第一篇：關于促請保利物業(yè)管理有限公司退還違規(guī)收取的物業(yè)費

關于促請保利（武漢）物業(yè)管理有限公司退還違規(guī)收取的物業(yè)費、依照合同約定標準提供物業(yè)服務及公開公共收益賬目的函

保利（武漢）物業(yè)管理有限公司:

本人為保利中央公館_________的業(yè)主，依照保利中央公館的開發(fā)商武漢林宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和貴司簽訂保利中央公館項目的《前期物業(yè)服務委托合同》的有關內容，本人于貴司雙方于____年__月__日簽訂了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》?，F(xiàn)因貴司違規(guī)收取物業(yè)費、服務質量未達到合同約定標準及未向業(yè)主公開公共收益賬目事項，特向貴司發(fā)此函，希望貴司退還在未達法定收房條件期間違規(guī)收取的物業(yè)費，盡快依照國家有關法律法規(guī)和雙方合同的約定提供完善的物業(yè)服務，并及時公開公共收益賬目情況，在貴司改正或完善以上行為之前，本人有權選擇緩交或少交下一期的物業(yè)管理費。

一、保利（武漢）物業(yè)管理有限公司違規(guī)收取物業(yè)服務費的事實

（1）依照2010年7月30日湖北省第十一屆人民代表大會常務委員會第十七次會議批準的《武漢市物業(yè)管理條例》的第十二條規(guī)定內容：“房屋交付使用前（含當月）所發(fā)生的物業(yè)服務費用，由開發(fā)建設單位承擔。房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務費用，由業(yè)主承擔??房屋通過竣工驗收達到交付條件，業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應手續(xù)的，即為交付。”該條明確表達了房屋交付前的物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位承擔，而交付的必要前提是房屋通過竣工驗收達到交付條件，也即獲得政府部門頒發(fā)的《竣工交付使用備案證》。

依據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局文件[2013]161號《市房管局關于撤銷武房開備字[2013]35號房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工交付使用備案證的決定》內容, 武漢林宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在申請辦理“保利中央公館”一區(qū)項目竣工交付使用備案時提供的《正式供電證明》非供電部門出具，不符合辦理竣工交付使用備案條件，被撤銷“保利中央公館”一區(qū)項目竣工交付使用備案證。該文件為2013年10月24日印發(fā)，也即說明此時，保利中央公館的開發(fā)商武漢林宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過偽造法定文件的方式取得的竣工交付使用備案證被政府房管部門依法撤銷了，而在這之前則是通過欺騙政府部門和業(yè)主的方式違法交房的，至此時交房的法定條件已被撤銷而不成立。

法定的交房條件不成立，物業(yè)服務費的交納也就沒有法律依據(jù)了。依照前述法律規(guī)定，自武漢林宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過欺騙的手段將房屋交給業(yè)主之日起，至該公司重新取得房管部門的《竣工交付使用備案證》從而重新符合法定交付條件止，此期間的物業(yè)服務費應該由保利中央公館的開發(fā)建設單位武漢林宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔，保利（武漢）物業(yè)管理有限公司在該期間違規(guī)向業(yè)主收取的物業(yè)服務費應該無條件退還給業(yè)主，或者經(jīng)雙方協(xié)商后沖抵下一期物業(yè)管理費。該期間的物業(yè)服務費應該由保利（武漢）物業(yè)管理有限公司同武漢林宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司協(xié)商解決，與業(yè)主無關。

二、保利（武漢）物業(yè)管理有限公司服務質量未達到合同約定標準的事實

依照雙方簽訂的《前期物業(yè)服務協(xié)議》，保利（武漢）物業(yè)管理有限公司在提供物業(yè)基本服務的諸多重大方面的服務質量均未達到雙方合同約定的標準，具體事實如下：

（1）依照合同“第三條 物業(yè)管理服務內容

四、安防服務

（一）內容

1、建立預防性安全體系??

