第一篇：物業(yè)費(fèi)審批流程

物業(yè)管理費(fèi)申報(bào)流程

一、受理

需提供以下資料：

1、開發(fā)商委托物業(yè)管理合同（協(xié)議）或業(yè)主委員會(huì)聘用物業(yè)管理合同（協(xié)議）

2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本

3、物業(yè)管理資質(zhì)證書

4、費(fèi)用測(cè)算資料

5、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備表，各類人員工資情況表及管理公約資料

6、管理園區(qū)規(guī)劃平面圖，并注明停車場(chǎng)、停車位及封閉式車棚位置

7、商品房竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告

8、物業(yè)管理服務(wù)方案，包括：房屋、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、綠化、裝修及內(nèi)部管理等物業(yè)管理服務(wù)制度是否健全，服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)是否明確，其中普通住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否符合有關(guān)規(guī)定

二、書面申請(qǐng)一式三份（主要負(fù)責(zé)人簽批）

三、審核

1、對(duì)提供資料真實(shí)性進(jìn)行審核

2、小區(qū)業(yè)主代表等征求意見或有必要召開聽證會(huì)

3、填寫收費(fèi)申請(qǐng)表一式三份

四、辦結(jié)：出具審批文件或辦證

第二篇：物業(yè)費(fèi)催費(fèi)流程

物業(yè)費(fèi)催費(fèi)計(jì)劃

一、催費(fèi)工作流程

1、對(duì)于已入住業(yè)主，準(zhǔn)時(shí)發(fā)放繳費(fèi)通知于業(yè)主/或張貼在業(yè)主入戶門上（每月5日，一天內(nèi)完成）；

2、對(duì)物業(yè)費(fèi)約定時(shí)間內(nèi)未來交費(fèi)的業(yè)戶編制《催繳記錄表》（每日更新）；

3、片管根據(jù)各自負(fù)責(zé)區(qū)域進(jìn)行首次電話催繳（一周內(nèi)完成）；

4、首次電話催繳結(jié)束后，進(jìn)行情況分類：（一天內(nèi)完成）；

5、對(duì)業(yè)主實(shí)際情況進(jìn)行分類，根據(jù)欠費(fèi)類別，針對(duì)性采取二次電話/上門催繳措施（每天進(jìn)行）；

A、近期交納類：業(yè)主明確具體交費(fèi)日期

B、暫未明確類：暫時(shí)無(wú)法明確時(shí)間和暫時(shí)聯(lián)系不上的（如：無(wú)聽接電、關(guān)機(jī)、無(wú)信號(hào)等）

C、無(wú)法聯(lián)系類：停機(jī)、空號(hào)、錯(cuò)號(hào)或長(zhǎng)期關(guān)機(jī)

D、異地出差/居住類：長(zhǎng)期在異地出差，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法回來 E、特殊拒交類（含未收房業(yè)主）：因配套設(shè)施不完善、服務(wù)不足及其他原因拒絕交費(fèi)

7、根據(jù)分類采取措施

A、近期交納類：在其承諾的交費(fèi)日期前一天進(jìn)行二次電話提醒； B、暫未明確類：每日進(jìn)行電話催繳，直至對(duì)方歸屬近期交納類； C、無(wú)法聯(lián)系類：利用多種途徑取得業(yè)主最新電話，同時(shí)采取上門催繳方式；

D、異地居住類：每日進(jìn)行電話催繳，引導(dǎo)對(duì)方采取異地匯款方式交納費(fèi)用；

E、特殊拒絕類：進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)，了解業(yè)主所反映的具體事因，及時(shí)向組團(tuán)負(fù)責(zé)人進(jìn)行反饋，由組團(tuán)負(fù)責(zé)人指導(dǎo)其催繳措施；

8、組團(tuán)負(fù)責(zé)人每日監(jiān)督檢查各片管《催繳記錄表》，及時(shí)糾正樓管在催繳期間的不足之處；

9、定期召開物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)催繳總結(jié)例行會(huì)議，貫徹執(zhí)行催費(fèi)制度，將責(zé)任落實(shí)到個(gè)人。

二、催費(fèi)流程具體操作說明

1、催繳前根據(jù)本實(shí)際約定的費(fèi)用交納時(shí)間，準(zhǔn)時(shí)派發(fā)《交費(fèi)通知單》到每戶業(yè)主本人，如無(wú)法送達(dá)本人及其親屬則派發(fā)到該戶信報(bào)箱或通過信件、電話通知到業(yè)主；

2、在繳費(fèi)的約定時(shí)間內(nèi)未來交費(fèi)的業(yè)主，客戶服務(wù)中心對(duì)其進(jìn)行數(shù)量統(tǒng)計(jì)及情況分類，并編制《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》；《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》須明確以下內(nèi)容：房號(hào)、業(yè)主姓名、欠費(fèi)金額；

3、根據(jù)欠費(fèi)數(shù)量及欠費(fèi)催繳疑難程度，平均分配給客服，明確每位員工的催繳工作量；

4、催繳前，必須將分配到各自負(fù)責(zé)的《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》進(jìn)行全面了解，核查其欠費(fèi)戶是否存有歷史遺留問題。

注：根據(jù)催繳經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，部分業(yè)主通常在催繳中會(huì)談到以往的歷史遺留問題，為使樓管能及時(shí)應(yīng)對(duì)，促進(jìn)催繳工作有效，因此，樓管必須在催繳前先了解其是否存在歷史遺留問題。

5、催繳前，必須查詢費(fèi)用是否交清，以免誤催，招致業(yè)主反感。將已過來交納費(fèi)用的業(yè)主，需及時(shí)在自己的《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》上以彩筆劃除該戶，表示已繳納，防止今后每次催繳時(shí)發(fā)生誤催，引起業(yè)主反感；

