第一篇：說好的學區(qū)房竟沒學位 業(yè)主質疑開發(fā)商虛假宣傳

繪圖：吳文鋒

■一周熱詞：學位房

7年前，消費者董女士在開發(fā)區(qū)購買了一套房子，認購書中明確寫有“贈送科技新城小學學位一個”。去年，小孩到了入學年齡，董女士就到售樓部咨詢相關事宜，卻被告知這一協(xié)議已經(jīng)失效??董女士認為開發(fā)商虛假宣傳，并向相關部門投訴此事。4月2日，該小區(qū)售樓處回應已經(jīng)在小區(qū)內(nèi)公示告知有效期事項，不存在欺騙一說。南方日報記者 高薇 鄧泳秋 投訴 說好的學位“不見了”

2008年，董女士和丈夫決定在中山置業(yè)。在火炬開發(fā)區(qū)加州陽光花園開售時，售樓人員告訴他們，購房即能獲得一個學位。這讓剛做父母的董女士和丈夫十分心動?！拔覀兌际峭獾厝耍⒆右x書，只能通過買房解決?！蔽椽q豫太久，他們就出手買了一套120多平方米的房子，總價50多萬元。

當年7月，他們和開發(fā)商簽訂認購書。這份認購書明確了認購的物業(yè)、付款方式、認購條件等。其中有一個備注項，寫著“贈送科技新城小學學位一個、贈送一年物管費用”等內(nèi)容。雖然有了學位，但去年董女士的小孩上學時還是遇到了問題。她沒有找到科技新城小學，小區(qū)附近的學校也否認有贈送學位一事。隨后，她向開發(fā)商和售樓部咨詢，并被告知，學位已經(jīng)過了有效期，不能再使用。

“買房時，他們沒說學位有有效期，合同里面也沒寫過了幾年不能用?！倍空f，當時該房價位比其他小區(qū)高不少，就是因為有學位，他們才買了。如今開發(fā)商的答復讓他們有點難以接受，“感覺自己被騙了”?；貞?所贈學位已過3年有效期

就董女士的問題，4月2日，記者電話咨詢了陽光加州花園的開發(fā)商和售樓部。售樓部一位工作人員承認，的確有購房送學位一事，但目前學位已經(jīng)過期，“我們的學位只有3年有效期，曾在小區(qū)內(nèi)公示過，買房前也告知過業(yè)主?！碑斢浾邌柤翱萍夹鲁切W在哪時，他沒有正面回答，而是說，符合政策的業(yè)主小孩可以入讀火炬開發(fā)區(qū)中心小學和開發(fā)區(qū)香暉園小學。隨后，記者咨詢中山市教育和體育局得知，中山市并無科技新城小學，而且火炬開發(fā)區(qū)13所公、民辦小學中也沒有名叫“科技新城小學”的學校。與此同時，開發(fā)區(qū)多所學校負責人透露，并無給加州陽光花園小區(qū)贈送學位一事。香暉園小學校長陳澤湖稱，按照就近入讀的原則，加州陽光花園小區(qū)應在開發(fā)區(qū)中心小學就讀，不會到香暉園小學。而開發(fā)區(qū)中心小學校長唐從彥則說，學校招生全部嚴格按照政策，從未將學位贈送給某個小區(qū)。

律師說法 合同顯示商家涉嫌虛假宣傳

說好的學位卻無法使用，究竟合理不？中山市消委會法律顧問團律師黃磊和李俊松分析說，該事件中，商家涉嫌虛假宣傳和違約，消費者可以通過法律途徑維護自己的權利。

黃磊說，沒有科技新城小學且周邊學校否認贈送學位，這說明商家涉嫌欺騙消費者。另外，合同沒有明確學位的有效期，商家不履行合同屬于違約。但是，該學位屬于“贈送”，法律約束力不如“附帶”的學位。

李俊松則說，按照合同，開發(fā)商需要承擔虛假宣傳和違約之責。雖然學位是“贈送”，但該贈送與普通的商品贈送不同，它對購房產(chǎn)生了直接影響，故而具備法律效力?！霰嫖?/p>

