第一篇：離婚家庭單方處分未成年人房產(chǎn)的登記問題研究(上海劉小根 蔡云)[本站推薦]

離婚家庭單方處分未成年人房產(chǎn)的登記問題研究

蔡云1 劉小根2

由于土地資源的稀缺性以及近幾年來我國(guó)城市化進(jìn)程的加快進(jìn)行等原因，近些年，全國(guó)尤其是上海、北京等一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格一路攀高，因此，作為家庭財(cái)產(chǎn)之一的房地產(chǎn)，已經(jīng)成為人們?cè)絹碓街匾乃饺素?cái)產(chǎn)。人們出于對(duì)未來國(guó)家將開征遺產(chǎn)稅預(yù)期的考慮，法律意識(shí)越來越強(qiáng)的公民，為了有效規(guī)避將來可能產(chǎn)生的遺產(chǎn)稅、減少當(dāng)下的繼承過戶過程中產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)，直接將未成年子女列為所購房地產(chǎn)的共有人的情況非常普遍，有的家庭甚至將所購房地產(chǎn)直接登記在未成年子女名下。然而世事難料，有著白頭偕老美好愿望的夫妻往往因之后的感情破裂而面臨勞燕分飛的境地；之后，就有可能與未成年子女共同生活的一方基于各種原因?qū)?quán)利人為未成年人（或權(quán)利人之一為未成年人）的房地產(chǎn)進(jìn)行處分。依照《中華人民共和國(guó)婚姻法》、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》中離婚不影響監(jiān)護(hù)權(quán)的規(guī)定，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)通常要求在未成年子女名下的房產(chǎn)進(jìn)行處分時(shí)，未成年人的離異父母也應(yīng)當(dāng)共同向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)。應(yīng)當(dāng)說，從法律層面來說房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的要求并不違法，但從現(xiàn)實(shí)層面來說，往往離婚之后再要求另一方共同前來申請(qǐng)，確實(shí)勉為其難。

鑒于這一情況的客觀存在，本文欲通過一起真實(shí)案例來探討此種情況下房地產(chǎn)處分時(shí)申請(qǐng)登記的相關(guān)問題。既然為探討，不一定是房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、法院的當(dāng)下規(guī)定或操作口徑。本文僅是拋磚引玉，重在引起業(yè)內(nèi)專家的重視與思考，若能達(dá)到這個(gè)目的，筆者幸甚之至。本文先就下面一起案例講起：

李某與其前妻于2003年離婚，其子隨李某生活。離婚后，李某 12 蔡

云

上海市閔行區(qū)人民法院行政庭法官

劉小根

上海市房地產(chǎn)登記處

法務(wù) 前妻不再與李某父子來往。上海市某路某號(hào)室房屋（以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋）的權(quán)利人為李某以及李某的未成年兒子。2008年5月10日，李某與受讓人共同至某區(qū)房地產(chǎn)交易中心提出系爭(zhēng)房屋出售的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，但未提供轉(zhuǎn)讓系爭(zhēng)房屋是為李某之子的利益的相關(guān)證據(jù)。該區(qū)房地產(chǎn)交易中心經(jīng)審核，以產(chǎn)權(quán)人之一李某之子系未成年人，李某兒子的生母未到場(chǎng)辦理過戶手續(xù)為由，書面答復(fù)李某對(duì)其申請(qǐng)不予受理。為此，李某于2008年5月15日向法院提起行政訴訟，請(qǐng)求法院判令房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)給予辦理系爭(zhēng)房屋的轉(zhuǎn)移登記。

案情較為簡(jiǎn)單，但通過對(duì)上述案件的審理，引發(fā)了筆者對(duì)父母離異后未成年人房地產(chǎn)處分登記問題的幾點(diǎn)思考。

一、監(jiān)護(hù)人得為未成年子女的利益處分其房地產(chǎn)

實(shí)踐中，對(duì)于未成年子女名下房地產(chǎn)的處分，上海多數(shù)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要求未成年人的父母共同向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，其依據(jù)的主要理由有：第一，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》第二十一條“夫妻離婚后，與子女共同生活的一方無權(quán)取消對(duì)方對(duì)該子女監(jiān)護(hù)權(quán)”的規(guī)定；第二，《中華人民共和國(guó)民法通則》第十八條第一款規(guī)定，“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)”；第三，如果房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理核準(zhǔn)一方監(jiān)護(hù)人的轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，另一方監(jiān)護(hù)人就有可能對(duì)此轉(zhuǎn)移登記提出行政復(fù)議或行政訴訟，這樣房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可能會(huì)面臨行政復(fù)議或行政訴訟。