6、催繳中樓管進(jìn)行首次電話催繳時(shí)應(yīng)以提醒為主。規(guī)范用語(yǔ)：XX 先生/小姐，您好！我是未來方舟客服中心片管/客服XX，貴戶 XX /半/季度的物業(yè)費(fèi)已產(chǎn)生，我公司已將您需繳納的各項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)單投入貴單元的信報(bào)箱內(nèi)或具體費(fèi)用，請(qǐng)您注意查收，另外，需與您明確您交費(fèi)的具體時(shí)間為XX, 樓管及時(shí)將通話情況詳細(xì)記錄在 《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》上，注明業(yè)主回饋信息、致電時(shí)間、致電人；

7、樓管必須一周內(nèi)完成第一次電話催繳工作后，將《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》按要求進(jìn)行分類如下：

（1）、近期交納類：業(yè)主已明確具體交費(fèi)日期

（2）、暫未明確類：業(yè)主無(wú)法明確時(shí)間和暫時(shí)聯(lián)系不上的（如：無(wú)聽接電、關(guān) 機(jī)）

（3）、無(wú)法聯(lián)系類：停機(jī)、空號(hào)、錯(cuò)號(hào)或長(zhǎng)期關(guān)機(jī)（4）、異地出差類：業(yè)主長(zhǎng)期在異地出差，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法回來（5）、特殊拒交類：業(yè)主因配套設(shè)施不完善、服務(wù)不到位等原因拒絕交費(fèi)

8、根據(jù)欠費(fèi)類別，重新編制 《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》，有針對(duì)性采取二次電話/上門催繳措施：

（1）、近期交納類：在其承諾的交費(fèi)日期前一天進(jìn)行二次電話提醒（2）、暫未明確類：每日進(jìn)行電話催繳，直至對(duì)方歸屬近期交納類（3）、無(wú)法聯(lián)系類：利用多種途徑取得業(yè)主最新電話，同期并采取上門催繳

（4）、異地出差、居住類：每日進(jìn)行電話催繳，引導(dǎo)對(duì)方采取異地匯款方式交納費(fèi)用

（5）、特殊拒絕類：進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)，了解業(yè)主所反映的具體事因，及時(shí)向組團(tuán)負(fù)責(zé)人進(jìn)行反饋，由組團(tuán)負(fù)責(zé)人指導(dǎo)其催繳措施

9、每天的《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》于下班前交給組團(tuán)負(fù)責(zé)人查看；不催繳時(shí)，《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》統(tǒng)一放在服務(wù)中心資料柜中，不得外泄；掌握每天的催繳時(shí)間，利用工作的空閑時(shí)間催繳，一有空閑就催；

10、每周催繳次數(shù)不得少于3次。每天最佳催繳時(shí)間 9：30（周末 10：30）——12： 00、15：00——18:00，催繳時(shí)，盡量先打電話座機(jī)，然后再打手機(jī)； 每周四下午 17：00 客服部召開“物業(yè)費(fèi)催繳總結(jié)例行會(huì)議”，講評(píng)本周物業(yè)費(fèi)催繳力度及不足之處，共同探討催繳的最佳措施，推廣行之有效的催繳方式。

11、對(duì)于上述正常催繳方式無(wú)效的業(yè)主將更換催繳的時(shí)間，在催繳期間，如業(yè)主不接聽電話的催繳間隔為每30分鐘一次；

12、如業(yè)主未能在原承諾的時(shí)間內(nèi)如期交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)，則采取發(fā)放快遞郵件的形式進(jìn)行催繳（注：在特快專遞的內(nèi)件品名中注明該業(yè)主欠費(fèi)明細(xì)）。將催繳情況詳細(xì)記錄在《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》內(nèi)，由組團(tuán)負(fù)責(zé)人當(dāng)天檢查并簽字確認(rèn)；

13、上述催繳方式仍無(wú)效的，則上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理查找該業(yè)主的詳細(xì)工作或家庭地址，由項(xiàng)目經(jīng)理安排相關(guān)主管及客戶服務(wù)中心人員親臨業(yè)主所在工作單位或家庭住址催繳。將催繳情況詳細(xì)記錄在《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》內(nèi)，由項(xiàng)目經(jīng)理當(dāng)天檢查并簽字確認(rèn)。如親臨業(yè)主工作單位或家庭住址催繳無(wú)效的，由項(xiàng)目經(jīng)理親自登門催繳。如仍然無(wú)效，對(duì)拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，采取發(fā)放律師函催繳方式。將催繳情況詳細(xì)記錄在《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》內(nèi)，由組團(tuán)負(fù)責(zé)人當(dāng)天檢查并簽字確認(rèn)。

14、在發(fā)放律師函限定的時(shí)間內(nèi)仍然未交費(fèi)的，采取不記名公示警示業(yè)主。將催繳情況詳細(xì)記錄在《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》內(nèi)，由項(xiàng)目經(jīng)理當(dāng)天檢查并簽字確認(rèn)。在公示期（一周）內(nèi)仍然未來交費(fèi)的業(yè)主，項(xiàng)目經(jīng)理將具有代表性的欠費(fèi)大戶上報(bào)總經(jīng)理，由總經(jīng)理根據(jù)實(shí)際情況對(duì)該部分欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行法律訴訟。15、物業(yè)費(fèi)催費(fèi)記錄表所記錄內(nèi)容如下：

