第一篇：天津領(lǐng)世郡住宅社區(qū)項目可行性報告

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天津領(lǐng)世郡住宅社區(qū)項目可行性報告

目 錄

一、領(lǐng)世郡簡介 2

二、項目分期方案 6

三、項目成本利潤測算 7 3．1 領(lǐng)世郡項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 7 3．2 主要配套公建項目一覽表 8 3．3 成本估算表 9

四、天津獨棟住宅市場分析 13 4．1 天津獨棟住宅市場的特征 13 4．2 天津獨立獨棟住宅市場的發(fā)展機(jī)會 15 4．3 周邊項目比較 17 4．4 資金回籠形勢分析 17

五、項目的SWOT分析 18 5．1 項目的優(yōu)勢（Superiority）18 5．2 項目的劣勢(Weakness)19 5．3 項目面臨的威脅(風(fēng)險)(Threat)19 5．4 項目的機(jī)會點----（針對競爭項目的對策）(Opportunity)19 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

六、風(fēng)險分析和規(guī)避措施 19 6．1 政策風(fēng)險 20 6．2 財務(wù)風(fēng)險 20 6．3 經(jīng)營性風(fēng)險 20 6．4 市場風(fēng)險 20 6．5 建設(shè)和配套工程工期風(fēng)險的規(guī)避 21

一、領(lǐng)世郡簡介

領(lǐng)世郡（暫命名）項目是天津市規(guī)模最大、檔次最高的低密度獨立住宅社區(qū)。位于我市中心城區(qū)東南、津南區(qū)雙港組團(tuán)西部。地塊東鄰微山路，西依規(guī)劃中的津沽二線高速公路，北靠外環(huán)線，南至梨雙公路；地塊北側(cè)為外環(huán)線500米城市綠化帶，西側(cè)為津沽二線300米城市綠化帶，南部為雙港湖，領(lǐng)世郡交通方便，出行便捷，項目緊鄰?fù)猸h(huán)線，與解放南路、大沽南路、友誼路等快速路或主干道聯(lián)系緊密，建設(shè)中的天津市地鐵一號線延將伸入雙港組團(tuán)。它同時處于市區(qū)與濱海新區(qū)的交通走廊肩部。地塊位于我市上風(fēng)口，具備良好自然生態(tài)環(huán)境。項目依傍我市目前最大的成熟高檔居住區(qū)——梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)和國際會展中心，并與衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)相望，西鄰天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微電子園區(qū)和西青經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。

領(lǐng)世郡總占地為5348畝，其中：外環(huán)線控制綠化帶占地2250畝，規(guī)劃shopping mall商業(yè)用地311.5畝，現(xiàn)狀國際學(xué)校占地108畝，規(guī)劃名校81畝，規(guī)劃住宅用地2598畝。本項目規(guī)劃住宅建筑面積約為70萬平方米，規(guī)劃容積率為0.4。綠化帶內(nèi)將建設(shè)1800畝國際標(biāo)準(zhǔn)運動房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn 主題公園一座和擁有34個打位的高爾夫練習(xí)場一座，建成之后，將成為我市距市中心最近、展示國際化都市面貌、具備商務(wù)交流、經(jīng)貿(mào)洽談的高尚休閑運動場所。

即將于2004年面世的住宅項目采集了北美住宅的前沿文化，以經(jīng)濟(jì)型獨棟住宅、經(jīng)濟(jì)型雙拼住宅、聯(lián)院住宅為主打產(chǎn)品，以小鎮(zhèn)中心、原味北美獨棟住宅、多重庭院、線性景觀、球場景觀和高性價比為項目突出賣點。項目由02年全美住宅設(shè)計排名第一的NBA（納爾斯波頓建筑師事務(wù)所）單綱總體規(guī)劃、一期規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計，作為專業(yè)的住宅發(fā)展商，我們?nèi)σ愿按蛟斓捻椖亢w了我們一直致力追求的居住理念，我們期望領(lǐng)世郡能引領(lǐng)天津住宅市場之風(fēng)騷，代表國內(nèi)住宅的產(chǎn)品品質(zhì)和建筑風(fēng)格的潮流。

本項目計劃分五期。首期住宅占地約400畝，首期住宅建筑面積約10萬平方米。SHOPPING MALL占地400畝，二到五期基數(shù)400畝，屆時再依市場和項目發(fā)展情況調(diào)整。每期開發(fā)周期為1年-1年半，項目總開發(fā)期為5-6年。

項目總體規(guī)劃圖的規(guī)劃說明 領(lǐng)世郡擬建設(shè)項目構(gòu)成

1、運動主題公園 1800畝 運動主題公園

2、高爾夫練習(xí)場 450畝 34打位練習(xí)場

3、SHOPPING MALL 311.5畝

4、泰達(dá)國際學(xué)校天津分校 108畝 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

5、規(guī)劃名校 81畝

6、規(guī)劃市政主干道

7、小鎮(zhèn)中心 72.9畝

8、小鎮(zhèn)副中心 22.5畝

9、組團(tuán)分會所 共6個

10、居住區(qū)用地 2598畝（含小鎮(zhèn)中心、副中心、會所區(qū)）

圖紙簡要說明：

道路系統(tǒng)由一縱、兩橫、一環(huán)構(gòu)成路網(wǎng)主骨架，路網(wǎng)包含小區(qū)主干路、小區(qū)支路和組團(tuán)內(nèi)道路三個結(jié)構(gòu)層次。

小區(qū)設(shè)區(qū)配套系統(tǒng)分為小鎮(zhèn)中心、小鎮(zhèn)副中心和組團(tuán)分會所3個結(jié)構(gòu)層次。

小區(qū)住宅體系共分為多層公寓、聯(lián)院住宅、經(jīng)濟(jì)型雙拼、經(jīng)濟(jì)型獨體獨棟住宅、標(biāo)準(zhǔn)型雙拼住宅、標(biāo)準(zhǔn)型獨體獨棟住宅、舒適型獨體獨棟住宅、豪華型獨體獨棟住宅共8個層次。

二、項目分期方案

二、項目分期方案

領(lǐng)世郡項目住宅部分共2598畝，分為5期，領(lǐng)世郡分期方案 a由北向南，逐步推進(jìn)；

b根據(jù)市場每年消化容量，每期大約500畝； 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn c產(chǎn)品線每期平衡發(fā)展，即每期均有豪華產(chǎn)品、標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品和經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，使得產(chǎn)品總體銷售速度最快； d結(jié)合土地批次的安排； e便于配套、土建工程施工安排；

期數(shù) 地塊號 面積（畝）面積（萬平方米）一期 1----6 475.1 31.7 二期 9----15 517.7 34.5 三期 16—18，20---22 445.2 29.7 四期 23----30 539.9 36.0 五期 31----33 417.5 27.8 合計 2395.4 159.7

小鎮(zhèn)中心 7----8 177.3 11.8 小鎮(zhèn)副中心 19 36.8 2.5 現(xiàn)狀國際學(xué)校 35 87.5 5.8 規(guī)劃學(xué)校 36 113.4 7.6 Shopping mall 34 311.9 20.8 備注 面積數(shù)值為毛地面積，含道路中線。

三、項目成本利潤測算

3．1 領(lǐng)世郡項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

項

目 計量單位 數(shù)值 所占比重（%）人均面積（平方米/人）

房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn 居住區(qū)規(guī)劃總用地 ha 206.50房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn 3．2 主要配套公建項目一覽表

類型 項目 數(shù)量（個）

建筑面積（M2）

一、居住區(qū)內(nèi)市政公用建筑項目 3914.00 市政 土建變電站 16 2080.00 箱式變電站 30 320.00 煤氣調(diào)壓站 2 84.00

有線電視、電話、智能化用房 6 480.00 換熱站 6 900.00 公交首末站 1 環(huán)衛(wèi)清掃班點 1 50.00 居民停車場、存車處

二、非經(jīng)營性公建配套 19200 教育 保育院（幼兒園、托兒所合并設(shè)置）小學(xué)

中學(xué)

體育 居民戶外健身設(shè)施和活動廣場

綠化 小區(qū)中心綠地

行政 派出所駐現(xiàn)場辦公室 1 200.00

三、經(jīng)營性公建配套 7090.00 醫(yī)療 衛(wèi)生站 1 300.00 中西藥店 1 100.00 金融郵電 儲蓄所 1 300.00 19000 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn 郵電所 1 130.00 大型餐飲店群 1 2600.00 陽光花房 1 300.00 寵物店、寵物診所 1 200.00 綜合百貨超市 1 650.00 凈菜市場 1 150.00

洗車(含汽車美容佩飾)店 1 400.00

其他經(jīng)營設(shè)施（洗染類、美容美發(fā)類、照相影像沖洗類、修理類、時裝店類、咖啡茶屋類、網(wǎng)吧影視類、花店類、糕點類、家飾家具類、日常用品類、文具類）1 1500.00

食品或百貨類社區(qū)便利店 6 160.00 糕點店 1 100.00

小餐飲店（早點、快餐、正餐等）5 100.00 書店、音像店 3 100.00

四、社區(qū)服務(wù)用房 10460.00 門衛(wèi) 60.00 業(yè)主主會所 4000.00

分會所和社區(qū)服務(wù)用房 2400.00 物業(yè)公司用房 400.00 保安、保潔住宿樓 3500.00 居委會 100.00

五、園林綠化公司用房 300 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn 合計 40964

3．3 成本估算表 重要參數(shù)表 居住區(qū)面積 畝 2598 住宅規(guī)劃總建筑面積 萬平米 70.82 成本估算表（地上住宅部分）

序 成 本 分 項 名 稱 單方造價 計 算 公 式 合 價 號（元/m2）（萬元）土地成本 1241.04 土地交易合同：23萬元/畝*2598畝=59754萬元 87890.34 交易手續(xù)費：0.6%*59754萬元=358.52萬元

土地交易契稅：3%*59754萬元=1792.62萬元

土地登記費：0.0066萬元/畝*2598畝=17.15萬元

小計： 61922.29萬元/2598畝=23.83萬元/畝

不可預(yù)見費10萬元/畝

（10+23.83)*2598=87890.34萬元

87890.34/70.82=1241.04元/m2 拆遷費 35.30 拆遷費：240*50*0.2+100=2500萬元 2500 3 高壓線遷移費 21.18 1500萬元 1500 4 項目大配套費 132.30 9369.41

其中：鍋爐房及一次網(wǎng) 65 鍋爐房征地：20畝*23.83萬元/畝=476.6萬元 鍋爐房及一次網(wǎng)：65元/m2*80萬m2=5200萬元 小計：5676.6萬元/80萬m2=70房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn 元/m2（單方造價）5676.60

地塊內(nèi)組團(tuán)外的其他大配套費用 67.30 只計算區(qū)內(nèi)規(guī)劃市政路的配套工程，未計算微山路及梨雙公路的配套設(shè)施，包括雨、污水、自來水、中水、煤氣、道路、綠化、路燈。4766.11 5 前期相關(guān)費用 147 10410.54 其中：策劃費用 5

設(shè)計費用 70 按一期支出設(shè)計費用推算

測繪費、定位驗線、沉降觀測等： 4

地名費 1

人防費 40 總面積的2%；按2000元/平方米

勘察費 3 按獨棟住宅考慮

勘察設(shè)計監(jiān)理施工合同審查費 2 每項1元/平方米

施工圖審查費 3 按獨棟住宅考慮

建設(shè)工程執(zhí)照費 1

建設(shè)工程監(jiān)理費 8 按外環(huán)外考慮

質(zhì)量監(jiān)督費、文明施工費 0 爭取免費政策

墻改基金 4

散裝水泥基金 1

招標(biāo)代理費、定額編制費 3

環(huán)保測試、排污代掃等等 2 區(qū)內(nèi)部分配套 388 27478.16 其中：電力配套 83 標(biāo)準(zhǔn)收費

房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn 土建站和箱變基礎(chǔ) 5 含土建費用

一戶一表 10

燃?xì)馀涮?28 標(biāo)準(zhǔn)收費

氣源基金 10 標(biāo)準(zhǔn)收費

一戶一表 2

煤氣調(diào)壓站 1

自來水 25 標(biāo)準(zhǔn)收費

一戶一表 5

中水 5

供熱二次網(wǎng) 25 標(biāo)準(zhǔn)收費，含換熱站。

熱計量表 8

排水 30 考慮容積率小，部分使用承插式混凝土管。

小區(qū)智能化 50 通訊及寬帶網(wǎng)由網(wǎng)絡(luò)運營商代為建設(shè)

有線電視 3

配套設(shè)計費 2

路燈 15

信報箱 3

圍墻 20

非經(jīng)營性公建配套費 50 我方出地，別人建設(shè)

臨時水 3

臨時電 5 區(qū)內(nèi)綠化、道路（按面積122.68萬m2計算)200 按150元/m2計：房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn 122.68*80%*170/70.82=240元/m2 14164 8 工程費 1450 各單項建筑面積（萬m2）*各自單價（元/m2)/總建筑面積(萬m2）102689 9 物業(yè)用房建安費 60 按8500平方米，5000元/平方米計算。4249.2 0.85*5000/70.82=60（元/平方米）

直接費 3674.82 管理費 146.99 按直接費的4%計算。10410.03 12 不可預(yù)見費 73.50 按直接費的2%計算。5205.02 13 直接投資額 3895.31 銷售代理費 90 按銷售收入的1.5%計算。6373.8 15 企劃宣傳費 150 按銷售收入的2.5%計算。10623 16 財務(wù)費用 112.96 8000 17 大修基金 60 按銷售收入的1%計算。4249.2 18 稅前合計 4308.27 營業(yè)稅（暫按返稅優(yōu)惠政策考慮）133.2 按銷售收入的2.22%(5.55%*60%)計算。9433.224 20 所得稅（暫按返稅優(yōu)惠政策考慮）118.8 按銷售收入的1.98%(10%*33%*60%)計算。8413.416 21 含稅總成本 4560.27 322958.44 22 銷售收入 6000 424920

各單項建筑面積（萬m2）*各自銷售價格（元/m2)/總建筑面積(萬m2）=均價 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn 23 銷售利潤 1439.73 101961.56 24 銷售利潤率 32%

說明：

1、本測算沒有含地下室費用；

2、土地成本沒有考慮到地價上漲因素，本表按現(xiàn)時成本推算，但由于天津市土地招牌掛政策的落實和土地價格的上漲，因此本項目第四批次土地、項目西青區(qū)約350畝的土地價格很有可能上漲，從而使項目成本上升。

3、土地成本僅為住宅部分，不包括規(guī)劃學(xué)校100畝（屬第2批次）、shopping mall（屬第1批次，311.5畝）的購地費用。因此，實際土地成本大于本表所列成本。

成本估算表（地下室部分）重要參數(shù)

