第一篇：中國房地產(chǎn)企業(yè)swot分析

一、萬科（000002，SZ）

優(yōu)勢

1、中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主營住宅物業(yè)發(fā)展，競爭優(yōu)勢明顯。綜合競爭力、市場占有率和品牌價值排名第一。

2、萬科強大的競爭力不僅體現(xiàn)在其強大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運營能力，還體現(xiàn)在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強大的融資能力以及快速應變的營銷策略等。

3、公司財務狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負債狀況。

4、公司的增長方式由規(guī)模速度增長向質(zhì)量效益增長轉(zhuǎn)變，重點關注項目的質(zhì)量和贏利能力，這將有助于公司在市場調(diào)整期的平穩(wěn)增長。5、1992?2008年公司收入和凈利潤的復合增速分別為28.7%和33.6%。

劣勢土地儲備約2200萬平方米，僅能滿足萬科2?3年的發(fā)展需要，低于行業(yè)平均水平，可能會影響其增長并增加土地購置成本。

機 會

1、中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍較低，萬科將通過整合行業(yè)資源提高市場占有率。

2、住宅產(chǎn)業(yè)化或?qū)⒊蔀槿f科未來核心競爭力的主要來源之一。

威 脅

綠城、恒大等民營房地產(chǎn)公司的高速擴張，削弱了萬科的競爭優(yōu)勢，對其未來增長構(gòu)成有力威脅。

二、保利地產(chǎn)（600048，SH）

優(yōu) 勢

1、公司最大的競爭優(yōu)勢在于其資源優(yōu)勢。由于公司的控股股東保利集團源于總參裝備部，其在全國各主要城市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。這有利于保利地產(chǎn)在全國各地的擴張，而且也非常有利于控制公司的擴張風險。

2、土地儲備規(guī)?？焖僭鲩L，保利地產(chǎn)項目儲備增至3200萬平方米，在一、二線城市形成全國性布局。其中二、三線城市分布集中在珠三角、環(huán)渤海和西南地區(qū)，占總儲備的71%。其具有剛性需求占比高、政策緊縮風險小等優(yōu)勢。

3、公司成長性好，增長迅猛。過去五年保利地產(chǎn)的營業(yè)額和凈利潤的復合增長率分別為72%和77%，遠高于同行業(yè)其他競爭對手。

4、良好的執(zhí)行力將保證公司高速發(fā)展。劣勢

1、公司在2009年購入約1000萬平方米的土地儲備，土地成本較高，這使其應對市場調(diào)整時的銷售價格彈性較小。

2、經(jīng)營風格偏激進。

機 會

1、保利地產(chǎn)基本完成了全國化布局，開始進入收獲期，市場占有率將迅速提升。

2、二、三線城市化進程提速。

威 脅

保利集團將深圳等地的地產(chǎn)業(yè)務注入保利香港（119，HK），與保利地產(chǎn)產(chǎn)生競爭關系，對其資源獲得和市場均造成威脅。

三、中海地產(chǎn)（688，HK）

優(yōu) 勢

1、公司是具有央企背景的中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，品牌優(yōu)勢明顯。

2、公司憑借母公司中國建筑的強大背景跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)，資產(chǎn)規(guī)模龐大。

3、公司實施全國性的品牌擴張策略，競爭優(yōu)勢強，經(jīng)營業(yè)績良好，過去六年實現(xiàn)凈利40%以上的復式增長。

4、公司共擁有土地儲備約3450萬平方米，可滿足4年的開發(fā)規(guī)模需要。公司獲取土地質(zhì)量較高，主要布局于主要經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

5、發(fā)展物業(yè)以中高端物業(yè)為主，毛利率水平較高。

6、資產(chǎn)負債表狀況良好，公司的凈現(xiàn)金流為正，持有現(xiàn)金超過300億元。劣勢

1、公司在一線城市購地成本偏高，從而導致銷售價格調(diào)整彈性較小。

2、公司2009年斥資227億元購入1165萬平方米項目儲備，一改其穩(wěn)健的項目儲備作風，其業(yè)務增長的穩(wěn)定性可能有所波動。機會

房地產(chǎn)行業(yè)的集中度仍偏低，中海外有望通過整合行業(yè)資源提升市場占有率。

威 脅

1、中海外與中國建筑的另一家子公司中建地產(chǎn)存在同業(yè)競爭關系，兩者在多個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務出現(xiàn)重合。

2、政府對閑置土地的態(tài)度越發(fā)嚴厲，土地持有成本上升將難以避免。

四、恒大地產(chǎn)（3333，HK）

優(yōu) 勢

1、一體化、標準化和規(guī)?；拈_發(fā)模式是公司的重要特征，恒大借助該模式在短時間內(nèi)將其業(yè)務從廣州市快速復制到全國30余個中心城市。

2、公司是中國內(nèi)地擁有土地儲備最多的開發(fā)商，公司在內(nèi)地30個城市擁有近6000萬平方米土地儲備，其中土地儲備超過100萬平方米的城市達11個，規(guī)模優(yōu)勢明顯。3、2009年恒大地產(chǎn)的銷售額達303億元，預計已鎖定2009年和2010年業(yè)績的80%和50%。恒大從2009年開始業(yè)績有爆發(fā)式增長，2008.2010年的凈利潤復合增長率有望超過200%。

4、通過體育營銷，品牌知名度較高，恒大女排、恒大足球俱樂部幾乎婦孺皆知。

劣 勢

1、盡管流動性得到極大緩解，但負債比率整體偏高，公司仍需要更高的財務安全性。

2、公司的產(chǎn)品線過于豐富，分別涵蓋中檔物業(yè)、中高端物業(yè)、旅游地產(chǎn)、酒店和商用物業(yè)，這可能導致其核心產(chǎn)品的競爭力被削弱，以及對個別領域的控制力不夠。

機 會

橫向整合行業(yè)資源，擴大市場份額。

五、中糧地產(chǎn)（000031，SZ）

優(yōu) 勢

1、公司是中糧集團旗下唯一的房地產(chǎn)上市公司。中糧集團對公司持續(xù)的資產(chǎn)注入以及資金支持，是公司增長的重要動力。

2、“工業(yè)地產(chǎn)+住宅地產(chǎn)”的雙業(yè)務架構(gòu)，兼具穩(wěn)定性和成長性。工業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的贏利和現(xiàn)金獲取能力有利于支撐目前公司住宅地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)，使公司業(yè)務運營兼具穩(wěn)定性和成長性。

3、住宅地產(chǎn)在中糧集團入主后獲得了長足發(fā)展，項目儲備規(guī)模和布局均取得重大突破。

4、房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量高、贏利能力強。

5、財務彈性較強，債務壓力較輕，依然具有較大的融資空間。劣勢

1、住宅地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營規(guī)模較小，在開發(fā)項目數(shù)量、土地儲備等方面較國內(nèi)排名前列的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有較大差距。

2、資產(chǎn)規(guī)模及凈資產(chǎn)規(guī)模均較小，資金實力有限，限制了公司的發(fā)展速度。

機 會

中糧集團正整合其業(yè)務，中糧地產(chǎn)將直接受益于其母公司對其核心業(yè)務（食品和房地產(chǎn)）的整合。

威 脅

1、中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)部分業(yè)務重合，存在同業(yè)競爭的情況。

2、中糧地產(chǎn)的住宅業(yè)務現(xiàn)金流能否支撐其商業(yè)地產(chǎn)的快速擴張，存在不確定性。

六、招商地產(chǎn)（000024，SZ）

優(yōu)勢

1、公司是招商局集團直屬企業(yè)，是國資委重點支持的5家央屬地產(chǎn)企業(yè)之一，綜合實力強，并實現(xiàn)快速增長。

2、公司在深圳擁有強大的競爭優(yōu)勢和品牌知名度，深圳市場占有率達5%。本地購房者的品牌忠誠度較高，消費黏性強。

3、大股東蛇口工業(yè)區(qū)將持續(xù)注入土地等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，外延式的增長是招商地產(chǎn)重要的競爭優(yōu)勢。

4、公司實施開發(fā)+經(jīng)營的業(yè)務架構(gòu)，較高的毛利率水平和穩(wěn)定現(xiàn)金流的運營模式使得公司抵御市場風險的能力較強。此外，融資渠道日趨多元化。