催繳記錄表.xls

第三篇：物業(yè)費(fèi)催繳流程辦法

物業(yè)費(fèi)催繳流程

趙金勇編制

一、客服打電話催繳

1、準(zhǔn)時(shí)發(fā)放繳費(fèi)通知予業(yè)主公告欄內(nèi)；

2、對(duì)物業(yè)費(fèi)約定時(shí)間內(nèi)未來交費(fèi)的業(yè)戶編制《催繳記錄表》；

3、客服主管分配催繳工作量于每位樓管；

4、樓管根據(jù)各自負(fù)責(zé)區(qū)域進(jìn)行首次電話催繳；

5、首次電話催繳結(jié)束后，進(jìn)行情況分類；

6、對(duì)業(yè)主實(shí)際情況進(jìn)行分類，根據(jù)欠費(fèi)類別，針對(duì)性采取

二次電話/上門催繳措施；

A、近期交納類：業(yè)主明確具體交費(fèi)日期

B、暫未明確類：暫時(shí)無(wú)法明確時(shí)間和暫時(shí)聯(lián)系不上的（如：

無(wú)聽接電、關(guān)機(jī)、無(wú)信號(hào)等）

C、無(wú)法聯(lián)系類：停機(jī)、空號(hào)、錯(cuò)號(hào)或長(zhǎng)期關(guān)機(jī)

D、異地出差/居住類：長(zhǎng)期在異地出差，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法回來 E、特殊拒交類：因配套設(shè)施不完善、服務(wù)不足及其他原因

拒絕交費(fèi)

7、根據(jù)分類采取措施

A、近期交納類：在其承諾的交費(fèi)日期前一天進(jìn)行二次電話

提醒；

B、暫未明確類：每日進(jìn)行電話催繳，直至對(duì)方歸屬近期交

納類； C、無(wú)法聯(lián)系類：利用多種途徑取得業(yè)主最新電話，同時(shí)采

取上門催繳方式；

D、異地居住類：每日進(jìn)行電話催繳，引導(dǎo)對(duì)方采取異地匯

款方式交納費(fèi)用；

E、特殊拒絕類：進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)，了解業(yè)主所反映的具體事

因，及時(shí)向客服主管進(jìn)行反饋，由客服主管指導(dǎo)其催繳

措施；

8、客服主管每日監(jiān)督檢查各樓管《催繳記錄表》及統(tǒng)計(jì)《催

繳日?qǐng)?bào)表》，及時(shí)糾正樓管在催繳期間的不足之處；

9、客服主管每周召開物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)催繳總結(jié)例行會(huì)

議，貫徹執(zhí)行“催繳工作獎(jiǎng)罰制度”

以上工作步驟進(jìn)行完畢：

1、業(yè)主明確繳費(fèi)時(shí)間后一周內(nèi)未繳費(fèi)的；

2、其他情況一個(gè)月內(nèi)未轉(zhuǎn)為明確繳費(fèi)額的業(yè)主；

3、兩個(gè)月內(nèi)無(wú)論何種情況未繳物業(yè)費(fèi)的。均轉(zhuǎn)為上門催繳業(yè)主程序。

二、上門催繳

如親臨業(yè)主工作單位或家庭住址催繳無(wú)效的記錄。

三、發(fā)放律師函

對(duì)拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，采取發(fā)放律師函催繳方式。將催繳情況詳細(xì)記錄在《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》內(nèi)，由客服主管當(dāng)天檢查并簽字確認(rèn)。（律師指導(dǎo)）

四、社區(qū)宣傳欄內(nèi)不記名公示

在發(fā)放律師函限定的時(shí)間內(nèi)仍然未交費(fèi)的，采取不記名公示警示業(yè)主。將催繳情況詳細(xì)記錄在《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》內(nèi)，由客服主管當(dāng)天檢查并簽字確認(rèn)。

五、法律訴訟

在公示期內(nèi)仍然未來交費(fèi)的業(yè)主，將具有代表性的欠費(fèi)大戶上報(bào)總經(jīng)理，由總經(jīng)理根據(jù)實(shí)際情況批示對(duì)該部分欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行法律訴訟，總經(jīng)理批示后具體由清欠小組與各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及律師實(shí)施相關(guān)證據(jù)收集與訴訟工作。

第四篇：物業(yè)費(fèi)起訴流程及注意事項(xiàng)

物業(yè)費(fèi)起訴流程及注意事項(xiàng)

物業(yè)費(fèi)起訴流程及注意事項(xiàng)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中普遍遇到業(yè)主以各種理由拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的情況，為解決此問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想盡一切辦法，花費(fèi)了大量的人力資源，只能說服部分欠費(fèi)金額少的業(yè)主，但對(duì)拖欠費(fèi)用較多、時(shí)間較長(zhǎng)的欠費(fèi)業(yè)主，成效并不明顯。小區(qū)管理處工作人員在企業(yè)的工作要求和考核目標(biāo)下，反復(fù)向欠費(fèi)業(yè)主游說、多次上門催繳，可以說個(gè)個(gè)身心疲憊、筋疲力盡，特別是面對(duì)欠費(fèi)釘子戶已經(jīng)是毫無(wú)辦法。筆者所在的企業(yè)也是碰到了同樣問題。

解決欠費(fèi)釘子戶最有效辦法就是通過法律手段，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)得的利益。但大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)用法律手段時(shí)都存在兩個(gè)顧慮：一是為收回幾百元欠費(fèi)而支付幾千元律師費(fèi)感覺是得不償失，二是怕向欠費(fèi)業(yè)主提起訴訟后會(huì)形成對(duì)立關(guān)系，不利于今后的服務(wù)工作。

