第一篇：婚前婚后買房如何算 上海房產(chǎn)新政案例解答

婚前婚后買房如何算 上海房產(chǎn)新政案例解答

本周，房報(bào)記者為收集讀者咨詢近期房產(chǎn)新政的熱點(diǎn)問題，前往普陀、浦東等區(qū)房產(chǎn)交易中心采訪，并咨詢相關(guān)房產(chǎn)中介法務(wù)專家。以下為交易中心工作人員和法務(wù)專家的解答。

細(xì)則未實(shí)施新購(gòu)不等于禁購(gòu)

案例：去年12月底，我在寶山買了套兩房，并把25歲未成家的兒子名字寫入購(gòu)房合同。按照去年10月上海出臺(tái)的家庭只能新購(gòu)一套房產(chǎn)的政策，這次買房等于同時(shí)用了我和兒子的購(gòu)房指標(biāo)。今年2月 “升級(jí)版限購(gòu)令”規(guī)定，只要以前買過兩套房，禁止購(gòu)買第三套房。按此推算，我是否可以認(rèn)為兒子還有一次購(gòu)房指標(biāo)？

解答：今年2月“升級(jí)版限購(gòu)令”頒布后，上海地方細(xì)則至今未出，至今，各交易中心仍然以去年10月的限購(gòu)令為執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。因此，以舊版限購(gòu)令來說，雙方已用完購(gòu)房指標(biāo)。

去年10月的限購(gòu)令可理解為“新購(gòu)一套房”政策，今年2月升級(jí)版限購(gòu)令可解讀為“禁購(gòu)”政策。至于“禁購(gòu)”是否取代“新購(gòu)一套房”政策，工作人員表示因未接到通知，所以不排除有這可能性。但如果有購(gòu)房者想鉆此漏洞，工作人員說，因?yàn)椴恢朗且院螘r(shí)間為節(jié)點(diǎn)，所以風(fēng)險(xiǎn)不小，萬(wàn)一相關(guān)細(xì)則出臺(tái)，到時(shí)仍可能過不了戶。

未成年子女產(chǎn)證加名=父母買房

案例：我的父母一直住在多層房六樓，年齡越大越不方便。我想以父母的名義一次性付款買房。父母提出，不妨把年屆10歲的孫女的名字加進(jìn)去。而我的岳母也有置換房屋的打算，同樣提出把外孫女的名字加進(jìn)產(chǎn)證。我們夫妻已買過一套房，感覺這種方案似乎可行，既能夠解決長(zhǎng)輩將來的房產(chǎn)直接留給孫輩的問題，又能夠避開限購(gòu)政策。

解答：未成年子女跟隨父母，購(gòu)房指標(biāo)只有一個(gè)。如果爺爺奶奶購(gòu)房加入孫女的名字，相當(dāng)于使用了父母的購(gòu)房額度，因?yàn)槌赡曜优?8周歲為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，外公外婆新購(gòu)房產(chǎn)證上就不能加上她的名字。

房產(chǎn)證減名=轉(zhuǎn)讓份額重新交易

案例：我已購(gòu)有一套房出租，半年內(nèi)打算趁樓市調(diào)控再買一套房。目前，我與父母同住，該房產(chǎn)由父母全資購(gòu)買，且產(chǎn)證上有3人名字。我打算到交易中心把父母房子上自己的名字去掉，這樣，自己再買房是否不會(huì)被限購(gòu)，同時(shí)還能減少新買房而產(chǎn)生的房產(chǎn)稅的成本？

解答：除夫妻間轉(zhuǎn)讓不會(huì)產(chǎn)生稅費(fèi)外，房產(chǎn)證減名字，相當(dāng)于轉(zhuǎn)讓所擁有部分的房產(chǎn)份額。比如，子女把父母房產(chǎn)證上的名字去掉，相當(dāng)于該房產(chǎn)的三分之一部分轉(zhuǎn)讓給父母，其中涉及營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等，父母則需要支付該部分的契稅，其成本也不小。外地房產(chǎn)暫不計(jì)入家庭住房

案例：我在外地有房，合并計(jì)算的家庭全部住房面積，包括在外地的房產(chǎn)嗎？

解答：按照目前的政策，在征收房產(chǎn)稅時(shí)，不包括外地房產(chǎn)。但在外地購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，有過貸款記錄，那么在上海再買房時(shí)，無法享受首套房?jī)?yōu)惠。

外地父母本市買房也受限

案例：我父母是外地戶口，我是上海戶口，現(xiàn)在想在上海買套房子，寫上一家3口的名字，請(qǐng)問要不要繳房產(chǎn)稅？

解答：如果上海戶口的子女未成年，則和父母屬于一個(gè)家庭；如果成年了，則屬于兩個(gè)家庭。要買房的話，父母需要有居住證，并且能提供自購(gòu)房之日前兩年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)。對(duì)這類家庭，怎樣征房產(chǎn)稅還要等待細(xì)則出臺(tái)。

兩地婚姻家庭如何買房

案例：我的婚姻是兩地婚姻，我有本市戶口，但是男方并沒有。這種情況下，是不是只能買60平方米房子？超過部分是不是要繳稅？

解答：原則上說，結(jié)婚的另一方如果沒有本市戶口，也是家庭成員。但是現(xiàn)在出臺(tái)的政策中對(duì)這種異地婚姻家庭新購(gòu)房的標(biāo)準(zhǔn)，究竟應(yīng)該以本市居民還是非本市居民為征收標(biāo)準(zhǔn)，還沒有出臺(tái)更為具體的細(xì)則。

動(dòng)遷房是否要征稅

案例：我即將動(dòng)遷，請(qǐng)問動(dòng)遷安置房需要繳納房產(chǎn)稅嗎？此外，售后工房需要繳納房產(chǎn)稅嗎？

解答：由于動(dòng)遷原因分配的動(dòng)遷安置房不征收房產(chǎn)稅。但滿3年上市交易的動(dòng)遷安置房，就視同商品房，按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。和動(dòng)遷安置房一樣，售后工房權(quán)利轉(zhuǎn)移的時(shí)候，下家再買就算商品房。

居住證滿三年，房產(chǎn)稅怎么算

案例：非本市戶籍的居民如果居住證不滿三年就要收房產(chǎn)稅，那么我居住滿三年以后退還房產(chǎn)稅時(shí)，有無購(gòu)房面積的限制呢？在房產(chǎn)稅退還期間產(chǎn)生的利息，到時(shí)是否也會(huì)一并退還？

解答：非本市居民居住證期限固定后，是可以申請(qǐng)退還房產(chǎn)稅的，不過到時(shí)新購(gòu)房也不能超過人均60平方米的起征點(diǎn)這個(gè)規(guī)定。至于這些交納的房產(chǎn)稅在“保存”期限內(nèi)產(chǎn)生利息問題是否會(huì)歸還市民，現(xiàn)在出臺(tái)的政策沒有涉及。

婚前婚后買房如何算

案例：我們夫妻婚前曾經(jīng)各自貸款買過一套房，其中一套房去年已出售，目前自住一套40平方米小房子，打算再買一套90平方米兩房。按照規(guī)定，還能再買房嗎？如果能買，能申請(qǐng)貸款嗎？如果可以，首付比例多少？貸款利率多少？要不要交房產(chǎn)稅？

解答：21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐法務(wù)及交易中心的薛剛表示，這種情況能夠購(gòu)房，如其新購(gòu)房屋首付比例不低于六成，貸款利率1.1倍，超出人均部分(130-120=10平方米)的面積要繳房產(chǎn)稅 離婚后買房怎么算