學區(qū)房和學位房 一字之差大不同 學區(qū)房和學位房 一字之差大不同

開發(fā)商對于樓盤和學校之間關系的表述，通常有學位房和學區(qū)房兩種，一字之差，性質大不同。學位房是開發(fā)商承諾有片區(qū)重點學校入學名額、保證能入學的房子，而學區(qū)房是指學校資源輻射的樓盤，能否入學特定學校還要看當年入學人數(shù)、派位等情況。所以學位房的優(yōu)勢是極為明顯的，尤其是對那些非中山戶籍而又想在中山入學的學齡兒童的家長們來說，學位房是一個很好的捷徑。但另一方面，學位房相關項目也是極為稀缺的，中山目前僅有奕翠園等少數(shù)項目仍有“學位房”，價格自然也不便宜。

“學位房”一套難求，退而求其次，在學校輻射范圍內(nèi)的“學區(qū)房”也是一種選擇，可以就近申請入學，方便孩子上下課。不少學位樓盤、學區(qū)樓盤也常會考慮到目標購房者對孩子未來教育培訓、身心發(fā)展的看重，會在小區(qū)公共空間設計、商鋪招商等方面加大對兒童需求的關注，看房時也可以留心觀察。還要注意的是，由于學位最終要由教育局來劃分，每年都有可能調(diào)整，購房者也應向教育局、學校等多方核實，以免被一些項目的不實宣傳欺騙?！鱿嚓P

消委會發(fā)布今年一號消費警示 學位房貓膩多 購買需謹慎 消委會發(fā)布今年一號消費警示 學位房貓膩多 購買需謹慎

每年四五月，都是中山市幼兒園和中小學報名高峰期。為了解決孩子讀書問題，不少家長會花高價購買“學位房”。4月2日，中山市消委會發(fā)布今年第一號消費警示，提醒廣大消費者，學位房貓膩較多，消費者購買時需要謹慎，以免上當受騙。

中山市消委會稱，教育配套已經(jīng)成為市民購房的主要參考依據(jù)之一。在售樓時，開發(fā)商也會有意宣傳此方面的內(nèi)容，甚至會口頭承諾“購房即送學位”。看到這些信息，消費者都會心動，并沖著學位簽訂購房合同。然而，實際入住后，消費者會發(fā)現(xiàn)，當時的學位承諾并不能兌現(xiàn)。由于證據(jù)不足等各種原因，消費者大多無法追究商家責任。中山市消委會2014年的投訴數(shù)據(jù)顯示，當年關于商品房方面的投訴共有46宗，其中涉及合同和虛假宣傳的共有39宗，占投訴總數(shù)的84.8%。今年1-3月以來，消委會共接到了31宗房屋建材方面的投訴。消費者反映的主要問題有：買賣合同信息與銷售人員所告知的不一致，如；業(yè)主未收樓但物業(yè)管理公司卻開始收管理費；合同規(guī)定有違于國家規(guī)定等。

對此，中山市消委會發(fā)布警示，提醒廣大市民在購買時多留個心眼。他們建議，購房前先核實是否有學位。如果是一手樓，要核實配套學校是否在建或者已經(jīng)建成。如果是二手樓，市民則要前往教育部門，咨詢學位是否已經(jīng)使用過。

同時，要明確學位的年限和使用方式。有的房子雖然在某個學校的學區(qū)范圍內(nèi)，但要求入讀者具備一定的條件，如戶口在該學區(qū)范圍內(nèi)，非本市戶籍的需要父母的社保證明等。另外，還有的學位會有有效期，比如三年或者五年等。

最后，購房合同里體現(xiàn)承諾。在認購“學位房”時，一定要查看開發(fā)商出具的相關文件，不能輕信售樓人員的口頭說辭。必要時，在認購合同里進行備注清楚，如對應的具體學校及地址等。注意合同的表述，如“贈送學位”和“附帶學位”等，“贈送”的法律約束力不如“附帶”。購買二手房，涉及學位問題的同樣要明確上述問題。高薇 謝輝

