第一篇：借名買學(xué)區(qū)房,兩家庭陷產(chǎn)權(quán)歸屬旋渦

文／秦風(fēng) 為了解決幼子未來(lái)的教育難題，李林夫婦借用姐夫的名字買下一套學(xué)區(qū)房。姐夫提出的條件是讓自己的兒子先入學(xué)，等到李林的兒子到了入學(xué)年齡，再辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。沒想到，姐姐、姐夫中途離婚，這套借名購(gòu)置的學(xué)區(qū)房險(xiǎn)些成為他們夫妻的共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。借名買房埋下隱患 2007年4月，李林一家在浙江省杭州市喬遷新居，這套新房是以其妻子王蘭的公積金貸款購(gòu)得。面對(duì)火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)，李林打算投資再次置業(yè)。他跑遍了當(dāng)?shù)馗鞔髽潜P，最終看上了杭州市江干區(qū)的一處學(xué)區(qū)房。該樓盤緊鄰杭州城區(qū)的一所著名小學(xué)，坐擁優(yōu)質(zhì)教育資源。在此置業(yè)，能提前解決兒子李平的教育問題。李林是現(xiàn)役軍官，暫時(shí)沒有身份證。夫妻二人決定先由王蘭申請(qǐng)商業(yè)貸款，按揭一套三居室，并將產(chǎn)權(quán)登記在王蘭及兒子李平名下。恰在此時(shí)，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，規(guī)定已利用貸款購(gòu)買住房又申請(qǐng)購(gòu)買第二套以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔基準(zhǔn)利率的1.1倍。這個(gè)消息讓李林夫婦有點(diǎn)兒猝不及防。在新政下，他們的首付款“縮水”了10萬(wàn)元。王蘭的姐姐王芳、姐夫趙剛居住在離杭州不遠(yuǎn)的郊縣。他們聽說(shuō)李林夫婦準(zhǔn)備買學(xué)區(qū)房的消息后，對(duì)李林說(shuō)，他們的兒子小明已經(jīng)兩周歲了，打算將來(lái)送他到杭州接受良好的教育，遂建議王蘭夫婦暫時(shí)把產(chǎn)權(quán)證登記在趙剛名下，可以用趙剛的名義申請(qǐng)公積金貸款，能解決李林夫婦首付款短缺的困難。待李平到了上小學(xué)的年齡，趙剛再去變更權(quán)屬登記。這樣，兩家人都受益。李林夫婦一聽，欣然接受。2007年5月12日，李林、王蘭及其兒子李平為甲方，趙剛、王芳為乙方，雙方訂立協(xié)議。雙方明確，房屋首付款由甲方支付，后續(xù)付款也由甲方出資。產(chǎn)權(quán)證做成乙方姓名的權(quán)屬證書，以便乙方的兒子小明入學(xué)之需。但該房產(chǎn)的所有權(quán)歸甲方，與乙方無(wú)關(guān)。今后，李平入學(xué)就讀時(shí)或甲方有其他需要，乙方應(yīng)及時(shí)將房產(chǎn)轉(zhuǎn)歸甲方名下登記辦證。協(xié)議簽訂當(dāng)天，李林夫婦以趙剛夫婦的名義與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》。房屋總價(jià)款91萬(wàn)余元，李林支付了首付款29萬(wàn)元，余款以趙剛的名義申請(qǐng)了為期20年的公積金貸款。每月等額還本付息，由趙剛的公積金賬戶支出，但李林每月都將當(dāng)期的還款額如數(shù)匯人趙剛的公積金賬戶。在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記前，王芳還出具了一份書面承諾書給王蘭，上邊記載著用趙剛公積金貸款實(shí)屬趙剛自愿，王蘭無(wú)須對(duì)其進(jìn)行任何補(bǔ)償。離婚觸發(fā)產(chǎn)權(quán)訴訟 世事難料。2013年，趙剛夫婦的婚姻亮起了“紅燈”，兩人協(xié)議離婚。雙方簽訂的《離婚協(xié)議》第5條規(guī)定，杭州市江干區(qū)的房屋是女方的妹妹王蘭用趙剛的名字購(gòu)買，趙剛應(yīng)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶事項(xiàng)，所需費(fèi)用由妹妹王蘭承擔(dān)。當(dāng)年12月，趙剛與王芳辦理了離婚登記，兒子小明的監(jiān)護(hù)權(quán)歸趙剛。2014年3月，李林夫婦以趙剛的名義一次性提前還清了公積金貸款余額。緊接著，李林夫婦要求趙剛協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)，趙剛卻提出自己在離婚財(cái)產(chǎn)分割中吃了虧，除非重新分割原家庭財(cái)產(chǎn)，否則不予辦理過(guò)戶。2014年7月23日，李林夫婦多次催促趙剛協(xié)助進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶無(wú)果后，以王蘭、李平為原告，列李林為第三人，向浙江省杭州市江干區(qū)人民法院起訴，要求趙剛、王芳兩人協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。