住宅規(guī)劃總建筑面積 萬平米 70.82 住宅地下室面積估算 萬平米 31.9

序 成 本 分 項 名 稱 單方造價 備注 號（元/m2）土地成本 0.00 拆遷費 0.00 高壓線遷移費 0.00 項目大配套費 0.00 5 前期相關(guān)費用 90 區(qū)內(nèi)部分配套 300 不含供熱、排水、智能化、戶表、路燈圍墻等 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn 7 區(qū)內(nèi)綠化、道路（按面積122.68萬m2計算）0 工程費 1550 含基礎(chǔ)處理費用。10 物業(yè)用房建安費 0 直接費 1940.00 管理費 0.00 按直接費的2%計算 13 不可預(yù)見費 19.40 按直接費的1%計算。14 直接投資額 1959.40 銷售代理費 17.6 按銷售收入的0.8%計算 16 企劃宣傳費 17.6 按銷售收入的0.8%計算

財務(wù)費用 90 按貸款1年計算 17 大修基金 22 按銷售收入的1%計算。18 稅前合計 2106.60 營業(yè)稅（暫按返稅優(yōu)惠政策考慮）48.84 按銷售收入的2.22%(5.55%*60%)計算。所得稅（暫按返稅優(yōu)惠政策考慮）43.56 按銷售收入的1.98%(10%*33%*60%)計算。21 含稅總成本 2199.00 銷售收入 2200 70111.80 23 銷售利潤 1.00 31.87 24 銷售利潤率 0%

說明：

1、聯(lián)排獨棟住宅沒有地下室，故地下室按照地上住宅建筑面積的45%來估計，建筑面積約為31.9萬平米； 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

2、地下室主要解決車庫、儲藏室、工人房、設(shè)備用房的功能需求，但僅按成本價進(jìn)行銷售，起到控制銷售總價，促進(jìn)住宅銷售的作用。

3、地下室的成本計算不同于地上，很多成本不攤?cè)氲叵率页杀局?，但基礎(chǔ)處理成本主要含在地下室成本中，故地下室單獨計算成本。

四、天津獨棟住宅市場分析

一、天津獨棟住宅市場分析

對于京、滬、穗等發(fā)達(dá)城市的獨棟住宅市場，我市嚴(yán)格意義上的獨棟住宅項目還比較少，市場上以聯(lián)排住宅為供應(yīng)主流，獨棟住宅市場尚處在培育階段，可以認(rèn)為沒有形成一個純粹獨立獨棟住宅的細(xì)分市場。開發(fā)和銷售都沒有有效的實例展開，因而市場分析存在一定難度。但這樣也同時為領(lǐng)世郡項目留下了最大的市場想象空間。永泰紅磡地產(chǎn)作為我市較早引入獨立獨棟住宅產(chǎn)品并進(jìn)行大膽實踐探索的企業(yè)，需要借鑒先進(jìn)城市的理念，在他們成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，深入研究天津市場，通過市場創(chuàng)新、理念創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新，挖掘市場潛在需求。4．1 天津獨棟住宅市場的特征

1、產(chǎn)品類型：當(dāng)前的獨棟住宅市場是“TOWNHOUSE”市場

2001年天津的TOWNHOUSE開始熱起，從整體市場看，聯(lián)排獨棟住宅充斥了90%以上的獨棟住宅市場，但獨體、雙拼住宅也逐漸浮出水面，但在售的獨體、雙拼住宅都為聯(lián)排獨棟住宅項目甚至普通住宅項目的一部分。仁愛濠景莊園就由公寓、聯(lián)排、雙拼、獨體等混合產(chǎn)品組成，并在2期加大了獨體、雙拼的比例，顯示了開發(fā)商經(jīng)過1期增強了對高端市場的信心，房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn 自然說明了市場有潛在需求，“汐岸國際”和“半島蘭灣”也有少量獨體或雙拼，占據(jù)了項目最好的區(qū)域，是其項目的坐莊產(chǎn)品，售價較高，單價約在1萬5左右，總房款在400萬以上，“第六田園”項目在項目中央位置設(shè)計了雙拼約20套聯(lián)排約120套，單價約6000元/平米，城市西線有蒙地卡羅獨棟住宅有獨立獨棟住宅推出，單價為不到6000元/平米，而本屬于普通住宅項目的“藍(lán)水假期”、“太陽城”，也在小區(qū)內(nèi)建起獨立獨棟住宅，但更多做為一種象征產(chǎn)品和炒作成分，市場成分很少。部分項目紛紛推出標(biāo)價上千萬的“樓王”，更多應(yīng)該視為開發(fā)商搖旗吶喊的道具，“多少客戶已經(jīng)盯上”純屬銷售說辭。開發(fā)商紛紛標(biāo)榜自己有天津市最貴的獨棟住宅，其意在吸引高端客戶的注意力，因此產(chǎn)品供應(yīng)上只此1套，不能用來驗證市場需求。從國內(nèi)獨棟住宅市場實踐來看，真正能在市場引起客戶購買欲的真正獨棟住宅產(chǎn)品，應(yīng)該有兩種，一種是京、滬、穗市場紛紛出現(xiàn)且市場火爆的中產(chǎn)化獨棟住宅產(chǎn)品----小獨棟住宅，或叫經(jīng)濟(jì)型獨棟住宅，如納帕溪谷、橘郡、親愛的villa、康橋半島、鳳凰城、天津暫還未現(xiàn)，另一種是純頂級獨棟住宅產(chǎn)品，如碧海方舟、天籟、碧水莊園、湯臣高爾夫、九溪玫瑰園等。在天津暫還沒有純粹獨體產(chǎn)品的社區(qū)，這說明獨體獨棟住宅市場仍在培育期。

由于獨立獨棟住宅供應(yīng)量實在有限，市場有待展開。，因此，我們認(rèn)為以上獨體獨棟住宅的案例只能作為參考，不能就此得出天津獨體獨棟住宅可靠結(jié)論，可以認(rèn)為獨立獨棟住宅幾乎是處女地市場。

2、區(qū)域：南部地區(qū)備受青睞

天津人歷來都以城南地區(qū)為上風(fēng)口，所以城南地區(qū)也就成了高檔住宅特別房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn 是獨棟住宅項目的風(fēng)水寶地，五大道就是當(dāng)年的“梅江南”，與領(lǐng)世郡與城市的關(guān)系可謂驚人的相似，早在上世紀(jì)90年代初，就陸續(xù)建設(shè)了不少獨體聯(lián)體獨棟住宅，如寧家房子一帶的“陽光獨棟住宅”、“侯臺獨棟住宅”、“科馨獨棟住宅”“蒙地卡羅”等。

天津獨棟住宅的位置更靠近中心城區(qū)環(huán)境良好的地段以及城鄉(xiāng)結(jié)合部、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等，“城市獨棟住宅”、“仁愛濠景莊園”、“汐岸國際”、“半島藍(lán)灣”等以聯(lián)排獨棟住宅為主的項目是目前區(qū)域市場的代表。仁愛濠景以地段和奧園板塊為優(yōu)勢，但在產(chǎn)品上沒有更進(jìn)一步；汐岸國際和半島藍(lán)灣依傍大梅江300萬平米的生態(tài)大環(huán)境，在交通、環(huán)境、人文上占有優(yōu)勢。另外，在濱海新區(qū)的泰達(dá)開發(fā)區(qū)，“萬聯(lián)獨棟住宅”、“泰豐家園”、“鴻泰花園獨棟住宅”、“陽光新干線”等TOWNHOUSE相竟推出，反映了開發(fā)區(qū)高端住宅產(chǎn)品的需求。

3、客戶：本地客戶為主

天津的外地客戶不多，獨棟住宅消費群體以本土消化居多，約占80-90%，購房者多為私營業(yè)主，均為二次置業(yè)或三次以上置業(yè)，相當(dāng)一部分作為第二居所或投資使用，“城市獨棟住宅”、“仁愛濠景”因緊鄰市區(qū)而被購房者當(dāng)?shù)谝痪铀谋壤^高。

摩托羅拉、三星等外資企業(yè)在津著陸多年，并已形成一定規(guī)模，也占有一部分市場份額，但基本上租賃形式自己居住。投資的不多。

4、價位：經(jīng)濟(jì)型一枝獨秀

天津的聯(lián)排獨棟住宅產(chǎn)品，戶型面積一般在160—220平米，雖然位置各異，但價格差異并不顯著，單價在5000—6000元/平米，總價在100---150萬/房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn 套。這種“中產(chǎn)獨棟住宅”賣的也是最好，新推出的城市獨棟住宅Ⅱ?巴黎時間，因只做兩層，帶半地下室，單價做到8000元/平米（算地下室為6000--6500元/平米）。因面積、總價、面寬的限制，這類聯(lián)排獨棟住宅在產(chǎn)品設(shè)計和功能上存在相當(dāng)大的局限性，只能作為過渡產(chǎn)品。

獨體獨棟住宅戶型面積和價格差異較大，但是產(chǎn)品很少，只能大致說總價在300—600萬元不等，最大戶型是“仁愛濠景”達(dá)1100平米。產(chǎn)品價位高高在上達(dá)上千萬，但處于聯(lián)排獨棟住宅之中，顯得鶴立雞群，很不協(xié)調(diào)，類似的現(xiàn)象出現(xiàn)在城市獨棟住宅Ⅱ，標(biāo)價999萬元的那套。

因此，一方面，聯(lián)排獨棟住宅的熱銷，可以視為中產(chǎn)階級把聯(lián)排獨棟住宅當(dāng)作獨體獨棟住宅的過渡產(chǎn)品消費，為獨體獨棟住宅市場的成熟打下伏筆；另一方面，天津一部分高端消費群體的消費欲望還沒有被釋放出來，獨體獨棟住宅在未來會有不少的需求。4．2 天津低密度獨棟住宅市場的發(fā)展機(jī)會

1、高度發(fā)展的年代

2003年，天津的GDP已經(jīng)達(dá)到2386億元人民幣，人均GDP突破3000美元，天津經(jīng)濟(jì)三步走戰(zhàn)略的逐步實施，五大經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢的確立，新一屆政府強有力的基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，城市大規(guī)模的拆遷改造，現(xiàn)代化交通體系的打造（輕軌、地鐵、快速交通路網(wǎng)），天津市的整體活力必將不斷增強，天津經(jīng)濟(jì)也必將獲得高速發(fā)展。

發(fā)展中的天津，因國民經(jīng)濟(jì)保持整體良好而保持較為強勁的勢頭，本地社會將會出現(xiàn)大量財富階層、準(zhǔn)財富階層以及部分中產(chǎn)階層，他們對于獨棟住宅的消費欲望會逐漸增強；因經(jīng)濟(jì)發(fā)展而涌現(xiàn)處處商機(jī)，將吸引不少外房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn 地客商來津投資，從而將培育獨棟住宅外地客戶市場；同時受獨棟住宅用地政策的限制，天津的純粹獨棟住宅市場，在極具張力的“新天津”城市規(guī)劃的“催生”下，將面臨著一次史無前例的爆發(fā)期。

2、“獨棟住宅運動”的時刻

在上述時代背景下，領(lǐng)世郡占據(jù)天時地利，將搶先以規(guī)模優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、價格優(yōu)勢強勢占據(jù)天津獨棟住宅市場空白，進(jìn)行“掠奪式傾銷”，形成“轟動性效應(yīng)”，實現(xiàn)“泄洪式回款”，這是領(lǐng)世郡項目一期銷售的戰(zhàn)略思路。

富裕人群（財富階層、準(zhǔn)財富階層以及部分中產(chǎn)階層）是獨棟住宅消費的客戶主流，且存在兩級分化的趨勢，預(yù)計生活型獨棟住宅客戶群規(guī)模擴(kuò)張明顯。

3、天津土地價格上漲是合理的

天津房地產(chǎn)業(yè)在大規(guī)模城市建設(shè)的背景下，已經(jīng)進(jìn)入了一個高速發(fā)展時期。在強勁市場需求的依托下，2003年，本市房地產(chǎn)業(yè)投資、施工、拆遷、銷售等各項指標(biāo)呈全面增長態(tài)勢，海河綜合開發(fā)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、500萬平方米的舊房拆遷為天津房地產(chǎn)的發(fā)展注入新的活力，房地產(chǎn)市場急劇升溫，商品房銷售異?；鸨?，房地產(chǎn)二級市場交易異?；钴S，房屋價格上漲迅猛，有力地推動本市經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的全面發(fā)展。與上年相比，2003年，房屋銷售價格上升4.1%，房屋租賃價格上升0.9%。土地交易價格上升3.0%。據(jù)市統(tǒng)計局城調(diào)隊提供的一份調(diào)查資料表明，2004年天津房地產(chǎn)價格仍呈上升的態(tài)勢。

據(jù)有關(guān)部門預(yù)計，2004年，本市仍將保持較大的房屋拆遷規(guī)模，達(dá)800萬房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn平米，市場對各類房屋的需求仍將十分旺盛，會推動房屋價格繼續(xù)上揚，并受住房建設(shè)周期較長、建筑成本加大、土地價格上漲、市場需求過快等因素的影響，其漲幅仍會較大。雖然目前本市房地產(chǎn)價格上漲，但由于天津市總體房價歷史水平并不高，特別是相對于其他直轄市（重慶市除外）仍然很低，因此，天津房價上漲基本保持在比較合理的區(qū)間之內(nèi)。我市近期土地價格對比表 項目 價格（萬元/畝）西青區(qū)大任莊地塊 72 河西區(qū)雙林居住區(qū) 65 國際會展中心 105 梅江南居住區(qū) 180 東麗區(qū)先鋒城 60 領(lǐng)世郡項目東南角旁匯川公司獨棟住宅用地（34畝）48萬元

近期市中心幾塊商業(yè)用地出讓價格實例 友誼路33號/ 9722.6平米/ 容積率9.8/ 17633元/平米（1176）

蘇州道口/ 3962.03平米/ 容積率7.41/ 18096元/平米（1206）泰達(dá)大廈/ 1701.8平米/ 容積率11.75/ 29683元/平米（1979）長江道南豐路地塊 337 東南角老城廂某地塊 600 南開區(qū)西南角 630 房價上漲推動土地出讓價格直線上揚。本地塊升值迅速，已有包括陽光100公司在內(nèi)的多家房地產(chǎn)公司愿意以50萬元以上的價格同我公司進(jìn)行合作，房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn 特別是近期拍賣的本項目旁邊的地塊價格（見上表）最能說明問題，因此，可以認(rèn)為，該地塊土地價格已提升在50萬元/畝以上。今后，隨著：（1）周邊解放南路、大沽南路兩條快速路的建設(shè)；