針對(duì)第一個(gè)顧慮，筆者所在的企業(yè)通過法律顧問的專項(xiàng)輔導(dǎo)，已經(jīng)能夠獨(dú)立訴訟，解決了訴訟成本過高的問題，所有的訴訟只需向法院支付百元以下的訴訟費(fèi)，而且在勝訴后，訴訟費(fèi)由敗訴方即被告承擔(dān)。

對(duì)第二個(gè)顧慮筆者有自己的看法，筆者認(rèn)為，從業(yè)主欠費(fèi)開始，欠費(fèi)業(yè)主和小區(qū)管理處就已經(jīng)形成對(duì)立面，在管理處工作人員上門催費(fèi)的過程中，欠費(fèi)業(yè)主找出種種理由為自己的欠費(fèi)行為辯解，工作人員反復(fù)給予反駁?？梢?，只要欠費(fèi)存在，管理處與欠費(fèi)業(yè)主的矛盾就無(wú)法消除。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)用法律手段起訴欠費(fèi)業(yè)主后，欠費(fèi)業(yè)主在法庭上反而會(huì)理智許多，也不會(huì)將種種莫明其妙的欠費(fèi)理由呈堂，即使提出來也得不到法官的支持。在法官的調(diào)解下，大部分欠費(fèi)業(yè)主會(huì)當(dāng)即繳清欠費(fèi)或與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂還款協(xié)議。一旦走到這一步，欠費(fèi)業(yè)主與管理處之間的對(duì)立因素就消除了。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在訴訟過程中還可以給予減免滯納金或在本金上給予折扣減免等措施，安撫業(yè)主。管理處工作人員還可以在日常工作中，主動(dòng)接觸該業(yè)主，重建和諧關(guān)系，正所謂“不打不相識(shí)”。

筆者所在的企業(yè)在過去的一年里，已成功地進(jìn)行了60宗自助訴訟，收回欠費(fèi)近二十萬(wàn)元。筆者通過蜂巢物業(yè)論壇就物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主獨(dú)立訴訟具體操作流程和注意事項(xiàng)貢獻(xiàn)出來，給同行分享，并期待大家指導(dǎo)。

一、成立清欠小組

清欠小組成員可以物業(yè)公司相關(guān)部門的人員和物業(yè)管理處主任組成，機(jī)構(gòu)人員以兼職為主，這樣不會(huì)加大操作成本。

二、制定訴訟計(jì)劃

清欠小組對(duì)存在欠費(fèi)的小區(qū)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)調(diào)查，分析欠費(fèi)原因、業(yè)主的欠費(fèi)理由、欠費(fèi)業(yè)主在小區(qū)的分布情況等，之后制定分批訴訟計(jì)劃。制定計(jì)劃的同時(shí)應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：

1、先易后難。先起訴無(wú)任何理由欠費(fèi)的業(yè)主，再起訴以某種理由欠費(fèi)的業(yè)主，逐步提高自身的訴訟能力。

2、合理分布。成批訴訟時(shí)，起訴對(duì)象不要集中在某一棟樓或太鄰近的樓，防止出現(xiàn)集體對(duì)抗。

三、準(zhǔn)備起訴資料

1、委托授權(quán)書：

受托人一般選擇清欠小組負(fù)責(zé)人和小區(qū)管理處主任，規(guī)模較小的企業(yè)也可以選擇企業(yè)經(jīng)理和小區(qū)管理處主任。受委托人應(yīng)對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同比較熟悉，有較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力，同時(shí)還掌握了對(duì)業(yè)主欠費(fèi)理由的答辯對(duì)策。

委托授權(quán)書式樣詳見附件一。

2、起草起訴狀：

根據(jù)公司在該小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的情況，起草訴訟狀。有前期物業(yè)服務(wù)合同和與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的，以合同條款為基礎(chǔ)起草起訴狀；沒有物業(yè)服務(wù)合同，可以尋求街道辦事處或居委會(huì)出具證明，再加上物價(jià)局頒發(fā)的該小區(qū)收費(fèi)許可證，就可證明事實(shí)合同關(guān)系。

起訴狀式樣詳見附件二。

3、證據(jù)清單

（1）公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，證明公司有合法的經(jīng)營(yíng)權(quán)。

（2）物業(yè)服務(wù)合同、收費(fèi)許可證、街道辦事處或居委會(huì)出據(jù)的證明，證明公司在該小區(qū)有合法的物業(yè)服務(wù)權(quán)利和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（3）相關(guān)的文件，如政府28號(hào)令、關(guān)于規(guī)范我市住宅小區(qū)公共水電費(fèi)分?jǐn)倖栴}的通知、關(guān)于收繳垃圾處理費(fèi)的通知，證明物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)收費(fèi)的合法性，包括滯納金。

（4）房地產(chǎn)權(quán)登記表、企業(yè)登記信息表（商鋪），證明被告的業(yè)主身份或物業(yè)使用人。

（5）其它有證明作用的文件。

證據(jù)清單式樣詳見附件三。

4、制作欠費(fèi)數(shù)據(jù)

