第一篇：公租房的現實意義和前景分析

公租房的現實意義和前景分析

當前，解決好廣大低收入家庭的住房問題已成為各級政府工作的重點和難點。尤其是2008年以來，國家投入了大量的資金建設保障性住房，各級地方政府積極探索適合本地實 際情況的住房保障模式，加大力度改善城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難狀況，促進房地產業(yè)的和諧健康發(fā)展。公共租賃住房正是伴隨著中國房地產業(yè)的迅速發(fā)展、住房保障制度的不斷完善而興起的一種有效解決低收入家庭住房問題的保障性住房。

一、公共租賃住房的基本概念與主要特征

公共租賃住房是指投資者（政府或企業(yè)等）持有房源，并將這些房屋以低于市場價的方式租給特定人群。其租金水平高于廉租住房，低于商品房。

公共租賃住房與其他以銷售為主的保障性住房最大的區(qū)別在于產權歸屬性不同。公共租賃住房的產權歸政府或相關機構、企業(yè)所有，不歸居民個人所有。其目的是用低于市場價或者承租者承受起的價格，向低收入家庭出租住房，以改善這部分群體的住房困難狀況。當低收入家庭收入發(fā)展變化時，有嚴格的退出機制。

公共租賃住房具有五大基本特征：一是體現出政府的干預性，公共租賃住房是由政府直接負責提供或政府主導下的公共機構、企業(yè)提供的保障性住房；其二是需求對象的限制性，因其是保障性住房，其保障對象具有嚴格的準入標準；三是非營利性，不論是政府直接負責建設還是企業(yè)承擔開發(fā)建設，都不以營利為目的；四是租賃價格的優(yōu)惠性，公共租賃住房的出租價格低于一般的市場價；五是退出的靈活性，當中低收入家庭住房和收入水平發(fā)生變化時，政府可隨時停止發(fā)放補貼，退出程序簡便易操作。

二、發(fā)展公共租賃住房的必要性

大力發(fā)展公共租賃住房有利于盡快緩解保障性住房供應不足的突出問題。我國每年城市化新增城市人口約1000萬左右，而城市新增建設用地又受到嚴格控制。在這種人多地少的矛盾沖突下，如果將所有中低收入群體都推向市場，將必然導致住房市場價格的進一步提升，增加租賃型公共住房比重將是有效解決住房短缺問題的有效途徑之一?？梢哉f，租賃型公共住房更符合我國現階段低收人群體的住房需求。

大力發(fā)展公共租賃住房有利于多層次解決各類低收入群體的住房需求。當前，保障性住房的需求潛力較大：許多低收人群體窮其一生也不可能買得起房，只能以較低的租金價格支付住房使用權；還有職業(yè)特征為產業(yè)工人、商業(yè)服務業(yè)人員和個體經營戶的低收人群體對居住場所的選擇往往跟隨工作地點的變動而遷移，體現出較強的流動性，因而中短期的租賃型公共住房更符合其住房要求，并有助于減少生活、出行的附加成本；再有部分剛進入社會的畢業(yè)學生或打工白領處于暫時性的購買力不足階段，需要過渡性的租賃型公共住房以滿足短期內的居住需求。因此，作為完善的住房市場，建立健全一個穩(wěn)定的、規(guī)?；墓沧赓U市場是非常必要的。如上海浦東張江科技園推出了面向就業(yè)者的青年公寓，只要是大專以上學歷、與科技園內企業(yè)簽訂一年以上勞動合同且在上海無住房的年輕人，就可申請租房。每人在公寓最多只能住3年，單房租金888元。南京也針對大學畢業(yè)生推出了青年公寓。

大力發(fā)展公共租賃住房有利于彌補租賃市場發(fā)展滯后的問題。當前，城鎮(zhèn)居民在改善住房條件時，都選擇了購房而非租房。有一個重要原因就是租賃市場缺乏穩(wěn)定性保障。因此，需要政府以制度化的模式提供租賃型的公共住房彌補中長期租賃市場的空缺。

三、國際經驗及對我國的借鑒意義

從各國的經驗來看，幾乎所有市場經濟國家，包括英國、美國、瑞典、新加坡等不同類型的國家，都按照“市場——救濟型”，或按“市場——福利型”的二元政策導向來實現“居者有其屋”的住房發(fā)展目標。即在經濟起飛的初期，住房嚴重短缺，主要由政府主導來解決住房問題；當社會主要群體的住房問題解決之后，實施市場化為主渠道，但對低收人家庭的住房保障一直存在并形成穩(wěn)定的社會制度。雖然中國的國情和當前的發(fā)展背景與其他國家存在較大差異，不適宜簡單地照搬國外的公共住房政策，但從一些國家的住房保障實踐和相對成熟的公共住房制度中，可以在公共住房模式選擇、建設方式、分配以及管理制度等方面獲得很多值得借鑒的寶貴經驗。

（一）國外的主要住房保障形式

國外住房保障形式主要有三種：一是政府直接投資建設出租房，即公共住房；二是政府通過干預房價，保證低價位住房供應；三是政府直接分配住房保障資金，提供中低收入者酌住房消費資金。

（二）通過公共租賃住房實現“人人有房住”的發(fā)展目標

為保障無力購房者的住房需求，國外在制定公共住房政策時普遍重視公共租賃住房的發(fā)展，各國租賃住房的比例都相當可觀。以英國為例，在比例約30%的租賃住房中，20%左右是政府提供的公共租賃住房，10%為私人租賃住房。美國的一些州政府對申請房租補貼的低收入家庭限定的房屋租金標準為700美元以下。根據法律規(guī)定租房家庭只需支付其收入的1/3左右作為房租，剩余部分由政府付給房東。