（2）天津市四環(huán)線的規(guī)劃和建設(shè)，屆時，四環(huán)線將成為新的外環(huán)，三、四環(huán)之間的土地將由政府統(tǒng)一收購出讓；（3）緊鄰項目的國際會展中心將啟動建設(shè)；

（4）周邊高檔項目云集，海涵計劃、梅江南居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，共同打造一個高尚居住板塊：大南部板塊，形成天津市事實上的富人區(qū)，帶動了本項目地塊的升值；

（5）外環(huán)線500米、津沽2線快速路側(cè)300米綠化帶，將改造為一個運動主題公園，改善了周邊環(huán)境，帶動項目升值；

這些有利因素逐步變現(xiàn)，預(yù)計后期土地價格還將進(jìn)一步升值。4．3 周邊項目比較

2004年更多高檔項目入市，大梅江板塊的市場均價已經(jīng)突破5000元大關(guān)。早在2000年首個梅江項目即將問世時，開發(fā)商曾給出3500元的預(yù)計價，當(dāng)時在全市引起軒然大波；時至今日，梅江房價節(jié)節(jié)走高，大梅江房價的提升是和整個城市的樓市走向相一致的，而其地段價值的升值也有著必然的理由。

梅江區(qū)域的房地產(chǎn)價格

項目名稱 開盤時間 開盤價格（元/平方米）目前價格（元/平方米）紅磡玉水園 2001 2700 3700 紅磡香水園 2003 3500 4500 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn 汐岸國際 2003 4500 5600 萬科水晶城 2003.5 3900 5000 順馳半島藍(lán)灣 2003.7 5300 順馳藍(lán)色版塊 2001.7 2003.8（一期）3800（二期）4800（一期）4430（二期）5000 順馳半島豪庭 2003.8 4350 4600 融創(chuàng)海逸長洲 2004 預(yù)計8000

說明：銷售數(shù)據(jù)來源于我公司市場調(diào)研數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)統(tǒng)計均截止到2004年2月底；土地價格來源于天津市土地交易中心；天津市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來源于天津日報等媒體公開披露的數(shù)據(jù)；項目規(guī)劃指標(biāo)、建筑面積來源于同行查詢和項目公開樓書等資料； 4．4 資金回籠形勢分析

天津市場目前缺乏真正的精品住宅，市場上有著相當(dāng)一批的“持幣待購”實力客戶，說明市場對高檔精品住宅有很大需求沒有滿足。象領(lǐng)世郡這樣以“美國小鎮(zhèn)”為主題、以“國際新都市生活圈中的原版美國獨棟住宅社區(qū)”為項目定位的復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)的項目屬天津首創(chuàng)，全國領(lǐng)先，在天津住宅市場有很強的號召力，紅磡公司確定領(lǐng)世郡首期的戰(zhàn)略目標(biāo)是：引爆市場，實現(xiàn)資金迅速回籠。實現(xiàn)一期開盤三月銷售合同額3.5億元，銷售回款額2億元，有如下措施保證：

1、產(chǎn)品走差異化戰(zhàn)略。獨棟、雙拼、聯(lián)院住宅以及它突出的庭院價值，彌房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn 補了天津市場空白，具有明顯的差異性，具有很強的市場競爭力；

2、通過成本控制戰(zhàn)略，充分利用巨大的土地成本優(yōu)勢，配合產(chǎn)品細(xì)節(jié)和產(chǎn)品品質(zhì)的全面升級，用高性價比的產(chǎn)品和總價競爭力打動客戶群，用“改寫市場規(guī)則”的顛覆性價格來沖擊引爆市場。不僅產(chǎn)品售價可比環(huán)內(nèi)的類比項目總價格低30-50%，更可實現(xiàn)產(chǎn)品的換代升級，換個角度，客戶花同樣的價錢，在環(huán)內(nèi)只能買到傳統(tǒng)聯(lián)排住宅，在本項目能買到相當(dāng)不錯的獨棟住宅，在市內(nèi)買套高級公寓的價錢，在這里能享受到帶舒適庭院的聯(lián)院住宅。在這種情況下的市場表現(xiàn)絕不同于傳統(tǒng)的市場，這種開發(fā)模式的市場表現(xiàn)為：客戶排隊認(rèn)購，市場火爆，銷售期很短，短期內(nèi)實現(xiàn)大量現(xiàn)金回籠。例如，廣州的奧林匹克花園、鳳凰城都曾順利實現(xiàn)過開盤當(dāng)天銷售數(shù)百套，回籠資金數(shù)億元的壯觀景象。這種火爆現(xiàn)象的背后，實際反映的是開發(fā)商非常專業(yè)的市場操作。

3、產(chǎn)品配比得當(dāng)，面積指標(biāo)控制合理，產(chǎn)品線清晰，產(chǎn)品線能涵蓋不同實力客戶的需求，以經(jīng)濟(jì)型獨棟住宅（占35%，售價僅140—200萬元/棟）、經(jīng)濟(jì)雙拼（占30%，售價僅110萬元左右/套）、聯(lián)院住宅（占20%，售價僅70-90萬元/套）為主打產(chǎn)品，200萬以下的產(chǎn)品占85%，這樣定位的目的，是要有力保證銷售速度和銷售量。同時，200萬元以上的高端產(chǎn)品占有15%的比例，分布在項目最好的區(qū)域，可以全力滿足高端客戶的需求。

4、在天津市率先實行實景現(xiàn)房開盤的情景營銷策略。東西再好，價格再低，也不如現(xiàn)場體驗更具有說服力。因此，為了實現(xiàn)既定銷售目標(biāo)，項目自04年3月開工，到04年10月一期開盤上市時，要實現(xiàn)高爾夫練習(xí)場建成，8萬平米樣板區(qū)建成，小鎮(zhèn)中心建成，小區(qū)北側(cè)道路及兩側(cè)景觀完成。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

二、項目的swot分析

5．1 項目的優(yōu)勢（Superiority）

1、項目超出房地產(chǎn)傳統(tǒng)范疇，進(jìn)入復(fù)合地產(chǎn)的新階段，項目的競爭手段不是地點、面積、景觀、配套、價格等可以輕易復(fù)制的常規(guī)手段，項目的核心優(yōu)勢是150公頃綠化景觀+低密度住宅，開發(fā)土地，使土地升值，但又不破壞環(huán)境，而是與環(huán)境和諧共存，其次就是新的生活方式和個性化需求，領(lǐng)世郡與中心城區(qū)項目的生活方式是根本不同的，為渴望擺脫多年以來沿襲市中心生活的客戶提供了一種幾乎是理想的舒適、和諧的小康生活，這種生活方式極大的提高了住戶的生活質(zhì)量；在這方面，能與之相比的只有天津萬科東麗湖，但東麗湖項目又在距離市中心的距離上遜于領(lǐng)世郡；

2、領(lǐng)世郡同時兼有中心城區(qū)之側(cè)的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)外土地的價格優(yōu)勢，從而為成本控制和銷售利潤預(yù)留了較大的空間；

3、足夠的規(guī)模；

4、源自美國，代表國際先進(jìn)水平的規(guī)劃設(shè)計，產(chǎn)品同周邊項目水平明顯拉開幾個檔次；

5．2 項目的劣勢(Weakness)1．項目的投資額巨大，操作周期長；

2．項目的項目的操作復(fù)雜，操作環(huán)節(jié)眾多，管理難度大；

3．地塊自身和周邊沒有得天獨厚的自然景觀資源，土地屬生地，生活配套設(shè)施不完善，醫(yī)療、公交、文化設(shè)施尤為稀缺；； 4．環(huán)外現(xiàn)階段給人以遙遠(yuǎn)的慣性印象； 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn 5．西青區(qū)的制藥廠有時散發(fā)異味。5．3 項目面臨的威脅(風(fēng)險)(Threat)

1、對于獨棟住宅市場的量化理解仍不足，如果比例設(shè)計不合理，可能造成某類獨棟住宅的暫時空置，從而影響整體銷售進(jìn)度； 5．4 項目的機(jī)會點----（針對競爭項目的對策）(Opportunity)1． 混合型的低密度住宅開發(fā)，多元的獨棟住宅概念提供了多元化的選擇，面向比較寬廣、兼容、穩(wěn)定的中高端客戶市場，還沒有依賴于純高端的客戶；

2． 通過先進(jìn)的規(guī)劃理念、大生態(tài)、低密度、多功能、個性化的概念，拉開與各類住宅之間的品質(zhì)距離，創(chuàng)造住宅市場差異性產(chǎn)品；

3． 低密度住宅、高爾夫練習(xí)場、小鎮(zhèn)中心、生態(tài)活動公園、SHOPPING MALL之間互相依托，互相促進(jìn)，不同業(yè)態(tài)有機(jī)整合，產(chǎn)生1+1+1〉3的聚合效應(yīng)；整合消費為項目帶來物流、人流并形成良性循環(huán)；

4． 領(lǐng)世郡擬率先采用菜單式地塊開發(fā)的模式，依照業(yè)主個性化的居住需求建造房屋將可能成為現(xiàn)實。

三、風(fēng)險分析和規(guī)避措施 6．1 政策風(fēng)險

國家對于別墅住宅的態(tài)度是限制發(fā)展，未來5年內(nèi)不會再批類似項目。本項目為低密度商貿(mào)居住區(qū)，已經(jīng)立項； 6．2 財務(wù)風(fēng)險

天津經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)健，國家近年來通貨膨脹和利率的變化不大，開發(fā)費用的房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn 變化很有限，本項目的成本收益分析中有不可預(yù)見費，故財務(wù)風(fēng)險較小。6．3 經(jīng)營性風(fēng)險

永泰紅磡集團(tuán)有著豐富的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，經(jīng)營隊伍綜合素質(zhì)較高，對房地產(chǎn)市場的分析能力和把握能力比較強。公司實行扁平式的管理模式，整體工作效率較高。

截止到2003年年底，永泰紅磡集團(tuán)總資產(chǎn)已達(dá)20億元，凈資產(chǎn)7億元，03年銷售額達(dá)6.4億元，因此，經(jīng)營性風(fēng)險我公司有能力避免。6．4 市場風(fēng)險

市場風(fēng)險是本案中較重要的風(fēng)險。永泰紅磡敏銳發(fā)現(xiàn)住宅市場的供求矛盾和市場需求的空白點，我們在產(chǎn)品設(shè)計上進(jìn)行創(chuàng)新突破，彌補市場空白，可謂天津住宅市場的先行者。而市場競爭局面尚未形成，從而達(dá)到規(guī)避市場風(fēng)險的目的。

（1）面向城市白領(lǐng)階層和城市新興中產(chǎn)階層的客戶定位，而傳統(tǒng)觀念中獨棟住宅市場的客戶群是位于金字塔尖的超高收入群體，數(shù)量有限，難以支撐大盤規(guī)模。

（2）在項目開發(fā)模式上，領(lǐng)世郡項目是主題型復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式。（3）在房型供給面積上，尋求差異。我們是天津市獨棟住宅市場的180-250平米的經(jīng)濟(jì)型獨立獨棟住宅、160-200平米聯(lián)院住宅、220平米經(jīng)濟(jì)雙拼的唯一提供商，大力挖掘并占領(lǐng)獨棟住宅新興細(xì)分市場；

（4）在房型設(shè)計上。我們引入全美目前最流行的獨棟住宅戶型并加以國內(nèi)產(chǎn)品改良，以適應(yīng)天津的氣候和天津人的生活習(xí)慣，領(lǐng)先于市場。（5）在產(chǎn)品上，我們加倍重視獨棟住宅產(chǎn)品的庭院價值，幾乎每套住宅都房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn 可以得到面積相當(dāng)、層次豐富的庭院，極大豐富了產(chǎn)品內(nèi)涵，此舉將受到市場的推崇。

上述措施使領(lǐng)世郡項目擁有諸多競爭優(yōu)勢，永泰紅磡有理由相信，領(lǐng)世郡項目必將引領(lǐng)津門地產(chǎn)潮流，一炮打響有很大保障。

經(jīng)過公司充分研究，在產(chǎn)品價格上，相比環(huán)內(nèi)聯(lián)排獨棟住宅項目，領(lǐng)世郡提供富于競爭力的產(chǎn)品價格。對應(yīng)于較高的項目品質(zhì)，獨體獨棟住宅售價每平方米僅6000元，經(jīng)濟(jì)雙拼僅每平米5000元，聯(lián)體獨棟住宅每平方米4500元，在三年之內(nèi)，該價格預(yù)測應(yīng)該是較為保守。項目的預(yù)期利潤率為24%，即使市場供求及價格出現(xiàn)了較大的變化，本案的開發(fā)收益也足以彌補利潤損失。

6．5 建設(shè)和配套工程工期風(fēng)險的規(guī)避

確保工程質(zhì)量、確保工程進(jìn)度、確保工程成本控制是我們對于領(lǐng)世郡施工工程的三大要求。公司將承包商選擇重點國家1、2級施工企業(yè)上，理由是：

1、有優(yōu)良的經(jīng)營業(yè)績，獲過多項魯班獎；

2、資金實力雄厚；

3、管理水平和技術(shù)水平過硬，具有豐富的經(jīng)驗。由此保證工期進(jìn)度和工程質(zhì)量，風(fēng)險可以控制在較小范圍。

第二篇：住宅開發(fā)項目可行性研究報告

住宅開發(fā)項目可行性研究報告 一 總論

（一）項目背景： 1 項目名稱：惠滇花園

承辦單位概況：曲靖紳園房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司始建于2008年9月，是一個具有獨立法人資格的經(jīng)濟(jì)實體，公司注冊資本為壹仟萬元，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑材料、裝飾材料、金屬材料銷售等。是一家新興的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，下設(shè)綠化公司、商貿(mào)公司、物流公司。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的管理模式，遵循房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司制度的運作方式，現(xiàn)在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，已初步形成了一個上進(jìn)、勇于開拓的企業(yè)團(tuán)隊。公司始終堅持團(tuán)結(jié)協(xié)作、銳意進(jìn)取、開拓創(chuàng)新、求真務(wù)實的精神，以日臻完善的管理體系，嚴(yán)格按照“誠實守信、誠信經(jīng)營”的開發(fā)理念和經(jīng)營方針，樹立品牌的戰(zhàn)略目標(biāo)，堅持追求獲取社會良好效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效益雙贏的局面。公司曾在昆明投資開發(fā)若干大、中、小型樓盤。公司2000年與昆明泰尊祥和房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)了“西山別墅”（三期還在開發(fā)中）。2006年與昆明宸瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開發(fā)面積約二十萬平方米的“官渡工業(yè)園區(qū)機(jī)電城”等。2009年受曲靖市政府委托由公司的綠化公司承建了曲靖南城門的建設(shè)和綠化工程，一期工程竣工后受到市政府的高度評價和市民的廣泛贊譽，現(xiàn)二期工程正在建設(shè)中?，F(xiàn)在的紳園房地產(chǎn)正在健康有序的蓬勃發(fā)展，我們不斷的積極尋求和探索與市場機(jī)制相適應(yīng)的經(jīng)營策略和經(jīng)營方針，始終堅持“人性化”的設(shè)計思想，竭誠為業(yè)主營造一流的居住和經(jīng)營環(huán)境。我們必將為爭創(chuàng)一流品牌房地產(chǎn)企業(yè)而努力，積極探索房地產(chǎn)發(fā)展的新思路、新理念，拓寬經(jīng)營領(lǐng)域，以提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品為己任，為曲靖市房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)！3 可行性研究報告編制依據(jù)：（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