5、土地質(zhì)量較高，公司的土地儲備超過50%位于一線城市，土地成本較低。

劣 勢

1、公司超過50%的土地儲備項目集中于珠江三角洲，其他地區(qū)的土地儲備量較小。

2、在全國的品牌影響力有待提高，招商地產(chǎn)在深圳以外地區(qū)知名度有限。

機 會

1、隨著《深圳城市更新辦法》的推出，蛇口工業(yè)區(qū)的地塊未來可能有較大的升值空間。

2、擁有龐大的潛在市場和顧客群。

威 脅

1、公司的全國化步伐略顯遲緩，競爭對手的快速擴張，珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)的市場空間受到擠壓。

七、金地集團（600383，SH）

優(yōu) 勢

1、深圳國資背景，項目運作能力和產(chǎn)品開發(fā)能力是金地集團的核心競爭力。其在戰(zhàn)略協(xié)調(diào)能力、產(chǎn)品定位能力、品牌管理能力、團隊協(xié)同能力以及團隊管理能力等方面優(yōu)勢明顯。

2、嘗試通過平安信托進行項目融資，融資渠道多元化。

3、土地儲備總量和結(jié)構(gòu)合理，珠三角、長三角和環(huán)渤海地區(qū)的項目分布穩(wěn)定。新增項目儲備毛利率水平高于存量。

4、成功開發(fā)多個“金地”品牌的住宅社區(qū)，在一線城市知名度較高。

5、公司面對市場調(diào)整時，保持敏感和靈活的策略，保證了財務安全。

劣 勢

1、公司典型順周期運作項目，決策調(diào)整往往滯后于市場變化，長期回報率偏低。

2、借助信托模式發(fā)展上海項目，盡管降低經(jīng)營風險，但也將降低公司在項目的報酬率。

機 會

1、公司產(chǎn)品定位中端，在高房價的背景下，自住和改善性需求將對公司業(yè)績有較強支撐。

2、深圳舊城區(qū)改造提速，為公司業(yè)務增長提供新的機遇。

威 脅

公司在一線城市業(yè)務比重較大，而一線城市的增長空間日趨有限且政策風險較大，均對公司在未來的增長形成隱患。

八、北辰實業(yè)（601588，SH）&(588,HK）

優(yōu)勢

1、唯一一家同時在滬、港兩地上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司，融資渠道豐富。

2、資產(chǎn)質(zhì)量高。公司在北京的住宅開發(fā)項目及所有的持有物業(yè)項目，基本集中在亞奧區(qū)域核心位置及周邊地區(qū)。

3、物業(yè)發(fā)展是公司未來收入增長的強大動力，長沙三角洲將是未來5年公司主要的贏利增長點。

4、投資并經(jīng)營的物業(yè)面積達120萬平方米，投資物業(yè)和酒店收入占比超過15%，有效平滑公司現(xiàn)金流。

5、公司現(xiàn)金流較為充沛，融資渠道通暢，留給公司較大的發(fā)展空間。

劣 勢

1、長沙項目樓面地價約2500/平方米，較長沙4300元/平方米的房價來說，土地價格偏高。

2、長沙項目投入資金巨大，開發(fā)周期相對較長。

3、長沙項目是公司開發(fā)的首個北京以外的項目，跨區(qū)域開發(fā)能力不確定。

機 會

1、北辰實業(yè)的投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)主要集中在亞奧商圈。奧運的建設和發(fā)展將進一步促進該區(qū)域的商業(yè)繁榮，從而提高公司資產(chǎn)的增值潛力。

2、政府政策推進二、三線城市的城市化進程，利好長沙三角洲項目，降低其發(fā)展風險。

威 脅

1、奧運會后，北京市的酒店、零售和寫字樓租金表現(xiàn)疲軟，投資物業(yè)收入增長放緩。

2、由于寫字樓市場與商鋪市場將有大面積新增供應入市，商業(yè)地產(chǎn)仍面臨壓力。

九、華潤置地（1109，HK）

優(yōu) 勢

1、母公司華潤集團是國資委直屬企業(yè)，同時也是萬科地產(chǎn)的大股東，實力雄厚。

2、華潤置地全面轉(zhuǎn)型為綜合物業(yè)發(fā)展商，住宅開發(fā)與投資物業(yè)出租互補成為其主要的運營模式。3、2009年銷售額為250億元，較2008年猛增212%。此外，以“萬象城”為龍頭的持有型物業(yè)的比例不斷上升，預計未來投資物業(yè)對總贏利的貢獻可達到20%.30%，能有效增強公司抗周期波動能力。

4、母公司持續(xù)資產(chǎn)注入成為華潤置地獨特的競爭優(yōu)勢。2004年以來，母公司共六次向華潤置地注入地塊和項目，總計1450萬平方米。而華潤置地則用股權作為對價，成功融資超過100億元。

5、拓展住宅增值服務，有助于挖掘華潤集團內(nèi)部資源的整合潛力，增強差異化競爭優(yōu)勢。

劣 勢

1、目前母公司持有的土地儲備有限，母公司注入模式已難以持續(xù)。

2、地產(chǎn)業(yè)務過度多元化，使資源整合難度加大，并可能影響核心業(yè)務增速。

機 會

直接受益于母公司的房地產(chǎn)資產(chǎn)整合。

威 脅

萬達集團、寶龍地產(chǎn)等一批專業(yè)的商用物業(yè)發(fā)展商逐步發(fā)展壯大，對公司的投資性物業(yè)的發(fā)展空間構(gòu)成威脅。

十、遠洋地產(chǎn)（3377，HK)）

優(yōu) 勢

1、中國人壽、中國遠洋集團和中化集團，三大股東實力雄厚。

2、公司在環(huán)渤海灣地區(qū)具有很強的競爭優(yōu)勢。其連續(xù)六年在北京住宅市場占有率第一，目前市場占有率約為5%。2009年公司60%的銷售收入來自北京。

3、土地儲備定位精準，堅持以“環(huán)渤?！睘楹诵模鸩竭M入長三角、珠三角等地區(qū)。土地儲備超過1260萬平方米，78%的土地儲備位于環(huán)渤海灣地區(qū)。4、2009年遠洋地產(chǎn)的合約銷售額將達約140億元，年增幅達222%。2008.2011年贏利復合增長預計達32%。

5、公司增發(fā)新股和發(fā)行債券，穩(wěn)固資產(chǎn)負債表，為增長提供保證。

劣 勢

公司對北京市場的依賴度過高，北京市場波動對業(yè)績影響較大。此外，公司正處在區(qū)域級地產(chǎn)商向全國擴張的轉(zhuǎn)型階段，較其他跨區(qū)域發(fā)展的大型地產(chǎn)商，公司的資源配置、運營效率和產(chǎn)品線的控制力不具備優(yōu)勢。

機 會

北京私人住宅存貨量處于歷史低位，為924萬平方米，庫存消化時間為6個月。這對于公司在北京地區(qū)業(yè)務有著積極意義。

威 脅

2009年北京地區(qū)的房價上漲過快，客觀上對需求產(chǎn)生抑制作用。北京的房地產(chǎn)市場高位盤整，公司在2009年的銷售額增長難以持續(xù)。十一 方興地產(chǎn)（817，HK）

優(yōu) 勢

1、公司是中化集團的房地產(chǎn)旗艦公司。在母公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的支持下，其持有商業(yè)物業(yè)面積增至90萬平方米，已成為內(nèi)地最大的商業(yè)地產(chǎn)上市公司。

2、資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良。公司旗下的物業(yè)基本是發(fā)達地區(qū)的高級酒店和甲級商用物業(yè)，成熟運營多年，出租率較高，客流、品牌知名度和現(xiàn)金流都有穩(wěn)定保證。上海金茂大廈等多個物業(yè)已具有極高的品牌價值和市場知名度。

3、中化集團仍擁有北京、上海多個優(yōu)質(zhì)物業(yè)和地塊，并待陸續(xù)注入方興地產(chǎn)。公司具有較大的外延式發(fā)展空間。

4、公司在2009.2010年的贏利可見度較高。而公司40.6億元巨資購買的北京廣渠門地塊將對公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和確立北京市場份額有著重要影響。

劣 勢

1、北京廣渠門地塊的開發(fā)和北外灘后期項目開工將考驗未來公司現(xiàn)金流。

2、公司業(yè)務向住宅開發(fā)傾斜，將面臨應付持續(xù)龐大的資本開支和營利問題。

機 會

2010年上海世博會預計吸引約8000萬游客來上海觀光旅游，將顯著提升上海金茂君悅酒店的入住率和客房收入。

威 脅

內(nèi)地高端寫字樓的景氣度并未如住宅一樣出現(xiàn)回暖的跡象，需求仍較平淡。如果金融危機進一步加深，商業(yè)物業(yè)市場仍會偏淡，方興地產(chǎn)的業(yè)績也將會受到影響。

