第一篇：對房屋評估報告不服仍可在拆遷訴訟中申請鑒定但必須及時

對房屋評估報告不服仍可在拆遷訴訟中申請鑒定但必須及

時

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被告余姚市人民政府，住所地余姚市蘭江街道北蘭江路1號。法定代表人奚明。

2014年9月25日，被告余姚市人民政府依余姚市房屋征收補償辦公室報請作出余征補（2014）第20號房屋征收補償決定。該決定認定，2013年11月8日，因余姚市府前路歷史文化街區(qū)區(qū)塊改造項目建設需要，被告作出余政發(fā)（2013）131號《關于府前路歷史文化街區(qū)區(qū)塊改造項目房屋征收的決定》，決定對該項目范圍內(nèi)相關國有土地上的房屋實施征收，并于同年11月9日發(fā)布了征收公告，確定簽約期限為2014年4月28日至2014年6月11日。兩原告位于余姚市鳳山街道工人路40號的房屋被列入征收范圍。該房屋登記面積125.64平方米，經(jīng)認定為合法的未經(jīng)登記建筑的面積為8.4平方米，用途為住宅。經(jīng)余姚市天平房地產(chǎn)估價有限公司評估，房屋評估價值為1385347.86元，裝修及附屬物評估金額為24064.07元。該評估結(jié)果經(jīng)寧波市房屋征收評估專家委員會鑒定后予以維持。在協(xié)商過程中，房屋征收部門為兩原告提供了貨幣補償和調(diào)產(chǎn)安置兩種補償方案，但兩原告認為補償價格太低，致雙方未能在簽約期內(nèi)達成征收補償協(xié)議。決定認為，房屋征收部門為原告提供的補償標準和補償方式符合《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征補條例》等有關規(guī)定。根據(jù)《征補條例》第十七條、第二十一條、第二十二條、第二十六條，《余姚市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》、《余姚市國有土地上房屋征收補償安置相關標準》以及《府前路歷史文化街區(qū)區(qū)塊改造項目房屋征收補償方案》等有關規(guī)定，決定如下：

一、對兩原告位于余姚市鳳山街道工人路40號房屋的征收補償，按《府前路歷史文化街區(qū)區(qū)塊改造項目房屋征收補償方案》的規(guī)定給予貨幣補償或房屋產(chǎn)權調(diào)換；

二、兩原告選擇貨幣補償?shù)?，應得補償金額為：被征收房屋價值1385347.86元、貨幣補償增加35％的補償金484871.75元、裝修及附屬物評估金額24064.07元、臨時安置補償費24127.2元、一次性搬遷補償費13404元，合計1931815元；

三、兩原告選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換，可安置補償：

（一）余姚市鳳山街道晨光家園17幢406室，房屋建筑面積92.33平方米，車庫架空層使用面積26.9平方米；晨光家園18幢302室，房屋建筑面積68.83平方米，架空層使用面積5.75平方米，并按規(guī)定結(jié)算被征收房屋與安置用房的差價（1385347元-1357953='27'394.86元）；