（1）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及滯納金明細(xì)表

（2）水費(fèi)、污水處理費(fèi)、加壓電費(fèi)明細(xì)表

（3）防盜門及梯燈維修、路燈電費(fèi)及垃圾處理費(fèi)明細(xì)表

（4）電梯電費(fèi)及梯燈電費(fèi)分?jǐn)偯骷?xì)表

（5）電梯維修零件費(fèi)分?jǐn)偯骷?xì)表

（6）每噸供水加壓電費(fèi)計(jì)算表

（7）電梯電費(fèi)及梯燈電費(fèi)分?jǐn)傆?jì)算表

（8）電梯維修零件費(fèi)分?jǐn)傆?jì)算表

注：以上各類表各企業(yè)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況制作。

5、其它資料

（1）律師函復(fù)印件；

（2）繳費(fèi)通知；

（3）催費(fèi)通知。

筆者所在的公司經(jīng)過一年的嘗試，已能完全能夠?qū)η焚M(fèi)業(yè)主進(jìn)行獨(dú)立訴訟，并取得了良好的成果。筆者認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)糾紛訴訟是一種比較簡(jiǎn)單的訴訟，一是法院對(duì)此類案件的審理已經(jīng)很成熟了，一般都會(huì)支持物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求；二是物業(yè)糾紛訴訟的資料準(zhǔn)備也不復(fù)雜，而且同一個(gè)小區(qū)欠費(fèi)訴訟資料是相同的，不同業(yè)主只需修改欠費(fèi)數(shù)據(jù)；三是當(dāng)前各物業(yè)企業(yè)面對(duì)服務(wù)成本上升，而物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)得不到及時(shí)調(diào)整的情況下，收回欠費(fèi)是幫助企業(yè)生存的好辦法；四是物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果都能及時(shí)、準(zhǔn)確地運(yùn)用法律手段追過欠費(fèi)，有助于讓及時(shí)繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)這一理念深入人心。

物業(yè)費(fèi)訴訟文書范本

授權(quán)委托書樣本

委托人： 物業(yè)管理有限公司 住 所：珠海市 路 號(hào) 棟

法定代表人：

受委托人一：

受委托人二：

通信地址：珠海市 路 號(hào) 棟

聯(lián)系電話：

委托人與 物業(yè)管理合同糾紛一案，委托上述受委托人作為一審訴訟代理人。

代理權(quán)限：一般代理。

委托人（蓋章）： 年 月 日

民事起訴狀樣本

原告： 物業(yè)管理有限公司

住所：珠海市 路 號(hào) 棟

法定代表人： 聯(lián)系電話：

被告：

舊地址：珠海市香洲區(qū) 路 花園 棟 房

新住址：珠海市香洲區(qū) 路 號(hào) 棟 房

聯(lián)系電話：

訴訟請(qǐng)求：

請(qǐng)求法院判令被告向原告支付拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 元（詳見附件1），滯納金 元（詳見附件1），水費(fèi) 元（詳見附件2），污水處理費(fèi) 元（詳見附件2），供水加壓電費(fèi) 元（詳見附件2），路燈電費(fèi) 元(詳見附件3)，防盜門及梯燈維修費(fèi) 元(詳見附件3)，垃圾處理費(fèi) 元(詳見附件3)，電梯及梯燈電費(fèi) 元（詳見附件4），電梯維修零件費(fèi) 元（詳見附件5）。以上合計(jì)人民幣 元(暫計(jì)算到20 年 月 日,之后的費(fèi)用照計(jì))

事實(shí)與理由：

原告于 與 小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了《 小區(qū)物業(yè)管理合同》，并從 年 月 日起至 年 月 日服務(wù)于 小區(qū)業(yè)主，被告是座落于 小區(qū) 棟 房業(yè)主。在原告為 小區(qū)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)期間，原告與被告都應(yīng)該切實(shí)履行《 小區(qū)物業(yè)管理合同》，但被告從 年 月起無(wú)故拖延繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用構(gòu)成違約。原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，特起訴到貴院，請(qǐng)依法判決。

此致

珠海市香洲區(qū)人民法院

具狀人（蓋章）：

二○ 年 月 日

原告提供證據(jù)清單

延伸閱讀：

已過訴訟時(shí)效，物業(yè)費(fèi)仍需交納嗎？

訴訟時(shí)效是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時(shí)效期間內(nèi)不行使權(quán)利，當(dāng)時(shí)效期間屆滿時(shí)，人民法院對(duì)權(quán)利人的權(quán)利不再進(jìn)行保護(hù)的制度。在法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期間內(nèi)，權(quán)利人提出請(qǐng)求的，人民法院就強(qiáng)制義務(wù)人履行所承擔(dān)的義務(wù)。而在法定的訴訟時(shí)效期間屆滿之后，權(quán)利人行使請(qǐng)求權(quán)的，人民法院就不再予以保護(hù)。訴訟時(shí)效屆滿后，義務(wù)人雖可拒絕履行其義務(wù)，但權(quán)利本身及請(qǐng)求權(quán)并不消滅。當(dāng)事人超過訴訟時(shí)效后起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。受理后查明無(wú)中止，中斷，延長(zhǎng)事由的，判決駁回其訴訟請(qǐng)求。

訴訟時(shí)效分為一般訴訟時(shí)效和特殊訴訟時(shí)效。這里只說說一般訴訟時(shí)效，我國(guó)《民法通則》第135條規(guī)定的：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。”這表明，我國(guó)一般民事訴訟的一般訴訟時(shí)效為二年。

近年來，隨著社會(huì)的發(fā)展，小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理制度已基本普及，同時(shí)業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾也日趨嚴(yán)重。業(yè)主們主要指責(zé)的是物業(yè)公司的服務(wù)不周：下水道堵了，未及時(shí)疏通；墻體出現(xiàn)裂縫，未及時(shí)解決；室內(nèi)財(cái)產(chǎn)被盜，物業(yè)卻不知曉……。總之，小小的業(yè)主怎么跟物業(yè)公司斗呢？思來想去，業(yè)主們想出一“高招”：不交物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)，只要是物業(yè)收的費(fèi)用統(tǒng)統(tǒng)不交。的確，這種行為嚴(yán)重的影響了物業(yè)公司的正常經(jīng)營(yíng)，讓物業(yè)公司非常頭疼。

