第一篇：缺口資金報告

政府呈〔2014〕 號 簽發(fā)：

關(guān)于請求解決老城鄉(xiāng)庫南村委會老文村進(jìn)村道路工程缺口資金的

報 告

元謀縣移民開發(fā)局：

老城鄉(xiāng)庫南村委會老文村村屬于半山區(qū)，位于老城鄉(xiāng)政府南面，距離村委會2.00公里,距離鄉(xiāng)政府19公里，國土面積1.51平方公里，海拔1450.00米，年平均氣溫18.60℃，年降水量700.00毫米，適宜種植糧,烤煙等農(nóng)作物。有耕地124.00畝，其中人均耕地0.63畝；有林地760.00畝。全村

為謝。

此報告，當(dāng)否。

平田鄉(xiāng)人民政府 二○一四年 月 日

主題詞：移民 建設(shè)缺口資金△ 報告

老城鄉(xiāng)黨政辦公室 2014年 月 日印

第二篇：資金缺口報告

關(guān)于學(xué)校運動場改造缺口資金的申請報告

——陽新縣龍港鎮(zhèn)列寧小學(xué)

尊敬的上級領(lǐng)導(dǎo)：

早在許多年前，我們的第二代國家領(lǐng)導(dǎo)人鄧小平同志就提出“足球從娃娃抓起”的口號，十多年來中國足球飽嘗苦痛，依舊停滯不前。2009年10月16日，胡總書記接見足球名宿容志行時，握著他的手說：“中國足球還要繼續(xù)發(fā)揚‘志行風(fēng)格’?！?這個時候，總書記重提“志行風(fēng)格”，卻是大有深意，深有所指，切切實實敲到了中國足球的癥結(jié)與痛處，對于中國足球?qū)淼陌l(fā)展有著十分深遠(yuǎn)的指導(dǎo)意義，預(yù)示著中國足球的一場大變革。同年，在黨中央、國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和大力倡導(dǎo)下，由國家體育總局和教育部密切配合，共同開展一項造福子孫后代，振興中國足球的重要活動——全國青少年校園足球活動。黃石作為體育強(qiáng)市義無反顧的承擔(dān)起了這份責(zé)任，而我們龍港鎮(zhèn)列寧小學(xué)也有幸的成為了全國2300所試點學(xué)校之一。龍港，曾經(jīng)是在中國革命史上留下重重一筆的地方。1930年，彭德懷同志率領(lǐng)紅三軍團(tuán)挺進(jìn)鄂東南，龍港一度成為鄂東南革命根據(jù)地的中心，有著“小莫斯科”之稱。2010年杭瑞、大廣兩條高速公路貫穿全鎮(zhèn)；同時也被國務(wù)院正式批準(zhǔn)建立紅色旅游勝地。而列寧小學(xué)的前身就是第二次國內(nèi)革命戰(zhàn)爭時期創(chuàng)辦于龍港蘇區(qū)的“模范列寧小學(xué)”。在嚴(yán)酷的戰(zhàn)爭環(huán)境中，她為蘇區(qū)輸送了大批人才。1987年9月，經(jīng)省教育廳批準(zhǔn)，正式將龍港鎮(zhèn)中心小學(xué)更名為“龍港鎮(zhèn)列寧小學(xué)”。當(dāng)時的列寧小學(xué)，規(guī)模不大，面積較小，學(xué)生不足200人，教職工不滿20，幾棟民房一字排開，教學(xué)設(shè)施簡陋，教學(xué)環(huán)境較差。承各級領(lǐng)導(dǎo)悉心關(guān)懷，蒙幾代賢達(dá)櫛風(fēng)沐雨，經(jīng)歷任校長勵精圖治和廣大教師團(tuán)結(jié)拼搏，列寧小學(xué)有了長足的發(fā)展和進(jìn)步，辦學(xué)規(guī)模日益擴(kuò)大，辦學(xué)條件日趨改善，而今的列寧小學(xué)校園面積由建校初的6666.7平方米擴(kuò)大到現(xiàn)在的33770平方米。2004年被評為黃石市級“示范學(xué)?！?。

在校園足球走進(jìn)我們列小之初，一切都還是從零開始，沒有資金，沒有場地，沒有器材，沒有教練，沒有社會基礎(chǔ)......！但這些都沒難倒列小人，憑借著紅色老區(qū)人的光榮傳統(tǒng)，上到校長事事親力親為，下到全體師生共同努力拼搏，我們克服了一個個困難，把我校的足球活動開展得轟轟烈烈！曾多次受到上級領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可，尤其是我們通過對校園足球官網(wǎng)的建設(shè)，讓列小慢慢的被更多的人了解、熟知和稱贊。2010年6月在杭州校園足球論壇上，全國校園足球辦陸煜副主任打開列小的官網(wǎng)，展示我們的活動成果，用全國校足辦領(lǐng)導(dǎo)的話語來引述的話——“列小的足球官網(wǎng)不是一流，也不是一等獎，而是在全國2300所試點學(xué)校中NO:1，并且沒有并列第一，是絕對第一”。在取得這些成績的同時，我們還有著其他意外的收獲，校園足球活動不斷地推動著列小素質(zhì)教育的發(fā)展，讓我們的孩子們業(yè)余活動變得更豐富了、身體更結(jié)實與靈活了、意志力更堅了、集體榮譽(yù)感更強(qiáng)了、團(tuán)結(jié)合作的精神更高了......2009—2010學(xué)以梅賢錚同學(xué)、劉滿香老師為代表的五人次分獲全國校園足球征文優(yōu)秀征文獎；并且在六一表彰會上我們除了對德育、智力優(yōu)秀的學(xué)生進(jìn)行表彰外，還對一年來表現(xiàn)突出的優(yōu)秀足球運動員進(jìn)行了表彰，校園足球活動也正在譜寫列小素質(zhì)教育的新篇章。

一年多來，雖然我們?nèi)〉昧艘欢ǖ某煽?，但場地的滯后?yán)重制約著列小孩子們各項文體活動的發(fā)展，高低不平的球場給孩子們帶來安全隱患，泥土的地面把孩子們變得小丑般，雨季來臨時根本就無法訓(xùn)練、無法去享受足球帶給他們的那份快樂，甚至只有把教室當(dāng)成課外活動的“運動場”！2011年1月10日，市體育局的領(lǐng)導(dǎo)們帶給我們一個將讓列小發(fā)生巨變的利好消息——全國校園足球辦在全國選擇了5所試點小學(xué)進(jìn)行足球場地的改造，并撥付給我們每所學(xué)校20萬元的資金用于對場地進(jìn)行塑膠建設(shè)，但由于我們的場地較大，據(jù)估算我們對場地和環(huán)形跑道的建設(shè)共需投入100余萬元的資金，體育部門撥付給我們20萬元資金后還有80余萬元的資金缺口，但對于我們農(nóng)村小學(xué)來說這簡直就是個天文數(shù)字。也正是這個時候我們想到了黨的“十二五規(guī)劃”中一系列的“利民政策”，看到了規(guī)劃里“促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化”向農(nóng)村傾斜的“利農(nóng)政策”、加大對革命老區(qū)扶持力度的“陽光政策”，于是我們抱著極大的信心和希望，向上級領(lǐng)導(dǎo)伸出援助之手。我們堅信列小的塑膠運動場建成后不僅僅是一件“功在當(dāng)代、利在千秋”的教育大事，同時也可以為我市的紅色旅游發(fā)揮出特有的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，實現(xiàn)旅游文化和學(xué)校文化有機(jī)的整合！