十二、金融街（000402，SZ）

優(yōu) 勢

1、公司是北京國資背景，綜合競爭力強，營利模式獨特。其為金融機構(gòu)提供物業(yè)配套的商業(yè)地產(chǎn)模式，區(qū)別于其他商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商。

2、公司商業(yè)地產(chǎn)項目資產(chǎn)質(zhì)量高、出租穩(wěn)定，多位于北京、天津的核心地段，具有較好的升值潛力。公司擁有的可出租面積超過30萬平方米，營業(yè)收入的貢獻率占到10%。

3、投資物業(yè)的公允價值變動收益和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務雙輪驅(qū)動，推動公司業(yè)績快速增長。開發(fā)業(yè)務快速增長，并在2010年進入收獲期。

劣 勢

1、相對于住宅開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)對公司現(xiàn)金流的要求較高，而項目回收期也較長。

2、商業(yè)地產(chǎn)的投資需求比例較高，從而使商業(yè)地產(chǎn)的增長不確定性較強大。

機 會

1、預計REITs將在2010年推出，金融街位于京津的高質(zhì)量的商業(yè)地產(chǎn)符合REITs投資標的要求，將為公司提供新的融資渠道。

2、保險資金可以投資商業(yè)房地產(chǎn)的新政策，將對商業(yè)房地產(chǎn)市場有著積極影響。

3、金融行業(yè)有望成為中國新的經(jīng)濟增長引擎，金融行業(yè)的物業(yè)配套需求旺盛。

威 脅

金融危機以來，商業(yè)房地產(chǎn)的租金較為疲弱，而實體經(jīng)濟復蘇基礎不穩(wěn)，也抑制商業(yè)房地產(chǎn)租金的增長。

十三、富力地產(chǎn)（2777，HK）

優(yōu) 勢

1、具有較強的綜合競爭力、穩(wěn)健的擴張策略和高效率的運營模式。

2、在廣州地區(qū)具有明顯的競爭優(yōu)勢，2009年廣州地區(qū)貢獻銷售額超過80億元。較強的跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)能力，保證業(yè)務重心逐漸由廣州向華北轉(zhuǎn)移，區(qū)域經(jīng)營風險下降。

3、銷售快速上升，提前完成2009年230億元銷售目標，廣州地區(qū)貢獻超過80億元，2010年銷售目標達300億元。

4、商業(yè)及酒店項目逐漸成為富力地產(chǎn)收入的重要來源，2009年中期時占到總營業(yè)收入的5%。

5、廣州亞運城“地王”地塊的獲取充實富力地產(chǎn)在廣州的土地儲備，與雅居樂和碧桂園聯(lián)合開發(fā)也大大減低了經(jīng)營風險。

劣 勢

1、商業(yè)項目和高端產(chǎn)品拉低了整體組合的周轉(zhuǎn)速度。

2、高負債使富力面臨脆弱的財務基礎，而高成本土地則使公司在低谷中降價促銷的能力減弱，上述不利因素均制約了公司未來幾年的擴張速度。

機 會

1、亞運會對于廣州地區(qū)的銷售將產(chǎn)生推動。

2、回歸A股市場融資。

3、REITs的推出，將為富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)提供新的融資渠道，提高資產(chǎn)流動性。

威 脅 1、2010年銀行信貸政策不明朗，而公司也將為廣州亞運城地塊支付至少85億元的土地出讓金，將增加公司財務負擔。

2、廣州即將立法征收土地閑置費，公司將增加土地持有成本。

十四、合生創(chuàng)展（754，HK）

優(yōu) 勢

1、擅長發(fā)展大型社區(qū)、產(chǎn)品性價比高以及多商業(yè)模式，保證合生創(chuàng)展的核心競爭力。

2、土地儲備戰(zhàn)略具有前瞻性，緊扣城市未來發(fā)展熱點大量購買地皮，有效降低土地成本，獲取豐厚的投資回報。此外，理性的土地策略，保證公司的財務安全。

3、產(chǎn)品線定位中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品利潤率高，需求剛性強。產(chǎn)品線豐富，便于抵抗風險，形成品牌和產(chǎn)品影響力。

4、北京市場的銷售額主導力仍很強。5、2009年銷售額達150億元，較2008年增長58%。未來兩年贏利能見度較高，復合增速超過30%。

6、適度的商業(yè)地產(chǎn)項目以維持物業(yè)組合的多元化，為其帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。

劣 勢

1、家族企業(yè)在治理結(jié)構(gòu)的硬傷，制約公司的成長。2、2009年銷售增速約為58%，低于主要競爭對手。

3、公司發(fā)展方向過于依賴其創(chuàng)始人的市場嗅覺，發(fā)展風險較大。

機會 產(chǎn)品線豐富，產(chǎn)品定位中高端，性價比高，在房地產(chǎn)行業(yè)競爭的新格局里處于優(yōu)勢地位。

威 脅 1、1500萬平方米的京津新城的開發(fā)不順暢，銷售未達預期。

2、土地新政使大規(guī)模拿地的機會越來越少，經(jīng)營模式難以為繼。

十五、碧桂園（2007，HK）

優(yōu) 勢

1、快速開發(fā)、快速銷售是公司的核心競爭優(yōu)勢，其在三、四線城市快速開發(fā)大型住宅社區(qū)具備較強競爭力。

2、碧桂園模式，既保持較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，且營業(yè)利潤率也優(yōu)于行業(yè)平均水平。過去三年碧桂園的平均存貨周轉(zhuǎn)率為1.53，而平均營業(yè)利潤率則為29.98%，均優(yōu)于行業(yè)平均水平。

3、一體化的開發(fā)模式，使碧桂園可以進行標準化的建設和集中采購，以發(fā)揮規(guī)模效應、降低建筑設計成本，并縮短建設周期。

4、土地成本低（約255元/平方米），一體化規(guī)劃和施工，使成本得到有效控制，提升贏利。

劣 勢

1、碧桂園模式在異地擴張，尤其是珠三角以外地區(qū)，面臨較強的不確定性。

2、酒店的過度建設，影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

3、物業(yè)發(fā)展過快，以及造價偏低，可能導致碧桂園開發(fā)的物業(yè)存在質(zhì)量隱患。

機 會

1、房價的快速上升，使低價銷售的碧桂園的價格優(yōu)勢得以凸現(xiàn)。

2、近期中央政府放松對中小城市戶籍的限制，加速城市化進程，碧桂園將直接受益于該新政策。

威 脅

公司能否成功復制商業(yè)模式，具有相當不確定性。

十六、綠城中國（3900，HK）

優(yōu) 勢

1、綠城是跨區(qū)域發(fā)展的品牌地產(chǎn)商，主營中高檔住宅物業(yè)，在長三角地區(qū)具有較高的品牌知名度。

2、土地儲備的區(qū)位優(yōu)勢明顯，集中布局于經(jīng)濟發(fā)達的長三角地區(qū)。

3、在浙江的房地產(chǎn)市場具有絕對的主導力，在杭州等多個城市的市場占有率均排名第一。

4、融資手段靈活,而多個聯(lián)營公司發(fā)展項目也降低了項目風險。

5、銷售快速增長，2009年銷售額達510億元，同比2008年增長235%。在售物業(yè)規(guī)模龐大，為銷售增長提供了保證，預期綠城目標2009.2012年每年銷售及利潤增長可達30%及35%。

劣 勢

1、激進的土地儲備策略。2009年下半年綠城中國在凈負債率達135%的情況下，購入大幅土地儲備斥資超過200億元。

2、資本負債比率一直居高不下，高負債運營模式充滿財務隱患。

機 會

綠城中國的激進式擴張可能將改寫房地產(chǎn)新競爭格局。

威 脅

1、激進的拿地策略對公司的財務安全造成威脅，尤其在2010年銀行信貸政策不明朗的情況下，流動性風險偏高。

2、房價不斷上升，使終端對消費信貸有很高的依賴程度。如信貸收縮或者利息率上升，則購房需求將會快速萎縮，使得銷售的大幅增長難以持續(xù)。

十七、龍湖地產(chǎn)（960，HK）

優(yōu) 勢

1、龍湖地產(chǎn)采取“多業(yè)態(tài)、區(qū)域化聚焦”的戰(zhàn)略，市場定位較為清晰，以開發(fā)中高檔住宅為主。目前正將其模式逐步復制到全國多個城市。

