第一篇：城中村改造工作的調(diào)研報告

城中村改造工作的調(diào)研報告

你們知道有關(guān)于城中村改造工作的調(diào)研報告應(yīng)該要怎么寫嗎?下面是小編為大家搜集整理出來的有關(guān)于城中村改造工作的調(diào)研報告，歡迎閱讀!

一、全區(qū)城中村征遷改建進展情況

(一)市定征遷目標(biāo)完成情況

20**年度市下達xx區(qū)舊城城中村和棚戶區(qū)改建工作目標(biāo)任務(wù)為：完成征遷面積230 萬平方米，開工面積170萬平方米，投資90億元。截止目前，全區(qū)舊城城中村和棚戶區(qū)共完成征遷面積萬平方米，開工面積萬平方米，投資億元。其中，城中村改造完成征遷126萬平方米，開工面積56萬平方米，完成投

資42億元。

(二)全區(qū)城中村改造進展情況

全區(qū)18個村莊改建立項工作已全部完成，開發(fā)商全部確定。

(1)興隆寨村改建項目。涉及1684戶，目前征收工作基本完成。安置房建設(shè)情況：興隆寨村占地畝，安置面積49萬平方米，規(guī)劃建設(shè)14棟高層，共分三個地塊進行安置房建設(shè)。

(2)南村改建項目。涉及1018戶，目前征收工作基本完成。安置房建設(shè)情況：南村安置房占地91畝，安置面積萬平方米，規(guī)劃建設(shè)10棟高層，現(xiàn)已全部開工建設(shè)。

(3)淺井頭改建項目。涉及1092戶，目前已完成征收741戶。安置房建設(shè)情況：淺井頭村共需安置房45萬平方米。規(guī)劃淺井南路以西安置地塊占地72畝，規(guī)劃建8棟安置房。

(4)遇駕溝、小所村改建項目。立項、控規(guī)已完成，征收工作已開展，目前正在根據(jù)公示情況進行規(guī)劃調(diào)整，同

時對兩村安置量審核，安置區(qū)場地完成三通一平，已完成地質(zhì)勘探文物勘探工作，近期安置房即將開工建設(shè)。

(5)七里河村銅鑼灣廣場改建項目。立項已批復(fù)，土地掛牌進入程序，膠鞋廠地塊已拆遷完畢，文物勘探已完成，安置房即將開工建設(shè)。

(6)王府莊改建項目。涉及198戶，目前王府莊村已簽訂協(xié)議124戶。

(7)符家屯村改建項目。該村占地面積441畝，1300戶，4000人，現(xiàn)有建筑面積約86萬平方米。2xxx年12月6日，區(qū)政府與升龍公司簽訂開發(fā)改造意向協(xié)議。今年7月該區(qū)域的控規(guī)，經(jīng)市規(guī)委會討論通過。目前，該村與開發(fā)企業(yè)已完成洽談，安置區(qū)域已確定，同時安置量審核正在進行。

(8)同樂寨村改建項目。該村占地面積349畝，726戶，2200人，現(xiàn)有建筑面積約42萬平方米。今年7月該區(qū)域的控規(guī)經(jīng)市規(guī)委會討論通過，目前，工作重點為加快安置量審核、制定詳細開

發(fā)改造安置方案。

(9)唐村改建項目。該村占地面積畝，1215戶，4865人，需安置面積52萬平方米。2xxx年11月編制完成的控規(guī)評審稿中，本區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施及規(guī)劃道路占用該村畝土地，可用于開發(fā)和安置用地 畝。按照控規(guī)中的容積率，可建設(shè)總建筑面積(含安置和開發(fā))僅為萬平方米，安置開發(fā)比不足1:1。根據(jù)控規(guī)所設(shè)置的容積率必須有350畝土地才能滿足唐村改建需要。

(10)西馬溝、三岔口、大所三村改建項目(洛陽西部生態(tài)城)。對西馬溝村的所有企業(yè)、民宅、無證戶逐一進行排查并核實情況，開發(fā)成本估算工作已完成，已與規(guī)劃設(shè)計院對接，正在對該項目內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施成本費用進行估算。

(11)谷東、谷西、尤東、尤西、王灣五村改建項目(洛陽西部科技城)。五村總占地面積畝，5638戶，16575人，現(xiàn)有建筑面積約236萬平方米。2xxx年4月16日，區(qū)政府與金運佳集團簽訂開

發(fā)建設(shè)洛陽西部科技城項目合作協(xié)議。目前，五村地面附屬物丈量已基本完成，人口、戶籍、宅基地已完成鎖定，土地測繪成果已出，正在與開發(fā)企業(yè)、規(guī)劃設(shè)計院編制優(yōu)化開發(fā)安置方案。谷東、谷西兩村審核安置量的資料已準(zhǔn)備完畢，待上報市舊改辦進行審核。

二、城中村改造的主要做法

(一)堅持科學(xué)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)推進城市建設(shè)。一是實現(xiàn)控規(guī)編制全覆蓋。區(qū)政府結(jié)合城中村、舊城改造，科學(xué)編制全區(qū)控制性詳細規(guī)劃，使城市建設(shè)在規(guī)劃的指導(dǎo)下科學(xué)、有序、健康進行。二是堅持高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)。按照區(qū)委、區(qū)政府確定的龍形經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃，加強對重點區(qū)域和重點項目的規(guī)劃引導(dǎo)，在龍頭經(jīng)濟板塊，規(guī)劃建設(shè)一棟369米的超高層地標(biāo)性建筑;在龍身經(jīng)濟板塊，重點打造澗西工業(yè)歷史文化街區(qū);在龍尾經(jīng)濟板塊，重點打造的洛陽大學(xué)科技城。三是城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相統(tǒng)一。結(jié)合商業(yè)區(qū)域設(shè)置，在城市建設(shè)中科學(xué)規(guī)劃

商業(yè)和商務(wù)設(shè)施，通過城市更新實現(xiàn)城區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，加快城區(qū)可持續(xù)發(fā)展。

(二)突出和諧征遷，多層面保障群眾利益。一是注重政策宣傳引導(dǎo)。科學(xué)制定征收補償安置方案，耐心細致地做好群眾的宣傳發(fā)動工作，通過外出參觀、環(huán)境對比等形式，使群眾明白征遷改造帶來的好處，積極支持、參與城市更新改造。二是積極發(fā)揮基層組織和專業(yè)隊伍的作用。抽調(diào)近200名機關(guān)干部組成征遷工作隊員，會同各村兩委做好群眾思想工作。為調(diào)動征遷干部的積極性，區(qū)委在去年提拔任用18名表現(xiàn)突出的征遷一線隊員基礎(chǔ)上，今年又?jǐn)M拿出20個科級崗位，用于提拔在征遷改建過程中表現(xiàn)突出的工作隊員。同時對各辦事處、項目指揮部相關(guān)工作人員進行法律、法規(guī)、政策等業(yè)務(wù)培訓(xùn)，為完成兩整三新四清查工作奠定了基礎(chǔ)。三是依法陽光操作。按照征遷工作零違規(guī)、零強拆、零事故的原則和依法、陽光、和諧、安全的八字方針，嚴(yán)把征收過程的

各個環(huán)節(jié)，將征遷安置公開公示制度落到實處，實現(xiàn)征遷工作的公開、公平、陽光、和諧，維護了全區(qū)征遷工作的穩(wěn)定。

(三)強化招商引資，確保群眾妥善安置。一是招大引強。加大招商引資力度，在大招商、招大商、選大商上下真功夫，打破固有模式，采取規(guī)劃、土地手續(xù)同時進行的推進模式，服務(wù)招商引資，提高改建工作的效率。目前，全區(qū)18個城中村、城郊村、城邊村全部完成招商引資工作，并全部完成改建立項工作。二是優(yōu)先安排安置房建設(shè)。將安置房建設(shè)作為城中村改建的重中之重，優(yōu)先安置地塊的征遷工作，優(yōu)先上報安置區(qū)域規(guī)劃，在資金、人員等方面大力支持。積極籌措資金，先后與農(nóng)業(yè)開發(fā)銀行、洛陽銀行等金融機構(gòu)對接，落實融資計劃，優(yōu)先安置地塊的征遷。