二手房

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編輯:hbghvv

第二篇：買學區(qū)房能否上名校 開發(fā)商宣傳學區(qū)房背后的貓膩

買學區(qū)房能否上名校 開發(fā)商宣傳學區(qū)房背后的貓膩

不管是上小學還是上初中，就近劃片入學，火了“學區(qū)房”。

買了學區(qū)房就一定能上名校？開發(fā)商宣傳的買房子上某某名校的背后，又有什么樣的貓膩？買學區(qū)房要注意什么？

故事

兩家合伙買學區(qū)房

結果上學名額只有一個

3年前，李女士和姐姐合伙在西區(qū)伊河路上一熱點小學旁買了套房子。

她買房就是沖著孩子上學買的。雖然房子有些老，但她還是買了。

學區(qū)房貴，李女士一下湊不夠40多萬元，就給姐姐一合計，倆人決定合伙買房，這樣兩家孩子都可以上熱點學校。買房當年，李女士姐姐家的孩子順利上了這所熱點小學，兩家人很高興。

第二年，李女士的女兒到了上學年齡，報名那天她帶著房產(chǎn)證、戶口簿等一系列證件去報名，卻被學校告知，這房子名下已有一個孩子入學了，她的孩子不能報名。這如晴天霹靂，給了李女士當頭一棒。

她找學校討說法，學校說“如果20個人共買一套房子，是不是得接收20個家庭的孩子上學，如果大家都這樣，學校還不給擠爆了”。

“買學區(qū)房，不一定能上名校?！甭牭脚笥奄I學區(qū)房，李女士都會提醒一下。

走訪

“鉆石級”學區(qū)房

每平方米貴5000元左右

昨日，河南商報記者走訪了市區(qū)幾家房產(chǎn)中介。

緯五路與經(jīng)五路交叉口附近的房子，“坐擁”緯五路一小、鄭州八中，是“鉆石級”學區(qū)房。

在黃河路上，幾家房產(chǎn)中介的房產(chǎn)信息欄上，均不約而同主打學區(qū)房，“100平方米，135萬元，八中，緯五路一小”等字眼醒目。黃河路上的一房產(chǎn)中介工作人員說，相同地段的，非學區(qū)房每平方米均價8000多元，而能上緯五路一小和八中的學區(qū)房，均價13000元，好點的房子均價15000元。

另一家房產(chǎn)中介公司，得知河南商報記者詢問學區(qū)房，銷售人員稱“來對地方了”，隨即推銷起了房子。她保證，只要是他們推薦的房子，肯定能上相應名校。

“我們手中的好多房子轉手率都很高?！彼€透露，不少家長買完學區(qū)房，待孩子成功進入名校后，再轉手賣出。

文化路上一房產(chǎn)中介公司的工作人員說，想上熱點初中可買附近一個新樓盤的房子，“一套房就帶一個名額，那房子雖不是劃片的學區(qū)房，但開發(fā)商跟學校簽有協(xié)議，加上是新房環(huán)境好，均價一萬三四。”

真相

名校成樓盤宣傳的“賣點”和“噱頭”

買房子，就能上八中、上緯五路一小——這是鄭州一樓盤宣傳的一個“賣點”。

位于北郊的一樓盤房價每平方米1.1萬元，價格不低，但有些家長正是沖著學區(qū)房去的。

“我們項目西邊有塊地，學校已建好了，是公辦學校，今年都招生了。”該項目售樓部的一置業(yè)顧問說，學校名字叫龍門實驗學校，以后會從八中、緯五路一小引進教師。

河南商報記者從教育部門了解到，該學校為小區(qū)配套建的學校，將來會引進八中和緯五路一小的管理模式，邀請名校的領導來該校當業(yè)務校長之類的，“這個小區(qū)在學校劃片范圍內(nèi)?！?/p>

不過，并不是所有的宣傳“賣點”最后都能兌現(xiàn)。有些樓盤將名校作為宣傳“噱頭”，賣房時聲稱是“學區(qū)房”，可實際上并非如此。

買了學區(qū)房 也可能上不了名校

有時候買了房子，孩子也可能上不了心儀的名校。

“有時這些只是開發(fā)商的一些宣傳手段，比如告訴你周邊有幾大名校，等入學時發(fā)現(xiàn)確實周邊有學校，但是房子根本不在劃片范圍?！焙幽鲜欀脴I(yè)有限公司副總經(jīng)理吳建軍說。

