第一篇：決定是否提出國(guó)際初步審查要求應(yīng)當(dāng)考慮的因素

決定是否提出國(guó)際初步審查要求應(yīng)當(dāng)考慮的因素(2010.07.14更新)

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問(wèn):

我剛剛收到國(guó)際檢索報(bào)告和國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)，在決定是否提出國(guó)際初步審查（根據(jù)PCT條約第II章）時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮哪些因素？

答:

國(guó)際初步審查是PCT體系中一個(gè)可選擇的程序，申請(qǐng)人可根據(jù)國(guó)際申請(qǐng)的具體情況來(lái)決定是否啟動(dòng)該程序，下面列舉了申請(qǐng)人收到檢索報(bào)告和書(shū)面意見(jiàn)的幾種情形。

(1)申請(qǐng)人收到的國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)上指出該申請(qǐng)所有的權(quán)利要求都具備新穎性，創(chuàng)造性和工業(yè)實(shí)用性。且審查員沒(méi)有指出任何形式缺陷或其他問(wèn)題。

(2)申請(qǐng)人收到的國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)上指出該申請(qǐng)所有權(quán)利要求都具備新穎性，創(chuàng)造性和工業(yè)實(shí)用性。但審查員指出申請(qǐng)中存在一個(gè)或多個(gè)形式缺陷。

(3)申請(qǐng)人收到的國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)中審查員指出該申請(qǐng)中一項(xiàng)或多項(xiàng)權(quán)利要求缺乏新穎性，創(chuàng)造性或者工業(yè)實(shí)用性。

(4)在國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)中審查員指出一項(xiàng)或多項(xiàng)權(quán)利要求無(wú)新穎性，創(chuàng)造性或者工業(yè)實(shí)用性，但申請(qǐng)人并未及時(shí)獲得檢索報(bào)告和國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)。

(5)申請(qǐng)人沒(méi)有收到國(guó)際檢索報(bào)告或者國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)，但收到根據(jù)條約17(2)(a)不做出檢索報(bào)告的聲明。

在回答針對(duì)上述不同情形是否需要提出國(guó)際初步審查要求之前，讓我們先來(lái)了解一下國(guó)際初步審查程序的背景。

國(guó)際初步審查的背景

不管是否提交了國(guó)際初步審查要求（下文簡(jiǎn)稱(chēng)為初審要求），申請(qǐng)人都將收到國(guó)際檢索單位的書(shū)面意見(jiàn)（參見(jiàn)PCT實(shí)施細(xì)則43條），此書(shū)面意見(jiàn)是針對(duì)申請(qǐng)的新穎性、創(chuàng)造性和工業(yè)實(shí)用性給出的初步的無(wú)約束力的意見(jiàn)(參見(jiàn)PCT條約33條)。此外，書(shū)面意見(jiàn)中也將指出在審查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的任何形式缺陷和其他問(wèn)題(對(duì)這些問(wèn)題的審查由審查員自行裁量，并有可能因國(guó)際單位的不同存在差異)。如果申請(qǐng)人決定不向國(guó)際初步審查單位提出初審要求，國(guó)際局（IB）將在國(guó)際檢索單位出具的書(shū)面意見(jiàn)上粘貼相應(yīng)的封面，作為專(zhuān)利性國(guó)際初步報(bào)告(PCT條約第I章)(IPRP Chapter I)傳送給指定局（DOs）。

如果申請(qǐng)人希望克服因檢索報(bào)告中所列現(xiàn)有技術(shù)及國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)中所下結(jié)論帶來(lái)的障礙，則可以利用國(guó)際初步審查程序，向初步審查單位提出初審要求，提交相應(yīng)的意見(jiàn)陳述和（或）修改，同時(shí)繳納相應(yīng)的費(fèi)用（參見(jiàn)PCT細(xì)則57和58條）?；蛘?，申請(qǐng)人可向國(guó)際局提交非正式意見(jiàn)陳述來(lái)作為對(duì)書(shū)面意見(jiàn)的答復(fù)但不會(huì)被公布，非正式意見(jiàn)陳述也不會(huì)被傳送給國(guó)際檢索單位和國(guó)際初審單位，如果申請(qǐng)人在提出初審要求時(shí)希望初審單位考慮他之前提交的“非正式意見(jiàn)陳述”，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)重新向國(guó)際初審單位提交該意見(jiàn)陳述。在沒(méi)有提出初審要求的情況下非正式意見(jiàn)陳述會(huì)傳送給相應(yīng)的指定局（DOs）。