《中華人民共和國(guó)民法通則》第十八條第一款規(guī)定，“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)?！备鶕?jù)該條規(guī)定，我們可以得出，法律并不禁止監(jiān)護(hù)人處分未成年人房地產(chǎn)，但該處分權(quán)必須附有條件，即監(jiān)護(hù)人得為未成年人的利益處分其房地產(chǎn)。那么，如何判斷“為被監(jiān)護(hù)人的利益”就成為一個(gè)核心問題。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“虎毒不食子”，未成年人父母不可能做出有損于自己子女利益的處分決定，且未成年人自己沒有固定經(jīng)濟(jì)收入，房地產(chǎn)原本就是父母財(cái)產(chǎn)，因此，父母將其處分無可厚非。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，既然未成年人已經(jīng)獲得房地產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)當(dāng)視為父母的贈(zèng)與，這是純獲利益的行為，不應(yīng)當(dāng)被隨便地剝奪。而父母處分未成年人的房地產(chǎn)或其份額就應(yīng)當(dāng)視為侵犯未成年人權(quán)益的行為，且“為被監(jiān)護(hù)人的利益”屬于一種主觀心理狀態(tài)，外界無法判斷當(dāng)事人的心理狀態(tài)，欲準(zhǔn)確判斷必須通過父母的顯露于外的行為進(jìn)行判斷。筆者認(rèn)為，該“利益”主要是指為未成年人的生活、健康、成長(zhǎng)等必須、合理、必要之花費(fèi)。即如果未成年人的房地產(chǎn)被處分后，該未成年人必須獲得大于現(xiàn)狀的利益。比如處分未成年人房地產(chǎn)的監(jiān)護(hù)人是否又購臵了比現(xiàn)存房地產(chǎn)價(jià)值更大的房地產(chǎn)，且未成年人同樣為該房地產(chǎn)的共有人，或新購房地產(chǎn)價(jià)值雖不是明顯大于原房地產(chǎn)，但新房地產(chǎn)所在的教育、就醫(yī)、成長(zhǎng)環(huán)境等條件明顯優(yōu)越于原房地產(chǎn)的條件。

二、應(yīng)允許與未成年子女共同生活的父母一方單方申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記

現(xiàn)實(shí)生活中未成年人的父母離婚后，其相互的關(guān)系主要有如下幾種：第一，生活的無奈與身不由己導(dǎo)致夫妻合意離婚，離婚后雙方由夫妻變?yōu)榕笥殃P(guān)系；第二，因一方背叛、虐待、家庭暴力等原因離婚后，彼此之間互不信任，甚至老死不相往來，互視對(duì)方為仇人；第三，雙方離婚后再婚，出于維護(hù)新家庭或者一方離婚后工作調(diào)離子女生活的城市等原因，離婚后不與子女生活的一方不再與子女來往?，F(xiàn)實(shí)生活中有很多情形屬于第二、三種情形，這樣，事實(shí)上不與子女生活的父母一方已停止行使其對(duì)未成年子女的監(jiān)護(hù)權(quán)?；谏鲜鲈?，應(yīng)當(dāng)允許與未成年子女共同生活的父母一方單方申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。理由主要有三：首先，如果我們不分情形，一概要求處分未成年人房地產(chǎn)時(shí)，離婚家庭未成年人的父母共同向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，顯然是強(qiáng)人所難。實(shí)踐中，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要求未成年人的父母共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，而忽視父母是否為未成年子女的利益處分其房地產(chǎn)。事實(shí)上，即使父母雙方同意處分未成年子女的房地產(chǎn)，也不能排除有損未成年子女利益的可能，如父母為了吸毒或賭博，雙方一致同意處分未成年子女的房地產(chǎn)，同樣侵害未成年子女的利益。法律不能要求人去做做不到的事情是法治的精神與原則之一。其次，未成年人因就醫(yī)、就學(xué)方便或改善居住環(huán)境等原因確實(shí)需要出售其房地產(chǎn)，如果不結(jié)合實(shí)際情況，一概要求離婚家庭未成年人的父母共同向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，否則，不予受理或登記，實(shí)質(zhì)上是間接剝奪了未成年人的財(cái)產(chǎn)受益權(quán)。最后，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百五十八條規(guī)定：夫妻離婚后，未成年子女侵害他人權(quán)益，同該子女共同生活的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任確有困難的，可以責(zé)令未與該子女共同生活的一方共同承擔(dān)民事責(zé)任。從該規(guī)定可見，與子女共同生活的父母一方承擔(dān)首要責(zé)任，另一方承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則，既然與子女共同生活的父母一方承擔(dān)的責(zé)任與另一方有差異，那么，享受權(quán)利也應(yīng)有所差異。

