第一篇：東莞虎彩印藝股份公司松山湖辦公大樓審計(jì)計(jì)劃

東莞虎彩印藝股份公司松山湖辦公大樓審計(jì)計(jì)劃

一、索取五證

五證的范圍、申請(qǐng)順序及作用

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《開(kāi)工證》、《國(guó)有土地使用證》、《商品房銷(xiāo)售許可證》（《商品房預(yù)售許可證》）

項(xiàng)目最初申辦的就是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，這個(gè)證件嚴(yán)格限定土地使用范圍、邊界和占地面積。

第二申辦的是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，此證件限定本規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能類(lèi)別，是屬于商用、廠房、住宅、公寓等。

第三申辦的是《開(kāi)工許可證》，此證件是申請(qǐng)可以合法施工。

第四申辦的是《國(guó)有土地使用證》，這是開(kāi)發(fā)商花費(fèi)比較高的一個(gè)證件，開(kāi)發(fā)商要向國(guó)家交納相應(yīng)的國(guó)有土地使用金。房屋是否擁有產(chǎn)權(quán)，全系此證。一般住宅的國(guó)有土地使用年限為70年。

最后申辦的是《商品房銷(xiāo)售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買(mǎi)賣(mài)的商品房。是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)交納了土地使用金，可以合法買(mǎi)賣(mài)的房屋。

二、應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題及相應(yīng)的審計(jì)取證

（一）收入

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)具體準(zhǔn)則-收入》的定義作為判斷的基礎(chǔ)，同時(shí)要考慮房地產(chǎn)的特殊性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品，特別是住宅，往往采取銀行按揭的方式，即購(gòu)房戶(hù)僅繳納所購(gòu)房款的20%及以上不等，其余房款則由按揭貸款銀行提供，購(gòu)房戶(hù)根據(jù)同銀行達(dá)成的協(xié)議，在以后年度，向銀行定期歸還貸款本金和利息；一般情況下，在客戶(hù)已辦妥銀行按揭并收到按揭款時(shí)確認(rèn)收入，但是根據(jù)企業(yè)的管理要求不同，現(xiàn)在不少的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到首付款時(shí)即確認(rèn)收入，有的尚未辦妥按揭手續(xù)，而在應(yīng)收賬款科目核算，特別是對(duì)于年終促銷(xiāo)的房地產(chǎn)公司，年度資產(chǎn)負(fù)債表會(huì)形成很大一筆應(yīng)收賬款。

審計(jì)取證：

（1）索取商品房預(yù)售許可證，看企業(yè)已售并確認(rèn)收入的商品房是否在商品房預(yù)售許可證上。

（2）索取企業(yè)提供的銷(xiāo)售清單，與銷(xiāo)售部的房屋買(mǎi)賣(mài)合同統(tǒng)計(jì)表進(jìn)行對(duì)比，抽取一定的樣本看是否存在金額差異。

（3）抽查部分購(gòu)房合同，特別是交樓時(shí)間的規(guī)定及辦理房產(chǎn)證、土地使用證的期限。關(guān)注交鑰匙的手續(xù)及客戶(hù)辦理入住的程序，并抽查部分業(yè)主辦理入住的有關(guān)資料。

（4）從銷(xiāo)售代理商處取得已售樓宇結(jié)算統(tǒng)計(jì)表，并對(duì)照認(rèn)購(gòu)書(shū)、企業(yè)銷(xiāo)售清單，看三者是否一致。

（5）從物業(yè)管理公司取得已售和未售住宅物業(yè)管理費(fèi)的收取情況統(tǒng)計(jì)表。對(duì)已售商品房進(jìn)行抽查，看業(yè)主入住情況，并對(duì)未售樓宇進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)。同時(shí)可結(jié)合對(duì)售樓處銷(xiāo)售樓宇銷(xiāo)售進(jìn)度表進(jìn)行判斷已開(kāi)發(fā)商品房的銷(xiāo)售情況。

（6）關(guān)注應(yīng)收賬款在資產(chǎn)負(fù)債表日后收款情況，對(duì)應(yīng)收賬款的賬齡進(jìn)行分析，以判斷企業(yè)是否存在虛記收入的情況，尤其是長(zhǎng)期未辦妥按揭的客戶(hù)。

（二）完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是規(guī)模開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，完工產(chǎn)品結(jié)算進(jìn)度與賬面發(fā)生的成本往往不一致，如果根據(jù)賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本，必然存在少結(jié)轉(zhuǎn)成本的情況；現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的商品房往往都分為地上和地下部分，這也是開(kāi)發(fā)商調(diào)節(jié)利潤(rùn)的主要工具。企業(yè)往往依據(jù)外部工程決算審計(jì)將房產(chǎn)成本分為地上、地下兩部分，將其進(jìn)行人為的割離，這樣地下基礎(chǔ)部分的成本全部由地下的產(chǎn)品承擔(dān)。地上部分的成本就大幅下降，造成結(jié)轉(zhuǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本嚴(yán)重失實(shí)。還有不少企業(yè)不能用于銷(xiāo)售的水箱間等作為均攤成本的基數(shù)以達(dá)到降低成本的目的。

