第一篇：【案例欣賞】養(yǎng)殖場(chǎng)面對(duì)突如其來的違建強(qiáng)拆 不知所措的你該如何維權(quán)

【案例解讀】面對(duì)突如其來的違建強(qiáng)拆 不知所措的你該如何維權(quán)? 作者：北京吳少博律師事務(wù)所·10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗(yàn)

【導(dǎo)讀】：

2009年，濟(jì)南市袁某通過鎮(zhèn)政府的招商引資，與濟(jì)南市某區(qū)某街道辦事處的某村村委會(huì)簽訂了《土地流轉(zhuǎn)合同》。該土地面積約80畝，使用權(quán)限為30年，主用于奶牛養(yǎng)殖。取得土地使用權(quán)后袁某投入了大量資金與人力來建設(shè)奶牛場(chǎng)，2009年開始建設(shè)直至2010年年底才予以建完。2017年3月22日，該街道辦事處城管服務(wù)中心以該奶牛場(chǎng)系違法建筑為由向袁某下達(dá)了《限期拆除違法違章建設(shè)告知書》，告知袁某應(yīng)限期拆除。不久后鎮(zhèn)政府對(duì)該奶牛場(chǎng)進(jìn)行了強(qiáng)制拆除。面對(duì)突如其來的強(qiáng)拆，袁某一時(shí)不知所措。幾經(jīng)周折找到了北京吳少博律師事務(wù)所，在聽取了當(dāng)時(shí)人的陳述后我們便踏上了為當(dāng)時(shí)人維權(quán)的道路。

【案情簡(jiǎn)介】：

2009年1月12日，濟(jì)南市袁某通過政府的招商引資，與濟(jì)南市某區(qū)某街道辦事處的某村村委會(huì)簽訂了《土地流轉(zhuǎn)合同》。該土地面積約80畝，使用權(quán)限為30年，主用于奶牛養(yǎng)殖。

2010年10月1日，袁某與該村村委會(huì)基于《土地流轉(zhuǎn)合同》另簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議》。

2010年年底，該奶牛場(chǎng)正式建完并啟用。

2012年12月，濟(jì)南市畜牧局、濟(jì)南市財(cái)政局審核驗(yàn)收該養(yǎng)殖場(chǎng)養(yǎng)殖規(guī)模后，評(píng)為“市級(jí)畜禽標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖基地”，并給予多次獎(jiǎng)勵(lì)。

2013年濟(jì)南市考核評(píng)比先進(jìn)畜牧企業(yè)，該奶牛場(chǎng)被評(píng)為濟(jì)南市市級(jí)示范社，有效期為2013年5月至2016年4月。

2017年3月22日該街道辦事處城管服務(wù)中心以該奶牛場(chǎng)系違法建筑為由向袁某下達(dá)了《限期拆除違法違章建設(shè)告知書》，并告知袁某應(yīng)限期拆除。

不久后，鎮(zhèn)政府對(duì)該奶牛場(chǎng)進(jìn)行了強(qiáng)制拆除。

【律師分析】：

1、袁某的奶牛場(chǎng)是否系違章建筑？

結(jié)合本案事實(shí)來看，袁某是通過政府的“招商引資”，才與村委會(huì)簽訂的《土地流轉(zhuǎn)合同》，并在該土地上建造的奶牛場(chǎng)。即袁某的奶牛場(chǎng)是在政府的同意下才建立起來的。不僅如此，在奶牛場(chǎng)建成后7年時(shí)間里，該奶牛場(chǎng)在的一系列市

文章為吳少博律師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)經(jīng)過本團(tuán)隊(duì)同意并注明出處。級(jí)評(píng)選活動(dòng)中能夠“金榜題名”，作為“企業(yè)標(biāo)兵”，為什么在這個(gè)期間沒有被拆除？其實(shí)這些無一不告示著該奶牛場(chǎng)是經(jīng)過政府及各相關(guān)部門同意下才建立的事實(shí)。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，行政機(jī)關(guān)的行為要有足夠的明確性與恒定行。具體到本案，該奶牛場(chǎng)是經(jīng)過政府的同意才建立起來的，到了如今卻以沒有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為由認(rèn)定為違章建筑，這本身就是違反信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則的行為。袁某是在對(duì)政府機(jī)關(guān)的信賴下才響應(yīng)的政府的“招商引資”，并且投入了大量的資源與人力，所以該建筑并不屬于違章建筑。