（2）《武漢市規(guī)劃管理條例》及《技術(shù)規(guī)定》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》

（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

（二）項目概況： 1 地塊環(huán)境：

地塊面積：凈用地面積，近似扇形，周邊主要有菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成。該地塊位于麒麟?yún)^(qū)紅廟村二隊，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個地勢呈現(xiàn)南高北低的趨勢，站在高處視野很開闊，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。惠滇花園位于城南水務(wù)片區(qū)，從南城門出發(fā)經(jīng)過官房酒店經(jīng)麒小線到達(dá)。第二工作區(qū)離我們只有一路之隔，在第二工作區(qū)內(nèi)將設(shè)置幼兒園、游泳館、羽毛球館、網(wǎng)球場等各類娛樂運動設(shè)施。惠滇花園居住周圍有；法院小區(qū)、水務(wù)小區(qū)、惠滇山莊、瀟湘水庫、桃花湖公園等 位于此地生活方便而多彩。2 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)： 土地面積：170畝（約180000）

容積率：1.58（本地塊位于曲靖南片區(qū)，沿惠滇山莊往前走即達(dá)昆曲速公路，是曲靖別墅區(qū)重點開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的醫(yī)療人才，光谷白領(lǐng)階層來此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值）

建筑面積：113253 開發(fā)周期：至年

土地價格：萬 3 項目周邊情況

（1）地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖）（2）物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖）（3)局部放大圖（詳見附圖局部放大圖）4 項目投入資金及效益情況 項目總投資：33597.28萬元 自有資金投入：12400 萬元 住宅銷售價格：2000 元/平米起 項目銷售收入：59104.00萬元 項目稅后利潤總額：16127.14萬元 項目毛利潤潤：27.28％ 項目內(nèi)部收益率：25.39％

（三）項目建設(shè)緣由

項目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步開拓發(fā)展 公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。通過本項目的開發(fā)，占據(jù)光谷CBD區(qū)域房地產(chǎn)市場，發(fā)展壯大公司實力，并進(jìn)一步樹立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。項目的建設(shè)符合武漢市對光谷建設(shè)的精神

國家繼續(xù)實行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。3 項目開發(fā)優(yōu)勢所在

世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗以及良好的信譽 高科集團(tuán)的相關(guān)政策優(yōu)勢和充足的土地儲備 融科智地依托于聯(lián)想集團(tuán)的高科技理念和品牌優(yōu)勢

（四）市場分析

一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸

投資機(jī)會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。

2000年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國堅持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量進(jìn)一步提高。（《新華文摘》2001’5）

同時全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計局提供資料顯示，2000年“國房景氣指數(shù)”值達(dá)到104.06點，比上年增加2.6點，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開工項目快速增加（如下表），各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強勁的增長勢頭，（《中國統(tǒng)計》China Statistics 2001’5），房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出以下主要特征： 全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表 2000年實際 比上年同期+% 住宅投資（億元）3318.7 25.8 商品房新開工面積（萬平方米）28295 30.6 商品房竣工面積（萬平方米）23027.9 16.4 商品房銷售建筑面積（萬平方米）16984.1 26.9 商品房銷售額（億元）3571.0 30.1 其中：銷售給個人（億元）2840.3 51.9 占總銷售額的比重（%）79.5--1． 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。2000年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4901.73億元，與上年同比增長19.5%，占固定資產(chǎn)投資的20.2%。其中：商品住宅開發(fā)完成投資3318.74億元，與上年同比增長25.8%。2． 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51%，比上年提高7.9個百分點。3． 銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴(kuò)大。2000年商品房每平方米平均售價2105元，較上年上漲5.98%，商品住宅平均售價1951.6元，上漲8.14%，辦公寫字用房平均售價4437元，下跌7.95%，商業(yè)營業(yè)用房平均售價3221.18元，上漲3.47%。個人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個人住房貸款余額三年累計增長17.4倍。其中建設(shè)銀行2000年末個人住房貸款余額達(dá)1390億元，占該行全部貸款余額的10.6%，當(dāng)年新增個人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的40%。

4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。

5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設(shè)計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

二、XX市房地產(chǎn)市場分析 1． 2000年房地產(chǎn)市場

2000年XX市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達(dá)101.29億元，較1999年增長11.07%；全市總開工面積1343萬平方米，比1999年增長3.68%；總竣工面積為454.11萬平方米，比1999年增長2%；其中住宅竣工面積達(dá)377.31萬平方米，占全市總竣工面積的83.09%，比1999年增長8.6%；全市商品房銷售總面積為303.76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積的80.33%，銷售額達(dá)60.2億元；空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比1999年增長11%，租賃總面積為80.15萬平方米，比1999年增長17%，年租金總額為3.36億元，比1999年增長52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，比1999年增長122.8%，說明個人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明：XX市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。

（1）個人購買率進(jìn)一步增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費已經(jīng)啟動并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。（2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長，從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動作用。價格 指數(shù)

一季度 1941.8 1000 二季度 1963 1010.9 三季度 2003.93 1031.9 四季度 2021.66 1041.03（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投資20.87億元，占房地產(chǎn)總投資的58.33%，2000年XX市住宅累計總投資75.82億元，占房地產(chǎn)總投資的85.58%。其中住宅類物業(yè)價格指數(shù)具體見下表：

各季度XX市住宅加權(quán)平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示: 通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導(dǎo)致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。

光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析（1）“光谷地區(qū)”概況

信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)，給世界生產(chǎn)力和人類社會的發(fā)展帶來了極大的推動。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創(chuàng)建國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國家計委批準(zhǔn)為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（簡稱“武漢?中國光谷”）。

（2）建筑類型

住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：

●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應(yīng)量的主體，這一點在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。

●小高層。目前小高層最大的特點是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計，市場反映良好。●高層。目前曲靖市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。它們都以高品質(zhì)樹立的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。

●別墅。曲靖特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應(yīng)量還是市場的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因為隨著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。

本項目建筑類型：

以別墅（A3)為主干，周圍點綴布局（H1/H2/H3/HP型）多層住宅。整個小區(qū)外觀上錯落有致，1.58的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。配比：

別墅：A1 戶A2 戶A3 戶A4 戶 多層：H1型 戶、H2型 戶、H3型戶、HP型戶 高層：G1型 戶G2型 戶 G3型 戶G4型 戶

目標(biāo)市場地位 項目銷售目標(biāo)群如下：

（1）第一期針對市第一人民醫(yī)院的職工;（2）第二期針對市第一人民醫(yī)院及其他醫(yī)療單位；（3）此后將面對社會銷售；（4）其他

（五）結(jié)論

本項目社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳，項目可行。

1、投資環(huán)境分析結(jié)論

曲靖市位于長江三角洲西北部，是長江沿岸的重要口岸，離昆明僅1.5小時車程，受XX經(jīng)濟(jì)區(qū)的影響較大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在云南省名列前茅，曲靖市現(xiàn)有人口約72萬人，包括外地在XX經(jīng)商人員共約80萬人。按曲靖市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，市區(qū)框架正進(jìn)一步拉大，城市人口將大幅度增長，預(yù)計4-5年人口將達(dá)到100萬人。該項目定位于曲靖市15%的中高收入消費群體。具調(diào)查在近3年，該類人員需購住房約為：80萬×15%/3×15%=1.2萬套（以戶均3人計），以每套120平方米計算還需新建中高檔住房 144萬平方米，隨著老百姓經(jīng)濟(jì)條件的進(jìn)一步改善，有購買實力，想不斷改善居住條件的人越來越多，由此分析，在未來三至四年之內(nèi)仍將是房產(chǎn)供需兩旺期（具體分析見第六章項目市場調(diào)查和需求預(yù)測分析）。

XX市區(qū)可以簡明的分成三個區(qū)域：城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城中中心生活區(qū)、城南新生活區(qū)。城市規(guī)劃有特色，如XX廣場、步行街、美食街； 城市發(fā)展思路清晰，如經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、行政新區(qū)南北拓展；經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速穩(wěn)定，XX作為長江中下游的沿江開放城市，地理位置優(yōu)越，商業(yè)幅射較廣。同時新建的XX長江大橋已成為該市溝通四方的重要經(jīng)濟(jì)樞紐。位于境內(nèi)的國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)吸引了眾多的國內(nèi)外商家來蕪?fù)顿Y，近兩年來，有近20家上市公司落戶XX，2003年上半年可實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值26億元，同比增長13.1%，依托長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境良好；城市生態(tài)環(huán)境好，氣候宜人，適宜人居。以上諸多因素，為XX市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展提供了客觀條件，住宅銷售價格將繼續(xù)平穩(wěn)上升：經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展支持人們的消費需求；產(chǎn)品質(zhì)量上升帶動成本的上升；大量高層住宅帶動房價總體水平的上升；土地轉(zhuǎn)讓價格的上升；建安成本的上升。市場競爭加?。捍罅繕潜P的開發(fā)必然形成有效客戶的分流及競爭的加劇。產(chǎn)品差異化、定位細(xì)分化、企業(yè)品牌化是今后XX市房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然趨勢，XX市房地產(chǎn)業(yè)自2001年以來發(fā)展快速，房價持續(xù)上升。特別是浙江房地產(chǎn)開發(fā)公司的進(jìn)入，是推動XX市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。

2、金融投資環(huán)境分析結(jié)論

由于2003年央行出臺的系列房地產(chǎn)金融政策，意在限制高房價，適度控制房地產(chǎn)市場上的炒作風(fēng)，最具現(xiàn)實意義的幾條規(guī)定是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的３０％，房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款被取消，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。這就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入市場的門檻提高，銷售回款的周期延長，這些政策對目前XX已經(jīng)完成土地拍賣但尚未開工建設(shè)的樓盤影響不小，部分開發(fā)企業(yè)可能因為資金儲備不足，陷入尷尬的局勢，這些政策對未來的XX房價起到了推波助瀾的作用加速XX房地產(chǎn)企業(yè)從新洗牌的局面。因此規(guī)避金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險，變間接融資為直接融資，改變投資工具落后的局面，同時彌補封頂按揭造成的消費信貸斷裂，具備良好的財務(wù)狀況，以及規(guī)范的財務(wù)操作規(guī)程、人員是勢在必行的。

3、項目定位分析結(jié)論

曲靖未來幾年的規(guī)劃中以多層項目為主，因此對該項目高層定位有非常大的優(yōu)勢。

本項目在，它是XX市地理中心，神山森林公園與一江春水之間，交通便捷，商貿(mào)繁華，升值潛力與生活環(huán)境俱佳，肯定會受到高端購房者的青睞。目前距離XX街X湖的XX花園為市目前價格最高的樓盤，樓面地價成本為：658.5元/平方米，而該項目的可銷售樓面地價成本：520.5元/平方米，種種因素決定了我們的項目是高檔次的，我們必須用長遠(yuǎn)的眼光去打造我們的項目。

XX苑三面臨街，2.2萬平方米沿街商鋪，開發(fā)大型品牌超市賣場、時尚休閑商業(yè)街，強大的商業(yè)設(shè)施，足以成為XX廣場周邊區(qū)域的商業(yè)中心，滿足日常購物、休閑、餐飲、娛樂的需求。戶外兵乓球臺、游泳池、棋牌室、壁球室、桌球室、健身房，各種體育設(shè)施讓您的生活更添健康活力。VIP會員俱樂部、商務(wù)中心、藝術(shù)幼兒園，網(wǎng)絡(luò)式物業(yè)管理，超越豪華，極至品位。這些將使得我們的項目做到了“五年內(nèi)保持領(lǐng)先，十年內(nèi)不落伍！”目充分掌握居民的購前樓盤均價定位在2500元/m2，采取房價低開高走的策略，房消費心理，隨市場靈活掌握售價，獲得滾動發(fā)展的資金和理想收益。在戶型結(jié)構(gòu)上控制在市場流行和購買需求比較大的110—160之間，使得整體價格控制在20-40萬，順勢市場的反映，在保證樓盤風(fēng)險托盤銷售的前提下，此項目樓群定價具有一定的市場競爭優(yōu)勢和良好的效益預(yù)期性，在城市化建設(shè)不斷推進(jìn)，人們對住宅要求的提升，人們貸款購房意識增強趨向成熟化利用多種組合方式購買商品房，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步規(guī)范，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了基本保證。該項目建設(shè)實施后既滿足了人們對高層次生活的需求又將成為市中心一道美麗的風(fēng)景線。

第三篇：世郡商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃方案

世郡商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃方案第一條區(qū)域位置及用地范圍

1、區(qū)域位置位于天津市中心城區(qū)東南部、津南區(qū)西北部雙港組團(tuán)西部，世郡商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃方案。該地塊北側(cè)緊鄰天津市目前最大的成熟高檔居住區(qū)--梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)和國際會展中心，西北與衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)相望，西鄰天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)，東側(cè)是臺灣工業(yè)園區(qū)和津南開發(fā)區(qū)。

2、四至范圍及項目總體量該商業(yè)項目位于領(lǐng)世郡地塊東北角，東至微山路，南至現(xiàn)狀國際學(xué)校，西至規(guī)劃領(lǐng)世郡1#地塊，北至現(xiàn)狀赤龍河，占地面積311畝(約合21萬平米)。

