第一篇：建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)業(yè)主可以更換嗎

贏了網(wǎng)s.yingle.com 遇到房屋土地糾紛問題？贏了網(wǎng)律師為你免費解惑！訪

問>>http://s.yingle.com

建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)業(yè)主可以更換嗎

不符合這些條件的業(yè)主委員會不能以自己的名義代表全體業(yè)主參加訴訟，未經(jīng)合法程序選舉并經(jīng)過業(yè)主書面授權(quán)的業(yè)主委員會向法院提取訴訟的，法院應(yīng)以訴訟主體不適格為由裁定予以駁回。

免費在線法律咨詢：建設(shè)單位已經(jīng)聘請了物業(yè)服務(wù)機構(gòu)業(yè)主有權(quán)更換嗎

法律咨詢律師回答：

按照《物業(yè)管理條例》、《淄博市物業(yè)管理辦法》相關(guān)條款的規(guī)定，在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿，尚未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會已成立

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止，但業(yè)主大會要求物業(yè)管理企業(yè)退出的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出。

前期物業(yè)服務(wù)合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)于期滿前2個月通知業(yè)主。

法律咨詢網(wǎng)為您提供相關(guān)法律知識：

《物業(yè)管理條例》中有關(guān)內(nèi)容的規(guī)定

第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第十一條 下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集和使用專項維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第十四條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。

? 索取債務(wù)暴力是否構(gòu)成搶劫罪

http://s.yingle.com/cr/842000.html

? 敲詐勒索罪可判死刑嗎

http://s.yingle.com/cr/841999.html

? ? ? ? ? 洗錢罪客觀要件 http://s.yingle.com/cr/841998.html 聚眾斗毆罪追訴時效 http://s.yingle.com/cr/841997.html 什么是串通投標(biāo)罪 http://s.yingle.com/cr/841996.html 報警被捉有案底嗎 http://s.yingle.com/cr/841995.html 侵犯公民個人

信息怎么

界定犯罪

http://s.yingle.com/cr/841994.html

? ? 進了戒毒所有案底嗎 http://s.yingle.com/cr/841993.html 強奸

刑

事

處

罰

是

怎

樣的

http://s.yingle.com/cr/841992.html

? 挪用公款罪與貪污罪區(qū)別

http://s.yingle.com/cr/841991.html

? 走私罪數(shù)額較大的標(biāo)準(zhǔn)(2018年)http://s.yingle.com/cr/841990.html

? ? 非法拘禁能賠償多少 http://s.yingle.com/cr/841989.html 不合法

倒

賣

古

董

是

什

么

罪

http://s.yingle.com/cr/841988.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com ? 非法侵入住宅罪的認定

http://s.yingle.com/cr/841987.html

? 微信被騙金額小報警有用嗎

http://s.yingle.com/cr/841986.html

? 對于知假買假行為如何認定

http://s.yingle.com/cr/841985.html

? ? ? ? 非法拘禁罪如何認定 http://s.yingle.com/cr/841984.html 教唆罪有追訴期嗎 http://s.yingle.com/cr/841983.html 翻供有哪幾種情況 http://s.yingle.com/cr/841982.html 故意傷害致人

死亡民事

賠償標(biāo)準(zhǔn)

http://s.yingle.com/cr/841981.html

? ? 詐騙罪 http://s.yingle.com/cr/841980.html 搶奪罪中的退

贓、退賠

如何理解

http://s.yingle.com/cr/841979.html

? ? ? 洗錢罪主體要件 http://s.yingle.com/cr/841978.html 受賄兩萬元怎么量刑 http://s.yingle.com/cr/841977.html 非法

行

醫(yī)

是

瀆

職

犯

罪

嗎

http://s.yingle.com/cr/841976.html

? 犯罪嫌疑人懷孕分娩后如何服刑

http://s.yingle.com/cr/841975.html

? 持刀入室搶劫判多少年

http://s.yingle.com/cr/841974.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com ? 自首應(yīng)該符合什么的條件

http://s.yingle.com/cr/841973.html

? ? ? 假釋期間可以續(xù)保嗎 http://s.yingle.com/cr/841972.html 詐騙未遂的認定 http://s.yingle.com/cr/841971.html 對走私毒品大麻的犯罪如何適用刑罰 http://s.yingle.com/cr/841970.html

? 拐賣婦女兒童罪如何認定

http://s.yingle.com/cr/841969.html

? 刑拘37天放人的程序是什么樣子的

http://s.yingle.com/cr/841968.html

? 被害人自陷風(fēng)險是什么

http://s.yingle.com/cr/841967.html

? ? 緩刑期間醉駕怎么辦 http://s.yingle.com/cr/841966.html 挪用資金罪和職務(wù)侵占罪的客觀表現(xiàn)有什么不同 http://s.yingle.com/cr/841965.html

? 強奸罪與嫖宿幼女罪的區(qū)別

http://s.yingle.com/cr/841964.html

? 違法犯罪行為情節(jié)輕重如何認定

http://s.yingle.com/cr/841963.html

? 打架把別人打骨折怎么判刑

http://s.yingle.com/cr/841962.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com ? 公安機關(guān)賭博如何認定

http://s.yingle.com/cr/841961.html

? ? 婚內(nèi)強奸的法律界定 http://s.yingle.com/cr/841960.html 什么是

當(dāng)