長風(fēng)破浪會有時，直掛云帆濟(jì)滄海。列小將借助“校園足球”這艘巨輪，邁向素質(zhì)教育新的彼岸！去實現(xiàn)革命老區(qū)人民的遠(yuǎn)大理想！

第三篇：建設(shè)資金缺口的報告

關(guān)于請求解決第二福利院 配套設(shè)施建設(shè)缺口資金及人員工資的

報

告

鎮(zhèn)黨委、政府：

我第二福利院近年來在鎮(zhèn)黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在市、區(qū)民政部門的支持下，在各位知名人士的幫助下，建起了能集中供養(yǎng)100位老人的福利院，使孤寡老人老有所養(yǎng)，享受到晚年的天倫之樂，使黨和政府的關(guān)懷在基層得到了體現(xiàn)。

2013年，我第二福利院為了完善各項配套設(shè)施，為了使第二福利院老人生活得到更有效的保障，確保老人的生命和財產(chǎn)安全，更是迎接省星級福利院達(dá)標(biāo)，發(fā)展院辦經(jīng)濟(jì)，提高院民供養(yǎng)水平，投資60余萬元完成了如下項目：

投資15萬元新建廚房、伙房一棟(添置鍋爐全套、消毒柜等)，解決了五保老人到百米之外吃飯難問題；投資3萬元新建柴、煤房一棟，解決了柴火存放難問題；投資1萬元改建豬舍5間，使老人剩飯剩菜得到了利用，養(yǎng)豬自給，提高了院民肉食供給率；投資10萬翻耕平整荒山荒地20畝，已全部栽上了桂花、紅葉石楠、甜橙、蜜桔等花卉果樹，既美化了環(huán)境，又可為老人提供新鮮水果，更是第二福利院未來的綠色銀行；投資2萬元安裝太陽能熱水器，裝修浴室，極大改善了老人洗澡條件；投資1.5萬元購買仔豬12頭，達(dá)到豬肉自給率90%；投資1萬元購置統(tǒng)一餐具、餐桌椅，解決了老人統(tǒng)一就餐；投資0.5萬元安裝護(hù)攔，確保老人安全；投資2萬元購置床架、床墊20套，鐵柜15個，桌椅各10張，提高了集中供養(yǎng)率；投資2萬元用于福利院軟件建設(shè)和添置辦公桌椅等，改善了辦公環(huán)境；投資4萬元購置空調(diào)、彩電、冰柜和維修下水道、化糞池、醫(yī)務(wù)室，豐富了老人的娛樂和居住環(huán)境；投資1萬元修建老人健身場所，使老人的身體更加健康；投資0.5萬元購買草魚苗400斤，已便日后進(jìn)一步改善老人的生活；投資5萬元修復(fù)到塌圍墻，使福利院的居住環(huán)境更加安全；投資1萬元更新所有門鎖，使老人進(jìn)出房間更加方便安全可靠；投資1萬元安裝監(jiān)控，確保福利院治安環(huán)境得到進(jìn)一步改善；投資0.5萬元安裝吊扇，解決老人天氣炎熱乘涼問題，使老人更加舒適；投資0.5萬元購置曬衣架，解決老人棉被衣服、床單晾曬問題，使老人晾曬方便；投資0.5萬元修建衛(wèi)生公廁1座，解決環(huán)境衛(wèi)生問題，使老人如廁方便；投資3萬元為老人添置衣服1套、皮靴一雙，解決老人抵御嚴(yán)寒冬節(jié)，讓老人衣作得體，更好地樹立了黨和政府及第二福利院的形象；投資1萬元添置全套全新床上用品，解決老人床上衛(wèi)生，換洗方便之難；投資3萬元，維修門窗、老人住宿樓水電、生活用水進(jìn)水管以及今年特大旱情時無自來水供應(yīng)維修水塔、管道和供水機(jī)械設(shè)備。投資0.5萬元移栽樟樹及院內(nèi)路邊樟樹整枝。

目前，第二福利院有院民64人，管理人員2人，服務(wù)員6人，退休人員2人。管理人員及服務(wù)人員工資8萬元；退休人員工資0.8萬元；職工社保醫(yī)保4.5萬元。在職和退休人員工資、社保、醫(yī)保共計需1.33萬元。

以上是第二福利院所做項目的投資額及福利院人員工資，經(jīng)我們四處籌資，但仍缺口很大。特請求黨委、政府解決第二福利院配套設(shè)施建設(shè)缺口資金40萬元及人員工資14萬元。

專此報告，盼復(fù)。

涂家垴鎮(zhèn)第二福利院 二○一三年十二月二十日

第四篇：資金缺口申請報告

篇一：關(guān)于解決經(jīng)費資金缺口的請示

黃經(jīng)字?2011?111 號 簽發(fā)人：李書德

黃陵縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展局

關(guān)于解決經(jīng)費 缺口的請示

縣政府：

我局是負(fù)責(zé)全縣國民經(jīng)濟(jì)運行調(diào)控、指導(dǎo)管理全縣工業(yè)及

體制改革及項目審批的政府綜合行政管理部門，工作量大面寬。特別是今年以來，全縣金融管理工作、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展工作進(jìn)入新的、實質(zhì)性的工作階段，我局就此開展了大量的工作，增加了人員，購置了必備的辦公設(shè)施，改善了辦公條件；招商引資工作不斷推進(jìn)，先后參加了多次省、市、縣組織的招商引資、貿(mào)易洽談、考察學(xué)習(xí)活動；各類項目建設(shè)工作也已進(jìn)入關(guān)鍵時期，立項 審批、調(diào)研查看、督促檢查、聘請專家、材料圖冊打印制作等費用急劇增加，加之今年是“十二五”規(guī)劃啟動之年，各類安排部署、檢查較多，造成我局預(yù)算經(jīng)費失衡。臨近年終，特請政府給予解決資金12萬元工作經(jīng)費，以緩解我局經(jīng)費壓力，保證各項工作正常開展。

妥否，請批示。

二○一一年十二月十六日

主題詞：工作經(jīng)費 請示

黃陵縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展局 2011年12月16日印發(fā) 共印4份篇二：申請資金請示報告格式 申請資金請示報告格式

