第一篇：浙江湖州諾德城市廣場匯報(bào)提案

浙江湖州諾德城市廣場匯報(bào)提案

一、前言

走中國特色的地級市購物中心之路

地級市購物中心不是廣州天河城、不是深圳萬象城，也不是上海港匯，地級市購物中心不需要追求海外或發(fā)達(dá)城市的購物中心的高端定位，而應(yīng)該結(jié)合地級市目前的發(fā)展水平和消費(fèi)水平，開辟出一條具有中國特色的地級市購物中心之路。

“購物中心+街區(qū)”，也許是地級市購物中心解決資金平衡的最佳開發(fā)模式。單體購物中心本體銷售是落后的粗放的開發(fā)模式，將逐漸被市場摒棄。產(chǎn)權(quán)分離給購物中心帶來的銷售后遺癥巨大：產(chǎn)權(quán)分離導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)商戶難以引進(jìn)，使得整個(gè)購物中心失去競爭力；包租期結(jié)束之后，數(shù)百上千個(gè)小業(yè)主的欲望難以統(tǒng)一導(dǎo)致項(xiàng)目失控；甚至有些購物中心銷售之后根本就開不了業(yè)。

采用“購物中心+街區(qū)”模式，通過購物中心的高端形象來提升街區(qū)和塔樓的售價(jià)，來達(dá)到資金平衡。完整持有購物中心，通過運(yùn)營賺取長期的租金收益，購物中心產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，作為良性資產(chǎn)包，利于企業(yè)上市、基金整體收購及銀行抵押等融資途徑的實(shí)現(xiàn)。該模式已經(jīng)得到了市場的高度認(rèn)同，如我司操作的長沙湘天置地廣場和福州泰禾城市廣場，以及目前在全國大肆連鎖開發(fā)的萬達(dá)四代產(chǎn)品。

地級市購物中心開發(fā)是超前的，主力商家資源匱乏，逼迫著地級市購物中心必須找到獨(dú)特的定位和業(yè)態(tài)組合。

地級市購物中心在面臨著主力店是否能夠引進(jìn)的情況下，出現(xiàn)了多種主力店組合模式：如果在超市和百貨主力店都能引進(jìn)的情況下，可以選擇“大型百貨+大型超市”的主力店組合模式，如果百貨主力店引不進(jìn)，可能需要發(fā)展商通過合資百貨或者自營百貨來解決；如果發(fā)展商不愿意自營百貨，還可以選擇“超市單主力店+大體量店中店”的組合模式，用大體量的店中店來彌補(bǔ)百貨的缺失；如果大型超市不愿進(jìn)駐的情況下，也可以選擇“大型百貨（自帶超市）”的組合模式。

地級市購物中心的店中店，也不像發(fā)達(dá)城市購物中心動(dòng)則LV、CUCCI，甚至連國際二、三的品牌都很難引進(jìn)，通常是將現(xiàn)有百貨邊廳中龍頭品牌引進(jìn)到中庭店中店中；或者將百貨中的某一個(gè)單品整體規(guī)劃到店中店來，如男裝、少淑裝區(qū)等。少數(shù)國內(nèi)一線，多數(shù)國內(nèi)二線品牌的組合，代表著地級市購物中心的檔次和形象。

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地級市購物中心招商遭遇“三座大山”，必須通過多元化的招商手段來打破資源匱乏的困局。

“百貨主力店連鎖品牌少”，“地級市品牌店中店檔次低，競爭力弱”，“高端大型餐飲資源不足，小餐飲扎推”，這“三座大山”成了地級市購物中心招商的攔路虎。世方摩爾公司從多個(gè)地級市項(xiàng)目的實(shí)操中總結(jié)出了一些行之有效的招商手段，如針對餐飲招商的六招：引進(jìn)全國連鎖餐飲，到上游省會(huì)城市尋找資源，到周邊地級市尋找資源，發(fā)動(dòng)本地現(xiàn)有商戶“洗腳上田”，通過萬商會(huì)發(fā)動(dòng)本地投資商加盟全國連鎖餐飲，協(xié)助發(fā)展商代理加盟餐飲品牌、自創(chuàng)品牌等。

招商的同時(shí)還衍生了許多課題需要在個(gè)案實(shí)操中進(jìn)行攻克。沒有百貨主力店的購物中心競爭力如何塑造？如何去篩選合資百貨的合作對象？自營百貨應(yīng)該怎樣打造核心競爭力？龍頭店中店上哪里去找？怎樣才能夠吸引龍頭店中店進(jìn)駐？餐飲休閑文化娛樂連鎖商戶的資源上哪里去找？找到了好的連鎖品牌但是加盟商到哪里找，用什么方式招？本地餐飲休閑文化娛樂商家如果做大做強(qiáng)？??

