第一篇：關(guān)于農(nóng)村建房問(wèn)題的思考文檔

塘南鎮(zhèn)違章建筑情況匯報(bào)

塘南鎮(zhèn)地處南昌市東效，現(xiàn)有農(nóng)戶13850余戶，人口6.4.3萬(wàn)，轄23村委會(huì)和2個(gè)居委會(huì)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)好。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人口自然增長(zhǎng)，農(nóng)民建房需求十分強(qiáng)烈，全鎮(zhèn)平均每年農(nóng)戶要改新建房屋400余宗。受制于國(guó)家耕地保護(hù)政策和老村莊宅基地條件限制，部分群眾未經(jīng)批準(zhǔn)擅自占用耕地建房，造成違法建設(shè)事實(shí)。

一、塘南鎮(zhèn)當(dāng)前違法建設(shè)現(xiàn)狀。

按照上級(jí)要求，塘南鎮(zhèn)組織國(guó)土、村建、城管等部門工作人員對(duì)當(dāng)前轄區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)情況進(jìn)行了排查，共排查出違章建筑226戶（已報(bào)縣紀(jì)委227戶錯(cuò)登1戶），其中占用耕地209戶，占用水塘11戶，占用灘滁6戶；其中農(nóng)民建房220戶，農(nóng)民建豬欄4戶，建廠房2戶。2011年12月16日我鎮(zhèn)召開了農(nóng)村建房領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)治理工作會(huì)，布臵了對(duì)違章建筑進(jìn)行專項(xiàng)治理，全鎮(zhèn)在建違章建筑已全部停建，聽候處理。

二、造成當(dāng)前違法建設(shè)多發(fā)的原因。

1、可提供的農(nóng)村建房土地后備資源稀缺。我鎮(zhèn)可利用于農(nóng)民建房的土地后備資源相對(duì)緊缺，如渡口、張溪等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的村村莊都是百年以上老村莊，能夠用來(lái)提供農(nóng)村建房的宅基地等土地資源就顯的甚為稀缺了。

2、法制觀念淡薄。農(nóng)村中法制宣傳教育不夠深透，還存在著很大的片面性和局限性。《土地法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法規(guī)雖已實(shí)施多年，而至今卻有不少農(nóng)民還不知道。依法建房觀念，在許多人的頭腦中是“一片空白”，“法盲”大有人在，這是導(dǎo)致農(nóng)村違章建房有增無(wú)減的一個(gè)原因。

3、違章建筑打出不力，違法成本低。我鎮(zhèn)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，隨著麻丘鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)，部分群眾認(rèn)為塘南鎮(zhèn)要?jiǎng)潥w高新區(qū)管轄，誘使渡口、張溪等緊鄰村老百姓進(jìn)行違章搭建。對(duì)違章建筑打擊力度不夠，鎮(zhèn)政府制止違章搭建中缺乏執(zhí)法資格，不能及時(shí)把問(wèn)題解決在萌芽狀態(tài)，國(guó)土管理部門和規(guī)劃部門要處理面廣量大的違法建筑又顯得力不從心，沒(méi)有人力和精力去依法查處，造成農(nóng)村違章建房多發(fā)。

4農(nóng)民建房無(wú)耕地轉(zhuǎn)用指標(biāo)。隨著土地資源的日益緊張，國(guó)家不斷加大對(duì)土地資源保護(hù)力度，各類用地指標(biāo)都被嚴(yán)格加以控制，縣政府1998年至今沒(méi)有下達(dá)農(nóng)民建房占用耕地指標(biāo)給我鎮(zhèn)。而農(nóng)民建房存在一定的剛性需求，這些都在客觀上導(dǎo)致了目前農(nóng)村違章建房多發(fā)現(xiàn)象出現(xiàn)。

5、村村莊未科學(xué)規(guī)劃。我鎮(zhèn)大部分村莊現(xiàn)狀分散，如和豐，北聯(lián)、西河等14村，主要分布在內(nèi)河港堤上，基礎(chǔ)設(shè)施滯后，居住環(huán)境差。而渡口、張溪等平原上村莊內(nèi)房屋又過(guò)分擁擠。由于村莊分布散亂或經(jīng)濟(jì)條件的限制，大部分村莊基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)相對(duì)滯后，給農(nóng)村居民生產(chǎn)生活帶來(lái)不便，農(nóng)戶在村莊舊村內(nèi)拆建改造困難重重，農(nóng)民建房盲目地向村莊外延建設(shè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府無(wú)耕地轉(zhuǎn)地指標(biāo)，缺乏對(duì)農(nóng)戶建房用地的規(guī)劃，更沒(méi)有相應(yīng)的具體政策或有力措施控制農(nóng)民違章占用耕地建房，新建村內(nèi)建設(shè)規(guī)模得不到控制，使得村莊內(nèi)農(nóng)戶不愿拆建改造而涌入新村建房。長(zhǎng)期以來(lái)的農(nóng)村集體土地?zé)o償使用，使建房戶不但想多占地，而且要占好地。于是紛紛向村外擴(kuò)張。一是“沿路爬”。公路、村內(nèi)道路通到哪里，新房就建到哪里，臨路、臨街亂搭亂建生產(chǎn)性、經(jīng)營(yíng)性用房比較普遍；二是“塊狀”擴(kuò)張。新建住宅不斷向村外延伸，村莊四周新樓林立，村莊內(nèi)部破破爛爛。

三、下一步工作措施。塘南鎮(zhèn)黨委、政府對(duì)農(nóng)民違章建筑治理工作歷來(lái)高度重視，先后出臺(tái)了系列文件加強(qiáng)管理。為加強(qiáng)違法建設(shè)的管理，塘南鎮(zhèn)黨委、政府將采取以下措施：

1、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)農(nóng)民建房管理責(zé)任。鎮(zhèn)政府成立農(nóng)民建房領(lǐng)導(dǎo)小組，及時(shí)協(xié)調(diào)解決工作過(guò)程中遇到的突出問(wèn)題和矛盾。二是開展宣傳教育，讓依法依規(guī)建房觀念深入人心。鎮(zhèn)村干部要對(duì)農(nóng)戶宣傳有關(guān)農(nóng)房建設(shè)管理的相關(guān)法律法規(guī)，引導(dǎo)廣大群眾牢固樹立法律意識(shí)。充分發(fā)揮村干部熟悉住戶、聯(lián)系緊密的優(yōu)勢(shì)，讓他們逐家逐戶上門進(jìn)行溝通交流，對(duì)苗頭性、傾向性問(wèn)題做好政策解釋和思想教育工作。通過(guò)多渠道、多層次的思想引導(dǎo)和宣傳教育，使農(nóng)民依法建房的理念深入人心。三是嚴(yán)格建房審批程序，使農(nóng)民建房工作有序運(yùn)行。建房先由農(nóng)戶向村委會(huì)提出書面申請(qǐng)，村委會(huì)根據(jù)申請(qǐng)開展調(diào)查，看是否因分戶等原因確需建房，經(jīng)村委會(huì)研究后報(bào)鎮(zhèn)國(guó)土部門。村建、國(guó)土所實(shí)地踏勘，審查是否符合建房審批條件和建房用地條件。符合審批條件的，并如實(shí)填寫現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄，將初審意見報(bào)鎮(zhèn)政府審批；村委會(huì)按批示的情況在村務(wù)公開欄進(jìn)行公示無(wú)異議后，鎮(zhèn)村建、國(guó)土派員實(shí)地放線并與會(huì)鎮(zhèn)城管中隊(duì)負(fù)責(zé)全程監(jiān)督農(nóng)民建房過(guò)程。四是扎實(shí)開展巡查，把違建行為控制在萌芽狀態(tài)。加大經(jīng)費(fèi)投入，增強(qiáng)巡查力量。鎮(zhèn)城管、國(guó)土、村建人員組織巡查隊(duì)每天對(duì)違章建設(shè)情況，對(duì)剛動(dòng)工的違章建筑及時(shí)叫停，將違紀(jì)違法行為控制在萌芽狀態(tài)。同時(shí)，明確各村支部書記為控違工作第一責(zé)任人，實(shí)行村干部包組的責(zé)任機(jī)制，各村干部每天對(duì)責(zé)任組進(jìn)行巡查，并作好巡查記錄，及時(shí)準(zhǔn)確地常握相關(guān)情況，每天由村里匯總后報(bào)鎮(zhèn)城管中隊(duì)。長(zhǎng)假期間加強(qiáng)巡查工作，堅(jiān)決把違建行為控制在萌芽狀態(tài)。五是大力整治違章建筑，確保違法建設(shè)不再發(fā)生。對(duì)已在建的違章建筑，如經(jīng)多次溝通勸解無(wú)效，鎮(zhèn)政府組織城管、國(guó)土、村建等部門開展專項(xiàng)行動(dòng)，對(duì)拒不整改的堅(jiān)決給予停電停水，并依法實(shí)施強(qiáng)制拆除。

六、加強(qiáng)村級(jí)整治違章建筑工作責(zé)任，作為年度目標(biāo)管理考核的重要依據(jù)。把農(nóng)村建房管理工作納入村干部工作責(zé)任制考核目標(biāo)中，加重考核份量，作為考核村干部的依據(jù)。對(duì)制止違法用地、違法建筑行為失職的村干部一律行政問(wèn)責(zé)，核減工作經(jīng)費(fèi)，以致誡免村支部書記、村主任和包組干部。

二、對(duì)解決農(nóng)村建房管理難的建議

1、正確引導(dǎo)農(nóng)民轉(zhuǎn)變觀念。建房管理難問(wèn)題說(shuō)到底是觀念轉(zhuǎn)變難的問(wèn)題，建房和居住方式單純的從提供房源、解決居住的層面上講，并不是特別難的政策性、技術(shù)性問(wèn)題，關(guān)鍵還是在于農(nóng)民住房觀念的轉(zhuǎn)變，依照新農(nóng)村的建設(shè)設(shè)想，充分發(fā)揮新農(nóng)村的吸引力，促使農(nóng)民市民化，農(nóng)村社區(qū)化，農(nóng)民的住宅要求和居住方式也會(huì)同時(shí)轉(zhuǎn)變，政府要政策上、資金上給予支持，引導(dǎo)農(nóng)民轉(zhuǎn)變觀念。

2、科學(xué)制定農(nóng)村建房規(guī)劃。農(nóng)村建房管理難的一個(gè)重要原因是早期農(nóng)村在村莊建設(shè)和農(nóng)民建房上，缺少科學(xué)規(guī)劃，建房具有很大的隨意性，零星散亂的住房分布，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重，使得農(nóng)村實(shí)際可用土地大打折扣，科學(xué)編制農(nóng)村建房規(guī)劃，不僅可以有效地利用土地，而且也可以使農(nóng)民建房統(tǒng)一有序。