1（單位名稱）關(guān)于申請（資金用途）2資金的報告上級單位名稱 3因申請資金元用途 4茲望批準(zhǔn)為盼 5特此報告 6單位名稱 7年月日

申請資金請示報告范文一：

縣人民政府：

在縣委、縣府的領(lǐng)導(dǎo)和指揮下，在相關(guān)部門的大力支持下，縣蠶絲公司、蠶種場的破產(chǎn)改制工作有序進(jìn)行，現(xiàn)已進(jìn)入人員安置階段?？h蠶絲公司各類人員522人，其中：在編正式職工408人，退休人員48人，退養(yǎng)蠶桑輔導(dǎo)24人，在崗蠶桑輔導(dǎo)員24人，長期臨工4人，遺屬定補(bǔ)人員4人。按照批準(zhǔn)的人員安置方案，根據(jù)債權(quán)、債務(wù)清算報告，經(jīng)測算，人員安置費用646.28萬元，退付集資款162萬元，支付兌發(fā)工資313.85萬元，共需資金1119.73萬元。因非整合資產(chǎn)的處置（已委托國土供應(yīng)中心）尚需時日，按照縣委、縣府的安排布署，為了確保在今年6月底前破產(chǎn)終結(jié)，故特請示縣政府先在縣財政借支1000萬元資金用于安置職工，待資產(chǎn)變現(xiàn)后再與縣財政算帳。以上請示可否，請批示。日期

申請資金請示報告范文二： **鎮(zhèn)人民政府

關(guān)于擴(kuò)建敬老院申請資金的報告 **縣民政局：

我鎮(zhèn)現(xiàn)有五保老人234人，在敬老院集中供養(yǎng)的31人，分散供養(yǎng)的還有203人，按上級民政部門的要求，2006年敬老院建設(shè)集中供養(yǎng)的老人要達(dá)到80%以上，還有160多名老人需入住敬老院。原有敬老院現(xiàn)有院舍已住滿，需進(jìn)行擴(kuò)建。經(jīng)鎮(zhèn)黨委政府研究決定在原敬老院基礎(chǔ)上新建院宿舍80間（另加配套設(shè)施），共需要資120萬元。鎮(zhèn)政府籌資40萬元，另80萬元需要上級民政及財政部門幫助解決。**鎮(zhèn)人民政府 2011年4月10日

申請資金請示報告范文三： 區(qū)建管局：

**年城管監(jiān)察大隊認(rèn)真貫徹區(qū)政府和建管局的指示，在做好城管監(jiān)察工作的同時，認(rèn)真做好了拆除**山拆除違章建筑，整治報刊攤亭，清理衛(wèi)生死角，山林防火等項工作，配合做好了省建設(shè)規(guī)劃會議、青博會、家電博覽會、海洋節(jié)、文明城市復(fù)查、全國十六家新聞媒體采訪、文明社區(qū)驗收、建設(shè)部人居環(huán)境獎驗收等項工作。為保證這些檢查、會議、活動期間的城市環(huán)境，大隊全體隊員基本上放棄了節(jié)假日、公休日的休息，夏季夜間睡眠也難以保證，今年的加班加點比任何一年都多。經(jīng)統(tǒng)計，如果按白天加班每人每日補(bǔ)貼20元，夜間補(bǔ)貼10元計算，需資金167800元。另外，下半年隊員每月每人120元的考核獎因資金缺乏也未能兌現(xiàn)：193人×120元×6個月=138960元，以上兩項缺口經(jīng)費306760元。由于大隊資金緊張，實在難以支付以上費用，為了調(diào)動全體隊員的積極性，繼續(xù)做好新的工作，特請求建管局給予資金援助30萬元，對以上缺口進(jìn)行兌現(xiàn)。當(dāng)否，請批示。

******篇三：xx村關(guān)于道路硬化資金的申請報告 關(guān)于xx村道路硬化的 申請報告 縣交通局：

xx鎮(zhèn)xx村位于xx縣城x公里處、全村轄x個村民小組，共x戶x人，總土地面積x余畝，其中耕地面積x畝。該村所處的“旱腰帶”是國家、省、市、縣確定的集中連片扶貧開發(fā)重點區(qū)域，由于地理位置偏遠(yuǎn)、生態(tài)環(huán)境脆弱、土地產(chǎn)出能力低下，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后、人畜飲水困難、生產(chǎn)生活條件艱苦，受自然條件和地理因素所限，多年來全村以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主，2011年農(nóng)民人均純收入僅2900元，是典型的貧困山村。

近年來，全村連接鎮(zhèn)區(qū)的主干路因是由原x廠幾十年前鋪設(shè)、現(xiàn)無人管護(hù)、路面破壞嚴(yán)重，導(dǎo)致群眾出行困難，遇雨天濘泥不堪無法通行，特別是道路交通條件惡劣，嚴(yán)重制約該村脫貧致富，嚴(yán)重影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)民增收，為了根本改變?nèi)罕娔壳斑@一困擾全村群眾的難題，經(jīng)鎮(zhèn)、村、組多方努力，目前已完成硬化整修村組主干道x公里，全村部分道路條件有所改善，但仍有x公里主干道路沒有硬化，道路狹窄，路面凹凸不平、泥濘不堪，且存在嚴(yán)重的安全隱患，嚴(yán)重影響村民出行、生產(chǎn)運輸，人民群眾強(qiáng)烈要求道路進(jìn)行硬化。工程總預(yù)算x萬元，道路硬化總投資x萬元，排水設(shè)施x萬元，由于該村集體無經(jīng)濟(jì)收入，目前僅群眾自籌資金x萬元，尚有x萬元的資金缺口，為了工程順利實施，方便群眾生產(chǎn)生活，促進(jìn)群眾經(jīng)濟(jì)發(fā)展，懇請給予資助。特此報告。

〇一x年x月x日二

第五篇：房地產(chǎn)行業(yè)資金供求缺口分析報告

房地產(chǎn)行業(yè)資金供求缺口分析報告

焦點大連房地產(chǎn)網(wǎng) dl.focus.cn 2008年09月22日11:56 焦點濟(jì)南房地產(chǎn)網(wǎng)

內(nèi)容提要：

1.我們估計，2008年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口是6730億元，較2007年負(fù)的資金缺口有明顯的改變，房地產(chǎn)行業(yè)資金趨緊的特點在2008年下半年開始集中體現(xiàn)。但是資金供求存在缺口，不意味著對行業(yè)進(jìn)行注資就能夠解決行業(yè)內(nèi)存在的問題，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇調(diào)整的關(guān)鍵在于需求出現(xiàn)觀望和萎縮。

2.我們對2009年的房地產(chǎn)市場有兩種預(yù)測，中期調(diào)整和短暫調(diào)整。如果2009年房地產(chǎn)遭遇中期調(diào)整，那么資金缺口將達(dá)到9290億元。如果2009年房地產(chǎn)遭遇短暫調(diào)整，那么資金缺口將達(dá)到4925億元，短暫調(diào)整意味著房地產(chǎn)市場在2009年末有可能出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，中期調(diào)整意味著2009年僅僅是行業(yè)調(diào)整的第二年，調(diào)整仍將延續(xù)更長時間。如果沒有重大的調(diào)控政策來應(yīng)對中國宏觀經(jīng)濟(jì)下行態(tài)勢，那么房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整的可能性更大。

3.我們認(rèn)為2008年下半年將是地價和房價均面臨顯性化下行壓力的初始期，銷售放緩和銷售利潤下滑不可避免?？紤]到行業(yè)調(diào)整的主要壓力來自需求空缺，然后才是資金緊缺，因此我們對以單純注資的“救市”方式持否定態(tài)度，注資無法解決需求觀望和行業(yè)調(diào)整的根本問題。