針對(duì)原告王蘭、李平的起訴，王芳的書面答辯意見中陳述的事實(shí)與原告完全一致，并同意原告的請(qǐng)求。而趙剛的書面答辯意見則提出，王芳與王蘭系親姐妹關(guān)系，其言辭不能作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。涉案房屋是以趙剛購(gòu)房公積金按揭貸款的方式購(gòu)得，而所用的公積金賬戶完全是趙剛個(gè)人的住房公積金賬戶，因此他是涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人之一。2014年9月15日，杭州市江干區(qū)人民法院作出缺席判決，確認(rèn)涉案房屋歸原告王蘭、李平所有，被告趙剛、王芳協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。一審判決后，趙剛不服，向杭州市中級(jí)人民法院提出上訴。趙剛認(rèn)為，自己與曾經(jīng)的妹夫一家在2007年的協(xié)議中約定，該房產(chǎn)證做成趙剛與王芳的權(quán)屬證書，以便兒子小明讀書之需。為了取得名義產(chǎn)權(quán)人的資格，實(shí)現(xiàn)兒子讀書的目的，其按照李林夫婦的要求將公積金貸款資格讓渡給對(duì)方。李林夫婦已實(shí)際取得了因公積金貸款而少支付數(shù)萬(wàn)元貸款的利益，自己卻因已使用公積金貸款而失去通過(guò)該渠道購(gòu)房的資格。同時(shí)，兒子小明現(xiàn)年已7周歲，正準(zhǔn)備入學(xué)。產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，孩子將無(wú)法到該房屋所屬學(xué)區(qū)上學(xué)。李林夫婦單方面推翻協(xié)議的行為侵害了未成年兒童的合法權(quán)益。趙剛要求二審法院駁回王蘭等人的訴訟請(qǐng)求。王蘭對(duì)此辯稱，涉案協(xié)議是基于趙剛是其姐夫而簽訂的?，F(xiàn)趙剛與姐姐王芳已經(jīng)離婚，該事實(shí)可以成為其要求產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的原因。趙剛之子小明事實(shí)上已經(jīng)在居住地就近入學(xué)，趙剛實(shí)際放棄了登記房產(chǎn)可能帶來(lái)的政策利益。公積金貸款也是趙剛的自愿行為，不存在補(bǔ)償問題。浙江省杭州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)在案協(xié)議等有效證據(jù)，結(jié)合購(gòu)房款支付情況，可以認(rèn)定趙剛、王芳僅為涉案房屋的名義所有人。而實(shí)際所有人為王蘭等人，其作為房屋產(chǎn)權(quán)人，可以依法行使物權(quán)，包括將房屋登記在自己名下的權(quán)利?？紤]到趙剛、王芳已經(jīng)離婚的客觀事實(shí)，王蘭、李平要求辦理過(guò)戶的理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。2015年3月23日，杭州市中級(jí)人民法院作出駁回上訴、維持原判的終審判決。提示 借名買房下的政策利益不能成為合同義務(wù) 借名買房是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人，被借名之人為登記購(gòu)房人。現(xiàn)實(shí)生活中，借名買房的緣起有多種，通過(guò)房屋登記行為獲得本不應(yīng)享有的政策利益是其一。但借名后可能帶來(lái)的政策利益由于缺乏合法性，因而不能成為合同的附隨義務(wù)，得不到法律的支持。本案中，趙剛所稱的“因乙方（趙剛、王芳）子女讀書需要”的內(nèi)容，僅是簽訂協(xié)議的目的之一，不能成為約束協(xié)議相對(duì)方即李林夫婦的一種合同義務(wù)，且該約定有違我國(guó)義務(wù)教育的政策。因此，趙剛以此抗辯協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更的義務(wù)沒有得到法院的支持。此外，借名買房的風(fēng)險(xiǎn)也難以預(yù)料，可能發(fā)生如下情況：如登記購(gòu)房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款都很困難；如登記購(gòu)房人有對(duì)外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn)；如名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會(huì)因?yàn)槔^承關(guān)系而被其他人繼承；如銀行最后查實(shí)實(shí)際購(gòu)房人與借款人不是同一個(gè)人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。因此，投資置業(yè)者莫因貪圖小利吃大虧，謹(jǐn)慎簽訂房屋買賣合同。