2、公共區(qū)域實行巡視工作制度，門崗對大件物品進出小區(qū)實行登記、檢查制度?！倍聦嵡樾问牵麄€已入住的區(qū)域沒有建立預防性安全體系，小區(qū)在入住一年多的時間內仍然沒有實現(xiàn)封閉式的管理，更談不上門崗對大件物品進出小區(qū)實現(xiàn)登記、檢查制度了。小區(qū)是任何人均隨進隨出，入住至今，已多次聽到小區(qū)的業(yè)主反映發(fā)生過偷盜事件，業(yè)主住在小區(qū)沒有基本的安全感。

（2）依照合同“第四條 物業(yè)服務質量

一、房屋外觀：

1、小區(qū)主入口設有平面示意圖，小區(qū)內主要道路設有路標??

3、對公館區(qū)域違章、私搭、亂建行為按法定職責履行告知、勸阻、報告義務，并有相關記錄?！?而事實情形是，小區(qū)主入口未設置平面示意圖，主要道路也沒有路標，小區(qū)內存在比較嚴重的違章搭建行為，尤其是在別墅洋房區(qū)域以及高層區(qū)的一層區(qū)域更明顯，而在這些違建行為存在的相當長時間內，盡管有業(yè)主不斷反饋意見，但是仍然沒有引起物業(yè)公司的重視，違建現(xiàn)象沒有得到明顯的改觀，物業(yè)公司存在嚴重不作為的現(xiàn)象。

（3）依照合同“第四條 物業(yè)服務質量

二、設施設備運行

1、共用配套設施設備完好??

4、供、配電設備運行正常??路燈、樓道燈等公共照明設備完好。

5、電梯按規(guī)定或約定時間運行，安全設施齊全??有突發(fā)故障應急處理方案。

三、共用部位、共用設施設備的維護和管理

2、共用部位、共用設施設備使用正常，發(fā)現(xiàn)問題及時維修?！倍聦嵡樾问?，小區(qū)的共用配套設施維護管理不完善，尤其表現(xiàn)在小區(qū)內部分道路下雨時排水和下水不暢，路面有較多積水；另外，地下車庫環(huán)境糟糕，存在地面積塵多和標識不清晰問題。入住后相當長的一段時間內，小區(qū)內部使用的供電是臨時用電，而不是供電部門的正式用電。小區(qū)也經(jīng)常停電停水，而停電停水的原因并非都是因為市政線路故障或者改造原因引起。電梯的維護保養(yǎng)不完善，部分單元的電梯經(jīng)常發(fā)生故障，沒有得到及時修理，多次發(fā)生業(yè)主被困電梯的事件，電梯運行的噪音較大。

（4）依照合同“第四條 物業(yè)服務質量

四、環(huán)境衛(wèi)生

1、垃圾日產(chǎn)日清??

5、小區(qū)內道路等共用場地巡回保潔，雜物及時清理。

6、房屋共用部位保持清潔，無明顯亂貼、亂畫及擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象。

7、商業(yè)物業(yè)管理有序，符合衛(wèi)生標準，無亂設攤點、亂貼廣告現(xiàn)象?！?而事實情形是，小區(qū)的部分區(qū)域垃圾未得到及時清理，存在堆積現(xiàn)象，各樓棟內的公共區(qū)域的保潔衛(wèi)生尤其不到位，物業(yè)的保潔人員熱衷于收揀垃圾廢品創(chuàng)收，無心打掃各樓層公共區(qū)域的衛(wèi)生，而這種情況在交房一年多的時間內長期存在，在業(yè)主不斷向物業(yè)公司反饋意見后仍然沒有基本的改善；樓棟的電梯內、消防設備箱以及外墻上，長期貼滿了各種小廣告，而物業(yè)一直熟視無睹，疏于管理，也沒有及時采取清理措施。小區(qū)內存在各種黃沙、水泥、大理石等攤點，跟物業(yè)存在利益關系，在小區(qū)重要路段擺放，破壞環(huán)境，影響通行和有礙觀瞻。

（5）依照合同“第四條 物業(yè)服務質量

五、綠化養(yǎng)護

2、花木長勢良好，修剪整齊美觀，無嚴重病蟲害，無大面積折損、斑禿現(xiàn)象?！?而事實情形是，小區(qū)的綠化開發(fā)商前期規(guī)劃和建設落后本已是一大硬傷，而物業(yè)的后期維護管理也嚴重不到位，小區(qū)內存在較多的死樹現(xiàn)象，尤其是一些樓棟周圍的樹木，大半年了一直沒有進行更換或者處理，小區(qū)隨處可見的草坪均存在壞死現(xiàn)象，一些地方的綠化遭到人為損壞而物業(yè)疏于管理，整個小區(qū)的綠化環(huán)境讓業(yè)主感覺到非常不滿，綠化也是業(yè)主一直以來詬病比較多的問題。（6）依照合同“第四條 物業(yè)服務質量

