第一篇：拿地項目建議書

【項目建議書及價值體現(xiàn)】

項目建議書，又稱項目立項報告，按新的投資體制改革相關(guān)政策，項目建議書主要是國有企業(yè)或政府投資項目單位向發(fā)改委申報的項目申請。項目建議書批準后，可以著手成立相關(guān)項目法人。民營企業(yè)（私人投資）項目一般不再需要編寫項目建議書，只有在土地一級開發(fā)等少數(shù)領(lǐng)域，由于行政審批機關(guān)習(xí)慣沿襲老的審批模式，有時還要求項目方編寫項目建議書。外資項目，目前主要采用核準方式，項目方委托有資格的機構(gòu)編寫項目申請報告即可。

《拿地項目建議書》是為拿地項目建設(shè)籌建單位或拿地項目法人，根據(jù)國民經(jīng)濟的發(fā)展、國家和地方中長期規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)力布局、國內(nèi)外市場、所在地的內(nèi)外部條件，提出的具體項目的建議文件，是專門對擬建拿地項目提出的框架性的總體設(shè)想。該報告的核心價值是：

——作為拿地項目擬建主體上報審批部門審批決策的依據(jù)；

——作為拿地項目批復(fù)后編制項目可行性研究報告的依據(jù)；

——作為拿地項目的投資設(shè)想變?yōu)楝F(xiàn)實的投資建議的依據(jù)；

——作為拿地項目發(fā)展周期初始階段基本情況匯總的依據(jù)；

《拿地項目建議書》主要從宏觀上論述項目設(shè)立的必要性和可能性，從項目的市場和銷售、規(guī)模、選址、物料供應(yīng)、工藝、組織和定員、投資、效益、風(fēng)險等進行深入闡述，消除決策主體項目選擇的盲目性，著力闡述項目的規(guī)劃設(shè)想，極力突顯項目的社會和經(jīng)濟效益，達到立項報批的目的?！灸夸洝?/p>

第一部分 總論

一、項目概況

（一）項目名稱

（二）項目的承辦單位

（三）項目報告撰寫單位

（四）項目主管部門

（五）項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標

（六）項目建設(shè)地點

二、立項研究結(jié)論

（一）項目產(chǎn)品市場前景

（二）項目原料供應(yīng)問題

（三）項目政策保障問題

（四）項目資金保障問題

（五）項目組織保障問題

（六）項目技術(shù)保障問題

（七）項目人力保障問題

（八）項目風(fēng)險控制問題

（九）項目財務(wù)效益結(jié)論

（十）項目社會效益結(jié)論

（十一）項目立項可行性綜合評價

三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總

在總論部分中，可將項目立項報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標

表，使審批者對項目作全貌了解。

第二部分 拿地項目發(fā)起背景和建設(shè)必要性

一、拿地項目建設(shè)背景

（一）國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

（二）項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

（三）……

二、拿地項目建設(shè)必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、拿地項目建設(shè)可行性

（一）經(jīng)濟可行性

（二）政策可行性

（三）技術(shù)可行性

（四）模式可行性

（五）組織和人力資源可行性

第三部分 拿地項目市場分析及前景預(yù)測

一、拿地項目市場規(guī)模調(diào)查

二、拿地項目市場競爭調(diào)查

三、拿地項目市場前景預(yù)測

四、產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模

五、產(chǎn)品銷售收入預(yù)測

第四部分 建設(shè)條件與廠址選擇

一、資源和原材料

二、建設(shè)地區(qū)的選擇

三、廠址選擇

第五部分 工廠技術(shù)方案

一、項目組成二、生產(chǎn)技術(shù)方案

三、總平面布置和運輸

四、土建工程

五、其他工程

第六部分 環(huán)境保護與勞動安全

一、建設(shè)地區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀

二、項目主要污染源和污染物

三、項目擬采用的環(huán)境保護標準

四、治理環(huán)境的方案

五、環(huán)境監(jiān)測制度的建議

六、環(huán)境保護投資估算

七、環(huán)境影響評價結(jié)論

八、勞動保護與安全衛(wèi)生

第七部分 企業(yè)組織和勞動定員

一、企業(yè)組織

二、勞動定員和人員培訓(xùn)

第八部分 項目實施進度安排

一、項目實施的各階段

二、項目實施進度表

三、項目實施費用

第九部分 項目財務(wù)測算

一、項目總投資估算

二、資金籌措

三、投資使用計劃

四、項目財務(wù)測算相關(guān)報表

（注：財務(wù)測算參考《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，依照如下步驟進行：

1、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)的確定、估算與分析

2、編制財務(wù)分析的輔助報表

3、編制財務(wù)分析的基本報表估算所有的數(shù)據(jù)進行匯總并編制財務(wù)分析的基本報表。

4、計算財務(wù)分析的各項指標，并進行財務(wù)分析從項目角度提出項目可行與否的結(jié)論。）

第十部分 財務(wù)效益、經(jīng)濟和社會效益評價

一、生產(chǎn)成本和銷售收入估算

二、財務(wù)評價

三、國民經(jīng)濟評價

四、不確定性分析

五、社會效益和社會影響分析

第十一部分 可行性研究結(jié)論與建議

一、結(jié)論與建議

二、附件

三、附圖

第二篇：拿地項目可行性研究報告

拿地項目可行性研究報告(甲級資質(zhì))

【項目可行性研究報告價值體現(xiàn)及質(zhì)量保障】

項目可行性研究報告是企業(yè)從事建設(shè)項目投資活動之前，由可行性研究主體（一般是專業(yè)咨詢機構(gòu)）對市場、收益、技術(shù)、法規(guī)等項目影響因素進行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素，分析項目必要性、項目是否可行，評估項目經(jīng)濟效益和社會效益，為項目投資主體提供決策支持意見或申請項目主管部門批復(fù)的文件。

《拿地項目可行性研究報告》通過對項目的市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術(shù)、經(jīng)濟、工程等角度對項目進行調(diào)查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的經(jīng)濟效益和社會環(huán)境影響進行科學(xué)預(yù)測，為項目決策提供公正、可靠、科學(xué)的投資咨詢意見。具體而言，本報告體現(xiàn)如下幾方面用途：

—— 用于報送發(fā)改委立項、核準或備案

—— 用于申請土地

—— 用于申請國家專項資金

—— 用于申請政府補貼

—— 用于融資、銀行貸款

—— 用于對外招商合作

—— 用于上市募投

—— 用于園區(qū)評價定級

—— 用于企業(yè)工程建設(shè)指導(dǎo)

—— 用于企業(yè)節(jié)能審查

—— 用于環(huán)保部門對項目進行環(huán)境評價

—— 用于安監(jiān)部門對項目進行安全審查

北京華經(jīng)縱橫咨詢公司擁有國家工程咨詢甲級資質(zhì)，其項目可行性研究服務(wù)的專家團隊均來自政府部門、設(shè)計研究院、科研高校、行業(yè)協(xié)會等權(quán)威機構(gòu)，團隊成員具有廣泛社會資源及豐富的實際項目運作經(jīng)驗，能夠有效地為客戶提供項目可研專項咨詢服務(wù)，研究員長期的項目咨詢經(jīng)驗可以保障報告產(chǎn)品的質(zhì)量。

【拿地項目可行性研究報告內(nèi)容】

第一部分 項目總論

第二部分 項目建設(shè)背景、必要性、可行性

第三部分 項目產(chǎn)品市場分析

第四部分 項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

第五部分 項目建設(shè)地與土建總規(guī)