3、加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理。要統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。農(nóng)村宅基地管理工作不是國(guó)土資源部門一家的事，有關(guān)單位部門應(yīng)加強(qiáng)配合，相互支持，齊抓共管。我鎮(zhèn)黨委、政府必須高度重視農(nóng)村宅基地管理工作，先后出臺(tái)《塘南鎮(zhèn)加強(qiáng)國(guó)土和村鎮(zhèn)建設(shè)管理的通知》等一系列文件，主要領(lǐng)導(dǎo)親自抓，分管領(lǐng)導(dǎo)具體抓，行政村要把宅基地管理工作作為一項(xiàng)硬任務(wù)，發(fā)揮黨員干部帶頭作用，發(fā)動(dòng)廣大群眾積極參與、相互監(jiān)督。嚴(yán)格實(shí)行“一戶一宅”制度，嚴(yán)格檢查審批后的農(nóng)戶建房情況，防止新閑臵房的出現(xiàn)?！耙粦粢徽敝贫仁欠駠?yán)格實(shí)行，直接影響到農(nóng)村建房的公平性。實(shí)行“一戶一宅”制度，實(shí)行“先拆舊后建新”，保障宅基地的再生利用，同時(shí)，也要盡可能的盤活雜基地，尤其是一些“空心村”，要加強(qiáng)舊村改造力度，給予政策、資金和土地指標(biāo)的扶持，通過(guò)拆遷舊房，復(fù)墾宅基地，盤活土地存量，以節(jié)約土地資源。

4、堅(jiān)決遏制違章現(xiàn)象，清除違章建房。加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村住房建設(shè)的執(zhí)法力度，建立鎮(zhèn)村一體的違法違章拆除機(jī)制，為此，我鎮(zhèn)先后出臺(tái)了《農(nóng)民建房動(dòng)態(tài)巡查責(zé)任制》、《農(nóng)民建房村級(jí)目標(biāo)管理考核辦法》等文件，落實(shí)鎮(zhèn)政府相關(guān)部門，村委會(huì)在違章建房發(fā)現(xiàn)、查處責(zé)任。加大巡查力度，鎮(zhèn)城管、國(guó)土、村建堅(jiān)持每天對(duì)重點(diǎn)村，違章多發(fā)村巡查一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)違章建房，配合村委會(huì)制止違章苗頭。對(duì)已發(fā)生違章建房較多的村，鎮(zhèn)黨委、政府對(duì)村主要領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了問(wèn)責(zé)，先后紀(jì)律處分６人，降職２人。以上措施有力遏制我鎮(zhèn)農(nóng)民違章建房的勢(shì)頭，確保農(nóng)民建房有序建設(shè)。

5、加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)的規(guī)劃管理。按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，搞好村鎮(zhèn)規(guī)劃、鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和基本農(nóng)田保護(hù)規(guī)劃的編制和修訂，做到三個(gè)規(guī)劃在編制期限上、地塊上相銜接。要以舊村莊為依托，堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、節(jié)約用地、保護(hù)耕地的原則，優(yōu)化村莊內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)，充分利用村內(nèi)各種廢棄地、閑臵地。

６、嚴(yán)格審批，全程管理。農(nóng)村居民建房用地必須堅(jiān)持按規(guī)劃、按計(jì)劃、按程序、按權(quán)限依法審批。堅(jiān)持統(tǒng)一安排，定點(diǎn)放樣，不得自行選址；要嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村居民一戶只能有一處不超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的宅基地；必須嚴(yán)格執(zhí)行拆舊房建新房的規(guī)定，否則不予審批，堅(jiān)決剎住出現(xiàn)新的一戶占有兩處以上宅基地的情況。對(duì)現(xiàn)有兩處以上宅基地的，要區(qū)別不同情況依法作出處理。除依法按面積限額批準(zhǔn)使用的宅基地外，圈用房前屋后集體土地和建新房不拆舊房及超面積建房的均屬違法用地，應(yīng)予依法處理。對(duì)違法用地上的建房物、構(gòu)筑物，原則上應(yīng)予拆除，退出多占的土地。對(duì)一時(shí)確實(shí)難以拆除的建房物、構(gòu)筑物或其它原因確實(shí)難以退出的超占土地，可以采取行政、法律和經(jīng)濟(jì)手段，促使其盡快退出土地。

總之，農(nóng)村建房問(wèn)題，既是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，政府應(yīng)盡快出臺(tái)既符合法律規(guī)定、又能適合農(nóng)村的建房管理辦法，同時(shí)要簡(jiǎn)化建房審批手續(xù)，妥善解決農(nóng)民子女結(jié)婚用房，為全面建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村創(chuàng)造和諧的外部條件。

第二篇：農(nóng)村建房安全隱患問(wèn)題

農(nóng)村建房安全隱患問(wèn)題

作者：云南省陸良縣人民法院 王愛坤 文章來(lái)源：本站原創(chuàng) 更新時(shí)間：2009-8-19 14:32:40

農(nóng)村建房安全隱患問(wèn)題

----一個(gè)雇員受害賠償糾紛案件的思考

云南省陸良縣人民法院 王愛坤

【問(wèn)題提示】

如何防止農(nóng)村建房過(guò)程中建房主、施工承包人員、其他人員及財(cái)產(chǎn)因施工安全造成損失？

【要點(diǎn)提示】

農(nóng)村建房過(guò)程中建房主、施工承包人員、其他人員因施工安全造成損失的預(yù)防與治理。

【案例索引】

云南省陸良縣人民法院（2007）陸民初字第745號(hào)民事判決書（2007年10月20日）。

【案情】

原告：王華昆、王家云、陳翠蘭 被告：陳秋國(guó)、程宗武、程宗明

原告訴稱：被告程宗明、程宗武兩兄弟的房子相鄰，原建好一層。2007年3月3日，程宗明、程宗武將建二、三層工程承包給陳秋國(guó)，包工不包料。在施工過(guò)程中陳秋國(guó)的施工員找原告去砌墻。2007年5月1日上午10時(shí)許，原告在砌程宗明家三樓天井6分墻時(shí)，被告程宗明、程宗武兩家的中間墻倒下，連人帶墻掉入院中。原告當(dāng)場(chǎng)昏迷，經(jīng)送陸良縣培芳醫(yī)院搶救，后轉(zhuǎn)昆明延安醫(yī)院治療35天，因家中無(wú)錢治療回家休養(yǎng)，傷情經(jīng)鑒定為二級(jí)傷殘，后期治療費(fèi)6500元，今后二級(jí)護(hù)理依賴，殘疾用具評(píng)估。經(jīng)雙方多次協(xié)商，被告拒絕賠償，對(duì)原告不聞不問(wèn)，程宗明、程宗武每人付過(guò)1000元醫(yī)療費(fèi)，現(xiàn)要求三被告賠償原告各項(xiàng)費(fèi)用345401.2元。

被告陳秋國(guó)辯稱：

1、原告陳訴事實(shí)不清，我承攬施工的范圍只限于房頂?shù)臄嚢韬褪覂?nèi)施工，沒(méi)有房頂砌墻工程量，原告表示我叫來(lái)施工的人員。

2、原告是被其自己砌的墻倒下致傷的，我施工完三層房頂后，房主把房頂?shù)钠鰤ぷ鹘唤o他人干，我看原告的墻不正，就建議他拆掉，房東知道要求他拆，他說(shuō)倒不了，原告砌完后來(lái)砌邊墻是，他自己砌的墻倒下來(lái)把他推了掉下來(lái)。原告從沒(méi)找我提出過(guò)任何要求，只是訴訟時(shí)，原告失去理智把我作為被告，原告不是為我干活的人，我不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

3、本案不適用雇員損害賠償?shù)姆梢?guī)定，原告是被其自己砌的墻倒下致傷的，不是在從事雇傭活動(dòng)范圍內(nèi)的行為所致，應(yīng)適用倒塌物損害賠償規(guī)定，由管理人或所有人進(jìn)行賠償。

被告程宗武、程宗明共同辯稱：

1、答辯人與原告沒(méi)有雇傭關(guān)系，答辯人是將建房發(fā)包給陳秋國(guó)按圖施工，具體操作由陳秋國(guó)負(fù)責(zé)。

2、工傷事故雙方簽約前一明確約定有施工方負(fù)責(zé)。

3、王華昆的雇主系陳本瑞，應(yīng)由直接雇主承擔(dān)責(zé)任，陳秋國(guó)將工程轉(zhuǎn)給四川來(lái)招親的陳本瑞建蓋，陳本瑞直接雇傭王華昆砌墻，出事后陳本瑞逃避，應(yīng)找直接雇主追償。

4、受害人王華昆與陳本瑞違章操作，本人又不可推卸的責(zé)任，王華昆與陳本瑞砌答辯人家隔墻時(shí)砌歪掉，答辯人發(fā)覺(jué)后要求返工重砌，王華昆反而說(shuō)“晃墻不倒，倒墻布晃”，過(guò)于自信拒絕返工導(dǎo)致危害結(jié)果的發(fā)生。

陸良縣人民法院經(jīng)公開審理查明：2007年3月3日、3月23日，被告陳秋果分別與被告程宗武、程宗明簽訂建房合同，合同約定由陳秋果以包工毫不包料的方式為程宗武、程宗明兩家建蓋相鄰私人住房，其中程宗武家工程量為主體、內(nèi)外粉刷、貼墻磚、水電安裝，完工后“掃地坐屋”，程宗明家工程量為主體。在施工過(guò)程中，在工地從事砌墻工作的陳本瑞（又名陳老大）邀約原告王華昆到工地砌墻。2007年5月1日上午，陳本瑞和王華昆砌好程宗武、程宗明兩家樓頂?shù)墓灿酶魤?，王華昆在砌程宗明家樓頂天井邊墻是，共用隔墻倒塌將王華昆推倒摔落在程宗明家一樓院中致王華昆受傷。王華昆于當(dāng)日被送至陸良縣培芳醫(yī)院搶救后轉(zhuǎn)至昆明市延安醫(yī)院住院治療，經(jīng)診斷為：

1、第一腰椎暴裂骨折并全癱；

2、雙側(cè)胸腔積液；

3、雙腎挫傷（腎包膜下血腫）：

4、多發(fā)肋骨骨折。于2007年6月6日病情好轉(zhuǎn)出院，開支醫(yī)療費(fèi)32326.94元。王華昆的傷情經(jīng)曲靖珠源司法鑒定中心于2007年6月27日鑒定和評(píng)定為：