提交初審要求的期限是自國(guó)際檢索單位傳送國(guó)際檢索報(bào)告和書(shū)面意見(jiàn)之日(或涉及條約第17(2)（a）的宣布)起三個(gè)月，或者自國(guó)際申請(qǐng)的優(yōu)先權(quán)日起22個(gè)月，以后到期為準(zhǔn)。提出初審要求時(shí)，申請(qǐng)人可對(duì)檢索單位的書(shū)面意見(jiàn)正式答復(fù)，同時(shí)還可根據(jù)PCT條約34（2）（b）對(duì)申請(qǐng)的說(shuō)明書(shū)、權(quán)利要求書(shū)和(或)附圖提出修改。

提出國(guó)際初步審查要求后，國(guó)際初審單位的審查員將作出國(guó)際初步審查報(bào)告（IPER）（即“專(zhuān)利性國(guó)際初審報(bào)告”(PCT條約第II章)（IPRP Chapter II）），該審查報(bào)告將由國(guó)際局轉(zhuǎn)發(fā)給選定局（EOs）。

因而對(duì)于每一件申請(qǐng)，都應(yīng)當(dāng)考慮是否需要提出初審要求。首要考慮的因素是：提出初審要求所花費(fèi)的時(shí)間和費(fèi)用是否能夠產(chǎn)生令申請(qǐng)人滿意的結(jié)果。提出國(guó)際初審要求應(yīng)當(dāng)繳納兩項(xiàng)費(fèi)用：即初步審查費(fèi)和手續(xù)費(fèi)。此外還需加上申請(qǐng)人或代理人為準(zhǔn)備意見(jiàn)陳述和修改文件所付出的勞動(dòng)，所以申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)權(quán)衡一下付出的成本和該程序所能獲得的結(jié)果，再?zèng)Q定是否提出國(guó)際初審要求。

下面將針對(duì)申請(qǐng)人收到的書(shū)面意見(jiàn)的不同情形，給出是否需要提出國(guó)際初審要求的建議。

(1)申請(qǐng)人收到的國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)指出該申請(qǐng)所有的權(quán)利要求都具備新穎性、創(chuàng)造性和工業(yè)實(shí)用性，且審查員沒(méi)有指出任何形式缺陷和其他問(wèn)題。

在這種情況中，國(guó)際檢索單位的審查員既沒(méi)有發(fā)現(xiàn)影響該申請(qǐng)新穎性、創(chuàng)造性或者工業(yè)實(shí)用性的現(xiàn)有技術(shù)，又沒(méi)有發(fā)現(xiàn)任何形式缺陷。國(guó)際檢索單位的書(shū)面意見(jiàn)對(duì)各方面的評(píng)價(jià)均為“肯定”的，最后的專(zhuān)利性國(guó)際初步報(bào)告(IPRP第I章)將指出申請(qǐng)滿足了專(zhuān)利性的三個(gè)普遍接受的標(biāo)準(zhǔn)。除非一些特殊情況，例如申請(qǐng)人需要修改申請(qǐng)文件中的一部分或者更多的內(nèi)容，否則提初審要求的意義并不大。對(duì)于僅有的少數(shù)國(guó)家仍然延續(xù)了提出國(guó)際初步審查才能夠?qū)⑦M(jìn)入國(guó)家階段的期限延長(zhǎng)到30個(gè)月的規(guī)定，但是這些國(guó)家又屬于地區(qū)專(zhuān)利體系的范圍，即不管是否提出國(guó)際初審要求進(jìn)入國(guó)家階段的最后期限都可以是30個(gè)月。實(shí)際上，如果申請(qǐng)人提出初審要求時(shí)沒(méi)有提交意見(jiàn)陳述或修改文件，通常情況下，國(guó)際初審單位會(huì)把國(guó)際檢索單位的書(shū)面意見(jiàn)作為專(zhuān)利性國(guó)際初步審查報(bào)告。

