第一篇：中國保障性住房建設(shè)問題研究

中國保障性住房建設(shè)問題研究

摘要：保障性住房作為低收入人群的基本生活保障之一,它的問題能否解決,關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的良性穩(wěn)定的發(fā)展以及良好的市場秩序的建立,關(guān)系到我國市場制度的完善并直接關(guān)系到社會穩(wěn)定和民生狀況的改善。為了更好的說明保障性住房建設(shè)的問題,本文從保障性住房的概念、特征及發(fā)展歷程談起，主要闡述了保障性住房建設(shè)存在的問題并，基于對問題原因分析提出對我國保障房建設(shè)思路的一些思考，最后對我國保障房建設(shè)進行了合理的展望。關(guān)鍵字：保障房建設(shè)、長效機制、準(zhǔn)入機制

住房是人類生存和發(fā)展的基本權(quán)利和需要，保障性住房的公共產(chǎn)品的性質(zhì)已經(jīng)成為各個國家的共識。保障性住房制度能否完善，保障性住房數(shù)量能否滿足中低需要人群的住房需求，不僅關(guān)系到社會公平的實現(xiàn)，還關(guān)系到房地產(chǎn)市場化的順利進行，關(guān)系到房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和社會經(jīng)濟的健康穩(wěn)定的運行，關(guān)系到公眾生活質(zhì)量的提高和社會的穩(wěn)定。

1.保障性住房概念及特征

1.1保障性住房概念界定

保障性住房，通常是指提供給特定人群使用的，在政府的統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)籌下建房，并限定了建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會保障性的住房。保障性住房的分類有多種，主要有社會保障性商品房(含經(jīng)濟適用房、限價房)、社會保障性租賃房(含廉租房、普通租賃房、租賃公寓)、安置房(含拆遷安置房、解危安置房以及落實僑房政策安置房)等。保障性住房是與商品房相對的一個概念，它的取得不能完全按經(jīng)濟支付能力和市場價格而定。

當(dāng)前，保障性住房中最主要的形式是廉租房、經(jīng)濟適用房和公租房。保障性住房的概念其實側(cè)重于住房最終的目的，即為特定人群提供住房保障。收入情況不同的家庭，對保障性住房買賣與租賃的需求不同。廉租房是政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)但住房有困難的家庭提供具有社會保障性質(zhì)的住房，是沒有產(chǎn)權(quán)的保障性住房。經(jīng)濟適用房是指政府以劃撥的方式提供土地，由政府組織房地產(chǎn)開發(fā)商建造，以政府參與定價出售給有一定有支付能力但住房有困難的低收入家庭的保障性住房。公租房是指收入在中等水平下且住房有困難的家庭通過政府或政府指定的機構(gòu)，按照市場租價租賃的住房。1.2保障性住房基本特征

（1）供給對象的限定

保障性住房是專門針對中低收入住房困難家庭，為解決其基本居住需要而設(shè)。它住房保障的對象是社會中沒有足夠經(jīng)濟能力自主解決住房問題的群體，范圍較為狹窄，它與我國傳統(tǒng)的福利分房有所不同。（2）非盈利目的

保障型住房不以營利為目的，其基本原則是回收成本，因此在實際運行過程中常常還存在虧損，需要依靠政府補貼。在這個前提下，作為必需品的保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也就具有一定的限制性，滿足基本建造標(biāo)準(zhǔn)即可，不宜建造過于豪華。其租金或售價往往也很低，體現(xiàn)保障性住房社會保障作用。（3）非自主產(chǎn)權(quán)

與商品房市場運作方式不同，保障性住房所需的土地由政府提供，直接由政府組織建設(shè)，因此購買者或者承租人沒有自主產(chǎn)權(quán)，同時在轉(zhuǎn)讓保障性住房時也沒有完全的處分權(quán)。并且，無論是擁有者還是居住者都不能通過保障性住房來牟利，由此可以看出保障性住房沒有完整的收益權(quán)。（4）多層次的保障政策

采用多層次的保障政策是保障性住房建設(shè)的核心，住房市場價格與居民支付能力之間的差距由政府來承擔(dān)，以解決部分居民支付能力不足的問題是保障性住房建設(shè)的實質(zhì)。在實際實施過程中，保障對象支付能力有較大差別。為體現(xiàn)保障性住房政策的公平性，一方面在保障對象上應(yīng)根據(jù)保障對象的收入情況及住房困難程度將其分為不同層次，第一步主要解決最低收入家庭的住房問題，然后再逐步解決中低收入家庭的住房問題；另一方面體現(xiàn)在保障水平上，即制定差異化的保障政策，分別確定不同的保障水平，對不同收入水平的家庭應(yīng)采取不同政策，并采取相應(yīng)的保障方式，比如廉租房主要是針對最低收入家庭和低收入家庭，經(jīng)濟適用房主要針對中低收入家庭。

2.保障性住房發(fā)展歷史

2.1第一階段：1991——1997 “經(jīng)濟適用住房”保障性住房體系建設(shè)

經(jīng)濟適用房是我國在房改過程中為適應(yīng)新的經(jīng)濟形勢、由政府推出的新型房產(chǎn)種類，是適合中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質(zhì)的商品房。1994 年，國務(wù)院頒布了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》。該決定指出：“建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系。”此后，經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地經(jīng)批準(zhǔn)后將采取行政劃撥方式供應(yīng)，并且住房建設(shè)項目在計劃、規(guī)劃、拆遷、諸多方面都開始遭受極大的政策扶持。

2.2第二階段：1998——2008多層次住房供應(yīng)體系建設(shè)

政府加大了住房商品化的進程，各地政府因地制宜，釆取多種方式將住房不同程度的推向市場。1998年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。這是我國住房分配進入貨幣化的標(biāo)志，同時標(biāo)志著我國的住房保障制度進入一個新階段。從1998年下半年開始，各地停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。改變原有的住房由單位管理制度，改革住房的福利分配的方式，以中低收入家庭為對象市場經(jīng)濟中的保障性住房制度幵始逐步建立，我國進入了保障房的多層次體系時代。2.3第三階段：2008年至今，住房保障體系基本建立

自2008年以來，隨著“炒房”熱，保障性住房的弊端開始顯露。針對這種情況，政府幵始著手加大保障性住房的建設(shè)力度，并采取限價限購的措施調(diào)控房價。2008年幵始，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，第一部分就提出要加大保障性住房建設(shè)力度，多渠道、多種類、多層次的住房保障體系基本建立。同時將保障房建設(shè)納入“十二五”規(guī)劃，解決居民的住房問題，并對低收入家庭的保障加強。

3.保障性住房建設(shè)面臨的問題

3.1保障性住房政策缺乏長效機制

中國的住房市場過多的依賴行政手段干預(yù)，近年間住宅政策頻繁出臺，但從其發(fā)揮效應(yīng)來看主要是被動應(yīng)對，并沒有形成一個長遠(yuǎn)的構(gòu)架和核心的理念，對經(jīng)濟效率的關(guān)注仍然高于對社會成本的關(guān)注。目前，保障住房建設(shè)仍實行從上而下的任務(wù)分配模式，缺乏從基礎(chǔ)市場調(diào)研的真實需求做支撐。各地普遍都對住房保障問題缺乏深入研究，因此，不能結(jié)合實際，科學(xué)確定保障的條件、人數(shù)比例及具體措施；未將住房保障列入政府工作長期規(guī)劃和年度計劃，保障政策目標(biāo)不明確、保障依據(jù)不充分、保障措施單一，導(dǎo)致短期性、應(yīng)對性、隨意性的行為較多。

3.2 保障性住房存在“居住隔離”現(xiàn)象

由于地方政府保障房財政支持力度有限，在缺乏激勵機制和約束機制的條件下，保障性住房選址往往被置于位置偏僻、交通不便等不利區(qū)位，周邊就業(yè)機會少，居住者遠(yuǎn)離工作地和服務(wù)區(qū)，還有部分保障性住房小區(qū)功能配套滯后，缺少教育、醫(yī)療、體育、商業(yè)、文化活動等配套設(shè)施，生活不方便。這些都導(dǎo)致了“居住隔離”現(xiàn)象的產(chǎn)生?！熬幼「綦x”將影響入住保障房的中低收入群體滿意度、幸福感和發(fā)展機會，還容易導(dǎo)致保障性住房小區(qū)貧民窟化、社會治安混亂等多方面問題。3.3保障性住房未覆蓋部分“夾心層”