（二）裝修及附屬物評估金額24064.07元；

（三）臨時安置補償費8043元；

（四）一次性搬遷補償費13404元。綜上，房屋征收部門應向原告提供上述兩套安置用房，并另行支付原告補償款72906元。

四、原告應在決定書送達之日起10天內(nèi)與房屋征收部門辦理房屋征收補償安置和移交手續(xù)，并將余姚市鳳山街道工人路40號房屋搬遷騰空。被告在法定舉證期限內(nèi)向本院提交并于庭審中出示了下列證據(jù)：1.余姚市人民政府余政發(fā)（2013）131號《關于府前路歷史文化街區(qū)區(qū)塊改造項目房屋征收的決定》、余政告（2013）4號《關于府前路歷史文化街區(qū)區(qū)塊改造項目房屋征收決定的公告》及附件《房屋征收補償方案》、2013年11月9日《余姚日報》，用以證明被告于2013年11月8日作出房屋征收決定，征收范圍為余姚市鳳山街道工人路以南、合寶弄以西、府前路以北、縣東街以東，兩原告位于余姚市鳳山街道工人路40號的房屋已被列入征收范圍的事實；2.余房權證余姚鎮(zhèn)字第××號《房屋所有權證》、房屋登記信息查詢結(jié)果、余姚鎮(zhèn)國用（2001）字第1161號《國有土地使用證》、余姚市拆遷工作聯(lián)席會議（2013）1號《會議紀要》、《府前路歷史文化街區(qū)區(qū)塊改造項目未經(jīng)登記建筑認定結(jié)果公示》、《府前路歷史文化街區(qū)區(qū)塊房屋征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記建筑認定結(jié)果》（第二批）、《府前路歷史文化街區(qū)區(qū)塊改造工程征遷區(qū)塊前期調(diào)查情況公示表》，用以證明兩原告被征收房屋用地面積為83.7平方米，經(jīng)登記的建筑面積為125.64平方米，未經(jīng)登記被認定為合法的建筑面積為8.4平方米，合計134.04平方米，并經(jīng)公示的事實；3.余姚市房屋征收補償辦公室要求被征收人自行協(xié)商選定房屋征收房地產(chǎn)評估機構(gòu)的《通告》、《府前路歷史文化街區(qū)區(qū)塊改造項目房屋征收房地產(chǎn)評估機構(gòu)公開報名的公告》、《關于房屋征收評估機構(gòu)確定的公告》及張貼影印件、（2013）浙余證經(jīng)字第805號《公證書》，用以證明余姚市房屋征收補償辦公室確定余姚市天平房地產(chǎn)估價有限公司為涉案改造項目房屋征收評估機構(gòu)的程序符合相關規(guī)定的事實；4.余姚市天平房地產(chǎn)估價有限公司《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書》、估價師執(zhí)業(yè)證書，余房估（2013）第55號、余房估（2013）第S065號《房地產(chǎn)估價報告》和《余姚市房屋征收住宅用房價格評估表》及送達回證、《府前路歷史文化街區(qū)區(qū)塊改造項目被征收房屋初步評估結(jié)果公示》、關于遺產(chǎn)繼承人和管理人的《公告》、寧波市房屋征收評估專家委員會編號（2014）年（60）號《技術鑒定意見書》、余房估（2013）第53號、第A171號及編號A171《余姚市房屋征收住宅用房價格評估表》、第A173號《房地產(chǎn)估價報告》及編號A173《余姚市房屋征收住宅用房價格評估表》，用以證明134.04平方米被征收房屋評估金額為1385347.86元，裝修及附屬物評估金額為24064.07元，合計1409412元的事實；5.府前路歷史文化區(qū)區(qū)塊改造項目住戶協(xié)商記錄表、房屋征收談話記錄、《工人路40號房屋征收補償決定方案》及送達回證、談話筆錄、余征補（2014）第20號《房屋征收補償決定書》及送達回證、郵寄憑證、房屋征收補償決定《公告》，用以證明房屋征收部門與兩原告在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)未能達成補償協(xié)議，被告接受房屋征收部門報請，經(jīng)協(xié)商未果后，作出被訴房屋征收補償決定的程序符合相關規(guī)定的事實。另，被告在庭審后提交了編號為12-13《土地登記審批表》（1993年）、《土地使用權登記審批表》（2001年）、余姚市天平房地產(chǎn)估價有限公司于2015年5月18日出具的《余姚市房屋征收住宅用房價格評估表》，用以證明被征收房屋批準用地面積87.75平方米為對象，還是以登記用地面積83.7平方米為對象，其評估金額均為1409412元的事實。被告在法定期限內(nèi)向本院提交了作出被訴房屋征收補償決定的依據(jù)：《征補條例》、余政發(fā)（2013）66號《余姚市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》、余政辦發(fā)（2013）64號《余姚市國有土地上房屋征收補償安置相關標準》，用以說明被訴房屋征收補償決定確定的補償安置內(nèi)容符合相關規(guī)定。原告訴稱原告朱桂娣、洪靜起訴稱：