（三）建立行之有效的公共租賃住房管理體系

在公共住房制度比較成熟的國家，都有一套行之有效的專業(yè)管理體系，這個管理體系由不同的機構組成，這些機構從功能上可以劃分為決策層和執(zhí)行層。決策層指負責制定政策和長期發(fā)展計劃，負責與計劃、財政、金融、土地、法律、建設等部門的協(xié)調運作。執(zhí)行層來具體落實公共住房建設和運行。例如，韓國設立了國家住房政策審議委員會．作為公共住房的決策協(xié)調機構。執(zhí)行層為建設交通部，下設韓國住房住宅公社和大韓土地開發(fā)公社，專門負責建造面向中低收入階層的出租公房。

（四）通過完善的制度確保公共住房分配的公平性

公共住房屬于社會公共資源，是政府福利的表現形式，其能否公平合理地分配，直接關系到公共住房政策實施的效果，國外在公共住房分配方面有兩點很重要的經驗：一是明確公共住房是為最需要的人提供的住房保障；二是只有建立科學、完善的準人和退出機制，才能保證公共住房分配的公平性。

四、當前公共租賃住房存在的主要問題

由于我國公共租賃住房剛剛起步，在不斷完善的進程中也顯現出一些突出問題，主要表現在以下三點：

(一)制度法規(guī)體系尚不健全

缺乏統(tǒng)一規(guī)范的法規(guī)制度或指導意見。而公共租賃住房的資格審核和后續(xù)管理將是一項非常復雜的工程，即使從目前各地己出臺的相關管理辦法也有許多需要改進的地方。國外有完善的準入審查和退出制度，家庭收入誠信公開透明，這些都是實施公共租賃住房的關鍵。另外，各地建設標準差異較大，缺乏統(tǒng)一的約束性，如有些地方規(guī)定只有40平方米，有些地方建設標準則達到90平方米。

（二）覆蓋人群相對較窄

以北京市為例，公共租賃住房剛剛起步，正處于摸索階段，而最需要住房保障的流動人口還被排除在保障之外。

（三）資金短缺，房源供給嚴重不足

由于房源籌集不足，北京市的公共租賃住房一再延期登記時間。土地收益流失、資金來源不足以及管理復雜是公共租賃住房供應短缺的主要原因。

（四）維護成本較高。政府后續(xù)補貼較多

公共租賃住房對政府的管理效率提出了更高要求，同時，由于政府持有房源，后續(xù)的維護、更新改造以及管理方面等都需要投入大量的入力、物力和財力，這些都應在公共租賃住房計劃中有充分的考慮。

五、公共租賃住房的發(fā)展前景

（一）建立長效保障機制。緩解供需矛盾

過去以銷售經濟適用住房、限價房為主的保障性住房供應模式，導致政府手中缺乏持續(xù)穩(wěn)定的保障性房源，發(fā)展公共租賃住房，可以有效緩解土地供應緊張的矛盾，保證政府擁有大量流動性房源。政府也可通過市場化購買、租賃等方式獲取房源，一方面可減少政府的尋租空間，另一方面也活躍了住房二級市場。長期來看，從過去以出售為主的經濟適用住房、限價房向公共租賃住房轉變，與廉租住房一道，共同構成保障性住房的供應體系?？尚纬沙掷m(xù)性的住房保障供應鏈。建立和完善市場調節(jié)和政府保障相結合的保障性住房供應體系。

（三）強化政府的調控作用。促進企業(yè)參與市場化運作

公共租賃住房的后續(xù)管理也是將要面臨的一個重大難題。政府成立專門機構進行管理 容易導致退回到過去公房管理模式上，管理效率低，服務態(tài)度差。完全交給社會他物業(yè)管 理公司，又容易帶來雙方的利益沖突。因此，公共租賃住房的物業(yè)管理宜采取在政府主導和監(jiān)督下，市場化運作，政府監(jiān)督，政府的維修和管理補貼應補在明處，接受社會監(jiān)督。

（四）發(fā)展政策性住房金融，拓展資金來源渠道

未來的政策性住房金融機構的主要責任將是向中低收入居民家庭提供優(yōu)惠的低息住房貸款，同時，向公共租賃住房開發(fā)建設單位提供長期信貸資金支持，解決資金來源瓶頸問題。

（五）逐步把公共租賃住房的保障范圍擴大到城市非戶籍家庭。在獲取土地上，要對公共租賃住房用地給以較大的優(yōu)惠政策，合理選址。因其面向全市低收入家庭，流動性較強，宜建在交通順達，位置相對較方便的區(qū)域。其次應合理規(guī)劃，以建設小戶型住房為主。按照節(jié)約用地的要求，確定適當的住房建設套型面積、建筑形態(tài)和建筑容積率。同時做好各項配套設施的建設。

第二篇：公租房租金分析

摘要：公租房租金標準的核定體現了其住房保障性質，并影響保障效果。成本法與社會平均負擔法是兩種不同的租金核定辦法，并有不同效果。通過對比，后者更有助于達到保障目標，并能通過租金標準的動態(tài)調整實現與其他保障方式的對接。無論如何核定，都需要政府強大的執(zhí)行力來支持。