庭

自

愿

認

罪

量

刑

情

節(jié)

http://s.yingle.com/cr/841959.html

? 拐賣婦女兒童罪判幾年

http://s.yingle.com/cr/841958.html

? 幼兒園老師虐童坐牢嗎

http://s.yingle.com/cr/841957.html

? 兩男偷300萬禮金怎么判刑

http://s.yingle.com/cr/841956.html

? ? 流竄作案拘留期限 http://s.yingle.com/cr/841955.html 販毒

刑

事

案

件

如

何

撤

案

http://s.yingle.com/cr/841954.html

? 聚眾斗毆罪可以保外嗎

http://s.yingle.com/cr/841953.html

? 強奸罪與侮辱尸體罪的區(qū)別

http://s.yingle.com/cr/841952.html

? 公安如何認定盜竊金額

http://s.yingle.com/cr/841951.html

? ? 敲詐多少錢構(gòu)成犯罪 http://s.yingle.com/cr/841950.html 刑事拘留罰金怎么交 http://s.yingle.com/cr/841949.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com ? 沒滿18歲搶劫,怎么判刑

http://s.yingle.com/cr/841948.html

? 殺妻藏尸案開庭審理,犯罪嫌疑人如何判刑 http://s.yingle.com/cr/841947.html

? ? 被查前退賄如何認定 http://s.yingle.com/cr/841946.html 消費者

遇

到

價

格

被

騙

如

何

維

權(quán)

http://s.yingle.com/cr/841945.html

? 國企人員濫用職權(quán)犯了什么罪

http://s.yingle.com/cr/841944.html

? 共同犯罪如何認定坦白

http://s.yingle.com/cr/841943.html

? ? 教唆罪的處罰有哪些 http://s.yingle.com/cr/841942.html 詐騙罪

中

如

何

認

定

錯

誤

認

識

http://s.yingle.com/cr/841941.html

? 敲詐勒索罪未遂判幾年

http://s.yingle.com/cr/841940.html

? 如何投訴村長濫用職權(quán)

http://s.yingle.com/cr/841939.html

? 假釋人員不去報道會怎樣

http://s.yingle.com/cr/841938.html

? 長期失蹤如何認定死亡

http://s.yingle.com/cr/841937.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com ? ? ? ? 決水罪的四要件 http://s.yingle.com/cr/841936.html 聚眾賭博拘留多少天 http://s.yingle.com/cr/841935.html 罰金如何繳納 http://s.yingle.com/cr/841934.html 無期徒

刑

要

關(guān)

多

少

年

才

放

出

來

http://s.yingle.com/cr/841933.html

? 如何遏制預(yù)防保險詐騙

http://s.yingle.com/cr/841932.html

? 什么叫過失損壞交通設(shè)施罪

http://s.yingle.com/cr/841931.html

? 非法拘禁的未遂標(biāo)準(zhǔn)是什么

http://s.yingle.com/cr/841930.html

? 信用卡詐騙罪追繳錢款的規(guī)定(2018)http://s.yingle.com/cr/841929.html

? 散布謠言是什么違法行為

http://s.yingle.com/cr/841928.html

? ? 畏罪自殺就無罪了嗎 http://s.yingle.com/cr/841927.html 服刑罪犯有漏

罪犯新罪

如何處理

http://s.yingle.com/cr/841926.html

? 毒品犯罪的法律規(guī)定有哪些

http://s.yingle.com/cr/841925.html

? 如何不構(gòu)成信用卡詐騙罪

http://s.yingle.com/cr/841924.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com ? 集資詐騙罪被害人如何挽回損失

http://s.yingle.com/cr/841923.html

? 軍事法院刑事管轄權(quán)的問題

http://s.yingle.com/cr/841922.html

? 勒索病毒構(gòu)成敲詐勒索罪嗎

http://s.yingle.com/cr/841921.html

? 失職瀆職類違紀(jì)行為的認定及處罰是什么 http://s.yingle.com/cr/841920.html

? 海關(guān)緝私案件一般多久處理完

http://s.yingle.com/cr/841919.html

? 大二女生身陷傳銷失聯(lián),傳銷屬于違法嗎 http://s.yingle.com/cr/841918.html

? 假釋人員能否外出打工

http://s.yingle.com/cr/841917.html

? ? 偷稅罪的主觀要件 http://s.yingle.com/cr/841916.html 信用卡

詐

騙

罪

獲

刑

后

錢

誰

來

還

http://s.yingle.com/cr/841915.html

? 過失泄露軍事秘密罪認定

http://s.yingle.com/cr/841914.html

? ? 什么是并處罰金 http://s.yingle.com/cr/841913.html 拐賣婦

女

兒

童

罪的刑

罰

適

用

http://s.yingle.com/cr/841912.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com ? 砍斷別人手指怎么判刑

http://s.yingle.com/cr/841911.html

? 販賣毒品罪的罰金怎么確定

http://s.yingle.com/cr/841910.html

? 事后分贓行為如何認定

http://s.yingle.com/cr/841909.html

? 刑法修改之前犯罪怎么量刑

http://s.yingle.com/cr/841908.html

? 聚眾斗毆辯護要點有哪些

http://s.yingle.com/cr/841907.html

? 網(wǎng)絡(luò)謠言轉(zhuǎn)發(fā)超多少次可構(gòu)成誹謗罪 http://s.yingle.com/cr/841906.html

? 販賣毒品罪的處罰標(biāo)準(zhǔn)是什么

http://s.yingle.com/cr/841905.html

? 團伙盜竊電纜怎么量刑

http://s.yingle.com/cr/841904.html

? 擅自改變武器裝備編配用途罪認定 http://s.yingle.com/cr/841903.html

? ? 倒賣戶口的罪有多大 http://s.yingle.com/cr/841902.html 非法侵

入

他

人

住

宅

罪

怎

么

判

http://s.yingle.com/cr/841901.html

法律咨詢s.yingle.com

第二篇：業(yè)主要求更換物業(yè)所需法律依據(jù)

依法更換物業(yè)服務(wù)公司，維護自身權(quán)益

解析：

一、業(yè)主大會有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)

依照我國物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會享有選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，同時也是更換物業(yè)管理企業(yè)的主體。他們可以通過業(yè)主大會選聘新的物業(yè)公司接管原物業(yè)公司，向小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。

法律依據(jù)：

1、《物權(quán)法》第七十六條下列事項由業(yè)主共同決定：(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。

2、《物業(yè)管理條例》第十一條下列事項由業(yè)主共同決定：(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

3、《東莞市物業(yè)管理條例》第十一條：業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主大會履行下列職責(zé)：(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。

需要注意的是，小區(qū)的業(yè)委會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，其自身無權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。

二、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件

更換物業(yè)管理企業(yè)的條件有：

1、法定解除。即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)時，所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動解除。

2、約定解除。當(dāng)《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進行，也可以由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進行具體運作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。

《物權(quán)法》第七十六條，《物業(yè)管理條例》第十一條，《東莞市物業(yè)管理條例》第十九條，規(guī)定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