第二篇：借名購(gòu)買兩限房協(xié)議被判無(wú)效 購(gòu)房款應(yīng)返還

標(biāo)題:借名購(gòu)買兩限房協(xié)議被判無(wú)效購(gòu)房款應(yīng)返還 靳雙權(quán)律師點(diǎn)評(píng)兩限房借名糾紛之財(cái)產(chǎn)返還

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)談拆遷后獲得兩限房購(gòu)房指標(biāo)的專屬性 兩限房購(gòu)買對(duì)象具有專屬性，借名購(gòu)買違反國(guó)家政策

北京房地產(chǎn)專業(yè)律師靳雙權(quán)（***），專業(yè)代理二手房買賣、借名買房、房產(chǎn)繼承、確權(quán)、騰退房屋、公房糾紛、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等房產(chǎn)糾紛案件。從業(yè)十二余年，帶領(lǐng)專業(yè)房產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，辦理了大量房地產(chǎn)案件，積累了豐富的訴訟經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在將這些案件改編為房地產(chǎn)糾紛案例，希望可以幫助到你。

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私安全及避免不必要紛爭(zhēng)，以下當(dāng)事人姓名均為化名，如果雷同，可以我們聯(lián)系，我們將予以撤銷。）

一、原告訴稱

王凌訴稱：2009年5月，王凌1號(hào)的房屋被拆遷，王凌因拆遷獲得購(gòu)買X室房屋的兩限房資格。王凌將兩限房指標(biāo)交由其女兒去購(gòu)買。誰(shuí)知石夏天的朋友暗中與王凌的女兒達(dá)成口頭協(xié)議，使得石夏天無(wú)償使用王凌的兩限房指標(biāo)購(gòu)房，當(dāng)時(shí)沒有簽訂書面合同，也未獲得王凌允許。石夏天明知此房為兩限房、其不符合購(gòu)買條件，仍享有的限價(jià)商品房并一直占有、使用，其甚至暗中通過(guò)非法手段將房產(chǎn)證領(lǐng)取到自己手中。王凌多次與石夏天協(xié)商，未果。請(qǐng)求：

1、確認(rèn)王凌和石夏天之間關(guān)于X室房屋的口頭轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效；

2、合判令石夏天立即將X室的房屋騰退給王凌；

3、判令石夏天給付王凌房屋占用費(fèi)十萬(wàn)元。

二、被告辯稱

石夏天辯稱：不同意王凌的訴訟請(qǐng)求。

一、2013年王凌訴石夏天物權(quán)保護(hù)糾紛案件中，王凌已經(jīng)當(dāng)庭承認(rèn)該購(gòu)房指標(biāo)系其自愿轉(zhuǎn)讓，雙方的買賣協(xié)議是雙方意思自治的結(jié)果。

二、王凌、石夏天雙方就涉案房屋之間存在口頭買賣協(xié)議，該事實(shí)已經(jīng)經(jīng)過(guò)了X區(qū)法院生效判決的確認(rèn)，王凌的主張與其訴訟請(qǐng)求互相矛盾，也與王凌在之前訴訟中的陳述相違背。

