第一篇：中誠聯(lián)盟會議各老總發(fā)言稿-很值得學(xué)習(xí)

中城聯(lián)盟設(shè)計總監(jiān)聯(lián)席會議(上午)

中國.南京

主持人：能夠承載中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代精神的建筑在表達城市內(nèi)在底蘊的建筑，是我們的理想，也是我們肩負(fù)的使命，再次歡迎大家的到來，希望大家對南京、對天泓山莊留下美好的印象。謝謝大家。

主持人：這個麥克風(fēng)可能有一些問題，我是棲霞建設(shè)總裁辦公室的張海，各位如果是在會議期間有什么衣食住行方面的要求，可以打我的電話，下面的時間我把他交給我們會議真正的主人，中城聯(lián)盟的戴秘書長，也是我們這次會議的金牌司儀；有請。

戴秘書長：謝謝張海先生，我們來到美麗的南京參加中城聯(lián)盟設(shè)計總監(jiān)聯(lián)席會，我是設(shè)計聯(lián)盟的秘書長戴大為，我來這兒是為大家服務(wù)的，我們有幸能夠來到這么美麗的城市，南京我是第二次來，上一次來是參加棲霞建設(shè)做的論劍的活動，南京有六朝金粉地，有2400多年的建城史，我上次來很匆忙，昨天張海一下飛機就拉著我到棲霞建設(shè)拜見了陳總，陳總給了我們這個會議很多的鼓勵、支持。從棲霞建設(shè)到酒店的時候，我們穿過中山嶺，看到了美麗的古都。公園229年孫權(quán)在這兒建都以后，先后有十朝在這里建都，所以又叫十朝都會。剛才張總致了詞，我們今天有幸在這么歷史悠久、文明的城市舉行活動，也拜棲霞建設(shè)大力的支持，我們在這兒以熱烈的掌聲向棲霞建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)表示熱烈的感謝。

我們到這兒來如果組織一個培訓(xùn)一天的時間太短，可能一個月的短訓(xùn)班比較好，最好能在棲霞待一年，這里的才子佳人特別多，但是我們沒辦法，只好濃縮在一天，今天好多培訓(xùn)、課我們邀請到很多老師。很多老師一個小時根本講不出很多東西來，但是沒有辦法，濃縮的都是精華。

有的同志說一天沒有學(xué)到什么東西，我覺得這種可能性很小，我覺得我們的老師不會讓你失望的。第二還有一句話要說：你一天的課程學(xué)到了什么，既重要，可能又不重要，現(xiàn)在有一句時髦的話：圈層經(jīng)濟。千年前孔子就說過三人行必有我?guī)煟裉鞂嶋H到會的有60多人，如果說60多人的話，怎么說現(xiàn)場也有59個老師。

在會議開始之前我們會做一個簡單的熱身，大家一天到這兒來，我剛才說了，我們是圈層，我們大家之間互相了解、認(rèn)識是最重要的。我說一下游戲的規(guī)則，待會兒給大家三分鐘的時間，相互交換一下名片。我們下午還會打亂次序，讓大家再做交流。我們先把本桌認(rèn)清楚了，誰和誰、誰和誰，然后我們做一個同桌的你的小游戲介紹，一般的介紹都是自我介紹，我姓戴，戴大為，我姓胡、胡錦濤這樣。我們打亂順序，每一桌都是不同城市、不同公司的們在一起，相互之間增進了解和介紹，然后我們給兩到三桌一個時間，我們中間有茶歇，我們再會拿出多少時間給大家做個介紹。

一個要求：介紹同桌的他姓甚名誰、來自何方，第二句話是他有什么樣的特點，不能超過30秒，我們計時，超過30秒我們請他上來唱歌?，F(xiàn)在開始3分鐘的計時。

第一個給大家講課的是寧波維科的陶培陶總，她要給大家講的是新興建筑太陽能建筑與一體化工程。有請?zhí)湛偂?/p>

陶總：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家上午好，下面由我介紹一下維科水岸建筑的太陽能與一體化工程，下面讓我們先了解一下維科有限公司，是維科控股集團的旗下一家公司，維科控股的實力非常雄厚，連續(xù)六年進入中國五百強企業(yè)。維護房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司從92年成立以來，不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)在有七家公司，并且有一家專業(yè)的管理公司。這張圖片是我們慈溪CBD工程，總占地面積達到245畝，匯集了商業(yè)街、商住區(qū)、寫字樓、購物中心、五星級酒店等多種類型，整個項目分為十個?，F(xiàn)在除了一個生活購物中心在施工外，其他九個地塊都已經(jīng)交付并且已經(jīng)使用，這個項目對于慈溪的影響非常大，在04年獲得了中國最具商業(yè)投資價值50強。

這個圖片（看圖）是我們鎮(zhèn)江項目開發(fā)公司開發(fā)的維科水岸心境項目，是國家住宅評定委員會2A級項目。這個項目是鎮(zhèn)海招寶廣場，這個項目預(yù)計今年10月份動工，這個項目是在鄭州開發(fā)的武寧地塊，目前我們正在開發(fā)的項目還有維科水岸心境、慈溪27號地塊等等。

我們維科水岸心境地理的東西、南側(cè)地塊土地都已經(jīng)拍賣掉了，但還沒有開發(fā)，這個地塊的東邊是被我們維科置業(yè)拍得，我們方案設(shè)計已經(jīng)完成，正在方案報批中，所以我們這個地塊周圍視野比較開闊，自然環(huán)境得天獨厚。這個心境項目占地面積達到7.02公頃，容積率是1.8，整個小區(qū)由多層、小高層、高層、復(fù)式住宅等組成，建筑高度是58.8米。整個小區(qū)共有住戶865戶，居住人口在三千人左右。

這個項目是在04年末動工的，到現(xiàn)在為止只有十余套沒有售出，計劃在今年10月末完工，在今年12月份交付給業(yè)主。

我們這個項目有四大特色，第一大特色是剛才看到的，北邊是寧波的母親河姚江，第二大特色，我們在小區(qū)里面假如了運動型的元素，架空層我們設(shè)計了一些運動設(shè)施，在整個小區(qū)的小品設(shè)計上也是以運動為主題，所以他是一個運動型的健康社區(qū)。

我們在水岸心境的多層住宅中，他的多層是五層帶躍層的住宅形式，在多層住宅中我們設(shè)計了電梯，第七大特色是節(jié)能示范小區(qū)，我們從規(guī)劃設(shè)計上、新材料、新技術(shù)的運用上都采取了一些措施，在規(guī)劃設(shè)計上主要是綠化和水系相結(jié)合改善小區(qū)的環(huán)境。在外墻上采用了外墻外保溫，在新材料、新技術(shù)上我們采用了太陽能集中供水系統(tǒng)。以上這些綜合措施的運用，我們實現(xiàn)了整個小區(qū)的建筑節(jié)能達到50％以上。

自從這個項目動工以來，我們獲得了一系列的殊榮，其中在節(jié)能方面比較重要的幾個獲獎項是獲得了建設(shè)部人居環(huán)境金牌建設(shè)試點項目，水岸心境是寧波市首批節(jié)能示范小區(qū)，在寧波一共有兩個，蘄州一個就是我們水岸心境，這個項目還是浙江省建筑節(jié)能項目，在05年它獲得了中國建筑節(jié)能典范獎項。

這兩張照片（看圖）是05年7月份建設(shè)部人居委員會環(huán)境專家來到我們水岸心境項目工地觀景臺上的留影，這個背景是當(dāng)時正在施工的水岸心境項目。剛才我們說的這些節(jié)能措施都比較好，但是他其中最大的亮點就是我們太陽能與建筑一體化集中供熱水工程，今天我們重點介紹一下這個工程。大家知道太陽能熱水功能是利用光熱轉(zhuǎn)化技術(shù)將光能轉(zhuǎn)化為熱能，當(dāng)今社會像煤炭、石油、天然氣這些常規(guī)能源日益短缺。而且利用這些常規(guī)能源有很大的弊端，他對自然環(huán)境有一些污染。而太陽能是自然賜予人類的巨大能源。利用太陽能不僅能解決能源短缺的問題，而且他不污染環(huán)境。

下面我們介紹一下水岸心境利用太陽能的過程，太陽能基本上可以分為分散、集中、集中分散供熱水系統(tǒng)三種形式。他是每戶一套獨立的供水系統(tǒng)，總常見的形式是在屋頂上設(shè)計普通的整體式熱水器，這種熱水器現(xiàn)在被廣泛地使用，在一些節(jié)能建筑中被廣泛采用。他的屋頂太陽能熱水器被整合地使用，但是他是建筑整體施工完成后安裝的，并且這種形式在高層的建筑中無法使用，弊端很多，比如說在點式高層中，住戶非常多，但是物業(yè)面積無法擺放這么多太陽能熱水器。還有如果高層住戶非常多，每戶一套管道，這樣管道井中管道就會非常多，最大的問題是不能解決管路能水過多的問題。

現(xiàn)在隨著系統(tǒng)的升級，也出現(xiàn)了分體式熱水系統(tǒng)，這是承壓的，他是把集熱器和儲熱水線、熱水箱分開了，這是承壓的，但是這個特點是成本比較高。

第二種是集中供熱水系統(tǒng)，比如整個單元共用集熱器。每家有一個儲熱水箱放在戶內(nèi)，這種形式仍然造價比較高，而且水箱放在每家戶內(nèi)，這樣比較占用用戶的室內(nèi)面積，也有一些弊端。

第三種形式是集中供熱水系統(tǒng)，他是指一個單元多個住戶共用一套集熱系統(tǒng)，同時還共用一套儲熱系統(tǒng)，然后通過公共的水管向各用戶輸送熱水，這個功能可以達到最大化，比較節(jié)約熱能。所以我們維科置業(yè)有限公司經(jīng)過對國內(nèi)太陽能廠家和太陽能的考察和學(xué)習(xí)，經(jīng)過以上幾點優(yōu)缺點分析比較以后，我們決定采用太陽能集中供熱水系統(tǒng)，最難的解決問題是太陽能和建筑一體化設(shè)計。我們要充分利用項目整體的建筑錯落有致的特點，讓他形成獨特的集熱景觀系統(tǒng)。

這個一體化工程有以下三個特點：首先和建筑形成一體化，遠(yuǎn)看像建筑造型的一部分，所以我們這個工程不僅利用了可再生能源，節(jié)約了一些能源。第二個特點是系統(tǒng)穩(wěn)定、建筑壽命長。第三個特點，有集熱、補水供熱等特點，我們設(shè)計了編程以后，達到完全控制，能夠在無人管理的情況下控制。

下面我們簡單介紹一下這個系統(tǒng)的運行原理，這個系統(tǒng)主要是兩大循環(huán)，下面我們介紹一下集熱循環(huán)，集熱循環(huán)就是白天太陽光照射到集熱器上，這個集熱器就會吸收太陽的能量將水加熱，我們有一個溫度探測器，當(dāng)集熱器出口的水溫比水箱出口的水溫高出設(shè)定時，這時候經(jīng)過運行以后，當(dāng)集熱器水溫和水箱水溫比較接近的時候，如此往復(fù)循環(huán)不斷將水箱中的水加熱。

下面介紹一下回水系統(tǒng)，回水系統(tǒng)就是儲熱水箱和用戶端的回水。一個是定溫回水，一個是定時回水。定時回水指可以設(shè)置時段，在大量用水前，比如11點、19點這個時間，我們可以任意設(shè)定，這樣保證各種用戶在各種時間使用水，我們現(xiàn)在這個系統(tǒng)采用的是定溫回水，并且我們管路是設(shè)計在樓梯間內(nèi)，在每層都設(shè)計有檢修口。

這個系統(tǒng)還有許多復(fù)雜的控制，比如說防凍，寧波是夏熱冬冷地區(qū)，冬天的溫度也比較低，屋面如果不進行防凍措施也有可能會凍裂，所以我們設(shè)計了一個溫度傳感器。另一個比較復(fù)雜的系統(tǒng)是補水系統(tǒng)，有定時補水、手動上水等功能，低水位手動保護是指整個水箱中的水被用戶用到低于四分之一的時候，如果我們不補水的話，系統(tǒng)會空燒，當(dāng)水位低于四分之一的時候，這個控制器就會自動上水。第二個是定時補水，如果我們正常用水的情況下，晚上是用水高峰，用水過后這個水箱就會少了，我們會設(shè)計一個時間，我們一般會設(shè)計在凌晨兩三點鐘的時候，自動啟動上水，這個水箱水就儲滿了，第二天就再次加熱，定溫補水主要是為了防止水溫過高，我們設(shè)定水箱控制溫度是65度，當(dāng)水箱的水溫比65度高10攝氏度以上的時候，因為寧波夏天太陽光會比較強，為了防止?fàn)C傷用戶我們設(shè)定了一個溫度，高于這個溫度10度以上就會自動有冷水打入水箱，這樣水箱里的溫度就會降下來。當(dāng)水箱里的水達到最高水位時，我們就會停止上水，最后是手動上水。人工啟動上水的時候，高于水位的時候，他也會自動停止上水。

我們在每個單元的電梯一側(cè)都安裝一個電子顯示屏，可以時刻讓用戶看到水位，還會有有情提示語，我們這個控制系統(tǒng)實現(xiàn)了強電和弱電分離。

另外我們在小高層建筑中，這個熱水供應(yīng)系統(tǒng)也按照常規(guī)的給、排水設(shè)計安裝減壓閥進行減壓。

另外我們這個系統(tǒng)一個難點是和建筑一體化設(shè)計，我們充分考慮了建筑外觀造型和其他環(huán)節(jié)，我們首先在建筑頂部統(tǒng)一設(shè)計了結(jié)構(gòu)飄板，并且在飄板上有基礎(chǔ)配件，有鋼結(jié)構(gòu)。我們在集熱器上，結(jié)合我們這個建筑的模式置頂了一些更為模塊化的集熱器，集熱器一個是真空管還有一個是連接水箱和水座，這個真空管之內(nèi)的水加熱之后就通過連接水箱。整個集熱器采用的是同城連接，這個連接管集熱箱也要采用保溫。在真空管的接口處我們采用了密封膠。

太陽能集熱面積，我們用水量指標(biāo)是綜合地考慮了水溫、完善程度、屋面的面積還有寧波的氣溫條件、生活習(xí)慣等條件以后，因為寧波夏天的用水量還是比較大的，所以每戶用熱水量我們是按照每天200升計算的。除了水箱初始溫度是15度，終止溫度按照寧波普遍日照情況下，月均日普照量14800前兆/平方米的情況下，熱溫是35度，一般情況下是這樣計算的。

在集熱循環(huán)的循環(huán)管和給水管的規(guī)定，考慮了室內(nèi)環(huán)境產(chǎn)生噪聲允許范圍內(nèi)進行計算的。水泵我們選擇的是德國的威樂水泵，我們工程現(xiàn)在已經(jīng)基本完工了，這是我們現(xiàn)場的照片。我們水箱的內(nèi)感材料是實體質(zhì)的不銹鋼，保溫采用的是50毫米厚的聚氨酯整體發(fā)泡。

管道保溫一個是避免熱損失，還有一個是保存水溫，我們管道保溫采用的是橡樹海綿保溫。比如說管道和金屬支架之間我們采用了一些墊片。

在壁雷措施上我們按照建筑物防雷規(guī)范我們拆開了避雷裝置。

我們工程進展情況：05年開始，我們建筑單位、設(shè)計單位、太陽能提供單位，我們共同研究設(shè)計了太陽能圖紙，在06年的時候，我們在我們已經(jīng)完成的項目：維科新城24層樓上進行了太陽能熱水系統(tǒng)的水溫、水壓系統(tǒng)的測試，并且取得了成功，這樣有效地規(guī)避了投資單位的風(fēng)險。我們是今年年初開始施工的，在整個施工過程中，我們甲方也是從安全、質(zhì)量、進度等方面進行了一些落實和部署。這個工程的施工是分為三部分，首先這個工程是第一步是屋面上的集熱系統(tǒng)。然后是水箱和循環(huán)供水管道的安裝，然后是控制系統(tǒng)的施工?，F(xiàn)在這些頭兩步已經(jīng)施工完了，現(xiàn)在正在進行試水保溫階段。

下面我們看一下采用太陽能供熱系統(tǒng)的節(jié)能效應(yīng)，我們首先介紹一下計算參數(shù)，從寧波的日照每小時1820小時，全年光照天數(shù)大約是227天，集熱器總面積3360平方米，水平面年總普照1068交，這樣計算下來，我們水岸心境全面得到的熱量是194萬千瓦每小時，我們再計算一下，產(chǎn)生這么多熱量，一年要消耗多少電量？是204千瓦小時。也就是說我們這個項目利用太陽能全年節(jié)約200多度電，節(jié)約一度電相當(dāng)于節(jié)約四公斤煤，我們這個項目每年節(jié)約816噸煤，節(jié)約8168.6噸水。

再看一下環(huán)境影響分析，我們按照一度電可以排放0.272千克碳粉塵、0.997千克二氧化碳等可以減排555.469噸碳粉塵等。

這對減少環(huán)境污染也是很明顯的。

我們維科心境采用了最清潔的太陽能供應(yīng)熱水，達到了保護環(huán)境的目的。并且太陽能和建筑一體化系統(tǒng)有無法比擬的優(yōu)勢，首先解決了屋內(nèi)面積不足、解決了管道井中管道過多，并且最重要的是實現(xiàn)了太陽能與建筑一體化的設(shè)計。目前我們不太陽能集熱器的結(jié)構(gòu)、外形、規(guī)格可以按照建筑物的要求變化，而且設(shè)計、構(gòu)造完全運用到了建筑的給、排水系統(tǒng)中，實現(xiàn)了有效的熱水供應(yīng)。我的匯報完了。謝謝大家。

下面我們再看一下，因為我們水岸心境10月末就能竣工了，我們?yōu)榱藚⒓舆@個會，我們又去現(xiàn)場拍了一些實景照片，請大家瀏覽一下，這就是我們東側(cè)的黃家河。屋頂是太陽能集熱器。這后面是我們寧波的母親河姚江。

這是我們11層的版式建筑。這是我們18層的點式高層，一梯三戶的。我們水岸心境三期現(xiàn)在方案設(shè)計已經(jīng)完成了，現(xiàn)在正在方案報批中，我們報一下多媒體，請各位設(shè)計總監(jiān)給我們的策劃上多提一些指導(dǎo)意見。

（水岸心境）三期總建筑面積是17萬。（PPT介紹）這是我們水岸心境三期的設(shè)計方案，謝謝大家。

主持人：我看了剛才大家看的很投入，都陶醉了。陶總說了這么半天，這么熱鬧，寧波也這么好，是不是我們下次開會就到寧波去了？我們有一年想到無錫開會的，但是因為無錫小機場不能離大飛機，寧波有機場的話我們明年就去寧波吧。下一個是重慶龍湖的劉總，他們有一個重要的項目需要匯報方案，他來不了了，這個時間就給后面的張老師。這中間還有一點時間，我原來有一個簡單的匯報：中城聯(lián)盟是什么，我就在這里給大家簡單地匯報10到15分鐘。我想問一下大家參加上一次設(shè)計總監(jiān)聯(lián)盟會的有多少？舉一下手：十幾位，占我們總?cè)藬?shù)的20％左右。