六、交通秩序與車輛停放

1、小區(qū)內交通設施完備，道路通暢，路標清晰?！?而事實情形是，小區(qū)內的車輛停放秩序非?；靵y，物業(yè)沒有安排足夠的人手進行引導和管理，導致亂停亂放現(xiàn)象比較突出，一些車輛停放占據(jù)了行車道，影響通行。小區(qū)內的車流和人流也沒有進行合理區(qū)分引導，存在安全風險，車輛在整個小區(qū)的動線規(guī)劃也不合理，車多時存在流轉不暢的問題，在一些路段存在安全隱患。

（7）依照合同“第四條 物業(yè)服務質量

七、安全管理

1、安防裝備齊全，制度完善?！?而事實情形是，安全問題已成為小區(qū)業(yè)主最重要最關心的核心問題，小區(qū)業(yè)主入住后長達一年多的時間至今未實行封閉式管理，各類人員進出小區(qū)不需任何登記和必要限制，小區(qū)的安防設備配置非常不到位，存在較多的安防死角，已安裝的一些安防設備如業(yè)主家中的對講機安防功能、主臥房的緊急呼救設施等均未有效啟用，各樓棟的門禁也沒有真正起到作用，大部分時間敞開著，也無人過問。小區(qū)內嚴重缺乏安全監(jiān)控設施。小區(qū)內已發(fā)生多起偷盜事件，業(yè)主在小區(qū)內沒有安全感，而物業(yè)在這方面工作存在嚴重失職。

（8）依照合同“

九、房屋共用部位、共用設施設備零修和急修及時率100%” 而事實情形是，很多最基本最細小的設施故障如路燈、消防燈、消防通道門等問題告知物業(yè)后在長達幾個月的時間內都沒有得到維修，遲遲不見改善，此種態(tài)度還談何零修和急修及時率100%？！

三、促請保利（武漢）物業(yè)管理有限公司向所有業(yè)主公開利用小區(qū)共有部分進行經(jīng)營所獲得的收益

《中華人民共和國物權法》第七十條明確規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”；第七十二條明確規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務”

我國《物業(yè)管理條例》第五十五條明確規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。” 《武漢市物業(yè)管理條例》第七十二條明確規(guī)定：“通道、樓梯、屋面及屋面露臺等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。利用共有部分進行經(jīng)營的，應當符合法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的規(guī)定，并征得相關業(yè)主和業(yè)主大會的同意。”

目前，保利中央公館小區(qū)存在物業(yè)利用小區(qū)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的行為主要有以下幾個方面：電梯廣告牌、路燈廣告牌、黃沙水泥售賣攤位、門窗大理石廣告攤位、游泳池外包經(jīng)營、通信設施及其他設施或服務進場管理費、商家促銷場租費，以及其他收益等。依照以上有關法律法規(guī)，盡管保利中央公館目前尚未召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會，但是保利（武漢）物業(yè)管理有限公司應在利用小區(qū)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營前向相關業(yè)主公示并征求業(yè)主意見，并將該部分收益單獨建賬管理且定期向業(yè)主公示。而事實的情形是，物業(yè)公司既沒有在該等經(jīng)營活動前向廣大業(yè)主公示征求意見，也從來沒有向業(yè)主公開過該等收益的收支情況。因此，在此要求保利（武漢）物業(yè)管理有限公司向廣大業(yè)主公開該部分收益的賬目，并要求今后規(guī)范相關經(jīng)營性行為，做到事前公示、事中管理、事后公示，對共有部分的收益單獨建賬，定期向業(yè)主公示，并在業(yè)主委員會成立后如實移交相關賬目。

