第一篇：解讀財(cái)稅[2010]121號：如何確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)專題

解讀財(cái)稅[2010]121號：如何確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)

________________________________________ 發(fā)布時(shí)間：2011年04月26日

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12月21日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號）文件，對土地使用稅和房產(chǎn)稅等相關(guān)問題進(jìn)行了明確，該文件第三條明確了將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題：“對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)?！?/p>

筆者認(rèn)為，該文件應(yīng)當(dāng)這樣理解：除宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)這種情況外，宗地容積率高于0.5的，一律按照地價(jià)全額計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。現(xiàn)舉例說明：

例如，某工廠有一宗土地，占地26000平方米，支付價(jià)款26000萬元，每平方米平均地價(jià)1萬元，該宗土地上建筑房屋面積12000平方米，則該宗地容積率為0.46，因此，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為24000萬元（應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)＝12000平方米×2×1萬元/平方米＝24000萬元）

假如該工廠這宗土地其他條件不變，占地26000平方米，支付價(jià)款26000萬元，每平方米平均地價(jià)1萬元，該宗土地上房屋建筑面積50000平方米，該宗地容積率為1.92，則計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為26000萬元。

該條規(guī)定可以理解為對企業(yè)減輕稅負(fù)的利好政策，而非對宗地容積率低于0.5的用地單位的懲罰措施。例如占地面積大而廠房少的工廠、大型堆場、倉儲(chǔ)、物流的企業(yè)等，廠區(qū)空地較多，地價(jià)全額計(jì)入房產(chǎn)原值，稅負(fù)較高，自2010年12月21日起，對這類“大地小房”的情況，即宗地容積率低于0.5的，允許按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)，可以測算出這類企業(yè)計(jì)算房產(chǎn)稅的地價(jià)將小于全部地價(jià)款，減輕了房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)。

財(cái)稅[2010]121號文件發(fā)布后，對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，在稅務(wù)處理上只有一種方法：無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

例如：某公司2008年建造辦公樓，面積為1500平方米，建筑成本為105萬元，不包括土地價(jià)值。該宗地為本年新征，土地單價(jià)為每平方米150元，容積率為0.48（容積率為宗地建筑面積與土地面積的比值），使用年限為50年。

公司自2008年1月1日起執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》。

2011年，因容積率低于0.5，應(yīng)按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)以確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

繳納房產(chǎn)稅的房屋原值＝1050000＋150×1500×2＝1500000（元）。

應(yīng)繳房產(chǎn)稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。

如果公司執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。

2011年繳納房產(chǎn)稅的地價(jià)＝150×1500×2＝450000（元）。

2011年繳納房產(chǎn)稅的房屋原值＝1050000＋450000＝1500000（元），應(yīng)繳房產(chǎn)稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。

從計(jì)算結(jié)果可以看出，財(cái)稅[2010]121號文件的發(fā)布實(shí)施，使得執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的企業(yè)繳納的房產(chǎn)稅相同，杜絕了之前由企業(yè)選擇執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》所做的房產(chǎn)稅籌劃。

來源: 中國稅網(wǎng)

解讀財(cái)稅[2010]121號：明確三項(xiàng)財(cái)產(chǎn)稅問題 ________________________________________ 發(fā)布時(shí)間：2011年03月18日 信息來源：中國稅網(wǎng) 字 體：【大 中 小】

近日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號）文，明確了安置殘疾人就業(yè)單位的城鎮(zhèn)土地使用稅問題、免租金期間房產(chǎn)稅繳納問題以及房產(chǎn)原值是否包括地價(jià)等三項(xiàng)財(cái)產(chǎn)稅問題。

一、安置殘疾人就業(yè)單位的城鎮(zhèn)土地使用稅問題

財(cái)稅[2010]121號規(guī)定，對在一個(gè)納稅年度內(nèi)月平均實(shí)際安置殘疾人就業(yè)人數(shù)占單位在職職工總數(shù)的比例高于25%（含25%）且實(shí)際安置殘疾人人數(shù)高于10人（含10人）的單位，可減征或免征該年度城鎮(zhèn)土地使用稅。具體減免稅比例及管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市財(cái)稅主管部門確定。

也就是說安置殘疾人就業(yè)單位可以減征或免征某年度城鎮(zhèn)土地使用稅的條件有兩條，即一個(gè)納稅年度內(nèi)月平均實(shí)際安置殘疾人就業(yè)人數(shù)占單位在職職工總數(shù)的比例高于25%（含25%）和實(shí)際安置殘疾人人數(shù)高于大于等于10人。但具體的減免比例及管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市財(cái)稅主管部門確定。

此外，財(cái)稅[2010]121號規(guī)定，《國家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國稅地字[1988]15號）第十八條第四項(xiàng)關(guān)于民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地減免政策廢止。

