第一篇：財(cái)政部：保障性住房資金來(lái)源有保證

財(cái)政部：保障性住房資金來(lái)源有保證

2011-10-27 12:50:12 來(lái)源: 中國(guó)網(wǎng)

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中國(guó)網(wǎng)10月27日訊 中國(guó)網(wǎng)10月27日訊 十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議今天在人民大會(huì)堂召開(kāi)聯(lián)組會(huì)議，對(duì)國(guó)務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理工作情況的報(bào)告進(jìn)行專(zhuān)題詢(xún)問(wèn)。財(cái)政部部長(zhǎng)助理王保安回答詢(xún)問(wèn)時(shí)表示，保障性住房資金來(lái)源有保證。

以下是問(wèn)答實(shí)錄： 林強(qiáng)委員: 在調(diào)研中，我們感受到，在保障性住房建設(shè)中，建設(shè)資金的籌措和建設(shè)用地拆遷到位，是兩個(gè)很突出的難點(diǎn)。

關(guān)于建設(shè)資金的籌措，雖然中央對(duì)地方資金的補(bǔ)助逐年大幅度增長(zhǎng)，但是地方仍然是資金投入的主體，尤其是市縣這兩級(jí)的財(cái)力，從收入上來(lái)看，財(cái)政收入靠賣(mài)地收入的空間越來(lái)越小，從支出來(lái)看，市縣政府日常運(yùn)行的經(jīng)費(fèi)和公共建設(shè)、民生建設(shè)的壓力都比較大，不少地方主要依靠融資貸款來(lái)籌集資金。由于保障性住房投資回收期比較長(zhǎng)，配套、維護(hù)和建設(shè)用地拆遷的成本比較高，資金的良性循環(huán)難度增大，這樣一方面就造成了大量的貸款，可能不能按時(shí)歸還，增加了地方政府性債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面還可能影響到保障性住房建設(shè)任務(wù)的如期完成。

下面請(qǐng)問(wèn)兩點(diǎn)：第一，如何采取有力的措施，來(lái)實(shí)現(xiàn)保障性住房建設(shè)工作和建設(shè)資金的良性循環(huán)，以及可持續(xù)發(fā)展？第二，保障性安居工程建設(shè)需要相當(dāng)數(shù)量的土地，如何保證足夠的土地用于保障性安居工程？

2011-10-27 11:41:08 王保安: 作為一項(xiàng)標(biāo)志性的重大民生工程，應(yīng)該說(shuō)在資金政策的設(shè)計(jì)與資金渠道的安排上，我們做了深入研究。從目前來(lái)看，對(duì)于林強(qiáng)委員提出的這個(gè)問(wèn)題，我認(rèn)為可以給予一個(gè)肯定的回答，是可以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的。從目前看，在政策設(shè)計(jì)上是可持續(xù)的，我們有中期的目標(biāo)，有近期的具體任務(wù)分解，有資金政策的具體保證。我們七大類(lèi)十一個(gè)品種的保障性安居工程并不是政府全包的，有不同的保障形式，實(shí)行差別化的支持政策。一類(lèi)是像廉租房和政府投資的公租房，這是政府全包的。一類(lèi)是政府補(bǔ)貼的，包括社會(huì)機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)主體建設(shè)的公租房和五大類(lèi)的棚戶(hù)區(qū)改造。一類(lèi)完全是由市場(chǎng)主體投資建設(shè)的，包括限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房。所以從資金渠道上、資金政策和安排上，我們認(rèn)為是有保證的，并不是像社會(huì)議論的1.3萬(wàn)億，政府壓力過(guò)大，是不是不能保障。從優(yōu)惠政策的設(shè)計(jì)上，包括土地出讓金免收，包括十項(xiàng)稅收的減免政策，包括政府性基金和行政性收費(fèi)的免收政策，這些優(yōu)惠政策的設(shè)計(jì)，也有利于引導(dǎo)市場(chǎng)主體和社會(huì)機(jī)構(gòu)進(jìn)入保障房領(lǐng)域。資金渠道是穩(wěn)定的，中央財(cái)政補(bǔ)助從2007年到現(xiàn)在增長(zhǎng)了20倍，然后還有省級(jí)財(cái)政補(bǔ)助和市縣財(cái)政補(bǔ)助，還有政府性基金的支持，還有金融機(jī)構(gòu)其他籌資渠道的穩(wěn)定的政策支持。我們的建設(shè)政策，剛才齊部長(zhǎng)已經(jīng)講了配建政策，包括商品用房租售收入的補(bǔ)助，再加上我們有合理的租金政策。最后還有“三公開(kāi)”，即公開(kāi)、公平、公正政策的保障。這些完整的政策體系，我認(rèn)為可以使安居工程的建設(shè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

2011-10-27 11:41:26 王兆星: 關(guān)于支持保障房相關(guān)金融政策，由銀監(jiān)會(huì)和人民銀行共同來(lái)推進(jìn)和研究，說(shuō)得不準(zhǔn)確的地方，一會(huì)兒請(qǐng)人民銀行補(bǔ)充。對(duì)保障房的建設(shè)給予貸款，應(yīng)該考慮兩個(gè)方面的背景和前提。一是保障房建設(shè)特別是公租房、廉租房建設(shè)，是一種公共工程、保障性工程，帶有民生救助性質(zhì)，是政府需要承擔(dān)的重要公共職能，廉租房、公租房不能出售，租金又低于市場(chǎng)，所以資金正常循環(huán)周轉(zhuǎn)方面會(huì)受到很大的限制。另一方面，近些年來(lái)，商業(yè)銀行已經(jīng)進(jìn)行了商業(yè)化和股份制改造，進(jìn)一步強(qiáng)化了自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自我發(fā)展的要求，也進(jìn)一步強(qiáng)化了對(duì)資產(chǎn)安全性、流動(dòng)性、盈利性的要求。在這樣的大背景下，商業(yè)銀行對(duì)保障房建設(shè)給予了積極審慎的支持，作為銀行業(yè)監(jiān)管部門(mén)，我們要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在積極支持保障房同時(shí)，要確保風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，從五個(gè)方面提出了基本的要求。第一，通過(guò)整改規(guī)范后的政府平臺(tái)來(lái)統(tǒng)一借款、統(tǒng)一還款、統(tǒng)一監(jiān)督。第二，用有效資產(chǎn)為保障性安居工程貸款提供抵押，增加第二還款來(lái)源的保障。如果既沒(méi)有有效資產(chǎn)抵押，也沒(méi)有其他的現(xiàn)金收入進(jìn)行保障，或者還款保障不足，就要求相關(guān)地方政府把貸款償還本息列入當(dāng)?shù)氐呢?cái)政預(yù)算，統(tǒng)籌進(jìn)行貸款的還款付息保障。第三，要確保地方政府和中央政府對(duì)于保障性安居工程20%的資本金必須足額到位。第四，對(duì)保障性工程的貸款實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督，防止貸款被挪用、擠用，保證貸款真正用于保障性的安居工程建設(shè)。第五，保障房建成以后，根據(jù)實(shí)際情況可安排較長(zhǎng)的還款期限，確保每年兩次還本付息，利息隨本還清，從還本付息的機(jī)制保證貸款的安全。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止今年三季度末，對(duì)公租房、廉租房和棚戶(hù)區(qū)改造的三類(lèi)保障性工程貸款余額已經(jīng)達(dá)到了2672億，比年初新增951億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全部的貸款增長(zhǎng)速度，更高于商業(yè)房地產(chǎn)貸款的增長(zhǎng)速度，接近新增的1000億三類(lèi)保障性工程貸款還不包括土地儲(chǔ)備貸款當(dāng)中用于保障性安居工程的土地儲(chǔ)備貸款，也不包括銀行信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)的安居工程的貸款，還不包括商業(yè)房開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中配建的保障房用款。總體上看，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)給予保障性安居工程建設(shè)很大的信貸支持，下一步，我們將加強(qiáng)跟蹤調(diào)研，在滿(mǎn)足保障安居工程貸款需要的同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理。

2011-10-27 11:46:13 郭慶平: 金融參與和支持保障性住房建設(shè)，主要需要考慮兩個(gè)原則，第一要防范金融和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，第二要積極支持保障性住房建設(shè)。圍繞這樣的原則，在保障房信貸政策的具體設(shè)計(jì)上，我們還是考慮區(qū)別對(duì)待、分類(lèi)指導(dǎo)，大致可以把保障性住房分為這樣四類(lèi)。第一類(lèi)，廉租住房。根據(jù)政策，這類(lèi)住房在建成之后由政府按照回購(gòu)協(xié)議把這部分房子回收，政府在收購(gòu)的時(shí)候，這部分資金要?dú)w還銀行貸款的本息。第二類(lèi)，經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房。這部分住房在向保障對(duì)象銷(xiāo)售的時(shí)候，銷(xiāo)售收入也是要?dú)w還銀行貸款的。保障對(duì)象在購(gòu)房的時(shí)候，還可以向銀行申請(qǐng)貸款，居民可以用他的未來(lái)收入歸還銀行貸款。我們覺(jué)得，這部分資金安全也是有保證的。第三類(lèi)，涉及棚戶(hù)區(qū)改造。因?yàn)橛型恋卣?、土地價(jià)格的升值，所以在建設(shè)、銷(xiāo)售、回款后，再加上一些其他的資金，也能夠歸還銀行貸款和本息。從前一段實(shí)踐來(lái)看，這部分資金的安全性也沒(méi)有什么大問(wèn)題。第四類(lèi)，公租房。這個(gè)量比較大，資金需要也比較多。在設(shè)計(jì)貸款政策的時(shí)候，可以用公租房的租金收入歸還銀行貸款，還有一些配套性的商業(yè)設(shè)施，如果將來(lái)這些設(shè)施出賣(mài)也好，用作經(jīng)營(yíng)有收入也好，都可以用作歸還銀行貸款本息。如果再不夠的話(huà)，恐怕就涉及到地方政府要給予補(bǔ)貼，可以保證歸還銀行貸款。

大家非常關(guān)心的可持續(xù)性問(wèn)題，今年是一千萬(wàn)套任務(wù)，明年還有，后年還有相應(yīng)任務(wù)，這就涉及到可持續(xù)性的融資機(jī)制設(shè)計(jì)問(wèn)題，需要認(rèn)真地探索。我們現(xiàn)在主要從兩個(gè)方面入手：第一，合格的政府融資平臺(tái)應(yīng)該繼續(xù)運(yùn)用，這種情況下，能夠多渠道籌集資金，也能夠保證銀行貸款及時(shí)收回本金。第二，對(duì)于公租房，我們?cè)谡咴O(shè)計(jì)方面把貸款期限拉長(zhǎng)，原則上不超過(guò)十五年，期限長(zhǎng)了，每年還款的份額就少了。資金的運(yùn)籌及安全將能得到保障。

2011-10-27 12:17:29 贠小蘇: 回答一下如何確保保障性安居工程土地供應(yīng)的問(wèn)題。我從這樣四個(gè)方面來(lái)說(shuō)一說(shuō)。一是，2011年，一千萬(wàn)套保障性安居工程用地已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。按照年初下達(dá)的任務(wù)，國(guó)土系統(tǒng)測(cè)算需要建設(shè)用地是41863公頃，按照各類(lèi)房各種套型面積初步測(cè)算，當(dāng)然在實(shí)際建設(shè)中間，可能由于各類(lèi)房和套型面積的實(shí)際變化，土地供應(yīng)數(shù)據(jù)可能有些調(diào)整。到9月底，已經(jīng)落實(shí)用地42614公頃，按測(cè)算總量算實(shí)現(xiàn)了102%，當(dāng)然也有個(gè)別省、個(gè)別市、個(gè)別縣還沒(méi)有完全落實(shí)到位，也存在這樣的情況。

二是，今后四年，按照現(xiàn)在確定的還有2600萬(wàn)套保障性安居工程建設(shè)的任務(wù)，國(guó)土部門(mén)將會(huì)同有關(guān)部門(mén)，要切實(shí)保障好2600萬(wàn)套的保障性安居工程供地，任務(wù)仍然十分艱巨。但是按照現(xiàn)在每年供地的數(shù)量和新增建設(shè)用地的規(guī)?？矗_保這一部分用地應(yīng)該是沒(méi)有問(wèn)題的。按照2600萬(wàn)套測(cè)算，各類(lèi)房和套型面積都不變的前提下，大帳需要150萬(wàn)畝土地左右。保障房除了要用40%-50%的存量土地以外，剩下的新增建設(shè)用地也就是70、80萬(wàn)畝，而全國(guó)每年供應(yīng)的新增建設(shè)用地700多萬(wàn)畝，約占十分之一，應(yīng)該說(shuō)從供地規(guī)模上講，從計(jì)劃安排上講，應(yīng)該是沒(méi)有問(wèn)題的。當(dāng)然，保障性安居工程是重大民生問(wèn)題，今年各地政府工作做得不錯(cuò)，今后幾年確保2600萬(wàn)套建設(shè)任務(wù)用地的落實(shí)，我相信各級(jí)政府仍然會(huì)正確處理好保民生與保發(fā)展的關(guān)系，一定會(huì)確保保障性安居工程建設(shè)用地的供應(yīng)。三是，就國(guó)土系統(tǒng)講，還要注意做好兩件事情：第一，根據(jù)明年年度建設(shè)任務(wù)，具體編制明年的保障性安居工程建設(shè)用地的供地計(jì)劃，并且必須實(shí)行單列，向社會(huì)公示，在系統(tǒng)內(nèi)部實(shí)行廳局長(zhǎng)一把手責(zé)任制。第二，從現(xiàn)在起著手研究明年的土地供應(yīng)，今年把相當(dāng)一部分易供的土地都及時(shí)供出去。因此明年拆遷征收的任務(wù)會(huì)越來(lái)越重，如何及時(shí)保障有效的供給，這方面難度較大。因而，現(xiàn)在要做好調(diào)研，要和規(guī)劃部門(mén)、建設(shè)部門(mén)共同商量，擬定明年按建設(shè)任務(wù)的擬供地塊，來(lái)研究地塊征收拆遷工作的風(fēng)險(xiǎn)和難度，從而及早研究、及早安排，早動(dòng)手抓落實(shí)，確保明年的土地能及時(shí)有效供應(yīng)。