1、腰部損傷程度屬二級(jí)傷殘；

2、后續(xù)手術(shù)費(fèi)及治療費(fèi)需人民幣6500元；

3、胸腰部損傷并截癱屬二級(jí)護(hù)理依賴；

4、需配置輪椅、做便器幫助其行走、解大便。配置的普樂(lè)輪椅每輛價(jià)值人民幣2950元，需5年一換，坐便器每個(gè)價(jià)值人民幣350元，每個(gè)可正常使用2年。王華昆為此共開支鑒定、評(píng)估、會(huì)診費(fèi)1310元，打印材料費(fèi)60元。王華昆及其陪護(hù)親屬在治療、鑒定、評(píng)估過(guò)程中開支車旅費(fèi)1281元。王華昆治療過(guò)程中，程宗武、程宗明各支付給王華昆醫(yī)療費(fèi)1000元。后雙方為賠償問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，原告王華昆于2007年7月27日訴至本院，要求三被告賠償各項(xiàng)費(fèi)用334421.2元。訴訟過(guò)程中，原告王家云、陳翠蘭申請(qǐng)參加訴訟，要求三被告賠償贍養(yǎng)費(fèi)10980元，本院依法追加其作為共同原告參加訴訟。三被告以王華昆系陳本瑞所雇傭?yàn)橛晒餐暾?qǐng)追加陳本瑞作為共同被告參加訴訟，本院依法通知陳本瑞參加訴訟，但陳本瑞下落不明，三原告以王華昆系陳秋果所雇傭?yàn)橛擅髑氨硎痉艞墝?duì)陳本瑞的起訴。另查明，原告王家云、陳翠蘭共生育一女二子，均成年獨(dú)立生活。

【審判】陸良縣人民法院審理認(rèn)為：原告王華昆在建房施工作業(yè)中因墻體到陶從樓頂被推倒摔落在院中致傷身體，三被告隨無(wú)主觀上的過(guò)錯(cuò)，但被告程宗武、程宗明作為倒塌墻體的共同所有權(quán)人和建房的受益人，被告陳秋國(guó)作為承包建房工程的承包人和施工負(fù)責(zé)人，均未盡安全管理和注意義務(wù)，對(duì)原告損害后果的發(fā)生依法都應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。對(duì)于三被告認(rèn)為原告王華昆系陳本瑞果雇傭人員，且王華昆在作業(yè)中存在過(guò)錯(cuò)，以及被告陳秋國(guó)認(rèn)為倒塌墻體不屬其承包工程服務(wù)的訴訟主張，舉證責(zé)任在于三被告，而三被告所舉證不足以證實(shí)其主張，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果”之規(guī)定，三被告應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，故本院對(duì)其訴訟主張不予支持，據(jù)此可以認(rèn)定原告王華昆系被告陳秋國(guó)所雇傭從事建房施工的雇員。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《人損司法解釋》）第十一條第二款“雇員從事雇傭活動(dòng)中因安全生產(chǎn)事故遭受人身?yè)p害，發(fā)包人、分包人知道或者應(yīng)當(dāng)知道接受發(fā)包或者分包業(yè)務(wù)的雇主沒(méi)有相應(yīng)資質(zhì)或者安全生產(chǎn)條件的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任”之規(guī)定，被告程宗武、程宗明應(yīng)當(dāng)知道被告陳秋國(guó)務(wù)建筑資質(zhì)而將建房工程承包給被告陳秋國(guó)，故應(yīng)與被告陳秋國(guó)承擔(dān)連帶責(zé)任。對(duì)于被告程宗武、程宗明認(rèn)為建房合同已約定安全事故應(yīng)由施工方負(fù)責(zé)的訴訟主張，因該約定違反法律規(guī)定，屬無(wú)效條款，故本院對(duì)其主張不予支持。綜上，本案原告王華昆受害的民事賠償責(zé)任應(yīng)由三被告連帶承擔(dān)。

對(duì)于原告王華昆的賠償范圍，根據(jù)《人損司法解釋》之規(guī)定，確定為：醫(yī)療費(fèi)32326.94元，誤工費(fèi)1993.6元（35.6元×35天×1人）、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)525元（15元×35天）、交通費(fèi)1281元、鑒定評(píng)估會(huì)診及材料打印費(fèi)1370元、殘疾賠償金40500元（13017元×20年×1人），后續(xù)治療費(fèi)6500元、后期護(hù)理費(fèi)260340元（13017元×20年×1人），輪椅費(fèi)11800元（2950元×20年÷5年）、坐便器費(fèi)3500元（350×20÷2年），合計(jì)361382.54元。原告王華昆訴訟請(qǐng)求的數(shù)額為334421.2元，可視為其自行處分其民事權(quán)利的行為，應(yīng)確定為其訴訟請(qǐng)求的數(shù)額。

對(duì)于原告王家云、陳翠蘭要求賠償贍養(yǎng)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，符合《人損司法解釋》第十七條第二款之規(guī)定，本院予以支持，數(shù)額確定為7320元（2196元×2人÷3人）

綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十九條以及《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條、第十一條、第十七條、第十九條、第二十條、第二十一條、第二十二條、第二十三條、第二十五條、第二十六條、第二十八條之規(guī)定，判決如下：

一、由被告陳秋國(guó)、程宗武、程宗明連帶賠償原告王華昆醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、住院期間護(hù)理費(fèi)、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)、交通費(fèi)、鑒定評(píng)估會(huì)診及打印費(fèi)、殘疾賠償金、后續(xù)治療費(fèi)、后期護(hù)理費(fèi)、輪椅費(fèi)、坐便器費(fèi)，共計(jì)334421.2元，扣除已支付2000元，實(shí)際再賠償332421.2元。

二、由被告陳秋果、程宗武、程宗明連帶賠償原告王家云、陳翠蘭贍養(yǎng)費(fèi)7320元。

一審宣判后，原被告均未上訴?！驹u(píng)析】

一、關(guān)于農(nóng)村私人建房安全應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任的問(wèn)題

原告王華坤認(rèn)為：其在為被告程宗明家三樓砌筑天井6分墻時(shí)，被告程宗明、程宗武兩家的中間墻倒下，原告連人帶墻掉入院中，致使其受傷。故其受傷致殘的醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、住院期間護(hù)理費(fèi)、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)、交通費(fèi)、鑒定評(píng)估會(huì)診及打印費(fèi)、殘疾賠償金、后續(xù)治療費(fèi)、后期護(hù)理費(fèi)、輪椅費(fèi)、坐便器費(fèi)等費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)。

被告陳秋國(guó)認(rèn)為：原告是被其自己砌的墻倒下致傷的，我施工完三層房頂后，房主把房頂?shù)钠鰤ぷ鹘唤o他人干，原告不是為我干活的人，我不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。本案不適用雇員損害賠償?shù)姆梢?guī)定，原告是被其自己砌的墻倒下致傷的，不是在從事雇傭活動(dòng)范圍內(nèi)的行為所致，應(yīng)適用倒塌物損害賠償規(guī)定，由管理人或所有人進(jìn)行賠償。

被告程宗武、程宗明認(rèn)為：其與原告沒(méi)有雇傭關(guān)系，其是將建房發(fā)包給陳秋國(guó)按圖施工，具體操作由陳秋國(guó)負(fù)責(zé)、工傷事故雙方簽約前已明確約定有施工方負(fù)責(zé)，王華昆的雇主系陳本瑞，應(yīng)由直接雇主承擔(dān)責(zé)任，受害人王華昆違章操作，受害人有不可推卸的責(zé)任。

本案的責(zé)任人為何人？目前，我國(guó)法律關(guān)于私人建房時(shí)請(qǐng)他人為自己施工，各方享有的權(quán)利及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)未作規(guī)定。在無(wú)法律明確規(guī)定的情況下，只是《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）中第十一條第一款規(guī)定雇員在從事雇傭活動(dòng)中遭受人身?yè)p害，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案中的法律依據(jù)即《解釋》的第十一條，因此被告陳秋國(guó)作為承包建房工程的承包人和施工負(fù)責(zé)人，均未盡安全管理和注意義務(wù)，對(duì)原告損害后果的發(fā)生依法應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。同時(shí)《解釋》第十一條第二款“雇員從事雇傭活動(dòng)中因安全生產(chǎn)事故遭受人身?yè)p害，發(fā)包人、分包人知道或者應(yīng)當(dāng)知道接受發(fā)包或者分包業(yè)務(wù)的雇主沒(méi)有相應(yīng)資質(zhì)或者安全生產(chǎn)條件的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任”，雖然被告程宗武、程宗明認(rèn)為建房合同已約定安全事故應(yīng)由施工方負(fù)責(zé)，但因該約定違反法律規(guī)定，屬無(wú)效條款。被告程宗武、程宗明明知道被告陳秋國(guó)無(wú)建筑資質(zhì)而將建房工程承包給被告陳秋國(guó)，故應(yīng)與被告陳秋國(guó)承擔(dān)連帶責(zé)任。

綜上，本案依據(jù)《解釋》所作出的判決是符合《解釋》的立法精神。本案在執(zhí)行過(guò)程中，原被告達(dá)成執(zhí)行和解，原告考慮到被告的能力，放棄部分權(quán)利，最終雙方以賠償128000了解此案。原告喪失了勞動(dòng)能力，被告失去了金錢，但是誰(shuí)是贏家、誰(shuí)是輸家？這都是安全引發(fā)的問(wèn)題。

二、私人建房安全問(wèn)題應(yīng)引起廣泛關(guān)注 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)廣大人民群眾的收入越來(lái)越高，生活質(zhì)量也隨著提高，人們的住房的要求也越來(lái)越高。于是，作為農(nóng)民最大的投資即私人建房的越來(lái)越多，建筑高度在三、四層（8-9米），建蓋高度達(dá)七、八層（21-24米）現(xiàn)象也屢見不鮮，這些房屋均是農(nóng)村村民在本村委會(huì)的宅基地上私人建蓋，施工人員同樣為農(nóng)村富余勞動(dòng)人員，建房者、承包者在沒(méi)有專業(yè)的安全人員指導(dǎo)下進(jìn)行建蓋房屋。建房者認(rèn)為承包給施工人后只要合同中約定安全事故由施工者承擔(dān)自己就無(wú)責(zé)任，施工承包人又為經(jīng)濟(jì)效益而忽視安全問(wèn)題，導(dǎo)致建房出現(xiàn)的安全問(wèn)題也越來(lái)越多。同時(shí)建房者、施工承包人均為農(nóng)民，因此無(wú)論是建房者還是施工承包人抵抗安全事故的能力均非常低下。導(dǎo)致當(dāng)建蓋房屋出現(xiàn)安全事故時(shí)，無(wú)論是建房者還是施工承包人均無(wú)力承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。而受害人為討回自己的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償而采取各種行為，諸如到建房者、承包者家中打鬧，向當(dāng)?shù)卣V請(qǐng)，向法院起訴。但當(dāng)當(dāng)?shù)卣?、法院解決后，因同樣為農(nóng)民建房者、承包者抗風(fēng)險(xiǎn)能力低下，無(wú)法按照政府、法院解決的方案賠償受害人。導(dǎo)致受害人到各級(jí)政府、人大、政協(xié)、法院進(jìn)行上訪，以尋求對(duì)自己最有利的方式來(lái)解決因建房安全引起的糾紛。筆者認(rèn)為農(nóng)村建房存在著以下問(wèn)題。