3、交通狀況緊鄰?fù)猸h(huán)線快速路，外環(huán)線與京津塘，唐津，京濱，京滬，津保等多條高速連接，可以快速向整個華北區(qū)輻射。市區(qū)道路交通比較方便。地塊北靠外環(huán)線，北側(cè)有友誼路、解放南路、洞庭路、微山路通達(dá)市區(qū)，西側(cè)緊鄰規(guī)劃的津沽二線高速公路。1)項目北側(cè)緊鄰?fù)猸h(huán)線，道路紅線50米寬，地塊沿外環(huán)線一側(cè)，規(guī)劃要求預(yù)留500米綠化隔離帶(擬將高爾夫主題公園和部分高爾夫球場置于其中)，外環(huán)線是市區(qū)主要交通干線。2)地塊沿津沽二線為規(guī)劃中的高速公路，道路紅線100米寬。3)地塊沿津沽二線一側(cè)，規(guī)劃要求預(yù)留300米綠化隔離帶(擬建27洞高爾夫球場)4)地塊南側(cè)梨雙公路道路紅線40米；5)地塊東側(cè)微山路道路紅線30米；6)地塊距友誼路3公里。7)地塊距天津國際機(jī)場10公里。8)地塊距津濱高速9公里。9)地塊距津塘公路6公里。10)地塊距津沽路2公里，地塊西側(cè)緊靠津沽二線(規(guī)劃高速路)。11)地塊距津港公路1.5公里。附圖1：地塊城市位置圖和宗地區(qū)域位置圖附圖2：地塊現(xiàn)狀圖附圖3：領(lǐng)世郡總體規(guī)劃圖附圖4：項目一期平面圖第二條項目運作背景領(lǐng)世郡項目作為一個復(fù)合型地產(chǎn)項目，集高檔住宅、高爾夫、休閑娛樂、教育等于一身，其項目在運作之初，就引起了市場極大的關(guān)注，其商業(yè)地產(chǎn)項目對于一個大盤而言更是優(yōu)勢互補的過程。除了集團(tuán)公司傾其全力打造之外，更得到了來自市政府及區(qū)政府的大力支持，更有眾多的合作單位的關(guān)注，因而本項目是極為可行的。項目面積規(guī)劃：商業(yè)部分主題公園別墅部分高爾夫球場國際學(xué)校311畝600畝3498畝839畝100畝總面積5348畝領(lǐng)世郡商業(yè)地產(chǎn)項目是天津市紅磡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)市場的旗艦型商業(yè)項目，本項目面向天津市所有中高收入階層人士，并依托于天津市政府全面開發(fā)大南部板塊的政策優(yōu)勢，及便捷的交通條件，旨在打造津城時尚生活新天地。第三條項目相關(guān)情況介紹

1、人文環(huán)境1)本項目地處天津南部，而南部地區(qū)歷來是天津的發(fā)展方向即經(jīng)濟(jì)商貿(mào)重心偏移的方向2)天津南部地區(qū)是天津市家居建材業(yè)態(tài)聚集的地方，人們的消費意識習(xí)慣已形成3)南部地區(qū)多水景，別墅集群，生態(tài)環(huán)境好，是人們休閑娛樂、享受生活的首選地區(qū)

2、人口情況本項目地處津南區(qū)，與東麗區(qū)、西青區(qū)與河西區(qū)相鄰，與濱海新區(qū)(包括塘、漢、大、津南葛沽鎮(zhèn)、東麗)關(guān)系密切。1)天津濱海地區(qū)位于華北平原東部,環(huán)渤海灣中心,包括塘沽、漢沽、大港三個濱海區(qū)，以及海河下游東麗區(qū)和津南區(qū)的部分區(qū)域，陸域面積約2270平方公里，約占全市面積的20%，常住人口近百萬人，占全市11%，特別是2003年更是創(chuàng)造了相當(dāng)于天津市GDp總額三分之一的GDp，人均GDp超過萬元。2)津南區(qū)是天津市四個環(huán)城區(qū)之一。位于天津市東南部，海河下游南岸，規(guī)劃方案《世郡商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃方案》?？偯娣e420.72平方公里，耕地22萬畝，人口42萬，3)西青區(qū)位于天津市西南部，全區(qū)總?cè)丝?1萬人，區(qū)人民政府駐地楊柳青鎮(zhèn)是中國三大木板年畫之一--楊柳青年畫的發(fā)祥地，現(xiàn)有人口10萬人，是天津市加速建設(shè)中的汽車衛(wèi)星城。4)東麗區(qū)位于天津市中心市區(qū)和濱海新區(qū)之間。全境東西長30公里，南北寬25公里，總面積477平方公里，行政區(qū)轄張貴莊、豐年村、程林、無瑕、新立5個街道，軍糧城、大畢莊、華明等3個鎮(zhèn)和么六橋鄉(xiāng)。全區(qū)總?cè)丝?0.4萬,非農(nóng)業(yè)人口10.8萬。

3、交通優(yōu)勢本項目擁有市內(nèi)繁華商業(yè)中心無可比擬的交通通達(dá)性、便利性，通過近年來天津快速路的建設(shè)，在不遠(yuǎn)的未來，市區(qū)內(nèi)或周邊地區(qū)的消費者都能以20-40分鐘的車程到達(dá)本地，未來地鐵一號線的開通更為本項目源源不斷的輸送大量的消費人群，因此在本區(qū)域內(nèi)開設(shè)這樣一個購物中心，在滿足周邊高收入人群的購物需求的同時，也能對天津市區(qū)的消費人群產(chǎn)生極大的輻射作用。

4、項目特點本項目是天津市乃至全國首個美式購物中心，購物中心內(nèi)的各個商業(yè)設(shè)施和經(jīng)營業(yè)態(tài)既是相對獨立存在，同時又通過各種業(yè)態(tài)合理和有效的安排組合，充分利用該區(qū)域的土地資源優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，將該項目打造成為一個集購物、餐飲、娛樂與休閑一身，兼有大尺度空間、大停車場的商業(yè)建筑群。區(qū)別于國內(nèi)其他購物中心各商業(yè)設(shè)施相對集中的特點，本購物中心著力營造一種開放式的模式，消費者除了享受購物的樂趣之外，通過各經(jīng)營業(yè)態(tài)的合理組合，讓消費者真正體會到舒適性和隨意性，為中高收入人士購物、娛樂、休閑開辟一片體驗特區(qū)，讓十分注重購物環(huán)境和質(zhì)量的擁有雙重身份的高收入群體在優(yōu)雅、時尚的環(huán)境中得到享受。因此引導(dǎo)時尚消費觀念是本項目的亮點之一。第四條項目定位

1、定位思路1)目前天津市未來城市發(fā)展及物流、商貿(mào)中心南移的戰(zhàn)略2)津南區(qū)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的政策規(guī)劃3)天津市高檔商業(yè)及娛樂業(yè)態(tài)的相對匱乏4)項目自身的發(fā)展優(yōu)勢

2、客戶定位有車一族，成長中的中產(chǎn)階層、白領(lǐng)階層、金領(lǐng)階層、富豪階層、政府中高層官員、外籍人士；集團(tuán)消費客戶。

3、主題定位?天津商貿(mào)南移戰(zhàn)略下，未來南部商業(yè)的核心地帶?打造津城時尚生活新天地?強調(diào)功能性與品牌檔次的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項目?休閑、體驗、購物、娛樂、文化

4、品牌檔次定位中高檔次新穎時尚名家名品

5、業(yè)態(tài)定位經(jīng)營業(yè)態(tài)強調(diào)差異化、創(chuàng)新型，業(yè)態(tài)組合是新形式復(fù)合型，強調(diào)購物、娛樂、休閑、餐飲、旅游的價值。專業(yè)市場--大型高檔餐飲、洗浴、娛樂聚集地家居家飾用品專業(yè)市場百貨精品店名品折扣店大型超級市場

6、形象定位時尚、高品質(zhì)、健康、舒適。第五條設(shè)計要求

1、規(guī)劃風(fēng)格通過該地塊的規(guī)劃設(shè)計，營造一個開放式的、注重生態(tài)、集購物、娛樂、休閑功能為一體，以休閑娛樂為主，高檔次的美式娛樂景觀型Mall。

2、規(guī)劃設(shè)計要點①使用功能要求集購物、休閑、娛樂、餐飲各項功能為一體，為前來購物的人群創(chuàng)造一種舒適的購物環(huán)境，更加強調(diào)購物中心的休憩功能、最大限度地延長購物者的停留時間。原則：符合科學(xué)、合理、經(jīng)濟(jì)、美觀的要求，各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)符合有關(guān)規(guī)范及文件規(guī)定，功能及布局要求詳見經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表；②景觀要求突出項目的個性特征，以完整的整體設(shè)計，使商業(yè)空間、休閑空間與景觀環(huán)境溶為一體，形成具有特色的景觀環(huán)境。本項目內(nèi)的相關(guān)植被應(yīng)符合天津的氣候特點、植物種類的搭配適應(yīng)季節(jié)變化，四季常青，并要求在購物中心內(nèi)部合理地布置一些符合本購物中心特色的小品，旨在為購物中心營造一種良好的生態(tài)和休憩環(huán)境，使之有別于市區(qū)購物中心的擁擠與局促。③道路設(shè)計商業(yè)項目的出入口安排在微山路一側(cè)，實現(xiàn)貨流與客流交通的分離，設(shè)置集中停車場，保證項目有充足的停車位?？茖W(xué)合理的進(jìn)行交通組織。④建筑設(shè)計

1、建筑立面體現(xiàn)美式購物中心的風(fēng)格；

2、購物中心的各個商業(yè)建筑相對獨立存在，同時又相互關(guān)聯(lián)，以使整個SHOppING MALL渾然一體；

3、各個商業(yè)建筑在尊重各商戶自身對外檐的特定需求外，強調(diào)整體建筑風(fēng)格的統(tǒng)一。

4、在整個SHOppING MALL的建筑群體內(nèi)，應(yīng)至少有一個地標(biāo)性建筑物。⑤建筑規(guī)劃彈性要求應(yīng)考慮到招商進(jìn)程中的變更事宜及進(jìn)駐商家的不確定性，盡量給后期的招商進(jìn)駐留出一定的規(guī)劃設(shè)計調(diào)整空間。第六條規(guī)劃設(shè)計經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

1、業(yè)態(tài)分布：娛樂休閑：餐飲：購物40：20：40

2、各業(yè)態(tài)所占面積功能業(yè)態(tài)類別占地面積建筑面積合計比例合計購物百貨業(yè)7,000 14,000 92,000 10 37綜合超市8,000 24,000 8名品折扣賣場7000 14,000 5家居建材類大賣場28,000 40,000 14餐飲餐飲28,000 53,000 53,000 14 14休閑娛樂休閑健身3,000 9,000 63,000 322娛樂業(yè)態(tài)54,000 54,000 19 TOTAL 132,000 208,000 208,000 73 73綜合停車場75,000 75,000 75,000 27 27 SUBTOTAL 210,000 283,000 283,000 100 100

第四篇：某住宅項目可行性研究報告(房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告)

某住宅項目可行性研究報告（房地產(chǎn)開發(fā)項目）

編制單位：南昌某某工程咨詢有限公司 編制時間：2004年5月~2004年7月

一、總 論

1、項目建設(shè)背景

根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海金廈房地產(chǎn)有限公司已通過拍賣取得原江西第四建筑工程公司，共90.9畝。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。

該項目初步方案設(shè)計已經(jīng)完成，項目建議書已經(jīng)省計委批準(zhǔn)，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。

2、項目概況

（1）項目名稱：“風(fēng)華盛世”

（2）建筑規(guī)模：12-7F、2-11F、2-12F（3）建設(shè)地點：沿江東路（原江西第四建筑工程公司）（4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)

（5）建設(shè)單位：上海金廈房地產(chǎn)有限公司

（6）經(jīng)營類型：房地產(chǎn)經(jīng)營、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù)（7）企業(yè)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司（8）資質(zhì)等級：二級

（9）企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于1992年8月正式成立。公司現(xiàn)有員工60人，其中各類職稱的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員30人，注冊資金2000萬元，資質(zhì)等級為二級。公司資金技術(shù)實力雄厚，管理嚴(yán)密，能夠獨立承擔(dān)各類大中小型房地產(chǎn)項目開發(fā)與建設(shè)，自公司成立以來，先后開發(fā)的項目有：九江市趙家花園18000平方米舊房改造開發(fā)項目。目前在規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的項目有：南昌市建設(shè)路284號省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改造項目等。公司采取新工藝、新技術(shù)，不斷堅持科學(xué)管理，以“開拓、求實、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠為社會各界服務(wù)。（10）工程概況：“風(fēng)華盛世”項目占地90.9畝，約60600平方米，總建筑面積109000平方米。其中住宅104640平方米，高層住宅為13920平方米，多層住宅為90720平方米，商鋪4360平方米；容積率1.8，綠化率35%，建筑密度25%。

（11）資金來源：本項目建設(shè)資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預(yù)售房款來解決。

根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為14.83%，財務(wù)凈現(xiàn)值（Ie=10%）萬元。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。

3、可行性研究報告編制依據(jù)

（1）省計委計投[2004]32號文《關(guān)于“風(fēng)華盛世”項目建議書的批復(fù)》；

（2）上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的《國有土地使用權(quán)出讓合同》；

（3）南昌市規(guī)劃設(shè)計院《沿江東路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》；（4）上海同濟(jì)大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計研究院《“風(fēng)華盛世”項目初步規(guī)劃方案》；

（5）原江西第四建筑工程公司地質(zhì)勘測資料；

（6）南昌市城市規(guī)劃局《南昌市土地使用變更通知書》；（7）省審計事務(wù)所驗資證明；（8）中國建設(shè)銀行江西分行資金證明；

（9）國家計委《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版）；（10）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》；（11）國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版）》

4、可行性研究報告研究范圍

根據(jù)“風(fēng)華盛世”項目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟(jì)效益評價等。

5、研究結(jié)論及建議

本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對南昌市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟(jì)效益可行。從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。

6、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

“風(fēng)華盛世”項目主要設(shè)計指標(biāo)見表

1、表2 表1：“風(fēng)華盛世”項目主要規(guī)劃設(shè)計技術(shù)指標(biāo) 序號項目名稱單位指標(biāo) 1總占地面積平方米60600 2總建筑面積平方米109000 3容積率1.8 4綠化率%35 5建筑密度%25 6高層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶平方米/戶A戶型85平方米（兩房）B戶型125平方米（三房）C戶型135平方米（三房）D戶型140平方米（四房）

7多層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶E戶型90平方米（兩房）F戶型110平方米（三房）G戶型120平方米（三房）8商鋪面積平方米4360 9總戶數(shù)戶944 10車位數(shù)（地上）個300

表2：居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（%）

序號用地構(gòu)成居住區(qū)（%）用地面積（平方米）1民建用地（R01）2515150 2公建用地（R02）3018180 3道路用地（R03）106060 4公共綠地（R04）3521210 5居住區(qū)用地（R）10060600

市場調(diào)研分析

一、南昌市房地產(chǎn)市場運行情況分析

今年以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政府“壟斷一級市場、調(diào)控二級市場、放活三級市場”方針的知道下，南昌市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢，各項指標(biāo)大幅度增長，投資與消費同步發(fā)展，存量與增量相互拉動，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入具有南昌自身特點的新一輪快速增長期。

（一）2003年房地產(chǎn)業(yè)市場運行情況

1、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況

2003年南昌市預(yù)計完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GNP）的636億元，較上年增長15.1%，增幅為歷年來之最；全社會固定資產(chǎn)投資預(yù)計完成218億元，較上年增長55.4%。全市預(yù)計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56億元，較上年增長60%，占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為26%和9%，較上年分別提高1個百分點和3個百分點。