第六部分 項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

第七部分 項目組織和勞動定員

第八部分 項目實施進度安排

第九部分 項目財務(wù)評價分析

第十部分 項目財務(wù)效益、經(jīng)濟和社會效益評價

第十一部分 項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控

第十二部分 項目可行性研究結(jié)論與建議

【拿地項目可行性研究報告目錄】

第一部分 拿地項目總論

總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、拿地項目背景

（一）項目名稱

（二）項目的承辦單位

（三）承擔(dān)可行性研究工作的單位情況

（四）項目的主管部門

（五）項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標

（六）項目建設(shè)地點

二、項目可行性研究主要結(jié)論

在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項目的

財務(wù)效益和國民經(jīng)濟、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：

（一）項目產(chǎn)品市場前景

（二）項目原料供應(yīng)問題

（三）項目政策保障問題

（四）項目資金保障問題

（五）項目組織保障問題

（六）項目技術(shù)保障問題

（七）項目人力保障問題

（八）項目風(fēng)險控制問題

（九）項目財務(wù)效益結(jié)論

（十）項目社會效益結(jié)論

（十一）項目可行性綜合評價

三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標表，使

審批和決策者對項目作全貌了解。

四、存在問題及建議

對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

第二部分 拿地項目建設(shè)背景、必要性、可行性

這一部分主要應(yīng)說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

一、拿地項目建設(shè)背景

（一）國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

（二）項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

（三）……

二、拿地項目建設(shè)必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、拿地項目建設(shè)可行性

（一）經(jīng)濟可行性

（二）政策可行性

（三）技術(shù)可行性

（四）模式可行性

（五）組織和人力資源可行性

第三部分 拿地項目產(chǎn)品市場分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

一、拿地項目產(chǎn)品市場調(diào)查

（一）拿地項目產(chǎn)品國際市場調(diào)查

（二）拿地項目產(chǎn)品國內(nèi)市場調(diào)查

（三）拿地項目產(chǎn)品價格調(diào)查

（四）拿地項目產(chǎn)品上游原料市場調(diào)查

（五）拿地項目產(chǎn)品下游消費市場調(diào)查

（六）拿地項目產(chǎn)品市場競爭調(diào)查

二、拿地項目產(chǎn)品市場預(yù)測

市場預(yù)測是市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)，利用市場調(diào)查所得到的信息資料，對本項目產(chǎn)品

未來市場需求量及相關(guān)因素進行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場預(yù)測。在可行性研究工作報

告中，市場預(yù)測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設(shè)規(guī)模參考的重要根據(jù)。

（一）拿地項目產(chǎn)品國際市場預(yù)測

（二）拿地項目產(chǎn)品國內(nèi)市場預(yù)測

（三）拿地項目產(chǎn)品價格預(yù)測

（四）拿地項目產(chǎn)品上游原料市場預(yù)測

（五）拿地項目產(chǎn)品下游消費市場預(yù)測

（六）拿地項目發(fā)展前景綜述

第四部分 拿地項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

一、拿地項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

二、拿地項目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

（一）工藝設(shè)備選型

（二）工藝說明

（三）工藝流程

三、拿地項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案

（一）營銷戰(zhàn)略規(guī)劃

（二）營銷模式

在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定

銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。

1、投資者分成2、企業(yè)自銷

3、國家部分收購

4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析

（三）促銷策略

……

第五部分 拿地項目建設(shè)地與土建總規(guī)

一、拿地項目建設(shè)地

（一）拿地項目建設(shè)地地理位置

（二）拿地項目建設(shè)地自然情況

（三）拿地項目建設(shè)地資源情況

（四）拿地項目建設(shè)地經(jīng)濟情況

（五）拿地項目建設(shè)地人口情況

二、拿地項目土建總規(guī)

（一）項目廠址及廠房建設(shè)

1、廠址

2、廠房建設(shè)內(nèi)容

3、廠房建設(shè)造價

（二）土建總圖布置

1、平面布置。列出項目主要單項工程的名稱、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序

和布置方案。

2、豎向布置

（1）場址地形條件

（2）豎向布置方案

（3）場地標高及土石方工程量

3、技術(shù)改造項目原有建、構(gòu)筑物利用情況

4、總平面布置圖（技術(shù)改造項目應(yīng)標明新建和原有以及拆除的建、構(gòu)筑物的位置）

5、總平面布置主要指標表

（三）場內(nèi)外運輸

1、場外運輸量及運輸方式

2、場內(nèi)運輸量及運輸方式

3、場內(nèi)運輸設(shè)施及設(shè)備

（四）項目土建及配套工程

1、項目占地

2、項目土建及配套工程內(nèi)容

（五）項目土建及配套工程造價

（六）項目其他輔助工程

1、供水工程

2、供電工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分 拿地項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

在項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。

一、拿地項目環(huán)境保護

（一）項目環(huán)境保護設(shè)計依據(jù)

（二）項目環(huán)境保護措施

（三）項目環(huán)境保護評價

二、拿地項目資源利用及能耗分析

（一）項目資源利用及能耗標準

（二）項目資源利用及能耗分析

三、拿地項目節(jié)能方案

（一）項目節(jié)能設(shè)計依據(jù)

（二）項目節(jié)能分析

四、拿地項目消防方案

（一）項目消防設(shè)計依據(jù)

（二）項目消防措施

（三）火災(zāi)報警系統(tǒng)

（四）滅火系統(tǒng)

（五）消防知識教育

五、拿地項目勞動安全衛(wèi)生方案

（一）項目勞動安全設(shè)計依據(jù)

（二）項目勞動安全保護措施

第七部分 拿地項目組織和勞動定員

在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。

一、拿地項目組織

（一）組織形式

（二）工作制度

二、拿地項目勞動定員和人員培訓(xùn)

（一）勞動定員

（二）年總工資和職工年平均工資估算

（三）人員培訓(xùn)及費用估算

第八部分 拿地項目實施進度安排

項目實施時期的進度安排是可行性研究報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準備，施工和生產(chǎn)準備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

一、拿地項目實施的各階段

（一）建立項目實施管理機構(gòu)

（二）資金籌集安排

（三）技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

（四）勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨

（五）施工準備

（六）施工和生產(chǎn)準備

（七）竣工驗收

二、拿地項目實施進度表

三、拿地劑項目實施費用

（一）建設(shè)單位管理費

（二）生產(chǎn)籌備費

（三）生產(chǎn)職工培訓(xùn)費

（四）辦公和生活家具購置費

（五）其他應(yīng)支出的費用

第九部分 拿地項目財務(wù)評價分析

一、拿地項目總投資估算

圖：項目總投資估算體系

二、拿地項目資金籌措

一個建設(shè)項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設(shè)項目固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算的結(jié)果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金?？尚行匝芯繄蟾嬷校瑧?yīng)對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件?？尚行匝芯恐校瑧?yīng)對下列內(nèi)容加以說明：

（一）資金來源

（二）項目籌資方案

三、拿地項目投資使用計劃

（一）投資使用計劃

（二）借款償還計劃

四、項目財務(wù)評價說明&財務(wù)測算假定

（一）計算依據(jù)及相關(guān)說明

（二）項目測算基本設(shè)定

五、拿地項目總成本費用估算

（一）直接成本

（二）工資及福利費用

（三）折舊及攤銷

（四）工資及福利費用

（五）修理費

（六）財務(wù)費用

（七）其他費用

（八）財務(wù)費用

（九）總成本費用

六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

（一）銷售收入

（二）銷售稅金及附加

（三）增值稅

（四）銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

七、損益及利潤分配估算

八、現(xiàn)金流估算

（一）項目投資現(xiàn)金流估算

（二）項目資本金現(xiàn)金流估算

九、不確定性分析

在對建設(shè)項目進行評價時，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息的有限性，將來 的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風(fēng)險。為避免或盡可能減少風(fēng)險，就要分析不

確定性因素對項目經(jīng)濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。

根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可

行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。

（一）盈虧平衡分析

（二）敏感性分析

第十部分 拿地項目財務(wù)效益、經(jīng)濟和社會效益評價

在建設(shè)項目的技術(shù)路線確定以后，必須對不同的方案進行財務(wù)、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設(shè)項目進行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報告中財務(wù)、經(jīng)濟與社會效益評價的主要內(nèi)容做一概要說明