《東莞市物業(yè)管理條例》第十七條 業(yè)主擁有物業(yè)的專有部分建筑面積按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積計算;對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，按商品房買賣合同確定的建筑面積計算。業(yè)主人數(shù)按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)計算，一個權(quán)證計為一個業(yè)主人數(shù)。對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，業(yè)主人數(shù)按商品房買賣合同數(shù)計算，一個合同計為一個業(yè)主人數(shù);對未出售的物業(yè)，建設(shè)單位計為一個業(yè)主人數(shù)。

三、更換物業(yè)管理企業(yè)所需程序

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在更換物業(yè)公司前決定以下事項：

(1)業(yè)主大會的決議;業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時書面告知原物業(yè)管理企業(yè)。

(2)授權(quán)業(yè)主委員會或委托招標(biāo)代理機構(gòu)組織招標(biāo);(3)確定采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式;

(4)授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標(biāo)人或由評標(biāo)委員會推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會最終確定中標(biāo)人;

(5)物業(yè)服務(wù)價格幅度或水平。

物業(yè)管理公司更換是一項極為困難并具有一定風(fēng)險的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。此過程中，業(yè)主大會的召開，決議尤為重要。必須依據(jù)《東莞市物業(yè)管理條例》第十八條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

第十九條業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

四、招標(biāo)過程中，必須保證廣大業(yè)主的知情權(quán)

(1)業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示;

(2)評標(biāo)過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽;

(3)評標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會可以將招標(biāo)的過程情況以及評標(biāo)委員會提交的評標(biāo)報告向全體業(yè)主公示;(4)中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。

五、招標(biāo)前辦理備案工作

在招標(biāo)前，作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)委會應(yīng)當(dāng)?shù)剿趨^(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應(yīng)提交以下資料：

(1)業(yè)主大會決議;

(2)招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書;

(3)招標(biāo)文件;

(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會委托招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。

六、更換物業(yè)公司后需要交接的資料

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。移交的資料包括：(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程圖等竣工驗收資料;(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保管等技術(shù)資料;(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(四)物業(yè)管理所需的其他資料，譬如與供水、供電、供氣、保衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書、合同，各種物業(yè)服務(wù)債權(quán)債務(wù)賬冊等。

關(guān)于業(yè)主委員會以上資料的獲取，是由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給的。如果沒有移交，可向他們索取;如果是由于開發(fā)商的原因，則可以向開發(fā)商主張，必要時可通過法律途徑予以解決。

七、原物業(yè)公司拒絕退出的，可以通過法院要求其強令退出

依據(jù)《東莞市物業(yè)管理條例》第七十七條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由物業(yè)所在地區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門予以處罰：

(三)業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，責(zé)令限期退出;逾期不退出的，處五萬元以上十五萬元以下罰款，并由頒發(fā)其資質(zhì)證書的行政主管部門降低其資質(zhì)等級或者取消其資質(zhì);

(四)退出服務(wù)時不履行相關(guān)義務(wù)的，責(zé)令限期改正，并在一年內(nèi)不得參加物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動。

物業(yè)管理作為一種商業(yè)化公共事務(wù)管理，傳統(tǒng)行政對其制約和影響力大大降低，對很多糾紛和爭議越來越無能為力，這些矛盾和糾紛逐漸走入訴訟程序。業(yè)主與物業(yè)公司是一場實力懸殊的法律“角力”。業(yè)主對于自己的居室享有專有所有權(quán)，而對那些綠地、電梯等建筑物附屬設(shè)施只享有共有所有權(quán)。所以，對于社區(qū)中的綠地侵占、電梯不通風(fēng)等涉及社區(qū)共有財產(chǎn)的問題，單個業(yè)主無法獲得有效的原告身份，就無法以個人名義出來主張權(quán)益，在與物業(yè)公司的抗衡中，這成了業(yè)主先天的“軟肋”。因此業(yè)主維權(quán)必須通過業(yè)主大會以及由業(yè)主大會所選出的執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會，依法更換物業(yè)服務(wù)公司，維護自身權(quán)益。

第三篇：物業(yè)服務(wù)不到位,可以拒交物業(yè)費嗎？

法律那些事兒：物業(yè)服務(wù)不到位，可以拒交物業(yè)費嗎？ 案例回顧：

耿某購買了一套B小區(qū)的房子一套，并于2009年8月28日辦理了入住手續(xù)，B小區(qū)由**物業(yè)管理有限責(zé)任公司（下稱“物業(yè)公司”）管理。耿某從入住之日起只繳納了2009年9月10日至2010年9月9日的物業(yè)管理費。從2010年低至2014年就未再向物業(yè)公司交納過物業(yè)費。無奈物業(yè)公司向法院起訴要求耿某支付上述期間的物業(yè)費共計11886.8元并按照欠費數(shù)額的日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金。

耿某之所以不愿意交納物業(yè)費，其答辯理由如下： 1.2010年至2012年的物業(yè)費，已經(jīng)超過了訴訟時效； 2.物業(yè)公司所依據(jù)的物業(yè)協(xié)議是辦理入住手續(xù)時要求業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，沒有就協(xié)議內(nèi)容逐一與業(yè)主協(xié)商，該協(xié)議是物業(yè)公司提供的格式條款，應(yīng)屬無效；

3.訴稱房屋是經(jīng)濟適用房，物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)過高；

4．物業(yè)服務(wù)不到位，小區(qū)綠化面積較低，很多樹出現(xiàn)枯死狀態(tài)，公共區(qū)域地面坍塌，部分業(yè)主房屋漏水等質(zhì)量問題，物業(yè)都沒有解決，物業(yè)公司也有違約，無權(quán)主張違約金。

那么，業(yè)主是否有權(quán)拒交物業(yè)費呢？耿某的意見肯定也代表了部分業(yè)主的意見，這些拒交物業(yè)費的理由是否會得到法律支持呢？

法律視角

前期物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達成的協(xié)議，《物業(yè)管理條例》：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。所以由開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)協(xié)議是有法律依據(jù)的，無論前期物業(yè)協(xié)議還是后期由業(yè)主或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，只要是在雙方自愿情況下達成，不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定等法定的合同無效的情形的，全體業(yè)主都應(yīng)當(dāng)遵守?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》也規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。