一、被征收房屋是獨門獨戶帶天井的兩層樓房，余房估（2013）第55號《房地產(chǎn)估價報告》確定比準價格的案例是工人路50號多層住宅，二者不具有可比性，該比準價格不能作為被征收房屋的估價依據(jù)。

二、被征收房屋初始登記的用地面積為87.75平方米，后因故登記為83.7平方米，被征收房屋的實際用地面積自建造后從未發(fā)生過改變，余房估（2013）第S065號《房地產(chǎn)估價報告》以83.7平方米為對象進行分戶評估，不具有真實性，不能作為征收補償?shù)囊罁?jù)。綜上，請求法院撤銷被訴房屋征收補償決定。原告向本院提供并于庭審中出示了以下證據(jù)：1.余征補（2014）第20號《房屋征收補償決定書》、甬政復決字（2015）9號《行政復議決定書》、兩原告身份證復印件，用以證明被訴房屋征收補償決定存在，其具有原告主體資格，起訴符合法定條件的事實；2.戶口登記表、死亡證明、余房權證余姚鎮(zhèn)字第××號《房屋所有權證》、余姚鎮(zhèn)國用（1993）字第0227號《國有土地使用證》、余房估（2013）第S065號《房地產(chǎn)估價報告》，用以證明被征收房屋原登記洪傳杰名下，洪傳杰去世后，被征收房屋屬兩原告所有，該房屋用地面積為87.75平方米，余房估（2013）第S065號《房地產(chǎn)估價報告》以房屋用地面積83.7平方米為對象所作出的評估結(jié)果不能作為房屋征收補償依據(jù)的事實。被告辯稱被告余姚市人民政府辯稱：

一、余房估（2013）第S065號《房地產(chǎn)估價報告》經(jīng)寧波市房屋征收評估專家委員會鑒定后，“維持原報告有效”，說明余房估（2013）第55號《房地產(chǎn)估價報告》對比準價格的確定并不存在不當情形。