參加過聯(lián)盟活動的有嗎？差不多能有30％左右。我最近組織了中城聯(lián)盟的大大小小七八個活動，有時候感覺到大部分參加聯(lián)盟的成員單位是了解聯(lián)盟的，但是有一些企業(yè)更替的比較快，參加企業(yè)的時間不是很長，對聯(lián)盟不是很了解，聯(lián)盟也發(fā)生了這樣、那樣的事情，這里我給大家做一個聯(lián)盟事程的介紹。

中城聯(lián)盟我簡單話說是最具影響力的地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟體，原名叫中國城市房地產(chǎn)開發(fā)上協(xié)作網(wǎng)絡(luò)，99年成立的時候叫中城房網(wǎng)，最早的時候有萬科、萬通、南都等一些企業(yè)發(fā)起的，以自愿互利的行業(yè)策略聯(lián)盟，作為先進人居理念的事件者、先行者，經(jīng)過八年的時間，已經(jīng)有40多家成員單位。截止到現(xiàn)在有46家左右，因為我們不斷在進和出的機制，對不符合聯(lián)盟的會被自然淘汰，符合聯(lián)盟的會加入進來。定位：好公司、大公司俱樂部，這是萬科的馮總做的簡單概括，什么叫好公司呢，在每一個企業(yè)遍布全國各地，并不是說你是最大的公司，首先他是好公司、品牌公司，中城聯(lián)盟企業(yè)平均年齡都在8到10年左右，甚至像萬科、華遠(yuǎn)這些公司都在20年左右，參加聯(lián)盟的企業(yè)有23個省市，都是每個地區(qū)、城市最具代表性、影響力的企業(yè)，通過市場化的平臺，他是一個純民間的組織，沒有上級主管部門。

過會兒我會介紹組織架構(gòu)，上次到西安的時候，西安的領(lǐng)導(dǎo)陪同見面，實際上我們是一個純服務(wù)性的組織，并不是政府機構(gòu)，我們的玩法可能和官方的一些協(xié)會組織完全不一樣，我們是純民間的組織。

我們剛才有46家企業(yè)，我們信息互通、投融資互動等等，馮總在今年三月份蘇州董事長聯(lián)盟會議上，他做一個組織架構(gòu)的暢想，有一些是正在運營的，有一些是未來將要實行的。董事長聯(lián)席會、秘書處等，董事長聯(lián)系會是指定聯(lián)盟的協(xié)議，董事長秘書會是外長會議，依據(jù)聯(lián)盟協(xié)議，提名和選舉聯(lián)盟主席，聯(lián)盟主席提名秘書長。

仲裁委員會：負(fù)責(zé)仲裁規(guī)則、按程序推選，設(shè)主任一名，這是關(guān)于聯(lián)盟的組織架構(gòu)，我簡單給大家一說，剛才說到3C會，3C每年會開三次總經(jīng)理的會議，落實董事長會議的各項指令，根據(jù)國家的經(jīng)濟形勢、行業(yè)發(fā)展規(guī)律、企業(yè)管理經(jīng)驗進行深入探討。第三次會議將在11月下旬召開。

中城聯(lián)盟有四大委員會，第一是咨詢委員會，他是由現(xiàn)任及前任的輪值主席組成的。戰(zhàn)略委員會放在萬通，資格審查委員會第一屆在建鄴，第二大在交大，第三屆在南京新城。戰(zhàn)略是負(fù)責(zé)整個戰(zhàn)略規(guī)劃，咨詢委員會是整個董事長聯(lián)席會的首腦會議，各專業(yè)會，剛才給大家匯報了，一個是秘書聯(lián)席會，這是每年都搞一次，這次是9月22、23號在昆明和麗江?？头魅温?lián)系戶，我們剛剛在7月13號舉行了這個會，人力資源主任聯(lián)席會，今年的會是在8月15號在西安高新做的。設(shè)計總監(jiān)聯(lián)席會就是今天，主任委員是萬科。今年還成立了品牌總監(jiān)聯(lián)席會，還準(zhǔn)備成立工程總監(jiān)聯(lián)席會、財務(wù)總監(jiān)聯(lián)席會等。我們一直在搭建中高層聯(lián)系的聯(lián)盟會。

聯(lián)盟有私人輪值主席，現(xiàn)在的輪值主席是青島天泰的王若雄。

王石先生大家都了解，是我們中城聯(lián)盟的第一任輪值主席，馮侖被稱為中國地產(chǎn)屆的思想家，第二任輪值主席。胡葆森是中城聯(lián)盟的第三任輪值主席。

中城聯(lián)盟在創(chuàng)立之始就創(chuàng)立了中城投資，最早的時候是一個億創(chuàng)立了中城投資有限公司一共有12家單位，現(xiàn)在有30多家已經(jīng)假如了中城投資，現(xiàn)在是超過兩個億的資金，雖然資金量不是非常大，但是我相信中城投資在未來發(fā)展會有很大的潛力，會有很多基金會愿意投資，很多企業(yè)在資金方面，中城投資給予了很大支持。我們以中城投資為品牌，陸續(xù)做了鄭州、濟南等五各城市的投資，投資的每個項目都非常成功，現(xiàn)在運作的非常好。

中城聯(lián)盟的品牌，會晤品牌：10＋

10、圓桌會議，今年會在紐約做，我們現(xiàn)在正在策劃、籌備這個活動。

這是去年圓桌會議的內(nèi)容。品牌公益，我們有10幾家企業(yè)是阿拉善生態(tài)協(xié)會的會員，問石剛剛當(dāng)上這個協(xié)會的會長，治理荒漠化，為了做這些事情，我們也組織了玄奘活動的大型文化活動，有萬通隊、有天泰隊等，在座的好多成員老總都去參加了這個活動，當(dāng)時我們有幸和他們走了四天的時間、三天的露營。特別的有意思，聯(lián)盟單位的人員徒步了三天，當(dāng)時感受到了中國大地的蒼涼，最近做了一個重走徽商路的行動，也是好多聯(lián)盟企業(yè)的老總一塊兒去參加的。原定是三天的時間，兩天露營，但是王石先生走的特快，我們兩天完成了三天的路程。我上周組織了馬來西亞的曼谷的登山活動，有4095米，這是協(xié)信的吳總，這是華潤的宋林宋總。我們今年11月會組織董事長聯(lián)系回到臺灣，和臺灣當(dāng)?shù)氐慕M織有一個交流活動。

培訓(xùn)品牌：這是今年和這幾年做的活動，這是在大連做的客服聯(lián)席會，這是萬科的副總做演講，這是河南建鄴的夏總，這是我們?nèi)ツ甑脑O(shè)計總監(jiān)聯(lián)席會，聯(lián)合采購在青島的會議，我們還有一個聯(lián)盟的網(wǎng)站。聯(lián)盟的刊物、聯(lián)盟的品牌，我們現(xiàn)在還沒有形成系統(tǒng)的、性格鮮明的聯(lián)盟產(chǎn)品的特征，我們各種產(chǎn)品都有，有公寓、有別墅、有住宅，我們現(xiàn)在在努力想怎么做，我們畢竟不專業(yè)，也請設(shè)計總監(jiān)聯(lián)席會的總監(jiān)、領(lǐng)導(dǎo)能幫忙，能做出來比較系統(tǒng)的。之前各位設(shè)計師也參加過，這個會上大家是不是也想一下，我們是做高端的、終端的還是怎么樣的。

這是聯(lián)盟在全國各地的發(fā)展，鄭州的、成都的、南寧的。后面還有很長，我就簡單介紹到這兒。謝謝大家。這是對聯(lián)盟的簡單介紹，我們大家休息十分鐘，剛才后面幾位說準(zhǔn)備了好多的水果，都是我們棲霞建設(shè)的同事給大家準(zhǔn)備的。大家吃吃水果，休息十分重，后面請張安老師給大家講課。大家休息一會兒。

主持人：我們開始今天上午的第二階段了，我們有幸請到了南京棲霞的徐總，為我們請到了國內(nèi)在裝修界非常知名的張老師，他在中海做了十幾年的時間，然后自己創(chuàng)業(yè)到現(xiàn)在，在國內(nèi)是非常有名望的企業(yè)，當(dāng)然企業(yè)是一方面，主要是我們張安老師講課講的非常好，我們現(xiàn)在歡迎張老師給大家講課。

張安：感謝秘書長給我更多的時間做這個講課，但是這個講課時間平時超過三個小時。我們今天的主題是批量精裝修，講的是現(xiàn)在越來越流行的精裝修入伙的問題，現(xiàn)在這幾年真的是熱起來了。我們講課基本上含蓋了做精裝修全過程的介紹，從最開始的設(shè)計，到后面的移交、保修。我96年在中海地產(chǎn)做項目經(jīng)理的時候，那時候深圳是第一批毛坯交房，當(dāng)時不知道怎樣做毛坯，但是現(xiàn)在反過來大家都不知道怎么做精裝修了，無論是從監(jiān)理、設(shè)計、施工資源都是嚴(yán)重不夠的。我們01年進入了小規(guī)模的菜單式裝修，這可能是大家覺得太麻煩了，我們也覺得菜單式裝修可能很麻煩，但是現(xiàn)在以我們管理水平來看，做菜單式裝修也不是很難的事情。我們也在談工廠化的生產(chǎn)或者是工業(yè)化的生產(chǎn)。這里我從南昌過來，看了這本書：7月30號的萬科周刊，05年的時候我們參與了一部分萬科集團這部分的研究，但是當(dāng)時我們覺得進度太慢了，后來我們就退出了。但是現(xiàn)在萬科在工廠化生產(chǎn)已經(jīng)做的比以前好多了。08年的時候，他們工廠化生產(chǎn)的比例會很高。廣州公司這一塊我們前不久在棲霞交流的時候，還說松下電工實驗階段還不錯，批量生產(chǎn)不知道行不行，但是前段時間萬科和他們簽下了單子，一千套對我們來說是很小的數(shù)字，我們過一會兒會說到，工廠化生產(chǎn)可能有一些限制，所以做一千套行不行？

做精裝修利和弊是都有的。工期可能會延長幾個月，但是如果我們合理組織的話，工期問題不是特別嚴(yán)重，品牌房地產(chǎn)公司最擔(dān)心的是投訴可能會大量增加，好的方面是客戶比較歡迎，特別是廣州、深圳、上海，我的一個同學(xué)搞完裝修之后，家里就離婚掉了。并且這種事情不止一起，現(xiàn)在物業(yè)無論是高檔還是中檔的房子，進去以后是雞飛狗跳的。批量精裝修可以節(jié)約大量的資源，這是毫無疑問的事情。從甲方角度來說，也可以因為排量采購帶來超額的利潤。

特別是如果是低價的房子，你可能帶來兩百塊錢的利潤，但是裝修也可能給你帶來兩百塊，如果小業(yè)主選擇了你的設(shè)計裝修的話，是有可能帶來同樣的利潤的。目前精裝修流行的一個重要的原因是房價上漲的非常快，所以現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司對這一塊非常感興趣。我了解到現(xiàn)在一個項目，給我設(shè)計一個裝修達到一萬塊錢一平米，他說你必須幫我想辦法，你好東西全用上，就按一萬塊錢做。我們這個講座局限性非常明顯，首先我們的公司是南方的公司，我們的經(jīng)驗僅局限于南方，所以我們用的技術(shù)、組織有可能在北方或者其他比較偏僻的地方，或者不同的城市都得不到那樣的資源。比如說我剛剛從南昌過來，發(fā)現(xiàn)他們的鋁合金門窗生產(chǎn)、櫥柜的生產(chǎn)、木地板的生產(chǎn)，竟然要從山西運過來，這樣的工藝在華南競爭是非常充分的，你不用擔(dān)心哪一家沒有可選的合作對象。

這是第一個局限：我們經(jīng)驗取決于南方，第二個現(xiàn)在為止我們沒有做過高檔的東西，我們現(xiàn)在做的最貴的是兩千一平米，現(xiàn)在有客戶給我們提出三千、四千，但是我們不會做，當(dāng)然我們現(xiàn)在非常有把握的話一千塊錢、兩千塊錢以下的我們非常會做，我們今年的產(chǎn)值大概是一千套房子。這是需要提醒給大家的。

各個地方實施精裝修進度非常不一樣，我們最先進入的是廣州，據(jù)說廣州交樓精裝修一般是50％到70％，說實話我是不太相信這點的，我確實沒有去看，我沒有關(guān)心精裝修交樓比例有多少，我是觀察到市場上會做這種事情的設(shè)計、施工單位非常少。我相信這么少的話，應(yīng)該沒有這么大的量，可能是一些企業(yè)根據(jù)需要才做的，但是廣州人是比較喜歡精裝修裝房的，自己家里面搞裝修很難。

北京聽從政府的政策是最早的，執(zhí)行進度也比較快，上海的比例不是很高。仁恒、萬科都是走在前頭的，他們的施工質(zhì)量比我們公司目前水平，高這也是為什么我們目前為止沒有進軍上海的原因，我去年過年的時候過去看了，我一直覺得他們的質(zhì)量比我們目前的水平高，所以我們一直沒有去，前天我從南昌過來的時候，我跟南昌萬科簽了一個合同，南昌萬科選擇南昌并不是因為南昌經(jīng)濟好，而是因為這里直接屬于上海萬科管。這兩年我感覺南京的精裝修明顯在展開，拓展的速度也比較快，棲霞建設(shè)也準(zhǔn)備做精裝修了。

我們這次講稿的來源比較豐富，首先是廣州的萬科，要在今年完工的套數(shù)有360套，其中有一個別墅133套，還有后面上海萬科、南京萬科、佛山萬科、南山萬科等，實際上東莞、佛山、深圳即將成為他們的合作伙伴了?？赡苓@個月內(nèi)就要見分校，明年廣州萬科的量會爆炸性的增長，廣州萬科成立了四年的時間，03年成立，我們03年底就和他們合作，現(xiàn)在他已經(jīng)有19個項目了，我們是他們的戰(zhàn)略合作伙伴。曾經(jīng)跟我們深度談判，但是最終沒有合作成功的包括武漢瑞陽和重慶瑞陽，招商地產(chǎn)現(xiàn)在也在研究3400/平方米以上的設(shè)計單位，他們請來了香港的單位，最后發(fā)現(xiàn)不適合批量精裝修的。所以他現(xiàn)在也感覺比較苦悶，還有廣州金地，廣州方圓我們是他們的戰(zhàn)略合作單位。東莞中惠這個公司的發(fā)展速度也是非?？欤覀児居悬c奇怪，我一直喜歡有嚴(yán)格要求的客戶。

其他的還有來自于廣州等地的。特別感謝的是廣州萬科，我們從這里起步，也使我們公司得到了長足的發(fā)展，我們有很多的資料，包括這里面有很多的管理制度是由他們一起研究、實施的。

目前這個事情進展到什么程度呢，03年的時候我們和中海地產(chǎn)，我是從中海地產(chǎn)出來的，當(dāng)時他做陽光棕櫚園失敗了，當(dāng)時是一期，二期的時候他問我怎么管，因為當(dāng)時我是主管工程、技術(shù)的領(lǐng)導(dǎo)，當(dāng)時我脫穎而出說最重要的是不能請幾個幫頭來做，我說一定要搞專業(yè)分工，泥水只做泥水，木工只做木工，第二個為了提高效率，要做流水作業(yè)。我在實施當(dāng)中，我們項目經(jīng)理想出一個好的辦法：降低投訴，在快要裝修完之后讓業(yè)主提前驗收。后來到03年，我們碰到我們一個好朋友，叫陳庚，他的工程管理非常動腦筋，當(dāng)時我就跟他研究怎么管，第一個項目他管了六百多套，第二個項目他管了一千四百多套，這個一千四百套據(jù)我所知是在深圳管的最好的。那個工程基本上沒有太多的投訴，我們公司實施的最好的是交付601套，我們平均起來是0.81（的投訴），我必須強調(diào)一點，我們數(shù)字好象很低了，但是這并沒有說明我們公司的質(zhì)量做得非常好。

投訴這么低，萬科采取了一系列的、非常復(fù)雜的手續(xù)，這個手續(xù)使得客戶滿意度大幅度地提升了，我過會兒會一步步把這個講清楚，我們在逐漸進步，但是沒有進步到只有零點幾條的事情，這也是我非常遺憾的事情。

假想我們復(fù)雜的工程是一個非常復(fù)雜的工程。什么樣的戶型、設(shè)計都有，這是一個落差極大的建筑，他的后一棟樓和前一棟樓高差有三米，這里面是別墅，我們在進行別墅外墻的施工，這么一個快速施工的工程他的管理應(yīng)該怎么搞法？這是我們今天要探討的主題的一部分，我以前做的一個講稿，集群工程的管理問題，后來我覺得那管理理念的一部分抽取出來作為我們今天的講稿，這個講稿落地的部分更多一些。

這一頁我們叫客戶滿意度（衡量成功與否的指標(biāo)），這是這個PPT中比較重要的一部分，05年的時候萬科給我們做一個培訓(xùn)，聽完之后，我覺得這是我一生聽到最有價值的培訓(xùn)，當(dāng)時給我們做了客戶滿意度的培訓(xùn)，這是廣州萬科集團的合作單位，他們幾年前就把客戶滿意度的事情作為評價某一個公司成功與否的最重要的指標(biāo)，這個總表是直接和他的業(yè)績相關(guān)的，如果排在后面的話，那么你的業(yè)績就非常危險了，可能位置就坐不上了，當(dāng)時我們跟廣州萬科合作的時候，他也非常在意客戶滿意度的問題。這個客戶滿意度不是他們自己做出來的，是美國一個蓋特勒公司來做的，這個講課對我的啟發(fā)很大。因為之前我做工程管理已經(jīng)很多年了，之前我們評價指標(biāo)是非常廣泛的，最后我覺得客戶滿意度確實是最簡單的方法，當(dāng)然我們公司現(xiàn)在也做客戶滿意度、班組滿意度，萬科除了客戶滿意度之外，還有他員工的滿意度。

客戶滿意度是我們客戶忠誠的基礎(chǔ)，其中工程質(zhì)量是非常重要的一步，工程質(zhì)量又有兩個非常簡單的兩個指標(biāo)，第一個指標(biāo)是每戶有幾個入后的問題，第二個問題是客戶到你們這里一次收多少。當(dāng)然這兩個數(shù)字又和你的一系列的操作手法是高度相關(guān)的。在入口的時候我們就舉行了非常隆重的儀式，著裝整齊，也有問題那么就有工人拿著專業(yè)的機器跟著你上去了，這樣寫在紙面上的投訴就少了很多。你有沒有清楚地、反復(fù)地告訴客戶你要帶什么證件過來，說不定一個小證件就導(dǎo)致收樓不能成功?？蛻魸M意包括多個角度，比如我們在處理投訴的時候，我們建筑設(shè)計有沒有缺陷等都構(gòu)成了客戶的滿意度。而且我需要舉一個例子，涉及到比如說處理投訴的問題，能夠處理好的話能夠大大地提高或者在一定程度上提高客戶的滿意度。我們下面看一個連接。大概是在4月16號，萬科南山處理了這樣一個投訴，原因是土建單位有一個漏水，因為我在漏水方面是專家，他們自然就把這個問題讓我來處理，但是這里面有一個地磚色差問題不能解決，這個等待的時間比較久，這個業(yè)主就在萬科萬石的博客上發(fā)表了投訴。我發(fā)現(xiàn)我們項目經(jīng)理在維修問題上是有問題的，而且他的思想波動比較大，我們在4月18號就更換了項目經(jīng)理，但是這個項目經(jīng)理上任以后沒有全面地調(diào)查這個事件的過程。王石在新浪博客上看到的時候，我在幾個小時就發(fā)布了一個帖子，我說這個原因是什么，該怎么防治、我們該怎么做，后來這個投訴就很早地做好了，小業(yè)主對萬科要求是比較高的，這件事情能夠成功地按下去是和投訴的處理的公開透明是非常有感到的。也是客戶滿意非常重要的一個方面。