(2)申請(qǐng)人收到的國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)上表明該申請(qǐng)所有的權(quán)利要求都具備新穎性，創(chuàng)造性和工業(yè)實(shí)用性，但審查員指出申請(qǐng)中存在一個(gè)或多個(gè)形式缺陷。

在這種情況下，申請(qǐng)人需要先考慮以下兩個(gè)問(wèn)題再?zèng)Q定是否提出初審要求(a)是否該形式缺陷也將會(huì)被即將進(jìn)入國(guó)家階段的國(guó)家局所要求進(jìn)行修改；(b)在PCT條約第II章規(guī)定的國(guó)際初審階段提出改正還是在進(jìn)入國(guó)家階段時(shí)提出改正更節(jié)省費(fèi)用、更具有實(shí)施的可行性。

上述問(wèn)題的答案取決于形式缺陷的性質(zhì)和即將進(jìn)入哪些國(guó)家的國(guó)家階段。在大多數(shù)情況下，進(jìn)入國(guó)家階段時(shí)提出的初步修改比根據(jù)PCT條約第II章國(guó)際初步審查階段提出的修改能更好地改正形式缺陷，特別是在大多數(shù)國(guó)家基于翻譯文本而不是國(guó)際申請(qǐng)?jiān)继峤凰谜Z(yǔ)言的文本進(jìn)行審查的情況下。然而，不同的案例應(yīng)當(dāng)視具體情況而定，某些情況下，在國(guó)際階段比在國(guó)家階段進(jìn)入到指定局之前改正相應(yīng)的缺陷對(duì)申請(qǐng)人來(lái)說(shuō)更有益，因?yàn)樵谀承﹪?guó)家的國(guó)家階段，解決這些問(wèn)題可能會(huì)更麻煩，因而在進(jìn)入國(guó)家階段之時(shí)提交一份“整潔”的報(bào)告會(huì)更有利于申請(qǐng)人。所以在這種情況下，即使在整個(gè)程序中增加了一些費(fèi)用，也是值得的。

審查員在國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)中會(huì)給出關(guān)于國(guó)際申請(qǐng)的新穎性、創(chuàng)造性和工業(yè)實(shí)用性的意見(jiàn)，無(wú)論是實(shí)體內(nèi)容的還是形式上的對(duì)專(zhuān)利性不利的評(píng)述在進(jìn)入國(guó)家階段啟動(dòng)審查前都應(yīng)該得到處理。在專(zhuān)利申請(qǐng)過(guò)程中，從某種意義上講，申請(qǐng)人需要通過(guò)修改和意見(jiàn)陳述答復(fù)國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)中的每一個(gè)負(fù)面評(píng)述。在國(guó)際階段，專(zhuān)利合作條約第II章程序給予申請(qǐng)人一次進(jìn)行答復(fù)的機(jī)會(huì)。對(duì)國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)中包含負(fù)面評(píng)價(jià)的情況，為了節(jié)省申請(qǐng)人/代理人的時(shí)間和適當(dāng)?shù)拇碣M(fèi)，在這種情況下，申請(qǐng)人有充分的理由選擇進(jìn)行專(zhuān)利合作條約第II章的程序，而不需要分別向每個(gè)國(guó)家局提交針對(duì)國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)的修改和意見(jiàn)陳述。在(3)(4)(5)中我們將討論對(duì)申請(qǐng)人相對(duì)不利的情形：