糾紛再起，來咨詢、委托代理的物業(yè)公司和業(yè)主都很多，但關(guān)注的焦點(diǎn)不外乎是：物業(yè)費(fèi)是否有超過訴訟時(shí)效之說？物業(yè)公司擔(dān)心超過訴訟時(shí)效，喪失勝訴權(quán)；業(yè)主們想過了訴訟時(shí)效，是否就可以不交物業(yè)費(fèi)了，同時(shí)又擔(dān)心長(zhǎng)期不交物業(yè)費(fèi)，從法律上需不需要承擔(dān)什么責(zé)任？下面我們來看一個(gè)案例：

1998年，楊某在北京豐臺(tái)區(qū)購(gòu)得一處住宅，并與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理協(xié)議》。楊某在交納了1998年7月至1999年12月的物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)、電費(fèi)后，不再交納任何費(fèi)用。去年7月21日，該物業(yè)公司訴至豐臺(tái)區(qū)法院，請(qǐng)求法院判令楊某給付2000年至2009年6月的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)和取暖費(fèi)。一審法院判決楊某給付物業(yè)公司2000年至2009年6月的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)和取暖費(fèi)，并用銀行逾期貸款利率計(jì)算滯納金。宣判后，物業(yè)公司對(duì)滯納金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有異意，楊某也不服，雙方均向市中院提起上訴。市中院審理認(rèn)為，物業(yè)公司向原審法院主張權(quán)利的時(shí)間是 2009年7月21日，而楊某拖欠的物業(yè)管理費(fèi)是從2000年1月起至2009年6月30日止，拖欠的采暖費(fèi)分別是2000年至2009年。對(duì)于2009年6月30日前發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)該適用法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定，也就是在得知自己的權(quán)利受侵害后的兩年內(nèi)必須起訴，否則將喪失勝訴權(quán)。最后法院判決楊某只須支付2007年以后的費(fèi)用。

上述案例表明：追繳物業(yè)費(fèi)是有訴訟時(shí)效的。

根據(jù)2009年10月1日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面催繳的合理期限內(nèi)，向法院請(qǐng)求業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的，法院應(yīng)予支持。那么，物業(yè)費(fèi)的交納有無(wú)訴訟時(shí)效呢？

我國(guó)民法通則規(guī)定了訴訟時(shí)效制度，如果在法定期限內(nèi)不行使權(quán)利，將導(dǎo)致權(quán)利的喪失或權(quán)利效力減損的法律后果。那么物業(yè)合同同樣適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。但并不是說，過了訴訟時(shí)效的物業(yè)費(fèi)都無(wú)法主張了。如果物業(yè)公司能夠提供證據(jù)證明訴訟時(shí)效中斷的，如經(jīng)公證的催收單或其他方式行使債權(quán)的憑證；物業(yè)公司采取通過業(yè)主委員會(huì)催收物業(yè)費(fèi)，由業(yè)主委員會(huì)出具相關(guān)證據(jù)證明等，法院還是可以維護(hù)物業(yè)公司利益的。

在物業(yè)費(fèi)訴訟時(shí)效上，還存在另一種聲音，即有的律師認(rèn)為這屬于連續(xù)性欠款,不存在時(shí)效問題，但這種觀點(diǎn)僅僅是理論上的觀點(diǎn)，無(wú)法律上的依據(jù)。在上海的律師朋友提出：物業(yè)費(fèi)的繳納是個(gè)整體，而業(yè)主的分期繳納是對(duì)整體債務(wù)的分期履行，根據(jù)《最高院關(guān)于審理民事案件使用訴訟時(shí)效若干問題的規(guī)定》，當(dāng)事人約定債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效從最后一期履行期限屆滿之日起算。但我個(gè)人的觀點(diǎn)是：既是約定，《物業(yè)管理合同》中必然列明，否則不好主張。

總而言之，物業(yè)公司在催收物業(yè)費(fèi)時(shí)，一定要注意收集證據(jù)，作為以后主張?jiān)V訟時(shí)效中斷的依據(jù)。那么作為業(yè)主，你可以提出拒交物業(yè)費(fèi)的合理理由，法官會(huì)權(quán)衡考慮，作出判決的。在這里，提醒廣大業(yè)主朋友們，當(dāng)你對(duì)房屋出現(xiàn)問題的時(shí)候，應(yīng)積極采取措施，不要消極的應(yīng)對(duì)，以防止承擔(dān)法律責(zé)任。

物業(yè)費(fèi)訴訟案常見的六大抗辯理由

物業(yè)費(fèi)訴訟案的常見抗辯理由大致有物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位、前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿、物業(yè)公司不具備管理資質(zhì)、開發(fā)商房屋質(zhì)量存在瑕疵、業(yè)主自行聘請(qǐng)保安清潔公司、超過訴訟時(shí)效等6種。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，物業(yè)費(fèi)訴訟案呈現(xiàn)快速上漲勢(shì)頭。從法院的判決實(shí)際情況剖析抗辯理由在實(shí)務(wù)審判中法院的采納情況，有助于幫助各方當(dāng)事人在參與訴訟的過程中合法、理性維權(quán)。現(xiàn)就各類抗辯理由提出相應(yīng)法理評(píng)析：

抗辯理由一物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位

在物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)案件中，大約80%以上的業(yè)主都會(huì)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不到位作為抗辯理由。根據(jù)民事訴訟法“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的舉證規(guī)則，業(yè)主應(yīng)就物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位的事實(shí)進(jìn)行舉證。