還有一種情況是，買房子的時候，二手房中介告訴你這個小區(qū)可以上某名校，你去小區(qū)里一問，果然如此，可真買了，你就悲劇了：

學校會告訴你，和開發(fā)商簽訂的協(xié)議是，一個房號只能上一名學生，有學生上過了，就沒名額了。

“協(xié)議規(guī)定有名額和年限，比如一套房子，在五年以內(nèi)，可以給一個名額，超過年限和名額，都不行。”農(nóng)業(yè)路上一家知名學校工作人員表示。

有的人買了房子，發(fā)現(xiàn)自己隔壁樓棟的人可以上某學校，而自己家就不行，“這也涉及和學校的協(xié)議，因為有名額限制，都是提前約定好的，這些一般都是不在劃片范圍的學校?！?/p>

更悲催的是，買房子時說規(guī)劃有配套的小學或者初中，卻遲遲不見投入使用，郁悶了家長，耽誤了孩子。

距離遠上名校 可能是開發(fā)商買斷學位

吳建軍說，開發(fā)商在廣告中宣傳的，買房子上名校，一般有以下幾種情況。

第一種是開發(fā)商捐建，政府認可，比如他們公司的項目，花了3000萬元，捐建了一所小學，作為一所知名小學的北校區(qū)，這種情況，肯定是先保證小區(qū)的業(yè)主入學。

第二種是，劃片劃不到名校，開發(fā)商與學校合作，捐資助學。

“掏一筆錢，與學校簽訂協(xié)議，買斷多少學位，這些一般都有名額限制和年限限制。采用這種方式的開發(fā)商最多，這也是為什么有些小區(qū)明明離學校很近上不了，有些新建小區(qū)離得很遠反而可以上的原因?！?/p>

他說，一般情況下一套房子只有一個名額，再轉手就沒有了。這種最坑爹，因為信息不對稱，被中介忽悠的買房人很多。

答疑

上學名額

到底有沒有年限規(guī)定

在上海等地，有些學區(qū)房5年內(nèi)只能有一個適齡兒童上學。

鄭州也經(jīng)常出現(xiàn)家長為了讓孩子上學而買學區(qū)房，等孩子入學之后再轉手的情況，那么教育部門有沒有相關的政策呢？

鄭州市金水區(qū)教體局相關負責人表示，這方面目前沒有明確的規(guī)定，教育部門只負責核查學生的實際居住地、戶口簿、房產(chǎn)證是否一致等，并沒有年限限制。

他說，沒有所謂的學區(qū)房，因為每年的劃片范圍，都是根據(jù)生源情況、教育資源等確定的，存在變動。

不過，雖然政府沒有明文規(guī)定幾年以內(nèi)可以有適齡兒童入學，但是，在劃片之前進行核查的時候，會走訪社區(qū)，或者要求提供長期居住的證明，比如水電費繳費單等，一般要求最近2~3年的。

河南商報記者從市區(qū)一些熱點小學了解到，不少熱點小學都有個不成文的“規(guī)定”，學校轄區(qū)內(nèi)一套房子的入學名額不是每年都有。

“去年，這套房名下有孩子入學，今年這個名額就不能再用了?！苯鹚畢^(qū)一熱點小學老師說，至于同一套房子幾年后才能再有名額不好說。

支招

學區(qū)房“道道多”

多打聽總沒錯

“名校資源有限，想上的人又多，買學區(qū)房不失為一條捷徑，但是一定要慎重。”吳建軍說。

河南商報教你幾招，買到合心學區(qū)房。

首先要學會看小區(qū)的規(guī)劃配套，看看所購房子在不在學校的劃片范圍。

其次，要落實好配套教育資源的建成時間，不然孩子急著上學，買了房子卻發(fā)現(xiàn)承諾好的學校遲遲沒有建好。

再次，就是捐建或者合作辦學的教育資源，要向教育部門核準，包括落成時間、招生計劃、范圍等。

最后，買房子前，一定要做好教育咨詢。而且開發(fā)商與學校簽協(xié)議捐資助學的，一定要讓開發(fā)商出具相關憑證，維護自己的權益。

“開發(fā)商的宣傳都有打擦邊球的意思，誰也不敢保證買了哪兒的房子就百分百能上某所學校。”鄭州市一房企負責人表示，劃片范圍雖相對固定，但不排除變化的可能。

一長期經(jīng)營學區(qū)房的中介人員也提醒河南商報記者，買學區(qū)房要謹慎，里面道道多，“有的商品房在片區(qū)內(nèi)只有一個上學指標，用完即作廢，有的學校要求買房三年以上?！睕_著學區(qū)房的家長們，買房時一定要多打聽，以免錢打了水漂。（大河報）