關鍵詞：公租房；租金；成本；社會平均負擔

中圖分類號：f293.35 文獻標志碼：ａ文章編號：１６７３－２９１ｘ（２０11）08－０064－02

由住房城鄉(xiāng)建設部等七部門聯(lián)合制定的《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》于2010年6月12日正式對外發(fā)布。公共租賃房是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個產品。公共租賃住房不歸個人所有，而是政府或公共機構所有的，用低于市場價或者承租者承受得起的價格向新就業(yè)職工，包括一些新的大學畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體出租的住房。這一人群的特點在于收入水平居于平均工資水平上下，但資金積累不夠，無法負擔購買商品住房所必要的首付款。公租房在住房保障體系中定位于廉租房之上、經濟適用住房和“兩限房”之下。

北京市在推進公共租賃房過程中，創(chuàng)造性地采用了政府主導、市場運作、多方參與的建設新模式和新機制。公租房籌集管理主體以市區(qū)政府為主，主要采取了兩種形式：一是由市、區(qū)住房保障機構作為公共租賃住房管理主體，負責融資、建設、收購、持有、管理公共租賃住房。這些機構均為政府所屬機構，履行政府職責管理公共租賃房，工作以服務為導向而不是以盈利為目的。二是一些經濟技術開發(fā)區(qū)、產業(yè)園區(qū)管委會經批準可以作為公共租賃房主體，利用自有土地建設一些公租房，解決本園區(qū)符合條件家庭的住房困難。

公租房作為住房保障體系中的新生事物，其正常運行的關鍵在于租金標準與合理的進入/退出機制。而其進入/退出機制又可通過租金標準的動態(tài)調節(jié)實現，因而合理確定租金標準最為關鍵。從公租房的出發(fā)點和定位分析，公租房的租金標準可分別通過成本法與社會平均負擔法兩種方法來確定，但其效果與保障力度有所不同。

成本法是目前各地正在使用或計劃使用的租金確定方法，也是部分已出臺公租房管理辦法的城市用文件形式予以認可的核定辦法，但對于如何核定成本卻缺乏明確的說法與統(tǒng)一的認識。目前，北京市公布的公租房成本租金范圍已引起很大的爭議。公租房建設成本由幾個部分組成，分別為土地成本、管理成本、資金成本、稅費成本等。在成本核算中，不考慮在土地招、拍、掛中轉移到共同開發(fā)項目中的成本，而將該部分視為公租房成本的一部分計算在內。

1.土地成本

土地成本由一級開發(fā)成本與一級開發(fā)利潤構成。區(qū)別于普通商品房，公租房的土地成本中應剔除政府在招、拍、掛過程中形成的土地收益及土地出讓金部分，同時，應明確限制土地一級開發(fā)利潤，并減免承擔一級開發(fā)企業(yè)在此過程中所繳納的稅費。在土地成本上應等同于經濟適用房所享受的優(yōu)惠政策。此外，土地成本的降低還應通過合理選址、合理規(guī)劃來實現。應該注意到的是，公租房作為保障性住房，其選址必須確保交通便利、生活設施齊全、周邊配套完善，以有效降低入住群體的其他生活支出。因而，在選址、規(guī)劃上不應通過降低生活便利而降低土地成本，而應通過合理提高容積率來降低單位建筑面積分攤的土地成本，通過適當降低舒適度來平衡因便利性提高而造成的土地成本上升。

2.建筑成本

建筑成本是必須投入到建筑之中的不可壓縮的成本。但通過合理的設計和技術的提高，包括內部裝修的標準化、規(guī)?；鳂I(yè)，仍可降低一定的建筑成本。

3.管理成本

這里所說的管理成本是指在運行過程中所需要投入的經營管理成本，包括物業(yè)服務、維修、保養(yǎng)等成本，也包括為管理團隊支付的工資等。管理成本的核算技術及標準不存在任何問題，問題在于管理的主體上，即責任主體（甲方）是政府有關部門還是房地產開發(fā)公司，二者存在明顯的不同，也會帶來效果的不同。以政府部門作為主體，符合公租房的權屬關系和運行要求，但有可能會導致效率的降低和成本的提高。

4.稅費成本

特意提到稅費成本，是為了強調作為保障性住房，其本身是社會福利制度的一部分，是用稅收來對社會財富效用的重新分配；公租房的建設與運行中均應享受稅收優(yōu)惠，甚至于免稅政策，而不應將其納入到成本中。

5.資金成本

資金成本是房地產開發(fā)中除土地、建筑外，成本組成中的重要組成部分。由于資金成本與資金來源、資金周期等都有密切關系，因而在土地成本、建筑成本的核算中都是考慮靜態(tài)部分，而把資金成本單獨計算。資金成本是房地產開發(fā)中靜態(tài)成本的取得、周轉所產生的額外支出。作為保障住房，公租房的資金來源應本著成本最低的考慮。目前，國家出臺了利用公積金余額為政策性住房提供資金支持的相關辦法，但由于規(guī)定回收周期僅為三年，無法適應公租房資金回收所需的十幾、幾十年的需求，無法解決問題。合理的資金來源應為地方債券形式，通過資本市場籌措長期資金，從而降低資金成本。這需要出臺金融政策予以支持。

在成本法確定公租房租金標準中，關鍵在于政府要從社會保障性質出發(fā)，明確合理的優(yōu)惠政策，真正以惠及民生為目標，避免、杜絕開發(fā)商或其他群體借公租房漁利。