格式條款是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款，然而格式條款并非就無效，只有違反合同法關(guān)于格式條款無效的有關(guān)規(guī)定的才會導(dǎo)致不發(fā)生法律效力。就本案而言，物業(yè)協(xié)議條款明顯屬于格式條款，但耿某簡單認為格式條款就應(yīng)當(dāng)無效的說法顯然也是沒有法律依據(jù)的。

對于耿某提出的房屋質(zhì)量問題，顯然并不屬于物業(yè)公司合同約定的物業(yè)公司的服務(wù)范圍，可由其向其他責(zé)任人另行主張。

而對于耿某主張的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量低的問題，其提出的物業(yè)服務(wù)瑕疵是由于多方面原因造成的，也并非是物業(yè)公司單方面的因素，故其要求減免物業(yè)費缺乏證據(jù)和法律支持，而物業(yè)公司也有一定的改進空間，在雙方存在爭議的情況下，法院綜合考量，認定耿某應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)費，但并不屬于惡意違約，對物業(yè)公司要求滯納金的請求不予支持。

所以，在此敬告廣大業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主可以請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。但是不能以消極地拒絕繳納物業(yè)費來對抗，這樣既無合法依據(jù)也非明智之舉，甚至還要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，得不償失。

第四篇：業(yè)主家中財物被盜物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)賠償嗎

業(yè)主家中財物被盜物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)賠償嗎.案例：

某城市住宅小區(qū)的王先生家中被盜，丟失財物價值達十萬余元。王先生報案后，公安機關(guān)立案偵查，犯罪嫌疑人一直沒有到案。王先生在關(guān)注公安機關(guān)破案進度的同時，考慮是否應(yīng)當(dāng)追究所在小區(qū)物業(yè)管理公司的責(zé)任。對于類似這種業(yè)主家中財物被盜，物業(yè)管理公司應(yīng)否賠償?shù)膯栴}，實務(wù)中爭議很多，筆者通過本文予以探究。

一、物業(yè)管理公司的民事責(zé)任

民事責(zé)任是因違反民事義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)的法律后果，這是民事責(zé)任的本質(zhì)特征。正如我國《民法通則》規(guī)定：”公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！?分析：

物業(yè)管理公司的民事責(zé)任，首先應(yīng)當(dāng)界定物業(yè)、物業(yè)管理及物業(yè)管理公司的概念。

物業(yè)是指己建成投入使用的建筑物、構(gòu)筑物及其相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備和共有場地等的統(tǒng)稱。

物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同約定，對既有物業(yè)進行管理和對業(yè)主、物業(yè)使用人提供服務(wù)的活動。物業(yè)管理公司是指從事物業(yè)管理的企業(yè)法人。其次，物業(yè)管理公司的民事義務(wù)包括法定義務(wù)和約定義務(wù)。法定義務(wù)是法律法規(guī)確定的物業(yè)管理公司的管理義務(wù)。如《貴州省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定物業(yè)管理公司有如下義務(wù)：(一)按照合同要求，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法：(二)依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費用；(三：)制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；(四)選聘專業(yè)公司和人員承擔(dān)專項服務(wù)業(yè)務(wù)；(五)按委托管理合同實施物業(yè)管理；(六)接受物業(yè)管理委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督；(七)協(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)活動。

約定義務(wù)由物業(yè)管理公司與業(yè)主或物業(yè)使用人在物業(yè)管理委托合同中約定，如《大連市物業(yè)管理委托合同》示范文本中關(guān)于小區(qū)秩序維護員工作的職責(zé)約定，小區(qū)內(nèi)實行24小時秩序維護員值班巡邏制度，秩序維護員人員值班有明顯標(biāo)志，熟悉轄區(qū)情況，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴謹，有值班巡邏記錄，各項秩序維護員措旌落實。物業(yè)管理公司的法定義務(wù)和約定義務(wù)構(gòu)成了其民事義務(wù)的全部，物業(yè)管理公司若違反民事義務(wù)，就應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，當(dāng)然，物業(yè)管理公司若沒有違反其民事義務(wù)，也就無需承擔(dān)民事責(zé)任。

二、物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人的民事關(guān)系

業(yè)主、物業(yè)使用人通過其自治管理組織——業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人訂立物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理合同提供服務(wù)，保持房子及其共用設(shè)施設(shè)備和共有場地完好，使用方便、安全，環(huán)境整潔，公共秩序良好。物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人之間也可以約定其他服務(wù)項目，如物業(yè)管理公司保證業(yè)主、物業(yè)使用人家中財物的安全，若發(fā)生火

災(zāi)、財物丟失由物業(yè)管理公司賠償?shù)?。盡管業(yè)主、物業(yè)使用人家中的財物屬于非物業(yè)范疇，但在法律未禁止的前提下，根據(jù)契約自由的原則，是可以由當(dāng)事人雙方進行約定的，這也是物業(yè)管理公司的約定義務(wù)。