2、龍湖地產(chǎn)在重慶、成都和北京具有較強的市場主導力，在重慶住宅市場銷售額連續(xù)五年排名第一。

3、物業(yè)產(chǎn)品類型多，且品質(zhì)較高。

4、高素質(zhì)的物業(yè)管理團隊，并享有相當知名度，對于自住和改善性需求的客戶有較強的黏性。

5、分權式?jīng)Q策架構(gòu)保證了較高的運營效率。

6、物業(yè)銷售回款大增，以及成功在香港上市融資，有效提升了公司的財務安全性。

7、增長性良好。2009年完成銷售額187億元，同比增長60%。

劣 勢

1、龍湖地產(chǎn)高度依賴重慶、成都和北京的市場表現(xiàn)。如這些市場發(fā)生波動，對公司將造成負面影響。

2、公司正將其業(yè)務拓展至全國范圍，由于區(qū)域差異度大，因此其模式復制的成功概率不確定。

機 會

直接受益于區(qū)域振興規(guī)劃政策的扶持以及成渝經(jīng)濟新區(qū)的快速發(fā)展。

威 脅

即將進入的長三角和珠三角市場競爭日趨白熱化，進入門坎較高，龍湖地產(chǎn)將面臨激烈的競爭，成本支出和營利能力面臨考驗。

十八、寶龍地產(chǎn)（1238，HK）

優(yōu) 勢

1、公司具有獨特的營利模式，其以租售并舉的營利策略來發(fā)展綜合商用物業(yè)。公司的住宅和部分商用物業(yè)的銷售維持營運現(xiàn)金流，而商用物業(yè)和酒店業(yè)務為其提供較高的贏利水平和業(yè)績穩(wěn)定性。

2、公司立足于內(nèi)地高增長的二、三線城市，依靠當?shù)卣畬⑵浜诵奈飿I(yè)“寶龍城市廣場”的發(fā)展與城市新區(qū)建設相結(jié)合，項目運營的成功率大大提高。

3、通過與當?shù)卣暮献?，公司享受土地和稅收?yōu)惠，有效降低運營成本。目前寶龍集團的平均地價約為500元/平方米。

4、營利能力較強,毛利潤率水平維持在50%以上，主要得益于較低的土地成本和較強的成本控制能力。

劣 勢

1、公司過于依賴物業(yè)銷售，由于尚未進入全面回收期，公司自持的物業(yè)租賃業(yè)務和酒店業(yè)務的收入貢獻僅占到公司營業(yè)收入的3%，無法給予公司以有力支撐。

2、目前租賃業(yè)務對關聯(lián)公司的依賴度較強。

機 會

1、其發(fā)展模式將直接受益于二、三線城市的城市化進程加速，以及消費零售的快速增長。

2、REITs的即將推出為寶龍地產(chǎn)提供了新的融資渠道。

威 脅

1、“寶龍商業(yè)模式”對資產(chǎn)變現(xiàn)能力提出很高要求，未來可能面臨現(xiàn)金流風險。

2、由于區(qū)域特征不同，商業(yè)模式能否在多個城市成功復制具有不確定性。

十九、SOHO中國

優(yōu) 勢

1、獨特的商業(yè)模式：開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，統(tǒng)一規(guī)劃、銷售并出租。

2、在改造爛尾樓項目積累豐富經(jīng)驗，成功運作多個爛尾項目。

3、主營北京的商業(yè)房地產(chǎn)，定位準確，逐步進入其他一線城市。

4、項目運作周期短，周轉(zhuǎn)率高，贏利水平高，平均毛利潤率超過40%。

5、現(xiàn)金流充沛，經(jīng)常保持正現(xiàn)金流。

6、公司和潘石屹的品牌知名度高。

7、銷售團隊經(jīng)驗豐富，效率較高。8、2010年銷售收入超過130億元，創(chuàng)歷史新高。

9、謹慎的開發(fā)理念，理性的項目儲備策略，有效降低了財務風險。

劣勢

1、過于依賴個別項目，單個項目風險大。

2、業(yè)績波動性較大。

3、商業(yè)地產(chǎn)分割出售給物業(yè)管理帶來困難。

機 會

1、發(fā)展城市由北京向上海等一線城市延伸。

2、REITs的推出，將為商業(yè)地產(chǎn)商提供一條有效的融資途徑。

威 脅

一線城市的可用于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的土地和項目稀少，土地儲備有限，影響了公司未來發(fā)展空間，也限制了投資者給予其更高的估值。

二十、雅居樂地產(chǎn)（3383，HK）

優(yōu) 勢

1、雅居樂的財務安全性、運營效率、成長潛力與銷售均處于中上水平，綜合能力較佳。

2、土地成本優(yōu)勢明顯，土地儲備平均成本為591元/平方米，銷售價格彈性較大。而定位中高端的低密度住宅，則使其營利能力較為突出。

3、旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)運營增強了雅居樂抗波動能力。

4、公司的存貨周轉(zhuǎn)率優(yōu)于同類公司。

5、龐大而低廉的土地儲備，總計達3650萬平方米。

劣 勢

1、短期內(nèi)旅游地產(chǎn)的資本投入大，而產(chǎn)出有限，直接考驗雅居樂的現(xiàn)金流狀況。

2、公司加大投資于高端住宅和旅游地產(chǎn)，很大程度上削弱了公司危機應變的能力與空間，靈活性被削弱。

機 會

海南國際旅游開發(fā)區(qū)的獲批，將使雅居樂在海南的項目直接受益。

威 脅

近年來旅游地產(chǎn)、酒店的投資快速增長和高端化的發(fā)展趨勢，削弱了雅居樂在該領域的競爭力。

第二篇：中國人壽swot分析

中國人壽保險(集團)公司SWOT分析

-----金融11002 沈幸陽 1020911080

一、優(yōu)勢：

1.中國人壽保險（集團）公司作為中國最大的商業(yè)保險集團，是國內(nèi)幾家資產(chǎn)過萬億的保險集團之一，是中國資本市場最大的機構(gòu)投資者之一。中國人壽注冊資本高達282.65億元RMB，2008年，中國人壽保險（集團）公司及其子公司總保費收入達到3220.52億元，境內(nèi)壽險業(yè)務約占壽險市場份額的42.7%；總資產(chǎn)達到12846.11億元，可運用資金超過11000億元。2011年，總保費收入達到3573.75億元，境內(nèi)壽險業(yè)務市場份額為34.75%，總資產(chǎn)達到2萬億元。高額的資本充足率，為公司的發(fā)展提供了強有力的支持。

2.為新中國歷史最為悠久的保險公司之一，有深入人心的品牌形象。中國人壽保險（集團）公司已連續(xù)8年入選《財富》全球500強企業(yè)，排名由2002年的290位躍升為2011年的108位；連續(xù)3年入選世界品牌500強，位列第278位，是中國保險業(yè)唯一一家全球企業(yè)、全球品牌“雙500強”企業(yè)；在“2011中國企業(yè)500強”中，營業(yè)收入3887.91億元人民幣列第6位。

3.2000年，中國人壽作出了股份制改革的重大決策，確立了建立現(xiàn)代企業(yè)制度的發(fā)展方向。2003年中國人壽保險（集團）公司重組設立以來，適應金融綜合經(jīng)營的發(fā)展趨勢，開啟了集團化發(fā)展的征程。4.具有十分龐大的營銷團隊：中國人壽通過遍布全國的3000家客戶服務單位以及先進的95519“一站式”客戶服務電話，使客戶一周七天都可享受咨詢、查詢、投訴、掛失登記、報案登記等一系列服務。一言九鼎的服務承諾；專業(yè)高效的服務團隊；方便快捷的救援網(wǎng)絡 ；立體高效的監(jiān)督機制。

這一點從其從業(yè)人員之多不難看出，幾乎我們每個人身邊總能有些人在中國人壽從事保險業(yè)務。

二、劣勢：

1.巨大的管理和運營成本，使得公司應對市場變化效率低下。2.人才利用率低，原有的管理體制和僵化的用人機制導致人才流出居多，很多人從事時間不長便跳槽或者專業(yè)了。

3.財務方面出現(xiàn)諸多隱患，2011年1月31日，國家審計署在對中國人壽保險（集團）公司2009資產(chǎn)負債損益情況審計中，查處保險經(jīng)營管理中存在違規(guī)問題6.98億元。較多強調(diào)市場占有率，帶來的管理成本費用屢高不下。