二、被征收房屋的建筑面積為134.04平方米，按1.5標準容積率進行計算，87.75平方米用地面積與83.7平方米用地面積均在標準容積率用地范圍內(nèi)，余房估（2013）第S065號《房地產(chǎn)估價報告》所確定的評估結(jié)果并沒有損害兩原告的補償安置利益。綜上，請求法院判決駁回兩原告的訴訟請求。雙方當事人對對方當事人在舉證期限內(nèi)提供的證據(jù)本身的真實性不持異議，予以確認。本院查明經(jīng)審理查明，2013年11月8日，被告作出《關于府前路歷史文化街區(qū)區(qū)塊改造項目房屋征收決定》，并于次日發(fā)布了房屋征收公告，確定征收范圍為余姚市鳳山街道工人路以南、合寶弄以西、府前路以北、縣東街以東。兩原告位于余姚市鳳山街道工人路40號的房屋被列入征收范圍。該房屋登記面積為125.64平方米，經(jīng)認定為合法的未經(jīng)登記建筑面積為8.4平方米，合計建筑面積為134.04平方米，用途住宅。該房屋用地在1993年的登記面積為87.75平方米，后因故于2001年登記為83.7平方米。余姚市天平房地產(chǎn)估價有限公司以83.7平方米為對象進行評估，作出余房估（2013）第S065號《房地產(chǎn)估價報告》，評估結(jié)果為：房屋評估金額1385347.86元，裝修及附屬物評估金額24064.07元。2014年9月18日，寧波市房屋征收評估專家委員會依余姚市房屋征收補償辦公室申請作出寧波市房屋征收評估專家委員會編號（2014）年（60）號《技術鑒定意見書》，維持余房估（2013）第S065號房地產(chǎn)估價意見。在房屋征收補償協(xié)商過程中，因兩原告與余姚市房屋征收補償辦公室對補償安置方案不能取得一致意見，致協(xié)商不成。2014年9月25日，被告依余姚市征收補償辦公室報請，在組織協(xié)商未果后，作出余征補（2014）20號《房屋征收補償決定書》，并于同年10月21日進行了送達。兩原告不服，向?qū)幉ㄊ腥嗣裾岢鲂姓妥h。2015年3月12日，寧波市人民政府作出甬政復決字（2015）9號行政復議決定，維持了被訴房屋征收補償決定。2015年4月3日，兩原告向本院提起行政訴訟。本院認為本院認為，根據(jù)《征補條例》第二十六條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府作出房屋補償決定。被告是涉案被征收房屋所在地的市人民政府，因兩原告與余姚市房屋征收補償辦公室在公告確定的簽約期限內(nèi)不能達成補償協(xié)議，經(jīng)余姚市房屋征收補償辦公室報請，在組織協(xié)商未果后于2014年9月25日作出被訴房屋征收補償決定，符合上述規(guī)定。雙方當事人對涉案被征收房屋建筑面積和用地范圍不持異議，本院予以確認。涉案被征收房屋用地在1993年的登記面積為87.75平方米，在2001年的登記面積為83.7平方米。雖然2001年的登記發(fā)證行為未明確指明1993年的登記面積存在錯誤并予糾正，但在登記的用地范圍沒有發(fā)生改變情況下，應視為后登記行為改變了原登記行為的內(nèi)容。根據(jù)《余姚市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第二十四條規(guī)定，“被征收房屋占用范圍的土地使用權面積以土地使用權證或者其他合法土地使用憑證的記載為準。”被訴房屋征收補償決定以2001年核發(fā)的土地使用權證為依據(jù)，認定被征收房屋用地面積為83.7平方米，并無不當。兩原告認為應以1993年登記面積為依據(jù)，確定被征收房屋用地面積，與登記事項已經(jīng)發(fā)生改變的事實不符，本院不予采納。余房估（2013）第55號《房地產(chǎn)估價報告》（比準價格）是評估機構(gòu)作出余房估（2013）第S065號分戶《房地產(chǎn)估價報告》的基礎性依據(jù)。余房估（2013）第S065號分戶《房地產(chǎn)估價報告》經(jīng)寧波市房屋征收評估專家委員會鑒定后予以維持，說明余房估（2013）第55號《房地產(chǎn)估價報告》所確定的比準價格在鑒定意見中已被認可。根據(jù)《最高人民法院關于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，兩原告認為余房估（2013）第55號《房地產(chǎn)估價報告》可能有錯誤，應在舉證期限內(nèi)書面申請重新鑒定。原告在舉證期限內(nèi)未予提出，應當承擔相應的不利后果。原告認為該評估報告不能作為余房估（2013）第S065號分戶《房地產(chǎn)估價報告》依據(jù)，缺乏事實依據(jù)，本院不予采信。據(jù)此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條的規(guī)定，判決如下：裁判結(jié)果駁回原告朱桂娣、洪靜請求撤銷被告余姚市人民政府于2014年9月25日作出的余征補（2014）第20號房屋征收補償決定的訴訟請求。案件受理費50元，由原告朱桂娣、洪靜共同負擔。如不服本判決，可在收到本判決書之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于浙江省高級人民法院。在遞交上訴狀時，應預交上訴案件受理費50元至浙江省高級人民法院（開戶行：農(nóng)業(yè)銀行杭州市西湖支行；戶名：浙江省財政廳非稅收入結(jié)算分戶；帳號：***75401001。匯款時應同時注明一審案件案號）。在上訴期限屆滿之日起7日內(nèi)仍不預交并且未在上訴時依法申請司法救助的，按自動撤回上訴處理。審判人員審判長陳信根代理審判員朱姣珍人民陪審員王鐘鳴裁判日期二〇一五年七月二十二日書記員代書記員王靜

第二篇：對評估報告鑒定的申請

房地產(chǎn)評估結(jié)果鑒定申請書

鐵嶺市房地產(chǎn)價格評估專家委員會：

我公司受委托對地塊實施房屋拆遷，的房屋位于拆遷范圍內(nèi)，對該戶的房屋已經(jīng)評估，評估報告為：。對評估結(jié)果有異議，我公司現(xiàn)對該評估報告提出鑒定申請。