接下來我們講設(shè)計，在座各位都是設(shè)計高手，我不會設(shè)計，我只是根據(jù)圖片給大家講一下，這是廣州的萬科。這是他的空調(diào)、柜子等（看PPT），他的最大的問題是五房間用了很多的防凍石，這是上海萬科，上海的朗潤園，我們?nèi)タ吹臅r候，我覺得他們現(xiàn)在做的確實是非常成熟，質(zhì)量上相當(dāng)可以了。已經(jīng)經(jīng)過了好幾年的磨礪了，最后達到比較理想的程度了。（看圖），上海的萬科是最典型特點是全部是木地板，而且他的木地板是全鋪的，而且木地板之間力爭沒有截斷，這樣土建的質(zhì)量就要求特別高了，廣州現(xiàn)在做不到這點，廣州土建質(zhì)量實在是太差了。所以我們剛剛從南昌過來的時候，我們感覺南昌公司也是受上海公司的直接領(lǐng)導(dǎo)，所以他們木地板也是全屋鋪過去了，南昌萬科請的土建施工單位和上海是一樣的公司，但是他們能不能做得和上海一樣，鋪到最后一個木地板都是方正的是一個很大的問題。這是恒大的管理問題，這是比較受小業(yè)主歡迎的，當(dāng)然恒大對自己的產(chǎn)品實在是太不關(guān)心了，我們是在去年過年的時候瘋狂地做了這樣的項目，用了70天的時間做了88套，他后來告訴我還有四五百套左右也是在過年完成。結(jié)果做的五花八門，最后導(dǎo)致小業(yè)主的示威游行。

這是做的石材（看圖），這是我們在南京的一個項目，我們看了圖片就知道，其實我們從后面就可以看到，這個項目是500多塊錢，但是由于設(shè)計師在色澤選擇上面太灰暗了，業(yè)主會覺得太便宜了。

這是在廣州做的項目，是比較古典的，這個項目做的是比較差的，在最后一個禮拜砌的外墻。

這是在廣州萬科比較經(jīng)典的設(shè)計，這是用五百塊錢做的設(shè)計，滿屋的地磚，中廚的櫥柜，這是木地板，衛(wèi)生間，這顯然是比較成功的作品，但是這個作品很快就進入歷史了，原因是廣州的房價上升了，萬科的房子如果賣一萬塊錢，他裝五百塊錢肯定是不行的。在萬科無論是設(shè)計還是成本控制方面都是非常成功的作品。

這個作品（看圖）是用來講負(fù)面的，讓我去挑毛病，結(jié)果我發(fā)現(xiàn)很多很多的毛病，我們樣板房在設(shè)計、施工完成之后，都應(yīng)該進行充分的討論，不然會有很多的問題。比如說這個衛(wèi)生間的門板，他衛(wèi)生間的里側(cè)會發(fā)霉，這個地方看不清楚，下面的磚是斜著貼的，我們衛(wèi)生間是斜拼的。有一個小角度是兩公分、三公分，這是我們設(shè)計師在圖紙上不好顯現(xiàn)出來的。房間里面有兩種壓圈條，（看圖）這是一個柜子的天花板不知道怎么收口，我們大面積施工的時候，可能難以保證墻面的百分之百的平整。

這是松下電工，松下電工不僅僅做電器，聽說他們在63年的時候就有松下房屋方面的研究（工廠化施工方面的研究）。這點終于在萬科里面開始開花結(jié)果。他的質(zhì)量比我們高一個檔次到兩個檔次，很小的一個衛(wèi)生間基礎(chǔ)零件做的非常好。有的時候可能柜子很高，主婦上不去，結(jié)果他按一個按紐這個柜子就下來了，最近在廣州萬科金域藍灣非常大膽地給了他們一千套做。工廠化施工我們設(shè)想的非常美好，但是我們翻閱一些資料發(fā)現(xiàn)離我們現(xiàn)在還是比較遠(yuǎn)的。第一個他的造價是我們的三倍，這樣大家聽了以后就非常的惱火，招商地產(chǎn)、金地對于這個高價是不可逾越的門檻，第二點他堅持使用自己的產(chǎn)品，這也說明松下電工在靈活度上是有問題的。他堅持使用自己的產(chǎn)品，這可能是因為他的整合度太高了，導(dǎo)致他的靈活度下降了。第三個我聽他們自己的人說，萬科人問他，你要做一千套房子，你需要多少個人管理？他說一百人，我聽了嚇一跳，我們只要六個人就夠了。我覺得花這么多管理人員根本不現(xiàn)實，哪有這么多管理人員。在樣板房階段，他做了SI體系，里面是一個填充層，先做一個石膏板的墻，上海萬科現(xiàn)在做的PC的混凝土構(gòu)建房屋也有這個問題，發(fā)現(xiàn)門這邊有一個縫，于是他做了一個吊頂。

這樣的房子你要用小戶型的話，房子就太了小，但是用高檔的話又不夠（規(guī)格）。

所以德國、美國的經(jīng)驗對我們肯定是不夠的，我們必須有自己的方案。

這是一些品牌，剛才我們講五百塊錢的東西，這個里面就是五百塊錢東西的品牌，沒有一個是差的，都是前三名里面的品牌，門用的是摩恩。有很多的細(xì)節(jié)，這些細(xì)節(jié)我們今天沒有時間，我想強調(diào)的是，剛才我們大而化的圖片是不能說明是怎么回事的。實際上我們設(shè)計的時候需要許許多多的細(xì)節(jié)支撐才能把這個問題說明白。否則的話，我可以擔(dān)保會有一大堆的問題出來。你千萬不要忽視，你也不要說這個房子對稱就能復(fù)制過去就行了。我們在做毛坯的時候，我們做的很粗糙，我們在進行真正的精裝修平面設(shè)計的時候才深知我們原來知道是不夠的。

我們做一個小的總結(jié)，第一句話：精裝修住宅不是先做毛坯然后做精裝修，而是開始階段就要設(shè)計，我們在常州去看一個項目的時候，我們?nèi)タ创蟪砸惑@，那個房子突然決定做精裝修了，里面砸的一塌糊涂。一定要從最開始階段就做系統(tǒng)的設(shè)計，第二個部分可能遇到一系列的問題，定位是一個大的問題，設(shè)計師如果做批量精裝修的設(shè)計一定會遇到很多麻煩，他會做的非常時尚，下面人不敢做了。其實手工做會有很大的風(fēng)險，但是我們現(xiàn)在也有一個麻煩：感覺由于發(fā)展商太怕做壞，所以把設(shè)計做的非常簡單?，F(xiàn)在我們鼓勵稍微做復(fù)雜一點也沒有關(guān)系，這要看施工單位的水平做得怎么樣。

第二個，造價比較低的只有你覺得錢不夠，造價非常高的時候你又不知道錢怎么花，有一個小業(yè)主跟我們聊天，他說這樣的房子不好用，第一天來的時候，售樓小姐給了我兩把鑰匙，她告訴我這個鑰匙可以開啟所有的門，但是這個鑰匙丟了以后要派需要一兩萬塊錢。中等造價的時候，遇到的廠家的麻煩是擔(dān)心小業(yè)主不認(rèn)同你的兩千塊錢，你兩千塊錢馬上就用完了，不知道怎么用，這個時候你說我們搞點石材點綴點綴嘛，你又擔(dān)心不知道用什么東西，大家如果去看看我們南京世茂濱江的項目，我看了以后大吃一驚，他用了很好的石頭，我不知道他樣板房做的這么好，交付的時候怎么辦？交付的時候很難有這么好的石頭。

第三個我們要討論的問題，我們避免設(shè)計錯誤的問題，可以看得出來，我們在別墅設(shè)計里面大量的節(jié)點是不夠的，比如我們這個臺階是轉(zhuǎn)角的臺階，轉(zhuǎn)過去之后居然留下這么一個節(jié)點那怎么辦？這個樓梯用的是非網(wǎng)，這個地方是非網(wǎng)，這個地方是洞石，設(shè)計細(xì)節(jié)方面嚴(yán)重不夠。包括非網(wǎng)用的不久就斷掉了。比如衛(wèi)生間的浴缸應(yīng)該抬起來，免得看起來非常粗糙。下面我們談?wù)劼杜_的問題，怎么樣把櫥柜做的非常精致，臺面怎樣防水。下面是成品步驟，盡管是成品，但是樣板房有一大堆的問題，成品的柜子和墻之間有一個收口線導(dǎo)致這里出現(xiàn)裂縫。這也是一個柜子和之間定上沒有壓邊條，這個乳膠漆是做不好的。門的成品化制作已經(jīng)比較，櫥柜也比較成熟了、木地板也比較成熟了，但是我們?nèi)绻枰銎渌臇|西，比如做玄關(guān)的時候就會有一堆的問題。

這是乳膠漆（看圖）、空調(diào)有很多的問題，我對老鼠進吊頂?shù)母杏X是非常痛苦的，有一次我們一個客戶中國人壽的客戶吊頂就進了一個老鼠，這樣的問題就非常討厭。我們要舉利說明的是，我們設(shè)計階段，樣板房做好以后我們一定要聽取小業(yè)主的意見，把他轉(zhuǎn)換成公司的設(shè)計財富。

接下來我們討論的是如何適當(dāng)?shù)販p少施工難度，如果你過多地依賴現(xiàn)場，那么最后就兩個字：不會，還有如何密切地配合采購。一定要在采購的時候同時把價格控制下來，否則你最后會搞得非常的被動，我們設(shè)計中需要討論很多問題，比如說如何體現(xiàn)個性化，現(xiàn)在剛剛做精裝修，樣板房大家都非常歡迎，如果家家都做的話，很快就會出現(xiàn)智力衰竭，大大都差不多。第二個問題，由誰來設(shè)計？發(fā)展商看了之后可能會找設(shè)計師過來搞，但是這個風(fēng)險是很大的，首先是具有設(shè)計資格的人非常少，具有很多居家體驗的設(shè)計師是非常少的，具有這么多施工管理經(jīng)驗的設(shè)計師更加少了。所以即便是你想委托設(shè)計師來做，你自己內(nèi)部的設(shè)計師對圖紙深度的內(nèi)部審核是必不可少的。

第三個我們需要討論的是這個設(shè)計師的生活體驗的問題，這個問題我覺得太嚴(yán)重了，并非所有的設(shè)計師都那么有錢，可以住到不同房子，你會發(fā)現(xiàn)設(shè)計師經(jīng)驗是非常短缺的，即便是非常普通的住宅，如果設(shè)計師的理念感受不到位就會出現(xiàn)很多問題。我舉個例子，我前天到南昌萬科的時候，居然發(fā)現(xiàn)南昌萬科的客廳不可放鞋柜，他不是沒有設(shè)計鞋柜而是根本沒有地方放。還有就是我們的客戶投訴怎么樣能夠反映到我們最終的設(shè)計成果里面。

第四個話題是如何實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，這個我們的經(jīng)驗是非常少的。不過我個人經(jīng)常翻一些書、美國建筑手冊，這本書翻譯的名字實在太土，搞的大家都不去買，但是這本書非常好，我看了這本書我經(jīng)常驚訝于這些人想問題想得這么早。我覺得通過看這些書可以深刻地感覺到，我們實在是考慮問題太粗糙呢，每一個節(jié)點，其實人家已經(jīng)搞了上百年。這是大連出版社的。

我不是設(shè)計方面的專長，我們進入第三個我非常專長的部分：施工怎么管，第一個階段四階段施工管理法，準(zhǔn)備階段、無需移交的施工階段，這個階段不是說我們不需要搞工序移交，而是說我們以施工、裝飾部分為主，沒有太多的分包入住，這時候場地移交工作面的壓力不是很大。第三個要需要移交，第三個階段是木門、木地板的介入量大了，這個時候保護責(zé)任必須搞清楚。

第四個是萬科做的非常成熟的整改驗收和移交。這里面每個階段都有流程，這個流程和普通的住宅裝修科學(xué)地講說就是用來設(shè)計的，但是他還有沒有不同的地方？不同的地方在哪里呢？第一點，我們比較充分地考慮了分包單位進場的時間和要求，這個要求是根據(jù)整體考慮的。我可以要求木門在設(shè)計和采購的時候是三步安裝，第一步復(fù)部安裝，這樣你做完之后，我就知道貼磚提到他旁邊就夠了。如果你不來的話，我根本不知道貼到哪里，第二步等我乳膠漆做了一遍的時候，我要求門套、門貼做完，這樣我乳膠漆就收口了。這樣的好處是你不耽誤我，我也不損害你，否則的話，如果你門裝的太早，那么我貼磚、搞乳膠漆就會搞的一團糟。櫥柜也是如此，我剛剛瓷磚貼完之后我要求你把櫥柜的框架裝起來，這樣等我大部分做好的時候，我要求你裝臺面，等我鎖門的時候我要求你做五金了。這個設(shè)計和普通的家裝設(shè)計是不一樣的。我們做大規(guī)模的流程設(shè)計肯定要考慮成品保護的問題，我們成品保護和流程是高度相關(guān)的。

第二個部分，我覺得最大的不同部分是并行施工的問題，這里面好象是一個科學(xué)流程，但是實際上乳膠漆介入非常早，原因是工程很多，如果你把泥水做完以后，再做乳膠漆黃花菜都歇掉了，所以進門的時候就做乳膠漆。這個裝修進度幾乎和一套房子的裝修進度差不多，所以五百套房子基本上是兩個月的裝修時間，另外一個月的時間是反復(fù)地檢查。其中跟土建移交有一個很大的事情，目前在廣東的土建質(zhì)量實在是太差了，我們看了南昌萬科就覺得非常好，看了上海萬科覺得太了好，這個房子怎么這么直啊。

這里面我們也注意幾個容易犯錯誤的地方，第一個是分戶驗收標(biāo)準(zhǔn)，我們每一個地方標(biāo)準(zhǔn)是分戶驗收，即便如此我們還是犯了很多錯誤。這在深圳、南京都普遍地遇到過。南昌萬科居然做了一個很愚蠢的欄桿，他由于沒有想過事，在露臺靠里側(cè)的部分做了一個欄桿，小業(yè)主進來無一例外地拆掉了。還有一個是安全玻璃，南京東郊小鎮(zhèn)，甲方為了省點錢，說外面用鋼化的玻璃，里面不用鋼化的，最后小業(yè)主說不行要換。最后他們貼了膜，貼的時候把木地板劃壞了。所以說這個事情實在是很麻煩，而且高度、進深等都是有要求的。

你誤差不能超過兩公分，南京市丁渤是第一個驗房師，但是他們有些問題提的是很怪的，當(dāng)然有些是剛性的。還有燈具外殼接地的問題，最后可能搞得雞飛狗跳的。

我們這個部分就說完了。實際上可以從不同角度看這個流程，這個流程可能不便于理解，但是比較方便施工，這是甲方從土建到裝修到移交角度的過程，這樣就可以把土建納入到自己工作的考察范圍。這個流程可能更加具體一些，在這個流程設(shè)計了一個檢查點，既反映了工藝的要求，又反映了工作的要求。

第四部分是采購，剛才已經(jīng)講過了，這部分是跟我們設(shè)計工作高度相關(guān)的。

采購廣義上說是施工上面的采購，目前早期的時候容易犯的一個錯誤是覺得這是家裝工程的放大，這個錯誤大家不要再犯了?，F(xiàn)在問題是請工裝公司過來做可以嗎？很不好意思，工裝公司對這個事情感興趣的不是很多，工裝公司目前沒有明白這里的商機很大，但是問題是他們明白過來就能做得很好嗎？也不一定，主要問題是工裝公司主要是做酒店的，你說客戶住了酒店以后會對這個酒店提出投訴嗎？一般不會，但是業(yè)主就會。

不是說工裝公司一定不行，但是工裝公司沒有做好一定準(zhǔn)備來做的時候會比較被動?，F(xiàn)在在上海傾向于由總包來做。南京萬科也喜歡做，廣州萬科喜歡裝飾基本上是包清工，我們做這么多套并不是因為我們很有錢很有管理人員，而是甲方大量地供應(yīng)管理材料。佛山萬科就乖一些，他就直接采取了總裝模式，瓷磚我給你定管理模式和費用，這個模式是根據(jù)甲方的富裕程度、經(jīng)驗上的充足與否決定的。

剛才我們說到材料設(shè)計的集中采購會帶來相當(dāng)超額的利潤，實際上在04年，我觀察到，萬科的戰(zhàn)略采購有很大空間的話，我對這個事情還不是很感興趣，03年的時候我發(fā)現(xiàn)這是一個機會，04年的時候我發(fā)現(xiàn)這可以賺錢。

這里面雙方的思路、面積比較一致的時候，我們一開始在干這個事情，實際上我覺得這個戰(zhàn)略確實比較輕松一些，重要的是我不知道你什么時候有項目，最后萬科說我們有這么多項目，你為什么還到外面去做呢？我說我不知道你有項目。后來他就直接告訴我有哪些項目需要做精裝修，他就問你需要派多少個人？我說我至少派18個人去做。我們公司有70多個管理人員，這樣我派了非常精干的一部分人給你做了。

其他幾個重要的提醒：像瓷磚、潔具是比較簡單的，瓷磚等有巨大的損耗率，最大的有34％之多，如果我們在不考慮這個問題的時候一定會犯很大的錯誤，可能會錯誤的考慮供應(yīng)成本。

還有石材也最好不要使用，最后會惹下無數(shù)的麻煩。甲方做精裝修最嚴(yán)重的問題是整個勞動力市場非?；靵y，掛靠非常的嚴(yán)重。實際上我們不做裝修也可以做其他的事情，也有很好的職業(yè)，但是我覺得裝修比較亂，我們就按照新鮮的來做，我們不搞掛靠、不搞轉(zhuǎn)包。我們采購的時候也非常注意工程的清單非常準(zhǔn)確，你不要指望施工單位最后能給包死，最后（費用）包不死的時候崩潰的是你，而不是施工單位。

對于甲供材稅費等的考慮一定要注意，否則可能會造成違法。剩下來是一些專項的采購：木門。目前在全國各地都存在木門供應(yīng)不足的問題。產(chǎn)能相對比較好解決，安裝不足就比較嚴(yán)重。