審計(jì)取證：

（1）分析賬面是否有大額的預(yù)付賬款掛帳，對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，預(yù)付賬款大多數(shù)是開(kāi)發(fā)成本的組成部分，但為了少轉(zhuǎn)成本，企業(yè)往往以未結(jié)算為借口在預(yù)付賬款掛帳。

（2）索取開(kāi)發(fā)商完整的預(yù)算資料及大項(xiàng)變更資料，從工程部門(mén)索取工程完工進(jìn)度報(bào)告，從合同管理部門(mén)索取企業(yè)與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同，分析開(kāi)發(fā)商是否足額預(yù)計(jì)商品房開(kāi)發(fā)成本及與之對(duì)應(yīng)的應(yīng)付建造承包商工程款。

（3）如已完工程，應(yīng)索取施工方報(bào)審的結(jié)算資料，企業(yè)往往對(duì)應(yīng)合理估計(jì)的變更成本不入賬，等決算出來(lái)時(shí)進(jìn)行調(diào)整，這種做法實(shí)際上可用來(lái)調(diào)節(jié)利潤(rùn)并虛減了負(fù)債。

（4）索取企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)表，復(fù)核所采用的結(jié)轉(zhuǎn)方法是否合理。有的企業(yè)按平均成本進(jìn)行結(jié)算，但收入是按實(shí)際銷(xiāo)售，造成了收入成本的嚴(yán)重不配比。關(guān)注自用樓層的成本結(jié)轉(zhuǎn)是否與其他銷(xiāo)售部分結(jié)轉(zhuǎn)的方法是否相同，不少企業(yè)自用的樓層成本按平均成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，銷(xiāo)售部分按制定的分配方法進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。

（5）一般規(guī)范房地產(chǎn)公司只對(duì)總承包商，可向總包方詢(xún)問(wèn)截止資產(chǎn)負(fù)債表日，開(kāi)發(fā)商應(yīng)付施工單位的結(jié)算工程款情況。

（三）稅金

房地產(chǎn)公司的營(yíng)業(yè)稅與所得稅往往按預(yù)收的售房款的一定比例預(yù)交。對(duì)預(yù)收賬款的余額、應(yīng)交的稅款進(jìn)行測(cè)算并與待攤費(fèi)用的預(yù)交稅金進(jìn)行比較，計(jì)算是否少提稅金。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征收的一貫做法，稅務(wù)部門(mén)一般根據(jù)預(yù)收售房款預(yù)計(jì)所得稅，年終，根據(jù)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的查賬報(bào)告，經(jīng)審計(jì)后的凈利潤(rùn)，按確定的稅率，計(jì)算實(shí)際應(yīng)征收的所得稅。因此，完工商品房銷(xiāo)售成本的結(jié)轉(zhuǎn)準(zhǔn)確與否，對(duì)企業(yè)所得稅及凈利潤(rùn)計(jì)算影響重大，而且成本結(jié)轉(zhuǎn)的多與少，經(jīng)常成為上市公司操縱利潤(rùn)的一種手段。

房地產(chǎn)公司自用的房產(chǎn)往往不結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，仍在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中核算，不計(jì)提折舊，也不按視同銷(xiāo)售計(jì)算應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅，也不交納房產(chǎn)稅等。房地產(chǎn)公司目前稅費(fèi)漏洞最大的為土地增值稅，基本上都不繳納。或只繳納很少的一部分。房地產(chǎn)公司比較常見(jiàn)的少繳稅款還有印花稅。

（四）關(guān)于利息資本化

一般企業(yè)與購(gòu)建固定資產(chǎn)有關(guān)的專(zhuān)門(mén)借款在滿(mǎn)足一定的條件下，專(zhuān)門(mén)借款所發(fā)生的利息允許計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)的成本當(dāng)中，即所謂的利息資本化；同時(shí)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》也規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借入的與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的利息支出在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之前，計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)公司根據(jù)不同的目的，有的加大利息資本化，有的則不進(jìn)行利息資本化全部記入當(dāng)期費(fèi)用。主要應(yīng)關(guān)注加大利息資本化部分。

審計(jì)取證：

1、索取借款合同，關(guān)注借款合同是否與開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)有關(guān)、借款利率、借款期限，結(jié)合已資本化的利率，看其計(jì)算是否正確。

2、結(jié)合施工方交付使用記錄及質(zhì)檢、消防等相關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收記錄，判斷資本化期間是否合理。