鐵嶺市城市房屋拆遷有限公司

第三篇：房地產(chǎn)評估報告對法院審理房屋拆遷補償案件的效力（小編推薦）

房地產(chǎn)評估報告對法院審理房屋拆遷補償案件的效力

[日期：2009-06-09]

來源：上海房產(chǎn)律師 作者：王法官

[字體：大 中 小]

補償安置是城市房屋拆遷中的核心內(nèi)容，拆遷活動所涉及的民事法律關系主要表現(xiàn)為補償安置，補償安置的基礎是被拆遷房屋價格的評估，評估結(jié)論的載體是估價報告。那么，估價報告在裁決和訴訟中究竟起什么作用呢？

在實踐中，有兩種認識：一是依據(jù)；二是證據(jù)。筆者同意第二種觀點，估價報告在補償安置糾紛處理中僅起證據(jù)作用。建設部2000年《關于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)脫鉤改制的通知》要求應當按照《公司法》和《合伙企業(yè)法》的規(guī)定改制為估價師出資的有限責任公司、合伙企業(yè)。根據(jù)《國務院辦公廳關于清理整頓經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)的通知》（國辦發(fā)[1999]92號，評估機構(gòu)屬于 “法律規(guī)范、政府監(jiān)督、行業(yè)自律”模式的機構(gòu)，其行為不具備行政行為效力的全部內(nèi)容。

行政行為包括公定力、確定力、拘束力和執(zhí)行力四個方面：

（1）公定力是指行政行為一經(jīng)成立，不論其是否合法，即具有被推定為合法而要求所有機關、組織或個人予以尊重的一種法律效力。之所以要對行政行為作這樣的推定，是因為社會對行政主體的地位和作用予以充分信任和尊重，從而穩(wěn)定權力義務關系。

（2）確定力是指已生效行政行為對行政主體和行政相對人所具有的不受任意改變的法律效力。它要求行政主體不得任意改變自己所作的行政行為，否則應當承擔相應的法律責任。這是因為，行政行為是行政主體向行政相對人所作的設定、變更或消滅權利義務的一種承諾，行政主體有義務信守和兌現(xiàn)自己的承諾，否則就損害了行政相對人對這種承諾的信任。

（3）拘束力是指已生效的行政行為所具有的約束和限制行政主體及行政相對人行為的法律效力。拘束力是對行政主體和行政相對人雙方而言的，對他人不具有拘束力。

（4）執(zhí)行力是指已生效的行政行為要求行政主體和行政相對人對其內(nèi)容予以實現(xiàn)的法律效力。房地產(chǎn)估價機構(gòu)所作的估價報告不具有行政行為所具有的公定力、確定力、拘束力和執(zhí)行力，但它是行政機關和人民法院作出判斷和決定的重要參考，產(chǎn)生影響力而非決定力。因此，估價報告符合證據(jù)的特征。既然在行政執(zhí)法和審判中估價報告僅作為證據(jù)而非依據(jù)，行政執(zhí)法機關或者人民法院就應當對其從合法性、真實性、相關性方面進行審查?！冻鞘蟹课莶疬w估價指導意見》的出臺，為城市房屋拆遷管理部門和人民法院對估價報告進行證據(jù)“三性”審查提供了可能性。本文從證據(jù)審查的角度，來審視估價報告的證據(jù)效力。

一、房地產(chǎn)估價報告的合法性審查

證據(jù)的合法性標準是指證據(jù)的主體、取得證據(jù)的程序、方法以及證據(jù)的形式是否符合法律的規(guī)定。證據(jù)的合法性直接決定證據(jù)能力。證據(jù)能力是指根據(jù)法律的規(guī)定，某證據(jù)能否成為定案依據(jù)的資格。證據(jù)資格在一些西方國家被稱為證據(jù)能力、證據(jù)的容許性或者可采性，我國將證據(jù)能力稱為證據(jù)的合法性。我國刑事訴訟法規(guī)定，嚴禁刑訊逼供和以威脅、利誘、欺騙以及其他非法的方法收集證據(jù)；我國行政訴訟法規(guī)定，在行政訴訟過程中，被告不得自行向原告和證人收集證據(jù)。