三、機遇：

1.保險法律制度的逐步完善。

2.GDP增長率高，國民收入隨之增長，人民生活條件好了，保險意識也變強了，保險行業(yè)發(fā)展迅猛。

3.人口大國，老齡化趨勢發(fā)展，因此保險行業(yè)受益。

四、挑戰(zhàn)：

1.保險市場的開放，引來國內(nèi)國外許多同行業(yè)的競爭，爭奪市場份額。2.隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人力成本的增加，會面臨更加巨大的管理運營成本。

3.隨著金融的發(fā)展，保險的吸引力明顯沒有諸如股票，期貨等金融產(chǎn)品所帶給人們的大。

第三篇：中國人壽SWOT分析

對中國人壽保險股份有限公司的SWOT分析

一、公司簡介

中國人壽保險（集團）公司作為中國最大的商業(yè)保險集團，是國內(nèi)幾家資產(chǎn)過萬億的保險集團之一，是中國資本市場最大的機構(gòu)投資者之一。

2011年，總保費收入達到3573.75億元，境內(nèi)壽險業(yè)務市場份額為34.75%，總資產(chǎn)達到2萬億元。中國人壽保險（集團）公司作為中國最大的商業(yè)保險集團，是國內(nèi)幾家資產(chǎn)過萬億的保險集團之一，是中國資本市場最大的機構(gòu)投資者之一。2011年，總保費收入達到3573.75億元，境內(nèi)壽險業(yè)務市場份額為34.75%，總資產(chǎn)達到2萬億元。中國人壽保險（集團）公司屬國有大型金融保險企業(yè)，總部設在北京。公司前身是成立于1949年的原中國人民保險公司，1996年分設為中保人壽保險有限公司，1999年更名為中國人壽保險公司。

集團下設有中國人壽資產(chǎn)管理有限公司、中國人壽財產(chǎn)保險股份有限公司、中國人壽養(yǎng)老保險股份有限公司、中國人壽保險（海外）股份有限公司、國壽投資控股有限公司以及保險職業(yè)學院等多家公司和機構(gòu)，業(yè)務范圍全面涵蓋壽險、財產(chǎn)險、養(yǎng)老保險（企業(yè)年金）、資產(chǎn)管理、另類投資、海外業(yè)務等多個領域，并通過資本運作參股了多家銀行、證券公司等其他金融和非金融機構(gòu)。

中國人壽保險（集團）公司已連續(xù)8年入選《財富》全球500強企業(yè)，排名由2002年的290位躍升為2011年的108位；連續(xù)3年入選世界品牌500強，位列第278位，是中國保險業(yè)唯一一家全球企業(yè)、全球品牌“雙500強”企業(yè)；在“2011中國企業(yè)500強”中，營業(yè)收入3887.91億元人民幣列第6位。

所屬壽險股份公司繼2003年12月在紐約、香港兩地同步上市之后，又于2007年1月回歸境內(nèi)A股市場，成為內(nèi)地資本市場“保險第一股”和全球第一家在紐約、香港和上海三地上市的保險公司，目前已成為全球市值最大的上市壽險公司。

二、SWOT分析

1、優(yōu)勢

（1）中國人壽保險股份有限公司是中國最大的人壽保險公司，擁有深入人心的品牌形象和雄厚的整體實力，其注冊資本高達282.65億元人民幣，資本充

足率是法定資本充足率的3倍之高，為公司的良性發(fā)展提供了強有力的支持。中國人壽保險集團更連續(xù)9年入選世界500強連續(xù)3年入選世界品牌500強是中國唯一一家雙500強保險企業(yè)。

（2）為適應新的市場和經(jīng)濟形勢，中國人壽積極地進行了結(jié)構(gòu)調(diào)整。結(jié)構(gòu)調(diào)整后，公司實行展、管分離。管理上的改革為公司業(yè)務的進一步發(fā)展提供了可能，而理賠等相關工作的回收也讓公司少了很多后顧之憂。

（3）中國人壽保險股份有限公司擁有龐大的營銷隊伍，廣泛的代理網(wǎng)點、銀行分支機構(gòu)和郵政儲蓄網(wǎng)點、營業(yè)網(wǎng)點覆蓋全市。其中有近一半的網(wǎng)點設在廣大農(nóng)村地區(qū)、許多地方僅此一家保險機構(gòu)。

2、劣勢

（1）巨大的運營成本和管理壓力使得公司應對市場變化的效率低下。制度層面上管理不夠靈活實際操作中大多依靠地區(qū)負責人的管理能力予以彌補，仍然存在忽視制度建設的情況存在發(fā)生管理事故的隱患。

（2）公司人才流失現(xiàn)象較嚴重。原有的管理體制和僵化的用人體制使得很多專業(yè)人才得不到更多的機會和相匹配的重視在同業(yè)挖角的吸引下往往選擇離開。

（3）財務上對于利潤率的要求沒有在經(jīng)營過程中得到充分的重視，僅僅作為次一等的要求而更多的強調(diào)市場占有率，由此帶來公司經(jīng)營成本和費用的管制遲遲見不到成效。

（1）法律政策環(huán)境逐步完善。保險的資金融通、社會保障和三大功能為構(gòu)建和諧社會做出了極大貢獻，國家和當?shù)卣畬垭U采取支持政策，制定了一系列法律法規(guī)，完善制度加強監(jiān)督，促進了壽險業(yè)的規(guī)范發(fā)展。

（2）企業(yè)、公民的保險意識不斷提高。通過幾十年的宣傳和正確引導，人們對保險的認識正在逐步加深，保險需求也越來越多。而我國保險密度尚小、保險深度尚淺，國內(nèi)保險市場發(fā)展空間巨大。

（3）隨著我國GDP高速增長，國民收入逐年提高，中等收入者開始成為社會的主體。公民的基本生活得到滿足后，有了更多的剩余資產(chǎn)滿足更高層次的需求，開始了解更多的理財知識，保險作為更穩(wěn)健、更安全的理財手段之一得到了越來

越多的關注。（4）作為人口大國，中國正在逐步走向老齡化，社會養(yǎng)老壓力的加大極大地促進了壽險、養(yǎng)老保險需求的增加。

（1）保險市場開放后，保險市場的競爭加大。本土企業(yè)和外資企業(yè)相繼進入市場，爭奪市場份額。

（2）經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步對公司的資本運用提出了更高的要求。尤其是在競爭越來越激烈的今天，成本管理已然成為了各公司的重要能力之一。保險公司面臨著人力成本上升，管理成本加大，理賠、保全等服務成本增加，品牌維護成本提高等各方面的挑戰(zhàn)。

（3）壽險產(chǎn)品的收益率仍然受國家政策的影響和管制，其吸引力顯然難以與銀行、證券、股票買賣、基金、期貨、外匯等的眾多理財想抗衡，尤其是在銀行利率連續(xù)上升的近幾年。而且隨著大家教育水平的提升，對金融相關知識的加深了解，保險產(chǎn)品將會面臨更大的挑戰(zhàn)。

三、戰(zhàn)略選擇

當前的市場環(huán)境下，市公司所在保險市場發(fā)展較為成熟，行業(yè)競爭趨于白熱化，傳統(tǒng)銷售渠道總體仍在健康穩(wěn)步增長，未來的增長將來自于大眾客戶群的進一步擴大?？h支公司和農(nóng)村地區(qū)，保險行業(yè)的滲透率較低，增長速度較高，未來的增長來源將來自于對大眾客戶的進一步滲透和越來越多買得起保險產(chǎn)品的人群。而公司在二三線城市和農(nóng)村地區(qū)的市場優(yōu)勢明顯隨著地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，這一部分市場將被逐漸開發(fā)出來，利益也將漸漸得到體現(xiàn)。在這些地區(qū)公司需要加強制度建設，保護被保險人的利益，避免保費挪用、克扣等惡性事件的發(fā)生，維護企業(yè)形象，維持公司信譽，視市場情況加強營銷力度。整體上看，公司需要控制運營成本，提高資金運用水平，規(guī)避各種風險。同時，也要特別注重吸引專業(yè)人才，為應對更加復雜的市場環(huán)境變化做人才準備。

第四篇：富士康企業(yè)swot分析

一、富士康簡介

富士康科技集團是專業(yè)從事計算機、通訊、消費性電子等3C產(chǎn)品研發(fā)制造，廣泛涉足數(shù)位內(nèi)容、汽車零組件、通路、云運算服務及新能源、新材料開發(fā)應用的高新科技企業(yè)。