案例：我和前夫共同貸款購(gòu)買一套住房，幾個(gè)月前因?yàn)楦星槠屏岩呀?jīng)離婚，住房歸男方所有，我分得現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人一欄上女方名字已去掉。現(xiàn)在如果我打算獨(dú)立購(gòu)買房產(chǎn)，按照現(xiàn)行規(guī)定，買房將被視為首套還是第二套房？首付和利率分別是什么比例？

解答：薛剛表示，在這種情況下，如果已變成單身的女方要購(gòu)房，關(guān)鍵看婚內(nèi)住房的主貸人是誰(shuí)，如果主貸人是男方，女方離婚后再購(gòu)房按首套購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；如果主貸人為女方，則女方離婚后獨(dú)立購(gòu)房將按二套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

子女買婚房能否算首套

案例：家庭房產(chǎn)證上有父母和成年子女共三個(gè)人的名字，現(xiàn)在子女要獨(dú)立購(gòu)買結(jié)婚住房一套，購(gòu)買住房時(shí)貸款首付和利率比照第一套房還是第二套房？子女獨(dú)立購(gòu)買的結(jié)婚住房面積60平方米，需要交納房產(chǎn)稅嗎？

解答：薛剛表示，按滬版房產(chǎn)稅細(xì)則規(guī)定，子女未領(lǐng)結(jié)婚證前購(gòu)房仍可視為首套，首付最低三成，利率按各銀行的首套房利率執(zhí)行，子女獨(dú)立購(gòu)買的60平方米結(jié)婚住房如為其小家庭首次購(gòu)買的唯一住房，免征房產(chǎn)稅。

婚前買房，結(jié)婚后怎么算

案例：我和女友均無任何和父母共同擁有的房產(chǎn)。目前尚未登記結(jié)婚，我已購(gòu)110平方米三房一套，女方打算新購(gòu)一套小面積住房，綜合利率水平和房產(chǎn)稅來看，婚前買還是婚后買，買多大面積比較合適？將來生了孩子攤薄了人均面積，房產(chǎn)稅怎么交？

接答：薛剛表示，未領(lǐng)結(jié)婚證前女方婚前買可算首套購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)了結(jié)婚證則將按兩套購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，首付及利率大增。女方新購(gòu)多大面積的住房要看雙方經(jīng)濟(jì)承受能力，因?yàn)槟蟹揭奄?gòu)110平方米住房，離兩人人均60平方米標(biāo)準(zhǔn)只差10平方米，基本上購(gòu)置新房都會(huì)面臨房產(chǎn)稅的征收，只是征收額度的不同。如果將來生了孩子而家庭住房總面積沒有突破180平方米，則不用再繳房產(chǎn)稅，如果超過180平方米，則要繼續(xù)繳納超過部分的房產(chǎn)稅。(注：至本文截稿時(shí)，“相關(guān)細(xì)則”尚未出臺(tái)，文中的解答若與將來出臺(tái)的 “相關(guān)細(xì)則”不符，以“相關(guān)細(xì)則”為準(zhǔn)。)商業(yè)貸款

購(gòu)房次數(shù)

第一套房 第二套房 第三套房

首付比例

不低于30%不低于60%-

貸款利率

基準(zhǔn)利率最高下浮15%或不下浮(具體視各家銀行政策)基準(zhǔn)利率上浮不少于 10%(具體視各家銀行政策)停止發(fā)放貸款

●購(gòu)房次數(shù)證明：持《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，本人身份證原件、《借款人及家庭成員名單、住房坐落情況表》(銀行提供)親自至浦東新區(qū)南泉北路201號(hào)(近棲霞路)拉取。辦公時(shí)間：周一至周五，受理后7日左右出報(bào)告。

●購(gòu)房次數(shù)概念：上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)庫(kù)中歷史上存在購(gòu)房記錄及央行征信系統(tǒng)歷史上存在貸款記錄的均計(jì)入購(gòu)房次數(shù)。俗稱“認(rèn)房又認(rèn)貸”

目前全市各區(qū)交易中心尚未聯(lián)網(wǎng)，存在購(gòu)房記錄不完整的可能性。

央行征信系統(tǒng)只要客戶有過貸款即使還清，均有記錄。

●非本市居民申請(qǐng)貸款的前置條件：申請(qǐng)之日起，前兩年內(nèi)本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。

目前銀行只接受申請(qǐng)之日起，前推13個(gè)月的連續(xù)繳納個(gè)稅或社保記錄。若社保記錄未滿一年，可通過補(bǔ)繳個(gè)稅方式彌補(bǔ)。公積金貸款

購(gòu)房次數(shù)

第一套房第二套房第三套房90平方米以下(含90)或經(jīng)濟(jì)適用房90平方米以上人均住房建筑面積低于統(tǒng)計(jì)部門公布的上一年度全市人均住房建筑面積(上年度為34平方米)人均住房建筑面積高于統(tǒng)計(jì)部門公布的上一年度全市人均住房建筑面積(上年度為34平方米)-

首付比例

不低于20%不低于30%不低于50%--

最高貸款額度

60萬(wàn)元/每戶40萬(wàn)元/每戶停止發(fā)放貸款停止發(fā)放貸款

●補(bǔ)充公積金：繳納過補(bǔ)充公積金的，對(duì)于第一套房且建筑面積在90平方米以下或經(jīng)濟(jì)適用房。每戶最高貸款額度可以提高至80萬(wàn)元。

●組合貸款：組合貸款中商貸部分參照商業(yè)貸款篇。

●購(gòu)房次數(shù)：參照商業(yè)貸款篇，認(rèn)房又認(rèn)貸。

之前從未有過公積金貸款記錄的(注解：包括純公積金貸款及組合貸款，不包括商業(yè)貸款)，第一次申請(qǐng)純公積金貸款的。公積金管理中心暫不需要購(gòu)房次數(shù)證明，以第一套房予以受理。

之前有過公積金貸款記錄的，公積金管理中心需要申請(qǐng)人提供購(gòu)房次數(shù)證明(詳見商貸篇-購(gòu)房次數(shù)證明).限購(gòu)

時(shí)間節(jié)點(diǎn)：以上海市地方細(xì)則出臺(tái)為準(zhǔn)

時(shí)間依據(jù)：以上海市地方細(xì)則出臺(tái)為準(zhǔn)

計(jì)算單位：以家庭為計(jì)算單位(夫妻雙方加未成年子女)

適用對(duì)象：本市家庭、外省市家庭(境外人仍根據(jù)之前的限外政策執(zhí)行)分類標(biāo)準(zhǔn)

已有1套住房的本地戶籍居民家庭能夠提供當(dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地戶籍居民家庭已擁有兩套及以上住房的本地戶籍居民家庭擁有1套及以上住房的非本地戶籍居民家庭無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地戶籍居民家庭

限購(gòu)狀況

限購(gòu)一套暫停購(gòu)買

●原上海市2010年10月7日出臺(tái)的新購(gòu)一套的政策，在本次上海市地方細(xì)則出臺(tái)后即不再執(zhí)行。

●簽約時(shí)，需驗(yàn)看購(gòu)買方戶口簿、結(jié)婚證(若未婚者提供未婚證明)、填寫《購(gòu)房人及家庭成員情況申報(bào)表》

第二篇：婚后買房注意事項(xiàng) 婚后買房房產(chǎn)歸屬怎么算

結(jié)婚后買房注意事項(xiàng) 婚后買房房產(chǎn)歸屬怎么算

根據(jù)《婚姻法》的相關(guān)規(guī)定，婚前買房屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后買房屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。那么夫妻婚后共同買房需要注意些什么？婚后買房房產(chǎn)歸屬問題又該怎么算呢?