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，收入差距進一步加大，城鎮(zhèn)住房困難居民中出現(xiàn)了既買不起經(jīng)濟適用房又不屬于廉租房保障范圍的“夾心層”家庭。大學(xué)畢業(yè)新就業(yè)群體、舊城改造中新增的拆遷戶，貧困家庭以及進城務(wù)工人員組成了大量新增的需要住房保障群體，這些新的需保障人群往往選擇蝸居于城中村或者城郊結(jié)合部，居住環(huán)境惡劣，形成的“貧民窟”也影響城市形象。新增的保障人群中，部分群體處于人生過渡時期，或者流動性較大，住房支付能力極其有限，對公共設(shè)施依賴大，因此需要更為有針對性的住房形式進行保障。

《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》將經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象從“中低收入”家庭調(diào)整為“低收入”家庭，廉租住房由“最低收入”家庭調(diào)整為“低收入”家庭。但調(diào)整后對如何解決中低收入家庭住房困難的問題卻沒有相應(yīng)的政策規(guī)定，再加上保障性住房占比較少，以經(jīng)濟適用住房、廉租房、公租房為主的住房保障體系只能保障部分低收入住房困難家庭，但是面對高房價，有很大一部分中低收入家庭或人群既無力購買商品房，又無法享受住房保障。因此，“夾心層”人群的住房公平權(quán)益被忽視，這部分人的權(quán)益需要保障，需要政府能夠擴大保障范圍，建立能夠覆蓋住房困難的中低收入人群的保障體系。3.4保障性住房缺乏法律約束

從立法方面上看，住房保障法已于2008年11月被列入十一屆全國人大常委會五年立法規(guī)劃，但進展一直較為緩慢。時至今日，我國的保障房無論是需求還是建設(shè)都已經(jīng)進入了一個新的階段，但是在立法上并沒有形成有力的保障。

由于缺乏相關(guān)法律法規(guī)的硬約束，地方政府對保障政策的執(zhí)行落實不到位，沒有很好的起到較好的政策實施效果。許多地方政府出于眼前的經(jīng)濟利益考慮，對劃撥土地、減免稅費、資金投入并不積極。同時，不同政府部門之間，還存在著協(xié)調(diào)問題。涉及到保障房的相關(guān)政策，需要由不同的政府部門負(fù)責(zé)，由于部門職權(quán)不同，但又有權(quán)力交叉重合的現(xiàn)象，致使政策目標(biāo)、辦事程序需要協(xié)調(diào)，所以要達到政策制定和落實的高度統(tǒng)一并不容易。

4.解決現(xiàn)行保障性住房建設(shè)問題的思考

十八屆三中全會上，住房問題被提升到更高的層次，習(xí)近平指出，“加快推進住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，要處理好政府提供公共服務(wù)和市場化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟功能和社會功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系。” 4.1立法先行

近幾年，我國推進了大規(guī)模保障房的建設(shè)，在非常短的時間內(nèi)，解決了部分最困難群體的住房保障。然而，其建設(shè)仍然停留在政策方面，需要將相關(guān)政策上升到法律層面來進行更有力的保障。要堅持有法可依的原則，完善在住宅方面的立法工作，具體包括征地、委托、開發(fā)、分配、使用等各個環(huán)節(jié)的法律法規(guī)。建立健全對住房的保障、監(jiān)督、激勵、約束機制，規(guī)范和引導(dǎo)其他經(jīng)濟主體在保障房建設(shè)和供給上的行為，使其服務(wù)于保障房供給的整體目標(biāo)，如美國通過稅收引導(dǎo)、調(diào)節(jié)私人資源服務(wù)于住房保障。通過法律建設(shè)，明確保障性住房的市場定位以及人們的住宅受保障的權(quán)利，同時對房地產(chǎn)市場中的各個主體，包括政府、房地產(chǎn)商、消費者以及相關(guān)的關(guān)聯(lián)機構(gòu)進行明確的約束機制。完善的法律法規(guī)是保障性住房建設(shè)和整個房地產(chǎn)市場運行規(guī)范的有效保證，為整頓我國的房地產(chǎn)秩序提供了良好的制度框架。4.2融資的多元化

應(yīng)積極通過體制機制創(chuàng)新，處理好政府與市場關(guān)系，充分調(diào)動社會力量參與住房保障體系建設(shè)。一是大力發(fā)展PPP(公私合作伙伴關(guān)系)模式下的多種運作機制，強化政府和私人機構(gòu)在保障性住房建設(shè)方面的合作，改變幾乎全部由政府自建的現(xiàn)狀。二是積極探索保障性住房中公租房的租售銜接機制，在入住者收入提高過程中，于一定條件下使部分保障對象由“住有所居”發(fā)展為“居者有其屋”而加快建設(shè)資金回收。三是大力發(fā)展中介組織，積極探索委托管理、政府采購、“補人頭”等多種方式，降低保障性住房管理成本，調(diào)動民間空置房和其他可用資源潛力，提高服務(wù)水平，提升保障性住體系的績效。4.3完善準(zhǔn)入退出機制

世界上發(fā)達國家在嚴(yán)格篩選保障性住房申請者的資質(zhì)的同時，也有一套嚴(yán)格的退出機制。建立一套科學(xué)合理的保障性住房準(zhǔn)入和退出標(biāo)準(zhǔn)是保障性住房公平分配的基本條件，而將標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行則是實現(xiàn)公平的關(guān)鍵。

社會保障性住房屬政府提供的公共資源，只有建立嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出機制，才能確保社會保障性住房實現(xiàn)有效流轉(zhuǎn)。必須明確保障房的擁有者與商品房的擁有者具有排他性。即保障房的擁有者絕對不能擁有商品房。保障房的擁有者只有完全退出保障性住房，才能購買商品房。政府應(yīng)進一步明確什么人應(yīng)該保障、如何保障、補助金額、退出條件等標(biāo)準(zhǔn)，這些大量的基礎(chǔ)工作，是住房保障工作的基礎(chǔ)。同時，建議建立保障住房戶“誠信檔案”，避免少數(shù)居民采取虛報瞞報收入的手段騙取保障性住房。保障住房戶的信用檔案可以從申請之日起開始建立，到入住時正式建檔，從保障性住房退出時歸檔。住房保障是解決低收入家庭的基本居住權(quán)而不一定是財產(chǎn)權(quán)，建議各省在今后的住房保障體系建設(shè)中，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整思路，增加租賃型保障性住房的比例，以擴大住房保障的覆蓋面。4.4完善保障性住房配套設(shè)施建設(shè)

保障性住房小區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)滯后問題普遍存在。作為政策性住房，項目選址相對一般較偏，小區(qū)外的道路、自來水、供電等公共配套設(shè)施建設(shè)有些滯后，文化體育活動場所、菜場、學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施建設(shè)相對缺乏，交通出行也不便，保障性住房的公共配套設(shè)施仍顯滯后是因為相關(guān)責(zé)任主體資金緊張，融資難度大，所承擔(dān)的市政道路等公共配套工程建設(shè)有拖延現(xiàn)象，就會直接影響政策性住房項目建設(shè)進度和后期居民入住。

保障性住房配套建設(shè)不足，地方政府也要承擔(dān)一定的責(zé)任，應(yīng)該統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)好保障房的配套建設(shè)，積極推動教育、醫(yī)療、文化設(shè)施。為了推動開發(fā)建設(shè)企業(yè)的積極性，政府甚至可以在配套建設(shè)方面給與政策傾斜。

5.結(jié)語

保障性住房體系的建立和健全，不僅彌補我國社會保障在住房方面的缺陷，還能提高社會公平，不僅是一個經(jīng)濟問題，還是直接影響社會穩(wěn)定的政治問題和社會問題?？梢灶A(yù)見，保障性住房的建設(shè)，將會使得房子的市場價格維持在穩(wěn)定的水平，有利于遏制市場上的投機行為，緩解不斷加大的貧富差距，為經(jīng)濟的發(fā)展提供強有力的后盾，為社會的穩(wěn)定提供良好的社會氛圍。參考文獻：

[1] 程大濤.中國保障性住房建設(shè)研究 [M].中國社會科學(xué)出版社, 2013 [2] 羅應(yīng)光, 向春玲.住有所居: 中國保障性住房建設(shè)的理論與實踐[M].中共中央黨校出版社, 2011.[3] 戴惠娟.以公共租賃房為主體的保障性住房體系研究[D].重慶大學(xué), 2012.[4] 劉贊玉.廣州市社會保障性住房模式與制度分析[D].華南理工大學(xué), 2010.[5] 楊維.保障性住房的組織模式研究[D].重慶大學(xué), 2010.[6] 劉暢.保障性住房的多元供給模式研究[D].遼寧大學(xué), 2011.[7] 劉洪玉.對我國當(dāng)前住房問題和住房價格問題的思考[J].上海房地, 2007(5): 4-7.[8] 汪利娜.我國保障性住房政策演變及思考[J].現(xiàn)代城市研究, 2009, 12: 7-11.[9] 楊俊.中國保障性住房制度與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展[J].浙江社會科學(xué), 2010(003): 10-12.[10] 李晶.保障性住房建設(shè): 現(xiàn)狀, 影響及融資模式[J].國際融資, 2010, 11(4).[11] 黃安永, 朱新貴.我國保障性住房管理機制的研究與分析[J].現(xiàn)代城市研究, 2010, 10.[12] , 邱道持, 李鳳, 等.中國保障性住房體系建設(shè)研究進展[J].現(xiàn)代城市研究, 2012, 5: 005.