一、財務(wù)評價

財務(wù)評價是考察項目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財務(wù)狀況，以判斷建設(shè)

項目在財務(wù)上的可行性。財務(wù)評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主的辦法進行。并用財

務(wù)評價指標分別和相應(yīng)的基準參數(shù)——財務(wù)基準收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投

資利稅率相比較，以判斷項目在財務(wù)上是否可行。

（一）財務(wù)凈現(xiàn)值

財務(wù)凈現(xiàn)值是指把項目計算期內(nèi)各年的財務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個設(shè)定的標準折現(xiàn)率（基準

收益率）折算到建設(shè)期初（項目計算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。財務(wù)凈現(xiàn)值是考察項目在其計

算期內(nèi)盈利能力的主要動態(tài)評價指標。

如果項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，項目財務(wù)上可行。

（二）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）

財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年財務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)

率，也就是使項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。

財務(wù)內(nèi)部收益率是反映項目實際收益率的一個動態(tài)指標，該指標越大越好。

一般情況下，財務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。

（三）投資回收期Pt

投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。以動態(tài)

回收期為例：

（l）計算公式

動態(tài)投資回收期的計算在實際應(yīng)用中根據(jù)項目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計算：

Pt＝（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)

正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

（2）評價準則

1）Pt≤Pc（基準投資回收期）時，說明項目（或方案）能在要求的時間內(nèi)收回投資，是可

行的；

2）Pt＞Pc時，則項目（或方案）不可行，應(yīng)予拒絕。

（四）項目投資收益率ROI

項目投資收益率是指項目達到設(shè)計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內(nèi)年平均息稅前

利潤（EBIT)與項目總投資（TI）的比率?？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總

投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

ROI≥部門（行業(yè)）平均投資利潤率（或基準投資利潤率）時，項目在財務(wù)上可考慮接受。

（五）項目投資利稅率

項目投資利稅率是指項目達到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利

潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：

投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

投資利稅率≥部門（行業(yè)）平均投資利稅率（或基準投資利稅率）時，項目在財務(wù)上可考慮

接受。

（六）項目資本金凈利潤率（ROE）

項目資本金凈利潤率是指項目達到設(shè)計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內(nèi)平均凈利潤

(NP)與項目資本金(EC)的比率。

項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利

能力滿足要求。

（七）項目測算核心指標匯總表

二、國民經(jīng)濟評價

國民經(jīng)濟評價是項目經(jīng)濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項目國民

經(jīng)濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計

算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，評價項目在經(jīng)濟上的合理性。國民經(jīng)濟評價采用國民經(jīng)濟盈利能力分析

和外匯效果分析，以經(jīng)濟內(nèi)部收益率（EIRR）作為主要的評價指標。根據(jù)項目的具體特點和實際需要

也可計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值（ENPV）指標，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進口節(jié)匯的項目，要計算經(jīng)濟外匯凈現(xiàn)

值（ENPV），經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟節(jié)匯成本。

三、社會效益和社會影響分析

在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應(yīng)對項目的社會效益和社會影響進

行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。

第十一部分 拿地項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控

一、建設(shè)風(fēng)險分析及防控措施

二、法律政策風(fēng)險及防控措施

三、市場風(fēng)險及防控措施

四、籌資風(fēng)險及防控措施

五、其他相關(guān)粉線及防控措施

第十二部分 拿地項目可行性研究結(jié)論與建議

一、結(jié)論與建議

根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設(shè)方案進行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有：

1、對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見

2、對主要的對比方案進行說明

3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

4、對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見

5、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見

6、可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論

二、附件

凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號。

1、項目建議書（初步可行性報告）

2、項目立項批文

3、廠址選擇報告書

4、資源勘探報告

5、貸款意向書

6、環(huán)境影響報告

7、需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告

8、需要的市場預(yù)測報告

9、引進技術(shù)項目的考察報告

10、引進外資的名類協(xié)議文件

11、其他主要對比方案說明

12、其他

三、附圖

1、廠址地形或位置圖（設(shè)有等高線）

2、總平面布置方案圖（設(shè)有標高）

3、工藝流程圖

4、主要車間布置方案簡圖

5、其它

第三篇：拿地項目申請報告目錄 (4000字)

【項目申請報告編制思路】

編寫項目申請報告應(yīng)根據(jù)政府公共管理的要求，對擬建項目從規(guī)劃布局、資源利用、征地移民、生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟和社會影響等方面進行綜合論證，為有關(guān)部門對企業(yè)投資項目進行核準提供依據(jù)。對項目的市場前景、經(jīng)濟效益、資金來源、產(chǎn)品技術(shù)方案等內(nèi)容，不必在項目申請報告中進行詳細分析和論證。

【拿地項目申請報告目錄】

第一章 申報單位及項目概況

1、項目申報單位概況

包括項目申報單位的主營業(yè)務(wù)、經(jīng)營年限、資產(chǎn)負債、股東構(gòu)成、主要投資項目、現(xiàn)有生產(chǎn)能力等內(nèi)容。

2、項目概況。

包括擬建項目的建設(shè)背景、建設(shè)地點、主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模、產(chǎn)品和工程技術(shù)方案、主要設(shè)備選型和配套工程、投資規(guī)模和資金籌措方案等內(nèi)容。

第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析

1、發(fā)展規(guī)劃分析

擬建項目是否符合有關(guān)的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃等要求，項目目標與規(guī)劃內(nèi)容是否銜接和協(xié)調(diào)。

2、產(chǎn)業(yè)政策分析

擬建項目是否符合有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。

3、行業(yè)準入分析

項目建設(shè)單位和擬建項目是否符合相關(guān)行業(yè)準入標準的規(guī)定。

第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析

1、資源開發(fā)方案

資源開發(fā)類項目，包括對金屬礦、煤礦、石油天然氣礦、建材礦以及水（力）、森林等資源的開發(fā)，應(yīng)分析擬開發(fā)資源的可開發(fā)量、自然品質(zhì)、賦存條件、開發(fā)價值等，評價是否符合資源綜合利用的要求。

2、資源利用方案

包括項目需要占用的重要資源品種、數(shù)量及來源情況；多金屬、多用途化學(xué)元素共生礦、伴生礦以及油氣混合礦等的資源綜合利用方案；通過對單位生產(chǎn)能力主要資源消耗量指標的對比分析，評價資源利用效率的先進程度；分析評價項目建設(shè)是否會對地表（下）水等其它資源造成不利影響。

3、資源節(jié)約措施

闡述項目方案中作為原材料的各類金屬礦、非金屬礦及水資源節(jié)約的主要措施方案。對擬建項目的資源消耗指標進行分析，闡述在提高資源利用效率、降低資源消耗等方面的主要措施，論證是否符合資源節(jié)約和有效利用的相關(guān)要求。

第四章 節(jié)能方案分析

1、用能標準和節(jié)能規(guī)范

闡述擬建項目所遵循的國家和地方的合理用能標準及節(jié)能設(shè)計規(guī)范。

2、能耗狀況和能耗指標分析闡述項目所在地的能源供應(yīng)狀況，分析擬建項目的能源消耗種類和數(shù)量。根據(jù)項目特點選擇計算各類能耗指標，與國際國內(nèi)先進水平進行對比分析，闡述是否符合能耗準入標準的要求。

3、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析

闡述擬建項目為了優(yōu)化用能結(jié)構(gòu)、滿足相關(guān)技術(shù)政策和設(shè)計標準而采用的主要節(jié)能降耗措施，對節(jié)能效果進行分析論證。第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析