為簡易起見，可通過與市場上相似區(qū)位、相似條件租賃性住房的租金標準對比來確定成本范圍。但須注意的是，應從市場租金中將開發(fā)利潤、土地出讓金、政府土地收益、出租稅收等因素扣除后作為成本租金的參照標準。應該看到的是，因為租賃市場的不完善，以對比方式來分析成本范圍還存在很大的困難，特別是由于開發(fā)商利潤的不透明和租賃稅收的缺失。

與成本法相比，社會平均負擔法更體現社會保障性質，并可以動態(tài)調整，上限可與市場接軌，下限可與廉租房銜接。平均負擔法通過核定家庭年收入中扣除生活必需品支出（不計住房類消費）之后剩余部分為基數，以社會平均消費中房租消費占收入的百分比為因子，計算保障住房中的個人可負擔部分，并作為租金標準。

1.家庭年收入。家庭年收入以上一為核算基礎。除常用的工資收入、勞務收入等之外，考慮到家庭資產因素，比如，現有住房、汽車、存款等資產差別，應將資產以貨幣量化后，按社會平均資產收益率計入到家庭年收入水平中。

2.生活必需品支出水平。生活必需品支出水平可參考統(tǒng)計部門發(fā)布的有關數據，從中分析，獲取一個固定的貨幣量而不是百分比?？紤]到公租房的保障性質，在分析中應適當剔除高收入群體消費對統(tǒng)計數據的拉動作用。

3.房租、收入比。房租收入比在統(tǒng)計數據中也有所體現，另一個來源也可以考慮cpi 數據構成中的房租占其他生活品份額的比例來確定房租支出比。

合理確定以上參數后，公租房租金中的個人負擔部分就可以得出：如其結果達到或超過市場租金標準，則表明不符合條件或應退出公租房體系；如其負擔部分不足成本租金，則應以福利方式予以補貼，如租金返還。

平均負擔法的困難在于收入水平的核定，特別是與準入/退出機制結合后的動態(tài)核定，需要有專業(yè)的部門來完成這項工作，并需要與稅收、銀行等部門的密切配合，輔之以完善的信用體系來保障運行效果。但與成本法相比，平均負擔法更體現了保障性住房的福利保障特點，更有利于公開、公平、公正。并且，對于公租房的合理使用、運轉具有很大優(yōu)勢。

在目前的情況下，首先應該嚴格控制公共租賃住房土地獲取費用、開發(fā)建設成本，為公共租賃住房提供長期低成本融資支持，加大公共租賃住房開發(fā)建設及運營管理環(huán)節(jié)的稅費減免力度，為在土地征收和拆遷安置補償難度大、成本高的區(qū)域建設的公共租賃住房提供必要的財政補貼，以降低公共租賃住房開發(fā)建設和運營管理的綜合成本。公租房定價的科學與否，是決定公租房制度成敗與社會評價好壞的關鍵因素。無論是使用成本法還是平均負擔法，關鍵還要看政府有關部門的定位與執(zhí)行能力。對于保障住房，政府部門不是仲裁者，而是當事人，是行為的主體，必須切實承擔起相應責任，并用強大的執(zhí)行力履行責任，才能真正達到保障的目標。

第三篇：關于公租房政策的落實與前景的調查報告

關于公租房政策的落實與前景的調查報告

暑假上網聊天時，一男生就很無奈地說“現在的房價那么高，一個月就幾千塊錢的公職，什么時候才能買得起房呢！到時候，物價又那么高，連個小孩都養(yǎng)不活?！甭犕晁陌г梗议_始只是覺得這個男生好可愛，過后想了一想，覺得他說的不無道理：現今房價的飆升已超過一般人家的承受能力，而房子又是每個家庭在都市生根發(fā)芽所必需的。因此覺得公租房的的落實與否確實是我們這一代人所應該關注的事情。

在暑假里，我針對“你想申請公租房的哪種戶型？你覺得公租房應該有哪些配套？你入住公租房了，還有哪些需求？希望公租房能提供什么樣的設施？”等相關問題做了一個重慶一般市民對于公租房態(tài)度的調查。對調查問卷等情況的統(tǒng)計，在公共租賃住房基本準入條件方面，如本市戶籍（或居住證）、穩(wěn)定的工作、住房困難、未享受其他住房保障政策，市民贊同的比例分別達到64.7%、72.5%、72.1%和89.5%；在租賃價格方面，76.4%的市民贊同“租賃價格按略低于市場租金水平確定”；在租賃期限方面，就“租賃總年限應為幾年”這一問題，選擇1至4年的占22.1%，選擇5年的占35.4%，選擇6至10年的占34.4%，選擇10年以上的占8.1%；在房屋面積方面，對“套均面積一般控制在40-50平方米”的規(guī)定，認為“合理”的占57.3%，認為“太大”和“偏大”的占20.2%，認為“太小”和“偏小”的占22.5%。

不少市民提出，公共租賃住房推出初期可能出現供不應求的情況，希望各級政府加大政策支持力度，積極興建和籌措房源；同時，健全輪候供應制度，采取有力措施保證供應的公平和公正。

一些單位租賃住房實施機構對進一步健全公共租賃住房運營模式、確保政府各項優(yōu)惠政策落到實處、強化租賃管理和退出機制等問題也分別提出了建議。

至于公租房的門檻問題，不少人也在關注。據網上信息：重慶市市長黃奇帆在去年接受記者采訪時表示，最初的計劃是十年內建設完成3000萬平方米，如果不夠，再用兩三年建設1000萬平方米。但是，在2011年重慶“兩會”期間，重慶宣布，在“十二五”期間全面完成4000萬平方米公租房建設，提前五年完成計劃。