(3)申請(qǐng)人收到的國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)中審查員指出該申請(qǐng)中一項(xiàng)或多項(xiàng)權(quán)利要求缺乏新穎性，創(chuàng)造性或者工業(yè)實(shí)用性。

如上所述，即申請(qǐng)人要面對(duì)一項(xiàng)或者多項(xiàng)權(quán)利要求不能滿足PCT條約33條規(guī)定的可獲得專(zhuān)利性的基本要求。如果檢索報(bào)告中引用的文獻(xiàn)適用于國(guó)家法并且國(guó)家階段的審查員認(rèn)同國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)的結(jié)論，該申請(qǐng)可能會(huì)因權(quán)利要求的影響而不會(huì)被授予專(zhuān)利權(quán)。如果申請(qǐng)人經(jīng)過(guò)仔細(xì)的分析認(rèn)為國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)中指出的否定性的發(fā)現(xiàn)是有價(jià)值的，申請(qǐng)人可提出對(duì)權(quán)利要求的修改或意見(jiàn)陳述來(lái)完善權(quán)利要求，以使其具備新穎性和創(chuàng)造性。專(zhuān)利合作條約提供了以下兩種可選的途徑：

(a)依據(jù)條約第19條提出對(duì)權(quán)利要求書(shū)的修改。所有依據(jù)條約第19條的修改及所附聲明都會(huì)同申請(qǐng)文件一起進(jìn)行公布。值得注意的是，條約第19條將不會(huì)改變國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)中對(duì)專(zhuān)利性的評(píng)述。（提出條約第19條的修改并啟動(dòng)國(guó)際初步審查是可行的，這樣做能夠使申請(qǐng)人提出的修改公布后在一些提供臨時(shí)保護(hù)的國(guó)家獲得臨時(shí)保護(hù)，同時(shí)申請(qǐng)人也可以在國(guó)際初步審查報(bào)告完成前向國(guó)際初步審查單位提交意見(jiàn)陳述或修改來(lái)使得權(quán)利要求具備新穎性，創(chuàng)造性和工業(yè)實(shí)用性）

(b)依據(jù)PCT條約第34條，申請(qǐng)人還可以提出對(duì)權(quán)利要求，說(shuō)明書(shū)和/或附圖的修改以及意見(jiàn)陳述，但是申請(qǐng)人需要按期提交初審要求書(shū)并繳納相關(guān)費(fèi)用。

一份有利的國(guó)際初步審查報(bào)告的好處很多。個(gè)案的經(jīng)驗(yàn)表明多數(shù)的國(guó)家局會(huì)對(duì)專(zhuān)利性是肯定的國(guó)際初步審查報(bào)告給予充分的認(rèn)可。所有PCT締約國(guó)國(guó)家局或地區(qū)專(zhuān)利局都會(huì)參考國(guó)際初步審查報(bào)告中的內(nèi)容來(lái)完成國(guó)家或者地區(qū)專(zhuān)利組織對(duì)該申請(qǐng)的審查工作。

對(duì)審查能力較強(qiáng)的國(guó)家局或本國(guó)法與條約第33條所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)不同的國(guó)家局，在審查中會(huì)考慮國(guó)際初步審查報(bào)告中不具約束力的意見(jiàn)，但是仍然會(huì)對(duì)該申請(qǐng)進(jìn)行全面的審查。而對(duì)不具備較強(qiáng)審查能力的國(guó)家局，其會(huì)更傾向于國(guó)際初步審查報(bào)告中的結(jié)果。同時(shí)，在較為依賴(lài)國(guó)際初步審查報(bào)告的國(guó)家中，國(guó)際初步審查報(bào)告的價(jià)值還體現(xiàn)在它能節(jié)省在該國(guó)家階段的審查周期和花費(fèi)。一些專(zhuān)利從業(yè)人員估計(jì)對(duì)于進(jìn)入多個(gè)國(guó)家階段(不少于50個(gè)國(guó)家)的PCT申請(qǐng)，一份有利的國(guó)際初步審查報(bào)告在國(guó)家階段能夠節(jié)省兩到三周的時(shí)間。