一．房地產(chǎn)行業(yè)概況

2008年的中國宏觀經(jīng)濟(jì)開始走向調(diào)整，CPI的居高不下和經(jīng)濟(jì)增長速度的放慢成為國家宏觀經(jīng)濟(jì)的主題。房地 產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)整體下行的背景下，也將走向一個相對較長的調(diào)整期，市場觀望氣氛濃厚，銷售節(jié)奏明顯放緩，是導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)資金緊張的重要根源。

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢

從2007年5月開始，CPI指數(shù)開始顯著上升，到2008年上半年CPI長期居于8%的高位。對此，央行從2007年下半年開始就采取了緊縮的貨幣政策，到2008年7月，CPI情況開始好轉(zhuǎn)，預(yù)期2008年下半年CPI為6％，全年CPI為7％，2009年CPI將在5％－6％之間，通貨膨脹洪峰已過。但與此同時，GDP增速也出現(xiàn)了明顯滑坡。預(yù)計2008年全年在10%左右，如果沒有較為明顯的調(diào)控措施，那么2009年GDP增速在9％左右。

圖一：2003年至今宏觀經(jīng)濟(jì)走勢

經(jīng)濟(jì)的減速主要來自于兩個方面：投資的減弱和出口的減少。從影響GDP的“三駕馬車”的情況來看，扣除掉物價因素后，消費保持在12年以來的最高增速上，但居民實際收入增長放緩，以及房市和股市的嚴(yán)重低靡，使得消費難以繼續(xù)告訴增長。投資實際增速已處于10年平均水平之下，外貿(mào)實際增速則處于10年來相當(dāng)糟糕的狀況。2008年下半年開始，經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯增加。另外，美國的次貸危機(jī)所引發(fā)的全球性的經(jīng)濟(jì)衰退已經(jīng)開始顯現(xiàn)，2009年，歐洲和日本經(jīng)濟(jì)有可能增速低于1％甚至陷入衰退，中國經(jīng)濟(jì)在創(chuàng)下2003－2007年持續(xù)五年平均10％以上的高速增長后，可能步入一個較長周期的景氣下行通道。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)供給面形勢

2008年的房地產(chǎn)行業(yè)可以用三個特點來概括：市場交易量萎縮，價格增幅放緩，資金鏈條偏緊。

從2007年10月開始，房地產(chǎn)行業(yè)已連續(xù)三個季度行業(yè)景氣指數(shù)下降。消費觀望情緒從珠江三角洲開始向全國蔓延。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金增速上升較快，銀行開發(fā)貸款增速略有收緊，但是銷售預(yù)收款和按揭貸款增速大幅下降。以按揭貸款為例，貸款增速的下降并不在于“二套房貸”政策的收緊、按揭申請拒絕率的上升或按揭貸款利率的上行，而在于銀行受理的按揭申請宗數(shù)明顯下降。加之貨幣政策的收緊和資本市場的股災(zāi)，更令房地產(chǎn)商的多融資渠道舉步唯艱。需求萎縮和資金繃緊預(yù)示著房地產(chǎn)商開始進(jìn)入了行業(yè)的調(diào)整期，這個過程那能比一般預(yù)想的更為漫長。

圖二：房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)

從土地購置和儲備情況來看，在《土地為禍、資金為王：中國房地產(chǎn)土地囤積和資金沉淀報告》中，我們估測截至到2007年末房地產(chǎn)行業(yè)土地儲備規(guī)模大致為10億平米，沉淀的資金接近2萬億元。從截止到2008年第二季度的數(shù)據(jù)來看，盡管土地購置和完成開發(fā)面積的增速在放緩，但土地購置價格和面積仍然處于緩慢上漲的階段。其中，2008年一季度的土地購置面積增長率達(dá)到29.7%，而第二季度環(huán)比迅速下跌到了-4.5%的水平，隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的抽緊，預(yù)計未來土地購置面積繼續(xù)上漲的勢頭會有所抑制，2008年全年開發(fā)商土地儲備仍會在原有基礎(chǔ)之上，增加0.6-0.8億平米，土地儲備總量仍持續(xù)多于10億平米。而土地購置成本也始終處于較高水平。2008年1、2季度，盡管土地“招拍掛”的流拍流標(biāo)現(xiàn)象日益嚴(yán)重，土地交易價格同比卻分別上升16.5%和10.1%，土地儲備成本持續(xù)增加。

從開發(fā)面積的情況來看，2008年第一季度開發(fā)面積較去年同期大幅上升，進(jìn)入2008年第二季度之后，開發(fā)面積同比增速逐月下降，但仍在高速增長的慣性軌道上。

圖三：房地產(chǎn)土地購置面積和開發(fā)面積走勢

從房地產(chǎn)投資的情況來看，房地產(chǎn)的投資增速依然迅猛。投資增幅居高不下，在固定資產(chǎn)投資的帶動下，2008年房地產(chǎn)投資規(guī)模將繼續(xù)突破2萬億元，投資增幅依然可能維持在28％-30％左右的高位，比同期固定資產(chǎn)投資增速高出約5個百分點，2008年房地產(chǎn)投資增幅比05—07年并無明顯回落。

圖四：固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況

房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示，2008年第一季度，三者的同比增幅達(dá)到25.9%、26.9%和27.5%。較去年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了14.1%、4.4%和15.0%，增幅的下降正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計后兩季度房地產(chǎn)新開工和施工面積還將繼續(xù)下跌。

圖五：全國新開工、竣工和施工情況

可以看出，2008年上半年，房地產(chǎn)市場的供給面依然活躍。土地市場交易依舊較為活躍，房地產(chǎn)開發(fā)投資高位運行。然而，這種情況從二季度和一季度的對比來看已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化。二季度的供給面較一季度出現(xiàn)明顯的弱化，而且這種趨勢并不是短期的，在房地產(chǎn)商資金鏈趨緊的情況下，供給面的減少才剛剛開始，預(yù)計三季度和四季度將能夠進(jìn)一步看到房地產(chǎn)供給面的下降。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)需求面形勢

從需求面的情況來看，房地產(chǎn)需求已經(jīng)明顯陷入觀望，這個過程先于供給面的收縮而出現(xiàn)。2008年以來，房地產(chǎn)銷售面積逐月下滑，一季度和二季度房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)了不同程度的下降。7月份的統(tǒng)計數(shù)字更加顯示了這種趨勢，7月房地產(chǎn)銷售面積同比下降26.8%，環(huán)比下降27.1%，呈現(xiàn)出2008年以來最大的跌幅。

圖六：房地產(chǎn)銷售面積情況

目前房地產(chǎn)銷售面積的急劇下滑是由多方面的原因造成的：

首先，2006年下半年之后，商品房價格和土地價格上漲過快，行業(yè)銷售利潤率的上升和商品房品質(zhì)的上升開始脫節(jié)，這種涸澤而漁的發(fā)展方式使得消費者的消費預(yù)期發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。其次，2007年下半年開始，經(jīng)濟(jì)景氣下滑，通脹陰影未去，使得房地產(chǎn)行業(yè)的運行背景發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。再者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場反應(yīng)相對遲緩，土地儲備和在建新面積較大，現(xiàn)金流平衡壓力發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。最后，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的下行，使得房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期比預(yù)想的更長，股市和房市的低靡使消費者購買力至少折損3萬億元以上。需求空缺的情況有可能隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的惡化進(jìn)一步蔓延。