由此可見，物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人之間形成的是委托管理的民事法律關(guān)系，這種民事關(guān)系具有如下特點：(一)物業(yè)管理合同受相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及《合同法》的調(diào)整。例如在貴州省行政區(qū)域內(nèi)，城市住宅區(qū)的物業(yè)管理必須遵守《貴州省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》，物業(yè)管理公司收取服務(wù)費必須與業(yè)主委員會協(xié)商，對收取物業(yè)管理服務(wù)費的項目及標(biāo)準(zhǔn)必須公布。物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人之間要簽訂物業(yè)管理合同，制定物業(yè)管理公約，并嚴格遵守。同時物業(yè)管理合同受《合同法》調(diào)整，根據(jù)《合同法》第一百二十四條的規(guī)定：本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本法總則的規(guī)定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定。物業(yè)管理合同適用委托合同的規(guī)定。委托合同作為《合同法》規(guī)定的一種有名合同，其歸責(zé)原則是過錯責(zé)任原則。按其規(guī)定：有償?shù)奈泻贤?，因受托人的過錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。無償?shù)奈泻贤?，因受托人的故意或者重大過失給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。對于物業(yè)管理公司的秩序維護員工作而言，其法定的義務(wù)是”保持公共秩序良好”，約定的義務(wù)在合同中標(biāo)明。沒有在合同中標(biāo)明的義務(wù)對于屬于物業(yè)范疇的，物業(yè)管理公司應(yīng)負管理責(zé)任，如小區(qū)內(nèi)的花壇被破壞，物業(yè)管理公司如果負有管理上的過錯責(zé)任，需要承擔(dān)賠償責(zé)任，如果沒有管理上的過錯責(zé)任，不需要承擔(dān)責(zé)任；對于不屬于物業(yè)范疇的，如業(yè)主、物業(yè)使用人家中的財物，其毀損、滅失，物業(yè)管理公司不承擔(dān)賠償責(zé)任。但物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人有特別約定的除外。(二)物業(yè)管理合同不同于保管合同。如前所述，物業(yè)管理合同的管理人——物業(yè)管理公司的主要合同義務(wù)是管理職責(zé)；而保管合同的保管人的主要合同義務(wù)是保管職責(zé)。如果業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司訂立保管合同，那么一旦被保管的物品被盜，物業(yè)管理公司就應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但物業(yè)管理合同沒有約定保管義務(wù)內(nèi)容，則無論如何也形不成物業(yè)管理公司對業(yè)主、物業(yè)使用人家中財物的保管、賠償責(zé)任。實務(wù)中有人認為物業(yè)管理公司負有對業(yè)主、物業(yè)使用人家中財物管理的附隨義務(wù)，筆者認為這種附隨義務(wù)同樣不是保管義務(wù)，難以確認物業(yè)管理公司應(yīng)負賠償責(zé)任。

三、業(yè)主、物業(yè)使用人的財物被盜由誰賠償

首先，我們探討以下幾個問題：(一)如果一個人在大街上財物被搶劫是否應(yīng)由公安機關(guān)賠償公安機關(guān)負有保護公民生命、財產(chǎn)安全不受侵犯的職責(zé)和義務(wù)，公安機關(guān)維護社會公共秩序的費用也是由每位公民通過納稅繳付，再由國家統(tǒng)一劃撥的，公民與公安機關(guān)形成的是一種社會公共秩序的委托管理關(guān)系。公民在大街上被搶劫，公安機關(guān)并不負賠償責(zé)任。原因很簡單，公安機關(guān)因管理職責(zé)并不必

然產(chǎn)生賠償責(zé)任。但公安機關(guān)的運鈔護運車隊與銀行建立了保管運輸關(guān)系，若同樣在大街上被搶劫，公安機關(guān)必當(dāng)賠償。(二)如果一個人在本住宅小區(qū)內(nèi)或在家中被搶劫，是否應(yīng)由物業(yè)管理公司賠償呢物業(yè)管理公司的秩序維護員人員負責(zé)小區(qū)內(nèi)的公共秩序，同時，也是協(xié)助公安機關(guān)維護社會治安，在沒有與業(yè)主、物業(yè)使用人建立私人保鏢、財物保管關(guān)系的前提下，同樣不負賠償責(zé)任。(三)物業(yè)管理公司秩序維護員人員值維護小區(qū)內(nèi)公共秩序的具體職責(zé)，應(yīng)當(dāng)是遇有暴力等違法事件發(fā)生時及時制止、報警以及協(xié)助公安機關(guān)調(diào)查、履行其他職責(zé)等，物業(yè)管理公司的秩序維護員工作不具有保鏢職責(zé)，也不是保管工作。其次，為了保障業(yè)主、物業(yè)使用人家中財物的安全，公安機關(guān)有義務(wù)加強社會治安管理、嚴厲打擊違法犯罪活動；物業(yè)管理公司有義務(wù)加強小區(qū)內(nèi)的秩序維護員工作，認真履行職責(zé)保一方平安；業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)加強防盜意識，采取參加財產(chǎn)保險等自我保護措施，并在物業(yè)管理公司具備保管家中財物、有損害賠償能力的前提下，也可與其在物業(yè)管理合同中約定保管事項。

那么，像本文中類似王先生家中財物被盜，公安機關(guān)立案后又一直抓不到犯罪嫌疑人的情況，王先生是否有權(quán)起訴物業(yè)管理公司要求賠償筆者認為，王先生若家中財物己參加財產(chǎn)保險應(yīng)及時報案，要求保險公司理賠。王先生也有權(quán)在公安機關(guān)抓到犯罪嫌疑人、法院審理刑事案件時，提起刑事附帶民事訴訟，要求犯罪嫌疑人賠償損失。王先生不應(yīng)到法院起訴物業(yè)管理公司，王先生的訴訟請求不會得到法院的支持。原因有二：第一，王先生若選擇物業(yè)管理公司為被告提起民事訴訟，因刑事案件未經(jīng)審理，王先生的被盜財物數(shù)額無法確定，民事訴訟只能中止，待刑事案件審結(jié)后再恢復(fù)審理；第二，即使法院審理王先生的起訴，通過本文前面的論述，我們不難得出結(jié)論，物業(yè)管理公司不負賠償責(zé)任，王先生的訴訟請求只能被駁回。

第五篇：前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿,開發(fā)商是否可以另行聘請物業(yè)公司

篇一：開發(fā)商是否有權(quán)解除前期物業(yè)服務(wù)合同 開發(fā)商是否有權(quán)解除前期物業(yè)服務(wù)合同？ [案例掃描] 開發(fā)商廣州市重益房產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱重益公司）通過招投標(biāo)方式選聘廣州如意物業(yè)管理有限公司（以下簡稱如意物業(yè)公司）為重益廣場提供前期物業(yè)管理服務(wù)。雙方簽訂了《重益廣場物業(yè)管理委托合同》，約定：委托管理期限自合同簽字、蓋章生效之日起至重益廣場業(yè)主委員會成立并依法選定物業(yè)服務(wù)公司后30日止。如意物業(yè)公司負責(zé)編制物業(yè)管理決算報告，每6個月向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理費收支情況。

合同簽訂后，重益公司認為，《重益廣場物業(yè)管理委托合同》作為委托合同，委托人有權(quán)隨時解除合同。合同履行期間，如意物業(yè)公司沒有按照合同約定編制物業(yè)管理決算報告并每6個月向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理費收支報告，屬于嚴重的違約行為。重益公司于2009年11月15日向如意物業(yè)公司發(fā)出解除合同通知書，如意物業(yè)公司亦簽收了該通知，并明確表示不同意解除合同。