第二篇：關(guān)于我國保障性住房建設(shè)的問題研究

關(guān)于我國保障性住房建設(shè)的問題研究

姓 名 譚 虎 專 業(yè) 投 資 學(xué) 研究方向 房地產(chǎn)投資 指導(dǎo)教師 陳 柏 東 學(xué)院名稱 金融學(xué)院

中南財經(jīng)政法大學(xué)研究生部

引言

我國正處在經(jīng)濟和社會轉(zhuǎn)型的宏觀背景下,在現(xiàn)行市場經(jīng)濟背景下,住房難問題作為關(guān)乎國計民生的大事之一,成為我國乃至世界各國所關(guān)注的重點。由此,經(jīng)濟適用房、廉租房和公積金政策等一系列保障性住房政策的出臺,是我國應(yīng)對這一問題,解決中低收入家庭住房困難的重大決策,然而在這一過程中存在諸多問題,諸如政府思路不清晰,制度不健全,監(jiān)管不嚴(yán)格等,由此導(dǎo)致保障性住房政策成果不顯著,百姓無法切實得到實惠。目前,保障性住房問題已經(jīng)引起我國政府和學(xué)術(shù)界的廣泛重視,但研究多集中在如何住房保障制度改革方面,而在新的投資環(huán)境和政策下企業(yè)與政府所面臨的問題研究較少，本文試圖以住建部和國務(wù)院的十二五規(guī)劃為出發(fā)點,重點研究新政策下政府保障性住房建設(shè)在土地公給和資金運用方面所存在的問題和挑戰(zhàn)，提出政府投融資的具體渠道和辦法，實現(xiàn)由“有住房”到“有房住”的轉(zhuǎn)變，以期能夠更好地解決低收入家庭住房難問題。

一、我國保障性住房建設(shè)的發(fā)展歷程

保障性住房是與商品性住房相對應(yīng)的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房、以及棚改房構(gòu)成，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，具有社會保障性質(zhì)。

早在1995年，《國家安居工程實施方案》的出臺就標(biāo)志著“安居工程”在我國全面起步，其計劃在原有住房建設(shè)規(guī)模基礎(chǔ)上，新增安居工程建筑面積1.5億平方米，用五年左右時間完成。安居工程住房直接以成本價向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。這一階段我國住房的主要模式為“集資合作建房”和“安居工程”兩種方式，同時實物分房還沒有完全取消，經(jīng)濟適用房開始進入保障房體系。

1998年7月3日國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，標(biāo)志著以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系已經(jīng)全面建立起來。2001年底開始，以大連市為代表的部分城市提出了經(jīng)營城市的理念，以出讓土地獲取政府收入，導(dǎo)致建設(shè)經(jīng)濟適用住房的積極性逐步減弱。從2002年開始，經(jīng)濟適用住房投資占房地產(chǎn)投資比例大幅下降。2003年，國務(wù)院18號文把房地產(chǎn)業(yè)作為了拉動經(jīng)濟增長的支柱性產(chǎn)業(yè)，普通商品住房同時也取代了經(jīng)濟適用房作為了市場的供應(yīng)主體，在一定程度上導(dǎo)致了保障

性住房的建設(shè)和供應(yīng)不足。2005 年更達到了歷史最低點，僅為3%（2005 年經(jīng)濟適用房投資額為519 億，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資15909億元），一些城市甚至停止經(jīng)濟適用住房的建設(shè)。

2007年國務(wù)院提出了住房保障制度的目標(biāo)和基本框架，即以城市低收入家庭為對象，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭到“十一五”（2006-2010年）期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善。

2010年國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求加快保障性安居工程建設(shè)，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)，我國保障性住房體系已經(jīng)逐步趨于完善。

二、保障性住房建設(shè)的發(fā)展現(xiàn)狀

2010年，全國保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套，中央財政保障性安居工程支出764.86億元，增長38.9%，超額完成年初計劃。2007年以來，中央財政不斷加大對保障性安居工程的補助力度，2007-2009年中央財政保障性安居工程支出分別為51億元、181.9億元和550.6億元，增速明顯。

在中央的十二五規(guī)劃中，住建部對2011 年保障房建設(shè)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)做出了明確的安排，并與地方政府簽訂責(zé)任書，大大強化了保障房執(zhí)行力度。保障房建設(shè)的目標(biāo)在于，立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。將保障房建設(shè)規(guī)劃提升至3600 萬套，大約是過去10年建設(shè)規(guī)模的兩倍；同時，每年還將改造農(nóng)村危房150萬戶以上。計劃至2015 年末，保障房能覆蓋到總?cè)丝诘?0%左右。2011年全國就將開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，比上年增長70%以上，創(chuàng)歷年之最。截至2011年7月底，全國城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房開工建設(shè)721.8萬套，開工率72%。以湖北省為例，保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開

工率已達99.98%,僅有54套保障房還未開工?

2011年1月29日，國土資源部公布了2010年全國住房用地供應(yīng)計劃執(zhí)行情況，2010年全國30個省區(qū)市(不含西藏和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團)住房供地計劃18.47萬公頃，實際完成12.54萬公頃，比2009年住房供地增加4.9萬公頃，同比增長64.1%。保障性安居工程（含廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房、公租房等保障性住房和棚戶區(qū)改造住房）實際用地3.24萬公頃，占全年住房實際用地比例為25.9%，其中保障性住房實際用地2.64萬公頃，占全部住房用地比例為21.1%；商品住房（中小套型商品住房和大戶型高檔商品住房，中小套型商品住房中剔除了限價房和公租房）實際用地9.3萬公頃，占比74.1%。

今年的1000萬套保障住房，約200萬套住房是產(chǎn)權(quán)型的經(jīng)濟適用房和限價商品房；400萬套屬于棚戶區(qū)改造，也是產(chǎn)權(quán)型的；還有400萬套是廉租房和公租房（其中廉租房180萬套，公租房220萬套）?？偼顿Y約1.3萬億元，其中中央財政安排補貼1030億。據(jù)測算，經(jīng)濟適用住房、限價住房和棚戶區(qū)改造，資金可以自求平衡，即通過銷售收回投資并有一定的利潤。但廉租住房和公共租賃住房的融資，存在一定困難。除了中央財政補助1030億，還安排土地出讓收益的10%，大體也是1000億，還有公積金增值收益四五百億，合計可以落實2500億左右。另外還有2500億，需要各地自己想辦法籌集。

三、建設(shè)中所面臨的問題

1、資金短缺

目前住房保障資金以土地收入為主或者以公共收益為主的方式，其資金規(guī)模都會隨著房地產(chǎn)的變化而產(chǎn)生很大的波動，從而不利于形成長期穩(wěn)定的資金來源。比如2008 年，房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，很多政府土地流拍，廈門市依然按照2007 年的發(fā)展趨勢制訂發(fā)展規(guī)劃。2007 年廈門的土地出讓收益是300億，而2008年為50億，2009年第一季度只有300萬。這樣住房保障的資金就面臨很大的困境。不考慮土地出讓金（因為土地出讓金來源具有不確定性，且是陸續(xù)到位，而不能一次性到位），2011年已籌集資金也已經(jīng)完全能保證保障房開工建設(shè)。不過2012年如果不補充新的資金來源，資金缺口可能達到3000億，如考慮2011年-2012年每年約有1000-1200億土地出讓凈收益可以用于保障房，2012年資金缺口也在1000億左右。同時，住房保障領(lǐng)域的各種配套金融稅收政策還沒有跟進，也沒有鼓勵企業(yè)參與社會化的相關(guān)措施，還是以政府投入為主，這便給政府財政造成了很大的負(fù)擔(dān)。