婚后夫妻共同買房相對(duì)來說手續(xù)繁瑣一些，如其中一些環(huán)節(jié)處理不當(dāng)，有可能會(huì)對(duì)交易造成影響，因此需要小心謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)。

四大要點(diǎn)要留意

共同買房需要特別留意的有四個(gè)方面。如簽約、房貸申請(qǐng)以及交易過戶等環(huán)節(jié)，都需要夫妻雙方到場(chǎng)。此外，夫妻共同買房在證件準(zhǔn)備工作等方面，以及申請(qǐng)房貸等事宜，也需要提前研究。

簽約雙方親自到場(chǎng)

在買房過程中，涉及到諸多簽約過程，如簽訂買賣合同、申請(qǐng)房貸以及交易過戶等，這需要夫妻雙方同時(shí)到場(chǎng)。

一般情況下，共同買房時(shí)房產(chǎn)證上要載明兩個(gè)人的名字，則應(yīng)雙方親自到場(chǎng);如一方不能到場(chǎng)辦理手續(xù)，則必須辦理公證授權(quán)委托手續(xù)。

除了簽訂房產(chǎn)買賣合同之外，申請(qǐng)房貸、辦理過戶手續(xù)時(shí)，也需要雙方親自到場(chǎng)。專家解釋說，在申請(qǐng)房貸時(shí)，有些時(shí)候會(huì)以夫妻名義共同申請(qǐng)，因此銀行方面需同時(shí)考察兩人的資質(zhì)，辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)也必須同時(shí)簽字。

另外，辦理過戶手續(xù)時(shí)，原則上要求同時(shí)到場(chǎng)，因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》規(guī)定，夫妻共同購(gòu)置的房產(chǎn)，到底是共同共有，還是按份共有，需要在買賣合同中體現(xiàn)出來，進(jìn)而在房產(chǎn)證上載明，因此需要雙方到場(chǎng)簽字確認(rèn)。但如果無法到場(chǎng)，也必須辦理公證收取委托手續(xù)，并將相關(guān)事宜交代清楚。

證件準(zhǔn)備是關(guān)鍵

夫妻共同買房，需要提供的證件比較多，而且一件都不能少。

較個(gè)人買房而言，婚后共同買房所需提供的證件要多一些。除了身份證、戶口簿等證件外，還要提供結(jié)婚證等。

在夫妻共同申請(qǐng)房貸時(shí)，需要提供夫妻兩人的收入證明，如果兩人為非本地居民，還需提供雙方提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

當(dāng)然，在辦理按揭貸款時(shí)，如果其中一人收入較高，通過資質(zhì)審批不成問題，另外一方的收入證明則無需提供。

主貸、次貸有講究

由于信貸政策有變化，因此在確定主貸人和次貸人時(shí)，需根據(jù)實(shí)際情況而定，而不能簡(jiǎn)單地只看收入的高低程度。

夫妻共同還款時(shí)，在確定主貸款人、次貸款人時(shí)，一定要根據(jù)實(shí)際情況來定。一般情況下，在銀行住房貸款合同中，只把一方作為“貸款人”(常說的主貸款人)而無論房產(chǎn)證上是否寫了雙方的名字，另一方都可作為“共同貸款人”。在確定主貸款人時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇夫妻間收入較高較穩(wěn)定者，同時(shí)注意年齡的限制，否則會(huì)影響到貸款期限。

此外，專家提醒還需注意信貸政策的變化。對(duì)于非本地居民來說，如果無法提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，則會(huì)被區(qū)別對(duì)待，如房貸首付比例提高，利率水平上浮，這無疑會(huì)增加購(gòu)房成本。因此在確定主貸款人時(shí)，要考慮到這個(gè)因素。

所占份額提前定

夫妻共同買房，財(cái)產(chǎn)所占份額各是多少，需提前確定，以免日后產(chǎn)生糾紛。

依據(jù)《婚姻法》規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，雙方另有約定的除外?！币虼嗽诠餐?gòu)房過程中，即使房產(chǎn)證上沒有出現(xiàn)另一方的名字，也不影響其對(duì)房屋享有所有權(quán)。

新婚姻法：婚后買房怎么算

婚前貸款買房屬個(gè)人:誰(shuí)首付，離婚后房子歸誰(shuí)

司法解釋：夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

解讀：離婚案件中，按揭房屋的分割是焦點(diǎn)問題之一。如果僅僅機(jī)械地按照房屋產(chǎn)權(quán)證書取得的時(shí)間作為劃分按揭房屋屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)或婚后共同財(cái)產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，則可能出現(xiàn)對(duì)一方顯失公平的情況。

婚前一方在銀行貸款買房，銀行是在審查其資信及還款能力的基礎(chǔ)上才同意貸款的，故離婚后應(yīng)由其繼續(xù)承擔(dān)還款義務(wù)。對(duì)于婚后參與還貸的一方來說，婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)該根據(jù)照顧子女和女方權(quán)益的原則，做出公平合理的補(bǔ)償。

父母出資買房屬個(gè)人:父母給買的房子，另一方無權(quán)分割

司法解釋：婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

由雙方父母出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

解讀：從《婚姻法解釋(三)》公開征求意見反饋的情況看，作為出資人的男方父母或女方父母均表示，他們擔(dān)心因子女離婚而導(dǎo)致家庭財(cái)產(chǎn)流失。在實(shí)際生活中，父母出資為子女結(jié)婚購(gòu)房往往傾注全部積蓄，一般也不會(huì)與子女簽署書面協(xié)議，如果離婚時(shí)一概將房屋認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，勢(shì)必違背了父母為子女購(gòu)房的初衷和意愿，實(shí)際上也侵害了出資購(gòu)房父母的利益。該規(guī)定兼顧了中國(guó)國(guó)情與社會(huì)常理，也有利于均衡保護(hù)婚姻雙方及其父母的權(quán)益。

私自賣房配偶可索賠:一方把登記在自己名下的共同房屋給賣了，另一方很難追回來

司法解釋：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

解讀：該解釋保護(hù)了善意購(gòu)買第三人的利益，對(duì)于保護(hù)夫妻另一方的利益，解釋(三)規(guī)定在離婚時(shí)另一方可以追討，有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。有律師稱，現(xiàn)實(shí)中，為避免此類情況發(fā)生，既然是共同的房產(chǎn)，最好在房產(chǎn)證上共同署名。

變更登記前贈(zèng)房可撤:只要沒做公證，就算給了承諾，一方也沒辦法擁有另一方的房產(chǎn)

司法解釋：婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。

解讀：婚前或婚姻存續(xù)期間贈(zèng)與對(duì)方的房子，之后又反悔，對(duì)此，司法解釋明確按照合同法的規(guī)定處理。就是說，除了特殊情況以外，一般人的房屋贈(zèng)與都必須要到房屋變更登記以后才能生效，如果沒有變動(dòng)，贈(zèng)與方是有權(quán)撤銷贈(zèng)與的。

溫馨提示：以上資料來源于 買房注意事項(xiàng) http://cs.jiwu.com/，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。

第三篇：96上海房產(chǎn)十佳營(yíng)銷案例

96上海房產(chǎn)十佳營(yíng)銷案例

96上海房產(chǎn)十佳營(yíng)銷案例

世紀(jì)之門，立體營(yíng)銷

大型社區(qū)的房地產(chǎn)營(yíng)銷如何搞？1996年世紀(jì)之門榮聯(lián)社區(qū)的銷售給行業(yè)帶來了啟示。

在行業(yè)普遍以價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)為主要銷售手段風(fēng)行市場(chǎng)的大環(huán)境下，世紀(jì)之門針對(duì)大型社區(qū)的特征，一改傳統(tǒng)的平面營(yíng)銷習(xí)慣，通過一系列互相連貫的活動(dòng)，提出品質(zhì)、文化、品牌立體營(yíng)銷策略，創(chuàng)立了以居住文化為主導(dǎo)、以品牌建設(shè)為目標(biāo)、以品質(zhì)保證為核心的營(yíng)銷模式。去年實(shí)際完成銷售率103.3％，每月銷售量近83套，創(chuàng)造了上海樓市的新高。