對此，重益公司向法院提起訴訟，要求法院確認《重益廣場物業(yè)管理委托合同》于2009年11月15日解除；要求被告如意物業(yè)公司對已經(jīng)收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物業(yè)費向原告重益公司提供決算報告。

被告辯稱：首先，《重益廣場臨時管理公約》載明“在重益廣場業(yè)主委員會成立之前，除物業(yè)服務(wù)公司被取消資質(zhì)及企業(yè)注銷外，重益公司不得變更物業(yè)服務(wù)公司”。重益廣場至今未成立業(yè)主委員會，被告持有三級物業(yè)管理資質(zhì)，企業(yè)并未注銷，原告不得解除合同。

其次，原告要求解除合同的理由之一是被告未依約提供物業(yè)管理決算報告，但被告提供的證據(jù)證明被告已履行了上述義務(wù)，且即使被告未履行公示義務(wù)也不構(gòu)成根本違約，原告無權(quán)要求解除委托合同。

第三，原告應(yīng)依據(jù)約定程序解除合同。如被告的物業(yè)服務(wù)未達到管理目標(biāo)，原告應(yīng)先要求被告限期整改，但被告一直未收到原告關(guān)于限期整改的通知，在此情況下，被告無權(quán)直接要求終止委托合同。重益廣場也沒有出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意被告提供的物業(yè)服務(wù)的情況，因此，合同解除的條件未成就，請求法院駁回原告的訴訟請求。

該案件的爭議焦點集中在：原告是否有權(quán)解除《重益廣場物業(yè)管理委托合同》？ [律師解析] 合同解除具有以下幾個特點：

1.合同解除適用于有效成立的合同，能解除的合同必須是合法有效的合同。

2.合同解除必須具備一定的條件，禁止合同當(dāng)事人在沒有任何法定或者約定根據(jù)的情況下人一解除合同。

3.合同的解除必須有解除行為，必須要由享有法定或約定解除權(quán)的一方行使解除權(quán)，作出解除合同的意思表示。

4.合同解除的效力是使合同關(guān)系自始消滅或向?qū)硐麥纭?/p>

合同解除的方式分為法定解除和約定解除。法定解除是指合同成立之后，沒有履行或沒有履行完畢之前，當(dāng)事人一方通過行使法定的解除權(quán)而使合同效力消滅的行為。對于法定解除權(quán)的行使，我國合同法采用了“根本違約”的標(biāo)準(zhǔn)。約定解除分為協(xié)議解除和約定解除權(quán)解除兩種情況。協(xié)議解除是指合同成立以后，在未履行或未完全履行之前，當(dāng)事人雙方通過協(xié)商解除合同，使合同效力消滅的行為?！逗贤ā芬?guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。約定解除權(quán)是指當(dāng)事人雙方在合同中約定，在合同成立之后，沒有履行或沒有完全履行完畢之前，由當(dāng)事人一方在某種解除合同的條件成就時享有解除權(quán)，并可以通過行使合同解除權(quán)，使合同關(guān)系消滅。《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。本案中，《重益廣場物業(yè)管理委托合同》第二十九條約定：“如如意物業(yè)公司違反該合同中有關(guān)物業(yè)服務(wù)義務(wù)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的約定，未能達到約定的管理目標(biāo)，重益公司有權(quán)要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目標(biāo)的或出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意如意物業(yè)公司的服務(wù)時，重益公司有權(quán)終止合同?！备鶕?jù)合同解除的相關(guān)規(guī)定，雙方在合同中約定了合同解除的條件，即被告違反合同中關(guān)于物業(yè)服務(wù)義務(wù)和質(zhì)量的約定，原告要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目標(biāo)，或者在重益廣場出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意被告提供的物業(yè)服務(wù)時，原告有權(quán)解除合同。根據(jù)原告提供的證據(jù)材料，不能證明被告在提供物業(yè)服務(wù)的過程中，存在嚴重違反合同規(guī)定的行為，原告也沒有要求被告限期整改。重益廣場也沒有出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意被告提供的物業(yè)服務(wù)的情形。因此，合同約定的解除條件未成就，原告不享有合同的解除權(quán)。那么，原告是否享有法定解除權(quán)呢？根據(jù)合同法的規(guī)定，法定解除權(quán)采用的是“根本違約”的標(biāo)準(zhǔn)，即違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。本案中，被告沒有按期編制物業(yè)管理決算報告，并不構(gòu)成對物業(yè)管理委托合同的根本違約，被告依約履行了物業(yè)管理委托合同的主要義務(wù)，因此，原告不能行使法定解除權(quán)解除物業(yè)管理委托合同。

原告稱，《合同法》第四百一十條規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。原告據(jù)此享有隨時單方解除合同的權(quán)利。那么，物業(yè)管理委托合同能否直接適用委托合同的相關(guān)規(guī)定呢？

當(dāng)前，理論界通說認為，物業(yè)服務(wù)合同屬于委托合同的一種。但兩者還存在許多不同的地方。委托合同的雙方當(dāng)事人可以隨時解除委托合同，而物業(yè)服務(wù)合同的解除需要有嚴格的條件?！段餀?quán)法》第七十六條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定。本案中，重益廣場尚未成立業(yè)主委員會，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)公司簽訂前期物業(yè)管理合同。但重益廣場已經(jīng)交付使用多年，除了開發(fā)商還有其他業(yè)主也與如意物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理委托合同。如果重益公司單方解除了物業(yè)管理委托合同，勢必直接影響到重益廣場其他業(yè)主的利益。因此，開發(fā)商作為重益廣場的單個業(yè)主，無權(quán)單方解除涉及重益廣場公共利益的物業(yè)管理委托合同。如果重益廣場業(yè)主確實需要重新選聘物業(yè)服務(wù)公司，可以通過召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，授權(quán)業(yè)主委員會進行。如果任由一方隨意解除合同，必然會造成重益廣場物業(yè)管理的無序或不穩(wěn)定，從根本上造成對全體業(yè)主利益的損害，激化社會矛盾。[法院判決] 法院經(jīng)審理后認為，《重益廣場物業(yè)管理委托合同》是原被告雙方當(dāng)事人的真實意思表示，合同合法有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。合同約定被告應(yīng)按期負責(zé)編制物業(yè)管理決算報告，被告未按期履行該項義務(wù)，對原告的該項請求被告亦表示同意，對此項訴訟請求法院予以支持。