（一）、農(nóng)村建房缺乏科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)，房屋存在質(zhì)量問(wèn)題

在我國(guó)廣大農(nóng)村，土地依照現(xiàn)行法律的規(guī)定屬于集體所有，農(nóng)民要想建蓋房屋，只有向代表集體的村民委員會(huì)申請(qǐng)，由村委會(huì)提請(qǐng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府審核，最后由縣土地局核準(zhǔn)，建設(shè)局頒發(fā)建設(shè)許可證。作為初審的村委會(huì)不具備農(nóng)村建房的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力，農(nóng)民在建房時(shí)也無(wú)規(guī)劃設(shè)計(jì)的意識(shí)，導(dǎo)致農(nóng)村建房出現(xiàn)各自為政，各自按自己的想法進(jìn)行建蓋房屋。在建蓋過(guò)程中，出現(xiàn)房屋的質(zhì)量問(wèn)題，諸如建筑基礎(chǔ)存在安全、建筑物需防水部分未作防水處理、建筑物的柱（墻）體發(fā)生開裂等建筑物質(zhì)量安全問(wèn)題。

（二）、農(nóng)村建房沒(méi)有相應(yīng)的技術(shù)、安全規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)

傳統(tǒng)建筑中，我國(guó)建蓋房屋均由工匠進(jìn)行，房屋大體以土木結(jié)構(gòu)為主，對(duì)建筑施工人的要求相對(duì)要低。我們不否認(rèn)老祖先留下的高超建筑工藝和方法，像故宮、十三陵那樣的建筑精美且安全的房屋是舉全國(guó)之力建設(shè)，故老祖先當(dāng)中不乏建筑大師。但是，今天農(nóng)村建蓋房屋是向地下、空中大力發(fā)展，這發(fā)展方式的規(guī)模形成，使我國(guó)傳統(tǒng)土木結(jié)構(gòu)房屋的建蓋方式已頻臨滅絕，傳統(tǒng)施工工藝滅絕。因此，現(xiàn)代農(nóng)村房屋建蓋對(duì)施工人員的要求越來(lái)越高，不但對(duì)施工人的技術(shù)要求高，對(duì)施工人的安全要求也更加提高。施工人的技術(shù)等級(jí)、安全保障等級(jí)如何確定？我國(guó)沒(méi)有相關(guān)法律、法規(guī)對(duì)農(nóng)村建房的施工承包人的從業(yè)資格、施工技術(shù)等級(jí)、安全保障等級(jí)作出規(guī)定。因此，在建房中任何人均可能成為施工承包人，但其對(duì)建蓋的房屋的質(zhì)量、施工過(guò)程中的安全、如何對(duì)施工人員進(jìn)行管理沒(méi)有明確的目標(biāo)和方式。建房者也無(wú)法明確所建蓋房屋的質(zhì)量要達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)？施工過(guò)程中的人員、財(cái)產(chǎn)安全問(wèn)題如何防范?

（三）、農(nóng)村建房施工過(guò)程中未能采取相應(yīng)的安全保障措施 農(nóng)村建房過(guò)程中，因沒(méi)有相應(yīng)的技術(shù)、安全規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致無(wú)任何安全保障措施就開工建設(shè)的現(xiàn)象比比皆是。諸如沒(méi)有安全外架或者采用竹竿的安全系數(shù)小的外架、施工人員不戴安全帽、施工人員不穿防滑鞋、施工人員未投保人身意外傷害保險(xiǎn)等。由于各種安全保障措施不到位，在施工過(guò)程中極容易造成施工人員受傷、建房者受傷、第三人受傷或者其他財(cái)產(chǎn)受損。

（四）、農(nóng)村建房的安全監(jiān)管存在缺失

因農(nóng)村建房只要向集體申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)即可進(jìn)行。在施工過(guò)程中可能存在的房屋質(zhì)量、人員安全、財(cái)產(chǎn)安全由誰(shuí)來(lái)監(jiān)管？怎樣監(jiān)管？在法律上出現(xiàn)空白，出現(xiàn)建筑質(zhì)量、人員安全、財(cái)產(chǎn)安全問(wèn)題時(shí)無(wú)法依據(jù)現(xiàn)有法律進(jìn)行處理。

【探索】

在構(gòu)建和諧社會(huì)的今天，如何解決這類因私人建蓋房屋引發(fā)的安全糾紛？筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)發(fā)面著手。

1、盡快出臺(tái)私人建房的法律、法規(guī)，做到有法可依

隨著農(nóng)村私人建房越來(lái)越多，越來(lái)越高的現(xiàn)象出現(xiàn)，表明我國(guó)農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)得到很好發(fā)展。但是建房過(guò)程中的安全問(wèn)題也隨之出現(xiàn)，并表現(xiàn)的越來(lái)越復(fù)雜，越來(lái)越難于解決。到目前為止，我國(guó)除最高人民法院的《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中關(guān)于雇員受損可以適用于農(nóng)村建房過(guò)程中責(zé)任劃分外尚無(wú)一部完整的調(diào)整農(nóng)村建房方面的法律。因此，立法機(jī)關(guān)應(yīng)從農(nóng)村建房的面積、高度，建房者、施工承包人員的權(quán)利義務(wù)，施工承包人的應(yīng)當(dāng)具備的條件，建房的安全監(jiān)管、質(zhì)量監(jiān)管，建房合同的履行等，發(fā)生安全事故的救助措施與責(zé)任劃分等方面作出明確規(guī)定，真正做到農(nóng)村建房發(fā)生建筑質(zhì)量安全、人員財(cái)產(chǎn)安全事故時(shí)有法可依。

2、建立相應(yīng)的農(nóng)村建房保險(xiǎn)機(jī)制 國(guó)家可以建立類似于機(jī)動(dòng)車輛交通事故強(qiáng)制保險(xiǎn)方面的農(nóng)村建筑強(qiáng)制保險(xiǎn)機(jī)制。在這個(gè)機(jī)制中，除可要求施工人員投保人身意外傷害保險(xiǎn)外，還要求對(duì)建房者、施工承包人投保一定的強(qiáng)制保險(xiǎn)。農(nóng)村建房者、施工承包人在建房前向保險(xiǎn)公司繳納強(qiáng)制保險(xiǎn)費(fèi)用后，土地局、建設(shè)局尚可辦理各種許可手續(xù)。以保障在發(fā)生建房過(guò)程中的人員、財(cái)產(chǎn)安全時(shí)，作為受害者才能得到相應(yīng)的保險(xiǎn)賠償，防止受害者無(wú)法得到賠償而陷入困境引起的社會(huì)矛盾。

3、建立相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制

在我國(guó)由于沒(méi)有相應(yīng)的法律對(duì)農(nóng)村建房作出監(jiān)管方面的規(guī)定，農(nóng)村建房幾乎處于無(wú)人監(jiān)管的真空狀態(tài)。因此，加強(qiáng)監(jiān)管是防止或減少農(nóng)村建房安全事故發(fā)生的重要保障。①、由于農(nóng)村建房需要村民向村民委員會(huì)申請(qǐng)占用宅基地，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)土地管理所復(fù)核，縣、市土地局核準(zhǔn)，在這個(gè)過(guò)程中就可以由初審部門即村民委員會(huì)在鄉(xiāng)、鎮(zhèn)土地管理所，縣、市土地局的指導(dǎo)下作為最原始的監(jiān)管部門，其監(jiān)管的內(nèi)容包括土地安全、使用質(zhì)量。②、由于農(nóng)村建房需要村民向建設(shè)局申請(qǐng)建設(shè)許可證，在這個(gè)過(guò)程中就可以由初審部門即村民委員會(huì)在縣、市土地局的指導(dǎo)下作為最原始的監(jiān)管部門，其監(jiān)管的內(nèi)容包括建筑安全、質(zhì)量。③由村民委員會(huì)在鄉(xiāng)、鎮(zhèn)安全所，縣、市安全局得專業(yè)指導(dǎo)下監(jiān)管建筑施工過(guò)程中的人員、財(cái)產(chǎn)安全。在監(jiān)管過(guò)程中，縣、市土地局、建設(shè)局、安全局在人員、財(cái)產(chǎn)安全方面的監(jiān)管以安全局為主，安全局可設(shè)立一至二名農(nóng)村建設(shè)安全員從事指導(dǎo)農(nóng)村村民委員會(huì)對(duì)農(nóng)民自行建蓋房屋的安全監(jiān)管工作。和諧社會(huì)以安居、樂(lè)業(yè)為基礎(chǔ)，“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士皆歡顏”的時(shí)代一去不復(fù)還，但是現(xiàn)在農(nóng)村因建房造成的建筑質(zhì)量、人員、財(cái)產(chǎn)等方面的損失卻越來(lái)越無(wú)法估量。

單位：云南省陸良縣人民法院

第三篇：農(nóng)村村民建房相關(guān)問(wèn)題的法律思考

農(nóng)村村民建房相關(guān)問(wèn)題的法律思考

高京

內(nèi)容摘要本文依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)當(dāng)前農(nóng)村村民建房存在的相關(guān)問(wèn)題及矛盾進(jìn)行了一番法律方面的思考。文章從“農(nóng)村村民建房用地的法律依據(jù)及審批程序”、“農(nóng)村村民建房的主要問(wèn)題”、“意見與建議”三個(gè)方面，聯(lián)系桃江縣某些鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民建房的具體情況探討了解決農(nóng)村建房亂占濫用耕地的相關(guān)法律方面的問(wèn)題，指出只有真正按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《湖南省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》的相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)法，依法處理某些問(wèn)題、當(dāng)前農(nóng)村村民建房問(wèn)題上存在的有關(guān)矛盾就能得到有效的解決。