第二篇：保障性住房和政府資金來(lái)源

為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)沖擊，實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)擴(kuò)內(nèi)需，國(guó)家于去年11月宣布了今明兩年4萬(wàn)億刺激計(jì)劃，各地方政府也紛紛提出當(dāng)前及今后一段時(shí)期的項(xiàng)目建設(shè)和巨額投資計(jì)劃，一時(shí)間達(dá)18萬(wàn)億之巨。然而，地方投資熱情與地方投資的增速并不成正比。就在中央投資猛烈增長(zhǎng)之時(shí)，地方政府到2008年底的投資增速反倒較7月份累計(jì)下降了1.8個(gè)百分點(diǎn)，2009年2月更跌至2004年1月以來(lái)的歷史最低水平； 3月份雖有所上升，但仍低于總體投資增速0.1個(gè)百分點(diǎn)。

地方投資有心無(wú)力的一個(gè)重要原因，正是項(xiàng)目資本金不足。按照我國(guó)現(xiàn)行制度，除外商投資和公益性項(xiàng)目外，所有項(xiàng)目無(wú)論國(guó)有、非國(guó)有，資本金不到位，便不能獲得貸款，不能開(kāi)工建設(shè)。項(xiàng)目資本金成為整個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)的關(guān)鍵一環(huán)。目前，我國(guó)地方政府進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和公益項(xiàng)目建設(shè)，其項(xiàng)目資本金主要來(lái)源于地方財(cái)政注入及土地資產(chǎn)變現(xiàn)等，而在危機(jī)之下，地方財(cái)政收入下滑速度超預(yù)期、土地出讓金收入大幅萎縮、1998年擴(kuò)張性政策投資形成的負(fù)債目前正進(jìn)入償債高峰等因素，都使得地方可支配的財(cái)力大幅下滑，項(xiàng)目資本金投入能力嚴(yán)重不足，造成大量項(xiàng)目無(wú)法上馬開(kāi)工。

為順利籌集資金，滿(mǎn)足項(xiàng)目資本金投入的要求，確保各項(xiàng)建設(shè)順利進(jìn)行，從中央到地方，都在不斷進(jìn)行新的嘗試和探索。

國(guó)家拓寬地方項(xiàng)目資本金來(lái)源的政策突破和動(dòng)向

已經(jīng)采取的政策

地方債放行。2月17日，全國(guó)人大聽(tīng)取了國(guó)務(wù)院《關(guān)于安排發(fā)行2009年地方政府債券的報(bào)告》，我國(guó)地方債正式開(kāi)閘。具體做法是：由財(cái)政部以記賬式國(guó)債方式代理發(fā)行，實(shí)行發(fā)行額管理，2009年總規(guī)模控制在2000億以?xún)?nèi)。地方政府承擔(dān)還本付息責(zé)任。還本付息和支付發(fā)行費(fèi)由財(cái)政部代辦；地方政府未按時(shí)上交的，財(cái)政部與地方財(cái)政辦理結(jié)算時(shí)如數(shù)扣繳。

與1998年中央發(fā)行國(guó)債然后轉(zhuǎn)貸地方最大的不同在于，這一次發(fā)行的不再是國(guó)債而是地方債，中央政府的角色由“轉(zhuǎn)貸”變?yōu)椤按怼?，地方政府則成為“債務(wù)人”。然而，盡管此次開(kāi)閘意義重大，但實(shí)際上這并不是完全意義上的地方債券。雖然中央代發(fā)地方債可以作為一項(xiàng)臨時(shí)性措施發(fā)揮作用，但卻無(wú)法形成解決當(dāng)前地方政府財(cái)政困境的長(zhǎng)效機(jī)制調(diào)低軌道交通等11類(lèi)項(xiàng)目資本金比例。為調(diào)動(dòng)社會(huì)和企業(yè)投資積極性，調(diào)整和優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，國(guó)務(wù)院4月29日決定對(duì)現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行調(diào)整。具體的調(diào)整方向?yàn)椋航档统鞘熊壍澜煌?、煤炭、機(jī)場(chǎng)、港口、沿海及內(nèi)河航運(yùn)、鐵路、公路、商品住房、郵政、信息產(chǎn)業(yè)、鉀肥等11類(lèi)項(xiàng)目的資本金比例，同時(shí)適當(dāng)提高電石、鐵合金、燒堿、焦炭、電解鋁等“兩高一資”項(xiàng)目資本金比例。這項(xiàng)政策的出臺(tái)，意在緩解4萬(wàn)億計(jì)劃的資本缺口，加快經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，雖然目前下調(diào)幅度尚未確定，但對(duì)放大地方和社會(huì)投資、緩解地方財(cái)政壓力無(wú)疑具有重要的積極意義。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，下調(diào)項(xiàng)目資本金比例，意味著項(xiàng)目開(kāi)工門(mén)檻的降低，以及既定資金量下投資能力的放大和增強(qiáng)。

正在醞釀的政策

國(guó)家考慮允許基礎(chǔ)設(shè)施公司發(fā)行資產(chǎn)支持證券。據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)家正在考慮允許經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的公司出售資產(chǎn)支持證券作為額外融資渠道。

資產(chǎn)支持證券、也稱(chēng)資產(chǎn)證券化(Asset Securitization)，是以某種資產(chǎn)組合為基礎(chǔ)發(fā)行的債券。一般而言,指發(fā)起人將缺乏流動(dòng)性、但又可以產(chǎn)生穩(wěn)定可預(yù)見(jiàn)現(xiàn)金收入的資產(chǎn)（如公路橋梁收費(fèi)權(quán)、租約、抵押貸款等）或資產(chǎn)組合, 通過(guò)一定的結(jié)構(gòu)安排，對(duì)資產(chǎn)中風(fēng)險(xiǎn)與收益要素進(jìn)行分離與重組，進(jìn)而轉(zhuǎn)化成由未來(lái)現(xiàn)金流為擔(dān)保的可自由流通的證券在金融市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售。與傳統(tǒng)融資模式相比,資產(chǎn)證券化具有融資成本低、融資效率高、投資人風(fēng)險(xiǎn)小等優(yōu)點(diǎn)。

通過(guò)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)支持證券, 可將不具備流動(dòng)性的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樾庞玫燃?jí)較高、收益較穩(wěn)定的可流通證券，從而得到可用的資金并將其投入到新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中。由于資產(chǎn)支持證券利率通常低于銀行貸款，因此若政策能獲批實(shí)施，將成為一個(gè)更便利的融資渠道。

發(fā)展改革委提出特定項(xiàng)目資本金貸款。由發(fā)展改革委牽頭的政府特定項(xiàng)目資本金貸款的落地，有望成為地方政府解決項(xiàng)目資本金不足的重要渠道之一。

資本金貸款又稱(chēng)股本貸款或股本權(quán)益性貸款，即商業(yè)貸款可以直接作為項(xiàng)目啟動(dòng)的資本金來(lái)源。項(xiàng)目資本金貸款在業(yè)內(nèi)早有先例。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行商業(yè)化轉(zhuǎn)型前推行的政策性業(yè)務(wù)之一“軟貸款”，就可以被看作銀行涉足項(xiàng)目資本金貸款的例證。這種政策性貸款方式具有期限長(zhǎng)、利率低和可用作項(xiàng)目資本金的特點(diǎn)。發(fā)改委推行的項(xiàng)目資本金貸款與國(guó)開(kāi)行的“軟貸款”并不相同。據(jù)悉可能將在4萬(wàn)億元范圍內(nèi)，形成一個(gè)項(xiàng)目目錄，供銀行參考。按照設(shè)想，該貸款將實(shí)行招標(biāo)制，具體來(lái)說(shuō)，哪些銀行對(duì)政府項(xiàng)目的資本金貸款感興趣，就可以去投標(biāo)。貸款期限要求在10年以上，利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下浮20%-30%。地方政府為了吸引銀行投標(biāo)，可以采取貼息的條件來(lái)吸引。

與單純的股本金貸款相比，特定項(xiàng)目貸款設(shè)定了諸多限制。其中包括:貸款不能超過(guò)資本金總額的40%，只能用于政府特定投資項(xiàng)目，且只能在積極財(cái)政政策實(shí)施期間發(fā)放，即2009年、2010年。

然而，在政策初步設(shè)想傳出之后，鑒于對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，目前尚沒(méi)有進(jìn)一步的進(jìn)展。但在實(shí)際操作中，不少銀行、尤其是一些中小股份制銀行進(jìn)行了變通處理，信貸資金實(shí)際上已變相進(jìn)入了“股本領(lǐng)域”。

方式之一是，將項(xiàng)目貸款轉(zhuǎn)為流動(dòng)資金貸款。這樣不僅逃避了各種對(duì)項(xiàng)目貸款的“證件審批齊全、資本金到位”等嚴(yán)格的信貸審批流程，而且通過(guò)滾動(dòng)貸款，“短貸長(zhǎng)用”，變相滿(mǎn)足了融資要求。

方式之二是，在項(xiàng)目資本金不足的情況下，通過(guò)一些銀行的“流動(dòng)資金貸款”滿(mǎn)足最低資本金要求，然后向另外一些大型銀行申請(qǐng)項(xiàng)目資金貸款。

方式之三是，由于目前可用作資本金出資的財(cái)產(chǎn)既包括貨幣，也包括股本等權(quán)益性資產(chǎn)和土地等實(shí)物資產(chǎn)，所以地方政府有可能通過(guò)做高土地估價(jià)等固定資產(chǎn)價(jià)值等，達(dá)到銀行的資本金要求，類(lèi)似“虛假注資”。

方式之四是，通過(guò)融資平臺(tái)和其他地方企業(yè)借款完成資本金的比例要求，在項(xiàng)目資金到位后，再以對(duì)外投資方式完成“資本金抽逃”。

各地拓寬項(xiàng)目資本金來(lái)源的嘗試與創(chuàng)新

京滬粵謀建大融資平臺(tái)，中期票據(jù)緩解資本金困局

2008年歲末之際，部分銀行間市場(chǎng)主承銷(xiāo)商(以大型國(guó)有商業(yè)銀行為主)及北京、上海、廣東三地政府金融辦人士趕赴北京，與中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)共商債務(wù)融資工具發(fā)行工作。京滬粵做大政府投融資平臺(tái)，借助銀行間債券市場(chǎng)，發(fā)行中期票據(jù)，進(jìn)而以此作為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目資本金的設(shè)想逐步浮出。

中期票據(jù)（Medium-term Notes）是中國(guó)人民銀行于2008年推出的創(chuàng)新性債務(wù)融資工具，期限通常在5-10年之間，是除企業(yè)債、公司債以外重要的中期融資工具。和其他中長(zhǎng)期債務(wù)融資工具相比，中期票據(jù)具有發(fā)行成本較低、市場(chǎng)化程度高和發(fā)行機(jī)制靈活等特點(diǎn)。2008年12月22日，上海市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)總公司發(fā)行2008第一期中期票據(jù)，規(guī)模30億元。2009年3月9日，京滬粵三地的大型政府投融資平臺(tái)密集發(fā)行總額達(dá)250億的中期票據(jù)。面對(duì)地方政府巨大的資金缺口，中期票據(jù)正成為破解地方政府資本金困局的渠道之一。這三地政府投融資平臺(tái)發(fā)行的中期票據(jù)將一定程度上緩解建設(shè)項(xiàng)目的資金壓力，而由政府提供一定程度的財(cái)政還款的保障方式也正在形成。

云南宜良億元信托樣本

宜良縣是昆明市的郊區(qū)農(nóng)業(yè)縣，2008年9月,宜良縣政府與銀河財(cái)富資產(chǎn)管理中心就合作發(fā)行人民幣理財(cái)產(chǎn)品募集資金的事項(xiàng)達(dá)成一致。在信托、銀行和中介機(jī)構(gòu)的參與下,宜良縣獲得1億元融資，用于宜良第一中學(xué)建設(shè)。