2、土地供給不足

回顧 2007 年-2010 年保障房土地供給完成情況，基本上每年完成率都在80%以

下,2010 年甚至只完成 67.8%！保障房土地出讓始終低于計劃，其原因，我們認(rèn)為，一方面是來自商品房市場的擠壓，部分本來安排建保障房的地塊被高價出讓，另一方面可能是收儲進度低于預(yù)期，部分地塊拆遷、平整和補償?shù)冗M度未按計劃完成。供地低于預(yù)期，直接導(dǎo)致保障房實際供給會低于預(yù)期。

四、對策

第一、對2011年保障房建設(shè)，住建部預(yù)計需要1.3-1.4萬億。其中，400萬套棚改房在5000億元左右，200萬套經(jīng)濟適用房和兩限房的建設(shè)資金約需5000 億元，380萬套公租房和廉租房預(yù)算資金約4000億。目前已經(jīng)有較為明確來源的資金有4634 億：中央財政補助1030億、公積金貸款500 億，國開行貸款1000 億，地方土地出讓金陸續(xù)提取約1200 億，公積金增值收益預(yù)計400 億，中央代發(fā)國債504 億等。在充分吸引社會資金參與的基礎(chǔ)上，目前地方到位資金已經(jīng)足以保證完成2011年1000萬套保障房的開工，而資金短缺將在2012年出現(xiàn)。雖然我國政府掌握了大量的公共資源，擁有高儲蓄率，財力相比其他一些國家政府來說，還是比較充足的。然而，簡單地依靠政府投資以期望中國的經(jīng)濟走出困境，可能會有一定的困難，這就需要依靠政府投資為主，廣泛的動員社會資本共同參與，振興經(jīng)濟。

首先，200萬套經(jīng)濟適用房和兩限房可全部由社會資金參與。由于經(jīng)濟適用房和兩限房最終將用于出售給個人，資金回款有保障，特別是兩限房，由于有一定利潤保障，企業(yè)參與熱情相對較高，政府可以通過適當(dāng)修改土地出讓條件或者通過配建的方式，以犧牲較小的經(jīng)濟利益即可吸引社會資金參與。其次，對于棚改房，可以分別出售、租賃給原住戶，甚至有部分將向社會出售。由于大部分最后會通過出售回籠資金，建設(shè)過程中的資金缺口3400億完全可以通過銀行貸款等方式解決，建成出售之后償還本金。再次，如果公租房政府能通過稅費優(yōu)惠等措施，吸引社會資金參與建設(shè)，并長期持有經(jīng)營，則政府僅需負(fù)擔(dān)160萬套廉租房籌建，所需資金約1800億，其他均可以通過貼息等方式吸引到社會資金參與。

除此之外，在實施稅費減免、財政貼息等方式之外，還可以考慮建立保障房的預(yù)售制度、建立社會資金參與的退出機制（特別是參與公租房經(jīng)營）以及擴大貼息范圍或者通過配建適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)等方式，提高保障房利潤率水平，充分吸引保險、信托和銀行貸款資金參與保障房建設(shè)。

第二、據(jù)測算，2011年開工的1000萬套保障性安居工程，共需要土地4.13萬公頃，較2010年保障性安居工程實際用地增加27.5%，其中經(jīng)濟適用房和限價房需要土地9333公頃，廉租房和公租房需要土地13333公頃，棚戶區(qū)改造住房需要土地18667公頃。要切實加強保障房的土地供給，防止出現(xiàn)過去4 年來土地出讓計劃屢屢低于預(yù)期的情況發(fā)生，必須采取相應(yīng)的措施，如利用閑置土地來增加保障房建設(shè)的土地供給，擁有豐富土地儲備的央企應(yīng)該出讓閑置土地以供保障房建設(shè)，政府回收廢棄與浪費土地等。

第三、在法律法規(guī)方面也應(yīng)該切實加強。出臺法律嚴(yán)格限制炒賣組屋，確保組屋政策的順利實施，從法律制度層面來保障住房，包括資金投入、土地供應(yīng)政策、機構(gòu)和人員配備等。同時也需要完善相關(guān)的配套制度，包括金融、稅收、土地的等等支持政策。中國現(xiàn)

在的土地供應(yīng)非常隨意，政府不愿意拿出土地來建設(shè)保障性住房。如果在法律制度中予以明確，保障性住房的土地供應(yīng)就有了明確的保障機制。

五、結(jié)束語

我國的保障性住房建設(shè)才剛剛起步,在政策執(zhí)行中避免不了的會出現(xiàn)一些漏洞和困難，而產(chǎn)生與初衷不一致的結(jié)果。但保障性住房政策對解決中低收入家庭住房問題是十分重要的，是不可忽略的正確舉措，這就要求我們在建設(shè)過程中及時發(fā)現(xiàn)問題，結(jié)合我國的實際情況制定出正確的解決問題的方案，確保保障性住房建設(shè)健康、高效、快速向前發(fā)展，最終實現(xiàn)居者有其房的目標(biāo)。

六、參考文獻

1、張瑞雪.保障性住房建設(shè)存在的問題及相關(guān)對策建議[J].河南建材，2009年第6期

2、文林峰.中國保障性住房現(xiàn)狀[J].住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部研究中心

3、中國指數(shù)研究院(上海).2011保障房白皮書[N].2011.4

4、陳曉波.完善制度安排，保障房可不差錢——保障房專題研究[N].行業(yè)研究報告，2011.6

5、陳工,苑德宇.我國公共投資擠占私人投資了嗎？[J]《財政研究》，2009年第12期

6、謝建新，陳 暉.保障性住房的建設(shè)管理及規(guī)劃設(shè)計探討.[J] 深圳土木與建筑,2009.3

第三篇：加強保障性住房建設(shè)加強保障性住房建設(shè)

社會保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會保障作用的住房。社會保障性住房制度也就是在社會保障性住房建設(shè)、分配、流通等具體實踐中形成的制度。

加強保障性住房建設(shè)，既是改善和保障民生的重要舉措，又是擴大內(nèi)需、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的有效途徑

加強保障性住房建設(shè)，有利于改善民生、維護社會和諧穩(wěn)定。努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，是改善和保障民生的目標(biāo)。加強保障性住房建設(shè)，切實解決與改善低收入居民家庭的住房問題，是實現(xiàn)“住有所居”的重要舉措。在我國“土地公有”的制度下，住房具有公共產(chǎn)品的特殊屬性，政府有責(zé)任、有義務(wù)為公民提供基本住房保障。同時，住房消費具有巨大的外部性，從社會學(xué)角度看，一個居民是否擁有良好或社會所認(rèn)同的最基本的居住條件，會影響其道德水平、社會行為規(guī)范，乃至對社會的認(rèn)同感和歸屬感。十七大報告明確指出“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”，充分體現(xiàn)了黨和政府對住房保障體系建設(shè)工作的高度重視。

加強保障性住房建設(shè)，有利于控制高房價，更好落實調(diào)控房價的政策。目前，我國商品房市場房價收入比已超過國際公認(rèn)的警戒線，大量低收入家庭甚至部分中等收入家庭無力承擔(dān)過高房價，房地產(chǎn)業(yè)已聚集巨大風(fēng)險。這不僅嚴(yán)重影響居民消費預(yù)期和投資環(huán)境，阻礙城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略的順利推進，而且將進一步拉大貧富差距，擠占中低收入階層的生存空間。在這種背景下，2010年4月以來，政府綜合運用財政、金融、土地等宏觀調(diào)控工具，連續(xù)出臺“國十一條”、“國五條”、“國八條”等重磅調(diào)控政策，但房價上漲壓力依然存在，調(diào)控形勢依然嚴(yán)峻。認(rèn)真落實保障性住房建設(shè)調(diào)控政策，能夠改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加住房供給數(shù)量，抑制居民對商品房的剛性需求，對促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、抑制商品房房價的進一步上漲，能起到重要的作用。

加強保障性住房建設(shè)，有利于擴大內(nèi)需，促進轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式和經(jīng)濟快速持續(xù)發(fā)展。長期以來，內(nèi)需不振一直是制約我國經(jīng)濟進一步發(fā)展的一個重要因素。加強保障性住房建設(shè)，一方面讓數(shù)量龐大的中低收入者能以較低的成本實現(xiàn)“居者有其屋”，不必為高昂的商品房而節(jié)衣縮食、苦苦積蓄，這就為他們增強消費信心、釋放消費需求創(chuàng)造有利條件；另一方面，加快保障性住房建設(shè)，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有很強的帶動效應(yīng)，其輻射帶動作用和杠桿作用非常明顯。政府主導(dǎo)的大規(guī)模保障性住房建設(shè)，以民生為導(dǎo)向，可以給畸形發(fā)展的商品房市場降溫，引導(dǎo)社會投資方向，鼓勵更多企業(yè)和資本投入實體經(jīng)濟和科技創(chuàng)新。從這個意義上說，大規(guī)模加強保障房建設(shè)，可以成為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的重要突破口。