世紀(jì)之門營(yíng)銷案中，其“全面提高居住質(zhì)量”、“人·詩(shī)意地居住”、“世紀(jì)之門拒絕平庸”等已在上海產(chǎn)生影響，其整套營(yíng)銷計(jì)劃、營(yíng)銷廣告及營(yíng)銷節(jié)奏的控制，都有研究?jī)r(jià)值，這一案例為上海中高檔小區(qū)類房產(chǎn)的營(yíng)銷開創(chuàng)了新路。

金鵬花園，“三公”營(yíng)銷

同樣的地段、同樣的低價(jià)，有的銷得好，有的銷得不好，這就看客戶是否信任你。

金鵬花園除以低價(jià)銷售外，更以其公開、公平、公正的銷售得到了客戶的認(rèn)可。公開，就是面向廣大市民公開披露銷售信息，包括公司的利潤(rùn)指標(biāo)，透明的銷售價(jià)格，每期銷售的時(shí)間及數(shù)量，使購(gòu)房客戶做到心中有底、心中有數(shù)。公平就是銷售時(shí)按交定金時(shí)間先到先訂，絕不開后門，走關(guān)系。公正就是不像有的開發(fā)商那樣，開盤低價(jià)全是朝向不好的房型，好房型留到后面賣高價(jià)。金鵬每期都有好房型推出，公司絕不保留好房型到后期賣高價(jià)，居民低價(jià)也能買到好房子。金鵬的銷售在上海房產(chǎn)市場(chǎng)中引起轟動(dòng)，目前已銷出99％的房屋。

沙田花園，全過程營(yíng)銷

房產(chǎn)銷售歷來是后期“治病”，如何從前期介入實(shí)現(xiàn)全過程營(yíng)銷，是96年許多房產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的事。沙田花園營(yíng)銷的根本點(diǎn)和核心，就是從設(shè)計(jì)規(guī)劃開始便引入了市場(chǎng)概念，成為上海房地產(chǎn)營(yíng)銷第一個(gè)全過程成功營(yíng)銷的案例，以此把上海房產(chǎn)營(yíng)銷從“治病”轉(zhuǎn)入“防病”的高水平，在49天實(shí)現(xiàn)3萬(wàn)平方米銷售，創(chuàng)出上海樓市營(yíng)銷新紀(jì)錄。沙田花園全過程營(yíng)銷的啟示是：率先在市中心推出多層電梯房和微利價(jià)原則，真正實(shí)行以銷定產(chǎn)，其較有影響的系列活動(dòng)有：首次提出按需定制方案、首次實(shí)行質(zhì)量擔(dān)保承諾、首次公開沙田房產(chǎn)一周銷售行情……由此，引發(fā)了上海市中心多層電梯房和小高層住宅開發(fā)熱，沙田花園成為上海房產(chǎn)營(yíng)銷代表性案例，引起上海四家主要房產(chǎn)研究單位的關(guān)注。

海富公寓

變價(jià)營(yíng)銷

價(jià)格依舊是左右房產(chǎn)銷售最重要的因素。如何合理地、有效地控制銷售價(jià)，是眾多房產(chǎn)企業(yè)在文檔僅供參考

銷售環(huán)節(jié)上面臨的難點(diǎn)。海富公寓的有市價(jià)格策略，成功地將房產(chǎn)商和消費(fèi)者之間結(jié)合起來，擴(kuò)大了有效供給，值得行業(yè)關(guān)注。

海富公寓營(yíng)銷面臨了“高層”和“期房”兩大難點(diǎn)，以有市價(jià)格為軸心的主體營(yíng)銷方案，在首期174套房源中，實(shí)現(xiàn)了109套銷售，實(shí)現(xiàn)銷售率達(dá)62.6％，這一方案的核心，并不立足于簡(jiǎn)單的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，而是科學(xué)、合理地建立了物業(yè)品質(zhì)和價(jià)格變動(dòng)的函數(shù)方程式，從控制價(jià)格節(jié)奏來控制市場(chǎng)供給，隨著物業(yè)進(jìn)度的加快逐步提高市場(chǎng)銷售價(jià)，既有價(jià)格升值概念，又有市場(chǎng)導(dǎo)入力，這一案例作為上海骨干房產(chǎn)企業(yè)的銷售，有一定的可借鑒性。

明道華業(yè)大廈，以租房錢買房

辦公房市場(chǎng)成為了上海房產(chǎn)銷售的難點(diǎn)。

去年初，明道大廈卻以一個(gè)多月時(shí)間，迅速消化了一萬(wàn)多平方米辦公房，并以“以租房的錢買房”的形式在申城勁吹了一股“明道之風(fēng)”，接著有十多個(gè)辦公房以此方案促銷并獲得成功。

明道華業(yè)大廈營(yíng)銷方案的成功，關(guān)鍵是目標(biāo)市場(chǎng)的尋找，給了行業(yè)以極大啟示，這一方案的主體思想是在租賃市場(chǎng)和買賣市場(chǎng)中，尋找到了價(jià)格平衡線和有價(jià)市場(chǎng)的平衡點(diǎn)，以此尋找到了適合市場(chǎng)的辦公房銷售新路子。

除了思路上的創(chuàng)新、奇特和有效，其運(yùn)作方式上的合理和控制能力，都表現(xiàn)出了對(duì)市場(chǎng)的把握能力，這對(duì)上海房地產(chǎn)營(yíng)銷思路拓展、市場(chǎng)目標(biāo)追尋，都有重要的研究?jī)r(jià)值。

海華花園海興廣場(chǎng)，租售并舉營(yíng)銷外銷房市場(chǎng)是上海房產(chǎn)營(yíng)銷中的難中之難，當(dāng)眾多外銷房銷售困難重重時(shí)，海華花園、海興廣場(chǎng)卻以租售并舉、以租促售的營(yíng)銷思路在上海外銷房板塊中獨(dú)樹一幟，全年銷售總面積25905平方米。

海華花園、海興廣場(chǎng)租售并舉營(yíng)銷案例，立足于物業(yè)品質(zhì)，營(yíng)銷市場(chǎng)之間的自然聯(lián)系和分割，以租帶售、先租后售，在租賃業(yè)務(wù)見旺后再推行以帶租約出售樓宇的新思路，這一營(yíng)銷案例改變了傳統(tǒng)的目標(biāo)市場(chǎng)尋找思路，又有外銷房特定的銷售特征和渠道，其連續(xù)性的推盤思路、策略，表現(xiàn)出了較有價(jià)值的探索性和創(chuàng)造性。海華花園、海興廣場(chǎng)因此成為上海市中心較高知名度的外銷住宅樓和外銷辦公樓。

國(guó)貿(mào)花園，物管營(yíng)銷

以提高物業(yè)附加值為根本點(diǎn)，國(guó)貿(mào)花園圍繞物業(yè)管理為長(zhǎng)的形象推展及市場(chǎng)營(yíng)銷，這在上海樓市還是第一次。這一案例不僅從理論上進(jìn)行了探索，而且在市場(chǎng)銷售實(shí)踐中為行業(yè)總結(jié)了整套經(jīng)驗(yàn)，國(guó)貿(mào)花園因此成為96四平路住宅房的代表作，其年銷售量逾3萬(wàn)平方米，銷售率達(dá)70％。