這一計(jì)劃中,銀河財(cái)富邀請(qǐng)了一家信托公司作為受托人,將云南本地一家銀行發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品募集的資金設(shè)立單一資金信托計(jì)劃,向宜良縣金匯國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司（宜良縣負(fù)責(zé)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè),其法人代表、董事長(zhǎng)為宜良縣財(cái)政局長(zhǎng)）發(fā)放貸款,由金匯公司運(yùn)用貸款資金進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。宜良縣及金匯公司以未來(lái)土地出讓收益以及再融資能力對(duì)還款提供保證。同時(shí),宜良縣財(cái)政局向金匯公司出具承諾,對(duì)金匯公司的還款提供財(cái)政補(bǔ)貼,財(cái)政補(bǔ)貼來(lái)源為財(cái)政償債準(zhǔn)備金。

通過(guò)信托方式籌集資金有很大的靈活性，具有審批環(huán)節(jié)少、操作簡(jiǎn)便、資金到位快等優(yōu)點(diǎn)。云南宜良并非唯一與信托合作融資的地方政府，在昆明、安徽銅陵市、遼寧省鞍山市和江西省都有過(guò)類(lèi)似的融資行為。

武漢啟動(dòng)準(zhǔn)市政債

隨著中央轉(zhuǎn)撥資金的落地，湖北省根據(jù)“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需”的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)戰(zhàn)略，提出了自己的配套投資計(jì)劃。其中，武漢提出1000億的市政債發(fā)行計(jì)劃。早在此前武漢獲批城市圈綜改區(qū)總體方案中，就提出了“九大創(chuàng)新”，“促進(jìn)兩型社會(huì)建設(shè)的財(cái)稅金融體制機(jī)制創(chuàng)新”是其中重要一域，綜改區(qū)在融資領(lǐng)域的先試權(quán)獲得國(guó)家認(rèn)可，其中包括水專(zhuān)項(xiàng)債和環(huán)保債在內(nèi)的政府債券融資成為綜改區(qū)市政經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。目前，武漢城投已啟動(dòng)企業(yè)債相關(guān)工作。

重慶地方融資平臺(tái)的規(guī)范與升級(jí)

重慶市在構(gòu)建地方融資平臺(tái)方面，進(jìn)行了有益的嘗試和探索。基于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共工程建設(shè)不能全靠財(cái)政直接投入的認(rèn)識(shí)，重慶著意培育和壯大投融資主體，相繼組建了重慶市城市建設(shè)投資公司、開(kāi)發(fā)投資有限公司、地產(chǎn)集團(tuán)、水務(wù)控股(集團(tuán))有限公司、高速公路發(fā)展有限公司、交通旅游集團(tuán)、水利投資集團(tuán)、能源投資集團(tuán)等八個(gè)建設(shè)性投資集團(tuán)。

為充實(shí)八個(gè)投融資平臺(tái)的資本金，重慶采取了國(guó)債、規(guī)費(fèi)、土地收益權(quán)、存量資產(chǎn)、稅收返還等五個(gè)方面的資本金注入。為防止可能出現(xiàn)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，重慶市通過(guò)“三不原則”和“三大平衡”等保障措施，有效規(guī)范了八大集團(tuán)的良性運(yùn)行。

“三不原則”：一是財(cái)政決不為投資集團(tuán)作擔(dān)保，使政企之間保持嚴(yán)格界限，防止財(cái)政債務(wù)危機(jī);二是投資集團(tuán)之間不能互相擔(dān)保，避免出現(xiàn)連環(huán)災(zāi)難;三是財(cái)政撥付給各投資集團(tuán)專(zhuān)項(xiàng)資金的使用范圍受財(cái)政掌控，必須專(zhuān)款專(zhuān)用，不準(zhǔn)交叉使用、互相挪用。

“三大平衡”：一是八大集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率要控制在50%左右，實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)與負(fù)債的平衡;二是八大集團(tuán)必須保證現(xiàn)金需求和供給的基本平衡，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的良性周轉(zhuǎn);三是各投資集團(tuán)在接受政府部門(mén)下達(dá)的投資建設(shè)任務(wù)時(shí)，要堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)規(guī)律和市場(chǎng)原則，必須有特定的盈利模式以保證投入與產(chǎn)出平衡。

重慶模式受到廣泛關(guān)注。世界銀行曾專(zhuān)題調(diào)研并給予肯定，將其運(yùn)作模式歸納為：政府把城市資產(chǎn)無(wú)償劃撥給投資公司，使公司的資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到一定的貸款條件，公司根據(jù)政府建設(shè)的要求籌措資金后再將資金轉(zhuǎn)借給項(xiàng)目法人。依靠這種模式，八大集團(tuán)順利擔(dān)當(dāng)了重慶全市75%的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)自身也不斷強(qiáng)大，其資產(chǎn)總額已從成立之初的200多億，擴(kuò)張到2900億。

重慶市總結(jié)其運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為該模式的關(guān)鍵技巧是：通過(guò)“儲(chǔ)地-融資-建設(shè)”循環(huán)，保證城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資；通過(guò)“儲(chǔ)地-整治-出讓”循環(huán)，保證投資公司自身投融資能力。然而，這種以土地為紐帶的運(yùn)作方式，在地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟、土地變現(xiàn)難之下，也遭遇了困境。為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，重慶市正努力在規(guī)范化運(yùn)作基礎(chǔ)上，推動(dòng)八大集團(tuán)運(yùn)行機(jī)制的深層次調(diào)整和提升。其中一個(gè)重要戰(zhàn)略，就是鼓勵(lì)投資集團(tuán)“走出去”，在更大范圍內(nèi)尋找發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)創(chuàng)造條件積極推動(dòng)上市，努力通過(guò)證券化籌集建設(shè)資金。

對(duì)北京市拓寬基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資本金來(lái)源的幾點(diǎn)建議

進(jìn)一步壯大規(guī)范地方融資平臺(tái)

地方融資平臺(tái)的規(guī)范程度和融資能力，對(duì)地方政府資金籌集具有決定性的影響。在地方融資平臺(tái)建設(shè)中，我市應(yīng)充分借鑒重慶等地的經(jīng)驗(yàn)，從資金來(lái)源、運(yùn)作模式、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面著手，逐步建立投融資平臺(tái)良性運(yùn)行的機(jī)制，不斷壯大融資平臺(tái)規(guī)模，逐步提高規(guī)范化運(yùn)營(yíng)水平?；舅悸肥牵悍e極運(yùn)用國(guó)債資金的注資作用，結(jié)合實(shí)際情況建立一套投融資管理運(yùn)作的操作標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的制度流程，用客觀指標(biāo)規(guī)范融資行為；增強(qiáng)管理運(yùn)作的透明度和風(fēng)險(xiǎn)防范、控制水平，從而構(gòu)建具有一定規(guī)范性和功能較強(qiáng)大、適應(yīng)投融資制度改革和長(zhǎng)期發(fā)展需要的地方融資平臺(tái)。

可試行地方國(guó)資管理公司發(fā)行準(zhǔn)市政券

目前，地方債雖有了突破性的進(jìn)展，但卻無(wú)法從根本上解決地方政府資金困境，通過(guò)地方國(guó)資管理公司發(fā)行準(zhǔn)市政券仍將是重要的資金籌集方式。

準(zhǔn)市政債是在我國(guó)現(xiàn)有法律框架下,以一種變通的方式，通過(guò)發(fā)行債券來(lái)籌集城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金?！皽?zhǔn)”字說(shuō)明了它處于市政債券和企業(yè)債之間的中間地帶。在很多省市，準(zhǔn)市政債都是地方政府籌集建設(shè)資金的重要方式。它本質(zhì)上屬于市政債，但同一般意義上的市政債又有顯著區(qū)別：發(fā)行主體上，前者不是直接由地方政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)發(fā)行，而是通過(guò)設(shè)立隸屬于政府的企業(yè)即地方融資平臺(tái)來(lái)發(fā)行；擔(dān)保機(jī)制上，市政債直接以政府信用作擔(dān)保，而準(zhǔn)市政債則由政府提供隱性擔(dān)保，不能直接出面擔(dān)保；發(fā)債收入的管理上，準(zhǔn)市政債無(wú)須納入中央政府財(cái)政控制體制。同時(shí)，準(zhǔn)市政債又區(qū)別于真正意義上的企業(yè)債，其發(fā)債方主要承擔(dān)地方政府的相關(guān)職能，并享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策，很少基于“利潤(rùn)最大化”原則進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。

處理好四對(duì)矛盾，奠定地方政府發(fā)債的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)

當(dāng)前，我國(guó)地方債雖還在探索試驗(yàn)中，但隨著各項(xiàng)制度的逐步完善，地方債實(shí)現(xiàn)真正意義上的放行已納入地方政府融資的視野。我市應(yīng)從以下幾方面著手，在運(yùn)行機(jī)制、機(jī)構(gòu)設(shè)置等各方面逐步理順，為未來(lái)地方債發(fā)行奠定良好的基礎(chǔ)。具體來(lái)說(shuō)，一是選準(zhǔn)合適的發(fā)債對(duì)象，化解發(fā)債的擴(kuò)張性目的與對(duì)私人、企業(yè)部門(mén)的投資消費(fèi)的擠出效應(yīng)之間的矛盾。二是在引入人大等方面的監(jiān)督之下，構(gòu)建科學(xué)的評(píng)價(jià)體系和透明的信息披露機(jī)制，化解對(duì)發(fā)債主體的償債能力精確評(píng)估的需要，與現(xiàn)行評(píng)價(jià)體系落后、政府財(cái)務(wù)信息不透明之間的矛盾。三是合理平衡，化解地方債券資金籌集的商業(yè)性與投向的公共性之間的矛盾。四是引入紀(jì)檢部門(mén)監(jiān)督、獨(dú)立第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)參與，化解地方領(lǐng)導(dǎo)人任期的短期性與還債的長(zhǎng)期性之間的矛盾。

《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》的出臺(tái)，明確地釋放出進(jìn)一步創(chuàng)新保障性住房建設(shè)融資機(jī)制的信號(hào)，同時(shí)也表明了國(guó)家大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)的決心。

國(guó)家發(fā)改委辦公廳日前發(fā)布《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確支持符合條件的地方政府投融資平臺(tái)公司和其他企業(yè)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資。相對(duì)于股權(quán)融資、平臺(tái)貸、地方債計(jì)劃等其他融資工具，企業(yè)債券具有融資快捷、利率低、期限長(zhǎng)、市場(chǎng)化的優(yōu)勢(shì)，是籌措保障性住房建設(shè)資金的有效工具。新政的出臺(tái)，對(duì)于彌補(bǔ)保障性住房建設(shè)資金缺口、提高開(kāi)發(fā)商參與保障性住房建設(shè)的熱情，均將產(chǎn)生積極的影響。

近年來(lái)，我國(guó)住房保障體系建設(shè)的步子越邁越大，并實(shí)現(xiàn)了從以經(jīng)濟(jì)適用房為主體到以廉租房、公共租賃房為主體的過(guò)渡。按照計(jì)劃，“十二五”時(shí)期，我國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，今年的1000萬(wàn)套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)則必須在11月底前全部動(dòng)工。不過(guò)，由于建設(shè)資金等原因，各地保障房建設(shè)進(jìn)展并不平衡。從21個(gè)省區(qū)市已經(jīng)公布的保障性住房進(jìn)展情況看，截至6月中旬，這21個(gè)省區(qū)市保障性住房開(kāi)工數(shù)量為219.3萬(wàn)套，平均開(kāi)工率為33.3%。此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也曾多次表示，2011建設(shè)保障房投資需要1.3萬(wàn)億元到1.4萬(wàn)億元，其中有8000多億元通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)的投入和保障對(duì)象以及所在的企業(yè)籌集。剩余的5000多億元資金，將由中央政府和省級(jí)人民政府以及市縣政府通過(guò)各種渠道籌集。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心、中國(guó)建設(shè)報(bào)日前公布的首份《中國(guó)房企社會(huì)責(zé)任百?gòu)?qiáng)榜》顯示，百?gòu)?qiáng)房企中有七成在2007年至2010年間未參與保障性住房建設(shè)。按照制度設(shè)計(jì)，保障性住房建設(shè)采取3種方式推進(jìn)，一是政府直接投資建設(shè)，二是政府和企業(yè)共建，三是企業(yè)獨(dú)立建設(shè)。當(dāng)前，不少地區(qū)保障性住房建設(shè)還較大程度地局限于政府直接投資。開(kāi)發(fā)商參與建設(shè)保障性住房熱情不高，除了利潤(rùn)率較低之外，資金鏈吃緊是另一個(gè)重要原因。

不難看出，在當(dāng)前保障性住房建設(shè)資金瓶頸面前，融資放行已成為確保保障性住房建設(shè)任務(wù)如期完成的重要一環(huán)。換言之，保障性住房建設(shè)需要進(jìn)一步創(chuàng)新融資機(jī)制，吸引社會(huì)資金廣泛參與。除了要加大社會(huì)保障資金的投入力度，拓寬資金來(lái)源外，也要通過(guò)稅費(fèi)減免等政策安排鼓勵(lì)企業(yè)參與。同時(shí)，各地出臺(tái)的保障性住房產(chǎn)權(quán)共有、先租后售、以資金投入換取商品房建設(shè)地塊優(yōu)先權(quán)等正在試行的辦法，也應(yīng)及時(shí)總結(jié)梳理，明確政策預(yù)期。