第四篇：保障性住房建設(shè)(專業(yè)課)

研究報告

關(guān)于內(nèi)蒙古自治區(qū)保障性住房建設(shè)

問題的研究

【摘 要】

保障性住房建設(shè)問題關(guān)乎社會的穩(wěn)定和發(fā)展，是切實改善民生，維護社會穩(wěn)定，促進住房制度改革、完善房地產(chǎn)市場的重要措施。我國保障性住房供給分別采取兩限商品住房、經(jīng)濟適用住房、政策性租賃住房、廉租房和棚戶區(qū)改造等多種形式。目前，各級政府直接修建廉租住房輔以政策性補貼的方式為保障住房供給的主要途徑。隨著各地廉租住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，政策管理滯后、住房選址不當(dāng)、建設(shè)資金不到位、生活配套設(shè)施滯后、生活成本提高等問題亟待解決。圍繞國家關(guān)于2011年基本解決我國城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造目標(biāo)，結(jié)合兩年來內(nèi)蒙古自治區(qū)保障性住房建設(shè)實踐，本文重點就廉租住房和經(jīng)濟適用房建設(shè)問題，進行了一系列研究和探討?！娟P(guān)鍵詞】

保障性 安居工程 經(jīng)濟適用房 廉租住房

[key words]

Supportability, Housing Project, Affordable housing, Low-rent housing 1

目

錄

【摘 要】................................................................................................1 【關(guān)鍵詞】................................................................................................1

一、內(nèi)蒙古自治區(qū)保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀..........................................3

（一）廉租住房建設(shè)情況............................................................3

（二）經(jīng)濟適用房建設(shè)情況........................................................4

二、內(nèi)蒙古自治區(qū)廉租住房建設(shè)存在的問題..................................4

（一）廉租住房建設(shè)存在的問題................................................4

（二）經(jīng)濟適用住房建設(shè)存在的問題........................................9

三、繼續(xù)推進保障性安居工程建設(shè)的意見和建議........................11

（一）加強保障性安居工程立法建設(shè)......................................12

（二）進行科學(xué)合理的規(guī)劃和設(shè)計..........................................12

（三）多渠道籌集房源..............................................................13

（四）多渠道籌措資金..............................................................14

（五）認(rèn)真落實土地和稅費各項優(yōu)惠政策..............................15

（六）完善相關(guān)管理辦法..........................................................15

（七）加快推進保障性安居工程信息化建設(shè)..........................16

（八）研究解決住房后續(xù)管理問題..........................................16

（九）逐步擴大住房保障范圍..................................................17 【參考文獻】

一、內(nèi)蒙古自治區(qū)保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀

（一）廉租住房建設(shè)情況

1、廉租住房保障現(xiàn)狀。據(jù)統(tǒng)計，全區(qū)符合廉租條件的城市低收入困難家庭約23萬戶，其中13平方米以下的低保住房困難家庭為11.3萬戶，其他低收入住房困難家庭為11.7萬戶，其中約80%需通過實物配租方式解決，共需籌集廉租住房18.3萬套。2008年正式啟動廉租住房保障制度以來，截至2009年底，通過實物配租和發(fā)放租賃補貼方式，順利完成了設(shè)區(qū)城市人均住房13平方米以下、旗縣（市）城區(qū)人均住房不足8平方米低保家庭應(yīng)保盡保的保障目標(biāo)。實施保障家庭15.2萬戶，其中，已實現(xiàn)實物配租保障家庭1.7萬戶，發(fā)放租賃補貼家庭13.5萬戶。新建廉租住房面積225萬平方米，6.7萬套住房（部分房屋正在建設(shè)或?qū)嵨锱渥獠僮鬟^程中）。各級政府投入新建、購買、改建租用存量房、棚戶區(qū)改造以及發(fā)放租賃補貼等方面廉租住房保障資金約42億元。其中，中央補助16.1億元，自治區(qū)安排1.2億元，盟市配套24.7億元。

2、我區(qū)2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃。為實現(xiàn)到2011年底我區(qū)全部解決23萬戶符合廉租條件的城市低收入家庭的住房困難的目標(biāo)。2009年9月，自治區(qū)制訂了《內(nèi)蒙古自治區(qū)2009—2011年廉租住房保障規(guī)劃》，在現(xiàn)已實物配租的 3

1.7萬套廉租住房的基礎(chǔ)上，2009—2011年三年新增廉租住房16.5萬套，大體按30%、30%、40%的比例向各進行分解，2009年、2010年、2011年新增廉租住房分別為5萬套、5萬套、6.5萬套。其中，2009年建設(shè)5萬套的項目資金基本到位，廉租住房正在建設(shè)中。

（二）經(jīng)濟適用房建設(shè)情況

2005年，完成投資19.8億元，竣工面積159.7萬平方米，總套數(shù)19782套。2006年，完成投資46.8億元，竣工面積347.8萬平方米，總套數(shù)43556套。2007年，共完成投資54.15億元，施工面積778.52萬平方米，竣工面積401萬平方米，總套數(shù)58633套，完成投資和竣工面積分別比2006年增長了15.7%和15.2%，施工面積占當(dāng)年住房建設(shè)總量的18.9%，比上有較大幅度的增長。2008年，我區(qū)經(jīng)濟適用住房新開工建設(shè)801萬平方米，118126套，已竣工430萬平方米，59900套，完成投資60.2億元。2009年，全區(qū)計劃建設(shè)經(jīng)濟適用住房11.86萬套、891萬平方米，計劃投資128億元。實際開工7.6萬套、591萬平方米，竣工22745套、170.7萬平方米。

二、內(nèi)蒙古自治區(qū)廉租住房建設(shè)存在的問題

（一）廉租住房建設(shè)存在的問題

1、廉租住房建設(shè)規(guī)劃問題

一是建設(shè)用地規(guī)劃缺乏科學(xué)論證。合理的城市空間和產(chǎn)業(yè)布局、高效集約的土地規(guī)劃利用、完善的社會公共服務(wù)設(shè)施、便捷的交通條件、充足的就業(yè)機會、良性的社會支持網(wǎng)絡(luò)等是良好區(qū)位的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，但是，在貫徹實施廉租住房制度的過程中，建設(shè)用地規(guī)劃缺乏合理性和科學(xué)性。由于我區(qū)大部分盟市廉租住房項目儲備不足，一些地方政府手中基本沒有可供劃撥的建設(shè)用地，特別是在生產(chǎn)生活都較為便利的地段。相當(dāng)一部分在中心城區(qū)定下來的建設(shè)項目，因遭遇拆遷難且成本高的問題，難以實施，持續(xù)大規(guī)模建設(shè)廉租住房難以為繼。一些盟市為降低建設(shè)成本節(jié)約資金，廉租住房建設(shè)往往選擇開發(fā)成本較低、交通不便的城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，這使得廉租家庭用于交通、采暖、水電等費用增加，家庭經(jīng)濟負(fù)擔(dān)加重。其對于公共物品、公共設(shè)施的共享性大大降低，尤其是交通、教育、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)難以保障。我區(qū)少數(shù)旗縣已經(jīng)出現(xiàn)蓋了房子，分不出去的問題。這一傾向在興安盟尤其突出。

二是規(guī)模化建設(shè)容易誘發(fā)社會問題。廉租住房社區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)導(dǎo)致社會隔離程度加深。社區(qū)之間如果缺乏交往，久而久之，就會逐漸產(chǎn)生一定的社會距離和心理距離，從而形成互相疏遠(yuǎn)、隔閡、離散、排斥甚至敵對的狀態(tài)。政府集中興建的廉租住房小區(qū)，人為地使得社會各階層的分隔加劇。將 5

低收入、老弱病殘的困難家庭聚集在一起，將導(dǎo)致城市“貧民區(qū)”的特征越來越明顯。貧困人群過度集中居住不僅會直接導(dǎo)致不同社會階層分歧的加劇，還會帶來諸如犯罪率上升等一系列社會問題。