三、王凌與石夏天雙方口頭協(xié)議并不具有合同無(wú)效的情形，口頭協(xié)議有效，雙方應(yīng)該繼續(xù)履行口頭協(xié)議的內(nèi)容。限價(jià)商品房本質(zhì)上也是商品房的一種，只是在價(jià)格上、戶型上有所限制，其他與商品房無(wú)本質(zhì)差異。相關(guān)法律規(guī)定并未限制限價(jià)商品房禁止交易，只是規(guī)定了5年內(nèi)若需要交易則需要政府回購(gòu)而已。石夏天支付了全部購(gòu)房款、稅費(fèi)，辦理了裝修和入住，石夏天完全是依法依約入住涉案房屋，王凌僅作為名義上產(chǎn)權(quán)登記人不僅無(wú)權(quán)要求石夏天騰房，更無(wú)權(quán)要求石夏天支付房屋占用費(fèi)。

三、審理查明

2009年8月28日，王凌與X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，約定王凌購(gòu)買X室房屋?，F(xiàn)該房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證、購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票及其他相關(guān)票據(jù)原件均在石夏天處。關(guān)于購(gòu)房款的支付情況系石夏天的愛人直接向X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司刷卡支付。

王凌、石夏天雙方均陳述于2009年8月達(dá)成口頭協(xié)議，但是對(duì)口頭協(xié)議的內(nèi)容雙方表述不一，王凌主張系無(wú)償將購(gòu)房指標(biāo)及房屋轉(zhuǎn)讓給石夏天，石夏天主張雙方系房屋買賣關(guān)系，石夏天向王凌支付了1萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

另查，X室的房權(quán)證所載明的所有權(quán)人為王凌，房屋性質(zhì)為限價(jià)商品住房，登記時(shí)間為2012年11月2日。2012年10月11日，上述房屋取得契稅專用稅收繳款書。

四、法院判決

1、王凌與石夏天之間的口頭協(xié)議無(wú)效；

2、石夏天向王凌返還X室房屋；

3、駁回王凌的其他訴訟請(qǐng)求。

五、房產(chǎn)律師點(diǎn)評(píng)

房產(chǎn)專業(yè)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評(píng)：

當(dāng)事人對(duì)自己的主張有責(zé)任提供證據(jù)予以證明。

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)系王凌與石夏天雙方達(dá)成的口頭協(xié)議的內(nèi)容及性質(zhì)。對(duì)此雙方均未提供充分證據(jù)證明各自主張。

首先，購(gòu)房款的支付方式系石夏天的愛人向開發(fā)商直接交付；其次，房屋的占有使用及購(gòu)房票據(jù)、產(chǎn)權(quán)證書的持有人均為石夏天；結(jié)合雙方口頭協(xié)議達(dá)成的時(shí)間綜合考慮，應(yīng)認(rèn)定雙方系借名買房關(guān)系，雙方達(dá)成的口頭協(xié)議內(nèi)容即石夏天借用王凌名義購(gòu)買房屋。

限價(jià)商品住房是政府采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時(shí)，提出限制銷售價(jià)格、住房套型面積和銷售對(duì)象等要求，由建設(shè)單位通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)方式取得土地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和定向銷售的普通商品住房，其購(gòu)買對(duì)象具有專屬性，借名購(gòu)買限價(jià)商品住房的行為本身違反了國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。

合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，石夏天應(yīng)返還王凌房屋。關(guān)于返還時(shí)間，因雙方還存在出資問題尚未解決，故應(yīng)由法院酌情確定。關(guān)于王凌要求石夏天支付房屋使用費(fèi)，無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，故無(wú)法得到支持。提示：限價(jià)商品房是政府提供政策優(yōu)惠，具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性住房，國(guó)家對(duì)該類房屋的交易有特殊的規(guī)定和限制，其購(gòu)買人必須滿足國(guó)家規(guī)定的條件，其購(gòu)買資格具有專屬性。同時(shí)，在房屋的轉(zhuǎn)讓方面，政府有明確的政策性規(guī)定，建議借名購(gòu)房人慎重選擇。