《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》的出臺(tái)，明確地釋放出進(jìn)一步創(chuàng)新保障性住房建設(shè)融資機(jī)制的信號(hào)，同時(shí)也表明了國(guó)家大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)的決心。值得注意的是，目前，清理和整頓地方融資平臺(tái)相關(guān)債務(wù)的工作正在繼續(xù)深入推進(jìn)。去年6月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，11月，國(guó)家發(fā)改委進(jìn)一步出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范地方政府投融資平臺(tái)公司發(fā)行債券行為有關(guān)問(wèn)題的通知》。在這樣的大背景下，有人擔(dān)心，允許地方融資平臺(tái)發(fā)行企業(yè)債用于保障性住房建設(shè)，可能會(huì)增加地方融資平臺(tái)的相關(guān)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，筆者認(rèn)為，一方面應(yīng)加強(qiáng)對(duì)發(fā)行人募集資金使用方向的引導(dǎo)、監(jiān)督，保障募集資金的專(zhuān)款專(zhuān)用。另一方面要督促發(fā)行人落實(shí)償債計(jì)劃及保障措施，按計(jì)劃提取償債基金，進(jìn)行專(zhuān)戶(hù)管理，提高資金使用效益，有效防范償債風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還要督促發(fā)行人進(jìn)一步加強(qiáng)信息披露工作，按照債券交易場(chǎng)所的規(guī)定及時(shí)、準(zhǔn)確地披露財(cái)務(wù)報(bào)告及有關(guān)重大事項(xiàng)。概而言之，一定要加強(qiáng)資金監(jiān)管，保證款項(xiàng)真正用于保障性住房建設(shè)。

第三篇：多渠道擴(kuò)大保障性住房建設(shè)資金來(lái)源

多渠道擴(kuò)大保障性住房建設(shè)資金來(lái)源

時(shí)間：2011-05-25 08:17:58來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)作者：

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[提要]保障性安居工程是一項(xiàng)重大的民生工程，大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程，需要?jiǎng)?chuàng)新思路，完善政策，進(jìn)一步拓展融資渠道，擴(kuò)大保障性住房建設(shè)資金來(lái)源。要做好保障性住房建設(shè)資金落實(shí)工作，需要充分認(rèn)識(shí)保障性住房建設(shè)資金的公益性、安全性和長(zhǎng)期性。

保障性安居工程是一項(xiàng)重大的民生工程，大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程，需要?jiǎng)?chuàng)新思路，完善政策，進(jìn)一步拓展融資渠道，擴(kuò)大保障性住房建設(shè)資金來(lái)源。

“十二五”時(shí)期，我國(guó)將建設(shè)保障性住房3600萬(wàn)套，其中2011年開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套。據(jù)估計(jì)，1000萬(wàn)套保障性安居工程，投資約1.3萬(wàn)億元至1.4萬(wàn)億元。今年中央財(cái)政進(jìn)一步增加了對(duì)地方建設(shè)保障性安居工程的補(bǔ)助資金，由去年的700多億元增加到1000億元以上，但保障性住房建設(shè)資金缺口仍很大。

未來(lái)我國(guó)保障性住房建設(shè)將以發(fā)展公共租賃住房為重點(diǎn)。保障性住房尤其是公共租賃住房建設(shè)具有資金需求量大、租金水平較低、公益性較強(qiáng)、投資回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)，因此，在資金的進(jìn)入、期限的配置、穩(wěn)定運(yùn)行和退出方面要通過(guò)體制機(jī)制創(chuàng)新，作好相應(yīng)的安排。

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南寧：保障性住房資金有望得到破解

日政策金融公庫(kù)下調(diào)企業(yè)保障性貸款利率

我們看到，一些地區(qū)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，在政府主導(dǎo)下發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，通過(guò)創(chuàng)新投融資體制機(jī)制，在擴(kuò)大保障性住房建設(shè)資金來(lái)源方面進(jìn)行了有益的探索。這些做法主要包括：發(fā)揮保障性安居工程專(zhuān)用融資平臺(tái)作用，吸引信貸資金、社?；?、保險(xiǎn)資金、社會(huì)資金等多元化資金進(jìn)入，滿(mǎn)足大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程的資金需求；對(duì)保障性住房建設(shè)資金和土地封閉運(yùn)行，確保資金安全有效運(yùn)行；政府通過(guò)注入土地、商業(yè)地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)確保資金還款來(lái)源；加快投融資體制機(jī)制創(chuàng)新，拓寬融資渠道，調(diào)動(dòng)社會(huì)資金參與保障房建設(shè)的積極性。

實(shí)踐顯示，只要政府支持到位、政策設(shè)計(jì)得好，就能吸引金融資金和社會(huì)資金。

要做好保障性住房建設(shè)資金落實(shí)工作，需要充分認(rèn)識(shí)保障性住房建設(shè)資金的公益性、安全性和長(zhǎng)期性。

保障性住房建設(shè)具有很強(qiáng)的公益性，要充分發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。政府要加大投入，除專(zhuān)項(xiàng)資金和配套資金外，地方政府應(yīng)充實(shí)保障性住房專(zhuān)用融資平臺(tái)并加強(qiáng)管理，吸引資金進(jìn)入。要充分發(fā)揮國(guó)開(kāi)行政策性銀行中長(zhǎng)期貸款的優(yōu)勢(shì)和對(duì)商業(yè)貸款的引導(dǎo)作用。要加大土地政策支持力度，對(duì)公租房、棚改房建設(shè)，要按規(guī)定實(shí)行土地劃撥方式供應(yīng)，這既能降低建設(shè)

成本和租金水平，又能增強(qiáng)融資的吸引力。金融機(jī)構(gòu)要以保本微利為導(dǎo)向，把保障性住房建設(shè)作為自身的社會(huì)責(zé)任，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。

保障性住房建設(shè)資金巨大，要確保資金安全有效運(yùn)行。保障性住房建設(shè)資金不僅關(guān)乎民生利益，也直接影響著金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定運(yùn)行。地方政府和金融機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位等相關(guān)環(huán)節(jié)要建立起嚴(yán)格的監(jiān)督約束機(jī)制，要加強(qiáng)賬戶(hù)管理，合規(guī)運(yùn)作，確保資金安全運(yùn)行，防止資金被挪作他用；要充分發(fā)揮審計(jì)、檢查等部門(mén)的監(jiān)督作用，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，杜絕違規(guī)行為，確保資金有效用于保障性住房建設(shè)。

保障性住房建設(shè)資金回收期較長(zhǎng)，要確保資金的可持續(xù)性和穩(wěn)定運(yùn)行。地方政府要確保保障性住房資金有穩(wěn)定的還款源，滿(mǎn)足金融資金可持續(xù)的要求。金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)還款保障機(jī)制的設(shè)計(jì)和建設(shè)。要加快金融創(chuàng)新，通過(guò)票據(jù)融資、保障房投資基金等為保障性住房建設(shè)提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金來(lái)源。發(fā)展公租房，應(yīng)合理確定租金水平，建立健全租金動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，既使租住群眾能承受，又使融資主體有回報(bào)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

保障性住房建設(shè)既是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)，也是一個(gè)重大的機(jī)遇，只要相關(guān)各方共同努力，開(kāi)拓創(chuàng)新，就能探索出一條可持續(xù)的保障性住房融資之路，為保障性住房建設(shè)注入源源不斷的資金活水。

民網(wǎng)北京10月16日電(記者 王煒)為提高住房公積金使用效率，并拓寬保障性政府昂建設(shè)資金來(lái)源，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、發(fā)改委、人民銀行、監(jiān)察部、審計(jì)署、銀監(jiān)會(huì)等七部門(mén)日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》，按照利用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設(shè)的試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)。

《實(shí)施意見(jiàn)》提出，利用住房公積金閑置資金發(fā)放的保障性住房建設(shè)貸款，必須定向用于經(jīng)濟(jì)適用住房、列入保障性住房規(guī)劃的城市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目安置用房、特大城市政府投資的公共租賃住房建設(shè)，禁止用于商品住房開(kāi)發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

為了保障公積金繳存職工的合法權(quán)益，《實(shí)施意見(jiàn)》特別強(qiáng)調(diào)，應(yīng)在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以?xún)?nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，嚴(yán)格控制貸款規(guī)模，禁止無(wú)償調(diào)撥使用。試點(diǎn)不改變繳存職工住房公積金所有權(quán)，不影響提取和個(gè)人住房貸款。試點(diǎn)城市人民政府在制定試點(diǎn)實(shí)施方案時(shí)，必須征求繳存職工意見(jiàn)。試點(diǎn)城市人民政府要及時(shí)公布試點(diǎn)的建設(shè)規(guī)模、開(kāi)發(fā)單位、建設(shè)成本、供應(yīng)對(duì)象等內(nèi)容，接受社會(huì)和群眾監(jiān)督。

同時(shí)，利用住房公積金貸款建設(shè)保障性住房，必須嚴(yán)格控制供應(yīng)對(duì)象，面向城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭。完善申請(qǐng)、審核、輪候、復(fù)核等制度，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管理。在同等條件下，繳存住房公積金的中低收入住房困難職工，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)或租賃。

為加強(qiáng)貸款管理、保證資金安全，《實(shí)施意見(jiàn)》明確，必須加強(qiáng)貸款管理，保證資金安全。一是設(shè)立資金監(jiān)管專(zhuān)項(xiàng)賬戶(hù)，對(duì)貸款資金流動(dòng)實(shí)行全程封閉管理。二是住房公積金管理中心對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格評(píng)審，并提交試點(diǎn)城市住房公積金管理委員會(huì)審議、人民政府批準(zhǔn)。三

是住房公積金管理中心要加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸中審查、貸后管理，切實(shí)防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。四是落實(shí)貸款抵押，借款人必須以在建項(xiàng)目、房產(chǎn)或土地使用權(quán)足額抵押，不得重復(fù)抵押。五是規(guī)定試點(diǎn)城市政府承擔(dān)落實(shí)償還貸款的責(zé)任，確保貸款本息按時(shí)償還。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，利用住房公積金閑置資金貸款支持保障性住房建設(shè)，有利于完善住房公積金制度，提高住房公積金使用效率，增加住房公積金收益，實(shí)現(xiàn)住房公積金保值增值；有利于帶動(dòng)住房投資和消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)；有利于拓寬保障性住房建設(shè)資金來(lái)源，加快保障性住房建設(shè)，解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問(wèn)題，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)。

據(jù)了解，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府將在《實(shí)施意見(jiàn)》印發(fā)后60日內(nèi)，將試點(diǎn)城市名單及實(shí)施方案送住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行審核批準(zhǔn)。《實(shí)施意見(jiàn)》同時(shí)強(qiáng)調(diào)，非試點(diǎn)城市不得利用住房公積金發(fā)放任何項(xiàng)目貸款。必須加強(qiáng)對(duì)住房公積金的監(jiān)督檢查。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、發(fā)展改革委、人民銀行、監(jiān)察部、審計(jì)署、銀監(jiān)會(huì)要各司其職，各負(fù)其責(zé)，密切配合，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)試點(diǎn)工作的監(jiān)督檢查。對(duì)在住房公積金試點(diǎn)工作中出現(xiàn)違紀(jì)行為的，要依據(jù)有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)肅追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和人員的責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

第四篇：保障性住房

標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè)試卷七（保障性住房）

一、注意事項(xiàng)

1．申論考試是對(duì)應(yīng)試者閱讀理解能力、綜合分析能力、提出和解決問(wèn)題能力及文字表達(dá)能力進(jìn)行考查的考試。

2．作答參考時(shí)限：閱讀材料40分鐘，答卷110分鐘。

3．仔細(xì)閱讀給定資料，按照后面提出的申論要求依次作答。

4．考生可以在本試卷的空白位置或草稿紙上打草稿，但所有題目都要在答題紙的指定位置作答，作答在其他位置一律無(wú)效！

二、給定資料

1．國(guó)務(wù)院總理溫家寶日前在上?？疾毂Ｕ闲宰》抗こ踢M(jìn)展情況時(shí)說(shuō)，要把保障性住房建設(shè)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，在財(cái)政、金融和土地政策上給予大力支持，讓廣大城市中低收入居民安居樂(lè)業(yè)?？偫泶搜?，道出了眾多城市中低收入居民的心聲。

當(dāng)前，在許多地方商品房開(kāi)發(fā)紅紅火火之時(shí)，群眾關(guān)心的保障性住房建設(shè)卻進(jìn)展緩慢。前不久，全國(guó)人大常委會(huì)的一份調(diào)研報(bào)告顯示，按照國(guó)家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，2009年全國(guó)需投入資金1676億元，但截至8月底僅完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。

從記者在各地調(diào)研的情況來(lái)看，保障性住房建設(shè)進(jìn)展緩慢，資金配套困難、用地審批周期長(zhǎng)是反映最為集中的兩大難題。但從多數(shù)地區(qū)實(shí)際情況看，資金、土地并非是最大的問(wèn)題，部分地方政府以怎樣的政績(jī)觀、發(fā)展觀來(lái)推進(jìn)保障性住房建設(shè)，才是問(wèn)題的關(guān)鍵所在。