重慶此番提速，有業(yè)內人士直言，是否會造成供過于求？

重慶市公租房管理局局長郭唐勇解釋說，在“十二五”期間，重慶城鎮(zhèn)化率要達到62%，城鎮(zhèn)人口達1800萬，600戶家庭。按30%的家庭需要提供公租房，即180萬戶，另外重慶計劃引進富士康等企業(yè)，外來務工人員增多，也增加了公租房需求?！爸貞c公租房首次搖號的中簽率為68%?！?/p>

重慶市長黃奇帆表示，“原住民無論收入多少，只要人均居住面積在13平方米以下，就符合申請條件；剛畢業(yè)的大學生、在重慶有工作的農民工，也都算在可申請之列?！?/p>

重慶公租房的建設主體是市政府和各區(qū)縣政府，在財政性投入和各項優(yōu)惠政策的基礎上，由國有的集團公司和區(qū)縣政府性投資公司為投資建設主體。目前重慶地產集團、城投公司、建工集團、中冶建工、外建公司等，都在實施公租房建設計劃。投資建設主體擁有所建租賃房的完全產權，享有升值收益，但是沒有房屋租金的定價權和轉讓權。早在2010年2月，重慶就成立了注冊資本10億元的重慶市公共住房開發(fā)建設投資有限公司，專門負責當地公共住房的開發(fā)建設，該公司為重慶地產集團100%控股。

重慶地產集團擁有土地儲備18.45萬畝，占重慶土地儲備公司總量的28.46%。在重慶主城范圍內，土地儲備主要由重慶地產集團、重慶城投和重慶渝富三家公司負責，在2009年時，重慶城投就新增收儲土地4700畝。

有接近重慶地產集團的人士直言，土地要升值，房地產也要升值，公司以前儲備土地，現在既儲備土地、又儲備房地產，這些房地產以后又可以賣，難道不好？

一位重慶地產商告訴記者，如此海量的公租房供應，肯定對商品房買賣產生影響。這些項目配套和地段潛力都不錯，租滿五年還可買賣，甚至買不了一套，也可以只買部分面積，“毫無疑問，這將吸引走很大部分初具經濟實力、初次置業(yè)的客戶”。

公租房到底是不是真正解決了房價問題？對于公租房的租金定價，6月中旬出臺的《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》明確規(guī)定，公共租賃住房租金水平，由市、縣政府統(tǒng)籌考慮住房市場租金水平和供應對象的支付能力等因素合理確定，并按實行動態(tài)調整。但是從政策實踐來看，在北京、上海和重慶等地，公租房定價大都以市場價為基準，而沒有把供應對象的承受能力考慮進去。倘若公租房定價以市場價為基準，隨著房價的不斷上漲，租金當然也會水漲船高，這不僅會讓“夾心層”不堪重負，更為重要的是，也不能體現社會保障房的作用。

筆者認為，在公租房的定價標準上，應架構一種機制——不妨與市民收入建立聯(lián)動機制。即規(guī)定市民家庭年收入與公租房年租金有一定倍數，一旦超過這個倍數，租金標準就隨之調整。究竟依據什么倍數標準，相關部門要開展考察測算，并組織以“夾心層”為主要參與者的聽證會，最后再頒布實施。其實，在公租房得到成功推廣的香港，也是建立了比較完善的公租房租金與市民收入聯(lián)動機制。尤其是2007年香港特區(qū)政府推出的租金調節(jié)機制，公租房每兩年調整一次，按照市民收入指數的變動上下調整，真實反映公屋租戶家庭收入的變動情況。正因為如此，其公租房租金一直維持在較低水平。

如果公租房定價真能與市民收入形成聯(lián)動機制，好處是顯而易見的：其一，有利于保障公租房定價的公平與公正。最近一段時間以來，很多重點城市的房屋租賃價格持續(xù)上漲，如果公租房房租定價機制以市場價為基準，不但會加劇弱勢群體的生存成本，更為重要的是，有損公租房定價機制的公平和公正。其二，能夠使定價的調整做到及時、科學。盡管現行的公租房定價原則實行動態(tài)管理，但如果要調整公租房定價，還是要履行不少程序的。這種制度設計雖然相對公平，但勢必會影響到執(zhí)行效率。假如形成公租房定價與市民收入的聯(lián)動機制，就能省去一些程序，讓夾心階層更快、更便利地受益。

公租房真的普及了嗎?目前，我國住房供應體系設計的目標是 “低端有保障、中端有支持、高端有市場”。而從執(zhí)行的情況看，最薄弱的就是“中端有支持”。

專家解釋說：面向高收入群體，我們主推商品房。針對低收入人群，我們致力于建立、健全城市住房保障體系，大致分為 “廉租房”“經濟適用房”“棚戶區(qū)改造住房”“拆遷安置住房”等。但在這兩類人群之外，還有著一個人數眾多的中等和中等偏下收入群體，如剛畢業(yè)的大學生、工作不久的新“白領”、眾多的外來務工人員等。這一“中端”人群既享受不到保障房，短時期內也買不起商品房，儼然成了社會的“夾心層”。