實際上也有比較簡單的：木門廠安裝，但是不是所有的單位都有很充足的配備的。我們破與這個考慮，我們讓我們的班組直接和廠家談判，讓他們直接來安裝，這是為了防止扯皮，木門的質(zhì)量相差實在是太大了，我原來見過一百多萬一套的。其實制作工藝也帶來成本的不同，木門廠的烘干工藝是一個漫長的過程，這個過程帶來木材的擠壓，帶來成本的劇烈上升。

下面我們談到木門采購和設(shè)計的時候，第一個木門有一個復(fù)框，第二個門臉是扣上去的。木門是較早實現(xiàn)工廠化的工藝之一了。

第二個是櫥柜，櫥柜的背后部分考慮太不充分了，香港很少有背板，他是直接用瓷片做的，這就不存在腐爛的問題了。施工階段我們也把櫥柜人為地劃分開來。我要求按照配合現(xiàn)場的實際需要來做。衣柜及成品，衣柜有防腐、收邊的問題。一般來說可以為櫥柜安排一個月的時間，木地板：現(xiàn)在大家都不太敢用實木地板，實木復(fù)合地板用的比較廣泛。實木地板色差問題遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實木復(fù)合地板，我自己家里面搞裝修的時候，我直接到百安居采購，他們服務(wù)好的不得了，我說這個色差怎么這么嚴(yán)重啊，他最后居然用了1：4的比例挑出了這個顏色。實木復(fù)合地板就不會出現(xiàn)非常嚴(yán)重的色差問題。

瓷磚的問題，瓷磚對進度的影響是直截了當(dāng)?shù)摹Ｋ嗟膯栴}：沒有想象的那么好，大多數(shù)監(jiān)理公司第一個想到的是水泥要檢測，其實這個問題不是那么嚴(yán)重，我自己做監(jiān)理時間就已經(jīng)比較長了，如果當(dāng)時要我去管，我第一個可能想到的是水泥。

膩子和重要，也很復(fù)雜，我們多次用了成品膩子，我們現(xiàn)在比較中低檔的項目里面我們寧可自己做膩子。

天花腳線說的比較清楚，這里面需要講的是盡量少用這個東西，這個東西裂縫問題太難控制了，鋁合金聚合板這是保持長久環(huán)境下不要變色的問題。

乳膠漆：這實際上是最豐富的東西，我們搞裝飾的人知道，做石頭、瓷磚最后都改成做乳膠漆了。乳膠漆直接可以判斷這個隊伍的檔次高度。

石材：第一，假設(shè)你有大規(guī)模石材的時候，你一定要注意色差可能會有很大的問題。石材的選擇相當(dāng)困難，石材我們在現(xiàn)場加工也是比較羅嗦的、細(xì)致的工作。這也是甲方不能勝任這個工作的原因。

剛才我們已經(jīng)見過空調(diào)的問題了，我們給中國移動裝了很多的空調(diào)，現(xiàn)在家裝里空調(diào)問題很多嚴(yán)重被忽略了，其實空調(diào)裝有很多要道，其實他的指標(biāo)是很多的。我舉幾個指標(biāo)，大家可能聽說過，我們正常安裝空調(diào)的時候，第一個它的出風(fēng)溫度可能是8到10度是夠的。第二個要測三箱電流，這個東西不測的話也表明這個空調(diào)的作用是不對的。第三個測空調(diào)外機的室外溫度，如果能夠達到我們剛才三個要求的，我敢肯定這個空調(diào)壽命會延長，而且可以節(jié)能。

第五部分我們講的是場地移交。招商地產(chǎn)有一段時間向我們咨詢，我們怎樣搞移交呢？我們就給他寫了一個標(biāo)準(zhǔn)化的程序，怎樣試水等等。

下面是我比較喜歡的工作方法，把各種可能出新的質(zhì)量問題羅列出來，然后按照清單進行檢查，有一些問題是有慣性的，是類似的，這對我們工作有好處。這樣的方面早在94年的時候，我中海設(shè)計部的副經(jīng)理就做了這個工作，我們設(shè)計當(dāng)中容易出現(xiàn)什么問題，他就不斷地修改這個清單，到01年的時候，這個清單已經(jīng)到了幾十頁之多，現(xiàn)在我看到這些問題還經(jīng)常地出現(xiàn)。清單式是很好的方法，我們后面還會用到這個方法。

還有狀態(tài)：冷熱水要施工完畢，強電和弱電不要穿線，原因是偷盜問題非常嚴(yán)重，廣東偷電線偷的不得了，連南京這樣安全的城市在東郊小鎮(zhèn)偷盜的問題都非常嚴(yán)重。去年春節(jié)的時候就發(fā)現(xiàn)下水怎么被堵掉了。地面千萬不要找平，找平之后只會給自己找麻煩，因為裝修的話，裝修控制的話肯定比土建要求高。保溫層先施工完畢，比如說這個地方不應(yīng)該做膩子，這個地方不應(yīng)該裝對講機。這個地方如果你掛膩子，也不要掛到底下，因為這底下可能貼瓷磚。

鋁合金的保護膜不要撕掉。這個保護膜不要撕（看圖）。這個門洞側(cè)面不應(yīng)該做膩子，這里做膩子是浪費的。這個墻面的乳膠漆不對（看圖），現(xiàn)在大家都用下沉式的衛(wèi)生間，這邊有一個反坎，我們貼了瓷磚以后就導(dǎo)致里面的地平和外面是一齊的，那么這個反坎就沒有用了。衛(wèi)生間反坎問題是大家都不重視的問題，這是很討厭的事情。

下面我們進入進度控制的問題，我們什么時候介入精裝修呢？有不同的形式，有的是初驗搞完了我們再進去。有的是水電完成以后土建開始搞，然后裝飾開始施工，這個時候?qū)τ谘b修單位有一個重大的利好：裝修可以立外架。還有一點：我們看一個并行計劃：這個水平是比較高的，是高手的東西。這就給出一個感性認(rèn)識，某一個工序從最后的結(jié)果看起來他持續(xù)多長時間呢？這個時候是并行交叉進入。

（看圖）一套房子的進度情況和剛才是什么關(guān)系呢？一項房子計劃反映的是一個工序，也就是最開始反映的工序，但是剛才大家看的有很多線條是重合的。這就是我們并行施工、流水作業(yè)時遇到的問題。這還不足以反映控制的進度，每天都寫一個報表，通過這個報表，我們公司和甲方可以快速地知道這個工程進展到什么進度。

在最緊張的收工階段如果能用日、天來控制進度的話，這個效率是比較高的。

在工種之間是流水作業(yè)的，我們也限制了他的哪一天進哪一個樓層的，這是比較嚴(yán)格的事情。

里程碑節(jié)點化，時間不能太長，第二點，你的施工不要超過50天時間。如果超過這個時間，油漆損耗的是乳膠漆和成品的質(zhì)量。門檻的安裝是小東西，容易忽視，但是他對進度影響卻比較關(guān)鍵，木門套、門上，總之我們總結(jié)一下，第一時間我們?nèi)槟z漆已經(jīng)完成一遍，門套已經(jīng)裝完了，我們櫥柜已經(jīng)裝到臺面，我們目地板是地面找平做完了，我們?nèi)槟z是等待做第二遍，瓷磚在做最后的幾十公分。第90天的時候工人基本保持干凈狀態(tài)了。有一點沒有完的東西給業(yè)主看他比較高興，他覺得這個東西是真的，不是假貨。

這樣我們大概有一個月的時間整改、交付，避免交付質(zhì)量問題?，F(xiàn)在在大量架空材問題上，架空材遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了我們做精裝的部分，還有通水通電的時間，你通水的時間太晚就會發(fā)現(xiàn)一定的滲漏，打壓并不一定能夠保證不滲漏，有20％的可能會因為施工問題產(chǎn)生滲漏。

當(dāng)你委托一家施工單位，包括很優(yōu)秀合作伙伴的時候，你一定要注意他的資金流能跟上嗎？去年萬科合作單位有兩家，一個是我們，還有一家土建單位今年終止合作了，原因是有很多的任務(wù)，但是沒有錢給工人，最后就終止了合作。

下面是平面分布對施工的影響，大家一定要注意，我們不要老停留在3、5層施工管理階段，我經(jīng)常舉的一個例子是我自己是堅持鍛煉身體的，每天走六千步，但是這個是我抽時間來走的，我有這個計數(shù)器啊，我有一個勤的項目經(jīng)理他用這個計數(shù)器他居然一天走了四萬步。怎么樣讓他們方便地工作是我們需要思考的問題。

現(xiàn)在我有一個工程，一棟樓里面就有五百套，現(xiàn)在我們運上去需要23部電梯，那么任你甲方公司制約裝飾公司的話，那么最后死的是甲方。

勞動力估算：民工人數(shù)15到20平方米一天來做的，現(xiàn)在基本上是有很多輔助工，我們算的是大工，現(xiàn)在很多班組，貼墻磚的不貼地磚。他的勞動效率比較高，我們給的工期大約是50天，乳膠漆的人數(shù)是乳膠漆的總?cè)斯べM除以100天，再除上80％。木工是根據(jù)現(xiàn)場情況決定的，如果只有吊頂?shù)脑捒赡?0個人都不到，木工一般是按照1％估計的。

管理人員要多少？我沒有數(shù)過，我們公司同時做兩千套是非常正常的施工狀態(tài)，已經(jīng)持續(xù)兩年時間了，但是我們投入的管理人員非常少，大概不到20人，原因是我們非常高度的標(biāo)準(zhǔn)化了。它的前提是嫻熟的配合和技術(shù)徹底的把握。沒有這個的話，我們開始做萬科的時候我們派了五個人，我們還派了14個人來檢查問題，現(xiàn)在這個問題基本上沒有了。

這是進度管理，我們需要設(shè)計一些特殊的表格，通過這個表格能夠看得出總體的進展情況，在這里輸一個數(shù)字進去，他馬上告訴我這個進度完成了10％，這樣我們管理人員心里會有一個底，因為你面對幾百套的時候你很難去做。下面還有一些執(zhí)行力的問題，執(zhí)行力是一個很重要的問題。一些小問題不解決掉的話，這個項目會遇到特別大的麻煩。對于一些東西，我們有一些預(yù)案，可能會遇到一些問題，對于管理人員也會想遇到什么問題該怎么辦，這對管理人員是一個起碼的提醒。這跟剛剛的羅列清單的方法是一樣的。

下面是檢驗標(biāo)準(zhǔn)，這是上海裝修住宅驗收標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在為止我沒有看到那一家開發(fā)公司指定這個標(biāo)準(zhǔn)，包括我們現(xiàn)在也沒有做出一套完整的標(biāo)準(zhǔn)，目前我們使用的是菜單式的問題清單。我們現(xiàn)在做萬科精裝修管理確實比前幾年好多了。我們看看這個打分，這個打分里面有一些標(biāo)準(zhǔn)，這個標(biāo)準(zhǔn)是比較好的，當(dāng)然作為檢查者來說，對這個工程的理解才是他具備檢查資格的標(biāo)準(zhǔn)。他的知識應(yīng)該是全面的，否則評判會出現(xiàn)一些偏差。

最后我們要做一些總結(jié)。這個總結(jié)對于處于競爭性的單位來說都是一個提高，通過每月一次的總結(jié)，都能夠起到促進作用，我覺得這是一個很好的方法。還有一些獎勵，我建議把這個發(fā)給戰(zhàn)略合作單位，要發(fā)給班組，對個人的激勵會很大。

這是我的理想，到現(xiàn)在為止在房地產(chǎn)公司還沒有實現(xiàn)，現(xiàn)在一些房地產(chǎn)公司可能有一些這方面的體系，但是還沒有把材料供應(yīng)商等納入統(tǒng)一的管理范圍里面，他們的合同往往是剛性、冷漠的合同，大概在99年中國移動做咨詢的時候我們做了一個成功的事情：以中國移動的所服務(wù)的監(jiān)理公司——中海監(jiān)理公司，然后編一個甲方的標(biāo)準(zhǔn)，再做一個施工單位的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，這個標(biāo)準(zhǔn)體系是非常成功的?，F(xiàn)在中海監(jiān)理是在全國通訊行業(yè)做的最好的監(jiān)理，當(dāng)時我們只是帶著一些思路做這個，但是現(xiàn)在能結(jié)出這么大一個果說明是成功的。

我們不僅有自己的體系，還有往下一直輻射的，不要在合同里面零星地告訴我一些規(guī)范。

由于我們具有海量的數(shù)據(jù)，比如說我們現(xiàn)在每年做百萬平方米，大概有一萬套房子，所以我們犯了很多錯誤，我們最好是把它進行編號、統(tǒng)計，這樣才能有很好的總結(jié)。我們先集中精力把大問題干掉，剩下的問題我們再慢慢解決就好了。當(dāng)時中海做統(tǒng)計的時候發(fā)現(xiàn)投訴最多的是陽臺上的水龍頭高度，最后我們立馬把水龍頭的叫做提高了，馬上投訴就下降了。如果我們不這個統(tǒng)計可能就發(fā)現(xiàn)不了這個問題。

下面我們看一下通知單，這里有一個表格，我們能夠很大地程度上降低溝通的難度，特別是一樣?xùn)|西，如果你搞得老是不同就會出現(xiàn)很大的問題。我們現(xiàn)在公司正在做一個事情，我們公司做財務(wù)要求每一行每一行都要輸入進去，最后工作量很大，我們最后做了一個工作，把這些材料做成999類，這樣輸入速度統(tǒng)計的可能性就會大大地增加。

下面看一下這本書：95年的時候我編了作業(yè)指導(dǎo)書，現(xiàn)在這個作業(yè)指導(dǎo)書可能比較詳盡，這是作業(yè)指引，對工序做了非常詳細(xì)。但是我需要強調(diào)的是，你做的詳細(xì)并不一定有用。我們發(fā)現(xiàn)簡單化是非常重要的，這樣大家的偏差就會很小。

這是利用圖片進行教育，我們公司有一個小小的網(wǎng)站，這個網(wǎng)站大概有670張以上的照片，以每周增加一次的方式在增加。這個圖片涉及到很多很多方面的內(nèi)容，比如講安全等等方面的東西。

下面是一些質(zhì)量通病的防治，對我們設(shè)計師來說，煙囪的問題一定要注意，這是在廣東做到的比較可怕的做法，這是在江蘇做的比較可愛的做法。還有墻根、抹灰，現(xiàn)在由于施工速度太快了，導(dǎo)致氧化的問題非常嚴(yán)重，導(dǎo)致這個瓷磚很容易拔下來。

這個節(jié)但是我在96年修漏的時候，鋁合金窗的漏水非常非常的嚴(yán)重。我們現(xiàn)在有把握的時候，我們在95％的程度下保證不漏水是沒有問題的。但是我不做防水，出去做防水的話，你們很少有人在專業(yè)上比我強。

這個地方是鋁合金窗，這個成果屬于陳庚，我是非常信任他的塞通方式的，陳庚想到了一個辦法：這是這個節(jié)點的放大，他做了一千四百套房子，結(jié)果在06年的情況下，他沒有出現(xiàn)一戶滲漏，滲漏問題在沿海問題是很嚴(yán)重的，可能在有的地方就不是問題。

剛才我們已經(jīng)講過了降坎的問題，這個地方是一個反坎，為了保險起見，我們在這邊做了一個薄薄的坎擋這個水。這個地方設(shè)計的時候我們沒有注意，導(dǎo)致門套落在衛(wèi)生間上面，按道理是門檻應(yīng)該做的更高一些，把門不至于被水泡。這個煙道經(jīng)常下沉，而且煙道如果跟樓房的凈高一樣的話，那么怎么樣把煙道豎起來呢？最后上面又露出了十公分怎么辦呢？所以如果用這個方法的時候，在樓板上做一個小坎，把煙道升起來，這樣煙道下沉的問題就不會有。

而且防水的問題會大為緩解，這個問題簡直是不可思議。我在廣州看了一個樓盤，他居然把管道放在衛(wèi)生間的的樓板上了，我們教訓(xùn)在行業(yè)里面?zhèn)鬟f是非常慢的。吊頂不平的問題，我們找到了一個方法：專門的繃帶填縫是比較好的，我們這張圖（看圖），在經(jīng)常有風(fēng)吹日曬的窗戶這邊做了一個石膏板吊頂，這樣以后開裂的可能性是比較大的。

我們最近推行了雙時間檢查，一個是晚上檢查，一個是白天檢查，以后會有新的政策：要求陰角的處理，陰陽角我們要用一米長進行檢查的。原來我們是用20公分進行檢查的，其實這是不夠的。當(dāng)然這也是根據(jù)不同工程來要求的，如果對500塊錢的工程來說是嚴(yán)了一些。

下面是一些墻根返潮的問題，設(shè)計上，有顏色的油漆，如果需要返工的話就必須返工一面墻，要防止地磚的顏色色差問題。

下面是一些統(tǒng)計圖表，是我們舉的一些例子，這里還有更多問題列表、更多質(zhì)量分析。這里面是一個木門的設(shè)計。下面做的是從簡單裝修到復(fù)雜裝修過度的東西。從這點上來說，如果是甲方的話，你不要突然搞高端的東西，這樣可能會把自己搞得很被動。

第八部分是文明施工，文明施工第一個問題是合理地組織工序，我們甲方明白這個道理之后，就會明白家裝公司如何派出（人）到你所承擔(dān)的施工單位。包括室內(nèi)工程也有可能有損壞的地方。我們強調(diào)的是文明施工首先是有序的組織管理方式，他體現(xiàn)的是施工管理水平，它首先是有計劃的，你沒有計劃就不會有序。這是個協(xié)調(diào)性，我們講協(xié)調(diào)是合理標(biāo)準(zhǔn)資源。使資源之間盡量減少沖突，我們組織資源最基本的方法要么是讓他在空間上分離，要么在時間上錯開。

下面是一些表格的問題。這方面萬科做的比較有意思，這上面掛一個大紅花，這個上面說已清潔，請放心使用。這個地方入口還送了一張入門的地毯，其實就是說你進來的時候可以沒有灰塵。

這一系列的措施，使得業(yè)主本來帶著一種敵對、疑惑的心理進來，但是他會覺得真不錯，我相信你。

我們做了這些以后，我們還要做一些總結(jié)。包括為業(yè)主開發(fā)做一些規(guī)劃。所以現(xiàn)在，城市花園做好之后，南山項目部不甘落后，南山交付的時候平均投訴只有0.31。當(dāng)然我再次強調(diào)的是，我們的質(zhì)量離0.31還差很遠(yuǎn)。

當(dāng)然，這種做法也是非常值得推廣的。今后我們還是要進一步提高質(zhì)量才行。

保修的部分也是容易引起誤解和問題的部分，很多裝修供應(yīng)商，裝修做完了就跑掉了?；蛘邠Q了一個工人，這個工人根本不知道這是怎么回事?，F(xiàn)在有專門的維修服務(wù)單位做這個事，當(dāng)然這個前提是有一些專門的條款。

投訴的處理方案，我們堅信投訴本身的態(tài)度是非常重要的，如果大家訪問一下南京的搜房網(wǎng)可以看到我的帖子：歡迎東郊小鎮(zhèn)多少棟多少棟的業(yè)主來跟我張安交流。我有一句話不方便說，過了三個月后我肯定會說了，我已經(jīng)連續(xù)在放棄客戶，因為客戶要求太低了。六年以來我們公司一直是在以80％的速度在發(fā)展，我不想死得太快。

