情形，并提供了報警記錄等相關證據(jù)加以證明，法院可能會根據(jù)物業(yè)服務公司提供物業(yè)服務的實際情況進行審查。如果認定物業(yè)服務企業(yè)違反了物業(yè)服務合同約定的小區(qū)定期巡查、保安值勤保持記錄、出入口身份證登記等合同約定，可以認定物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務質量存在瑕疵。法院可以判令業(yè)主減少物業(yè)服務費中保安服務部分的費用及酌情判決業(yè)主不交或少交部分滯納金。

七、以物業(yè)服務企業(yè)未能阻止違章搭建為由

小區(qū)業(yè)主在樓頂搭建違章建筑，將樓道部分封閉，或在陽臺搭建鴿子籠等行為嚴重侵害了其他業(yè)主的利益。利益受到侵害的業(yè)主往往會要求物業(yè)服務企業(yè)進行制止甚至直接拆除違章建筑，但物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出告知函后，違章搭建者置之不理。受侵害的業(yè)主可能以物業(yè)服務企業(yè)未能阻止違章搭建行為為由拒交物業(yè)服務費。

國務院《物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。”因此，物業(yè)服務企業(yè)在發(fā)現(xiàn)違章搭建行為后，應負有制止和及時向行政主管部門報告的義務。但如果違章搭建者拒絕拆除違章建筑，因物業(yè)服務企業(yè)不具有強制執(zhí)行力，也無權強行拆除違章搭建物。如果業(yè)主要求違章搭建者拆除違章建筑，可以直接向侵權者主張權利。因此，如果物業(yè)服務企業(yè)證明已經(jīng)就業(yè)主的投訴進行了制止和報告，業(yè)主以物業(yè)服務企業(yè)未能阻止違章搭建為抗辯理由將得不到法院的支持。

八、以應由物業(yè)實際使用人交納物業(yè)服務費為由

業(yè)主將房屋出租給第三人時，往往會約定物業(yè)服務費由承租人承擔。發(fā)生物業(yè)服務費糾紛時，業(yè)主經(jīng)常以應由實際使用人交納物業(yè)服務費為抗辯理由拒交物業(yè)服務費。

《物業(yè)管理條例》第四十二條第一款規(guī)定，業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主作為物業(yè)的所有權人，雖然不是物業(yè)服務合同形式上的當事人，但是物業(yè)服務合同項下權利義務的實際享有者和承擔者，構成物業(yè)服務合同的實質當事人，物業(yè)服務合同對業(yè)主具有約束力，因此，業(yè)主應負有按照合同約定交納物業(yè)服務費的義務。業(yè)主與承租人的房屋租賃合同效力僅及于簽約的當事人雙方。對于租賃合同之外的第三人物業(yè)服務企業(yè)沒有約束力。業(yè)主在向物業(yè)服務企業(yè)交納物業(yè)服務費后，可以依照房屋租賃合同的約定，向實際使用人追償。

《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持?！币虼?，業(yè)主以應由物業(yè)實際使用人交納物業(yè)服務費為抗辯理由將得不到法院的支持。

從以上八種業(yè)主的常見抗辯理由的分析來看，業(yè)主的抗辯理由被法院采納的幾率并不高，這與物業(yè)服務的社會性、群體性的特點有關。物業(yè)服務的對象往往是小區(qū)成百上千戶業(yè)主，如果判決某個個別業(yè)主不交物業(yè)服務費，極有可能牽一發(fā)而動全身，帶動其他業(yè)主也不交物業(yè)服務費。物業(yè)服務糾紛的群體性效應決定了法院在行使審判權時，還要考慮到社會和諧和維護穩(wěn)定等因素。法官在個案的審理中，很大程度上起著公共政策選擇的作用。筆者通過對上述常見的業(yè)主抗辯理由進行歸納總結，結合法院在審判實踐中的判決情況，希望能為物業(yè)服務費訴訟案件的當事人提供一些有益的啟發(fā)或思考

第二篇：業(yè)主拖欠物業(yè)費抗辯理由的認定

業(yè)主拖欠物業(yè)費抗辯理由的認定

近年來，隨著我國城市建設和房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，物業(yè)服務行業(yè)迅速發(fā)展、壯大起來，一方面加速了住宅小區(qū)服務、管理方式的專業(yè)化和現(xiàn)代化，另一方面由此引發(fā)了不少糾紛。法院每年受理的物業(yè)糾紛案件也逐年上升，案件類型有物業(yè)公司起訴業(yè)主欠費的，有業(yè)主委員會起訴物業(yè)公司侵權的，也有開發(fā)商與物業(yè)公司就前期物業(yè)合同產(chǎn)生爭議的。本文通過對作者近期審理物業(yè)案件中欠費業(yè)主抗辯理由的梳理，提出自己的看法和意見。