三、存在的問題

(一)城郊(邊)村改建安開比的確認(rèn)問題。一是城郊村按照村民人口數(shù)確

定安置量，如按 1:安開比推算開發(fā)房數(shù)量，將使經(jīng)濟測算無法平衡，因此需確定城郊村的安開比認(rèn)定辦法。二是城郊(邊)村貨幣補償資金量大，主要是：農(nóng)用地征收過程中繳納的耕地占用稅、土地報批等費用高;拆遷企業(yè)量大，補償資金大;安置面積外，一、二層住宅需貨幣補償?shù)拿娣e大;基礎(chǔ)設(shè)施投入較多。三是城郊村開發(fā)的商品房房價要低于市區(qū)成熟地段商品房房價。

(二)安置地塊土地摘牌問題。按照市政府要求，我區(qū)城中村改建正全面推進，在村民安置房摘地及申請辦理建設(shè)手續(xù)中存在較多問題。根據(jù)城中村改建的目的，村民安置房辦理為全產(chǎn)權(quán)房，因此安置地塊需要掛牌或協(xié)議出讓。按我市現(xiàn)有政策，若由村委會摘得土地，而村委會又沒有資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，不能為村民辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù);若由引入的開發(fā)企業(yè)摘得土地，政府須按政策將企業(yè)代繳的土地出讓金返還給企業(yè)用于安置房建設(shè)，但返還的土地出讓金將被認(rèn)定為收

入需繳納營業(yè)稅、所得稅等，同時以開發(fā)企業(yè)名義辦理產(chǎn)權(quán)證需繳納相關(guān)稅費。如我區(qū)符家屯村改建需安置面積 萬平方米，辦證等相關(guān)稅費約為億元。城中村改建村民安置實際為拆舊建新，不應(yīng)交納相關(guān)稅費，亟待解決。

四、對下一步工作的建議

一要加快房屋征遷進展。對于目前正在積極推進的興隆寨、淺井頭、南村等村，加快剩余戶的征遷，確保整體改造全面實施。同時，依托各城中村改造項目指揮部和村兩委的力量，做好政策宣傳和解釋工作，使群眾理解、支持并積極參與城中村改造，加快推進小所、遇駕溝、西馬溝、符家屯、同樂寨等城中村改造征遷，并把以上項目的安置房建設(shè)區(qū)域作為征遷重點，確保這些村的改造正式啟動。

二要全力推進安置房建設(shè)進度。確保今年新實施的舊城城中村棚戶區(qū)改建項目，在時間節(jié)點上完成目標(biāo)任務(wù)，確保小所、遇駕溝、西馬溝、符家屯、同樂寨項目安置房開工建設(shè)。通過安置房的開工建設(shè)，打消群眾疑慮，促進征遷工作。

三要多方聯(lián)動，解決歷史遺留問題。進一步梳理改建項目需要解決的問題，積極向市里反映，加強與市規(guī)劃、土地、舊改、財政等部門溝通，逐步解決存在的困難和問題，促進城中村改造順利實施。

第二篇：城中村改造工作調(diào)研報告（范文模版）

城中村改造工作調(diào)研報告

縣委組織部

根據(jù)掛職工作安排，結(jié)合我縣城市化建設(shè)需要，7月14日，第二批赴江干區(qū)掛職工作組組長曾祥煜同志親自帶隊，由掛職干部26人組成調(diào)研組，對江干區(qū)城中村改造工作進行專題調(diào)研。調(diào)研工作得到了江干區(qū)城中村改造辦公室的盛情接待和大力支持，調(diào)研組現(xiàn)場觀摩了彭埠街道五堡社區(qū)征遷點，參與了相關(guān)部門的座談交流，對江干區(qū)城中村改造的先進經(jīng)驗和優(yōu)秀做法，深受啟發(fā)！現(xiàn)就結(jié)合我縣征地拆遷實際工作和城市化建設(shè)需要，認(rèn)真進行了對比分析和梳理總結(jié)，形成調(diào)研情況報告如下：

一、基本情況

江干區(qū)位于杭州主城區(qū)的東部，下轄8個街道，面積105平方公里，共有社區(qū)143個，行政村4個，常駐人口74.1萬。近年來，江干區(qū)搶抓杭州市委市政府“擁江發(fā)展、跨江發(fā)展”的總體城市建設(shè)戰(zhàn)略布局和G20杭州峰會等歷史性機遇，堅持“聲勢越大、阻力越小，前期越深、工作越順，速度越快、成本越低”的理念，層層壓實責(zé)任、層層落實任務(wù)，全力抓好城中村改造工作。通過三年時間，完成全區(qū)57個城中村（社區(qū)）征收農(nóng)戶（居民）10000余戶，拆整結(jié)合改造13000戶，拆除房屋450余萬平方米，搬遷企業(yè)480余家，完成安置10000余戶，征收整治改造范圍共20平方公里，“國內(nèi)一流現(xiàn)代化中心區(qū)”基本成型，實現(xiàn)了城郊結(jié)合部向大都市中心區(qū)的逐步蝶戀。

二、主要做法及成效

（一）科學(xué)高點定位，激發(fā)黨員干部干事創(chuàng)業(yè)激情。從思想上高度認(rèn)識城中村改造是推進城市化、國際化、現(xiàn)代化“三化”融合發(fā)展的重要平臺，以全球思維、世界眼光高度定位城中村改造目標(biāo)。著力把江干打造為錢江新城建設(shè)的“點睛之筆”,世界名城建設(shè)的“典范之作”,呈現(xiàn)城市國際化、人文生態(tài)融合的時尚之美。把啟動大會舉辦到錢江新城G20峰會場，引領(lǐng)全體干部和群眾代表親身體驗城中村改造到錢江新城華麗轉(zhuǎn)變，堅定城中村改造工作的信心和決心。

（二）堅持目標(biāo)導(dǎo)向，找準(zhǔn)問題精準(zhǔn)施策各個突破。搶抓城中村改造歷史發(fā)展機遇，牢固樹立“干五年不如拼一年，拼一年不如苦半年”的為民服務(wù)理念，明確“五年目標(biāo)、三年任務(wù)、兩年完成”.將城中村改造科學(xué)劃分為錢江新城擴容區(qū)、筧橋機場周邊區(qū)塊、運河沿線及周邊區(qū)塊“三大區(qū)塊”,每個區(qū)塊以社區(qū)為單位，詳細明確具體的任務(wù)清單，完成時限、方法措施和責(zé)任人員。以提升群眾獲得感為出發(fā)點，堅持把政策輿論導(dǎo)向放在首位，把溝通交流關(guān)心和落實保障措施做在前列，積極引導(dǎo)廣大群眾以主人翁的姿態(tài)，理解和支持城中村改造，以民主促民生，確保征遷工作“一戶不剩、一事不留、一天不拖”.截止6月30日，全區(qū)完成住戶丈量3955戶，簽約3954余戶，拆除2844戶，順利實現(xiàn)了時間過半、任務(wù)過半。