關(guān)鍵詞《土地管理法》 農(nóng)村建房矛盾意見建議

目錄

1、內(nèi)容摘要……………………………………………………………………12、關(guān)鍵詞………………………………………………………………………13、正文…………………………………………………………………………34、參考文獻(xiàn)……………………………………………………………………

5農(nóng)村村民建房相關(guān)問(wèn)題的法律思考

衣食住行是人類生存的基本需求，建房造宅是農(nóng)民生活中一件大事，由于結(jié)婚成家、添丁加口、分家立業(yè)、改善居住環(huán)境、房屋年久失修等因素影響，農(nóng)民都需要建房。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多富裕起來(lái)的農(nóng)民，廣聚財(cái)力，為了改善居住條件，蓋房造屋的要求十分強(qiáng)烈，農(nóng)村群眾建房中存在不少新問(wèn)題和新矛盾。本文試就當(dāng)前農(nóng)村村民建房的有關(guān)問(wèn)題談幾點(diǎn)看法。

一、農(nóng)村村民建房用地的法律依據(jù)及審批程序

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處住宅基地，農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，第十一條第二款規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

《湖南省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》第三十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民建住宅應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃。每一戶用地面積使用耕地不超過(guò)一百三十平方米，使用荒山荒地不超過(guò)二百一十平方米，使用其他土地不超過(guò)一百八十平方米。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)向集體土地所有者和村民委員會(huì)提出書面申請(qǐng)，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。涉及使用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第十五條規(guī)定的權(quán)限辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民使用本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的集體土地建住宅的，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地征用手續(xù)。

(一)需要使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核、縣級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門審查同意并出具選址意見書后，方可依照《土地管理法》向縣級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，由縣級(jí)人民政府土地管理部門劃撥土地；

(二)使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)。

根據(jù)以上規(guī)定，農(nóng)村村民建房用地應(yīng)履行以下審批程序：

(1)申請(qǐng)人向本人所在村或村集體經(jīng)濟(jì)組織提出建房用地申請(qǐng)：

(2)村民會(huì)議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員對(duì)用地申請(qǐng)進(jìn)行討論，并作出同意或否決的決定；

(3)經(jīng)村民會(huì)議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論同意的，報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府進(jìn)行審查；

(4)根據(jù)是否需占用耕地的情況，由縣級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門或鄉(xiāng)級(jí)人民政府審查同意并出具選址意見書；

(5)縣級(jí)人民政府土地行政主管部門對(duì)上報(bào)材料進(jìn)行審核；

(6)縣級(jí)人民政府對(duì)用地申請(qǐng)進(jìn)行批準(zhǔn)；

(7)縣級(jí)人民政府進(jìn)行土地登記并核發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)證書。

二、農(nóng)村村民建房存在的主要問(wèn)題

隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，人口的增長(zhǎng)及農(nóng)民群眾生活水平的逐步提高，農(nóng)民建房無(wú)序發(fā)展，村體大量外延也占用了很多耕地。

(一)村莊外延擴(kuò)張，土地利用粗放，耕地破壞和土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重。

改革開放以來(lái)，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，農(nóng)民增收，農(nóng)民要求改善居住條件的愿望也越來(lái)越迫切，農(nóng)村建房熱始終居高不下，并呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。農(nóng)民住宅建設(shè)所用的土地多為自留地、承包地或房前屋后的空閑地，由于房屋的工程量小，施工難度不大，建造周期較短，再加上農(nóng)民法制觀念淡薄，在沒(méi)有進(jìn)行土地審批的情況下，私自建房現(xiàn)象屢見不鮮。如2008年1至6月桃江縣桃花江鎮(zhèn)政府就依照有關(guān)法律規(guī)定處理了30多起村民未經(jīng)批準(zhǔn)而私自建房的案例。雖經(jīng)土地、城建等相關(guān)執(zhí)法部門阻止，但效果不大，還是經(jīng)常有農(nóng)民借節(jié)假日機(jī)關(guān)工作人員休假之機(jī)，突擊建房，而一些住房問(wèn)題已經(jīng)解決，不符合審批條件的村民，也仿效此例，違法建房。同時(shí)在建新房的同時(shí)，老房子又沒(méi)有拆除，以至于農(nóng)村建房容積率低、一戶多宅、建新不拆舊等問(wèn)題普遍存在。這樣便形成了“空心村”，使得村莊外延擴(kuò)張，耕地遭到破壞、土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)。

(二)農(nóng)村建房無(wú)序、規(guī)劃不到位，村容村貌差。

由于農(nóng)村村莊建設(shè)規(guī)劃滯后，農(nóng)民建房隨意性很大，過(guò)去常常由村干部說(shuō)了算，至今仍有相當(dāng)一部分村干部不重視規(guī)劃。近年來(lái)雖然不少村有了建設(shè)規(guī)劃，但由于思想認(rèn)識(shí)不到位，缺乏整體的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，因此，有的雖搞了規(guī)劃，但在編制規(guī)劃時(shí)缺乏科學(xué)論證，對(duì)配套設(shè)施建設(shè)考慮不周；有的在編制規(guī)劃時(shí)沒(méi)有嚴(yán)格遵循節(jié)約土地資源的原則，忽視舊村改造；有的班子干部之間有矛盾，工作不得力，或新班子換屆后，對(duì)村莊建設(shè)規(guī)劃不滿意而要求調(diào)整，有的雖然編制了規(guī)劃，但只作為一紙空文，做做樣子，沒(méi)有充分發(fā)揮規(guī)劃應(yīng)有的作用。造成年年講規(guī)劃，村莊多年無(wú)變化的不合理現(xiàn)象。還有一些村長(zhǎng)期以來(lái)土地按自然村管理，出現(xiàn)“隊(duì)隊(duì)硬”，自然村村界難打破，村居點(diǎn)的選址、規(guī)劃編制雖多次協(xié)調(diào)，也難落實(shí)。如桃花江鎮(zhèn)所轄的30多個(gè)行政村存在著的上述問(wèn)題的就達(dá)9個(gè)村之多。

(三)未批先建、宅基地超標(biāo)、一戶多宅現(xiàn)象嚴(yán)重。

我國(guó)農(nóng)村土地制度基本特征是土地的所有權(quán)屬村集體所有，土地的使用按人口在村集體內(nèi)平均分配。村內(nèi)宅基地的管理是政府國(guó)土管理部門審批與農(nóng)村集體內(nèi)部劃撥分配相結(jié)合的體制。另外，村里實(shí)行的是“宅田合一”管理方式。所謂“宅田合一”是指村民在承包集體土地時(shí)，將宅基地占用的土地面積與其分得的責(zé)任田面積合在一起，即把每家每戶的宅基地與責(zé)任田一同丈量，算作一共應(yīng)分得的責(zé)任田面積，宅基地多的耕地就少，宅基地少的耕地就多。這種“宅田合一”的管理對(duì)很多農(nóng)民而言，在宅基地使用上的認(rèn)知上普遍存在很強(qiáng)的私有觀念，認(rèn)為“土地是我的，我要建房想在哪建就在哪建，想建多大就建多大”。因此，在農(nóng)村仍然存在未批先建、宅基地超標(biāo)、一戶多宅等現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為以下三種情況：一是部分村民未經(jīng)土地管理部門和縣、鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)擅自建房或超標(biāo)準(zhǔn)建房；二是將舊房或者新房賣掉，重新申請(qǐng)宅基地，從中獲得土地收益，這種現(xiàn)象在城郊農(nóng)村尤為突出；三是采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)宅基地，如瞞報(bào)已有房屋、虛報(bào)家庭人口，新房建起而舊房不拆等，這是造成一戶多宅的一個(gè)主要原因。

(四)“空心村”大量存在。

“空心村”的大量存在一方面是由于村莊外圍交通方便，視野開闊，自然條件優(yōu)越，許多村民愿意到村莊外圍建房；另一方面是由于農(nóng)民子女升學(xué)、參軍及人口死亡，村民外出打工、經(jīng)商造成的搬遷而形成的空閑宅基地。而舊宅基地的收回及其具體規(guī)范沒(méi)有法律明確規(guī)定。這使得村莊內(nèi)部空閑地多，造成了土地浪費(fèi)，形成了大量的“空心村”。如我縣的浮邱山鄉(xiāng)因鄰近城關(guān)鎮(zhèn)，就存在著近7個(gè)這樣的“空心村”。

(五)擅自改變農(nóng)村宅基地用途現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

由于國(guó)家對(duì)農(nóng)村宅基地實(shí)行無(wú)償供應(yīng)，一部分村民就鉆法律的空子，擅自改變農(nóng)村宅基地用途。主要表現(xiàn)是部分村民在宅基地批準(zhǔn)后，用宅基地建成小型工廠、商業(yè)房、飯店等，嚴(yán)重改變了農(nóng)村宅基地用途，造成國(guó)家資產(chǎn)的損失。還有一部分村莊借宅基地之名搞房地產(chǎn)開發(fā)，這種情況主要見于城鄉(xiāng)結(jié)合部和集鎮(zhèn)所在地，一是以農(nóng)村宅基地的名義申報(bào)，統(tǒng)一建房，向社會(huì)出售；二是未經(jīng)批準(zhǔn)，村集體就占用大量土地建住宅向社會(huì)出售。通過(guò)以上方式，村集體可獲得高額利潤(rùn)，而國(guó)家的財(cái)產(chǎn)卻遭受巨大損失。如桃花江鎮(zhèn)團(tuán)山村因靠近縣政府辦公大樓，近10戶村民就玩起了這樣的把戲，2007年被縣國(guó)土局依法處理了8起，另外2起正在處理之中。

三、意見與建議

(一)深入對(duì)國(guó)情、國(guó)策和國(guó)法的宣傳，增強(qiáng)人民群眾保護(hù)耕地的責(zé)任感和歷史使命感。

人口增加、耕地減少嚴(yán)重影響著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。因此我們要加強(qiáng)對(duì)廣大農(nóng)民群眾土地國(guó)情以及基本國(guó)策等的宣傳教育，加大對(duì)土地管理法律法規(guī)的宣傳力度，特別是加強(qiáng)對(duì)基層干部的宣傳，在廣大干部隊(duì)伍和各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)中興起學(xué)習(xí)《土地管理法》，依法管地、用地，自覺(jué)保護(hù)耕地之風(fēng)，把一般號(hào)召變成全民自覺(jué)參與的社會(huì)活動(dòng)，為促進(jìn)我縣經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境，提高廣大人民群眾特別是領(lǐng)導(dǎo)干部依法管地、用地意識(shí)，使“人多地少，土地后備資源嚴(yán)重不足”的國(guó)情觀念深入人心，為長(zhǎng)期保護(hù)好耕地奠定良好的思想基礎(chǔ)。