貴司的以上行為，業(yè)主方均以各種形式保存有相應的證據(jù)。業(yè)主有充足的證據(jù)證明貴司未按照雙方簽訂的《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》的有關內容提供保質保量的物業(yè)服務。望貴司認真對待本函所提出的三大問題和對應訴求，盡快返還違規(guī)收取的物業(yè)費，努力改進工作局面，盡快按照雙方合同約定標準提供物業(yè)服務，并及時公開公共收益賬目。請貴司在本函送達一周以內給予正式、明確的答復，否則，根據(jù)權利義務對等原則，在貴司改正或完善以上行為之前，本人有權選擇緩交或少交下一期的物業(yè)管理費。

保利中央公館業(yè)主：____________

2014年___月___日

第二篇：保利重慶物業(yè)管理有限公司車庫管理制度

保利重慶物業(yè)管理有限公司

車場管理制度

第一章

總則

第一條

為加強公司停車場管理，規(guī)范業(yè)主及員工停車，特制定本制度。

第二條

本制度適用于公司本級職能部門及屬下物業(yè)服務中心。

第二章

停車卡的管理

第三條

停車場原則上只供其所在物業(yè)內業(yè)戶的車輛停放。第四條

車主停放車輛，需辦理車位使用手續(xù)，領取停車卡，并繳納停車服務費；未辦手續(xù)的車輛一律不準進入停車場。

第五條

停車場設置月?？?、臨保卡和貴賓卡三類，統(tǒng)一由收費員負責辦理和維護。收費員休息期間，車主憑收款憑證進出車庫，車管員須做好登記，以備核查。

第六條

貴賓卡是指對公司車輛、員工車輛以及領導特批的業(yè)主車輛和往來單位車輛發(fā)放的停車卡種。由服務中心（部門）根據(jù)需要提出申請，呈公司領導同意后辦理。辦理時須將貴賓卡卡號，車主姓名，車牌等車輛信息在財務部備案。

第七條

收費員在辦理停車卡時，須將車輛信息在車庫管理系統(tǒng)中登記完整，并與實際進出車輛核對相符。

第八條

項目會計負責從公司行政部領取停車卡，同時做好停車卡的領用、盤點等登記管理工作。收費員按實際需要向項目會計領取。

第九條 如遺失停車卡，應到物業(yè)服務中心注銷原停車卡，申請補辦新卡并繳交相關費用。

第十條 不得私自轉讓停車卡。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務中心將取消該車輛的停車位，并收回停車卡。

第三章 車輛收費管理

第十一條 停車場按物價部門公示的標準進行收費。

第十二條 車管員負責進出車輛管理和臨保車輛收費，并按規(guī)定時間上交收費員。

第十三條 收費員負責月保卡的收費及車管員上交的臨保費。第十四條 臨保車進入停車場時領取臨?？ǎ鲕嚂r由車管員按車輛收費管理系統(tǒng)計算費用收取停車服務費。

第十五條 每月月底，車管員應提醒車主到物業(yè)服務中心繳納下個月的停車服務費；如車主未繳交停車服務費，車管員應及時收回停車卡交收費員并做好移交記錄，收費員注消停車卡，并在即日起按臨保車輛收費。

第十六條 公司車輛免費停放，到轄區(qū)作業(yè)的公務車輛（包括煤氣、電力、自來水等車輛）經(jīng)服務中心經(jīng)理的許可后方可免費停放。車管員應做好登記工作，以備核查。

第四章 監(jiān)督與審核

第十七條 收費員負責根據(jù)車輛管理系統(tǒng)審核車管員上交臨保費。第十八條 項目會計每周不少于3次對車庫系統(tǒng)的收費及授權進行抽查，分管2個以上服務中心的，每周不少于2次抽查。

第十九條 安防班長、安防主管、項目會計、服務中心經(jīng)理負責對免費車輛進出、手動起桿、非法開閘等情況進行監(jiān)督。

第五章 處罰規(guī)定

第二十條 對非法起桿，私自放行車輛的人員，每次處予50元/次的罰款。

第二十一條 情節(jié)嚴重的，將按公司人事獎懲制度嚴肅處理。

第六章

附則

第二十二條

本制度與上級公司財務制度和國家財經(jīng)稅收法規(guī)政策有沖突的，以上級公司制度和國家法規(guī)政策為準。

第二十三條

本制度由公司財務部負責起草并解釋。經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會議通過后，自正式下發(fā)之日起生效。