1、項目選址及用地方案

包括項目建設(shè)地點、占地面積、土地利用狀況、占用耕地情況等內(nèi)容。分析項目選址是否會造成相關(guān)不利影響，如是否壓覆礦床和文物，是否有利于防洪和排澇，是否影響通航及軍事設(shè)施等。

2、土地利用合理性分析

分析擬建項目是否符合土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模是否合理，是否符合集約和有效使用土地的要求，耕地占用補充方案是否可行等。

3、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案

對擬建項目的征地拆遷影響進行調(diào)查分析，依法提出拆遷補償?shù)脑瓌t、范圍和方式，制定移民安置規(guī)劃方案，并對是否符合保障移民合法權(quán)益、滿足移民生存及發(fā)展需要等要求進行分析論證。

第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 l、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀

包括項目場址的自然環(huán)境條件、現(xiàn)有污染物情況、生態(tài)環(huán)境條件和環(huán)境容量狀況等。

2、生態(tài)環(huán)境影響分析

包括排放污染物類型、排放量情況分析，水土流失預(yù)測，對生態(tài)環(huán)境的影響因素和影響程度，對流域和區(qū)域環(huán)境及生態(tài)系統(tǒng)的綜合影響。

3、生態(tài)環(huán)境保護措施 按照有關(guān)環(huán)境保護、水土保持的政策法規(guī)要求，對可能造成的生態(tài)環(huán)境損害提出治理措施，對治理方案的可行性、治理效果進行分析論證。

4、地質(zhì)災(zāi)害影響分析

在地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)建設(shè)的項目和易誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的項目，要闡述項目建設(shè)所在地的地質(zhì)災(zāi)害情況，分析擬建項目誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的風(fēng)險，提出防御的對策和措施。

5、特殊環(huán)境影響

分析擬建項目對歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝和自然景觀等可能造成的不利影響，并提出保護措施。

第七章 經(jīng)濟影響分析

1、經(jīng)濟費用效益或費用效果分析

從社會資源優(yōu)化配置的角度，通過經(jīng)濟費用效益或費用效果分析，評價擬建項目的經(jīng)濟合理性。

2、行業(yè)影響分析

闡述行業(yè)現(xiàn)狀的基本情況以及企業(yè)在行業(yè)中所處地位，分析擬建項目對所在行業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，并對是否可能導(dǎo)致壟斷等進行論證。

3、區(qū)域經(jīng)濟影響分析對于區(qū)域經(jīng)濟可能產(chǎn)生重大影響的項目，應(yīng)從區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)空間布局、當?shù)刎斦罩?、社會收入分配、市場競爭結(jié)構(gòu)等角度進行分析論證。

4、宏觀經(jīng)濟影響分析

投資規(guī)模巨大、對國民經(jīng)濟有重大影響的項目，應(yīng)進行宏觀經(jīng)濟影響分析。涉及國家經(jīng)濟安全的項目，應(yīng)分析擬建項目對經(jīng)濟安全的影響，提出維護經(jīng)濟安全的措施。

第八章 社會影響分析

1、社會影響效果分析

闡述擬建項目的建設(shè)及運營活動對項目所在地可能產(chǎn)生的社會影響和社會效益。

2、社會適應(yīng)性分析

分析擬建項目能否為當?shù)氐纳鐣h(huán)境、人文條件所接納，評價該項目與當?shù)厣鐣h(huán)境的相互適應(yīng)性。

3、社會風(fēng)險及對策分析

針對項目建設(shè)所涉及的各種社會因素進行社會風(fēng)險分析，提出協(xié)調(diào)項目與當?shù)厣鐣P(guān)系、規(guī)避社會風(fēng)險、促進項目順利實施的措施方案。

第四篇：淺析房地產(chǎn)公司拿地技巧

淺析房地產(chǎn)公司拿地技巧

前言：

在土地掛牌過程的不同環(huán)節(jié)，均存在競爭，如何以最低的成本確保競得目標地塊，是參與競拍的首要目的，因此，本文根據(jù)土地市場的相關(guān)競買規(guī)則，總結(jié)了以下各個環(huán)節(jié)的要點：

一、競買準備期（掛牌公告發(fā)布后）

一般情況下土地部門會提前30日發(fā)布掛牌公告，在公示可以咨詢后，可根據(jù)掛牌文件到現(xiàn)場了解地塊情況，包括周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境等價值點。對于符合企業(yè)發(fā)展的地塊，可形成實用性強的可行性報告，研究地塊的價值、可接受的地價及開發(fā)風(fēng)險等。

此階段應(yīng)該為土地競買的準備階段。在此階段，企業(yè)首要應(yīng)該關(guān)注的是土地的價值，以及相關(guān)限制條件，如用地瑕疵以及規(guī)劃限制等，這些資料可從多方進行了解，包括土地部門對外的咨詢窗口、掛牌文件、現(xiàn)場踏勘及調(diào)查等。同時可根據(jù)對周邊市場以及地塊開發(fā)項目定位的研究，形成可行性報告，根據(jù)企業(yè)的實際情況研究適宜的開發(fā)模式，各種開發(fā)模式在一定的市場預(yù)期下可接受的市場價格，并進行各階段的項目風(fēng)險評估等。

二、報價階段

定好心理價位之后，可以根據(jù)要求提交競買申請并交付競買保證金，此時土地部門會告知地塊的掛牌起始價，在報價過程中，該價格將成為地塊的最初起始價，基本上該價格均達到了土地掛牌的底價，如果是首個報價企業(yè)，只需以起始價應(yīng)價即可，而后續(xù)的加價企業(yè)則需以規(guī)定增價幅度的倍數(shù)進行加價。

在此環(huán)節(jié)有一個要點較為重要，根據(jù)土地市場的操作規(guī)律，一般可以容許企業(yè)在取得競買申請并繳納保證金后不需要立即報價，地塊在掛牌期截止前有人報價即可，因此在此環(huán)節(jié)保存實力，隨時關(guān)注掛牌情況，不失為較好的方式。

三、揭牌當日

對于希望拿地的企業(yè)而言，揭牌日是相當重要的環(huán)節(jié)，應(yīng)當注意的要素點也較多。首先要確保已經(jīng)做好了詳細的地價預(yù)估以及風(fēng)險評估，對本企業(yè)的價值承受度有全面的估計（事先應(yīng)由專業(yè)的土地前期機構(gòu)提供服務(wù)）。此外熟悉和深刻理解競買規(guī)則也是相當重要的一點。許多企業(yè)由于對競買規(guī)則不熟悉，重復(fù)多次報價或錯失報價良機的情況均有發(fā)生。

事實上，企業(yè)對于地塊的報價應(yīng)分為兩個層次分別對待：

第一：地塊報價人數(shù)不多，或者其余企業(yè)僅為試探性的參與，因此，事先不報價、少報價，均為較好的回避正面競爭的方式。

有的城市的土地掛牌交易規(guī)則規(guī)定，在掛牌截至前十分鐘收到多家企業(yè)有效報價的以最高報價取。因此，此時企業(yè)只需在當日9：50前提交超過當前掛牌價的增價即可。實事上，過早的頻繁報價還會引起其他競買企業(yè)的關(guān)注，增加加價頻度和幅度。

第二：如果地塊資源優(yōu)越，優(yōu)勢突出，有較多的企業(yè)均參與了報價和競爭，而本企業(yè)對于地塊也極為鐘意的前提下，勢必會進入現(xiàn)場競價階段。地塊在掛牌截至前的最后十分鐘的報價則是決定地塊是否需要進入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)的關(guān)鍵。

對此，有的城市的掛牌規(guī)則明確為“在最后十分鐘有一個有效報價”即可進入現(xiàn)場競價。對此款不熟悉的企業(yè)可能理解為掛牌期的報價，認為只有報價方可參與競價，或者此階段也有報價的高低之分，甚至出現(xiàn)在最后十分鐘多家或某家企業(yè)重復(fù)報價的情況，實事上是完全沒有必要的。