憑借前瞻決策、扎根科技和專業(yè)制造，自1974年在臺灣肇基，1988年投資中國大陸以來，富士康迅速發(fā)展壯大，擁有百余萬員工及全球頂尖客戶群，是全球最大的電子產(chǎn)業(yè)科技制造服務商。2013年進出口總額占中國大陸進出口總額的5%，旗下14家公司入榜中國出口200強，綜合排名第一；2014年位居《財富》全球500強第32位。

二、企業(yè)文化

經(jīng)營理念：愛心、信心、決心。從業(yè)精神：融合、責任、進步。

成長定位：長期、穩(wěn)定、發(fā)展、科技、國際。文化特征：辛勤工作的文化；負責任的文化；

團結(jié)合作且資源共享的文化；有貢獻就有所得的文化。核心競爭力：速度、品質(zhì)、技術、彈性、成本。

三、富士康企業(yè)背景分析

（1）swot分析 優(yōu)勢（s）

一．先進的研發(fā)管理能力，豐富的產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗

企業(yè)自創(chuàng)垂直整合商業(yè)模式，即電子化-零元件、模組機光垂直整合服務，簡稱ECMMS,這種模式包括共同設計開發(fā)制造與共同設計服務制造，在這種模式下富士康可協(xié)助廠商由產(chǎn)品設計一路做到全球出貨，在這一服務過程中，企業(yè)積累了豐富的產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗。二．專利成果豐富，科技力量雄厚

富士康多年快速增長的專利申請及核準成果斐然，已成為華人企業(yè)馳騁全球科技業(yè)的智權先鋒。

2005-2010年連續(xù)6年名列大陸地區(qū)專利申請總量及發(fā)明專利申請量前三強；2003-2010年連續(xù)8年獲臺灣地區(qū)專利申請及獲準數(shù)量雙料冠軍；2010年美國專利獲準排名第13名（排在前15名的唯一華人企業(yè)）；美國專利2006-2010年連續(xù)5年為國際領先的技術分析機構(gòu)ipIQ評定為Electronics & Instruments領域第一名，全球共取得超過15，300件專利

在多模智能型手機﹑VoIP Access Gateway﹑IP/Cable 機頂盒﹑WiMAX﹑Wi-Fi Phone﹑VoIP Phone﹑多功能終端設備等新產(chǎn)品領域具有先進的研發(fā)能力，在塑模﹑成型﹑壓鑄技術與進階供應鏈專業(yè)技術領域具有世界領先水平，ADSL﹑V.90/Wireless Modem及計算機背光模組等ODM產(chǎn)品的市場占有率世界第一。三．客戶分布廣泛，資產(chǎn)雄厚

富士康是全球3C代工領域最大又成長最快的國際科技集團，主要上市成員已于亞洲及歐洲的證交所、香港證券交易所及倫敦證券交易所掛牌交易，集團全球總市值超過700億美元，布局橫跨歐、美、亞三大洲

劣勢(w)

一． 企業(yè)管理落后

富士康的管理理念為：四流人才、三流管理、二流設備、一流客戶。富士康現(xiàn)行管理模式對科學管理的運用僅僅局限于一些具體措施層面，而沒有深入觸及其管理哲學。例如，工作的標準動作已被固定，工人只是從事執(zhí)行職能；一線管理人員素質(zhì)不高，管理方式一般可概括為四個字“簡單粗暴”，僅僅注重最終結(jié)果，缺乏人性化管理，僅僅把管理者當成簡單的經(jīng)濟人對待，忽略對勞動者人格的尊重，這種管理體制不能被勞動者接受，尤其是80.90年代的員工。

二、企業(yè)形象破滅

企業(yè)形象是企業(yè)的無形的資產(chǎn)，良好的企業(yè)形象可以得到公眾的信賴，為企業(yè)的商品和服務創(chuàng)造出一種消費心理，良好的企業(yè)形象，可以擴大企業(yè)的知名度，增加投資或合作者的好感和信心，良好的企業(yè)形象，可以吸引更多的人才加入，激發(fā)職工的敬業(yè)精神，創(chuàng)造更高的效率，富士康，臺灣企業(yè)杰出的代表，世界五百強，世界上公認最大的電子產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)；不到半年出現(xiàn)“九連跳”這樣的問題，一個個年輕的生命消逝，一個個充滿青春年華卻遠離了人世間，留給他們親人卻是無盡的悲傷和痛苦，富士康忽略企業(yè)的社會責任，成為人們心中的“血汗”工廠，企業(yè)面臨企業(yè)形象的重塑。

三、企業(yè)員工流失嚴重

富士康企業(yè)實行差異選拔制度，由于富士康整個價值鏈中只有制造環(huán)節(jié)放在大陸，郭臺銘提出以“臺干主外、內(nèi)干主內(nèi)”的分工合作模式。但事實上，富士康一個天然的體制問題是同工不同酬，“陸干”得不到大力提拔，不論是層級還是薪酬，“臺干”與“陸干”都存在很大差異。同時，近年來一些曾被富士康引以為傲的人才激勵政策也逐漸消逝，人才在流失。

四、人才結(jié)構(gòu)不盡合理

富士康的人力資源結(jié)構(gòu)呈金字塔狀，高層負責戰(zhàn)略制定，中層負責分配和監(jiān)督任務的實施與完成，底層員工面臨高度分解的、專業(yè)化的、重復性很強的高強度勞動任務。底層員工獲得的利益微不足道，員工的訴求與企業(yè)的管理產(chǎn)生了矛盾。另一方面，內(nèi)部選拔也存在很大缺陷，能力變得不是最重要，“混”才是富士康生存的第一潛規(guī)則

威脅（t）

一、勞動力成本增高，成本優(yōu)勢降低，訂單減少，引發(fā)勞資糾紛 隨著人力成本的上升，使富士康要求增加代工費用，但換來的是“訂單”的減少，引起的開工不足現(xiàn)象，這同樣也會引發(fā)勞資雙方的糾紛。比如前不久富士康重慶廠區(qū)爆發(fā)了一場勞資糾紛。大量工人在工業(yè)園區(qū)大門前，打著“我們不做機器人，我們要吃飯養(yǎng)家”的紅色標語?！斑@些工人上周三開始罷工，主要因為惠普訂單數(shù)量減少后，富士康減少了工人的加班時間員工工資減少引發(fā)勞資糾紛。同時人力成本上升，中國人口紅利正在逐步消失，企業(yè)即使開出三四千元的“高價”也未必招得到更多的技術熟練、能長期干的工人。早在今年春季富士康就開始了大規(guī)模招工。在深圳、鄭州、成都、貴陽等生產(chǎn)基地，富士康新增招工總?cè)藬?shù)超過10萬人。同時富士康不斷地在內(nèi)部發(fā)動員工推薦工人，它想通過熟人介紹找到更多技術熟練、能長期干的工人

二．代工競爭激烈，富士康訂單減少

隨著富士康跳樓等一系列事件后蘋普筆記本訂單也在逐漸減少果和惠普等委托代工廠商給富士康的訂單逐漸減少。蘋果與富士康的合作出現(xiàn)過松動，而將部分富士康訂單轉(zhuǎn)移至另一家蘋果代工廠和碩手中，也是蘋果公開的策略之一。而富士康承接的惠普筆記本訂單也在逐漸減少

機遇（o）

一．從“制造的富士康”轉(zhuǎn)型為“科技的富士康” 富士康將重點發(fā)展納米科技、熱傳技術、納米級量測技術、無線網(wǎng)絡技術、綠色環(huán)保制程技術、CAD/CAE技術、光學鍍膜技術、超精密復合/納米級加工技術、SMT技術、網(wǎng)絡芯片設計技術等。建立集團在精密機械與模具、半導體、信息、液晶顯示、無線通信與網(wǎng)絡等產(chǎn)業(yè)領域的產(chǎn)品市場地位，進而成為光機電整合領域全球最重要的科技公司，從“制造的富士康”轉(zhuǎn)型為“科技的富士康”，拉開與現(xiàn)有競爭者之間更大的差距。二.實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略，從產(chǎn)業(yè)鏈低端走向高端 郭臺銘提出“萬馬奔騰”計劃，萬馬奔騰電器超市門店遍及全國各地省份，提供一應俱全的電子商品購物服務, 主要以經(jīng)營家電、通訊、數(shù)碼產(chǎn)品為主的3C賣場，目前雖只是針對富士康內(nèi)部員工，但這依然被認為是富士康從“代工王”轉(zhuǎn)型為全業(yè)務鏈，試圖擺脫代工困境完善自身產(chǎn)業(yè)鏈的重要舉措和鋪墊。