國(guó)貿(mào)花園根據(jù)中高檔物業(yè)附地段、價(jià)格等因素外的物業(yè)管理問題，以大型物業(yè)管理研討會(huì)，國(guó)貿(mào)物業(yè)管理征詢活動(dòng)等一系列動(dòng)作，先后構(gòu)筑起“開發(fā)商的實(shí)力是建立優(yōu)質(zhì)物業(yè)的基礎(chǔ)”、“高檔物業(yè)文檔僅供參考

內(nèi)涵不僅僅是物業(yè)本身品質(zhì)”、“最后的物管是對(duì)業(yè)主最好的回報(bào)”等理論框架，因此推動(dòng)了國(guó)貿(mào)的銷售。這一營(yíng)銷案例頗具特色。

綠茵苑，環(huán)境營(yíng)銷

作為外資內(nèi)銷房的市場(chǎng)銷售，新加坡傳慎集團(tuán)在滬的第一個(gè)項(xiàng)目綠茵苑，去年創(chuàng)出非凡業(yè)績(jī)，并在滬上成功地以“新加坡物業(yè)”代表作，比較成功地實(shí)行了環(huán)境營(yíng)銷的方案。

綠茵苑營(yíng)銷案例的成功，在于其并不習(xí)慣地依賴地鐵線的傳統(tǒng)模式，而是在“新加坡人的物業(yè)，新加坡式的管理”及“綠色環(huán)境”兩個(gè)主線條來包裝、深化樓盤形象，在此基礎(chǔ)上逐漸滲透了“佳期新加坡”、“綠茵苑金鑰匙”和“購(gòu)房現(xiàn)金卡”、“新加坡物業(yè)管理觀點(diǎn)”等商業(yè)推廣活動(dòng)，雅俗結(jié)合，使這一物業(yè)在半年左右時(shí)間中銷售率逾70％，其價(jià)格比周邊地區(qū)高1000元左右。綠茵苑的營(yíng)銷案例，不僅改變了“地段、地段還是地段”的市場(chǎng)概念，成功地把“地段、物業(yè)”相結(jié)合成的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)揮了出來，也由此引發(fā)了上海房產(chǎn)業(yè)的一股“新加坡風(fēng)”和“環(huán)境營(yíng)銷風(fēng)”。

金楊小區(qū)，區(qū)域營(yíng)銷

由上海廣安房地產(chǎn)公司開發(fā)的金楊住宅小區(qū)位于浦東金橋加工區(qū)。由于其獨(dú)特的地理位置，其把營(yíng)銷的重點(diǎn)放在金橋加工區(qū)內(nèi)企業(yè)員工身上，并實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)職工96折優(yōu)惠。

早在1995年，公司即對(duì)7個(gè)進(jìn)金橋加工區(qū)企業(yè)作過一次調(diào)查，這些企業(yè)在今后三年內(nèi)共需要住房約1350套左右，而且希望能在區(qū)內(nèi)尋找房源?，F(xiàn)在金橋加工區(qū)內(nèi)已有二百多家內(nèi)資、外資、中外合資企業(yè)，共有職工二萬(wàn)多人，許多大企業(yè)已把解決職工住宅放到議事日程上，其需要量非常大。公司在摸清這些企業(yè)需要的房型、房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)、建造出適合他們居住的

住宅。由于適銷對(duì)路，再加上適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，至1997年3月，公司在金橋加工區(qū)內(nèi)已銷售248套，占總銷售527套住宅的47％。

靜安經(jīng)典，重心前移營(yíng)銷

靜安經(jīng)典即將推出之時(shí)，周圍已是高樓林立，且總的有效需求不足，樓盤本身無太大優(yōu)勢(shì)，價(jià)格也缺少競(jìng)爭(zhēng)力。

但開發(fā)商抓好前期的宣傳工作，將銷售重心前移，大造輿論，因而一開盤便吸引了大量的客戶。

其首先在云峰劇場(chǎng)旁選定接待中心，然后進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)，精心制作了小區(qū)鳥瞰圖和立面效果圖的大型燈箱片；制作了1:70的超大型模型，對(duì)小區(qū)的平面圖進(jìn)行包裝。這樣，客戶一踏進(jìn)接待中心，即產(chǎn)生對(duì)靜安經(jīng)典品質(zhì)的信任，產(chǎn)生購(gòu)買的欲望。

更獨(dú)特的是，其在新聞媒介上刊登了一則“開盤價(jià)有獎(jiǎng)競(jìng)猜”活動(dòng)。前三天電話累計(jì)500只，來信征答3000封，很多購(gòu)房者也來詢價(jià)。自96年10月－12月底，實(shí)現(xiàn)銷售91戶，完成首期推出的慈愛大廈可銷售戶數(shù)的84％。

優(yōu)秀案例

天天花園，品牌營(yíng)銷

在上海樓市一直處于價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的低層次營(yíng)銷時(shí)，天天花園始終圍繞著物業(yè)品牌進(jìn)行不懈努力，去年完成預(yù)售量111套，占可銷面積65％，不僅體現(xiàn)了較高層次的營(yíng)銷水平，而且代表了上海房產(chǎn)營(yíng)銷未來發(fā)展的方向。

品牌的營(yíng)銷不是一朝一夕的事，天天花園從亮相第一天起，即圍繞品牌觀念，連續(xù)滾動(dòng)式地推出了整套系列的品牌包裝和促銷活動(dòng)，如“不可撤銷的承諾”、“天天牌房產(chǎn)注冊(cè)”、“品牌就是財(cái)富”、“無形資產(chǎn)有形大贈(zèng)送”、“贈(zèng)養(yǎng)名木”……而其在形象品牌包裝的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格從物業(yè)本身品質(zhì)上花了巨大心血，使“天天花園”成為市中心頗具影響的精品房，這一方案對(duì)如何建設(shè)以上海都市協(xié)調(diào)的市中心精品房，對(duì)如何拓展上海房產(chǎn)品牌營(yíng)銷之路，作了從理論到實(shí)踐的探索，意義重大。

豪都花園，“恒溫式”銷售

間斷性的使樓盤在市場(chǎng)產(chǎn)生效應(yīng)并不難，但一直能恒溫式地保持銷售業(yè)績(jī)就非常困難，豪都國(guó)際花園五位一體相互協(xié)調(diào)，產(chǎn)生持久的市場(chǎng)沖擊力，是行業(yè)值得借鑒的。目前，豪都國(guó)際花園350幢別墅、15萬(wàn)平方米公寓、548套現(xiàn)房出售率達(dá)100％，期房預(yù)售率達(dá)85％。

按恒溫式營(yíng)銷方案，豪都國(guó)際花園廢除318國(guó)道簡(jiǎn)單的地段較偏概念，以“房型競(jìng)爭(zhēng)為序曲、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)為主旋律、品牌競(jìng)爭(zhēng)為優(yōu)美聲部、環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)為華彩樂章、管理競(jìng)爭(zhēng)為閃光音符”五位一體勾勒成立體形象。軟件和硬件 配合，把原先的一片農(nóng)田建成如今一座新城，豪都國(guó)際花園因此成為上海樓市具有較高聲譽(yù)的物業(yè)，也對(duì)同類房產(chǎn)銷售帶來了眾多思考和啟迪。