證據(jù)的合法性包括：（1）證據(jù)主體必須符合法律的有關規(guī)定。這里的法律規(guī)定屬于廣義理解，包括法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)章以下的規(guī)范性文件。證據(jù)主體是指擁有、占有證據(jù)或者提供證據(jù)的自然人和組織?！冻鞘蟹课莶疬w估價指導意見》第四條規(guī)定：“拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)承擔，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字?！弊C據(jù)的主體只有符合法律的有關規(guī)定才具有證人資格，否則，即使其提供的證據(jù)客觀真實的并與案件事實有關，也不具有合法性，不能被采用。據(jù)此，估價報告只有法定的房地產(chǎn)估價機構(gòu)作出并由房地產(chǎn)估價師簽字，才能作為證據(jù)被采用。例如，江蘇省某拆遷項目，就補償安置的問題沒有達成協(xié)議，經(jīng)拆遷人申請，拆遷管理部門作出補償安置裁決，被拆遷人不服裁決，向人民法院提起行政訴訟，經(jīng)過庭審舉證、質(zhì)證發(fā)現(xiàn)，裁決所依據(jù)的估價報告簽名的“估價師”不具有房地產(chǎn)估價師資格，法院否定該證據(jù)的效力，并以事實不清為由撤銷裁決責令重新作出。

（2）證據(jù)的收集和取得證據(jù)的方法必須符合法定程序和要求。估價報告的形成必須符合法定程序，《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條第二款規(guī)定：“拆遷估價機構(gòu)的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式?！?如果違反該程序規(guī)定完全由拆遷人確定估價機構(gòu)，所作的估價報告就違反了證據(jù)的合法性而不被采信。之所以規(guī)定了估價機構(gòu)確定的法定程序，是有其內(nèi)在邏輯性和現(xiàn)實背景的：作為拆遷人的開發(fā)公司大多數(shù)與房地產(chǎn)管理部門具有種種密切關系，特別是一些國有的開發(fā)公司更是如此。這樣，房地產(chǎn)估價機構(gòu)便通過房地產(chǎn)管理部門與作為拆遷人的開發(fā)公司都成了“同行”。拆遷評估的委托人比較普遍的是拆遷人委托，在眾多估價機構(gòu)“爭飯吃”的情況下，估價機構(gòu)一旦獲得拆遷人的委托，便屈從于委托人的壓力，過低評估以迎合拆遷人的要求，企圖與開發(fā)公司建立“良好的關系”以求下一個拆遷項目評估的委托；出現(xiàn)這種情況的另一個因素在于估價機構(gòu)的委托和確定沒有引入公開、公平、公正的招標投標機制，整個評估市場在拆遷人的操縱之下，估價機構(gòu)很難有獨立人格，只能在妥協(xié)與干預之中生存與發(fā)展。估價機構(gòu)不是在誠信上下功夫，而是在拉關系上下力氣，這里作者絲毫沒有貶低估價機構(gòu)的意思，造成這種狀況的原因不在于估價機構(gòu)本身，而在于相應的制度和機制的完善和不科學。作為行業(yè)自律的管理部門，中國房地產(chǎn)估價師學會正在完善公平競爭、公正評估的制度和規(guī)范，當然，我國房地產(chǎn)估價師制度建立僅十年，對其要求不能象西方發(fā)達國家?guī)资昴酥辽习倌臧l(fā)展的標準。作為國家主管部門，建設部制定的《城市房屋拆遷估價指導意見》，這從制度上保證拆遷房屋評估公正進行，為證據(jù)的合法性審查提供了可能。

（3）證據(jù)的形式必須符合法律規(guī)定。估價報告應當具備的形式要件包括委托人、評估標的、估價方法、估價機構(gòu)、救濟途徑、估價師。缺少必備要件就屬于證據(jù)的形式不符合法定要求而不被采信。