四、現(xiàn)場競價階段

此環(huán)節(jié)是短兵相接，資本對決，有實力的企業(yè)往往成為最終的贏家。對于此階段而言，已經(jīng)進入到了競爭的最后環(huán)節(jié)，實事上對決的除了資本以外，可能就是心理的對峙。

在現(xiàn)場拍賣過程中，競買者應(yīng)冷靜觀察場上的競價情況，穩(wěn)定自己的競價心態(tài)，守住心理價格。競價時，一般可按加價幅度輪番出價，但價格接近心理價位時應(yīng)謹慎，避免受拍賣場上競價氣氛的影響，盲目超出心理價位的界限。

如果拍賣場上氣氛平淡，競買人可不急于出價，稍后，可出其不意地跳過加價幅度，一下子提高出價，擺出一幅志在必得的架勢。幾輪出價后，常會嚇退一些經(jīng)驗不足的競買人，使競價獲得成功。

還有一種比較省力的競價方式是，在競價低潮時，競買人直接報出心理價格數(shù)，使他人一下子被出價氣勢所迷惑，在猶豫不決時成交。

當然如果企業(yè)具備相當?shù)膶嵙ΣΦ貕K志在必得，則可以避開前期試探性的小幅加價，在對手淘汰至最少時切入，此時對方一般已經(jīng)身心疲憊，且戰(zhàn)勝多個對手后容易放松警惕。則無論是一次性的大幅加價，還是持續(xù)的小幅跟進都將取得較好的戰(zhàn)績。

總結(jié)而言，拍賣應(yīng)該理性，認清自己的心理價位。當然，在公開拍賣中競買者也可以憑其它人出價的行情，對目標地塊的價值進行重新的預(yù)估，從而評估自己所訂下的價值是否過高或過低，但事實上，這也需要相當?shù)慕?jīng)驗和魄力，也更顯示出事先做好地塊價值評估工作的重要性.

第五篇：群興地茶葉 項目建議書

開陽縣城關(guān)鎮(zhèn)群興村2000畝觀光茶園及茶葉深加工配套工程建設(shè)

項 目 建 議

書

項目名稱：城關(guān)鎮(zhèn)群興村2000畝觀光茶園及茶葉深加工配套工程建設(shè) 項目管理單位：開陽縣城關(guān)鎮(zhèn)人民政府 項目實施單位：貴州開陽恒豐農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司 申報時間： 2013年3月25日

目 錄

一、項目概況……………………………………………第3頁

二、項目建設(shè)背景………………………………………第4頁

三、項目建設(shè)有利條件…………………………………第5頁

四、項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)地點…………………………第7頁

五、項目投資概算及資金來源…………………………第7頁

六、效益分析……………………………………………第8頁

七、項目建設(shè)方案………………………………………第9頁

八、項目建設(shè)步驟…………………………………….第17頁

九、結(jié)論……………………………………………….第19頁

一、項目概況

1.1項目名稱：開陽縣城關(guān)鎮(zhèn)群興村2000畝觀光茶園及茶葉深

加工配套工程建設(shè)

1.2項目建設(shè)地點：開陽縣城關(guān)鎮(zhèn)群興村 1.3項目主管單位：開陽縣城關(guān)鎮(zhèn)人民政府 1.4項目主管單位法人代表：謝超凡

1.5項目建設(shè)單位：貴州開陽恒豐農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司 1.6項目建設(shè)單位法人代表：周云龍

1.7項目建設(shè)規(guī)模：新建觀光茶園基地2000畝，廠房及辦公室10800平方米，機耕道10公里。

1.8項目建設(shè)時限：2013年-2015年 1.9項目總投資：4386萬元 1.10項目建設(shè)資金來源： 1.10.1自籌資金2386萬元

1.10.2申請項目扶持資金2000萬元 1.11投資效益 1.11.1經(jīng)濟效益

企業(yè)經(jīng)濟效益：2000畝茶園的成功建設(shè)全部達到盛產(chǎn)期后，每年可產(chǎn)名優(yōu)茶2.5萬公斤，以3000元/公斤的單價進行銷售，可實現(xiàn)銷售收入7500萬元；可產(chǎn)大宗茶55萬公斤，以30元/公斤的單價銷售，可實現(xiàn)銷售收入1650萬元，兩項合計9150萬元，兩項合計9150萬元，可上繳稅收549萬元，扣除生產(chǎn)成本后，企業(yè)可獲利潤7001萬元，上繳個人所得稅1750.25萬元，企業(yè)獲純利潤5250.75萬元。

1.11.2社會效益：2000畝茶園可以解決1500個勞動者的勞動就業(yè)問題，對緩解社會勞動就業(yè)的供求矛盾，加速農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，對穩(wěn)定農(nóng)村，穩(wěn)定社會起到了極其重要的作用。

1.11.3生態(tài)效益：茶樹根系十分發(fā)達，一般深入土壤1米以上，具有涵養(yǎng)水分，防止水土流失作用。2000畝茶園的建設(shè)就等于加強了2000畝土地的保護。同時，茶園的建設(shè)也美化了環(huán)境，對生態(tài)環(huán)境具有保護作用。

二、項目立項背景

開陽縣城關(guān)鎮(zhèn)群興村是一個典型的農(nóng)業(yè)村，境內(nèi)無任何工礦企業(yè)，農(nóng)民靠從事常規(guī)農(nóng)業(yè)和外出打工維持生計，經(jīng)濟貧窮落后，生活艱辛困苦。多少年來，歷屆鎮(zhèn)黨委、政府在尋求鎮(zhèn)域經(jīng)濟的發(fā)展上都付出了艱辛的努力，把發(fā)展鎮(zhèn)域經(jīng)濟，幫助農(nóng)民脫貧致富的方略定位為：“充分利用境內(nèi)的自然資源優(yōu)勢、歷史茶葉文化資源優(yōu)勢，規(guī)?；ㄔO(shè)茶園，發(fā)展茶產(chǎn)業(yè)”。但苦于交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施瓶頸，導(dǎo)致招商引資工作收效甚微，致使群興村的茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今還處于起步階段。2012年初，國家為了加速貴州發(fā)展，出臺了“國發(fā)2號文件”；縣委張書記在南龍鄉(xiāng)考察調(diào)研時要求把開陽茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模制定到30萬畝以上；貴陽市人民政府把城關(guān)鎮(zhèn)作為全市7個發(fā)展茶葉鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一。有國家、省、市政策的大力支持，領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和鼓勵，匯聚了千載難逢的發(fā)展機遇。我公司毅然投身于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中，以推動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，帶動農(nóng)民共同致富為目的，通過對群興村土壤、氣候、生態(tài)等各方面的考察，決定在開陽縣城關(guān)鎮(zhèn)群興村建設(shè)觀光茶園2000畝、茶葉深加工配套工程10800平方米、機耕道10公里等建設(shè)項目。

三、項目建設(shè)有利條件 3.1項目建設(shè)單位基本情況

項目建設(shè)單位---貴州開陽恒豐農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司成立于2013年2月，注冊資金1000萬元，公司由3個股東組成，3個股東前期都是從事農(nóng)業(yè)開發(fā)，資金實力雄厚，法人代表周云龍。公司現(xiàn)有管理人員5人，其中茶葉種植專業(yè)技術(shù)人員5人，其他優(yōu)秀的行政管

理人員5人。隨著產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展壯大，公司將不斷招攬策劃、種植、加工、營銷等各方面的高科技人才，集山、水、田園旅游風(fēng)光的開發(fā)打造為一體，致力于建設(shè)品質(zhì)優(yōu)秀的觀光示范茶園基地，打造具有旅游價值的時代新農(nóng)村景貌，打造茶葉“品牌”中的精品，加強茶葉內(nèi)在價值的開發(fā)，搶占市場，創(chuàng)造價值，振興農(nóng)村，富民興村。