表3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表

房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）56同比增長（%）60 固定資產(chǎn)投資額（億元）218同比增長（%）55.4 GDP（億元）638同比增長（%）15.1 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（%）26房地產(chǎn)投資占GDP比重（%）9 今年以來，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持50%以上的增長，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3，對經(jīng)濟(jì)的拉動作用日漸增大，與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。

2、新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況

2003年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積335萬平方米，較上年增長142%，其中商品住宅250萬平方米，較上年增長126%；完成商品房交易面積245.27萬平方米，同比增長83.23%，其中商品住宅交易面積203.90萬平方米，同比增長60.60%。

表4 ：商品住宅供應(yīng)量情況表

價格（元/平方米）供應(yīng)量（萬平方米）所占比例（%）單套面積（平方米）供應(yīng)量（萬平方米）所占比例（%）2000以下31.2212.4995以下50.520.2 2000~250042.6817.0795~12038.7515.5 2500~300072.2628.9120~15075.7530.3 3000以上103.8441.54150以上8534 表5：商品住宅銷售情況表

價格（元/平方米）銷售量（萬平方米）所占比例（%）單套面積（平方米）銷售量（萬平方米）所占比例（%）2000以下49.7124.3895以下36.0217.67 2000~250055.6427.2995~12035.3017.31 2500~300055.7127.32120~15069.3434.01 3000以上42.8421.01150以上63.2431.02 表

4、表5顯示我市商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。從商品住宅供應(yīng)情況看，單價在每平方米2500元以上的供應(yīng)量占總量的70.44%，單套面積在120平方米以上的總量是64.3%；從銷售情況看，單價在每平方米2500元以上是占總量銷售的48.33%，單套建筑面積在95~150平方米的占總銷售量是51.31%。

3、商品房價格走勢

2003年南昌市市區(qū)商品房的均價為2722元/平方米，較上年增長20.89%，其中商品住宅的均價為2438元/平方米，較上年增長18.18%，全年各季商品住宅的均價分別為第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，價格走勢基本平穩(wěn)。表6：商品房價格與同期居民可支配收入情況表 商品房均價（元/平方米）2722增幅（%）20.89 商品住宅均價（元/平方米）2438增幅（%）18.18 居民人均可支配收入（元）7650增幅（%）9.0 居民消費價格指數(shù) 100.6增幅（%）0.6 2003年，我市商品房的價格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣，競爭激烈，建材上漲等因素有關(guān)。另外，一些樓盤質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設(shè)成本，也促進(jìn)了房價的上升。從房價漲幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高9個百分點，顯示房價漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應(yīng)引起注意。

4、新建商品住宅購買對象情況

2003年全市交易量的203.90萬平方米商品住宅中，本市居民的為154.71萬平方米，比重達(dá)76%；外地居民購買的為49.19萬平方米，比重為24%。

表7：購買對象構(gòu)成情況表

商品住宅交易量（萬平方米）按銷售對象劃分按購房目的分類 203.90本地居民 154.71所占比例 76自住 173.32所占比例 85 外地居民 49.19所占比例 24置業(yè)投資 30.58所占比例 15

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來我市購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升，由2002年的5%上升到2003年的24%。從購房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由2000年的2%上漲到2003年的15%。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場，另一方面，如投資購房比重增長過快，對我市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展有一定的跗面影響，因為我市的房地產(chǎn)比重較大，市場監(jiān)管不力，容易出現(xiàn)投機(jī)或炒作，使市場升溫過快，后勁不足，容易出現(xiàn)價格虛高。

5、商品房空置情況

2003年全市預(yù)計商品房空置面積20萬平方米，較上年下降17%，其中商品住宅空置16萬平方米，較上年下降11%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占60%。從時間看來看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計落后、戶型偏大等。

表8：商品住宅空置結(jié)構(gòu)情況表

按區(qū)域劃分老城區(qū)6.4萬平方米所占比例（%）40 新城區(qū)9.6萬平方米所占比例（%）60 按單套建筑面積劃分90平方米以下所占比例（%）10 95平方米~150平方米所占比例（%）20 150平方米以上所占比例（%）70 按單價劃分2000元以下所占比例（%）8 2000~3000元所占比例（%）32 3000元以上所占比例（%）60

6、存量房交易情況

2003年全市工完成存量房交易13335件（套），面積128.24萬平方米，較上年分別增長53.65%，其中存量住宅12736套，面積99.81萬平方米，分別較上年增長53.84%和56.44%，房改房上市交易5700套，面積39.32萬平方米，較上年分別增長45.3%和49.91%。

2003年南昌市存量房交易價格保持穩(wěn)中有升勢頭，其中上半年價格趨勢平穩(wěn)，下半年受《江西省城市房屋拆遷貨幣化補償辦法》出臺的影響，存量房平均價格有所上漲，升幅達(dá)9%左右。

7、房屋租賃市場情況

2003年全市房屋租賃面積380萬平方米，其中住房3萬套，面積240萬平方米。

房屋租金價格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營業(yè)用房平均租金60元/平方米，較上年上漲20%，寫字樓租金平均40元/平方米，較上年上漲25%，住房租金（市場價）9元/平方米，較上年上漲10%。

8、房屋拆遷及舊城改造情況

2003年全市城區(qū)完成房屋拆遷面積110.05萬平方米，較上年減少34%，涉及被拆遷戶5366戶。

2000年以來，我市實行了實物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升，2003年達(dá)到70%左右。在貨幣化安置的住戶中，有50%左右購買了二手房，10%左右購買了新建商品房。

（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的主要問題

1、土地供應(yīng)布局不盡合理，供地條件不夠完善

2001年以來，為了防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱、過量等泡沫現(xiàn)象，保護(hù)開發(fā)商和消費者利益，我市加大了宏觀調(diào)控的力度，對土地出讓指標(biāo)予以總量控制，2003年的開發(fā)總量計劃控制在350萬平方米以內(nèi)，今年6月又根據(jù)市場形勢，果斷決策，在年初制定的房地產(chǎn)開發(fā)總量中削減了100萬平方米，保證了房地產(chǎn)市場的供需基本平穩(wěn)。但是，從2003年全市土地供應(yīng)情況看，存在著供應(yīng)布局不夠合理、供地條件不夠完善等突出問題。南昌市今年總供應(yīng)土地為30宗，全年土地總成交量為1660畝，從土地成績面積來看，紅谷灘新區(qū)土地供應(yīng)3宗，總面積817.73畝，占總成交面積的42%，而青山湖區(qū)、老城區(qū)的土地供應(yīng)達(dá)27宗，總成交面積842畝，占總成交面積的58%。位于一、二類地段以外的高新開發(fā)區(qū)、昌北開發(fā)區(qū)沒有出讓一宗土地。老城區(qū)土地供應(yīng)量的增大，提高了項目的樓面地價，從而拉動了房價的上升。另外，從供地的現(xiàn)狀來看，大部分為需要進(jìn)一步拆遷平整的“生地”。出讓“生地”容易生產(chǎn)交地時間延長、開發(fā)商買到地塊后拆遷成本升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。

2、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理

目前，供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展較為突出的一個問題，市場上中高檔商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價位的樓盤較少。據(jù)統(tǒng)計，今年1~12月份，全市市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅為250萬平方米，均價在3000元/平方米以上的高價商品住房為103.84萬平方米，占總量的41.54%；均價在2000元/平方米以下的為31.22萬平方米，僅占總量的12.49%。

3、商務(wù)樓盤增長過快

今年1~12月份，全市市區(qū)商鋪、寫字樓等非住宅的交易量達(dá)50.38萬平方米，占總量的20%，較上年同期增長3.26倍。商鋪、寫字樓的快速增長對促進(jìn)我市商貿(mào)流通有著積極的意義，但若開發(fā)數(shù)量過多，則不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展。

4、交易稅費仍顯偏高

我市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為4%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為2%，與其他兄弟城市相比，標(biāo)準(zhǔn)仍然較高。北京、上海、成都、廈門普通住房（含商品住房）契約稅率為3%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為1.5%（北京市政府為了刺激住房消費，征收稅率由原來的4%調(diào)至3%，對普通住宅減半征收標(biāo)準(zhǔn)由2%調(diào)到1.5%）。成都實行對購房款補貼0.5~1%的政策。沈陽對個人購買普通住房實行發(fā)放補助資金的政策。長沙市對購買二手房契稅按1%計征，對購買1000平方米以上的商品房契稅減免50%。對購買空置商品住宅契稅暫時免征。較高是稅費標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上影響了我市房屋的上市交易。

5、房貸政策壓力初顯

中國人民銀行121號文件出臺后，由于我市超前出臺了激活市場的政策和應(yīng)對措施，我市房地產(chǎn)市場未受到重大沖擊和打壓，但也生產(chǎn)了一定的影響。房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、資金來源等七項指標(biāo)出現(xiàn)增幅回落的趨勢。這些情況表明我市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁不足的苗頭。

（三）擬定采取的政策措施

為了促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號）精神，以住房市場化為方向，以需求為向?qū)?，進(jìn)一步加強宏觀調(diào)控，完善我市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快普通商品住房發(fā)展，強化政府住房保障只能，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報體系，南昌市政府于近日出臺了《關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見的補充意見》（以下簡稱《補充意見》）。

《補充意見》分別就積極采取有效措施，完善土地供應(yīng)機(jī)制，增加普通商品住房的供應(yīng)，鼓勵消費者個人購買普通住房，完善和推進(jìn)廉租住房制度，強化政府住房保障職能等方面制定了詳細(xì)的實施方法。主要內(nèi)容有：

1、根據(jù)市場需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應(yīng)，加快普通商品住房發(fā)展

每年用于中、低價位普通商品住房建設(shè)的用地應(yīng)占一定比例，此類用地應(yīng)服從城市規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套較完善，適宜居住等條件。全市多層結(jié)構(gòu)的商品住房供應(yīng)量應(yīng)占一定的比例。在老城區(qū)嚴(yán)格控制高層商品住房的審批和建設(shè)。對單套見面控制在120平方米以內(nèi)，銷售均價低于2000元/平方米以下的普通商品住房建設(shè)項目實行建設(shè)規(guī)費減半征收。

2、進(jìn)一步完善土地供應(yīng)機(jī)制，加快推行“熟地”出讓制度 在老城區(qū)，對擬公開出讓的土地，先由市國土部門委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)用地的要求，對其進(jìn)行房屋拆遷，完成五通一平（通水、通電、通路、通訊、通下水、場地平整），所需費用按拆遷、整理成本進(jìn)行結(jié)算。之后由市國土部門以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓。

3、積極引導(dǎo)住房消費，鼓勵消費者個人購房

從土地出讓收益中每年安排一定的資金設(shè)立住房專項資金，用于鼓勵個人購房。目前市房管部門正會同市財政部門制定具體的實施意見，擬采取對貸款購買普通住房的消費者進(jìn)行貼息的辦法鼓勵個人購房。

4、完善和推進(jìn)廉租住房制度，強化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件

每年從籌措的住房專項資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經(jīng)營管理中心從市場收購一批空置商品房、二手房等普通住房用于補充廉租住房的房源。其中大部分用于以市場租金標(biāo)準(zhǔn)向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于對孤寡老人、重殘等特殊情況的“雙困”家庭實行實物配租。每年安排一定數(shù)量的專項資金用于廉租住房租金配租，其中50%由市財政撥付，50%從住房公積金增值收益中撥付。

（四）2004年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測

1、我市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件

（1）、全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長態(tài)勢。2003年我市GDP增長15.1%，創(chuàng)下歷史新高，2004年必將會沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進(jìn)，南昌市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會帶動房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。

（2）、城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。根據(jù)南昌市城市總體規(guī)劃，到2010年，南昌城市實際居住人口將由現(xiàn)在的180萬增加到300萬人，城市用地范圍由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴(kuò)大，必將加大住宅的需求量。

（3）南昌市居民住房消費潛力巨大。我市2003年底，人均住房建筑面積約23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面積達(dá)到30平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距，按測算，我市每年需新建住宅約250萬平方米。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，我市私房（含房改房）上市后再次購買商品房的比例為70%，購買的戶均面積為95平方米，據(jù)此測算，每年用于改善性住房需求量約60萬平方米。

（4）、刺激住房消費的政策將日益顯現(xiàn)。為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，近年來我市出臺了一系列搞活房地產(chǎn)市場的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點在于降低門檻、減免稅費、刺激消費，這一系列政策的刺激作用將于2004年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步放大。2、2004年南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利條件

（1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對嚴(yán)峻考驗。中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121文件），對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步的明確和規(guī)范。房貸新政將對我市房地產(chǎn)市場帶來一定影響，即房地產(chǎn)貸款增勢將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。（2）、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控難度加大。如總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾、價格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長與資金不足的矛盾以及消費者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（3）、原材上漲，開發(fā)成本增加。從2001年至今，鋼材價格從2400元/噸上升到3400元/噸，混凝土則上漲了50元至80元/方，僅此兩項，房屋開發(fā)成本就增加100多元/平方米。開發(fā)商的開發(fā)壓力進(jìn)一步增大，建材價格上漲，必然對房價造成沖擊。3、2004年房地產(chǎn)市場基本走勢預(yù)測

根據(jù)帶動南昌市房地產(chǎn)市場快速增長的主體因素和市場供求背景分析，總體上看，我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚屬理性，已進(jìn)入最佳發(fā)展期。2004年，我市房地產(chǎn)市場將會延續(xù)上年是發(fā)展勢頭，會有一個較大幅度的增幅。

（1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增長。由于外地開發(fā)商大批進(jìn)入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快，加之上年房地產(chǎn)市場利好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加50%以上。

（2）、住房消費需求日漸增大。隨著南昌經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，南昌市房地產(chǎn)市場將會加速由地域性市場變?yōu)槿⌒?、區(qū)域性市場，外地人士的購買份額將會越來越大。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動性住房的需求量將顯著增加。2004年預(yù)計全市商品房的交易量將超過300萬平方米，較上年增長20%以上，存量房交易預(yù)計160萬平方米，較上年增長30%。（3）、商品房價格將會穩(wěn)中有升。2000年起，我市在對房地產(chǎn)開發(fā)總量驚醒限量控制的同時，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價格，加之建筑材料價格的上漲，直接拉動了開發(fā)成本的上升，將導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲。另一方面，隨著商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步改善，中、低價位商品房的供應(yīng)量將會有所增加，在一定程度上將平穩(wěn)房價是上漲，所以房價的漲幅不會太大。

（4）、樓市變得更加成熟，競爭趨向激烈。競爭焦點將由樓盤之間的競爭逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競爭。市場分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時期，高品質(zhì)、有特色、有個性的樓盤將越來越多，而市民消費將更趨向理性，消費者挑選的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡迎，反之，則被市場淘汰出局。