另外，若該申請(qǐng)進(jìn)入國(guó)家階段的國(guó)家局或者地區(qū)專(zhuān)利組織是制定國(guó)際初步審查報(bào)告的國(guó)際單位，那么審查過(guò)程將會(huì)更加迅速并且能夠減免一定的費(fèi)用。通過(guò)啟動(dòng)國(guó)際初步審查程序，能為申請(qǐng)人提供其國(guó)際申請(qǐng)?jiān)趪?guó)家階段是否能夠被授予專(zhuān)利權(quán)提供參考。

如果國(guó)家階段的國(guó)家局較為重視一份有利的國(guó)際初步審查報(bào)告，那么在國(guó)際初步審查階段進(jìn)行相應(yīng)的修改和答復(fù)將會(huì)是一個(gè)較為有效的途徑。相反那些將國(guó)際初步審查報(bào)告僅作參考的國(guó)家局，在國(guó)家階段進(jìn)行相應(yīng)的修改和答復(fù)才更有利。值得注意的是，一份PCT申請(qǐng)即便國(guó)際初步審查報(bào)告中仍然指明一些權(quán)利要求缺乏新穎性或創(chuàng)造性，在第II章程序中對(duì)國(guó)際檢索單位作出的書(shū)面意見(jiàn)中的實(shí)質(zhì)性缺陷的任何克服，都會(huì)減少在國(guó)家階段的審查成本。

總之，對(duì)于那些打算進(jìn)入多數(shù)締約國(guó)國(guó)家階段的申請(qǐng)，在國(guó)際初步審查階段對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)男薷氖侵档玫摹５绻M(jìn)入國(guó)家的數(shù)量較少，啟動(dòng)國(guó)際初步審查階段程序就略顯不必要了。

需要注意的是：如果國(guó)際檢索單位的書(shū)面意見(jiàn)中也指出了形式缺陷，是否提出初步審查要求也應(yīng)當(dāng)做進(jìn)一步的考慮。

(4)在國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)中審查員指出一項(xiàng)或多項(xiàng)權(quán)利要求缺乏新穎性，創(chuàng)造性或工業(yè)實(shí)用性，但申請(qǐng)人并未及時(shí)獲得檢索報(bào)告和國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)。

根據(jù)PCT細(xì)則規(guī)定，制定國(guó)際檢索報(bào)告期限應(yīng)為自國(guó)際檢索單位收到檢索本起3個(gè)月，或者自?xún)?yōu)先權(quán)日起9個(gè)月，以后到期者為準(zhǔn)。由于一些國(guó)際檢索單位的審查存在積壓，未能滿足上述期限要求。如果申請(qǐng)人未及時(shí)收到檢索報(bào)告和國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)，仍然可以利用第II章的程序，在收到檢索報(bào)告之日起3個(gè)月內(nèi)(或自?xún)?yōu)先權(quán)日起22個(gè)月，以后到期為準(zhǔn))提交要求書(shū)。這種情況下，申請(qǐng)人啟動(dòng)第II章的程序（提出國(guó)際初步審查要求）是否值得?

此問(wèn)題的答案在于申請(qǐng)人何時(shí)收到檢索報(bào)告和國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)。如果在作出需要進(jìn)入國(guó)家階段的決定后才收到初審報(bào)告，申請(qǐng)人就不會(huì)享受到利用第II章的程序來(lái)決定是否進(jìn)入國(guó)家階段的好處；如果國(guó)家局已經(jīng)啟動(dòng)處理和審查程序，但是申請(qǐng)人還未收到初審報(bào)告，這時(shí)初審程序的價(jià)值會(huì)被進(jìn)一步削弱。