三是廉租住房建設(shè)壓力巨大。由于我區(qū)住房保障起步較晚，滯后于其他社會保障（如醫(yī)療、事業(yè)、養(yǎng)老）的發(fā)展，各地普遍存在保障性住房建設(shè)不足的現(xiàn)象。按照目前國家確定的低保戶中，人均住房13平米以下為廉租房保障對象，僅為保障住房的起步標(biāo)準(zhǔn)。但這一低標(biāo)準(zhǔn)，我區(qū)仍需廉租房約18萬套，對于經(jīng)濟相對落后的地區(qū)實現(xiàn)保障困難很大。如烏蘭察布市26萬多戶城鎮(zhèn)家庭中，低保家庭近6萬戶，城鎮(zhèn)低收入家庭相對比例過高。

四是廉租住房建設(shè)計劃軟約束。一則擅自變更項目批復(fù)計劃，超預(yù)算支出。呼倫貝爾市海拉爾區(qū)、牙克石市以及興安盟科右中旗均存在超預(yù)算支出問題。二則未經(jīng)批復(fù)改變建設(shè)規(guī)模。赤峰市松山區(qū)存在房產(chǎn)開發(fā)搭便車現(xiàn)象，將廉租住房變?yōu)榻?jīng)濟適用房銷售。巴彥淖爾市烏拉特后旗擅自增加廉租住房面積，導(dǎo)致廉租房套數(shù)減少。

2、廉租住房資金管理問題

一是國家補助水平相對偏低。廉租住房的建設(shè)需要政府大量的財政投入，除了住房的基本建設(shè)，后期的管理維護等 6

費用更是巨大。資金問題成為廉租住房建設(shè)的瓶頸。盡管國家對西部地區(qū)廉租住房建設(shè)每平方米補助400元，比東、中部地區(qū)略高，但我區(qū)建筑材料價格和建房成本相對較高，不含拆遷費每平米成本約1400元，很多盟市旗縣無力負(fù)擔(dān)龐大的財政支出，更傾向于選擇租金補貼的方式。但低收入家庭住房保障的剛性需求，決定政府主導(dǎo)建設(shè)一定量的廉租住房是無可避免的。

二是地方配套資金不足。近兩年我區(qū)用于投入廉租住房建設(shè)的資金達40億。也僅僅保障了實物配租1.7萬戶和租賃補貼13.5萬戶。離實現(xiàn)保障實物配租11.7萬戶和發(fā)放補貼11.3萬戶的目標(biāo)，還有很大差距。2009年我區(qū)各盟市旗縣通過自治區(qū)搭建的融資平臺，采取“統(tǒng)一融資、委托代建、分項提款、統(tǒng)一還貸”的方式，申請國家開發(fā)銀行貸款20多億元，暫時解決了配套問題，但明后兩年仍需持續(xù)每年配套幾十億元的資金，此外還有還貸負(fù)擔(dān)，這將形成巨大的資金缺口壓力。隨著廉租社區(qū)的落成使用，“收租難、管理難、退出難、配套設(shè)施不健全”等問題也相應(yīng)出現(xiàn)。廉租住房建成后，周圍配套設(shè)施的配建困難己經(jīng)成為廉租住房建設(shè)中存在的主要問題。政府用于投資廉租住房的資金已經(jīng)很大，在缺乏配建動力的情況下，還要保證周圍公共設(shè)施和商業(yè)服務(wù)的配套建設(shè)確實面臨更大困難。

三是資金管理不規(guī)范。第一，部分盟市未按規(guī)定將中央、自治區(qū)下達的廉租住房專項資金及時撥付到項目單位。興安盟烏蘭浩特市、包頭市東河區(qū)均有此類現(xiàn)象。第二，地方配套資金落實率較低。截止到2009年6月，全區(qū)12個盟市和兩個計劃單列市應(yīng)配套建設(shè)資金22億元，實際配套7億元，未到位15億元。第三，土地出讓金凈收益、住房公積金增值收益凈結(jié)余用于廉租住房建設(shè)的政策執(zhí)行不到位。如呼和浩特市2008年應(yīng)安排土地出讓金凈收益1.36億元，實際安排4228萬元；烏海市、巴彥淖爾市、烏蘭察布市、興安盟等未安排用于廉租住房建設(shè)的土地出讓金凈收益支出。第四，廉租住房保障資金管理不規(guī)范。部門盟市存在廉租住房保障資金與行政經(jīng)費混賬，核算科目不當(dāng)，以及廉租住房房租收入沒有按照“收支兩條線”的規(guī)定，及時、足額上繳同級財政的現(xiàn)象。

3、廉租住房管理制度有待完善

第一，雖然各地制定的相關(guān)廉租住房保障具體辦法，但實際操作中存在受保障家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不明確，相關(guān)證明材料不全，未進行全面嚴(yán)格的復(fù)查和公示的現(xiàn)象。第二，存在廉租住房補貼發(fā)放審核不嚴(yán)格，手續(xù)不健全問題。第三，租賃補貼政策執(zhí)行不統(tǒng)一，按照人均標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放，按戶平均發(fā)放，以及保底封頂發(fā)放等多種標(biāo)準(zhǔn)并存現(xiàn)象，造成不同地區(qū)差異 8

較大。第四，廉租住房補貼并未用于改善居住條件，而是用于生活消費、看病、孩子上學(xué)的支出。

（二）經(jīng)濟適用住房建設(shè)存在的問題

1、缺乏總體的規(guī)劃和設(shè)計

一是制度設(shè)計過于粗糙。實施經(jīng)濟適用房制度以來，自治區(qū)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家保障性安居工程制度，取得了顯著成效，但存在的問題也不容忽視。其中，最為緊迫的就是制度設(shè)計和科學(xué)規(guī)劃的問題。雖然國家制定出臺政策的初衷是好的，目的是解決低收入群體住房問題，使“居者有其屋”，實現(xiàn)地區(qū)社會的公平，但從具體執(zhí)行政策過程中來看，調(diào)研不夠深入，政策制定粗糙，研究力量薄弱，管理軟約束等后遺癥層出不窮——經(jīng)濟適用房并不適用。

二是缺乏系統(tǒng)規(guī)范有效的管理。經(jīng)濟適用房從前期建設(shè)用地規(guī)劃、設(shè)計，居民社區(qū)管理，社區(qū)與城區(qū)銜接，經(jīng)濟適用房出售對象資格認(rèn)定，經(jīng)濟適用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓、流轉(zhuǎn)、產(chǎn)權(quán)管理等，缺乏統(tǒng)一、規(guī)范和有效的設(shè)計，管理手段滯后，管理辦法單一，管理效率不高。

2、經(jīng)濟適用房交易環(huán)節(jié)錯位

政府開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用房的初衷是使中低收入者能夠買得起、住得上城市住房的一項保障性政策。但是在具體的實行過程中，卻發(fā)生了錯位，低收入者買大面積房子，高收 9

入者爭相搶購經(jīng)濟適用房的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計，自治區(qū)實施經(jīng)濟適用房制度以來，經(jīng)濟適用房購買者中，82%屬于中低收入群體，18%屬于高收入群體。在低收入購買群體中，第一選擇為解決緊迫性住房需求的購買者占76%，第一選擇為投資性購買和投機性購買的占24%。

3、購買者資格認(rèn)證制度不完善

一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售機制不完善。某些房地產(chǎn)開發(fā)商按政府規(guī)定開發(fā)完經(jīng)濟適用房后，不顧政府的有關(guān)規(guī)定，突破出售資格限制，將經(jīng)濟適用房敞開銷售，致使部分高收入者也成為經(jīng)濟適用房的擁有者。

二是國家缺乏科學(xué)合理公平的收入評定制度。由于我國對居民高、中、低收入線劃分不十分明確所致，以前所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)階段實情已不再相符。目前對高、中、低收入的劃分標(biāo)準(zhǔn)是較為客觀的。然而，隨著社會的發(fā)展，各個地區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn)也不應(yīng)一致。

三是個人收入申報制度缺失。由于我國還沒有建立起個人收入申報制度，信用檔案缺乏，政府很難在短時間內(nèi)準(zhǔn)確核實一個家庭的真實收入，從而使中低收入家庭變成一個寬泛而模糊的概念，導(dǎo)致在配給經(jīng)濟適用房的實際操作中，一些不符合購買條件的高收入家庭魚目混珠，通過所謂“合法途徑”獲得經(jīng)濟適用房，而一些真正需要房子的中低收入者 10