我們進行一個總結(jié)：批量精裝修的管理涉及我們?nèi)康沫h(huán)節(jié)，這是高度相關(guān)的，不是某一個單位的責(zé)任。第二個最著名的部分是客戶滿意度指標(biāo)是最簡潔的指標(biāo)，也是我們最滿意的指標(biāo)。我們整個提綱是經(jīng)過了非常長時間的總結(jié)，我們的管理最基本的方法是從錯誤中總結(jié)，我們犯的錯誤太多了，我做自己了太多的時間，終于現(xiàn)在知道哪個地方最容易反錯。我們最終是遇到復(fù)雜問題的時候我們簡化一點，簡化到我們可以接受的程度。

這是我的聯(lián)系電話：***

主持人：謝謝張老師精彩的演講，讓大家不知不覺當(dāng)中將把兩個小時度過了。剛才大家的掌聲意尤未盡，我們下午張老師還會在這兒，我們可以進行交流。我們中午會到離這兒十分鐘的月牙湖會所吃飯，也是我們棲霞建設(shè)張總給我們安排的午餐，我們現(xiàn)在貴重物品帶走，大部分東西可以放在這兒。謝謝大家。

中城聯(lián)盟總監(jiān)聯(lián)席會(下午)

主持人：大家下午好，我們下午培訓(xùn)馬上要開始，中午因為我們趕到另一個地方吃飯，又回來，中間沒有讓大家回房間休息，我們給大家一個放松的時間睡一會兒，據(jù)說有效睡眠的質(zhì)量只要有10分鐘就可以抵晚上兩個小時，我們進行5、6分鐘的休息。中午有幾位同志說過、建議，能不能不在室內(nèi)吸煙，因為我上午看了看煙量還是不消的，基本上50％以上是吸煙的，我們不吸煙的是少數(shù)，不要緊，這里面的換氣是不錯的，但是盡量中間茶歇的時候到外面吸煙。第二個，過會兒大家或趴或坐，休息一會兒。一定保持旺盛的精力，我們堅持到最后聽齊總的課。大家休息5、6分鐘，我給大家放一會兒音樂，這是德國的低音長笛《五月天鵝》。

請大家起立，剛才吃的飯我們飯后百步走，站到通道上。稍微放松一下，我們搞個小小的游戲。因為下午會比較困，后面的給前面的按一下好不好？我給說一下，我們先做一個肩部運動，預(yù)備開始。

今天下午我們第一個給大家放松一下，下午給大家第一個講課的是青島城建的，也是我們聯(lián)盟單位的鄧總，鄧總第一語言是德語，在青島也是比較有名的設(shè)計方面的老師、專家。曾經(jīng)還翻譯過建筑辭典類的書籍，有請鄧總。

鄧總（鄧慶堯）：大家下午好。當(dāng)時聯(lián)盟秘書會籌備組給我商量講一個課題，建設(shè)的地方性的課題非常重要，相當(dāng)于用地的正反兩個方面，所以基于這種考慮，我們就設(shè)定了這樣的一個課題。今天上午第一位專家就講產(chǎn)品，說到戶型、產(chǎn)品、立面是可以復(fù)制的，但是人文和自然是不能復(fù)制的。這的確是這樣，所有的建筑都是基于特定的環(huán)境和人文歷史產(chǎn)生的。他有他的特點，今天這個報告分成三個小標(biāo)題：地域文化的基本理論問題、住區(qū)地域特色的探索黎城，第三是地域探索的局限性，主要是把建筑的地域性的縱向角度和橫向角度談，不同層次的地位進行開發(fā)的時候有哪些手法可以借鑒，主要從橫向和縱向兩個方向做了梳理。

隨著科技、信息資源的快速流動，我們城市和樓盤越來越出現(xiàn)雷同的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象出現(xiàn)了特色的危機。

如何實現(xiàn)建筑的多元化，這已經(jīng)成為社會各界普遍關(guān)注的一個問題，在這個背景下，地域性建筑、建筑的地域性特色，由于他的多樣性和自然傳統(tǒng)的有機結(jié)合引起了大家的關(guān)注。在20屆UIA大會上，鄉(xiāng)土建筑成為大家共同關(guān)注的話題。這個會議發(fā)表了北京憲章，他提出一個目標(biāo)：要建立一個合而不同的人類社會，是現(xiàn)代建筑的地方化和地方建筑的現(xiàn)代化。從我們的業(yè)界來看，房地產(chǎn)總體上來講有一些大的公司先行一步，做了地域文化的探索，但是絕大部分是停留在籌措步驟上，或者說地域性被他采取排斥態(tài)度。

這是以青島為背景的，青島有他特定的歷史和自然的特點，這是一個老城區(qū)，這是青島沿海的地帶（看圖），這是更新的新區(qū)，越來越?jīng)]有特色了。下面就講地域文化的第一個問題，首先講一下概念，下面是演進和發(fā)展原則。

建筑的地域性有特點，從歷史上、縱向來看，他有一定的穩(wěn)定性，但是從一個更長的時段來看他也是不斷發(fā)展和變化的，所以他是一個地域性的概念、開放的概念，在大的概念下有多種多樣的形式。地域主義是一種思潮，主要是針對現(xiàn)代主義形成的國際反動，是一種相對修整的思潮。

這是早期的地域主義建筑，主要是體現(xiàn)浪漫主義的風(fēng)格，在哥特復(fù)興也是經(jīng)典地域主義的表現(xiàn)。

這是現(xiàn)代主義（看圖），在國際總體趨勢里面，他有地方性的傾向，代表人物是芬蘭的建筑。

再一個是進入80、90年代有一種批判的地物主義，代表作是菊兒胡同。剛才講了地域主義的概念。

地域主義的創(chuàng)作原則：對地方氣候的回應(yīng)、對地形地貌的回應(yīng)、地方材料適宜技術(shù)的運用、對能源的合理利用、對地域文化的回應(yīng)、適應(yīng)當(dāng)代生活方式。很多傳統(tǒng)的建筑往往是基于當(dāng)?shù)氐臍夂钐厣葑兂鰜淼?，比如說西北的復(fù)古建筑——窯洞。

現(xiàn)在一種地域主義，把傳統(tǒng)的技術(shù)加以改良，這樣既符合現(xiàn)代生活的需要，同時又源自于傳統(tǒng)的技術(shù)方式。再一個是尊重特定的地形地貌，這是我們做的湖光山色，這里有一個湖面，而且湖面處于最低洼的位置，我們節(jié)以這個湖面為中心，做了一個放射性的布局，而且做了層層的低落。

第三個原則是地方材料的挖掘和運用，這是像山東的一些海草頂，他本身既是傳統(tǒng)材料，同時又是一種非常獨特的造型。

這是蘇州的銅方巷，用的當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)青磚。（看圖）

還是回到青島，最早規(guī)劃的路架、基礎(chǔ)的市政設(shè)施、老城區(qū)都是按照德國的規(guī)劃、設(shè)計建造的。

這是一個比較典型的青島傳統(tǒng)的街道。這是一般封閉式小區(qū)，青島是街坊式的小區(qū)、布局。這是街坊式的小區(qū)，這是我們公司開發(fā)的（看圖）。我們公司本身是立足于青島向外發(fā)展的公司，所以對于當(dāng)?shù)氐奈幕容^理解、熱愛，我們開發(fā)的項目都具有強烈的青島特色，和老的建筑有所呼應(yīng)，這是我們做的一個樓盤，屋頂?shù)男问奖容^有德式的建筑風(fēng)格。這是這個樓盤的細(xì)部，這是我們現(xiàn)在正在做的一個五星級的酒店，也是采取了德式的建筑風(fēng)格。最早的設(shè)計是請日本的KKS做的設(shè)計，他們是做國際化酒店的，他們給我們提供的是東南亞的風(fēng)格，放在青島缺少和背景環(huán)境的結(jié)合，最后立面是我們自己做的。

（看圖），這是我們的別墅小區(qū)，式樣是采用了北歐的風(fēng)格，但是我們采用了新的技術(shù)，是加拿大木屋的構(gòu)造體系，本身是環(huán)保、節(jié)能的，而且完全是工廠化的加工，建造速度非?？?，成本也相對比較低。對傳統(tǒng)的技術(shù)在借鑒的基礎(chǔ)上要進一步發(fā)揚光大。

前面講了關(guān)于建筑的地域性、地域特色和地域主義的主要創(chuàng)作方法，下面結(jié)合城市開發(fā)，一些具體的開發(fā)措施來談。

我們在城市歷史的保護區(qū)里面可以采取復(fù)制地域“方言”的方式，對于城市的中心區(qū)、不是嚴(yán)格控制的區(qū)域應(yīng)該采取小規(guī)模的開發(fā)方式，對于郊區(qū)的大規(guī)模建設(shè)、改造可以借鑒新城市主義的手法，也是強調(diào)社區(qū)的中心。

為了節(jié)省時間，我把前面的過程提煉一下，在一些歷史的街區(qū)里面開發(fā)要非常小心，法國巴黎有說在巴黎要開發(fā)一個項目，最佳的狀態(tài)是修復(fù)了以后大家看不出是補過的，完全融合到環(huán)境里面去。還是以蘇州桐芳巷為例，他建造完成后完全和周圍的建筑融合在一起。（看圖）這個我們開發(fā)的一個別墅小區(qū)，也是延用了傳統(tǒng)的建筑符號，同時也沿用了建筑與建筑之間的關(guān)系，左下角的是青島的最著名的別墅區(qū)的老照片，他的造型和之間的間距我們延伸到現(xiàn)在這個小區(qū)里去。

這是建筑造型的延續(xù)，在單體上我們做了一些借鑒。如果我們把建筑立面作為一種語言的話，那么有兩種元素，一個是符號一個是語法。在符號和語法關(guān)系之間，可以做一個變動，感覺既是現(xiàn)代、有創(chuàng)意的東西，同時又有傳統(tǒng)的影子在里面。

這是前面講的菊兒胡同，他是把北京的四合院做了一個調(diào)整，形成內(nèi)四合院的形式，這也是對傳統(tǒng)符號的改進。這是我們開發(fā)的一個項目（看圖），也可以說是把一些傳統(tǒng)的符號打亂了結(jié)構(gòu)，打斷他編排的順序，原來傳統(tǒng)西洋式的組合，都是兩層到三層的小景，我們把他變成一個高層。

第三種辦法：對傳統(tǒng)符號更加大膽的一種改造，這里舉的是萬科的例子，這好象是第五園的造型，把安徽民居的一些手法把現(xiàn)代建筑的手法穿插起來，這樣感覺既有傳統(tǒng)的影子，同時又完全是現(xiàn)代的風(fēng)景。前面講的是在市中心區(qū)如何開發(fā)、在歷史保護區(qū)開發(fā)注意的事項。

下面介紹一下在城市的次中心區(qū)如何開發(fā)，其中一個有效的辦法就是街坊式的住區(qū)。以往的住宅區(qū)都是封閉式的住區(qū)，這種建設(shè)規(guī)模是大規(guī)模的、突發(fā)性的、跳躍式的，這種方式往往不容易繼承傳統(tǒng)，往往把城市的整體發(fā)展打斷了，而且封閉式小區(qū)除了有一些弊端之外，還有一些其他的缺點。整個小區(qū)很大一塊面積，只有幾個有限的出口和城市主干道連接，這樣增加了主干道的交通壓力，而且他要封閉管理，這樣居民要繞行很遠(yuǎn)的路，這樣也給交通帶來一些壓力。這都是封閉式小區(qū)帶來一些先天性的問題。這就是一個例子（看圖），這樣他周邊的交通干道的交通壓力就非常大。由于封閉式小區(qū)有很多的弊端，他在文化上、交通上有很多的問題，這樣久而久之，大家就對他產(chǎn)生一種改進的想法，像上個世紀(jì)60、70年代一些發(fā)達國家就提出很多改進的辦法，總體來講就是否定了大規(guī)模的、徹底的推倒重來式的蓋子，而采取漸進、多功能復(fù)合的建設(shè)方式。而且還提出要保護傳統(tǒng)文化，其中大家普遍比較推崇的是街坊式的住區(qū)形式。講到街坊式小區(qū)，并不是否定了封閉式小區(qū)，相對來講他有快速建造的優(yōu)勢。但是封閉式小區(qū)不是唯一的模式，在封閉式小區(qū)之外，街坊式住區(qū)也是選擇之一。

傳統(tǒng)的街坊式住區(qū)因為他和自然、和社會是長期磨合的產(chǎn)物，那種環(huán)境是非常默契的產(chǎn)物，所以他有人性化的優(yōu)點，而且傳統(tǒng)街坊式的住區(qū)領(lǐng)域感比較強，他從街道到院落到家庭有幾個層次，這也是封閉式小區(qū)所不具備的。

我們作為開發(fā)企業(yè)來講，再好的理論也要落實到具體的行動上，街坊式小區(qū)從我們角度講有很強的可操作性，首先他滿足了政府、開發(fā)商、居民三方面的要求，首先從城市居民來講，有一部分特定的客戶比較喜歡鬧市區(qū)，喜歡住在商業(yè)比較發(fā)達的區(qū)域里面，而且他喜歡比較密切的環(huán)境。有這部分需求，再一個，從政府的角度來講，功能的混合可以增加就業(yè)，另外他有助于改善城市的景觀，街坊式有利于形成比較好的街景效果，另外環(huán)境也比較好，從開發(fā)商角度來講，我們在市中心開發(fā)，由于拆遷的政策越來越嚴(yán)格，另外地價越來越高，很難取得大片的土地，這種情況下，小規(guī)模、街坊式的住區(qū)有助于滾動式的開發(fā)模式。

街坊式不光歐美有街坊式，中國的傳統(tǒng)上也有街坊式的開發(fā)。還是以青島為背景介紹一下街坊式住區(qū)的開發(fā)，這是青島老城區(qū)的航空照片（看圖），如果我們學(xué)過建筑歷史的話，傳統(tǒng)的城市特點是街道特別密集，建筑基本上按照街道來布置，根據(jù)現(xiàn)在的研究，我們現(xiàn)在在城市改善交通的時候，往往想到的是拓寬交通，但是現(xiàn)在經(jīng)過大量的調(diào)查包括交通專家的嚴(yán)密意見，拓寬主干道所能解決的交通壓力不如加密，不如把道路密度加大，而傳統(tǒng)的街道是道路的密度比較大。街坊式還可以形成內(nèi)四合院的形式。從街道來看的話就形成（青島話）里面式的形式，下面是商店，上面是住宅。

我們在老市區(qū)項目改造里面用了街坊式的元素，延續(xù)了傳統(tǒng)理念式布局的結(jié)構(gòu)，外面是商業(yè)，里面是院落，然后居民是通過院落進入各個家里面的。這是下面的商業(yè)街，包括一些小的綠地，由于這里建筑年代比較長，密度也比較高，顯得亂一些。街坊式里面是院落管理，所有沿街的都是敞開的。

我們最近又搞了一個三期，城市花園新的項目，那個項目銷售的也是非?？斓摹＝址皇降淖^(qū)本身也不應(yīng)該是呈放之四海皆準(zhǔn)的模式，應(yīng)該是在一定條件下才可以采取的模式。什么時候可以考慮街坊式的小區(qū)？主要是考慮下面的因素，首先應(yīng)該考慮這個地塊的規(guī)模，他比較適合偏小的地塊，另外他的路網(wǎng)應(yīng)該是比較密集的。另外商鋪、住宅的單位地價要有一個調(diào)查、策劃，另外要考慮商業(yè)需求量。

再一個是這個地塊所處的區(qū)位、城市交通怎么銜接等都是有關(guān)系的。首先講住區(qū)的規(guī)模，住區(qū)如果規(guī)模太小，商業(yè)和住宅容易形成干擾，而且物業(yè)管理成本也比較高，規(guī)模擴大又容易回到封閉式小區(qū)模式里。我們以往提出居住小區(qū)規(guī)模是10到35公頃，人口是七千到一萬五千人，這沒有考慮到人的交往，如果從人的角度來考慮的話，人的視覺能力是130到140米，超過這個距離就很難分辨，所以傳統(tǒng)街區(qū)是在5公頃左右的。五

從居民人數(shù)來看，要是形成一個街坊式的領(lǐng)域感特別強的結(jié)構(gòu)，應(yīng)該形成三種交往關(guān)系：一種是互助性的鄰里：5到10戶，這樣互相之間可以形成幫助關(guān)系，再一個是相識性的鄰里，這個范圍是50到150戶，在這個范圍里人和人之間應(yīng)該是認(rèn)識，但不一定打招呼。再一個是認(rèn)可型的鄰里，這是500到1500戶的范圍。根據(jù)大家的認(rèn)知角度來看，街坊式的住區(qū)應(yīng)該是定義在500到600居民的組團。事宜的地段：比較適合于在城市中心或者城市的次中心區(qū)，必須要有足夠的商業(yè)需求量，而且要有合理的交通條件和交通管制。有條件改為步行的可以改為步行街。

客戶的定位：對我們開發(fā)的街坊式住區(qū)有需求的市民基本上是收入在中等偏上的，如果收入很高的肯定是買郊區(qū)的別墅。所以他的收入是中高收入，年輕人居多，有一定的生活品位，而且是相對比較熱鬧的環(huán)境。街坊式住區(qū)開發(fā)對環(huán)境設(shè)計的要求比較高一些，所謂的街坊式主要的沿街的景觀是街道展開的，所以對街道的要求比較高，他適合的建筑高度是3到9層。如果過遠(yuǎn)以后，街道的空間就發(fā)散了，有沒有街道的感覺了，就形成大的廣場了。

直線的街道比較好，比較有方向感，而且轉(zhuǎn)折銜接的比較好。路網(wǎng)是希望可以密集一些，這樣疏散能力更強一些，如果說限制速度的話，設(shè)計的時候窄一些就可以限制速度。

停車場地：街坊式的住區(qū)一般是不限制車輛的，長期的停車可以停在建筑物的側(cè)面或者后面，停車也有一定的好處：在步行和車流之間形成緩沖。事宜的照明：既要照顧商業(yè)氛圍，同時要照顧居家的要求，對照明設(shè)計要有特殊的考慮。

前面講了不是高度密集的城市傳統(tǒng)區(qū)，而是在城市中心區(qū)，我們提倡小規(guī)模、街坊式的開發(fā)模式，第三個講到的是在郊區(qū)的發(fā)展模式。怎么體現(xiàn)傳統(tǒng)文化、地域特色，可以借鑒的是美國的新城市主義。新城市主義最早提出來是針對郊區(qū)無限制的蔓延，很浪費的蔓延的開發(fā)模式，他也是提倡營造傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)的社區(qū)感覺、居住感覺、多功能混合的模式。他的主要追求就是強調(diào)社區(qū)緊湊，另外重視公共的空間，另外是各種功能、居住人群、客戶的吻合，要求社區(qū)比較重視環(huán)境。另外要求有領(lǐng)域感，他比較重視街道，要再現(xiàn)傳統(tǒng)城市肌理的效果。傳統(tǒng)街區(qū)有幾種模式，一個是傳統(tǒng)的鄰里模式，還有是公交主導(dǎo)的模式，雖然氛圍不同，但是著眼點都是一致的，就是強調(diào)戶型、混合、鄰里的社區(qū)。鄰里模式強調(diào)的是社區(qū)中心到廣場的規(guī)模，以步行5分鐘為主要標(biāo)準(zhǔn)。步行優(yōu)先，提倡在室外的交往。