二、房地產(chǎn)估價報告的真實性審查

證據(jù)的真實性是指是否具有能夠客觀反映案件事實真相的屬性，或者說是否具有客觀存在性。證據(jù)的真實性是使證據(jù)獲得證據(jù)能力的本質(zhì)要求，任何虛假的或者不真實的證據(jù)都不能作為認定案件事實的依據(jù)。行政執(zhí)法和審判都是如此。

補償安置裁決及其相關行政訴訟中的證明任務是查明案件的客觀真實或案件的真實情況。查明案件的客觀事實，歸根到底就是要求行政執(zhí)法人員和法官的主觀認識符合客觀實際?？陀^真實是行政執(zhí)法和行政審判的標準，因為它是認定案件事實的根據(jù)，只有根據(jù)客觀的證據(jù)，才能再現(xiàn)案件的真正事實真相，進而才能保證案件的處理正確和公正。行政執(zhí)法和行政訴訟的證據(jù)，客觀真實的標準是認定案件事實的根據(jù)，只有根據(jù)客觀的證據(jù)，才能再現(xiàn)案件真正事實真相，進而才能保證案件的公正處理。

然而問題是在審判實踐中，客觀真實的標準難以達到這樣的標準。這里涉及到行政執(zhí)法和行政審判究竟要求客觀上的真實還是法律上的真實，法律的價值包括公正和效率，行政執(zhí)法和行政審判的價值應當首先追求法律上的真實而非客觀上的真實。當然，二者的統(tǒng)一最為理想，但在實踐中難以成為現(xiàn)實。

現(xiàn)代司法證據(jù)理念表明，證明標準在客觀真實的基礎上允許法官適用高度蓋然性。行政機關作出裁決時，由舉證義務的拆遷人提供估價報告，如果被拆遷人不能反駁的，可以估價報告為依據(jù)作出裁決，當事人不服向人民法院提起行政訴訟的，行政機關負有舉證義務，在不能反駁估價報告時，人民法院可以估價報告作出判決。被拆遷人否定負有舉證義務的拆遷人或者行政機關提供的估價報告，可以通過橫向、縱向，同類、近類比較的方法分析和反證。行政執(zhí)法和行政訴訟無一例外的要考察證據(jù)的真實性，證據(jù)的真實性要求證據(jù)的內(nèi)容和形式都必須具有客觀性，證據(jù)的內(nèi)容應當以客觀事物為基礎，離開事物客觀存在的主觀臆斷，無根據(jù)的猜測、幻覺以及迷信邪說都不具有證據(jù)的客觀真實性。據(jù)此，估價報告的結(jié)論存在主觀臆斷，無根據(jù)的猜測因素的，就不具有客觀真實性。證據(jù)形式的客觀性要求證據(jù)必須以一定的有形載體展示在人們面前，應當是直接或間接的被人們所感知。由于證據(jù)是對未知事實的反映，對于證據(jù)的真實性的認定，要靠人的主觀認識活動來完成，因此，證據(jù)的真實性往往并不能完全等于客觀真實，存在著片面性和誤差等不符合案件真實的可能性。這就要求必須對證據(jù)進行嚴格的審查和甄別，通過證據(jù)的出示、質(zhì)疑和抗辯程序，排除對證據(jù)的虛假和不真實的懷疑，從而使最能夠反映案件事實真相的證據(jù)成為定案的依據(jù)。

《城市房屋拆遷估價指導意見》的一些規(guī)定保證了估價報告客觀真實的反映被拆遷房屋客觀真實的價值。其第五條規(guī)定：“拆遷評估應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結(jié)果?！钡谑畻l規(guī)定：“受托估價機構(gòu)和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權屬檔案和相關房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應當允許查閱?！钡谑臈l規(guī)定：“拆遷估價應當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行?！?這些規(guī)定為行政執(zhí)法機關和人民法院對估價報告真實性的判斷提供了線索。