總之，如果在國(guó)家階段程序開(kāi)始之前由于書(shū)面意見(jiàn)未及時(shí)傳送影響到IPRP第II章的作出，這種情況下最好直接開(kāi)始國(guó)家局的工作，而不進(jìn)行IPRP第II章的程序。如果是這種方式，建議在進(jìn)入國(guó)家階段后以及收到書(shū)面意見(jiàn)后盡快向國(guó)際局提交意見(jiàn)陳述和修改，這樣國(guó)家階段的審查員在審查開(kāi)始時(shí)會(huì)得到申請(qǐng)人對(duì)于書(shū)面意見(jiàn)的答復(fù)。

(5)申請(qǐng)人沒(méi)有收到國(guó)際檢索報(bào)告或者國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)，但收到根據(jù)條約17(2)(a)不做出國(guó)際檢索報(bào)告的聲明。

如果申請(qǐng)人從國(guó)際檢索單位收到一份“宣布不制定國(guó)際檢索報(bào)告的聲明”(PCT/ISA/203表格)，表明該申請(qǐng)或者涉及不要求檢索的主題((參見(jiàn)PCT細(xì)則39，或者國(guó)際申請(qǐng)的說(shuō)明書(shū)、權(quán)利要求或附圖不符合規(guī)定的要求，以至于不能進(jìn)行有意義的檢索(參見(jiàn)PCT條約17(2)(a)(ii))。在上述任一種情況下，國(guó)際檢索單位均會(huì)發(fā)出書(shū)面意見(jiàn)?但書(shū)面意見(jiàn)中不包含關(guān)于“三性”的任何評(píng)價(jià)。此時(shí)提交初審請(qǐng)求并繳納費(fèi)用的意義不大，因?yàn)楦鶕?jù)PCT細(xì)則66.1(e)，對(duì)于沒(méi)有做出過(guò)任何國(guó)際檢索報(bào)告的權(quán)利要求，不需進(jìn)行國(guó)際初步審查。

如果申請(qǐng)人希望根據(jù)34條提交修改，那么初審請(qǐng)求需要在向申請(qǐng)人傳送“宣布不制定國(guó)際檢索報(bào)告”之日起3個(gè)月或自?xún)?yōu)先權(quán)日起22個(gè)月內(nèi)提交，以后到期為準(zhǔn)。任何提交的修改將被傳送至選定局，但通常不會(huì)得到關(guān)于新穎性和創(chuàng)造性的評(píng)價(jià)。如果申請(qǐng)人希望在國(guó)際階段對(duì)申請(qǐng)中的某些內(nèi)容做出改正，雖然利用第II章程序提出修改是可行的，但重要的是不要加入新的主題?？傊趪?guó)家階段提出改正會(huì)更加有效。

在根據(jù)第II章的國(guó)際初步審查程序中，申請(qǐng)人/代理人答復(fù)官方行為所付出的努力使得在所有PCT成員國(guó)中對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行了提前審查，這是一種經(jīng)濟(jì)有效的方式。當(dāng)申請(qǐng)人決定進(jìn)入多數(shù)PCT成員國(guó)的國(guó)家階段時(shí)，第II章國(guó)際初審程序?qū)ο龣z索報(bào)告和國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)中的一些問(wèn)題更為方便，并有可能縮短審查周期、快速授權(quán)。對(duì)于任何一件附有檢索報(bào)告和國(guó)際檢索單位書(shū)面意見(jiàn)的國(guó)際申請(qǐng)，是否需要提出初步審查的關(guān)鍵是在于權(quán)衡使用該程序所付出的代價(jià)和該程序能給申請(qǐng)人帶來(lái)的益處。

第二篇：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛訴訟中,當(dāng)事人未要求審查合同的效力,法院是否應(yīng)當(dāng)依職權(quán)審查？

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛訴訟中，當(dāng)事人未要求審查合同的效力，法院是否應(yīng)當(dāng)依職權(quán)審查？

鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！本公眾號(hào)作者：張春光律師電話：***微信：chinazhang2014 房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力如何，是一個(gè)價(jià)值判斷的過(guò)程。判斷房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效的依據(jù)是法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，即如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，這個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同就是無(wú)效的。判斷房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否可撤銷(xiāo)或者效力待定，則要看該房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否存在無(wú)權(quán)代理、合同一方當(dāng)事人是限制民事行為能力人、重大誤解、顯失公平、欺詐、脅迫、乘人之危等情形。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力如何，其實(shí)是一種客觀存在的狀態(tài)，其自合同成立之時(shí)就應(yīng)經(jīng)確定【有效、無(wú)效（包括部分無(wú)效）、效力待定、可撤銷(xiāo)等】，在這個(gè)意義上，對(duì)于合同效力的判斷只是起到“確認(rèn)”合同效力如何的效果——如合同是無(wú)效的，法院就（以裁判的方式）確認(rèn)該合同是無(wú)效的，而非在法院裁判確認(rèn)該合同無(wú)效之前該合同有效（在法院裁判確認(rèn)該合同為無(wú)效合同之前該合同也是無(wú)效的，這是一個(gè)客觀事實(shí)）。此外，對(duì)于合同效力的確認(rèn)也是整個(gè)案件審理的基礎(chǔ)。比如，法院不可能裁判繼續(xù)履行一個(gè)無(wú)效的合同，也不可能裁判合同某一方依據(jù)一個(gè)無(wú)效的合同來(lái)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，不論房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中雙方當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求是什么，法院都有義務(wù)依職權(quán)審查案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

此外，法院依職權(quán)審查案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力之后，如該合同無(wú)效的，或者該合同是可撤銷(xiāo)的（并且享有撤銷(xiāo)權(quán)的當(dāng)事人請(qǐng)求撤銷(xiāo)該合同），法院應(yīng)主動(dòng)援引《合同法》第五十八條的規(guī)定【合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任】，對(duì)合同無(wú)效的法律后果進(jìn)行處理，而不需要當(dāng)事人另行提起訴訟。

附：甘肅華屹置業(yè)有限公司與湯碎堅(jiān)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案 案情簡(jiǎn)介：2012年7月3日，湯碎堅(jiān)與甘肅華屹置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)華屹置業(yè)）簽訂《關(guān)于抵頂永靖縣“在水一方”住宅小區(qū)十號(hào)樓回購(gòu)協(xié)議書(shū)》。該協(xié)議簽訂后，華屹置業(yè)向湯碎堅(jiān)支付回購(gòu)款900萬(wàn)元，剩余款項(xiàng)至今未付。甘肅省永靖縣“在水一方”住宅小區(qū)十號(hào)樓系華屹置業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)。2009年6月25日，華屹置業(yè)與甘肅人防公司簽訂《在水一方項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)房協(xié)議》，約定由甘肅人防公司團(tuán)購(gòu)華屹置業(yè)“在水一方”住宅小區(qū)十號(hào)樓一棟，并對(duì)協(xié)議的履行方式及雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。2011年3月15日，雙方再次簽訂《在水一方項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議》，該協(xié)議第二條約定，甘肅人防公司職工按揭“在水一方”項(xiàng)目十號(hào)樓購(gòu)房款839萬(wàn)元，按揭利息39.9716元（39.9716萬(wàn)元），原由華屹置業(yè)負(fù)責(zé)償還銀行本息，協(xié)議生效后，由甘肅人防公司負(fù)責(zé)償還本息，此款為甘肅人防公司已付華屹置業(yè)購(gòu)房款。協(xié)議第七條約定：甘肅人防公司有權(quán)將所購(gòu)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第三方，華屹置業(yè)應(yīng)配合第三方辦理有關(guān)手續(xù)。2011年4月13日，湯碎堅(jiān)與科達(dá)公司簽訂《退資協(xié)議》，約定：科達(dá)公司將甘肅人防公司從華屹置業(yè)購(gòu)買(mǎi)的永靖縣“在水一方”住宅小區(qū)十號(hào)樓一棟抵頂給湯碎堅(jiān)，并對(duì)抵頂房屋的費(fèi)用及違約責(zé)任進(jìn)行了約定。