瑞金花園，承諾營(yíng)銷

賣期房，從某種角度講是在賣開發(fā)商的種種承諾。購(gòu)房者看到開發(fā)商能夠?qū)ψ砸训某兄Z一一兌現(xiàn)，就會(huì)樹立起信心，也就能達(dá)到預(yù)期的目的，瑞金花園的營(yíng)銷特點(diǎn)就有一步一個(gè)腳印地實(shí)現(xiàn)對(duì)購(gòu)房者的種種承諾。除對(duì)購(gòu)房者推出建設(shè)進(jìn)度（結(jié)構(gòu)封頂時(shí)間比預(yù)期提前1個(gè)月完成）、質(zhì)量第一（被評(píng)為盧灣區(qū)1996在建項(xiàng)目?jī)?yōu)秀工程）、買辦公樓達(dá)一定面積送兩室一廳公寓房一套外，還優(yōu)惠推出A座、F座公寓的兩大承諾，一，實(shí)行建行按揭貸款40萬(wàn)元，公積金貸款10萬(wàn)元，貸款最高期限8年，享受開發(fā)商代租3年；二，租金收入抵還貸款，5年獲得產(chǎn)權(quán)，提前3年成為業(yè)主。

鹿特丹花園，服務(wù)營(yíng)銷

鹿特丹花園是上海企華置業(yè)發(fā)展有限公司在古北新區(qū)代理銷售的外銷樓盤，在周圍相同樓盤林立的形勢(shì)下，公司以周到的服務(wù)深得客戶的信賴，終于在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

企華公司抓服務(wù)不是放在口頭上，而是扎扎實(shí)實(shí)抓住服務(wù)的核心，每一個(gè)環(huán)節(jié)，比如營(yíng)銷人員的基本功訓(xùn)練，從言談舉止、穿著打扮、直至外語(yǔ)能力的考核，沒有能力或者綜合素質(zhì)不高的人員，文檔僅供參考

經(jīng)培訓(xùn)仍不能提高的，寧可讓其轉(zhuǎn)崗也不濫竽充數(shù)，影響全局。

企華公司要求營(yíng)銷人員對(duì)境外客戶實(shí)現(xiàn)專業(yè)顧問一條龍的細(xì)心服務(wù)，要求他們站在客戶利益的立場(chǎng)上，角色互換，讓客戶真正感受到你是真誠(chéng)地為他著想。

企華公司的周到服務(wù)贏得客戶信賴，其1996年鹿特丹花園的銷售面積為42742平方米，占總數(shù)的82％。

《工藝?材料》培訓(xùn)綱要

（二）一、木材

（一）樹木：根據(jù)樹葉的形狀可分為：針葉、闊葉； 針葉：俗稱軟木、軟材；`

特點(diǎn)：紋理直、木質(zhì)軟、易加工、變形??；例如：北方：紅松、落葉松

南方：冷杉、柏杉、云杉 闊葉：俗稱硬木、硬材；

特點(diǎn)：紋理美觀、木質(zhì)硬、密度大、易變形、加工較難（所有飾面板都利用其紋理的優(yōu)點(diǎn)制成）

硬木又分為：

硬雜木：即硬木中的雜木，其硬度相對(duì)硬木小；例如：水曲柳、椴木

櫻桃木：并不是真正的櫻桃木、實(shí)為樺木，其紋理接近櫻桃木（注：真正的櫻桃木不成材，也不能用于裝修）

注：家俱與裝修不同，做家俱的木材一般為硬木、其紋理美觀，而真正好的硬木材率低、造價(jià)高、屬于高檔類；明清代一般用硬木居多；

（二）木制品

1、膠合板（俗稱：三厘板、五厘板或三合板、五合板）

南方稱：三夾板、五夾板。公司正規(guī)稱：三厘板、五厘板（厚度為mm）制成：從原木上旋切成幾層的皮，再將切下的幾層疊合而成；（1）特點(diǎn)：

A、在使用上節(jié)約木材；

B、將木材切成薄板，則破壞了其內(nèi)應(yīng)力，再經(jīng)過疊壓工序，使內(nèi)應(yīng)力變小，故不易彎曲；

2、硬紙纖維板（裝修中較少使用）

3、木絲板（極少使用）

制成：利用木材的碎料刨成木絲，加水泥、玻璃膠壓制而成；

特點(diǎn)：保溫、吸塵

注：客戶在裝修前會(huì)請(qǐng)教一些建筑師，若提到木絲板，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師注意，木絲板已淘汰）

4、貼面碎木板（大芯板）

（1）制成：用不成材的木料加膠、疊壓、貼面而成的人造板材；其木芯用軟木（軟木芯比較好），不易變形、易加工；其材質(zhì)越單一越好；木皮比飾面板的木皮厚

（2）厚度：均勻；18mm為最佳；

（3）接縫：AAA：板縫不大于2mm；AA：板縫不大于3mm;注：若客戶問能不能保證都不大于2mm，我們只能回答客戶若不合標(biāo)準(zhǔn)，我們保證更換;（4）外觀：平滑、厚度均勻、光潔度好；

5、中密度板：把不成材的廢料打成碎沫，通過加膠、加高壓而制成，加工工藝復(fù)雜；由于將其打成碎沫，故其應(yīng)力小，由于表面有一層蠟故不怕水；但是板材的斷面特別怕水。

6、刨花板：

木材的廢料、樹枝打成碎渣，經(jīng)加膠、壓制而成；工藝相對(duì)簡(jiǎn)單 ；將其打成碎渣、其應(yīng)力仍然存在，故變形；由于加工過程中需加大量的膠，故易怕水、易變潮；（公司不使用）

7、飾面板：

（其各種氣質(zhì)、各種風(fēng)格都不一樣，不要大家一哄而上，只要加上設(shè)計(jì)就會(huì)變得有其特殊的風(fēng)格和個(gè)性。舉例：“全國(guó)上下一片櫸”）

其表面的木皮為硬木，紋理美觀；其質(zhì)量與厚度有關(guān)；一般為3mm,表皮很薄，則易開裂；進(jìn)口的為3.6mm，但其價(jià)位高；

不同的飾面板，其顏色、紋理也不同，所表現(xiàn)的效果也不同；注：一般木材都有棕眼（高檔木材其棕眼小），淺色的木材切忌大面積使用，如：楓木、白椽木、白櫸等），結(jié)子與紋理的重疊點(diǎn)易造成臟點(diǎn)的效果，所以在使用時(shí)應(yīng)與深色的木材對(duì)比使用；越是高檔的其棕眼越大，上色越容易。

（三）柚木

泰柚木：泰國(guó)生產(chǎn)的柚木（分花紋、直紋、黑線直紋）美柚木：紋理呆板、慎用； 金絲柚木：慎用； 橡木：跟曲柳很像； 櫸木： 胡桃木： 櫻桃木：不是真正的櫻桃木，不成材；用于地坂上實(shí)際都為樺木（樺木，南方、北方都有）；<但飾面板里不知是什么東西>。

花梨木：又稱酸枝木；在飾面行業(yè)里用得不是很多；

注：選用高檔木材時(shí)，黑線越深、越均勻、越清晰為最佳；當(dāng)客戶在選購(gòu)時(shí)，要告知客戶平常所購(gòu)買的不如樣板好；

（四）木地板

1、高強(qiáng)化復(fù)合板：耐磨、耐沖擊，相對(duì)便宜；

2、實(shí)木地板：用開采的木材直接制成，上面一層為硬木，下面二層為實(shí)木，易收縮、易變形；但手感好，顯高貴；通常上面都采用淋漆。

3、素木地板：即不帶漆的，硬度大，光亮，溜平性能好；用土窯法烘干，易開裂，不能保證質(zhì)量；

4、實(shí)木復(fù)合木地板：作法與大芯板類似，中間為碎木塊，其紋理自然，但硬度差；

（五）木材的指標(biāo)