第三篇：開發(fā)商關于學區(qū)房的宣傳未兌現(xiàn),應當承擔何種責任？

開發(fā)商關于學區(qū)房的宣傳未兌現(xiàn)，應當承擔何種責任？

鄭重聲明：嚴禁抄襲、違者必究！引言：本文標題之所以用“宣傳未兌現(xiàn)”而非“承諾未兌現(xiàn)”，是因為開發(fā)商往往耍小聰明——我對某學區(qū)房的宣傳廣告不是承諾。的確，宣傳和承諾還有兩步之遙——該宣傳是否構成要約，買房人是否承諾。此外，這個問題還涉及格式合同（條款）的效力、主張違約責任的合同依據(jù)、損失金額的確定等問題。

一、違反“學區(qū)房”的宣傳，開發(fā)商需承擔違約責任《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！?開發(fā)商銷售商品房時往往以該小區(qū)為某重點小學的學區(qū)房作為重點宣傳，該宣傳（說明）具體確定，應當視作要約?！逗贤ā返谑龡l規(guī)定：“當事人訂立合同，采取要約、承諾方式?！钡诙鍡l規(guī)定：“承諾生效時合同成立?！辟I房人與開發(fā)商簽訂《商品房預售合同》（注：該合同書中一般不會有關于學區(qū)房的條款）即是承諾，該合同（既包括合同里載明的條款，也包含該學區(qū)房的約定）即成立?！逗贤ā返谒氖臈l第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效?！?即買房人與開發(fā)商簽訂《商品房預售合同》時，合同書及學區(qū)房的約定即生效。開發(fā)商違反該學區(qū)房的約定，應當承擔違約責任。

二、開發(fā)商免責的失敗《合同法》第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”《商品房預售合同》往往會有類似“廣告宣傳不列為本合同條款，甲方（開發(fā)商）對此不承擔責任”的條款，合同書是開發(fā)商提供，該條款屬于格式條款，且免除了開發(fā)商的責任，該約定無效。

三、賠償金額的確定《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！?買房人要想向開發(fā)商主張違約責任就要有明確的依據(jù)。比如，買房人向開發(fā)商主張違約金，要有明確的合同依據(jù)（即某個合同條款約定開發(fā)商違反學區(qū)房的約定要承擔多少違約金），但是這樣的合同約定基本不會有?！袄^續(xù)履行”和“采取補救措施”基本沒希望，就只能要求開發(fā)商“賠償損失”。買房人的損失主要體現(xiàn)為可能會給孩子的教育造成負面影響（不能在開發(fā)商宣傳的某重點小學就讀）或者加重買房人的經(jīng)濟負擔（買房人因此而給孩子選擇教育資源同等優(yōu)秀但是花費更高的學校），買房人因此所遭受的精神上的困擾等等，但是這些損失很難用金錢量化。因此，損失金額的確定也就非常困難。此時，法院只能根據(jù)雙方的過錯和日常生活經(jīng)驗進行自由裁量。但是，有些時候買房人的損失是可以量化的，買房人可以向開發(fā)商主張該具體的賠償金額。

附原告法某某與被告上海某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司商品房預售合同糾紛 案情簡介：2013年3月15日，原告(買方、簽約乙方)與被告(賣方、簽約甲方)簽訂了《上海市商品房預售合同》，約定原告向被告購買位于上海市閔行區(qū)房屋，房屋單價19,104.40元；乙方已經(jīng)熟知該房屋所在小區(qū)及周邊的環(huán)境、通風、采光、道路、交通、公共配套設施以及其他非該房屋本身事項之現(xiàn)狀，乙方不得就此向甲方提出這些方面的要求或主張；甲方雇傭的任何人員（包括銷售人員）所出具或簽署的與本合同有關的任何文件，均應在甲方予以書面授權或確認的情況下對甲方具有約束力，甲方所作的售樓廣告、售樓書、宣傳資料、樣板房、模型的畫片、數(shù)據(jù)、照片、文字或其他與該房屋及/或該房屋所在樓盤有關的資料僅為宣傳目的而設立或提供，不列為該合同的附件或組成部分，乙方不得援引其中任何內(nèi)容或信息以解釋任何事項，或據(jù)以提出任何主張或要求。2014年9月22日上述房屋產(chǎn)權登記至原告名下，房屋建筑面積93.88平方米。