如何認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量？根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定，：“本條例所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！备鶕?jù)上述規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)最基本的服務(wù)內(nèi)容是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，并維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。

法官在審理案件時(shí)一般會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考察。物業(yè)服務(wù)合同一般都對(duì)物業(yè)服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及違約責(zé)任等作出詳盡的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同的約定保質(zhì)保量地提供了物業(yè)管理服務(wù)將會(huì)直接影響到案件判決的結(jié)果。

《中華人民共和國(guó)合同法》第107條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主完全有權(quán)要求降低物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。但是，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)為由拒絕交納全部物業(yè)管理費(fèi)一般無(wú)法得到法院支持。只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域提供了基本的物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主也享受了這一服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)依照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不能以物業(yè)服務(wù)存在質(zhì)量問題為由而拒絕交納服務(wù)費(fèi)。當(dāng)然，如果業(yè)主提供的證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)的過程中服務(wù)質(zhì)量確實(shí)存在不達(dá)標(biāo)的事實(shí)，則法院可能會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約程度做出核減物業(yè)服務(wù)費(fèi)或免除物業(yè)服務(wù)合同約定的違約金的判決。

抗辯理由二 前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿

在物業(yè)費(fèi)訴訟案件中，作為被告的業(yè)主會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交法院的證據(jù)材料進(jìn)行審查。如果前期物業(yè)服務(wù)合同期限已經(jīng)屆滿，則物業(yè)服務(wù)合同是否就當(dāng)然失去法律效力了呢？業(yè)主以合同期限屆滿作為抗辯理由能否獲得法院的支持？

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。如果前期物業(yè)服務(wù)合同約定了服務(wù)期限，在期限屆滿后，業(yè)主委員會(huì)尚未成立或者成立了業(yè)主委員會(huì)但還沒有與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，則如何認(rèn)定前期物業(yè)服務(wù)屆滿后的物業(yè)服務(wù)關(guān)系呢？

《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》第15條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動(dòng)延續(xù)。另根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，合同的實(shí)際履行是合同的一方或雙方以自己的實(shí)際行為履行了合同主要義務(wù)，對(duì)方予以接受的，應(yīng)當(dāng)視為合同的實(shí)際成立。對(duì)于前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系的認(rèn)定，應(yīng)視為雙方事實(shí)上形成一種合同關(guān)系，物業(yè)服務(wù)公司以實(shí)際行動(dòng)繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主也實(shí)際上享受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)，理應(yīng)交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。因此，業(yè)主以前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯將得不到法院的支持。

抗辯理由三 物業(yè)公司不具備管理資質(zhì)

在物業(yè)管理費(fèi)訴訟案件中，業(yè)主常常會(huì)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未取得物業(yè)管理資質(zhì)為由認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備獨(dú)立的法人資格；國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定?！薄段飿I(yè)管理?xiàng)l例》屬于國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定合同無(wú)效。對(duì)于沒有取得物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)問題，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》第2條規(guī)定：“不具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位因提供物業(yè)服務(wù)與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。如果爭(zhēng)議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理?！币虼耍飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在沒有取得資質(zhì)的下，其與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)管理合同應(yīng)歸于無(wú)效，雙方的物業(yè)服務(wù)關(guān)系可以按照一般的民事糾紛處理。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，法院一般會(huì)按照政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

抗辯理由四 開發(fā)商房屋質(zhì)量存在瑕疵

在前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)合同是由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的。由于為業(yè)主提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是有開發(fā)商聘請(qǐng)的，導(dǎo)致提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)與開發(fā)商存在著千絲萬(wàn)縷的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)是開發(fā)商的子公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)。當(dāng)開發(fā)商違反房屋買賣合同的約定與業(yè)主發(fā)生糾紛時(shí)，業(yè)主往往會(huì)遷怒于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)作為抗?fàn)幍氖侄巍?/p>

從法律角度分析，房屋的質(zhì)量瑕疵問題屬于業(yè)主與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同的法律范疇，開發(fā)商作為出賣人，應(yīng)承擔(dān)房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。如果房屋出現(xiàn)漏水、裂縫等質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)向開發(fā)商主張權(quán)利，要求開發(fā)商進(jìn)行維修或者賠償甚至解除房屋買賣合同。而前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是兩個(gè)獨(dú)立的法人主體，兩者都能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)并非房屋買賣合同的一方當(dāng)事人，所以，業(yè)主如果以房屋質(zhì)量瑕疵作為拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由將不會(huì)獲得法院的支持。

抗辯理由五 業(yè)主自行聘請(qǐng)保安、清潔公司

在某些物業(yè)管理區(qū)域，存在一些擁有大面積房屋的業(yè)主，如一棟裙樓的整層商鋪或用于特定經(jīng)營(yíng)目的的大型物業(yè)。為了便于對(duì)自己擁有物業(yè)的集中管理和經(jīng)營(yíng)，這些大業(yè)主往往會(huì)自行聘請(qǐng)保安員和清潔工對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。業(yè)主自行聘請(qǐng)保安和清潔工后，是否就免除了向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)了呢？

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司提供的物業(yè)服務(wù)一般包括以下內(nèi)容：

1、建筑區(qū)區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部位、共用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