值得注意的是，近年來，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，城市集聚的這類“夾心層”人群呈迅速膨脹之勢，他們也是目前受高房價影響最大、對高房價抱怨最多的群體。而這部分人多是有知識、有技術的人才，如不能緩解他們的住房需求，必將影響到城市的穩(wěn)定和發(fā)展。

住建部等七部門聯(lián)合下發(fā)的《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》明確規(guī)定：公租房的供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。省住建廳有關負責人告訴記者，推出公租房，目的很明確，就是為處于中端的”夾心層”家庭提供住房保障，這是對城市住房制度完善的重大探索。，首先應加快相關的法律法規(guī)建設和管理服務體系建設，成立專門的公租房管理機構，并配備專職管理人員。二是加快建立信息共享平臺，完善個人收入申報制度和個人信用檔案，將公租房的管理與廉租房、經濟適用房等保障性住房對接。三是建立一套科學的準入門檻和退出機制，確保公租房在“陽光”下運行。四是統(tǒng)籌考慮本地戶籍人口和非本地戶籍人口。五是加強監(jiān)管，對提供虛假信息騙取公租房租住，擅自轉租、出借和抵押公租房，欠交房租同等行為作出嚴肅處罰。

筆者語：公租房的誕生給眾多的買不起房、為房而苦惱的人帶來了希望，人生來平等，那么住房也理應有同等的條件。有些人，想我，為何從出生下來就要注定為住的、吃的而勞碌拼搏。造物主讓我們在前二十年未能享受眾生平等，我們也不去追疚，后來的幾十年里，請讓我們同樣頭擎雪白的天花板。

第四篇：重慶市公租房政策分析

重慶市公租房政策分析

摘要：中國“夾心層”的苦澀客觀存在，由此催生的公租房在中國的住房保障制度中尚屬新生事物。公共政策作為政治系統(tǒng)的輸出物，體現了公共權力機關的價值取向；公租房政策作為一項重要的公共政策。保障了中國“夾心層”群體基本的住房需求，是實現社會公平的重要途徑。

關鍵詞：公租房，保障性住房，政策，重慶市

一段時期以來，隨著房價不斷上漲，一些買不起普通商品房，而又無法享受住房保障政策的城市中等偏下收入家庭（即城市“夾心層”）住房問題日益突出。同時，隨著城鎮(zhèn)化快速推進，包括異地就業(yè)的大學生和外來務工人員在內的城市“新市民”階段性住房支付能力不足問題也日益顯現。中國“夾心層”的苦澀客觀存在，由此催生的公租房在中國的住房保障制度中尚屬新生事物。大力發(fā)展公租房，對于完善住房供應與保障體系，滿足城市“夾心層”的基本住房需求及改善外來務工人員居住條件，無疑是一件大好事。可以預期，公租房政策將惠及萬千家庭。

一.公租房政策的提出及其必要性

1，公租房的提出：

公共租賃住房，是指政府投資并提供政策支持，限定套型面積和按優(yōu)惠租金標準向符合條件的家庭供應的保障性住房。

2009年12月20日，全市經濟工作會上。***書記強調：解決住房保障，是一個重大的民生工程。要讓城鄉(xiāng)老百姓都有房子住。在2010年1月至2月兩個月的時間里，市委、市政府多次研究住房保障問題。經過充分論證，市委、市政府在2010年初春，作出了一項攪動一池春水的重大決策———在全國率先開展2000萬平方米公共租賃住房建設，建立一套有重慶特色的住房保障體系，吹響了住房保障制度改革的進軍號！

在2月28日，重慶就已經開建了當地的第一個“公租房”項目。

6月12日，在繼以“緊銀根”為目的的新“國十條”房地產調控政策出臺以后，住建部等七大部門又聯(lián)合制定《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》。

5月24日，重慶市政府71次常委會審議通過了《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》，并于7月1日正式施行。2.公租房的具體政策內容

1.公租房將限定面積，租金標準有優(yōu)惠。公共租賃住房配租面積與申請人的家庭人數相對應，2人以下(含2人)選擇建筑面積40平方米以下住房，3人以下(含3人)選擇建筑面積60平方米以下住房，4人以上(含4人)可選擇建筑面積80平方米以內的住房。

公共租賃住房的租金標準按照貸款利息、維護費并根據不同地段、不同房屋類別等因素，由市物價部門會同市財政、市住房保障機構等相關部門研究確定。租金實行動態(tài)調整，每2年向社會公布一次。

2.規(guī)劃建設，產權由指定機構擁有，也可建成集體宿舍 公共租賃住房建設用地，納入國有建設用地供應計劃，在申報用地指標時單獨列出。公共租賃住房由市、區(qū)縣（自治縣）人民政府指定的機構負責建設，房屋產權由政府指定的機構擁有。公共租賃住房通過新建、收購、改建等多種渠道籌集。新建公共租賃住房可以是成套住房，也可以是集體宿舍。

3.資金管理和政策支持，從六方面籌集資金，?？顚Ｓ貌坏门灿?/p>

公共租賃住房建設資金的來源渠道： 一）中央安排的專項資金； 二）財政預算安排資金； 三）土地出讓收益的5%； 四）征收的高端商品房房產稅； 五）銀行、非銀行金融機構和公積金貸款； 六）發(fā)行債券。公共租賃住房建設資金、租售收入實行專戶管理，?？顚Ｓ?，不得挪作他用。