公交主導(dǎo)發(fā)展模式是以公交車站為中心，前面是以社區(qū)中心為中心5分鐘的路程，這是以公交車站為中心，也是5分鐘的路程的范圍。這是比較適合我國的國情的，適合在郊區(qū)推廣高層、小高層的密度比較大的開發(fā)模式。從節(jié)約土地、經(jīng)濟性的角度來講比較適合，對于繼承傳統(tǒng)文化也有他的優(yōu)越性。因為中國大量傳統(tǒng)城市造型、結(jié)構(gòu)給新生主義提供了一這素材。這種素材可以營造傳統(tǒng)的特色、安全感、社區(qū)感。他另外一個符合國情的優(yōu)點是強調(diào)社區(qū)性、強調(diào)功能的混合。他一般靠近社區(qū)中心，他是安排一些商業(yè)的或者是商住兩用的、小戶型的，然后再逐漸到聯(lián)排、到別墅，越是外部密度越小，越是高檔住宅。另外他強調(diào)配套，強調(diào)在開發(fā)的社區(qū)里面要有各種各樣的功能，非常齊全，相當(dāng)于一個小的城鎮(zhèn)。另外，我們開發(fā)的時候要重視地方技術(shù)創(chuàng)造性的應(yīng)用，因為傳統(tǒng)的技術(shù)不光是提供一周非常有智慧的節(jié)能、營造一種方式，同時他題材表現(xiàn)為一種形式、造型，這種造型和特定的歷史結(jié)合在一起，這種傳統(tǒng)的技術(shù)既是理性的又是一種很有詩意的東西。

首先，要重視對地方傳統(tǒng)技術(shù)的開發(fā)和利用，再一個是要改造傳統(tǒng)，我們現(xiàn)在需要的是機械化的生產(chǎn)方式，所以這就有如何對傳統(tǒng)技術(shù)改造、提高的課題。這是用傳統(tǒng)的技術(shù)把它加以改造以后，形成既傳統(tǒng)又現(xiàn)代化的計算方式。這是符合當(dāng)?shù)貤l件的一種技術(shù)（看圖）。

前面講的是地方性，我們開發(fā)的時候如何體現(xiàn)地方文化，最后是建筑如何適應(yīng)當(dāng)?shù)丨h(huán)境，所有的建筑都是在一定的地基上建造的，而地基是有千差萬別的，千差萬別又帶來一定特色，如果很好利用的話就會帶來一定特色。這是我們開發(fā)的一個項目，這是青島的惠山灣的改造，這是改造之前照片（看圖）。他的主要的要求是利用高差變化，當(dāng)時市政府提出一個口號：顯山筑海，以前更衣室都是修了兩到三層的，這次改造的要求就是把山和海之間要在行走的濱海大道上要求能夠看到海面。這是廣場部分，這沒有太大的問題，地形還比較好處理。這個設(shè)計就利用了黑色的到底和沙灘之間的三米的高差，就把所有的更衣室全部塞到道路下面了，灰色的是車行道路，道路下面是一個步行帶，經(jīng)過這樣的改造，更衣室的接納能力還提高了，但是完全從地面上看不到（更衣室）的建筑。

這是我們公司，廣場的復(fù)地下面其實就是更衣室，從建筑來看完全是一個廣場、平地過來的。這是從公司辦公樓上往下看，這樣所有的建筑都是一層層往下去的，這樣前面完全是敞開的。這是步行道，步行道下面就是更衣室，這是從沙灘來看，就利用了這個高差（看圖）。這是他的夜景，再有一個印象比較深的是萬科的項目，有一次在高速公路上突然看到了，但是因為沒有機會停車，前一陣子看到萬科的一個作品集，上面有講到，這也是比較成功的實例。不光是風(fēng)光條件，在歷史形成的特定的地形地貌、地勢也可以形成傳統(tǒng)。

這是利用舊有的車頭、廠房、混凝土架子、軌道枕木，如果有選擇地保留下來、重新地編排到新的規(guī)劃里面去，也有助于體現(xiàn)樓盤的傳統(tǒng)的延伸。

后面是一個總結(jié)：從我們商業(yè)開發(fā)的角度來看，關(guān)于地域文化看起來是非常重要的。但是目前我們所投入的精力還不是很大，另外也牽扯到系統(tǒng)的整理和挖掘，很多樓盤都是新城市主義的樓盤，但是實際上他和真正的新城市主義是毫無關(guān)系的。再一個：它雖然引用了一些傳統(tǒng)的東西，但他并不是當(dāng)?shù)靥赜械臇|西，都是歐美風(fēng)格盲目地引進，不再是一種地域主義。第二個不足之處是重模仿，輕創(chuàng)新，大家之間模仿的很多，真正研發(fā)的很少。再一個是重藝術(shù)輕技術(shù)，像節(jié)能、一些傳統(tǒng)技術(shù)的運用難度比較大，所以做的工作相對比較薄弱一些。

如果考慮到地域性的話，這就增加了難度、挑戰(zhàn)性，但是一個好的產(chǎn)品往往在挑戰(zhàn)性中才能體現(xiàn)。我的報告就就講這些，只是給大家提供一個線索，謝謝大家。

主持人：謝謝鄧總，信息量太大，說的從國內(nèi)到國外，從青島到全國都說了，大家聽著很來勁，下午的時間，我們每一個中間都穿插一下，大家有個別的同志還想再活動活動。大家請再起立。

我們下面以熱烈的掌聲邀請今天的第二位演講老師，我們穿西裝的帥哥，有請邢總。

邢總：希望我的報告別影響大家的睡覺，下午的時候確實每個人都很困，我以前跟他們開玩笑，我說我在萬科就一個字：開會，要么給別人開會，要么聽別人開會，在開會的事情上我還是比較有心得的，下午的時間非常的難熬，我也希望我的報告能夠讓大家有所感悟。

其實聽完上午的會感受挺深的，因為去年在北京也參加這樣的會。我實話實說，今天在這個會上突然出現(xiàn)中天裝飾我覺得非常非常高興，一直以來，我個人認(rèn)為設(shè)計系統(tǒng)，當(dāng)然包括聯(lián)盟內(nèi)的設(shè)計系統(tǒng)大家開會的時候經(jīng)常容易夸自己，因為設(shè)計的人都比較愛惜自己。從去年開始我就要求每年集團的年度大會任何一個人都不許再說別人的項目不好。

確實感謝中天對于萬科的貢獻，從張先生的報告里面，可以明顯地看到，在整個系統(tǒng)當(dāng)中，我們的合作單位中萬科所做的貢獻。同時我也覺得在精裝修這件事情上，我挺后悔的，這次報告沒有講精裝修，個人也是感觸滿多的。萬科，包括我個人從2000年在北京新園做精裝修，一直到董事長要求我們在08年做80％的精裝修，其實我的個人體會是萬科走了非常非常多的彎路，上午張先生提到了很多理念，我個人覺得精裝修首先是設(shè)計方面的問題。我當(dāng)時聽了一句話，張先生當(dāng)時在介紹萬科廣州城的時候放了那么多圖片，我想說的是對于萬科來講，其實我們已經(jīng)非常清楚地知道，如果你想做精裝修房，首先第一件要辦的事就是減少你的數(shù)量，如果這一點都做不到的話，那么就會帶給我們這些企業(yè)在今天會上的抱怨、發(fā)現(xiàn)的問題。

我記得前一陣在成都，我們成都一個公司有一個項目，聊的時候談起過這個問題。我的觀點是如果你決定大面積地精裝，那么你從設(shè)計時就要考慮，最后是30萬平方米左右的裝修。當(dāng)時做了三種戶型，你必須他這三種戶型做到簡單的不能再簡單，否則你就會犯很多的錯誤。否則就會出現(xiàn)像張先生上午說的問題。我確實特別同意一點：土建設(shè)計和裝修設(shè)計完全不是一回事，上午聽了張先生的報告，我也簡單地說一下，我覺得如果我們在場的所有的領(lǐng)導(dǎo)們?nèi)绻娴牟荒軓脑O(shè)計端解決精裝修的問題的話，那么精裝修恐怕是場災(zāi)難，當(dāng)然對于萬科來講，當(dāng)年董事長說你們能不能做到80％？沒有說不能的，但是問題是做了之后怎么辦？如果萬科解決不了這個問題的話，對萬科來講將是非常非常大的災(zāi)難。精裝修還有一件事情，其實我不是太認(rèn)同的一進事情，我認(rèn)為不管是精裝修的個性化還是針對不同的客戶，或者是大家想在精裝修上做點什么，我的一個忠告：精裝修的出發(fā)點一定是客戶，不是在座的各位，也不是地產(chǎn)公司的老總，如果你不能真正地從客戶的角度出發(fā)，就像張先生剛才說的，你給我的櫥柜、衛(wèi)生間就是不夠用，我覺得這是很現(xiàn)實的。我當(dāng)時看完成都的報告，看完之后我很詫異，在成都我們選擇的城市改善型的客戶，每一個家庭最少有四口鍋，那么這四口鍋到底放在哪兒？包括我個人在內(nèi)，我們看待一些問題經(jīng)常從公司角度出發(fā)，但是你可以發(fā)現(xiàn)不同的客戶對于精裝修的要求是都不同的。

包括張先生提到的玄關(guān)的鞋柜，當(dāng)然這些都是非常細(xì)節(jié)的問題。我覺得從做精裝修這件事情來講，我的觀點是說我們可能必須地踏踏實實地從客戶角度看待精裝修，而不是個人的審美，我覺得審美是可以因人而異的。上午的報告確實讓我挺有感觸的。然后再來聊聊咱們這事。

劉松山先生曾跟我說這次會無論如何你得講，我說算了吧，他說你上次沒講，你這次一定要講。我總結(jié)了一下，第一，我出現(xiàn)這個場合，我覺得自己挺怪的，因為在我目前面臨的所有問題里面，可能跟大家的情況不是太一樣，比如說有階段的不一樣。所以我講的一些事情和我所想的一些事情都是相對比較宏觀，也比較虛，他不太像大家講具體的項目怎么做，或者把項目做的更好，大家可能更感興趣一些。我去年談的是工廠化，這個選題從開始可能就是失敗的，因為這可能完全不是大家需要面臨的問題，后來劉先生跟我說以后，我就說給我一天的時間讓我想想該講什么，后來我從05年的報告里面拿出來一個跟大家說一下，可能和大家比較貼近一些。

從大家來講可能會覺得萬科是比較講究創(chuàng)新的企業(yè)，但是萬科這幾年面臨非常非常大的壓力，我們目前已經(jīng)操作160個項目，我們從拿地到開盤收第一筆錢開始必須在九個月之內(nèi)完成，這是資本對于萬科的壓力，而承受這些壓力的是萬科的設(shè)計師們，在這樣的節(jié)奏之下我們怎么樣來談創(chuàng)新和如何創(chuàng)新，我覺得確實是我們最近面臨的非常非常大的問題。上午誰談到了萬科對于人員的要求很高，而我們操作的數(shù)量、速度越來越高的時候，我們怎么樣保證我們產(chǎn)品品質(zhì)的問題。我覺得可能是我們目前面臨的非常大的壓力，當(dāng)然作為創(chuàng)新一直是萬科非常非常堅持的追求，我們一直希望找到突破點在哪兒，下面我簡單地介紹一下我的報告。因為這個報告是05年的，所以指標(biāo)不是很準(zhǔn)，但是可以看到，05年我們的目標(biāo)是13.5億。當(dāng)時我們的預(yù)計是到08年40個億，其實當(dāng)時我們做這個預(yù)計的時候，我們自己已經(jīng)覺得很夸張的一件事情了，但是很遺憾的是到了今年底我們很快就要突破這個目標(biāo)了。而我們的項目數(shù)量在05年的時候還是57個，到07年已經(jīng)是167個，到今年年底就會達到180多個。

而之前，而萬科從付款到收款，我們03年集團平均操作周期：03年是14.7個月，04年到16.2個月，05年14.7個月。從整個周期上來看，大家知道建造這個事情不會在很短的時間內(nèi)有一個很大的突破口，當(dāng)然我們在積極尋求突破口。我們嘗試著把我們在前期定位、設(shè)計階段的定位問題分解開來，當(dāng)然我們提出了兩個問題，第一個是怎么樣最有效率地選擇客戶，第二個是怎么樣提供最有效率的產(chǎn)品。這里面，我覺得對于萬科來講，我之前一直跟我的同事在談，設(shè)計系統(tǒng)主要做的事情不是說你要找到一個多好的創(chuàng)意、概念，我覺得這不是我們的關(guān)鍵，我們的關(guān)鍵是產(chǎn)品解決方案。之前我給的一個定義：項目的盈利模式到底是什么？當(dāng)然這涉及到定位、客戶、配比等等，之前吃飯的時候我也談到過，其實作為萬科來講，目前設(shè)計和市場走的會更近一些，我希望在客戶端可以輸出更有價值的東西。

到底怎么做？我們當(dāng)年的一個現(xiàn)狀是我們在目標(biāo)客戶的選擇上，犯了很大很大的錯誤，也不能叫錯誤，其實大家都很清楚，當(dāng)我們在拿一塊地的時候，我們?nèi)f科要有一整套的手續(xù)、流程、會議，但是經(jīng)常在這塊地拿之前的目標(biāo)客戶和拿之后的不一樣，他們完全不是一回事。當(dāng)然我這里舉的一個是A，一個是B，我不知道在別的地產(chǎn)公司是怎么樣的，但是在目前土地如此緊缺的情況下，大家拿地的時候做的一些判斷，當(dāng)?shù)卣嬲脕硪院蟀l(fā)現(xiàn)不行了，然后再來改，帶來的問題當(dāng)然就是整個時間的延長，萬科還有工作方法的七對眼睛測算的推導(dǎo)。

怎么樣才能最有效率地選擇目標(biāo)客戶？核心就是對于土地尋找最有效的客戶，第一個問題如何評估土地的價值和未來這個房子會賣多少錢，第二個是誰愿意買這塊地上面蓋出來的房子，既是有人愿意，你也要考慮哪類的客戶購買能力最高和對萬科利益最大化？之前我們的北京公司，我們針對一個具體項目從頭開始做這樣的行動安排。依然是拆解的問題。我們有一個純設(shè)計圖，到底什么樣的土地適應(yīng)什么樣的客戶，主動增長型還是自然滲透型在未來城市里的發(fā)展，這里面有大大的A＋兩個字，如果我們認(rèn)為這塊土地的價值和客戶是PK的角度，那么這塊土地將是非常適合的土地。這張圖（看圖）里面的字比較，主要是針對北京萬恒里面的土地價值和相應(yīng)的客戶，這塊土地到底適合誰，我們當(dāng)時從客戶細(xì)分開始、需求排序到最后的土地屬性清單，我希望通過這種方式能夠找到適合這塊地的人到底是什么。

當(dāng)然那個項目已經(jīng)開盤了，叫北京萬科假日風(fēng)景，當(dāng)時我們無論是對周邊的調(diào)研，還是我們自己的客戶分析，大家都很清楚，我們?nèi)绻肽玫竭@塊地的話，我們必須能夠找到愿意在這塊地買房的人，而且是出價最高的人，你才有可能拿到這塊地。

其實東西挺復(fù)雜的（看圖），每張表格都有針對當(dāng)時的區(qū)域市場、區(qū)域客戶的分析。這里面也必須談到的是我們競爭對手的情況到底是什么樣的，以及他們的土地屬性，當(dāng)然我們講這是競爭對手的地圖。當(dāng)年的北京戰(zhàn)斧行動的成果是3個月拿了7個項目。另外一個問題是我們怎么樣最有效地解決集團產(chǎn)品庫上面的具體思路和做法，一年的時間過去了，其實從這一年里面，第一，我個人的感覺是我們的想法又有一些變化，第二個，我覺得這件事情終于能夠按照我們想象的方式在推。這里面有一個案例，這是萬科在東北的四家公司，長春、沈陽、鞍山、大連，這是我們在四個城市情景洋房的照片。不是太一樣，但是基本上（一樣）。其實照片后面的很多數(shù)字更有價值（看圖）。從異價能力上來看，在沈陽可以達到36％，在長春最低可以做到40％。從銷售周期來看，我們情景洋房的銷售周期和多層不太一樣，其實情景洋房每一層的銷售速度都是不同的。我們希望通過這四個城市的情況來看他遍布的原因，從土地屬性按照萬科自己的屬性劃分，當(dāng)然這是當(dāng)時的一個劃分標(biāo)準(zhǔn)。到今天為止，這個標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)被我們顛覆了很多次了。這是我們調(diào)查的客戶的價值點，對于每一位客戶來講，他的價值點其實是不同的。

結(jié)論：第一，關(guān)注客戶價值點的設(shè)計創(chuàng)新才有市場價值，否則就是無效的工作。

二、我們需要提供一份客戶使用說明書，每一份產(chǎn)品針對的地域是怎么樣的、適用土地屬性、建議產(chǎn)品定價、配比、產(chǎn)品對客戶價值點排序在哪里。

第二點不得不談的一件事情：我們?nèi)绾蜗騼?yōu)秀的同行學(xué)習(xí)，其實從05年開始，我們就開始在不同的城市花了大量的時間要求各有限公司要向該城市內(nèi)優(yōu)秀的企業(yè)學(xué)習(xí)，當(dāng)然我也相信在座的各位也都曾經(jīng)是我們有限公司所學(xué)習(xí)的對象。這是我們當(dāng)時花了很大的精力研究的北京、廣州的星河灣，相當(dāng)于是一百萬數(shù)量極的豪宅和相當(dāng)于北京三百萬的豪宅。這是景觀的投入點。

從我們的調(diào)查來看，當(dāng)然也不見得他們真的是這么看，至少我們是這么看待這件事情的，北京的星河灣做的一些事情是對內(nèi)改造項目土壤，便于景觀植物省長，對外建設(shè)旁邊的星河灣項目，改善景觀。最后的結(jié)果是他們真正在北方做出了一個南方的園林，我覺得萬科景觀進入南方這么多年，但是在景觀方面仍然做的不太好。我們認(rèn)為不管是廣州星河灣還是北京星河灣他們第一改善周邊環(huán)境＋高檔生活配套＝改變土地屬性，二、你看得見的地方都做到最好，3、堅決不開發(fā)小戶型，迎合高端客戶心理，拒絕低端客戶。其實對于新城市主義的規(guī)劃理念來講，我們曾經(jīng)專門做了一個研究報告，如何讓新城市主義在中國城市落地，在落地過程中毫無疑問要符合中國的具體條件，比如說剛才提到的混合居住，混合居住我也可以簡單地給大家舉個例子。當(dāng)年我們在開發(fā)深圳萬科城的時候，也是我們第一個萬科城，我們在里面從聯(lián)排到多層、高層、小高層的所有產(chǎn)品都覆蓋了，這是非常混合的社區(qū)，也非常符合新城市主義的規(guī)劃理論，但是當(dāng)我們?nèi)f科城的聯(lián)排可以賣到三百萬的時候，一個純聯(lián)排可以賣到五百萬，為什么？是房子不同嗎？其實不是，在于我們的規(guī)劃模式影響了房屋的品質(zhì)以及客戶的看法。