3.2資源優(yōu)勢

3.2.1空氣資源。城關(guān)鎮(zhèn)群興村是典型的農(nóng)業(yè)村，境內(nèi)無任何工礦企業(yè)排放有毒有害氣體和物質(zhì)污染空氣和水土，且森林覆蓋率高達60%，空氣隨時處于清新狀態(tài)，具有“天然氧吧”的美譽，是建設(shè)優(yōu)質(zhì)有機“無公害”茶園的理想場所。

3.2.2土地資源。城關(guān)鎮(zhèn)群興村總面積28.5平方公里，實有土地面積3500余畝，土層深厚，土壤顯微酸性，PH值在4.5-6.5之間，可建設(shè)茶園面積4500畝以上，且土壤富含“硒”元素，是貴州省“富硒”農(nóng)產(chǎn)品之鄉(xiāng)，是建設(shè)優(yōu)質(zhì)“富硒”茶園的最佳之地。

3.2.3氣候資源。城關(guān)鎮(zhèn)群興村地處黔中腹地，地勢起伏不平，溝谷縱橫交錯，山間流水川流不息，境內(nèi)山青、水秀、石奇，海拔在600-1100米之間，平均海拔950.5米；最高氣溫33.80℃，最低氣溫-2.3℃，年均氣溫14.8℃；年降雨量1270mm，年日照數(shù)1503小時，雨熱同季；冬無嚴寒，夏無酷暑，無霜期280天以上，屬典型的亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，常出現(xiàn)多云晴天或陰天，周年早晚云霧繚繞，午間艷陽高照，正印“高山云霧”出好茶之論，所產(chǎn)之茶味香、甘甜、無苦澀，回味無窮，湯色清亮，經(jīng)久耐泡。3.2.4茶文化。黃金葉茶系茶葉中珍稀品種，形如鳳羽，色如金玉，香氣馥郁，湯色鵝黃、葉底張開，葉肉金黃，葉脈翠綠，滋味鮮爽，獨具甘草味。

上世紀80年代初，科研人員在原始森林偶然發(fā)現(xiàn)一叢特異的茶樹，通過精心的培育和繁殖，現(xiàn)已成為高檔茶葉中的珍品（珍稀黃金茶）。由于其品質(zhì)優(yōu)異獨特，滋味清香醇美，受到了政府機關(guān)、高端商務(wù)人士及社會名流的青睞，在國內(nèi)外享有很高的聲譽。經(jīng)中外專家共同研究發(fā)現(xiàn)其氨基酸含量為6.26%—10.6%，高于普通茶2倍以上。飲用黃金茶可以提高人體內(nèi)脂酶活性，促進血糖平衡，降低高血壓，增強人體免疫力，同時黃金茶其性寒冷，具有降低膽固醇、保護心血管系統(tǒng)功能之功。

3.2.5勞動力資源。項目建設(shè)區(qū)有2000多戶人家，中老年勞動力3500余人。

四、項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)地點

4.1項目建設(shè)規(guī)模。新建茶園觀光基地2000畝，茶葉深加工配套工程10800平方米，機耕道10公里等建設(shè)項目。4.2項目建設(shè)地點。

開陽縣城關(guān)鎮(zhèn)群興村涉及全村17多個村民組，1000多戶人家，4800多個人口。

五、項目投資概算及資金來源 5.1項目投資概算

5.1.1土地流轉(zhuǎn)費。單價：租30年，200元/畝/年，30年X200元/畝X2000畝=1200萬元。

5.1.2茶苗購臵費。單價2.60元/株（優(yōu)良品種），畝栽量4000株，一期種植黃金茶4000株/畝X300畝X2.6元/株=312萬元。白茶種植5500株X1000畝X0.26元/株=143萬元

5.1.3開溝費。每畝開溝450米，單價1.50元/米，2000畝X450米X1.50元/米=135萬元。

5.1.4施肥及栽種費。200元/畝，2000畝X200元/畝=40萬元。

5.1.5有機肥購臵費。畝施有機肥1.5噸（含茶園管護施肥），2000畝施肥1500噸，單價1800元/噸，1500噸X1800元/噸=540萬元。

5.1.6茶園管護費。每年每畝按500元計算，2000畝需資金100萬元。

5.1.7小水池建設(shè)費。應(yīng)修建小水池180口，30立方米/口，共5400立方米，按400元/立方米計算，5400立方米X400元/立方米=216萬元；

5.1.8機耕道建設(shè)費。按200畝修建機耕道1公里計算，2000畝茶園應(yīng)建機耕道10公里，每公里造價20萬元，10公里機耕道修建費為5公里X20萬元/公里=200萬元。

（分步資金需求）

5.1.9其它不可預(yù)計費400萬元，廠房、辦公樓以及設(shè)備1500萬元。

以上各項總合計1200萬元+455萬元+135萬元+40萬元+540萬元+100萬元+216萬元+200萬元+1500萬元=4386萬元。

5.2項目資金來源

5.2.1項目建設(shè)單位自籌資金2386萬元。5.2.2申請項目扶持資金2000萬元。6.1經(jīng)濟效益

企業(yè)經(jīng)濟效益：2000畝茶園的成功建設(shè)全部達到盛產(chǎn)期后，每年可產(chǎn)名優(yōu)茶2.5萬公斤，以3000元/公斤的單價進行銷售，可實現(xiàn)銷售收入7500萬元；可產(chǎn)大宗茶55萬公斤，以30元/公斤的單價銷售，可實現(xiàn)銷售收入1650萬元，兩項合計9150萬元，兩項合計9150萬元，可上繳稅收549萬元，扣除生產(chǎn)成本后，企業(yè)可獲利潤7001萬元，上繳個人所得稅1750.25萬元，企業(yè)獲純利潤5250.75萬元。

6.2社會效益：2000畝茶園可以解決1500個勞動者的勞動就業(yè)問題，對緩解社會勞動就業(yè)的供求矛盾，加速農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，對穩(wěn)定農(nóng)村，穩(wěn)定社會起到了極其重要的作用。

6.3生態(tài)效益：茶樹根系十分發(fā)達，一般深入土壤1米以上，具有涵養(yǎng)水分，防止水土流失作用。2000畝茶園的建設(shè)就等于加強了2000畝土地的保護。同時，茶園的建設(shè)也美化了環(huán)境，對生態(tài)環(huán)境具有保護作用。

七、項目建設(shè)方案 7.1成立組織 做好分工

7.1.1成立茶園建設(shè)指揮領(lǐng)導(dǎo)小組 組 長：周云龍（公司董事長）助 理: 王 艷(公司總經(jīng)理)成 員：楊申波（公司會計）

周云龍（公司出納、辦公室負責(zé)人）

蔣度林（公司基地管理員）

王志元（公司管理員、公司技術(shù)員）

楊 龍（公司技術(shù)員）

楊春秋（公司技術(shù)員）唐炳菊（公司技術(shù)員）王志宇（公司技術(shù)員）陳興倫（公司技術(shù)員）

7.1.2做好分工，明確職責(zé)

公司總經(jīng)理周云龍具體負責(zé)抓茶園建設(shè)各方面的工作，對茶園建設(shè)質(zhì)量、建設(shè)工程進度、資金的籌措等負總責(zé)；

公司會計王 艷要認真對茶園建設(shè)所需資金進行核算，嚴格按照公司資金管理制度加強資金管理，保證?？顚Ｓ?。同時做好報表。

公司出納、辦公室負責(zé)人周云龍要加強對各種資料的整理和上

報，用好用活每筆資金。

公司技術(shù)員楊 龍、楊春秋、唐炳菊、王志宇、陳興倫等負責(zé)茶園建設(shè)的技術(shù)培訓(xùn)和技術(shù)管理，對茶園建設(shè)質(zhì)量負責(zé)。