(二)要強(qiáng)化管理措施，做到依法、集約、規(guī)范用地。

在土地管理上要解決重城鎮(zhèn)輕農(nóng)村的傾向。在管理措施上，采取經(jīng)濟(jì)的、法律的行政的和技術(shù)的措施一齊上，盡快形成齊抓共管的局面。依據(jù)《土地管理法》第四章第三十一條的規(guī)定：“非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照‘占多少，墾多少’的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀?/p>

沒(méi)有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地。”本著“取之于土、用之于土”的原則，將耕地開墾費(fèi)投入使用到土地復(fù)墾開發(fā)、農(nóng)田基本建設(shè)中去，以保持耕地的總量動(dòng)態(tài)平衡。調(diào)整執(zhí)法思路，加強(qiáng)宅基地使用權(quán)過(guò)程的監(jiān)督。加強(qiáng)對(duì)土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查，把調(diào)查與執(zhí)法檢查緊密結(jié)合起來(lái)，認(rèn)真落實(shí)耕地保護(hù)的各項(xiàng)法規(guī)政策，把科學(xué)管地、文明用地的水平提高到一個(gè)新的臺(tái)階之上。

(三)嚴(yán)格規(guī)劃，強(qiáng)化管理，加強(qiáng)執(zhí)法檢查力度。

按照土地利用總體規(guī)劃確定農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)模，實(shí)行“紅線”控制，建立耕地保護(hù)的綠色屏障，防止村莊建設(shè)的盲目外延擴(kuò)張，切實(shí)搞好農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃，科學(xué)地進(jìn)行功能分區(qū)。結(jié)合新一輪土地規(guī)劃修編，合理確定不同類型村居住用地規(guī)模。對(duì)一般農(nóng)村要圈定村界，嚴(yán)禁無(wú)度擴(kuò)展；偏僻的小村、自然村要逐漸向中心村集中，以達(dá)到集約用地。在不違背有關(guān)法律、法規(guī)的前提下，應(yīng)允許鄉(xiāng)村結(jié)合本地實(shí)際制定相應(yīng)的村莊用地措施。同時(shí)還要結(jié)合社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，統(tǒng)一建筑設(shè)計(jì)，將土地規(guī)劃和農(nóng)村規(guī)劃有機(jī)結(jié)合起來(lái)，在對(duì)預(yù)留建設(shè)用地實(shí)行總量控制的前提下，制定詳規(guī)，以形成一套科學(xué)規(guī)劃引導(dǎo)農(nóng)村建設(shè)的良好機(jī)制。

嚴(yán)格執(zhí)法，加大土地執(zhí)法力度，一是要加強(qiáng)土地執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)，建立一支素質(zhì)高、業(yè)務(wù)精、作風(fēng)硬、忠于職守、秉公執(zhí)法的土地執(zhí)法隊(duì)伍；二是執(zhí)法必嚴(yán)，在農(nóng)村要把亂占土地尤其是破壞耕地，違法建房和非法交易的行為列為執(zhí)法重點(diǎn)。必要時(shí)，通過(guò)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，以威懾違法并發(fā)揮警示教育作用。同時(shí)，加大對(duì)亂收費(fèi)、亂罰款的治理力度，嚴(yán)禁“以罰代法、以罰代批”行為的發(fā)生；建立巡回監(jiān)督檢查制度，加強(qiáng)巡查，及時(shí)處置，將違法占地建房抑制在苗頭傾向狀態(tài)。同時(shí)還要建立執(zhí)法監(jiān)督制度和責(zé)任追究制度，實(shí)行執(zhí)法公示，公開接受社會(huì)監(jiān)督。

(四)依法批地，加強(qiáng)對(duì)宅基地控制。

部分農(nóng)民群眾在宅基地使用上的許多違章搭建行為，與有關(guān)職能部門管理措施沒(méi)有及時(shí)跟上有很大關(guān)系。依法加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民群眾住宅建設(shè)用地的管理至關(guān)重要。嚴(yán)格審批制度，接受群眾監(jiān)督，對(duì)不按規(guī)定審批宅基地和弄虛作假的有關(guān)人員給予相應(yīng)的黨紀(jì)政紀(jì)處分。對(duì)部分農(nóng)民受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使等原因不遵守《土地管理法》，亂占濫用土地建房的，要在加強(qiáng)思想教育的基礎(chǔ)上，依法采取強(qiáng)制措施，堅(jiān)決予以查處。堅(jiān)持建新拆舊的原則。在全縣農(nóng)村宅基地初始登記的基礎(chǔ)上，建立健全電腦臺(tái)賬，土地管理機(jī)關(guān)內(nèi)部各職能部門做到資源共享，用地審批、地籍發(fā)證等都要根據(jù)電腦臺(tái)賬數(shù)據(jù)，依法報(bào)批和發(fā)證，監(jiān)察部門也可根據(jù)電腦臺(tái)賬跟蹤檢查，各部門各司其職，齊抓共管，杜絕新的一戶多宅現(xiàn)象發(fā)生。

規(guī)范農(nóng)村宅基地申請(qǐng)報(bào)批程序。農(nóng)民建住宅需要使用宅基地的，應(yīng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，并在本集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公布。公布期滿無(wú)異議的，報(bào)經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))審核后，報(bào)縣政府審批。經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組應(yīng)及時(shí)將審批結(jié)果張榜公布。要規(guī)范審批行為，健全公開辦事制度，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))要將宅基地申請(qǐng)條件、申報(bào)審批程序、審批工作時(shí)限、審批權(quán)限等相關(guān)規(guī)定和用地計(jì)劃向社會(huì)公示。

建立宅基地審批責(zé)任和過(guò)錯(cuò)追究制度，嚴(yán)把審批關(guān)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土資源所要對(duì)申請(qǐng)人的情況審查清楚，審查其是否具備申請(qǐng)條件，村委會(huì)上報(bào)前是否按程序張榜公示，村民有無(wú)反映，房子是否符合村集體規(guī)劃。審查人要簽字蓋章，以示負(fù)責(zé)?？h級(jí)國(guó)土資源部門在審核時(shí)，要隨機(jī)抽樣復(fù)審，確認(rèn)無(wú)誤后報(bào)縣政府批準(zhǔn)。

參考文獻(xiàn)：

1、《中華人民共和國(guó)國(guó)土管理法》

2、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》

3、《湖南省村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實(shí)施管理辦法(試行)》

4、《國(guó)務(wù)院關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》

5、劉接昌：《農(nóng)村房屋的法律問(wèn)題》，《大連海事大學(xué)學(xué)報(bào)》2006年第3期

第四篇：關(guān)于農(nóng)村村民建房管理工作的思考

關(guān)于農(nóng)村村民建房管理工作的思考

和縣國(guó)土資源局朱文亮

（此文刊登在《中國(guó)土地學(xué)會(huì)2009學(xué)術(shù)會(huì)議入選論文集 》）

近年來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，農(nóng)民收入水平較以往有了新的提高，不少農(nóng)民在富足起來(lái)后，紛紛將手中閑置資金投入到房屋建設(shè)和改善自己原有居住環(huán)境中來(lái)，或批地建房，或拆舊重建，或擴(kuò)建裝修，農(nóng)村建設(shè)領(lǐng)域得到了較快發(fā)展。然而，由于農(nóng)村建設(shè)行為點(diǎn)多面廣，國(guó)土行政主管部門監(jiān)管力量有限，在農(nóng)村村民建房管理方面存在的問(wèn)題仍比較多，矛盾也比較突出。在深化農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革的新形式下，亟需進(jìn)一步加強(qiáng)管理，如何完善探索農(nóng)居民建房用地管理的新思路和新辦法，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村村民建房管理的法制化、規(guī)范化是我們廣大國(guó)土工作者思考的地方。

一、農(nóng)村建房的基本情況

下面是對(duì)我國(guó)中部省份H縣為例的農(nóng)民建房的調(diào)查。資料數(shù)據(jù)顯示，2008年H縣共有農(nóng)業(yè)人口562363人，農(nóng)村居住建設(shè)用地面積為156830.1畝，人均占地186平方米，高于新農(nóng)村建設(shè)人均120平方米55%。大部分村民仍然居住在舊房（多數(shù)是土木、磚木結(jié)構(gòu)）里，這種狀況仍將長(zhǎng)期存在。而“娶媳婦、建新房”是農(nóng)民一生中的兩件大事，農(nóng)村村民建房是歷代農(nóng)民孜孜追求的心愿。僅以H縣S鎮(zhèn)為例，每年申請(qǐng)建房戶約有500戶左右，其中占用耕地建房約為300戶，而符合條件被批準(zhǔn)的約為建房總數(shù)的10%左右。預(yù)計(jì)今后每年約有3千戶村民需要建房，更多的村民需要改善居住條件，農(nóng)村村民建房管理現(xiàn)已成為我縣國(guó)土資源管理工作中的重點(diǎn)及難點(diǎn)工作之一。從總體上說(shuō)由于我縣高度重視農(nóng)村村民建房管理工作并采取了一系列管理措施，成效是明顯的。但因歷史遺留原因，在農(nóng)村村民建房管理方面存在的問(wèn)題仍比較多，矛盾也比較突出。

在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)的不斷發(fā)展，農(nóng)民收入連年增加，加上近幾年是城鎮(zhèn)商業(yè)開發(fā)，工業(yè)園區(qū)興起，道路等級(jí)提升，衛(wèi)生飲用水的推廣以及有線電視的普及等，農(nóng)民對(duì)住房的要求和居住環(huán)境的改善日趨強(qiáng)烈，表現(xiàn)為兩大特點(diǎn)，一是新建數(shù)量多，每年約有3000戶建房；二是更新周期短，除了原有“斗子墻”房屋不斷更新外，很多八十年代初建的簡(jiǎn)易二層樓房也進(jìn)入翻建期。據(jù)了解，近年新建的農(nóng)民建房，除縣城和縣工業(yè)園區(qū)拆遷農(nóng)民有少數(shù)統(tǒng)一規(guī)劃建房外，普遍存在農(nóng)村住房建設(shè)缺乏規(guī)劃引導(dǎo)，農(nóng)村住房布局零亂，大量農(nóng)民建房的背后存在著嚴(yán)重的無(wú)序狀態(tài)，有的占 1