卻“望房興嘆”。

4、制度執(zhí)行出現(xiàn)扭曲和變形

實施經(jīng)濟適用房制度以來，一些地方在實際操作中，把經(jīng)濟適用房搞得與普通商品房別無二致。許多地方在制定經(jīng)濟適用房政策中不對經(jīng)濟適用房建筑面積作嚴(yán)格的約束，目的是為開發(fā)商攫取更多經(jīng)濟利益大行方便，往往把經(jīng)濟適用房建得很大，150多平方米、200多平方米，大戶型和“豪宅”都成了經(jīng)濟適用房。一些地方雖然制定了經(jīng)濟適用房面積限制，但對經(jīng)濟適用房開發(fā)商私自突破上限，擴買擴賣等違法違規(guī)現(xiàn)象熟視無睹。

5、經(jīng)濟適用房分配助長了政府尋租行為

當(dāng)前，內(nèi)蒙古自治區(qū)尚屬西部地區(qū)，經(jīng)濟社會發(fā)展水平與中東部地區(qū)還存在一定差距，中低收入家庭在家庭總量中占較大比重，低收入群體龐大。然而，由于地方政府財力不足的限制，建房資金不足，經(jīng)濟適用房供給量有限，造成“人多房少”和“僧多粥少”的局面。故而，在經(jīng)濟適用房分配過程中“機會主義”大行其道，政府尋租行為頻仍。一群體包括高收入群體、低收入群體、低收入邊緣群體為了獲得稀少的經(jīng)濟適用住房，不得不迎合政府管理者和出售者尋租需要，通過各種手段和途徑向其示好甚至賄賂。

三、繼續(xù)推進保障性安居工程建設(shè)的意見和建議

（一）加強保障性安居工程立法建設(shè)

安居性保障工程制度實施以來，惠及了眾多家庭和廣大低收入群體，有利于社會公平和社會穩(wěn)定。該項政策和工程利國利民需要繼續(xù)推進。政策實施至今，尚無一部有效的法律保障和制度規(guī)范，急需進行相關(guān)的保障性安居工程立法和法律條文的制定。只有具備了完善、系統(tǒng)和規(guī)范的立法保障，保障性安居工程才能夠順利和圓滿實施，才能真正形成“高收入者買商品房——中低收入者買經(jīng)濟適用房——較低收入者租住廉租房”的合理布局。

（二）進行科學(xué)合理的規(guī)劃和設(shè)計

一是進行科學(xué)合理的布局和規(guī)劃。無論是廉租住房建設(shè)還是經(jīng)濟適用房建設(shè)，均需進行科學(xué)合理的空間選址和布局規(guī)劃。良好的選址和布局是對政府決策部門智慧與效率的考驗，也是入住者工作和生活的制度保障。根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗，在選擇郊區(qū)修建或者偏遠(yuǎn)地帶修建安居住房容易導(dǎo)致很多問題。如窮人的生活成本和就業(yè)機會以及貧富對立問題，“遠(yuǎn)郊路線”造成的低收入群體生活成本增加問題，低收入群體兒童的教育發(fā)展問題等，因此，在進行住房選址布局和設(shè)計時，不能僅僅落在“居有屋”的著眼點上，還要結(jié)合當(dāng)前社會總體生活需求水平，從困難群體生活的諸多因素角度出發(fā)，尋求選址與群體利益的最佳結(jié)合點。

二是避免進行集中性的安居工程建設(shè)?？紤]到集中建設(shè)低收入人群社區(qū)會帶來一系列的歧視問題、仇視問題、犯罪問題等，因此，在進行安居工程建設(shè)時，要分散布局，小規(guī)模建設(shè)，實施空間錯落的融合性布局，不搞貧富分割的一刀切，繁華市區(qū)內(nèi)也要建設(shè)廉租住房和經(jīng)濟適用住房。的相應(yīng)問題。

（三）多渠道籌集房源

目前，靠集中新建的單一模式，或者說以集中新建為主的方式，進行廉租住房和經(jīng)濟適用房建設(shè)，任務(wù)艱巨、壓力較大，且不利于保障性住房建設(shè)健康可持續(xù)發(fā)展。要深入進行調(diào)研，多渠道籌集資金，通過新建、改建、購買以及租用等方式，多渠道擴展房源。將廉租住房建設(shè)、經(jīng)濟適用住房建設(shè)和城市棚戶區(qū)改造建設(shè)結(jié)合起來，分地區(qū)、分地段、分類別統(tǒng)籌推進保障性住房制度建設(shè)。

根據(jù)國家部署，今后要進一步加大城市棚戶區(qū)改造的力度。通過城市棚戶區(qū)（危舊房）改造，帶動包括廉租住房在內(nèi)的保障性住房建設(shè)。優(yōu)先把城市棚戶區(qū)低收入家庭納入廉租住房保障范圍。城市棚戶區(qū)的居民相當(dāng)一部分是低收入家庭。把新建廉租住房和城市棚戶區(qū)（危舊房）改造結(jié)合起來解決廉租住房房源，可以較好解決廉租房建設(shè)項目儲備不足的問題，可以就近解決好低收入家庭的生活和生產(chǎn)問題，也 13

可以利用廉租住房建設(shè)的相關(guān)政策，推動棚戶區(qū)改造，在改善城市環(huán)境的同時，加快解決低收入家庭住房困難。同時要堅持通過購買、改建、租用存量房及滯銷的商品住宅等多渠道籌集廉租住房房源，把已納入廉租住房保障家庭的原住房，凡符合安全衛(wèi)生條件規(guī)定的，由廉租住房管理部門向其他家庭人口較少的廉租住房對象出租，產(chǎn)權(quán)關(guān)系不變。

（四）多渠道籌措資金

近年來，我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展速度雖然較快，GDP和財政收入連續(xù)7年增幅較大，但由于我區(qū)資源依賴型的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致稅收大部分上劃中央財政，居民實際收入水平提高緩慢，低保戶比例相對仍很高。目前，國家廉租住房補助僅占建設(shè)成本的四分之一，對于大部分盟市而言，地方配套比例超出地方財政承受能力，因此建議自治區(qū)政府積極爭取國家支持，調(diào)高中央財政對我區(qū)住房保障的補助標(biāo)準(zhǔn)。

在爭取中央財政補助的同時，各地應(yīng)認(rèn)真落實國家規(guī)定的多渠道籌集住房保障資金的各項政策，將住房保障資金納入預(yù)算安排；住房公積金增值凈收益要全部用于住房建設(shè)；土地出讓凈收益用于住房保障資金的比例不得低于40%，由財政部門直接劃入住房保障資金專戶，發(fā)生一筆、劃扣一筆；從城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費中每平方米提取一地比例，作為經(jīng)濟適用房和廉租住房保障建設(shè)資金。也可以根據(jù)實際情 14

況，把中央財政專項補助用于發(fā)放廉租租金補貼后的結(jié)余部分和經(jīng)濟適用住房的地方配套資金，捆綁使用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

（五）認(rèn)真落實土地和稅費各項優(yōu)惠政策

加快經(jīng)濟適用房和廉租住房建設(shè)，在加大資金投入力度的同時，還要發(fā)揮土地、稅費、金融等政策的作用。一方面要落實好已有的土地、稅費等各項優(yōu)惠政策，另一方面將進一步完善相關(guān)配套政策。盟市兩級政府也應(yīng)在自己的事權(quán)范圍內(nèi)，為保障性住房建設(shè)制定更加優(yōu)惠的政策。

（六）完善相關(guān)管理辦法

1、探索廉租住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系多樣化

自治區(qū)政府辦公廳（內(nèi)政辦發(fā)[2009]13號）文件提出廉租住房可采取租售并舉的方式后，一些盟市、旗縣在這方面結(jié)合自己的實際，進行了積極探索。從最近調(diào)研的情況看，推行這項政策的關(guān)鍵是要解決好產(chǎn)權(quán)問題。允許各地在基本政策框架內(nèi)創(chuàng)新。通過租售并舉，可以調(diào)動低收入家庭的積極性，滿足一部分低收入住房困難家庭，擁有自己的不動產(chǎn)的愿望，還可以解決房租、水暖電等費用收繳難等后期管理問題，同時能夠較快回籠資金投入廉租住房再建設(shè)，解決政府投入不足的問題。當(dāng)然廉租住房出售要堅持“先租后售、住戶自愿”的原則。