1、含水率：國(guó)家規(guī)定木材的含水率為15%；

2、纖維飽和點(diǎn)：最高飽和點(diǎn)為30%；

3、防變形：

（1）降低木材的含水率；

（2）空氣間的濕度與棕眼是相通的，應(yīng)將木材的表面油漆將棕眼蓋住，則可防變形；（3）干燥：采用烘干手法；

A、相對(duì)烘干：土窯法；利用煙的熱量從而提高室內(nèi)的溫度，降低木材的含水率；缺點(diǎn)：若溫度不高，其細(xì)胞仍存在，不能做到完全烘干；完全烘干大概在20—30天；

B、真正烘干：蒸氣、紅外線烘干；

特點(diǎn)：能夠殺死木材中的細(xì)胞，將樹脂吸出來，使其不易吸收外界的水份，但其成材率低，故造價(jià)極高；

4、防腐：

（1）降低含水率與木材的變形有關(guān)；含水率小于18%時(shí)，木腐菌不易生存；（2）通風(fēng)；（3）加防腐劑；

二、油漆

1、清漆：透明無色（漆膜厚，泛黃）（1）酯膠清漆（俗稱耐水清漆）

特點(diǎn)：耐水性好，光澤不持久，干燥慢；多用于室外；（2）酚醛清漆（俗稱永明清漆）

特點(diǎn)：耐久性好，光澤好，耐熱、耐酸堿；（3）醇酸清漆（較低檔、公司少用）

優(yōu)點(diǎn)：附著力強(qiáng)、耐久性好、光澤好、施工簡(jiǎn)單、漆膜厚； 缺點(diǎn)：干燥慢、漆膜軟、不易打磨、易產(chǎn)生流墜、易粘塵土；（4）硝基清漆：

優(yōu)點(diǎn)：干燥快、耐磨、光亮度好、手感好、不易染塵土，適合作家內(nèi)裝修； 缺點(diǎn)：漆膜薄、需多次打磨、毒性大、氣味大、環(huán)保性最差；

其產(chǎn)生效果與其工藝有關(guān)：高檔工藝產(chǎn)生高檔效果—高檔漆；低檔工藝產(chǎn)生低檔效果—低檔漆；

（5）聚氨酯漆：廣泛用于家俱廠 優(yōu)點(diǎn)：

（1）溜平性能好；

（2）漆膜厚（兩底、兩面即可）（3）施工工藝簡(jiǎn)單；（4）易于打磨；

（5）光亮度好、韌性好；

缺點(diǎn)：若用于裝修中，其干燥慢（表面干燥需40分鐘、完全干燥需3—4小時(shí)），且要求現(xiàn)場(chǎng)保持干凈；

注：硝基清漆硬度大，怕燙，聚氨酯漆不怕燙；

在雨季中裝修，需加化白水；（化白水作用是將水霧去掉）

聚氨酯漆的環(huán)保性優(yōu)于硝基清漆，且省工時(shí)；但價(jià)格高于硝基清漆；

２、瓷漆（清漆中加顏料）；

較稠、一般在工藝上有所不同； 清漆與瓷漆相對(duì)應(yīng)； ３、混油：（清漆中加顏料）４、漆片：（又稱蟲膠清漆）

外形類似蝦片，但比其略??；

使用時(shí)用酒精浸泡；較低檔，公司不使用； 固體時(shí)稱漆片、液體時(shí)稱蟲膠清漆；

三、工藝

１、油漆工藝：

膩?zhàn)樱耗z膩?zhàn)樱ㄅ夷佔(zhàn)樱喊兹槟z漆＋石膏粉（嚴(yán)禁滾漆）

油膩?zhàn)樱呵迤幔喾?/p>

血膩?zhàn)樱河秘i血拌膩?zhàn)樱鋬?yōu)點(diǎn)干燥快、不易開裂；但不適合大面積操作； 注：裝修質(zhì)量的好壞有時(shí)取決于油漆的工藝； ２、磨褪工藝：

硝基磨褪又稱蠟克，即磨褪后要上砂蠟，光澤度好、手感好，但工藝費(fèi)工；缺點(diǎn)：返修時(shí)，須把蠟除掉才可修補(bǔ)； ３、擦漆（中高檔工藝）

即：用純棉的針織布（背心）裹上干凈的棉球蘸油漆以打圓圈的形式進(jìn)行擦漆（一般先打底）。每擦一遍，要對(duì)一些稀料。一般要先刷三、四遍，再擦15—20遍，打圓圈。

經(jīng)過擦漆的工藝手感好、平整度好。注：混油工藝比清油工藝報(bào)價(jià)要稍低； ４、噴漆工藝：

本公司作混油時(shí)使用噴漆工藝。由于噴漆工藝要求較高，且費(fèi)工、費(fèi)漆；工人需戴防毒面具，而且對(duì)噴槍的要求較高（國(guó)產(chǎn)的噴槍噴出的油漆顆粒大，達(dá)不到效果；進(jìn)口的噴槍價(jià)位極高，但噴出的手感好、均勻、視覺效果好）；但費(fèi)工費(fèi)料。５、噴擦工藝（中高檔工藝）

四、其他材料

１、石膏板：又稱紙面石膏板 即：兩面為紙、中間為石膏板； 一般用于吊頂、隔墻；（吊頂厚度為９mm,隔墻厚度為12mm）； ２、防水紙面石膏板：

具防潮的作用；一般用于廚房、衛(wèi)生間作扣板，有長(zhǎng)條狀、方框狀；利用其防水性能，可作外墻的墻面；利用其耐擦的性能、可作內(nèi)墻的墻面。３、防火板：

在家裝時(shí)可用于廚房中的廚柜；其缺點(diǎn)在于其垂直角接縫時(shí)無法對(duì)齊、轉(zhuǎn)角不靈； ４、鋁塑板：

用于街面上的門臉，其優(yōu)點(diǎn)不怕水、不怕曬、在拐角時(shí)可折角；有雙面、單面之分（雙面造價(jià)高）；用于家裝時(shí)，利用其金屬光澤，可造出時(shí)尚感、酷感，且易于加工； ５、磨砂玻璃：

有光面、磨砂兩面；光面易擦洗、但磨砂面易花；

為了保持其清潔的方法，可做雙層玻璃：即將磨砂面封在里面，外層為光面。若中間起霧，可采用（１）干燥；（２）留空隙；此清潔方法既體現(xiàn)公司的一種工藝，又體現(xiàn)出公司對(duì)客戶的關(guān)愛、一種服務(wù)。６、地磚：

（１）拋光通體磚：

Ａ、其滲入性大、易吸附臟物； Ｂ、花紋、形式受限制；

Ｃ、表現(xiàn)力不好；但其高檔，所以適用于公共場(chǎng)合；

注：國(guó)產(chǎn)拋光通體磚不防滑；國(guó)外拋光通體磚光亮、防滑；（２）釉面磚：產(chǎn)地西班牙

優(yōu)點(diǎn)：表面的釉好控制，其表現(xiàn)力強(qiáng)、花紋、形式多樣豐富；也可作防滑磚；

注：墻面、地面用得較多；但其硬度、耐磨程度不如通體磚；石材與地磚的區(qū)別：100元的地磚為上品、但100元的石材為下品；

第四篇：北京專業(yè)房產(chǎn)律師解讀借名買房的相關(guān)法律案例

北京專業(yè)房產(chǎn)律師解讀借名買房的相關(guān)法律案例

北京新政實(shí)行后,外地人在京購(gòu)買房屋受到很大的限制。張女士是外地人，想在北京購(gòu)買一套住房，但其在北京工作年限不到5年，不符合在京購(gòu)房的條件。于是著急買房的她想到一個(gè)辦法：找到有北京戶口的好友李女士幫忙買一套房。原來，李女士家中現(xiàn)有一套住房，按新規(guī)可再購(gòu)買一套住房。因此，張女士打算以李女士的名義購(gòu)買一套房，由自己來承擔(dān)購(gòu)房所有費(fèi)用，等相關(guān)手續(xù)都辦完后，再通過過戶的方式，將房屋過戶到自己的名下。