具體到房地產(chǎn)登記中，如何認(rèn)定為未成年人的利益處分其房地產(chǎn)呢？現(xiàn)階段具有可操作性的規(guī)定主要是住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《房屋登記辦法》第十四條：“未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記。監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料；因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證?！保梢砸环缴暾?qǐng)的理由如前所述，此不贅述）。之所以作出如此登記模式的規(guī)定，是因?yàn)榱⒎〞r(shí)認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)的登記模式是形式審查。筆者認(rèn)為，這種形式審查模式僅僅依據(jù)一份“為未成年人利益的書面保證”就可以進(jìn)行處分未成年人財(cái)產(chǎn)有失謹(jǐn)慎。本文認(rèn)為，一方監(jiān)護(hù)人申請(qǐng)?zhí)幏治闯赡耆朔康禺a(chǎn)除提交書面保證外，還應(yīng)當(dāng)提交其他證明材料，以證明其確為子女利益而為處分行為，如未成年人為買方之一的新購房合同，新房地產(chǎn)價(jià)值大于原房地產(chǎn)或新房地產(chǎn)條件優(yōu)越于原房地產(chǎn)條件的證明，另一方監(jiān)護(hù)人不能前來的情況說明以及另一方監(jiān)護(hù)人有異議時(shí)責(zé)任承擔(dān)的方式。如另一方監(jiān)護(hù)人對(duì)此轉(zhuǎn)移登記有異議的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第十八條的規(guī)定提起民事訴訟，主張?zhí)幏秩朔菫槲闯赡曜优?，處分未成年子女之房地產(chǎn)，并可要求：

1、如果房地產(chǎn)受讓方系善意取得，未成年人可依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第十八條之規(guī)定行使求償權(quán)，要求處分人退還售房款并賠償損失；

2、如果房地產(chǎn)受讓方與處分人有惡意串通等非善意行為的，則不能依據(jù)善意取得制度得到物權(quán)，應(yīng)當(dāng)主張恢復(fù)物權(quán)。

綜上所述，筆者認(rèn)為根據(jù)為未成年子女最佳利益的原則，在符合未成年子女利益的前提下，應(yīng)當(dāng)允許與子女共同生活的父母一方單方處分未成年人房地產(chǎn)，單方向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。當(dāng)然，未成年子女房地產(chǎn)的實(shí)際控制方單方惡意處分的，另一方有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督。如果與子女生活的一方非為未成年子女利益處分其房產(chǎn)造成財(cái)產(chǎn)損失的，另一方可依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第十八條第三款的規(guī)定，代理未成年子女提起民事訴訟，要求惡意處分的一方賠償損失。