只有結(jié)合著地級市的特征，研發(fā)最合理的開發(fā)模式，扎扎實(shí)實(shí)地研究出地級市購物中心的業(yè)態(tài)組合規(guī)律，多管齊下攻招商，“通則不痛，通則不痛”，對癥下藥，地級市購物中心之路才能踏平坎坷，成大道。

二、本項(xiàng)目的區(qū)位和定位分析

（一）、本項(xiàng)目的區(qū)位分析

1、區(qū)域前景分析：湖州東部新區(qū)——湖州中心城市的副中心（用地塊圖來表示）政府規(guī)劃——

東部新區(qū)作為湖州中心城市的副中心，是湖州市“一帶兩組團(tuán)四軸線”總體布局中的一個(gè)組團(tuán)片區(qū)，承載著政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、旅游等功能。它建設(shè)起點(diǎn)高、功能完備、環(huán)境優(yōu)美，被浙江省政府列入環(huán)杭州灣產(chǎn)業(yè)帶先進(jìn)制造業(yè)的重要組團(tuán)，是湖州市接軌上海的橋頭堡，確定了建設(shè)成為“對外開放的先行區(qū)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的示范區(qū)，聚集優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的中心區(qū)”的目標(biāo)定位。區(qū)域分析——

@從城市功能分區(qū)來看，現(xiàn)在是城市新行政文化商貿(mào)中心區(qū)，未來將承接城市東西部的樞紐功能，成為城市擴(kuò)容后的中心區(qū)域。

@從城市商圈發(fā)展角度來看，目前是新行政文化商貿(mào)中心區(qū)的核心商圈，隨著城市的發(fā)展，本項(xiàng)目的商圈未來高消費(fèi)人群云集，將形成湖州的最高端的商圈，未來與西部老城的老商業(yè)中心遙相呼應(yīng)，分別承擔(dān)城市的大眾化和中高端的兩極消費(fèi)。

2、地塊四至開發(fā)現(xiàn)狀及規(guī)劃（用地塊圖來表示）

本項(xiàng)目——商業(yè)中心（28萬平方米）北邊——商務(wù)中心——總部基地（）西北——行政中心——側(cè)是區(qū)政府

西邊——旅游中心——湖州的中心湖？？打造城市??景點(diǎn)

東南邊——居住中心——南邊是居住大型的住宅開發(fā)區(qū)、東邊是大型的安置房小區(qū)

3、區(qū)域未來消費(fèi)群分析（參考龍崗錦峰綜合體項(xiàng)目的寫法）@總部基地

@大型住宅開發(fā)區(qū) @區(qū)政府

@中心湖？？——帶來絡(luò)繹不絕的旅游人流

（二）、項(xiàng)目定位分析

定位方向一：區(qū)域型購物中心 隨著區(qū)域總部基地開發(fā)投入使用，周邊大型住宅開發(fā)區(qū)建設(shè)及入住，本項(xiàng)目有打造成區(qū)域型購物中心的可行性。

定位方向二：次市級購物中心 隨著城市擴(kuò)容進(jìn)度的進(jìn)展，東西城區(qū)連成一片，本項(xiàng)目有進(jìn)一步打造成次市級購物中心的可行性。

三、本項(xiàng)目的多種規(guī)劃方案

（一）、規(guī)劃方案一

1p、購物中心+街區(qū)（街區(qū)包圍購物中心）

優(yōu)劣勢分析

標(biāo)用圖標(biāo)指示出持有區(qū)域和銷售區(qū)域

說明：考慮到街區(qū)規(guī)劃在購物中心后面，需要依托購物中心的帶動(dòng)，街區(qū)的體量建議不宜過大，同時(shí)街區(qū)單層面積較大，建議街區(qū)只做成兩層，2p、并配上圖片來進(jìn)行說明，如萬達(dá)的模式，以及街區(qū)和購物中心的內(nèi)景圖 可以用萬達(dá)的圖作為主打，（二）、規(guī)劃方案二：