第一，以房屋質量問題或小區(qū)公共設施質量問題拒繳物業(yè)費的。在很多制式前期物業(yè)合同中，都約定了物業(yè)服務企業(yè)有房屋維修的義務和小區(qū)公共設施的維護義務。業(yè)主往往以此條款主張物業(yè)公司違約或服務不到位，拒繳物業(yè)費。對此，筆者認為，房屋買賣和物業(yè)服務是兩個法律關系，房屋或小區(qū)公共設施質量問題的責任主體在小區(qū)的開發(fā)商，對于業(yè)主的保修物業(yè)公司有通知和協(xié)助維修的義務。物業(yè)公司履行了通知和協(xié)助義務后，業(yè)主不能以此為由拒繳物業(yè)費。

第二，以業(yè)主的財物出現(xiàn)被盜等侵權損害為由拒繳物業(yè)費的。侵權損害的責任主體最終是侵權人，但物業(yè)服務合同中一般都約定了物業(yè)公司有維護小區(qū)秩序、安全的義務，業(yè)主財物遭到侵害時，在侵權主體不明的情況下，業(yè)主往往遷怒于物業(yè)公司。對此，首先業(yè)主不能以抗辯的形式減免物業(yè)費，而應當反訴或者另案訴訟要求相應的賠償。其次，在物業(yè)公司的責任認定上，應綜合考慮損害的實際情況和物業(yè)公司在履行維護小區(qū)公共秩序、安全義務中實際工作措施予以判斷，不能簡單地認定物業(yè)公司全額賠償或者不賠。

第三，以小區(qū)公共用房或者公用設施被占拒繳物業(yè)費。首先，要明確業(yè)主主張的房屋或者設施是否是小區(qū)共有，筆者在審理案件中就遇到過業(yè)主主張的公共用房產(chǎn)權其實是開發(fā)商所有；其次要確認侵占主體是物業(yè)公司還是其他單位或個人；再次，侵占小區(qū)公共用房或者公用設施損害的全體業(yè)主的權益，該項權益是共同的、不可分割的，因此業(yè)主可以對侵占主體提起侵權之訴，不能作為業(yè)主拒繳或減免物業(yè)費的抗辯。

第四，以物業(yè)公司的服務不到位拒繳物業(yè)費或者要求減少物業(yè)費的。該類抗辯理由是最難以把握，在事實上也是最難以認定的。最高人民法院在物業(yè)糾紛案件的司法解釋中也只是規(guī)定了業(yè)主拒繳物業(yè)費需有正當理由，但何為正當理由，沒有具體規(guī)定。筆者認為，所謂“服務不到位”不能依據(jù)短時間的服務質量問題或者單個、局部的問題，應考慮小區(qū)整體的服務情況和小區(qū)的持續(xù)狀態(tài)。

第三篇：業(yè)主拖欠工程款常見理由及其法律對策

業(yè)主拖欠工程款常見理由及其法律對策

作為施工企業(yè)，最頭疼的莫過于面對業(yè)主以種種理由拖欠工程款的情況！通過二次法律事務例會及各經(jīng)營單位提交的債權債務明細報表，我室發(fā)現(xiàn)，各經(jīng)營單位都不同程度的存在業(yè)主拖欠工程款的現(xiàn)象，給我公司各生產(chǎn)經(jīng)營活動的開展造成了許多不利影響！

我室全體成員通過對各經(jīng)營單位反饋的信息進行討論研究，對各經(jīng)營單位提交的債權債務情況明細報表進行認真剖析，現(xiàn)結合我公司實際情況，總結出以下八種業(yè)主拖欠工程款常見理由，并針對其提出相應的法律對策，以供各經(jīng)營單位參考。

一、工程未經(jīng)驗收。我們承接施工的工程，竣工后未得到驗收，這是否構成業(yè)主拒付我方工程款的合法理由呢？

依據(jù)我國《合同法》第二百七十九條，工程竣工后，業(yè)主應當及時驗收，驗收合格后，業(yè)主應支付價款并接受工程；工程未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