2014年12月26日，上海市工商行政管理局閔行分局作出行政處罰決定書，載明如下內(nèi)容:……

一、當事人發(fā)布虛假電視廣告。經(jīng)查：2013年2月26日，本案被告為推廣其在閔行區(qū)開發(fā)的樓盤，與某公司（以下簡稱某公司）簽訂了一份廣告委托代理投放/發(fā)布合同，雙方約定由本案被告支付79,120元的廣告費，某公司按照本案被告的要求，負責制作并在電視臺欄目投放電視廣告。2013年2月28日，某公司在制作完廣告樣稿并經(jīng)本案被告審核認可通過后，按照雙方合同約定，在當天的電視臺欄目為本案被告發(fā)布一則看房專題電視廣告。該看房專題廣告的1分40秒至2分26秒的電視廣告內(nèi)容為：“置業(yè)顧問諸某某說：那同時呢集團看中的版塊的一個三大塊的特點。主持人：哦。置業(yè)顧問：一個就是教育，一個就是科技，還有就是生態(tài)。主持人：嗯。置業(yè)顧問：教育呢，我們這邊有大學城。這邊呢我可以帶你到那邊去參觀一下。主持人：好的。置業(yè)顧問：這邊走。主持人：這個地方還真是很開闊啊，項目周邊的配套都是一目了然。置業(yè)顧問：對，剛才我們有提到的兩個學校。主持人：嗯。置業(yè)顧問：就在我們項目的西側。主持人：哦。置業(yè)顧問：這邊我們看到的呢就是幼兒園、小學、初中和高中。主持人：哦，教育的一個配套？置業(yè)顧問：對，是的。那再往南走呢就是我們剛才提到的一個科技園區(qū)。主持人：科技園區(qū)。置業(yè)顧問：里面主要是包括的一些世界500強企業(yè)。主持人：對。真是這些名字聽起來如雷貫耳。銷售商：對，是的?！痹摽捶繉ｎ}廣告，本案被告和某公司約定在2013年2月28日當天的看房專題播出一期，已經(jīng)播放完畢。在該看房專題電視廣告中明確出現(xiàn)了“配套幼兒園、小學是某乙幼兒園、小學”的表述。根據(jù)教育局提供的證明材料，本案被告開發(fā)的樓盤，其配套的幼兒園是上海市閔行區(qū)某甲幼兒園，配套的小學是某甲小學，與本案被告宣稱的嘉怡水岸樓盤配套的是某乙幼兒園、小學的事實不符。違法事實

二、當事人發(fā)布違規(guī)房地產(chǎn)廣告……。另查明，涉案小區(qū)銷售階段，被告在其發(fā)布的樓書中以“全階段精英教育，足不出園讀名校”為欄目進行宣傳，內(nèi)容為：“名校薈萃，全程精英教育。讓您的孩子足不出園，即可完成從幼兒園直至大學。基礎教育園區(qū)，包括某乙幼兒園、某乙小學、某初中、某附中。園區(qū)落戶國家級高科技園區(qū)腹地，毗鄰某大學和進修學院。2011年9月1日某乙小學開學，2011年11月15日某乙幼兒園歡樂開園，初中和高中部分也將陸續(xù)開辦。有優(yōu)秀的教師隊伍和管理團隊、以華東師大強大的專業(yè)優(yōu)勢為支撐，引領閔行基礎教育發(fā)展，具備一流的教育理念，一流的師資隊伍、一流的管理水平、一流的教育質量、一流的校舍設施。名校環(huán)繞，坐擁學區(qū)中心，讓您的孩子贏在起點。”還查明，嘉怡水岸樓盤建造時，部分購房人向教育管理部門進行過咨詢，其答復意見為對該小區(qū)并未進行教育資源配置。直至2014年初教育管理部門方確定該小區(qū)對口幼兒園及小學分別為上海市閔行區(qū)某甲幼兒園及某甲小學。原告以上述訴稱及理由提起本案訴訟。