關(guān)于原告認為，自身作為委托人享有隨時解除合同的權(quán)利。法院認為，因本案糾紛屬物業(yè)服務(wù)合同糾紛，根據(jù)最高人民法院《民事案件案由規(guī)定》的規(guī)定，此類糾紛屬服務(wù)合同糾紛，而原告依據(jù)《 中華人民共和國合同法》中有關(guān)委托合同的規(guī)定，要求解除雙方所簽合同，缺乏法律依據(jù)，不予支持。原告也未能提供證據(jù)證明其曾限期被告進行整改或出現(xiàn)1/2以上業(yè)主對被告的服務(wù)不滿意的情形，不予支持其要求解除合同的訴訟請求。并且本案所涉被告提供服務(wù)的物業(yè)區(qū)域中并非只有原告一個業(yè)主，其單方解除合同，會影響到其他業(yè)主的合法權(quán)益，不能給予支持。

故判決如下：自判決生效之日起20日內(nèi)，被告如意物業(yè)公司對已經(jīng)收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物業(yè)費向原告重益公司提供決算報告，駁回原告的其他訴訟請求。篇二：前期物業(yè)期間建設(shè)單位是否有權(quán)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè) 篇三：前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主是否有約束力 [案情概要及爭議焦點] 原告：物業(yè)公司 被告：廖某

廖某于2002年12月7日向某房地產(chǎn)公司購買某商城a鋪面，2003年12月31日房地產(chǎn)公司交付鋪面給了廖某。某物業(yè)公司成立于2003年7月4日，同年9月9日取得物業(yè)管理資質(zhì)。2003年8月18日房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定房地產(chǎn)公司聘請物業(yè)公司在商城前期物業(yè)階段實施物業(yè)管理服務(wù)事項，有效期白合同簽訂之日起至商城業(yè)主委員會成立之日止，經(jīng)營性房屋由物業(yè)公司按建筑面積每月每平方米1元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取，業(yè)主或物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，從逾期之日起每天按應(yīng)交納物業(yè)管理費的千分之三交納滯納金，對欠費逾期1個月的，物業(yè)公司有權(quán)停止向該業(yè) 9主（或使用人）提供物業(yè)管理服務(wù)；業(yè)主委員會成立前，維修資金暫定按建筑面積每月每平方米0.05元收取。2003年12月19日市物價局向物業(yè)公司作出《關(guān)于商城物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函》(南價格(2003)38號)，核準(zhǔn)物業(yè)公司收取住宅綜合服務(wù)費為每平方米（建筑面積）每月o．5元，其他的物業(yè)管理服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，有效期自2003年12月19日至2加5年12月止。2004年3月1日房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司簽訂《補充條款》，其中載明物業(yè)公司進行的前期物業(yè)管理服務(wù)，是指小區(qū)房屋出售后至小區(qū)業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理0 2004年6月6日廖某與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議書》，確認廖某于2004年6月6日使用鋪面，約定物業(yè)服務(wù)費按物價部門核準(zhǔn)的價格執(zhí)行，無物價部門核準(zhǔn)定價的按市場調(diào)節(jié)價（或市場慣例）執(zhí)行。廖某使用鋪面后按物業(yè)服務(wù)費及維修資金至2005年12月份0 2005年5月16日物價局向物業(yè)公司作出《關(guān)于商城物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》<南價格(2005)72號），其中載明商城屬連排單棟商住混合小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)價格實行市場調(diào)節(jié)價管理。該小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會。2008年1月物業(yè)公司以廖某自2006年1月1日起不交納物業(yè)管理費及維修資金為由向法院提起訴訟，要求判令廖某支付2006年1月1日起至2007年12月31日的物業(yè)管理費1189.44元、維修資金59.52元并支付滯納金1291.68元（計至2007年12月3 1日止）o 一審法院審理認為，廖某與房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》中雖然沒有包含前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，但此后在2003年8月18日房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，房地產(chǎn)公司聘請物業(yè)公司在商城小區(qū)進行前期物業(yè)管理，該《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》是房地產(chǎn)公司在商城小區(qū)尚未成立業(yè)主大會、未能通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會聘請物業(yè)公司對小區(qū)進行管理的情況下代表全體業(yè)主簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，該《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》合法有效，對商城小區(qū)業(yè)主具有約束力。物業(yè)公司履行了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的義務(wù)，對小區(qū)進行了管理。廖某作為業(yè)主接受了服務(wù)，以其行為認可了物業(yè)公司的管理行為，并從中受益。廖某認為房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》違反《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，對其無約束力，于法無據(jù)，亦不符合等價有償?shù)脑瓌t，故不予采信。另，《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理暫行辦法》第七條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，對住宅（不含別墅）物業(yè)進行管理的服務(wù)-收費實行政府指導(dǎo)價；對由全體業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)進行住宅物業(yè)管理的服務(wù)收費，以及別墅區(qū)和其他物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價?！绷文车匿伱鎸儆诮?jīng)營性房屋，其物業(yè)管理服務(wù)價格實行市場調(diào)節(jié)價管理，物業(yè)公司與房地產(chǎn)公司對經(jīng)營性用房及別墅的物業(yè)管理費作出了約定，收取費用的項目（含維修資金）及收費標(biāo)準(zhǔn)均合法有據(jù)。物業(yè)公司要求廖某支付物業(yè)服務(wù)費和維修資金予以支持。根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》第四十七條“業(yè)主、使用人未按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同或者物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費或者維修資金的，物業(yè)管理企業(yè)可以每日加收應(yīng)當(dāng)交納費用的千分之三的滯納金或者按照約定加收滯納金”的規(guī)定，物業(yè)公司要求廖某按每天千分之三支付滯納金予以支持。一審法院遂判決廖某支付2006年l冗至2007年12月物業(yè)服務(wù)費、維修資金及滯納金。廖某不服一審判決，向二審法院提起上訴稱：