由此可見，對工程及時進行驗收，是業(yè)主的法定義務，如果建設方違反此規(guī)定，擅自使用未經(jīng)驗收的工程，就應當承當相應的不利后果，無權以工程未經(jīng)驗收為由拒付工程款。

因此，如果業(yè)主只提出沒有經(jīng)過驗收，而沒有證據(jù)說明工程不符合約定，則無權拒付工程款。但是，如果合同中明確將驗收作為付款的前提條件時，則應從約定；當然，這時還要考慮沒有進行驗收的責任，如果責任在業(yè)主，則業(yè)主也不能因此拒付工程款，因為按照合同法的規(guī)定，業(yè)主（建設方）應當及時組織驗收，而承包方只能是配合進行驗收，沒有主動權。

二、承包方?jīng)]有提供竣工資料。工程順利竣工后，如果我方不向業(yè)主提供完整的竣工資料，業(yè)主是否有權以此拒付我方工程款呢？

依據(jù)我國合同法的相關規(guī)定，合同履行義務有主、從之分。因此，承包方提供竣工資料，只是其從義務之一，即使承包人違反此項義務，業(yè)主（建設方）也不能因此拒絕履行支付工程款這一主義務，而只能要求承包方承擔相應的違約責任。

三、結算的簽字人沒有相應權限。在我方與業(yè)主工程款糾紛的案件中，曾發(fā)現(xiàn)雙方雖然達成結算，但業(yè)主在結算上只有簽名而無蓋章的情況，而訴訟過程中，業(yè)主往往都會提出簽名人沒有權限，以此否認雙方的結算效力。

針對此種情形，依據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，企業(yè)法人應對其工作人員的經(jīng)營行為負責，作為建設方（業(yè)主）應當積極地與承包方進行結算以確定工程款，而且目前在結算中往往是承包方居于被動；所以原則上結算協(xié)議上有建設方工作人員的簽名，就應當確認其效力；至于該工作人員是否確實有權限，屬于建設方（業(yè)主）單位內部問題，不能對抗不知情的承包方。

當然，如果建設方（業(yè)主）能提供充分證據(jù)證明承包方應當知道結算簽字人沒有相應權限，則此結算協(xié)議就不能拘束建設方。

四、遲延完工。在工程施工過程中，由于不可抗力等原因，遲延完工的現(xiàn)象是時有發(fā)生的。但是，依法業(yè)主不能以此為由拒付我方工程款。

如果遲延完工是建設方（業(yè)主）的原因，則承包方不必承擔任何責任，建設方也就無權拒付工程款；如果因承包方原因造成遲延完工，則屬于違約行為，承包方要承擔相應的違約責任。

因此，建設方（業(yè)主）也只能要求承包方承擔相應的違約責任，在承包方遲-1-

延完工的違約責任沒有明確之前，業(yè)主不能因此拒付工程款，此時業(yè)主只能就此提出反訴或者另案起訴，而不能將此作為承包方索要工程款時的抗辯理由。

五、承包人沒有完工。與工程款相對應的承包方的主義務，就是按合同約定完成工程，如果承包方?jīng)]有完成工程，則無權要求建設方（業(yè)主）按約定支付工程款。而只能就其已施工完成的部分，依據(jù)公平原則要求建設方（業(yè)主）支付相應價款，而對已施工部分，應由承包方負舉證責任。

如果是建設方（業(yè)主）的原因導致承包方?jīng)]有完成工程，這時因工程未完，承包方同樣不能按約定要求工程款，但可就此要求建設方（業(yè)主）承擔違約責任；如果是因承包方的原因導致工程未完成，建設方（業(yè)主）也可以要求承包方承擔違約責任。

六、工程質量存在問題。這是最常見的建設方（業(yè)主）拒付工程款的理由之

一。如果確屬承包方原因導致工程有質量問題，則承包方應承擔《合同法》第二百八十一條規(guī)定的違約責任。

但這時，建設方（業(yè)主）仍然不能以此為由拒付我方工程款，原因有如下幾個方面：

首先，我國《合同法》第二百八十一條明確規(guī)定，承包方原因導致工程質量不符合約定，建設方（業(yè)主）只能有權要求承包方合理期限內修復；

其次，根據(jù)我國最高人民法院相關司法解釋第十一條規(guī)定，只有當承包方拒絕修復或者修復后仍不合格之時，建設方（業(yè)主）才可以請求減少支付工程款；