2、街道辦事處城管服務(wù)中心下達(dá)的《限期拆除違法違章建設(shè)告知書》是否合法？

依據(jù)《中華人民共和國行政強(qiáng)制法》規(guī)定行政機(jī)關(guān)在實(shí)施行政強(qiáng)制措施時(shí)應(yīng)當(dāng)通知當(dāng)事人到場(chǎng)，當(dāng)場(chǎng)告知當(dāng)事人采取行政強(qiáng)制措施的理由、依據(jù)以及當(dāng)事人依法享有的權(quán)利、救濟(jì)途徑，并聽取當(dāng)事人的陳述和申辯。

但是在本案中，街道辦并未在通知當(dāng)事人，聽取當(dāng)事人陳述和申辯的前提下下達(dá)《限期拆除違法違章建設(shè)告知書》，該《限期拆除違法違章建設(shè)告知書》中也沒有寫明當(dāng)事人依法享有的權(quán)利與救濟(jì)途徑，故該《限期拆除違法違章建設(shè)告知書》存在明顯的程序性違法。

3、當(dāng)事人的救濟(jì)途徑有哪些？

其實(shí)面對(duì)此類的強(qiáng)拆案件，當(dāng)事人首先要做的就是列出清單統(tǒng)計(jì)造成的損失。然后向拆遷主管部門提交書面的賠償申請(qǐng)，雙方就賠償事宜進(jìn)行協(xié)商。如果雙方就賠償事宜協(xié)商不成，那么當(dāng)事人即可提起行政訴訟要求國家賠償。這些環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，每一個(gè)階段和步驟都可能在事件的妥善解決中發(fā)揮巨大的作用。談判方案的制定，溝通技巧的運(yùn)用，對(duì)方心理的把握，這些都需要有專業(yè)的律師作指導(dǎo)和介入才能幫當(dāng)事人爭(zhēng)取到最大的權(quán)益。

【案件結(jié)果】

通過我所的積極努力和溝通，在事實(shí)和法律面前，政府向被拆遷人賠償了被拆遷人滿意的賠償金，之后我方予以了撤訴。看到當(dāng)事人的合法權(quán)益得到了維護(hù)，我們也由衷的感到開心。這份開心和喜悅不僅僅是為當(dāng)事人，更是為我們?cè)诰S權(quán)的道路上的堅(jiān)持而開心。因?yàn)槲覀兿嘈旁谶@條道路上我們的堅(jiān)持將會(huì)化解更多的矛盾，將會(huì)結(jié)交更多的朋友，將會(huì)取得更大的進(jìn)步。

法律明確規(guī)定，行政復(fù)議期間是要停止原有的行政行為的。此次公然強(qiáng)拆屬于知法犯法，嚴(yán)重違反了法律規(guī)定，性質(zhì)極其惡劣。

面對(duì)突如其來的災(zāi)難，黃女士更加不知所措。連忙與律師溝通應(yīng)對(duì)方案。

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通過多年的辦案經(jīng)驗(yàn)，律師很清楚此時(shí)最重要的是要保持冷靜，積極搜集和保留相關(guān)證據(jù)。比如現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)拆的視頻，照片、相關(guān)的證人證詞等。為下一步的訴訟維權(quán)做好準(zhǔn)備。并且通過對(duì)此案件的分析，律師分析出此案的兩機(jī)關(guān)已經(jīng)失去理智，不達(dá)目的不罷休。后續(xù)很有可能還會(huì)有第二次，甚至第三次違法強(qiáng)拆行為。提醒黃女士一家做好準(zhǔn)備。一定不要過于恐懼，以免掉入對(duì)方圈套。

【案件結(jié)尾】

果不其然，兩機(jī)關(guān)繼續(xù)自己的違法強(qiáng)拆行為。而且在樂清市政府已經(jīng)認(rèn)定《通知》違法，裁定撤銷該《通知》后。兩機(jī)關(guān)隨后在2017年7月18日，再次發(fā)出幾乎同樣內(nèi)容的《通知》，并于8月7日進(jìn)行了第二次強(qiáng)拆。也就是本文開頭的那副場(chǎng)景。

事已至此，實(shí)際上兩機(jī)關(guān)的行為已經(jīng)嚴(yán)重違法，估計(jì)也只有他們自己不知道這樣的后果有多嚴(yán)重。

2017年7月28日和8月21日，黃女士委托北京吳少博律師事務(wù)所，代理其向樂清市人民法院，向上述兩機(jī)關(guān)提起行政訴訟。訴請(qǐng)確認(rèn)兩機(jī)關(guān)上述行為違法。