（三）堅持剛性原則，高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量完成目標(biāo)任務(wù)。堅持“全面覆蓋、不留死角、能拆則拆、能快則快”的原則，實行“6十1”、“白加黑”、“晴+雨”無休工作制度，發(fā)揚“敢于負責(zé)、甘于奉獻、干字當(dāng)頭、敢為人先”的江干精神，整個團隊目標(biāo)一致，領(lǐng)導(dǎo)班子率先垂范，全體黨員干部奮戰(zhàn)一線，不辭辛勞，攻堅克難，當(dāng)日目標(biāo)當(dāng)日完成，當(dāng)日問題當(dāng)日解決。堅持“一把尺子量到底”的剛性政策原則，嚴(yán)格落實“分類核價、逐戶定價、一口報價、一分不加”征收操作機制，堅守口徑之外無口徑、政策之外無政策，全程接受群眾的的參與和監(jiān)督，杜絕了“釘子戶”的無理要求，確保了征遷工作公開、高效和平穩(wěn)推進。

（四）建立聯(lián)動機制，凝聚打贏城中村改造的強大合力。以區(qū)委區(qū)政府的堅強領(lǐng)導(dǎo)為核心，全區(qū)各部門、街道、社區(qū)上下一心，群策群力，為打贏城中村改造攻堅戰(zhàn)凝聚了巨大合力。建立區(qū)、街道、社區(qū)三級班子領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系機制，區(qū)班子成員定點聯(lián)系片區(qū)，街道班子成員定點聯(lián)系社區(qū)，社區(qū)班子成員定點聯(lián)系征遷居民，點、線、面全面協(xié)調(diào)困難問題，督導(dǎo)征收工作順利推進。區(qū)分管領(lǐng)導(dǎo)堅持每周六帶隊赴各征遷一線現(xiàn)場辦公，與各部門、街道形成合力，重點解決急難問題。共抽調(diào)全區(qū)各單位79名干部充實征遷工作力量，公安、國土、信訪等部門長期派駐征遷一線，現(xiàn)場幫助解決實際困難和問題，動員大量公益組織積極投身征遷工作，組織“愛心幫幫團”等志愿者服務(wù)隊免費為征遷居民，提供老屋合影、義務(wù)搬家、家裝設(shè)計和房屋租賃等20多項服務(wù)。

三、我縣城市規(guī)劃化建設(shè)的啟示和設(shè)想

（一）加強規(guī)劃引領(lǐng)

城市規(guī)劃是城市化建設(shè)的指導(dǎo)藍圖，城市規(guī)劃的好壞決定著城市發(fā)展的水平、速度和質(zhì)量。由于我縣前期規(guī)劃設(shè)計人員欠缺，城市發(fā)展規(guī)劃比較滯后，一些路網(wǎng)管網(wǎng)狹窄零亂，一些公共服務(wù)設(shè)施狹小欠缺，一些房屋建筑建了又拆，很多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都欠缺前瞻性和長遠性，適應(yīng)不了城市化發(fā)展建設(shè)的需要，經(jīng)不起長久考驗。在城中村改造過程中，缺少全局理念，一些整齊雄偉的重建建筑群中，還有很多陳舊零亂的居民自建房。要解決以上問題，一是在思想上必須高度重視規(guī)劃工作的重要性，按照戰(zhàn)略性、全局性、科學(xué)性、前瞻性要求，加強協(xié)調(diào)配合，共同把城市規(guī)劃工作做好、落實好。通過規(guī)劃，實現(xiàn)城市科學(xué)有序擴張，提高土地收益率，提升城市的綜合實力和整體形象，帶動城市經(jīng)濟發(fā)展。二是必須依托現(xiàn)有城市規(guī)劃，根據(jù)國家新型城市化要求，按照城市道路寬暢便捷，市政設(shè)施配套完善，學(xué)校醫(yī)院布局合理，體育場館功能齊全，公園綠地風(fēng)景宜人，人居環(huán)境整潔美觀的城市規(guī)劃要求，突出民生至上，突出“全域規(guī)劃、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體”理念，編制完善全縣新型城鎮(zhèn)化總體規(guī)劃。做到城鎮(zhèn)發(fā)展、土地利用、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等總體規(guī)劃相銜接，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、專項協(xié)調(diào)、覆蓋全域的規(guī)劃體系，著力解決規(guī)劃跟不上發(fā)展、不適應(yīng)建設(shè)的問題。

（二）加強人才隊伍建設(shè)

無論是哪一項工作，人力資源是第一根本。推動城中村改造，推進城市化建設(shè)發(fā)展，關(guān)鍵在于建立一支講奉獻、技術(shù)精、敢擔(dān)當(dāng)、有作為的人才引領(lǐng)隊伍。一是加強城市規(guī)劃人才隊伍建設(shè)。高度重視規(guī)劃人才的引進工作，加大人才引進的政策支持力度，積極尋求人才引進的新途徑新方法，通過到規(guī)劃院校直接引進和事業(yè)單位招考急需專業(yè)技術(shù)人員等方式，夯實城市規(guī)劃人才隊伍建設(shè)，努力建設(shè)一支高水平的規(guī)劃隊伍，保障城市化建設(shè)的快速健康發(fā)展。二是加強農(nóng)村黨員隊伍建設(shè)。農(nóng)村黨員工作在農(nóng)村基層一線，是黨的路線方針政策的具體執(zhí)行者，是推動科學(xué)發(fā)展、促進社會和諧、服務(wù)人民群眾的主力軍。農(nóng)村黨員干部隊伍素質(zhì)的高低、能力的強弱，直接影響到農(nóng)村各項事業(yè)發(fā)展和穩(wěn)定大局。要把講奉獻，敢擔(dān)當(dāng)、有作為、能帶頭的村民作為黨員發(fā)展的后備力量，充分利用各級黨校、實踐基地、遠程站點等教育陣地，強化黨員素質(zhì)提升培訓(xùn)，不斷增強農(nóng)村黨員隊伍的凝聚力和戰(zhàn)斗力。在征地拆遷，推進城市化建設(shè)的過程中，充分發(fā)揮黨員先鋒模范作用，帶頭走在執(zhí)行政策和開展工作的第一線，為堅決打贏城中村改造和推進城市化建設(shè)發(fā)展攻堅戰(zhàn)而奮斗。

（三）堅持政策剛性原則

嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，堅持一張規(guī)劃圖建設(shè)到底，區(qū)、街道、社區(qū)三級班子目標(biāo)一致，堅決杜絕違法違章建設(shè)行為；堅持政策剛性，堅守政策底線，堅決維護被征收戶合法利益，嚴(yán)格杜絕釘子戶不合理的利益訴求是江干區(qū)城中村改造和城市化建設(shè)順利推進的堅強基石。在我縣的征地拆遷過程中，時常會有一些比較刁鉆的釘子戶，為了尋求個人利益的最大化，提出了比較蠻橫的利益要求，甚至有的還乘機“種房”、“栽樹”、“添人”,為了不影響工程施工進度，一些部門無可奈何滿足了他們的要求，造成老實人配合在先吃虧、釘子戶阻撓隨后得利的反面現(xiàn)象。同樣在城市化建設(shè)推進過程中，一些開發(fā)商和個體戶，為了建設(shè)樓盤和住房獲取得利，不惜托關(guān)系、走后門，不按照規(guī)劃統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的行為時有發(fā)生。以上這些現(xiàn)象，既影響了規(guī)劃政策的公開公平公正度，也在一定程序上削弱了政府的公信力，極大地給城市化建設(shè)帶來了很大弊端。通過對比，要改變現(xiàn)狀，一是要堅持城市規(guī)劃剛性原則。城市規(guī)劃的目的，就是為了指導(dǎo)建設(shè)，城市規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，就要嚴(yán)肅化法定化，任何單位和個人都必須嚴(yán)格遵守和執(zhí)行。要堅持保持規(guī)劃的延續(xù)性，加強管控，及時制止違法違規(guī)行為，切實維護好規(guī)劃的權(quán)威性和嚴(yán)肅性，確保城鎮(zhèn)化建設(shè)有條不紊的推進。二是要堅持征地補償剛性原則。在摸底排查、房屋丈量、簽約清退和補償安置的每一個環(huán)節(jié)，都要堅持一個政策管到底，“一把尺子”量到底，“一個標(biāo)準(zhǔn)”貫始終，堅持口徑之外無口徑、政策之外無政策，不搞特殊化，對未按時簽約和無理阻攔的，一律按照相關(guān)政策嚴(yán)格執(zhí)行。三是要堅持陽光作業(yè)剛性原則。整個征地拆遷和城市化建設(shè)過程，都要堅持公開公平公正原則，堅持每一項決策，每一個環(huán)節(jié)，每一個步驟都讓群眾知曉，都讓群眾參與、決策，嚴(yán)格按照“四議兩公開”程序，對政策制定和執(zhí)行情況實時進行全民公開，保證在陽光下運行。