管理員蔣度林負責(zé)發(fā)動群眾，組織勞動力，對茶園的建設(shè)進度負責(zé)。

聘請縣、鎮(zhèn)茶辦領(lǐng)導(dǎo)和工作人員為茶園建設(shè)顧問，及時向縣、鄉(xiāng)茶辦匯報和交流工作情況，爭取政策、技術(shù)等各方面的支持，確保茶園建設(shè)質(zhì)量。

7.2加強資金管理 時間安排，分步建設(shè)茶園

項目建設(shè)，資金是基礎(chǔ)。尤其茶園項目建設(shè)，所需資金量大，占用周期長，資金使用涉及面廣，對資金的籌集和管理稍有疏漏，都會對茶園建設(shè)帶來嚴重影響。為了緩解資金供需矛盾，不影響茶園建設(shè)，我公司決定分建設(shè)茶園，以便有充裕的時間充分準備資金。

2013年，建設(shè)茶園1300畝，需資金2067.25萬元。其中：付茶苗購臵費1280.1萬元；開溝及施肥栽種費161.25萬元；有機肥購臵費300萬元；小水池建設(shè)費166萬元；機耕道建設(shè)費160萬元。

2014年，建設(shè)茶園700畝，需資金2318.75萬元。其中:廠房及辦公室建設(shè)1500萬元、茶苗購臵費436.46萬元；開溝及施肥栽種費122.29萬元；有機肥購臵費120萬元；茶園管護費50萬元；小水池建設(shè)費50萬元；機耕道建設(shè)費40萬元。

7.3技術(shù)方案

選擇優(yōu)質(zhì)品種 訂購優(yōu)質(zhì)茶苗

茶園質(zhì)量的優(yōu)劣，除了栽種管理技術(shù)、土地、氣候等原因外，茶樹品種是關(guān)鍵。茶樹的品種很多，每個品種都有其自身的優(yōu)缺點。在選擇品種時，要著重從產(chǎn)量和質(zhì)量兩個方面進行考察。福鼎大白

是茶園建設(shè)區(qū)種植的常規(guī)品種，省內(nèi)80%的地區(qū)種植的都是該品種，跟在別人后面走應(yīng)該是沒有發(fā)展?jié)摿ΑＦ渌贩N如福云六號、龍井43等品種在產(chǎn)量或質(zhì)量上存在著一定的問題，應(yīng)該不予考慮。經(jīng)過市場調(diào)查，由福建茶科所與浙江茶科所新培植的優(yōu)秀品種“金觀音”與安吉白茶是建設(shè)高質(zhì)量精品茶園的首選品種，茶青產(chǎn)量高，一品多用，所加工出的茶產(chǎn)品湯色清亮，隔夜不變，口感純正，香味濃郁，持久耐泡，且適宜我地種植。

在品種的種植上，一個茶園不宜選擇多個品種，其原因是由于各種品種的生長成熟采摘時間、芽頭大小程度、產(chǎn)品的湯色口感都有一定的區(qū)別，如果一個基地在種植時選擇多個品種，將會給以后的加工生產(chǎn)帶來嚴重影響，該企業(yè)將生產(chǎn)不出極品、精品等搶占市場的茶葉產(chǎn)品，直接影響企業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展壯大。

訂購茶苗時，要注重茶苗質(zhì)量。一是要注重品種的純度，所進茶苗為單一純正不參任何雜質(zhì)的優(yōu)質(zhì)品種；二是要選擇根系發(fā)達、木質(zhì)化充實、在苗圃定剪過的一年生無性系扦插分蕖苗。杜絕購買根系不發(fā)達、木質(zhì)化不充實、沒有經(jīng)過定剪分蕖的高腳苗，否則將會影響茶苗的成活率，造成不必要的經(jīng)濟損失。

7.4標準種植 規(guī)范管理 7.4.1深翻土壤，劃線開溝

從保證土壤肥力和水土保持的角度出發(fā)，要深翻土壤，一般要深翻到40cm以上，但考慮到經(jīng)濟費用和勞動力的問題，采取劃線開溝，既對土壤進行了深翻，又可以保證水分的過快流失，以確保茶苗的快速復(fù)活和生長。開溝方向依地貌形態(tài)而定，主要是考慮有利于水土保持。開溝標準為40cmX20cm（寬度X深度）。劃線標準是以1米-1.5米見方劃線。劃線開溝工作必須在栽種茶苗前2個月完成。

7.4.2施足底肥 疏松土地

觀光茶園建設(shè)必須選擇采用農(nóng)家豬、牛、馬、羊、雞等糞便和

餅類（油餅）植物、稻草、油菜秸稈、玉米秸稈混合腐熟的有機肥或購買經(jīng)質(zhì)檢過關(guān)的有機肥作為茶葉種植的肥料，在種植溝開好后，立即施入底肥，每畝施腐熟有機肥1.5噸或購買有機肥0.5噸，覆蓋厚度30cm以上的細土壤，當天施的有機肥當天覆蓋，以免損失肥效，覆蓋時必須將團塊較大的土壤要打細。

7.4.3標準種植 交足定根水

茶苗栽種工作在茶溝內(nèi)施肥30天后就可以進行，最好選擇在每年的10月至次年的3月之間的陰雨天氣。栽苗時采取雙行雙珠，三角錯窩栽植法，窩深20cm以上，行距30cm,窩距25cm,畝栽苗在5500株左右。茶苗栽種前先打好泥漿，栽苗時理順根系，平放于窩內(nèi)的松細土壤上，覆蓋細土后用雙腳將蓋土踩緊壓實，使茶苗根系與土壤緊密結(jié)合，交足定根水，再覆蓋10cm以上的細土。

7.4.4修剪定型 促進成行

修剪的目的在于培養(yǎng)茶樹骨干枝，要在2年內(nèi)完成3次定型修剪。第一次修剪是在茶苗栽種后立即進行，以免不必要的水分和養(yǎng)分浪費流失，修剪高度為留離地15cm-20cm，苗徑初在0.3cm,苗株有2個以上分枝。第二次修剪是在離第一次修剪剪口上10cm處，修剪的剪口均向內(nèi)，保持外側(cè)腋芽，留樁不可過長，以減少養(yǎng)分消耗。第三次修剪是在第二次修剪剪口提高15cm，即離地40-50cm高，修剪蓬面保持平衡，剪口保持光滑，以利傷口愈合，茶樹各層分枝結(jié)構(gòu)均勻，留養(yǎng)圍枝，促進茶園快速成蓬，達到提前進入采摘期的目的。

7.4.5加強管護 確保質(zhì)量

“三分種七分管”是廣大勞動者的經(jīng)驗總結(jié)。在茶園的管護上要做4個方面工作。

一是保溫保濕。茶苗的栽種一般冬季和早春進行，根據(jù)我地的氣候特點，茶苗栽種后正值寒冷季節(jié)，應(yīng)加強保溫保濕。方法是茶

苗栽種交足定根水后，在茶樹周圍30cm范圍內(nèi)覆蓋10cm厚的稻草，用土壓實，防止茶苗凍壞和水分過快流失，同時，還可防止雜草蔓延。天氣干旱時一般每星期澆水一次，以確保成活率。

二是遮陰擋諒。茶樹屬喜陰作物，怕太陽光直射，要做好遮陰擋諒工作。根據(jù)我地的氣候特點，每年6-8月氣溫高，太陽光照射強烈，要注意防范，可以在茶園內(nèi)套種桂花、高梁等高桿農(nóng)作物進行防范。

三是及時追肥。茶樹喜肥怕瘠，喜微酸怕堿。在茶苗栽種后的初夏，應(yīng)對茶園進行一次淺耕（可以結(jié)合套種作物同步進行），耕作時不能傷及茶樹。耕作后及時用農(nóng)家沼液稀釋后追施，以后兩月內(nèi)各追施1次，注意濃度的稀釋，由淡到濃，最好增加施肥次數(shù)。秋末冬初，在不傷及茶樹的情況下進行深耕，追施農(nóng)家腐熟有機肥或經(jīng)濟國家質(zhì)檢的有機肥。耕作時，要結(jié)合修剪定型工作一道開展。