3、集團(tuán)公司通過(guò)集體統(tǒng)一借款分配給各子公司使用的借款，如房地產(chǎn)公司類(lèi)子公司為從集團(tuán)取得借款用于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，其支付的利息不高于銀行同期利息且符合資本化條件的部分可以資本化。

（五）借款抵押

對(duì)于資金較為緊張的房地產(chǎn)公司，往往會(huì)有大額的銀行借款，由于金融市場(chǎng)融資的難度不斷增加，取得的借款多為擔(dān)保借款和抵押借款。房地產(chǎn)公司公司的固定資產(chǎn)及設(shè)備價(jià)值不大，用于抵押資產(chǎn)多涉及在售的樓盤(pán)，我們要特別關(guān)注是否將已售出的樓盤(pán)用于抵押。

審計(jì)取證：

索取抵押合同，分析抵押物清單所用于抵押的資產(chǎn)類(lèi)型、價(jià)值、所在地點(diǎn)，如抵押物為在售樓盤(pán)，應(yīng)將已用于抵押的房產(chǎn)面積與銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)表的未銷(xiāo)售面積進(jìn)行比較，如前者大于后者則說(shuō)明將已銷(xiāo)售的樓盤(pán)用于抵押。

（六）虛假銷(xiāo)售

虛假銷(xiāo)售一般分為虛假按揭、與關(guān)系人達(dá)成默契尤其在公司需要利潤(rùn)時(shí)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，等房屋實(shí)際賣(mài)出時(shí)在辦理退回。虛假按揭指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在商品房沒(méi)有真正銷(xiāo)售的情況下，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與所謂的“購(gòu)買(mǎi)人”達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，然后從銀行套取按揭資金的一種做法，所謂的“買(mǎi)家”實(shí)際上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商找來(lái)的冒名頂替者，往往多為其內(nèi)部的職工，在沒(méi)有找到真正的購(gòu)房者之前，利息往往由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身提供。這樣可以獲取銀行信貸資金并獲取銀行信貸利息差。一般情況下，按揭貸款利率比正常的銀行貸款利率要低。制造虛假銷(xiāo)售氣氛，吸引其他購(gòu)房者，以達(dá)到間接促銷(xiāo)的目的。關(guān)系人購(gòu)房的金額往往較大，所購(gòu)的樓盤(pán)為利潤(rùn)較高的樓層，主要是為了產(chǎn)生利潤(rùn)。

審計(jì)取證：

（1）索取銷(xiāo)售合同，虛假按揭合同與正常按揭合同相比，合同條款要素基本一致，但虛假按揭合同較正常合同條款的內(nèi)容填寫(xiě)不完整。

（2）如果按揭的本金和利息由房地產(chǎn)企業(yè)自身提供，這時(shí)，企業(yè)往往定期付一筆金額相等的款項(xiàng)給銀行，同時(shí)虛掛一家企業(yè)；

（3）關(guān)注大額的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，索取合同、交付使用情況記錄、款項(xiàng)的收取情況，往往虛假的銷(xiāo)售都是100％收款，但卻沒(méi)有交付使用記錄。也不約定辦理房產(chǎn)證、土地使用證相關(guān)事宜。尤其要注意后期的銷(xiāo)售退回，對(duì)此類(lèi)銷(xiāo)售應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)去看有關(guān)房屋的使用情況，如閑置可能存在問(wèn)題。獲取辦理業(yè)主入住手續(xù)簽證資料，虛假銷(xiāo)售往往不會(huì)辦理這些手續(xù)的。

（4）如果企業(yè)給員工提供住宅按揭，又沒(méi)有從員工的工資收入中扣回，則視同企業(yè)給員工提供的福利，需要員工個(gè)人繳交所得稅的，如果企業(yè)未扣個(gè)人所得稅，則可能就是虛假按揭了。

（七）待開(kāi)發(fā)的土地

房地產(chǎn)公司申請(qǐng)到土地后沒(méi)有及時(shí)開(kāi)發(fā)或沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力，隨著市場(chǎng)的發(fā)展土地不斷的升值，但待開(kāi)發(fā)的土地又不允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)不按審批用途開(kāi)發(fā)的土地由國(guó)土局收回另行處理。企業(yè)往往會(huì)采用如聯(lián)合開(kāi)發(fā)的手段將土地變相轉(zhuǎn)讓。

應(yīng)關(guān)注對(duì)待開(kāi)發(fā)的土地是否進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

（八）應(yīng)索取的與其他企業(yè)不同的資料 成本分?jǐn)偙恚ㄖ饕浅杀痉謹(jǐn)偟囊罁?jù)是什么，如按預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售金額為基數(shù)進(jìn)行分?jǐn)偅㈨?xiàng)目決算資料、項(xiàng)目驗(yàn)收資料。