但是萬科的想法是向各位的學(xué)習(xí)提高效率，我們認(rèn)為復(fù)制能創(chuàng)造客戶價值點的地方，并在此基礎(chǔ)上能夠提供改善。

曾經(jīng)我們自己的同事說，都復(fù)制了我們還怎么創(chuàng)新？我們當(dāng)時在會上舉了這樣一個例子，這是金地的一個項目。當(dāng)時我們的說法叫小高層版的實景住宅。但是他確實做到了在東莞單盤銷售12.7萬平方米。他的銷售金額達到了4.8億。

左邊兩張圖片是我們深圳藍灣，右下角是中海，我們比較了一下，在具體利用景觀價值上到底怎么用。非常好的方式是當(dāng)我們做佛山金域藍灣我們采用的基本模式都是參照中海的模式在做的。萬科的產(chǎn)品線包含幾個部門，一個是我們產(chǎn)品管理部，一個是工程采購部一個是技術(shù)研究中心，當(dāng)時我們提出產(chǎn)品線的問題，第一個對于總部來講，我們必須加大對于客戶細(xì)分的運用、開發(fā)、推廣、實踐，我們要求區(qū)域要制作萬科實用產(chǎn)品手冊，同時要向同行學(xué)習(xí)，以大量的產(chǎn)品豐富我們的產(chǎn)品庫。我的觀點是：我們所有的創(chuàng)新一直是基于客戶來進行的，萬科有340多名建筑師。萬科設(shè)計系統(tǒng)的傳統(tǒng)是大家都非常拼命地、非常努力地想把這個項目做好，我們花了大量的精力在做一些我們認(rèn)為這個項目會好的動作，但是我們后來發(fā)現(xiàn)，我們很多動作其實并不是客戶真正關(guān)注的。我覺得從這一點上來講，其實萬科這么多年來，一直都在談。差不多去年開始才能使萬科的一線公司和總部達到共識，我覺得每一個設(shè)計出身的人，至少對于萬科而言，想進行這個推廣挺難的，但是我們每次集團開年終大會的時候一直強調(diào)，萬科對于產(chǎn)品的精益求精一直是一個傳統(tǒng)，當(dāng)然萬科做的還不夠好，但是目前這個階段我們希望萬科的人能夠把精力放在客戶價值的產(chǎn)品，而不是要做一個多好看的立面或者說給自己看的東西。

我們曾經(jīng)在上海做的非常好的標(biāo)桿，上海仁恒，我們曾經(jīng)花了非常大的精力向上海仁恒學(xué)習(xí)，我們發(fā)現(xiàn)他們針對高端客戶做的產(chǎn)品解決方案比萬科做的舒適很多，過了很多天以后他們給了我一個報告。從我的感覺來講，仁恒所關(guān)心的高端客戶真正關(guān)心的就是精裝修、物業(yè)管理。萬科做到的是完全符合客戶需要，其實萬科能夠做到比周邊樓盤賣的貴的很多，而是因為他真正符合客戶的價值。再談一個題外話，2000年3月份，我進北京萬科的時候，當(dāng)時莫軍是作為北京的總經(jīng)理，當(dāng)時我剛畢業(yè)兩年多一點，他問我什么時候來的？我說我剛進來，他說你以后就由一個建筑師變成商人了。當(dāng)時我不懂，現(xiàn)在我覺得既然大家現(xiàn)在是地產(chǎn)建筑師了，那么你的目標(biāo)就是客戶。上午和聯(lián)盟的人在講，關(guān)于聯(lián)盟的產(chǎn)品品牌的問題，萬科之前做了客戶細(xì)分，客戶細(xì)分的目的是能夠把客戶是誰說清楚。04年做了客戶細(xì)分，05年的時候我們做了八大品類，我們希望說清楚客戶、體系之間的關(guān)系是什么，從此之后我們一直在做的事情是成品。我們真正的想法：將產(chǎn)品推向市場以后，我們怎么樣界定產(chǎn)品，不是我出個戶型他就叫產(chǎn)品了。我覺得可能還差不多。在這件事情上，我能說的是，到迄今為止，我都沒認(rèn)為我想清楚了。前一階段我們匯報在產(chǎn)品品牌上的想法的時候，他們就先做報告給我看，后來我就說算了別匯報了，因為他不能說服我。我當(dāng)時就想怎么樣能夠把這三件事情說清楚。

另外，其實在上次的會上面我也在看，在房地產(chǎn)市場上未來會存在各種各樣的公司，每個公司所擅長的情況不一樣，萬科只不過選擇了一個做大做強的方式而已，但是我覺得哪一類選擇無所謂對和錯，萬科只是需要針對我們所選擇的路來找到解決的方式。如果我們不能解決我們的產(chǎn)品品牌、復(fù)制問題的話，那么代表的是說房地產(chǎn)企業(yè)只能做大了，如果我們依然用我們之前項目開發(fā)模式的話，那么萬科規(guī)模一定會受到很大的限制，但是我相信對于不同的企業(yè)而言，大家選擇的方向是不一樣的，那么我所說的這些東西可能對于大家而言可能一點價值都沒有。也挺難為大家聽這么長時間的，因為這是針對我們自己講的。另外一件事情也很想很大家分享。

前一段時間有媒體問我，說現(xiàn)在房地產(chǎn)市場這么好，當(dāng)然，開發(fā)商的社會形象一直都不是很好，他們說你們每個項目是不是都賺很多錢？坦率地講說萬科不想賺錢是太虛偽了，但是當(dāng)一個市場非常非常好的時候，我不知道是不是和我面臨一樣的壓力，你發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)本身的核心競爭力在哪里？如果我們真的是說如果你不能好好創(chuàng)造你的產(chǎn)品你的產(chǎn)品就賣不出去，如果真的到那天，大家可能就會比較關(guān)注。

主持人：謝謝，謝謝邢總，邢總是我們今天這個組織設(shè)計總監(jiān)聯(lián)席會主任單位的主任。因為我們忙這個活是給邢總忙活的。最后結(jié)束的時候，邢總做總結(jié)性發(fā)言啊。我們中間再稍微休息十分鐘，有一個茶歇的時間，我們最后會有我們重量級人物的講課。

主持人：我們一天的培訓(xùn)說長也長，說快也快，最后我們迎來了最后一位齊總為大家做精彩演講。有請。

齊總：不能說是精彩演講，首先，感謝中城聯(lián)盟能夠提供大家交流的機會。另外，感謝秘書處獨具慧眼能夠發(fā)現(xiàn)我的身材優(yōu)勢，也非常重視我的體重問題，跟上次一樣每次都是由我來墊底，也非常感謝剛才非常及時的茶歇的時候，能夠避免讓我在直接邢帥哥上臺之后直接到我的尷尬。也非常感謝天泓，天泓正常的參觀時間需要一個小時左右，所以我盡量減少我的時間，等一下多留給大家一些時間轉(zhuǎn)一下，呼吸一下紫金山下比城市里好的多的空間。剛才邢總談到一個問題，作為開發(fā)商的設(shè)計師、作為開發(fā)商內(nèi)設(shè)計工作者的立場和角度問題。我們覺得作為一個開發(fā)商的設(shè)計師，首先應(yīng)該經(jīng)歷角色的轉(zhuǎn)變，關(guān)注問題的角度和設(shè)計院的設(shè)計師是有所不同的，同時思維方式也有所不同，我們?nèi)魏我豁椆ぷ鞫际顷P(guān)注我們的產(chǎn)品。

產(chǎn)品從設(shè)計角度關(guān)注大概分為幾個層面（沒有仔細(xì)總結(jié)過），精神層面的（靈魂）、物質(zhì)層面的，我們設(shè)計師設(shè)計的作品，決定我們產(chǎn)品開發(fā)的成本，同時還有形象層面的，設(shè)計師創(chuàng)造產(chǎn)品的特色，當(dāng)然太多理論性、哲理性的東西不用說太多，無論是甲方還是乙方的設(shè)計師，簡單一句話：就是把簡單的東西設(shè)計的漂亮一點。

接下來放一個天泓山莊的短片，公司也請模特來拍的，場面也比較曖昧，大家也看一下。其實這個講稿是在上個月在北京的會上的一個講稿，我回來以后針對這個會整理了一下，我希望不是介紹這個項目，而是通過這個項目我們說明一個優(yōu)秀的樓盤和一個優(yōu)秀的住宅區(qū)應(yīng)該具備哪些比較重要的素質(zhì)。

天泓山莊在5月份獲得了國家企業(yè)集團型康居示范工程四個獎項，這也是南京第一個獲得康居示范工程的榮譽，同時他有30多萬平方米的面積。這個里面的產(chǎn)品種類比較多，從低層到高層，從小戶型到大戶型都有，但是在這個項目的整個運作和營銷過程中，似乎沒有發(fā)生太多的有傷害營銷的問題，我希望通過天泓山莊這個項目總結(jié)出來一個優(yōu)秀品質(zhì)的樓盤應(yīng)該具備的一些必要的要素，不是說天泓山莊這個項目有多完美，而是在天泓山莊這個項目中指導(dǎo)工作的要素，這是天泓山莊設(shè)計的圖紙，現(xiàn)在已經(jīng)完全竣工了。這是天泓山莊我拍的一些實景照片，很多進去看以后沒有我看的效果那么好。天泓山莊在規(guī)劃和建筑設(shè)計當(dāng)中，我們總結(jié)出來認(rèn)為：優(yōu)質(zhì)生活空間應(yīng)該具備十個重要的條件。

首先，我們從設(shè)計師角度認(rèn)為是比較完美的十個要素，我們認(rèn)為這十個方面是規(guī)劃設(shè)計、區(qū)位選擇、產(chǎn)品定位包括一些部品的選擇可能是比較重要的方面。首先是得天獨厚的自然環(huán)境和交通便捷的建設(shè)區(qū)位，這就是前面幾位專家談到的一個問題，這是一個不可復(fù)制的東西。當(dāng)然后面的很多東西是我們建筑師創(chuàng)作出來的，高低錯落的規(guī)劃布局，簡潔通達的內(nèi)部道路系統(tǒng)，功能齊全的社區(qū)配套設(shè)施、結(jié)合自然的生態(tài)景觀、富裕變化的創(chuàng)新戶型，多種形式的鄰里空間，節(jié)能環(huán)保的技術(shù)繼承和完善周到的物業(yè)管理，當(dāng)然這里面許多環(huán)節(jié)是要我們建筑師考慮的東西。

得天獨厚的自然環(huán)境：以天泓山莊這個項目為例他具有非常得天獨厚的自然條件，他是南京非常著名的紫金山生態(tài)保護區(qū)的東南部，北邊規(guī)劃有18棟的鐘山國際高爾夫球場，還有120萬平方米的馬術(shù)場，區(qū)域本身就延續(xù)紫金山的余脈，西北高，東南低，這是非常理想的地勢。感覺很多人，包括以前的媒體也問過我，為什么棲霞建設(shè)在郊區(qū)該可以賣這么貴？我說天泓山莊不是郊區(qū)的房子，而是景區(qū)的房子。第一點：他是位于城市發(fā)展主流方向的地區(qū)，第二個，他要有便于聯(lián)系其他區(qū)域的位置，他是在仙林新市區(qū)和城區(qū)的結(jié)合點，周邊的交通：有環(huán)陵路、繞城高速、高速公路等，同時還可以看到南京地鐵二號線中心站距離我們天泓山莊小區(qū)不超過四百米，這給天泓山莊帶來非常便利的條件。熟悉南京的人也可以條件，天泓山莊的位置如果開車到南京市中心的新街口是在15分鐘左右的時間，進到南京主城區(qū)只需要5分鐘的時間。有這樣一個外部的大的優(yōu)秀的環(huán)境之后，需要我們設(shè)計師和開發(fā)商做的就是在小區(qū)內(nèi)部營造什么樣的規(guī)劃布局，天泓由于他延續(xù)了紫金山的余脈，地段內(nèi)地勢有起伏，所以很適合營造高低錯落的規(guī)劃布局。這是小區(qū)內(nèi)的一些景觀，我們按照日照、規(guī)劃的要求，組團的布局分布，按照從低到高的規(guī)劃幅度，最大程度地增加了小區(qū)每一戶對自然環(huán)境的觀察。

在夏季最炎熱的時候，南京紫金山溫度比市區(qū)低四度，天泓山莊經(jīng)過實測，我們小區(qū)的溫度比市區(qū)低兩度，這說明我們小區(qū)的生態(tài)調(diào)節(jié)系統(tǒng)在起作用。第四個要素：小區(qū)內(nèi)部的交通一定要簡潔通達，天泓山莊是通過雙內(nèi)環(huán)聯(lián)系各個組團。我們可以清楚地看到，我園林都是在每個組團的內(nèi)部，等一下大家參觀地時候可以清楚地看到這個問題，進了組團內(nèi)部之后，會發(fā)現(xiàn)每一戶均好性，景觀非常好，而且道路非常簡潔、通達。

第五個要素，我們小區(qū)現(xiàn)在客戶對戶型的追求已經(jīng)提升到環(huán)境的追求，開發(fā)商也都開始重視社區(qū)內(nèi)部景觀的營造，需要跟大環(huán)境相匹配，能夠融合到大環(huán)境之中，并且提升大環(huán)境在我小區(qū)內(nèi)部的延續(xù)，改善我小區(qū)內(nèi)部每一戶居住的景觀環(huán)境。園林營造的時候，我們整個天泓山莊希望做到均好性、景觀性強，如何做到有效的生態(tài)系統(tǒng)是需要花很大功夫做的一件事。這是內(nèi)部的水景和內(nèi)部的依托關(guān)系，包括做了很多園林小品提升了環(huán)境的一些做法。無論是低層區(qū)還是高層區(qū)都做了大量的園林方面的工作。

一個優(yōu)秀的社區(qū)，尤其像我們這樣離市區(qū)有一定距離的社區(qū)，秉承新城市生活主義的原則，他應(yīng)該有一個非常齊全、完善的社區(qū)配套。在天泓山莊我們配套了一個36班的小學(xué)，幼兒園，包括多功能的會所，后面配備了運動公園，濕地公園、高爾夫國際公園等，大家可以看到，在這里面生活是非常幸福的事情。

第七點：富于變化的創(chuàng)新戶型，在一個小區(qū)戶型可以很多也可以很簡潔，但是我們的戶型應(yīng)該有一定變化，天泓山莊戶型面積很多，有80到100多的，包括疊加的空中別墅、景觀洋房、電梯洋房等幾個類別，設(shè)計戶型當(dāng)時有兩個最大的原則：一定要針對南京地區(qū)居民的生活習(xí)慣和氣侯條件。這里面對朝向、通風(fēng)的要求非常嚴(yán)格，而且客戶買房子的時候，對這方面的挑剔也是非常的嚴(yán)，如果有機會的話，大家可以看到，天泓山莊30萬平米的住宅沒有一個北向的臥室，全部是南向的設(shè)計，而且我也有效地利用了進深，對土地的使用也比較經(jīng)濟，可以看到我們的戶型，無論是80平米的還是270平米的都是關(guān)注了采光、通風(fēng)、朝向的問題。

剛才看的是我們疊加別墅式戶型，這是一棟樓，一棟樓是四戶，每一個臥室、主要平房都是南。這是我們錯躍式的洋房，他每一個臥室、洋房都有非常良好的采光和通風(fēng)條件。有機會大家等一會兒可以到樣板房看一下，140多平米可以有很強烈的別墅式的體驗。這是我們洋房的一些圖片。這是小高層的外觀，這是我們16層的電梯公寓。大家可以看到，在這樣一個接近16米的進深條件下，我們也做到了一層三戶，每戶都有主要臥室。這是高層的外觀，高層建筑和環(huán)境的關(guān)系，大家等一下可以看到，我們高層區(qū)的景觀，一個中心公園超過兩萬平米。大家可能從圖片上看不到，他下面是一個三萬平米的地下車庫，上面除了高層和架空層以外有兩萬平米的社區(qū)園林，我們六組團園林也是南京目前在建樓盤組團里面最大的景觀，而且和紫金山有良好的視覺通廊。

要素八：我們要在社區(qū)內(nèi)形成多種形式的鄰里空間，這也是剛才青島的鄧總說到的社區(qū)營造人文氛圍很重要的一個環(huán)節(jié)，在天泓山莊，首先，天泓山莊是全架空層的，不僅改善了小區(qū)內(nèi)空氣流通效果，同時也創(chuàng)作了非常豐富的天泓山莊鄰里交往的空間，這也是天泓山莊的一個主要特色，他也成為從外到內(nèi)，從園林景觀過度到自己起居室的一個非常良好的空間。這是高層、小高層包括架空層的效果。

第九是現(xiàn)在大家都在探討的問題，建筑技術(shù)的集成，其實就是節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材等多種措施的運用。天泓山莊所走的路子和朗詩和鋒尚有所不同，我們利用天泓山莊建設(shè)國家康居示范工程我們利用了很多技術(shù)，我們不一定利用非常高端的樓盤，我們天泓山莊基本上90％的成熟技術(shù)全部用到我們公司承建的其他經(jīng)濟適用房上了。像我們天泓山莊的集成技術(shù)是同樣可以用到經(jīng)濟適用房的技術(shù)上的，就是說應(yīng)用是次要的，推廣是重要的。

我們有了很多手段、措施來解決這些問題，包括我們利用小區(qū)土方工程營造了4萬平方米的果嶺公園、濕地，不僅改善了環(huán)境，而且為公司節(jié)約了八百萬的資金。

第十，我們做一個非常優(yōu)秀的居住空間，應(yīng)該有非常周到的物業(yè)管理服務(wù)，我們公司也是花了很大的力氣，本身棲霞建設(shè)管理公司為天泓山莊的營造也付出了很多工作，做出了很多努力。

下面我簡單介紹一下天泓山莊成套技術(shù)體系里面的內(nèi)容。我簡單給大家介紹一下成套技術(shù)。這里我只是給大家放一下，天泓山莊的成套技術(shù)也是天泓山莊獲得國家康居示范工程金牌的前提。技術(shù)體系首先你要非常清楚這個樓盤運用的原則，而不是說為了營銷、炒作而堆砌的東西，我們希望首先要符合部里面和各省市地區(qū)有關(guān)示范工程的一些要求。另外一定要因地制宜，天泓山莊是根據(jù)長江中下游地區(qū)（夏熱冬冷）地區(qū)的特征，經(jīng)濟發(fā)展水平狀況，選擇相應(yīng)的技術(shù)，這也是我們棲霞建設(shè)重視技術(shù)的推廣，同時也是我們健康居住理念的貫徹。