據(jù)《工人日?qǐng)?bào)》報(bào)道，湖南省建設(shè)部門(mén)年中對(duì)全省廉租住房資金到位、工程進(jìn)度進(jìn)行檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，全省廉租住房開(kāi)工率較低的有5個(gè)市（州），此外還有4個(gè)市（州）沒(méi)有遵守國(guó)家規(guī)定，市（州）財(cái)政、住房公積金增值凈收益、土地出讓凈收益均沒(méi)有安排廉租住房資金。

而記者在內(nèi)蒙古調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，部分地方政府重視不夠，工作上無(wú)積極性、主動(dòng)性，原本應(yīng)該用于保障性住房建設(shè)的資金沒(méi)有到位，已經(jīng)下發(fā)的資金中途被截留、擠占甚至挪用。

在用地問(wèn)題上，近年來(lái)，各地為調(diào)控商品房市場(chǎng)都儲(chǔ)備了一批土地，一旦房?jī)r(jià)看漲，地方政府都能很快拿出一批土地投放市場(chǎng)，以獲取高額的土地出讓收益，而一旦保障性住房需要用地，審批的難題就來(lái)了。

如期完成保障性住房建設(shè)規(guī)劃，既是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的調(diào)控措施，同時(shí)也是中央政府對(duì)城市廣大中低收入居民作出的鄭重承諾，關(guān)系國(guó)計(jì)民生，也關(guān)系到政府的公信力，不可輕視。各地政府要從執(zhí)政為民、民生優(yōu)先的高度，切實(shí)把這件大事抓緊抓實(shí)。

該材料主要內(nèi)容：____ 2．廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳2009年7月下發(fā)《關(guān)于大力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導(dǎo)意見(jiàn)》），進(jìn)一步加大保障性住房的建設(shè)力度，爭(zhēng)取用3年的時(shí)間基本解決城市低收入家庭住房困難問(wèn)題?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》提出：加大廉租住房建設(shè)；加大實(shí)施城市危舊房、筒子樓改造力度，加快實(shí)施國(guó)有農(nóng)林場(chǎng)、墾區(qū)、礦山棚戶(hù)區(qū)和采礦沉陷區(qū)民房搬遷維修改造工程；加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，增加經(jīng)濟(jì)適用住房供給。

《指導(dǎo)意見(jiàn)》強(qiáng)化政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)，認(rèn)為要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須實(shí)行自治區(qū)、市、縣人民政府責(zé)任制，各級(jí)人民政府要認(rèn)真履行穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)，充分發(fā)揮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用。

同時(shí)要求建立健全工作機(jī)制。自治區(qū)成立促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由自治區(qū) 人民政府領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在自治區(qū)建設(shè)廳。各市、縣也要成立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組。領(lǐng)導(dǎo)小組要建立房地產(chǎn)聯(lián)席會(huì)議制度和工作推進(jìn)例會(huì)制度，分析、協(xié)調(diào)和解決當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的重大問(wèn)題，組織制定本區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)較快發(fā)展。

《指導(dǎo)意見(jiàn)》要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理。建立由自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局牽頭，自治區(qū)發(fā)展改革委、建設(shè)廳等相關(guān)部門(mén)參加的全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息協(xié)調(diào)、發(fā)布工作機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整合、監(jiān)測(cè)和分析，采取各種形式定期或不定期地向社會(huì)發(fā)布有關(guān)全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。另外，還要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，以準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行中的新情況、新問(wèn)題，提高調(diào)控措施的預(yù)見(jiàn)性、針對(duì)性和有效性。

營(yíng)造良好的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境也是必不可少的，《指導(dǎo)意見(jiàn)》要求各級(jí)政府和相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)與房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)系，幫助企業(yè)解決經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中遇到的困難；要加強(qiáng)服務(wù)、提高效率，優(yōu)先審批、辦證程序，合理縮短審批、辦證時(shí)限。

2009年，廣西共供應(yīng)保障性住房用地312.64公頃，同比增長(zhǎng)1.48倍。其中廉租住房用地供應(yīng)95.06公頃，經(jīng)濟(jì)適用住房用地供應(yīng)102.70公頃，棚戶(hù)區(qū)改造用地供應(yīng)45.44公頃，農(nóng)村危房改造用地供應(yīng)69.44公頃。

2009年，廣西國(guó)土資源廳把優(yōu)先保證保障性住房用地供應(yīng)作為保民生的重點(diǎn)工作，采取多項(xiàng)措施為解決城市低收入家庭住房困難，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展作貢獻(xiàn)。

該材料主要內(nèi)容____ 3．保障性安居工程建設(shè)既是黨中央、國(guó)務(wù)院擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措之一，也是解決低收入家庭住房問(wèn)題的主要渠道。但是，“保障性安居工程建設(shè)”這一利國(guó)利民的好“經(jīng)”，卻在有的地方被“歪嘴和尚”念歪念壞了。一些權(quán)力部門(mén)利用黨的這項(xiàng)惠民、助民政策，偷梁換柱、欺上瞞下，在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、審批以及分配等各個(gè)環(huán)節(jié)上大搞權(quán)力尋租、權(quán)力自肥，而一些開(kāi)發(fā)商則打著經(jīng)濟(jì)適用房的名義，做著商品房的生意。經(jīng)濟(jì)適用房違規(guī)轉(zhuǎn)讓、租賃者有之，將經(jīng)濟(jì)適用房魔術(shù)般地變成商品房甚至變成豪華別墅的有之，經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)不合算而大量遭棄購(gòu)的有之，“保障性安居工程建設(shè)”這盤(pán)好棋就這樣被活生生地?cái)嚨靡凰俊?/p>

保障性安居工程出現(xiàn)了這一系列的問(wèn)題，說(shuō)明我們政策出臺(tái)的相關(guān)配套措施沒(méi)有跟上，讓別有用心的人鉆了空子。好比吃魚(yú)讓魚(yú)刺刺著了咽喉，卻不能因此否認(rèn)魚(yú)肉的味美營(yíng)養(yǎng)價(jià)值而從此禁食魚(yú)肉一樣，保障性安居工程的政策也決不能因噎廢食。因?yàn)槭聦?shí)上包括經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)在內(nèi)的保障性安居工程，在很多地方實(shí)施得很好，出現(xiàn)問(wèn)題的畢竟只是一部分。

辯證地看，出現(xiàn)的問(wèn)題為我們繼續(xù)實(shí)施好保障性安居工程積累了經(jīng)驗(yàn)。針對(duì)進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用房管理實(shí)施辦法，不少有識(shí)之士提出了很多很有見(jiàn)地的建議，如禁止經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓?zhuān)兘?jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓為政府回購(gòu)，賣(mài)給需要這種房子的家庭；嚴(yán)懲利用經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)作腐敗，以儆效尤；建立公開(kāi)、公平、公正的審議程序，健全供應(yīng)對(duì)象的準(zhǔn)人審核工作機(jī)制。要使經(jīng)濟(jì)適用房真正成為中低收入者的保障性住房，重在把好入口出口兩道關(guān)，即經(jīng)濟(jì)適用房的申購(gòu)關(guān)和所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)òń棺赓U）關(guān)，而要把好這兩道關(guān)，一條不可或缺的辦法就是公開(kāi)透明，陽(yáng)光操作。廣大群眾的監(jiān)督才是最有效、最敏銳的監(jiān)督。

該材料主要內(nèi)容：____ 4．“只要出2萬(wàn)到8萬(wàn)元中介費(fèi)，你是不是低保戶(hù)，是不是本城區(qū)人，都無(wú)所謂．”2009年7月7日，武漢市一位大型連鎖房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人告訴記者。這是隱沒(méi)在武漢街巷，關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)一條龍服務(wù)的黑市價(jià)格。所謂“一條龍”式購(gòu)房服務(wù)，就是從購(gòu)房資格申請(qǐng)材料辦理，一直到最終搖號(hào)，中介全程“包辦”到底。2009年6月12日發(fā)生的“六連號(hào)”事件僅僅揭開(kāi)了武漢市經(jīng)濟(jì)適用房黑市鏈條的冰山一角。當(dāng)天，武漢市余家頭小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房在申購(gòu)搖號(hào)時(shí)，搖出了六個(gè)連在一起的購(gòu)房資格證明編號(hào)，這在申購(gòu)高達(dá)40比1的情況下，極不尋常，引發(fā)強(qiáng)烈質(zhì)疑。

事后查明，這六個(gè)編號(hào)均是中介機(jī)構(gòu)勾結(jié)搖號(hào)官員作弊搖出的“關(guān)系號(hào)”，申請(qǐng)材料全系造假；2009年6月22日，武漢市政府新聞辦召開(kāi)了一次僅55秒的新聞發(fā)布會(huì)，宣布了相關(guān)中介和涉案政府官員受到處理的結(jié)果。

“六連號(hào)”事件雖然結(jié)束，但是隱身在經(jīng)濟(jì)適用房背后的制度漏洞，以及由此引致的一連串黑色利益鏈仍可能吞噬這一公共善政的普惠。

該材料主要內(nèi)容：____ 5．與一般商品房一樣，對(duì)于保障性住房而言，充足的土地供應(yīng)是其開(kāi)發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)性條件。然而由于近年來(lái)中心城區(qū)地價(jià)飛漲，經(jīng)濟(jì)適用房越建越遠(yuǎn)，多個(gè)城市經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目出現(xiàn)被老百姓“棄買(mǎi)”的尷尬情況。

在長(zhǎng)春市，2008年這里重啟經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，全年共建設(shè)22.7萬(wàn)平方米共3780套，前兩批共發(fā)售1900多套。至年底剩下1400多套沒(méi)有售出。在此期間，長(zhǎng)春市兩次放寬申請(qǐng)家庭的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，將月人均收入標(biāo)準(zhǔn)由500元以下放寬到800元，并允許優(yōu)撫對(duì)象、復(fù)轉(zhuǎn)軍人、殘疾人等6類(lèi)特殊人群購(gòu)房，但是并沒(méi)有出現(xiàn)人們想象中的踴躍爭(zhēng)購(gòu)場(chǎng)面。

在廣州，2008年底推出的2145套經(jīng)濟(jì)適用房，只有975套房屋被中低收入家庭認(rèn)購(gòu)，余下1170套房遭棄購(gòu)。這意味著時(shí)隔10年廣州市推出的首批經(jīng)濟(jì)適用房超過(guò)一半被棄購(gòu)。據(jù)記者了解，這些城市經(jīng)濟(jì)適用房“遇冷”的原因是，不少地方興建的經(jīng)濟(jì)適用房離中心城區(qū)太遠(yuǎn)，生活配套設(shè)施不足，而中低收入者大都依賴(lài)公共交通，他們?nèi)绻≡谄h(yuǎn)的郊區(qū)，就醫(yī)、上學(xué)、出行都非常不便，再加上與周邊商品房相比，價(jià)格也沒(méi)有吸引力，所以棄購(gòu)現(xiàn)象比較突出。

以武漢城開(kāi)青菱城市花園經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目已經(jīng)接近武漢三環(huán)線(xiàn)，當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局核定其基準(zhǔn)價(jià)格核定為2699元／平方米，比同地段的一些商品房均價(jià)還高。而且，在2008年底申購(gòu)時(shí)，該項(xiàng)目道路還未修通，低收人群體只能“望而卻步”，第一輪搖號(hào)后遭遇棄買(mǎi)，415套住房只賣(mài)了—百多套。

有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析，由于中心城區(qū)近年來(lái)地價(jià)飆升，土地供應(yīng)也越來(lái)越少，未來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房越建越遠(yuǎn)將成為常態(tài)。據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房“黃埔人家”開(kāi)發(fā)商武漢江岸房地產(chǎn)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售限價(jià)的情況下，開(kāi)發(fā)商主要靠降低土地的購(gòu)價(jià)來(lái)節(jié)約成本。該公司建設(shè)的“黃埔人家”經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)位于中心城區(qū)，當(dāng)時(shí)的土．地價(jià)格約100萬(wàn)元／畝，均價(jià)2600元，利潤(rùn)率控制在國(guó)家規(guī)定的3%。

但現(xiàn)在市區(qū)內(nèi)的土地價(jià)格已經(jīng)翻了幾倍，再加上勞動(dòng)力價(jià)格、材料成本的上漲，在政府2900元限價(jià)下銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用房，肯定虧本。

該材料主要內(nèi)容：____ 6.2009年8月份，經(jīng)濟(jì)適用房再次成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)。先是月初傳出石家莊市上千套經(jīng)濟(jì)適用房由于定價(jià)過(guò)高遭棄購(gòu)的消息，緊接著又爆出了南陽(yáng)套用經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)開(kāi)發(fā)商品房的新聞。在國(guó)家不斷加大力度，推動(dòng)保障性住房建設(shè)的時(shí)刻，經(jīng)濟(jì)適用房政策在執(zhí)行過(guò)程中遇到的問(wèn)題開(kāi)始受到人們的質(zhì)疑。一些專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)濟(jì)適用房不僅有社會(huì)保障性特點(diǎn)，與廉租房相比，它又具有鮮明的市場(chǎng)化特征。推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)有可能會(huì)影響完全市場(chǎng)化的商品住宅市場(chǎng)，而且在巨大利益的誘惑之下，容易出現(xiàn)有違社會(huì)公平的現(xiàn)象。