經(jīng)過法院開庭審理，結(jié)合之前黃女士保留的所有證據(jù)。法院最終判決兩機(jī)關(guān)的實(shí)施強(qiáng)制拆除行為違法。

【律師總結(jié)】

案件到此告一段落。隨后當(dāng)事人可以選擇與兩機(jī)關(guān)進(jìn)行賠償協(xié)商；也可以直接向法院提出行政賠償訴訟。總之，黃女士不用再擔(dān)心自己一家辛苦經(jīng)營(yíng)的廠房再被人“強(qiáng)拆了”

從本其案件經(jīng)辦過程中，律師希望各位讀者在后續(xù)面對(duì)類似情況時(shí)，首先要保持一顆冷靜的心！這是最關(guān)鍵的一點(diǎn)。一旦失去冷靜，很可能就隨了違法拆遷一方的心意。失去維權(quán)的機(jī)會(huì)。

然后要具備證據(jù)搜集、保留的意識(shí)。在后續(xù)的訴訟過程中，提供給法院強(qiáng)有力的證明材料，以便支持自己的合法主張！歡迎關(guān)注我的大魚號(hào)：北京吳少博律師事務(wù)所

鄭重聲明：本文章為北京吳少博律師事務(wù)所原創(chuàng)文章，禁止同行轉(zhuǎn)載、偽原創(chuàng)等，其他平臺(tái)轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。

溫馨提示：北京吳少博律師事務(wù)所，10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗(yàn)，各位企業(yè)當(dāng)事人面臨拆遷征收時(shí)，補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償不合理，政策強(qiáng)壓，斷水?dāng)嚯姅嗦返葐栴}，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系，避免錯(cuò)過律師介入的最好時(shí)機(jī)。

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第二篇：最高法公布征收拆遷典型案例 違建不得夜間強(qiáng)拆

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最高法公布征收拆遷典型案例 違建不得夜間強(qiáng)拆

昨天，最高法院發(fā)布了十大拆遷典型案例，涉及房屋征收的補(bǔ)償價(jià)格確定、補(bǔ)償方式選擇、違法建筑強(qiáng)拆、“民告官”拆違不作為等多方面，這其中多數(shù)行政行為被依法撤銷或確認(rèn)違法。據(jù)悉，這些典型案例的發(fā)布，對(duì)今后此類糾紛的審理具有一定的指導(dǎo)作用，統(tǒng)一裁判尺度的同時(shí)保障了民生權(quán)益。

補(bǔ)償問題

案例1

補(bǔ)償價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)政府?dāng)≡V

山東省濟(jì)寧市泗水縣人民政府作出的《房屋征收的決定》中指出，選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徊疬w人按照安置房的優(yōu)惠價(jià)格補(bǔ)償。被拆遷人孔慶

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豐認(rèn)為補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格不合理，提起行政訴訟。此案經(jīng)濟(jì)寧市中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為，優(yōu)惠價(jià)格顯然低于市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)被征收房屋的補(bǔ)償價(jià)格也明顯低于被征收人的出資購買價(jià)格。該征收補(bǔ)償方案的規(guī)定對(duì)被征收人顯失公平，違反了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定，因此判決撤銷泗水縣人民政府作出的《房屋征收的決定》。

解讀

被征收房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)怎么定?

應(yīng)參考就近新建商品房?jī)r(jià)

對(duì)此案例，最高法院行政庭副庭長(zhǎng)王振宇解釋稱，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，“征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”。

王振宇指出，根據(jù)立法精神，對(duì)被征收房屋的補(bǔ)償，應(yīng)參照就近區(qū)位新建商品房的價(jià)格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為宜?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定的對(duì)被征收人給予公平補(bǔ)償原則，應(yīng)貫穿于房屋征收與補(bǔ)償全過程。法

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院一旦發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償方案明顯低于法定的“市場(chǎng)價(jià)格”，即便對(duì)于影響面大、涉及人數(shù)眾多的征收決定，該確認(rèn)違法的要堅(jiān)決確認(rèn)違法，該撤銷的要堅(jiān)決撤銷。