（四）加強部門聯(lián)動

對比江干，我們?nèi)氤鞘谢ㄔO(shè)還比較滯后，城市化率和各項基礎(chǔ)設(shè)施都比較落后，我們更應(yīng)該學(xué)習(xí)借鑒“敢于負責(zé)、甘于奉獻、干字當(dāng)頭、敢為人先”的江干精神，牢固樹立核心和大局意識，心往一處想、智往一處謀、力往一處聚、勁往一處使，堅定城市化建設(shè)的信心和決心，咬定目標(biāo)，迎難而上，苦干實干。住建、國土、水利等相關(guān)部門一定要各司其職，各盡其責(zé)，重點做好城市規(guī)劃、項目建設(shè)、社會保障等各項工作，多條渠道進水灌溉，一個龍頭出水豐收，凝聚新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的強大合力。一是堅持政策引領(lǐng)。嚴(yán)格按照城市化建設(shè)規(guī)劃方案和推進措施要求，結(jié)合部門實際情況，明確目標(biāo)、強化責(zé)任，細化任務(wù)。二是強化部門聯(lián)動。發(fā)揮住建、國土、水利、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等相關(guān)部門的職能作用，實現(xiàn)各個部門之間的無縫鏈接，全力以赴協(xié)作配合，保質(zhì)保量完成征地拆遷和城市化建設(shè)工作。三是加強督促檢查。制訂專項工作督查辦法和考核細則，進一步明確分工，加強對各環(huán)節(jié)工作進展的監(jiān)督和檢查，促進工作高效落實。四是強化輿論宣傳。采取懸掛橫幅、張貼標(biāo)語、啟動宣傳車等形式，爭取社會各界的積極支持和人民群眾的廣泛參與；深入調(diào)查走訪，及時發(fā)現(xiàn)工作中存在的難點和疑點問題，做到心中有底，有針對性地開展工作；發(fā)動黨員干部帶頭作用，帶頭簽訂拆遷協(xié)議，帶頭落實制度政策，帶頭投入崗位工作，形成人人參與、人人支持城市化建設(shè)的濃厚氛圍。

（五）堅持為民服務(wù)

城中村改造是事關(guān)長遠發(fā)展、打造品質(zhì)城市、改善群眾生活的好事實事，要堅持民生為先，敢于擔(dān)當(dāng)、積極作為、迎難而上，要以堅強的決心和堅定的信心打贏城中村改造硬仗。一是要以群眾的利益為出發(fā)點和落腳點，一切為了群眾、一切相信群眾、一切依靠群眾，依法辦事，依法用權(quán)，完善民主程序，想方設(shè)法保證群眾利益最大化。在征拆初期，要廣泛宣傳征地拆遷的重要性和必要性，取得廣大群眾的充分理解和大力支持；征遷開始后，要深入每家每戶，講政策，談利弊，主動幫助被拆遷戶解決困難，為征遷居民，提供老屋合影、義務(wù)搬家、家裝設(shè)計和房屋租賃等多項服務(wù)需求。二是探索村級集體經(jīng)濟發(fā)展用地，為村集體和村民長久生計留足發(fā)展空間，由村集體統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營，村民人股，定期分紅，讓百姓短期有收入，長期有保障。以杭州10%留用地開發(fā)項目力促集體經(jīng)濟提質(zhì)增效模式為導(dǎo)向，探索村級耕地面積的10%用于旅游開發(fā)或耕地出租，按照每畝每年700元的出租價格，每個行政村每年至少可以增長集體經(jīng)濟20萬元。另外，還可以探索以出租和開發(fā)的方式，充分盤活易地扶貧搬遷所涉及到的山林土地，實現(xiàn)村集體經(jīng)濟“多元化”增收。

第三篇：城中村改造調(diào)研報告

關(guān)于城中村改造的調(diào)研報告

城中村是指在城市發(fā)展過積中。因為種種原因沒有被納入城市規(guī)劃建設(shè)。至今仍然是落后的自然村落面貌，而現(xiàn)已被城市功能區(qū)所包圍的土地。這些土地是仍然掌握在當(dāng)?shù)卮寮w的集體所有性質(zhì)土地?，F(xiàn)在我們以勝利村為例。城中村的出現(xiàn)是人類城市發(fā)展過程中所無法避免的，是一個世界性的難題?，F(xiàn)在全世界都沒有一個解決城中村難題的通行辦法。我國也沒有相關(guān)系統(tǒng)的政策來指異城中村的改造，所以“城中村“改造是一個特殊性極強的問越。我們在“城中村”改造過程中必須堅持從當(dāng)?shù)氐膶嶋H出發(fā)。因地制宜。找出問匙的特殊規(guī)律所在。

一、現(xiàn)狀。

梅州市興寧縣（市、區(qū)）勝利村位于大坪鎮(zhèn)圩鎮(zhèn)中部。我村轄29個村民小組，在冊戶數(shù)293戶，人口1505人；全村總面積2。37平方公里，耕地面積418畝。我村年平均氣溫為21.，年降雨量約為1227.毫米，氣候特征亞熱帶季風(fēng)氣候。村特色經(jīng)濟收入有桑蠶，上一年我村農(nóng)村經(jīng)濟總收入為754.萬元。近年來，我村發(fā)展經(jīng)濟的措施以及成果：

1、筑水泥路約2.公里；

2、路燈3公里；

3、勝利小學(xué)球場。

對“城中村改造的意見:

1、過程中讓村民自主開發(fā)。政府提供政策和資金支持。

2、造過程中相關(guān)手續(xù)能快速辦理。且相關(guān)稅費能得到減免。

3、將改造后的村集體土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地。

4、支持“城中村”改造。

二、“城中村”改造是什么。

(一)是以村民自愿開展改造為主。政府給予政策支持和規(guī)劃指導(dǎo)的改造。

“城中村“改造不同于征地拆遷。它是村民自愿對所居住的地區(qū)進行改造和。居民居住地被城市功能源和沿江風(fēng)光帶所包貧貧困落后的村容村貌，簡陋破爛的基礎(chǔ)設(shè)施和周邊的城市建筑形成了鮮明的對比，所以居民強烈的要求政府對其居住地進行城市化改造。所以在“城中村”改造過程中要充分的給予村民參與權(quán)、知情權(quán)。

(二)是利益主體由政府到農(nóng)民的轉(zhuǎn)變。_

“城中村“改造實際上是政府讓利于民的一個方式。通過城中村改造，農(nóng)民將剩余的土地通過商業(yè)運作、開發(fā)以后，不能改變村容村貌，更可以從中獲利。進一步解決了失地農(nóng)民的生活來源問題。以深圳大沖村為例，在二十年里。政府先后征地16次，村集體土地96%被征，剩余的錢返還給農(nóng)民的宅基地和集體經(jīng)濟發(fā)展月地。通過建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房再出租，不們解決了農(nóng)民的生活來源問題解決了在深圳務(wù)工的民工的住房問題。這也是后面提到的廉租屋。