（四）房地產(chǎn)市場價格走勢

房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額的雙雙下降，從需求端給了房地產(chǎn)行業(yè)以沉重壓力。調(diào)整遲緩的土地價格和商品房價格使得銷售節(jié)奏更為遲緩。目前價格調(diào)整仍不充分，市場仍在等待房價和地價的公開下跌，而不是遮遮掩掩的變相下跌方式。

從調(diào)整的進(jìn)程看，2007年12月深圳的房地產(chǎn)銷售價格環(huán)比出現(xiàn)下滑，到2008年8月同比也出現(xiàn)下滑。深圳是當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)銷售價格跌幅最大的城市。上海的情況略好于深圳，供求的雙向下降支撐了上海房價，2008年2月起，但上海房價上漲的勢頭已經(jīng)停止，7月，房地產(chǎn)銷售價格開始出現(xiàn)下滑。北京地區(qū)的房價略顯堅挺，但是到2008年6、7月，京城房價環(huán)比上漲停止。從以上跡象看，房價的調(diào)整似乎剛剛拉開序幕，而不是接近尾聲。

全國主要城市房價上漲勢頭出現(xiàn)明顯的停滯，關(guān)鍵因素仍然是銷售量需求的萎縮。在供給面平穩(wěn)增長的背景下，需求面迅速下滑，決定了價格趨勢必然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

圖七：房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)

需求面的打擊是房價增速減緩的主要原因，到2008年上半年為止，全國范圍的房價還沒有出現(xiàn)大幅度下跌的情況。然而，隨著需求的繼續(xù)減弱，房地產(chǎn)市場觀望情緒會進(jìn)一步加劇，同時中國經(jīng)濟(jì)的增長也相對趨緩，房地產(chǎn)市場正在緩慢而不可避免地步入調(diào)整階段，房價也將面臨十年來從長期持續(xù)上漲走向在中期內(nèi)公開下跌的轉(zhuǎn)折點。

二．房地產(chǎn)資金供求缺口分析

（一）房地產(chǎn)資金來源分析

從資金來源來看，房地產(chǎn)商的資金主要來自于幾個方面：開發(fā)貸款、外資、自籌資金、定金和預(yù)付款、按揭和土地轉(zhuǎn)讓收益。

從統(tǒng)計的數(shù)字來看，2008年以來，開發(fā)商自籌資金和開發(fā)貸款同比仍有較快增長，其余類型的資金來源增幅停滯不前。到2008年第二季度，原本一季度增長迅速的國內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增幅0.5%，與前期30%—40%的增幅相去甚遠(yuǎn)。定金及預(yù)付款增幅6.6%，其他資金增幅1.3%，也和前期差距很大。

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中，除自籌資金以外，開發(fā)貸款增速不斷下降，其余資金來源方式則已明顯萎縮，可見房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。

圖八：房地產(chǎn)資金來源分類

從資金供給總量的角度我們也可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)資金在2007年第四季度達(dá)到一個頂峰，2008年較2007環(huán)比開始出現(xiàn)下降。同時，資金供給的增長率從2007年第四季度已經(jīng)開始大幅向下，這種趨勢從7－8月的數(shù)據(jù)來看還將持續(xù)，預(yù)計三季度房地產(chǎn)資金供給增幅會接近0甚至達(dá)到負(fù)水平。

房地產(chǎn)資金來源的趨緊主要來自于幾個方面：首先是銀行貸款的減少。緊縮的貨幣政策和銀行對房地產(chǎn)行業(yè)波動性的憂慮，給房地產(chǎn)商向銀行申請貸款帶來了困難。同時，當(dāng)房地產(chǎn)市場開始走向調(diào)整，銀行方面也進(jìn)一步收縮對房地產(chǎn)市場的貸款，以避免承受因為房地產(chǎn)市場衰退所帶來的風(fēng)險。其次是銷售的下降。銷售的下降必然帶來預(yù)付款和定金數(shù)量的減少，同時按揭部分也進(jìn)一步減少，這一部分資金來源的減少完全是由需求下降所帶來的。

我們認(rèn)為，先有需求空缺，然后有房地產(chǎn)行業(yè)的資金短缺，因此單純放松銀根的“救市”措施是不可取的。增加行業(yè)資金供給，除了能夠增加土地儲備和商品房空置規(guī)模，減輕開發(fā)商隊伍的洗牌力度之外，無法扭轉(zhuǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)的頹勢，也無法扭轉(zhuǎn)處于觀望和萎縮的需求，市場調(diào)整有其內(nèi)在節(jié)奏和周期。因此房地產(chǎn)市場資金供給仍會進(jìn)一步收緊。

圖九：房地產(chǎn)資金來源總計和增長率

（二）房地產(chǎn)資金支出分析

開發(fā)投資是房地產(chǎn)資金支出的主要部分，大概占房地產(chǎn)商總支出的70%—80%。從房地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)字來看，2008年1、2季度開發(fā)投資依然呈現(xiàn)較快的增長，增幅達(dá)到30%以上，較去年同期增速更快。7月份的數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金投入速度并沒有明顯的放慢跡象。這一部分資金的大量投入，也是造成房地產(chǎn)商資金緊缺的主要原因。

房地產(chǎn)開發(fā)投資從分類的情況看，住宅投資依舊是主導(dǎo)，始終占據(jù)70%以上的投資比例。這個比例和去年同期基本持平。住宅類投資的增幅基本和房地產(chǎn)開發(fā)投資同步，2007—2008始終保持著30%以上的增長幅度。

圖十：房地產(chǎn)開發(fā)投資和投資增長率

房地產(chǎn)商的第二大資金支出是土地購置，2003年以來，國內(nèi)土地的供給量基本穩(wěn)定，在每年4億平方米的水平波動，差距不是太大。然而，土地價格卻是年年上漲，哪怕是根據(jù)官方數(shù)據(jù)簡單推算，到2008年上半年，土地儲備規(guī)模也已超過3.2億平米，樓面地價的購置價格也已上升到1100元/平方米以上。

圖十一：土地交易量和土地價格指數(shù)

2007年，房地產(chǎn)商購買土地的投入已經(jīng)超過4000億元，2008年上半年則超過了2100億元。

另外，商業(yè)銀行貸款的本金支出和利息支出也是房地產(chǎn)商的重要成本之一。從房地產(chǎn)商的資金結(jié)構(gòu)來看，有75%的資產(chǎn)來自于負(fù)債，每年償還銀行的本息是房地產(chǎn)商重要的資金支出項。下表顯示了開發(fā)商的貸款本息償還壓力。

圖十二：房地產(chǎn)商貸款應(yīng)付本金和利息

最后，房地產(chǎn)商在經(jīng)營中的稅收支出也是一部分重要的支出，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大的背景下，稅收支出的金額也越來越大，到2007年稅收支出已經(jīng)接近2500億元。