用農(nóng)田建房，有的倚路建房，有的在水塘架空建房，更有甚者填占水體堵水系建房。農(nóng)民建房的無(wú)序，造成自然村落的一小二散，無(wú)法形成集居，使得道路、給水、排水等整體配套難以形成，普遍存在路不硬，水不清現(xiàn)象，垃圾亂倒，污水亂排，電線亂拉，管道亂鋪，“臟、亂、差”十分突出。“室內(nèi)現(xiàn)代化，室外臟亂差”的現(xiàn)象比較普遍，既影響了農(nóng)村的形象，也阻礙了農(nóng)民自身生活質(zhì)量的提高。近年來(lái)，政府十分重視解決農(nóng)民居住問(wèn)題，并通過(guò)實(shí)施“新農(nóng)村建設(shè)”、“村村通”工程等改善農(nóng)民居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，讓廣大農(nóng)民群眾分享改革開放的成果。

二、農(nóng)村村民建房管理存在的主要問(wèn)題

目前，在農(nóng)民建房方面存在的突出問(wèn)題是：

一是違法占地嚴(yán)重。一些農(nóng)民混淆了土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的區(qū)別，把土地看成私有財(cái)產(chǎn)，誤認(rèn)為集體分給自己的責(zé)任田，想拿來(lái)種田就種田，想拿來(lái)建房就建房，誰(shuí)也干涉不了。一些干部混淆了減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)與嚴(yán)格依法管理土地的區(qū)別，放任農(nóng)民占地建私房。有的村甚至置國(guó)家的法律法規(guī)于不顧,非法買賣承包地和集體土地建房。

二是土地浪費(fèi)嚴(yán)重。近幾年來(lái)，農(nóng)民建新房的越來(lái)越多，很多農(nóng)戶都有兩處或多處以上的宅基地或房屋。許多富裕起來(lái)的農(nóng)民在建新房屋時(shí)不考慮實(shí)際的需要，建房往往選在公路旁，建在大田中，一味圖大求寬，又不拆掉舊房。有些村莊整個(gè)舊房形成的老垸閑置著，又在耕地和基本農(nóng)田上建新房。農(nóng)村宅基地面積普遍超標(biāo)，宅基地非法交易有增無(wú)減，寶貴的土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重，使農(nóng)村耕地逐年減少。

三是村莊布局散亂。農(nóng)民原來(lái)建房基本上沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，集中建設(shè)，選址多數(shù)選擇在自家的自留地、承包地或交通較為便利的村道兩側(cè)，絕大多數(shù)的農(nóng)民新房建設(shè)見縫插針，哪里地勢(shì)好、“風(fēng)水好”就在哪里建，造成新房舊宅斑駁錯(cuò)雜，房子大小、高矮參差不齊，極為混亂。既影響了村容村貌，又嚴(yán)重浪費(fèi)了土地資源。

這些問(wèn)題的存在和繼續(xù)，導(dǎo)致了土地資源的嚴(yán)重流失，給節(jié)約、集約用地帶來(lái)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，是制約新農(nóng)村建設(shè)的一大難題。

三、農(nóng)村建房存在違法問(wèn)題的主要原因

客觀地說(shuō)，農(nóng)村村民違法建房究其原因來(lái)說(shuō)，是多方面的，既有歷史的原因，也有現(xiàn)實(shí)的原因，既有生產(chǎn)生活觀念上的原因，也有法制和經(jīng)濟(jì)利益方面的原因。從目前的情況看，主要有以下一些：

（一）耕地保護(hù)意識(shí)淡薄。按照國(guó)務(wù)院土地調(diào)控政策規(guī)定，各級(jí)人民政府的主要領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積負(fù)總責(zé)，但是各地方基層政府，尤其是一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村主要負(fù)責(zé)人沒(méi)有把握耕地保護(hù)的重要意義，片面的把此項(xiàng)工作理解成一般性的業(yè)務(wù)工作和部門工作。甚至有的鎮(zhèn)、村把對(duì)農(nóng)民占地建房特別是占耕地建房的收費(fèi)看作是集體的“小金庫(kù)”，完全脫離了縣、鄉(xiāng)財(cái)政預(yù)算管理，為了自身利益，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村二級(jí)默許甚至鼓勵(lì)農(nóng)民占用基本農(nóng)田建房，在交通要道邊占用耕地建房比比皆是，“空心村”、“村外村”現(xiàn)象越來(lái)越多，造成土地大量浪費(fèi)。正是因?yàn)榛鶎诱菏召M(fèi)同意，國(guó)土執(zhí)法監(jiān)察部門制止違法建房時(shí)，農(nóng)民抵觸情緒相當(dāng)大，從而對(duì)耕地保護(hù)和占補(bǔ)平衡工作構(gòu)成了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

（二）農(nóng)民建房管理乏力。一是法律法規(guī)的貫徹執(zhí)行缺乏力度。雖然現(xiàn)行的《土地管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)管理?xiàng)l例》等，都對(duì)農(nóng)民建房的法律管理作出了規(guī)定，但對(duì)違法的處理卻因牽涉部門多，管理層次多而難以落實(shí)。二是部門執(zhí)法管理乏力?？h建設(shè)、土地部門以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府雖都設(shè)有相關(guān)部門負(fù)責(zé)農(nóng)民建房管理，但缺乏執(zhí)法人員、執(zhí)法經(jīng)費(fèi)，執(zhí)法精力（尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)無(wú)執(zhí)法人員，其管理人員又大都另有中心工作任務(wù)），面多眾多的農(nóng)民建房管理明顯力不從心。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府管理乏力?；蛞蛑匾暟l(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、集鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施而疏于農(nóng)民建房管理，或因村民自治，農(nóng)民自建而放松農(nóng)民建房管理，或因當(dāng)前實(shí)施的土地使用政策而無(wú)力進(jìn)行農(nóng)民建房管理。

（三）農(nóng)民建房的法制意識(shí)淡薄。一是村民自身的原因。在建房問(wèn)題上存在只顧自己，不顧整體：有的只圖方便，路修到哪，房建到哪；有的只圖自己享受，老宅不用，選取好的環(huán)境另建新宅等等。只顧眼前，不顧長(zhǎng)遠(yuǎn)；有的占用農(nóng)田，在自家承包田建房，把個(gè)好端端的成片農(nóng)田弄得支離破碎；有的緊挨路邊建房，使得今后道路拓寬、街道改造難上加難；有的壓占水體建房，造成水系不暢直接影響農(nóng)業(yè)排灌。至于廁所、豬圈等輔助設(shè)施建在溝塘旁邊，更是比比皆是。二是村官自身的原因。多數(shù)是親情人情大于鄉(xiāng)情縣情，現(xiàn)在村官三年一選。民選海選，正直管事的村官很難得票當(dāng)選，這也片面助長(zhǎng)了親情、人情，放任村民建房自主。村民自治大于國(guó)家法制，有的村官片面認(rèn)為自治就是自管，無(wú)視國(guó)家法律，無(wú)視上級(jí)部門審批。

（四）農(nóng)民規(guī)劃建房的扶持政策不夠。一是現(xiàn)有法規(guī)對(duì)村莊規(guī)劃用地的法律規(guī)定不夠，沒(méi)有明確的用地定位，新增用地預(yù)留比例，以及用地調(diào)整等。在一、二輪土地承包中，耕地承包殆盡，村莊規(guī)劃的土地調(diào)整和使用面臨法律難題，客觀上加大了農(nóng)民建房的隨意性。二是政府的指導(dǎo)政策不夠，缺乏村莊規(guī)劃的研究和指導(dǎo)，缺乏村莊規(guī)劃用地的政策扶持，缺乏村莊規(guī)劃前期基礎(chǔ)設(shè)施的投入，缺乏村莊規(guī)劃典型引路的激勵(lì)。

（五）村莊建設(shè)規(guī)劃缺乏規(guī)范。農(nóng)村村莊建設(shè)規(guī)劃大都是在八十年代由村里自發(fā)進(jìn)行的，每戶占地多少由村里說(shuō)了算。雖然后期提出中心村建設(shè)的想法，但由于用地指標(biāo)和當(dāng)?shù)卮迕窳?xí)慣等原因沒(méi)有執(zhí)行下去。

（六）農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)難。一是農(nóng)村建設(shè)用地調(diào)劑難。因30年不變的土地承包政策，導(dǎo)致農(nóng)戶承包的規(guī)劃建設(shè)留用地、待置換用地調(diào)劑難。二是閑置宅基地流轉(zhuǎn)難。由于缺乏有效的可操作的政策和措施，閑置宅基地盤活利用難。三是空置住宅拆除難，“空心”村、“空殼屋”整治難。長(zhǎng)期以來(lái)，“一戶一宅”政策未執(zhí)行到位，“一戶多宅”現(xiàn)象普遍，空置住宅難拆除，農(nóng)村宅基地整理和建設(shè)用地復(fù)墾難。

（七）法律法規(guī)不完善。一是無(wú)論是國(guó)家土地管理法，還是地方性法規(guī)，對(duì)村民占用集體土地都是無(wú)償使用，加劇了村民超占面積建房的欲望。二是村莊建設(shè)規(guī)劃缺乏法律地位。國(guó)家規(guī)定村莊建設(shè)每戶占地不得突破160平方米，缺乏約束機(jī)制，目前規(guī)劃體系在許多地方尚未建立。三是對(duì)違法行為，土地行政主管部門有權(quán)制止，但有哪些“權(quán)”并沒(méi)明確賦予，更沒(méi)有賦予土地行政執(zhí)法部門強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)。當(dāng)前農(nóng)民蓋住宅，突擊建設(shè)沒(méi)幾天就可以封頂，土地管理部門對(duì)其違法行為下達(dá)停工通知書，違法者不停工，土地管理部門一點(diǎn)辦法也沒(méi)有。法律法規(guī)規(guī)定對(duì)農(nóng)民違法建房不能罰款，只能拆除和恢復(fù)原狀。等到走完法定程序，將其移交法院強(qiáng)制執(zhí)行，房子早蓋好了，人也住進(jìn)去了。且農(nóng)民建住宅傾其多年積蓄，一旦拆除，便會(huì)激化矛盾，因此法院接到這樣的申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行案，往往是難執(zhí)行而不了了之。國(guó)土資源部《土地違法案件查處辦法》雖然規(guī)定可以查封施工設(shè)備，但在實(shí)際工作中作用不大，土地管理人員你前腳走，違法占用土地、違法占地建房他后腳又進(jìn)行。