成套技術(shù)主要有這些方面：住宅與結(jié)構(gòu)技術(shù)、四結(jié)一環(huán)保技術(shù)、住宅櫥衛(wèi)體系成套技術(shù)、住宅管線成套技術(shù)、住宅智能化成套技術(shù)等。這里面有一個非常有特色的東西，就是我們的四結(jié)一環(huán)保的成套技術(shù)體系，當(dāng)中大家可以看到，這里面我們認(rèn)為現(xiàn)在的外保溫技術(shù)，包括屋面保溫技術(shù)，這些可能是被國家強制性規(guī)范所規(guī)定的，不做也不行。這方面我們只是選擇了一些非常好的品牌和比較優(yōu)質(zhì)的工商體系，提供了一些比較先進的技術(shù)，但是真正在天泓山莊比較引人關(guān)注的是我們的雨水和生活污水回收利用節(jié)水技術(shù)和垃圾生化處理技術(shù)，現(xiàn)在南京市已經(jīng)做了一個強制性規(guī)定：超過兩萬平方米的社區(qū)就要做雨水回收利用措施。同時天泓山莊里面做了垃圾生化處理站，這是做的不錯的。

在單項技術(shù)里面我重點介紹幾個東西，天泓山莊可能不見得很多樓盤都用到的，但是可能人家也用過比我們更先進的東西，人家做的更好的東西，我們回頭在我們的項目中再廣泛地運用一些，如果天泓山莊運用的這些技術(shù)能夠給大家?guī)硪恍﹩l(fā)，那也是我們的榮幸。單項技術(shù)可以值得說的是我們上面顯示的系統(tǒng)，大家可以看到，在這里面很多技術(shù)都是比較普通的，或者說是比較常見的。但是這里面有幾個我們認(rèn)為是在天泓山莊有所提升的，就是水處理和生態(tài)保障技術(shù)。我們在門窗上運用了很好的門窗，是芬蘭產(chǎn)的鋁布復(fù)合窗，他的效果非常好。在我們天泓山莊的運用也得到客戶和市場的高度認(rèn)可。他的造價成本原本很高，但是由于企業(yè)的集團采購，也大大降低了他的成本，也沒有大家想象的那樣難以接受。實際上他的零售價格是在1600元/平方米，我們集團采購的時候基本上可以控制在一千塊錢以內(nèi)。我相信在高品質(zhì)房子里大家也是可以結(jié)社的。這是我們運用的效果，大家可以看的更清楚（看圖）。這對節(jié)能保溫來說是非常好的一件事情。

現(xiàn)在外保溫的東西也是大家比較頭疼的問題，我們目前也沒有太合適的解決辦法。包括外保溫現(xiàn)在要求的，包括現(xiàn)在50％變成強制性規(guī)范之后，給開發(fā)商帶來成本上的增加也是必然的趨勢。在南京市也表現(xiàn)的比較清楚，如果說你的造價成本沒有增加到兩百塊錢以上的話，我根本不會認(rèn)為你會達到50％。

這個品牌不錯，他是在江蘇的太倉，非常不錯的東西。我們屋面的品牌系統(tǒng)用的是歐洲的博諾尼的。很多開發(fā)商在會所做室內(nèi)恒溫泳池顧慮非常大，就是他未來運營和建造成本非常高，但是我們用了空氣源熱泵系統(tǒng)之后我們基本上可以節(jié)電70％左右。我們整個游泳池的價格我沒有記的很清楚，但是是非常低的數(shù)字，非常便宜，具體的數(shù)字如果大家感興趣的話，我們可以具體交流一下，因為我記的不是很清楚（不敢亂講）。

同時這是我們在北京講稿里面有的系統(tǒng)，實際上這個系統(tǒng)我們沒有做，本來我們預(yù)計在別墅式的戶型、會所想采用地源熱泵系統(tǒng)的，地源熱泵系統(tǒng)是比較推廣的，但是造價比較高，也沒有十分的必要，所以我們沒有做這個系統(tǒng)。但是在北京講的時候我們還是把它講出來了，因為大家對這個東西比較感興趣。

太陽能熱水系統(tǒng)我講的就沒有陶總講的那么專業(yè)了，我們也考慮了建筑一體化的問題，大家可以看到我們天泓山莊的屋頂上都有綠顏色的玻璃體，可能住戶在全部居住進來以后會比較滿意這個安排。因為本身來講節(jié)能就是開發(fā)商花錢，客戶省錢的事情。

光伏發(fā)電我們開始的時候野心比較大，希望歸我們會所使用，但是后來南京市供電局非常不合作，他說你不能儲藏在我們這里，最后我們放棄了大規(guī)模采用光伏發(fā)電的技術(shù)，最后我們停留在了景觀照明上面，但是每年下來節(jié)約能的數(shù)字也還是令人滿意的。

這個變壓器技術(shù)我們不是很專業(yè)，只是給大家看一下，這個技術(shù)據(jù)說以往都是運動在高速公路的設(shè)備，這里最大的好處是埋在地下，不需要維護，而且對景觀、環(huán)境沒有任何影響，同時沒有任何噪音。我們現(xiàn)在有幾臺設(shè)備完全在水里面泡著都沒有問題。對于節(jié)能非常有好處。南京市已經(jīng)在供電系統(tǒng)開始推廣這個系統(tǒng)。具體我不是很專業(yè)，我也不懂。照明節(jié)能技術(shù)是用了很多小的技術(shù)。這些很普通，資源綜合利用技術(shù)我在天泓山莊做的比較到位，我們做了兩個三百平方米的水池。我們同時把這個技術(shù)運用到我們開發(fā)的經(jīng)濟適用房項目當(dāng)中了。

大家可以看到，我們果嶺的一些沙坑包括一些木棧道就是我雨水收集的口部，雨水收集的水箱是在地下的。我小區(qū)的噴泉、小溪、水面全部是用這個雨水。大家可以看到，這么大的水段全部用的是雨水，非常的環(huán)保。

同時天泓山莊配備了一個有機處理站，垃圾的有機生化處理站，這個處理以后可以把生活垃圾降解掉95％，同時垃圾產(chǎn)生的一些副產(chǎn)品可以賺錢，我們的物業(yè)公司是非常高興的，他收回來以后還可以貼補一些費用。這個效果也是不錯的。大家有機會可以去看一下。

其他的我們沒有什么做的太特殊的，只是關(guān)注了一些問題，現(xiàn)在智能化升級換代非?？?，而且我們覺得智能化對于家居也不是很合理，一直沒有妥善的解決辦法，如果在座的同行有很好的結(jié)果辦法可以和我們交流一下。正常應(yīng)該是回到家里面有人在房里面的時候防盜應(yīng)該是更重要的，但是現(xiàn)在整個智能化市場上也沒有提供這樣的產(chǎn)品，所以我們也在想什么樣的智能化、安防的產(chǎn)品能夠更有效，也希望大家給我們一些好的提議。

櫥柜體系也是我們選用的，我們選用的是意大利的一個品牌，他的櫥柜最高價格是將近三百萬一套，最普通的也是十幾萬，我們發(fā)揮了集團采購的優(yōu)勢，基本上可以在我們的精裝修房、全裝修房里面推廣到四萬塊錢一套，在市場上需要有12萬到14萬一套，而且他零售是不打折的。

我們天泓山莊沒有做全裝修，只是毛坯，所以當(dāng)時我們康居示范工程只拿到了2A，沒有拿到3A。這是從樓頂拍的一些地庫、頂板的景觀，大樹、水景一個不少，對結(jié)構(gòu)我們從設(shè)計階段就有考慮，包括私家花園、架空層的景觀效果，各種各樣不同的路的做法。

其實，天泓山莊主要是通過規(guī)劃設(shè)計，包括從建造到完成，希望能夠展現(xiàn)比較優(yōu)質(zhì)的生活空間的營造過程，同時我們也希望成功的技術(shù)能夠運用到我們開發(fā)的項目上，作為一個開發(fā)企業(yè)的設(shè)計師、建筑師，他的職責(zé)應(yīng)該是提升住宅的科技含量，促進住宅產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，打造底蘊深厚的全景空間，創(chuàng)造和諧健康的情景生活，非常感謝大家，從早晨到現(xiàn)在，到了南京，到了天泓，實際上還不知道天泓山莊是什么樣子，非常對不起大家，希望大家等會兒在天泓山莊能夠有非常愉快的一個小時的感受。謝謝你們。

主持人：謝謝齊總。我們按照我們的日程，最后還有交流和溝通的時間，我們會請幾位會員單位簡單地說一下，我們給每一家5到10分鐘，萬通的馬總在嗎？

馬總：大家好，今天也沒準(zhǔn)備說什么，但是既然要求說兩句，我就說兩句，首先感謝齊總這邊給我們講解了這么好的項目，另外招待大家做組織工作，服務(wù)非常的好，非常的感謝，另外也感謝其他的演講人做的精彩的發(fā)言，然后我覺得這種方式非常的好，大家以后多交流，然后在各個層面，交流的層面爭取更深一些、更專題化一些。別的我也沒有什么說的，非常感謝大家。

主持人：謝謝馬總，請?zhí)焯┑膹埧傉f兩句。

張總：非常感謝聯(lián)盟秘書處安排的這次活動，這種交流活動我覺得更多的是需要交流，待會兒是希望大家可以互相交流。

主持人：大家有什么問題也可以舉手問哪一位老師。建鄴的那位同仁說一說？

李總：非常地感謝聯(lián)盟秘書處還有棲霞建設(shè)作為東道主舉辦這次活動，剛才聽了這幾個老師的講解，我覺得這次收獲比以前參加的會收獲大，剩下的時間還是給大家向老師提一些問題的時間。謝謝大家。

主持人：大家有問題隨時都可以提，下面是華遠(yuǎn)的李總。

李總：非常高興能再次參加這個會，去年參加會我做了一個講，今年我們組委會也跟我說了，但是我特別忙，然后就沒抽出功夫，其實我還是有很多體會想跟大家分享的，同時也想通過這個討論得到幫助，我這次就被精裝修房被困惑住了，因為我們?nèi)A遠(yuǎn)很多都是精裝修房，特別是最近連著兩個項目，一個項目入住，另外一個項目一共七百多套房子。戶型都很大，都是三百平米左右的精裝修在施工，我來華遠(yuǎn)之前是在金地，剛做了一個精裝修的項目，當(dāng)時也有600多套的精裝修，所以我對邢總的說法還是比較贊同的，一定要減少戶型的種類。所以我盡量把這個項目的戶型種類做少，就是這樣還是出了很多問題，如果待會兒通過討論把這個問題解決，我覺得對我們今后可持續(xù)發(fā)展是很大的幫助，是一個有利的東西，另外再次感謝中城聯(lián)盟。

主持人：謝謝李總，剛才提了很多問題，實際上我們每年都有客服總監(jiān)聯(lián)席會，他們每年都會提出設(shè)計方面的問題，如果每年再開這個會的話，我建議我們的設(shè)計總監(jiān)去聽一聽，從客服端聽一聽客戶的問題。海信的徐總。

徐總：今天我們帶四位同事來，跟優(yōu)秀的同行們多學(xué)習(xí)一下，使我們多增長一些經(jīng)驗和知識，另外我們在做我們小區(qū)的時候遇到了很多問題，我想問問齊總，我們小區(qū)的封閉管理、車輛管理在天泓山莊是怎么運作的？高檔社區(qū)的車輛管理對我們也是一個困惑，如果在地上有停車位的話，怎么管理比較合適？我們是帶了很多問題，希望交流的時候能夠跟大家共享一下。

齊總：這個問題如果要是從規(guī)劃設(shè)計角度來講，我覺得沒什么問題，你提的是物業(yè)管理的問題。我們現(xiàn)在也在不同的小區(qū)面臨這個問題，設(shè)計的時候你不可能無限制地放大每戶的停車數(shù)量，也不可能把所有的車下到地庫里面去。天泓現(xiàn)場后幾期的管理比較好，但是一期就不夠好，一期車位不是很足，你沒有地方給他放他只能停到馬路上，你讓他停到另外一個組團的地下車庫也不是很現(xiàn)實的問題?？赡苊總€開發(fā)商也面對這個問題，另外很多人很感興趣車庫銷售的問題，但是我們現(xiàn)在就是強行搭配，買房子必須買車庫，不買車庫我們是不賣房子的，這可能是一個綜合管理的問題。

主持人：亂停車是一個問題，設(shè)計和國民的素質(zhì)要相匹配、相結(jié)合起來。還有哪一位愿意說一說？交大的邱總在嗎？

邱總：今天的報告，我覺得還是非常用心的組織的，我覺得剛才講的，一個是有效的創(chuàng)新，我理解的應(yīng)該是有限的創(chuàng)新，因為如果創(chuàng)新過多的話，最后可能就會太亂。我們那邊有一個樓盤，一個設(shè)計師想在立面上做創(chuàng)新，立面也非常夸張，但是造成在同一個位置戶型變化非常多，一棟樓里面的戶型有30多種，所以就給我們后期引出很多的問題，另外是采用新技術(shù)，比如說節(jié)能等東西，我覺得這個東西一個是政府提倡，但是我們從用戶角度來說，這些技術(shù)都是要花錢的。有些技術(shù)是虛的，有一些是有實在意義的，能不能把費用給回收？我們不能根據(jù)一些操作來盲目地使用一些新技術(shù)。

主持人：金大地的范總。

范總：今天非常感謝中城聯(lián)盟請我們，也聽了各位專家介紹的情況，我認(rèn)為收益是比較好的，我希望今后這種設(shè)計會議，我們在一起討論研究的能更深一些，比如說節(jié)能的新材料、新技術(shù)，并不一定設(shè)計一個方面了。希望能談的更具體一些，希望給大家提供互相之間了解的東西。為今后的各自項目的運用上面能提一些好的建議，希望今后能更深一些。

主持人：謝謝范總，我們下面要到云南的昆明做活動，俊發(fā)的同志也來了。

俊發(fā)：大家好，我是第一次參加中城聯(lián)盟的設(shè)計總監(jiān)會議，這次主辦方邀請的是我們設(shè)計總監(jiān)，她臨時有事不能來，所以委派我來，我叫白云，這次我?guī)淼膯栴}是我們呂總帶來的三個問題結(jié)合在一起的，第一個問題是9我平米的問題，第二個問題是日照的問題，第三個問題是高容積率問題。這三個問題，單純來做其實并不難解決，但是我們現(xiàn)在遇到三個問題集中在一起的問題，非常的棘手，我們下面討論的時候希望能夠向各兄弟單位多多地討教。謝謝。

主持人：明天要去看朗詩的項目，朗詩的劉總在嗎？

劉總：在這里我是第一次來參加設(shè)計聯(lián)盟會，感謝秘書處，也感謝今天給我們做精彩演說的各位專家，這一塊大家講的問題，因為時間有限，大家提的都比較淺顯，但是我認(rèn)為任何一個問題都是系統(tǒng)的問題，不是說一言兩語就可以在這個會上或者會后交流就可以解決的，會后我們可以大家留下聯(lián)系方式，然后有問題再具體解決。然后我還有一個具體的問題向齊總請教，就是地下變壓器的問題，還有其他的垃圾處理的問題。其他齊總給我們引引路。

朗詩是想做一個有品牌的企業(yè)，想結(jié)合國家的政策，也希望得到同仁的支持。謝謝。

主持人：我聽明白劉總的意思了，我們后面還有活動的安排，晚上還有溝通、交流，就像我早晨跟大家講的，一天的會可能得到了你想要的東西，可能收獲并不多，但是三人行必有我?guī)?，我們?0多個人，我們互相留下電話、交流的方式，我們今天時間安排的太晚，原來是想給每一個成員單位都有機會自我介紹一下，但是因為時間關(guān)系，我們正好是5點的時間，也到了我們要結(jié)束的時候，我們最后有請我們設(shè)計總監(jiān)聯(lián)席會的現(xiàn)任主任單位：萬科的邢總做一個總結(jié)性發(fā)言。有請邢總。

邢總：首先，在來這個會之前，我也一直在想一個問題，發(fā)現(xiàn)我這個主席太不稱職了，我一直思考是不是利用這個機會向大家道歉，因為在過去的一年里面也沒能替大家做什么事，以前在想有句俗話：一個男人要是不變壞的話就有兩種可能，一個是沒有意愿，一種是沒有能力，對于我來說典型的就是沒有能力，在這一年做的確實不是很好，在這里鄭重地向大家道歉。其實設(shè)計總監(jiān)聯(lián)席會我們?nèi)ツ昃驮谧?，我感觸滿深的，第一個我總感覺我在說一些不合事宜的話，可能和大家的想法、日常的工作不是太吻合，其實我自己也是挺難受的，因為我覺得大家面臨的問題不是太一樣。剛才齊總列出了八條作為地產(chǎn)的原則，對于我來講，我相信對于目前的萬科同事來講要求很簡單，第一就是做完，第二就是按計劃做完，這已經(jīng)很難的事情了。剛才在我的報告里面也提到，在房地產(chǎn)里面不是很好的情況下我們可能就不知道怎么做了。就聯(lián)盟的事情，我覺得非常地感謝秘書處對于組織活動，每次都是非常主動地催我做一些事情，因為我一直是比較懶的事情。第二是非常感謝棲霞建設(shè)，讓我們坐在這里享受非常好的服務(wù)，即使是萬科可能也很難做得這么周到，我代表設(shè)計總監(jiān)聯(lián)席會謝謝你們。還有一個問題比較抱歉，因為我明天還有一個報告，所以晚上我可能要坐飛機到深圳去了。我們每年年底有一個集團的設(shè)計大會，規(guī)模也很大，我說在目前的情況下，大家第一每年能看到你們我就很高興了，至少你們都還在，看不到有兩種可能，一種是高升了。我覺得所有的在座各位如果能走到他一步的話是非常榮幸的事情，當(dāng)然也有可能被淘汰掉。在萬科里面我非常堅信一點：如果你不進步，那么你就一定會被淘汰掉，當(dāng)然希望在中城聯(lián)盟里面大家能夠越做越好。謝謝大家。

主持人：我們一天的活動，在我們所有活動環(huán)節(jié)中，做幕後的都是齊總和邢總，因為我們秘書處本身是一個執(zhí)行部門，我們沒有做設(shè)計專業(yè)的能力，背后都是邢總和齊總做大量的技術(shù)支持和會晤的安排，我們只是做了一個執(zhí)行的工作，剛才兩位領(lǐng)導(dǎo)太謙了，待會兒還有日程安排，待會兒由張總給大家做一個安排。早晨也是張總開場，最后也由張總做個結(jié)束。

張總：從哪里開始從哪里結(jié)束。晚上我們在月牙湖會所我們公司的總裁江勁松先生出席招待晚宴，晚宴以后我們上面的餐廳就有卡拉OK，我希望我們設(shè)計總監(jiān)能夠一展你們的歌喉，希望大家能夠在晚上的時候吃得好、喝的好、唱得好。我們中城聯(lián)盟當(dāng)時在這邊種了一片樹林，當(dāng)時馮侖、建鄴的胡總一起在這邊種了一片中城聯(lián)盟林，去年還是小樹苗，現(xiàn)在已經(jīng)長的很高了。然后我們也照了一些照片，這些照片當(dāng)時沒有給董事長寄回去，這次希望各位給帶回去給你們的董事長。