案例2

政府侵害補(bǔ)償選擇權(quán)輸官司

在江蘇省淮安市淮陰區(qū)的一個(gè)拆遷項(xiàng)目中，被拆遷人何剛在征收補(bǔ)償商談過程中，選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但雙方就產(chǎn)權(quán)調(diào)換的地點(diǎn)、面積未能達(dá)成協(xié)議。政府最終采取了貨幣方式補(bǔ)償何剛。何剛不服提起行政訴訟，要求撤銷征收補(bǔ)償決定?；窗彩谢搓巺^(qū)人民法院認(rèn)為，何剛選擇的補(bǔ)償方式為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但被訴補(bǔ)償決定確定的是貨幣補(bǔ)償方式，侵害了何剛的補(bǔ)償選擇權(quán)。據(jù)此，法院作出撤銷被訴補(bǔ)償決定的判決。

解讀

補(bǔ)償方式是否可以選擇?

要房還是要錢業(yè)主說了算

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王振宇告訴記者，在房屋補(bǔ)償決定訴訟中，旗幟鮮明地維護(hù)了被征收人的補(bǔ)償方式選擇權(quán)。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為被訴房屋征收補(bǔ)償決定是否侵害了何剛的補(bǔ)償方式選擇權(quán)。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條第一款規(guī)定，“被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換”，而實(shí)踐中不少“官”民矛盾的產(chǎn)生，源于市、縣級(jí)政府在作出補(bǔ)償決定時(shí)，沒有給被征收人選擇補(bǔ)償方式的機(jī)會(huì)而徑直加以確定。本案的撤銷判決從根本上糾正了行政機(jī)關(guān)這一典型違法情形，為當(dāng)事人提供了充分的司法救濟(jì)。

案例3

房主想獲商用房補(bǔ)償敗訴

霍佩英的房屋被認(rèn)定為“住宅”，而其提交了相關(guān)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，想證明自己的房屋是“非住宅”，以獲得更高的補(bǔ)償。因政府將房屋認(rèn)定為“住宅”，霍佩英提起行政訴訟。此案經(jīng)上海市黃浦區(qū)人民法院審理，霍佩英因營(yíng)業(yè)執(zhí)照是2008年到期，而拆遷發(fā)生在2013年，而且其房屋類型登記上也寫明“住宅”而敗訴。

解讀

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房屋使用性質(zhì)如何確定?

房主需拿證據(jù)證明“商用”

王振宇稱，雖然此案霍佩英敗訴，但是案情對(duì)于如何界定被征收房屋是否屬于居住房屋、進(jìn)而適用不同補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)具有積極的借鑒意義。

實(shí)踐中，“房屋屬于什么性質(zhì)和用途”這方面爭(zhēng)議很多。法院在實(shí)踐中通常依據(jù)房產(chǎn)登記證件所載明的用途認(rèn)定房屋性質(zhì)，但如果載明用途與被征收人的主張不一致，需要其提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照和其他相關(guān)證據(jù)佐證，才有可能酌定不同補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

此外，王振宇表示，目前很多地區(qū)的房屋登記并不規(guī)范，有些甚至沒有寫明房屋的類型，這就需要被拆遷人拿出證據(jù)來證明房屋是否實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)。

拆違問題

案例1

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合法建筑與違建一起被拆

被拆遷人廖明耀的房屋一部分是合法建筑、一部分是違建，但是江西省贛州市龍南縣人民政府在強(qiáng)行拆除違建的過程中，還將廖明耀的部分合法建筑一并拆除。廖明耀為此起訴。經(jīng)法院審理，由于政府只向法院提供了對(duì)廖明耀違建房屋進(jìn)行行政處罰的相關(guān)證據(jù)，沒有提供強(qiáng)制拆除房屋行政行為的相關(guān)證據(jù)和依據(jù)，因而被法院認(rèn)定為行政行為違法。據(jù)了解，此案后經(jīng)法院多次協(xié)調(diào)，最終促使廖明耀與政府就違法行政行為造成的損失及拆除其全部房屋達(dá)成和解協(xié)議。廖明耀撤回起訴，行政糾紛得以實(shí)質(zhì)性解決。

解讀

此案中行政機(jī)關(guān)敗訴原因?