為了幫朋友忙，李女士同意了張女士的請(qǐng)求。兩人也簽訂了相關(guān)協(xié)議，說明購(gòu)房款由張女士支付，等房屋手續(xù)辦完后，再過戶給張女士。

北京房產(chǎn)專業(yè)律師法律分析：實(shí)際購(gòu)房人與名義產(chǎn)權(quán)人間的這種借名買房關(guān)系實(shí)際上是一種委托合同關(guān)系，名義產(chǎn)權(quán)人以自己名義實(shí)施的購(gòu)房行為是基于該委托合同關(guān)系實(shí)施的隱名代理行為。根據(jù)《合同法》第396條、第402條、第404條的規(guī)定，受托人即名義產(chǎn)權(quán)人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人即實(shí)際購(gòu)房人。

借名買房屬于合同行為，借名買房合同是法律尚無特別規(guī)定的無名合同，借名買房合同的法律效力如何界定？如果借名買房合同不存在惡意規(guī)避法律或政策的行為，而且實(shí)際買房人具備購(gòu)

買該房屋的資格，這類合同是有效的。盡管產(chǎn)權(quán)登記在名義買房人名下，但實(shí)際買房人仍然可以憑著付款證明、借名買房合同等能夠證明自己是實(shí)際買房人的證據(jù)，要求名義買房人依照合同約定交付房屋并辦理過戶登記手續(xù)。

如果借名買房合同存在《合同法》第五十二條規(guī)定的導(dǎo)致合同無效的情形，則合同無效。比如，依據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭，城市低收入家庭申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)同時(shí)符合：①具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口；②家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)；③無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)。

此外，我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，房屋的權(quán)屬通常是以產(chǎn)權(quán)登記為依據(jù)，既對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)采取登記公示方式，并產(chǎn)生公信力。即使合同有效，實(shí)際買房人出于不同的目的而借名買房，盡管從表面上達(dá)到了某種目的，但借名買房行為存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)：

一 在房?jī)r(jià)上漲的誘惑下，名義買房人反悔的法律風(fēng)險(xiǎn)

二 如果名義買房人對(duì)外存在債務(wù)不能清償，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)。

三 如果名義買房人意外死亡，對(duì)借名買房事實(shí)不知情的名義買房人的繼承人可能會(huì)因?yàn)槔^承關(guān)系而要求繼承該房屋。

四 如果借名買房行為發(fā)生在名義買房人結(jié)婚后，如果名義

買房人產(chǎn)生離婚糾紛，該房屋可能被名義買房人的配偶要求作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)來分割。

北京地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房借名買房案例中，實(shí)際出資人和名義買房人產(chǎn)生糾紛一般有兩種類型，第一種是名義買房人想實(shí)際占有房屋，起訴實(shí)際出資人騰房；第二種是實(shí)際出資人起訴名義買房人，要求將房屋過戶到自己名下。

從受理的此類案件來看，“借名買房”的當(dāng)事人雙方在購(gòu)房前都會(huì)私下簽訂一個(gè)協(xié)議，對(duì)“借名”行為做出約定：1.雙方明確約定一方將自己所有的購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的房號(hào)轉(zhuǎn)讓他方；2.雙方不明確約定買賣房號(hào)，僅簽訂協(xié)議約定，房屋購(gòu)買后有關(guān)房屋的所有權(quán)利歸屬于實(shí)際出資人一方，名義買房人要無條件協(xié)助實(shí)際出資人辦理相關(guān)手續(xù)；3.名義買房人在購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房之后即與實(shí)際出資人簽訂房屋買賣合同，約定將該套房屋出賣給實(shí)際出資人，待政策允許后再辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

尷尬的判決：實(shí)際出資人享有長(zhǎng)期居住權(quán)。該法庭的法官表示，雙方簽訂的“借名買房”協(xié)議，使不具備購(gòu)買經(jīng)適房資格的人借用他人名義購(gòu)買到了經(jīng)濟(jì)適用房，按照《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》，應(yīng)屬于無效協(xié)議，但是按照《合同法》的規(guī)定，也同樣出現(xiàn)了該《管理辦法》是否具有法律、行政法規(guī)的法律效力問題。

對(duì)“借名買房”案件，該法庭一般以房屋所有權(quán)證上登記的名字認(rèn)定房屋的所有權(quán)人。實(shí)際出資人想要回出資，首先必須提供充足的證據(jù)。即便能夠證明其是房屋的實(shí)際購(gòu)買人，其要求退

還的房款也不是按現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)退還，而是按當(dāng)初買房時(shí)的價(jià)錢退還。法院同時(shí)考慮到，這樣判決對(duì)實(shí)際出資人會(huì)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，反之出借身份一方會(huì)獲取房屋漲價(jià)帶來的巨大經(jīng)濟(jì)利益。鑒于此，若實(shí)際出資人能夠證明雙方存在“借名買房”的關(guān)系，法院一般認(rèn)定實(shí)際出資人對(duì)該房屋享有長(zhǎng)期居住權(quán)，不用騰房。

但這種判決也讓法院頗為尷尬，因有房屋所有權(quán)的人不能居住該房屋，而實(shí)際居住該房屋的人卻不享有所有權(quán)。法院對(duì)類似的“借名買房”案件有過判決。在另一起案件中，因名義上的購(gòu)房人通過“武力”強(qiáng)行換鎖，占了房屋，實(shí)際購(gòu)買人起訴到法院，要求名義上的購(gòu)買人返還全部房款和利息，并賠償因房?jī)r(jià)上漲造成的損失。最終，法院判決名義上的購(gòu)房人返還30多萬(wàn)元房款，并賠償實(shí)際購(gòu)房人因房?jī)r(jià)上漲而遭受的損失45萬(wàn)余元。

【北京房地產(chǎn)律師特別提醒】“借名買房”注意事項(xiàng)

不論在商品房買賣過程中，還是在二手房交易中，難免發(fā)生糾紛。要想避免糾紛的發(fā)生或減少權(quán)利受侵害，北京房地產(chǎn)律師網(wǎng)李建立律師特別提醒：

一、依法進(jìn)行登記。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，除法律另有規(guī)定的以外，如要獲得房屋等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，必須進(jìn)行物權(quán)登記，未進(jìn)行物權(quán)登記的人，不能成為不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。

二、注意收集和保存證據(jù)。因此，如果因客觀原因需要將房

屋登記在他人名下，應(yīng)當(dāng)與對(duì)方有一份書面合同，合同中需要明確，如果對(duì)方主張其是法律上的物權(quán)人，對(duì)方應(yīng)當(dāng)按房屋當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)支付價(jià)款。同時(shí)，要保存好本人支付價(jià)款的收據(jù)，一是旦發(fā)生糾紛，還可以依照合同主張所享有的債權(quán)。這樣雖然喪失了物權(quán)，但是能夠保護(hù)自己的債權(quán)。

三、事先作好咨詢。在現(xiàn)有情況下，可以說買房是大多數(shù)人的終身大事，因此一定要慎重行事，建議大家在作出買房決策前，一定要找房產(chǎn)專業(yè)律師等專業(yè)人士進(jìn)行咨詢，他們會(huì)告訴你應(yīng)當(dāng)注意什么和怎么做。要特別提醒的是必須是專業(yè)人士，即具有房地產(chǎn)交易專業(yè)知識(shí)的操作經(jīng)驗(yàn)的人。