2、加快推進經(jīng)濟適用住房管理制度改革

一是加快推進經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地規(guī)劃、空間選址和規(guī)模建設(shè)等問題，嚴(yán)禁盲目施工，低質(zhì)量建設(shè)，重復(fù)建設(shè)和粗糙設(shè)計；二是嚴(yán)格經(jīng)濟適用住房出售審批制度，經(jīng)濟適用住房建設(shè)施工竣工后，管理部門要繼續(xù)嚴(yán)格對開發(fā)商和出售部門的管理，防止違規(guī)操作和暗箱操作；三是嚴(yán)格經(jīng)濟適用住房購買資格審查制度，實行 “購買者個人申請——所屬單位收入證明——銀行存款證明——個人財產(chǎn)公開——出售部門審核——購買者永久登記——住房流轉(zhuǎn)登記”一體化制度，最大限度防止經(jīng)濟適用住房出售環(huán)節(jié)錯位現(xiàn)象。

（七）加快推進保障性安居工程信息化建設(shè)

要完善保障性住房的申請、審核、公示、輪候、復(fù)核、退出制度。健全社區(qū)、街道和住房保障部門三級審核公示制度，建立規(guī)范化收入、財產(chǎn)和住房情況審查制度，形成科學(xué)有序、信息共享、高效透明的工作機制。加快建立廉租住房管理信息系統(tǒng)，聯(lián)合搭建多部門、多級次，可供各方實時查詢的公開、高效的信息化平臺。包括住房保障政策、廉租房房源、廉租戶等多種信息，為我區(qū)廉租住房制度建設(shè)的決策和政策制定提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，也為廉租住房保障的規(guī)范化管理，實現(xiàn)廉租住房保障資源分配的公開、公正、公平，提供一個“陽光”平臺。

（八）研究解決住房后續(xù)管理問題

一是隨著實物配租比例的提高，特別是一些集中新建的廉租房小區(qū)的陸續(xù)入住，如何管理好廉租房小區(qū)是政府面臨的新課題。從區(qū)內(nèi)外已有的經(jīng)驗看，廉租住房的后期管理是一個系統(tǒng)工程，需要動員各方面的力量。要建立行之有效的制約機制，完善退出機制；要充分考慮廉租保障對象的就業(yè)問題。在城市總體規(guī)劃中，充分考慮把廉租住房建在就業(yè)充分和方便的地段，這樣有助于廉租保障家庭的盡快脫貧；新建廉租住房小區(qū)的社區(qū)管理要及時跟進。二是在經(jīng)濟適用住房出售和后出售環(huán)節(jié)，有效避免權(quán)力尋租行為的發(fā)生，如何有效防止投機性行為，需要進行深入研究和探索。

（九）逐步擴大住房保障范圍

目前，我區(qū)住房保障的對象主要是具有城鎮(zhèn)戶口的困難戶家庭，即滿足低保條件同時人均住房保障面積低于某一標(biāo)準(zhǔn)的家庭。隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及退耕還林和退牧還草等保護生態(tài)環(huán)境政策的持續(xù)執(zhí)行，進城務(wù)工的農(nóng)牧民已經(jīng)成為不可忽視的較大的住房弱勢群體，他們的住房保障，也相應(yīng)也形成了新的住房需求。建議在推進我區(qū)住房保障工作的同時，進一步擴大廉租對象覆蓋范圍，統(tǒng)籌考慮城鎮(zhèn)中既買不起房又非低保戶的“夾心層”和大量進城務(wù)工的農(nóng)牧民的住房保障問題，以及城鄉(xiāng)結(jié)合部居民和近郊農(nóng)民的住房保障問題。

【參考文獻】

1、《關(guān)注中國經(jīng)濟失衡》，陳炳才，中國金融出版社，2007年10月1日；

2、《中國經(jīng)濟思想史》，趙曉雷，東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2007年4月4日；

3、《超越增長與分配》，鄭龜?shù)拢袊嗣翊髮W(xué)出版社，2006年11月；

4、http://004km.cn/102553.cb/,中國住房保障制度問題研究，李艾，2009.12.27；

第五篇：保障性住房建設(shè)情況工作匯報

保障性住房建設(shè)情況工作匯報

2012年縣住建局認(rèn)真落實上級布置我們的任務(wù)，想方設(shè)法保障資金到位，現(xiàn)已完成全年保障房建設(shè)任務(wù)的56%，接著下半年，我們將繼續(xù)努力，完滿地完成今年的全年任務(wù)。

一、保障性住房工作任務(wù)進展情況

（一）今年續(xù)建2011年了未完成的廉租住房項目共計：300套，15000平方米，總投資2400萬元。截至目前，已開工建設(shè)14786.28平方米，285套。其中：149套已建設(shè)完成，并安排入住，136套正在建設(shè)當(dāng)中，已下?lián)芄こ炭?326.958萬元。

（二）獨龍江鄉(xiāng)教師周轉(zhuǎn)房總共建蓋31套，其中新建10套，建筑面積555.02平方米，正在裝修當(dāng)中；改造21套，建筑面積970平方米，已完工。

（三）今年將計劃實施公共租賃租房120套、7200平方米，目前施工圖設(shè)計已完成，該項目將在縣公安局、農(nóng)業(yè)局背后等地建蓋，即將進入招投標(biāo)階段，預(yù)計于今年7月份以前全面開工建設(shè)。

二、工程質(zhì)量管理情況

我縣保障性住房項目嚴(yán)格落實項目法人責(zé)任制、招標(biāo)投標(biāo)制度、合同管理制度和工程監(jiān)理制度。并制定目標(biāo)責(zé)任制度和監(jiān)督檢查制度，簽訂目標(biāo)責(zé)任狀，各部門各司其職、各負(fù)其責(zé)、齊抓共管、層層落實。

我局以定期不定期的方式深入全縣保障性安居房進行了全面的檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時下發(fā)整改通知書，通過深入保障性安居工程建設(shè)質(zhì)量安全監(jiān)督檢查工作，施工企業(yè)和施工人員安全意識有了明顯的提高。

三、保障性住房分配管理情況

根據(jù)要求我局及時成立保障性住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組，以局長為組長，分管副局長具體負(fù)責(zé)，保障性住房辦公室設(shè)置住宅與房地產(chǎn)業(yè)股，并配備了專職人員具體負(fù)責(zé)保障性安居工程的各項工作。我局及時建立了廉租住房和公共租賃住房的管理辦法，并制定了入住標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格實行準(zhǔn)入、退出機制，在分配過程中完全實行公開、公平、公正，陽光操作。

據(jù)統(tǒng)計，我縣無房戶有300余戶，我局今年主要安排入住了60戶，即：明珠小區(qū)廉租住房新建36套和原縣委職工宿舍樓改建24套。另外，丙中洛中學(xué)廉租住房20套、捧打鄉(xiāng)廉租住房32套、丙中洛鄉(xiāng)廉租住房16套、茨開完小廉租住房20套、丙中洛完小廉租住房32套、普拉底衛(wèi)生院廉租住房9套、**縣一中廉租住房20套，部分已安排入住。

四、保障性住房工作和廉政風(fēng)險防范情況

我局堅持把廉政風(fēng)險防范工作融入住房保障建設(shè)管理全過程，確保住房保障工作公開、公平、公正。一是加強制度防控。為加強全縣保障性住房建設(shè)管理，我局認(rèn)真制定了《保障性住房管理辦法》、《住房保障工作人員廉潔自律規(guī)定》、《保障性住房工作失職責(zé)任追究制度》等相關(guān)制定，完善了相關(guān)配套措施；二是堅持陽光操作。按照保障性住房申請規(guī)定，對低收入家庭申請廉租住房的條件進行嚴(yán)格把關(guān)。通過對申請住房戶初審、復(fù)審，客觀、準(zhǔn)確地對居民家庭住房困難情況進行審核，有效防止工作人員徇私舞弊和虛假購房申請行為；三是加強資金使用監(jiān)管。嚴(yán)格執(zhí)行財經(jīng)紀(jì)律，做到保障性住房資金?？顚Ｓ茫M一步科學(xué)合理統(tǒng)籌財政收入，積極落實地方配套資金。四是加強租賃補貼發(fā)放管理。為了加快我縣廉租住房保障低收入家庭租賃補貼發(fā)放工作，我局認(rèn)真制定了《**縣廉租住房保障租賃補貼發(fā)放工作的實施方案》，執(zhí)行?？顚Ｓ弥贫龋瑢嵭袑魞Υ?、分賬結(jié)算，確保將租賃補貼發(fā)放到符合低收入家庭的人群中。

總之，我局自開展的保障性住房政策落實工作以來取得了一定的成效，但仍需要加強工作開展的力度，結(jié)合領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位加快開展定期不定期的監(jiān)督檢查工作，以確保我縣轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式監(jiān)督檢查工作順利開展。