2、建筑區(qū)劃內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生的清潔管理；

3、建筑區(qū)劃內(nèi)車輛停放及交通秩序管理；

4、建筑區(qū)劃內(nèi)的安全防范義務(wù)；

5、配合政府部門維護(hù)好建筑區(qū)劃內(nèi)的公共秩序和安全防范工作。從上述內(nèi)容來看，物業(yè)管理服務(wù)具有公共服務(wù)的性質(zhì)，這種服務(wù)是針對(duì)整個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主提供的。而大業(yè)主自行聘請(qǐng)的保安員和清潔工是專為業(yè)主個(gè)人提供的私人服務(wù)，兩者的服務(wù)內(nèi)容并不相同。業(yè)主在享受其自行聘請(qǐng)的保安員和清潔工提供服務(wù)的同時(shí)，也享受了物業(yè)服務(wù)公司對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)的共有部分及公共事務(wù)提供的物業(yè)管理服務(wù)。因此，業(yè)主以其自行聘請(qǐng)保安員和清潔工為由拒絕向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由將不會(huì)獲得法院的支持。

抗辯理由六 超過訴訟時(shí)效

訴訟時(shí)效的抗辯也是在物業(yè)費(fèi)訴訟案件中業(yè)主經(jīng)常提出的抗辯理由。某些物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主欠繳多年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)后再向法院提起訴訟，這就會(huì)產(chǎn)生其對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的請(qǐng)求權(quán)是否已經(jīng)超過訴訟時(shí)效的問題。

《民法通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外?！痹V訟時(shí)效屆滿后，權(quán)利人仍然向法院起訴，請(qǐng)求法院保護(hù)其民事權(quán)利，但法院對(duì)其實(shí)體權(quán)利將不予支持。因此，對(duì)于超過兩年期限以上的訴訟請(qǐng)求部分，法院將審查是否存在訴訟時(shí)效中斷的事由?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第一百四十條規(guī)定：“訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效重新計(jì)算?！彼痉▽?shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多會(huì)向法院提交“催繳通知書”，以證明其向業(yè)主主張過物業(yè)管理費(fèi)。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交EMS等特快專遞郵件詳情單或者郵件送達(dá)妥投條等催繳證明，表明其曾在訴訟時(shí)效期間向業(yè)主主張過權(quán)利，那么訴訟時(shí)效就會(huì)發(fā)生中斷的法律效果，訴訟時(shí)效將重新起算。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能提供有效的訴訟時(shí)效中斷的證據(jù)，則法院一般會(huì)支持從物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴之日起往前推算兩年期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

積極維權(quán)防止引起惡性循環(huán)

業(yè)主在參與物業(yè)服務(wù)費(fèi)訴訟案件時(shí)經(jīng)常會(huì)提出以上六種抗辯理由。在該類案件的訴訟過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為專業(yè)性的公司，在起訴之前往往有備而來，證據(jù)收集較為全面。如果起訴的業(yè)主人數(shù)眾多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般都會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)律師進(jìn)行訴訟。從訴訟經(jīng)驗(yàn)和訴訟技巧來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往處于優(yōu)勢(shì)地位。而業(yè)主往往單打獨(dú)斗，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，在收集證據(jù)時(shí)存在較大的難度，相關(guān)的法律知識(shí)儲(chǔ)備和訴訟經(jīng)驗(yàn)也非常匱乏，所以該類案件大多以業(yè)主敗訴的結(jié)果告終。群體性訴訟案件的業(yè)主敗訴后，如果拒不執(zhí)行，法院強(qiáng)制力介入后，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的長(zhǎng)久敵對(duì)情緒，從而影響后續(xù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取。而由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)回收率的降低將會(huì)影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的積極性，又導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降，也損害了其他交費(fèi)業(yè)主的利益。上述多個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，如果處理不當(dāng)，極易引起惡性循環(huán)。

第五篇：物業(yè)費(fèi)及對(duì)接流程

租金、物業(yè)費(fèi)催繳及與北京公司財(cái)務(wù)對(duì)接流程

一、客戶轉(zhuǎn)賬催繳流程

1、對(duì)于租戶/業(yè)權(quán)人按合同約定內(nèi)將租金及物業(yè)費(fèi)一起繳納至北京公司財(cái)務(wù)部的，北京公司財(cái)務(wù)部應(yīng)于7日內(nèi)將物業(yè)費(fèi)劃撥至物業(yè)公司帳號(hào)；

2、北京公司財(cái)務(wù)7日內(nèi)未劃撥的，光大國(guó)際中心行政財(cái)務(wù)部應(yīng)在3日內(nèi)向北京公司財(cái)務(wù)部發(fā)函催款，并抄報(bào)北京公司物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理部；

3、對(duì)于北京公司財(cái)務(wù)部收到催款函件3日內(nèi)未作答復(fù)或劃撥賬款的，光大國(guó)際中心項(xiàng)目部應(yīng)據(jù)實(shí)上報(bào)物業(yè)總公司。

例如：101租戶中國(guó)銀行繳費(fèi)時(shí)存在此類情況。

二、租金、物業(yè)費(fèi)催繳流程

1、租戶/業(yè)權(quán)人滯后一個(gè)月未按時(shí)繳交租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能源費(fèi)等費(fèi)用時(shí)，項(xiàng)目部行政財(cái)務(wù)部告知項(xiàng)目部總經(jīng)理，除書面催款外，客服經(jīng)理須登門催款；

2、租戶/業(yè)權(quán)人連續(xù)兩個(gè)月未按時(shí)繳交租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能源費(fèi)等費(fèi)用時(shí)，除執(zhí)行第一條款外，須上報(bào)物業(yè)總公司、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理部及北京公司市場(chǎng)部。

例如：3F太和文華曾存在此類情況。

三、未收到退租/合同變更收費(fèi)催費(fèi)辦法

對(duì)于我部未收到北京公司市場(chǎng)部關(guān)于客戶退租/合同變更等書面通知的，我部視同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為正常，我部將按既定流程進(jìn)行收費(fèi)/催費(fèi)。

例如：1508客戶世厚存在此類情況。