三．進一步拓展電子商務平臺 “飛虎樂購”為一新興成立的電子商務企業(yè)，定位于打造“3C家電網(wǎng)絡商城”，富士康為其主要股東。

（2）富士康現(xiàn)有競爭力分析（波特五力模型）

（1）供應方 產(chǎn)業(yè)鏈上游：富士康與供應商的關系不是十分融洽。原因是它為了追求低成本戰(zhàn)略經(jīng)常向供應商打價壓價，甚至在打壓情形下不按時付款以至最后供應方只能被富士康以大吃小來解救，這導致了供應商追求自身利潤和高效率，提供劣質(zhì)的原材料，從而導致富士康極高的產(chǎn)品返工率，達不到客戶的提貨要求，富士康不得不讓員工返工。從一個角度看，這反而增加了富士康的成本。從另一角度看，這不但造成了富士康與供應商關系的緊張，也造成了與員工的關系緊張（因為超高的返工率，員工不得不經(jīng)常緊急加班）。

（2）購買方 產(chǎn)業(yè)鏈下游：對于中國企業(yè)來說，具有的最大優(yōu)勢就是在產(chǎn)品加工制造上面，而目前中國代工業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品大部分用于出口。這幾年的金融危機導致了全球消費萎縮，西方發(fā)達國家市場受到全面沖擊，購買方的訂單自然受到影響。另一方面，隨著物流成本的增加、出口 補貼減少、以及中國大陸因通貨膨脹和匯率差異造成的人工成本優(yōu)勢減弱、土地價格上漲，代工企業(yè)的植根于中國大陸的低成本優(yōu)勢岌岌可危。與此同時，購買方對于EMS的運作能力和價格構(gòu)成也有了更深的認識，他們期待以更低的價格和更好的服務提高自身的利益。

（3）現(xiàn)有競爭者 富士康現(xiàn)有的競爭者是被富士康超越的創(chuàng)偉力、四海等國外企業(yè)和比亞迪、華為等新興競爭者。相對而言，富士康最大的也是最有潛力和最有實力的挑戰(zhàn)者應該是同樣植根中國大陸的比亞迪。雖然從總收入來看，富士康遠遠高于比亞迪，但比亞迪顯然正處于高增長、高收益階段。而且比亞迪的增長恰好是對富士康的蠶食，因為比亞迪所做的事情有很大一部分是與富士康重疊的，兩者此消彼長。許多富士康的客戶都有連過比亞迪，比亞迪強大的自主研發(fā)能力和與富士康同樣的低價策略將是對富士康最大的威脅。（4）替代產(chǎn)品企業(yè) 由于富士康生產(chǎn)的是高科技產(chǎn)品，幾乎都是根據(jù)品牌商的設計進行指令性生產(chǎn)，即便富士康參與研發(fā)，其關鍵產(chǎn)權都屬于客戶所有，因此暫時不存在替代產(chǎn)品的影響。

（5）潛在進入者 隨著中國勞動力成本的節(jié)節(jié)攀升，中國的勞動力成本優(yōu)勢將逐漸消失，隨之而來的是勞動力成本更低的其他東南亞、南亞國家將逐漸取代中國的全球代工工廠地位。因此，毫無疑問，東南亞與南亞等更低勞動力成本國家將成為富士康的潛在競爭者。富士康已然開始進軍東南亞，但其植根于中國與政府的良好公關能力優(yōu)勢等將不再起到關鍵作用。

（4）富士康產(chǎn)品-飛虎樂購分析

做電商飛虎樂購的戰(zhàn)略目的：受2008年金融危機影響，富士康集團效迫切需要尋求新的業(yè)務模式，來抵消海外市場需求波動帶來的不利影響和自主品牌的建設。同時為了開拓大陸市場業(yè)務來緩解對海外市場的依賴，推出B2C電子商務網(wǎng)站飛虎樂購一方面來尋找新的業(yè)務增長點;另一方面，該平臺的推出有利于富士康加強對渠道的控制，占領制造、銷售、服務的各個環(huán)節(jié)，從而對其自主品牌的建設及未來的發(fā)展帶來推動作用。

結(jié)果發(fā)現(xiàn)發(fā)展的現(xiàn)狀并不好，銷售不景氣，據(jù)知情人士稱，只向集團內(nèi)部員工開放的一年間，飛虎樂購營業(yè)收入6000余萬元并盈利；而2010年面向社會開放后卻連年虧損。億邦動力網(wǎng)通過alexa查詢其網(wǎng)站流量發(fā)現(xiàn)，從進入2012年開始，飛虎樂購流量持續(xù)走低，進入2013年仍然沒有改變下降趨勢。2013年3月13日，證券時報記者通過流量排名網(wǎng)站alexa查詢飛虎樂購網(wǎng)站流量，在中文網(wǎng)站排到第4293名。電商龍頭淘寶排名第3，天貓排11位，其他主要電商也多在100名以內(nèi)，京東商城排17位，亞馬遜中國排28位，當當網(wǎng)排71位。其中部分原因在于飛虎樂購管理層人員不注重與外界交流。思想封閉，不能好好把握市場的需求導向，營銷宣傳力度不大，知名度不高。

四、方案目的：

鑒于以上分析我們提出北京會獎旅游方案，方案的目的：（外部）1.重塑企業(yè)公眾形象，樹立優(yōu)秀企業(yè)形象 2.吸引優(yōu)秀人才

3.提升企業(yè)形象，宣傳企業(yè)文化（愛心、科技）4.提高企業(yè)的人們對產(chǎn)品的認知度（飛虎樂購）5.增進與客戶的關系，深入了解客戶需求

（內(nèi)部）1.增進企業(yè)的凝聚力，拉近上下級關系，培養(yǎng)團隊精神

2.員工釋放壓力，放松心情，恢復好工作狀態(tài) 3.提高員工工作的積極性、滿意度，提高工作效率

4.利用獎勵旅游的方式，激勵其他員工努力工作，形成良好的氛圍

5．家屬陪同，提高家屬對員工工作以及公司的認同度，降低員工跳槽辭職的可能性

6.拓展員工眼界，了解科技前沿知識，學習先進管理經(jīng)驗，特別是人性化管理以及網(wǎng)絡營銷知識，提高員工的素質(zhì)

五、主題：科技改變生活 /科技升級，內(nèi)涵發(fā)展 ？

六、具體行程設計與規(guī)劃

第五篇：企業(yè)SWOT分析報告

天津郁美凈集團SWOT分析報告

公司名稱：天津郁美凈集團

課題名稱：

指導老師：陳靜

天津郁美凈集團SWOT分析報告

工商管理1107班

第二小組 2012年10月

目錄

任務分配 …………………………………………………… 3

前言…………………………………………………………… 3

優(yōu)勢分析……………………………………………………… 4

劣勢分析……………………………………………………… 5

機會分析……………………………………………………… 6

威脅分析 ………………………………………………………7

未來的發(fā)展規(guī)劃……………………………………………… 7

任務分配： 資料收集：XXX 材料整理：XXX Word制作：XXX PPT制作：XXX PPT講解：XXX

前言

一． SWOT的含義

SWOT分析法又稱態(tài)勢分析法，SWOT四個英文字母分別代表優(yōu)勢因素（Strength）、劣勢因素（Weakness）、機會因素（Opportunity）、威脅因素（Threat）。

內(nèi)部因素：優(yōu)勢、劣勢。

外部因素：機會、威脅。S------自身的強項、優(yōu)勢 W------自身的弱項、劣勢 O------外部環(huán)境存在的機會、機遇 T------外部環(huán)境存在的威脅、對手 二．我國化妝品行業(yè)的發(fā)展狀況 中國化妝品行業(yè)從小到大，由弱到強，從簡單粗放到科技領先、集團化經(jīng)營，全行業(yè)形成了一個初具規(guī)模、極富生機活力的產(chǎn)業(yè)大軍。中國的化妝品產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，已經(jīng)成為新的消費熱點。由于中國已經(jīng)放開對進口化妝品的限制，國際化妝品巨頭正在加速拓展中國市場，本土品牌經(jīng)受著來自外部的巨大沖擊。在中國美容化妝品市場中，外資或合資企業(yè)所占的市場份額已接近80%，隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，人民生活水平日益提高，我國將成為全球化妝品最龐大的市場，這無疑會給化妝品企業(yè)帶來很多發(fā)展機會。