圖十三：房地產(chǎn)企業(yè)稅費

綜上所述，房地產(chǎn)的資金支出主要包括房地產(chǎn)投資、購置土地、應(yīng)付本金和利息以及應(yīng)付稅費等幾個方面。2007年，房地產(chǎn)商的支出達(dá)到一個頂峰，從2008年上半年的情況來看，增速有所放緩，但支出還在繼續(xù)增加之中。

（三）房地產(chǎn)資金缺口歷史分析

從房地產(chǎn)資金流出的情況看，從宏觀統(tǒng)計數(shù)據(jù)可得，2003—2007年，開發(fā)投資占房地產(chǎn)企業(yè)資金流出的比例最高，5年基本穩(wěn)定在68%—69%，貸款本金償還所占比例一般在16%—18%，購買土地資金占比約11%—13.5%，稅收所占比重較小。但這并不一定符合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，至少從微觀上運用上市公司的樣本試算時并非如此。

從房地產(chǎn)資金流入的情況看，2003—2007年，開發(fā)貸款的占比一般在20%左右，而自籌資金的占比在30%—33%，最大的部分是其他資金，其中包括了定金和預(yù)付款，個人按揭貸款和土地轉(zhuǎn)讓收益，占比達(dá)到46%—50%，其中的定金和預(yù)付款占比達(dá)到30%—40%，這三部分資金基本上涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)的資金流入情況。外資所占的比重一直都比較小。

表一：房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)情況分析

2003—2007年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口情況尚不明顯，2007在房地產(chǎn)市場景氣度極好的房地產(chǎn)企業(yè)的資金供給甚至大于需求，2006年資金基本處于平衡狀態(tài)，而2003—2005年的資金略有供給缺口，全行業(yè)的資金供求局面一直偏緊。

圖十四：房地產(chǎn)商資金缺口情況

從2003—2007年的情況來看，2007年是房地產(chǎn)企業(yè)資金最充裕的一年，雖然支出得到了大幅度的提升，但是，在房地產(chǎn)市場極度繁榮的條件下，房價上漲帶來的銷售收入的大幅度增加，為房地產(chǎn)商帶來了大量的資金流入，2007年也是房地產(chǎn)行業(yè)少有的出現(xiàn)較為明顯的正現(xiàn)金流的年份。

三．房地產(chǎn)資金缺口預(yù)測及分析

（一）2008年上半年房地產(chǎn)市場評價和資金缺口計算

2007年對于中國經(jīng)濟(jì)來說是非常特殊的一年，中國經(jīng)濟(jì)繼1992到1996年之后，經(jīng)歷了第二次連續(xù)五年GDP增速超過10％的高速增長周期，并達(dá)到了經(jīng)濟(jì)景氣的顛峰。2007年10月16日，上證指數(shù)達(dá)到6100點以上的歷史新高。房地產(chǎn)市場則在稍早于此也達(dá)到了景氣頂點，需求膨脹的同時伴隨房價高漲，房地產(chǎn)商更是以一種前所未有的樂觀情緒囤積土地，以求未來更加迅速地擴(kuò)張和發(fā)展。

此后，市場迅速陷入調(diào)整并且調(diào)整的幅度和周期超出了事先最悲觀的估計。首先是股票市場開始大幅度下跌，從6000點跌至4000點，又從4000點向2000點而去。全國性的房地產(chǎn)市場調(diào)整也大體從2008年開始了，市場觀望氣氛日益濃厚，房地產(chǎn)商的存貨量開始提高，房價也明顯松動。景氣下行、信貸緊縮、銷售遲緩、土地儲備規(guī)模和在建設(shè)規(guī)模的龐大，都決定了房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口的逐步凸現(xiàn)。但是在剛剛過去的2008年上半年，資金缺口實際上并不十分嚴(yán)重，僅約528億左右，問題剛剛浮現(xiàn)。

表二：2008年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口情況（單位:億元）

我們計算2008年上半年的資金缺口在528.48億元，缺口較小。真正的情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有上半年的數(shù)據(jù)顯示的那樣樂觀，原因在于2008年第一第二季度，房價尚能處于上漲的時期，銷售雖然有回落但銷售利潤率的回落還不是特別顯著。上半年國內(nèi)貸款的投放額也已經(jīng)達(dá)到了去年全年貸款數(shù)的將近60%。這種情況在今年下半年將出現(xiàn)明顯的變化。下半年房價的下跌和銷售量的繼續(xù)萎縮是可以預(yù)期的.（二）2008年房地產(chǎn)資金缺口計算

2008年，我們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期主要在以下幾個方面：（1）銷售量額下降，如此強(qiáng)烈的觀望情緒必然造成2008年的銷售量較2007年有所下降；（2）是房價的下降，房價撐不過第三季度，2008年房價的調(diào)整勢在必行；（3）瘋狂的購地行為停止，購地支出將出現(xiàn)下降；（4）開發(fā)商將減緩?fù)顿Y開發(fā)增速；（5）緊縮的貨幣政策在2008年不會出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。盡管近期出現(xiàn)了降息和降低法定準(zhǔn)備金率的變化，這種調(diào)整主要是針對通貨膨脹的回落、對經(jīng)濟(jì)增速滑坡的憂慮、以及美國次貸危機(jī)不斷蔓延著三大因素作出的調(diào)整，我們并不認(rèn)為房地產(chǎn)信貸會有明顯松動。

在以上預(yù)期之下，我們對2008年的資金缺口情況進(jìn)行預(yù)測，結(jié)果如下： 表三：2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口情況預(yù)測（單位:億元）

假設(shè)條件：

（1）08年開發(fā)投資額增速0%（08年上半年增速33%，全年將進(jìn)行全面下調(diào)）;

（2）08年土地出讓金同比下降10%（08年上半年購買土地增速明顯減緩，上半年同比增長7.6%，但下半年資金鏈趨緊給予同比下降10%的評定）；

（3）所有新增房地產(chǎn)貸款為3—5 年期，08年償還03—05年貸款;

（4）稅收支出同比下降10%；

（5）企業(yè)純自籌資金占投資額30%（參考?xì)v史值）;

（6）國內(nèi)貸款全年同比持平（貨幣政策要求）;

（7）08年商品房銷售面積下降20%（一季度商品房銷售額面積同比略有上升，但二季度同比下跌了10%左右，7月更是下跌了27%，預(yù)計三四季度這種下跌情況還將持續(xù)，給予全年20%下降的預(yù)計）；

（8）08年房價下跌10%（一二季度房價暫時沒有出現(xiàn)下跌，但7月市場價格已經(jīng)出現(xiàn)下跌，08年出現(xiàn)10%的房價下跌是可以預(yù)期的）。

（9）利用外資情況上下半年持平。

（10）央行中長期貸款利率保持不變

表四：2007年參考數(shù)據(jù)（單位：億元）

如此看來，在進(jìn)入今年第四季度之后，房地產(chǎn)景氣將繼續(xù)下滑，資金壓力的不斷增加和銷售節(jié)奏難有起色將迫使越來越多的開發(fā)商加入到公開降價的行列中來。