二、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況分析

（一）基本概況

本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風(fēng)光如畫的象湖公園舉步能到，正在改造開發(fā)的玉帶河伴其東南，加上臨近灌纓文化廣場，湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開發(fā)有了一個良好的價值基礎(chǔ)。

洪城大市場、建材大市場、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高效益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來開發(fā)項目的消費主力。

（二）交通網(wǎng)絡(luò) 9、20、25、207

（三）金融銀行 工行、農(nóng)行、中行、建行

（四）教育文化 工業(yè)技術(shù)學(xué)校、南浦小學(xué)

（五）休閑購物 建材市場、洪城大市場

（六）醫(yī)療保健 市三醫(yī)院、九四醫(yī)院

（七）樓盤情況

三、本項目地塊優(yōu)劣分析（SWOT）

1、優(yōu)勢（S）①、地處老城區(qū)；

②、地塊臨街面，有商業(yè)潛力； ③、人氣旺； ④、市政配套齊全；

⑤、毗鄰火車站、長途汽車站； ⑥、兩公里范圍常住人口40萬； ⑦、社區(qū)內(nèi)部有學(xué)校；

2、劣勢（W）①、地價偏高、有一定的市場風(fēng)險；

3、機(jī)會（O）①、戶籍制度的改變； ②、房貸貼息政策的落實； ③、與知名的代理商合作； ④、聘請知名物業(yè)管理公司；

4、威脅（T）

①、銀行信貸體系嚴(yán)格； ②、通貨膨脹人民幣貶值； ③、其他區(qū)域樓盤不斷上市；

項目綜合定位

一、項目整體定位

在規(guī)劃設(shè)計上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動靜結(jié)合。

在建筑設(shè)計上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。在價格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價格策略。

在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。

二、項目設(shè)計規(guī)劃定位

（一）、片區(qū)規(guī)劃

南昌市規(guī)劃局已對沿江東路做過控制性詳細(xì)規(guī)劃，以住宅社區(qū)為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。

（二）、小區(qū)整體規(guī)劃原則

1、高綠化低密度；

2、綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；

3、戶型設(shè)計適合“升級換代”居住要求；

4、體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格

（三）、總平面布局

“風(fēng)華盛世”總平面圖略呈長方形布局，以風(fēng)葉玫瑰為依據(jù)，4棟建筑以合理的分布，保證日照間距在0.8H之下，采光通風(fēng)順暢；中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車位，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個主出入口；對于臨街住宅，采用雙層隔音玻璃窗設(shè)計，提供給置業(yè)一個安靜的居家環(huán)境。

（四）、交通組織

小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車位出口和入口分別設(shè)于小區(qū)北面主出入口，緊接南面20米寬的區(qū)域規(guī)劃路。

（五）、規(guī)劃指標(biāo)

根據(jù)“風(fēng)華盛世”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表9 表9：“風(fēng)華盛世”項目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號項目指標(biāo)備注 1總用地面積60600平方米 2總建筑面積109000平方米

多層住宅高層住宅商鋪90720平方米13920平方米4360平方米可售面積12700平方米 3建筑層數(shù)

多層住宅高層住宅商鋪7層10層、11層1層地上第一層做架空層

4建筑層高

多層住宅高層住宅商鋪2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅標(biāo)準(zhǔn)層高2.9米架空層2.5米

三、項目建筑設(shè)計定位 本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

（一）、建筑方案總體構(gòu)思

建設(shè)地塊位于沿江東路中段，基本要求是：建設(shè)方案總體構(gòu)思緊緊把握“人居和諧發(fā)展”這一主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美的精品住宅小區(qū)，并且與周邊的建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

同時考慮到，由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。

（二）、平面設(shè)計

1、住宅。

根據(jù)使用功能，住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費者需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。建設(shè)部根據(jù)我國住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲藏空間；

2、平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分類的原則，并為住房留有裝修改造余地；

3、房間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高1~2個等級；

4、根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱入廚；

5、合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾；

6、管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電視、空調(diào)機(jī)專用線路；

7、設(shè)置門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽臺，提供室外休憩常識，合理設(shè)計過度空間，既保護(hù)了居室的寬敞豁亮，又使實際的面積大大超過建筑面積；

8、垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車就近入庫，預(yù)留汽車停車車位；

9、住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會服務(wù)設(shè)備配套；

10、有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達(dá)到0.8㎡~1.0㎡，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護(hù)生態(tài)原則； 小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計建議標(biāo)準(zhǔn)見表10 住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表11。

表10：小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計建議標(biāo)準(zhǔn) 一二三四

套型面積系列標(biāo)準(zhǔn)（平方米）使用面積42~4853~6064~7175~90 建筑面積55~6570~8085~90100~120 功能空間使用面積標(biāo)準(zhǔn)（平方米）起居廳18~25 主臥室12~16 雙人次臥室12~14 單人臥室8~10 廚房≥6 餐廳≥8

衛(wèi)生間4~6（雙衛(wèi)可適當(dāng)增加）門廳2~3 儲藏2~4（吊柜不計入）工作室6~8 設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)廚房Ⅰ型灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（****作面延長≥2700mm）

Ⅱ型灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、擱置臺、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（操作面延長≥2700mm）

衛(wèi)生間Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機(jī)位、自然換氣（風(fēng)道）

Ⅱ型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化裝臺、化妝鏡、坐便器（1~2個）、洗衣機(jī)位、機(jī)械換氣（風(fēng)道）設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)電器設(shè)備用電量80~120 KWH/月 負(fù)荷1560~4000W（大套可增至6000W）電表5（20）A~10（40）A 電源插座小居室2~3組 小居室2組 廚房3組 衛(wèi)生間3組

電視插口起居、主臥個一個 電話1~2臺 空調(diào)線設(shè)專用線 寬帶接口每個臥室一個 給水設(shè)備用水量200~300升/人·日 熱水器或熱水管道系統(tǒng) 采暖通風(fēng)散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置）

室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)光環(huán)境采光≥1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離1米天然照度比）

照明起居廳及一般活動 30~70LX 臥室、書寫閱讀 150~300 LX 床頭閱讀 75~150 LX 管廳、廚房 50~100 LX 衛(wèi)生間 20~50 LX 樓梯間 15~30 LX 聲環(huán)境空氣隔聲撞擊隔聲分戶墻，樓板≥40~50dB 樓板≤75~65dB 熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別）冬季采暖區(qū)非采暖區(qū)16~21℃12~21℃

夏季＜28℃

衛(wèi)生環(huán)境日照（按不同地區(qū)區(qū)別）大寒日2小時~冬至日1小時

表11：“風(fēng)華盛世”項目住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo) 1套內(nèi)使用面積

1.11.21.31.41.51.61.7A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.593.5102 2住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積平方米87272 3住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積平方米103420（首層架空1220平方米）4住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) 高層 多層%%8085 5套內(nèi)建筑面積

5.15.25.35.45.55.65.7A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（20套）125（44套）135（20套）140（20套）90（168套）110（504套）120（168套）6戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶3.5 7居住戶數(shù)戶944 8居住人數(shù)人3304

2、公用建筑

中心花園廣場地下設(shè)一層車位，地下車位出入口均為小區(qū)南面主出入口，地下車位的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ100）的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。

（三）、立面設(shè)計

立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境的協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。

（四）、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求必須符合《江西省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。

1、住宅裝修及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：

住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。（1）、外墻：高級外墻涂料；

（2）、內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；（3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余雙飛粉；（4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；

（5）、門窗：高級塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復(fù)合防盜門、戶內(nèi)門、實木鑲板門、實木填芯蒙板門；（6）、廚房設(shè)施：洗滌盆；

（7）、衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器；（8）、陽臺：塑鋼窗封閉式陽臺；

（9）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手；

2、小區(qū)配套設(shè)施： 小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。

四、價格定位

（一）、住宅部分

1、市場比較法定價過程 表12：表樓盤調(diào)查統(tǒng)計表

序號項目名稱建筑規(guī)模建筑面積（平方米）平均價格（元/平方米）銷售率（%）開盤日期 A龍澤園6-7F28529260010003/01/28 B萊茵半島花園6+1F12F250000多層：2900高層：3300----------未開盤內(nèi)部認(rèn)購

C新田綠洲9-6F、4-12F1-18F67872多層：2880高層：35008003/06/15 D船山廣場1-19F/2B2867931008003/10 E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08 注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替A：龍澤園、B：萊茵半島花園、C：新田綠洲、D：船山廣場、E：水印都市。交易日期修正系數(shù)以本次市場調(diào)查的日期為基數(shù)100，以本項目的預(yù)售期為終點，2003年南昌市商品住宅均價增長18.18%，南昌市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動+1.5%，其他條件見表11和表14。

表13：本項目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米 序號成交價格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價格

交通配套環(huán)境小計交房標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)規(guī)劃小計 A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698 B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359 C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528 D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186 E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826

表14：本項目住宅價格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 項目名稱比準(zhǔn)價格（元/平方米）銷售狀況權(quán)重（銷售率）加權(quán)的相對價格（元/平方米）本項目住宅銷售價格（元/平方米）A2698100%2698 B295133590%-C2903352880%23222822 D318680%2549 E282690%2543 合計多層：180%多層：5020多層：2789 高層：250%高層：7914高層：3166 多層住宅銷售價格=5020元/平方米÷180%=2789元/平方米 高層住宅銷售價格=7914元/平方米÷250%=3166元/平方米

2、加權(quán)平均法定價過程

表15：本項目住宅價格加權(quán)平均價

項目名稱比準(zhǔn)價格（元/平方米）建筑面積（平方米）共計（萬元）

A2698285297697 B多層：2850高層：***83975 C多層：2903高層：***3945 D3***7 E28264746013412 多層住宅銷售價格=98650萬元÷320701平方米×10000元/萬元 =3076元/平方米

高層住宅銷售價格=130469萬元÷394011平方米×10000元/萬元 =3311元/平方米

故最后采用算術(shù)平均值確定本項目多層住宅單價為：2933元/平方米

高層住宅單價為：3238元/平方米

（二）、商鋪部分

1、市場比較法定價過程

目前南昌市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。因此我們選取兩個類比性比較強的項目作為比較實例。其中，水印都市項目的交易日期是以本次調(diào)查時間為基準(zhǔn)，錦和嘉園項目的交易日期是以2003年6月31日為基準(zhǔn)，其價格變動情況同住宅相同。

表16：本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米 項目名稱成交價格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價格 交通繁華程度小計

水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377 錦和嘉園8000117/100-2-2100/96100/95100/1009561 故最后采用算術(shù)平均值確定本項目商鋪單價為：9969元/平方米

2、收益還原法定價過程

目前南昌市同類地段的市場租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商鋪的售價。

PS=12NRS……………………………①（總價等于N年的收益）RS≥PSλ÷（2×10000）……………②（月租大于月供）由①、②可推出N≤14.7859（年）；K=1/N=6.76%（年收益率）注：P為商鋪價格；S為商鋪面積；N為收益年限(按50年計算)；R為市場租金；λ為人民銀行10年期抵押貸款常數(shù)。PS=12RS[1－(1＋K)-N]/K P=12R[1－(1＋K)-50]/K=12×60[1－(1＋6.76%)-50]÷6.76% =10246元/平方米

故最后采用算術(shù)平均值確定本項目商鋪單價為：10107元/平方米

（三）、車位銷售價格的確定

根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價格為10萬元/個~15萬元/個。

（四）、建議銷售價格

綜合考慮了市場對定價的影響后，分析人員建議該項目個部分的銷售單價為：

多層住宅：2950元/平方米 高層住宅：3250元/平方米 商鋪：10000元/平方米 車位：15萬元/個

四、戶型設(shè)計定位

根據(jù)南昌市住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下4種戶型： 高層住宅A戶型二房二廳：每戶建筑面積85平方米（20套）； 高層住宅B戶型三房二廳：每戶建筑面積125平方米（44套）； 高層住宅C戶型三房二廳：每戶建筑面積135平方米（20套）； 高層住宅D戶型四房二廳：每戶建筑面積140平方米（20套）； 高層住宅四種戶型共計104套。

多層住宅E戶型二房二廳：每戶建筑面積90平方米（168套）多層住宅F(xiàn)戶型三房二廳：每戶建筑面積110平方米（504套）多層住宅G戶型三房二廳：每戶建筑面積120平方米（168套）多層住宅三種戶型共計840套。

以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應(yīng)根據(jù)消費者對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空{(diào)間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間}的使用面積滿足規(guī)定的要求。

項目投資估算

一、項目實施進(jìn)度安排

本項目計劃在兩年（24個月）左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計劃如下：

2004年6月：

2004年6月25日~7月25日： 2004年8月~ 9月：

2004年10月：

2004年10月~ 11月：

2004年12月：

2005年1月：

2005年3月：

2005年7月：

2005年10月：

2005年10月~2005年12月：

2005年11月~2006年2月：

2005年12月：

2006年1月~3月： 2006年3月~5月： 2006年3月~6月： 2006年6月： 2006年6月~9月：

2006年7月~9月：

2006年10月~2007年1月：

2006年8月~2007年5月： 2007年3月~6月： 2006年6月： 項目建議書批復(fù)。

編制可行性研究報告并批復(fù)。建筑方案設(shè)計。綜合管網(wǎng)設(shè)計。施工圖紙設(shè)計。

報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。工程開工，多層1#~4#樓先施工。

完成投資額25%，開始預(yù)售多層1#~4#樓。多層5#~8#樓開始施工。高層4#樓開始施工。多層1#~4#樓主體工程完工。高層1#~3#樓開始施工。1#~4#樓設(shè)備安裝。1#~4#樓室內(nèi)外裝修。多層5#~8#樓主體工程完工。多層5#~8#樓設(shè)備安裝。多層1#~4#樓竣工驗收。多層5#~8#樓室內(nèi)外裝修。高層4#主體完工。高層4#設(shè)備安裝。高層4#室內(nèi)外裝修。多層5#~8#樓竣工驗收。高層1#~3#設(shè)備安裝。高層1#~3#室內(nèi)外裝修。高層4#樓竣工驗收。公共設(shè)施配套工程。高層1#~3#樓竣工驗收。正式全部入住。

工程施工進(jìn)度詳見附表12。

二、本項目物業(yè)銷售租賃價格

根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950元，高層住宅每平方米3250元；商鋪每平方米10000元；地下車位每個15萬元；

三、銷售進(jìn)度及付款回收計劃

本項目計劃在2年半（30個月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表17。

表17：本項目銷售計劃表（%）

項目合計***720082009 多層住宅10060%30%10% 高層住宅10030%60%10% 商業(yè)10080%20% 停車位10060%40% 由于銀行按揭的時限，所以2005年和2006年銷售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一全部收回，2007年銷售的房款收入，當(dāng)年全部回收。