天津郁美凈集團SWOT分析

中國化妝品市場是全世界最大的新興市場，在短短的20多年里，中國化妝品行業(yè)從小到大，由弱到強，從簡單粗放到科技領先、集團化經(jīng)營，全行業(yè)形成了一個初具規(guī)模、極富生機活力的產(chǎn)業(yè)大軍。化妝品企業(yè)如雨后春筍般越來越多，名目繁多的化妝品品牌層出不窮，市場競爭愈演愈烈。同時，化妝品行業(yè)逐漸融入世界范圍的大市場，“中國制造”的化妝品已經(jīng)出口到150多個國家和地區(qū)。綜合現(xiàn)在化妝品行業(yè)的現(xiàn)狀，從以下幾個方面對該企業(yè)進行分析：

（一）優(yōu)勢

1.作為民族品牌，郁美凈也有自身“專”的優(yōu)勢。

郁美凈產(chǎn)品研發(fā)更專注于亞洲人的膚質(zhì)特點，價格渠道更貼近中國消費者，其最大的競爭優(yōu)勢就是有“主場”優(yōu)勢。2.“嚴、快、情”——郁美凈的核心競爭力

郁美凈在眾多外資品牌的圍剿下，能夠存活到今天，其核心競爭力就是：品質(zhì)控制——“嚴”，市場反應——“快”，凝聚人心——“情”。“嚴”，產(chǎn)品質(zhì)量一直是企業(yè)生存的根本，產(chǎn)品中添加鮮奶是郁美凈獨有的技術，而且產(chǎn)品從原料產(chǎn)地開始一直到消費者使用完畢一直在品控部門監(jiān)管之下，郁美凈的市場投訴率一直是業(yè)界比較低的?！翱臁?，一方面郁美凈的技術研發(fā)實力日漸增強，新品研發(fā)速度能緊跟時尚，另一方面郁美凈有遍布全國的自薦營銷網(wǎng)絡，市場反應速度快。“情”，企業(yè)自上世紀八十年代開始自銷，郁美凈與全國各地的很多商業(yè)客戶互相扶植共同發(fā)展，建立了戰(zhàn)略伙伴關系，最后成了朋友;在全國各地建立的商貿(mào)公司、經(jīng)營部人員實行屬地化聘用管理，同樣是以郁美凈“家”文化將外地員工緊緊團結(jié)在郁美凈這個平臺上，與企業(yè)共同成長。

（二）劣勢

1.相對落后的市場運作

外資大品牌大都有百年的歷史，而且日益集團化，她不是一個品牌單打獨斗，而是有針對不同渠道的品牌群在整體運作，相互之間的信息、資源可以共享，再加上百年的市場運作經(jīng)驗，集團競爭優(yōu)勢顯而易見。反觀生存艱難的民族品牌，市場運作經(jīng)驗少，基本上是靠一個品牌甚至一個產(chǎn)品打天下，往往是“火”不過三年五載便銷聲匿跡，更多的企業(yè)是選擇賺錢而非經(jīng)營，缺少一份堅持。2.缺乏經(jīng)驗和管理人才

目前的現(xiàn)狀是“制造大國、品牌小國”，同時，中國企業(yè)樹立民族特色品牌意識遠遠不夠。在中國的化妝品市場，缺乏現(xiàn)代的品牌管理經(jīng)驗和缺乏大量的品牌管理人才是民族品牌發(fā)展的瓶頸。3.資金問題

資金成為了制約郁美凈等一批國產(chǎn)品牌發(fā)展中的最大短板，沒有資金，就沒有辦法做廣告，品牌的宣傳成為一個難題。

（三）機會

盡管形勢嚴峻，但郁美凈經(jīng)過幾十年打造，也并非不堪一擊，至少，有其幾十年打造名牌和較為固定的消費群體，盡管她不像大品牌那樣處于絕對優(yōu)勢，但也不是沒有一席之地，有一席之地就有機會。在中國市場上占有一席之地的民族品牌就是中國未來化妝品的希望。因此，郁美凈應該是中國未來化妝品的杰出代表.首先，從2004年開始，由于消費者慢慢成熟，對于化妝品的消費趨于理性，同時也由于開始頻頻被曝光的國外化妝品中出現(xiàn)的問題，女性消費者中已經(jīng)開始形成一股對國產(chǎn)護膚品的熱議口碑在網(wǎng)絡上，消費者用口碑推動了對于國產(chǎn)護膚品的關注?！侗阋擞写笈茋涀o膚心得》《國貨護膚精品超全指南》《高性價比國貨護膚品達人巧用》等熱貼中，郁美凈成為其中的焦點。

其次，郁美凈兒童霜是郁美凈集團的金字招牌，其在全國范圍內(nèi)最早研發(fā)出的鮮奶系列也有著大量的忠誠消費者。作為核心產(chǎn)品，郁美凈將其產(chǎn)品中富含營養(yǎng)牛奶的訴求進行了有效的傳遞，而這可以說是郁美凈最大的一塊消費者利益提供點。

再次，郁美凈選擇消費者社區(qū)，包括百度“郁美凈貼吧”以及官網(wǎng)上建立的美容論壇。通過這兩個主要的社區(qū)，郁美凈可以有效地了解消費者，并且與之進行溝通。在穩(wěn)定消費者忠誠度的舉措中，消費者自身的社區(qū)發(fā)揮著重要的作用，無論是信息的可信度，還是增加消費者之間的共鳴，共同社區(qū)能夠激發(fā)消費者之間的交流，同時增加品牌與消費者之間的互動。

（四）威脅

改革開放以來，隨著國家政策的開放，大量的世界名牌進入中國市場，他們以先進的技術、高超的營銷戰(zhàn)略、雄厚的資金實力，以勢如破竹的速度，迅速地占領了中國市場，近兩年，國有的化妝品企業(yè)剛有一些規(guī)模，也紛紛被國外企業(yè)兼并收購，或轉(zhuǎn)產(chǎn)或破產(chǎn)。僅剩不多的化妝品企業(yè)像大海中行駛的小舢舨，在驚濤駭浪中面對隨時被海浪吞沒的危險，艱難地行駛，今年以來，這些能夠在中國消費者心目中占有一席之地的民族品牌，在市場上又遭到這些大品牌的聯(lián)合圍剿，大有斬草除根之勢。

（五）未來的發(fā)展規(guī)劃

“不斷地改造自我，堅決與巨人同行”，這是郁美凈董事長張金奎常說的一句話。郁美凈想要在競爭中求生存，在縫隙中求發(fā)展，成 為未來中國化妝品市場上深受消費者喜愛的品牌，出路只有一條，改造自我，與巨人同行。

郁美凈人經(jīng)歷了幾十年，特別近幾年有了很大的變化，這是事實，是幾代人以及大家努力的結(jié)果，如果還抱著沒干過的事不干，從不想創(chuàng)新，抱著以前認為是對的，現(xiàn)在還繼續(xù)堅持，不用運動的、發(fā)展的眼光看問題，停留在所謂的經(jīng)驗主義，不敢于否定自己，特別是否定那些以前曾經(jīng)是對的、現(xiàn)在已經(jīng)過時的東西，就違背了事物發(fā)展的基本規(guī)律。一些錯誤、落后的觀念、制度以及管理方法，更亟待認真地加以改正和解決。所以講改造自我，要堅持下去，這是每一個郁美凈人所必須面臨的一個問題。所謂與巨人同行，這表面看好像是標準高和低的問題，其實質(zhì)不是這樣的，與巨人同行，首先告誡我們不要當井底之蛙，不要把局部當全局，不要把自己的發(fā)展速度當成與世界同步了，這是一個世界觀的問題。巨人是有長處的，國外化妝品大品牌早于我們幾十年，甚至上百年，它們是在充滿競爭的市場環(huán)境下成長起來的，絕對有過人之處。郁美凈人應該是總找錯，改錯、再出錯、再改錯，傍緊世界先進企業(yè)標準，堅決地與他們同行。

企業(yè)生存和人的生存一樣，各有各的活法。因為中國市場容量巨大，企業(yè)下功夫集中資源做深做透區(qū)域市場，就可以解決生存問題。當然，要想成就品牌，成為行業(yè)翹楚，就要在百貨渠道下足功夫。

民族品牌定位不同，所以品牌增長的著力點應該在其特定的銷售渠道和消費群體上。1.將品牌名稱打的更響，占據(jù)廣闊市場 2．保持原有產(chǎn)品，開發(fā)新產(chǎn)品，不斷創(chuàng)新 3．大量的吸納人才，增加軟實力 4.把產(chǎn)品投向更大的市場，吸引更多顧客