裁判原文節(jié)選【案號(hào)：最高院（2015）民申字第91號(hào)】：本院認(rèn)為，債權(quán)人有權(quán)將其合同項(xiàng)下的權(quán)利轉(zhuǎn)讓他人。本案中，華屹公司與人防公司曾簽訂《在水一方項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)房協(xié)議》，約定由人防公司的職工團(tuán)購(gòu)涉訴房屋，并約定人防公司有權(quán)將所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓第三方。經(jīng)查，簽訂上述協(xié)議時(shí)，該房屋雖尚未辦理所有權(quán)證，但建設(shè)該房屋的規(guī)劃許可證、土地使用證、施工許可證、預(yù)售許可證等證件均已取得，故團(tuán)購(gòu)協(xié)議不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該協(xié)議有效。此后，人防公司同意其子公司科達(dá)公司將涉訴房屋以抵償債務(wù)的方式轉(zhuǎn)讓給湯碎堅(jiān)，而華屹公司知曉上述轉(zhuǎn)讓行為。華屹公司稱(chēng)人防公司系代職工購(gòu)房，人防公司無(wú)權(quán)處分房屋，但人防公司出具證據(jù)證實(shí)購(gòu)房款均由人防公司支付及購(gòu)房職工業(yè)已退出購(gòu)房，加之沒(méi)有證據(jù)證明人防公司的職工對(duì)該公司將房屋轉(zhuǎn)讓給湯碎堅(jiān)提出異議，故人防公司將房屋轉(zhuǎn)讓給湯碎堅(jiān)的行為不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓行為有效。鑒于湯碎堅(jiān)受讓房屋的行為于法有據(jù)，故其有權(quán)將涉訴房屋轉(zhuǎn)讓。湯碎堅(jiān)在與華屹公司簽訂回購(gòu)協(xié)議之時(shí)，已經(jīng)征得人防公司的同意，華屹公司對(duì)此也知情并支付了部分回購(gòu)款，因此華屹公司稱(chēng)回購(gòu)協(xié)議具有重大誤解，屬可撤銷(xiāo)合同之理由不能成立，二審法院的認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)。雙方在回購(gòu)協(xié)議中約定，華屹公司于2012年7月30日前支付1200萬(wàn)元房款時(shí)協(xié)議生效，但華屹公司未履行義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十五條第二款“當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。”之規(guī)定，該回購(gòu)協(xié)議約定的生效條件已經(jīng)成就，故二審法院認(rèn)定協(xié)議生效是正確的。關(guān)于本案是否因華屹公司提起撤銷(xiāo)合同之訴而中止審理問(wèn)題。本案是湯碎堅(jiān)要求華屹公司履行回購(gòu)協(xié)議，雖然雙方均未要求在本案中審查回購(gòu)協(xié)議的效力，但一、二審法院也須依職權(quán)審查該協(xié)議的效力，而后再判定協(xié)議是否繼續(xù)履行，故本案的審理結(jié)果無(wú)須以撤銷(xiāo)合同之訴為依據(jù)，一、二審法院未中止審理本案不違反法定程序。再審申請(qǐng)中，華屹公司稱(chēng)涉訴房屋多次轉(zhuǎn)讓?zhuān)婕皣?guó)家稅金繳納，但是否少繳納稅款，為行政機(jī)關(guān)管理范疇，且對(duì)回購(gòu)協(xié)議的效力不產(chǎn)生影響，故該情況不足以認(rèn)定二審判決結(jié)果錯(cuò)誤。華屹公司還提出涉訴房屋在華屹公司簽訂回購(gòu)協(xié)議之前，已經(jīng)設(shè)立抵押，回購(gòu)行為損害了抵押權(quán)人的利益，當(dāng)屬無(wú)效，但是在涉訴房屋上存有抵押，僅會(huì)影響到協(xié)議的履行，對(duì)協(xié)議的效力不產(chǎn)生影響，故華屹公司該申請(qǐng)理由不成立。

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