三、探討引入公證制度的模式

為了降低登記機(jī)構(gòu)因錯(cuò)誤登記而可能承擔(dān)責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)程度。本文欲探討對(duì)于此類登記引入公證制度，該模式主要是參考2009年6月30日上海市住房保障和房屋管理局、上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局聯(lián)合頒布實(shí)施的《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》第2.7.1條“因房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的，有關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交有關(guān)事實(shí)或者合同的公證文書?！睆拿袷路蓪用鎭碚f，法律并未對(duì)贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)等法律行為或事實(shí)強(qiáng)制要求公證，但房地產(chǎn)登記中卻規(guī)定強(qiáng)制性公證，主要是想分擔(dān)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審慎審核的義務(wù)和登記錯(cuò)誤時(shí)的責(zé)任承擔(dān)。筆者認(rèn)為，監(jiān)護(hù)人是否為了未成年人利益而處分未成年人房地產(chǎn)，這是民事法律關(guān)系問題，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)一般無法準(zhǔn)確判斷，因此，為了減少房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審慎審核的義務(wù)并防止離婚家庭子女的監(jiān)護(hù)人侵害未成年子女的利益，在監(jiān)護(hù)人處分未成年子女名下的房地產(chǎn)時(shí)，建議引入公證制度，由公證機(jī)構(gòu)先行審查監(jiān)護(hù)人的處分行為是否為未成年子女的利益，如未成年子女出現(xiàn)重大疾病等需要出售其房地產(chǎn)的情況，由公證機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)買賣合同進(jìn)行公證，該房地產(chǎn)買賣合同中應(yīng)注明出售該房地產(chǎn)是為了未成年人就醫(yī)的利益，公證機(jī)構(gòu)就未成年人的病歷和相關(guān)醫(yī)院出具的確需大筆醫(yī)療費(fèi)用的證明等材料進(jìn)行核實(shí)，然后再出具公證書。監(jiān)護(hù)人持房地產(chǎn)買賣合同的公證書向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。若監(jiān)護(hù)人出售未成年人房地產(chǎn)是為改善未成年子女的住房條件，為確保改善后的房屋產(chǎn)權(quán)保留未成年子女原有房地產(chǎn)價(jià)值以上之份額，由公證機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)買賣合同以及監(jiān)護(hù)人出具的處分未成年子女房地產(chǎn)是為改善未成年人住房條件的書面保證進(jìn)行公證。為防止離婚家庭的監(jiān)護(hù)人侵占售房款，確保改善住房條件目的的實(shí)現(xiàn)，結(jié)合房地產(chǎn)交易中心有為存量房地產(chǎn)交易雙方提供交易資金監(jiān)管的服務(wù)，建議房地產(chǎn)買賣合同中明確約定買受人直接將房款劃入房地產(chǎn)交易中心監(jiān)管賬戶。監(jiān)護(hù)人持公證書向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。待監(jiān)護(hù)人為未成年人簽訂購房合同后，房地產(chǎn)交易中心直接將房款劃至房地產(chǎn)的出售人（該操作方式由監(jiān)護(hù)人在處分未成年人房地產(chǎn)是為改善未成年人住房條件的書面保證中一并承諾同意）。此外，建議我國(guó)立法機(jī)關(guān)在將來修訂和完善《中華人民共和國(guó)未成年人保護(hù)法》時(shí)，規(guī)定父母離婚后隨子女生活的一方對(duì)于未成年子女重大財(cái)產(chǎn)的處分，須即時(shí)報(bào)告青少年保護(hù)辦公室或者其他監(jiān)護(hù)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，并規(guī)定由該機(jī)構(gòu)監(jiān)督單方處分一方的代理行為，從而使未成年子女的財(cái)產(chǎn)權(quán)益得到更好的保護(hù)。

四、結(jié)論

本文開頭提及的李某與其前妻離婚后，前妻不再與李某父子來往，因李某欲處分共有人之一為其未成年之子的房地產(chǎn)而遭到房地產(chǎn)交易中心拒絕，現(xiàn)提起要求房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)履行法定職責(zé)的行政訴訟。按照本文觀點(diǎn)，李某前妻與李某離婚后不再與李某父子來往，實(shí)際上相當(dāng)于已經(jīng)不再履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，如果此時(shí)強(qiáng)行要求李某前妻共同申請(qǐng)，相當(dāng)于禁止李某處分其與兒子共有房地產(chǎn)，即使李某處分的目的完全是為了兒子利益。這違反了法律不能要求人做做不到的事情的原則。在此情況下，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)允許李某一方向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)。雖然最終人民法院判決駁回了李某的訴請(qǐng)，但駁回起訴的原因是李某不能提供其處分房地產(chǎn)是為了兒子利益的證據(jù)，如新的購房合同等。此后，則在案外通過協(xié)調(diào)方式解決了糾紛。本文欲與大家探討，如果今后再有此類登記申請(qǐng)——只能一方向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，建議只考慮一個(gè)因素，即監(jiān)護(hù)人能否證明其是為了未成年子女的利益。