一、物業(yè)公司與房地產(chǎn)公司的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》和《補充條款》是在房地產(chǎn)公司與購房人簽訂購房合同之后簽訂的，不符合《物業(yè)管理條例》第22、23、25條的規(guī)定。同時房地產(chǎn)公司和物業(yè)公司在事后亦沒有經(jīng)過購房人的確認，故該兩份協(xié)議對購房人沒有約束力。

二、一審錯誤理解和適用物價部門批準(zhǔn)的有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)文件，造成不公正判決。物價局[2003] 38號文明確規(guī)定物業(yè)公司的收費期限至2005年12月止，2005年12月后物業(yè)公司應(yīng)依照[ 2005 ] 72號文執(zhí)行。[2005]72號文批復(fù)規(guī)定“物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和相應(yīng)的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示?！痹撐呐鷾?zhǔn)商城物業(yè)管理服務(wù)價格實行市場調(diào)節(jié)價管理，要求雙方按達成的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、違約規(guī)定等協(xié)議簽訂合同，雙方按合同規(guī)定履行各自的職責(zé)和義務(wù)。依照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格[ 2003]1864號）第七條規(guī)定： “實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”物業(yè)公司收到該文后應(yīng)與購房人或作為代理人的業(yè)主委員會簽訂市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)合同，但物業(yè)公司收到該文后并沒有與任何人簽訂任何合同。因此一審法院依據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》及《補充條款》的約定及有關(guān)復(fù)函、批復(fù)來認定物業(yè)公司的收費并判令給付滯納金，完全是錯誤的。目前商城仍屬于前期物業(yè)管理階段，是不能實行市場調(diào)節(jié)價的，市場調(diào)節(jié)價只能由業(yè)主同物業(yè)管理公司協(xié)商確定。三、一審判令購房人交納維修資金沒有法律根據(jù)。物業(yè)維修資金屬于小區(qū)專項維修的資金，用于共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修理和更新改造?！段飿I(yè)管理條例》第五十四條有業(yè)主要交納專項維修基金的規(guī)定，對維修基金交納標(biāo)準(zhǔn)及使用方法在第十二條也有明確規(guī)定。商城專項維修基金的收取應(yīng)由商城業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定而不是由物業(yè)公司說了算。物業(yè)公司未經(jīng)商城業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定就私自收取維修資金是沒有任何法律依據(jù)的。

四、一審認定本人已以行為認可物業(yè)公司的物業(yè)管理行為并從中受益，沒有事實依據(jù)。2005年12月份以前的物業(yè)服務(wù)費本人已全部交清，那是在未看到物價局[2003] 38號和[2005] 72號文之前的事。當(dāng)物業(yè)公司拒絕出示其與開發(fā)商在房屋銷售后瞞著商城業(yè)主私下簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》后，本人拒絕繼續(xù)交納物業(yè)管理費用，本人的行為恰恰能證明已以行為不認可物業(yè)公司的管理行為。至于從中受益一事，物業(yè)公司不能出示其什么時間為上訴人提供了什么服務(wù)，而本人一審?fù)彸鍪镜膱D片資料證明物業(yè)公司并沒有為商城業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。商城80%以上的業(yè)主拒絕繼續(xù)交納物業(yè)管理費用就是不再認可物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)行為。即使《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》有效，依照該合同第三十一條第四款第二項的約定，本人于2006年1月拒交物業(yè)管理服務(wù)費，2006年2月欠費逾期一個月，物業(yè)公司就已停止向本人提供物業(yè)服務(wù)了，一審判決本人支付其2006年1月至2007年12月間的物業(yè)服務(wù)費和滯納金的依據(jù)何在？請求二審法院撤銷一審判決，駁回物業(yè)公司的訴訟請求。

物業(yè)公司答辯稱：按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在業(yè)主委員會沒有成立時與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理合同，因此物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》是有效的。廖某購買鋪面后于2004年6月6日物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理協(xié)議書》，約定廖某應(yīng)按時向物業(yè)公司交納物業(yè)管理各項費用和維修資金，遵守物業(yè)管理法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利和義務(wù)。協(xié)議簽訂后廖某按物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)交納了2004年3月至2005年12月的物業(yè)服務(wù)費和維修基金，此后其一直使用該房屋，但從2006年1月份起不再交納物業(yè)服務(wù)費和維修基金，可見廖某不依法履行義務(wù)的行為已構(gòu)成違約。物業(yè)公司不存在其所說的沒有提供物業(yè)服務(wù)的問題。一審判決正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。[裁判理由] 二審法院經(jīng)審理認為：廖某與房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》中雖然沒有包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，但此后2003年8月18日作為建設(shè)單位的房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，房地產(chǎn)公司聘請物業(yè)公司在商城小區(qū)進行前期物業(yè)管理，該《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》是房地產(chǎn)公司在商城小區(qū)尚未成立業(yè)主大會、未能通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會聘請物業(yè)公司對小區(qū)進行管理的情況下代表全體業(yè)主簽訂的，該《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》符合法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，合法有效，對商城小區(qū)的業(yè)主具有約束力。且本案廖某于2004年6月6日與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理協(xié)議書》，再次確認接受物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)公司事實上也履行了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的義務(wù)，對商城小區(qū)進行了管理。廖某作為業(yè)主接受了服務(wù)，并交納了2005年12月份之前的物業(yè)服務(wù)費。廖某以其行為認可了物業(yè)公司的服務(wù)行為，并從中受益，雙方之間成立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，廖某應(yīng)按約定交納物業(yè)服務(wù)費及維修資金。廖某上訴認為房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》違反《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，對其無約束力，于法無據(jù)，不予采信。關(guān)于專項維修資金應(yīng)由誰來收取的問題，本案訴訟之前并沒有明文規(guī)定應(yīng)由誰來收取，但本案雙方之間的前期物業(yè)管理協(xié)議，包括開發(fā)商代表業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》都明確由物業(yè)公司代為向業(yè)主收取。本案提起訴訟后，雖然建設(shè)邵、財政部于2007年12月4日發(fā)布了《住宅專項維修資金管理辦法》，規(guī)定業(yè)主委員會成立前的住宅專項維修資金由建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管，但該《辦法》自2008年2月1日起施行，而本案訟爭的是2006年至2007年的專項維修資金，故該《辦法》不適用本案。本案仍應(yīng)按雙方合