(三)是對村集體土地自主開發(fā)的一個探索。

“城中村”改造不可避免的涉及到村集體土地的開發(fā)和使用問題，在現(xiàn)行的政策下，集體土地在“三個不得”的原則下，即不得改變土地性質(zhì)，不得改變土地in途，不得損害農(nóng)民的承包權(quán)益，允許通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)討、出租、互換、股份合作的方式進行開發(fā)。如何在現(xiàn)行政策的框架內(nèi)找到一條對村集體土地的開發(fā)路了。是我們進行“城中村”改造必須直接面對的問越，也是必須解決的問題。

(四)是勝利村打造低成木生活區(qū)的重要方式。

低成本生活區(qū)指的足“城中村”改造后，可以容納大最外來務(wù)工人員的安置和管理。根據(jù)調(diào)查，附近工業(yè)園內(nèi)的企業(yè)一般工人的工資在800-1000元，熟練工人的工資在1200元左右，除開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房等幾個少數(shù)的廠區(qū)為工人規(guī)劃了住宿區(qū)外，其余企業(yè)并無安置r人的住宿地，可以預(yù)見，隨著沿海地區(qū)的密集加工型企業(yè)的內(nèi)遷，大最的密集型產(chǎn)業(yè)落戶到附近

工業(yè)園，所帶來的低成本務(wù)工人的安置問題，必然要在勝利村得到解決。據(jù)調(diào)查，上灶坪41陳家灣舊盡出租的月租金不過30元，大最的務(wù)工人員和小商販就仄住在這里。所以，鯉負江的“城中村”改造，必須為附近工業(yè)園的長期發(fā)展做好準(zhǔn)備。將“城中村”改造為千凈、漂亮、低廉的生活區(qū)，不但能為政府解決務(wù)工人員的安置問題，更能通過村集體對其加以管 理和約束。

(五)是一項基礎(chǔ)性改造工積，不是點利性質(zhì)工積。

“城中村“改造是一項政府讓利，群眾受益的公益性荃礎(chǔ)I程，所以無論是41民自主開發(fā)還是引進開發(fā)商都必須堅持政府贏在環(huán)境改造。農(nóng)民贏在生活環(huán)境改善，生活來源得到解決。開發(fā)A贏在一定的利潤的多A模式，大家多方共贏，們是ip部不能贏太多。找到一個平衡的契合點。

三、為什么要開展“城中村”改造。

(一)城中村地處城市中心，被城市功能區(qū)所環(huán)繞，其地理位置A性唯一且尚定，要統(tǒng)一規(guī)劃城鎮(zhèn)，只能選擇對城中村進行改造。

(二)城中村是和諧社會裕建的蘋本前提。

解決三農(nóng)問題的根木出路就是減少農(nóng)民。讓農(nóng)民進城。那么巨大的城鄉(xiāng)差距如何得到彌補，城中村改造就是一個契機和示范，他們是否在城市受到公平正義的對待。是和諧社會的基本判據(jù)。

(三)龐大的邊緣人群和外來人群的需要合理妥善的安置。

勝利村的特殊地理位置決定了勝利村有著龐大的流動人口。隨著企業(yè)的發(fā)展，務(wù)工人員也會大量的涌入到江，如果勝利沒有足夠合適的房源來安置他們，因素激增，報告中說:他們是社會的弱勢群體。在杜會生活中處于“失語狀態(tài)”必將導(dǎo)致杜會的不穩(wěn)定。一位北大學(xué)生在調(diào)查“他們唯一可以顯示存在的方式就是犯罪”。所以“城中村”改造勢在必行。

(四)對推進城鄉(xiāng)一體化。整合上次源、集約、節(jié)約的利用土地。有非常重大的意義。在處于黃金地段的城中村中，大最土地資源被浪費使用，通過城中村改造將有限的土地資源進行統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，使其發(fā)揮出更大的經(jīng)濟效益。

(五)提高村民素質(zhì)，改變勝利村精神面貌的根本途徑。

發(fā)展的問題。歸根結(jié)底就是人的問題，作為勝利村刀鎮(zhèn)居民主休的村民。卻一直處r-閉置落后的狀態(tài)。在原村民的新生代中。除部分年青人通過上學(xué)當(dāng)兵走出傳統(tǒng)社會外，仍然以強大的慣性復(fù)制桿上一代人的生活方式。只有通過城中村的改造，才能從根本上改變這一現(xiàn)狀。

四、采取何種模式進行“城中村”改造。

(一)采取政府主異，集中安置。整體規(guī)劃。整體開發(fā)。

該種模式是指由政府牽頭，多個職能部門共同參與。采取征地拆遷的方式將帷個集休土地征收為有建設(shè)用地。對農(nóng)民采取補償安置的方式。征收的土地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，規(guī)劃部門進行整體規(guī)劃后。將土地通過招拍掛方式轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，由政府負責(zé)改造后的城中村草礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，抓一將日常管理納入到城,管理中來。

利：

1、符合現(xiàn)行政策法規(guī)，操作得當(dāng)，后遺癥少。按照征地拆遷的方式無疑是最穩(wěn)當(dāng)?shù)姆绞健Ｉ嫌姓呖梢?，有實踐經(jīng)驗可用，無論如何都不會出現(xiàn)原則性錯誤。

2、政府主導(dǎo)改造工程。有利于整體規(guī)劃和開發(fā)。

3、土地通過招面掛，政府從中獲利。

弊:

1、大規(guī)模的征地難度大，群眾要求多。意見大，工作非常困難。勝利村多次征地，農(nóng)民對政策法規(guī)熟悉，對征地工作作經(jīng)驗豐富。抵觸情緒較為嚴(yán)重，若依征地拆遷方式征收土

地。所需付出的行政成木較高，且容易激化矛后。

2、政府而要投入的資金多。若通過該模式進護村中村”改造，市政府總共需要投入萬元，僅前其一次性投入就達萬元。

3,改造工和成本高，造成“城中村“改造完成后生活成木增加。通過正規(guī)手段開發(fā)的“城中村’土地，仍然會受到市場的影響，較過高的開發(fā)成木。必然易致該地區(qū)較高的生活成本，所以只能容納有一定經(jīng)濟實力的人落戶，收入水平低的務(wù)工人員和小商販連和賃都無法承受。這等于將“城中村”改造向他們關(guān)死了大門。

(二)采取村民自建、自主開發(fā)，政府提供政策支持。

該種模式是指由村支兩委牽頭，村民參與。組建開發(fā)公司，對集體土地進行4體開發(fā)。村民在現(xiàn)有土地內(nèi)。選擇部分土地進行核體安置，不改變土地性質(zhì)。剩余土地或者轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，或仍然為集體土地，進行整體開，政府加以規(guī)劃和控制。

利:

1、村民自主開發(fā)，積極性高，群眾阻力小。

2、村民通過自主開發(fā)獲利。且能通過開發(fā)過程解決日后的生活來源問跌，甚至，可以找到一條致富之路。

3、城中村改造后?？梢晕写迕褡晕夜芾?，減少管理成木。

弊:

1、村民缺少足夠的知識和素質(zhì)來進行公司組建以及后期的市場運作?，F(xiàn)階段，栗腳村和上灶坪的農(nóng)民多為普通農(nóng)民民工和小商販，無論從基本素質(zhì)還是相關(guān)經(jīng)驗來看。他們都很難具備從組建公司，到土地開發(fā)，再到后期的市場運作的能力。

2、村民缺少足夠的資金。農(nóng)民大都屬于貧困人群。根木無法獨立籌集到足夠的資金，即使通過貸款也不可能達到。

3、大多數(shù)村民對城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失。

村民中普遍的存在兩種認(rèn)識。一是等I司于拆遷安置，要求政府承諾各種條件和補償。二是認(rèn)為是一個賺錢的好機會，尤其以部分年青人為主，力主由村民自建，以圖豐厚的回報。