公租房政策實施的必要性 政策出臺背景

改革開放以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化和住房分配貨幣化的逐步實行，我市住房供應嚴重不足的狀況得到有效緩解。但由于住房供應體制的單一性，低收入住房困難群體買不起房的問題越來越突出。雖然我市用廉租住房等五種方式開展住房保障工作，取得了一定成效。但由于廉租住房主要保障低收入群體，經濟適用住房制度設計上還不完善，危舊房和棚戶區(qū)改造安置有階段性，新生代就業(yè)人員和暫時買不起住房又不能納入廉租住房保障的“夾心層”群體的住房問題就凸顯了出來。

市委、市政府高度重視解決群眾“住房難”問題，積極探索城市住房供應“雙軌制”，明確了“低端有保障、中端有市場、高端有遏制”的住房調控思路，確定了“抓兩頭、穩(wěn)中間”的調控著力點，以確保實現“住有所居”的目標。市委、市政府決定從2010年起，大力推進公共租賃住房建設，建立以公共租賃住房為主導的住房保障體系。

5月24日，市政府71次常委會審議通過了《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》，并于7月1日正式施行。

政策目標：

以確保實現“住有所居”為目標，在未來10年內，由政府投資和提供相關優(yōu)惠及配套政策，分別在主城和郊區(qū)區(qū)縣，各建2000萬平方米公共租賃住房。前三年，主城和郊區(qū)區(qū)縣各建1000萬平方米；后七年，根據實際需求再各建1000萬平方米。今年，作為啟動之年，主城區(qū)將開建500萬平方米，力爭竣工交付20萬平方米。今年上半年，主城區(qū)755萬平方米公租房建設任務全面啟動建設。今年四季度，區(qū)縣公租房建設陸續(xù)啟動，但不是31個區(qū)縣（自治縣）全面鋪開，而是選擇萬州、涪陵、永川、江津、合川、黔江、長壽、璧山8個區(qū)縣率先啟動，年內8個區(qū)縣將啟動建設250萬平方米左右的公租房。到明年底，主城和區(qū)縣開建的公租房竣工率分別要達到80%左右和70%左右。

政策問題及解決方案：

1.供給規(guī)模嚴重不足，未來勢必會僧多粥少。從全國來看，重慶建設計劃相對較多，但三年也只有30多萬套，而且重慶不設戶籍限制，雖是重慶市公租房政策的一大特色，創(chuàng)下迄今為止國內各省市公租房建設的新思路。但是卻也讓更多的應屆大學畢業(yè)生及各類就業(yè)年限較短的院校畢業(yè)生以及外來務工人員涌入，很容易導致公租房供應量不足，未來勢必會僧多粥少。

2．資金問題。重慶公租房的建設由政府性投資主體負責。投資建設主體擁有所建租賃房的完全產權，享有升值收益，但無房屋的定價權和轉讓權。但一個不可回避的事實是，公租房建設所需資金與其建設規(guī)模一樣龐大。公租房的建設土地將全為政府劃撥，當一個政府把地租的調控當作賺錢工具，那只會越調越高，最后走火入魔。公租房是保障性住房，其建設單位不能收取高額造房利潤，它基本是成本加三個百分點，實際就是施工隊的收入，沒有房產商賣房的利潤。重慶大體量投建公租房，意味著地方政府要改變土地財政思維。而這道龐大的重慶公租房建設資金難題該如何解決？

3．監(jiān)管制度缺乏，公租房會否步經濟適用住房后塵。對于公共租賃房租金如何確定，如何審核，如何監(jiān)管，目前尚沒有完善的監(jiān)管體系，而眾所周知，經濟適用房之所以落入今天的尷尬，就是因為缺乏監(jiān)管制度。公租房未來勢必會僧多粥少，政府部門如若自己建設，自己籌集房源，同時擁有產權與監(jiān)管權，既當運動員又當裁判員“監(jiān)管一家”的情形難以避免，如何防范公租房變成“尋租房”？由于公租房可能在土地出讓金、稅費等方面給予減免，收益比較微薄，對地方政府來說，意味著收入減少，其建設是否會雷聲大、雨點小，前期熱情虛高，后期逐漸邊緣化出現“虎頭蛇尾”現象？

政策問題解決方案：

1.引入行政問責機制與市場化的規(guī)范運作。其一，必須要強化行政部門職責，一方面要擴大相關轉移支付資金規(guī)模，另一方面對于行政部門拖延公租房建設的行為，須明確建立問責機制。其二，海外公共租賃房建設的經驗表明，政府提供并不意味著政府建設，通過面向市場進行招標建設，能夠有效提高保障性住房的供給效率，從而盡快解決供給規(guī)模不足的問題。

2.設立市住房保障局，專門負責公租房政策的建立、推動和落實。公共租賃房是實實在在的民生工程，不是炒作的概念，一定要落到實處，而不是搞政績工程。要建立一套防止尋租和腐敗的監(jiān)管體系，讓其真正成為“夾心層”圓住房夢的民生工程，避免經濟適用房式的制度杯具。

3.通過資本信用，為公租房建設籌資。重慶地產集團以土地抵押融資等多種方式籌措公租房建設資金；同時，該市正積極協(xié)調政策性銀行降低融資門檻，為公租房建設設置更為寬松的還款方式和期限。