裁判原文節(jié)選一審【案號：上海市閔行區(qū)人民法院（2015）閔民五（民）初字第2151號】本院認為，原、被告雙方簽訂的《上海市商品房預售合同》系雙方當事人真實意思表示，符合法律規(guī)定，本院予以確認，雙方均應按照合同約定行使權利、履行義務。本案中，原告主張其購買的房屋所對口的學校并非被告宣傳的學校，即認為被告違反了合同約定，應當承擔違約責任。被告則認為其未對原告作出教育配套的承諾，不存在違約。對此，本院認為，第一，被告因發(fā)布虛假電視廣告而被行政處罰，行政處罰決定書中認定在該看房專題電視廣告中明確出現(xiàn)了“配套幼兒園、小學是某乙幼兒園、小學”的表述，其行為構成了利用廣告對房產(chǎn)銷售作虛假宣傳。第二，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。綜合本案查明的相關事實，本院認為被告的廣告及樓書宣傳中關于涉案小區(qū)對口學校的內(nèi)容構成具體確定的說明和允諾，并且對原告購買涉案房屋并簽訂商品房預售合同的決策具有重大影響，被告的宣傳內(nèi)容應當視為要約。在涉案小區(qū)無法對口華師大附屬學校的情況下，被告的行為構成違約。而被告在樓書及商品房預售合同中關于廣告宣傳不列為合同的附件或組成部分的陳述，系免除其自身責任而排除對方主要權利的條款，應為無效。鑒于合同中對被告的該項違約責任未作明確約定，且原告在購房前也已向相關教育管理部門了解涉案小區(qū)的教育配套問題，簽約購房前教育管理部門答復意見為涉案小區(qū)并未進行教育資源配置，綜合上述情況，本院酌定被告應支付的違約金金額為10,000元。依照《中華人民共和國合同法》第十四條、第十五條第二款、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

裁判結果 被告上海某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告法某某違約金10,000元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費2,300元，由被告上海某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司負擔，被告上海某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司負擔之款于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告法某某。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

二審【案號：上海市第一中級人民法院（2016）滬01民終6608號】本院認為，本案存在如下爭議焦點：一是嘉敏公司關于其涉案房屋教育配套資源方面的宣傳是否構成要約；二是如果構成要約，嘉敏公司在宣傳過程中是否存在違約行為；三是如果嘉敏公司的行為構成違約，則業(yè)主方的損失應當如何確定。關于爭議焦點一，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。本案中，嘉敏公司在其投放的廣告中，含有涉案房屋的配套幼兒園、小學均為XX大附屬幼兒園、小學等內(nèi)容，該宣傳內(nèi)容對購房人的購房決策存在重大影響，故嘉敏公司在其廣告宣傳中關于教育配套資源的宣傳已構成要約。關于爭議焦點二，嘉敏公司在進行廣告宣傳時，涉案房屋的教育配套資源當時并未確定，且事后亦證實涉案房屋的配套幼兒園、小學亦與嘉敏公司對外宣傳的內(nèi)容不符，嘉敏公司在房屋銷售過程中的對外宣傳不實，其行為已構成違約，理應承擔相應的違約責任。關于爭議焦點三，購房人據(jù)以計算其損失的依據(jù)在于涉案小區(qū)與相鄰XX半島小區(qū)房價漲幅差異，然兩個小區(qū)在戶型、裝修、開發(fā)商等方面均存在差異，故購房人以此作為計算其損失的依據(jù)，難以成立。因購房人亦未提供其他的證據(jù)材料證明其直接的實際損失，故原審法院綜合本案實際情況，酌情確定嘉敏公司應當承擔的違約金數(shù)額，并無不當。綜上所述，上訴人法某某與上訴人嘉敏公司的上訴請求，均缺乏依據(jù)，本院均不予支持。原審法院判決正確，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費人民幣2,300元，由上訴人法某某負擔2,250元，由上訴人上海某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司負擔50元。本判決為終審判決。