第三，司法解釋中規(guī)定不支持工程款請求的，只能是在修復后仍驗收不合格的工程。由此可見，對于建設工程因承包方原因出現(xiàn)質量問題時，建設方（業(yè)主）必須首先要求修復，只有當承包方修復后仍不合格或者拒絕修復時，建設方（業(yè)主）才能要求減少工程款或者不支付工程款；

第四，根據(jù)我國《合同法》第六十六、六十七、六十八條規(guī)定的履行抗辯，在一方履行不符合約定時，他方只能拒絕相應的履行請求，而在承包方因質量問題而承擔的違約責任沒有確定前，不可能確定與之相對應的工程款數(shù)額。

所以，在承包方起訴要求建設方（業(yè)主）支付工程款的案件中，如果建設方（業(yè)主）只是單純的提出質量抗辯，而既不反訴要求承包人修復或者減少工程價款、賠償損失，也提供不出證據(jù)證實工程經(jīng)修復后仍不合格，則這種抗辯無須予以考慮，可讓其另案解決。

應當說明的是，根據(jù)我國《合同法》第二百七十七條的規(guī)定，建設方（業(yè)主）有權對工程隨時進行檢查。因此，在整個施工過程中，如果建設方（業(yè)主）發(fā)現(xiàn)工程質量有問題，應當及時行使權利，要求承包方修復，而不應當不理不問，直等到承包方索要工程款時才提出質量問題。

而且根據(jù)《合同法》第二百七十九條規(guī)定，在工程竣工后，建設方（業(yè)主）應當及時組織驗收。由此可見，法律已經(jīng)賦予建設方（業(yè)主）在整個施工過程中對質量進行全面監(jiān)控的權利；而同時建設方（業(yè)主）也有義務對工程質量進行監(jiān)管。

如果工程是在沒有驗收的情況下就交付使用，之后建設方（業(yè)主）又在工程款訴訟中提出質量抗辯。則應當認定：建設方（業(yè)主）未經(jīng)驗收即使用工程，應視為工程質量驗收合格。其再提出質量問題，應當按保修另案處理，而不能以此為由拒付工程款。

七、時效抗辯。依據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，時效應當是從“知道或者應當知道權利受侵害時”起算，具體到工程款的支付，就應當從承包方“知道或者

應當知道索要工程款的權利受侵害時”起算。

一般而言，對付款時間有約定的，按約定時間起算；如果沒有約定或者約定不明，則應依據(jù)《合同法》第六十一、二百六十三、二百八十七條確定，即應當以工程交付時為建設方付款期限，從此時起算時效，要注意不應適用《合同法》第六十二條第（四）項（即債權人可以隨時要求）的規(guī)定。

現(xiàn)在，最高院相關司法解釋第18條已經(jīng)規(guī)定了應付工程款的時間，來確定利息起算時間。因此，這也可以作為時效起算的依據(jù)。

八、約定固定價結算。有些建筑工程合同，雙方約定固定價結算，但實踐中增項工程的情形是很多的，因此施工方在工程竣工后，都會提出索要增項工程款，建設方（業(yè)主）也會以“合同為約定固定價結算”為由拒付工程款。

對于這種情況，如果合同約定是固定價結算，則如果有增項，必須有建設方（業(yè)主）認可，或者建設方在結算時確認增項工程款數(shù)額，才可以相應的增加工程款，否則就必須按合同約定價款確定工程款數(shù)額。

但是，如果有證據(jù)證明確實存在合同以外的增項，但沒有證據(jù)能證明是建設方（業(yè)主）要求施工的，如何確定增項部分的工程款？

司法實踐中，只要約定以固定價結算工程款，則工程量以及價款的變更必須經(jīng)建設方（業(yè)主）的認可，否則施工方無權要求增項部分的工程款。因為固定工程價款就等于同時確定了工程的范圍，在沒有建設方認可的情況下，施工方單方自行增項屬于違約行為，無權要求建設方對此承擔責任。

還有一個特殊問題，就是固定價合同工程沒有完工如何確定已完工程價款？ 碰到這種情況，我們可以采取“按比例鑒定”的方法，即讓鑒定機構算出在同一取費標準下已完工程部分的價款和整個合同工程價款，將兩者比例乘以固定價，以確定這種情況下已完工程的價款，這樣既比較公平，也可以防止當事人惡意違約獲取利益。