目前，我國房地產(chǎn)估價常用的方法有比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法、長期趨勢法等多種?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》確定的補償原則的實質(zhì)是一種贖買政策，也就是說，拆遷中拆遷人首先通過市場價格將被拆遷房屋購買，然后進行拆除。因此,城市房屋拆遷估價最適宜的辦法應當是比較法。但在實踐中，由于同類交易案例缺乏等因素，沒有條件采取比較法時，也可以采取其他辦法。比如，對公益事業(yè)的房屋、對經(jīng)營性用房，用比較法可能很難找到合適的比較案例。一般來講，公益事業(yè)性用房更多地使用成本法，而經(jīng)營性物業(yè)的評估，使用收益法可能更有利?！氨容^法”是將被拆遷房屋與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?！笆找娣ā笔歉鶕?jù)被拆遷房屋未來的正常收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。“成本法”是根據(jù)被拆遷房屋在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算被拆遷房屋的客觀合理價格或價值的方法。這些方法無非是盡量使估價報告更加接近客觀真實。

三、房地產(chǎn)估價報告的相關性審查

證據(jù)的相關性又稱為關聯(lián)性，是指證據(jù)是否與案件的待證事實具有一定的關系。證據(jù)只有與案件事實具有關聯(lián)性才可能被采用，與案件事實沒有關聯(lián)的證據(jù)對于案件事實的認定沒有意義，因而不能作為定案的依據(jù)。證據(jù)的相關性是相對而非絕對的，是具體而非抽象的。馬克思主義哲學認為，任何事物都存在一定的聯(lián)系，只是聯(lián)系的方式、聯(lián)系的程度和聯(lián)系的性質(zhì)不同而已。例如，估價師視力不好可能影響對勘查丈量被拆遷房屋的結(jié)果，但不能稱為辯駁不真實估價報告的正當理由。證據(jù)的關聯(lián)性是指證據(jù)與案件事實的認定具有直接影響的聯(lián)系，而非哲學上客觀事物的普遍聯(lián)系。美國法學家威廉斯認為：“關聯(lián)性是指證據(jù)與意圖證明的爭議事實之間存在著合理的關系，如果證據(jù)與該事實關系極為微小，或者沒有足夠的證明價值，那就是無關聯(lián)的?！弊C據(jù)的關聯(lián)性標準要求每一個證據(jù)都必須與案件的待證事實具有直接的法律上的意義。證據(jù)的關聯(lián)性所反映的是證據(jù)的內(nèi)容和實體與案件事實有關，而不是證據(jù)的來源和證據(jù)的形式。審查估價報告這一證據(jù)的關聯(lián)性時包括：（1）該估價報告要證明的內(nèi)容與案件事實是否有關；（2）該估價報告所證明的問題對案件事實認定是否具有實際意義；（3）該估價報告對于要證明的事實是否具有證明力。

證據(jù)的合法性、真實性和關聯(lián)性雖各具特點，但具有統(tǒng)一性和不可分割性，是一有機整體，相互補充，缺一不可。證據(jù)缺少任何一“性”，都不能成為認定案件事實的依據(jù)。盡管如此，法定的房地產(chǎn)估價機構(gòu)作出的估價報告屬于優(yōu)勢證據(jù)，在沒有足夠的其他相反證據(jù)否定時，仍應以其為依據(jù)作出裁判。房地產(chǎn)估價機構(gòu)承攬估價業(yè)務是通過良好的公信力，其所作出的估價報告是否被行政機關和人民法院采信，直接影響其公信力的提升和下降，證據(jù)對當事人不產(chǎn)生直接的拘束力，只有估價報告被行政行為采信后才產(chǎn)生拘束力，因此，筆者認為，房地產(chǎn)估價機構(gòu)無需對輕微過失性的錯誤估價報告承擔法律責任。當然，如果估價機構(gòu)故意作出虛假的估價報告致使民事主體作出錯誤的判斷，估價機構(gòu)應當承擔相應的賠償責任。在有關訴訟中，人民法院可以依法對其虛假作證行為進行制裁。因此，信譽是房地產(chǎn)估價機構(gòu)生命之所在。