二、免租金期間房產(chǎn)稅繳納問題

財(cái)稅[2010]121號規(guī)定第二條規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知（財(cái)稅[2009]128號）第一條規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。因此，不少納稅人認(rèn)為在免租期內(nèi)由承租房屋的應(yīng)納稅單位繳納房產(chǎn)稅。但財(cái)稅[2010]121號規(guī)定，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

可見免受租金與無租使用的，對房產(chǎn)稅繳納完全不同。一般來講無租使用視為出借，而非租賃交易行為，其一個(gè)明顯的特征是使用人無需支付租金性質(zhì)的對價(jià)。

免收租金期間則應(yīng)基于發(fā)生的租賃事實(shí)，并在租賃交易中，租賃雙方約定一定時(shí)期租金為零的行為，從形式上可以表現(xiàn)為出租方根據(jù)約定在一定期限內(nèi)豁免承租方租金，承租方根據(jù)租賃約定在一定的期限內(nèi)當(dāng)然享受免予支付租金的權(quán)利。在房產(chǎn)租賃行為中，除房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未明確或存在未解決的租典糾紛外，房產(chǎn)所有人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)最終承擔(dān)房產(chǎn)稅。

例如，企業(yè)A于2008年1月1日將自有某房產(chǎn)出租給B公司用于生產(chǎn)經(jīng)營，雙方簽訂了一份租期為20年并且金額固定的租賃合同，雙方在合同中約定，前兩年（2008年1月1日～2010年12月31日）免收租金。也就是說在2008年1月1日～2010年12月31日之間為免收租金期限的，由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

三、房產(chǎn)原值應(yīng)包括地價(jià)

財(cái)稅[2010]121號規(guī)定第三條規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

此前，不少納稅人認(rèn)為《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》由于核算的方法不同，房產(chǎn)稅計(jì)算基礎(chǔ)也不同，存在籌劃空間。

財(cái)稅[2008]152號規(guī)定：對依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。上述表示使不少人更相信《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》由于核算的方法不同，可以進(jìn)行房產(chǎn)稅納稅籌劃。

但事實(shí)上企業(yè)會(huì)計(jì)政策不同而產(chǎn)生不同的稅收待遇，這對采用不同會(huì)計(jì)制度的納稅人是不公平的，在實(shí)務(wù)中也產(chǎn)生了不少爭議。財(cái)稅[2010]121號明確了無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。

此外，關(guān)注納稅人應(yīng)關(guān)注有關(guān)容積率的特別規(guī)定。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。我們知道容積率是項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。容積率越小說明小區(qū)的建筑面積相對越小，太小時(shí)說明沒有充分利用土地，造成土地浪費(fèi)，如高檔別墅。

第二篇：海南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知(中稅網(wǎng))

海南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知——瓊地稅發(fā)〔2014〕180號

各市、縣、區(qū)地方稅務(wù)局，各直屬稽查局，省局各部門：

為正確貫徹執(zhí)行《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號）和《海南省財(cái)政廳 海南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（瓊財(cái)稅〔2011〕299號）關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的規(guī)定，經(jīng)研究，現(xiàn)就有關(guān)問題明確如下：

一、宗地地價(jià)包括哪些內(nèi)容

地價(jià)既包括取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款，也包括開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用，如拆遷補(bǔ)償費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘探費(fèi)、“七通一平”費(fèi)用等。

以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地的，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款包括支付的土地出讓金或者土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款、契稅、耕地占用稅。

以接受投資入股方式取得土地的，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款包括投資作價(jià)價(jià)格及契稅。

以抵債或交換方式取得土地的，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款包括交換的物質(zhì)利益（如材料、土地、不動(dòng)產(chǎn)等）價(jià)格及契稅。

以接受無償捐贈(zèng)方式取得土地的，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款包括接受時(shí)的市場公允價(jià)格及契稅。

以繼承方式取得土地的，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款包括被繼承人取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款。

二、劃撥土地計(jì)入房產(chǎn)原值的問題

單位或個(gè)人取得的劃撥地，無論以什么方式取得，或者是否經(jīng)過評估增值，均不需要計(jì)入房產(chǎn)原值。

三、新建商品房、二手房用地價(jià)格計(jì)入房產(chǎn)原值的問題

由于新建商品房、二手房是連房帶地一并交易，銷售價(jià)格中已含有該房產(chǎn)相應(yīng)分割的土地價(jià)格并全額計(jì)入房產(chǎn)原值，因此不需再重新將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值。

附件：1.《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn) 土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號）2.《海南省財(cái)政廳 海南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地 使用稅等政策的通知》（瓊財(cái)稅〔2011〕299號）