（八）建房審批難。農(nóng)民建房的正常審批程序，由農(nóng)民向村民小組提出申請(qǐng)，村組召開村民（村民代表）大會(huì)通過(guò)后，由行政村簽署意見送到鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土所，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土所現(xiàn)場(chǎng)勘察后符合建房條件的再由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審查后送到縣國(guó)土局審核，縣國(guó)土局審核后報(bào)縣政府審批。從建房用地申請(qǐng)到審批，需要很長(zhǎng)時(shí)間。由于條件嚴(yán)，程序繁，時(shí)間長(zhǎng)。如在耕地上建房，因無(wú)用地指標(biāo)縣政府難審批，致使一些農(nóng)民不愿按照要求辦事。盡管目前對(duì)農(nóng)民建房不準(zhǔn)亂收費(fèi)，實(shí)行零收費(fèi)的政策，但建房不報(bào)批現(xiàn)象屢見不鮮，違法建房多有發(fā)生。

四、加強(qiáng)農(nóng)村建房管理工作的建議

農(nóng)民不靠國(guó)家投資，自己解決占農(nóng)村人口90％的住房問(wèn)題，應(yīng)該說(shuō)是有利農(nóng)村穩(wěn)定，有利三農(nóng)發(fā)展，有利保持農(nóng)村社會(huì)和諧的大好事，盡管點(diǎn)多面廣、難以管理，但只要政府關(guān)心，領(lǐng)導(dǎo)用心，部門傾心，村民留心，好事就一定會(huì)辦好。

（一）加強(qiáng)立法，完善制度。

1、有關(guān)法律對(duì)農(nóng)村宅基地的規(guī)定少而又少。《中華人民共和國(guó)土地管理法》中，只有第六十二條提出對(duì)農(nóng)村村民宅基地實(shí)行“一戶一宅”的規(guī)定，《物權(quán)法》對(duì)農(nóng)村宅基地的立法也僅僅只有四條。國(guó)家應(yīng)當(dāng)加快對(duì)農(nóng)民建房及農(nóng)村宅基地管理工作的立法工作；

2、地方各級(jí)政府應(yīng)根據(jù)國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地實(shí)際，盡快出臺(tái)農(nóng)民建房具體管理辦法，明確規(guī)定建房條件、土地使用政策、審批管理辦法、優(yōu)惠政策、處罰措施等，并結(jié)合管理制度的出臺(tái)，加大宣傳報(bào)道力度，組織人力對(duì)村莊違法違規(guī)建設(shè)行為進(jìn)行集中整治，尤其對(duì)非法占用耕地的違規(guī)違法建房依法進(jìn)行嚴(yán)厲查處，以起到對(duì)違規(guī)違法建設(shè)行為的震撼作用；

3、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)一步明確市（縣）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村三級(jí)對(duì)村莊建設(shè)和農(nóng)民建房的管理職責(zé)，充分發(fā)揮鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村民委員會(huì)包括村民小組的作用，在建設(shè)和管理上充分體現(xiàn)“鄉(xiāng)鎮(zhèn)引導(dǎo)、村民自治、法制規(guī)范、典型引路”的思路；

4、是建立和完善縣、鄉(xiāng)、村、村民小組農(nóng)民建房管理體系，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，成立執(zhí)法管理巡查隊(duì)伍，加大對(duì)農(nóng)村居民建房的日常管理，以使農(nóng)民建房依法有序進(jìn)行，真正造福農(nóng)民自己。

（二）認(rèn)真做好村莊建設(shè)規(guī)劃。加快村莊規(guī)劃編制步伐。以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，本著適度集聚、節(jié)約土地、有利生產(chǎn)、方便生活的原則，進(jìn)行村莊布點(diǎn)規(guī)劃和村莊建設(shè)性詳細(xì)規(guī)劃編制工作。進(jìn)行村莊布點(diǎn)規(guī)劃一是以人口集聚為原則，撤小村并大村，使人口向大的自然村和集鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，規(guī)劃取消基礎(chǔ)條件差、居住人口少的小居民點(diǎn)；二是以集約土地為出發(fā)點(diǎn)，充分利用丘陵山坡地、利用河湖邊緣地、村莊空閑地等，布點(diǎn)規(guī)劃或擴(kuò)大建設(shè)新的自然村；三是適度利用現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施，根據(jù)目前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)條件和現(xiàn)狀，優(yōu)先考慮在基礎(chǔ)設(shè)施條件好、交通相對(duì)便利且空閑地較多的地塊規(guī)劃建設(shè)新村，以期較少的投入能較快地樹立典型。四是要加大對(duì)中心村建設(shè)的力度。每年擠出一部分用地指標(biāo)用于中心村建設(shè)。五是要建立一些推進(jìn)和保障規(guī)劃實(shí)施的配套措施。

（三）加大政策扶持力度。一是建立財(cái)政專項(xiàng)資金，用以積極扶持和引導(dǎo)地方政府開展“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”工作，并通過(guò)這項(xiàng)工作的推進(jìn)換取建設(shè)用地指標(biāo)用于支持地方各項(xiàng)建設(shè)；二是通過(guò)必要的土地小調(diào)整、小流轉(zhuǎn)，為農(nóng)村居民集中建房提供必需的土地空間。

（四）建立農(nóng)村宅基地有償使用制度。當(dāng)然，這項(xiàng)有償使用制度的建立的前提條件就是要有三分之二以上的集體成員同意，必備條件是要有完善的法人結(jié)構(gòu)、公平的分配制度和有效的監(jiān)督措施。通過(guò)農(nóng)村宅基地實(shí)行有償使用，第一，能夠協(xié)調(diào)農(nóng)村宅基地分

配不合理的矛盾。集體土地所有權(quán)主體對(duì)農(nóng)村宅基地按照占用面積收取有償使用費(fèi)，解決了農(nóng)村宅基地分配不合理的矛盾。第二，能夠促進(jìn)對(duì)土地的珍惜和合理利用。對(duì)于宅基地來(lái)說(shuō)，可以根據(jù)家庭人口來(lái)確定宅基地標(biāo)準(zhǔn)，獨(dú)身子女算兩人標(biāo)準(zhǔn)，超標(biāo)準(zhǔn)部分施行懲罰性收費(fèi)。這樣不僅可以對(duì)村民隨意擴(kuò)大宅基地范圍，建新不拆舊，一戶多宅現(xiàn)象起到遏制作用，同時(shí)，由于人口的多少直接于自身的利益分配有關(guān)，也可以對(duì)農(nóng)村超計(jì)劃生育現(xiàn)象起到遏制作用。第三，改善農(nóng)村居住環(huán)境。集體組織可以將收取的有償使用費(fèi)用于村莊基礎(chǔ)實(shí)施建設(shè)，來(lái)改善村民的居住環(huán)境。第四，促進(jìn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。通過(guò)對(duì)農(nóng)村宅基地有償使用，一部分有閑置或者富余宅基地的村民，會(huì)出于經(jīng)濟(jì)利益的原因主動(dòng)考慮將這部分宅基地流轉(zhuǎn)出去。

第五篇：農(nóng)村建房協(xié)議書

建房承包協(xié)議書

甲方：

乙方：

甲方在 建房屋一棟，建筑層數(shù)兩層，一層約 170平方米，二層約 150平方米，三層約 100平方米，由乙方承包施工。雙方本著平等、互利、誠(chéng)信原則，確保工程安全、優(yōu)質(zhì)、高效、低耗，經(jīng)雙方協(xié)商同意簽訂本倆，以期共同遵守：

一、承包方式

采用包工不包料方式承包。

甲方提供建房所需的材料，包括：紅磚、河砂、碎石、石灰、水泥、鋼材、水管、下水管、鐵釘、扎絲、水電等等一切建筑材料。

乙方提供勞務(wù)、施工技術(shù)、施工工具、及生產(chǎn)生活的一切用具等。

二、承建項(xiàng)目

乙方按照設(shè)計(jì)圖紙或甲方提出的要求承建。甲方房屋主體工程的建筑，包括墻體、梁、柱、樓梯、樓面、裝模、拆模、扎鋼筋、現(xiàn)澆混凝土及地面、門前臺(tái)階砼墊層;裝飾室內(nèi)粗粉刷、前沿外墻貼瓷磚、后沿外墻面粉水泥砂漿、衛(wèi)生間地面及墻面貼瓷磚、安裝瓷盆、下水管道、落水管;頂層層面加漿磨光，同時(shí)作好防滲透水處理。

三、承包價(jià)格

每平方米人民幣大寫：壹仟貳佰元整元(￥1200.00)，建筑面積按每層樓外墻計(jì)算。施工范圍包括所有需要水泥砂漿抹面的墻體。

四、付款方式

合同簽訂完畢，工具進(jìn)場(chǎng)，人員到位，預(yù)付30%，完成第一層磚砌并搗制好樓面付到20%，完成第二層以及第三層磚砌并搗制好樓面付到60%，完成第三層以及屋頂付到80%，工程全部完工，交驗(yàn)完畢付到90%，預(yù)留10%為質(zhì)量保證金，完工一年內(nèi)無(wú)質(zhì)量問(wèn)題，清尾款。

五、雙方責(zé)任

甲方負(fù)責(zé)水電到位供給及原材料及時(shí)進(jìn)場(chǎng)，每日午餐。

乙方必須保證工程質(zhì)量和進(jìn)度，按設(shè)計(jì)圖紙和甲方要求施工，節(jié)約材料，并保管好材料，不得丟失。

六、質(zhì)量要求

乙方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求組織施工，不合格由乙方負(fù)責(zé)返工，返工費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)或由甲方在乙方工程款中扣除。

七、注意安全

勞保措施，施工防護(hù)措施到位，安全施工。如果乙方施工人員因自身原因造成損傷等事故，由乙方負(fù)責(zé)。文明施工，講究職業(yè)道德，講究清潔衛(wèi)生。

八、工期要求

主體工程工期為75(日歷天)，從簽訂合同之次日起計(jì)算，乙方必須在 年 月 日前完成主體工程，遇天氣原因順延，乙方不能因各種原因拖延甲方建房完工時(shí)間。遇乙方所需材料，應(yīng)提前向甲方提出計(jì)劃，以便及時(shí)籌備。

九、后期維修

因乙方質(zhì)量問(wèn)題所產(chǎn)生的維修費(fèi)用由乙方承擔(dān)，并承擔(dān)由此發(fā)生的相關(guān)賠償以及責(zé)任

十、其它

其它未盡事宜，雙方協(xié)商解決，按國(guó)家以及本地標(biāo)準(zhǔn)從嚴(yán)執(zhí)行。

本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，從簽字之日起生效。

甲方簽字(章)： 乙方簽字(章)：