（三）2008年房地產(chǎn)資金缺口敏感性分析

一、資金缺口對自籌資金占投資額比重的敏感性分析（單位:億元）

結(jié)論：房地產(chǎn)資金缺口對自有資金具有較強(qiáng)的敏感性，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)商提高資籌資金的比例有助于緩解資金缺口，是房地產(chǎn)企業(yè)解決資金缺口問題的重要方法。

二、資金缺口對2008年開發(fā)投資額增幅的敏感性（單位:億元）

結(jié)論:資金缺口對開發(fā)投資額增幅的敏感性較高，開發(fā)投資額決定了房地產(chǎn)企業(yè)支出的絕大部分，如果未來房地產(chǎn)企業(yè)要應(yīng)對資金緊缺的現(xiàn)象，減少開發(fā)投資是最直接的減少資金缺口的方法。

三、資金缺口對國內(nèi)貸款增速的敏感性分析（單位：億元）

結(jié)論: 從上表我們可以看出，資金缺口對新增國內(nèi)貸款增速的敏感性相對較弱。但是，如果央行放松銀根，還是在一定程度上可以緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的情況，但無助于行業(yè)景氣的恢復(fù)。

四、資金缺口對拿地支出的敏感性分析（單位：億元）

結(jié)論：資金缺口對拿地支出的增速不太敏感。主要原因是，雖然地價近年來上漲及其迅猛，但地價占房地產(chǎn)總成本的比例11%左右，因此地價的變化敏感性相對較弱。

（四）2009年房地產(chǎn)資金缺口計算

對于2009年的房地產(chǎn)市場，我們認(rèn)為有兩種可能的調(diào)整軌跡：其一是中期調(diào)整，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步走向蕭條，進(jìn)入一個長期的深度調(diào)整期，在2009年全年行業(yè)沒有復(fù)蘇勢頭；其二是短期調(diào)整，在經(jīng)歷一年多時間的調(diào)整以后，到2009年底出現(xiàn)較為明顯的復(fù)蘇勢頭，房地產(chǎn)市場重新走上較為強(qiáng)勁的發(fā)展軌道。我們目前認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整的可能性明顯大于短期調(diào)整的可能性。

決定2009年房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵因素有兩個方面：宏觀經(jīng)濟(jì)因素和政策因素。如果宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走弱，同時緊縮的政策不變，房地產(chǎn)行業(yè)極有可能進(jìn)入一個長達(dá)幾年的調(diào)整階段，行業(yè)衰退在所難免；如果宏觀經(jīng)濟(jì)能夠迅速走強(qiáng)，國家同時放松銀根，房地產(chǎn)市場將可能經(jīng)歷一個較短的調(diào)整過程，2009年底有望走出低谷。在這種預(yù)期之下，我們對2009年房地產(chǎn)市場資金缺口分兩種情況進(jìn)行預(yù)測：長期調(diào)整情況和短暫調(diào)整情況。

可能性1：中期調(diào)整、資金缺口近萬億。

如果2009年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)中期期調(diào)整的情況，我們對市場的預(yù)測如下：銷售量進(jìn)一步萎縮，房價繼續(xù)下跌，房地產(chǎn)投資迅速減弱，購買土地持續(xù)減少。整個房地產(chǎn)市場將進(jìn)入衰退階段。

表五：2009年房地產(chǎn)行業(yè)長期調(diào)整情況資金缺口情況預(yù)測（單位:億元）

假設(shè)條件：

（1）09年開發(fā)投資額增速下降20%;

（2）09年土地出讓金同比下降20%；

（3）所有新增房地產(chǎn)貸款為3—5 年期，09年償還04—06年貸款;

（4）稅收支出同比下降10%；

（5）企業(yè)純自籌資金占投資額30%（參考?xì)v史值）;

（6）國內(nèi)貸款全年同比下降20%;

（7）09年商品房銷售面積下降20%，；

（8）09年房價下跌20%。

（9）利用外資情況和08年持平。

（10）央行中長期貸款利率保持不變

可能性2：短期調(diào)整，資金缺口近5千億

如果2009年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短期調(diào)整的情況，我們對市場的預(yù)測如下：銷售量萎縮后年底出現(xiàn)反彈，房價小幅下跌后反彈，房地產(chǎn)投資反彈，購買土地持平。整個房地產(chǎn)市場將在09年的短期調(diào)整后，在第四季度開始出現(xiàn)明顯復(fù)蘇的勢頭。

表六：2009年房地產(chǎn)行業(yè)短期調(diào)整情況資金缺口情況預(yù)測（單位:億元）

假設(shè)條件：

（1）09年開發(fā)投資額增速和08年持平;

（2）09年土地出讓金同比下降10%；

（3）所有新增房地產(chǎn)貸款為3—5 年期，09年償還04—06年貸款;

（4）稅收支出同比下降5%；

（5）企業(yè)純自籌資金占投資額30%（參考?xì)v史值）;

（6）國內(nèi)貸款和上一年保持一致;

（7）09年商品房銷售面積上升5%，；

（8）09年房價上升5%。

（9）利用外資情況和08年持平。

（10）央行中長期貸款利率保持不變

我們傾向于認(rèn)為，在短期調(diào)整和中期調(diào)整兩種可能性當(dāng)中，出現(xiàn)中期調(diào)整的可能性更大。理由如下：

1、宏觀景氣下行不支持行業(yè)快速復(fù)蘇，目前景氣下行具有國內(nèi)和國際經(jīng)濟(jì)周期的“雙重疊加效應(yīng)”。從國內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期來看，2003－2007年間，我國連續(xù)5年GDP增速高于10％，并且通貨膨脹情況大致良好，這是中國改革開放以來最好的增長周期，2008年僅僅是景氣下行的第一年，這次下行經(jīng)濟(jì)下行周期可能較之1992－1996年之后的調(diào)整過程更為漫長。從國際經(jīng)濟(jì)周期來看，以美國次貸危機(jī)為特征的全球金融動蕩，較之1997年的東亞區(qū)域金融危機(jī)的廣度，深度要嚴(yán)重得多，對中國經(jīng)濟(jì)的沖擊也比東亞危機(jī)更為嚴(yán)峻，這種內(nèi)外部景氣周期的雙雙下行，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)不太可能在2009年領(lǐng)先于其他行業(yè)出現(xiàn)明顯復(fù)蘇。