20世紀(jì)70年代以前，由于兩次世界大戰(zhàn)和1929年一1933年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，嚴(yán)重的住宅短缺成為困擾西方國(guó)家的主要問(wèn)題。在這種情況下，主要依靠市場(chǎng)化手段解決居民住房問(wèn)題的西方國(guó)家遭遇了困境。

“市場(chǎng)機(jī)制條件下，由于勞動(dòng)能力的差別存在，一部分階層的收入是無(wú)法承受其住宅支出的，這就在客觀上需要政府提供住宅消費(fèi)保障。”楊紅旭說(shuō)。

為解決這一問(wèn)題，美國(guó)于1968年進(jìn)行相關(guān)立法，政府保證10年內(nèi)資助低收入家庭600萬(wàn)套住房。戰(zhàn)后的英國(guó)，政府同樣在金融和住宅供應(yīng)上進(jìn)行了大規(guī)模的國(guó)家干預(yù)，直接投資或補(bǔ)貼建設(shè)公共住宅成為解決住房問(wèn)題的主要手段。

20世紀(jì)70年代以來(lái)，隨著西方國(guó)家全國(guó)性住宅短缺的緩解以至消失，再加上福利開(kāi)支出現(xiàn)緊縮趨勢(shì)，大規(guī)模國(guó)家干預(yù)的方式開(kāi)始捉襟見(jiàn)肘，代之而起的是發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的彈性和選擇性，鼓勵(lì)運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制解決住宅供應(yīng)。20世紀(jì)80年代撒切爾夫人執(zhí)政時(shí)期的英國(guó)表現(xiàn)得尤其明顯。

在我國(guó)，自從1998年住房體制改革以來(lái)，市場(chǎng)在房地產(chǎn)資源配置中的基礎(chǔ)作用越來(lái)越顯著，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來(lái)。但是，在市場(chǎng)化進(jìn)程日益加快的情況下，我國(guó)住房保障體系建設(shè)卻處于緩慢甚至是局部停頓的狀態(tài)，隨著各地房?jī)r(jià)的飛漲，中低收人家庭買(mǎi)房難、租房難的問(wèn)題越來(lái)越突出。

為了解決這一矛盾，2007年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了文件，加強(qiáng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)；在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求下，2008年6月前后各地出臺(tái)了 《2008--2012年住房建設(shè)規(guī)劃》，其中都明確了住房保障產(chǎn)品的建設(shè)規(guī)模,2008年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)了9000億元安居工程投資計(jì)劃，再次加大了保障性住房的投入和建設(shè)力度。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部在一份研究報(bào)告中指出，給低收入階層提供住宅消費(fèi)保障，是西方國(guó)家普遍的做法；盡管在住宅資源配置中，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家依賴(lài)市場(chǎng)發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用，但是從各國(guó)完善的住宅消費(fèi)保障制度的建立、發(fā)展和完善過(guò)程看，政府在住宅消費(fèi)保障制度上起了決定性的作用。德國(guó)、法國(guó)的住宅法律都明確規(guī)定，居住權(quán)是公民權(quán)利的重要組成部分。因此，各國(guó)中央政府和地方政府都設(shè)立了相關(guān)部門(mén)，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)住房保障體系的構(gòu)建和實(shí)施。如美國(guó)的住房和都市發(fā)展部、新加坡的建屋發(fā)展局等。

楊紅旭表示，政府保障公民的居住權(quán)，是文明社會(huì)的必然選擇。我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將并存市場(chǎng)化和保障化兩條軌道，二者如何協(xié)調(diào)發(fā)展，是需要著重關(guān)注的問(wèn)題。

該材料主要內(nèi)容：____ 7.2009年8月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長(zhǎng)侯淅珉接受新華社記者專(zhuān)訪(fǎng)，圍繞社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，一一作答。

如何看待經(jīng)濟(jì)適用住房尋租、牟利現(xiàn)象？

問(wèn)：近期一些城市相繼出現(xiàn)違規(guī)搖號(hào)，出租、棄購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房等現(xiàn)象，您怎么看待這些現(xiàn)象？

侯漸珉：對(duì)于目前反映的經(jīng)濟(jì)適用住房尋租、牟利現(xiàn)象，要做深入全面客觀的分析。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)健全制度，加強(qiáng)監(jiān)管，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房健康發(fā)展，充分發(fā)揮這項(xiàng)制度對(duì)解決城市低收入家庭住房困難的作用。

武漢出現(xiàn)的“六連號(hào)”事件，是典型的內(nèi)外勾結(jié)行為，既有道德范疇的問(wèn)題，也有主管部門(mén)內(nèi)部管理問(wèn)題，以及資格審查機(jī)制問(wèn)題。這不是經(jīng)濟(jì)適用住房制度本身的問(wèn)題，對(duì)欺詐問(wèn)題，需要從法律法規(guī)上加大違規(guī)處罰力度。同時(shí)要加強(qiáng)內(nèi)部管理、廉政建設(shè)，提高人員素質(zhì)。要進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象的審核機(jī)制，主要是保證收入、財(cái)產(chǎn)和住房狀況審查的真實(shí)性。

對(duì)于部分地區(qū)出現(xiàn)的出租問(wèn)題，要結(jié)合購(gòu)房當(dāng)時(shí)的政策規(guī)定加以處理。2004年規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房在未繳政府土地收益的情況下，不得用于出租。按照2007年規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房5年后才能上市交易，并有收益分成制度等限制條件。對(duì)于在這之前取得經(jīng)濟(jì)適用房的住戶(hù)，要按各個(gè)城市出臺(tái)的具體規(guī)定來(lái)處理。

違規(guī)出租問(wèn)題的出現(xiàn)，反映出部分主管部門(mén)對(duì)保障性住房的后續(xù)管理不重視、不到位。同時(shí)，這與各地住房保障機(jī)構(gòu)不健全、人員嚴(yán)重不足密切相關(guān)。

對(duì)于一些城市出現(xiàn)的棄購(gòu)現(xiàn)象，原因是多方面的。一種是買(mǎi)不起，一些地區(qū)簡(jiǎn)單以當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的低收入線(xiàn)作為經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)象準(zhǔn)入線(xiàn)，部分符合規(guī)定條件的家庭沒(méi)有支付能力；另外，從風(fēng)險(xiǎn)考慮，商業(yè)銀行也不會(huì)給這些家庭提供貸款支持。另一種是現(xiàn)行的以成本為基礎(chǔ)的定價(jià)機(jī)制存在一些缺陷。如相鄰地段，因?yàn)椴疬w成本不同，價(jià)格差異較大。此外，也有區(qū)位選擇不符合保障對(duì)象的生活工作需要。再者，中小城市經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格和商品房?jī)r(jià)格差距不明顯等。這就需要各地科學(xué)界定供應(yīng)對(duì)象，合理確定項(xiàng)目選址和建設(shè)規(guī)模，同時(shí)要進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房的定價(jià)機(jī)制。

如何對(duì)待經(jīng)濟(jì)適用住房制度的不同看法？ 問(wèn)：經(jīng)濟(jì)適用房存在的違規(guī)現(xiàn)象，使得社會(huì)上出現(xiàn)取消經(jīng)濟(jì)適用房的聲音，您怎么看待？ 侯浙珉：對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房制度進(jìn)行廣泛深入的討論，有利于集中各方智慧，完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，促進(jìn)這項(xiàng)制度健康發(fā)展。

我們注意到了取消經(jīng)濟(jì)適用住房制度的議論，并進(jìn)行了認(rèn)真研究。歸納起來(lái)，取消經(jīng)濟(jì)適用住房的觀點(diǎn)有兩個(gè)主要依據(jù)：一是從當(dāng)前存在的問(wèn)題出發(fā)，進(jìn)而要否定這項(xiàng)制度，這有些簡(jiǎn)單化了；另一種是認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)給被保障對(duì)象以住房產(chǎn)權(quán)，認(rèn)為保障就是救濟(jì)，給產(chǎn)權(quán)影響資源分配效率。

另外，我國(guó)的快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化仍將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，住房供求關(guān)系緊張、房?jī)r(jià)上漲較快的特點(diǎn)短期內(nèi)難以改變，大中城市里多數(shù)新產(chǎn)生的城市家庭需要政府的幫助，才能實(shí)現(xiàn)住有所居。如果完全實(shí)行政府財(cái)政投資建設(shè)廉租房，財(cái)力難以承受。而經(jīng)濟(jì)適用住房政策，政府以土地、稅費(fèi)優(yōu)惠補(bǔ)貼一部分，讓有支付能力的家庭承擔(dān)一部分，共同解決住房問(wèn)題，具有現(xiàn)實(shí)可行性。

如何確保經(jīng)濟(jì)適用住房政策不變昧不走樣？ 問(wèn)：既然經(jīng)濟(jì)適用住房制度仍有存在的必要，那么如何確保經(jīng)濟(jì)適用住房政策不變味不 走樣？

侯淅珉：各地區(qū)要健全相關(guān)制度，加強(qiáng)準(zhǔn)入、配售和售后各個(gè)環(huán)節(jié)的管理，確保經(jīng)濟(jì)適用住房制度惠及被保障群眾。

首先，各地要加快建設(shè)城市家庭住房、收入（財(cái)產(chǎn)）管理的動(dòng)態(tài)信息系統(tǒng)，減少人工審核過(guò)程中的漏洞。目前，各市縣基本建立了多級(jí)審核、公示制度，重點(diǎn)是要完善審核手段。

如上海市建立了家庭收入核對(duì)中心，探索公安、金融、證券、工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)、住房公積金、住房產(chǎn)權(quán)管理等信息資源共享，通過(guò)相關(guān)政務(wù)信息比對(duì)的方式，建立了高效快速的核查機(jī)制。深圳市要求各相關(guān)部門(mén)對(duì)申請(qǐng)住房保障家庭的戶(hù)籍、車(chē)輛、住房、保險(xiǎn)、個(gè)稅、存貸款、證券、殘疾等級(jí)及優(yōu)撫對(duì)象等9個(gè)方面進(jìn)行嚴(yán)格審查。

各地要借鑒上海、深圳的做法，地方政府要加大協(xié)調(diào)力度，部門(mén)要通力配合，各地民政部門(mén)要根據(jù)2007年國(guó)務(wù)院規(guī)定的分工要求，抓緊建立住房保障對(duì)象和收入（財(cái)產(chǎn)）核對(duì)工作機(jī)制。住房保障主管部門(mén)要積極配合。

其次，要加強(qiáng)銷(xiāo)售過(guò)程的管理，建立公開(kāi)、公平、公正的配售工作機(jī)制。這方面，各地已經(jīng)做了大量工作，現(xiàn)在看來(lái)，還要完善定價(jià)機(jī)制。比如，上海市出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法，把政府暗補(bǔ)的土地稅費(fèi)等量化成政府的產(chǎn)權(quán)比例，個(gè)人出資部分量化成個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例，既保證了個(gè)人投資權(quán)益，又保證了政府權(quán)益，壓縮了經(jīng)濟(jì)適用住房的尋租空間，有利于保證經(jīng)濟(jì)適用住房主要用于自住，這是一種積極的探索。

最后，要加強(qiáng)售后使用的監(jiān)督管理。目前，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房售后使用情況的監(jiān)管，還十分薄弱。要把好事辦好，各地區(qū)應(yīng)健全機(jī)構(gòu)，充實(shí)工作人員，建立售后房屋檔案和定期監(jiān)督檢查制度。同時(shí)，嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)管理，加大對(duì)空置、未繳納政府收益前出租、擁有其他住房未主動(dòng)退出等違規(guī)行為的處罰力度。

該材料主要內(nèi)容：____

三、申論要求

1．仔細(xì)閱讀材料，概括所給材料反映的主要問(wèn)題。（20分）

要求：概括全面，語(yǔ)言精練，200字以?xún)?nèi)。

2．針對(duì)材料中提到的經(jīng)濟(jì)適用房存在的問(wèn)題，談?wù)勀愕慕鉀Q方案。(30分)要求：所提方案具有條理性和可操作性，字?jǐn)?shù)不超過(guò)400字。

3．就材料中涉及的我國(guó)住房建設(shè)市場(chǎng)化和保障性的問(wèn)題，自選角度，自擬

題目，寫(xiě)一篇文章。(50分)要求：中心明確，內(nèi)容充實(shí)，論述深刻，有說(shuō)服力，字?jǐn)?shù)在1000字左右。

標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè)試卷七

一、材料內(nèi)容概括

材料1：保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢的原因。

材料2：廣西出臺(tái)《指導(dǎo)意見(jiàn)》，加大保障性住房建設(shè)。材料3：保障性安居工程出現(xiàn)了一系列問(wèn)題。

材料4：武漢經(jīng)適房“六連號(hào)”事件暴露經(jīng)適房操作中的黑市交易。材料5：經(jīng)適房遭“冷遇”，多個(gè)地區(qū)出現(xiàn)棄購(gòu)現(xiàn)象。