政府未在期限內(nèi)拿出證據(jù)

王振宇告訴記者，法律和司法解釋明確規(guī)定了行政機(jī)關(guān)在訴訟中的舉證責(zé)任，不在法定期限提供證據(jù)，視為被訴行政行為沒有證據(jù)，這是法院處理此類案件的法律底線。本案中，政府將廖明耀的合法房屋在拆除違法建筑過程中一并拆除，在其后訴訟過程中又未能在法定期限內(nèi)向法院提供據(jù)以證明其行為合法的證據(jù)，因此只能承擔(dān)敗訴后

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果。

案例2

拆違前不通知算違法

葉呈勝、葉呈長(zhǎng)、葉呈發(fā)的違法建筑被廣東省韶關(guān)市仁化縣人民政府拆除后，提起行政訴訟。雖然他們的房屋屬于未經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃批準(zhǔn)和領(lǐng)取土地使用證的“兩違”建筑，但廣東省韶關(guān)市中級(jí)人民法院認(rèn)定，政府在強(qiáng)拆時(shí)，未發(fā)強(qiáng)行拆除通知、未予公告，而且是在凌晨5時(shí)(休息時(shí)間)進(jìn)行，屬于行政行為違法。

解讀

強(qiáng)拆何時(shí)都能進(jìn)行嗎?

違建不得在夜間強(qiáng)拆

王振宇表示，即使強(qiáng)制拆除違法建筑，政府也要嚴(yán)格遵循《行政強(qiáng)制法》的程序性規(guī)定，拆除之前應(yīng)當(dāng)先通知相對(duì)人自行拆除，在當(dāng)?shù)貜堎N公告且不得在夜間拆除。本案政府未遵循這些程序要求，被法院判決確認(rèn)違法。王振宇表示，《行政強(qiáng)制法》自2012年1月1日

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起至今施行不久，本案判決有助于推動(dòng)該法在行政審判中的正確適用。

評(píng)估問題

案例

政府未說評(píng)估結(jié)果被判違法

安徽省馬鞍山市雨山區(qū)人民政府委托評(píng)估公司對(duì)拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估后，沒有將評(píng)估結(jié)果告知被拆遷人艾正云、沙德芳，就作出了補(bǔ)償決定。馬鞍山市中級(jí)人民法院認(rèn)為，雨山區(qū)房屋征收部門未將評(píng)估報(bào)告內(nèi)容及時(shí)送達(dá)艾正云、沙德芳并公告，致使兩人對(duì)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估和申請(qǐng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)鑒定的權(quán)利喪失，屬于違反法定程序。據(jù)此判決撤銷《房屋征收補(bǔ)償決定書》。

解讀

程序違法導(dǎo)致怎樣的后果?

房主復(fù)估等權(quán)利無法行使

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王振宇指出，此案其實(shí)是一種程序違法，但這種程序上的違法，對(duì)百姓的利益產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性的影響。他解釋稱，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條的規(guī)定，被征收房屋的價(jià)值，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

王振宇表示，此案通過嚴(yán)格的程序?qū)彶?，在評(píng)估報(bào)告是否送達(dá)這一細(xì)節(jié)上，彰顯了司法對(duì)被征收人獲得公平補(bǔ)償權(quán)的全方位保護(hù)。房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告是行政機(jī)關(guān)作出補(bǔ)償決定最重要的依據(jù)之一，如果評(píng)估報(bào)告未及時(shí)送達(dá)，會(huì)導(dǎo)致被征收人申請(qǐng)復(fù)估和申請(qǐng)鑒定的法定權(quán)利無法行使，進(jìn)而使得補(bǔ)償決定本身失去合法性基礎(chǔ)。

數(shù)據(jù)

拆遷補(bǔ)償類案件比例高

記者發(fā)現(xiàn)，十大典型案例中，半數(shù)以上涉及征收補(bǔ)償問題，“民告官”在拆違建方面的行政不作為也被列入其中。對(duì)此，最高法院行政庭副庭長(zhǎng)王振宇表示，近10年來，涉及拆遷的行政案件一直排在行政訴訟的前三位，而其中涉及征收補(bǔ)償類的案件數(shù)量最大。2011年至2012年在六七千件，而2013年增長(zhǎng)比較大，達(dá)到了8600件。

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王振宇表示，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》出臺(tái)后，程序上更加嚴(yán)格，未來案件還會(huì)保持在一個(gè)高發(fā)態(tài)勢(shì)。

王振宇表示，征收補(bǔ)償協(xié)議不履行應(yīng)怎樣定義，是民事合同還是行政合同、對(duì)一些審理中發(fā)現(xiàn)違法的案件是否能夠直接判決(并非撤銷或責(zé)令重新作出)、能不能直接判決補(bǔ)償多少錢等問題，“我們爭(zhēng)取明年將這些列入司法解釋計(jì)劃”。

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