1p:購物中心+購物公園（與購物中心左右對稱分布）

優(yōu)劣勢分析

標(biāo)用圖標(biāo)指示出持有區(qū)域和銷售區(qū)域

說明：該方案中，憑借著??湖的景觀，購物公園與??形成呼應(yīng)，形成主題特色，引進(jìn)大體量的餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)，規(guī)模可適當(dāng)做大，購物公園的街區(qū)可以做到三層。

2p:用《公園商業(yè)》里的SOLANA作為主打參考案例，以北城天街、COCOPAKR的圖片為輔助，以及街區(qū)和購物中心的內(nèi)景圖

四、購物中心部分的多種主力店組合模式

（一）、大型百貨、大型超市雙主力店組合（讓設(shè)計(jì)師把你做的平面布局方案做成立體的圖）

（二）、（三）、（四）、五、本項(xiàng)目價(jià)值評估（這個(gè)價(jià)值評估，是不是不好評？？有沒有找到案例？或者我們找開發(fā)商來報(bào)？？）或者直接在方案里進(jìn)行說明，價(jià)格體系待具體調(diào)研后進(jìn)行精準(zhǔn)核算）

六、地級市購物中心招商難題及解決之道

七、地級市寫字樓及公寓特征分析

附件：

一、世方摩爾顧問有限公司簡介（強(qiáng)調(diào)銷售和招商、運(yùn)營管理）中間還要把咸寧購物公園和荊州地下商業(yè)步行街也放進(jìn)去？？

湖北咸寧購物公園，要強(qiáng)調(diào)銷售、招商成果和運(yùn)營管理 安徽阜陽香港財(cái)富廣場，要強(qiáng)調(diào)銷售、招商成果

湖北荊州地下商業(yè)步行街：要強(qiáng)調(diào)銷售、招商成果和運(yùn)營管理 其他還是照常列舉

二、世方萬商會(huì)簡介、品牌資源及招商成果展示

（一）、萬商會(huì)介紹

（二）、萬商會(huì)資源展示 主力店：（1個(gè)P）次主力店：（1個(gè)P）餐飲休閑文化娛樂：（1個(gè)P）店中店：（1個(gè)P）

（三）、萬商會(huì)成功招商案例（1）、湖北咸寧購物公園——（2）、湖北武漢東部購物公園——家樂福超市（3）、湖北荊州地下商業(yè)步行街——（4）、湖北宜昌商業(yè)步行街——大潤發(fā)超市（5）、安徽阜陽香港財(cái)富購物中心——沃爾瑪、新天地百貨、大地影院（6）、深圳華強(qiáng)東商業(yè)中心——沃爾瑪（7）、深圳龍崗龍盈泰購物中心——天虹商場、國美電器（8）、深圳蔚藍(lán)海岸商城——人人樂超市（9）、深圳繽紛商業(yè)中心——人人樂超市（10）、深圳寶安南商業(yè)中心——新一佳超市

三、項(xiàng)目合同及服務(wù)大綱（這個(gè)文件單獨(dú)做，放在兩個(gè)合同的同一個(gè)文件夾里，服務(wù)大綱也放在這個(gè)文件夾里）

關(guān)于合作模式的建議說明

我司針對開發(fā)商的不同需求，一般會(huì)提供兩份合同，即《前期策劃合同》和《全程代理合同》。

單獨(dú)簽訂《前期策劃合同》，一般是在首次合作及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度久遠(yuǎn)的情況下，比較合適的模式。第一、開發(fā)商可以通過前期合作，對我司有個(gè)完整的判斷，有利于發(fā)展商的階段性選擇；第二、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度久遠(yuǎn)，商鋪的售價(jià)和租金會(huì)發(fā)生較大幅度的變化，合作的條件也會(huì)相應(yīng)的發(fā)生變化，先進(jìn)行前期合作再進(jìn)行后期合作，避免了合作條件更改帶來不必要的麻煩；第三、直接洽談《前期策劃合同》利于項(xiàng)目的快速推進(jìn)。

直接簽訂《全程代理合同》，通常是在項(xiàng)目進(jìn)度較快的情況下，較為合適的模式，因?yàn)樯啼伒氖蹆r(jià)租金和代理的行情不會(huì)在合作過程中發(fā)生很大的變化，可控性較強(qiáng)。