海南省地方稅務(wù)局 2014年9月23日

附件1

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置

殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知

財(cái)稅〔2010〕121號

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、青海、寧夏省（自治區(qū)）國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

經(jīng)研究，現(xiàn)將安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策通知如下：

一、關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位的城鎮(zhèn)土地使用稅問題

對在一個(gè)納稅內(nèi)月平均實(shí)際安置殘疾人就業(yè)人數(shù)占單位在職職工總數(shù)的比例高于25%（含25%）且實(shí)際安置殘疾人人數(shù)高于10人（含10人）的單位，可減征或免征該城鎮(zhèn)土地使用稅。具體減免稅比例及管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市財(cái)稅主管部門確定?！秶叶悇?wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地字[1988]15號)第十八條第四項(xiàng)同時(shí)廢止。

二、關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問題

對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

三、關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題

對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

本通知自發(fā)文之日起執(zhí)行。此前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行。各地財(cái)稅部門要加強(qiáng)對政策執(zhí)行情況的跟蹤了解，對執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)上報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局。

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局

二0一0年十二月二十一日

附件2

海南省財(cái)政廳 海南省地方稅務(wù)局

轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位

城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知

瓊財(cái)稅〔2011〕299號

各市縣財(cái)政局、洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)財(cái)政局、各市縣地方稅務(wù)局、洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地方稅務(wù)局、各直屬稽查局：

現(xiàn)將財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并就有關(guān)問題明確如下，請一并貫徹執(zhí)行。

一、關(guān)于減免安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅的具體減免稅比例及管理辦法

（一）減免稅范圍

安置殘疾人就業(yè)的單位，凡同時(shí)符合以下條件，并經(jīng)向所在市縣地方稅務(wù)機(jī)關(guān)備案后，其自用的土地可免征城鎮(zhèn)土地使用稅；

1.在一個(gè)納稅內(nèi)月平均時(shí)間之殘疾人就業(yè)人數(shù)占單位在職職工總數(shù)的比例高于25%（含25%），且實(shí)際安置殘疾人就業(yè)人數(shù)多于10人（含10人）；

2.依法與安置的每位殘疾人簽訂了一年以上（含一年）的勞動(dòng)合同或服務(wù)協(xié)議，且實(shí)際安置每位殘疾人在單位上崗工作；

3.通過銀行等金融機(jī)構(gòu)向安置的每位殘疾人實(shí)際支付了不低于單位所在地最低工資標(biāo)準(zhǔn)的工資；

4.為安置的每位殘疾人按月足額繳納了單位所在地政府規(guī)定的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)和工傷保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)。

（二）受理及備案

符合條件的單位應(yīng)提交下列材料，向所在地市縣地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理備案手續(xù)： 1.營業(yè)執(zhí)照副本原件及復(fù)印件； 2.稅務(wù)登記證副本原件及復(fù)印件； 3.《備案類減免稅登記表》一式三份；

4.安置殘疾人的《中華人民共和國殘疾人證》或《中華人民共和國殘疾軍人證》原件及復(fù)印件；

5.單位在職職工花名冊及安置的殘疾人花名冊；

6.與安置的殘疾人簽訂的勞動(dòng)合同或服務(wù)協(xié)議原件及復(fù)印件；

7.自當(dāng)年一月至申請備案的當(dāng)月通過銀行等金融機(jī)構(gòu)向殘疾人實(shí)際支付工資的憑證； 8.省地方稅務(wù)局規(guī)定的其他資料

實(shí)現(xiàn)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《海南省地方稅收減免管理實(shí)施辦法（試行）》（瓊地稅發(fā)[2010]9號）的規(guī)定辦理相關(guān)備案手續(xù)。受理部門為各市縣辦稅服務(wù)廳受理窗口或當(dāng)?shù)卣?wù)中心地方稅務(wù)機(jī)關(guān)服務(wù)窗口，審核部門為各市縣地方稅務(wù)機(jī)關(guān)稅政管理部門，完成備案登記后受理部門應(yīng)將資料傳遞至主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)（分局、稅務(wù)所），作為地方稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收管理、納稅評估、稅收檢查和會(huì)計(jì)核算的依據(jù)。

（三）日常管理

1.市縣地方稅務(wù)機(jī)關(guān)稅政管理部門應(yīng)建立臺(tái)賬，對安置殘疾人就業(yè)單位減免城鎮(zhèn)土地使用稅的政策執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤管理。主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)（分局、稅務(wù)所）應(yīng)建立安置殘疾人就業(yè)單位減免城鎮(zhèn)土地使用稅享受優(yōu)惠臺(tái)賬，并不定期對享受政策的單位進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)納稅人有不符合享受備案減免稅的，應(yīng)依法追繳，并根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰；