四是做好防蟲治病。茶樹一般不會出現(xiàn)病癥，但由于氣候、溫度的變化，茶樹也會遇到蟲害或發(fā)生病癥。要隨時細心觀察，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，以確保茶苗健康成長。處理時最好采取物理治療法進行處理，一般不主張使用農(nóng)藥，即使要使用農(nóng)藥，也必須使用國家許可的無毒、無殘留的農(nóng)藥。

7.5做好農(nóng)事活動記錄 申報“有機”產(chǎn)品產(chǎn)地認證 7.5.1認真做好農(nóng)事活動記錄

做好農(nóng)事活動記錄是申報“有機”產(chǎn)品產(chǎn)地認證的基礎(chǔ)資料。不是“有機”產(chǎn)品不能再市場上銷售。在茶葉種植、管理、加工的整個過程中，要嚴格按照有機茶的生產(chǎn)標準進行操作，禁止使用化學(xué)的、違禁的化肥和農(nóng)藥，在此基礎(chǔ)上，認真做好茶園農(nóng)事活動記錄，以便申報“有機”產(chǎn)品產(chǎn)地能順利通過認證。

茶園農(nóng)事活動記錄工作要求準確、及時、認真、細致，從茶園建設(shè)工作開始就要進行。包括使用底肥、追肥品種、品牌、是否是

有機肥、使用量等詳細情況，栽種、耕管的時間、地點等信息，防蟲治病使用的藥物情況和采摘加工等工作細節(jié)都要認真記錄。要準備好肥料、農(nóng)藥、茶葉成品專門庫房，做好肥料和農(nóng)藥的庫存管理、茶葉加工和銷售臺賬管理，及時清除過期失效的藥物，做好進出庫單管理工作，要軟件、硬件一起上，全面做好才能達到標準。

7.5.2及時申報“有機”產(chǎn)品產(chǎn)地認證

“有機”產(chǎn)品產(chǎn)地認證由農(nóng)業(yè)部門批準并頒發(fā)證書，對產(chǎn)品的質(zhì)量檢測非常嚴格，新建茶園每年都可以進行申報。因此，在按照有機、“有機”的標準建設(shè)茶園，做好茶園建設(shè)農(nóng)事活動詳細記錄的同時，要積極按時申報“有機”產(chǎn)品產(chǎn)地認證。

7.6提前搞好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，確保茶苗栽種工作順利進行 茶園建設(shè)，必須事先搞好機耕道和小水池的建設(shè)。機耕道是運輸通道，大量的有機肥和茶苗不采取機械運輸根本無法進行操作。在栽種茶苗時，沒有小水池，沒有水澆灌，很難保證茶苗的成活率。所以，茶園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是茶園建設(shè)的基礎(chǔ)，必須走在前面。

八、項目建設(shè)步驟

第一步：規(guī)劃茶園，流轉(zhuǎn)土地（2013年10月以前完成）在茶園規(guī)劃工作中，要做好整體茶園建設(shè)面積、建設(shè)區(qū)域、栽種品種、建設(shè)質(zhì)量、加工廠房等方面的規(guī)劃和建設(shè)面積、建設(shè)地點、工作流程等方面的規(guī)劃。規(guī)劃要求注重客觀實際，具有可行性。

在土地流轉(zhuǎn)工作中，要依靠當?shù)卣痛逦瘯?，做好每戶農(nóng)家的思想工作，達到整體連篇，不出現(xiàn)插花地。要逐丘逐塊實地丈量土地，丈量土地要客觀公正，做好情況記錄，以求得基地實際面積。土地流轉(zhuǎn)合同要使用正規(guī)標準版本，按照以當?shù)厝罕妳f(xié)商的內(nèi)容進行簽訂，合同一式三份，流轉(zhuǎn)方、受讓方各一份，交一份到農(nóng)業(yè)部門備案留檔。在簽訂流轉(zhuǎn)合同時及時按約定支付土地流轉(zhuǎn)金。

第二步：分建設(shè)管護茶園（2013年10月—2015年10月）2013年10月-2014年4月，建設(shè)茶園1300畝。

2012年10月前完成茶苗的考察訂購工作和茶園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作。

2013年3月1日至3月30日，完成1300畝茶園的整地、開溝、施肥工作。

2013年3月31日至4月10日，完成1300畝茶園的栽種工作。2013年10月-2014年4月，建設(shè)茶園700畝，管護茶園1300畝，做好茶葉加工廠房的選址、修建工作。

2014年10月1日至12月30日，完成700畝茶園的栽種工作。2014年4月-2015年3月，管護茶園2000畝，完成茶葉加工廠房修建工作尾期工程，著手考察訂購茶葉加工機械設(shè)備。

2015年4月-10月，管護茶園2000畝，完成茶葉加工機械設(shè)備的安裝工作，初采茶青進行加工。

2016年3月-10月，管護茶園1000畝，采摘茶青進行茶葉加工生產(chǎn)。

第三步：對已建茶園進行科學(xué)管理、科學(xué)采摘、精細加工、創(chuàng)建“品牌”事物（2017年-2042年）

九、結(jié)論

茶葉中含有天然生物活性成分，茶不僅能提神益思，消食去膩，明目清心，而且可以補充人體所需的數(shù)十種微量元素?，F(xiàn)代科學(xué)研究進一步表明，茶葉在抗衰老、防癌癥、健身益壽方面起到了不可忽視的積極作用，是理想的長壽飲料；茶提取物是防治心血管疾病、齲齒的有效化合物，在抗氧化、清除自由基、抗突變、抗心血管疾病、抗輻射、降血壓、抗過敏等方面已表現(xiàn)出令人滿意的效果，還有很好的消炎解毒的功效。

隨著現(xiàn)代工業(yè)化進程的不斷發(fā)展，生態(tài)環(huán)境在不斷遭到破壞，水土、空氣等在不斷遭到污染。在大氣資源、土地資源等方面適宜種茶的地方是越來越少，茶產(chǎn)品的生產(chǎn)與人類的需求有不同正比的發(fā)展趨勢，找到一塊適宜茶樹生長的凈地，規(guī)?；ㄔO(shè)茶園，大力發(fā)展茶產(chǎn)業(yè)，下工夫加工生產(chǎn)出茶中精品和進行茶產(chǎn)品的深加工開發(fā)利用，加快農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展步伐，帶動農(nóng)村廣大人民群眾共同致富，是黨和國家密切關(guān)注的大問題。

項目建設(shè)區(qū)生態(tài)環(huán)境基本上還處于原生狀態(tài)，水土、大氣等自然資源尚未遭到污染和破壞，是建設(shè)有機“無公害”優(yōu)質(zhì)茶園，發(fā)展茶產(chǎn)業(yè)的好地方。當?shù)卣⒋逦瘯诘胤浇?jīng)濟和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向上明確了發(fā)展發(fā)展目標為大力發(fā)展茶產(chǎn)業(yè)，當?shù)厝嗣袢罕娫诮?jīng)濟尚不發(fā)達情況下，迫切希望投資商入駐進行開發(fā)，在天時、地利、人和三方面齊聚的發(fā)展條件下，我公司將不辜負黨和政府的重托，廣大人民群眾的期望，以熱心于帶動農(nóng)村發(fā)展的心態(tài)，千方百計籌措資金，致力于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化--茶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，致力于推動鄉(xiāng)域經(jīng)濟向前邁進，帶動項目建設(shè)區(qū)農(nóng)民走共同富裕之路。

貴州開陽恒豐農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司

2013年3月25日