2、目前房地產(chǎn)行業(yè)遭遇并不單純是資金供求缺口問題，而是預(yù)期變壞。在這種預(yù)期變壞產(chǎn)生了“三重緊縮”效應(yīng)，第一重緊縮是消費延遲，無論是投資型還是自用型購房者均持貨幣待購，這種觀望本身就是一個不斷惡化預(yù)期的自我循環(huán)。今年年初以來按貸款拒絕率沒有上升，但申請件數(shù)的停滯就充分反應(yīng)了這種觀望情緒。第二重緊縮是，即便商業(yè)銀行意識到對房地產(chǎn)行業(yè)過度收緊貸款可能會使得行業(yè)調(diào)整更加雪上加霜，從銀行整體決策來看，適當(dāng)維持對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持是必要和理性的，但從單個銀行的決策來看，率先收緊開發(fā)貸款就成為“囚徒困境”式的必然選擇，哪家銀行率先收緊了開發(fā)貸款，就把房地產(chǎn)行業(yè)景氣下行帶來的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了尚未收緊房貸的銀行。第三重緊縮是，我國房地產(chǎn)開發(fā)模式很大程度上是快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售的模式，這種模式不能保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得最好的項目利潤率，但有助于其規(guī)避市場風(fēng)險，在銷售節(jié)奏放慢的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨在建項目資金壓力、建造成本上升壓力、土地儲備資金壓力、資金成本壓力等幾乎全方位的壓力，市場觀望幾乎等同于開發(fā)商失去了規(guī)避市場風(fēng)險和項目風(fēng)險的最主要的手段。上述三重緊縮，均不是通過簡單放松房地產(chǎn)行業(yè)的信貸可以解決的。

3、房地產(chǎn)行業(yè)的中期調(diào)整，反過來又可能加深了宏觀經(jīng)濟(jì)的景氣下行，并使銀行業(yè)資產(chǎn)不良率面臨反彈壓力。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整也可能嚴(yán)重惡化我國中低收入階層的就業(yè)狀況。下表給出了目前商業(yè)銀行貸款的行業(yè)分布情況。

表七：主要商業(yè)銀行的貸款行業(yè)結(jié)構(gòu)

從總體而言，房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整，可能給我國商業(yè)銀行帶來的不良貸款是萬億級的，但是現(xiàn)在尚難以判定貸款損失的嚴(yán)重程度。

4、外資難以充當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金供給者，主要的理由如下：第一，迄今為止外資在中國房地產(chǎn)行業(yè)始終不是主角，在我們2006年所做的《外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)行業(yè)的渠道及規(guī)模估測報告》中，指出外資在房地產(chǎn)開發(fā)、購買和租賃市場上，除高端寫字樓租賃市場之外，外資的份額估計未超過20％，在央行和外匯管理部門收緊外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的渠道之后，目前外資進(jìn)入該行業(yè)更為困難。第二，次貸危機(jī)在美國國內(nèi)和全球范圍內(nèi)的蔓延遠(yuǎn)未結(jié)束，全球金融動蕩百年一遇，在這樣的背景下，歐美大型金融機(jī)構(gòu)迅速從流動性過剩轉(zhuǎn)向流動性緊縮，目前已經(jīng)出現(xiàn)從新興市場撤資的初步跡象，估計未來兩年內(nèi)，中國的外貿(mào)順差以及利用外資FDI均將呈現(xiàn)較為明顯的下滑。因此這輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整不太可能伴隨外資蜂擁而入“抄底”的現(xiàn)象。

5、針對宏觀經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張性調(diào)控政策，例如增值稅轉(zhuǎn)型、溫和放松信貸、積極靈活的財政政策等等均不足以使得房地產(chǎn)行業(yè)景氣回升。相對而言，地方政府在地價款支付、地方稅費征收方面可能對房地產(chǎn)行業(yè)相對較為寬容，即便如此，行業(yè)調(diào)整仍然難以避免。

四．房地產(chǎn)上市公司分析

（一）上市企業(yè)總體凈利潤分析

2003—2007年，房地產(chǎn)上市企業(yè)的營業(yè)總收入以及營業(yè)總成本都逐年遞增，其中收入的增長幅度大于成本的增長幅度，尤其在06和07年兩年上市企業(yè)凈利潤的大幅增長。然而，情況從2008年開始有所改變，隨著房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入的下降，凈利潤也在被壓薄。從上市公司的數(shù)據(jù)來看，2008年難以實現(xiàn)像2007年一樣的凈利潤高速增長的局面。

圖十五：房地產(chǎn)上市企業(yè)營業(yè)總收入和總成本情況

2008年第一和第二季度凈利潤之和只占2007年凈利潤的43%，即使下半年凈利潤的增長速度與上半年持平，那么08年凈利潤也要比2007年要低40.3億，況且房地產(chǎn)企業(yè)2008年下半年所面臨的形勢更加嚴(yán)峻，凈利潤可能在下半年較下半年有所下滑?？傮w而言，房地產(chǎn)上市公司2008的盈利情勢并不容樂觀。

圖十六：房地產(chǎn)上市企業(yè)凈利潤情況和增長率

（二）房地產(chǎn)上市企業(yè)總體現(xiàn)金流分析

從上市企業(yè)的現(xiàn)金流情況來看，凈現(xiàn)金流與07年相比已經(jīng)明顯減少。在08年第二季度比第一季度下降80億元，而且可以看出，第二季度的凈現(xiàn)金流已經(jīng)為負(fù)。經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動的情況如下圖所示：

圖十七：房地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動現(xiàn)金流情況

凈現(xiàn)金流的是由經(jīng)營活動現(xiàn)金流與融資及投資活動現(xiàn)金流相加總得到的。凈現(xiàn)金流為負(fù)，也是由這幾方面原因造成的：

第一，企業(yè)經(jīng)營活動的現(xiàn)金流情況，許多購房者由于房價過高而無力購買，企業(yè)銷售情況嚴(yán)重受阻，經(jīng)營現(xiàn)金流在08年1、2季度出現(xiàn)了明顯減少的現(xiàn)象。

第二，企業(yè)的投資活動在2008年仍然高速攀升，2008年一季度的投資活動現(xiàn)金流就已經(jīng)超過了2006年全年的投資活動現(xiàn)金流。投資活動的活躍，以及資金成本的上升給現(xiàn)金流狀況帶來了較大的負(fù)面影響。

第三，上市企業(yè)的融資活動所帶來現(xiàn)金流與股市狀況高度相關(guān)。我們可以看出，在市場高漲的2007年，企業(yè)融資活動所帶來的現(xiàn)金流高達(dá)1064億元，而現(xiàn)在我們面臨著資本市場低迷，因此融資比較困難，第一季度融資活動的現(xiàn)金流為349.46億元，第二季度比第一季度融資減少254.8億元，為94.66億元，還不到07年融資現(xiàn)金流的10%。

圖十八：房地產(chǎn)上市企業(yè)總體現(xiàn)金流情況

從凈現(xiàn)金流的情況看，2003—2005年，房地產(chǎn)上市企業(yè)的凈現(xiàn)金流相對平衡，而2006年和2007年房地產(chǎn)企業(yè)在房價上漲的強(qiáng)烈推動下，現(xiàn)金流情況良好，出現(xiàn)了較大規(guī)模的正現(xiàn)金流，特別是2007年，這種情況到達(dá)了一個頂峰。到了2008年第二季度，房地產(chǎn)企業(yè)的凈現(xiàn)金流出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，在下半年經(jīng)營現(xiàn)金流負(fù)值會繼續(xù)增大，而籌資活動依舊不活躍的情況下，預(yù)計2008年全年房地產(chǎn)上市企業(yè)的凈現(xiàn)金流為負(fù)，隨著時間的推移，2008年下半年資金緊張狀況比上半年嚴(yán)峻，而2009年則比2008年嚴(yán)峻。