最后，公租房能否抑制房價過快上漲是人們普遍關心的問題。顯然，現在還無法知曉這一問題的準確答案。公租房要獲得認可，租金水平不能過高，但如果過低，跟廉租房沒有區(qū)別，其認可程度在很大程度上決定著對樓市的影響。之前的房地產調控結果已經表明，如果針對“夾心層”的剛性需求缺乏政策支撐，任何已有的調控政策效果都可能喪失。因此，公租房的出現，并不僅是解決中等偏低收入群體住房問題的重要舉措，也事關房地產調控政策的成敗。換言之，如果房地產市場的剛性需求能夠得到充分滿足，就意味著引起房價上漲的“導火索”被熄滅，房地產市場整體供需結構將趨于合理。如此，調控政策才能夠獲得更充分的發(fā)揮空間，長期以來的房價上漲慣性才能夠被有效遏制。

小結：

市場經濟不斷發(fā)展的現在，企業(yè)以追求最大的經濟效益為其根本目標，所以，對于社會來說，公租房的出現以及生存發(fā)展，最關鍵的就是政府的決心和努力。從政策的提出到試行再到以后的落實，我們看到重慶市政府做出的決心與努力，讓公租房真正成為“夾心層”圓住房夢的民生工程顯然還有很長的路要走。但這條政策所有夾心層看到了希望，相信，在不遠的將來，在我們共同的努力下，所有人的住房夢都能實現。

參考文獻

重慶市人民政府關于印發(fā)重慶市公共租賃住房管理暫行辦法的通知

渝府發(fā)[2010]61號 《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》

建保[2010]87號 《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》政策解讀

《我國廉租房供給問題研究》

《我國公共政策的公平價值取向：解讀“廉租房”政策》 龐秀艷(上海師范大學法政學院，上海20023

第五篇：公租房租房合同范本

公租房租房合同范本

隨著人們法律意識的建立，我們用到合同的地方越來越多，簽訂合同也是最有效的法律依據之一。那么大家知道合法的合同書怎么寫嗎？下面是小編為大家整理的公租房租房合同范本，僅供參考，歡迎大家閱讀。

公租房租房合同1

出租方：______________________

承租方：______________________

______________________（以下簡稱出租方）將管理的房屋租給______________________以下簡稱承租方）使用，雙方協(xié)商同意訂立條款如下：

1、本租約為乙方取得承租房屋使用權的憑證。甲乙雙方均有遵守國家有關房屋法律、政策、法令的義務。

2、房屋租金數額，由出租方根據本市現行租金標準核定。因房屋條件或租金標準變動時，其租額得予調整。每月租金，承租方應于當月15日前交清。

3、甲方根據本市公房修繕標準檢查、維修房屋和設備，保障使用安全和正常使用。在正常情況下，如因檢查不周，維修不及時，以致房屋倒塌使承租方遭受經濟損失時，由出租方負責賠償。

4、出租方鑒定房屋危險，不能繼續(xù)使用，必須騰出時，承租方應按期遷出。

5、承租方對承租的房屋及室內裝修設備，應負責保管，愛護使用，注意防火、防凍。如因照管不周或使用不當造成損壞時，承租方負責修復或賠償。

6、承租方不得私自拆改、增添房屋或設備。如確屬必需時，應事先取得出租方的同意或另行簽訂協(xié)議后方可動工，否則，承租方應負責恢復原狀。

7、承租方退租房屋時，應于七日前通知出租方并辦清以下手續(xù)：

（1）交清租金、暖氣費和應交納的賠償費；

（2）按租約交清負責保管的房屋及裝修設備；

（3）撤銷租約。

8、承租方有下列情況之一時，出租方可以終止租約，收回房屋：

（1）把承租的房屋轉租、轉借或私自交換使用的；

（2）未經出租方同意私自改變承租用途的；

（3）無故拖延租金三個月以上的。

9、租賃房屋危及承租人的安全或者健康的.，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

10、本租約自立約日起生效，一式兩份，甲乙方各執(zhí)一份，如有未盡事宜，雙方協(xié)商解決。

出租方：______________________（蓋章）

承租方：______________________（蓋章）

立約日期：____年__月__日

公租房租房合同2

出租方（甲方）：______________________

承租方（乙方）：______________________

依據《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎上，就房屋租賃的有關事宜達成協(xié)議如下：

第一條、房屋基本情況

該房屋坐落于____號，使用面積____平方米。

第二條、房屋權屬狀況

該房屋屬于公租房。

第三條、房屋用途

該房屋用途為住宅，乙方租賃后作為住房使用，乙方不得用于其他，否則甲方有權解除合同。

第四條、租賃期限

（一）房屋租賃期自____年____月____日至____年____月____日，共計____年。

（二）租賃期滿，乙方應無條件交還甲方該房屋。

乙方有意繼續(xù)承租的，應提前3個月向甲方提出書面續(xù)租要求，雙方經協(xié)商后可重新簽訂房屋租賃合同。

第五條、租金

（一）租金標準：按全縣公租房價格進行支付

（二）租金支付時間：____月____日

第六條、房屋租賃保證金

（一）甲方交付該房屋時，乙方向甲方支付元房屋租賃保證金。

（二）租賃期滿或合同解除后，房屋租賃保證金在乙方結清水、電、物業(yè)管理等費用后如數返還乙方。

第七條、合同爭議的解決辦法

（一）本合同項下發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的由房屋所在地人民法院訴訟解決。

（二）本合同經甲乙雙方簽字或蓋章后生效。

本合同（及附件）一式二份，雙方各執(zhí)一份。本合同生效后，雙方對合同內容的變更或補充應采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。

出租方（甲方）簽字：___________________

承租方（乙方）簽章：___________________

住所：___________________

經辦人：___________________