4、政府對村民自建缺乏足夠的控制力。出現(xiàn)問題后，容易產(chǎn)生半拉子工程。村民大部缺乏足夠的責(zé)任心。逐利性使他們力求自建自改，們是可以預(yù)見自建過程決不是一帆風(fēng)順的。是一個涉及到各方利益博弈。政策與實際摩擦的復(fù)雜過程，甚至?xí)霈F(xiàn)反復(fù)和倒退的現(xiàn)象。一旦出現(xiàn)問題最先選擇逃避的也許就是發(fā)現(xiàn)無利可圖的村民。

5、背集體土地使用的政策。

相關(guān)政策:

1、運作集體土地上進行開發(fā)的相關(guān)政策。

2、給村民湊集基本資金。

3、關(guān)稅費的減免。

具體步驟:

1、由村支兩委牽頭，組建房地產(chǎn)開發(fā)公司Ae2、上部門將土地征收。

3、A公司負責(zé)村民的補償安置。

4、過招拍掛讓A公司以接近評估價仇的價格獲得安置地外的土地。

5、A公司按規(guī)劃進行土地開發(fā)，并按規(guī)劃部門要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

(三)引進開發(fā)商。村民入股，共同開發(fā)，多方共贏。

該模式是指，通過引入開發(fā)商與村集體共同組建開發(fā)公司。村集體占一定股份。不參與

管理，對除了安置地以外的土地進行整體開發(fā)運作。這而要將除安置地以外的土地轉(zhuǎn)換為國有建設(shè)用地?？梢酝ㄟ^招拍掛的方式以接近評估的價格將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，再由開發(fā)商開發(fā)運作，所得利潤需用來對村民進行安置和按規(guī)劃進行基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)和整體環(huán)境美化。利:

1、引進開發(fā)商。解決了資金和開發(fā)及后期的商業(yè)運作的問題。

2、村民通過入股合作的方式獲利，并解決了生活來源的問題。

3、民不花一分錢住上新房，整體環(huán)境得到改善。

弊:

1、違背集體土地使用政策。

2、部分村民通過“城中村’改造獲利過多，引起他們部分被征地村民心理失衡，造成不穩(wěn)定因素。栗腳村有大星的被征地的失地農(nóng)民。他們只按政策得到了一筆較低的補償款，生活來源并無保障，所以城中村改造必然要而對來自他們的阻力。

3、土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地。再以評估價位轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商需要打政策的擦邊球。

相關(guān)政策:

1、征地拆遷政策。

2、關(guān)稅費的減免。

具體步驟:

1、引進一個實力雄厚的開發(fā)商，與村集體組成開發(fā)公司，村集體占一定股份。不參與管理。

2、開發(fā)商將村民的住房按征地拆遷的標(biāo)準(zhǔn)進行贖買。即按征地政策對41民的原住房進行評估后，進行補償，消除村民因原住房的差異對安置產(chǎn)生的矛盾。

3、部門將除村民安置地外的土地征收為國有建設(shè)用地。并通過招標(biāo)、招拍掛等方式以接近評估價位的價格將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商?；蛞浴稗r(nóng)業(yè)地產(chǎn)”、“地質(zhì)災(zāi)害避險”等名義將 土地劃撥給開發(fā)商，或就在集休土地上進行開發(fā)。以和憑的名義進行銷件。政策采取“報建不批、違建不究”的態(tài)度。

4、開發(fā)商在安置地為村民修迎安置房，土地為集體土地性質(zhì)，村民按人口，分配居住面積。多退少補。

5、開發(fā)商按照規(guī)劃對土地進行開發(fā)，并完成基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)。

6、村集體對改造后的安置區(qū)進行管理。

我們認(rèn)為，勝利村的“城中村”改造工程應(yīng)該是一項利民的公益性工程，在“先行先試”的政策范舊內(nèi)，我們應(yīng)該大膽的探索對集體土地開發(fā)的新方法、新途徑。在以上三種模式中，第一種模式行政成本過高，且容易激化干群矛后，村民的利益沒有得到更為充分的保障。第 二種模式對村民的要求過商。不符合勝利村實際。第三種模式在思維方式上都有創(chuàng)新，村民 的利益也得到更充分的保障。實現(xiàn)的過程中還可以對各種方式進行更多的探索和創(chuàng)新?？傊覀兩羁痰募?xùn)到，勝利村的“城中村“改造，不僅是對勝利村一個擴容提質(zhì)的過程，更是 資興在實踐省委省政府的“彎道超車”理念和郴州市“先行先試3" 4條政策的一次大膽償試。在改造過程中，我們一定堅持解放思想，實事求是，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，遵循客觀規(guī) 律，大膽探索，勇于創(chuàng)新。

第四篇：城中村改造調(diào)研報告

城中村改造調(diào)研報告

我校調(diào)研小組于5月19日開始針對韓店鎮(zhèn)城中村改造情況作了初步的調(diào)查了解，期間我們掌握了一些基本情況，但也看到了一些問題?，F(xiàn)將其作簡單總結(jié)匯報。

一 城中村改造的基本情況

韓店鎮(zhèn)的城中村改造集中在縣城所在地韓店村以及緊鄰的兩個村莊即黎嶺、經(jīng)坊。自去年縣里對城中村改造工作作出安排至今，三個村在地域村情、總體思路、具體方法、改造進度等方面都存在一定的差異：

黎嶺村：自去年底以來，黎嶺村已針對新村改造作了兩次表決，一次支部大會表決89%通過，一次入戶表決85%以上同意，之后外請專家講課，5向百姓宣傳改造的目的意義，還出去太原清徐、晉城等地參觀學(xué)習(xí)，現(xiàn)在已有一基本成型的草規(guī)出來：已擇好一地先建回遷房，待村民搬出后再對舊村進行改造，而且改造工作都由村集體統(tǒng)一組織規(guī)劃。對村民的補償初步設(shè)想戶均200平米，40平米左右的商鋪。據(jù)村支書介紹這樣的設(shè)想是完全有能力兌現(xiàn)的，而且所有環(huán)節(jié)都圍繞穩(wěn)妥二字操作，程序正在進行中。

經(jīng)坊村：占地2平方公里，人口3000余，與韓店村最大的不同在于地處縣城邊緣，村民大多以務(wù)農(nóng)為生。這次城中村改造，經(jīng)坊村有一個大致想法：借縣城黎都西路東延占地的機會（政府行為，已拆民宅40-50戶，一撞高層村民住宅樓已在建設(shè)中），村里再進一步運作，在此棟住宅樓旁再加蓋幾棟回遷樓，之后對舊村進行統(tǒng)一規(guī)劃改造。村支書陳書記也曾流露：只要政府給政策，并改造后的利益原原本本給百姓，而且讓百姓不但上樓了，還要有出路（謀生），村集體自己搞改造也是大有積極性的。當(dāng)然這些都還在醞釀階段。

韓店村是縣城所在地，人口5000余人，村民大部分集中居住在縣城中心地帶，百分之80的村民完全失去了土地，靠作小買賣、出租房屋、自辦小企業(yè)小作坊等自謀生路，由于其人口眾多、土地較少、又是縣城所在地、外來人員多帶來很多復(fù)雜問題等原因，所以韓店村采取了順應(yīng)潮流、讓利百姓、先易后難、先遠后近、自主改造先行先試的原則方法，把全村分為三個改造片，計劃進行自主改造先期試驗性操作。而且處于村子邊緣地段的潛家窯(村西南口)和后窯（村西）的部分村民在經(jīng)得村委會同意并履行一些簡單手續(xù)后已經(jīng)開始動作。兩處建筑地的改造背景和方式大體相同。