車位銷售按分期付款形式實行，即第一年還50%，第二年還剩余50%。

回款進(jìn)度詳見表18。

表18：回款金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬元）銷售期間項目***8 面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入 銷售計劃合計******633 多層

高

層

商

業(yè)

車

位************744***17441800 百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額 收款計劃

200

5多

層

高

層

商

業(yè)

車

位90%90%14451111410%10%1606124 2006多

層

高

層

商

業(yè)

車

位90%90%90%50%***010%10%10%50%8032482621350 2007多

層

高

層

商

業(yè)

車

位100%100%100%50%26764***%900 小計***396900 注：車位面積未計算在內(nèi)。

四、稅費率

本報告采用的各種稅費率見表19。表19：稅費率表（%）稅費項目稅費率稅費項目稅費率 營業(yè)稅5土地增值稅1 城市維護(hù)建設(shè)稅7法定盈余公積金10 教育費附加3公益金5 企業(yè)所得稅33任意盈余公積金3 管理費用5不可預(yù)見費2 銷售費用2.5房產(chǎn)稅（按租金）12

五、項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)估算

1、土地費用

本項目用地共計90.9畝，出讓單價200萬元/畝，出讓總金額為18180萬元，土地出讓金分兩次償還，2004年先付80%，即14544萬元；剩余的土地出讓金在2005年付清，即3636萬元。

2、前期工程費。

本項目前期工程費估算見表20 表20：前期工程費估算表 單位：萬元 序號項目計算依據(jù)金額

1規(guī)劃設(shè)計費建安工程費×1.5%126 2可行性研究費建安工程費×5‰42 3水文地質(zhì)勘探費建安工程費×5‰42 4通水、通電、通路費建安工程費×1%84 5場地平整費10元/平方米63 合計357

3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

本項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算見表21 表21：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 單位：萬元 序號項目計算依據(jù)金額 1供電工程建安工程費×3%251 2供水工程 3供氣工程 4道路工程 5綠化工程 6通訊工程 7照明工程 8排污工程 9環(huán)衛(wèi)工程 合計251

4、建安工程費用

本項目建安工程費用估算見表22 表22：建安工程費用估算表 單位：萬元 序號項目單價計價數(shù)量金額

1多層住宅700元/平方米90720平方米6350 高層住宅1200元/平方米13920平方米1670 2商業(yè)800元/平方米4360平方米349 合計8369

5、公共設(shè)施配套費

本項目公共設(shè)施配套費估算見表23 表23：公共設(shè)施配套費估算表 單位：萬元 序號項目單價計價數(shù)量金額 1居委會100元/平方米13400134 2托兒所 3公共廁所 4停車場 5健身設(shè)施 合計134

6、開發(fā)間接費用

本項目開發(fā)間接費用估算見表24 表：24開發(fā)間接費用估算表 單位：萬元 序號項目計算依據(jù)金額

1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費建安工程費×5%418 2建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費建安工程費×4‰33

3供水管網(wǎng)補償費 住宅 商業(yè)住宅：0.3T/人，600元/T商業(yè)：0.1T/人，600元/T住宅：59商業(yè)：15 4供電用電負(fù)荷費 住宅 商業(yè)住宅：4KVA/戶，480元/KVA商業(yè)：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181商業(yè)：16 6其他建安工程費×5‰42 合計764

7、其他費用

本項目其他費用估算見表25 表25：其他費用估算表 單位：萬元 序號項目計算依據(jù)金額 1預(yù)算定額管理費建安工程費×5‰42 2竣工檔案保證金 3報建手續(xù)費

4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費 6其他 合計42

8、不可預(yù)見費用

本項目的不可預(yù)見費用按項目1~7項和的2%估算，詳見附表2。2004年不可預(yù)見費用：310萬元； 2005年不可預(yù)見費用：224萬元； 2006年不可預(yù)見費用：27萬元； 2007年不可預(yù)見費用：1萬元； 合計：562萬元。

9、管理費用

本項目的管理費用按項目1~5項和的3%估算，詳見附表2。2004年管理費用：465萬元； 2005年管理費用：336萬元； 2006年管理費用：40萬元； 2006年管理費用：2萬元； 合計：843萬元。

10、銷售費用

本項目的銷售費用按銷售收入的2.5%估算。包括銷售代理費，占銷售收入的1.5%，即596萬元；廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的1%，即398萬元。合計為994萬元。銷售收入見附表3，銷售費用見附表2。

11、財務(wù)費用

本項目的財務(wù)費用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的利率（r=5.58%）估算，詳見附表10。2004年財務(wù)費用：167萬元； 2005年財務(wù)費用：391萬元； 2006年財務(wù)費用：446萬元； 2006年財務(wù)費用：223萬元； 合計：1227萬元。

六、資金籌措

項目總投資30931萬元，其中項目資本金2000萬元，第一年（2004年）全部投入；商業(yè)性銀行貸款8000萬元，第一年（2004年）貸款6000萬元，第二年（2005）貸款2000萬元；不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。詳見附表5。

七、貸款條件

第五篇：項目可行性報告

項目可行性研究報告

編寫規(guī)范

項目可行性研究報告的編寫規(guī)范

以工業(yè)項目可行性研究報告為例，可行性報告的編寫規(guī)范一般包括下列11項內(nèi)容。

第一部分可行性研究總述

這一部分是可行性研究報告的首要部分，總述要綜合講述研究報告中各部分的主要問題以及研究結(jié)論，并對項目是否可行提出最終建議，為可行性研究的審批提供條件。

一、提出的背景

項目的背景包括項目名稱、項目承辦單位、項目的主管部門、項目擬建地區(qū)和地點、承擔(dān)可行性研究工作的單位及法人代表、研究工作依據(jù)、研究工作概況等七個方面。研究工作概況又包括：①項目建設(shè)的必要件，②項目發(fā)展以及可行性研究工作概況。

二、可行性研究的結(jié)論

在可行性研究報告中，對項目的產(chǎn)品銷售、生產(chǎn)規(guī)模、廠址、技術(shù)方案、資金總額及籌措、項目的財務(wù)效益以及國民經(jīng)濟(jì)、社會效益等若干重大問題，都應(yīng)作出明確的結(jié)論。可行性研究結(jié)論包括；市場預(yù)測和項目建設(shè)規(guī)模：原材料、燃料和動力供應(yīng)：廠址選擇；項目工程技術(shù)方案：環(huán)境保護(hù)；工廠組織與勞動定員：項目實施進(jìn)度；投資估算與資金籌措：項目財務(wù)與經(jīng)濟(jì)評價；項目綜合評價結(jié)論等十個方面。

三、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

在總述部分中，可將研究報告中每個部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，從而使審批和決策者對項目全貌有一個全面概括的了解。

四、存在的問題及提出的建議

對可行性研究中提出的項目的主要問題進(jìn)行說明并提出解決的建議。

第二部分項目的背景以及發(fā)展概況

第二部分主要應(yīng)說明項目的發(fā)起過程，項目提出的理由，項目前期工作的發(fā)展過程以及投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)?；诖四康模鑼㈨椖康奶岢霰尘芭c發(fā)展概況作系統(tǒng)的敘述，說明項目提出的背景，投資的理由，在可行性研究前工作情況及其成果，重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況時，要能夠清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。

一、項目的背景

項目的背景包括國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由兩項。

二、（版權(quán)聲明：本文轉(zhuǎn)載自論文網(wǎng)在線()，版權(quán)歸原作者所有。）項目發(fā)展概況

項目的發(fā)展概況指項目在可行性研究前所進(jìn)行的工作情況，包括己進(jìn)行的調(diào)查研究項目及成果、試驗試制工作(項目)：情況、廠址初勘初步測量工作情況、項目建議書(初步可行性研究報告)的編制、提出及審批過程等四項內(nèi)容。

第三部分市場分析和項目規(guī)模

市場分析在可行性研究中占有的重要地位。任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定，技術(shù)的選擇，投資估算乃至廠址的選擇都必須建立在對市場需求情況有了充分了解的基礎(chǔ)之上才能決定。并且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，對市場需求預(yù)測，價格分析進(jìn)行詳細(xì)闡述，并確定建設(shè)規(guī)模。

一、市場調(diào)查

市場調(diào)查包括擬建項目產(chǎn)出物用途調(diào)查；產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查；產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查；替代產(chǎn)品調(diào)查；產(chǎn)品調(diào)查國外市場調(diào)查等六項。

二、市場預(yù)測

所謂市場預(yù)測，是指市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)。利用市場調(diào)查所得到的有關(guān)信息資料，根據(jù)市場信息資料分析報告得出的結(jié)論，對本項目產(chǎn)品未來市場需求量以及相關(guān)因素所進(jìn)行的定量與定性的判斷與分析，在可行性研究工作中，市場預(yù)測的目的是制訂產(chǎn)品方案，同時也是確定項目建設(shè)規(guī)模所必須的依據(jù)

(一)國內(nèi)前場需求預(yù)測

預(yù)測內(nèi)容有：本產(chǎn)品消耗對象；本產(chǎn)品的消費條件；本產(chǎn)品更新周期的特點；可能會出現(xiàn)的替代產(chǎn)品：本產(chǎn)品使用中可能產(chǎn)生的新用途等方面。

(二)產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析

有替代出口分析和出口可行性分析。

(三)價格預(yù)測

三、市場營銷戰(zhàn)略

隨著競爭的日益激烈，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定適當(dāng)?shù)匿N售戰(zhàn)略，爭取擴(kuò)大市場份額，穩(wěn)定價格，提高產(chǎn)品競爭力。因此，在可行性研究中，要對市場營銷戰(zhàn)略進(jìn)行研究。

(一)營銷方式

推銷方式有：投資者分成，企業(yè)自銷，國家部分收購，經(jīng)銷人代銷人情況分析等。

(二)推銷價格制度

(三)促銷的措施

(四)產(chǎn)品銷售費用預(yù)測

四、產(chǎn)品方案與建設(shè)規(guī)模

(一)產(chǎn)品方案

產(chǎn)品方案包括列出產(chǎn)品名稱、產(chǎn)品規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)。

(二)建設(shè)規(guī)模

五、產(chǎn)品銷售收入的預(yù)測

根據(jù)已經(jīng)確定的產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模及預(yù)測的產(chǎn)品價格，可以進(jìn)行產(chǎn)品銷售收入的預(yù)測。

第四部分建設(shè)條件以及廠址選擇

根據(jù)第三部分中關(guān)于產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模的論證和建議，在本部分中按建議的產(chǎn)品方案及規(guī)模來研究資源、原料、燃料動力等需求與供應(yīng)可靠性，并對可供選擇的廠址作進(jìn)一步技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析，研究新廠址方案。

一、資源與原材料

(一)資源

(二)原材料及主要輔助材料供應(yīng)

這一項目包括原材料、主要輔助材料需要量及供應(yīng)；燃料動力及其他公用設(shè)施的供應(yīng)；主要原材料、燃料動力費用估算等。

(三)需要作生產(chǎn)試驗的原料

二、建廠地區(qū)的選擇

建廠地區(qū)的選擇除了要符合行業(yè)布局、國土開發(fā)整治規(guī)劃外，還應(yīng)考慮資源，區(qū)域地質(zhì)，交通運輸和環(huán)境保護(hù)等要素。

(一)自然條件

(二)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

(三)社會經(jīng)濟(jì)條件：

(四)其他應(yīng)考慮的因素

三、廠址的選擇

（一）廠址多方案比較

廠址多方案比較主要有：地形、地貌、地質(zhì)的比較；占有土地情況比較；拆除情況的比較；各項費用的比較等。

（二）廠址推薦方案

廠址推薦方案包括：繪制推薦廠址的位置圖：敘述廠址地貌、地理、地形的優(yōu)缺點和推薦理由；環(huán)境條件的分析；占用土地種類分析；推薦廠址的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)等。

第五部分 項目工程技術(shù)方案

項目工程技術(shù)方案可行性研究的重要組成部分。

技術(shù)方案主要研究項目應(yīng)采用的生產(chǎn)工藝和工藝流程，重要設(shè)備及其相應(yīng)的總平面布置，主要車間組成以及建構(gòu)筑物型式等。并在此基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確估算土建工程量和其他工程量。在技術(shù)方案中，除文字?jǐn)⑹鐾?，還應(yīng)將一些重要數(shù)據(jù)及指標(biāo)列表說明，并繪制出總平面布置圖、工藝流程示意圖等。

一、項目組成的范圍

本項目投資的廠內(nèi)、外（版權(quán)聲明：本文轉(zhuǎn)載自論文網(wǎng)在線()，版權(quán)歸原作者所有。）所有單項工程，配套工程包括生產(chǎn)投放、后勤、運輸、生活福利等，都屬于項目組成的范圍。

二、產(chǎn)品的生產(chǎn)技術(shù)方案

所謂生產(chǎn)技術(shù)方案，是指生產(chǎn)產(chǎn)品所采用的工藝技術(shù)、生產(chǎn)方法、主要設(shè)備、測量自控裝備等技術(shù)方案。

（一）主、副產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

此項敘述項目產(chǎn)品和副產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

（二）生產(chǎn)的方法

（三）技術(shù)參數(shù)和工藝流程

（四）主要工藝設(shè)備選擇

（五）主要原材料、燃料、動力消耗指標(biāo)。

（六）主要生產(chǎn)車間布置方案

三、總平面布置的原則和運輸、倉儲等方案

（一）總平面布置的原則

總平面布置應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目各單項目各單項工程，工藝流程，物料投入與產(chǎn)出，廢棄物排出及原材料貯存以及廠內(nèi)外交通運輸?shù)惹闆r，按廠地的自然條件，生產(chǎn)要求與功能以及行業(yè)、專業(yè)的設(shè)計規(guī)范等進(jìn)行安排。

（二）廠內(nèi)外運輸方案

（三）倉儲方案

（四）占地面積及分布

四、土建工程方案

（一）主要建、構(gòu)筑物的建筑特征及其結(jié)構(gòu)設(shè)計

（二）特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計

（三）建筑材料

（四）土建工程造價估算

五、其他工程方案

（一）給排水工程

（二）地震設(shè)防

（三）動力及公用工程

（四）生活福利設(shè)施

第六部分 環(huán)境保護(hù)和勞動安全

在項目工程建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)及職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對項目可能對環(huán)境造成的各種近期和遠(yuǎn)期影響，對可能影響勞動得健康和安全的各種因素，都要進(jìn)行可行性研究分析，提出防治措施，并對其進(jìn)行評價，推薦技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)，并且布局合理，對環(huán)境的有害影響較小的解決方案。按照我國現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，要求在可行性研究報告中，對環(huán)境保護(hù)和勞動安全要有專門論述。