材料6：經(jīng)濟(jì)適用房的“保障性”與“市場(chǎng)化”間存在的問(wèn)題。

材料7：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長(zhǎng)侯淅珉接受新華社記者專(zhuān)訪(fǎng)，回答社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。

二、參考答案 1．答案提示

保障性住房是國(guó)家為解決低收入困難家庭的住房問(wèn)題而采取的根本措施，對(duì)改善廣大低收入群體的生活條件、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都具有重大意義。在大力建設(shè)保障性住房的過(guò)程中，也出現(xiàn)了不少問(wèn)題，如經(jīng)適房?jī)r(jià)格過(guò)高，出租、棄購(gòu)現(xiàn)象普遍，房號(hào)買(mǎi)賣(mài)、黑市交易等，亟待解決和規(guī)范。有關(guān)部門(mén)應(yīng)該加大對(duì)保障性住房的監(jiān)督管理力度，完善相關(guān)制度，嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，切實(shí)讓保障性住房惠及被保障群體。2．答案提示

針對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題，可以采取以下措施：

(1)系統(tǒng)規(guī)劃經(jīng)適房的選址、建設(shè)，科學(xué)定價(jià)，避免經(jīng)適房向商品房的大戶(hù)型、高價(jià)格趨勢(shì)發(fā)展。

(2)建立動(dòng)態(tài)的經(jīng)適房申請(qǐng)者的收入財(cái)產(chǎn)信息，對(duì)經(jīng)適房申請(qǐng)者進(jìn)行嚴(yán)格審核，全面審核申請(qǐng)者的家庭收入、財(cái)產(chǎn)狀況，杜絕瞞報(bào)、漏報(bào)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的情況發(fā)生。

(3)要加強(qiáng)經(jīng)適房銷(xiāo)售過(guò)程的管理，建立公開(kāi)、公平、公正的配售工作機(jī)制。對(duì)經(jīng)適房搖號(hào)輪號(hào)過(guò)程加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)買(mǎi)賣(mài)房號(hào)、黑市交易以及有關(guān)部門(mén)的行賄受賄行為，加大打擊 力度。

(4)做好經(jīng)適房售后的使用監(jiān)督，建立售后房屋檔案和定期監(jiān)督檢查制度，定期審查經(jīng)適房的使用情況。發(fā)現(xiàn)出租、出賣(mài)或炒作經(jīng)適房的行為立即進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，甚至取消其經(jīng)適房的使用資格。

3．答案提示

保障性住房的保障性不容忽視

當(dāng)人們邁過(guò)吃飽穿暖、衣食無(wú)憂(yōu)的生存線(xiàn)，下一個(gè)提高生活質(zhì)量的目標(biāo)就是——安居、住好。一個(gè)相對(duì)寬松和舒適的居住環(huán)境，對(duì)大多數(shù)中低收入家庭來(lái)說(shuō)，是心有余而力不足的事情。國(guó)家出臺(tái)保障性住房政策，其目的就在于讓廣大住房困難家庭買(mǎi)得起房，住得起房，具有不容質(zhì)疑的保障功能，可以說(shuō)保障性是保障性住房的根本屬性和題中應(yīng)有之義。

然而，在保障性住房尤其是經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)過(guò)程中，卻出現(xiàn)了一些市場(chǎng)化的傾向。例 如，2009年8月初，石家莊市上千套經(jīng)濟(jì)適用房由于定價(jià)過(guò)高而遭棄購(gòu)，緊接著又爆出了南陽(yáng)套用經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)開(kāi)發(fā)商品房的新聞。還有武漢某經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，已經(jīng)接近武漢三環(huán)線(xiàn)，當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局核定其基準(zhǔn)價(jià)格為2699元／平方米，比同地段的一些商品房均價(jià)還南。此外，有些經(jīng)適房越造越大，出現(xiàn)90平、100平甚至是120平的大戶(hù)型，不僅加大了購(gòu)房的難度，而且一定程度上也造成了住房的浪費(fèi)，偏離了保障性的宗旨。

保障性住房建設(shè)本是一項(xiàng)惠民、利民的德政工程，卻為何出現(xiàn)了上述種種市場(chǎng)化的趨向呢？原因是多方面的。一是百姓買(mǎi)不起，一些地區(qū)簡(jiǎn)單以當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的低收入線(xiàn)作為經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)象準(zhǔn)入線(xiàn)，部分符合規(guī)定條件的家庭沒(méi)有支付能力，導(dǎo)致了大量的棄購(gòu)現(xiàn)象；二是現(xiàn)行的以成本為基礎(chǔ)的定價(jià)機(jī)制存在一些缺陷。如相鄰地段，因?yàn)椴疬w成本不同，價(jià)格差異較大，導(dǎo)致一些經(jīng)適房?jī)r(jià)格高于商品房；三是有些經(jīng)適房的區(qū)位選擇不符合保障對(duì)象的生活工作需要，也導(dǎo)致棄購(gòu)現(xiàn)象發(fā)生；最后，一些開(kāi)發(fā)商利用政府資金建大戶(hù)型的經(jīng)適房，從中牟取暴利。

我們并不能因?yàn)楸Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的種種問(wèn)題而斷然否定它的保障性功能，而 應(yīng)該在分析問(wèn)題的基礎(chǔ)上，在今后的工作中采取各種措施，充分發(fā)揮保障性住房的保障功能。

一是要健全相關(guān)制度，加強(qiáng)保障性住房的準(zhǔn)入、配售和售后各個(gè)環(huán)節(jié)的管理，并確保經(jīng)濟(jì)適用住房制度惠及被保障群眾。二是要建立多級(jí)審核、公示制度，重點(diǎn)是要完善審核手段，嚴(yán)把保障性住房審核申請(qǐng)關(guān)。三是各個(gè)相關(guān)部門(mén)要協(xié)調(diào)配合，建立住房保障對(duì)象以及申請(qǐng)者的收入（財(cái)產(chǎn)）核對(duì)工作機(jī)制。四是要加強(qiáng)對(duì)保障性住房特別是經(jīng)適房銷(xiāo)售過(guò)程的管理，建立公開(kāi)、公平、公正的配售工作機(jī)制，還要完善定價(jià)機(jī)制，可以把政府暗補(bǔ)的土地稅費(fèi)等量化成政府的產(chǎn)權(quán)比例，壓縮經(jīng)濟(jì)適用住房的尋租空間。

“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”，這是古往今來(lái)一個(gè)受人關(guān)注的問(wèn)題。在當(dāng)今社會(huì)，保障性住房建設(shè)是實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的重要舉措。能讓老百姓買(mǎi)得起房、住得起房，是政府的重要職責(zé)之一。在大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)的同時(shí)，政府也應(yīng)該承擔(dān)起維護(hù)保障性住房的保障性功能的責(zé)任，有效處理建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的種種問(wèn)題，糾正不當(dāng)市場(chǎng)化的傾向。

第五篇：保障性住房

保障性住房，是與商品性住房（簡(jiǎn)稱(chēng)商品房）相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。

著重分析上海市的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房

經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用住房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，實(shí)行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導(dǎo)價(jià)出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。

經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用住房面積需要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。上海市申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房條件

（一）申請(qǐng)家庭成員在本市實(shí)際居住，具有本市城鎮(zhèn)常住戶(hù)口連續(xù)滿(mǎn)7年，且在提出申請(qǐng)所在地的區(qū)（縣）城鎮(zhèn)常住戶(hù)口連續(xù)滿(mǎn)5年。

（二）申請(qǐng)家庭人均住房建筑面積低于15平方米（含15平方米）。

（三）3人及以上申請(qǐng)家庭人均年可支配收入低于39600元（含39600元）、人均財(cái)產(chǎn)低于120000元（含120000元）；2人及以下申請(qǐng)家庭人均年可支配收入和人均財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)按前述標(biāo)準(zhǔn)上浮10，即人均年可支配收入低于43560元（含43560元）、人均財(cái)產(chǎn)低于132000元（含132000元）。

（四）申請(qǐng)家庭成員在提出申請(qǐng)前5年內(nèi)未發(fā)生過(guò)住房出售行為和贈(zèng)與行為，但申請(qǐng)家庭成員之間住房贈(zèng)與行為除外。

同時(shí)符合上述標(biāo)準(zhǔn)，具有完全民事行為能力、年滿(mǎn)30周歲的單身人士（包括未婚、喪偶、或者離婚滿(mǎn)三年的人士），可單獨(dú)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房。

經(jīng)濟(jì)適用房弊端

經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)在風(fēng)風(fēng)雨雨中走過(guò)了十多個(gè)春秋，政府推出經(jīng)濟(jì)適用房的初衷是為了幫助中低收入家庭解決住房問(wèn)題。國(guó)家為了支持經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目規(guī)定，免收土地出讓金，減免多項(xiàng)稅費(fèi)，同時(shí)各地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。這就降低了開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本。由于經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格通常要比商品房低10％－20％，因此，在當(dāng)今商品房?jī)r(jià)格高不可攀的情況下，經(jīng)濟(jì)適用房便成了市場(chǎng)中的香餑餑。

但從現(xiàn)實(shí)情況看，經(jīng)濟(jì)適用房的種種弊端越來(lái)越引起人們的關(guān)注：

一經(jīng)濟(jì)適用房并不經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)適用房搞價(jià)格雙軌制的基礎(chǔ)是存在一個(gè)收入準(zhǔn)入線(xiàn)，然后把人群一分為二，非此即彼。這條線(xiàn)定低了，買(mǎi)得起沒(méi)資格，有資格買(mǎi)不起，經(jīng)適房銷(xiāo)售不出去；定高了，供應(yīng)不起。以上海當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格為例，上海劃線(xiàn)在人均年收入27600元，居然比上海平均收入還高，哪里可能一半的人都可以去住經(jīng)濟(jì)適用房。而且會(huì)引發(fā)的另一個(gè)問(wèn)題就是搖號(hào)，不夠分，那就只能搖號(hào)，搖號(hào)其實(shí)是很荒謬的事情。人均年收入27599元的人和收入為0元的人一樣的機(jī)會(huì)，還不荒謬么。任何時(shí)候，只要比收入準(zhǔn)入線(xiàn)低一元就有機(jī)會(huì)中大獎(jiǎng)，多一元?jiǎng)t毫無(wú)機(jī)會(huì)，要去忍受高市場(chǎng)房?jī)r(jià)。

二房屋質(zhì)量得不到有效的保證。由于開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理部門(mén)和買(mǎi)房者存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)，偷工減料現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，被揭發(fā)后還時(shí)常以建造經(jīng)濟(jì)適用房利潤(rùn)低為由替自己的違規(guī)行為開(kāi)脫。有些開(kāi)發(fā)商為了壓縮建設(shè)成本，通常要提高住宅的容積率，這就使得經(jīng)濟(jì)適用房大多呈現(xiàn)三大弊端：樓間距太窄、見(jiàn)陽(yáng)光不多、人多電梯少。而且在部分保障房建設(shè)部門(mén)官員看來(lái)，你本來(lái)沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房，政府花大價(jià)錢(qián)幫你建保障房，已經(jīng)是莫大的恩賜了，你還有什么理由挑三揀四的？正是因?yàn)橛羞@種觀點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)適用房才成為劣質(zhì)房。如果這些房子問(wèn)題成堆，改善

低收入人群居住條件只能是一句空話(huà)。

三市場(chǎng)上不斷傳出部分住房寬裕的官員和高收入者通過(guò)各種渠道取得一套甚至多套經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行投資或者出租。這樣不僅使政府的補(bǔ)貼以及公眾資源流向了非目標(biāo)對(duì)象，而且給政府權(quán)力的尋租提供了機(jī)會(huì)。經(jīng)適房?jī)r(jià)格是周邊商品房一半還不到，每平方米差價(jià)5000-7000元，每套住房就可套利30-40萬(wàn)，即使是有限產(chǎn)權(quán)（個(gè)人與政府7：3分享），買(mǎi)者也能套利大部分。事實(shí)上，當(dāng)前中國(guó)社會(huì)，只要有“利差”，得益最多的一定不是普通老百姓，肯定公務(wù)員等體制內(nèi)人士?jī)?yōu)先，這些人開(kāi)低收入證明太容易了，就算假證明被查出來(lái)了，能有任何懲罰么？在尋租成本非常低、尋租收益非常大的背景下，尋租根本無(wú)法控制。保障住房一定要從消除謀利空間入手，讓收益與成本基本匹配。否則打著民生旗號(hào)的住房保障，只會(huì)加劇社會(huì)不公正，敗壞政府聲譽(yù)。

在經(jīng)濟(jì)適用房各種弊端日漸暴露的情況下，一些專(zhuān)家和學(xué)者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)走進(jìn)死胡同，強(qiáng)烈呼吁取消經(jīng)濟(jì)適用房制度。

筆者認(rèn)為，廢除經(jīng)濟(jì)適用房制度不可行，一方面因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房確實(shí)是解決中低收入階層住房問(wèn)題的一個(gè)有效途徑，另一方面由于經(jīng)濟(jì)適用房有利于抑制房?jī)r(jià)的快速上揚(yáng)。