綜合這樣的情況，我們就針對性地選擇了韓店村潛家窯一地作了專門走訪。據(jù)這一帶住房改造的負責(zé)人介紹：潛家窯建筑地所有6戶居民已分別向城建局、村委會遞交了住房自主聯(lián)合改造申請規(guī)劃書。而縣里鎮(zhèn)里在村莊改造方面尚沒有具體政策框框限制，潛家窯一帶又地處邊緣地帶，不會對整村的長遠整體規(guī)劃造成太大影響、面積不大涉及住戶不多、居民改造熱情較高且不存在鄰里糾紛。村委也本著先行先試、不影響大局的原則原則同意、允許改建。在這樣的總體情況下，潛家窯處6戶居民聯(lián)合起來，拆掉原有住宅，連同原來的公共通道，加之西邊的建筑公司租用的土地，在這基礎(chǔ)上開始新建5個單元的7層住宅樓。住宅樓占地大約2畝，總建筑面積7000平方米，可安排70余戶居住，原來的6戶居民每戶補償220平米，外加5萬元，其余按每平方1480元的價格出售。當(dāng)說到居民的水電暖等基礎(chǔ)設(shè)施問題時，該負責(zé)人說：供水沒問題，排水也還可以，目前就是冬季供暖沒有著落。

二 城中村改造中存在的主要問題

1、土地“瓶頸”問題

土地問題事關(guān)規(guī)劃、拆遷和安置補償?shù)葐栴}，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公認(rèn)的“瓶頸”問題。目前來看，即將改造的三個村子中，只有黎嶺一家找到了建回遷房的落腳地，操作起來相對比較好一點外，其它兩村都存在不同程度的難題。經(jīng)坊村想與政府修路占地搭便車，且一切工作正在摸索，而韓店村地處縣城中心，人口密度 1 大，外來人口多，情況復(fù)雜，由于可用地極少因此給城中村改造帶來了很大的難度，出現(xiàn)了村民自主開發(fā)的先例。于是又帶來了另一些值得關(guān)注的問題：宅基地所有權(quán)歸屬問題，占用集體土地問題，住房改造后土地收益分配問題等等這些都是制約城中村改造的“瓶頸”。

2、規(guī)劃問題

我縣目前還沒有一個全面的“城中村”改造總體規(guī)劃，尚未出臺具體的“城中村”改造方案。而且 “城中村”類型復(fù)雜，特點不一，“一村一策”在具體操作中遇到的困難和矛盾也很多。所以三村三個樣子的改造規(guī)劃，往往容易與縣區(qū)的整體及長遠規(guī)劃控制要點產(chǎn)生矛盾，這樣就會造成大量時間、人力和資金的浪費，甚至有其他的問題出現(xiàn)也極有可能。再者，據(jù)城建局張文武局長介紹：我國的規(guī)劃法規(guī)定，規(guī)劃工作只針對國有土地的主權(quán)者，在建的村民宅基地要求給于規(guī)劃沒有法律依據(jù)。這就使我縣的城中村改造工作處于兩難境地。

3、居民新居的公共設(shè)施配套問題

這其實可以說是規(guī)劃問題的次生。由于在建的村民不具備規(guī)劃主體的資格，在沒有統(tǒng)一規(guī)劃之內(nèi)的住宅，其公共設(shè)施如水暖電等就不在其負責(zé)范圍。這樣的情況是否會產(chǎn)生更多的社會問題可想而知。

4、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)問題

在調(diào)研時我們發(fā)現(xiàn)，村社普遍反映“城中村”改造涉及部門較多，但卻沒有一個明確的、強有力的機構(gòu)或部門來指導(dǎo)村社進行改造，遇到問題不知向何處請示匯報，辦事無門。同時，村社在“摸索”中開展改造工作，感到難度極大。一些“城中村”改造試點項目在推進過程中遇到的具體問題，有關(guān)職能部門也難以協(xié)調(diào)解決。如前文所述，潛家窯一地的住房改造過程中遇到的一系列問題在改造初期就很棘手，同時也是我們有關(guān)部門應(yīng)該關(guān)注的大問題。

5、村民權(quán)利與公平問題

按照我國法律，公民應(yīng)享有同等的權(quán)利。而韓店村潛家窯之地的改造工作雖然不是擅自行為，同時也是村民積極響應(yīng)政府號召的非典型范例，也在有限范圍內(nèi)履行了一些簡單的手續(xù)，但是很不完備經(jīng)不起推敲。而且在占用公共通道及租用土地方面，怕也會傷及韓店村村集體的利益以及其他村民的權(quán)利。出現(xiàn)這樣的先例，也可能產(chǎn)生不良的社會效應(yīng)，到那時侯恐怕想剎車也來不及了。

6、被改造地片村民的出路問題（就業(yè)問題）

據(jù)了解，韓店村80%的村民已完全失去了土地，村支書介紹說，就帳面上的1000畝土地，由于近幾年的被占也只有500畝，所以1/3的村民依靠自辦家庭作坊、出租門面、開辦小型企業(yè)等方式自謀生路。這些村民在村子改造后的生計問題就會成為韓店村甚至全縣的一個較大的社會問題。更何況，在尚未全面開展工作的今天，這些個與村民的切身利益密切相關(guān)的生存問題已經(jīng)顯現(xiàn)出來。我們在走訪部分村民對城中村改造問題的看法時，有的村民已明確表示：改造工作只有在滿足他的謀生需求（如門市、就業(yè)、經(jīng)濟補償?shù)龋┑那邦}下，他才會簽同意改造的協(xié)議，否則他寧愿按部就班地過現(xiàn)在的“舊”生活。

三 對城中村改造工作中突出問題的幾點思考

“城中村”改造是挖掘我縣發(fā)展?jié)摿?、造福于民的必由之路，是我縣“四個發(fā)展”的應(yīng)有之義，是改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、加快推進城市化進程的重要一環(huán)。做好“城中村”改造工作，必須立足長遠，尊重和保障村民的利益，在政策上給與支持和傾斜，充分調(diào)動各方參與改造的積極性?，F(xiàn)將有關(guān)意見和建議簡單歸納如下：

1、政府應(yīng)及早謀劃、提前介入，發(fā)揮好統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)作用。（規(guī)劃）

2、作好對村民的宣傳、引到工作，以利于工作順利展開。（土地法規(guī)）

3、有關(guān)部門要通力合作，在法律范圍內(nèi)大開綠燈，全縣一盤棋。（補償）

4、針對以上的瓶頸問題要給與專門研究并拿出確實可行的辦法或意見。廣州例

5、

第五篇：城中村改造調(diào)研報告

關(guān)于雁塔區(qū)城中村改造問題調(diào)研報告

2012年11月8日我們一行五人組成的調(diào)研小組以城中村改造中存在的問題為切入口，對雁塔區(qū)城中村改造辦公室進行了深入調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下。

一、調(diào)研目的1.城中村改造之無形改造過程中所體現(xiàn)出來的問題，以及村名回遷以后的生活狀況。

2.西安市雁塔區(qū)城中村改造之具體數(shù)據(jù)收集。

3.改造過程中出現(xiàn)了什么問題，改造完成后發(fā)現(xiàn)了什么問題，以及有哪些需要改進的地方。

二、雁塔城中村改造的基本情況

1.全區(qū)一共120個城中村的無形改造全部由雁塔區(qū)城中村改造辦公室進行。

2.通過土地確權(quán)改造四個村，即后村，響塘村，西三爻（堡），雙橋頭。

3.將集體土地轉(zhuǎn)性為國有土地也可通過征收的程序，但在具體操作過程中存在手續(xù)繁瑣以及耗時過長的問題，因而城中村改造過程中都通過提地確權(quán)的程序來完成土地轉(zhuǎn)性問題。

4.雁塔區(qū)已拆25個城中村，安置回遷6個村，采取“就近安置，原址新建”的原則。

5.2007年以前，自主改造4個村，即新加坡，長延堡，西三爻（堡）。

6.2007年，城中村改造辦公室成立，后村成為政府主導(dǎo)改造的第一村。

7.完成經(jīng)濟體制改造的共70個村，完成標(biāo)準(zhǔn)即，報民政局拿到完成批復(fù)。改造規(guī)模不能低于2000戶，村規(guī)模小的就近合并為一個社區(qū)。