2.符合條件并已辦理備案登記的單位，應(yīng)于每一申報(bào)期前向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送上述第5、7、8項(xiàng)資料，逐月計(jì)算時(shí)間之殘疾人站在職職工總數(shù)的平均比例和平均人數(shù)。主管地方稅務(wù)局機(jī)關(guān)應(yīng)核實(shí)資料并確認(rèn)其減免稅資格是否繼續(xù)具備，經(jīng)核準(zhǔn)的單位方可進(jìn)行免稅申報(bào)； 3.終了后三個(gè)月內(nèi)，各市縣地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要對上安置殘疾人就業(yè)免征城鎮(zhèn)土地使用稅的政策執(zhí)行情況進(jìn)行審核檢查，填制《安置殘疾人就業(yè)免征城鎮(zhèn)土地使用稅情況統(tǒng)計(jì)表》 總結(jié)上年政策執(zhí)行情況，并將總結(jié)及報(bào)表上報(bào)省地稅局地方稅處。

二、關(guān)于計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)確認(rèn)問題

（一）計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積÷容積率×土地單價(jià)；

（二）若宗地容積率低于0.5（含0.5），則計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià);

（三）若納稅人的土地屬無償劃撥取得的，則計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為零。

三、本通知自2011年1月1日起執(zhí)行。此前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行。各級財(cái)稅部門要加強(qiáng)政策宣傳和納稅輔導(dǎo)，跟蹤了解政策執(zhí)行情況，對執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)上報(bào)省財(cái)政廳和省地稅局。

第三篇：關(guān)于明確土地價(jià)值是否計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅問題的函

關(guān)于明確土地價(jià)值是否計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅問題的函

稅政科便函〔2009〕1號

各分局、稽查局:

近期，基層及納稅人普遍反映是否應(yīng)該將土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅問題。經(jīng)對照有關(guān)的財(cái)務(wù)稅收政策規(guī)定并請示，現(xiàn)明確如下意見：

一、取得土地后未建房的稅收處理

按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和稅法的規(guī)定，取得土地后未建房的應(yīng)作為無形資產(chǎn)，按照規(guī)定的期限進(jìn)行攤銷，不并入房產(chǎn)原值。

二、建造房屋占用土地的稅收處理

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008]152號）明確：“對依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。”

（一）執(zhí)行會(huì)計(jì)制度（企業(yè)會(huì)計(jì)制度、金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度、小企業(yè)會(huì)計(jì)制度）的企業(yè)，除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之外的其他企業(yè)建造自用房產(chǎn)的，所實(shí)際占用的土地按照攤余價(jià)值記入“在建工程”，竣工時(shí)，一并作為企業(yè)房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目。

（1）折舊的處理

財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)<實(shí)施企業(yè)會(huì)計(jì)制度及其相關(guān)準(zhǔn)則問題解答>的通知》（財(cái)會(huì)[2001]43號）第九問明確：“土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋、建筑物的預(yù)計(jì)使用年限的，在預(yù)計(jì)該項(xiàng)房屋、建筑物的凈殘值時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋、建筑物預(yù)計(jì)使用年限的因素，并作為凈殘值預(yù)留，待該項(xiàng)房屋、建筑物報(bào)廢時(shí)，將凈殘值中相當(dāng)于尚可使用的土地使用權(quán)價(jià)值的部分，轉(zhuǎn)入繼續(xù)建造的房屋、建筑物的價(jià)值，如果不再繼續(xù)建造房屋、建筑物的，則將其價(jià)值轉(zhuǎn)入無形資產(chǎn)進(jìn)行攤銷?！?/p>

（2）凈殘值的計(jì)算方法

房屋的凈殘值應(yīng)當(dāng)包括房屋建造成本的預(yù)計(jì)殘值和土地使用年限高于房屋折舊年限應(yīng)保留的土地價(jià)值，具體公式為：

房屋的凈殘值＝房屋的建造價(jià)格×5％+〔無形資產(chǎn)的攤銷剩余年限（月）－固定資產(chǎn)折舊年限（月）〕÷無形資產(chǎn)的剩余年限（月）×無形資產(chǎn)攤銷剩余價(jià)值

（二）執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)不需將土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值。執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)，是指符合條件，并已按新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范進(jìn)行帳務(wù)處理的企業(yè)。

執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)，以下兩種特殊情形除外：

（1）外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款難以在建筑物與土地使用權(quán)之間合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部計(jì)入房屋建筑物成本。

（2）企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。

三、土地出讓金返還或者變相返還，無論是否沖減土地成本，均要按照返還前的土地價(jià)值確認(rèn)，對土地價(jià)值明顯不合理的，應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值確認(rèn)計(jì)征房產(chǎn)稅的依據(jù)。

二ΟΟ九年二月十九日