針對(duì)種種弊端，我們需要不斷完善經(jīng)濟(jì)適用房制度。（這個(gè)我感覺(jué)太理論太官方了，但是也實(shí)在不知道該怎么提出不錯(cuò)并能得到執(zhí)行的建議）

首先要嚴(yán)格審核購(gòu)房者的資格，避免申請(qǐng)者以偽造的個(gè)人信息進(jìn)行騙購(gòu)。我們要嚴(yán)厲追究騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主責(zé)任，并對(duì)出具虛假證明的單位進(jìn)行大力度的懲罰以及曝光，對(duì)揭發(fā)騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的個(gè)人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。

其次要對(duì)地方政府機(jī)關(guān)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)購(gòu)房行為，決不手軟，對(duì)違規(guī)單位的主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行嚴(yán)肅處理，從而約束地方政府不去濫用職權(quán)，使更多的經(jīng)濟(jì)適用房能夠?yàn)橹械褪杖腚A層所購(gòu)買(mǎi)。

第三有很多人質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商在放號(hào)的過(guò)程中存在著貓兒膩。為了使放號(hào)過(guò)程更加公平合理，必須把住房分配與開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格分開(kāi)。政府應(yīng)與開(kāi)發(fā)商各司其職，開(kāi)發(fā)商專(zhuān)心建房，而住房分配則要由政府指定的機(jī)構(gòu)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)，并要加強(qiáng)對(duì)此類(lèi)機(jī)構(gòu)行為的監(jiān)督。

第四建設(shè)更多的經(jīng)濟(jì)適用房用以銷(xiāo)售。倒賣(mài)房號(hào)現(xiàn)象之所以會(huì)普遍出現(xiàn)，還因?yàn)槲镆韵橘F。提高經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的建設(shè)比例，使更多的中低收入者能夠通過(guò)正規(guī)渠道買(mǎi)到經(jīng)濟(jì)適用房。這樣可以有效地抑制房?jī)r(jià)快速上漲，降低資金追逐房地產(chǎn)的熱情，對(duì)防止國(guó)外熱錢(qián)流入、抑制流動(dòng)性過(guò)剩也有一定的積極意義。

最后要大力發(fā)展廉租房。它可以用來(lái)滿(mǎn)足中低收入者的不同需求。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房需要一定的購(gòu)買(mǎi)力，而對(duì)于那些處于生活最低保障線(xiàn)左右的人群，擁有一套經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)于他們來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)直是天方夜譚。政府給予一定補(bǔ)貼的廉租房正好可以滿(mǎn)足這部分人群對(duì)住房的需求。經(jīng)適房處境尷尬，“只租不售”的廉租房成為取代經(jīng)濟(jì)適用房，解決困難戶(hù)安居問(wèn)題的眾望所歸，然而最近一些地區(qū)卻在醞釀推出廉租房產(chǎn)權(quán)“私有化”，成為爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。廉租房

廉租房是政府或機(jī)構(gòu)擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對(duì)廉租住房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。

廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。在房?jī)r(jià)瘋漲，經(jīng)濟(jì)適用房走入困境，百姓居住難的背景下，廉租房便成為了社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，能成為了低收入家庭住房的“救命草”。據(jù)調(diào)查，廉租房戶(hù)型設(shè)定是以一居室、兩居室為主，建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米，兩居室套型建筑面積45平方米，三居室套型建筑面積55平方米。三個(gè)項(xiàng)目中的三居都不高于55平方米，名副其實(shí)的“袖珍”小戶(hù)型。上海市廉租住房保障申請(qǐng)條件、保障標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)符合下列條件的本市城鎮(zhèn)居民家庭，可以申請(qǐng)廉租住房：

（一）申請(qǐng)家庭成員之間具有法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或者扶養(yǎng)關(guān)系，且共同生活；

（二）申請(qǐng)家庭成員在本市實(shí)際居住，具有本市城鎮(zhèn)常住戶(hù)口滿(mǎn)3年，且具有申請(qǐng)所在地城鎮(zhèn)常住戶(hù)口滿(mǎn)1年；

（三）申請(qǐng)家庭人均居住面積低于7平方米（含7平方米）；3人及以上申請(qǐng)家庭人均年可支配收入低于19200元（含19200元）、人均財(cái)產(chǎn)低于50000元（含50000元），2人及以下申請(qǐng)家庭人均年可支配收入低于21120元（含21120元）、人均財(cái)產(chǎn)低于55000元（含55000元）；

（四）申請(qǐng)家庭成員在申請(qǐng)前5年內(nèi)未發(fā)生過(guò)出售或贈(zèng)與住房而造成住房困難的行為。《通知》規(guī)定，同時(shí)符合上述條件，且具有完全民事行為能力、年滿(mǎn)35周歲的單身人士（包括未婚、喪偶，或者離婚滿(mǎn)3年的人士），可以單獨(dú)申請(qǐng)廉租住房。

今年全國(guó)1000萬(wàn)套的保障性住房建設(shè)任務(wù)給各地財(cái)政帶來(lái)不小壓力，為盡快回籠資金，一些地方開(kāi)始嘗試廉租房“共有產(chǎn)權(quán)”或直接出售廉租房的方式來(lái)緩解資金壓力，廉租房開(kāi)始出現(xiàn)不同程度的“私有化”，由租房轉(zhuǎn)化為變相購(gòu)買(mǎi)廉價(jià)房。

8月16日，上海市房管局透露本市部分區(qū)下半年將會(huì)試點(diǎn)廉租房先租后售的政策，并于明年在全市推開(kāi)。房管局表示此舉目的在于讓困難群眾有希望逐步改善住房條件。（這邊其實(shí)有一個(gè)平原縣的案例，但因?yàn)椴皇巧虾５?，所以不確定要不要放上來(lái)）

然而同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示，雖然在當(dāng)前的保障性住房融資較難的市場(chǎng)背景下，此舉對(duì)于緩和地方政府財(cái)政壓力具有一定的作用。出售可讓保障性住房客群享受部分或全部產(chǎn)權(quán)，對(duì)于保障對(duì)象來(lái)說(shuō)，有了一定的產(chǎn)權(quán)保障。但廉租房一旦采取先租后售的方式，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看將導(dǎo)致未來(lái)可供租賃的用房逐漸減少。市場(chǎng)受惠覆蓋面，尤其是對(duì)于需要租房生活的人群來(lái)說(shuō)會(huì)越來(lái)越小，廉租房也就起不到對(duì)于這類(lèi)人群的市場(chǎng)保障作用。

而克而瑞分析師楊晨青在接受記者采訪(fǎng)時(shí)更是直言，這么做實(shí)質(zhì)上就是將廉租房的租賃性質(zhì)變?yōu)榱水a(chǎn)權(quán)性質(zhì)，不利于保障房為更多的用戶(hù)服務(wù)。“我認(rèn)為，理想的保障房體系應(yīng)當(dāng)是以租賃為主，這樣的做法與此無(wú)疑是背道而馳的?！彼J(rèn)為，廉租房是用來(lái)保障最底層的居住需要，與其讓它先租后售，不如設(shè)立更好的退出機(jī)制。即當(dāng)保障對(duì)象的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有所上升后，轉(zhuǎn)由公租房、經(jīng)適房進(jìn)行保障，而退出的廉租房可以轉(zhuǎn)而提供給需要的人群。

廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房有較大區(qū)別，廉租房“私有化”或?qū)p害真正的低收入群體利益，容易造成社會(huì)不公，對(duì)于各種形式的保障房建設(shè)“壓力轉(zhuǎn)移”方式政府需謹(jǐn)慎對(duì)待。

（由于這一事件發(fā)生不久，所以好像網(wǎng)上沒(méi)有很多不同意見(jiàn)的評(píng)論）（馮海寧）其實(shí)，廉租房出現(xiàn)“共有產(chǎn)權(quán)”并不是因?yàn)?000萬(wàn)套保障房任務(wù)，而是早在兩年前就出現(xiàn)了，有地方政府稱(chēng)此做法為“創(chuàng)新”，筆者曾公開(kāi)撰文指出這是“危險(xiǎn)的創(chuàng)新”，很多有識(shí)之士也公開(kāi)反對(duì)這種做法，然而，今天廉租房產(chǎn)權(quán)私有化非但沒(méi)有收斂，反而愈演愈烈，參與這種模式的地方政府越來(lái)越多，呈現(xiàn)擴(kuò)大化、復(fù)雜化、失范化趨勢(shì)。

保障房管理并不是不能創(chuàng)新，但創(chuàng)新要有邊界，比如，在融資、分配、退出等方面都可以創(chuàng)新，不過(guò)創(chuàng)新要堅(jiān)持基本原則：一是不能背離國(guó)家對(duì)每一類(lèi)保障房的角色定位；二是要遵守國(guó)家相關(guān)法規(guī)。從這兩個(gè)原則來(lái)審視，無(wú)論是廉租房“產(chǎn)權(quán)共有”，還是“租售并舉”，顯然都越位了。

從九部委2007年聯(lián)合發(fā)布的《廉租住房保障辦法》來(lái)看，并沒(méi)有允許地方政府搞“共有產(chǎn)權(quán)”。對(duì)于地方公權(quán)力來(lái)說(shuō)，“法無(wú)授權(quán)即禁止”是基本常識(shí)，地方政府豈能自作主張搞創(chuàng)新？在筆者看來(lái)，“共有產(chǎn)權(quán)”并不是什么“創(chuàng)新”，而是地方政府在玩轉(zhuǎn)嫁融資、投資責(zé)任的把戲。廉租房之所以出現(xiàn)“共有產(chǎn)權(quán)”，目的是通過(guò)保障對(duì)象購(gòu)買(mǎi)廉租房來(lái)緩解地方政府資金壓力。在中央不斷強(qiáng)化政府住房保障責(zé)任的今天，廉租房“共有產(chǎn)權(quán)”顯然是政府責(zé)任擔(dān)當(dāng)?shù)雇说捏w現(xiàn)。這是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)，是最值得警示的問(wèn)題。也就是說(shuō)，廉租房本該政府來(lái)投入，但地方政府卻讓低收入群體來(lái)“買(mǎi)單”。

《廉租住房保障辦法》第三章對(duì)廉租房保障資金的五種來(lái)源規(guī)定很清楚，地方政府為何不依法籌集資金，卻要讓低收入群體來(lái)“買(mǎi)單”？筆者以為，要么是地方政府“懶政”，要么是保障房資金挪作他用，要么是地方政府財(cái)政投入不積極。當(dāng)然，這也與中央部門(mén)對(duì)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付力度不夠有關(guān)。

其次，警示低收入群體利益受損。一方面，對(duì)購(gòu)買(mǎi)廉租房“共有產(chǎn)權(quán)”的低收入群體來(lái)說(shuō)，本沒(méi)有購(gòu)房能力，卻被迫拿出一筆資金來(lái)購(gòu)買(mǎi)廉租房，增加了債務(wù)負(fù)擔(dān)。另一方面，對(duì)于等待分房的低收入群體來(lái)說(shuō)，由于本該流動(dòng)的廉租房固定化了，那么，可用于安排他們居住的廉租房房源就不足，不能滿(mǎn)足需求。

再者，警示產(chǎn)權(quán)式保障房弊端多多。比如，有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房在不少地方變成了公務(wù)人員的“權(quán)力房”；再如，“共有產(chǎn)權(quán)”的廉租房轉(zhuǎn)嫁了政府的責(zé)任、增加了低收入者負(fù)擔(dān)、違反了國(guó)家廉租房制度等等。因此，筆者建議理應(yīng)早日終結(jié)產(chǎn)權(quán)式保障房，進(jìn)入無(wú)產(chǎn)權(quán)的住房保障時(shí)代。

另外，還警示保障房制度不完善，監(jiān)管責(zé)任沒(méi)有落實(shí)。如果《廉租住房保障辦法》對(duì)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題進(jìn)行明確規(guī)定，對(duì)違規(guī)者有相應(yīng)罰則，如果《住宅保障法》早日出臺(tái)，對(duì)廉租房進(jìn)行規(guī)范化約束，或許就不會(huì)出現(xiàn)廉租房產(chǎn)權(quán)私有化問(wèn)題了。如果監(jiān)管部門(mén)在廉租房“產(chǎn)權(quán)共有”現(xiàn)象剛露出苗頭時(shí)就叫停，也不會(huì)愈演愈烈。

毫無(wú)疑問(wèn)，廉租房產(chǎn)權(quán)私有化是制度不健全、監(jiān)管不到位釀出的惡果，對(duì)此，必須要早日糾錯(cuò)。此外，該糾錯(cuò)的還有變味的公租房。據(jù)報(bào)道，廣州市有關(guān)部門(mén)日前表態(tài)，廣州公租房將實(shí)行通過(guò)用人單位籌建公租房為主、政府提供公租房為輔的方式。建設(shè)公租房本該政府來(lái)?yè)?dān)責(zé)，竟轉(zhuǎn)嫁給用人單位。這同樣需要糾錯(cuò)。