8.目前，34個完成改造的城中村有民政局統(tǒng)一管理，成為社區(qū)，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為居民，并且完成經(jīng)濟體制改革，成立社區(qū)。

9.改造賠付方式主要有3種，即房屋+預(yù)留地，房屋+商業(yè)面積，房屋+貨幣。

三、無形改造中存在的問題

1． 醫(yī)療保險問題

主要體現(xiàn)在政府政策盾上。2007年，市政府157號文件指出“自轉(zhuǎn)為居民后，5年以內(nèi)仍可享受惠民政策?！蓖?，市衛(wèi)生局發(fā)文指出“戶口本轉(zhuǎn)化為居民，則不能參加農(nóng)合?！倍r(nóng)合只需要農(nóng)民繳納30元即可享受的醫(yī)療保險，轉(zhuǎn)化為居民后需繳納180元才能享受城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險。目前，此問題仍未解決。

2.養(yǎng)老保險問題

曲江管委會已解決此問題，主要存在于高新區(qū)，已拆村養(yǎng)老保險未落實。

4.村民不愿意回遷的原因主要有：對過渡費不滿意以及對房屋質(zhì)量、戶型不滿意。

四、經(jīng)濟體制改造的基本情況

1.由原來的“改制先行，改建跟進”原則改變?yōu)椤坝行螣o形同步

原則”，以此來解決股民基準(zhǔn)日確定工作中存在的由于時間差的問題導(dǎo)致的在冊人員確定紊亂的情況。

2.“農(nóng)轉(zhuǎn)居”啟動依據(jù)：首先由城改辦提出關(guān)于“農(nóng)轉(zhuǎn)居“的申請，在得到市政府的批復(fù)后才能真正意義上啟動，并嚴(yán)格按照批復(fù)逐級審查。

3.“農(nóng)轉(zhuǎn)居“后的具體實施步驟：清產(chǎn)核資；股份量化；成立公司。其中，清產(chǎn)核資由城改辦委托具有資質(zhì)的專業(yè)公司進行，股東名單以及股權(quán)的量化都要進行公示，在最后的會議紀(jì)要以及公示名單成冊后意味著經(jīng)濟體制改造工作全部完成。

4.在公司成立后仍然存在著缺乏監(jiān)督其具體工作實施情況的特別監(jiān)督小組，以至于其具體盈利虧損情況得不到有效的監(jiān)管，進而導(dǎo)致有的公司只是一個空殼。

5.經(jīng)濟體制改造工作具有非常強的專業(yè)性，以至于城改辦不能實現(xiàn)自己的只能，而只能委托專業(yè)公司完成，若委托的公司出現(xiàn)問題，則會導(dǎo)致村民利益受損。

6.雁塔區(qū)城改辦于2008年從城建局的一個科室中獨立出來，為全額撥款事業(yè)單位，人員從18人擴展到30人，其中在編19人，設(shè)有7個科室，其中有3個處級職務(wù)，7個科級職務(wù)。

五、城改辦的具體職責(zé)

1.有形改造

2.無形改造

3.安置回遷

4.項目監(jiān)管

安置房的選址由市政府統(tǒng)一規(guī)定，在確定方案之前，市上有“控規(guī)圖”，通常采取“統(tǒng)一拆遷，集中安置”的原則。楊家村改造中，存在遺址保護問題，改造后只剩余53畝土地，不能在原地建房集中安置，因此由政府在明德門、丈八溝東路附近團購商品房解決其安置問題，因此產(chǎn)生“租住分離”問題，同時，“原址就地安置”也可能會引來新的城中村問題。

六、拆遷安置方案的確定

1.調(diào)查村莊基本情況，分析改造的必要性和可行性。

2.確定建設(shè)方案，即有形改造方案。

3.確定經(jīng)濟體制改革方案，即無形該做方案。

4.具體改造過程中的資金來源與資金保障。

5.完成拆遷安置工作。

6.對于改造后成立公司的經(jīng)濟效益分析，完成可行性研究報告。

7.報市城改辦，按照文件批復(fù)內(nèi)容具體實施。

七、拆遷安置方案的具體實施

1.由市級城改辦辦理拆遷手續(xù)。

2.成立動遷隊，進村進行宣傳工作。

3.同時進行拆遷安置評估。

4.由城改辦、街道辦事處抽調(diào)人員共同審核補償協(xié)議。

5.支付補償款。

在拆遷安置工作的全程中，都由開發(fā)商全程參與。在申報城改手續(xù)

前，即已確定開發(fā)商。成為介入城改開發(fā)商的具體條件是：

1.注冊資金五千萬元以上。

2.具備實施改造實力與資金實力。

3.無不良信譽記錄。

政府組織專家對開發(fā)商進行評估，結(jié)果報至區(qū)城改領(lǐng)導(dǎo)小組，由其決定最終選定的開發(fā)商，全程無村民參與。

目前，由于國家調(diào)控政策的出臺，導(dǎo)致開發(fā)商介入城改安置房項目的積極性不高，會對安置房的進度有一定影響。這些影響開發(fā)商積極性的政策有：

1.土地出讓金由25%提高到40%。

2.2011年3月28日起，新批項目開發(fā)用地的5%針對城市低收入人群配置廉租房。

3.安置面積與開發(fā)面積嚴(yán)格按照1:2的比例執(zhí)行。

4.容積率二環(huán)以內(nèi)5.5，二三環(huán)之間3.5-4.5，三環(huán)外是3.5以下。

5.城建配套費上漲90。

八、造過程中村民反應(yīng)的問題

1.在后村安置的3499套房屋中，其中有160套對戶型設(shè)計不滿意，主要反應(yīng)是采光不好。而經(jīng)過專家鑒定，造成此問題的主要原因是改造自愿不足，缺口100畝土地，地裂縫等客觀條件限制所造成。

2.房屋質(zhì)量問題。在安置樓開發(fā)時即有質(zhì)檢大隊介入，組織驗收，確保質(zhì)量。在碑林區(qū)、蓮湖區(qū)安置樓存在一梯16戶，后村存在一梯8戶，村民反應(yīng)較大后，市政府規(guī)定以后安置樓設(shè)計不能超過一

梯8戶。

3.村民反應(yīng)的安置樓裂縫、瓷磚問題等已有專家出具專門評估建議，為后期水泥膨脹導(dǎo)致，不影響房屋安全問題。

4.對于村民所反應(yīng)的安置樓問題，政府主要通過經(jīng)濟賠償予以解決，具體為一戶3萬一次性賠付。

九、村民回遷后存在的問題

1.社區(qū)成立后的萬帥娥管理問題。目前對于回遷安置好后并成立社區(qū)的，由正規(guī)的備案過的物業(yè)公司統(tǒng)一管理。但是在實際操作中存在未備案的物業(yè)公司無人監(jiān)管的情況。

2.通過房屋+商鋪模式得到賠付的村民，可分到15平的商業(yè)面積補償，參與年終分紅。商鋪是交由公司統(tǒng)一管理經(jīng)營，而對于過公司的經(jīng)營則存在監(jiān)管不力的問題。

3.55平米至65平米的小戶型保障房，有的村將其建成快捷酒店式公寓經(jīng)營，同樣也存在公司盈利損失無人監(jiān)督的情況。

4.嚴(yán)格執(zhí)行保障房不得買賣，交易只能在村民之間進行的原則。

十、對于城中村改造過程中存在問題的建議

1.政府各部門之間應(yīng)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，解決政策矛盾問題。

2.高新區(qū)應(yīng)學(xué)習(xí)曲江管委會模式盡早落實解決“農(nóng)改居”后的養(yǎng)老問題。

3.市政部門應(yīng)當(dāng)盡快出臺改造完成后對于所成立公司的監(jiān)管政策。